投资评级 - 维持"买入"评级 [3][8] 核心观点 - 公司通过提质增效和精细运营实现业绩超预期 2025H1营收同比+6.1%至92.9亿元 核心经营利润同比+25.3%至10.7亿元 归母净利润同比+22.6%至6.1亿元 [8] - 盈利能力持续改善 毛利率同比+0.5pct至19.5% 归母净利率同比+0.8pct至6.6% 三项费用率合计同比下降1.2pct至7.5% [8] - 在管面积稳步增长至5.36亿平方米（同比+11.3%） 储备面积3.47亿平方米（同比-2.9%） 因主动退出非核心城市及高风险储备项目 [8] - 物业服务收入占比提升至71% 该业务毛利率同比+0.4pct至15.3% 园区服务和咨询服务毛利率分别提升3.2pct和0.2pct [8] 财务表现 - 2025H1基本每股收益0.195元（同比+23.4%） 现金及等价物40.5亿元（同比增加10.2亿元） 定期存款14.0亿元（同比增加1.2亿元） [8] - 预测2025-2027年归母净利润分别为9.22/10.53/11.84亿元（原预测9.0/10.3/11.6亿元） 对应PE为15.9/13.9/12.4倍 [7][8] - 营业收入增长预期持续 2025E-2027E预测同比增速分别为8.3%/9.8%/7.8% [7] 业务结构 - 在管面积中住宅占比79% 非住宅21% 第三方拓展占比达82.5% 区域分布以华东为主（69.7%） [8] - 园区服务收入13.6亿元（同比-6.0%） 其中园区空间服务收入同比+13% 居家生活服务收入同比-53.8% [8] - 咨询服务收入13.0亿元（同比+0.6%） 在建物业服务占比75%（同比+1.5%） 管理咨询服务占比25%（同比-2.5%） [8] 运营质量 - 客户满意度93分（同比+3pct） 项目续约率96.5%（同比+2.4pct） 新拓年饱和营收15.2亿元（同比-3.2%） 非住宅占比52.5% [8] - 销售费用率同比下降0.3pct至1.5% 管理费用率同比下降1.0pct至6.4% 金融工具预期信贷损失1.9亿元（同比+34.2%） [8]

财务表现 - 2025年上半年总收入92.887亿元人民币 同比增长6.1% [1] - 毛利18.081亿元人民币 同比增长8.9% [1] - 毛利率19.5% 较2024年同期19.0%提升0.5个百分点 [1] - 核心经营利润10.738亿元人民币 同比增长25.3% [1] - 净利润6.288亿元人民币 同比增长22.2% [2] 业务板块收入结构 - 物业服务收入66.329亿元人民币 占总收入71.4% 同比增长10.2% [1] - 园区服务收入13.567亿元人民币 占总收入14.6% 同比下降6.0% [1] - 咨询服务收入12.991亿元人民币 占总收入14.0% 同比增长0.6% [1] 收入来源 - 物业服务为最大收入和利润来源 收入占比超七成 [1] - 三大业务板块共同构成收入基础：物业服务、园区服务及咨询服务 [1]

财务表现 - 2025年上半年利润为人民币6.288亿元 较2024年同期的人民币5.144亿元增长22.2% [1][2] - 2025年上半年收入为人民币92.887亿元 较2024年同期的人民币87.529亿元增长6.1% [1] - 毛利达到人民币18.081亿元 较2024年同期的人民币16.610亿元增长8.9% [2] - 毛利率为19.5% 较2024年同期的19.0%上升0.5个百分点 [2] - 核心经营利润达人民币10.738亿元 较2024年同期的人民币8.570亿元增长25.3% [2] 业务板块收入 - 物业服务收入达人民币66.329亿元 占总收入71.4% 较2024年同期人民币60.186亿元增长10.2% [1] - 园区服务收入达人民币13.567亿元 占总收入14.6% 较2024年同期人民币14.428亿元下降6.0% [1] - 咨询服务收入达人民币12.991亿元 占总收入14.0% 较2024年同期人民币12.915亿元增长0.6% [1] 收入结构 - 物业服务为公司最大收入和利润来源 占比71.4% [1] - 园区服务和咨询服务收入占比分别为14.6%和14.0% [1] - 三大业务板块共同构成公司收入来源 [1]

