股价表现预期 - 预计绿城服务股价未来15天上升 发生几率达70%至80% [1] - 目标价5.18港元 评级增持 [1] 财务业绩表现 - 上半年核心溢利同比增长25% 为物业管理板块增长率最高的公司之一 [1] - 利润率扩张较预期强劲 [1] 公司运营与战略 - 新管理团队领导下执行力强劲 [1] - 正按计划扩展15亿元人民币的新合约 [1] - 业绩增加全年盈利增长能见度 可能导致市场预测上调 [1]

1H25业绩表现 - 收入92.9亿元同比增长6% 核心经营利润10.7亿元同比增长25% 归母净利润6.1亿元同比增长23% 业绩略超预期 [1] - 物业服务 园区服务 咨询服务毛利率分别提升0.4 3.2 0.2个百分点 综合毛利率提升0.5个百分点 [1] - 销管费用同比下降9% 费率下降1.3个百分点 [1] 基础物管业务 - 基础物业服务收入占比约70% 同比增长10% [1] - 新拓年化饱和合同收入15.2亿元 与去年同期体量相当 [1] - 新拓核心城市项目占比提升5个百分点至95% 平均物业费单价达3.7元/平米/月(存量3.2元/平米/月) [1] 财务状况 - 广义现金(含定期存款)54.5亿元 较去年同期增加11.4亿元 [1] - 贸易及其他应收款同比增长12% [1] - 经营性现金流出4亿元 较去年同期3.6亿元略有增加 [1] 发展策略 - 坚持有质量发展 持续拓展优质项目 年化退盘率4-5% [2] - 维持经营性现金流对净利润一倍以上覆盖目标 [2] - 预计2025-26年核心经营利润均同比增长15% 分别至18.3亿元和21.1亿元 [2] 股东回报 - 过去两年派息比率均超过70% [2] - 1H25累计回购金额约6000万元 [2] - 按70%派息比例估计股息收益率达4.4% [2] 估值与评级 - 维持跑赢行业评级 目标价提升8%至6.0港元 [2] - 对应19倍2025年目标市盈率 18%上行空间 [2] - 目前交易在16.0倍2025年市盈率 [2]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入92.9亿元 同比增长6.1% [1] - 归母净利润6.1亿元 同比增长22.6% 增速显著高于营收增长 [1] - 综合毛利率19.5% 较去年同期提升0.5个百分点 [2] - 销售费用率1.5% 同比下降0.3个百分点 管理费用率6.4% 同比下降1.0个百分点 [2] 业务规模与结构 - 在管面积达5.4亿平方米 同比增长11.3% [1][2] - 物业管理服务收入66.3亿元 同比增长10.2% 占总营收比重71.4% [2] - 该业务毛利率15.3% 同比提升0.4个百分点 [2] - 合管比1.65 储备面积3.5亿平方米 [1][2] 专业服务业务 - 园区服务收入13.6亿元 同比下降6.0% 但毛利率26.6% 同比提升3.2个百分点 [3] - 咨询服务收入13.0亿元 同比微增0.6% 毛利率33.1% 同比提升0.2个百分点 [3] 战略与运营 - 拓展策略审慎 加强深耕城市内优质存量项目拓展 [1][2] - 主动退出非核心城市及存在交付风险的储备项目 [2] - 储备项目质量提升 经营效率有望进一步提高 [1]

核心财务预测与评级 - 维持2025-26年核心经营利润预测分别为18.3亿元和21.1亿元 均同比增长15% 若剔除MAG出表影响则2025年增速为21.5% [1] - 维持2025-26年归母净利润预测分别为9.2亿元和10.7亿元 均同比增长17% [1] - 提升目标价8%至6.0港元 对应19倍2025年市盈率 较当前股价存在18%上行空间 [1] 中期业绩表现 - 1H25收入92.9亿元 同比增长6% [2] - 1H25核心经营利润10.7亿元 同比增长25% [2] - 1H25归母净利润6.1亿元 同比增长23% 略超预期 [2] 基础物业服务业务 - 基础物业服务收入占比约70% 同比增长10% [3] - 新拓年化饱和合同收入15.2亿元 与去年同期规模相当 [3] - 新拓项目核心城市占比达95% 较去年同期提升5个百分点 [3] - 新拓项目平均物业费单价3.7元/平米/月 高于存量项目3.2元/平米/月 [3] 盈利能力优化 - 综合毛利率提升0.5个百分点 主要因物业服务/园区服务/咨询服务毛利率分别提升0.4/3.2/0.2个百分点 [4] - 销管费用同比下降9% 费用率下降1.3个百分点 [4] 现金流与资产负债状况 - 广义现金(含定期存款)54.5亿元 较去年同期增加11.4亿元 [5] - 贸易及其他应收款同比增长12% [5] - 1H25经营性现金净流出4亿元 较去年同期3.6亿元略有扩大 [5] 发展战略与股东回报 - 过去三年年化退盘率维持在4-5% 持续优化项目组合质量 [6] - 过去两年派息比率均超过70% 1H25累计回购金额约6000万元 [7] - 经营性现金流持续保持对净利润一倍以上覆盖 [7]

