股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年8月31日 狀態: 新提交 呈交日期: 2025年9月1日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 06900 | 說明 | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 20,000,000,000 | USD | | 0.000001 USD | | 20,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | | | USD | | 0 | | 本月底結存 | | | 20,000,000,000 | USD | | 0.000001 USD | | 20,000 | 本月底法定/註冊股本總額： USD 20,000 FF301 第 1 頁 共 10 頁 v 1.1.1 FF ...

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年7月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 上坤地產集團有限公司 呈交日期: 2025年8月1日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 不適用 | | | 於香港聯交所上市 (註1) | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 06900 | 說明 | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | 面值 | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | 20,000,000,000 | USD | | 0.000001 USD | | 20,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | | USD | | 0 | | 本月底結存 | | 20,000,000,000 | USD | | 0.000001 USD | | 20,000 | 本月底法定/註冊股本總額： USD 20,000 FF301 第 1 頁 共 1 ...

房地产市场 - 2023年上半年房地产市场整体表现先扬后抑，一季度市场活跃度提升，二、三月出现短暂的热点城市房地产市场上涨[13] - 2023年6月，五年期以上贷款市场报价利率下调十个基点，对市场情绪产生一定积极效果，但全国房地产市场调整压力依然较大[14] - 下半年房地产政策将保持偏暖的主基调，支持政策将继续改善住房销售和刺激需求[26] 公司战略 - 公司在上半年推出了“築匠行動”战略，通过工程、设计、营销和客户服务四大部门的协作，提升产品质量和客户满意度[18] - 公司通过线上营销和数据智能营销，成功吸引更多客户，实现线上线下客户获取[20] 土地储备项目 - 上海•樾裡项目的建筑面积为4,551平方米，占集团土地储备总量的0.1%[39] - 上海•雲棲麓项目的建筑面积为18,976平方米，占集团土地储备总量的0.6%[39] - 金華•蘭溪雲錦桃源项目的建筑面积为131,778平方米，占集团土地储备总量的4.0%[39] - 天門•上坤北湖四季项目的建筑面积为6,153平方米，占集团土地储备总量的0.2%[40] - 武漢•雲啟都會项目的建筑面积为56,708平方米，占集团土地储备总量的1.7%[40] - 信陽•天悅项目的建筑面积为254,720平方米，占集团土地储备总量的7.8%[40] - 佛山•上坤雲峯壹號项目的建筑面积为133,288平方米，占集团土地储备总量的4.1%[40] - 上海•上坤上街项目的建筑面积为16,568平方米，占集团土地储备总量的0.5%[40] - 蘇州•雲棲時光项目的建筑面积为135,229平方米，占集团土地储备总量的4.1%[40] - 烏鎮B5地塊项目的建筑面积为37,415平方米，占集团土地储备总量的1.1%[40] 销售情况 - 本集团应占合约销售额约为人民币1,189百万元，较2022年同期减少约66.4%[44] - 本集团应占合约销售建筑面积约为108,746平方米，较2022年同期减少约65.9%[44] - 本集团应占合约销售均价约为每平方米人民币10,942元[44] 财务状况 - 2023年上半年，本集团收入约为9.12亿元人民币，较去年同期增加约271.7%[68] - 毛利率由负40.6%增加至4.0%，扣除减值后为7.8%[83] - 本期间物业销售收入由208.4百万元增加至886.3百万元，增长约325.3%[74] - 物业租赁收入由26.3百万元减少至21.3百万元，降幅约19.0%[75] - 项目管理服务收入由10.8百万元减少至4.9百万元，降幅约54.6%[76] 风险管理 - 本集团主要面临的市场利率变动风险主要与利息银行和其他借款有关[113] - 本集团没有高度集中的信贷风险，风险分散至大量对手方和客户[118] - 本集团向银行提供按揭担保，以确保客户按揭贷款的还款责任，若购房者拖欠按揭贷款，本集团通常需要回购相关物业[122] 股权结构 - 公司董事和首席执行官在公司股份、关联公司的股份、相关股份和债券中的权益和空头头寸如下：朱静女士持有全权信托的创立人，持有7,545,250,000股，占公司36.40%；林劲峰先生持有受控法团的权益，持有6,224,250,000股，占公司30.03%；盛剑静女士个人持有3,680,400股，占公司0.18%[150]

整体财务数据关键指标变化 - 2023年上半年收入约9.125亿元，较2022年同期增加约271.7%，毛利约3600万元[3] - 2023年上半年亏损约4.162亿元，较2022年同期亏损8.136亿元减少约48.4%，母公司拥有人应占亏损约3.538亿元[4] - 总资产由2022年12月31日约331.087亿元减少约0.7%至2023年6月30日约328.612亿元[5] - 2023年6月30日合约负债约122.221亿元，较2022年12月31日约122.158亿元增加约0.1%[6] - 2023年上半年母公司普通股权益持有人应占每股亏损0.17元，2022年同期为0.27元[14] - 2023年6月30日非流动资产总值48.40552亿元，2022年12月31日为48.40579亿元[17] - 2023年6月30日流动资产总值280.20667亿元，2022年12月31日为282.68156亿元[19] - 2023年6月30日流动负债总额272.48842亿元，2022年12月31日为264.32427亿元[21] - 2023年6月30日非流动负债总额19.58588亿元，2022年12月31日为26.54785亿元[25] - 2023年6月30日资产净值36.53789亿元，2022年12月31日为40.21523亿元[25] - 截至2023年6月30日止六个月，集团净亏损4.16214亿元[32] - 2023年上半年客户合约收入89.1139亿元，2022年同期为21.9182亿元；投资物业经营租赁总租金收入2.1323亿元，2022年同期为2.6338亿元[41] - 2023年上半年出售附属公司亏损2.6284亿元，2022年同期收益3397万元；没收按金465万元，2022年同期为1933万元；政府补助599万元，2022年同期为662万元[49] - 2023年上半年计息银行及其他借款以及于附属公司非控股股东取得贷款的利息为5.60373亿元，2022年同期为5.63094亿元；租赁负债利息1107万元，2022年同期为1338万元[52] - 2023年上半年并非按公平值计入损益之金融负债的利息开支总额7.4825亿元，2022年同期为8.3474亿元；资本化利息5.83511亿元，2022年同期为6.63538亿元[53] - 2023年上半年已售物业成本8.3284亿元，2022年同期为2.08087亿元；就开发中物业确认减值亏损3541.1万元，2022年同期为1.33299亿元[55] - 2023年上半年即期税项55,642千元，递延税项 -14,108千元，期内税项支出总额41,534千元；2022年同期即期税项54,658千元，递延税项 -21,949千元，期内税项支出总额32,709千元[59] - 2023年和2022年上半年母公司普通权益持有人应占亏损分别为353,764千元和563,691千元，期内已发行普通股加权平均数均为2,072,940,000股[64][66] - 2023年6月30日贸易应收款项1年内为47,182千元，1年以上为871千元，总计48,053千元；2022年12月31日1年内为32,801千元，1年以上为830千元，总计33,631千元[69] - 2023年6月30日贸易应付款项及应付票据1年内为1,728,118千元，1年以上为456,519千元，总计2,184,637千元；2022年12月31日1年内为1,703,735千元，1年以上为74,486千元，总计1,778,221千元[71] - 