财务业绩 - 截至2025年6月30日止6个月收入达人民币92.89亿元，同比增长6.1% [1] - 公司权益股东应占溢利为人民币6.13亿元，同比增长22.6% [1] - 每股基本盈利为人民币0.195元，基于期内普通股加权平均数3,144,374,000股计算 [1] - 董事会决议不宣派任何中期股息 [1] ESG与可持续发展 - 公司与国际先行者联合打造ESG，力行绿色低碳发展 [1] - 公益平台"幸福里基金会"累计建立近百个幸福小屋 [1] - 坚持参与防风固沙种植梭梭树及阿拉善SEE生态协会珍稀鸟类保护活动 [1] 人才发展 - 集团实施"城就生、新活力"等管培生计划，2025年上半年储备知名高校优秀青年管理者131人 [1] - 新增各类持证专业人才8,000余人，项目经理认证持证率达97.8% [1] - 人才储备为高质量发展和非住转型策略提供支持 [1]

财务表现 - 收入达到人民币92.89亿元 同比增长6.1% [1] - 毛利为人民币18.08亿元 同比增长8.9% [1] - 毛利率为19.5% 较2024年同期上升0.5个百分点 [1] - 核心经营利润达10.74亿元 同比增长25.3% [1] - 公司权益股东应占溢利为6.13亿元 同比增长21.42% [1] - 每股基本盈利为0.195元 [1] 经营策略 - 核心经营利润增长主要源于加强收入质量管理 [1] - 通过提质增效措施及成本管控措施提升主营业务盈利能力 [1]

收入表现（同比） - 收入为人民币9288.7百万元，同比增长6.1%[3] - 收入同比增长6.1%至92.89亿元人民币[6] - 公司实现营业收入人民币9288.7百万元，同比增长6.1%[61][68] - 总营业收入为人民币92.887亿元，同比增长6.1%[70] 利润表现（同比） - 核心经营利润达到人民币1073.8百万元，同比增长25.3%[5] - 期内利润为人民币628.8百万元，同比增长22.2%[5] - 公司权益股东应占溢利为人民币612.8百万元，同比增长22.6%[5] - 毛利润同比增长8.9%至18.08亿元人民币[6] - 经营利润同比增长23.9%至8.03亿元人民币[6] - 税前利润同比增长22.7%至8.56亿元人民币[6] - 持续经营业务利润同比增长22.2%至6.29亿元人民币[6] - 期内利润同比增长20.2%至6.29亿元人民币[6] - 权益股东应占溢利达人民币612.8百万元，同比增长22.6%[61] - 核心经营利润为人民币10.738亿元，同比增长25.3%[75] - 期内利润为人民币6.288亿元，同比增长22.2%[84] - 持续经营业务税前综合利润为855.77亿元人民币，同比增长22.6%（2024年同期为697.724亿元人民币）[35] - 可呈报分部利润为855.77亿元人民币，同比增长20.9%（2024年同期为707.497亿元人民币）[35] - 持续经营业务每股基本盈利为人民币6.13亿元，同比增长22.6%[42] 成本和费用（同比） - 销售成本同比增长5.5%至74.81亿元人民币[6] - 预期信贷损失同比增长34.2%至1.95亿元人民币[6] - 销售成本为人民币74.806亿元，同比增长5.5%[71] - 金融工具预期信贷损失为人民币1.945亿元，同比增长34.2%[77] - 销售及营销开支为人民币1.414亿元，同比下降11.3%[73] - 行政开支为人民币5.93亿元，同比下降8.0%[74] - 员工成本总额增长至302.8447亿元人民币，同比增长5.0%（2024年同期为288.5254亿元人民币）[38] - 薪资及其他福利支出增长至258.4021亿元人民币，同比增长5.2%（2024年同期为245.6055亿元人民币）[38] - 界定供款计划供款增长至4.25597亿元人民币，同比增长1.7%（2024年同期为4.18558亿元人民币）[38] - 