报告公司投资评级 - 投资评级为“买入”，维持该评级 [7] 报告的核心观点 - 质效提升兑现，重视股东回报，龙头有望享有估值溢价。物管主业稳健运行，市场拓展平稳增长，非住优势持续巩固，住宅市拓也有所提速；毛利率提升如期兑现，费率下降提升盈利，质效提升仍可持续期待；主动提升分红比例并积极回购提升股东回报，有力提振市场信心彰显央企担当，公司或有望享有一定估值溢价 [2][10] 根据相关目录分别进行总结 事件描述 - 公司2024年实现营收171.7亿元（+9.9%），归母净利润8.4亿元（+14.2%），扣非归母净利润8.0亿元（+21.1%） [4] 事件评论 - 毛利率提升期间费率下降，公司业绩表现略高于预期。2024年末管理面积达3.65亿平（+5.8%），助力物管分部营收同比+11.72%；资管分部营收同比-4.0%，全年实现营收171.7亿元（+9.9%）。2024年综合毛利率同比提升0.4pct至12.0%，物管分部毛利率+0.4pct至10.5%。费率控制得力，最终实现归母净利润8.4亿元（+14.2%），扣非归母净利润8.0亿元（+21.1%）。后续内生外拓双轮驱动下管理规模与营收有望稳健提升，质效提升仍有较大空间，未来业绩向上弹性或高于营收弹性 [10] - 第三方外拓平稳增长，巩固非住优势的同时加大住宅业态外拓。2024年末在管规模3.65亿平，住宅/非住业态分别占比37.7%/62.3%，来自控股股东/第三方分别占比36.2%/63.8%。2024年新签年度合同额40.3亿元（-0.4%），其中第三方外拓36.9亿元（+4.4%）。新签非住/住宅年度合同额分别同比+1.8%/+46.6%至34.0/3.0亿元。公司多措并举积极市拓，激活在管项目价值潜能带动新拓年度合同额5.6亿元，坚持细分赛道深耕，“总对总”、合资合作等模式仍在持续发力 [10] - 资管业务稳健发展，成为重要现金流与盈利来源。2024年末在管商业项目70个（含筹备），管理面积393万平。2024年在管集中商业销售额同比+30%，同店同比+6%，客流同店同比+11%，持有物业整体出租率维持95%的高位 [10] - 应收账款逐年下降，分红回购提升股东回报。2024年末应收账款21.9亿元（-4.4%）。现金分红2.54亿元，分红比例达到30.2%（+5.7pct）；叠加2024年已实施的0.10亿元回购，总分红比例达到31.4% [10] 财务报表及预测指标 - 预计公司2025 - 2027年归母净利分别为9.4/10.5/11.7亿元，对应当前估值为13.3/12.0/10.8X [10] - 给出了2024A - 2027E的利润表、资产负债表、现金流量表及基本指标等详细财务数据 [13]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4][6] 报告的核心观点 - 招商积余2024年度营收同比增长9.9%，归母净利润同比增长14.2%，扣非归母净利润同比增长21.1% [1] - 物管主业增长强劲，毛利率显著提升，外拓精准发力，专业增值服务表现亮眼，现金充沛分红比例提升 [2][3] - 考虑平台增值业务和资管业务增速放缓，调整2025 - 2026年归母净利润预测，新增2027年预测，公司是A股稀缺物管龙头标的，估值具备吸引力 [4] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024年实现营业收入171.7亿元，归母净利润8.4亿元，扣非归母净利润8.0亿元 [1] - 预测2025 - 2027年营业收入分别为193.25亿元、214.07亿元、233.27亿元，净利润分别为9.66亿元、11.00亿元、12.17亿元 [5] - 2024年经营活动产生现金流净额18.4亿元，年末银行存款46.1亿元，年度分红金额2.5亿元，分红比例29.3% [3] 业务情况 - 2024年基础物管业务收入134亿元，占总收入比重78.0%，住宅业态37.3亿元，同比增长9.7%，非住宅业态96.7亿元，同比增长11.0% [2] - 非住宅业态物管毛利率为10.6%，同比提升1.5pct；住宅物管毛利率为10.9%，同比提升3.0pct [2] - 截至2024年末，总在管面积3.65亿平，在管项目2296个，覆盖全国162个城市 [3] - 2024年新签约物业管理年度合同金额40.3亿元，与上年基本持平；第三方项目新签约年度合同金额36.9亿元，同比增长4.4% [3] - 2024年专业增值服务实现收入25.5亿元，同比增长23.8%，房地产经纪、智慧能源、精装修、第三方维修等细分领域表现突出 [3] 盈利预测与估值 - 调整2025 - 2026年归母净利润预测至9.7/11.0亿元（原预测10.5/11.7亿元），新增2027年预测为12.2亿元 [4] - 预测2025 - 2027年EPS为0.91/1.04/1.15元，对应预测PE为13/12/11倍 [4]