2023年6月30日附属公司发行的商业承兑票据约80,255,000元逾期未付，2022年12月31日为60,077,000元[72] - 2023年上半年本集团应占合约销售额1,189百万元，2022年同期为3,536百万元；应占合约销售建筑面积2023年为108,746平方米，2022年为318,948平方米；应占合约销售均价2023年为10,942元/平方米，2022年为11,087元/平方米[85] - 2023年上半年收入912百万元，毛利36百万元，期内亏损包括非控股权益为416百万元，母公司拥有人应占为354百万元，毛利率4.0%，净损率 -45.6%；2022年同期收入246百万元，毛利 -100百万元，期内亏损包括非控股权益为814百万元，母公司拥有人应占为564百万元，毛利率 -40.6%，净损率 -331.4%[86] - 2023年6月30日流动比率1.0倍，净资产负债率262.7%，现金及银行结余短债比率0.1倍，剔除预售款项后的资产负债率82.3%；2022年12月31日流动比率1.1倍，净资产负债率224.1%，现金及银行结余短债比率0.2倍，剔除预售款项后的资产负债率80.8%[89] - 集团本期应占合约销售额约为11.89亿元，较2022年同期减少约66.4%[93] - 集团本期应占合约销售建筑面积约为108,746平方米，较2022年同期减少约65.9%[93] - 集团本期应占合约销售均价约为每平方米10,942元[93] - 本期公司收入约9.125亿元，较去年同期增加约271.7%，主要因物业销售收入增加[120] - 公司销售成本由2022年同期的3.452亿元增加约153.9%至本期的8.764亿元，因已交付物业项目建筑面积增加[130] - 公司毛利由2022年同期的毛损9970万元增加至本期的毛利3600万元[131] - 毛利率由2022年同期的毛损率约40.6%增加至本期的毛利率约4.0%，扣除减值后为7.8% [132] - 财务收入从2022年6月30日止六个月的690万元减少49.3%至本期的350万元[133] - 其他收入及收益/（亏损）从2022年6月30日止六个月的净收益2300万元减少250.4%至本期的净亏损3460万元[134] - 销售及分销开支从2022年6月30日止六个月的9560万元减少52.6%至本期的4530万元[135] - 行政开支从2022年6月30日止六个月的1.133亿元减少74.0%至本期的2950万元[136] - 期内亏损从2022年6月30日止六个月的8.136亿元减少48.8%至本期的4.162亿元[144] - 2023年6月30日现金及银行结余约为7.475亿元，2022年12月31日约为13.906亿元[146] - 2023年6月30日未偿还借款总额约为103.475亿元，2022年12月31日约为104.04亿元[147] - 2023年6月30日借款以142.204亿元资产作抵押，2022年为146.141亿元[159] - 净资产负债率由2022年12月31日的224.1%上升至2023年6月30日的262.7%[160] - 所得税开支从2022年6月30日止六个月的3270万元增加26.9%至本期的4150万元[143] - 2023年6月30日，集团现金及银行结余中180万元人民币以港元及美元计值，受汇率波动影响[163] - 2023年6月30日，集团向物业买家融资担保额为4048497千元人民币，2022年12月31日为6102099千元人民币；向关联公司及第三方融资担保额为3710498千元人民币，2022年12月31日为5663415千元人民币[168][169] - 2023年6月30日，集团资本承担为3172.0百万元人民币，2022年12月31日为3173.5百万元人民币[172] - 本期员工成本约为67.6百万元人民币，截至2022年6月30日止六个月约为100.4百万元人民币[176] 各条业务线数据关键指标变化 - 2023年上半年物业销售客户合约收入88.6267亿元，2022年同期为20.841亿元；项目管理服务客户合约收入4872万元，2022年同期为1.0772亿元[44] - 2023年6月30日，集团开发中物业金额约为192.514亿元，较2022年12月31日增加约1.1%[101] - 2023年6月30日，集团持作出售的已竣工物业金额约为6.084亿元，较2022年12月31日增加约22.3%[103] - 2023年6月30日，集团拥有8项投资物业，总建筑面积约为197,860平方米[104] - 2023年6月30日，集团连同其合营公司及联营公司的土地储备总规划建筑面积合计约4,134,624平方米，权益建筑面积约3,267,654平方米[105] - 长三角经济区合约销售额8.19亿元，占比68.8%[95] - 珠三角经济区合约销售额0.54亿元，占比4.6%[95] - 中部核心经济区合约销售额3.16亿元，占比26.6%[95] - 公司应占土地储备总量为3267.654万平方米，土地储备总量为4134.624万平方米[116] - 本期物业销售收入8.86亿元，占总收入97.1%，较2022年同期的2.08亿元增加约325.3% [122][126] - 本期物业租赁收入2100万元，占总收入2.3%，较2022年同期的2630万元减少约19.0% [122][127] - 本期项目管理服务收入490万元，占总收入0.6%，较2022年同期的1080万元减少约54.6% [122][128] - 中部核心经济区小计应占土地储备73.1579万平方米，占比22.3% [108] - 长三角经济区小计应占土地储备29.74万平方米，占比9.0% [112] 税务相关 - 集团于中国内地经营的附属公司报告期内须按25%的税率缴纳中国企业所得税[56] 经营措施 - 集团采取促进物业预售及销售、与金融机构磋商新贷款、监控资本开支、收紧成本控制等措施以维持持续经营[33] 股息政策 - 董事会决定2023年上半年不派付中期股息，2022年同期也未派付[60] - 董事会不建议就本期宣派任何中期股息，截至2022年6月30日止六个月亦无[177] 市场与发展导向 - 2023年上半年房地产市场先扬后抑，下半年政策维持偏暖基调，公司坚持“轻重并举，以重促轻”发展导向[75][80][82] 客户信贷期 - 客户通常获授三至六个月的信贷期[164] 人员相关 - 2023年6月30日，集团有525名雇员，2022年12月31日为727名[176] 企业管治与合规 - 公司偏离上市规则附录十四第二部分企业管治守则第C.2.1条守则条文，董事认为符合集团最佳利益[178] - 全体董事确认本期内一直遵守上市规则附录十所载标准守则规定的准则[179] - 截至2023年6月30日止六个月，公司不知悉雇员未遵守标准守则的任何事件[180] - 本期内，公司及其附属公司无购买、出售或赎回公司上市证券[180] 审核委员会相关 - 审核委员会由两名独立非执行董事组成，即欧阳宝丰先生（主席）及郭少牧先生[182] - 截至2023年6月30日止六个月的未经审核简明综合中期财务报表由核数师及审核委员会审阅[183] - 审核委员会认为本期未经审核简明综合中期财务报表符合相关会计标准等并已适当披露[183] 公告与报告相关 - 本公告刊于联交所网站及公司网站，2023年中期报告将适时寄发股东并刊于上述网站[184] 董事会构成 - 公告日期，董事会包括两名执行董事、两名非执行董事及两名独立非执行董事[186]

房地产行业概况 - 2022年全国房地产开发投资约13.29万亿元，同比下降10.0%[7] - 2022年全年商品房销售额13.33万亿元，同比下降26.7%[7] - 房地产行业迎来拐点,政策支持房企融资[16-18] 公司经营情况 - 公司聚焦"穩經營、保交付"，全年完成多個項目的交付，為5,000餘戶業主兌現家的承諾[9] - 公司制定更高要求的交付標準，成立"交付專項小組"和"工程客服部"確保交付任務完成[10] - 公司產品主義不斷精進，從成長社區1.0到3.0，為業主打造多元生態花園[11] - 集团四大产品系不断优化完善，从美学、智慧、生态、人文等维度为客户提供全方位的美好生活服务[12] - 集团产品力优秀,获得多项设计大赛奖项,助力项目销售成为区域内销售前三[13] - 集团发布"二次创业下的文化价值主张",组織多項文化活動,践行绿色发展理念[14,15] - 集团明確2023年六大核心管理目標,以二次創業心態應對行業變化[19] 财务数据 - 2022年集團應佔合約銷售額為人民幣51.91億元,銷售面積為43.81萬平方米,銷售均價為每平方米11,848元人民幣[23] - 2022年集團收入為人民幣30.34億元,毛損率為-19.1%,淨虧損率為-73.9%[23] - 集團流動比率為1.1倍,淨資產負債率為224.1%,現金及銀行結餘短債比率為0.2倍[23] - 集團土地儲備總規劃建築面積約為517.48萬平方米,權益面積約為385.12萬平方米[25] 区域布局 - 公司在長三角、中部核心和珠三角經濟區擁有豐富的土地儲備，總建築面積達3,711,578平方米[26,27,28] - 