核心财务预测 - 维持2025-26年核心经营利润同比增长15% 分别达18.3亿元和21.1亿元[1] - 2025年归母净利润同比增长17%至9.2亿元 2026年达10.7亿元[1] - 若剔除MAG出表因素 2025年核心经营利润实际增速为21.5%[1] 半年度业绩表现 - 1H25收入92.9亿元 同比增长6%[2] - 核心经营利润10.7亿元 同比增长25%[2] - 归母净利润6.1亿元 同比增长23% 超预期[2] 基础物管业务 - 基础物业服务收入占比70% 同比增长10%[3] - 新拓年化饱和合同收入15.2亿元 与去年同期持平[3] - 新拓项目核心城市占比达95% 同比提升5个百分点[3] - 新拓项目平均物业费单价3.7元/平米/月 显著高于存量项目3.2元/平米/月[3] 盈利能力优化 - 物业服务毛利率提升0.4个百分点 园区服务提升3.2个百分点 咨询服务提升0.2个百分点[4] - 综合毛利率同比提升0.5个百分点[4] - 销管费用同比下降9% 费率下降1.3个百分点[4] 现金流与资金状况 - 广义现金54.5亿元 较去年同期增加11.4亿元[5] - 贸易及其他应收款同比增长12%[5] - 经营性现金流出4亿元 较去年同期3.6亿元略有增加[5] 发展战略 - 坚持优质项目拓展与存量项目汰换 近三年年化退盘率4-5%[6] - 持续推动改革提效 利润率提升趋势有望延续[6] 股东回报 - 维持经营性现金流对净利润一倍以上覆盖目标[7] - 过去两年派息比率均超70%[7] - 1H25累计回购金额约6000万元[7] 估值与评级 - 目标价提升8%至6.0港元 对应19倍2025年市盈率[1] - 当前交易于16倍2025年市盈率[1] - 按70%派息比例估算 股息收益率达4.4%[1]

股价预测 - 摩根士丹利预计绿城服务股价未来15天将上升 发生机率70%至80% [1] - 评级为增持 目标价5.18港元 [1] 财务表现 - 上半年核心溢利按年增长25% 为物业管理板块中增长率最高的公司之一 [1] - 利润率扩张较预期强劲 [1] 管理效能 - 新管理团队领导执行力强劲 增加全年盈利增长能见度 [1] - 业绩表现可能导致市场预测上调 [1] 业务拓展 - 正按计划扩展15亿元新合约 [1]

投资评级 - 维持"买入"评级 [1][5][6] 核心观点 - 利润增速高于收入增速，管理效率持续提升 [1][5] - 公司营收利润稳健增长，各项业务毛利率均同比提升 [5] - 物业服务在管面积双位数增长，园区服务、咨询服务业务协同发展、稳中有进，盈利能力稳步提升 [5] 财务表现 - 2025H1营收92.89亿元，同比+6.1% [6] - 2025H1核心经营利润10.74亿元，同比+25.3% [6] - 2025H1归母净利润6.13亿元，同比+22.6% [6] - 毛利率增至19.2%，同比提升0.6个百分点 [6] - 净利率增至5.6%，同比提升0.5个百分点 [6] - 管理费用率同比-0.6个百分点至7.6% [6] - 预计2025-2027年归母净利润为9.23亿元、10.30亿元、11.35亿元 [5][6] - 对应EPS为0.29元、0.33元、0.36元 [6] - 当前股价对应PE为15.9倍、14.2倍、12.9倍 [6] - 截至上半年末在手现金40.48亿元，较2024年末-16.6% [6] - 贸易应收款70.30亿元，较2024年末+26.1% [6] - 资产负债率54.0%，较2024年末+2.3个百分点 [6] 业务表现 - 2025H1物业服务收入66.33亿元，同比+10.2%，占主营收入的71.4% [7] - 物业服务毛利率同比+0.4个百分点至15.3% [7] - 在管面积达5.36亿平方米，同比+11.3% [7] - 储备面积3.47亿平方米，同比-2.9% [7] - 杭州在管面积占比16.7%，收入占比34.7% [7] - 2025H1园区服务收入13.57亿元，同比-6.0% [8] - 园区服务毛利率同比+3.2个百分点至26.6% [8] - 居家生活服务板块收入-53.8% [8] - 2025H1咨询服务收入12.99亿元，同比+0.6% [8] - 咨询服务毛利率同比+0.2个百分点至33.1% [8] - 在建物业服务收入同比+1.5% [8] - 管理咨询服务收入同比-2.5% [8] 估值指标 - 当前股价5.090港元 [1] - 总市值160.32亿港元 [1] - 近3个月换手率10.86% [1] - 预计2025-2027年营业收入分别为195.43亿元、210.06亿元、223.83亿元 [9] - 营业收入YOY分别为9.2%、7.5%、6.6% [9] - 净利润YOY分别为17.6%、11.6%、10.2% [9] - 预计毛利率分别为17.6%、17.9%、18.3% [9] - 预计净利率分别为5.2%、5.3%、5.7% [9] - 预计ROE分别为12.0%、11.2%、10.7% [9] - 预计P/B分别为1.9倍、1.6倍、1.4倍 [9]

