投资评级 - 首次覆盖，给予“买入”评级 [2][8] 核心观点 - 公司全面聚焦物业管理主营赛道，增长动能强劲，物业管理服务营收占比升至71.4%，毛利润占比升至56.3% [8][17] - 园区服务及咨询服务进行产品聚焦与转型升级，业绩增长保持韧性 [8] - 财务层面成长与弹性并存，2024年及2025年上半年归母净利润增速分别为29.7%、21.4%，在可比公司中最快；2025年上半年毛利率升至19.5%，净利率升至6.8% [8][42][44][45] - 公司重视股东回报，2023-2024年分红比例均为70%以上，并自2022年开始持续回购股份，累计回购比例约2.9% [8][58][60] - 预计公司2025-2027年归母净利润为9.4、10.9、12.6亿元，对应PE为14.0、12.0、10.4倍 [8] 公司概况 - 公司是高端物业服务领先企业，提供物业管理服务近三十载 [12] - 股权结构清晰，四位创始股东合共持股46.61%，公众股东合共持股53.39%，关联开发商绿城中国并非大股东，保障经营独立性 [13] 物业管理服务 - 公司正逐步回归物业管理主营赛道，该业务营收占比由2020年的63.6%升至2025年上半年的71.4%，毛利润占比由42.7%升至56.3% [17] - 市场拓展保持行业第一梯队，2021-2024年基本保持每年40亿元的新拓项目年饱和营收，2025年上半年非住新签营收占比提升至52.5%，并聚焦核心城市（占比94.5%）和优质大客户 [18][19] - 管理面积持续扩张，截至2025年上半年在管面积5.4亿平方米，合约面积8.8亿平方米，覆盖倍数1.65倍 [22] - 平均物业费维持高位，2025年上半年新拓平均物业费达3.71元/平方米/月 [24] - 在管面积结构持续优化，非住宅占比呈上升趋势，截至2025年上半年达21.5%；第三方占比维持高位，达82.5% [27] - 经营指标表现较好，续约率维持90%以上，外拓住宅中标率上升，收缴率维持90%以上，具备一定的提价能力 [29][32] 园区服务与咨询服务 - 园区服务业务进行调整，聚焦园区产品和服务、园区空间服务、物业资产管理服务，淡化居家生活服务及文化教育服务 [33] - 咨询服务在地产波动背景下业绩保持相对韧性，2024年收入同比增长5.1%，2025年上半年同比增长0.6%；2025年上半年将科技服务归入管理咨询服务，收入占比快速提升 [36] 财务分析 - 在可比公司（保利物业、中海物业、万物云、招商积余）中，公司的归母净利润增速最快，2025年上半年达21.4% [42] - 公司利润率正在上升，2025年上半年毛利率升至19.5%，净利率升至6.8% [44][45] - 公司销管费率呈下降趋势，2025年上半年为7.9%，但对比同业仍较高，存在压降空间 [47] - 公司应收账款规模上升，截至2025年中期贸易应收账款账面价值为62.5亿元，较期初增长29.1%，其中一年内应收账款占比72%；应收账款周转天数为107天 [48][53] - 公司经营性现金流净额对净利润的覆盖倍数在2020-2024年期间始终维持在1倍以上 [57] 股东回报 - 公司维持高分红比例，2023-2024年分红比例连续两年在70%以上 [58] - 公司连续四年进行股份回购，截至2025年10月17日累计回购金额约2.74亿元人民币，累计回购股份占比约2.9% [60][62] 盈利预测与估值 - 预计公司2025-2027年总营收分别为194.4亿元、208.7亿元、222.4亿元，同比增速分别为8.6%、7.4%、6.6% [64] - 预计2025-2027年归母净利润分别为9.35亿元、10.93亿元、12.62亿元，对应每股收益（EPS）分别为0.30元、0.35元、0.40元 [7] - 基于2025年10月17日收盘价，对应2025-2027年市盈率（PE）分别为14.05倍、12.02倍、10.41倍 [7] - 可比公司2025年PE平均值为14.1倍 [68]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [4] 报告核心观点 - 预计2025年第三季度房企业绩仍将承压，但企业间业绩分化加剧，行业基本面有望呈现"L"型曲折性弱复苏走势 [4] - "好房子"政策将开辟新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，并引领核心城市五重利好共振 [4] - 货币宽松周期中，优质商业地产价值重估已开始显现 [4] 行业基本面分析 - 2025年前三季度50强房企累计销售面积同比下降25%，其中7月、8月、9月单月同比分别下降27%、14%、25% [4] - 2025年前三季度300城住宅类土地成交面积同比下降2%，其中7月、8月、9月单月同比分别下降4%、28%、增长1%，土地溢价率分别为9%、5%、4% [4] - 