整体财务表现 - 公司2022年上半年收益约189.0百万港元，较去年同期增加约146.8百万港元[12] - 2022年上半年公司拥有人应占溢利约61.4百万港元，去年同期亏损约26.0百万港元[12] - 2022年上半年每股基本盈利约9.58港仙，去年同期每股亏损约4.06港仙[12] - 截至2022年6月30日止六个月，公司收益为188,990千港元，2021年同期为42,151千港元[99] - 期内溢利为60,385千港元，2021年同期亏损25,460千港元[99] - 每股基本盈利为9.58港仙，2021年同期每股亏损4.06港仙[99] - 截至2022年6月30日止六个月，公司总收益为188,990千港元，2021年同期为42,151千港元[135] - 截至2022年6月30日止六个月，公司综合总收益为188,990千港元，2021年同期为42,151千港元[158] - 2022年上半年除税前溢利为63,961千港元，2021年同期亏损24,361千港元[158] - 2022年上半年本公司拥有人应占期内溢利64570千港元，2021年同期亏损26041千港元；用于计算每股摊薄盈利的普通股加权平均数为1477498千股，2021年同期为641498千股[183] 物业发展业务 - 物业发展业务2022年上半年确认收益约149.9百万港元，去年同期无[13] - 虹方2022年上半年销售竣工单位及租金收入分别约52.9百万港元和7.0百万港元，去年同期完成及交付单位收益为零，租金约7.4百万港元[14] - 云之端2022年上半年完成及交付46个物业单位时确认收益约97.1百万港元，去年同期无[16] - 雨后项目预计2022下半年完成上盖建筑工程，2023年第二季度完工，2022年第四季度开始预售[16] - 观塘地盘项目2020年获批将地盘用途由工业转为商业及新增约20%容积率，完成后计划出售物业[17] - 截至2022年6月30日，集团拥有六项竣工项目和三项主要在建项目[13] - 天际中心和星星中心所有单位均已售出及交付[13][14] - 韩国首尔三个项目出售总价1840亿韩元（约11.50亿港元），截至2022年6月已收180亿韩元（约1.12亿港元）初步按金，出售于7月完成，总价将在下半年确认为收益[19] - 物业发展收益为149,910千港元，业绩为24,669千港元，资产为4,306,940千港元，负债为3,103,586千港元[158][161] 其他业务收益情况 - 截至2022年6月物业投资业务收益约2410万港元，较去年同期增加约340万港元[22] - 截至2022年6月城市服务公寓业务收益约130万港元，较去年同期减少约10万港元[22] - 截至2022年6月城市仓储及工作间业务收益约2200万港元，较去年同期增加约400万港元[23] - 截至2022年6月物业管理服务业务收益约520万港元，较去年同期增加约40万港元[27] - 截至2022年6月提供融资业务收益约150万港元，较去年同期减少约100万港元[28] - 截至2022年6月建筑及装修工程业务收益约200万港元，较去年同期减少约10万港元[29] - 截至2022年6月葡萄酒业务收益约600万港元，较去年同期减少约570万港元[30] - 媒体制作服务业务2022年上半年收益约0.4百万港元，2021年同期约0.3百万港元[32] - 2022年上半年客户合约收益中，销售物业为149,910千港元，提供物业管理及安保服务的服务收入为5,181千港元，提供建筑及装修工程的服务收入为2,012千港元，提供媒体制作服务的服务收入为2,724千港元[135] - 2022年上半年其他来源收益中，投资物业租金收入为767千港元，服务公寓租金收入为1,299千港元，仓储及工作间租金收入为21,993千港元，酒窖租金收入为3,255千港元，自提供融资获取利息收入为1,490千港元[135] - 物业管理服务收益为5,181千港元，业绩为1,930千港元，资产为3,595千港元，负债为510千港元[158][161] - 葡萄酒业务收益为5,979千港元，业绩为1,183千港元，资产为63,792千港元，负债为51,731千港元[158][161] 资产与负债情况 - 2022年6月30日总权益约1445.3百万港元，2021年末约1382.3百万港元[35] - 2022年6月30日银行结馀及现金约93.3百万港元，2021年末约94.0百万港元[35] - 资本负债比率由2021年末约234.5%降至2022年6月约221.0%，净债务对权益比率由约227.7%降至约214.6%[36] - 债务对资产比率由2021年末约59.4%减至2022年6月约55.0%，2022年6月资本承担约294.9百万港元，2021年末约369.9百万港元[38] - 2022年6月境外借贷约483亿韩元（约291.2百万港元），2021年末约381亿韩元（约294.4百万港元），利率介乎3.5%至4.2%[44] - 2022年6月投资物业、待售物业及已质押银行存款账面价值分别约844.3百万港元、4315.1百万港元及10.0百万港元，2021年末分别约911.2百万港元、3871.8百万港元及10.4百万港元[45] - 2022年6月30日，非流动资产为1,026,125千港元，2021年12月31日为1,120,438千港元[102] - 2022年6月30日，流动资产为4,607,673千港元，2021年12月31日为4,180,666千港元[102] - 2022年6月30日，流动负债为2,779,812千港元，2021年12月31日为2,635,138千港元[102] - 2022年6月30日，资产净值为1,445,312千港元，2021年12月31日为1,382,256千港元[105] - 2022年6月30日综合总资产为5,633,798千港元，2021年12月31日为5,301,104千港元[161] - 2022年6月30日综合总负债为4,188,486千港元，2021年12月31日为3,918,848千港元[161] - 2022年6月30日应收贷款为92696千港元，2021年12月31日为73396千港元[189] - 2022年6月30日浮息应收贷款约79446000港元，年利率3%至7%；定息应收贷款13250000港元，年利率1%；2021年12月31日浮息应收贷款约72996000港元，年利率3.25%至7%，定息应收贷款400000港元，年利率12%[190] - 2022年6月30日按公平值计入损益的金融资产总计42679千港元，2021年12月31日为41841千港元[195][196] - 2022年6月30日贸易应收款项为441万港元，2021年12月31日为506.4万港元[200] - 2022年6月30日租赁应收款项为793.6万港元，2021年12月31日为815.7万港元[200] - 2022年6月30日贸易及其他应收款项等信贷亏损拨备为105.3万港元，2021年12月31日为161.7万港元[200] - 2022年6月30日应收贷款为2619.7万港元，2021年12月31日为2034.8万港元[200] - 2022年6月30日应收贷款利息为24.2万港元，2021年12月31日为15.1万港元[200] - 2022年6月30日租赁按金及其他应收款项为3757.6万港元，2021年12月31日为2295.7万港元[200] - 2022年6月30日其他按金为3417.9万港元，2021年12月31日无此项[200] - 2022年6月30日预付款项为1408.1万港元，2021年12月31日为2440.2万港元[200] 市场与风险情况 - 住宅市场价格在2021年上升4.6%后，2022年前八个月下跌约5.2%[55] - 美国经济实际GDP在2022年第一季度下跌1.6%，第二季度年化环比萎缩0.9%，技术上进入衰退[56] - 集团认为可能影响业务的主要风险包括市场、业务、行业、监管、供应商等多方面风险[51] - 集团设立风险控制委员会应对潜在风险，聘请内部核数师审核内部营运流程[52] - 自COVID - 19爆发，集团采取系列预防及控制措施，截至2022年6月30日，疫情对集团财务影响不重大[54] - 若楼价不断下跌，从价印花税由15%下调刺激购买第二间物业需求并非不可能[55] 股权与购股权情况 - 陈文辉先生于公司股份的权益总计12.87亿股，占比200.57%[63] - 陈文辉先生持有公司债权证权益总计4.18亿港元，占已发行债权证总数的100%[67] - 2022年6月30日已发行股份总数为6.41亿股[65][74] - Star Properties Holdings (BVI) Limited持有4.32亿股，股权约67.36%[71] - 林建国先生通过受控制法团及自身持有公司股份，总计股权约6.18%[71] - Eagle Trend (BVI) Limited持有3825.92万股，股权约5.96%[71] - 公司于2016年6月27日有条件采纳购股权计划[77] - 截至2022年6月30日，185万份根据已更新计划授出的购股权限额已失效，117.64万份根据先前计划授出的购股权限额已失效[79] - 2017 - 2021年有多批购股权限额授出，行使价从0.41港元到0.98港元不等[78] - Metropolitan Lifestyle (BVI) Limited因2020年10月22日发行可换股债券，于8.36亿股股份中拥有权益[71][73] - 截至2022年6月30日，公司购股权尚未行使总数为33,078,000，占已发行股份约5.17%（各人员占比总和）[82] 公司治理与合规情况 - 非执行董事徐颖德先生于报告期在竞争业务中持有权益，但公司能独立公平经营业务[83] - 公司已采纳标准守则作为董事证券交易守则，报告期无董事违约事件[85] - 2020年8月13日，间接全资附属公司就土地及建设贷款订立融资协议，贷款最多2.55048亿港元，陈文辉先生需维持相关权益[86] - 2020年11月27日，公司就循环贷款3000万港元订立融资协议，陈文辉先生需持有公司不少于51%股权[87] - 2021年8月25日，间接全资附属公司就土地及建筑贷款订立融资协议，部分再融资最多12.41677亿港元，陈文辉先生需维持相关权益[87] - 2022年6月30日，陈文辉先生直接及间接持有4.406408亿股股份权益，占已发行股份约68.69%[87] - 报告期公司及其附属公司无购买、出售或赎回公司上市证券行为[89] - 报告期公司遵守企业管治守则，惟主席及行政总裁由陈文辉先生一人担任[90] - 董事会认为当前主席及行政总裁职位安排有利且符合公司及股东整体利益[91] - 许莹莹女士于2022年2月7日辞任执行董事及执行委员会成员[93] - 徐颖德先生于2022年2月7日获委任为非执行董事及风险控制委员会成员[93] - 审核委员会由三名独立非执行董事组成，已审阅公司截至2022年6月30日止六个月的未经审核简明综合中期业绩及中期报告[95] 现金流情况 - 截至2022年6月30日止六个月，营运活动所得现金净额为79,345千港元，2021年同期为7,963千港元[126] - 截至2022年6月30日止六个月，投资活动所用现金净额为36,349千港元，2021年同期为1,859千港元[126] - 截至2022年6月30日止六个月，融资活动（所用）╱所产生现金净额为43,726千港元，2021年同期为50,206千港元[126] - 截至2022年6月30日，现金及现金等价物期末余额为93,310千港元，期初余额为94,040千港元[126] - 2022年上半年购买投资物业支出8,956千港元，2021年同期为3,395千港元[126] - 2022年上半年购买物业、厂房及设备支出482千港元，2021年同期为148千港元[126] 财务

