ANNUAL REPORT 2024 年度報告 YIDA CHINA HOLDINGS LIMITED 億達中國控股有限公司 ANNUAL REPORT 年度報告 2024 目錄 在房地產行業「下半場」，本集團將順勢而為，憑藉強大內外部資源，兌現商務園區開發與運營的核心競爭力，實現規模發 展和業績提升。 2 億達中國控股有限公司 2024 年度報告 公司資料 董事會 | 公司概覽 | 2 | | --- | --- | | 公司資料 | 3 | | 主席報告 | 5 | | 管理層討論與分析 | 8 | | 環境、社會及管治報告 | 21 | | 董事及高級管理層簡介 | 52 | | 董事會報告 | 56 | | 企業管治報告 | 73 | | 獨立核數師報告 | 86 | | 綜合損益表 | 88 | | 綜合全面收益表 | 89 | | 綜合財務狀況表 | 90 | | 綜合權益變動表 | 92 | | 綜合現金流量表 | 93 | | 綜合財務報表附註 | 95 | | 財務摘要 | 179 | 億達中國控股有限公司 2024 年度報告 1 公司概覽 億達中國控股有限公司（「本公司」），連同其附屬公司 ...

ANNUAL REPORT 2023 年度報告 YIDA CHINA HOLDINGS LIMITED 億達中國控股有限公司 ANNUAL REPORT 年度報告 2023 目錄 | 公司概覽 | 2 | | --- | --- | | 公司資料 | 3 | | 主席報告 | 5 | | 管理層討論與分析 | 8 | | 環境、社會及管治報告 | 24 | | 董事及高級管理層簡介 | 55 | | 董事會報告 | 59 | | 企業管治報告 | 77 | | 獨立核數師報告 | 90 | | 綜合財務報表 | | | • 綜合損益表 | 92 | | • 綜合全面收益表 | 93 | | • 綜合財務狀況表 | 94 | | • 綜合權益變動表 | 96 | | 綜合現金流量表 • | 97 | | 綜合財務報表附註 • | 99 | | 財務摘要 | 180 | 億達中國控股有限公司 2023 年度報告 1 公司概覽 億達中國控股有限公司（「本公司」），連同其附屬公司（統稱「本集團」）成立於一九八八年，為中國最大的商務園區開發商及 領先的商務園區運營商，主要業務涉及商務園開發及運營、銷售商務園配套住宅、寫 ...

土地出让 - 4月3日上海土地交易市场挂牌4宗居住用地及1宗商业、文化用地，总起始价84.07亿元，虹口区两宗地块组合出让，杨浦区一地块起拍价最高为33.58亿元，5月9日竞拍 [1] - 4月3日广州市规划和自然资源局发布计划，今年建设用地计划供应总量3454公顷，住宅用地供应计划722公顷，占比21% [2] 企业复牌 - 4月3日亿达中国公布2023年全年财报、2024年全年财报及2024年半年报，申请4月7日上午九时起恢复买卖，2024年全年收入约27.87亿元，年度合约销售金额约9.47亿元，合同销售面积7.68万平方米 [3] 债务重组 - 4月3日金科股份公告《重庆金科重整计划（草案）》获部分债权组表决通过，普通债权组暂未通过，将再次表决，截止时间为5月10日18时 [4] 票据发行 - 4月3日中交地产披露2025年度第三期中期票据发行文件，注册金额60亿元，本期发行10亿元，用于偿还债务融资工具本金 [5][6] 行业影响 - 上海此次集中挂牌地块反映土地市场结构性放量，或延续核心区域资源争夺态势，带动上下游产业链需求释放 [1] - 广州供应策略优化土地资源配置，缓解市场结构性供需错配，为基建投资提供新支点，头部房企或强化资源集聚效应，配套产业受益 [2] - 亿达中国复牌暴露房企转型挑战，或引发市场对同类房企信用风险重估，考验投资者对持有型物业价值判断 [3] - 重庆金科案例暴露房企债务重组博弈，或为行业风险化解提供范本，普通债权组最终表决检验多方利益平衡能力 [4] - 中交地产发行中期票据凸显央企信用优势，优化债务期限结构，为项目开发提供流动性，为上下游产业链释放需求预期 [6]

整体财务数据关键指标变化 - 2024年已确认收入为27.8723亿元，较2023年同期减少28.5%[2] - 2024年毛利为4.04909亿元，较2023年同期减少24.2%，毛利率由2023年的13.7%增至2024年的14.5%[2] - 集团净亏损由2023年的17.1382亿元增加至2024年的23.2499亿元[2] - 普通权益持有人应占每股基本亏损总额为0.9037元[2] - 2024年非流动资产总额为206.49343亿元，较2023年的224.03725亿元有所减少[6] - 2024年流动资产总额为132.30643亿元，较2023年的143.74012亿元有所减少[6] - 2024年负债总额为264.79011亿元，较2023年的270.85879亿元有所减少[7] - 2024年权益总额为74.00975亿元，较2023年的96.91858亿元有所减少[7] - 2024年流动负债净额为 -109.4028亿元，较2023年的 -100.96325亿元亏损增加[7] - 2024年公司外部客户收入为38.97147亿元，2023年为38.97147亿元[29][32] - 2024年公司年度亏损为17.13819亿元，2023年未提及[29] - 2024年公司资产总额为36.777737亿元，负债总额为27.085879亿元[29] - 2024年公司客户合约收入为23.15222亿元，2023年为33.94763亿元[32] - 2024年公司租金收入为4.72009亿元，2023年为5.02384亿元[32] - 2024年公司债务安排产生的收益为4.5479亿元，2023年为17.0596亿元[33] - 2024年公司收购土地的预付款项减值亏损拨备为0，2023年为2.68864亿元[33] - 2024年公司总销售成本、销售及市场推广开支及行政开支为25.81722亿元，2023年为34.59121亿元[34] - 2024年公司融资成本净额为8.0456亿元，2023年为6.88364亿元[35] - 2024年年度所得税开支总额为11,351千元，2023年为352,849千元[39] - 2024年公司普通权益持有人应占综合亏损为2,335,106,000元，2023年为1,695,128,000元[41] - 2024年投资物业账面价值为16,340,772千元，2023年为17,628,849千元[43] - 2024年应收账款总额为502,814千元，减值拨备为180,428千元，净额为322,386千元[46] - 2024年现金及现金等价物为156,254千元，2023年为175,047千元[48] - 2024年应付账款为3,344,918千元，2023年为3,388,927千元[49] - 2024年集团若干附属公司担保按金为8,643,000元，2023年为17,381,000元[50] - 2024年集团按金为208,905,000元，2023年为219,308,000元[50] - 2024年流动银行贷款及其他借款为11,618,346千元，2023年为11,957,048千元；非流动借款2024年为11,670,884千元，2023年为11,957,048千元[51] - 2024年银行贷款含15.74553亿元按要求偿还条款款项，2023年为15.81483亿元[51] - 2024年即期银行及其他贷款含41.18035亿元重新分类为流动负债借款，2023年为37.02521亿元[52] - 2024年第一批及第二批公司债券本金分别为8亿元及2.49523亿元，2023年为8亿元及4.79223亿元[52] - 2024年12月31日优先票据账面价值为17.24806亿元[56] - 2024年开发中物业抵押总值约15.44768亿元，2023年为46.45485亿元；投资物业抵押总值约142.37067亿元，2023年为158.79723亿元等[57] - 2024年以美元计值贷款账面价值为17.85407亿元，2023年为16.1477亿元；以港元计值贷款账面价值为3.8435亿元，2023年为3.75146亿元[57] - 2024年其他贷款含关联方贷款本金6.63485亿元，2023年为6.62751亿元[57] - 2024年集团收入27.87亿元，其中商务园配套住宅等销售收入18.46亿元，商务园租金收入4.72亿元，商务园委托运营管理服务收入2.08亿元，建筑等收入2.61亿元[61] - 2024年集团毛利同比下降24.2%至4.05亿元，毛利率为14.5%，归属公司拥有人的净亏损为23.35亿元[61] - 2024年集团商务园区已竣工持有物业总面积约192.9万平方米，可出租面积约135.1万平方米，租金收入约4.72亿元，比上年同期下降6.0%[64] - 