香 港 交 易 及 結 算 所 有 限 公 司 及 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 對 本 公 告 之 內 容 概 不 負 責，對 其 準 確 性 或 完 整 性 亦 不 發 表 任 何 聲 明，並 明 確 表 示 概 不 對 因 本 公 告 全 部 或 任 何 部 分 內 容 而 產 生 或 因 倚 賴 該 等 內 容 而 引 致 的 任 何 損 失 承 擔 任 何 責 任。 Greentown Service Group Co. Ltd. 綠城服務集團有限公司 （根據開曼群島法律註冊成立的有限公司） （股份代號：2869） 截 至2022年12月31日 止 年 度 的 全 年 業 績 公 告 綠 城 服 務 集 團 有 限 公 司（「本 公 司」、「公 司」）董 事（「董 事」）會（「董 事 會」）欣 然 公 佈 本 公 司 及 其 附 屬 公 司（統 稱「本 集 團」、「集 團」）截 至2022年12月31日 止 年 度 的 經 審 核 綜 合 財 務 業 績，連 同 截 至2021年12月31日 止 年 度 的 比 較 數 字 如 下。 | --- | |----------------- ...

公司基本信息 - 公司于2014年11月24日在开曼群岛注册成立[6] - 公司总部位于中国浙江省杭州市文一西路767号西溪国际商务中心B幢[4] - 公司主要往来银行包括中国农业银行杭三路支行和中国银行(香港)有限公司[5] - 公司股票代码为2869，于2016年7月12日上市[5] - 公司网站为www.lvchengfuwu.com[5] - 公司核数师为毕马威会计师事务所[4] - 公司法律顾问为林朱律师事务所[4] - 公司香港股份过户登记处为香港中央证券登记有限公司[4] 财务数据 - 公司2019年上半年财务数据涵盖截至2019年6月30日的六个月[6] - 公司2019年下半年财务数据涵盖截至2019年12月31日的六个月[6] - 公司2019年总收入为85.82亿元人民币，同比增长27.9%[17] - 公司2019年净利润为4.77亿元人民币，同比增长24.7%[17] - 公司2019年物业管理服务收入占总收入的63.5%，毛利率为11.4%[17] - 公司2019年咨询服务收入占总收入的14.2%，毛利率为33.6%[17] - 公司2019年园区服务收入占总收入的22.3%，毛利率为27.1%[17] - 公司2019年总营收为85.819亿元人民币，同比增长27.9%[35] - 物业服务营收为54.52亿元人民币，同比增长22.2%[35] - 园区服务营收为19.128亿元人民币，同比增长46.0%[35] - 咨询服务营收为12.172亿元人民币，同比增长29.6%[35] - 公司2019年销售成本为人民币70.348亿元，同比增长27.6%[50] - 公司2019年毛利为人民币15.471亿元，同比增长29.2%，毛利率为18.0%，较2018年增加0.2个百分点[52][53] - 物业服务的毛利率为11.4%，与2018年持平[52][53] - 园区服务的毛利率为27.1%，较2018年的25.5%略有上升[52][53] - 咨询服务的毛利率为33.6%，较2018年的38.0%下降4.4个百分点[53] - 销售及营销开支为人民币151.2百万元，较2018年增长154.5%，主要由于新零售、物业资产管理服务业务的拓展及教育业务新收购附属公司带来的费用增加[54] - 行政开支为人民币771.0百万元，较2018年增长29.1%，剔除权益结算的股份支付费用后增幅为24.0%，低于收入增长[55] - 经营利润为人民币643.8百万元，较2018年增长24.7%，剔除权益结算的股份支付费用后调整经营利润为人民币706.6百万元，增长30.2%[57] - 经营利润率为7.5%，较2018年下降0.2个百分点，剔除权益结算的股份支付费用后调整经营利润率为8.2%，较2018年增长0.1个百分点[57] - 融资成本净额为人民币0.8百万元，较2018年净收入人民币18.1百万元降低104.1%，主要由于银行存款利息收入增加及新增银行贷款利息支出[58] - 