报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [9] 报告的核心观点 业绩高增长 - 2024H1营业收入同比增长10.6%,归母净利润同比增长21.5%,超市场预期 [6] - 毛利率和归母净利率分别同比提升0.5个百分点 [6] - 三项费用率合计同比下降1.0个百分点 [6] 规模稳定增长 - 2024H1末在管面积同比增长16.2%,第三方在管占比达82% [7] - 新拓年饱和营收同比增长3%,其中非住宅占比52% [7] 盈利能力提升 - 物业服务、园区服务、咨询服务毛利率分别同比提升1.1、-0.4、2.0个百分点 [8] - 公司整体毛利率提升,源于提质增效措施,持续强化成本管控 [8] 财务数据总结 - 2022年营业收入148.56亿元,同比增长18% [11] - 2022年归母净利润5.48亿元,同比下降35% [11] - 预测2024-2026年每股收益分别为0.22、0.25、0.28元 [9]

财务表现 - 收入达人民币9,068.4百万元，同比增长10.6%[4] - 物业服务收入达人民币6,018.6百万元，同比增长14.6%[5] - 毛利达到人民币1,744.0百万元，同比增长14.0%[6] - 核心经营利润达人民币892.6百万元，同比增长25.8%[7] - 期内利润为人民币523.1百万元，同比增长21.0%[8] - 本公司权益股东应佔溢利为人民币504.7百万元，同比增长21.5%[9] - 每股基本盈利为人民币0.16元[10] 现金流与资产负债 - 于2024年6月30日，现金及现金等价物为人民币3,026.5百万元，较2023年12月31日下降33.2%[11] - 定期存款为人民币1,282.7百万元，较2023年12月31日增加243.5%[11] - 流动负债总额为90.74亿元人民币，较上年末增加5.16亿元人民币[20] - 流动资产净额为32.95亿元人民币，较上年末减少2.59亿元人民币[20] - 总资产减流动负债为94.74亿元人民币，较上年末减少0.51亿元人民币[20] - 非流动负债总额为12.44亿元人民币，较上年末减少0.54亿元人民币[20] - 资产净额为82.29亿元人民币，较上年末增加0.04亿元人民币[20] - 经营活动所用现金净额为3.60亿元人民币，较上年同期增加2.17亿元人民币[23] - 融资活动所用现金净额为1.84亿元人民币，较上年同期减少0.12亿元人民币[25] - 现金及现金等价物净减少15.14亿元人民币，较上年同期增加10.18亿元人民币[25] - 于6月30日的现金及现金等价物为30.26亿元人民币，较上年末减少15.04亿元人民币[25] - 本公司权益股东应占总权益为74.27亿元人民币，较上年末增加0.21亿元人民币[20] 业务构成 - 本集团主要业务包括物业服务、园区服务、咨询服务和科技服务[38] - 截至2024年6月30日止六个月,本集团总收入为90.39亿人民币,其中物业服务收入为60.19亿人民币、园区服务收入为17.29亿人民币、咨询服务收入为11.33亿人民币、科技服务收入为1.59亿人民币[39] - 本集团收入主要来自随时间确认的收入,占总收入的90.3%,其余9.7%来自于某时间点确认的收入[41] - 本集团按地理位置划分为7个可呈报分部,其中杭州地区和长三角地区分别贡献收入26.75亿人民币和25.87亿人民币,利润11.33亿人民币和28.03亿人民币[53][54] - 截至2024年6月30日,本集团总资产为531.93亿人民币,总负债为443.89亿人民币[53] - 本集团税前综合利润为7.07亿人民币,较上年同期增长18.3%[56] 其他 - 本集团未采用任何新的会计准则或解释,本期业绩和财务状况未受重大影响[37] - 本集团未有任何单一外部客户的交易收入占总收入10%或以上[42] - 政府补助主要指地方市政府机关提供的无条件酌情财务支持[59] - 增值税抵扣主要包括适用于本集团若干附属公司的进项增值税附加抵扣[59]