财务业绩 - 2021年公司总收益约为7840万港元，较2020年的约1.058亿港元减少约2740万港元[8][10] - 2021年股东应占亏损净额为3710万港元，每股亏损为5.79港仙[8] - 2020年公司拥有人应占溢利约3.069亿港元，2021年为亏损约3710万港元[10] - 2021年集团收益约7840万港元，较2020年减少约2740万港元；公司拥有人应占亏损约3710万港元，较2020年减少约3.44亿港元[12] - 2021年物业发展业务无确认收益，2020年约为3850万港元[13] - 2021年虹方待售物业暂时性租金收入约1570万港元，2020年完工及交付3个单位收益约3430万港元、待售物业暂时性租金收入约980万港元[16] - 2021年物业投资业务确认收益约4180万港元，较2020年增加约310万港元[20] - 2021年城市公寓业务确认收益约250万港元，较2020年减少约60万港元[20] - 2021年城市仓储及工作间业务确认收益约3780万港元，较2020年增加约540万港元[21] - 2021年12月31日集团投资物业组合总账面价值约10.541亿港元，2020年约为10.507亿港元[21] - 2021年物业管理服务收益约750万港元，2020年约350万港元[24] - 2021年融资业务收益约450万港元，较2020年减少约160万港元[25] - 2021年建筑及装修工程收益约390万港元，2020年约310万港元[26] - 2021年葡萄酒业务收益约1900万港元，较2020年增加约440万港元[27] - 2021年媒体制作服务收益约170万港元，2020年约140万港元[28] - 2021年基金投资账面总额约690万港元，2020年约610万港元[30] - 2021年12月31日权益总额约13.823亿港元，2020年约14.137亿港元[31] - 2021年12月31日流动负债约26.351亿港元，2020年约25.571亿港元[31] - 2021年12月31日资本负债比率约234.5%，2020年约164.1%[32] - 2021年12月31日资本承担约3.699亿港元，2020年约4.191亿港元[33] - 2021年12月31日境外银行借贷约381亿韩元（约2.494亿港元），2020年同期约220亿韩元（约1.558亿港元），利率介乎3.15%至4.20%，2020年同期为3.37%至5%[37] - 2021年12月31日投资物业、待售物业及已质押银行存款账面价值分别约为9.112亿港元、38.718亿港元及104万港元，2020年同期分别约为9.419亿港元、27.338亿港元及104万港元[40] 公司名称变更 - 2021年年中公司名称从星星地产集团（开曼群岛）有限公司改为星星集团有限公司[9] 股息政策 - 公司不建议就2021年度派付末期股息，2021年度无宣派中期股息[11] - 董事会采纳股息政策，厘定股息时考虑股东权益、经济状况、业务经营策略等多项因素[126] 物业项目进展 - 2021年物业发展分部实现重大里程碑，包括韩国C19物业建设完成且几乎全部租出、C25物业获竣工审批等[8] - 云之端单位预计2022年第二季度完工及交付[16] - 元朗地盘项目建筑预计2023年第二季度完工，2022年第三季度开始预售[17] - 观塘地盘项目获批将地盘用途由工业转为商业及新增约20%容积率[17] 物业市场情况 - 2021年香港工业物业价格指数及租金指数分别上升9.2%及8.8%，是表现最佳的物业领域[51] - 2020年第三季度推出的工业项目云端超70%单位已售出，其中一个单位交易价达建筑面积每平方呎11,900港元[51] - 2022年香港利率预期涨幅为1 - 1.5%左右，2021年12月名义通胀率按年计增加2.4% [52] - 2022年上半年香港住宅物业价格预计下跌5 - 10%，商业物业或受更多损失，工业领域可能保持繁荣[55] - 2022年下半年香港住宅物业市场可能同比收益5 - 10%，商业和零售领域或反弹，工业领域保持上升趋势[55] - 2021年韩国首尔房市总体收益超30%，是全球表现最佳的物业市场之一，2022年预计持续上升但速度放缓[55] 资产出售 - 2021年3月3日订立协议出售宏利高发展有限公司全部股权，9月3日完成交易，购买价5175万港元[42] - 2021年6月25日订立协议出售香港夏愨道18号海富中心商场1楼94号铺投资物业，8月23日完成交易，购买价1900万港元[42] 人员情况 - 2021年12月31日公司聘有104名雇员，2020年同期为99名，委任7名董事[46] - 严国文自2016年3月14日起担任非执行董事，拥有逾24年香港企业财务等领域经验[62] - 徐颖德自2022年2月7日起担任非执行董事，在会计及企业领域积累逾16年经验[63][64] - 李仲明自2016年6月27日起担任独立非执行董事，拥有专业建筑业经验[67] - 陈华敏自2016年6月27日起担任独立非执行董事，拥有逾27年私募股权等经验[68] - 黄伟桄自2020年1月24日起担任独立非执行董事，在企业融资等方面拥有逾20年经验[69] - 廖汉威自2015年9月起担任星星地产总经理，拥有逾25年物业市场经验[71] - 龚敬思自2019年起为星星地产董事，有逾14年物业管理行业经验[72] - 李立人、黄天洪为星星地产项目发展主管，分别有逾20年和逾25年相关行业经验[73] - 黄淑云为星星地产财务总监，有逾20年相关经验[73] - 陈志伟负责监督仓储业务，统筹逾80个不同行业品牌[76] - 余湛铭领导业务6年内由一个地点扩展到8个地点[76] - 2021年12月31日董事会由7位董事组成，包括3位执行董事、1位非执行董事和3位独立非执行董事[83] - 2022年2月7日起，许莹莹女士辞任执行董事，徐颖德先生获委任为非执行董事[84] - 报告期内，陈文辉等多位董事出席股东大会和董事会会议的比例较高，如陈文辉先生股东大会2/2、董事会会议6/6[88] - 许莹莹女士于2021年7月1日获委任为集团执行董事，其加入集团逾10年，负责合规、公司秘书和人力资源等方面[112] - 2021年12月31日，公司分别于香港及韩国聘有104名雇员，2020年为99名；委任7名董事，2020年为8名[170] - 公司雇员中42.3%为女性，57.7%为男性；7.2%为临时工；10.8%为30岁以下；51.4%为30至50岁；37.8%为50岁以上；92.8%来自香港，7.2%来自韩国[170] - 截至2021年12月31日止年度，公司整体雇员流失率约为32.7%[171] - 雇员流失率中37.1%为男性，62.9%为女性；28.6%为30岁以下，42.9%为30至50岁，28.6%为50岁以上；100%位于香港，0%位于韩国[171] 企业管治 - 星星集团截至2021年12月31日止年度提交企业管治报告[78] - 公司遵守上市规则附录十四所载企业管治守则，惟C.2.1条除外，陈文辉先生同时担任主席及行政总裁[79] - 公司认为现有架构足以应对权力集中问题，将两职能集中于一人利于业务发展及执行策略[80] - 公司致力于为客户提供优质服务，为股东创造长期投资回报[81] - 董事会将企业管治职责委托给审核委员会，职责包括制定审查政策、监督培训等[81] - 董事会负责公司领导、监管等多项职责，将风险管理等职责委托给风险控制委员会等[89] - 所有董事应参与持续专业发展，公司已接获各董事报告期内接受培训记录[92] - 公司秘书张慧璇女士报告期内接受超过15小时相关专业发展[94] - 董事会向五个常设委员会授权特定角色及职责，并定期检讨职权范围及组成[96] - 2021年12月31日，执行委员会由陈文辉等三名成员组成，负责整体管理等工作[97] - 公司于2016年6月27日成立薪酬委员会，2021年12月31日由陈华敏等组成[98] - 报告期内薪酬委员会举行一次会议检讨集团董事及高管薪酬政策及架构，无董事参与自身薪酬厘定[101] - 公司于2016年6月27日成立提名委员会，2021年12月31日由陈文辉、黄伟桄、李仲明组成[103] - 报告期内提名委员会举行两次会议，提呈及建议委任许莹莹为执行董事等[107] - 公司采纳董事会成员多元化政策，提名委员会负责检讨及监察目标达成情况[108] - 2021年12月31日董事会有3名女性、4名男性，年龄35 - 45岁1人、46 - 55岁3人、56 - 65岁3人[110] - 2021年12月31日高级管理层有2名女性、6名男性[111] - 董事提名按多元化范畴进行，最终按才幹和贡献决定，委任用人唯才[111] - 各非执行董事或独立非执行董事获委任2至3年特定任期，每名董事至少每三年轮值退任一次[114][115] - 审核委员会于2016年6月27日成立，2021年12月31日由三名独立非执行董事组成，报告期内举行三次会议[116] - 与外聘核数师香港立信德豪会计师事务所有限公司2021年度核数服务费用为216.6万港元，2020年为494.8万港元，非核数服务费用为零[117] - 审核委员会检讨公司多项政策，建议修改以符合上市规则及企业管治守则要求，组织章程大纲及细则修订待股东大会批准[119] - 集团报告期内与关联方订立若干交易，部分符合关连交易定义但获全数豁免相关规定[120] - 风险控制委员会于2016年6月27日成立，2021年12月31日由一名非执行董事、两名执行董事及一名独立非执行董事组成[121] - 报告期内风险控制委员会举行一次会议，未发现重大事项，已识别需改进事项并采取措施[122] - 董事会授权风险控制委员会及审核委员会审查风险管理及内部监控系统有效性并报告，审核委员会关注财务方面[124] - 报告期内集团聘请外包内部审计团队对主要经营单位进行年度审查[124] - 公司内部审计处对集团风险管理及内部监控系统成效在财务、营运及合规监控方面作出甄选检讨，结果由内部核数师评估并向相关委员会汇报[125] - 持有不少于公司缴足股本十分之一的股东有权申请召开股东特别大会，董事会需在21天内安排在两个月内召开，否则股东可自行召开[128][129] - 公司于2016年6月27日采纳股东沟通政策，通过股东大会等渠道向股东传达资料[131] - 公司于2016年6月27日采纳举报政策，报告期内无雇员报告重大欺诈或失当行为[133] - 公司采取反贪污政策，报告期内无雇员报告相关事件[134] - 公司按企业管治政策规定规管内幕资料处理及发布[135] - 公司于2016年6月27日采纳组织章程大纲及细则，名称变更后大纲待更新[137] - 公司就证券交易采纳标准守则，报告期内无董事违规事件[138] - 董事确认负责编制截至2021年12月31日止财政年度的综合财务报表[139] - 截至2021年12月31日，董事会不知悉有严重错误陈述或不确定因素令集团财务状况或持续经营能力存疑[141] 可持续发展 - 集团将业务可持续发展作为长期目标，将环境、社会及管治要素纳入长期业务战略规划[143] - 环境、社会及管治报告于2021年12月30日由董事会审查并批准[144] - 集团定期与雇员、投资者等各方持份者进行公开沟通[149] - 集团引入绿色办公室计划鼓励员工环保，如采用高效出行方式等[152] - 集团主要排放源于工作场所、汽车及员工差旅的电力消耗[153] - 截至2021年12月31日，集团租有的汽油汽车使用汽油约6455.19升，2020年为5460.23升[154] - 集团无大量用水和污水排放，运营中排污和废弃物产生不重大[155] - 回顾年度，集团不知悉废气及温室气体排放等方面有重大不合规事宜[156] - 2021年公司办公室耗电量约为137,625千瓦，2020年为132,855千瓦；产生二氧化碳当量排放约每千瓦50,921.25千克，2020年为每千瓦75,727.35千克；能源消耗强度为每平方呎约11.81千瓦，2019年为每平方呎7.38千瓦[158] - 2021年共用工作空间业务各现场单位总数和碳排放与2020年相比有变化，如中环1现场2020年单位总数26468，碳排放18792.28；2021年单位总数27079，碳排放19226.09[158] - 2021年仓储业务各现场单位总数和碳排放与2020年相比有变化，如柴湾1现场