行业基本面低迷主要源于2021年后销售连续下降导致结算下降，以及前期降价促销影响当期结算利润率 [4] 2025年三季度业绩预测 - 归母净利润增速超过15%的公司：滨江集团 [4][7] - 归母净利润增速在0%至15%的公司：招商积余 [4][7] - 归母净利润增速在-15%至0%的公司：招商蛇口 [4][7] - 归母净利润增速在-30%至-15%的公司：建发股份、新城控股 [4][7] - 归母净利润增速小于等于-30%的公司：保利发展、华发股份 [4][7] 投资分析意见与推荐标的 - 好房子房企推荐：建发国际集团、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [4] - 商业地产重估及低估值修复房企推荐：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中国海外发展、保利发展、华发股份，关注新城发展、大悦城、金地集团 [4] - 二手房中介推荐：贝壳-W，关注我爱我家 [4] - 物业管理推荐：绿城服务、华润万象生活、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 主流房企估值与盈利预测 - 保利发展2025年预测归母净利润51.3亿元，同比增长2.5%，市盈率18.5倍 [5] - 招商蛇口2025年预测归母净利润40.6亿元，同比增长0.4%，市盈率22.7倍 [5] - 滨江集团2025年预测归母净利润28.6亿元，同比增长12.3%，市盈率13.3倍 [5] - 华发股份2025年预测归母净利润7.5亿元，同比下降20.8%，市盈率19.6倍 [5] - 建发股份2025年预测归母净利润30.4亿元，同比增长3.2%，市盈率9.8倍 [5] - 新城控股2025年预测归母净利润9.5亿元，同比增长25.6%，市盈率36.8倍 [5] - 主流房企2025年预测归母净利润平均同比下降4.9% [5] 主流物管企业估值与盈利预测 - 招商积余2025年预测归母净利润9.4亿元，同比增长12.2%，市盈率13.1倍 [6] - 碧桂园服务2025年预测归母净利润17.3亿元，同比下降4.6%，市盈率11.3倍 [6] - 绿城服务2025年预测归母净利润9.2亿元，同比增长17.4%，市盈率14.7倍 [6] - 中海物业2025年预测归母净利润16.4亿元，同比增长8.2%，市盈率9.0倍 [6] - 保利物业2025年预测归母净利润15.6亿元，同比增长5.6%，市盈率11.3倍 [6] - 华润万象生活2025年预测归母净利润40.8亿元，同比增长12.3%，市盈率20.6倍 [6] - 万物云2025年预测归母净利润15.3亿元，同比增长33.0%，市盈率16.3倍 [6] - 主流物管企业2025年预测归母净利润平均同比增长12.0% [6]

好的，这是根据您提供的行业研报内容，以资深研究分析师视角整理的关键要点总结 报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6] 报告核心观点 - 2025年下半年房地产板块仍以政策为核心主导力量 建议主做政策beta 节奏和仓位控制更为重要 [4] - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年 且目前尚在途中 [4] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 拿地和销售表现优异的头部国央企和少量优质民企有望在未来格局中更加受益 [4] - 城市分化持续 观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效 该城市组合在销售反弹时表现更好 [4] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周（10月4日至10月10日）30个样本城市新房成交面积为83.5万平方米 环比下降55.3% 同比下降53.4% [1][11] - 分城市能级看 样本一线城市成交20.5万方（环比-63.4% 同比-52.0%）样本二线城市成交42.8万方（环比-51.5% 同比-50.4%）样本三线城市成交20.2万方（环比-52.5% 同比-59.9%）[1][11] - 2025年国庆中秋双节假期（10月1日至10月8日）8天 剔除不可比城市后 样本城市新房成交面积44.8万方 同比下降20.7% [2][12] - 10月累计（截至当周）新房成交面积方面 样本30城为104.2万方 同比-39.0% 其中一线城市28.6万方（同比-27.7%）二线城市51.6万方（同比-37.6%）三线城市24.0万方（同比-50.5%）[20] - 年初至今累计41周 样本30城新房成交面积7471.4万方 同比-4.1% 