报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 房地产基本面已深度调整，近期中央表态积极，后续政策值得期待 [3] - 板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，已具备吸引力 [3] - 看好优质房企、商业地产、二手房中介及物业管理等细分方向 [3] 行业数据总结 - **新房成交**：上周（1.17-1.23）34个重点城市新房合计成交172.7万平米，环比上升0.6% [3][4]。其中，一二线城市成交158.7万平米，环比下降0.6%；三四线城市成交14万平米，环比上升17.7% [3][4]。1月（1.1-1.23）34城新房成交同比下降38.2%，较12月降幅扩大13个百分点 [3][7] - **二手房成交**：上周13个重点城市二手房合计成交132万平米，环比下降0.2% [3][13]。1月累计成交同比下降9.6%，但降幅较12月收窄17个百分点 [3][13] - **库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘26万平米，成交70万平米，成交推盘比为2.69倍 [3][23]。截至上周末（1/23），15城合计住宅可售面积为8896.4万平米，环比下降0.5% [3][23]。3个月移动平均去化月数为22.7个月，环比上升0.52个月 [3][23] 行业政策与新闻总结 - **宏观政策**：《求是》杂志发文强调推进城市更新需破解理念、规划、资金及运营四大难点，并重申其重要性 [3][29][30]。住建部部长倪虹表示房地产高质量发展仍有较大潜力，将因城施策并构建发展新模式 [3][29] - **全国数据**：国家统计局发布2025年1-12月数据，全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%；新建商品房销售面积88,101万平方米，同比下降8.7%；销售额83,937亿元，同比下降12.6% [3][29] - **地方政策**：上海“十五五”规划建议提出以城市更新为抓手，加快城中村和旧住房改造 [3][29]。广州2026年政策聚焦“控增量、去库存、优供给”，包括收购存量商品房用于保障房等 [3][29]。北京公布2026年建设用地供应计划，预期实施建设用地约3,240-3,740公顷 [33] - **土地市场**：南京江北新区一宗宅地以15.4亿元底价成交 [29][35]。西安首批6宗地块（含4宗宅地）以总价25.4亿元底价成交 [35] 公司动态总结 - **经营业绩**：多家房企发布2025年度业绩预告，建发股份预计归母净利润亏损100亿至52亿元，金地集团预计亏损135亿至111亿元，保利发展预计盈利10.3亿元 [3][36][37] - **融资担保**：华润置地发行20亿元公司债，票面利率1.99%；中国海外发展发行15亿元（3年期，利率1.8%）和10亿元（5年期，利率2.1%）公司债；建发股份拟发行10亿元120天期超短融 [3][36][37] - **债务处理**：万科“21万科02”债券展期议案获通过，回售部分本息的40%于1月30日兑付，剩余60%展期1年；万科已于1月22日支付该债券当期利息，票面利率3.98% [3][36][37] - **股份回购**：贝壳-W于1月16日至22日共耗资约1600万美元回购约220万股；绿城服务于1月15日耗资约291万港元回购约65.2万股 [39][40] 板块行情回顾 - **地产板块**：上周SW房地产指数上涨5.21%，沪深300指数下跌0.62%，相对收益5.83%，在31个板块中排名第6位，表现强于大市 [3][41]。个股方面，城投控股、大悦城涨幅居前 [41][44]。当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为22.5倍和17.8倍 [3][45] - **物管板块**：上周物业管理板块个股平均上涨1.31%，相对沪深300指数收益为1.93%，表现强于大市 [3][46]。个股方面，中奥到家、新大正涨幅居前 [46][50]。板块平均2025/2026年预测PE分别为13.1倍和11.8倍 [3][49][52]