收入和利润（同比环比） - 截至2021年6月30日止六个月收益为42.2百万港元，较去年同期增加约10.5百万港元[11] - 公司拥有人应占亏损约为26.0百万港元（去年同期为溢利约287.8百万港元）[11] - 每股亏损约4.06港仙（去年同期每股盈利44.87港仙）[11] - 物业投资业务收益为20.7百万港元，同比增长11.3%（从18.6百万港元）[19] - 城市仓储及工作间业务收益为18.0百万港元，同比增长18.4%（从15.2百万港元）[20] - 葡萄酒业务收益为11.7百万港元，同比增长72.1%（从6.8百万港元）[26] - 提供物业管理服务收益为4.8百万港元，同比增长380%（从1.0百万港元）[23] - 提供融资业务收益为2.5百万港元，同比下降21.9%（从3.2百万港元）[24] - 建筑及装修工程收益为2.1百万港元，同比增长110%（从1.0百万港元）[25] - 城市服务公寓收益为1.4百万港元，同比下降12.5%（从1.6百万港元）[19] - 媒体制作服务收益为0.3百万港元，同比下降70%（从1.0百万港元）[28] - 公司期内亏损2546万港元，相比去年同期盈利2.8547亿港元，同比下降108.9%[96] - 收益同比增长33.1%，从3167.1万港元增至4215.1万港元[96] - 毛利增长26.8%，从2689.4万港元增至3411.1万港元[96] - 其他收入大幅增长168.4%，从598.8万港元增至1607.3万港元[96] - 投资物业公平值变动亏损824.8万港元，较去年同期亏损5023.3万港元收窄83.6%[96] - 截至2021年6月30日止六个月，公司期内亏损为26.041百万港元[102] - 公司期内其他全面收益为负2.322百万港元[102] - 公司期内亏损及全面收益总额为负28.363百万港元[102] - 公司总收益为42151千港元，同比增长33.1%（2020年同期为31671千港元）[130] - 葡萄酒贸易收入7871千港元，同比增长115.8%（2020年同期为3647千港元）[130][144] - 物业管理及安保服务收入4818千港元，同比增长384.7%（2020年同期为994千港元）[130][144] - 建筑及装修工程收入2121千港元，同比增长93.7%（2020年同期为1095千港元）[130][144] - 仓储及工作间租金收入17964千港元，同比增长18.0%（2020年同期为15228千港元）[130] - 服务公寓租金收入1353千港元，同比下降14.2%（2020年同期为1577千港元）[130] - 投资物业租金收入1380千港元，同比下降21.1%（2020年同期为1750千港元）[130] - 酒窖租金收入3814千港元，同比增长19.5%（2020年同期为3192千港元）[130] - 融资利息收入2517千港元，同比下降20.9%（2020年同期为3184千港元）[130] - 媒体制作服务收入313千港元，同比下降68.8%（2020年同期为1004千港元）[130][144] - 公司物业发展分部业绩亏损590.5万港元，而去年同期为溢利3.7084亿港元[153] - 物业投资分部收益2.0697亿港元，同比增长11.5%[153] - 葡萄酒业务收益1.1685亿港元，同比增长70.8%[153] - 提供融资分部收益2517万港元，同比下降20.9%[153] - 公司总收益4.2151亿港元，同比增长33.1%[153] - 除税前亏损2436.1万港元，去年同期为溢利2.9256亿港元[153] - 二零二一年上半年公司拥有人应占亏损2604.1万港元，同比盈转亏（二零二零年同期盈利2.88亿港元）[187] 成本和费用（同比环比） - 行政开支增长7.2%，从4526.3万港元增至4854万港元[96] - 融资成本下降38.5%，从2647.1万港元降至1628.3万港元[96] - 融资成本3034.7万港元，同比下降35.3%[172] - 香港利得税开支109.9万港元，同比下降49.8%[176] 各条业务线表现 - 物业投资业务产生收益约20.7百万港元[11] - 葡萄酒业务产生收益约11.7百万港元[11] - 虹方项目确认暂时租金收入约7.4百万港元（去年同期：4.3百万港元）[13] - 元朗地盘项目地价要约818百万港元，正式租约修订预计需三个月完成[15] - 云之端项目约67%单位已售出，预计2022年第一季度完成收益确认[15] - 待售物业暂时租金收入7885万港元，同比增长84.7%[165] 管理层讨论和指引 - 公司业务受香港经济状况显著影响[46] - 建筑成本上涨可能增加发展项目成本[46] - 香港利得税开支109.9万港元，同比下降49.8%[176] - 香港合资格集团实体首200万港元溢利按8.25%税率征税，超过部分按16.5%税率征税[180] - 韩国集团实体企业所得税率为11%至24.2%，但无应课税溢利故未计提拨备[180] 其他财务数据 - 公司总权益从2020年12月31日的1,413.7百万港元下降至2021年6月30日的1,395.3百万港元[30] - 公司银行结余及现金从2020年12月31日的55.5百万港元增加至2021年6月30日的111.0百万港元[30] - 公司流动资产净额从2020年12月31日的385.1百万港元增加至2021年6月30日的466.4百万港元[30] - 公司流动负债从2020年12月31日的2,557.1百万港元增加至2021年6月30日的2,718.0百万港元[30] - 公司银行借贷从2020年12月31日的2,320.5百万港元增加至2021年6月30日的2,366.8百万港元[31] - 公司资本负债比率从2020年12月31日的164.1%上升至2021年6月30日的169.6%[31] - 公司净债务对权益比率从2020年12月31日的160.2%上升至2021年6月30日的161.7%[31] - 公司债务对资产比率从2020年12月31日的54.8%下降至2021年6月30日的52.7%[31] - 公司境外韩元借贷从2020年12月31日的220亿韩元（约155.8百万港元）增加至2021年6月30日的285亿韩元（约195.4百万港元）[36] - 公司投资物业账面值从2020年12月31日的941.9百万港元增加至2021年6月30日的1,012.9百万港元[39] - 资产净值从14.1368亿港元降至13.9533亿港元，减少1.3%[99] - 银行结余及现金从5545.7万港元增至1.1103亿港元，增长100.2%[99] - 公司营运活动所得现金净额为7.963百万港元，较去年同期负117.267百万港元大幅改善[108] - 公司投资活动所用现金净额为负1.859百万港元，去年同期为所得978.159百万港元[108] - 公司融资活动所得现金净额为50.206百万港元，去年同期为所用834.204百万港元[108] - 公司现金及现金等价物增加净额为56.310百万港元，期末余额为111.767百万港元[108] - 总分部资产42.4904亿港元，较年初增长3.3%[157] - 物业、厂房及设备收购金额14.8万港元（同比减少70%，二零二零年同期49.1万港元）[188] - 持作出售资产总额6983.7万港元，含投资物业6900万港元及银行结余73.7万港元[192] - 应收贷款总额1.14亿港元，较年初1.52亿港元减少24.8%[198] - 应收贷款中即期部分2464.5万港元（占比21.5%），非即期部分8972.3万港元[198] - 投资物业组合总账面值为994.8百万港元，较2020年末1,050.7百万港元下降5.3%[20] - 物业投资分部下投资物业总账面值为958.2百万港元，较2020年末1,014.9百万港元下降5.6%[21] 公司治理和股权结构 - 公司雇员人数为99名，与2020年底持平[45] - 公司委任8名董事[45] - 陈文辉先生总持股权益为1,286,640,800股，占已发行股份的200.57%[57][71] - 公司已发行可换股债券予Metropolitan Lifestyle (BVI) Limited，对应836,000,000股股份[59][68] - Star Properties Holdings (BVI) Limited持有432,140,800股，占已发行股份的67.36%[68][71] - Metropolitan Lifestyle (BVI) Limited持有可换股债券权益相当于836,000,000股，占已发行股份的130.32%[68][71] - 公司发行面值418,000,000港元的可换股债券，由陈文辉先生间接全资持有[64] - 林建国先生通过Eagle Trend (BVI) Limited持有38,259,200股，占已发行股份的5.96%[68][69] - 2020年11月23日授予32,950,000份购股权，行使价为0.41港元[75] - 2021年1月27日授予27,250,000份购股权，行使价为0.418港元[75] - 截至2021年6月30日，公司已发行股份总数为641,498,000股[57][71] - 2018年10月18日授予21,193,088份购股权，行使价为0.75港元[75] - 向陈文辉先生授予10,000,000股购股权，占已发行股份约1.56%[77][80] - 向其他合资格参与者授予16,050,000份购股权，其中1,050,000份注销，820,400份失效[80] - 截至2021年6月30日，尚未行使的购股权总额为16,766,800份，占已发行股份2.61%[80] - 陈文辉先生直接及间接持有公司440,640,800股，占已发行股本约68.69%[87] - 庞锦强教授持有3,474,000份购股权，占已发行股份0.54%[80] - 许莹莹女士持有2,676,000份购股权，占已发行股份0.42%[80] - 其他董事购股权持有量介于600,000至1,070,400份之间，对应股权比例0.09%-0.17%[80] - 普通股加权平均数维持6.41亿股[187] 融资和贷款活动 - 云之端贷款协议金额为255,048,000港元，期限21个月[85] - 循环贷款金额为30,000,000港元[86] - WYSW贷款协议总金额为1,241,677,000港元，期限24个月[86] - 公司于2020年10月完成收购Metropolitan集团，总名义代价为460百万港元[112] 股息政策 - 公司未建议派付2021年中期股息（2020年同期：每股2.0港仙）[53] - 2020年末期未宣派股息（2019年：每股0.2港仙）[53] - 二零二零年末期股息每股0.2港仙，总金额128.3万港元[182] - 二零二一年上半年无中期股息派付（对比二零二零年同期每股2.0港仙）[182] 其他重要事项 - 2021年首五个月商铺交易量同比增长273%[51] - 2021年8月中原城市领先指数超过2019年5月历史高点[51] - 截至2021年8月底香港疫苗接种超过740万剂次[51] - 香港接种第一剂疫苗人口占总人口超过60%[51] - 公司名称于2021年6月23日由"星星地產集團（開曼群島）有限公司"更改为"星星集團有限公司"[111] - 公司以股份为基础的付款结算金额为9.541百万港元[102]