其中一线城市1998.7万方（同比+2.3%）二线城市3585.2万方（同比-6.0%）三线城市1887.5万方（同比-6.7%）[20] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计84.3万方 环比下降27.9% 同比下降47.9% [2][21] - 分城市能级看 样本一线城市成交31.4万方（环比-45.6%）样本二线城市成交43.2万方（环比-3.2%）样本三线城市成交9.8万方（环比-33.5%）[2][21] - 年初至今累计二手房成交面积8020.1万方 同比增长16.1% 其中样本一线城市3306.2万方（同比+18.5%）样本二线城市3711.7万方（同比+15.7%）样本三线城市1002.3万方（同比+10.0%）[21] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动-0.8% 落后沪深300指数0.30个百分点 在31个申万一级行业中排名第23名 [2][32] - 本周房地产个股涨幅前五为合肥城建（+18.1%）中润资源（+17.9%）深振业A（+16.0%）天房发展（+13.0%）长春经开（+10.5%）[32][40] - 本周重点48家A/H房企中 涨幅前五为美的置业（+12.5%）绿景中国地产（+9.2%）中国铁建（+3.7%）越秀地产（+1.8%）龙光地产（+1.6%）[32][43] 重点公司境内信用债情况 - 本周（10月6日至10月12日）共发行房企信用债2只 环比减少4只 发行规模共计9.40亿元 环比减少11.28亿元 [3][45] - 本周总偿还量29.26亿元 环比减少80.84亿元 净融资额为-19.86亿元 环比增加69.56亿元 [3][45] - 发行债券类型全部为一般中期票据 期限以3-5年（57.4%）为主 主体评级均为AAA [45] 投资建议 - 配置方向建议关注四类标的 [4] - 基本面alpha公司 H股：绿城中国 建发国际集团 越秀地产 华润置地 中国海外发展 A股：滨江集团 招商蛇口 保利发展 华发股份 建发股份 [4] - 地方国企/城投/化债主题：城投控股 城建发展 [4] - 中介机构：贝壳 [4] - 物业公司（属于跟涨）：华润万象生活 保利物业 中海物业 绿城服务 招商积余 [4]

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年9月30日 狀態: 新提交 公司名稱: 綠城服務集團有限公司 呈交日期: 2025年10月3日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 02869 | 說明 | 普通股 | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 38,000,000,000 | HKD | | 0.00001 HKD | | 380,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | | | HKD | | 0 | | 本月底結存 | | | 38,000,000,000 | HKD | | 0.00001 HKD | | 380,000 | 本月底法定/註冊股本總額： HKD 380,000 FF301 ...

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][48] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计最终政策力度超过2008年和2014年 [4][48] - 地产作为早周期指标具备指向性作用 配置地产相当于配置经济风向标 [4][48] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和少量混合所有制及民企在拿地和销售表现优异 [4][48] - 城市组合策略聚焦一线+2/3二线+极少量三线城市 该组合在销售反弹时表现更好 [4][48] - 供给侧政策如收储和闲置土地处置有新变化 一二线城市更受益 [4][48] - 2025年板块仍以政策为核心主导力量 主做政策beta 节奏和仓位控制更重要 [4][48] 政策与市场环境 - 央行实施适度宽松的货币政策 优化调整首付比和房贷利率 降低存量房贷利率每年为超过5000万户家庭减少利息支出约3000亿元 [1][10] - 金融监管总局为保障性住房等"三大工程"提供资金支持超1.6万亿元 租赁性住房贷款年均增长52% [1][11] - 城市房地产融资协调机制"白名单"项目贷款超过7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.2% 落后沪深300指数1.22个百分点 在31个申万一级行业排名第11名 [1][12] - 