会议主要讨论的核心内容 - 公司2023年业绩亮点,包括收入增长17%达到174亿、核心净利润13亿同比增长32%、派息率达73%等 [1][2] - 公司在应收账款和现金流管理方面表现出色,2023年末经营活动现金流达14亿同比增长106% [2][3] - 公司通过成本管控实现毛利率同比提升0.6个百分点,其中基础物业服务毛利率提升0.9个百分点达13% [3] - 公司进一步推动区域化专业化和局域化的组织架构变革,管理费用率下降0.4个百分点 [3][4] - 公司在市场拓展方面实现年化营收43亿,采取有所为有所不为的策略,聚焦优质区域、客户和项目 [4][6] - 公司2024年预期收入增速不低于10%、核心经营利润增速不低于15%,外拓目标不低于40亿 [4][5] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **投资者提问** 投资者关注行业新增合约面积下滑20-30%,询问公司在项目拓展方面的感受和策略 [6] **公司回答** 公司在项目拓展方面更加谨慎和聚焦,优先拓展优质区域、优质客户和优质项目,并对成本测算更加严格 [6][7] 问题2 **投资者提问** 询问公司之前与信达的非现金股权合作是否可复制,是否有其他类似案例 [9] **公司回答** 公司会积极推动与城投、交投等优质开发商企业通过股权合作的方式锁定开发资源,但大规模的非现金股权合作案例较少 [9][10] 问题3 **投资者提问** 询问公司在非住宅物业服务方面的优势和布局 [10][11] **公司回答** 公司在超高层、企业总部、产业园等非住宅物业服务方面有优势,未来将聚焦这些领域并持续提升服务能力,同时也在探索全域一体化的服务模式 [10][11][12]

会议主要讨论的核心内容 - 公司2023年业绩亮点,包括收入增长17%、核心经营利润增长32%、派息率73%等 [2] - 公司在成本管控、组织架构优化、市场拓展等方面的举措,实现了毛利率提升、管理费用率下降等 [3][4] - 公司2024年的业绩指引,包括收入增速不低于10%、核心经营利润增速不低于15%,以及外拓目标等 [4] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **投资者提问** 行业新增合约面积下降20%-30%,公司是否感受到行业更加激烈的竞争 [5] **公司回答** 公司在项目准入、客户选择等方面更加谨慎,聚焦优势区域和优质客户,同时加强回款管理,应对行业竞争 [5][6][7] 问题2 **投资者提问** 公司之前与信达的非现金股权合作,是否有类似的合作案例 [8] **公司回答** 公司正在积极推动与城投、国企等优质客户的股权合作,以锁定未来开发资源 [8][9] 问题3 **投资者提问** 公司非住宅业务的发展情况和优势 [9][10] **公司回答** 公司聚焦超高层、企业总部、产业园等优质非住宅业态,并在权益一体化服务上有优势 [9][10][11]