财务数据关键指标变化：收入和利润（同比） - 公司2020年收益约为1.058亿港元[7][11] - 2019年（经重列）收益约为1.744亿港元[11] - 集团2020年收益约105.8百万港元，较2019年174.4百万港元减少68.6百万港元(降幅39.3%)[14] - 公司拥有人应占溢利约为3.069亿港元[7][11] - 2019年（经重列）公司拥有人应占溢利约为2370万港元[11] - 公司拥有人应占溢利约306.9百万港元，较2019年23.7百万港元增加283.2百万港元(增幅1194.9%)[14] - 每股基本盈利约为47.85港仙[7] - 每股摊薄盈利约为37.73港仙[7] 财务数据关键指标变化：成本和费用（同比） - 物业投资分部收益约38.7百万港元，较2019年39.3百万港元减少0.6百万港元(降幅1.5%)[22] - 城市服务公寓业务收益约3.1百万港元，较2019年4.9百万港元减少1.8百万港元(降幅36.7%)[23] - 城市仓储及工作间业务收益同比下降至32.4百万港元（2019年：33.1百万港元），减少0.7百万港元[24] - 物业管理及安保服务收益增至3.5百万港元（2019年：2.6百万港元）[26] - 融资业务收益降至6.1百万港元（2019年：7.0百万港元），减少0.9百万港元[28] - 建筑及装修工程业务收益新增3.1百万港元（2019年：零）[29] - 葡萄酒业务收益微增至14.6百万港元（2019年：14.4百万港元），投资物业账面值35.8百万港元[30] 各条业务线表现：物业发展分部 - 物业发展分部收益约38.5百万港元，较2019年109.8百万港元减少71.3百万港元(降幅64.9%)[16] - 天際中心项目交付最后单位金额约4.2百万港元[16] - 星星中心项目售出最后3个泊车位金额约3.7百万港元[17] - 虹方项目交付3个单位产生收益约34.3百万港元，确认待售物业暂时租金收入约9.8百万港元[17] - 出售柴湾角项目控股公司全部已发行股本及股东贷款确认收益约383.2百万港元[21] - 出售柴湾角项目带来约3.8亿港元税前溢利[7] 各条业务线表现：物业投资分部 - 物业投资分部收益约38.7百万港元，较2019年39.3百万港元减少0.6百万港元(降幅1.5%)[22] - 投资物业组合总账面值下降至1,050.7百万港元（2019年：1,105.4百万港元），其中香港及韩国物业占1,008.0百万港元[24] - 物业投资分部账面值为1,014.9百万港元（2019年：1,068.1百万港元），使用权资产占42.5百万港元[25] 管理层讨论和指引：运营与战略 - 新冠病毒疫情拖慢2020年首六个月的发展进程[53] - 2020年第四季度成功开展The Cloud项目预售[53] - The Cloud项目成功售出超过50%发展单位[54] - The Cloud项目最高售价达每平方呎11,000港元[54] - 建筑成本上涨可能增加发展项目成本[50] - 收益周期取决于物业销售导致盈利能力波动[50] - 金融资产及投资物业公平值收益或亏损波动[50] - 公司无重大或然负债且具备充足现金及可动银行融资满足运营需求[36] 管理层讨论和指引：收购与出售 - 公司完成非常重大收购事项，收购"城市 (Metropolitan)"品牌及相关投资物业和业务[13] - 以4.6亿港元收购Metropolitan Group (BVI) Limited及其附属公司[44] - 以9800万港元出售虹彩控股有限公司全部股权[44] - 潜在物业交易购买价5175万港元（可调整）[45] 管理层讨论和指引：融资与借贷 - 发行年息率3%的可换股债券本金额4.18亿港元用于收购事项[38] - 韩国项目境外银行借贷约2200亿韩元（约1.558亿港元）利率区间3.37%-5%[39] - 银行借贷减少至2,320.5百万港元（2019年：3,120.2百万港元），资本负债比率降至164.1%[34] - 权益总额增至1,413.7百万港元（2019年：951.9百万港元），现金结余降至55.5百万港元[33] - 资本承担增至419.1百万港元（2019年：258.9百万港元），主因建筑合约增加[35] - 投资物业质押账面值约9.419亿港元待售物业质押约27.338亿港元[41] - 银行存款质押账面值约1040万港元作为银行融资抵押[41] 管理层讨论和指引：股息政策 - 宣派2020年中期股息每股2.0港仙[12] - 2019年末期股息为每股0.2港仙[12] - 2020年末期不建议派息[12] - 2020年中期股息为每股2.0港仙[180] - 2020年度未派发末期股息（2019年：每股0.2港仙）[180] - 公司采纳股息政策以提升透明度，考虑因素包括集团实际及预期财务业绩、股东权益、经济状况、业务经营策略、流动资金状况、保留盈利及可分配溢利储备等[117] - 可供分派储备约6.659亿港元[187] 董事会与公司治理结构 - 公司董事会由4名董事组成，包括2名执行董事、1名非执行董事和2名独立非执行董事[58][60][63][64][65] - 董事会由8名成员组成包括4名执行董事1名非执行董事和3名独立非执行董事[77] - 所有执行董事和非执行董事在2020年度董事会会议出席率均为100%（9/9）[81] - 公司未遵守企业管治守则第A.2.1条主席与行政总裁由同一人陈文辉先生担任[74] - 日常管理授权给高级管理层，董事会定期检讨授权职能[82] - 所有董事在过去三年内均未担任其他上市公众公司的董事职务[58][61][63][64][65] - 非执行董事初步服务合约为期一至三年，可通过不少于三个月书面通知终止[92] - 股东周年大会需有三分之一董事（或最接近但不小于三分之一的数目）轮值退任，每位董事至少每三年退任一次[92] - 董事会成员多元化政策涵盖性别、年龄、文化背景等8个维度[89] - 公司已收到所有独立非执行董事发出的独立性书面确认函[79] - 公司2020年度完全遵守上市规则第3.10(1)、(2)及3.10A条要求[79] 董事会成员背景 - 廖漢威先生自2016年3月14日起担任执行董事，拥有逾25年物业销售及市场推广经验[58] - 龐錦強教授自2018年9月1日起担任执行董事，持有6个高等学位包括哲学博士学位[61] - 龐教授同时担任双运控股(1706)和HKE Holdings(1726)的独立非执行董事[60] - 嚴國文先生自2016年3月14日起担任非执行董事，拥有23年企业财务及资本市场经验[63] - 嚴先生持有证监会第4、5、9类受规管活动资格，现任翠华控股(1314)独立非执行董事[63] - 李仲明先生自2016年6月27日起担任独立非执行董事，为注册建筑师及香港建筑师学会会员[64] - 陈华敏女士自2016年6月27日起担任独立非执行董事，拥有26年私募股权及企业财务经验[65] - 陈女士持有香港会计师公会和澳洲会计师公会双资格，具备第1类和第6类负责人员资格[65] - 黄伟桄博士于2020年1月24日获委任为独立非执行董事[67][78] - 萧少滔先生于2020年1月24日辞任独立非执行董事[78] - 独立非执行董事黄伟桄博士于2020年1月24日获委任[81] 高级管理层背景 - 李立人担任项目发展主管拥有逾18年物业发展及建造业经验[69] - 黄天洪担任项目发展主管拥有逾24年土木工程建造业经验[69] - 许莹莹担任公司秘书合规主管拥有逾11年客户服务及管理经验[71] - 黄淑云担任财务总监拥有逾21年会计及财务管理经验[71] - 公司秘书张慧璇女士2020年度接受超过15小时专业培训[87] 委员会运作情况 - 审计委员会在2020年度举行两次会议讨论会计原则、内部监控及财务申报事宜，全体成员均出席[99] - 审计委员会2020年度举行一次会议讨论更换外聘核数师事宜[99] - 审计委员会由三名独立非执行董事组成，包括陈华敏女士（主席）、李仲明先生及黄伟桄博士[98] - 薪酬委员会在2020年度举行一次会议检讨董事及高级管理层薪酬政策及架构，全体成员出席且无董事参与自身薪酬厘定[104] - 薪酬委员会由陈华敏女士（主席）、黄伟桄博士及陈文辉先生组成[101] - 提名委员会于2020年12月31日由陈文辉（主席）、黄伟桄博士及李仲明组成[105] - 2020年度提名委员会举行1次会议讨论董事架构及独立非执行董事独立性评估[108] - 提名委员会每年至少一次检讨董事会组成情况[90] - 执行委员会由4名成员组成包括陈文辉（主席）、庞锦强教授、张慧璇女士及廖汉威先生[109] - 风险控制委员会由1名非执行董事（严国文主席）及3名执行董事和1名独立非执行董事组成[111] - 风险控制委员会2020年度举行1次会议检讨内部监控及风险管理系统[115] 内部监控与合规 - 内部审计处对财务运营、信息技术管控及企业管治合规性进行甄选检讨[112] - 购股权授予导致可能发行股份超过已发行股份10%违反上市规则第17.03(3)条[113] - 董事陈文辉间接全资拥有的公司Metropolitan Lifestyle (BVI) Limited因违反标准守则禁售期规定，导致收购协议失效[95] - 公司已采纳举报政策，由审核委员会负责，报告期内无重大欺诈或失当行为报告[123] - 公司按企业管治政策规管内幕资料的处理及发布[124] - 关联方交易详情披露于综合财务报表附注40符合上市规则第14A章定义[116] - 报告期间无贪污案例报告[167] 审计与核数 - 外部核数师香港立信德豪会计师事务所有限公司年度核数服务费用为494.8万港元，其中年度审核费144.8万港元，中期审阅及交易报告费350万港元[100] - 非核数服务费用为零港元[100] - 董事会负责财务申报，确保符合香港财务报告准则，无重大错误陈述或不确定因素[127] 股东沟通与公司政策 - 持有不少于公司缴足股本十分之一的合资格股东有权要求召开股东特别大会[119] - 股东特别大会需在申请提交后21天内安排，并在两个月内召开[120] - 公司通过股东周年大会及其他股东会议作为与股东沟通的主要平台[122] - 公司采纳组织章程大纲及细则，可于公司及联交所网站查阅[125] 环境、社会及管治表现 - 环境、社会及管治报告涵盖香港及韩国业务，主要聚焦香港地区[130] - 公司定期与雇员、投资者、股东、承包商、客户及政府等持份者进行沟通[131] - 公司汽油消耗量为5460.23升，同比下降18.1%（2019年：6670.33升）[137] - 公司电力消耗量为132855千瓦时，同比增长60.1%（2019年：83013千瓦时）[140] - 电力消耗产生的二氧化碳当量排放为75727.35千克[140] - 能源消耗强度为每平方英尺11.81千瓦时，同比增长60.0%（2019年：每平方英尺7.38千瓦时）[140] - 公司雇员总数为108人，其中女性占比45.8%，男性占比54.2%[146] - 30岁以下雇员占比18.7%，30-50岁雇员占比43.9%，50岁以上雇员占比37.4%[146] - 香港雇员占比93.5%，韩国雇员占比6.5%[146] - 整体雇员流失率为28.0%，按性别划分男女各占14.0%[147] - 按年龄组别流失率：30岁以下9.4%，30-50岁10.3%，50岁以上8.4%[147] - 按地域划分流失率：香港96.7%，韩国3.3%[147] - 截至2020年12月31日止过去三年因工死亡事故数目为零[151] - 截至2020年12月31日止年度因工伤导致的损失工作日数为零[151] - 为高级管理层女性雇员提供企业管治培训资助[153] - 对强制劳工、童工及非法移民劳工采取零容忍政策[154] - 项目开发部通过实地监督密切监控建筑成本及进度[155] - 葡萄酒贸易业务供应商分布为香港193家、法国45家、英国5家、德国2家、美国2家及新加坡1家[156] - 主要承包商拥有ISO 9001、ISO 14001及OHSAS 18001等行业认证[158] - 所有楼宇项目均获得BEAM Plus认证满足环保要求[160] - 外聘绿色建筑顾问监督每个物业发展项目的绿色建筑计划[160] - 公司要求承包商提供自落成起为期一年的缺陷责任期[162] 业务概述 - 公司业务包含物业发展投资及物业管理服务[173] - 新开展建筑及装修工程业务[173] 供应商与客户集中度 - 公司最大供应商占年度总成本34.4%[188] - 五大供应商合计占年度总成本57.9%[188] - 最大客户贡献年度总收益29.3%[188] - 五大客户合计贡献年度总收益94.2%[188] 股权结构与重大权益 - 陈文辉先生直接及间接持有公司股份权益总计1,276,640,800股，占已发行股份总数641,498,000股的199.01%[193][195] - 公司已发行股份总数为641,498,000股[195] - 陈文辉先生通过可换股债券间接控制836,000,000股股份权益[193][195] - 陈文辉先生持有面值418,000,000港元的可换股债券，占已发行债权证总额的100%[198] - 张慧璇女士持有300,000股股份权益，占已发行股份总数的0.05%[193] - 庞锦强博士持有470,400股购股权权益，占已发行股份总数的0.07%[193] - 严国文先生持有470,400股购股权权益，占已发行股份总数的0.07%[193] - 陈华敏女士持有股份及购股权权益总计626,400股，占已发行股份总数的0.10%[193] - 李仲明先生持有470,400股购股权权益，占已发行股份总数的0.07%[193] - 公司于2020年10月22日发行了可换股债券[195][198] 董事培训与发展 - 所有董事2020年度均接受A类（培训课程/讲座）或B类（阅读期刊）专业培训[85] - 企业管治守则要求董事参与持续专业发展以更新知识技能[84] - 雇员总数增至99名（2019年：69名）增幅达43.5%[49] - 董事席位8名薪酬政策含基本薪金、强积金及绩效花红[49]