分占联营公司亏损为人民币4.9百万元，较2018年亏损人民币22.8百万元减少人民币17.9百万元，主要由于部分联营公司运营步入正轨[60] - 分占合营公司收益为人民币2.3百万元，较2018年收益人民币1.9百万元增加人民币0.4百万元，主要由于部分合营公司盈利进一步增加[61] - 所得税为人民币170.9百万元，较2018年增长4.7%，有效所得税率为26.6%，较2018年增加0.6个百分点[62] - 公司子公司杭州绿城信息技术有限公司自2018年起享受15%的高新技术企业优惠税率[67] - 年度利润为人民币472.4百万元，较2018年增长1.4%，剔除权益结算的股份支付费用及税后影响后调整利润为人民币519.5百万元，增长7.0%[67] - 年內利潤為人民幣472.4百萬元，較2018年增長1.4%，經調整後年內利潤為人民幣519.5百萬元，增長7.0%[68] - 2019年淨利率為5.5%，較2018年下降1.4個百分點，經調整後淨利率為6.1%，下降1.1個百分點[69] - 2019年流動資產為人民幣5,204.3百萬元，同比增長35.6%，現金及現金等價物為人民幣2,641.3百萬元，同比增長21.2%[70] - 經營活動所得現金淨額為人民幣919.4百萬元，同比增長40.1%，投資活動所用現金淨額為人民幣601.7百萬元，同比增長202.2%[70] - 融資活動所得現金淨額為人民幣152.5百萬元，同比增長227.2%，主要由於新增銀行借款人民幣371.7百萬元[70] - 公司負債比率為65.3%，較2018年末上升10.3個百分點，主要由於銀行貸款增加及新租賃準則的應用[73] - 公司子公司Greentown Education收購Montessori Academy Group Holdings Pty Ltd 56%股權，貸款金額為49.0百萬美元[71] - 子公司為補充營運資金向銀行借入貸款總額為28.0百萬澳元，兩項貸款合計折合約人民幣477.8百萬元[71] - 使用权资产从2018年的人民币371.9百万元增长241.9%至2019年的人民币1,271.5百万元，主要由于新租赁准则确认的增加[74] - 无形资产从2018年的人民币74.4百万元增长339.5%至2019年的人民币327.0百万元，主要由于收购MAG品牌带来的评估增值[74] - 流动贸易及其他应收款从2018年的人民币1,202.2百万元增长53.2%至2019年的人民币1,841.5百万元，主要由于开发商补贴回款速度放缓和社区服务业务规模扩大[74] - 流动贸易及其他应付款从2018年的人民币1,892.2百万元增长38.8%至2019年的人民币2,626.8百万元，主要由于收入增长带来的采购规模扩大[74] - 物业服务的收入从2018年的人民币4,460.7百万元增长22.2%至2019年的人民币5,452.0百万元，占总收入的63.5%[76] - 物业服务的毛利从2018年的人民币507.0百万元增长22.3%至2019年的人民币619.9百万元，毛利率保持在11.4%[76] - 在管面积从2018年的170.4百万平方米增长24.6%至2019年的212.4百万平方米，净增加42.0百万平方米[80] - 储备面积从2018年的192.1百万平方米增长21.4%至2019年的233.2百万平方米，净增加41.1百万平方米，连续第六年高于在管面积[81] - 在管项目达到1,454个，覆盖中国29个省、直辖市和自治区的147个城市[81] - 社区生活服务收入为19.128亿人民币，同比增长46.0%[85][86] - 社区产品和服务收入为5.415亿人民币，同比增长123.9%[85][86] - 居家生活服务收入为1.162亿人民币，同比增长37.7%[85][86] - 社区空间服务收入为2.037亿人民币，同比下降10.9%[85][86] - 物业资产管理服务收入为8.596亿人民币，同比增长19.5%[86][87] - 文化教育服务收入为1.917亿人民币，同比增长436.3%[86][88] - 杭州地区管理面积占总管理面积的15.3%，占总收入的30.3%[83] - 余杭大杭州地区管理面积占总管理面积的21.2%，占总收入的5.9%[83] - 