2024年集团合约销售金额为9.47亿元，合约销售面积为76,763平方米，合约销售均价为每平方米12,333元[67] - 2024年业务销售收入为18.46亿元，销售收入均价为每平方米18,362元，同比增长84.7%[67] - 2024年合约销售总面积76,763平方米，总销售金额94,675万元，平均售价12,333元/平方米[68][69] - 2024年商务园区运营管理收入约2.08亿元，同比减少9.5%，委托运营管理面积约26.69万平方米[70] - 2024年建筑、装修及园林绿化业务收入约2.61亿元，较上年同期减少54.6%[71] - 公司年内收入27.87231亿元，同比下降28.5%，其中物业销售收入18.46033亿元，占比66.2%，同比降28.7%；租金收入4.72009亿元，占比16.9%，同比降6%；商务园运营管理服务收入2.08403亿元，占比7.5%，同比降9.5%；建筑、装修及园林绿化收入2.60786亿元，占比9.4%，同比降54.6%[77][78][79][80][81] - 公司年内销售成本23.8232亿元，较去年下降29.2%[82] - 公司年内毛利4.0491亿元，同比下降24.2%，毛利率从13.7%升至14.5%[83] - 公司销售及市场推广开支从5428万元增至7672万元，增加41.3%；行政开支从4214万元增至1.2268亿元，增加191.2%[84][85] - 公司年内其他亏损净额6.839亿元，较2023年的1.7888亿元增加5.0502亿元；投资物业公允值亏损从3.6734亿元增至10.2428亿元[86][87] - 公司财务成本净额从6.8836亿元增至8.0456亿元；分占合营公司及联营公司亏损从3100万元减至163万元[88][89] - 公司所得税开支从3.5285亿元降至1135万元，下降96.8%[90] - 公司年内除税前亏损23.1364亿元，2023年同期为13.6097亿元；净亏损从17.1382亿元增至23.2499亿元；股东权益应占净亏损从16.9513亿元增至23.3511亿元[91] - 公司2024年末现金及银行结余约3.738亿元（含受限现金约2.1755亿元），2023年为4.1174亿元（含受限现金约2.3669亿元）；银行及其他借款约116.70884亿元，2023年为119.57048亿元[92][93] - 公司2024年末净负债比率约为152.64%，较2023年末的119.1%上升33.5个百分点[94] 股息分配情况 - 董事会宣布不派付2024年末期股息[2] - 董事会不建议派付2024年末期股息，2023年亦无[100] 资金流动性与偿债压力 - 2024年12月31日，集团流动负债超出流动资产109.4028亿元[15] - 2024年12月31日，即期借款为116.18346亿元，现金及现金等价物仅为1.56254亿元[15] - 截至2024年12月31日，借款逾期本金总额50.34868亿元尚未结清[15] - 截至2024年12月31日，应付安都方结余及其应计利息为14.44162亿元[15] - 2024年12月31日，总额65.83478亿元的若干银行及其他借款若贷款人提出要求需立即还款，其中24.65443亿元为预定还款日期于一年内的借款，41.18035亿元为原合约还款日期于2025年12月31日后重新分类为流动负债的非流动借款[16] - 2024年12月31日，集团流动负债超过流动资产109.4028亿元，即期借款达116.18346亿元，现金及现金等价物仅1.56254亿元[59] - 截至2024年12月31日，集团借款本金50.34868亿元逾期未结清，未清偿安都方款项及应计利息14.44162亿元，另有65.83478亿元银行及其他借款可能需立即还款[59] - 截至2024年12月31日，集团若干其他借款（借款逾期除外）合共65.83478亿元人民币，若贷款人要求需即时偿还[116] - 截至2024年12月31日，应付安都方结余及其应计利息为14.44162亿元人民币[118] - 截至2024年12月31日，本金总额50.34868亿元人民币的借款尚未结清[118] 应对流动资金压力措施 - 集团已制订与安都方磋商、与贷款人就逾期借款重续及延期偿还进行磋商等计划及措施减轻流动资金压力[17] - 公司与银行协商重续或延长一年内到期现有借款，积极获取新融资来源[124] - 公司采取措施加快物业预售销售及销售款回收[124] - 公司致力与建筑商和供应商维持业务关系，控制行政成本和资本开支[124] - 公司将寻求出售资产以产生现金流入和减轻资金压力[124] 持续经营相关情况 - 董事认为集团在2024年12月31日起计十二个月内有充足营运资金[18] - 集团持续经营业务取决于与安都方协商、与贷款人协商、获取新融资等多项因素[18][19][22] - 若集团未能按持续经营基准经营，需对资产和负债作出调整[20] - 管理层认为集团将拥有充足财务资源持续经营业务，但成功执行相关计划及措施受多项重大不确定因素限制[121] 准则应用情况 - 集团于2024年1月1日开始的年度报告期间首次应用多项经修订准则，对综合财务报表无重大影响[21] 各业务线数据关键指标变化 - 截至2024年12月31日止年度，客户A1收入为694,302千元人民币（2023年），2024年相应收入占不超集团总收入10%[27] - 2024年物业开发、物业投资、商务园运营管理、施工装潢及园林绿化、其他分部收入分别为1,886,827千元、706,290千元、226,503千元、627,778千元、0千元，总计3,447,398千元[28] - 2024年各分部间收入总计660,167千元，外部客户收入总计2,787,231千元[28] - 2024年各分部业绩总计亏损1,495,554千元，除所得税前亏损2,313,636千元，年度亏损2,324,987千元[28] - 2024年各分部资产总计102,370,953千元，撇销分部间应收款项69,559,691千元，资产总额33,879,986千元[28] - 2024年各分部负债总计77,498,851千元，撇销分部间应付款项69,559,691千元，负债总额26,479,011千元[28] - 2024年折旧及摊销总计16,394千元，资本开支总计6,158千元[28] - 2024年投资物业的公允值亏损1,024,277千元[28] - 2024年金融及合约资产的减值亏损转回/（拨备）总计13,627千元[28] - 2024年撇减存货227,901千元，应占合营公司及联营公司亏损/（利润）总计1,633千元[28] 税务相关情况 - 公司于开曼群岛和英属维尔京群岛注册的公司获豁免缴纳当地所得税[36] - 香港利得税税率为16.5%，2024年和2023年集团在香港无应课税利润，未计提拨备[37] - 中国内地附属公司自2008年1月1

整体财务数据关键指标变化 - 2023年已确认收入为38.9715亿元，较2022年同期减少14.0%[2] - 2023年毛利为5.3444亿元，较2022年同期减少49.6%，毛利率由2022年的23.4%减至2023年的13.7%[2] - 年内亏损由2022年的净亏损7.3649亿元增加至2023年的净亏损17.1382亿元[2] - 普通权益持有人应占每股基本亏损总额为65.60分[2] - 2023年非流动资产总额为224.03725亿元，较2022年的231.45029亿元有所减少[5] - 2023年流动资产总额为143.74012亿元，较2022年的165.39035亿元有所减少[5] - 2023年负债总额为270.85879亿元，较2022年的282.78387亿元有所减少[6] - 2023年权益总额为96.91858亿元，较2022年的114.05677亿元有所减少[6] - 2023年流动负债净额为 -100.96325亿元，较2022年的 -89.38449亿元有所减少[6] - 2023年公司外部客户收入为38.97147亿元，2022年为45.32923亿元，同比下降13.9%[31][32][35] - 2023年公司年度亏损为17.13819亿元，2022年为7.36493亿元，亏损同比扩大132.7%[31][32] - 2023年公司资产总额为36.777737亿元，2022年为39.684064亿元，同比下降7.3%[31][32] - 2023年公司负债总额为27.085879亿元，2022年为28.278387亿元，同比下降4.2%[31][32] - 2023年集团收入38.97亿元，毛利同比减少49.6%至5.34亿元，毛利率13.7%，归属公司拥有人净亏损16.95亿元[66] - 