纪要涉及的公司 招商积余 纪要提到的核心观点和论据 1. **财务表现** - 2024 年实现营业收入 171.72 亿元，同比增长 10%，基本完成年度目标，归母净利润 8.4 亿元，同比增长 14.24%，增速超营收 [3] - 2024 年底总资产 190.67 亿元，资产负债率同比降 2.17 个百分点至 44.56%，有息债务规模降 58.12%至 8.33 亿元，财务费用压降约 3300 万元，ROE 同比提升 0.56 个百分点至 8.33%，经营性净现金流同比增长 1.1% [4] 2. **物业管理业务进展** - 截至 2024 年底，在 162 个城市管理 2296 个项目，总面积 3.65 亿平方米，坚持全国布局、区域深耕，物管收入前五区域贡献近 96 亿，比上年增加超 12 亿元 [5] - 非住业态优势巩固，占基础物业管理收入超七成，办公业态收入占比最大超四成，园区业态增加近 6 亿元 [5] 3. **市场拓展举措和成果** - 2024 年新签年度合同额 40.29 亿元，第三方新签年度合同金额近 97 亿元，占比超九成 [6] - 传统住宅服务新签年度合同额同比增长 47%，存量业委会项目零突破，总对总业务聚焦 IFM 赛道开发 13 个新客户，深化核心战略客户协同 [6] - 合资合作发展城市服务类公共资源运营，新设三家合资公司，医院、交通和高端制造等细分赛道成绩显著 [6] 4. **增值服务能力建设亮点** - 平台增值业务优化结构聚焦高附加值赛道，新增 36 项社区生活服务品类，加强数字化应用 [7] - 专业增值业务与招商蛇口深化协同，拓展全生命周期服务边界，自持物业平均出租率达 95%，商业运营板块稳健 [7] 5. **数字化转型措施及效果** - 上线小程序一站式线上服务，构建 AI 工单助手，提高客服效率，推进一线数字化应用优化七大场景流程标准 [3][8] - 基于集团大语言模型构建 AI 智能程序客服智能体，接入 DPC 形成企业级知识图谱，未来构建培训智能体 [22] - AI 加智能机器人实现巡检清洁等场景人机协同无人值守，完成全流程数字化能力建设，发布移动端集成近 70 项智慧服务功能，线上用户突破 240 万 [22] 6. **客户满意度和品牌影响力建设措施** - 开展管家认证、打造管家院校平台、重构客服体系，推动标准化建设，落实彩虹计划，举办文化活动 [10] - 第三方满意度调查中，住宅得分 93 分，非住得分 99.58，荣获多项殊荣 [10] 7. **组织变革措施** - 落地组织分级分类管理，孵化事业部助力区域业务深耕 [11] - 以规模增值、盈利等为导向，匹配差异化薪酬策略和专项奖金激励，提升组织经营与人效水平 [11] 8. **可持续发展与 ESG 表现** - 2020 年披露首份可持续发展报告，获国证 A 双 A 评级和万德 3B 评级，完善 ESG 实践和信息披露机制 [12] - 通过能源管理平台等应对气候变化，升级可持续物业管理服务模式 [12] 9. **市值管理措施** - 2024 年 12 月制定市值管理制度，实施连续稳定分红政策，2024 年现金分配比例提升到 30%以上，推出股份回购方案 [13] - 加强信息披露和市场沟通，传递投资价值 [13] 10. **未来发展规划** - 2025 年聚焦现金流强管控、盈利能力提升和战略落实，增强战略定力，把握四大发展方向，推动战略执行落地 [14] - 发布年度品牌主张，提出八个一全面服务力提升举措，提升服务品质 [17] - 推动物管业务拓展，发挥产品与资源优势，强化住宅能力建设，加强内部协同，关注并购机遇 [18] - 统筹增值业务与专业公司产品能力建设，成立增值业务部，选择高附加值业务，结合数字赋能 [19] - 向管理要效益，精细化管理，管控成本，强化应收账款回收 [20] - 应对现金流及回款质量问题，优化财务管理策略，加强资金监控和应收账款催收 [24] - 推动非住和住宅业务双擎驱动协同发展，聚焦目标市场，结合 AI 技术升级市场管理系统，确保拓展质量 [27] - 制定项目全生命周期管理机制保证服务质量，投拓端三重筛选，运营端品质领先，实时退出风险项目 [28] - 聚焦经营管理能力提升等措施提高盈利能力和毛利率，精细化投资布局，推动高毛利业务发展，数字赋能 [29] - 深化养老业务探索，把握银发市场机遇，实现差异化增值 [30] - 加大住宅市场拓展力度，提高项目经营管理能力，以客户满意推动发展 [32] - 注重存量资产管理，参与城镇更新和城村改造，加强与政府合作 [33] - 提升服务力，参与城市更新和旧改项目，发挥综合资产运营优势 [34] 其他重要但是可能被忽略的内容 1. 