长江三角洲地区管理面积占总管理面积的38.7%，占总收入的28.5%[83] - 渤海经济区管理面积占总管理面积的14.6%，占总收入的12.6%[83] - 园区空间服务收入增速受广告业务合同未能续期影响，但公司计划通过开发快闪店等可变型广告形式提升转化率[93] - 物业资产管理服务中，置换收入虽增速放缓，但毛利率较2018年上升4.4个百分点[94] - 文化教育服务收入及毛利率显著改善，MAG收购后业务增长符合预期，早教品牌“奇妙园”满园率较2018年明显提升[95] - 咨询服务收入达12.172亿元，同比增长29.6%，毛利率从38.0%略降至33.6%，主要受管理咨询服务毛利率下降影响[98] - 在建物业服务收入达9.833亿元，同比增长24.8%，公司通过升级传统现场服务为更好生活体验服务，提升服务人员专业能力[101] - 管理咨询服务收入达到人民币2.339亿元，同比增长54.1%，较2019年中期的42.0%大幅提高[102][103] - 在建物业服务收入达到人民币9.833亿元，同比增长24.8%，与2019年中期的27.6%增速基本持平[103] - 公司建议每股普通股派末期股息0.075港元，将于2020年7月15日或之前派付[105][107] - 公司收购了MAG约56%的股权，共7,057股股份，以提升文化教育业务的核心竞争力[106][108] - 公司将继续关注市场，寻求合适的收购机会，特别是在园区服务和咨询服务领域[106][108] - 公司员工总数在2019年达到29,152人，同比增长16.7%[116] - 2019年总员工成本为人民币27.291亿元，同比增长30.3%[116] - 2019年在管面积增长24.6%，收入增长27.9%[116] - 公司未订立任何外汇对冲安排，但美元和澳元的汇率波动及利率调整将影响公司业绩[115] - 公司通过微信公众账号发布61篇文章，平均每周1.2篇，拥有超过1,790名关注者[123] - 公司参与了939次投资者会议（包括重复访问），较2018年显著增加[125] - 公司自2016年上市以来，获得了30家国内外券商撰写的报告[120] - 公司通过反向路演定期邀请投资者参观总部及在管园区进行实地调研[124] - 公司积极参与国内外路演，如新加坡和伦敦，以扩大海外投资者基础[125] - 公司2019年共发布微信推送61篇，平均每周1.2篇，关注人数超过1,790人[126] - 公司2019年与939人次的投资人见面，较2018年大幅增加[126] - 公司2019年组织了64次反向路演和开放日活动，较2018年的43次显著增加[130][132] - 公司2019年共获得券商撰写的报告57份，其中55份带有投资评级[134][136] - 公司2019年参加了多次国内外路演和研讨会，包括新加坡、伦敦等地[126][128] - 公司2019年更新了路演资料，参考投资者反馈和需求进行定期优化[137] - 中信證券、中信里昂、滙豐集團、國盛證券、天風證券、第一上海、瑞銀集團、星展銀行、招銀國際、東英證券、東北證券、東吳證券、國海證券、國泰君安、華創證券、東興證券、海通證券、銀河聯昌、興業證券、國信證券、銀河國際、花旗集團、高盛高華、中金公司、野村證券、摩根大通、美銀美林、申萬宏源、克爾瑞證券等多家機構對公司股票評級為「買入」或「推薦」[138] - 李海榮女士自1998年10月起擔任公司董事，並於2015年11月27日調任為主席兼執行董事，負責公司發展戰略及策略規劃[139][142] - 楊掌法先生自2015年11月27日起擔任公司執行董事兼行政總裁，並於2018年3月23日獲委任為董事會副主席，負責重大運營決策及董事會決議執行[141][142] - 吳志華先生自2015年11月27日起擔任公司執行董事，並於2018年8月4日獲委任為首席財務官，負責公司整體業務運營及日常管理[144][145] - 李海榮女士畢業於浙江廣播電視大學黨政管理幹部基礎專修科[140][142] - 楊掌法先生畢業於浙江大學及湖南大學，分別主修房地產開發和管理及工商管理[143][145] - 吳志華先生畢業於浙江大學，主修旅遊管理，並於香港理工大學取得品質管理理學碩士學位[145][146] - 