2023年集团收入38.9715亿元，同比下降14.0%[86][87][88][89] - 2023年集团销售成本33.6271亿元，同比下降3.2%[90] - 2023年集团毛利5.03444亿元，同比下降49.6%，毛利率由23.4%降至13.7%[91] - 2023年集团销售及市场推广开支5428万元，较2022年减少54.3%[92] - 2023年集团行政开支4214万元，较2022年减少82.3%[93] - 2023年集团其他亏损净额1.07888亿元，较2022年减少34.3%[94] - 2023年集团投资物业公允值亏损3.06734亿元，较2022年增加[95] - 集团财务成本净额从2022年的5.8109亿元增至年内的6.8836亿元[96] - 集团分占合营公司及联营公司亏损从2022年的8776万元减至年内的3100万元[97] - 集团年内所得税开支为3.5285亿元，较上年同期的4.2591亿元下降17.2%[98] - 集团年内净亏损从2022年同期的7.3649亿元增至17.1382亿元，股东权益应占净亏损从7.3677亿元增至16.9513亿元[99] - 2023年12月31日，集团现金及银行结余约为4.1174亿元（含受限现金2.3669亿元），2022年为3.5880亿元（含受限现金2.3128亿元）[100] - 2023年12月31日，集团银行及其他借款约为119.5705亿元，2022年约为120.5083亿元[101] - 集团净负债比率于2023年12月31日约为119.1%，较2022年12月31日的102.5%上升16.6个百分点[103] - 2023年12月31日，集团拥有以港元及美元计值的现金及银行结余分别约为64.4万元和5.3万元，拥有以美元及港元计值的借款分别为16.1477亿元和3.7515亿元[104] - 2023年12月31日，集团就商业银行按揭贷款提供担保约为2.6370亿元，2022年为4.2057亿元；就合营企业银行贷款提供担保金额为1.0123亿元，2022年为1.2565亿元[105] - 2023年12月31日，集团全职雇员有493名，2022年为614名[107] 各条业务线数据关键指标变化 - 2023年销售物业收入为25.90245亿元，2022年为31.81677亿元，同比下降18.6%[35] - 2023年租金收入为5.02384亿元，2022年为5.07177亿元，同比下降0.9%[35] - 2023年商务园运营管理服务收入为2.30327亿元，2022年为2.53573亿元，同比下降9.2%[35] - 2023年施工、装潢及园林绿化收入为5.74191亿元，2022年为5.90496亿元，同比下降2.8%[35] - 2023年已售物业成本为22.28529亿元，2022年为24.69943亿元，同比下降9.8%[36] - 2023年总销售成本、销售及市场推广开支及行政开支为34.59121亿元，2022年为38.29449亿元，同比下降9.7%[36] - 2023年度拨回以往年度计提的酌情花红拨备1.57509亿元[37] - 2023年集团结算应付债权人款项3.39872亿元，确认债务安排产生的收益1.70596亿元[38] - 2023年度需计提土地收购预付款项减值亏损2.68864亿元，2022年为零[38] - 2023年融资成本净额为6.88364亿元，2022年为5.81088亿元[39] - 2023年所得税开支总额为3.52849亿元，2022年为4.25913亿元[43] - 截至2023年12月31日止年度无建议派發或宣派股息，2022年也无[44] - 2023年每股基本亏损按综合亏损16.95128亿元及已发行普通股25.8397亿股加权平均数计算，2022年综合亏损为7.36773亿元[45] - 2023年12月31日投资物业账面价值为17.628849亿元，2022年为18.002005亿元[47] - 2023年12月31日集团价值158.79723亿元的投资物业已抵押予银行，2022年为160.11638亿元[47] - 2023年应收账款净额为3.25644亿元，2022年为3.8482亿元[50] - 2023年末应收账款及应收票据总额5.94908亿元，2022年为4.84304亿元；2023年拨备2.69264亿元，2022年为0.99484亿元[51] - 2023年末现金及现金等价物为1.75047亿元，2022年为1.27519亿元；以人民币计值的现金及银行结余2023年为4.11039亿元，2022年为3.58583亿元[52] - 2023年末应付账款为3.388927亿元，2022年为3.619919亿元[53] - 2023年末集团若干附属公司的担保按金为0.17381亿元，2022年为0.1537亿元；集团按金2023年为2.19308亿元，2022年为2.15911亿元[54] - 2023年末流动贷款总额11.957048亿元，2022年为12.050826亿元；银行贷款有抵押利率4.00 - 6.50%，其他贷款有抵押利率2.00 - 12.00%，其他贷款无抵押利率1.20 - 6.00%[55] - 2023年末银行贷款中附有按要求偿还条款的款项为15.81483亿元，2022年为15.95168亿元[55] - 即期银行贷款及其他贷款中因特定事项于2023年末重新分类为流动负债的借款本金2023年为37.02521亿元，2022年为29.5125亿元[56] - 2023年末集团其他贷款中第一批公司债券本金8亿元，第二批为4.79223亿元；第一批年利率4%延至2026年12月31日，第二批部分债券有不同延期及利率[58][59] - 2022年末集团其他贷款中优先票据账面价值15.66165亿元，2023年末未支付同意费、替代应计利息及应计利息总额2755.3万美元，2022年为1608.4万美元[59][60] - 公司因未支付相关费用收到受托人发出的加速通知，若持有人指示发出，优先票据本金、溢价及应计未付利息将即时到期应付[60] - 2023年末集团多项物业抵押账面总值：开发中物业约46.45亿元（2022年：57.78亿元）、投资物业约158.80亿元（2022年：160.12亿元）等[61] - 2023年末集团关联方贷款本金6.63亿元（2022年：6.62亿元），部分无抵押及有抵押年利率均为6%（2022年：2%）[61] - 商务园区已竣工总面积约200.4万平方米，可出租面积约142.3万平方米，租金收入约5.02亿元，与上年基本持平[72] - 各商务园区出租率分别为：大连软件园86%、大连科技城61%、亿达信息软件园98%、大连天地93%、武汉软件新城72%[74] - 合约销售金额为13.85亿元，合约销售面积为9.89万平方米，合约销售均价为每平方米13,997元[75] - 主力销售项目大连占合约销售金额的79.5%，郑州占8.2%，长沙占7.0%，业态住宅物业销售占74.9%[75] - 销售收入为25.90亿元，销售收入均价为每平方米9,941元，同比下降34.13%[76] - 收入项目大连占61.0%、郑州占35.5%、重庆占3.5%[76] - 商务园运营管理收入约2.30亿元，同比减少9.2%，新增项目2个，年末运营管理项目10个，委托运营管理面积约21.89万平方米[78] - 建筑、装修及园林绿化业务收入约5.74亿元，较上年同期减少2.8%[79] - 年内竣工交付青岛龙湖龙誉城、广州BTS产业等多个项目[80] - 其中物业销售收入25.9025亿元，占比66.5%，同比降18.6%；租金收入5.0238亿元，占比12.9%，与上年基本持平；商务园运营管理服务收入2.03033亿元，占比5.9%，同比降9.2%；建筑、装修及园林绿化收入5.07419亿元，占比14.7%，同比降2.8%[86][87][88][89] 财务准则应用情况 - 公司于2023年1月1日开始的年度报告期间首次应用多项新订及经修订准则[19] - 应用香港会计准则第1号及香港财务报告准则实务声明第2号之修订本对公司财务状况及表现无重大影响，但影响综合财务报表所载会计政策的披露[20] - 公司应用的新订及经修订准则包括香港财务报告准则第17号及其修订本、香港会计准则第1号修订本等[21] - 香港会计准则第12号修订本缩小初步确认递延税项负债及资产例外范围，集团已就使用权资产及租赁负债相关差额分别确认递延税项资产及负债，综合财务状况表和2022年1月1日年初保留盈利未受影响[22] - 2022年6月香港政府制定修订条例，2025年5月1日起生效，香港会计师公会颁布指引，该指引对集团综合财务报表编制或呈列业绩及财务状况方式无重大影响[23] - 已公布的新订会计准则及修订本截至2023年12月31日非强制生效，集团未提早采纳，预期对报告期及未来交易无重大影响[24] 经营分部相关情况 - 集团按产品及服务划分五个可呈报经营分部，包括物业开发、物业投资、商务园运营管理、施工装潢及园林绿化和其他分部[25][26] - 经调整除所得税前利润/亏损与集团除所得税前亏损计量一致，但不包括利息收入等[25] - 递延税项资产等资产按集团基准管理，不计入分部资产[25] - 计息银行及其他借款等负债按集团基准管理，不计入分部负债[27] - 分部间销售及转拨参考向第三方售价按市价交易[28] - 客户A1在2023年带来收入694,302千元人民币，相应收入占不超集团总收入10%[28][29] 流动性及债务相关情况 - 2023年12月31日，公司流动负债超出其流动资产100.96325亿元，即期借款为119.57048亿元，现金及现金等价物仅为17.5047亿元[12] - 截至2023年12月31日，借款本金总额67.63045亿元尚未结清，其中23.76181亿元已延期[14] - 截至2023年12月31日，应付安都方结余及其应计利息为12.53769亿元[14] - 截至2023年12月31日，总额49.0340