行业整体业绩与增长预期 - 预计所覆盖内地物管公司去年业绩总体符合预期 盈利增长为低单位数 但分化加剧 [1] - 领先企业持续受益于第三方市场整合 多数物管公司仍达成全年扩张目标 凸显了巨大的长期市场潜力 [2] 重点公司盈利增长预测 - 预计绿城服务（02869）与华润万象生活（01209）将实现最高利润增长 同比增10%至15% [1] - 预计保利物业（06049）与中海物业（02669）将实现中单位数增长 [1] - 融创服务（01516）可能仍面临核心利润下滑 受过往项目应收款问题及非核心业务拖累 [1] 行业风险与现金流状况 - 现金回款疲弱仍是主要阻力 去年现金回款比率同比降1至2个百分点 [2] - 现金回款比率下降受居民预付款减少及2022年后交付的高空置率项目占比上升影响 [2] - 短期利润率仍承压 但全年经营现金流应维持在利润的1倍左右 [2] 盈利分化关键驱动因素 - 第三方应收帐款的减损仍持续成为各物管公司盈利分化的关键驱动因素 [2] - 除万物云（02602）外 来自关联方的减损风险已大致清除 [1]

行业整体业绩与增长预期 - 预计所覆盖的内地物业管理公司去年总体业绩符合预期，盈利增长为低单位数，但公司间分化加剧 [1] - 领先企业持续受益于第三方市场整合，多数公司达成了全年扩张目标，凸显了巨大的长期市场潜力 [1] - 除万物云外，来自关联方的减损风险已大致清除 [1] 具体公司盈利表现 - 预计绿城服务与华润万象生活将实现最高的利润增长，同比增长10%至15% [1] - 预计保利物业与中海物业将实现中单位数的利润增长 [1] - 融创服务可能仍面临核心利润下滑，受过往项目应收款问题及非核心业务拖累 [1] 行业面临的挑战与风险 - 现金回款疲弱仍是主要阻力，去年现金回款比率同比降1至2个百分点 [1] - 现金回款疲弱受居民预付款减少及2022年后交付的高空置率项目占比上升影响 [1] - 短期利润率仍承压，第三方应收账款的减损持续成为各公司盈利分化的关键驱动因素 [1] 现金流与业务优化 - 预计全年经营现金流应维持在利润的1倍左右 [1] - 领先的项目管理公司会退出低质量和非核心项目以优化业务组合 [1]

纪要涉及的行业或公司 * 金融行业 [1][2] * 顺丰控股与极兔速递 [1][4] * 汽车行业 [1][7] * 电力行业（国家电网、风电） [1][13][15] * 物业管理行业 [1][16] 核心观点与论据 金融行业 * 央行采取灵活降息降准措施，通过增加9,000亿专项再贷款支持小微科技企业，总额达7万亿，避免全面宽松导致市场过热 [1][2] * 12月社融数据显示贷款投放趋稳，中长期贷款增速略有回升，对基建形成支撑，有助于逐步走出通缩通道 [1][2] * 家庭存款增速虽放缓但仍保持较高水平（去年末约9.7%），利好保险和财富管理行业，家庭金融资产配置预计保持12%的年增速 [1][3] * 银行手续费增长强劲，资本市场活跃，保险销售活跃，金融行业预计将逐渐回到正循环 [2][3] 顺丰控股与极兔速递 * 双方交叉持股：顺丰额外购买极兔8.5%股权（总持股达10%），极兔购买顺丰4.3%股权，交易不涉及现金 [4] * 财务影响：顺丰合并极兔利润，极兔合并顺丰分红，短期内对双方EPS影响不大 [1][4] * 长期协同：顺丰受益于极兔海外市场潜力，极兔受益于顺丰资源协同 [1][4] * 合作空间：顺丰仓配业务可转交极兔，极兔可利用顺丰收派网点资源，共同开拓欧美新市场 [4][5] * 短期利润增厚有限：因双方定位差异大，且跨境物流需强大整合能力与应对地缘政治等风险 [6] 汽车行业 * 2026年开年市场遇冷：1月上半月零售同比下降约三成，批发同比下降四成，主因新能源车需求透支及消费者观望政策 [1][7] * 一季度销量预估：乘用车销量预计同比下降5-7%，环比下降幅度可能超三成，全年批发数预计同比下滑3% [1][9] * 出口前景：中欧初步达成汽车贸易协议，以价格承诺取代惩罚性关税，中国电动车出口欧盟预计未来几年保持两成以上增长 [1][10] * 