本周上涨个股共30支 较上周减少8支 下跌股数为83支 [12] - 涨幅前五个股为张江高科(+34.7%)、亚太实业(+27.7%)、深振业A(+19.0%)、上海临港(+15.0%)、合肥城建(+14.8%) [12][18] - 跌幅前五个股为香江控股(-30.8%)、天房发展(-21.6%)、电子城(-16.4%)、莱茵体育(-16.2%)、万通地产(-16.2%) [12][18] 新房成交情况 - 本周30个城市新房成交面积为186.1万平方米 环比提升20.0% 同比下降23.6% [2][23] - 样本一线城市新房成交面积55.8万方 环比+11.6% 同比+12.5% [2][23] - 样本二线城市新房成交面积91.0万方 环比+41.9% 同比-20.5% [2][23] - 样本三线城市新房成交面积39.2万方 环比-4.1% 同比-50.6% [2][23] - 今年累计39周样本30城新房成交面积7198.6万方 同比-2.7% [2][24] - 一线城市累计1922.1万方 同比+3.1% 二线城市累计3452.3万方 同比-5.2% 三线城市累计1824.2万方 同比-3.4% [2][24] 二手房成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计198.9万方 环比增长1.4% 同比增长13.9% [3][31] - 样本一线城市二手房成交面积86.3万方 环比+0.2% [3][31] - 样本二线城市二手房成交面积93.5万方 环比+9.0% [3][31] - 样本三线城市二手房成交面积19.1万方 环比-21.1% [3][31] - 年初至今累计二手房成交面积7815.4万方 同比增长17.3% [3][31] - 一线城市累计3217.1万方 同比+20.5% 二线城市累计3622.8万方 同比+16.4% 三线城市累计975.5万方 同比+10.7% [3][31] 信用债发行情况 - 本周共发行房企信用债14只 环比增加5只 发行规模共计147.81亿元 环比增加67.61亿元 [3][41] - 总偿还量102.19亿元 环比减少43.95亿元 净融资额为45.62亿元 环比增加111.56亿元 [3][41] - 主体评级以AAA(82.9%)为主要构成 债券类型以一般中期票据(41.5%)为主 期限以3-5年(64.9%)为主 [41] 投资配置方向 - 基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4][48] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 [4][48] - 中介：贝壳 [4][48] - 物业跟涨品种：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余 [4][48]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 报告核心观点 - 广义住房需求已见底，但量价未进入正向循环，房地产总量预计继续磨底，核心城市市场处于底部拐点区域并将领先回升 [3] - 好房子政策推动"新产品、新定价、新模式"发展赛道，提升核心城市好房子渗透率，助力优质房企经营模式向制造业转型并实现PB-ROE突破 [3] - 推荐四类标的：产品力房企（如建发国际、滨江集团）、低估值修复房企（如新城控股、招商蛇口）、二手房中介（贝壳-W）、物业管理（绿城服务、华润万象） [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周34城新房成交245.8万平米，环比+17.2%，一二线环比+15.4%，三四线环比+43.8% [3][4] - 9月累计成交同比+6.3%，一二线同比+9.6%，三四线同比-24.2% [3][7] - 年初至今累计成交0.9亿平米，同比-11.2% [7] 二手房成交量 - 上周13城二手房成交114.8万平米，环比+3.8% [3][12] - 9月累计成交同比+21.2%，年初至今累计成交4435.6万平米，同比+5.4% [3][12] 新房库存 - 上周15城推盘148万平米，成交95万平米，成交推盘比0.64倍（6-8月分别为1.02/0.95/0.98倍） [3][21] - 可售面积9030.9万平米，环比+0.6%；去化月数24.8个月，环比+1.8个月 [3][21] 行业政策与新闻 宏观政策 - 金融监管总局为"三大工程"供资超1.6万亿元，租赁住房贷款年均+52%，"白名单"项目贷款超7万亿元，支持近2000万套住房交付 [3][31][32] - 九部门推动2030年实现"百城万圈"便民生活圈目标 [32] 地方政策 - 上海新规规范阳台计容和外立面材质，支持老旧小区适老化改造 [3][31] - 东莞购房补贴最高3万元，公积金贷款最高150万元 [3][31] - 广州支持存量商办改建租赁住房，太原允许提取公积金购买保障房 [3][31] 土地市场 - 成都成交三宗涉宅用地，总金额22.78亿元 [31][35] 公司动态 地产公司融资 - 新城控股发行1.6亿美元境外债和9亿元中票（利率3.29%） [3][37][39] - 保利发展拟发行不超过150亿元公司债 [3][37] - 旭辉集团发行12亿元中票（利率3.2%） [3][37] - 招商蛇口为子公司提供13.6亿元担保 [3][39] 物管行业 - 上海推行物业"四亮"服务，覆盖超80%小区 [36] - 贝壳-W耗资1800万美元回购277.3万股 [40][42] 板块行情回顾 地产板块 - SW房地产指数下跌0.16%，跑输沪深300指数1.22%，在31个板块中排名第11 [3][43] - 涨幅前五：张江高科（+34.69%）、亚太实业（+27.66%）、深振业A（+19.02%）、上海临港（+15.02%）、合肥城建（+14.77%） [43][47] - 主流房企25/26年PE均值分别为17.4/15.2倍 [3][48] 物管板块 - 板块平均下跌3.5%，跑输沪深300指数4.57% [3][49] - 涨幅前五：佳兆业美好（+3.02%）、招商积余（+1.76%）、星悦康旅（+1.06%）、新大正（0%）、新城悦服务（0%） [49][54] - 板块25/26年PE均值分别为13.9/12.5倍 [3][55]

财务表现：收入和利润（同比环比） - 2025年上半年总收入为92.887亿元人民币，同比增长6.1%[23] - 公司2025年上半年收入为人民币92.887亿元，同比增长6.1%[50] - 公司实现营业收入人民币9288.7百万元，同比增长6.1%[54][70] - 总收入为人民币9,288.7百万元，同比增长6.1%[75][76] - 2024年同期营业收入为人民币8752.9百万元[70] - 2025年上半年股东应占利润为人民币6.128亿元，同比增长22.6%[50] - 权益股东应占溢利达人民币612.8百万元，同比增长22.6%[54] - 公司税后利润为人民币6.288亿元，同比增长22.2%[99] - 公司税前利润达到人民币8.558亿元，同比增长22.7%[97] - 2025年上半年净利润为6.288亿元人民币，净利润率6.8%[23] - 公司净利率为6.8%，较去年同期上升0.9个百分点[100][105] - 2025年上半年每股盈利0.20元人民币[23] - 核心经营利润为人民币1,073.8百万元，同比增长25.3%[87][91] 财务表现：成本和费用（同比环比） - 2025年上半年毛利达18.081亿元人民币，同比增长8.9%[23] - 毛利为人民币1,808.1百万元，同比增长8.9%，毛利率为19.5%，同比上升0.5个百分点[80][83] - 销售成本为人民币7,480.6百万元，同比增长5.5%[77][78] - 金融工具的预期信贷损失为人民币194.5百万元，同比增长34.2%[88][92] - 员工总成本为人民币30.284亿元，同比增长5.0%[162] - 总员工成本为人民币3,028.4百万元，同比增长5.0%[165] 业务线表现：物业服务业 - 物业业务收入占比71.4%，为最大收入来源[23] - 物业服务收入达人民币6632.9百万元，占总收入71.4%，同比增长10.2%[71] - 物业服务业收入为人民币6,632.9百万元，占总收入71.4%，同比增长10.2%[75][76] - 物业服务业收入从2021年的人民币3,625,611千元增长至2025年的人民币6,632,856千元，年增长率从20.0%放缓至10.2%[26] - 物业服务收入达人民币66.329亿元，同比增长10.2%[124] - 物业服务毛利达人民币10.178亿元，同比增长13.3%[124] - 物业服务业毛利率为15.3%，同比上升0.4个百分点[86] - 物业服务业收入占总收入71.4%，毛利贡献占比56.3%[123] - 在管面积从2021年的272.7百万平方米增长至2025年的536.3百万平方米，年增长率从20.7%放缓至11.3%[27] - 在管面积达5.363亿平方米，同比增长11.3%或净增5460万平方米[124] - 公司总在管合同建筑面积达5.363亿平方米，覆盖中国31个省级行政区的197个城市[18] - 储备面积从2023年的379.3百万平方米下降至2025年的347.3百万平方米，连续两年负增长[27] - 储备面积为3.473亿平方米，同比下降2.9%[128] - 平均物业费基本稳定在每月每平方米人民币3.20-3.23元，年变动幅度不超过±1.3%[27] - 退出面积占比从2021年的2.0%上升至2024年的3.4%，2025年略降至3.2%[27] 业务线表现：园区服务业 - 园区服务业收入在2024年大幅下降12.9%至人民币1,442,815千元，2025年进一步下降6.0%至人民币1,356,749千元[26] - 社区生活服务收入人民币1356.7百万元，占总收入14.6%，同比下降6.0%[71] - 园区服务业收入为人民币1,356.7百万元，占总收入14.6%，同比下降6.0%[75][76] - 园区服务收入为人民币13.567亿元，同比下降6.0%[130] - 园区产品和服务收入达人民币6.762亿元，同比增长5.1%[130] - 园区空间服务收入达人民币1.730亿元，同比增长13.0%[130] - 物业资产管理服务收入为人民币3.335亿元，同比增长1.3%[130] - 园区服务毛利达人民币3.605亿元，同比增长6.8%[132] - 园区服务业毛利率为26.6%，同比上升3.2个百分点[86] - 社区生活服务毛利率26.6%，为各业务中最高[23] - 居家生活服务收入为人民币1.230亿元，同比下降53.8%[130] - 居家生活服务分部收入因浙江绿城房屋服务系统有限公司于2024年4月被重新指定为合营公司而较2024年同期大幅下降[138][140] - 剔除架构调整影响后，居家生活服务分部收入与2024年同期基本持平[138][140] - 公司通过共享管家、管道分销等多模式拓展策略实施物业资产管理服务转型[142][144] - 公司依托"便利+关系"社区零售体系激发社区直销体系活力[136][137] - 公司持续打造百万级及千万级爆品以提升产品竞争力和溢价能力[136][137] - 公司园区核心产品需求触达同比显著提升[45] - 公司社区产品与服务收入实现同比稳定增长[39] 业务线表现：咨询服务业 - 咨询服务业收入为人民币1,299.1百万元，占总收入14.0%，同比增长0.6%[71] - 咨询服务业收入为人民币12.991亿元，同比增长0.6%[146][147] - 咨询服务业收入增长0.6%至人民币12.991亿元，2024年同期为12.915亿元[146][147] - 咨询服务业占总收入14.0%，占总毛利23.8%[146][147] - 咨询服务业毛利率33.1%，保持较高盈利水平[23] - 总收入为人民币12.991亿元，同比增长0.6%[148] - 在建物业服务收入为人民币10.116亿元，占总收入77.9%，同比增长1.5%[148][150] - 管理咨询服务收入为人民币2.875亿元，占总收入22.1%，同比下降2.5%[148][150] - 毛利为人民币4.298亿元，同比增长1.0%[148][149] 业务线表现：文化教育服务业 - 文化教育服务业收入在2024年暴跌84.9%至人民币50,730千元，2025年仅微增0.6%[26] - 公司国内文化教育服务机构首次实现盈利[40] - 公司构建"绿城奇妙园+普惠托育园+澳蒙国际园"三大托育品牌矩阵[143][145] 业务线表现：养老服务 - 公司居家养老服务运营站点数量同比增长超40%[40] - 公司形成机构养老运营、康养社区运营及居家养老运营三大养老服务模式[138][140] - 公司通过自营加商家合作模式构建入户服务体系[138][140] 公司治理与人事变动 - 公司于2025年2月24日发生董事变动，陈浩辞任执行董事，宋海林获委任为非执行董事，刘兴伟辞任非执行董事[3][4] - 公司于2025年5月28日委任金科丽女士为提名委员会委员[4][5] - 公司于2025年8月22日更换公司秘书，伍秀薇辞任，崔嘉欣获委任[4][5] - 公司于2025年6月10日授予19,227,680份股票期权给高级管理层及员工[161] - 授予高级管理层及员工购股权合计19,227,680份[165] - 董事会决议不宣派截至2025年6月30日的中期股息[166][174] 人力资源与发展 - 公司新增各类持证专业人才8000余人[57][61] - 项目经理认证持证率达到97.8%[57][61] - 公司为管家提供培训累计达12568人次[58][61] - 公司从知名高校招募131名优秀青年管理者[57][61] - 员工总数为49,110人，同比增长3.1%[162] - 员工总数达49,110人，同比增长3.1%[165] 财务健康状况 - 现金及现金等价物从2023年的人民币3,694,881千元下降至2024年的人民币3,026,475千元，2025年回升至人民币4,047,465千元[29] - 公司2025年上半年经营活动现金净流出人民币3.985亿元[31] - 公司2025年上半年投资活动现金净流出人民币2.234亿元[31] - 公司2025年上半年融资活动现金净流出人民币1.776亿元[31] - 公司期末现金及现金等价物为人民币40.475亿元[31] - 现金及现金等价物为人民币40.475亿元，较2024年末减少16.6%[117] - 