以权益结算股份支付费用增长至1882.9万元人民币，同比增长76.9%（2024年同期为1064.1万元人民币）[38] - 贸易应收款项预期信贷损失增加至人民币1.82亿元，同比增长52.3%[40] - 商誉减值亏损大幅增加至人民币3842万元，同比上升290.1%[40] - 外包员工成本增至人民币27.36亿元，同比增长3.4%[40] - 当期中国企业所得税拨备增至人民币3.06亿元，同比增长26.1%[41] - 投资物业折旧增至人民币2787万元，同比增长28.6%[40] - 存货成本增至人民币4.11亿元，同比增长11.8%[40] 毛利率表现 - 毛利达到人民币1808.1百万元，同比增长8.9%[5] - 毛利率为19.5%，较去年同期上升0.5个百分点[5] - 毛利率为19.5%，同比上升0.5个百分点[72] - 园区服务毛利率为26.6%，同比上升3.2个百分点[76] 物业服务业务表现 - 物业服务收入为人民币6632.9百万元，占总收入71.4%，同比增长10.2%[3] - 物业服务收入从2024年上半年的60.19亿元人民币增长至2025年上半年的66.33亿元人民币，增幅10.2%[27] - 物业服务收入人民币6632.9百万元，占总收入71.4%，同比增长10.2%[68] - 物业服务业收入为人民币66.329亿元，占总收入71.4%，同比增长10.2%[70] - 物业服务收入达人民币6,632.9百万元，同比增长10.2%[94] - 在管面积为536.3百万平方米，同比增长11.3%[94] 园区服务业务表现 - 园区服务收入为人民币1356.7百万元，占总收入14.6%，同比下降6.0%[3] - 园区服务收入从2024年上半年的172.89亿元人民币下降至2025年上半年的133.21亿元人民币，降幅22.9%[27] - 园区服务收入人民币1356.7百万元，占总收入14.6%，同比下降6.0%[68] - 园区服务收入为人民币1,356.7百万元，同比下降6.0%[96] - 园区服务总收入为人民币1,356.7百万元，同比下降6.0%[98] - 毛利达人民币360.5百万元，较2024年同期增长6.8%[98] - 园区产品和服务收入达人民币676.2百万元（占园区服务总收入的49.8%），同比增长5.1%[97][98] - 居家生活服务收入为人民币123.0百万元（占园区服务总收入的9.1%），同比下降53.8%[97][98] - 园区空间服务收入达人民币173.0百万元（占园区服务总收入的12.7%），同比增长13.0%[98][99] - 物业资产管理服务收入为人民币333.5百万元（占园区服务总收入的24.6%），同比增长1.3%[98][99] - 文化教育服务收入达人民币51.0百万元（占园区服务总收入的3.8%），同比增长0.6%[98][99] - 居家生活服务收入从2024年上半年的2.67亿元人民币大幅下降至2025年上半年的1.23亿元人民币，降幅53.9%[28] - 园区空间服务收入从2024年上半年的1.53亿元人民币增至2025年上半年的1.73亿元人民币，增幅13.0%[28] - 物业资产管理服务收入从2024年上半年的2.22亿元人民币增至2025年上半年的2.47亿元人民币，增幅11.0%[28] - 投资物业租金总额从2024年上半年的2936万元人民币下降至2025年上半年的2462万元人民币，降幅16.1%[27] - 居家生活服务收入下降主要因浙江绿城房屋服务公司被重新指定为合营公司[101] 咨询服务业务表现 - 咨询服务收入为人民币1299.1百万元，占总收入14.0%，同比增长0.6%[3] - 咨询服务收入从2024年上半年的129.15亿元人民币微增至2025年上半年的129.91亿元人民币，增幅0.6%[27] - 咨询服务收入人民币1299.1百万元，占总收入14.0%，同比增长0.6%[68] - 咨询服务收入为人民币12.991亿元，占总收入14.0%，占总毛利23.8%[104] - 