2024 年物业管理业务收入增速 11.72%，收入占比提升到 96%，资产管理业务贡献 6.7 亿元营收 [3] 2. 核心主营物业管理业务中，基础物业管理收入占比 81.28%达 134 亿元，平台增值服务收入占比 3.25%，专业增值服务收入占比 15.47%，物管业务整体毛利率同比提升 0.44 个百分点 [3] 3. 2024 年现金流同比增长，保持在 18 亿元高位，应收账款余额在收入增长 10%情况下继续下降 [26] 4. 住宅端业务收缴率稳定，占比小影响有限，非住宅业务回款与合同结算条款相关，整体较稳定 [26] 5. 2024 年招商积余实现第三方市场拓展 36.93 亿元，其中非住业态 33.96 亿元，住宅业态增长 47% [27] 6. 公司去年制定未来三年股东回报规划，每年分红比例不低于 25%，今年提高到 30%以上，最近三年分红比例稳步提高，每股分红从 2022 年的 0.12 元提高到 2024 年的 0.24 元 [35] 7. 今年四个指标提升（营业收入、净利润、净利率、分红率），两个指标下降（应收账款余额、有息负债余额），持续关注并购市场促进市值管理 [36] 8. 公司去年提出八项服务提升计划，从组织人才体系建设等方面全方位提升服务力，改善客户满意度及物业收缴率等指标 [37]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [8] 报告的核心观点 - 质效提升兑现，重视股东回报，龙头有望享有估值溢价。物管主业稳健运行，市场拓展平稳增长，非住优势持续巩固，住宅市拓也有所提速；毛利率提升如期兑现，费率下降提升盈利，质效提升仍可持续期待；主动提升分红比例并积极回购提升股东回报，有力提振市场信心彰显央企担当，公司或有望享有一定估值溢价 [2][10] 根据相关目录分别进行总结 事件描述 - 公司2024年实现营收171.7亿元（+9.9%），归母净利润8.4亿元（+14.2%），扣非归母净利润8.0亿元（+21.1%） [6] 事件评论 - 毛利率提升期间费率下降，公司业绩表现略高于预期。截至2024年末，公司管理面积达到3.65亿平（+5.8%），助力物管分部营收同比+11.72%；资管分部营收同比-4.0%，最终公司全年实现营收171.7亿元（+9.9%）。2024年公司综合毛利率同比提升0.4pct至12.0%，费率控制得力，最终公司实现归母净利润8.4亿元（+14.2%），扣非归母净利润8.0亿元（+21.1%）。后续公司管理规模与营收有望稳健提升，未来业绩向上弹性或高于营收弹性 [10] - 第三方外拓平稳增长，巩固非住优势的同时加大住宅业态外拓。截至2024年末，公司在管规模3.65亿平，住宅/非住业态分别占比37.7%/62.3%，来自控股股东/第三方分别占比36.2%/63.8%。2024年公司新签年度合同额40.3亿元（-0.4%），其中第三方外拓36.9亿元（+4.4%）。第三方外拓新签非住/住宅年度合同额分别同比+1.8%/+46.6%至34.0/3.0亿元。公司多措并举积极市拓 [10] - 资管业务稳健发展，成为重要现金流与盈利来源。截至2024年末公司在管商业项目70个（含筹备），管理面积393万平。2024年在管集中商业销售额同比+30%，同店同比+6%，客流同店同比+11%，持有物业整体出租率维持95%的高位 [10] - 应收账款逐年下降，分红回购提升股东回报。截至2024年末应收账款21.9亿元（-4.4%）。现金分红2.54亿元，分红比例达到30.2%（+5.7pct）；叠加2024年已实施的0.10亿元回购，总分红比例达到31.4% [10] - 预计公司2025 - 2027年归母净利分别为9.4/10.5/11.7亿元，对应当前估值为13.3/12.0/10.8X [10] 财务报表及预测指标 - 利润表预测：2025 - 2027年营业总收入分别为190.03亿元、208.12亿元、226.41亿元；归母净利润分别为9.41亿元、10.51亿元、11.68亿元等 [13] - 资产负债表预测：2025 - 2027年资产总计分别为203.07亿元、217.75亿元、233.33亿元；负债合计分别为90.46亿元、97.42亿元、104.42亿元等 [13] - 现金流量表预测：2025 - 2027年经营活动现金流净额分别为12.30亿元、13.43亿元、14.63亿元；投资活动现金流净额分别为-1.19亿元、-1.18亿元、-1.17亿元等 [13] - 基本指标预测：2025 - 2027年每股收益分别为0.89元、0.99元、1.10元；市盈率分别为13.34、11.95、10.75等 [13]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [1] 报告的核心观点 - 2024年招商积余归母净利润双位数增长，物管业务发展稳健、管理规模质效并进且业态多元化布局，资管业务运营能力持续提升，考虑到公司毛利率提升，预测2025 - 2027年归母净利润分别为9.37亿元、10.44亿元、11.33亿元，对应EPS为0.88元/股、0.98元/股、1.07元/股，对应PE为13.49X、12.10X、11.15X，维持“推荐”评级 [4][6] 根据相关目录分别进行总结 财务指标 - 2024年实现营业收入171.72亿元，同比增长9.89%；归母净利润8.40亿元，同比增长14.24%；基本每股收益0.79元/股，同比增长14.24%；每10股派发现金红利2.4元 [4] - 预测2025 - 2027年营业收入分别为189.13亿元、204.04亿元、217.55亿元，收入增长率分别为10.14%、7.88%、6.62%；归母净利润分别为9.37亿元、10.44亿元、11.33亿元，利润增速分别为11.51%、11.42%、8.51%；毛利率分别为11.93%、12.30%、12.32%；摊薄EPS分别为0.88元、0.98元、1.07元；PE分别为13.49、12.10、11.15；PB分别为1.15、1.08、1.01；PS分别为0.67、0.62、0.58 [5] 归母净利润增长原因 - 毛利率提高，2024年公司毛利率为11.96%，较去年同期提高0.40pct，主要由于物业管理业务毛利率较去年提升0.44pct至10.45% [4] - 费用管控有成效，2024年公司的销售费用率和管理费用率分别为0.67%、3.50%，分别较去年同期提高0.07pct、降低0.37pct，销售费用率和管理费用率合计降低0.3pct [4] 基础物管业务 - 2024年基础物管业务实现收入134.01亿元，同比增长10.63% [4] - 截至2024年末，在管物业项目2296个，覆盖全国162个城市，管理面积3.65亿方 [4] - 从收入贡献看，在管住宅与非住宅贡献收入分别占基础物管收入的27.85%、72.15% [4] - 从项目来源看，在管3.6亿方项目中，1.3亿方来自招商局集团、2.3亿方来自第三方，其中第三方非住宅业态管理规模达1.95亿方，占总在管面积的53.45% [4] - 2024年新签40.29亿元年度合同额，其中第三方新签年度合同额36.93亿元（33.96亿元为第三方非住宅），“化蝶拓展”带动5.6亿元新签合同额、并购4家企业贡献2.84亿元新签合同额、依托在管资源开发拓展优质项目 [4] 多元增值服务 - 平台增值服务：2024年实现收入5.36亿元，同比下降8.22%；自营高端服务品牌精准定位深圳等重点区域，市场覆盖率超50%，深耕家政服务赛道，广州区域市场渗透率突破30% [4] - 专业增值服务：2024年实现收入25.51亿元，同比增长23.77%；创新房产经纪服务模式，“余房网”平台经济规模突破；智慧能源业务加速布局，充电桩累计部署近3万台，服务用户规模持续扩大；加大市场化拓展，重点布局精装修与第三方维修两大核心赛道；拓展第三方维修服务版图，2024年业务覆盖超160个项目 [4] 资管业务 - 2024年资管业务实现收入6.7亿元，同比下降4.03% [4] - 商业运营：实现收入2.27亿元，截至2024年末，旗下招商上官在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积393万方，其中自持项目3个，第三方品牌输出项目8个；2024年在管项目集中商业销售额同比提升30%，同店同比提升6%；2024年内4个花园城项目开业 [4] - 持有物业出租及经营：实现收入4.43亿元，截至2024年末总可出租面积46.89万方，总出租率为95%，涵盖多种业态；稳定现有客户基础，挖掘潜在客户租赁需求，保障业务持续稳定运营 [4]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [3][6][13] 报告的核心观点 - 2024年报告研究的具体公司归母净利润增长14.2%，毛利率修复，营业收入171.7亿元，同比增长9.9%；归母净利润8.4亿元，同比增长14.2%；物业管理业务收入164.9亿元，同比增长11.7%；资产管理业务收入6.7亿元，同比下降4.0%；整体毛利率增加0.4pct至12.0% [1][8] - 2024年公司市拓放缓，规模质效并进，新签年度合同额40.3亿元，在管项目2296个，管理面积3.65亿平方米 [2][12] - 