公司在上海、寧波、金華、杭州、紫興、合肥等城市擁有多個住宅物業項目[1-22] - 公司在上海、佛山等地擁有多個商業物業項目[30-35] - 公司與多家合營公司共同開發住宅物業項目，在長三角和中部核心經濟區擁有豐富的土地儲備[36-47] - 公司在長三角經濟區的土地儲備占總儲備的45.9%[1-22] - 公司在中部核心經濟區的土地儲備占總儲備的19.0%[23-28] - 公司在珠三角經濟區的土地儲備占總儲備的3.5%[29] 销售情况 - 本集團應佔合約銷售額約為人民幣5,191百萬元，較2021年同期下降約64.4%[31] - 本集團應佔合約銷售面積約為438,123平方米，較2021年同期下降約61.8%[32] - 本集團應佔合約銷售均價約為每平方米人民幣11,848元[32] - 長三角經濟區佔本集團應佔合約銷售額的63.5%[33] - 蘇州、信陽和上饒三個城市合計佔本集團應佔合約銷售額的41.8%[34] 资产负债情况 - 本集團開發中物業的金額約為人民幣19,051.1百萬元，較2021年12月31日減少約3.5%[36] - 本集團持作出售的已竣工物業的金額約為人民幣497.3百萬元，較2021年12月31日減少約36.6%[38] - 於2022年12月31日，本集團的現金及銀行結餘（包括受限制現金及已抵押存款）約為人民幣1,390.6百萬元[63] - 於2022年12月31日，本集團的未偿還借款總額約為人民幣10,404.0百萬元[64] - 本集團的借款以人民幣14,614.1百萬元的資產作抵押[66] - 本集團的淨資產負債率由2021年12月31日的85.9%上升至2022年12月31日的224.1%[67] 收入成本情况 - 本集團收入由2021年的約人民幣8,340.1百萬元減少約63.6%至2022年的約人民幣3,034.1百萬元[41] - 物業銷售收入佔本集團總收入的97.8%[42] - 物業銷售收入由上年度約人民幣8,158.8百萬元減少約63.6%至本年度約人民幣2,966.2百萬元[44] - 來自投資物業的租金收入由上年度人民幣60.2百萬元減少約12.9%至本年度人民幣52.5百萬元，主要受新冠疫情影響[45] - 提供項目管理服務收入由上年度人民幣121.1百萬元減少約87.3%至本年度人民幣15.4百萬元，主要是需要提供項目管理服務的房地產項目減少[46] - 銷售成本由上年度人民幣7,167.9百萬元減少約49.6%至本年度人民幣3,614.8百萬元，主要是已交付物業減少[48] - 毛利由上年度人民幣1,172.2百萬元下降約149.5%至本年度毛損人民幣580.7百萬元，主要是計提存貨減值撥備[49] 其他收支情况 - 財務收入由上年度人民幣83.8百萬元減少約86.4%至本年度人民幣11.4百萬元，主要是銀行存款平均結餘減少[50] - 其他收入及收益由上年度人民幣96.9百萬元減少至本年度人民幣7.9百萬元，主要是匯兌收益、處置附屬公司收益及合營公司投資重估收益減少[51] - 銷售及分銷開支由上年度人民幣267.3百萬元減少約27.6%至本年度人民幣193.5百萬元，主要是

财务业绩表现 - 2022年公司收入30.34亿元，较2021年的83.40亿元下降63.62%[7] - 2022年公司年内亏损22.43亿元，而2021年为盈利5.84亿元[7] - 2022年母公司普通股权益持有人应占每股亏损0.93元，2021年为每股盈利0.12元[9] - 2022年客户合约收益2981655千元，2021年为8279845千元；投资物业经营租赁总租金收入2022年为52471千元，2021年为60226千元[64] - 2022年物业销售收益2966236千元，项目管理服务收益15419千元；2021年物业销售收益8158783千元，项目管理服务收益121062千元[67] - 2022年计入年初合约负债结余的物业销售已确认收益2596516千元，2021年为5688892千元[72] - 2022年预期1年内确认收益的物业销售款项7007857千元，1年后为5076677千元；2021年1年内为7657472千元，1年后为8177546千元[78] - 2022年其他收入及收益7868千元，2021年为96891千元[83] - 2022年财务成本385981千元，2021年为322520千元[87] - 2022年除税前亏损，各项成本及亏损包括已售物业成本2531438千元等；2021年除税前溢利[90] - 2022年税项支出210913千元，2021年为税项抵免161597千元[96] - 2022年母公司普通权益持有人应占每股亏损0.93元，2021年每股盈利0.12元[100] - 母公司普通股权益持有人应占亏损19.37亿元，上年溢利2.5亿元[105] - 2022年贸易应收款项3.47亿元，较2021年2.45亿元有所增加；贸易应付款项及应付票据17.78亿元，较2021年21.01亿元有所减少[106][112] - 2022年集团净亏损22.43亿元，银行及其他借款和优先票据总额104.04亿元，其中78.91亿元将在未来十二个月内到期偿还，现金及现金等价物2.21亿元[123] 资产负债情况 - 2022年非流动资产总值48.41亿元，较2021年的58.26亿元下降16.91%[12] - 2022年流动资产总值282.68亿元，较2021年的345.49亿元下降18.18%[14] - 2022年流动负债总额264.32亿元，较2021年的268.67亿元下降1.62%[16] - 2022年资产净值40.22亿元，较2021年的78.52亿元下降48.78%[20] - 2022年末开发中物业为19051139千元，2021年末为19739521千元；2022年约12490671000元开发中物业已质押[103][104] - 2022年12月31日集团附属公司发行的商业承兑票据约6007.7万元已逾期未付[113] - 未经审核与经审核年度业绩差异，因借款交叉违约条款触发，7亿元长期借款有息负债列报至短期[117][118][119] 债务违约与应对措施 - 集团未偿还若干优先票据本金及利息共计9080.4万元，触发若干优先票据违约事件共计25.53亿元[28] - 计息银行及其他借款共计12.58亿元未按约定还款日期偿还，导致12.87亿元立即到期[28] - 集团未偿还若干优先票据本金及利息9080.4万元，触发违约事件25.53亿元；计息银行及其他借款12.58亿元未按约定还款日期偿还，触发12.87亿元按要求偿还[123] - 公司与现有贷款人磋商优先票据及借款续期或延期偿还[30] - 公司为合格项目开发争取项目开发贷款[30] - 公司寻求替代性融资及借款[31] - 公司制定加快物业销售的业务战略规划[31] - 公司制定措施加快收回销售所得款并控制成本开支[31] - 公司寻求出售项目开发公司股权以产生现金流[32] - 公司董事采取措施改善集团流动资金及财务状况，包括与贷款人磋商续期或延期还款、获取项目开发贷款等[124][125] 财务报告准则相关 - 公司首次采纳多项经修订国际财务报告准则[43] - 多项准则修订因业务情况未对公司财务造成影响[46][47][48] - 公司自2022年1月1日起以前瞻方式应用国际财务报告准则第9号金融工具修订本，该修订本不会对公司财务状况或表现造成重大影响[50] - 公司尚未采用已颁布但尚未生效的新订及经修订国际财务报告准则，包括国际财务报告准则第10号及国际会计准则第28号（2011年）（修订本）等多项准则[51][52][53][54] - 国际财务报告准则第10号及国际会计准则第28号（2011年）（修订本）解决了相关要求不一致问题，新强制生效日期待确定，现可供采纳[56] - 国际财务报告准则第16号（修订本）自2024年1月1日或之后开始的年度期间生效，预期不会对公司财务报表造成重大影响[57] - 国际会计准则第1号（修订本）关于负债分类为流动或非流动的修订于2024年1月1日或之后开始的年度期间生效，公司正评估影响[58] - 国际会计准则第1号（修订本）披露会计政策自2023年1月1日或之后开始的年度期间生效，公司正重新审视会计政策披露[59] - 国际会计准则第8号（修订本）于2023年1月1日或之后开始的年度报告期间生效，预期不会对公司财务报表产生重大影响[60] - 国际会计准则第12号（修订本）于2023年1月1日或之后开始的年度报告期间生效，预期不会对公司财务报表产生重大影响[61] 财务报表相关 - 公司综合财务报表涵盖2022年12月31日止年度公司及其附属公司[37] - 审核委员会已审阅并讨论截至2022年12月31日止年度的年度业绩[127] - 截至2022年12月31日集团综合财务报表数字获核数师同意，但未进行核证[128] - 独立核数师因持续经营多项不确定因素对集团综合财务报表不发表意见[122] 公司运营与管理 - 2022年公司经营受宏观经济、疫情和房地产市场环境影响，财务部门员工人数从116人减少约42%至67人，导致经审核年度业绩延迟刊发[129] - 董事认为公司有足够营运资金履行未来十二个月财务责任[33] 股息与股东大会 - 董事会不建议派发2022年度末期股息（2021年：无）[130] - 2023年股东周年大会将于2023年5月30日召开[131] - 公司将自2023年5月24日至2023年5月30日暂停办理股份过户登记手续[132] - 为合资格出席2023年股东周年大会并投票，股份过户文件及股票须于2023年5月23日下午四时三十分前送抵指定登记处[132] 股份交易 - 公司股份自2023年4月3日起暂停买卖，已申请于2023年4月20日起恢复买卖[133] 董事会构成 - 公告日期，董事会包括两名执行董事、两名非执行董事及三名独立非执行董事[135]