成本压力：碳酸锂价格从约7万元/吨涨至15万元以上，叠加其他原材料上涨，预计一季度或二季度单车成本增加6,000-8,000元，毛利率影响4-5个百分点 [1][11] * 利润预期：汽车板块利润和毛利率可能在未来1-2个月内进一步下调，预计三月后触底 [12] 电力行业 * 国家电网十五五规划固定资产投资超4万亿，较十四五提高近40%，年均增速预计7.5%-7.6% [1][13] * 2025年国网投资达6,500亿，增速接近7%，十五五期间将建设主配微协同的新型电网平台，加快特高压直流外送 [13][14] * 风电行业十五五期间预计保持积极态势，年新增装机预计100-120GW，2025年新增装机可能超110GW [1][15] * 深远海风电开发加速，今年（2026年）海风装机加快至约10GW，后期（2027-2030年）恢复至15-20GW [15] 物业管理行业 * 2026年行业预计维持低位数增长，但公司间分化加大，面临现金回款偏弱及物业费压力 [1][16] * 行业进入更健康阶段：母公司减值压力已释放，非核心业务梳理和低质量项目退出对盈利有正向贡献，第三方外拓市场竞争趋于理性 [16] * 重点公司特点： * 华润万象生活：商场运营业务强，盈利有望维持双位数增长，分红政策为百分之百派息 [1][17] * 绿城服务：项目结构优质，现金回款稳定，两年盈利有望维持15%左右增速 [1][17] * 碧桂园服务：股东回报提升超预期，现金流充足，有望维持8%的股息率 [1][17] * 华润万象生活近期股价回调超10%因业绩前瞻略低预期，但长期EPS复合增长率与股息率预期未变，建议逢低布局 [18] 其他重要内容 * 家庭大量定期存款到期，但总体存量仍在增长 [3] * 新能源车购置税增加导致部分车企重新考虑补贴策略，新促销主要反映在汽车金融贴息 [8] * 中欧汽车贸易谈判仍存变数，插混车型可能面临惩罚性关税，未来1至2周是关键 [10] * 一季度零部件成本大幅调高机会不大，因供应链避免淡季调价，成本压力取决于各环节议价能力 [11] * 国家电网十五五规划首次提出主配微协同和智能微网建设 [14] * 2026年3月两会后，预计出台深远海风电三年行动规划，包含约100GW项目储备 [15]

市场表现与行情 - 上周房地产板块（中信）下跌3.3%，在29个行业中排名第26位，跑输沪深300指数2.7个百分点[3] - 上周新房销售面积环比微增0.6%，但同比大幅下降36.8%[3] - 上周15城二手房成交面积162.3万平方米，环比下降1.8%，同比下降8.4%[3] 库存与土地市场 - 13城新房库存7790.1万平方米，去化周期为23.0个月，同比延长6.6个月[3] - 三四线城市去化周期高达91.1个月，环比延长6.6个月[3] - 上周百城土地成交建筑面积1174.6万平方米，环比下降21.9%，同比下降49.7%[3] - 上周百城土地成交楼面价700元/平方米，环比下降44.4%，同比下降51.1%[3] 政策与投资建议 - 央行与金融监管总局联合通知，将商业用房贷款最低首付比例统一调整为不低于30%[3] - 投资建议关注三类公司：布局高价值城市的内地开发商、轻资产运营公司及港资开发商[3][7] 风险提示 - 主要风险包括政策放宽不及预期、行业销售持续下行以及信用风险蔓延导致流动性恶化[3]

行业整体展望 - 内地物管企业关联方盈利拖累已大致消退，但持续面对收款转弱及空置费上升的挑战，宏观环境疲软及服务质素未如理想亦带来收费压力 [1] - 预期2025至2027年行业盈利将分别同比增长3%、5%及7%，收入增长约5%，但利润率因收款转弱而承压 [1] - 物业管理服务将成为主要增长动力，相反增值服务将持续低迷 [1] 选股观点与公司分析 - 建议选择具稳健资产基础的高质素企业 [1] - 华润万象生活受商场消费带动，料有中十位数增长，股息率达4%至5%，目标价由46.38港元微升至48.93港元，评级“增持” [1] - 绿城服务盈利能见度高且利润率扩张，评级“增持”，目标价由5.78港元微降至5.54港元 [1] - 碧桂园服务可作为战术性选择，评级“与大市同步”，目标价由6.07港元升至7.04港元，支持因素包括稳健现金流、股东回报改善以及持续股份回购下约8%收益率 [1]