公司资产管理业务运营能力持续提升，商业运营方面，在管商业项目70个，管理面积393万平方米，2024年集中商业销售额、客流、会员总数均有提升；持有物业方面，可出租总面积46.9万平方米，总体出租率95% [2][11][13] - 公司降本增效成绩显著，凭借母公司资源禀赋和外拓能力，有望业绩持续稳定增长，因毛利率修复，小幅上调盈利预测，预计25/26年营业收入为190/208亿元，归母净利润为9.2/10.2亿元 [3][13] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2023 - 2027E年，营业收入分别为156.27亿、171.72亿、189.93亿、207.59亿、226.69亿元，增速分别为20.0%、9.9%、10.6%、9.3%、9.2% [4][15] - 2023 - 2027E年，净利润分别为7.36亿、8.40亿、9.19亿、10.16亿、11.06亿元，增速分别为24.0%、14.2%、9.3%、10.6%、8.8% [4][15] - 2023 - 2027E年，每股收益分别为0.69、0.79、0.87、0.96、1.04元 [4][15] - 2023 - 2027E年，EBIT Margin分别为5.9%、6.7%、6.5%、6.5%、6.5% [4] - 2023 - 2027E年，净资产收益率（ROE）分别为7.5%、8.1%、8.3%、8.7%、8.9% [4] - 2023 - 2027E年，市盈率（PE）分别为17.5、15.3、14.0、12.7、11.6 [4][15] - 2023 - 2027E年，EV/EBITDA分别为22.2、17.9、18.2、17.3、16.5 [4][15] - 2023 - 2027E年，市净率（PB）分别为1.32、1.24、1.17、1.10、1.04 [4] 业务板块 - 物业管理业务：2024年实现收入164.9亿元，同比增长11.7%；基础物业管理收入134.0亿元，同比增长10.6%；平台增值服务收入5.4亿元，同比下降8.2%；专业增值服务收入25.5亿元，同比增长23.8%；毛利率增加0.4pct至10.5%，基础物管毛利率增加1.9pct至10.7% [1][8] - 资产管理业务：2024年实现收入6.7亿元，同比下降4.0%；商业运营方面，截至2024年末在管商业项目70个，管理面积393万平方米，2024年集中商业销售额同比提升30%，同店同比提升6%，客流同比提升34%，同店同比提升11%，会员总数累计达783万，同比增长12%；持有物业方面，截至2024年末可出租总面积46.9万平方米，总体出租率95% [2][11][13] 市场拓展 - 2024年新签年度合同额40.3亿元，其中第三方项目新签年度合同额36.9亿元，来自母公司的新签年度合同额3.4亿元 [2][12] - 截至2024年末，在管项目2296个，覆盖全国162个城市，管理面积3.65亿平方米，其中来自母公司的管理面积1.32亿平方米，来自第三方项目的管理面积2.33亿平方米 [2][12] 投资建议 - 因公司毛利率修复，小幅上调盈利预测，预计25/26年营业收入为190/208亿元（原值为188/206亿元），归母净利润为9.2/10.2亿元（原值为8.6/9.4亿元），对应EPS分别为0.87/0.96元，对应PE分别为14.0/12.7X，维持“优于大市”评级 [3][13]

报告公司投资评级 - 行业为房地产/房地产服务，6个月评级为买入（维持评级） [7] 报告的核心观点 - 2024年招商积余业绩稳健，分红再上新台阶，基础物管毛利率改善拉动业绩，市拓合同额维持高位，非住宅拓展多点开花，平台增值业绩回落，资管业务运营稳定，考虑基础物业盈利能力改善，维持“买入”评级 [1][2][3][4] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024年公司实现营业收入171.72亿元，同比+9.89%；归母净利润8.40亿元，同比+14.24%；基本每股收益0.79元，同比+14.24% [1] 业务收入与利润 - 物业管理业务实现营业收入164.87亿元，同比+11.72%，其中基础物业、平台增值、专业增值服务分别实现收入同比+10.63%、-8.22%、+23.77%，占营收比重分别达78.04%、3.12%、14.85%，基础物管营收占比提升达7.5pct；资产管理业务实现营业收入6.70亿元，同比-4.03% [2] - 2024年公司归母净利润8.40亿元，同比增长14.24%；毛利率11.96%，较23年提升0.4pct；物管业务中基础物业、平台增值、专业服务毛利率分别为10.67%、10.51%、9.23%，较23年同期分别+1.91、+2.02、-8.58pct [2] 费用与分红 - 2024年公司销售、管理、财务费用率较23年分别+0.07、-0.37、-0.23pct至0.67%、3.5%、0.17%，公司通过提高资金周转效率实现有息债务规模压降，财务费率优化明显，费用管控能力提升 [2] - 公司拟每10股派现2.4元，现金分红比例提升至30.25% [2] 规模与拓展 - 截至2024年，公司在管项目数达2296个，较23年末增加195个，在管面积3.65亿㎡，较23年提升5.80%；关联方和第三方管理面积较23年末分别提升10.48%、3.33%；住宅、非住宅业态管理面积较23年分别提升4.79%、6.43% [3] - 2024年公司新签年度合同额达40.29亿元，与23年基本持平，其中第三方新签合同额36.93亿元，全年新增政府公建、产业园区、金融服务等优质项目超百个 [3] - 住宅业态拓展合同额同比+47%，非住宅业态中医疗、交通、IFM业态分别新增合同额1.76、1.62、3.2亿元，4家并购企业贡献新增合同额2.84亿元 [3] - 截至2024年，来自招商局集团内部的新签年度合同额为3.36亿元，招商蛇口在公司大客户业务拓展等方面提供重要支持，关联方优势继续显现 [3] 平台及专业增值与资管业务 - 2024年公司平台及专业增值服务分别同比-8.22%、+23.77%，专业增值服务在经纪、充电桩、家装、维修等领域均取得业务突破 [4] - 商业运营业务：截至2024年末，招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积393万㎡，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目8个；2024年集中商业销售额同比提升30%，同店同比提升6%；客流同比提升34%，同店同比提升11% [4] - 持有物业出租经营业务：2024年末总可出租面积为46.89万㎡，出租率为95%，管理规模及出租率维持稳定 [4] 投资建议 - 预测公司25 - 26年归母净利润分别为9.22、10.78亿元，新增27年预测11.88亿元，维持“买入”评级 [4] 财务数据 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|15,626.68|17,172.30|18,898.12|21,128.09|23,428.94| |增长率(%)|19.99|9.89|10.05|11.80|10.89| |EBITDA(百万元)|1,081.46|1,278.10|1,334.02|1,567.42|1,722.39| |归属母公司净利润(百万元)|735.73|840.50|921.78|1,078.48|1,188.02| |增长率(%)|23.96|14.24|9.67|17.00|10.16| |EPS(元/股)|0.69|0.79|0.87|1.02|1.12| |市盈率(P/E)|17.51|15.33|13.98|11.95|10.84| |市净率(P/B)|1.32|1.24|1.15|1.07|0.99| |市销率(P/S)|0.82|0.75|0.68|0.61|0.55| |EV/EBITDA|4.27|1.26|3.39|0.71|1.60| [5]

报告公司投资评级 - 行业为房地产/房地产服务，6个月评级为买入（维持评级） [7] 报告的核心观点 - 2024年招商积余业绩稳健，分红再上新台阶，基础物管毛利率改善拉动业绩，市拓合同额维持高位，非住宅拓展多点开花，平台增值业绩回落，资管业务运营稳定，考虑基础物业盈利能力改善，预测25 - 27年归母净利润分别为9.22、10.78、11.88亿元，维持“买入”评级 [1][2][3][4] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024年实现营业收入171.72亿元，同比+9.89%；归母净利润8.40亿元，同比+14.24%；基本每股收益0.79元，同比+14.24% [1] - 物业管理业务收入164.87亿元，同比+11.72%，其中基础物业、平台增值、专业增值服务收入同比分别+10.63%、-8.22%、+23.77%，占营收比重分别达78.04%、3.12%、14.85%，基础物管营收占比提升7.5pct；资产管理业务收入6.70亿元，同比-4.03% [2] - 2024年毛利率11.96%，较23年提升0.4pct，物管业务中基础物业、平台增值、专业服务毛利率分别为10.67%、10.51%、9.23%，较23年同期分别+1.91、+2.02、-8.58pct [2] - 