收入和利润（同比环比） - 截至2020年6月30日止六个月收益为6.3百万港元，较去年同期减少20.1百万港元[9] - 总收益为6.27百万港元，较去年同期26.38百万港元下降76.2%[88] - 公司拥有人应占溢利为350.3百万港元，去年同期亏损3.2百万港元[9] - 期内溢利为349.871百万港元，去年同期亏损3.464百万港元[88] - 公司2020年上半年实现期内溢利350,320千港元，相比2019年同期的亏损3,241千港元显著改善[94] - 基本每股盈利为350,320千港元，去年同期亏损3,241千港元，实现扭亏为盈[137] - 期内每股溢利为54.61港仙，去年同期每股亏损0.51港仙[9] - 每股基本及摊薄盈利为54.61港仙，去年同期亏损0.51港仙[88] - 毛利为5.688百万港元，较去年同期19.646百万港元下降71.0%[88] - 出售附属公司收益为383.2百万港元[9] - 出售附属公司收益为383.197百万港元[88] - 公司2020年上半年出售附属公司获得收益383,197千港元[97] 成本和费用（同比环比） - 行政开支为33.248百万港元，较去年同期13.505百万港元增加146.2%[88] - 融资成本为7.224百万港元，较去年同期8.092百万港元下降10.7%[88] - 所得税开支为2.132百万港元，较去年同期1.411百万港元增加51.1%[88] - 所得税开支为213.2万港元，较去年同期141.1万港元增长51.2%[133] - 公司2020年上半年已付所得税56,742千港元，相比2019年同期的208千港元大幅增加[97] - 投资物业公平值变动亏损为1.340百万港元，较去年同期620千港元增加116.1%[88] - 汇兑差额导致的汇兑损失为2.340百万港元，与去年同期2.404百万港元基本持平[88] 各条业务线表现 - 提供融资业务收益为3.2百万港元，建筑及装修工程收益为1.4百万港元[9] - 物业发展分部零收益确认，去年同期为20.9百万港元[10] - 物业投资业务收益约0.6百万港元，较去年同期0.2百万港元增长200%[23] - 物业管理服务收益约1.0百万港元，较去年同期1.6百万港元下降37.5%[25] - 融资业务收益约3.2百万港元，较去年同期3.6百万港元下降11.1%[26] - 物业发展分部收益为20933千港元，占总收益的79.3%[122] - 提供融资分部收益为3184千港元，占总收益的12.1%[122] - 提供物业管理服务分部收益为994千港元，同比下降39.4%[122] - 提供建筑及装修工程分部收益为1444千港元[122] - 物业投资分部收益为648千港元，同比增长205.7%[122] - 总分部收益为6270千港元，同比下降76.2%[122] 各地区表现 - 韩国物业发展项目涉及外汇风险主要货币为美元及韩元[35] - 境外借款为170亿韩元约109.6百万港元融资成本约4.2%[35] - 圣水洞及Sausage项目贷款于2020年7月获得[35] 管理层讨论和指引 - 天际中心项目预计确认收益4.2百万港元[11] - 星星中心项目预计确认收益3.7百万港元[12] - 虹方项目确认暂时租金收入4.3百万港元[14] - 观塘地盘项目获批准容积率增加约20%[16] - 柴湾角项目控股公司出售完成，确认收益约383.2百万港元[22] - 无重大或然负债具备充足现金及银行融资[33] - 无重大外汇对冲政策未签订任何金融工具对冲协议[35] - 公司宣派截至2020年6月30日止六个月的中期股息合共12,829,960港元，每股2.0港仙[52] - 宣派中期股息每股2.0港仙，总金额1283万港元，去年同期无中期股息[136] - 公司子公司获银行土地及建设贷款融资最多255,048,000港元[75] - 贷款协议要求陈文辉先生维持至少60%的实益股权及董事职位[75] 其他财务数据（资产、债务、借款等） - 总权益约1,055.4百万港元，较2019年末709.1百万港元增长48.8%[31] - 银行结余及现金约73.7百万港元，较2019年末62.3百万港元增长18.3%[31] - 流动负债约1,892.3百万港元，较2019年末2,780.5百万港元下降31.9%[31] - 尚未偿还银行借贷约1,820.4百万港元，较2019年末2,580.2百万港元下降29.4%[32] - 资本负债比率由369.4%下降至172.5%，净债务对权益比率由360.6%下降至165.5%[32] - 公司总资产净值从2019年12月31日的709,119千港元增长至2020年6月30日的1,055,367千港元，增长48.8%[91] - 待售物业从3,153,060千港元减少至2,622,146千港元，减少16.8%[91] - 公司借贷从2,580,184千港元减少至1,820,414千港元，减少29.4%[91] - 公司保留盈利从266,257千港元大幅增长至615,294千港元，增长131.1%[94] - 公司现金及银行存款从62,276千港元增加至73,687千港元，增长18.3%[91] - 投资物业从52,000千港元减少至47,000千港元，减少9.6%[91] - 应收贷款从164,766千港元减少至149,558千港元，减少9.2%[91] - 投资活动所得现金净额为588.377百万港元，相比去年同期的现金使用净额11.316百万港元有显著改善[100] - 出售一间附属公司所得款项为589.831百万港元[100] - 购买按公平值计入损益之金融资产支出为1.618百万港元，较去年同期的6.323百万港元减少73.4%[100] - 融资活动所用现金净额为436.721百万港元，而去年同期为现金所得净额42.120百万港元[100] - 已付股息为1.283百万港元，较去年同期的99.432百万港元大幅减少98.7%[100] - 已付利息为31.511百万港元，较去年同期的43.132百万港元减少26.9%[100] - 筹得借贷为75.684百万港元，较去年同期的346.349百万港元减少78.2%[100] - 偿还借贷为440.611百万港元，较去年同期的174.114百万港元增加153.1%[100] - 期末现金及现金等价物为73.687百万港元，较去年同期的58.217百万港元增加26.5%[100] - 物业发展分部资产为2687224千港元，占总资产的91.2%[126] - 提供融资分部资产为165401千港元，同比下降12.0%[126] - 总分部资产为2909057千港元，同比下降16.1%[126] - 物业发展分部负债为1796134千港元，同比下降31.5%[126] - 应收贷款总额从1.87665亿港元降至1.65065亿港元，减少12.0%[153] - 即期应收贷款部分从2289.9万港元降至1550.7万港元，减少32.3%[153] - 应收贷款总额从2019年12月31日的188,665,000港元下降至2020年6月30日的165,065,000港元，降幅为12.5%[159] - 应收贷款中占比最大的部分为超过两年但不超过五年的贷款，金额为127,627,000港元（2020年6月30日）[159] - 待售物业账面值从2019年12月31日的3,153,060,000港元下降至2020年6月30日的2,622,146,000港元，降幅为16.8%[168] - 已质押待售物业金额为2,619,983,000港元，占待售物业总额的99.9%[169] - 按公允价值计入损益的金融资产总额从2019年12月31日的6,579,000港元增加至2020年6月30日的8,247,000港元，增幅为25.4%[164] - 在香港上市之股本证券投资公允价值从460,000港元大幅增加至2,169,000港元，增幅为371.5%[164] - 贸易及其他应收款项总额从2019年12月31日的2,544,000港元增加至2020年6月30日的3,570,000港元，增幅为40.3%[173] - 银行借贷总额从258.018亿港元降至182.041亿港元，一年内到期部分从214.656亿港元降至139.359亿港元[188] - 浮息借贷占比94%，达171.081亿港元，利率区间2.25%-4.65%；定息借贷10.961亿港元，利率3.5%[191][192] - 应付建筑成本从5315.7万港元降至3428.2万港元，降幅35.5%[182] - 合约负债确认收益29.3万港元，较上年同期53.1万港元下降44.8%[187] 投资物业 - 投资物业组合总账面值为50.7百万港元，包括工业单位47.0百万港元及停车位3.7百万港元[23] - 投资物业公平值减少134万港元，主要因停车位公平值下调[142] - 投资物业总额从5200万港元降至4700万港元，减少9.6%[142] - 转拨366万港元投资物业至持作待售资产[149] - 投资物业及待售物业账面值分别为50.7百万港元和2,620.0百万港元已质押[36] - 银行借贷抵押资产总值268.097亿港元，包括待售物业261.998亿港元及投资物业5066万港元[196] 应收贷款 - 应收贷款实际利率范围为3.25%至7.125%（2020年6月30日）[160] - 贷款抵押比例为物业销售代价的60%至80%[155] - 所有应收贷款于报告期末既无逾期亦无减值[156] 贸易及租赁应收款项 - 所有贸易应收款项及租赁应收款项均已逾期，租赁应收款项持有保证金作为抵押品，未确认额外信贷亏损拨备[175] 银行存款及抵押 - 代管人账户及已抵押银行存款年利率为0.7%至1.67%，较上年同期0.001%至1.65%有所上升[179] - 已质押银行存款账面值为10.3百万港元[36] - 已抵押银行存款1024.7万港元，用于质押银行融资[180][196] 应付账款 - 应付保留金总额1591.3万港元，其中722.2万港元账龄一年内，869.1万港元账龄一至两年[182][183] 公司股本及股权结构 - 执行董事陈文辉持有公司股份权益总计440,116,800股，占已发行股份总数约68.61%[57][59] - 执行董事张慧璇持有公司股份权益总计6,399,200股，占已发行股份总数约1.00%[57][59] - 执行董事廖汉威持有公司股份权益总计4,899,200股，占已发行股份总数约0.76%[57][59] - 执行董事庞锦强持有公司股份权益总计2,136,000股，占已发行股份总数约0.33%[57][59] - 主要股东陈文辉通过受控制法团持有432,140,800股，占公司股份约67.36%[62] - 主要股东林建国通过受控制法团持有38,259,200股，占公司股份约5.96%[62] - 公司已发行股份总数为641,498,000股[59] - 截至2020年6月30日，公司已发行股份总数为641,498,000股[64][71] - 控股股东陈文辉先生直接及间接持有公司股份434,640,800股，占已发行股本约67.75%[75] - 执行董事陈文辉持有未行使购股权5,476,000份，占已发行股份0.85%[67] - 执行董事张慧璇持有未行使购股权6,099,200份，占已发行股份0.95%[67] - 执行董事廖汉威持有未行使购股权4,899,200份，占已发行股份0.76%[67] - 执行董事庞锦强持有未行使购股权2,136,000份，占已发行股份0.33%[67] - 非执行董事严国文持有未行使购股权627,200份，占已发行股份0.10%[67] - 其他雇员合计持有未行使购股权4,607,088份，占已发行股份0.72%[70] - 法定股本10亿港元，已发行股本6414.98万股，通过购股权行使新增142.98万股[200] 股息分派 - 截至2019年12月31日止年度的末期股息为1,283,000港元，每股0.2港仙[52] - 截至2019年6月30日止六个月宣派的末期股息为99,432,000港元，每股15.5港仙[52] 其他重要事项 - 雇员人数从26名增至43名包括建筑公司雇员从4名增至12名[45] - 公司获得与COVID-19相关的政府工资补贴302,000港元，计入其他收入[108] - 厂房及设备支出96,000港元，较去年同期84,000港元增长14.3%[141] - 出售虹彩控股有限公司全部股权代价为980,000,000港元[39] - 终止收购Metropolitan集团后重新订立收购协议总代价调整为460,000,000港元[41] - 加权平均普通股数为641,498千股，较去年同期635,417千股增长0.96%[137]