公司概况 - 公司成立于一九八八年，总部位于上海，是中国最大的商务园开发商和商务园运营商[3] - 公司在2023年上半年实现合同销售金额为人民币9.35亿元，合同销售面积为71,171平方米，销售均价为每平方米人民币13,134元，销售均价同比增长10.0%[27] - 公司持有的商务园区包括大连软件园、大连科技城、大连天地、亿达信息软件园四个商务园区，总建筑面积约183.1万平方米，可出租面积约126.0万平方米[22] 财务表现 - 公司在2023年上半年收入为人民币1,572,471千元，同比下降51.8%[41] - 公司在2023年上半年毛利为人民币3908千元，毛利率为58.6%[46] - 公司在2023年上半年实现净利润为-42,238人民币，较去年同期下降了476.5%[96] 资产情况 - 公司截至2023年6月30日的资产总额为39,275,991人民币，较去年同期下降了0.99%[97] - 公司截至2023年6月30日持有的物业、厂房及设备价值为22,233,000元[150] - 公司截至2023年6月30日投资物业的使用权资产、已竣工和在建项目总价值为18,002,005千元[151] 债务情况 - 公司截至2023年6月30日的负债总额为27,912,552人民币，较去年同期下降了1.3%[98] - 公司截至2023年6月30日的净负债比率约为103.0%，与去年同期基本持平[58] - 公司未能按约定的还款日期偿还人民币8,183,985,000元借款的本金、利息及逾期费[69] 现金流 - 公司截至2023年6月30日的经营活动产生的现金流量为负6,164千元，较去年同期下降[100] - 公司截至2023年6月30日的投资活动产生的现金流量为零，较去年同期减少1,509千元[101] - 公司截至2023年6月30日的融资活动产生的现金流量为负239,797千元，较去年同期下降[101] 风险与挑战 - 公司财务状况发生变化，借款逾期导致需立即还款，存在重大不确定因素[105] - 公司制定计划和措施减轻流动资金压力，改善财务状况，与债权人协商重续或延期借款[106][107] - 公司若未能实现计划和措施，可能需要调整资产价值，作出进一步减值准备[114]

财务业绩 - 2023年上半年已确认收入为15.7247亿元，较2022年同期下降51.8%[3] - 2023年上半年毛利为3.09079亿元，较2022年同期减少58.6%，毛利率从22.9%降至19.7%[4] - 2023年上半年录得净亏损4224万元，2022年同期为净利润1119万元[4] - 2023年上半年公司普通权益持有人应占每股基本亏损为1.4分[4] - 2023年上半年公司收入为15.72471亿人民币，2022年同期为32.6005亿人民币[61][63] - 2023年上半年公司期内亏损4223.8万人民币，2022年同期利润为1119.2万人民币[61][63] - 2023年上半年物业开发分部收入8.88178亿人民币，2022年同期为26.6328亿人民币[61][63] - 2023年上半年物业投资分部业绩为1.52515亿人民币，2022年同期为1.83177亿人民币[61][63] - 2023年上半年商务园运营管理分部收入1.1831亿人民币，2022年同期为1.2675亿人民币[61][63] - 2023年上半年施工、装潢及园林绿化分部收入3.14797亿人民币，2022年同期为2.1745亿人民币[61][63] - 2023年上半年利息收入81.6万人民币，2022年同期为219.2万人民币[61][63] - 2023年上半年融资成本2.4782亿人民币，2022年同期为2.02354亿人民币[61][63] - 2023年上半年所得税开支3607.4万人民币，2022年同期为3.04365亿人民币[61][63] - 2023年上半年来自客户A的收入为6.94302亿人民币，2022年无[66] - 2023年上半年公司普通权益持有人应占亏损3572万元，2022年同期利润为1836.5万元，已发行普通股加权平均数均为25.8397亿股[90] - 2023年上半年所得税开支总额为3607.4万元，2022年同期为30436.5万元[88] - 2023年上半年公司收入15.72亿元，毛利3.09亿元，毛利率19.7%，归属股东净亏损3572万元[146] - 2023年物业销售收入8.88178亿元，占比56.5%；2022年为26.6328亿元，占比81.7%[197] - 2023年租金收入2.51186亿元，占比16.0%；2022年为2.5257亿元，占比7.7%[197] - 2023年商务园运营管理服务收入1.1831亿元，占比7.5%；2022年为1.2675亿元，占比3.9%[197] - 2023年建筑、装修及园林绿化收入3.14797亿元，占比20.0%；2022年为2.1745亿元，占比6.7%[197] - 物业销售收入较2022年同期减少66.7%，主要因期内交付项目减少[199] - 租金收入与2022年同期基本持平[200] - 公司期内收入为15.72471亿元，较2022年同期下降51.8%[195] 股息政策 - 董事会不建议派发2023年中期股息[4] 资产负债情况 - 截至2023年6月30日，非流动资产总额为231.16417亿元，较2022年末的231.45029亿元略有下降[22] - 截至2023年6月30日，流动资产总额为161.59574亿元，较2022年末的165.39035亿元有所下降[24] - 截至2023年6月30日，非流动负债总额为30.43055亿元，较2022年末的28.00903亿元有所增加[27] - 截至2023年6月30日，流动负债总额为248.69497亿元，较2022年末的254.77484亿元有所下降[29] - 2023年6月30日集团流动负债超出流动资产87.09923亿元，即期借款为118.5514亿元，现金及现金等价物仅为1.12683亿元[38] - 截至2023年6月30日，本金总额为32.81493亿元的借款尚未结清，且至财报批准日未还款、重续或延长[39] - 2023年6月30日，未支付安都方余额为11.92341亿元，安都方可能提出清盘呈请，集团正积极协商[40] - 2023年6月30日，因多项违约事件，集团总额81.83985亿元的其他借款若贷款人要求需立即还款，其中30.1381亿元还款日期在一年内，51.70175亿元为重新分类的非流动借款[41] - 2023年6月30日投资物业总计17.937325亿元，2022年6月30日为18.058575亿元[94][97] - 2023年6月30日应收账款总额为5.22333亿元，减值拨备为1.10127亿元，净额为4.12206亿元；2022年12月31日总额为4.84304亿元，减值拨备为0.99484亿元，净额为3.8482亿元[100] - 2023年6月30日现金及现金等价物为1.12683亿元，2022年12月31日为1.27519亿元[107] - 2023年6月30日应付账款为32.60533亿元，2022年12月31日为36.19919亿元[113] - 2023年6月30日计息银行贷款及其他借款总额为12.11414亿元，2022年12月31日为12.050826亿元[117][122] - 2023年6月30日价值159.46958亿元的投资物业已抵押给银行，2022年12月31日为160.11638亿元[98] - 2023年6月30日担保按金为2796.6万元，2022年12月31日为1537万元[109] - 