财务表现 - 公司2022年收入为3,034,126千元人民币，同比下降63.6%[9] - 公司2022年毛亏损为580,690千元人民币，而2021年毛利为1,172,157千元人民币[9] - 公司2022年税前亏损为2,032,465千元人民币，而2021年税前溢利为421,909千元人民币[9] - 公司2022年净亏损为2,243,378千元人民币，而2021年净利润为583,506千元人民币[9] - 公司2022年母公司拥有人应占亏损为1,937,003千元人民币，而2021年应占溢利为250,057千元人民币[12] - 公司2022年每股基本与摊薄亏损为人民币0.93元，而2021年每股盈利为人民币0.12元[12] - 公司2022年净亏损为人民币22.43亿元[32] - 公司2022年总收入为人民币30.34亿元，同比下降63.6%，主要由于物业销售收入减少[158] - 公司2022年毛损为人民币5.81亿元，毛利率由2021年的14.1%下降至-19.1%[169][170] - 公司2022年年内亏损为人民币2,243.4百万元，较2021年的溢利人民币583.5百万元减少约484.8%，母公司拥有人应占亏损为人民币1,937.0百万元[182] 资产与负债 - 公司2022年非流动资产总值为4,840,579千元人民币，同比下降16.9%[16] - 公司2022年流动资产总值为28,268,156千元人民币，同比下降18.2%[18] - 公司2022年流动负债总额为25,732,427千元人民币，同比下降4.2%[20] - 公司2022年资产净值为4,021,523千元人民币，同比下降48.8%[25] - 公司银行及其他借款及优先票据总额为人民币104.04亿元，其中71.91亿元将在未来12个月内到期[32] - 公司现金及现金等价物为人民币2.21亿元[32] - 公司2022年现金及银行结余为人民币1,390.6百万元，较2021年的人民币4,483.1百万元大幅减少[184] - 公司2022年未偿还借款总额为人民币10,404.0百万元，较2021年的人民币11,225.1百万元有所下降[185] - 公司2022年即期借款总额为人民币7,190,737千元，非即期借款总额为人民币3,213,234千元[188][190] - 公司2022年应偿还银行贷款总额为人民币4,024,820千元，应偿还其他贷款总额为人民币3,735,788千元[193][195] - 公司2022年借款以人民币14,614.1百万元的资产作抵押，较2021年的人民币13,956.6百万元有所增加[197] - 公司2022年净资产负债率上升至224.1%，较2021年的85.9%大幅增加[198] 收入与成本 - 2022年客户合约收益为2,981,655千元，较2021年的8,279,845千元大幅下降[65][69] - 2022年物业销售收益为2,966,236千元，较2021年的8,158,783千元显著减少[68] - 2022年投资物业经营租赁产生的总租金收入为52,471千元，较2021年的60,226千元有所下降[65] - 2022年其他收入及收益为7,868千元，较2021年的96,891千元大幅减少[83][84] - 2022年财务成本为385,981千元，较2021年的322,520千元有所增加[86][87] - 2022年已售物业成本为2,531,438千元，较2021年的6,999,276千元显著下降[89] - 2022年开发中物业及持作出售的已竣工物业确认减值亏损为1,074,615千元，较2021年的126,998千元大幅增加[89] - 2022年汇兑损益净额为242,430千元，较2021年的-35,425千元显著改善[89] - 2022年预期确认为收益的款项为12,084,534千元，较2021年的15,835,018千元有所下降[79][80] - 物业销售收入为人民币29.66亿元，占总收入的97.8%，同比下降63.6%[160][164] - 物业租赁收入为人民币5250万元，同比下降12.8%，主要受新冠疫情影响[165] - 项目管理服务收入为人民币1540万元，同比下降87.3%，主要由于房地产项目减少[166] - 销售成本为人民币36.15亿元，同比下降49.6%，主要由于已交付物业减少[168] - 财务收入为人民币1140万元，同比下降86.4%，主要由于银行存款平均结余减少[171] - 销售及分销开支为人民币1.935亿元，同比下降27.6%，主要由于在售项目数量减少[173] - 行政开支为人民币1.853亿元，同比下降42.7%，主要由于员工成本及办公室开支减少[174] - 应占合营公司及联营公司亏损为人民币13.89亿元，主要由于无交付物业项目及存货减值亏损增加[180] - 公司2022年所得税开支为人民币210.9百万元，较2021年的所得税抵减人民币161.6百万元大幅增加，主要由于收入下降及交付物业项目毛利降低[181] 债务与违约 - 公司未能偿还2022年7月到期的优先票据本息合计人民币1487万元及2023年7月到期的优先票据本金合计人民币8931.7万元，导致合计人民币25.53亿元的优先票据违约[32] - 公司未能偿还计息银行及其他借款本金合计人民币12.58亿元，导致计息银行及其他借款人民币4.42亿元因债务持有人要求提前偿还[32] 公司战略与计划 - 公司计划加快物业销售以改善流动资金及财务状况[35] - 公司计划加快收回尚未偿还的销售所得款项及有效控制成本与开支[35] - 公司计划出售其在若干项目开发公司的股权以产生额外现金流量[36] - 公司管理层认为，通过实施上述计划及措施，公司将能够履行未来12个月内到期的财务责任[37] - 公司宣布启动升级发展战略，未来将形成"地产开发+共建管理"双轮驱动的发展模式[130] 国际财务报告准则 - 公司首次采纳了多项经修订的国际财务报告准则，包括国际财务报告准则第3号、国际会计准则第16号及第37号等[46][47] - 国际会计准则第16号修订本禁止从物业、厂房及设备成本中扣除出售所得款项，公司已追溯应用该修订本，但未对财务状况或表现造成影响[50] - 国际会计准则第37号修订本澄清了亏损合约的评估标准，公司已前瞻应用该修订本，未识别亏损合约，未对财务状况或表现造成影响[51] - 国际财务报告准则第9号修订本澄清了金融负债条款评估中的费用范围，公司已自2022年1月1日起前瞻应用，未对财务状况或表现造成重大影响[53] - 国际财务报告准则第10号及国际会计准则第28号修订本解决了资产出售或投入的不一致问题，公司尚未采用，但可提前应用[55][58] - 国际财务报告准则第16号修订本明确了售后回租交易中租赁负债的计量规定，预计不会对公司财务报表造成重大影响[59] - 国际会计准则第1号修订本澄清了负债分类为流动或非流动的规定，公司正在评估影响，初步预计不会对财务报表造成重大影响[60] - 国际会计准则第1号修订本要求披露重大会计政策资料，公司正在重新审视会计政策披露以确保符合修订要求[61] 项目与土地储备 - 公司2022年交付了多个项目，包括佛山翰林湖壹号、温州西湖四季等，为5000余户业主兑现承诺[122] - 公司2022年推出了成长社区3.0升级产品，落地于无锡项目，强调社区互动和自然亲近[124] - 公司2022年应占合约销售额为51.91亿元人民币，同比下降64.4%[133][138] - 公司2022年应占合约销售建筑面积为438,123平方米，同比下降61.8%[133][139] - 公司2022年长三角经济区合约销售额占比最高，为63.5%，销售额为32.93亿元人民币[142] - 公司2022年苏州地区合约销售额最高，为10.13亿元人民币，占比19.5%[145] - 公司开发中物业金额为人民币19,051.1百万元，较2021年减少3.5%[149] - 公司持作出售的已竣工物业金额为人民币497.3百万元，较2021年减少36.6%[151] - 公司拥有8项投资物业，总建筑面积为86,031平方米[152] - 公司土地储备总规划建筑面积为5,174,834平方米，权益面积为3,851,180平方米[153] - 公司长三角经济区土地储备中，住宅物业项目占比45.9%[153] - 公司中部核心经济区土地储备中，住宅物业项目占比19.0%[153] - 公司珠三角经济区土地储备中，住宅物业项目占比3.5%[153] - 公司商业物业项目土地储备中，上海上坤上街项目占比0.7%[153] - 公司联合营公司开发的长三角经济区住宅物业项目占比11.6%[153] - 公司联合营公司开发的中部核心经济区住宅物业项目占比10.6%[153] 税务与财务成本 - 公司2022年在中国内地的附属公司按25%的税率缴纳企业所得税[91] - 公司2022年财务成本为385,981千元，较2021年的322,520千元有所增加[86][87] - 公司2022年所得税开支为人民币210.9百万元，较2021年的所得税抵减人民币161.6百万元大幅增加，主要由于收入下降及交付物业项目毛利降低[181]

