市场扩张和并购 - 2026年1月27日附属公司就收购目标公司股权订立谅解备忘录，有效期150天[5][8] - 潜在卖方150天内不与第三方就收购磋商[6] - 目标公司是香港住宿及物业管理服务供应商，成立于2012年，持有相关牌照[9] 项目进展 - 伟业街地盘项目获批准，预计提供约988个房间[11] 收购预期 - 收购可使集团获运营平台、管理系统及专业知识[12] - 收购预计与观塘项目产生协同效应，提高长期经常性收入[13]

交易情况 - 租回安排适用百分比率超5%但低于25%，构成须予披露交易[4] 董事会构成 - 董事会包括两位执行董事、两位非执行董事及三位独立非执行董事[5]

交易核心条款 - 公司通过其两家间接全资附属公司作为卖方，与买方新威怡国际有限公司订立两份初步买卖协议，出售位于香港耀华街的住宅物业 [1] - 交易总代价为5800万港元，预计于2026年1月22日联交所交易时段结束后进行 [1] - 交易物业包括两部分：物业1为耀华街16号1至4楼及18号1至5楼的住宅单位；物业2为耀华街16号5楼的住宅单位 [1] 售后租回安排 - 交易完成后，买方同意将该等物业回租给公司指定的全资附属公司（租户） [1] - 初始租期为两年，月租金为25万港元，该租金不包含地税、差饷及管理与空调费用，所有额外费用均由租户承担 [1] - 租约要求支付两个月租金作为按金，并预付一个月租金 [1] 交易动因与财务影响 - 董事会评估认为，出售事项可通过变现物业投资来改善集团的债务状况、流动资金、融资成本及整体财务状况 [2] - 售后租回安排使集团能够继续在原物业经营公寓出租业务，避免了为业务迁址寻找替代物业及后续恢复原状所耗费的精力与成本 [2] - 售后租回安排下的月租金（25万港元）与集团现时每月支付的利息大致相当 [2] - 公司目前未偿还贷款的平均银行年利率约为香港银行同业拆息加2.5%，目前利率水平约为每年5% [2] - 出售所得款项净额将用于偿还未偿还贷款余额，此举预计将减少每月的财务承担，从而改善现金流、维持物业的营运使用并提升财务灵活性 [2]

文章核心观点 - 星星集团通过出售其位于香港的两处住宅物业并同步进行售后回租，旨在优化公司财务状况，改善债务和现金流，同时维持现有公寓出租业务的持续运营 [1][2] 交易结构及财务条款 - 公司于2026年1月22日交易时段后订立协议，出售两处物业，总代价为5800万港元 [1] - 出售完成后，买方将物业回租给公司指定的全资附属公司，月租金为25万港元，初始租期为两年 [1] - 回租安排要求指定租户支付两个月租金作为按金，并预付一个月租金 [1] 交易标的物业详情 - 出售的物业包括位于香港耀华街16号1至4楼及耀华街18号1至5楼的住宅单位（物业1） [1] - 出售的物业还包括位于香港耀华街16号5楼的住宅单位（物业2） [1] 交易动因与财务影响 - 董事会认为出售事项可通过变现物业投资来改善集团的债务、流动资金、融资成本及整体财务状况 [2] - 出售所得款项将用于偿还未偿还贷款余额，以减少每月财务承担，从而改善现金流并提升财务灵活性 [2] - 售后回租安排使集团能继续经营公寓出租业务，无需为业务迁址寻找替代物业及承担恢复原状的成本 [2] 市场环境与成本考量 - 董事会评估了香港商业环境及住宅物业市场的发展 [2] - 售后回租安排下的月租与集团现时每月支付的利息大致相当 [2] - 公司目前的平均银行年利率约为香港银行同业拆息加2.5%，目前约为每年5% [2]

交易核心 - 星星集团之间接全资附属公司Wise City Holdings Limited与买方新威怡国际有限公司订立初步买卖协议，出售位于香港耀华街16号及18号的多处住宅单位 [1] - 交易总代价为5800万港元 [1] - 交易预计于2026年1月22日联交所交易时段结束后完成 [1] 交易标的详情 - 出售物业包括两部分：物业1为香港耀华街16号1至4楼及耀华街18号1至5楼的住宅单位；物业2为香港耀华街16号5楼的住宅单位 [1] 售后回租安排 - 交易完成后，买方同意将该等物业出租回给指定租户城市服务公寓有限公司，该公司为星星集团之一间全资附属公司 [1] - 租金为每个历月250,000港元，不包括地税、差饷及管理与空调费用，所有该等费用均由指定租户承担 [1] - 初始租期为自完成日期起计两年，租约要求支付两个月租金作为按金及预付一个月租金 [1]