行业整体展望 - 内地物管企业关联方盈利拖累已大致消退，但持续面对收款转弱及空置费上升的挑战，宏观环境疲软及服务质素未如理想亦带来收费压力 [1] - 预期2025至2027年行业盈利将分别同比增长3%、5%及7%，收入增长约5%，但利润率因收款转弱而承压 [1] - 物业管理服务将成为主要增长动力，相反增值服务将持续低迷 [1] 公司具体观点 - 华润万象生活受商场消费带动，料有中十位数增长，股息率达4%至5%，目标价由46.38港元微升至48.93港元，评级为“增持” [1] - 绿城服务盈利能见度高且利润率扩张，评级为“增持”，目标价由5.78港元微降至5.54港元 [1] - 碧桂园服务可作为战术性选择，评级“与大市同步”，目标价由6.07港元升至7.04港元，支持因素包括稳健现金流、股东回报改善以及持续股份回购下约8%收益率 [1]

行业整体展望 - 内地物管企业关联方盈利拖累已大致消退，但持续面临收款转弱及空置费上升的挑战，宏观环境疲软及服务质素未如理想带来收费压力 [1] - 预期2025至2027年行业盈利将分别同比增长3%、5%及7%，收入增长约5%，但利润率因收款转弱而承压 [1] - 物业管理服务将成为行业主要增长动力，而增值服务将持续低迷 [1] 选股观点与公司分析 - 建议关注具稳健资产基础的高质素企业 [1] - 华润万象生活(01209)受商场消费带动，预计有中十位数增长，股息率达4%至5%，目标价由46.38港元微升至48.93港元，评级为“增持” [1] - 绿城服务(02869)盈利能见度高且利润率扩张，评级为“增持”，目标价由5.78港元微降至5.54港元 [1] - 碧桂园服务(06098)可作为战术性选择，评级“与大市同步”，目标价由6.07港元升至7.04港元，支持因素包括稳健现金流、股东回报改善以及持续股份回购下约8%收益率 [1]

行业整体展望 - 预期2025至2027年内地物管行业盈利将分别按年增长3%、5%及7% [1] - 同期行业收入增长约5% [1] - 行业利润率因收款转弱而承压 [1] - 物业管理服务将成为主要增长动力 [1] - 增值服务将持续低迷 [1] 选股策略与公司分析 - 建议关注具稳健资产基础的高质素企业 [1] - 华润万象生活受商场消费带动，料有中十位数增长，股息率达4%至5%，目标价由46.38港元微升至48.93港元，评级“增持” [1] - 绿城服务盈利能见度高且利润率扩张，评级“增持”，目标价由5.78港元微降至5.54港元 [1] - 碧桂园服务可作为战术性选择，评级“与大市同步”，目标价由6.07港元升至7.04港元，支持因素包括稳健现金流、股东回报改善，以及持续股份回购下约8%收益率 [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 房地产行业基本面已深度调整，投资与销售两端承压，但政策面出现积极转变，后续政策值得期待 [2] - 行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，供给主体过度出清及补库存困难导致后续投资仍将偏弱，修复节奏将显著慢于以往周期 [2][20] - 销售端处于筑底阶段，预计积极政策推动需求修复，但供给端约束将导致总量偏弱、结构有弹性 [2][31] - 板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，具备吸引力 [2] 投资端分析总结 - **整体表现**：2025年1-12月全国房地产开发投资累计82，788亿元，同比下降17.2%，降幅较1-11月扩大1.3个百分点；12月单月投资同比下降35.8%，降幅较11月扩大5.5个百分点 [2][3][20] - **住宅投资**：1-12月住宅投资63，514亿元，同比下降16.3%，占总投资比重76.7%；12月单月住宅投资同比下降35.6% [3] - **区域分化**：1-12月投资增速东部地区-19.7%、中部地区-15.3%、西部地区-9.8%、东北地区-27.0% [3] - **先行指标**： - 