收入和利润（同比环比） - 公司2019年总收益为120.0百万港元，较2018年671.7百万港元下降82.13%[13][17] - 公司2019年股东应占纯利为5.7百万港元，每股盈利0.9港仙[13][17] - 公司2018年股东应占纯利为191.8百万港元[17] - 公司2019年收益为120.0百万港元，较2018年671.7百万港元下降82.2%[19] - 公司拥有人应占溢利为5.7百万港元，较2018年191.8百万港元下降97.0%[19] 成本和费用（同比环比） - 物业发展分部收益为109.8百万港元，较2018年667.2百万港元下降83.5%[20] - 物业发展分部业绩为27.1百万港元，较2018年267.2百万港元下降89.9%[20] - 物业投资分部收益为0.5百万港元，较2018年0.7百万港元下降28.6%[28] - 物业管理部门收益同比增长145.5%至270万港元（2018年：110万港元）[31] - 融资业务收益同比增长159.3%至700万港元（2018年：270万港元）[32] - 核数师德勤·关黄陈方会计师行2019年度核数服务费用为105万港元较2018年99万港元增长6.1%[107] - 核数师2019年度非核数服务费用为43万港元与2018年持平[107] 各条业务线表现 - 虹方项目2019年交付7个单位金额85.5百万港元，较2018年108个单位653.1百万港元下降86.9%[23] - 天際中心2019年交付2个摩托车泊车位金额0.8百万港元，较2018年8个泊车位10.5百万港元下降92.4%[20] - 星星中心2019年确认收益24.3百万港元，较2018年14.1百万港元增长72.3%[20] - 公司主要业务包括物业发展、投资、物业管理及融资服务，2019年度业务性质无重大变动[168] 各地区表现 - 韩国项目境外借贷同比增长16.6%至170亿韩元（约1.143亿港元）[39] - 新冠病毒爆发对香港及韩国物业市场造成间接影响[52] 管理层讨论和指引 - 公司业务面临建筑成本持续上涨的风险[48] - 公司大部分收益取决于物业销售，可能导致盈利能力出现重大波动[48] - 公司所有建筑工程已外包给独立第三方[48] - 公司已成立风险控制委员会应对潜在风险[49] - 公司聘请内部核数师审核内部运营流程[49] - 中美贸易战及社会运动冲击香港营商环境及旅游业[53] - 2019年住宅价格较历史高点下跌约6.8%[53] - 2019年全年住宅市场价格整体上涨约4%[53] - 出售柴湾角项目为公司2020年初实现约384百万港元税前收益[13] - 集团已订立协议出售柴湾角项目控股公司全部已发行股本及股东贷款[122] - 股息政策考虑因素包括财务业绩股东权益及资本需求等[125] - 可供分派储备约为235百万港元[182] 其他财务数据 - 权益总额同比下降10.5%至7.091亿港元（2018年：7.926亿港元）[34] - 现金结余同比下降48.7%至6,230万港元（2018年：1.214亿港元）[34] - 流动负债同比增长9.9%至27.805亿港元（2018年：25.304亿港元）[34] - 银行借贷同比增长9.1%至25.802亿港元（2018年：23.644亿港元）[35] - 资本负债比率同比上升71.1个百分点至369.4%（2018年：298.3%）[37] - 净债务权益比率同比上升77.6个百分点至360.6%（2018年：283.0%）[37] - 待售物业质押资产同比增长8.5%至31.509亿港元（2018年：29.046亿港元）[42] - 投资物业组合总账面值从2018年13.5百万港元增至2019年52.0百万港元，增长285.2%[28] - 公司于2019年10月新收购2个工业大厦单位，总账面值约47.0百万港元[28] 公司治理 - 公司2019年度遵守企业管治守则，惟未遵守主席与行政总裁分任要求[78] - 陈文辉同时担任主席及行政总裁，负责集团业务策略及整体方向制定[78] - 董事会由8名董事组成，其中4名执行董事、1名非执行董事和3名独立非执行董事[81][82] - 截至2019年12月31日，所有董事出席董事会会议的出席率为100%（4/4）[86] - 公司秘书张慧璇女士在2019年度接受超过15小时的专业培训[92] - 独立非执行董事萧少滔先生于2020年1月24日辞任[82] - 黄伟桄博士于2020年1月24日获委任为独立非执行董事[82] - 所有董事在2019年度均接受持续专业发展培训（类型A和/或B）[90] - 公司确认已遵守上市规则第3.10(1)、(2)及3.10A条关于董事会组成的规定[83] - 董事会认为当前领导结构有利于对快速变化的业务环境作出准确迅速响应[79] - 陈文辉先生同时担任两个关键职位，董事会认为该安排符合公司整体利益[79] - 独立非执行董事为集团战略和绩效事项提供独立专业意见[83] - 审核委员会2019年共举行三次会议全体成员出席[106] - 董事会成员多元化政策涵盖性别年龄文化教育背景种族专业经验等维度[95][96] - 董事会组成包括性别种族年龄及服务年期每年于企业管治报告披露[96] - 独立非执行董事任期为一至三年可由任一方提前三个月书面通知终止[98] - 审核委员会由三名独立非执行董事组成[105] - 薪酬委员会由两名独立非执行董事及一名执行董事组成[109] - 董事确认2019年度综合财务报表真实公平反映集团财务状况[99] - 董事证券交易确认全年遵守标准守则无违规事件[101] - 薪酬委员会于2019年举行1次会议，全体成员出席[111] - 提名委员会于2019年举行1次会议，全体成员出席[117] - 风险控制委员会于2019年举行2次会议，全体成员出席[122] - 风险控制委员会由1名非执行董事、3名执行董事和1名独立非执行董事组成[119] - 执行委员会由4名成员组成[118] - 内部审计处对风险管理及内部监控系统进行甄选检讨[119] - 董事会认为风险管理及内部监控系统有效充分[122] - 薪酬委员会确保无董事参与厘定本身薪酬[110][111] - 提名委员会负责检讨董事会架构、人数及组成[115] - 公司与关联方交易符合上市规则但获豁免股东批准及披露要求[123] - 持有十分之一股本股东有权要求召开特别股东大会[126] - 股东特别大会需在申请后21天内安排两个月内召开[129] - 公司未发现任何对财务报表有重大影响的欺诈或失当行为[132] - 董事会确保财务报告符合香港财务报告准则及法定要求[135] - 环境社会及管治报告涵盖香港主要业务活动[138] - 董事会全权负责环境社会及管治策略并已批准报告[138] - 公司定期与雇员投资者等持份者进行沟通反馈[139] 董事及主要人员 - 张慧璇女士担任执行董事及公司秘书，负责财务管理和内部监控，拥有19年财务及受规管活动经验[57] - 廖汉威先生担任执行董事及销售主管，拥有25年物业销售及市场推广经验[58] - 庞锦强教授担任执行董事及风险控制委员会成员，专注合规事宜，现任多家上市公司独立非执行董事[61] - 严国文先生担任非执行董事及风险控制委员会主席，拥有23年企业财务及并购顾问经验[64] - 萧少滔先生曾担任独立非执行董事及薪酬委员会主席，拥有26年企业财务经验，已于2020年1月辞任[65] - 李仲明自2016年6月27日起担任独立非执行董事，专注于行业风险控制[66] - 陈华敏拥有26年私募股权及企业财务经验，自2016年6月27日起任独立非执行董事[69] - 黄伟桄博士自2020年1月24日起加入担任独立非执行董事，拥有逾20年企业融资及财务咨询经验[70] - 黄伟桄博士现任环联（香港）有限公司财务主管，该公司主营电子零件贸易[71] - 李立人担任项目发展主管，拥有逾17年物业发展及建造业经验[73] - 黄天洪担任项目发展主管，拥有逾23年土木工程建造业经验[73] - 许莹莹担任公司秘书合规主管，拥有逾10年客户服务及管理经验[73] - 黄淑云担任财务总监，拥有逾20年会计及财务管理经验[74] - 公司董事薪酬政策由薪酬委员会根据经验、职责及集团表现等因素厘定[173] 股东信息 - 执行董事陈文辉持有440,116,800股，占总股本68.61%[188] - 执行董事张慧璇持有6,399,200股，占总股本1.00%[188] - 执行董事廖汉威持有4,899,200股，占总股本0.76%[188] - 执行董事庞锦强持有2,136,000股，占总股本0.33%[188] - 非执行董事严国文持有627,200股，占总股本0.10%[188] - 独立非执行董事陈华敏持有627,200股，占总股本0.10%[188] - 公司董事及主要行政人员（包括配偶及未成年子女）于本公司或相联法团股份、相关股份或债权证中未持有任何权益或淡仓[196] - 星星地产集团（开曼群岛）有限公司2019年年报披露[197] - 董事会报告披露[198] - 主要股东持股权益的概约百分比披露[199] - 截至2019年12月31日公司根据证券及期货条例第336条存置主要股东登记册[200] - 主要股东已通知公司及联交所其于股份及相关股份中拥有须披露权益及淡仓[200] - 披露内容包括主要股东姓名/名称、身份/权益性质[200] - 披露所持普通股及相关股份数目[200] - 披露于购股权之权益（附注4）[200] 股息信息 - 公司建议派发每股0.2港仙末期股息[13][18] - 公司2018年每股派息15.5港仙[18] - 建议末期股息为每股普通股0.2港仙，较2018年15.5港仙大幅下降[175] 人力资源 - 公司雇员人数从2018年12月31日的16名增加至2019年12月31日的22名，增长率为37.5%[47] 供应商及客户集中度 - 最大供应商占集团总成本8.9%，前五大供应商合计占18.0%[183] - 最大客户贡献收益占集团总收益14.4%，前五大客户合计占57.1%[183] 环境、社会及管治（ESG） - 公司办公室电力消耗量为83,013千瓦时，较2018年12,141千瓦时增长约584%[145] - 公司办公室二氧化碳当量排放量为66,410千克，较2018年9,591千克增长约592%[145] - 能源消耗强度为每平方英尺7.38千瓦时，较2018年每平方英尺2.82千瓦时增长约162%[145] - 公司汽车汽油使用量为6,670.33升，较2018年5,741.17升增长约16%[149] - 公司采用绿色办公室计划推行节能措施包括安装感应装置和多功能影印机[145] - 公司要求承包商遵守环境及安全相关法规包括噪音管制条例和工厂及工业经营条例[156] - 公司通过双面打印和纸张循环使用措施减少纸张消耗[144] - 公司办公室温度维持在25摄氏度以减少空调电力使用[143] - 公司分包建筑项目予香港屋宇署认证的注册持牌承包商[156] - 公司电力供应来自中华电力有限公司（2018年：香港电灯有限公司）[145] - 公司要求承包商提供为期一年的缺陷责任期，自物业落成起算[163] - 公司所有楼宇项目均拥有BEAM Plus认证，满足材料、工地、能源、水质和室内空气质量五方面环保要求[161] - 公司委聘的承包商大多持有ISO 9001、ISO 14001及/或OHSAS 18001等行业认证[159] - 公司通过内部项目管理部或外聘顾问定期检验承包商资格及表现[159] - 公司顾问每月向项目发展部提交进度报告[160] - 公司于2019年度未发生任何贪污案例[164] - 公司于2019年度未发现违反环境、健康安全、广告及隐私相关法规的情况[163] - 公司推行绿色办公文化，包括纸张循环再用、节水措施及节能措施[170]