咨询服务收入同比增长0.6%，从人民币12.915亿元增至12.991亿元[104][105] - 咨询服务毛利达人民币4.298亿元，较去年同期4.254亿元增长1.0%[105] - 在建物业服务收入人民币10.116亿元，同比增长1.5%，占总收入77.9%[105][106] - 管理咨询服务收入人民币2.875亿元，同比下降2.5%，占总收入22.1%[105][106] - 在建物业服务收入从2024年上半年的9.97亿元人民币增至2025年上半年的10.12亿元人民币，增幅1.5%[28] 收入确认方式 - 随时间确认收入从2024年上半年的81.61亿元人民币增至2025年上半年的83.28亿元人民币，增幅2.0%[28] - 于某时间点确认收入从2024年上半年的87.76亿元人民币增至2025年上半年的93.64亿元人民币，增幅6.7%[28] 地区表现 - 截至2025年6月30日止六个月，公司总外部客户收入为92.89亿元人民币，可呈报分部总收入为99.28亿元人民币，可呈报分部总利润为8.56亿元人民币[34] - 杭州地区（不包括余杭）外部客户收入为28.26亿元人民币，占总额30.4%；余杭地区外部收入为3.72亿元人民币，占总额4.0%[34] - 长三角地区（不包括宁波）外部收入为26.99亿元人民币，占总额29.0%；宁波地区外部收入为5.74亿元人民币，占总额6.2%[34] - 珠三角地区外部收入为6.86亿元人民币，环渤海经济圈外部收入为11.75亿元人民币，分别占总额7.4%和12.6%[34] - 海外和香港地区外部收入仅619.2万元人民币，中国大陆其他地区外部收入为9.50亿元人民币，占总额10.2%[34] - 截至2025年6月30日，公司可呈报分部总资产为675.56亿元人民币，其中杭州地区（不包括余杭）资产488.54亿元人民币，占比72.3%[34] - 公司可呈报分部总负债为583.26亿元人民币，杭州地区（不包括余杭）负债462.08亿元人民币，占比79.2%[34] - 相比2024年同期，公司2025年上半年总外部收入增长2.2%（92.89亿元 vs 90.68亿元），可呈报分部利润增长20.9%（8.56亿元 vs 7.07亿元）[34] - 长三角地区2025年上半年利润37.76亿元人民币（杭州余杭4.46亿+长三角非宁波33.76亿），较2024年同期31.42亿元增长20.2%[34] - 海外业务2025年上半年亏损3483.9万元人民币，较2024年同期亏损3553万元略有改善[34] 资产和负债变化 - 现金及现金等价物为人民币4047.5百万元，较2024年末下降16.6%[5] - 现金及现金等价物从48.54亿人民币减少至40.47亿人民币，下降16.6%[10] - 贸易及其他应收款项从55.77亿人民币大幅增至70.30亿人民币，增长26.0%[10] - 合约负债从22.35亿人民币增至24.44亿人民币，增长9.4%[12] - 贸易及其他应付款项从49.72亿人民币增至56.51亿人民币，增长13.7%[12] - 联营公司权益由79.91亿人民币下降至61.92亿人民币，减少22.5%[10] - 合营公司权益由4.21亿人民币大幅增至44.57亿人民币，增长958.2%[10] - 定期存款从11.05亿人民币减少至8.19亿人民币，下降25.8%[10] - 公司总权益由85.43亿人民币略降至84.57亿人民币[12] - 贸易应收款项总额从2024年12月31日的人民币5,380,468,000元增至2025年6月30日的人民币6,837,725,000元，增长27.1%[44] - 贸易应收款项减值拨备从人民币537,218,000元增至人民币587,502,000元，增幅9.4%[44] - 净贸易应收款项（扣除拨备后）为人民币6,250,223,000元，较2024年末的人民币4,843,250,000元增长29.0%[44] - 在途现金从2024年12月31日的人民币104,361,000元降至2025年6月30日的人民币49,701,000元，降幅52.4%[44] - 