公司业务布局与荣誉 - 截至2022年6月30日，公司在超30个核心一、二、三线城市开展业务，连续四年获“中国房地产开发企业百强”，2021年综合实力排名第78位[8][10] 合约销售数据变化 - 2022年上半年，公司合约销售约35.36亿元，较2021年同期减少约66.4%[24] - 2022年上半年集团应占合约销售额约为35.36亿元，较2021年同期减少约66.4%[29] - 公司应占合约销售额约为人民币3,536百万元，较2021年同期减少约66.4%[67][69] - 公司应占合约销售建筑面积约为318,948平方米，较2021年同期减少约59.9%[67][69] - 公司应占合约销售均价约为每平方米人民币11,087元[67][69] - 长三角经济区应占合约销售额为2,062百万元，占比58.3%，销售建筑面积145,192平方米，均价14,199元/平方米[73] - 珠三角经济区应占合约销售额为479百万元，占比13.5%，销售建筑面积44,382平方米，均价10,789元/平方米[73] - 中部核心经济区应占合约销售额为996百万元，占比28.2%，销售建筑面积129,375平方米，均价7,698元/平方米[73] - 公司总合约销售额为35.36亿元，其中信阳合约销售额6.01亿元，占比17.0% [76] 公司收入数据变化 - 2022年上半年，公司收入约2.455亿元，较2021年同期减少约83.9%[25] - 2022年上半年集团收入约为2.455亿元，较2021年同期减少约83.9%[29] - 本期公司收入约为2.455亿元，较去年同期减少约83.9% [89][90] 公司毛损与亏损情况 - 2022年上半年，公司毛损约9970万元[25] - 2022年上半年，公司亏损约8.136亿元，2021年同期利润约2.621亿元[25] - 2022年上半年，公司母公司拥有人应占亏损约5.637亿元[25] - 2022年上半年集团毛损约为9970万元，期内亏损约为8.136亿元，2021年同期期内溢利约为2.621亿元[29] - 毛利由2021年上半年的3.4亿元减少约129.3%至本期毛损9970万元，毛利率由约22.3%降至毛损率约40.6%，扣除减值后毛利率为14.5%[106][107][112] - 期内溢利从2021年6月30日止六个月的2.621亿元减少约410.4%至本期亏损8.136亿元[136][140] 公司资产与负债数据变化 - 截至2022年6月30日，公司总资产约415.225亿元，较2021年12月31日增加约2.8%[26] - 截至2022年6月30日，公司合约负债约170.631亿元，较2021年12月31日增加约24.2%[26] - 2022年6月30日，集团总资产为415.225亿元，较2021年12月31日增加约2.8%[29] - 2022年6月30日，集团的合约负债约为170.631亿元，较2021年12月31日增加约24.2%[29] - 截至2022年6月30日，开发中物业金额约为215.694亿元，较2021年12月31日增加约9.3% [81][85] - 截至2022年6月30日，持作出售的已竣工物业金额约为4.795亿元，较2021年12月31日减少约38.9% [83][86] - 2022年6月30日现金及银行结余约25.432亿元，2021年12月31日约44.831亿元[138][142] - 2022年6月30日未偿还借款总额约110.272亿元，2021年12月31日约112.251亿元[139][143] - 2022年6月30日借款以135.457亿元资产作抵押，2021年为139.566亿元[151][153] - 净资产负债率从2021年12月31日的85.9%上升至2022年6月30日的126.3%[152][154] 公司债务处理与融资情况 - 2022年初公司解决1.85亿美元优先票据，7月以99.9%高支持率完成2.1亿美元优先票据交换要约，年内无境外债本金到期[32][35] - 2022年1 - 5月百强房企累计业绩规模同比降低52.3%，6月同比增长61.2%，上半年百家典型房企融资总量为3837亿元，同比下降53%[31][34] - 2022年7月17日，公司发行于新加坡证券交易所上市、2023年到期的优先票据，本金总额为2.22364666亿美元，年利率为12.25% [189][192] 房地产市场趋势与公司策略 - 预计2022年下半年房地产市场逐步企稳恢复，全年市场规模同比大幅回落，投资端或仍面临调整压力[33][36] - 公司下半年从“心态”和“策略”发力，坚持“四保一突破”策略[39][41] 公司土地储备情况 - 2022年6月30日，集团连同合营及联营公司土地储备总规划建筑面积约654.1734万平方米，权益面积约477.825万平方米[49] - 公司2022年6月30日上海•樾裡项目集团应占权益51.0%，在建规划建筑面积11,254平方米，占集团应占土地储备总量的0.2%[54] - 公司2022年6月30日上海•云栖麓项目集团应占权益100.0%，在建规划建筑面积71,931平方米，占集团应占土地储备总量的1.5%[54] - 公司2022年6月30日宁波•慈溪凤鸣梧桐府项目集团应占权益30.0%，已完工的可售建筑面积2,932平方米，占集团应占土地储备总量的0.1%[54] - 公司2022年6月30日宁波•慈溪云邸华府项目集团应占权益25.0%，已完工的可售建筑面积5,457平方米，占集团应占土地储备总量的0.1%[54] - 公司2022年6月30日宁波•慈溪晶萃四季项目集团应占权益53.6%，在建规划建筑面积96,728平方米，占集团应占土地储备总量的2.0%[54] - 公司2022年6月30日金华•东阳都会四季项目集团应占权益38.3%，已完工的可售建筑面积72,575平方米，占集团应占土地储备总量的1.5%[54] - 公司2022年6月30日金华•东阳云栖风华项目集团应占权益30.6%，在建规划建筑面积98,621平方米，占集团应占土地储备总量的2.1%[54] - 公司2022年6月30日金华•兰溪云锦桃源项目集团应占权益35.8%，在建规划建筑面积131,778平方米，占集团应占土地储备总量的2.8%[54] - 公司2022年6月30日杭州•上坤山语四季项目集团应占权益100.0%，可出租建筑面积2,449平方米，占集团应占土地储备总量的0.1%[54] - 公司2022年6月30日杭州•云栖宸园项目集团应占权益52.0%，在建规划建筑面积163,813平方米，占集团应占土地储备总量的3.4%[54] - 苏州昆山都荟四季项目集团应占权益49.0%，应占土地储备总量171,315平方米，占比3.6%[56] - 中部核心经济区小计已完工可售建筑面积96,712平方米，在建规划建筑面积724,572平方米，应占土地储备总量821,284平方米，占比17.1%[56] - 珠三角经济区佛山云栖公馆项目集团应占权益100.0%，应占土地储备总量61,123平方米，占比1.3%[56] - 上海上坤红街商业物业项目集团应占权益100.0%，应占土地储备总量5,952平方米，占比0.1%[59] - 上海商业物业项目小计已完工可售建筑面积3,561平方米，可出租建筑面积70,625平方米，在建规划建筑面积158,060平方米，应占土地储备总量232,246平方米，占比4.6%[59] - 温州西湖四季住宅物业项目集团应占权益50.0%，应占土地储备总量42,105平方米，占比0.9%[59] - 长三角经济区嘉兴云尚璟苑项目集团应占权益30.0%，应占土地储备总量24,588平方米，占比0.5%[59] - 苏州云栖时光项目集团应占权益90.0%，应占土地储备总量148,796平方米，占比3.1%[59] - 无锡云锦东方项目集团应占权益15.0%，应占土地储备总量23,450平方米，占比0.5%[59] - 蚌埠云启都会项目集团应占权益51.0%，应占土地储备总量40,858平方米，占比0.9%[59] - 公司应占土地储备总量为6,541,734平方米，其中应占土地储备为4,778,250平方米，占比100%[61] - 苏州•太仓云栖麓项目公司应占权益33.0%，应占土地储备15,812平方米，占比0.3%[61] - 南通•宸星雅苑项目公司应占权益15.6%，应占土地储备14,261平方米，占比0.3%[61] - 杭州•樾臻府项目公司应占权益24.9%，应占土地储备21,895平方米，占比0.5%[61] 各业务线收入数据变化 - 本期公司约84.9%（2021年：95.1%）收入来自物业销售，约15.1%（2021年：4.9%）来自物业租赁收入及项目管理服务 [88][89] - 物业销售收入从2021年上半年的14.482亿元降至本期的2.084亿元，减少约85.6% [97] - 投资物业租金收入从2021年上半年的2780万元降至本期的2630万元，减少约5.4% [98] - 项目管理服务收入从2021年上半年的4650万元降至本期的1080万元，减少约76.8% [99] - 2022年物业销售、物业租赁收入、项目管理服务收入分别为2.08亿元、2700万元、1100万元，占比分别为84.9%、10.7%、4.4%；2021年分别为14.48亿元、2800万元、4700万元，占比分别为95.1%、1.8%、3.1% [92] - 物业销售收入占本期收入总额约84.9%，由2021年上半年的14.482亿元减少约85.6%至本期的2.084亿元[100][101] - 物业租赁收入由2021年上半年的2780万元减少约5.4%至本期的2630万元[102] - 项目管理服务收入由2021年上半年的4650万元减少约76.8%至本期的1080万元[103] 公司成本与费用数据变化 - 销售成本由2021年上半年的11.826亿元减少约70.8%至本期的3.452亿元[105][111] - 财务收入由2021年上半年的2740万元减少约74.8%至本期的690万元[108][113] - 销售及分销开支由2021年上半年的1.193亿元减少约19.8%至本期的9560万元[116][121] - 行政开支由2021年上半年的1.55亿元减少约26.9%至本期的1.133亿元[117][122] - 融资成本由2021年上半年的1.298亿元增加约31.9%至本期的1.712亿元[127] - 所得税开支由2021年上半年的抵免3.001亿元变为本期的开支3270万元[129] - 按公平值计入损益的金融资产公平值收益从2021年6月30日止六个月的490万元减少至本期亏损230万元[130] - 财务成本从2021年6月30日止六个月的1.298亿元增加约31.9%至本期的1.712亿元[131] - 应占合营公司及联营公司亏损从2021年6月30日止六个月的4590万元增加至本期的1.51亿元[132] - 所得税开支从2021年6月30日止六个月的抵免3.001亿元增加至本期的开支3270万元[133] 公司担保与资本承担情况 - 截至2022年6月30日，公司向物业买家融资提供的担保为72.17亿元人民币，2021年12月31日为78.55867亿元人民币[173] - 截至2022年6月30日，公司向关联公司融资提供的担保为43.69345亿元人民币，2021年12月31日为49.5285亿元人民币[173] - 截至2022年6月30日，公司担保总额为115.86345亿元人民币，2021年12月31日为128.08717亿元人民币[173] - 截至2022年6月30日，公司资本承担为46.656亿元人民币，2021年12月31日为43.958亿元人民币[175][180] 公司风险管理策略 - 公司业务面临利率、外汇、信贷和流动性风险，未使用衍生品等工具进行套期保值[156] - 公司不使用衍生金融工具对冲利率风险，用浮息银行借款及其他借款管理利息成本

公司荣誉 - 公司2021年位列中国房地产开发企业百强第78位、综合发展10强第8名、上市公司综合实力百强第63名等多项荣誉[12] 宏观经济与行业数据 - 2021年国内GDP突破110万亿元，同比增长8.1%，房地产业新房销售和开发投资规模分别增1.9%和4.4%，新开工和拿地同比降低31%和33%[17] 土地储备数据 - 截至2021年12月31日止年度，公司新增土地储备3,078,137平方米，其中长三角占比48.5%[17] - 2021年12月31日，集团连同其合营公司及联营公司的土地储备总规划建筑面积合计约702.8208万平方米，权益面积约514.8795万平方米[31] - 土地储备按城市等级划分，一线城市占27%，新一线城市占36%，二线城市占7%，三线城市占59%；按经济区划分，长三角核心经济区占31%，中部核心经济区占30%，珠三角核心经济区占10%[32] - 公司应占土地储备总量为514.8795万平方米，土地储备总量为702.8208万平方米[49] - 2021年12月31日，集团连同合营及联营公司土地储备总规划建筑面积约7,028,208平方米，权益面积约5,148,795平方米 [65] - 2021年集团连同合营及联营公司新增24个新项目，总规划建筑面积约3,078,137平方米，平均收购成本每平方米3,729元 [65] 财务关键指标变化 - 于2021年12月31日公司总资产约为人民币40,375.5百万元，同比增长约32.3%[17] - 于2021年12月31日，公司合约负债约为人民币13,741.8百万元，较2020年12月31日约人民币8,001.6百万元增加约71.7%[17] - 2021年12月31日，集团计息借款占银行借款的比例增加至43.1%，增加约13.5个百分点[18] - 2021年分别发行首笔美元债和首笔绿色美元债合共3.95亿美元[18] - 2021年集团应占合约销售额为145.93亿元，2020年为126.6亿元[25] - 2021年集团应占合约销售面积为114.7745万平方米，2020年为77.8311万平方米[25] - 2021年集团收入为83.4亿元，2020年为81.91亿元[25] - 2021年集团毛利率为14.1%，2020年为21.9%[25] - 2021年集团净利率为7.0%，2020年为10.8%[25] - 2021年集团净负债率为85.9%，2020年为54.3%[25] - 2021年公司应占合约销售额约为145.93亿元，较2020年同期增长约15.3%[54] - 2021年公司应占合约建筑面积约为114.7745万平方米，较2020年同期增长约47.5%[54] - 2021年公司应占合约销售均价约为每平方米12714元[54] - 2021年12月31日，集团开发中物业金额约为197.395亿元，较2020年增加约58.0% [61] - 2021年12月31日，集团持作出售的已竣工物业金额约为7.843亿元，较2020年减少约49.8% [63] - 2021年12月31日，集团拥有11项投资物业，总建筑面积约197,860平方米，应占总建筑面积约150,089平方米 [64] - 2021年集团应占合约销售总额为145.93亿元，杭州占比16.7%，芜湖占比11.1% [59] - 公司2021年总收入约83.401亿元，较2020年的约81.906亿元增加约1.8%，其中物业销售占比97.8%（2020年：98.1%），物业租赁及项目管理服务占比2.2%（2020年：1.9%）[71] - 物业销售收入从2020年的约80.381亿元增加约1.5%至2021年的约81.588亿元，主要因竣工物业平均售价上升[74] - 物业租赁收入从2020年的4.67亿元增加约29.0%至2021年的6.02亿元，因疫情影响减弱及下半年常态化[76] - 项目管理服务收入从2020年的10.58亿元增加约14.5%至2021年的12.11亿元，因房地产项目增加[77] - 销售成本从2020年的63.962亿元增加约12.1%至2021年的71.679亿元，因已交付物业项目单方土地成本增加[78] - 毛利从2020年的17.944亿元下降约34.7%至2021年的11.722亿元，毛利率从2020年的约21.9%降至2021年的约14.1%，因交付物业地理差异及上年毛利率高[79] - 财务收入从2020年的1.73亿元增加约384.4%至2021年的8.38亿元，因银行存款平均结余增加[80] - 其他收入及收益从2020年的0.83亿元增加至2021年的9.69亿元，因汇率变动、处置子公司及合营公司投资重估收益增加[81] - 销售及分销开支从2020年的24.01亿元增加约11.3%至2021年的26.73亿元，因在售项目数量增加[84] - 行政开支从2020年的27.75亿元增加约16.5%至2021年的32.33亿元，因业务扩张致员工成本及办公室开支增加[85] - 公司财务成本从2020年的3.02亿元增加约6.8%至2021年的3.225亿元[90] - 公司应占合营公司及联营公司溢利及亏损从2020年的2.349亿元减少至2021年的0.228亿元[92] - 公司所得税开支从2020年的4.469亿元减少至2021年的抵减1.616亿元[93] - 公司年内溢利从2020年的8.852亿元减少约34.1%至2021年的5.835亿元，母公司拥有人应占溢利同比减少约29.8% [94] - 2021年底公司现金及银行结余约44.831亿元，2020年底约53.335亿元[96] - 2021年底公司未偿还借款总额约112.251亿元，2020年底约87.454亿元[97] - 2021年底公司借款以139.566亿元资产作抵押，2020年为95.08亿元[100] - 公司净负债率从2020年底的54.3%上升至2021年底的85.9% [102] - 