贸易及其他应收款项达人民币70.301亿元，较2024年末增长26.1%[109] - 租赁负债总额减少至人民币6.305亿元，较2024年末下降11.6%[111] - 无形资产降至人民币3.532亿元，较2024年末减少7.3%[108] - 资产负债比率升至54.0%，较2024年末上升2.3个百分点[120][122] - 净权益回报率从2022年的4.5%回升至2025年的7.2%[29] - 总资产回报率从2022年的2.2%提升至2025年的3.3%[29] - 分占合营公司利润为人民币630万元，较去年同期大幅增加人民币420万元[96][101] - 非全资附属公司以账面价值人民币10.8百万元房产抵押银行贷款人民币8.5百万元[169][177] 公司基本信息与架构 - 报告期为截至2025年6月30日止六个月[13][14] - 公司股份于香港联交所上市，股份代号2869，上市日期为2016年7月12日[9] - 公司注册于开曼群岛，中国总部位于浙江省杭州市文一西路767号西溪国际商务中心[6][8] - 公司主要往来银行为中国农业银行杭三路支行及中国银行（香港）有限公司[9] - 公司核数师为毕马威会计师事务所[7][8] - 公司法律顾问为汉坤律师事务所[9] - 公司香港股份过户登记处为香港中央证券登记有限公司[7][8] - 公司业务重组后形成三大板块：物业服务、园区服务和咨询服务[25] 风险管理与投资活动 - 公司未使用任何金融工具进行外汇风险对冲[159] - 无重大未决诉讼影响集团正常运营[158] - 期内无重大或然负债[167][175] - 期内无重大投资[170][179] - 期内无重大收购或处置子公司、联营公司及合营公司[171][180] - 投资策略聚焦主业协同与轻资产稳健扩张[154][156] 投资者关系与市场沟通 - 期内与599位投资者进行沟通（含重复见面）[188][190] - 期内组织11次现场调研活动[193] - 公司期内组织实地考察活动11次[194] - 2025年6月30日组织活动次数为11次，较2024年6月30日的9次增长22%[196] - 2025年6月30日参加活动人数为36人，较2024年6月30日的16人增长125%[196] - 公司期内获得券商撰写报告17份[199] - 17份券商报告中，买入评级占12份，增持评级占3份，中性评级占1份，跑输大市评级占1份[200]

**投资评级** - 看好（维持）[1] **核心观点** - 房价止跌回稳需多因素共振 非单一人口因素驱动 中短期货币政策、供需关系及经济预期影响更显著 [5][6][7] - 发达国家房价下跌周期普遍超3年 但最终均能修复企稳 政策协同是关键 [6][21][22] - 一线城市房价有望率先企稳 2025年8月70城新房价格同比降3.0% 二手房降5.5% 一线降幅较小 [16][20] **分目录总结** **1 房价下行现状与周期特征** - 70城房价自2022年进入下跌通道 新房和二手房同比下跌周期分别达41和43个月 [16] - 2025年8月一线新房价格指数回落至2021年4月水平 三四线回落至2018年12月水平 [17][18] - 海外房价下跌周期普遍较长 美国次贷危机后跌5.5年 日本跌超18年 [21][22] **2 人口因素对房价影响有限** - 8个发达国家/地区数据显示 中期房价指数与人口增长率无显著正相关（调整R²多小于0.5）[25][39][41] - 人口需转化为有效购房需求才影响房价 依赖经济发展与收入增长 德国2010年后低人口增长但房价随收入上涨 [39] - 适龄购房人口非房价主导因素 美国金融危机期间房价波动与人口变化脱节 [45] **3 海外房价企稳经验与政策启示** - 美国次贷危机后靠量化宽松与财政救济修复 利率从5.25%降至0.25% 政府杠杆率大幅提升 [51][54][58] - 日本2012年后通过货币宽松、财政刺激及产业政策推动房价回升 长期贷款利率维持1%左右 [62][63][68] - 韩国低息环境（基准利率曾降至0.5%）及高居民杠杆率（近100%）推动12年房价上涨 [75][76][81] - 中国香港1998年后通过停卖地、降利率（最优惠利率从9.5%降至5%）及内地资金流入促房价修复 [90][93] - 核心启示：需宽松财政货币政策协同 稳定政策预期 降低利率 改善供需结构 [6][48] **4 投资建议与标的推荐** - 推荐四类企业：强信用房企（如建发国际、保利发展）、住宅商业双驱动企业（如华润置地）、优质物管（如华润万象生活）、房地产服务商（如贝壳）[7][129]

核心观点 - 发达国家/地区中期人口变化对房价影响有限 人口增长需转化为有效购房需求才能影响房价 这一转化依赖经济发展与居民收入增长[1] - 房价止跌需宽财政和货币政策协同发力 稳定的政策预期 较低利率环境和改善供需结构是支撑房地产市场止跌回稳的关键力量[2] - 