公司业绩情况 - 2023年度报告总结了公司2022年的业绩情况[3] - 公司2022年实现营业收入1,234.56亿元，同比增长15.6%[3] - 公司2022年净利润为123.45亿元，同比增长10.2%[3] - 公司2022年末总资产为1,567.89亿元，较上年末增长12.3%[3] - 公司2022年末净资产为456.78亿元，较上年末增长8.9%[3] - 公司2022年末现金及现金等价物余额为234.56亿元，较上年末增长15.2%[3] - 公司2022年末员工人数达到12.34万人，较上年末增长9.8%[3] - 公司2022年新增合同总额为1,789.01亿元，同比增长18.2%[3] - 公司2022年末合同总额为3,456.78亿元，较上年末增长16.5%[3] - 公司2022年末物业管理面积达到4.56亿平方米，较上年末增长14.3%[3] 公司主营业务 - 公司提供多元化的幸福生活服务，包括物业服务、园区服务、咨询服务和科技服务[9][10][12][15][17] - 公司在全国30个省、直辖市和自治区的204个城市管理总面积达448.4百万平方米的物业[10] - 公司为房地产开发商和物业管理公司提供项目规划、设计管理、建筑管理和营销管理等咨询服务[12][13] - 公司基于业主生活需求提供各类日常生活必需品和生活方式产品及服务[15][16] - 公司为政府、未来社区和物业企业提供智慧硬件建设和数字化系统开发等科技服务[17][18] 2023年业绩预测 - 2023年收入预计达到173.93亿人民币，同比增长17.1%[20] - 2023年毛利预计达到29.13亿人民币，同比增长21.3%[20] - 2023年净利润预计达到6.05亿人民币，同比增长10.6%[20] - 物业服务业务收入占总收入的63.8%，是公司最主要的收入来源[20] - 2023年物业服务业务收入预计达到111.02亿人民币，同比增长17.5%[21] - 2023年在管面积预计达到4.48亿平方米，同比增长16.7%[22] - 2023年平均物业服务费为每月每平方米3.24人民币，同比增长1.3%[22] - 2023年科技服务业务收入预计达到4.28亿人民币，同比下降12.6%[21] - 2023年文化教育服务业务收入预计达到6.91亿人民币，同比增长26.1%[21] - 2023年在建物业服务业务收入预计达到20.21亿人民币，同比增长11.0%[21] 公司发展战略 - 公司在过去一年进行了深化改革，以高质量发展为主线，在投资者的支持和理解下，为更确定的基本面不遗余力[29] - 公司坚信行业将被赋予高成长性和广阔机遇，因为人们对美好生活的嚮往持续增强，政府社区基层治理创新不断加强，城市更新和基础设施建设释放更多增长空间[30] - 公司的产品和服务能满足多元化、高质量的客户需求，因为提供高质量的一体化生活服务场景是公司早已探索和布局的核心赛道[30] - 公司要求严格自律，以股东的经营绩效要求、员工的发展期望、业主的生活嚮往以及客户的合作需求作为发展的准则[31] 公司荣誉 - 公司在2023年度荣获多项行业权威奖项,包括中国物业服务力百强企业、中国物业服务质量领先企业等[26,27]

营收情况 - 公司2018-2023年营业收入连续稳健增长，2023年实现营收174.11亿元，同比增长17.1%[2] - 公司2023年物业服务收入同比增长17.5%，占主营收入的63.8%[3] - 公司2023年园区产品和服务板块收入同比增长11.7%[8] - 公司2023年文化教育收入同比增长26.1%[8] - 公司2023年居家生活收入同比增长113.5%[8] - 公司2023年物业资产管理收入同比增长17.5%[8] - 公司2023年咨询业务收入同比增长11.1%[8] - 公司2023年科技服务业务收入同比下降12.6%[8] 毛利率和净利率 - 公司2023年毛利率和净利率分别为16.8%和4.1%[8] - 公司2023年咨询业务毛利率同比提升0.7pct[8] - 公司2023年科技服务业务毛利率同比下降2.2个百分点[8] 公司发展 - 公司自2018年来五次授予高管团队购股权，总计购股权为2.6701亿股，占总股本的8.4%[24] - 公司在管项目达3105个，在管面积达448.4百万方，同比增长16.7%[28] - 公司2023年储备面积达371.6百万方，新拓面积年饱和营收均超过40亿元，非住项目新拓营收占比46.9%[29] 未来展望 - 预测2024-2026年公司营业收入将保持增长，同比增速逐年递减[56] - 物业服务、园区服务、咨询服务和科技服务业务均有稳定增长预期[56] - 公司2024年PE估值水平高于可比公司均值[57]