2021年底公司现金及银行结余中6020万元以港元及美元计值，受汇率波动影响[105] - 2021年12月31日，集团计息银行及其他借款的即期部分以及优先票据为人民币57.81亿元，现金及现金等价物为人民币29.47亿元，存在可能对集团持续经营能力构成重大疑虑的不确定因素[111] - 2021年12月31日后，公司完成金额为人民币10.21亿元的优先票据的交换要约及同意征求，将到期日延长至2023年1月之后[113] - 2021年集团向银行提供的有关授予物业买家融资的担保为人民币78.56亿元，2020年为人民币63.25亿元；向银行及其他机构提供的有关授予关联公司融资的担保为人民币49.53亿元，2020年为人民币36.98亿元[115] - 截至2021年12月31日，集团与物业开发等相关的资本承担为人民币43.96亿元，2020年12月31日为人民币27.95亿元[117] - 2020年全球发售及部分行使相关超额配股权的净所得款项约为12.54亿港元，60%即7.53亿港元已分配作项目支出，30%即3.76亿港元已分配作偿还贷款，10%即1.25亿港元已分配作一般营运资金，2021年12月31日所有净所得款项已按用途使用[122] 各区域项目数据 - 截至2021年12月31日，公司在长三角经济区住宅物业项目中，上海•云栖麓集团应占权益100%，在建规划建筑面积71,931平方米，预计2022年竣工[37] - 中部核心经济区，商丘•天铂集团应占权益60%，可售建筑面积172,814平方米，实际竣工日期为2021年[39] - 珠三角经济区，佛山•云栖公馆集团应占权益100%，可售建筑面积17,243平方米，在建规划建筑面积43,880平方米，预计2021年竣工[43] - 商业物业项目中，上海•上坤红街集团应占权益100%，可出租建筑面积5,952平方米，实际竣工日期为2016年[43] - 长三角经济区住宅物业项目小计，可售建筑面积176,514平方米，可出租建筑面积2,449平方米，在建规划建筑面积2,084,132平方米，未来开发预估建筑面积113,494平方米，集团应占土地储备总量2,376,589平方米[39] - 中部核心经济区项目小计，可售建筑面积269,526平方米，在建规划建筑面积724,572平方米，集团应占土地储备总量994,098平方米[39] - 珠三角经济区项目小计，可售建筑面积17,243平方米，在建规划建筑面积177,168平方米，集团应占土地储备总量194,411平方米[43] - 商业物业项目小计，可售建筑面积3,561平方米，可出租建筑面积70,625平方米，在建规划建筑面积158,060平方米，集团应占土地储备总量232,246平方米[43] - 宁波•慈溪凤鸣梧桐府集团应占权益30%，可售建筑面积2,932平方米，实际竣工日期为2020年[37] - 金华•东阳都会四季集团应占权益38.3%，可售建筑面积72,575平方米，实际竣工日期为2021年[37] - 2021年长三角经济区应占合约销售额115.04亿元，占比78.8%[55] - 2021年珠三角经济区应占合约销售额12.53亿元，占比8.6%[55] - 2021年中部核心经济区应占合约销售额18.36亿元，占比12.6%[55] - 温州·西湖四季项目集团应占权益50%，在建建筑面积42105平方米，预计2022年竣工[45] - 郑州·四季风华项目集团应占权益49%，在建建筑面积99594平方米，预计2023年竣工[49] - 上海·上坤中心项目集团应占权益50%，可出租建筑面积49162平方米，2021年已竣工[49] - 丽水·崇文里项目集团应占权益30.0%，预计总建筑面积128,513平方米，平均收购成本每平方米2,665元 [67] - 南通·宸星雅苑项目集团应占权益15.6%，预计总建筑面积91,416平方米，平均收购成本每平方米5,524元 [67] - 杭州·樾臻府项目集团应占权益24.9%，预计总建筑面积87,933平方米，平均收购成本每平方米2,697元 [67] - 嘉兴乌镇B3地块项目集团应占权益6.9%，预计总建筑面积21,978平方米，平均收购成本每平方米4,018元 [67] 员工与薪酬数据 - 2021年12月31日，集团拥有1083名雇员，2020年为974名；2021年度集团确认员工成本约为人民币4.07亿元，2020年约为人民币2.41亿元[123] 公司计划与政策 - 公司采纳限制性股票单位计划，主要条款于2020年10月27日获董事会批准，2021年1月27日通过“授予部分特定对象限制性股票单位”决议[125] - 2022年1月3日、1月21日及1月24日，公司发行于联交所上市并于2023年到期的本金总额为1.602亿美元的优先票据，年利率13.5厘，须于2022年7月3日及2023年1月2日期末支付[126] 公司管理层信息 - 朱静女士46岁，于中国房地产行业积逾18年经验，自2010年2月起担任上坤置业主席兼执行董事等职，为公司控股股东之一[131] - 盛剑静女士43岁，于中国房地产行业积逾十年经验，自2019年1月起担任兆坤实业总经理等职[132] - 杨占东先生45岁，于建筑及房地产行业拥有13年经验，2011年5月加入公司，2018年9月首次获委任为公司副总裁[134] - 林劲峰先生51岁，2018年5月加入公司，2020年3月24日获指定为非执行董事，为公司控股股东之一[135] - 林朝虹女士50岁，2018年5月加入公司，2020年3月24日获指定为非执行董事，为公司其中一名控股股东Ginkgo Gofar Holdings Limited的股东[139] - 郭少牧先生56岁，2020年10月27日获委任为独立非执行董事，于香港投资银行业积逾14年经验[140] - 郭先生自2015年2月起任花样年控股集团有限公司独立非执行董事，自2020年6月起任港龙中国地产集团有限公司独立非执行董事[143] - 欧阳宝丰先生54岁，于2020年10月27日获委任为独立非执行董事[143] - 欧阳先生于1990年11月毕业于香港理工学院获商业学士学位，2000年11月获特许公认会计师公会资深会员，2003年5月获香港会计师公会资深会员，2006年9月获特许金融分析师协会特许金融分析师，2015年7月获英格兰及威尔士特许会计师协会资深会员[144] - 欧阳先生

公司基本信息 - 公司2010年创立于上海，2020年11月17日于香港联交所主板成功上市[4][6] - 公司以住宅物业开发及销售为核心业务，专注长三角经济区，拓展至珠三角经济区及中部核心经济区[4][6] - 公司主要业务为物业开发，业务源自上海，扎根长三角经济区，拓展至珠三角经济区及中部核心经济区的一、二、三线城市[65][66][68][69] - 公司以住宅物业开发为核心业务，逐渐延伸至开发各类商业及综合用途物业[87][89] 公司荣誉 - 公司连续四年获“中国房地产开发企业百强”，2021年综合实力排名第78位[5][6] - 公司获“2021中国房地产开发企业综合发展10强”“2021年中国房地产上市公司发展速度5强”“2021中国房地产行业新晋上市表现TOP10”等荣誉[5][6] - 2021年3月，公司获2021中国房地产百强TOP78、2021中国房地产开发企业综合发展TOP8[37][41] - 2021年5月，公司成功获纳MSCI中国小型股指数成份股[37][41] 合约销售数据 - 2021年上半年，公司总合约销售额约为167.23亿元，应占合约销售额为105.36亿元，应占合约总建筑面积为796,076平方米[21] - 截至2021年6月30日止六个月，公司合约销售总额约167.23亿元，应占合约销售金额达105.36亿元，应占合约销售建筑面积796,076平方米[26] - 截至2021年6月30日止六个月，公司应占合约销售额为105.36亿元，2020年同期为81.19亿元[45] - 截至2021年6月30日止六个月，公司应占合约销售面积为796,076平方米，2020年同期为340,370平方米[45] - 截至2021年6月30日止六个月，公司应占合约销售均价为13,235元/平方米，2020年同期为23,853元/平方米[45] - 公司应占合约销售额约为人民币10,536百万元，较2020年同期增长约29.8%[67][69] - 公司应占合约建筑面积约为796,076平方米，较2020年同期增长约133.9%[71][72] - 公司应占合约销售均价约为每平方米人民币13,235元[71][72] - 按经济区划分，长三角经济区应占合约销售额83.06亿元，占比78.8%；珠三角经济区7.94亿元，占比7.6%；中部核心经济区14.36亿元，占比13.6%，总计105.36亿元[74] - 按城市划分，杭州应占合约销售额21.25亿元，占比20.2%；芜湖15.34亿元，占比14.6%等，总计105.36亿元[77] 财务关键指标变化 - 2021年上半年，公司收入约为15.226亿元，较2020年同期减少约22.1%[22] - 2021年上半年，公司利润约为2.621亿元，较2020年同期增加约19.3%[22] - 截至2021年6月30日，公司总资产约为422.653亿元，较2020年12月31日增加约38.5%[23] - 