贸易应付款项从2024年12月31日的2,172,955千元下降至2025年6月30日的2,109,082千元，减少2.9%[46] - 已结算贸易应付款项从1,786,317千元下降至1,633,630千元，减少8.5%[46] - 应付票据从48,878千元大幅增加至103,830千元，增长112.4%[46] - 可退还按金从571,011千元增加至653,446千元，增长14.4%[46] - 应付权益股东股息从0千元增加至572,716千元[46] - 按摊销成本计量的金融负债从3,968,044千元增加至4,725,141千元，增长19.1%[46] - 无形资产为人民币353.2百万元，较2024年12月31日下降7.3%[87] - 贸易及其他应收款项为人民币7,030.1百万元，较2024年12月31日增长26.1%[88] - 贸易及其他应付款项为人民币5,651.3百万元，较2024年12月31日增长13.7%[89] - 租赁负债总额减少至人民币630.5百万元，较2024年12月31日下降11.6%[90] - 现金及现金等价物为人民币4,047.5百万元，较2024年12月31日减少16.6%[91] - 定期存款为人民币1,400.9百万元，较2024年12月31日增长25.3%[91] - 资产负债比率为54.0%，较2024年12月31日增长2.3个百分点[93] 现金流量表现 - 经营活动所用现金净额为3.985亿人民币[14] - 投资活动所用现金净额为人民币223,371千元，较上年同期减少76.9%[15] - 购买物业、厂房及设备付款为人民币68,276千元，较上年同期减少60.0%[15] - 购买按公允价值计入损益的金融资产付款为人民币173,600千元，较上年同期增加101.9%[15] - 定期存款净流出为人民币270,397千元，较上年同期减少76.8%[15] - 融资活动所用现金净额为人民币177,634千元，较上年同期减少3.4%[18] - 新增银行贷款及其他借款所得款项为人民币479,463千元，较上年同期减少37.6%[18] - 偿还银行贷款为人民币489,607千元，较上年同期减少33.4%[18] - 现金及现金等价物减少净额为人民币799,521千元，较上年同期减少47.2%[18] - 期末现金及现金等价物为人民币4,047,465千元，较期初减少16.6%[18] - 汇率变动对现金影响为人民币-6,876千元，上年同期为收益9,653千元[18] 金融工具公平值变动 - 可换股票据公平值亏损扩大至4.9158亿元人民币，同比增长40.5%（2024年同期亏损3.4996亿元人民币）[36] - 上市股本证券公平值收益增长至2.6552亿元人民币，同比增长131.3%（2024年同期收益1.1483亿元人民币）[36] - 融资收入净额亏损收窄至3.463亿元人民币（2024年同期亏损3.8864亿元人民币）[37] 税务相关 - 递延所得税项产生人民币1.28亿元拨回收益[41] 每股数据 - 基本每股盈利（持续经营业务）为0.195元人民币[8] - 截至2025年6月30日止六个月每股摊薄盈利为人民币612,848,000元，基于3,147,093,000股加权平均普通股计算[43] - 2025年6月30日普通股加权平均数为3,147,093,000股，较2024年同期的3,164,297,000股下降0.5%[43] - 加权平均普通股数减少至31.44亿股，同比下降0.6%[42] 贸易应收款项账龄分析 - 一年内账龄的贸易应收款项从人民币2,984,049,000元增至人民币4,530,671,000元，增幅51.8%[45] - 一至两年账龄的贸易应收款项从人民币994,618,000元降至人民币925,083,000元，降幅7.0%[45] - 两年至三年账龄的贸易应收款项从人民币668,042,000元降至人民币535,746,000元，降幅19.8%[45] 贸易应付款项账期分析 - 一个月内账期的已结算贸易应付款项占比从69.6%提升至78.0%[46] 公司治理与股份变动 - 