投资评级 - 维持"买入"评级 [3][5] 核心观点 - 绿城服务2025年上半年核心经营利润同比增长25.3% 盈利改善趋势明确 [1] - 物业管理业务收入同比增长10.2% 占总收入比重71.4% 为业绩增长提供稳定支撑 [2] - 新拓展项目年饱和营收15.2亿元 非住宅占比52.5% 平均物管单价3.7元/月/㎡ [2] - 公司通过成本管控和业务优化 毛利率提升0.5个百分点至19.5% 管理费用率下降1.0个百分点至6.4% [3] - 维持2025-2027年归母净利润预测为9.4/11.0/12.0亿元 对应PE为16/13/12倍 [3] 财务表现 - 2025年上半年营收93亿元 同比增长6.1% [1] - 毛利18亿元 同比增长8.9% 毛利率19.5% 同比提升0.5个百分点 [1] - 归母净利润6.1亿元 同比增长22.6% [1] - 物业管理/园区服务/咨询服务毛利率分别为15.3%/26.6%/33.1% 同比提升0.4/3.2/0.2个百分点 [3] - 预测2025年营业收入184.42亿元 同比增长3.1% 2026-2027年增速分别为7.4%和6.5% [4] 业务发展 - 在管面积达5.4亿平方米 长三角地区在管面积占比58.8% 收入占比69.7% [2] - 园区服务中的居家生活服务收入1.2亿元 同比减少53.8% 主要由于浙江绿城房屋服务系统有限公司不再并表 [2] - 剔除不再并表影响 园区服务业务收入同比持平 细分业务均实现同比正增长 [2] - 公司回购1717万股 占已发行股份0.5% [3] 估值数据 - 当前股价5.09港元 总市值160.3亿港元 [5] - 一年股价波动区间3.13-5.27港元 [5] - 预测2025年EPS为0.30元人民币 2026-2027年分别为0.35元和0.38元 [4] - 预测2025年ROE为10.6% 2026-2027年将提升至12.0%和12.5% [4]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3][5] 报告核心观点 - 房地产总量仍将继续磨底，但核心城市市场已在底部拐点区域并将领先筑底回升 [3][5] - 好房子政策将开辟"新产品、新定价、新模式"的新发展赛道，推动布局核心城市并打造好房子的优质房企率先进入底部拐点时刻 [3][5] - 行业经营模式正由金融业转向制造业，推动PB-ROE向上突破 [3][5] 行业数据总结 - 新房成交周环比上升：上周34城新房成交183.4万平米，环比+11.7%（一二线+11.7%，三四线+10.2%） [3][4] - 新房成交月同比下降：8月34城成交同比-20.9%（一二线-19.9%，三四线-32.7%），较7月下降6.7个百分点 [3][6][7] - 二手房成交回暖：上周13城二手房成交108.1万平米，环比+7.2%；8月累计成交同比-0.1% [3][11] - 库存去化压力加大：15城可售面积8939万平米（环比+0.2%），去化月数22个月（环比+0.7个月）；成交推盘比回落至0.81倍（5-7月分别为1.14/1.02/0.95倍） [3][19] 政策与新闻动态 - 国常会要求有力巩固房地产市场止跌回稳，推进城中村改造并释放改善性需求 [3][29] - 专项债收储加速：拟收储土地4300宗（面积2.2亿平米），已发行专项债1500亿元（占拟收储金额27%） [3][29][32] - 地方政策松动：广州花都落地"房票购房"模式，北京/昆明优化公积金提取政策 [3][29][32] - 土地市场分化：杭州宅地溢价13.88%成交，成都宅地由龙湖以14200元/㎡楼面价竞得 [3][29][32] 公司业绩与融资 - 房企业绩分化显著：建发国际归母净利润+11.8%（9.1亿元），绿城服务+21.4%（6.1亿元）；万科A净利润-21.3%（-119.5亿元），绿城中国-89.7%（2.1亿元） [3][36][39][47] - 融资活动活跃：中国海外发展发行20亿元中期票据，保利发展获批50亿元中期票据，华发股份拟发行48亿元可转债 [3][36][42][43] - 物管企业表现亮眼：绿城服务归母净利润6.13亿元（+21.42%），万物云7.92亿元（+2.6%） [3][36][47] 板块市场表现 - 