截至2021年6月30日，公司现金及银行结余约为73.079亿元，较2020年12月31日增加约37.0%[23] - 2021年上半年公司确认收入约15.226亿元，较2020年同期减少约22.1%；期内溢利约为2.621亿元，较2020年同期增加约19.3%[26] - 2021年6月30日，公司总资产为422.653亿元，较2020年12月31日增加约38.5%；现金及银行结余为73.079亿元，较2020年12月31日增加约37.0%[26] - 截至2021年6月30日，公司银行贷款占比提升至42.9%，长期贷款占比维持在71.8%[32][35] - 截至2021年6月30日，公司净资产负债率约为66.7%，非受限现金短债比约为1.3倍，剔除预收款项后资产负债率约为75.4%，“三条红线”仍维持两条达标[32][35] - 截至2021年6月30日止六个月，公司收入为15.23亿元，2020年同期为19.55亿元[45] - 截至2021年6月30日止六个月，公司毛利率为22.3%，2020年同期为47.0%[45] - 截至2021年6月30日，公司净负债率为66.7%，2020年12月31日为54.3%[45] - 截至2021年6月30日，公司非受限现金短债比率为1.3倍，2020年12月31日为1.5倍[45] - 截至2021年6月30日，公司剔除预售款项后资产负债率为75.4%，2020年12月31日为72.1%[45] - 截至2021年6月30日，公司开发中物业金额约202.475亿元，较2020年12月31日的124.952亿元增加约62.0%[81][84] - 截至2021年6月30日，公司持作出售的已竣工物业金额约6.029亿元，较2020年12月31日的15.629亿元减少约61.4%[83][85] - 公司本期收入约为15.226亿元，较去年同期减少约22.1%，主要因物业销售收入减少[104][105] - 本期物业销售收入约为14.482亿元，占总收入95.1%，较2020年同期减少约24.5%，主要因天门和佛山已竣工交付物业ASP较低[103][104][111][115] - 本期物业租赁收入约为2780万元，较2020年同期增加约36.7%，主要因中国新冠疫情影响减弱[112][116] - 本期项目管理服务收入约为4650万元，较2020年同期增加约185.8%，主要因需服务的房地产项目增加[113][117] - 公司本期销售成本约为11.826亿元，较2020年同期增加约14.2%，主要因交付物业项目GFA增加[120] - 公司本期毛利约为3.4亿元，较2020年同期减少约63.0%；毛利率从约47.0%降至约22.3%，主要因交付物业地理差异及前期毛利率较高[121] - 公司本期财务收入约为2740万元，较2020年同期增加约197.3%，主要因银行存款总额增加[122] - 公司本期其他收入及收益约为3310万元，较2020年同期增加，主要因处置子公司收益[123] - 销售成本从2020年上半年的10.357亿元增加约14.2%至本期的11.826亿元[125] - 毛利从2020年上半年的9.195亿元下降约63.0%至本期的3.4亿元，毛利率从约47.0%降至约22.3%[126] - 财务收入从2020年上半年的920万元增加约197.3%至本期的2740万元[127] - 销售及分销开支从2020年上半年的9560万元增加约24.7%至本期的1.193亿元[130][135] - 行政开支从2020年上半年的1.213亿元增加约27.7%至本期的1.55亿元[131][136] - 投资物业公平值收益从2020年上半年的1640万元减少约49.3%至本期的830万元[134][139] - 财务成本从2020年上半年的1.265亿元增加约2.6%至本期的1.298亿元[142][146] - 本期应占合营公司及联营公司亏损4590万元，去年同期盈利190万元[143][147] - 所得税开支从2020年上半年的3.902亿元减少至本期的所得税抵减3.001亿元[144][148] - 本期利润从2020年上半年的2.197亿元增加约19.3%至2.621亿元，母公司拥有人应占利润从2640万元增加约104.1%至5390万元[150] - 集团期内溢利从2020年6月30日止六个月的2.197亿元增加约19.3%至本期的2.621亿元，母公司拥有人应占溢利从2640万元增加约104.1%至5390万元[154] - 2021年6月30日，集团现金及银行结余约为73.079亿元（2020年12月31日约为53.335亿元）[156] - 2021年6月30日，集团计息银行及其他借贷约为110.786亿元（2020年12月31日约为87.454亿元）[157] - 2021年6月30日，集团未偿还借款总额约为123.157亿元（2020年12月31日约为87.454亿元）[160][161] - 2021年6月30日，集团借款以价值153.689亿元的资产作抵押（2020年为95.08亿元）[166][168] - 集团净负债率从2020年12月31日的54.3%上升至2021年6月30日的66.7%[167][169] - 2021年6月30日，集团现金及银行结余中990万元以港元及美元计值，受汇率波动影响[173][176] - 截至2021年6月30日，公司向银行提供的有关授予客户融资的担保为人民币10,039,671千元，2020年12月31日为人民币6,325,012千元；向银行及其他机构提供的有关授予关联公司融资的担保为人民币3,385,085千元，2020年12月31日为人民币3,698,325千元[187] - 2021年6月30日，公司资本承担为人民币3,872.2百万元，2020年12月31日为人民币2,795.1百万元[190][195] 土地储备情况 - 2021年上半年公司新增土地储备307.8万平方米，其中长三角占比48.5%[31][35] - 截至2021年6月30日，公司连同合营及联营公司土地储备总规划建筑面积约7,770,794平方米，应占面积约5,971,482平方米，涉及72个项目[51][53] - 公司项目分布于长三角、中部核心、珠三角等经济区及多个城市，包括上海、广州、南京等[49] - 长三角经济区住宅物业项目集团应占土地储备总量为2,655,806平方米，其中已完工可售面积266,324平方米，在建规划建筑面积2,271,472平方米，未来开发预估建筑面积118,010平方米[57] - 中部核心经济区物业项目集团应占土地储备总量为1,584,472平方米，其中已完工可售面积29,411平方米，在建规划建筑面积1,555,061平方米[58] - 珠三角经济区物业项目集团应占土地储备总量为278,108平方米，其中已完工可售面积28,275平方米，在建规划建筑面积249,833平方米[58] - 商业物业项目集团应占土地储备总量为232,246平方米，其中已完工可售面积3,561平方米，可出租建筑面积70,625平方米，在建规划建筑面积158,060平方米[58] - 上海‧樾裡项目集团应占权益为50.0%，在建规划建筑面积11,254平方米[57] - 杭州‧上坤山语四季项目集团应占权益为100.0%，已完工可售面积166,964平方米[57] - 上饶‧上坤滨江四季项目集团应占权益为100.0%，在建规划建筑面积271,815平方米[58] - 东莞‧香槟花园项目集团应占权益为25.0%，已完工可售面积14,558平方米[58] - 上海‧上坤红街项目集团应占权益为100.0%，可出租建筑面积5,952平方米[58] - 上海‧上坤上街项目集团应占权益为100.0%，已完工可售面积3,561平方米，可出租建筑面积21,932平方米[58] - 公司应占土地储备总量为5,971,482平方米，其中可供出售总建筑面积328,926平方米，可租赁总建筑面积70,625平方米，开发中物业总建筑面积5,383,512平方米，持作未来开发物业总建筑面积188,419平方米[61] - 土地储备总量为7,770,794平方米，其中可供出售总建筑面积333,100平方米，可租赁总建筑面积70,625平方米，开发中物业总建筑面积7,086,468平方米，持作未来开发物业总建筑面积280,601平方米[61] - 长三角经济区住宅物业项目公司应占在建规划建筑面积小计558,201平方米，未来开发建筑面积68,901平方米，应占土地储备总量628,457平方米[60] - 中部核心经济区住宅物业项目公司应占在建规划建筑面积小计423,160平方米[60] - 珠三角经济区住宅物业项目公司应占在建规划建筑面积小计118,563平方米[61] - 商业物业项目公司应占在建规划建筑面积49,162平方米，未来开发建筑面积1,508平方米，应占土地储备总量50,670平方米[61] - 截至2021年6月30日，集团连同合营公司及联营公司土地储备规划建筑面积约7,770,794平方米，应占面积约5,971,482平方米[92][94] - 本期内，集团连同合营公司及联营公司新增24个新项目，预计规划建筑面积约3,078,137平方米[93][94] - 新增项目平均收购成本按