2023年6月30日集团按金为2.6965亿元，2022年12月31日为2.15911亿元[110] - 即期银行及其他借款本金2023年6月30日为51.70175亿元，2022年12月31日为29.5125亿元[124] - 第一批及第二批公司债券本金2023年6月30日分别为8亿元和4.79223亿元，与2022年12月31日相同[125] - 优先票据2023年6月30日账面价值为15.54304亿元，2022年12月31日为14.57265亿元[127][129] - 2023年6月30日集团就物业买家按揭融资最高责任为4.27214亿元，2022年12月31日为4.20572亿元[139] - 2023年6月30日集团就合营企业银行贷款担保金额为1.00649亿元，2022年为1.25653亿元[143] - 2023年6月30日集团来自关联方贷款本金为6.63731亿元，2022年12月31日为6.61824亿元[137] - 2023年6月30日开发中物业抵押账面总值约60.75657亿元，2022年12月31日为57.77695亿元[130] - 2023年6月30日投资物业抵押账面总值约159.46958亿元，2022年12月31日为160.11638亿元[131] - 2023年6月30日持作销售用途竣工物业抵押账面总值约29.03927亿元，2022年12月31日为30.88247亿元[133] 业务范围 - 公司主要在中国内地大连、武汉等多地从事物业开发、投资、运营管理等业务[33] 资金压力与应对措施 - 报告期后集团已重续、延长或获得新借款8200万元，但借款协议含按贷款人要求立即还款条款[46] - 集团制定与安都方协商、与贷款人磋商借款重续延期、争取新融资等计划减轻资金压力[43][44][46] - 董事认为考虑计划措施后，集团在2023年6月30日起12个月内有充足营运资金[48] - 集团持续经营取决于与安都方协商、与贷款人协商、获取新融资等多项因素[50][51] - 若集团不能按持续经营基准经营，需对资产、负债进行调整，影响未在财报反映[53] 财务报表信息 - 未经审核简明综合财务报表以人民币千元呈列，于2023年8月31日经董事会批准及授权刊发[35] 项目进展与合作 - 大连软件园数字创新示范园区动工，总规划建筑面积约44万平方米[150] - 公司与复旦大学、湘财证券、泰越资本达成战略合作[151] 未来发展战略 - 2023下半年政策发力，公司将回笼销售资金并向轻资产领域转型升级[153] - 公司将深化智慧园区布局，提升服务管理质量[154] - 公司将盘活低效资产，解决债务问题[155] - 公司将加强与大股东合作，引入战略投资人[156] - 公司将坚持委托管理运营模式，探索多商业模式，聚焦存量项目加强联动 [178] - 公司将梳理“园区运营 + 工具融合”产业互联网模式，下半年寻求“产投 + 运营”融合主体合作 [179] - 公司采取保守拿地策略，以去库存、保交楼为主要经营目标 [183] 园区运营情况 - 公司全资持有四个商务园区，持有武汉软件新城50%权益，已竣工持有物业总建筑面积约183.1万平方米，可出租面积约126.0万平方米[158] - 期内公司录得租金收入约2.51亿元，较2022年同期基本持平[158] - 大连软件园出租率85%，大连科技城出租率62%，亿达信息软件园出租率94%，大连天地出租率78%，武汉软件新城出租率74%[159] - 各园区业态向多元化、高端化、智能化产业转移，形成数字产业高度聚集特色[149] - 公司各园区组织承办系列运动文娱及专题培训活动，为入园客户员工及潜在客户企业提供交流平台[161] - 公司大连软件园连续参展数交会二十年，荣获“中国数字与软件服务业匠心服务平台奖”[162] - 截至期末运营管理项目11个，累计签约委托运营管理面积约87万平方米，期内商务园运营管理服务收入1.18亿元，同比下降6.7% [177] 销售情况 - 公司期内合约销售金额为9.35亿元，合约销售面积71,171平方米，合约销售均价为每平方米13,134元，销售均价比同比增长10.0%[164] - 公司期内物业销售收入为8.88亿元，同比下降66.7%，销售收入均价为每平方米6,114元，同比下降58.4%[165] - 主力销售项目大连占合约销售金额的76.0%，郑州占10.5%，长沙占9.4%，业态以住宅物业销售为主，占合约销售金额的69.1%[164] - 收入项目主要位于郑州（占收入的78.2%）、大连（占收入的21.1%）等城市，本期结转项目主要为写字楼[165] - 公司大连青云天下项目期内实现销售金额约4.2亿元，销售均价约为每平方米27,000元，亿达芯园项目开始销售，总可售面积约120,000平方米[168] - 2023年上半年合约销售金额9.3478亿元，销售建筑面积7.1171万平方米，平均售价13134元/平方米，大连销售金额占比76.0% [175] 项目介绍 - 公司长沙亿达中建‧智慧科技中心项目占地面积16.9万平方米，建筑面积32万平方米，由公司与中建国际投资共同投资建设[170] - 公司郑州亿达科技新城总建筑面积约70万平方米，其中二期建筑面积约21万平方米，主导产业以智能制造和新一代信息技术产业为核心[172] - 公司坚持“产城融合”发展战略，在大连、长沙、郑州等重点区域打造标杆项目，长沙、郑州、重庆等地项目稳步推进[163] 其他业务情况 - 建筑、装修及园林绿业务期内收入3.15亿元，较2022年同期增加44.8% [180] - 截至期末在建项目11个，在建项目总规划建筑面积约140万平方米 [181] - 2023年上半年面向7万余户业主开展“美居业务” [182] - 业务团队致力于成为区域一流、国内领先的建筑等服务提供商，业务遍布全国20余城市 [181] 土地储备情况 - 截至2023年6月30日土地储备总建筑面积669万平方米，应占权益土地储备建筑面积约625万平方米，大连地区土地储备占比79.0% [183] 权益面积与规划 - 商务园及多功能综合住宅社区项目本集团应占权益总面积2265485平方米，余下可租可售建筑面积1441771平方米，持有未来发展规划建筑面积2984482平方米[192]

财务表现 - 公司于2022年年度录得收入为人民币45.33亿元，毛利同比减少35.1%至人民币10.60亿元，毛利率为23.4%[10] - 公司在2022年深化管理变革，提升企业效能，通过组织扁平化调整和成立专项工作小组等方式加强核心业务的执行效果[11] - 公司在智慧園區管理方面取得了显著进展，通过智慧化管理手段提升園區管理效率和服务质量[13] - 公司持有的商务園區包括大连軟件園、大连科技城、大连天地、億達信息軟件園等，总建筑面积约193.3万平方米，可出租面积约131.2万平方米，租金收入约人民幣5.07億元[18] - 公司通过智慧化園區升级，实现精准維護和降低人力成本，提高客户满意度[20] - 公司在商务園區运营中多次获得国家级、市级奖项，品牌价值持续提升，持续推动“數字智慧園區”建设[21] - 2022年，大连房地产市场受疫情影响，销售城市的房市预期、居民收入和贷款意愿降至近三年低点，土地市场下降明显，主城区住宅用地成交量和均价均出现显著下滑[23] - 2022年，长沙房地产市场持续低位运行，新建商品房销售、新开工面积、土地供应均下降，出台多项利好政策，但市场需求恢复依赖经济支持，需时间[27] - 2022年，公司销售收入为31.82亿元人民币，销售收入均价为每平方米15,092元，同比增长6.8%，主要归因于不同产品结转和均价增加[25] - 本集团商务园运营管理项目15个，总面积约14.5万平方米，年内收入约为2.54亿元，同比减少8.2%[31] - 建筑、装修及园林绿化业务年内收入5.90亿元，较上年同期减少1.5%[33] - 本集团土地储备总建筑面积约692.8万平方米，其中大连占比75.6%[35] 环保可持续发展 - 公司在绿色建筑方面取得了显著进展，已完成多个绿色建筑项目，建筑面积达到数十万平方米[81] - 公司在施工过程中注重环境保护，制定了多项施工现场揚尘和噪音控制方案，确保施工过程中的环境质量[82] - 公司致力于减少建筑工程和物业管理中产生的有害及无害废物，通过分类回收、再利用等措施，确保废物得到妥善处理[83] - 公司持续优化节能措施，推进照明系统智能控制和可再生能源利用，通过能源管理平台实时监控能耗数据，提高能源利用效率[84] - 公司在绿色办公方面推行节能措施，如安装光伏节能方案和智能管理平台，实现办公区的节能减排，降低成本提高效益[86] 员工培训与福利 - 本集团报告期内总培训时数达10,036小时，参与培训人数464人次，占全体员工的75.57%[102] - 2022年大连软件园举办的「职通.