2024年销售、管理、财务费用率较23年分别+0.07、-0.37、-0.23pct至0.67%、3.5%、0.17%，通过提高资金周转效率压降有息债务规模，财务费率优化明显 [2] - 公司拟每10股派现2.4元，现金分红比例提升至30.25% [2] 规模与拓展情况 - 截至2024年，在管项目数达2296个，较23年末增加195个，在管面积3.65亿㎡，较23年提升5.80%，关联方和第三方管理面积较23年末分别提升10.48%、3.33%，住宅、非住宅业态管理面积较23年分别提升4.79%、6.43% [3] - 2024年新签年度合同额达40.29亿元，与23年基本持平，第三方新签合同额36.93亿元，全年新增政府公建、产业园区、金融服务等优质项目超百个 [3] - 住宅业态拓展合同额同比+47%，非住宅业态中医疗、交通、IFM业态分别新增合同额1.76、1.62、3.2亿元，4家并购企业贡献新增合同额2.84亿元 [3] - 截至2024年，来自招商局集团内部的新签年度合同额为3.36亿元，招商蛇口在大客户业务拓展等方面提供重要支持 [3] 平台及专业增值与资管业务情况 - 2024年平台及专业增值服务分别同比-8.22%、+23.77%，专业增值服务在经纪、充电桩、家装、维修等领域取得业务突破 [4] - 商业运营业务：截至2024年末，招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积393万㎡，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目8个；2024年集中商业销售额同比提升30%，同店同比提升6%；客流同比提升34%，同店同比提升11% [4] - 持有物业出租经营业务：2024年末总可出租面积为46.89万㎡，出租率为95%，管理规模及出租率维持稳定 [4] 财务预测情况 - 预测25 - 27年营业收入分别为188.98、211.28、234.29亿元，增长率分别为10.05%、11.80%、10.89% [5] - 预测25 - 27年归母净利润分别为9.22、10.78、11.88亿元，增长率分别为9.67%、17.00%、10.16% [5] - 预测25 - 27年EPS分别为0.87、1.02、1.12元/股 [5]

文章核心观点 招商积余2024年年报显示营收和利润双增 但资产管理业务面临挑战 盈利能力仍待提升 公司在应收账款管理、市场拓展等方面表现较好 同时推进降本增效战略 未来数字化转型受关注 [1][3][4] 业绩表现 - 2024年实现营收171.72亿元 同比增长9.89% 归母净利润8.40亿元 同比增长14.24% [1][3] - 整体毛利率为11.96% 较上一年度提升0.4个百分点 [1] - 经营活动产生的现金流量净额约为18.36亿元 同比增长1.10% [1] - 应收款余额约为21.93亿元 较去年同期下降4.36% 现金及现金等价物余额约45.72亿元 同比增长5.73% [1] 业务构成 - 基础物业管理服务是核心业务 2024年实现营收134.01亿元 同比增长10.63% 占总收入比重78% [3] - 基础物管服务毛利率达到10.67% 同比增长1.91个百分点 [3] - 资产管理板块2024年实现营收6.70亿元 同比下降4.03% 毛利率从50.74%降至48.06% [4] 管理业态 - 以非住宅业态为主 贡献72%的基础物管收入 2024年非住宅业态收入增长9.56亿元 毛利率提升至10.6% [4] - 住宅业态毛利率从7.89%提升至10.88% 增长近3个百分点 [4] 市场拓展 - 2024年新签年度合同额40.29亿元 第三方新签年度合同额36.93亿元 [3][6] - 非住宅业态新签年度合同额约33.96亿元 占市拓业绩的92% [6] - 新增政府公建、产业园区、金融服务等项目超百个 核心客户续约率高达96% [6] - 4家并购企业全年贡献新签项目合同额2.84亿元 [6] 商业管理 - 截至2024年末 招商商管在管商业项目共70个 管理面积393万平方米 [6] - 2024年在管项目集中商业销售额同比提升30% 同店同比提升6% 客流同比提升34% 同店同比提升11% 会员总数累计达783万 同比增长12% [6] 物业持有 - 2024年末总可出租面积为46.89万平方米 总体出租率达到95% [6] 降本增效 - 2024年在职员工数量减少1732人 [7] - 管理费用、研发费用和财务费用分别同比下降0.58%、20.98%和52.64% 共计节省约5.7亿元 [7] - 研发人员数量从2023年的310人降至180人 下降幅度达41.94% 研发投入金额仅为7815万元 同比下降20.98% 仅占营收的0.45% [7] 增值服务 - 2024年平台增值服务收入约5.36亿元 较2023年下降8.22% 毛利率提升2.02个百分点至10.51% [8] - 专业增值服务收入25.51亿元 同比增长23.77% 毛利率由17.81%大幅下降至9.23% [8] 管理层变动 - 年报发布前几天 陈智恒接替陈海照成为招商积余新一任董事总经理 [8] - 去年5月上任的招商积余董事长吕斌是数字化领域的专业高管 [9]