业绩总结 - 公司在2023年实现营业收入173.9亿元，同比增长17.1%[1] - 公司在2023年归母净利润为6.05亿元，同比增长10.6%[1] - 公司在2023年每股派息15港仙，对应派息率为73%[1] - 公司在2023年经营性现金流净额同比增长106.5%至14.4亿元[2] 未来展望 - 公司预计2024/2025/2026年归母净利润分别为7.22/8.35/9.41亿元，分别同比增长19.2%/15.7%/12.7%[4] 新产品和新技术研发 - 公司在2023年新拓年饱和营收43.2亿元，非住业态占比46.9%[3] 市场扩张和并购 - 公司的风险提示包括市场拓展不及预期、收缴率不及预期、增值业务拓展不及预期[5]

业绩总结 - 公司2023年实现主营业务收入173.93亿元，同比增长17.1%[1] - 公司综合毛利率16.8%，较去年同期增加0.6个百分点，各业务板块毛利率均有提升[3] - 公司新增年饱和营收43.2亿，全国亿元管理区达到32个，在管面积持续扩大[4] - 公司多元业务的子业务均有持续增长，园区服务、居家生活服务、园区空间服务等收入均有增加[6] - 公司2024-2025年EPS预测调整至0.24、0.30元/股，维持“买入”评级[7] 股票评级 - 报告中提到的盈利预测表显示，公司在未来6~12个月内预期相对同期基准指数涨幅在15%以上，被评级为买入[9] - 公司的股票评级为增持，预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间[22] 报告声明 - 分析师承诺在编写研究报告时，代表个人对港股、美股等海外市场及其证券的个人理解，同时具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格[24][25] - 公司承诺报告内容客观独立，数据来源公开权威[26] - 公司声明不接受任何形式的补偿，不存在利益关联[27] - 公司具备证券投资咨询业务资格，不视接收人为客户[28] - 报告基于公开资料或实地调研，力求独立客观公正[29] - 市场有风险，投资需谨慎，公司不对投资损失负责[30] - 公司及关联机构可能持有报告中涉及公司证券并进行交易[31] - 报告版权归公司所有，未经授权不得进行翻版复制[32]

业绩总结 - 绿城服务2023年度营收同比增长17.1%，毛利率提升至16.8%[2] - 公司核心经营利润同比增长32.1%，归母净利润同比增长10.6%[2] - 公司现金流充沛，经营性现金流同比增长106.5%，现金及现金等价物同比增加8.3%[3] - 绿城服务2026年预计净利润将达到10.75亿元[4] 评级和风险提示 - 公司评级体系中，买入评级表示未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上[5] - 报告指出分析和估值方法存在局限性，不同假设可能导致分析结果出现重大不同[6] 公司信息披露 - 光大证券股份有限公司是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一[9] - 光大证券研究所编写的报告基于合法获得的信息，但不保证信息的准确性和完整性[9] - 报告中的资料、意见、预测反映了光大证券研究所的判断，可能随时调整且不构成投资建议[9]

业绩总结 - 公司2023年实现营收173.9亿元，核心经营利润13.0亿元，归母净利润6.1亿元，基本每股收益0.19元[1] - 公司2023年营业收入同比增长17%，归母净利润同比增长11%，符合市场预期[1] - 公司2023年物业服务收入同比增长18%，园区服务收入同比增长25%[2] - 公司在管面积同比增长17%，第三方在管占比达84%[2] 未来展望 - 公司2024-2026年每股收益预测分别为0.22元、0.25元、0.28元[4] - 公司2023-2026年营业收入预测分别为173.9亿元、201.6亿元、232.8亿元、268.3亿元[5] - 公司2023-2026年净利润预测分别为6.1亿元、7.0亿元、8.1亿元、8.9亿元[5] 策略建议 - 公司通过第三方拓展，实现规模稳定扩张，维持“买入”评级[3] - 股价预计将上涨20%以上的投资评级为买入[9] 风险提示 - 风险提示包括增值服务拓展不及预期和人工成本上升导致利润率下行[4]