收入和利润（同比环比） - 截至2019年6月30日止六个月收益为2640万港元，较去年同期增加约2460万港元[9] - 公司拥有人应佔虧損為320萬港元，較去年同期虧損1470萬港元減少[9] - 每股虧損為0.51港仙，去年同期為2.34港仙[9] - 公司拥有人应占期内亏损为324.1万港元，较去年同期1467.7万港元减少78%[82] - 公司总收益为2638万港元，其中物业销售及管理服务收益2257.2万港元（占比85.5%）[84] - 期内亏损346.4万港元，较去年同期1467.7万港元收窄76.4%[84] - 每股亏损0.51港仙，较去年同期2.34港仙改善78.2%[84] - 除稅前虧損為205.3萬港元，較去年同期1453.9萬港元收窄85.9%[95] - 公司2019年上半年总收益2638万港元，较2018年同期的181.5万港元增长1353%[151] - 公司2019年上半年除税前亏损205.3万港元，较2018年同期亏损1453.9万港元改善85.9%[151] - 其他收入大幅下降至313万港元，较去年同期1443万港元下降78.3%[158] - 所得税开支为141万港元，较去年同期13.8万港元增长922%[162] - 每股基本亏损为0.0051港元，较去年同期0.0234港元改善78.2%[168] 成本和费用（同比环比） - 融资成本809.2万港元，较去年同期1993.5万港元下降59.4%[84] - 融資成本達809.2萬港元，較去年同期1993.5萬港元下降59.4%[95] - 融资成本为809万港元，较去年同期1994万港元下降59.4%[159] 各条业务线表现 - 物業發展收益為2090萬港元，去年同期為零[9][10] - 提供融資收益為360萬港元，去年同期為50萬港元[9] - 物业投资业务分部收益约20万港元，较去年同期的50万港元减少约30万港元或60%[22] - 物业管理服务收益约160万港元，较去年同期的50万港元增加约110万港元或220%[23] - 融资业务收益约360万港元，较去年同期的80万港元增加约280万港元或350%[24] - 公司2019年上半年物业发展分部收益2093.3万港元，分部业绩609.7万港元[151] - 公司2019年上半年提供物业管理服务分部收益163.9万港元，同比增长207.5%（2018年同期53.3万港元）[151] - 公司2019年上半年提供融资分部收益359.6万港元，同比增长344%（2018年同期81万港元）[151] - 公司物业投资分部2019年上半年收益21.2万港元，较2018年同期的47.2万港元下降55.1%[151] - 公司2019年上半年出售物业收益主要来自经活化工厦车间单位1693.3万港元和重建工厦停车场400万港元[147] 资产和负债变化 - 投资物业组合总账面值约810万港元，较2018年底的1350万港元减少约540万港元或40%[22] - 总权益约6.998亿港元，较2018年底的7.926亿港元减少约9280万港元或11.7%[26] - 银行结余及现金约5820万港元，较2018年底的1.214亿港元减少约6320万港元或52.1%[26] - 尚未偿还银行借贷约25.332亿港元，较2018年底的23.644亿港元增加约1.688亿港元或7.1%[26] - 境外借款约1700亿韩元（约1.149亿港元），较2018年底的1400亿韩元（约9800万港元）增加约300亿韩元或21.4%[32] - 待售物业账面值约30.824亿港元，较2018年底的29.046亿港元增加约1.778亿港元或6.1%[33] - 银行结余及现金为5821.7万港元，较期初1.21亿港元下降52%[88] - 待售物业价值30.85亿港元，较期初29.07亿港元增长6.1%[88] - 借贷总额25.33亿港元，较期初23.64亿港元增长7.1%[88] - 总权益为6.998亿港元，较期初7.926亿港元下降11.7%[88] - 待售物業增加1.463億港元，較去年同期1.108億港元增長32%[95] - 合約負債增加197.7萬港元，較去年同期1.812億港元下降89.1%[95] - 公司总资产为33.965亿港元，较期初33.233亿港元增长2.2%[155] - 物业发展分部资产为31.551亿港元，占总资产的92.9%[155] - 提供融资分部资产为1.861亿港元，较期初2.215亿港元下降16%[155] - 公司总负债为26.968亿港元，较期初25.307亿港元增长6.6%[155] - 物业发展分部负债为25.78亿港元，占总负债的95.6%[155] - 投资物业公平值下降至805万港元，较期初1347万港元下降40.2%[172] - 浮息应收贷款总额为184,888千港元，较2018年末的217,880千港元下降15.1%[181][185] - 待售物业账面值增长6.1%至3,084,541千港元，其中发展物业占2,578,677千港元[193] - 按公允价值计入损益的金融资产增长78.4%至11,796千港元，主要因上市权益证券投资增加[188] - 非上市基金投资产生公平值亏损166千港元，期末估值4,703千港元[189] - 收购按金支付9,876千港元，总交易对价49,380千港元涉及香港物业收购[198] - 待售物业中3,082,377千港元（占比99.9%）已质押用于银行借贷抵押[194] 现金流变化 - 營運活動所用現金淨額為9353.8萬港元，較去年同期1.774億港元改善47.3%[95] - 投資活動所用現金淨額1131.6萬港元，較去年同期現金流入129.2萬港元轉為流出[98] - 融資活動現金淨流入421.2萬港元，較去年同期1536.5萬港元下降72.6%[98] - 已付股息994.3萬港元，較去年同期351.2萬港元增長183.2%[98] - 籌得借貸3.463億港元，較去年同期4.147億港元下降16.5%[98] - 期末現金及現金等價物為582.2萬港元，較期初1213.7萬港元下降52.1%[98] 资本结构和财务比率 - 资本负债比率由2018年底的298.3%上升至362.0%，净债务对权益比率由283.0%上升至353.7%[27] 股息和股东回报 - 2018年度末期股息为每股15.5港仙，较2017年度的5.6港仙增长176.8%[48] - 2019年中期无股息派付，而2018年同期为每股2.4港仙[48] 股权结构和董事持股 - 执行董事陈文辉持股440,116,800股，占总股本68.61%[49] - 公司已发行股份总数为641,498,000股[53] - 董事张慧璇持股6,399,200股，占总股本1.00%[49] - 董事廖汉威持股4,899,200股，占总股本0.76%[49] - 董事庞锦强持股2,136,000股，占总股本0.33%[49] - 非执行董事严国文持股627,200股，占总股本0.10%[49] - 独立非执行董事陈华敏持股627,200股，占总股本0.10%[49] - 陈文辉先生通过Star Properties Holdings (BVI) Limited持有公司股份432,140,800股，占总已发行股份67.36%[55][57] - 林建国先生通过Eagle Trend (BVI) Limited持有公司股份38,259,200股，占总已发行股份5.96%[55][57] - 公司已发行股份总数截至2019年6月30日为641,498,000股[58] 购股权计划 - 2017年度授予董事及雇员购股权26,107,200份，行使价每股0.98港元[59] - 2018年度授予购股权21,193,088份，行使价每股0.75港元[59] - 陈文辉先生持有未行使购股权4,704,000份（行使价0.98港元）和772,000份（行使价0.75港元），分别占比0.73%和0.12%[62] - 蛋慧骏女士持有未行使购股权4,704,000份（0.98港元）和1,395,200份（0.75港元），分别占比0.73%和0.22%[62] - 廖汉咸先生持有未行使购股权4,704,000份（0.98港元）和195,200份（0.75港元），分别占比0.73%和0.03%[62] - 严国文先生持有未行使购股权470,400份（0.98港元）和156,800份（0.75港元），分别占比0.07%和0.02%[62] - 李仲明先生于2017年1月25日获授470,400股购股权，行使价0.98港元，占已发行股份0.07%[65] - 李仲明先生于2018年10月10日获授156,800股购股权，行使价0.75港元，占已发行股份0.02%[65] - 其他承授人于2017年1月25日获授3,292,800股购股权，行使价0.98港元，占已发行股份0.51%[65] - 其他承授人于2018年10月10日获授7,237,888股购股权，行使价0.75港元，其中已行使4,842,000股，未行使1,455,088股，占已发行股份0.23%[65] - 截至2019年6月30日已发行股份总数为641,498,000股[67] 项目进展和物业交付 - 天際中心項目完成交付兩個停車位收益80萬港元[11] - 星星中心項目完成交付兩個停車位收益400萬港元[12] - 虹方項目完成交付兩個單位收益1690萬港元[14] - 柴灣角項目預計2021年完成重新發展為商業大廈[15] - 元朗地盤項目已啟動地基工程，計劃重新發展為住宅樓宇[16] 会计政策和准则应用 - 公司应用香港财务报告准则第16号租赁确认使用权资产按成本计量减累计折旧及减值亏损[116] - 使用权资产成本包括租赁负债初步计量金额初始直接成本及复原成本估计[117] - 使用权资产按直线基准于估计使用年期或租期较短者内计提折旧[117] - 租赁土地及楼宇若无法可靠分配则整项列为物业厂房及设备[119] - 可退还租赁按金按公平值初始确认调整视为额外租赁付款计入使用权资产成本[120][130] - 租赁负债按未付租赁付款现值确认使用增量借款利率计算[122] - 租赁付款包括固定付款可变付款剩余价值担保及终止罚款[123] - 租赁修改若扩大范围且代价合理则作为单独租赁入账[127] - 经营租赁修改作为新租赁处理预付款项视为新租赁部分[132] - 公司选择不重新评估首次应用日前合约仅对新合约应用租赁定义[133] - 公司追溯采用香港财务报告准则第16号，对2019年1月1日初始应用日期的累计影响确认于期初保留盈利，未重列比较资料[134] - 公司选择不确认租期在2019年1月1日起12个月内终止的租赁负债和使用权资产，涉及金额198万港元[137] - 公司作为出租人应用新准则后，对2019年1月1日的简明综合财务状况表无重大影响[138] 其他重要事项 - 截至2019年6月30日，公司雇员总数为17名，较2018年12月31日的16名增加1名[36] - 期内全面开支总额为586.8万港元，较去年同期1467.7万港元减少60%[82] - 非控股权益应占期内亏损为22.3万港元[82] - 公司未进行任何上市证券的购买、出售或赎回[72] - 德勤审计确认简明综合财务报表符合香港会计准则第34号编制要求[80] - 投资物业公平值亏损62万港元，较去年同期收益670万港元转亏[84] - 非控股权益出资172.6万港元[92] - 即期应收贷款部分为16,662千港元（占比9.0%），非即期部分为168,226千港元（占比91.0%）[181] - 应收贷款实际利率区间为3.5%至7.125%，与2018年末保持一致[185] - 贸易及其他应收款项中信贷损失拨备为18,765千港元，涉及单一客户租赁应收款项减值[198][199] - 所有应收贷款均以物业抵押，抵押品公允值高于账面值，且无逾期或减值[183][184]