位来」直播校园招聘活动成功引入11家企业的1,400个就业岗位，10,476人观看，10.2万人点赞[105] - 本集团积极与各层员工沟通，为不同需求的员工提供有效的关爱与福利[106] - 本集团反腐倡廉，重视腐败舞弊事件的举报，确保所有投诉得到处理与反馈[108] 公司治理与管理团队 - 姜修文先生于2013年12月16日被委任为公司执行董事，担任董事会主席，负责全面运营管理和重大事项决策[143] - 袁文胜先生于2023年3月31日被委任为公司执行董事，担任高级风险管理专家，负责政策与组合管理中心、行业研究中心等部门[144] - 王刚先生于2018年3月26日被委任为公司非执行董事，曾担任亿达控股有限公司执行总裁和北京亿达投资有限公司董事长[145] - 郭少牧先生拥有逾13年的香港投资银行经验[147] - 葉偉明先生在会计、资本市场及公司融资方面拥有逾20年经验[147] - 韩根生先生拥有丰富的企业管理经验[148] - 李勇先生负责协助公司全面生产经营管理相关工作[148] - 张璐女士负责公司法务内控管理相关工作[149] - 孙銘澤先生是公司的联席公司秘书，现为公司总裁助理[150] - 李兵先生负责公司招商运营、拓展发展、产业研究、品牌管理相关工作[151] 公司风险与合规 - 公司未按合同规定支付给优先票据持有人的费用和利息，导致可能面临加快还款要求[180] - 公司在过去一年内未进行重大投资、收购或出售附属公司、联营公司或合营企业[181] - 公司目前没有其他重大投资或资本资产计划[182] - 公司与合资伙伴之间存在关于认沽期权价格的仲裁纠纷，最终裁决要求公司支付1.08亿美元及利息[184] - 公司与合资伙伴达成和解协议，将支付1.75亿美元以解决纠纷[185] - 公司尚未完全履行和解协议中的付款义务，双方仍在沟通中[186] - 公司未设定股份优先购买权规定[187] - 公司未就股

财务数据关键指标变化 - 2022年已确认收入为45.3292亿元，较2021年同期减少16.0%[2] - 2022年毛利为10.6042亿元，较2021年同期减少35.1%，毛利率由2021年的30.3%减至23.4%[3] - 2022年净亏损7.3649亿元，2021年净利润为2219万元，净利率为 - 16.2%[4] - 普通权益持有人应占每股基本亏损总额为28.51分[4] - 董事会不建议派付2022年末期股息[4] - 2022年非流动资产总额为231.45029亿元，2021年为236.26465亿元[23] - 2022年流动资产总额为165.39035亿元，2021年为195.9665亿元[25] - 2022年负债总额为282.78387亿元，2021年为310.22374亿元[26] - 2022年权益总额为114.05677亿元，2021年为122.00741亿元[27] - 2022年流动负债净额为 - 89.38449亿元，2021年为 - 64.68987亿元[27] - 2022年12月31日，集团流动负债超出流动资产89.38449亿元[34] - 2022年12月31日，即期借款为120.50826亿元，现金及现金等价物仅为1.27519亿元[34] - 2022年12月31日，账面价值为37.72064亿元的借款尚未结清，其中5亿元截至报表批准日已延期[35] - 2022年12月31日后，集团未能按预定还款日期支付账面总额为2824万元的若干借款利息[35] - 截至2022年12月31日，应付安都方结余及其应计利息为10.6698亿元[36] - 2022年12月31日，总额为76.306亿元的若干其他借款若贷款人提出要求需立即还款，其中46.7935亿元为预定还款日期于一年内的借款，29.5125亿元为原合约还款日期于2023年12月31日后重新分类为流动负债的非流动借款[37] - 2022年公司总营收52.15亿人民币，外部客户收入45.33亿人民币，较2021年的65.09亿和53.95亿有所下降[60][68] - 2022年公司除所得税前亏损3.11亿人民币，持续经营业务亏损7.36亿人民币，2021年分别为2.47亿和8.68亿[62][70] - 2022年公司资产总额39.68亿人民币，较2021年的43.22亿有所减少[64][72] - 2022年公司负债总额28.28亿人民币，较2021年的31.02亿有所减少[66][74] - 2022年销售物业收入3181677千元，2021年为4009309千元[78] - 2022年商务园运营管理服务收入253573千元，2021年为276107千元；施工、装潢及园林绿化收入2022年为590496千元，2021年为599625千元[79] - 2022年客户合约收入4025746千元，2021年为4885041千元[80] - 2022年租金收入507177千元，2021年为510024千元[81] - 2022年外汇亏损净额217574千元，2021年收益41469千元；出售附属公司亏损2022年为52095千元，2021年收益26412千元等[83] - 2022年已售物业成本2469943千元，2021年为2799045千元；雇员福利开支2022年为161511千元，2021年为213031千元等[89] - 2022年银行贷款及其他贷款利息1136202千元，2021年为1586267千元；资本化利息2022年为510771千元，2021年为709931千元[92] - 2022年年度企业所得税开支223413千元，2021年为355985千元；年度土地增值税开支2022年为373890千元，2021年为459467千元[95] - 2022年公司普通权益持有人应占综合亏损736773000元，2021年利润2934000元；每股基本（亏损）/盈利2022年为 - 28.51分，2021年为0.11分[99][102] - 2022年12月31日投资物业账面价值总计18002005千元，2021年为18662149千元；2022年抵押投资物业价值16011638000元，2021年为18138744000元[107][108] - 2022年12月31日，公司投资物业按公允值计量的账面总值为15.15亿元，与2021年持平[111] - 2022年应收账款总额4.84304亿元，较2021年的5.99021亿元有所下降；应收账款减值拨备9948.4万元，较2021年的5339.3万元增加[113] - 2022年现金及银行结余3.588亿元，较2021年的7.73885亿元减少；受限制现金2.31281亿元，较2021年的3.30685亿元减少[121] - 2022年应付账款总额36.19919亿元，较2021年的40.67022亿元减少[123] - 2022年流动银行贷款及其他借款总计120.50826亿元，较2021年的108.7026亿元增加；非流动借款20.402亿元，较2021年减少[126][128] - 2022年须一年内或按要求偿还的银行贷款为58.08668亿元，较2021年的45.6533亿元增加；须一年内或按要求偿还的其他贷款为62.42158亿元，较2021年的63.0493亿元略有减少[130][132] - 2022年12月31日，公司银行贷款中附有按要求偿还条款的款项为15.95168亿元，较2021年的23.2029亿元减少[134] - 2022年12月31日，第一批本金8亿元的公司债券年利率降至4%，第二批部分本金2.49523亿元的公司债券年利率介于2% - 4%，其余本金2.297亿元的第二批公司债券年利率为6%[137] - 2022年2月17日，公司完成优先票据征求同意，到期日延长至2025年4月30日，利率改为每年6%，但截至2022年12月31日未支付相关费用及利息共1608.4万美元[139][140] - 2022年12月31日，公司用于抵押的开发中物业、投资物业等资产账面总值较2021年有所减少，附属公司签立的公司担保金额为77.49563亿元，较2021年的86.87847亿元减少[141][142][146] - 2022年末美元贷款账面价值为15.11亿元，2021年为13.81亿元；港元贷款账面价值为3.70亿元，2021年为5.08亿元[147] - 2022年末关联方贷款本金为6.62亿元，2021年末为6.57亿元，其中4.10亿元无抵押、2.52亿元有抵押，均按年利率2%计息[148] - 2022年末集团流动负债超过流动资产89.38亿元，即期借款达120.51亿元，现金及现金等价物仅1.28亿元[151] - 2022年末借款账面价值37.72亿元未结清，其中5.00亿元已延长还款期限，延期借款协议含可要求立即还款条款[151] - 2022年末后，集团未能支付2824万元借款利息，未能清偿安都方款项及利息10.67亿元[151] - 