业绩数据 - 物业1在2023年收益为2,172,346港元，2024年为1,774,080港元[19] - 物业1在2023年除税前亏损净额为1,669,316港元，2024年为13,361,959港元[19] - 物业1在2023年除税后亏损净额为1,994,547港元，2024年为11,865,036港元[19] - 物业2在2023年和2024年收益均为215,040港元[20] - 物业2在2023年除税前盈利净额为184,652港元，2024年为183,855港元[20] - 物业2在2023年除税后盈利净额为159,232港元，2024年为158,436港元[20] - 物业1和物业2在2023年和2024年公平值分别减少0港元和11,000,000港元[19][20] - 预计2025 - 2026财年共亏损约6105万港元[18] 出售物业 - 出售物业总代价为5800万港元[3][9][27] - 出售事项适用百分比率超25%且低于75%，构成主要交易[5][25] - 出售事项初步订金290万港元，2月2日前签正式协议并支付290万港元，完成时支付余额5220万港元[10] - 完成日期为2026年3月31日，可顺延但不迟于6月18日[13] - 出售事项所得款项净额估计约5375万港元，约5000万用于偿还银行贷款[18] 售后租回 - 售后租回每月租金25万港元，初始租期两年，需支付50万港元按金及预付1个月租金[4][16] - 物业可销售总面积约4681平方呎，售后租回每月每平方呎租金约53.41港元[9][14] - 售后租回使用权资产及租赁负债约5533198港元[17] - 售后租回安排适用百分比率均不超5%，不构成本公司须予披露交易[26] - 售后租回安排初步租期为完成日期起计两年[27] 股权情况 - 陈先生直接及间接持有公司432140800股股份，占约68.7%[6][25] 其他 - 平均银行年利率约为香港银行同业拆息加2.5%（目前约为每年5%）[24] - 通函须于公告刊发后15个营业日内寄发予股东[26]

股本与股份 - 本月底法定/注册股本总额为1000万港元[1] - 本月底已发行股份（不含库存）6.41498亿股，库存股份为0[2] 股份期权 - 2016股份期权计划本月底结存305.76万股，行使价0.98港元[3] - 2021股份期权计划（行使价0.418港元）本月底结存1130万股[3] - 2021股份期权计划（行使价0.41港元）本月底结存1000万股[3] - 2016购股期权计划本月底结存3879.98万股[3] - 本月内因行使期权所得资金为0[3] 可换股债券 - 可换股债券上月底及本月底已发行总额4.18亿港元，转换价0.5港元[4] - 本月底因可换股债券可能发行或转让股份836万股[4] 其他规定 - 购回及赎回股份注销日期理解为“注销日期”[10] - 购回及赎回但未注销股份用负数注明待注销数目[10] - 上市发行人可修订确认内容格式[10] - 早前已确认此报表无需再确认[10] - 证券“相同”指面值等相同[10]

公司基本信息 - 星星集团亚洲有限公司股份代号为1560[1] 交易通函 - 2025年12月12日发布出售物业主要交易通函[3][6][7] - 通函中、英文版已上载于公司及港交所网站[3][6] 通讯获取 - 收取印刷本需填表格寄回过户登记分处[4][6] - 过户登记分处客服热线(852) 2980 1333，服务时间有规定[5][6]

公司交易 - 公司刊发2025年12月12日通函有关出售物业主要交易[3][9][10] 公司通讯 - 公司通讯文件中、英文版已上传至公司及港交所网站[3][9][10] - 股东可选择收取通讯印刷本或网上版本[4][9][10] 变更申请 - 变更选择需填表格寄回公司香港股份过户登记分处[5][10][13] - 未填妥或填写不正确表格公司有权判定无效[17] 其他信息 - 公司股份代号为1560[2][12] - 公司通讯查询可工作日9:00 - 17:00致电热线[7][10]

物业出售 - 出售香港威灵顿街1号荆威广场20楼物业，总面积约4397平方呎，代价4836.7万港元，增幅略高于4.5%[11][12][18] - 协议2025年11月4日签署，完成日期为2025年12月29日，或根据先决条件顺延[11][22] - 初步订金241万港元签署协议时支付，进一步订金242.67万港元2025年11月14日前支付，余额4353.03万港元完成时支付[18] - 售后租回租期两年，租户可续租两年，每月租金185,000港元，租金按金370,000港元[12][23] - 物业2024年12月31日经审核账面价值约103,000,000港元，出售预计亏损约56,633,000港元[27] - 出售所得款项净额估计约46,367,000港元，预计用于偿还银行贷款[27] 财务状况 - 2025年10月31日，集团有抵押及有担保银行借贷约1159.4百万港元等多项借贷情况[42] - 卖方物业抵押融资34百万美元延期至2026年5月5日，每月偿还1百万港元[43] - 应付一名董事全部款项53.6百万港元，无抵押及无担保[45] - 截至2025年10月31日，集团无其他重大或然负债[46] - 截至通函日期，集团有1161.1百万港元逾期借贷，正积极商讨再融资[48] 未来展望 - 集团将考虑出售特定物业提升流动性，采取措施控制行政及经营成本[47][49] - 集团营运资金取决于出售物业、再融资及成本控制结果[50] - 因宏观经济环境欠佳，集团预期明年面临挑战，将采取审慎态度应对[53] 股权结构 - 陈先生及相关公司持有公司约68.7%已发行股本[34] - 陈文辉先生持有公司股份总计1,286,710,800股，持股概约百分比为200.57%[79] - Star Properties Holdings (BVI) Limited持股432,140,800股，持股概约百分比为67.36%[82] 其他交易 - Wise City Holdings Limited出售香港铜锣湾耀华街18号地下物业，总代价1497.5万港元，2025年12月12日完成交易[88] - Star Finance (BVI) Limited等出售星星信贷有限公司全部股份及待售债务，总代价1456万港元[88] 物业估值 - 采用市场法对标的物物业估值，并与收入法核对，10月31日市值为4800万港元[58][72] - 市场法评估标的物物业呎价为每平方呎16,959港元，收益法评估市场租金每月159,000港元，资本化率4%[76][77]