新开工：1-12月商品房新开工面积同比下降20.4%，其中住宅下降19.8%；12月单月商品房新开工同比下降19.4%，降幅较11月收窄8.2个百分点 [2][19][20] - 施工：1-12月商品房施工面积同比下降10.0%，其中住宅下降10.3% [2][19] - 竣工：1-12月商品房竣工面积同比下降18.1%，其中住宅下降20.2%；12月单月商品房竣工同比下降18.3%，降幅较11月收窄7.2个百分点 [2][19][20] - **2026年预测调整**：考虑到近期拿地再次走弱，将2026年新开工增速预测下调至-7.7%（原预测-4.6%），竣工增速预测维持-13.1%，投资增速预测下调至-9.1%（原预测-7.5%） [2][20] 销售端分析总结 - **销售面积**：2025年1-12月商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降8.7%；12月单月销售面积同比下降15.6%，降幅较11月收窄1.7个百分点，环比增长39.9% [2][21][31] - **销售额**：1-12月商品房销售额8.4万亿元，同比下降12.6%；12月单月销售额8，807亿元，同比下降23.6%，降幅较11月收窄1.5个百分点 [2][21][23][31] - **销售均价**：1-12月商品房销售均价9，527元/平方米，同比下降4.3%；12月单月均价同比下降9.5% [2][30][31] - **住宅销售**：1-12月住宅销售面积7.3亿平方米，同比下降9.2%；销售额7.3万亿元，同比下降13.0% [23][30] - **区域表现**：1-12月销售面积累计增速东部-11.3%、中部-5.9%、西部-6.3%、东北-10.9% [26] - **库存情况**：12月末商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长1.6%，较11月末增加1326万平方米；其中住宅待售面积增加875万平方米 [30] - **2026年预测调整**：将2026年销售面积增速预测下调至-7.6%（原预测-6.0%），销售金额增速预测下调至-9.4%（原预测-7.9%），房价增速预测维持-2.0% [2][35] 资金端分析总结 - **整体到位资金**：2025年1-12月房地产开发企业到位资金9.3万亿元，同比下降13.4%；12月单月到位资金同比下降26.7%，降幅较11月收窄5.8个百分点 [2][36][37] - **国内贷款**：1-12月国内贷款同比下降7.3%；12月单月同比下降45.0%，降幅较11月扩大34.6个百分点 [2][36][37] - **自筹资金**：1-12月自筹资金同比下降12.2%；12月单月同比下降15.7%，降幅较11月收窄15.0个百分点 [2][36][37] - **销售回款**： - 定金及预收款：1-12月同比下降16.2%；12月单月同比下降23.7%，降幅较11月收窄18.1个百分点 [2][36][37] - 个人按揭贷款：1-12月同比下降17.8%；12月单月同比下降39.2%，降幅较11月扩大4.5个百分点 [2][36][37] - **外资利用**：1-12月利用外资同比下降20.8%；12月单月同比增长57.6% [36] - **核心观点**：预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业政策持续放松，资金来源也将逐步改善 [2][39] 投资分析意见与推荐标的 - **看好方向**：看好优质房企及商业地产 [2] - **优质房企推荐**：滨江集团、绿城中国、建发国际、中国金茂、保利发展、招商蛇口、建发股份、越秀地产 [2] - **商业地产推荐**：新城控股、华润置地、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团；关注新城发展、太古地产 [2] - **二手房中介推荐**：贝壳-W [2] - **物业管理推荐**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [2]