2022年末因违约事件，76.31亿元借款若贷款人要求需立即还款[151] - 2022年集团收入45.33亿元，其中住宅及写字楼销售收入31.82亿元、商务园租金收入5.07亿元、运营管理服务收入2.54亿元、建筑装修等收入5.90亿元[157] - 2022年毛利同比减少35.1%至10.60亿元，毛利率为23.4%，归属公司拥有人净亏损7.37亿元[157] 各条业务线数据关键指标变化 - 2022年物业开发分部收入32.32亿人民币，业绩4919万人民币[60][61] - 2022年物业投资分部收入5.07亿人民币，业绩2.45亿人民币，投资物业公允值亏损3762万人民币[60][61][66] - 2022年商务园运营管理分部收入2949万人民币，业绩381万人民币[60][61] - 2022年施工、装潢及园林绿化分部收入11.81亿人民币，业绩64万人民币[60][61] - 2022年其他分部亏损2548万人民币[61] - 商务园区已竣工持有物业总面积约193.3万平方米，可出租面积约131.2万平方米，租金收入约5.07亿元，与上年基本持平[171] - 大连软件园出租率85%，大连科技城出租率62%，亿达信息软件园出租率94%，大连天地出租率73%，武汉软件新城出租率87%[173] - 2022年合约销售金额为19.52亿元，合约销售面积为17.59万平方米，合约销售均价为每平方米11,095元，与上年基本持平[178] - 主力销售项目大连占合约销售金额的57.2%，长沙占19.7%，武汉占12.8%，业态住宅物业销售占合约销售金额的65.9%[178] - 物业销售业务销售收入为31.82亿元，销售收入均价为每平方米15,092元，同比增长6.8%[179] - 收入项目大连占收入的82.4%，郑州占13.6%，长沙占4.0%[179] - 大连青云天下项目年内合约销售约5.47亿元，销售面积约1.85万平方米，销售均价约每平方米2.96万元；大连天地河口湾项目年内合约销售约3.13亿元，销售面积约2.24万平方米，销售均价约每平方米1.40万元[181] - 合约销售总面积175,920平方米，总金额195,184万元，平均售价11,095元/平方米，其中大连销售金额占比57.2%，长沙占比19.7%，武汉占比12.8%等[185][186] - 住宅销售面积89,879平方米，金额128,618万元，占比65.9%；写字楼销售面积86,041平方米，金额66,566万元，占比34.1%[189] - 商务园区运营管理项目15个，委托运营管理面积约14.5万平方米，年内收入约2.54亿元，同比减少8.2%[192] - 建筑、装修及园林绿化工业务年内收入5.90亿元，较上年同期减少1.5%[195] 资金压力缓解措施 - 集团已采取与安都方协商、与贷款人磋商借款重续及延期等多项措施减轻流动资金压力[39][40][41][42][43][44] - 公司制定多项计划缓解资金压力，包括与安都方协商、与贷款人协商、续借或延长借款、加快物业销售、处置资产等[152] 公司经营规划 - 公司将围绕新三年规划，以“去杠杆、稳债务、提经营、求发展”为经营方针[165] - 2023年公司将落实大股东整体三年行动方案，推动试点业务落地[166] - 公司将推动资产盘活，处置资产削减经营负债，加速资金回笼[167] 市场预期 - 预计2023年短期房地产市场调整压力仍在，但宏观经济好转后市场有望企稳恢复[164] 土地储备情况 - 截至2022年12月31日，土地储备总面积约692.8万平方米，应占权益面积约639.4万平方米，大连占比75.6%[197] - 大连数据为5235948[199] - 总计数据分别为6927671（占比100.0%）和6393960（占比100.0%）[200] 在建项目情况 - 截至年末累计在建项目12个，总面积约150万平方米，年内竣工结转面积约24万平方米，新增预计施工面积约26万平方米[196] 单一外部客户收入占比情况 - 截至2022年12月31日止年度，无单一外部客户交易产生的收入占公司收入总额的10%或以上[58] 新订及经修订准则应用情况 - 集团于2022年1月1日开始的年度报告期间首次应用多项新订及经修订准则，预期对未来金额无重大影响[51][52] 董事对营运资金的看法 - 董事认为集团在2022年12月31日起计十二个月内有充足营运资金[45] 集团持续经营业务的影响因素 - 集团持续经营业务取决于与安都方协商、与贷款人协商借款等多项因素[47][48][49] 大连主城住宅用地成交情况 - 2022年大连主城仅三块住宅用地成交，总成交建筑面积约10.4万平方米[180]

财务表现 - 公司2022年上半年收入为人民币32.60亿元，其中商务园配套住宅、写字楼及独立住宅销售收入为人民币26.63亿元[15] - 商务园租金收入为人民币2.53亿元，商务园委托运营管理收入为人民币1.27亿元[15] - 建筑、装修及园林绿化收入为人民币2.17亿元，毛利为人民币7.47亿元，毛利率为22.9%[15] - 归属于公司股东的净利润为人民币0.18亿元[15] - 公司2022年中期收入为人民币32.6亿元，同比增长79.2%，主要由于物业销售收入增加[88] - 物业销售收入为人民币26.63亿元，占总收入的81.7%，同比增长125.8%，主要由于交付项目增加[88] - 租金收入为人民币2.53亿元，占总收入的7.7%，同比增长5.1%，主要由于出租面积增加[89] - 商务园运营管理服务收入为人民币1.27亿元，占总收入的3.9%，同比下降15.8%，主要由于部分存量项目退出[90] - 建筑、装修及园林绿化收入为人民币2.17亿元，占总收入的6.7%，同比增长20.7%，主要由于外部承揽项目增加[91] - 公司2022年中期销售成本为人民币25.13亿元，同比增长86.3%，主要由于交付项目增加[95] - 公司2022年中期毛利为人民币7.47亿元，同比增长58.8%，毛利率为22.9%，较去年同期下降2.9个百分点[96] - 公司2022年中期销售及市场推广开支为人民币4861万元，同比下降29.5%，主要由于物业销售广告投入及销售佣金减少[97] - 公司2022年中期行政开支为人民币9242万元，同比下降36.7%，主要由于压缩办公开支[98] - 公司2022年中期融资成本为人民币2.02亿元，同比下降52.7%，主要由于利息支出减少[101] - 公司分佔合營公司及聯營公司的利潤及虧損為凈虧損人民幣127萬元，較上年同期減少約人民幣3,436萬元[102] - 公司所得稅開支由2021年同期的人民幣3億2,475萬元減少6.3%至期內的人民幣3億437萬元[103] - 公司除稅前利潤由2021年同期人民幣6億990萬元減少至期內的人民幣3億1,556萬元[106] - 公司淨利潤由2021年同期人民幣2億8,515萬元減少至期內的人民幣1,119萬元[107] - 公司股東權益應佔淨利潤由2021年同期人民幣2億7,144萬元減少至期內的人民幣1,837萬元[108] - 公司2022年上半年期内利润为1119.2万元人民币，同比下降96.1%[172] - 公司2022年上半年每股盈利为0.7分人民币，同比下降93.3%[172] - 公司2022年上半年投资物业公允值收益为2224.9万元人民币，去年同期为亏损1293万元人民币[172] - 公司2022年上半年融资成本净额为2.02亿元人民币，同比下降52.7%[172] - 公司2022年上半年资产总额为413.79亿元人民币，同比下降4.3%[179] - 公司2022年上半年流动负债总额为263.21亿元人民币，同比增长1.0%[182] - 公司2022年上半年现金及现金等价物为2.21亿元人民币，同比下降50.0%[179] - 公司2022年上半年合約負債為40.18億元人民幣，同比下降30.8%[182] - 公司截至2022年6月30日的总权益为12,211,933千元人民币，较2022年初的12,200,741千元人民币略有增长[186] - 2022年上半年公司期内利润为18,365千元人民币，较2021年同期的271,442千元人民币大幅下降[186] - 公司2022年上半年经营活动产生的现金净额为319,832千元人民币，较2021年同期的1,273,352千元人民币显著减少[189] - 2022年上半年公司投资活动产生的现金净额为105,886千元人民币，较2021年同期的908,706千元人民币大幅下降[191] - 公司2022年上半年融资活动所用的现金净额为647,436千元人民币，较2021年同期的2,379,024千元人民币有所减少[191] - 公司2022年上半年期末现金及现金等价物为221,482千元人民币，较2021年同期的375,271千元人民币减少[191] - 