地产板块弱于大市：SW房地产指数上涨0.5%，相对沪深300收益-3.68%，在31个板块中排名第31位 [3][49][52] - 物管板块相对收益-3.84%：个股平均上涨0.33%，落后沪深300指数4.18%的涨幅 [3][54][58] - 估值水平：主流AH房企25/26年PE均值15.0/13.4倍；物管企业25/26年PE均值14.3/12.8倍 [3][53][60] 投资建议与推荐标的 - 推荐三条主线： 1）产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、建发股份、中国金茂 [3][5] 2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、龙湖集团、招商蛇口、中海外发展、保利发展、华发股份 [3][5] 3）二手房中介及物管：贝壳-W、绿城服务、华润万象、招商积余、中海物业、保利物业 [3][5]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [3][51] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计最终政策力度超过2008年和2014年 [3][51] - 地产作为早周期指标具备经济风向标作用 [3][51] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和优质混合所有制及民企更受益 [3][51] - 城市布局策略聚焦一线+2/3二线+极少量三线城市 [3][51] - 供给侧政策如收储和闲置土地处理有新变化 一二线城市更受益 [3][51] - 2025年板块以政策主导 建议关注政策beta和仓位控制 [3][51] LPR报价与利率情况 - 8月5年期以上LPR报3.5% 与上月持平 [1][10] - 1年期LPR为3.0% 5月调降10bp后连续3个月持平 [1][10] 行业行情表现 - 申万房地产指数本周累计变动0.5% 落后沪深300指数3.68个百分点 [1][13] - 在31个申万一级行业中排名第31名 [1][13] - 本周上涨个股92支 较上周增加25支 [13] 新房成交情况 - 本周30城新房成交面积157.0万平方米 环比+16.7% 同比-16.1% [1][20] - 一线城市成交39.0万方 环比+8.2% 同比-22.1% [1][20] - 二线城市成交89.5万方 环比+47.6% 同比-10.9% [1][20] - 三线城市成交28.5万方 环比-24.7% 同比-22.3% [1][20] - 年初至今30城累计成交6389.0万方 同比-2.1% [1][25] - 一线城市累计1685.2万方 同比+2.4% [1][25] - 二线城市累计3066.2万方 同比-5.5% [1][25] - 三线城市累计1637.6万方 同比+0.1% [1][25] 二手房成交情况 - 本周14城二手房成交面积191.5万方 环比+6.4% 同比+9.5% [2][30] - 一线城市成交77.3万方 环比+4.1% [2][30] - 二线城市成交89.2万方 环比+9.7% [2][30] - 三线城市成交25.0万方 环比+2.3% [2][30] - 年初至今累计成交6867.7万方 同比+16.7% [2][30] - 一线城市累计2812.8万方 同比+20.3% [2][30] - 二线城市累计3192.0万方 同比+15.5% [2][30] - 三线城市累计862.8万方 同比+10.7% [2][30] 信用债发行情况 - 本周发行房企信用债18只 环比增加5只 [2][39] - 发行规模152.82亿元 环比增加69.21亿元 [2][39] - 净融资额33.78亿元 环比增加28.51亿元 [2][39] - 主体评级以AAA级为主（69.0%） [39][42] - 债券类型以一般中期票据为主（47.9%） [39][45] - 债券期限以5年以上（39.3%）和1-3年（31.4%）为主 [39][42] 政策动态 - 国务院强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [49] - 成都出台公积金新政 购买保障性住房最低首付比例降至15% [50] - 广州推出商转公贷款实施办法 个贷率低于75%时启动 [50] 重点推荐标的 - 基本面alpha公司：绿城中国、建发国际集团、华润置地等H股；滨江集团、招商蛇口等A股 [3][51] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 [3][51] - 中介机构：贝壳 [3][51] - 物业公司：华润万象生活、保利物业等 [3][51]