报告公司投资评级 - 行业为房地产/房地产服务，6个月评级为买入（维持评级） [7] 报告的核心观点 - 2024年招商积余业绩稳健，分红再上新台阶，基础物管毛利率改善拉动业绩，市拓合同额维持高位，非住宅拓展多点开花，平台增值业绩回落但资管业务运营稳定，考虑基础物业盈利能力改善，预测25 - 27年归母净利润分别为9.22、10.78、11.88亿元，维持“买入”评级 [1][2][3][4] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024年实现营业收入171.72亿元，同比+9.89%；归母净利润8.40亿元，同比+14.24%；基本每股收益0.79元，同比+14.24% [1] - 物业管理业务实现营业收入164.87亿元，同比+11.72%，其中基础物业、平台增值、专业增值服务分别实现收入同比+10.63%、-8.22%、+23.77%，占营收比重分别达78.04%、3.12%、14.85%，基础物管营收占比提升达7.5pct；资产管理业务实现营业收入6.70亿元，同比-4.03% [2] - 2024年毛利率11.96%，较23年提升0.4pct；物管业务中基础物业、平台增值、专业服务毛利率分别为10.67%、10.51%、9.23%，较23年同期分别+1.91、+2.02、-8.58pct [2] - 2024年销售、管理、财务费用率较23年分别+0.07、-0.37、-0.23pct至0.67%、3.5%、0.17% [2] 规模与拓展情况 - 截至2024年，在管项目数达2296个，较23年末增加195个，在管面积3.65亿㎡，较23年提升5.80%；关联方和第三方管理面积较23年末分别提升10.48%、3.33%；住宅、非住宅业态管理面积较23年分别提升4.79%、6.43% [3] - 2024年新签年度合同额达40.29亿元，与23年基本持平，其中第三方新签合同额36.93亿元，全年新增政府公建、产业园区、金融服务等优质项目超百个 [3] - 住宅业态拓展合同额同比+47%，非住宅业态中医疗、交通、IFM业态分别新增合同额1.76、1.62、3.2亿元，4家并购企业贡献新增合同额2.84亿元 [3] - 截至2024年，来自招商局集团内部的新签年度合同额为3.36亿元，招商蛇口在大客户业务拓展等方面提供重要支持 [3] 平台及资管业务情况 - 2024年平台及专业增值服务分别同比-8.22%、+23.77%，专业增值服务在经纪、充电桩、家装、维修等领域取得业务突破 [4] - 商业运营业务：截至2024年末，招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积393万㎡，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目8个；2024年集中商业销售额同比提升30%，同店同比提升6%；客流同比提升34%，同店同比提升11% [4] - 持有物业出租经营业务：2024年末总可出租面积为46.89万㎡，出租率为95%，管理规模及出租率维持稳定 [4] 财务预测情况 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|15,626.68|17,172.30|18,898.12|21,128.09|23,428.94| |增长率(%)|19.99|9.89|10.05|11.80|10.89| |EBITDA(百万元)|1,081.46|1,278.10|1,334.02|1,567.42|1,722.39| |归属母公司净利润(百万元)|735.73|840.50|921.78|1,078.48|1,188.02| |增长率(%)|23.96|14.24|9.67|17.00|10.16| |EPS(元/股)|0.69|0.79|0.87|1.02|1.12| |市盈率(P/E)|17.51|15.33|13.98|11.95|10.84| |市净率(P/B)|1.32|1.24|1.15|1.07|0.99| |市销率(P/S)|0.82|0.75|0.68|0.61|0.55| |EV/EBITDA|4.27|1.26|3.39|0.71|1.60| [5]