公司于2025年1月购回17,170千股股份，付出总价格60,022千元[49] - 2025年批准支付上一财政年度末期股息572,716千元，较2024年同期的433,447千元增长32.1%[51] - 已发行普通股从3,163,646千股减少至3,145,260千股，减少18,386千股[48] - 公司于期内回购17,170,000股股份总额64,954,223.11港元[127] - 公司股份回购价格区间为每股3.64港元至3.92港元[128] - 公司注销总计20,030,000股回购股份[127] - 公司执行董事为2人[132] - 公司非执行董事为4人[132] - 公司独立非执行董事为4人[132] - 公司董事会公告日期为2025年8月22日[132] 投资与资产处置 - 公司以现金代价16.2百万澳元（约73.50百万元人民币）出售MAG 11.64%股权[52] - 公司以现金代价15.0

行业整体表现 - 物业服务行业整体营收增速下滑 业绩分化明显[3] - 行业盈利水平整体表现不佳 受应收账款和商誉等金融资产减值问题影响[3] - 恒生物业服务及管理指数上半年上涨11% 跑输恒生指数20%的增幅[4] - 港股40家物企上半年平均区间涨幅为7.71%[4] 资本市场动态 - 2025年上半年仅奥联服务1家企业向港交所递交招股书[1][3] - 深业物业第四次递交招股书失效 融信服务完成私有化退市[3] - 物业板块IPO热度降至冰点 上市出现断崖式降温[1][3] - 股份回购企业数量由10家下降至8家 回购金额2.34亿港元同比下滑35.24%[5] 估值与市值表现 - 行业市盈率(TTM)从年初5.09倍增长至上半年末10.62倍[4] - 总市值超百亿港元物企6家 占比仅10%[5] - 38家物企总市值不足10亿港元 占比达63%[5] - 众安智慧生活股价上涨108.38% 德商产投服务涨39.29% 华润万象生活涨35.96%[4] 政策与市场环境 - 全国十余座城市宣布空置房物业费可打折[3] - 政策端引发"空置房物业费打折潮" 要求物业服务"质价相符"[3] - 受整体经济下行压力及房屋资产价值滑坡影响[3] 收并购活动 - 2025上半年发生18宗公开收并购案例[5] - 收并购热度持续走低 主要目的为扩大业务规模和巩固区域优势[5] - 物企对不良收并购项目进行退货或风险出清 成为股权交易主流[5] - 被退货公司多位于低能级城市或区域 业务增长难以达到预期[5]

行业投资评级 - 行业评级：看好 [2] 核心观点 - 地产板块持仓达历史冰点，叠加降息催化，政策宽松预期强化，配置性价比凸显 [4] - 超预期点：地产股基金持仓历史低点，Q4基数压力推动政策强化 [4] - 驱动因素：基金持仓低位、全球政策周期协同效应、Q4高基数压力推动政策释放 [4][5] 地产重仓股分析 基金持仓情况 - 基金持有房地产股市值从2020年H1的141亿元降至2025年H1的30亿元，降幅达80% [4][19] - 持有地产股的基金数量从2020年Q4的372个降至2023年Q4的194个，2025年H1稳定在200个左右 [13] - 主动基金是重仓地产股的主要力量，2025年H1持有地产股市值占比达80% [19] - 地产股市值占比从2020年H1的3.82%降至2025年H1的1.34%，接近市场标配1.22% [23] - 超配基金数量占比维持在55%左右，抛压殆尽 [4][23] 持仓结构 - 重仓持股总市值从2022年Q1的828亿元降至2025年Q2的256亿元，下跌近70% [34] - A股地产股中超过10个基金持有的公司不超过20个，头部效应显著 [34] - 港股地产股关注度提升，中高关注度股票数量多次超过A股 [38] - A股持仓基金数量大幅下降，保利发展和招商蛇口仍为前两大重仓股 [43] - 港股持仓基金数量稳定，华润置地和中国海外发展增持，物业股普遍被增持 [46] 美国降息对中国地产股影响 联动效应 - 美联储降息减少人民币贬值压力，为中国降息打开空间 [56][68] - 降息利好房企融资成本下降和购房需求修复，推动基本面改善 [56] - 美联储降息促使国际资本从美国流出，新兴市场资产吸引力提升 [56] 房企债务压力缓解 - 美联储降息压缩海外融资成本，降低汇兑损失风险 [60] - 改善再融资环境，减少技术性违约风险 [60] - 稳定市场预期与信用修复，降低评级下调概率 [60] 降息预期 - 2025年8月市场预估美联储9月降息概率达92.1% [64] - 人民币汇率走高为中国降息提供空间，预估降息幅度10-20BP [68] 投资建议 配置逻辑 - 2025Q4地产板块进入关键博弈期，叠加降息窗口，可积极配置 [76] - 地产板块持仓低，下跌空间有限，时间换空间 [76] 结构性机会 1. **住宅开发主战场**：优选"地产+"模式，如华润置地、建发股份、滨江集团 [79] 2. **城市更新**：关注现金流充沛企业，如华润置地、中国海外发展、保利发展 [79] 3. **产业结构变化**：AMC（信达地产）、内陆城市竞争出清（中国海外宏洋） [79] 4. **防御性子领域**：商管（华润万象生活）>物业（绿城服务、保利物业） [79]

行业投资评级 - 推荐（维持）[3] - 行业规模：股票家数257只（占比5.0%），总市值2936.5十亿元（占比3.0%），流通市值2768.2十亿元（占比3.1%）[3] - 行业指数表现：绝对表现1m/6m/12m分别为5.2%/8.6%/43.6%，相对表现分别为0.7%/1.9%/17.8%[5] 核心观点 - 增量项目扩表与存量项目缩表并存，新开工中期或呈W型底部震荡[1] - 7月新开工面积同比-15.4%（较上月减少6.0pct），开发投资同比-17.0%（较上月减少4.1pct），到位资金同比-15.8%（较上月减少6.1pct）[2] - 70城新房房价环比-0.31%（跌幅扩大0.04pct），二手房环比-0.55%（跌幅收窄0.06pct），结构上一线城市跌幅更大[10][11] - 板块调整后PB约1.0倍，已进入投资区间，重点关注高质量周转公司如招商蛇口、保利发展等[37] 销售数据 - 7月销售面积同比-7.8%（较上月减少2.4pct），销售金额同比-14.1%（较上月减少3.3pct）[13] - 1-7月累计销售面积同比-4.0%，销售金额同比-6.5%，销售均价同比-2.6%[14] - 结构上存量项目去化较弱，但22年后拿地项目利润率及去化率逐步回升[6] 开发与投资 - 新开工同比-15.4%，预计下半年呈先升后降趋势，峰值接近正负零[2] - 竣工同比-29.4%（较上月减少27.6pct），26年下半年前或持续偏低[38] - 开发投资同比-17.0%，施工强度弱反映销售回款压力[2] 资金与房价 - 到位资金中个人按揭同比+7.2%（受利率下调带动），国内贷款同比-4.7%[66] - 70城新房房价环比下跌城市60个（增加4个），二线跌幅较大（-0.4%）[81] - 二手房房价一线环比-1.0%，二线/三线环比-0.5%[84] 投资建议 - 关注三条主线：资产负债表优化、信用溢价修复、困境反转[37] - 推荐高质量周转公司（招商蛇口、保利发展等）及区域聚焦房企（滨江集团、绿城中国等）[37] - 物业企业如华润万象生活、保利物业等因业绩稳定分红比例高值得关注[37]

合作主体 - 绿城服务与爱尔医疗投资集团正式签署战略合作协议[1] - 爱尔医疗投资集团控股子公司爱尔眼科为全球眼健康领域引领者 服务网络覆盖亚美欧三大洲[1] - 绿城服务是中国高端物业服务领导品牌 构建物业服务为基础 生活服务与城市服务为两翼 科技服务为支撑的发展模型[1] 合作内容 - 共同探索大健康领域物业服务创新模式[1] - 合作聚焦医疗及大健康服务 对标国际标准 以理想疗愈环境 人文疗愈空间 智能疗愈平台为特色[1] - 秉持尖端科技与人文关怀并重 依托医教研产投协同战略 提供全生命周期眼健康管理[1] 战略意义 - 是物业+医疗模式的创新实践[1] - 双方理念共鸣 绿城服务真诚善意精致完美理念与爱尔使所有人享有眼健康权利使命相契合[1] - 未来将做实根基 做专核心 做大格局 做强价值 塑造特色品牌[1]