楊掌法先生現任中國物業管理協會副會長及杭州市物業管理協會會長[143][145] - 吳志華先生現任杭州市西湖區物業管理協會會長[145][146] - 陈浩先生自2015年11月27日起担任执行董事，主要负责管理集团的园区产品及服务[147] - 寿柏年先生自2015年11月27日起担任非执行董事，拥有超过15年的物业开发行业经验[148] - 夏一波女士自2015年11月27日起担任非执行董事，自2002年9月起担任绿城控股的董事[150] - 王光建先生自2020年1月6日起担任非执行董事，现任龙湖集团控股有限公司副总裁[151] - 潘昭国先生自2016年7月12日起担任独立非执行董事，拥有超过29年的上市公司治理和管理经验[153] - 潘昭国先生自2016年7月12日起担任独立非执行董事，拥有29年以上的规管事宜、上市企业融资、上市公司管治及管理经验[155] - 黄嘉宜先生自2016年7月12日起担任独立非执行董事，现任理隽资产管理有限公司董事及投资总监，持有香港大学经济学学士学位[156][159] - 李风先生自2017年12月5日起担任独立非执行董事，现任上海东湖物业管理有限公司总经理，拥有多年物业管理行业经验[157][159] - 李风先生于2019年获得“上海市物业管理行业协会25周年系列表彰领军人物”及“2018年上海现代服务业优秀企业家”等荣誉[158][159] - 吴爱萍女士自2020年1月6日起担任独立非执行董事，毕业于厦门大学金融学专业，拥有注册会计师资格[160] - 金科丽女士自2018年3月23日起担任首席运营官，负责公司整体运营及行政和人力资源管理工作[161] - 原卫东先生自2015年11月27日起担任首席技术官，负责公司“智慧社区”项目的协调与运营[162] - 公司2019年全球發售包括777,776,000股，每股面值1.99港元[169] - 公司2019年建議派發末期股息每股普通股0.075港元[171] - 公司計劃每年派付不少於除稅後利潤25%的股息[172] - 公司主要業務為在中國提供住宅物業管理服務，包括物業服務、諮詢服務及園區服務[170] - 公司2019年業績詳情載於年報第144頁至第145頁的綜合損益及其他全面收益表[170] - 公司致力於可持續發展和環境保護，並通過各種活動推廣環保理念[174] - 公司2019年業務回顧、風險分析及未來發展討論詳見年報第22頁至第41頁的管理層討論與分析[174] - 公司于2016年7月12日成功在联交所主板上市，发行777,776,000股新股，扣除包销费用及相关开支后，上市所得款项总额为14.72亿港元（等同人民币12.658亿元）[176] - 公司调整全球发售所得款项用途，约49%或约7.213亿港元用于收购目标公司，约25%或约3.68亿港元用于运营资金及一般企业用途，约7%或约1.03亿港元用于开发及推广“智慧园区”项目及社区产品及服务[178][179][180] - 截至2019年12月31日，公司前五名最大客户的交易额占公司总收入的2.6%，单一最大客户占1.4%；前五名供应商的交易额占公司总购货额的7.8%，单一最大供应商占3.7%[182] - 截至2019年12月31日，公司可供分派储备（包括股份溢价、股份期权储备以及未分配利润）为约人民币11.03063亿元（2018年12月31日：人民币11.3642亿元）[182] - 公司一附属公司因经营周转需要，向银行进行贷款，年内累计贷款总额为人民币3.717亿元，产生利息人民币1140万元，截至2019年12月31日，贷款余额为人民币4.828亿元[182] - 公司间接全资附属公司Greentown Education Holding Group Co. Ltd与渣打银行香港有限公司签订了一项本金额为4900万美元的三年期贷款融资协议[183] - 公司已向贷款人质押借款人的全部股权及相关附带权利和申索权[183] - 公司董事会在2020年1月6日新增了王光建先生为非执行董事，吴爱萍女士为独立非执行董事[183] - 公司已收到各独立非执行董事根据联交所证券上市规则第3.13条发出的年度独立性确认书[190] - 公司执行董事的薪酬政策由薪酬委员会根据集团经营业绩、个人表现及市场惯例进行审查[