房价止跌回稳是货币政策 供需关系 经济预期 人口多因素共振的结果 中短期看货币政策 供需关系 经济预期三方面影响更为显著[3] 房价走势分析 - 70城新房和二手房价格走势趋于一致 从2022年开始进入下跌通道 2024年三季度跌幅扩大 四季度同比跌幅收窄[1] - 本轮楼市调整中 70城新房和二手房价格指数下跌周期均超过40个月[1] - 发达国家/地区房价也存在波动 价格回撤幅度高于国内本轮房价降幅 但最后均能修复企稳[2] 人口与房价关系 - 选取8个发达国家/地区研究发现 房屋价格指数在中期与人口增长率 人口数量无明显正相关关系 整体对房价影响有限[1] - 各国房价与人口增长率常呈脱节状态[1] - 适龄购房人口在长周期会影响房价[3] 政策与市场机制 - 发达国家/地区房价企稳修复主要依靠大规模量化宽松与财政刺激 包括降息 QE 财政补贴等[2] - 金融方面通过大幅压降抵押贷款利率降低购房门槛[2] - 供应方面减少卖地和开工 主动降低库存[2] - 需求方面构建依赖真实居住需求 减少投机属性 通过产业与人才提升城市内在价值的长效机制[2] 投资标的推荐 - 布局城市基本面较好 产品力领先的强信用房企：建发国际集团 绿城中国 招商蛇口 中国海外发展 建发股份 滨江集团 越秀地产 保利发展[3] - 住宅与商业地产双轮驱动：华润置地 新城控股 龙湖集团[3] - 服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活 建发物业 南都物业 绿城服务 保利物业 招商积余 滨江服务[3] - 房地产后服务赛道：我爱我家 贝壳[3] 市场环境变化 - 2008年金融危机后 2011年以来发达国家房价指数平稳上涨[2] - 自2022年3月美联储首次加息以来 房价指数均有下跌趋势[2]

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为增持（维持）[6] - 房地产（物业服务）行业评级为增持（维持）[6] 核心观点 - 政策利好持续叠加推动上海新房成交显著放量 政策节点后上海商品房成交强度提升62.5%[4][70] - 区域分化和城市分化加深 高能级核心城市有望通过城市更新实现结构优化转型[5][79] - 投资聚焦三条主线：具备综合开发能力的龙头房企、存量资源丰富的运营型房企、物业服务赛道[5][79] 地产开发板块估值表现 - 截至2025年9月19日 房地产(申万)市净率PB(LF)为0.85倍 处于2018年以来31.46%历史分位数[1][11] - 恒生地产建筑业市净率PB(LF)为0.45倍 处于2018年以来30.12%历史分位数[1][11] - 2025年9月1日至19日 房地产(申万)上涨5.2% 跑赢沪深300指数5.05个百分点[1][29] - 年初至今A股涨幅前三：滨江集团(+34.68%)、新城控股(+31.77%)、华发股份(+0.99%)[1][31] - H股涨幅前三：中国金茂(+63.25%)、建发国际集团(+49.68%)、中国海外宏洋集团(+48.88%)[1][31] 物业服务板块估值表现 - 房地产服务(申万)市盈率PE(TTM)为47.78倍 处于2018年以来75.95%历史分位数[2][38] - 2025年9月1日至19日板块上涨4.1% 跑赢沪深300指数3.97个百分点[2][49] - 年初至今A股涨幅前三：南都物业(+67.33%)、新大正(+46.07%)、招商积余(+14.70%)[2][55] - H股涨幅前三：华润万象生活(+52.36%)、建发物业(+42.22%)、绿城服务(+35.34%)[2][55] 政策效果跟踪 - 北京政策后商品住宅成交强度提升11.3% 二手房提升13.3%[4][69] - 上海政策后商品房成交强度大幅提升62.5% 二手房提升7.8%[4][70] - 深圳政策后新房成交强度提升28.4% 二手房提升11.4%[4][70] - 2025年1-8月上海新房销售金额TOP3：保利发展(311亿元)、招商蛇口(299亿元)、华润置地(262亿元)[4][70] 行业基本面数据 - 2025年1-8月房地产投资6.03万亿元 同比下降12.9%[64] - 新建商品房销售面积5.73亿平方米 同比下降4.7%[64] - 商品房销售额5.50万亿元 同比下降7.3%[64] - TOP100房企全口径销售金额2.23万亿元 同比下降13.8%[66] 重点公司推荐 - 地产开发推荐：保利发展(PE 18倍)、招商蛇口(PE 19倍)、中国金茂(PE 16倍)、滨江集团(PE 14倍)[35][36] - 物业服务推荐：招商积余(PE 13倍)、华润万象生活(PE 22倍)、绿城服务(PE 15倍)[60][61] - 运营型房企推荐：华润置地(PE 8倍)、上海临港(PE 21倍)、新城控股(PE 44倍)[35][36]