收入和利润（同比环比） - 公司收益约为671.7百万港元（2017年：约732.4百万港元）[16][18] - 公司拥有人应占溢利约为191.8百万港元（2017年：约95.8百万港元）[16][18] - 公司收益较去年减少约60.7百万港元[18] - 公司拥有人应占溢利较上年度增加约96.0百万港元[18] - 公司股东应占综合溢利净额为191.8百万港元，较去年显著增长[10] - 每股盈利为30.6港仙[10] 成本和费用（同比环比） - 外聘核数师德勤核数服务费用为990,000港元，同比下降2.0%[98] - 非核数服务费用为430,000港元，同比下降45.7%[98] 各条业务线表现 - 物业发展业务收益为667.2百万港元，同比下降8.4%[19] - 天际中心交付8个泊车位，金额10.5百万港元[19] - 星星中心交付12个地下泊车位，金额14.1百万港元[21] - 虹方交付108个单位，确认收益653.1百万港元[21] - 物业投资业务收益0.7百万港元，同比下降65%[25] - 物业管理服务收益1.0百万港元，与去年持平[26] - 融资业务收益2.7百万港元，同比增长145%[27] 各地区表现 - 公司在韩国首尔收购地盘以扩展土地储备[10] - 韩国物业境外借款约140亿韩元（约98百万港元），融资成本保持在约3.5%[33] 管理层讨论和指引 - 虹方发展项目完成带来收益[10][18] - 元朗地盘项目已进入地基工程阶段[10] - 董事会建议派发每股15.5港仙之末期股息[10][17] - 公司2018年每股派发中期股息2.4港仙[158] - 公司2018年每股建议派发末期股息15.5港仙[158] - 公司2018年可供分派储备约为2.98亿港元[166] 其他财务数据 - 现金及银行结余121.4百万港元，同比增长91%[29] - 流动资产3103.7百万港元，同比增长31%[29] - 流动负债2530.4百万港元，同比增长39%[29] - 银行借贷从2017年12月31日的约1715.2百万港元增加至2018年12月31日的约2364.4百万港元[30] - 资本负债比率从2017年12月31日的约267.2%上升至2018年12月31日的约298.3%[30] - 净债务对权益比率从2017年12月31日的约257.3%上升至2018年12月31日的约283.0%[30] - 债务对资产比率从2017年12月31日的约67.0%小幅上升至2018年12月31日的约67.5%[30] - 资本承担从2017年12月31日的约128.0百万港元增加至2018年12月31日的约213.6百万港元[30] - 投资物业、待售物业及已质押银行存款账面值分别约为13.5百万港元、2904.6百万港元及10.1百万港元[34] - 待售物业从2017年12月31日的约2243.1百万港元增加至2018年12月31日的约2904.6百万港元[34] - 公开发售所得款项净额约132.8百万港元已悉数动用，其中支付柴湾角项目地价56.0百万港元，支付利息开支62.0百万港元，一般营运资金14.8百万港元[45] 公司治理 - 董事会由8名董事组成含4名执行董事1名非执行董事3名独立非执行董事[73] - 所有董事出席董事会会议及股东大会次数均为4/4[76] - 陈文辉同时担任主席及行政总裁职务违反企业管治守则第A.2.1条[71] - 独立非执行董事签署三年服务合约可提前三个月书面通知终止[75] - 董事持续参与专业发展以更新法律法规及市场变动知识[80] - 高級管理層负责日常管理行政及营运包括年度中期业绩等决策[79] - 董事会通过大多数表决机制决策并定期检讨授权管理层的职能[72] - 公司秘书张慧璇女士2018年接受超过15小时专业培训符合上市规则要求[84] - 审核委员会2018年举行四次会议全体成员出席讨论财务报告及内控事宜[97] - 公司采纳经修订董事会成员多元化政策涵盖性别年龄文化等多元范畴[86][87] - 独立非执行董事任期三年须每三年于股东周年大会退任一次[90] - 董事会确认2018年度综合财务报表真实公平反映集团状况[91] - 全体董事2018年度遵守证券交易标准守则无违规事件[93] - 审核委员会由三名独立非执行董事组成陈华敏女士任主席[97] - 提名委员会每年汇报董事会多元化组成并监察政策执行[88] - 执行董事庞锦强教授2018年接受ABC三类董事培训[82] - 公司秘书培训要求为每财政年度不少于15小时[84] - 薪酬委员会由两名独立非执行董事及一名执行董事组成[100] - 薪酬委员会年度举行三次会议审议董事及高管薪酬政策[102] - 提名委员会由一名非执行董事、两名独立非执行董事及一名执行董事组成[105] - 提名委员会年度举行一次会议评估董事会架构及独立性[107] - 执行委员会由四名执行董事组成负责集团日常管理及投资决策[109] - 风险控制委员会由一名非执行董事、三名执行董事及一名独立非执行董事组成[110] - 内部审计处年度对风险管理及内部监控系统进行财务运营合规性审查[111] - 风险控制委员会监督集团风险及合规管理系统政策及架构[110] - 风险控制委员会本年度举行两次会议审查内部监控及风险管理[112] - 风险控制及审核委员会与核数师未发现重大事项但识别需改进领域[112] - 公司于2017年2月1日委任力高企业融资有限公司为合规顾问[112] - 关联方交易符合上市规则第14A章定义但获完全豁免披露要求[114] - 股东特别大会需持股不少于十分之一股东联合申请召开[115] - 股东特别大会需在申请提交后21天内安排两个月内召开[116] - 公司2016年6月27日采纳股东沟通政策及举报政策[119][120] - 截至报告日期雇员未报告任何重大欺诈或失当行为[120] - 董事会确认2018年12月31日无重大错误陈述或持续经营疑虑[125] 环境、社会及管治（ESG） - 环境社会及管治报告依据联交所附录27指引编制[127] - 公司办公室电力消耗量为12,141千瓦时，较2017年9,248千瓦时增长31.3%[131] - 公司办公室产生二氧化碳当量排放9,591千克，较2017年7,306千克增长31.3%[131] - 公司办公室能源消耗强度为每平方呎2.86千瓦时，较2017年每平方呎4.61千瓦时下降38.0%[131] - 公司汽车汽油使用量为5,741.17升，较2017年5,706.13升微增0.6%[133] - 公司业务无重大温室气体排放及废弃物产生[131][134] - 公司严格遵守香港强制性公积金计划条例及劳动相关法规[136] - 公司报告期内无违反安全法规的罚款或处罚记录[137] - 公司要求承包商持有ISO 9001、ISO14001等行业认证[142] - 公司通过双面打印和纸张循环使用减少资源消耗[129] - 公司办公室温度控制在25摄氏度以降低空调能耗[129] - 公司2018年无报告任何贪污案例[145] - 公司2018年无重大违反健康安全广告商标隐私相关法规的情况[144] - 公司要求承包商提供自落成起为期一年的缺陷责任期[144] - 公司2018年一直遵守相关反贪污及反洗钱法律法规[145] - 公司2018年遵守对业务有重大影响的适用法律及法规[155] 市场趋势与运营环境 - 香港住宅市场中原城市领先指数在2018年8月达到峰值188.64点[46] - 香港住宅市场指数在2019年1月回落至170.19点，较峰值下跌约10%[46] - 香港龙头发展商以112.6亿港元中标启德住宅地皮，平均每平方英尺17,360港元[49] - 毗邻地皮在2018年12月以每平方英尺13,523港元中标，单价较前次涨幅达28%[49] - 2019年1月一手住宅交易量约2000例，较2018年11月720例和12月399例总和增长近两倍[49] - 一手住宅交易量2019年1月环比2018年12月399例增长约400%[49] - 一手住宅交易量2019年1月环比2018年11月720例增长约178%[49] - 中美贸易战和加息担忧是市场回落的主要因素[46] - 美联储主席2018年11月讲话暗示利率略低于中性水平[47] - 特朗普与习近平2018年12月会晤后贸易战达成暂时休战共识[47] 人力资源与董事背景 - 公司雇员人数从2017年12月31日的11名增加至2018年12月31日的16名[39] - 非执行董事严国文拥有逾22年香港企业财务、权益资本市场及并购顾问领域经验[59] - 独立非执行董事萧少滔拥有逾25年企业财务经验[60] - 独立非执行董事李仲明自2010年9月起担任梁黄顾建筑师（香港）事务所有限公司董事[61] - 独立非执行董事陈华敏拥有逾25年私募股权、企业财务及财务顾问经验[63] - 高级管理层李立人拥有逾17年物业发展、建筑、楼宇及建造业经验[64] - 高级管理层麦志鹏拥有逾25年屋宇设备工程、照明设计、项目管理及物业发展经验[64] - 谭国权自2019年3月1日起辞任项目发展主管[66] - 许莹莹自2015年10月起担任持牌代表可进行第4/5/9类受规管活动[66] - 黄淑云拥有逾20年财务经验为香港会计师公会及英国特许公认会计师公会会员[67] 股权结构与购股权计划 - 执行董事陈文辉持股权益占比70.65%[172] - 公司已发行股份总数627,200,000股[174] - 股东陈文辉通过控股公司持股权益占比68.90%[185] - 股东林建国通过控股公司持股权益占比6.10%[185] - 股东Eagle Trend (BVI) Limited持股权益占比6.10%[185] - 陈文辉个人购股权权益占比1.75%[185] - 公司已发行股本为6,272,000港元，分为627,200,000股股份[195] - 公司于2018年10月18日授予21,193,088份购股权，行使价为每股0.75港元[191] - 截至2018年12月31日，6,350,400份购股权已失效且无购股权获行使[191] - 购股权计划可发行股份总数上限为公司已发行股本的30%或上市日期已发行股本的10%[195] - 向单一参与者授予购股权上限为不超过公司已发行股本总额的1%[196] - 购股权计划有效期为十年，自生效日期起计算[199] - 控股股东陈文辉确认2016年6月27日至2018年12月31日期间遵守不竞争承诺[189] - 董事在报告期内未持有与公司业务存在竞争关系的权益[190] - 购股权承授人需支付1.00港元名义代价接接纳购股权[200] - 2018年12月31日已发行股份总数为627,200,000股[187] 客户与供应商集中度 - 最大供应商占公司总成本58.4%[167] - 五大供应商合计占公司总成本74.4%[167] - 最大客户贡献公司总收益5.7%[167] - 五大客户合计贡献公司总收益17.2%[167] 公司基本信息 - 公司股份自2016年7月13日起于联交所主板上市[151] - 公司主要业务包括物业发展及投资、物业管理服务及融资业务[149]