公司2022年上半年开发中物业增加2,820,813千元人民币，而2021年同期为减少371,054千元人民币[189] - 公司2022年上半年持作销售的竣工物业减少4,670,747千元人民币，而2021年同期为增加32,607千元人民币[189] - 公司2022年上半年合约负债减少1,784,559千元人民币，而2021年同期为增加884,266千元人民币[189] - 公司2022年上半年已付利息为357,469千元人民币，较2021年同期的794,169千元人民币有所减少[191] 业务发展 - 公司服务近70家世界五百强企业，积累了深厚的客户资源和运营经验[7] - 公司提出成为“中国领先的商务园运营商”的发展愿景，实施“以轻带重，轻重并举”的全国发展策略[7] - 公司采用“产城融合”的开发模式，巩固大连，深耕武汉，全面拓展一二线重点城市和经济活跃区域[7] - 公司凭借二十余载积累的独特产城运营优势、资源优势，配合政策导向、聚焦国家战略、承接市场需求，打造“新产城”[16] - 公司已竣工产业楼宇建筑面积约31万平方米，武汉、郑州及长沙等地商务园区项目陆续实现交付[17] - 公司全资持有的商务园区已竣工持有物业总建筑面积约184.4万平方米，可出租面积约144.2万平方米[32] - 公司期内录得租金收入约人民币2.53亿元，较2021年同期上升5.1%[32] - 大连软件园期末出租率为93%，大连科技城为62%，亿达信息软件园为64%，大连天地为53%，武汉软件新城为89%[33] - 公司积极整合优势业务资源，合并建筑、装修及园林业务线，提升效率并降低整体售后费用投入[20] - 公司通过引入合作伙伴、优化股权结构等方式提升信用，以获取增量贷款，并寻求特定项目股权的部分或全部退出[28] - 公司推动引入战略投资人，加强与大股东合作，共享现有及潜在股东的资源和资金优势[29] - 公司大連軟件園榮獲「2021中國軟件和信息服務業年度領軍產業園區」獎項[37] - 松下信息系統（上海）有限公司大連分公司入駐大連信息軟件園，預計2024年員工規模將超過3千人[37] - 公司郑州亿达科技新城连续6年被列为河南省重点建设项目，主导产业以智能制造和新一代信息技术产业为核心[50] - 公司长沙亿达智造小镇以智能制造为产业发展方向，打造中部地区首个“宜业、宜居、宜游”的智能智造特色小镇[47] - 公司郑州亿达创新孵化器成功获认定入库国家科技型中小企业，将构建完善的全生命周期创新创业孵化服务体系[51] - 公司2022年上半年商務園運營管理收入為人民幣1.27億元，同比下降15.8%，主要由於部分存量項目退出及新增項目收入未結轉[59] - 公司建築、裝修及園林綠化業務收入為人民幣2.17億元，同比增長20.7%，主要因外部承攬項目增加[64] - 公司土地儲備總建築面積為735萬平方米，其中大連地區佔比67.6%，權益土地儲備建築面積約659萬平方米[69] - 公司商務園運營管理項目累計簽約委託運營管理面積約248萬平方米，成功運營多個商務園區項目[59] - 公司承接了多個位於瀋陽、青島、大連、鄭州的建築、裝修及園林項目，並獲得嘉獎[64] - 公司土地儲備中商務園區佔比79.4%，多功能綜合住宅佔比20.6%[70] - 公司正式簽約天津東麗國際醫療器械產業園及開封市禹王台區應急物資儲備中心建設項目，提供委託運營及代建服務[59] 销售与市场表现 - 公司期内实现合约销售金额为人民币10.18亿元，合约销售面积85,301平方米，合约销售均价为每平方米人民币11,940元，同比减少13.9%[41] - 公司期内销售业务收入为人民币26.63亿元，同比增加125.8%，销售均价为每平方米人民币14,682元，同比增加27.3%[41] - 大连市2022年上半年商品房销售面积约187万平方米，同比下降42.1%，销售均价约每平方米人民币14,800元，同比下降9.1%[42] - 长沙市2022年上半年住宅类成交约315万平方米，同比下降43.0%[46] - 公司主力销售项目位于大连，占合约销售金额的56.9%，长沙占16.9%，武汉占16.8%，郑州占6.8%[41] - 公司收入项目主要位于大连，占收入的81.7%，郑州占14.6%，长沙占3.7%[41] - 公司2022年上半年合約銷售金額為人民幣101,849萬元，銷售建築面積85,301平方米，平均售價為人民幣11,940元/平方米[56] - 公司大連地區銷售金額佔比最高，為56.9%，銷售金額為人民幣57,971萬元[56] - 公司多功能綜合住宅銷售金額為人民幣34,196萬元，佔總銷售金額的33.6%[56] 债务与融资 - 公司未能按期支付2022年6月30日到期的同意费第二期3,450,000美元，构成违约事件[156] - 公司2022年票据的未偿还本金额延长至2025年4月30日，年利率变更为6.0%，违约利率为新年利率加2.0%[156] - 截至2022年6月30日，公司未偿还借款本金总额为人民币4,425,767,000元，其中人民币590,000,000元已延期[162] - 公司2022年6月30日逾期借款导致其他借款人民币5,562,550,000元须按贷款人要求即时偿还[162] - 公司2022年票据的未偿还本金额为22,500,000美元，延至2021年5月4日全数偿还，构成违约事件[158] - 公司2021年5月24日全数偿还50,000,000美元及应计利息，延迟支付不构成违约事件[161] - 公司2021年6月10日及10月10日应支付50,000,000美元和40,000,000美元，截至中期报告日期尚未支付，构成违约事件[161] - 公司控股股东中国民生面临流动困难，导致集团若干贷款协议项下的触发事件[157] - 公司2022年5月12日接获有关516,764,000股股份（占已发行股份总数约19.99%）委任共同及个别接管人的函件[167] - 公司現金及銀行結餘約為人民幣4億5,936萬元，其中受限制現金約為人民幣2億3,788萬元[109] - 公司銀行及其他借款約為人民幣127億726萬元，其中一年內或按要求到期的借款為人民幣12,707,257千元[110][112] - 公司淨負債比率於2022年6月30日約為100.3%，與2021年12月31日的99.5%相比基本持平[116] - 公司截至2022年6月30日的流动负债超出流动资产81.0856亿元人民币[196] - 公司即期借款余额为127.07257亿元人民币，现金及现金等价物余额仅为2.21482亿元人民币[196] - 公司未能按预定付款日期支付借款本金、利息及同意费，截至2022年6月30日，未结清借款本金总额为44.25767亿元人民币[196] - 公司应付安都方的未偿还结余为9.47169亿元人民币[199] - 公司总借款中5.56255亿元人民币若贷款人提出要求需立即还款，其中4.78585亿元人民币为预定还款日期在一年内的借款[200] - 公司控股股东中国民生的财务状况变化触发了借款协议中的若干条款[200] 公司治理与股东结构 - 公司董事會決議不派發截至2022年6月30日止六個月的任何中期股息[124] - 姜修文先生通过其全资拥有的公司持有Keen Source Limited 5,180股股份，占已发行股本的74.21%[134][135] - 嘉佑（國際）投資有限公司持有億達中國控股有限公司1,581,485,750股股份，占已发行股本的61.20%[140] - 杨美莉和陈明潇作为共同及个别接管人，持有億達中國控股有限公司516,764,000股股份，占已发行股本的19.99%[140] - 孙荫环先生通过全权信托持有億達中國控股有限公司241,400,000股股份，占已发行股本的9.34%[140] - 億達中國控股有限公司的债务和解协议中，总付款义务从2亿900万美元减少至1亿7,500万美元[152] - 億達中國控股有限公司的购股权计划在2022年6月30日未授出任何购股权[148] - 億達中國控股有限公司的审核委员会由四名独立非执行董事组成，负责监督财务报告流程和内部监控制度[149] - 億達中國控股有限公司的董事会在2022年6月30日未记录任何董事或主要行政人员以外的其他人士在公司股份中拥有权益或淡仓[142] - 億達中國控股有限公司的董事会认为由姜修文先生同时担任主席和行政总裁符合公司的最佳利益[146] - 億達中國控股有限公司的审核委员会已审议通过截至2022年6月30日止六个月的中期业绩和中期报告[150] - 公司于2020年2月20日公告，时任执行董事陈东辉被中国有关部门拘留并自2020年6月15日起被解除职务[200] 人力资源 - 公司擁有716名全職僱員，較2021年12月31日的955名減少[120]