报告行业投资评级 - 维持房地产及物管"看好"评级 [5] 核心观点 - 京沪接连放松限购政策打破行业政策悲观预期 预示后续进一步放松可能 [1][5] - 上海政策力度略大于北京 鉴于上海楼市哑铃型结构 预计该政策利于修复置换链 [5] - 广义住房需求已经见底 但量价并未如期进入正向循环 预判房地产总量仍将继续磨底 [5] - 核心城市房地产市场已在底部拐点区域 并将领先筑底回升 [5] - 好房子政策将开辟"新产品 新定价 新模式"的新发展赛道 [5] 政策内容对比 - 户籍或非户籍符合购买条件的家庭 外环外购买住房不限套数 此前上限2-3套 [6] - 户籍成年单身按户籍家庭执行限购政策 外环内可购买住房2套 此前上限1套 [6] - 商贷利率不再区分首套和二套住房 二套商贷利率下降 此前首套LPR-45bp 二套LPR-5bp 并取消了利率下限 此前下限3.05% [6] - 公积金贷款额度提升 支持公积金"又提又贷" 最高公积金贷款额度上升至216万元 此前最高192万元 [6] - 非户籍家庭购买二套住房缴纳房产税时给予人均60平的免税面积扣除 此前无扣除 [6] 重点推荐标的 - 产品力房企：建发国际 滨江集团 华润置地 绿城中国 中国金茂 建发股份 [5] - 低估值修复房企：新城控股 越秀地产 龙湖集团 招商蛇口 中海外发展 保利发展 华发股份 [5] - 二手房中介：贝壳-W [5] - 物业管理：绿城服务 华润万象 招商积余 保利物业 中海物业 [5] 估值数据 - 保利发展2025年预测PE 19.4倍 归母净利润51.3亿元 [7] - 招商蛇口2025年预测PE 20.2倍 归母净利润42.3亿元 [7] - 滨江集团2025年预测PE 11.8倍 归母净利润28.1亿元 [7] - 华润置地2025年预测PE 9.2倍 归母净利润156.7亿元 [7] - 物业管理板块2025年平均预测PE 14.7倍 归母净利润18.3亿元 [8]

板块整体表现 - 房地产服务板块单日上涨3.09%，显著跑赢上证指数（涨1.51%）和深证成指（涨2.26%）[1] - 板块内10只个股中有7只上涨，3只下跌，领涨股为特发服务（涨6.99%）和我爱我家（涨5.32%）[1][2] 个股价格与交易表现 - 特发服务收盘价50.06元，成交量20.38万手，成交额10.18亿元，涨幅居板块首位[1] - 我爱我家成交量357.77万手为板块最高，成交额11.26亿元，涨幅5.32%[1][2] - 世联行成交额2.30亿元，涨幅4.42%；招商积余成交额2.25亿元，涨幅4.25%[1][2] - 皇庭国际成为跌幅最大个股（-0.36%），成交额1.60亿元[1][2] 资金流向分析 - 板块主力资金净流入2.5亿元，游资净流出1.53亿元，散户净流出9733.05万元[2] - 我爱我家获主力净流入1.79亿元（占比15.89%），但遭游资净流出7811.62万元[3] - 特发服务主力净流入5648.60万元（占比5.55%），世联行主力净流入3367.69万元（占比14.63%）[3] - 宁波富达主力净流出635.55万元（占比-10.60%），皇庭国际主力净流出1131.53万元（占比-7.09%）[3]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [3][51] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计最终政策力度超过2008年和2014年 [3][51] - 地产作为早周期指标具备经济风向标作用 [3][51] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和优质混合所有制及民企更受益 [3][51] - 城市布局策略聚焦一线+2/3二线+极少量三线城市 [3][51] - 供给侧政策如收储和闲置土地处理有新变化 一二线城市更受益 [3][51] - 2025年板块以政策主导 建议关注政策beta和仓位控制 [3][51] LPR报价与利率情况 - 8月5年期以上LPR报3.5% 与上月持平 [1][10] - 1年期LPR为3.0% 5月调降10bp后连续3个月持平 [1][10] 行业行情表现 - 申万房地产指数本周累计变动0.5% 落后沪深300指数3.68个百分点 [1][13] - 在31个申万一级行业中排名第31名 [1][13] - 本周上涨个股92支 较上周增加25支 [13] 新房成交情况 - 本周30城新房成交面积157.0万平方米 环比+16.7% 同比-16.1% [1][20] - 一线城市成交39.0万方 环比+8.2% 同比-22.1% [1][20] - 二线城市成交89.5万方 环比+47.6% 同比-10.9% [1][20] - 三线城市成交28.5万方 环比-24.7% 同比-22.3% [1][20] - 年初至今30城累计成交6389.0万方 同比-2.1% [1][25] - 一线城市累计1685.2万方 同比+2.4% [1][25] - 二线城市累计3066.2万方 同比-5.5% [1][25] - 三线城市累计1637.6万方 同比+0.1% [1][25] 二手房成交情况 - 本周14城二手房成交面积191.5万方 环比+6.4% 同比+9.5% [2][30] - 一线城市成交77.3万方 环比+4.1% [2][30] - 二线城市成交89.2万方 环比+9.7% [2][30] - 三线城市成交25.0万方 环比+2.3% [2][30] - 年初至今累计成交6867.7万方 同比+16.7% [2][30] - 一线城市累计2812.8万方 同比+20.3% [2][30] - 二线城市累计3192.0万方 同比+15.5% [2][30] - 三线城市累计862.8万方 同比+10.7% [2][30] 信用债发行情况 - 本周发行房企信用债18只 环比增加5只 [2][39] - 发行规模152.82亿元 环比增加69.21亿元 [2][39] - 净融资额33.78亿元 环比增加28.51亿元 [2][39] - 主体评级以AAA级为主（69.0%） [39][42] - 债券类型以一般中期票据为主（47.9%） [39][45] - 债券期限以5年以上（39.3%）和1-3年（31.4%）为主 [39][42] 政策动态 - 国务院强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [49] - 成都出台公积金新政 购买保障性住房最低首付比例降至15% [50] - 广州推出商转公贷款实施办法 个贷率低于75%时启动 [50] 重点推荐标的 - 基本面alpha公司：绿城中国、建发国际集团、华润置地等H股；滨江集团、招商蛇口等A股 [3][51] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 [3][51] - 中介机构：贝壳 [3][51] - 物业公司：华润万象生活、保利物业等 [3][51]

指数表现 - 中证A500指数最新点位5198.91点，单周上涨4.27% [1][5] - 本周日均成交额8003.97亿元，全周成交额40019.84亿元，成交额环比上升32.60% [1][5] 成分股表现 - 寒武纪(688256.SH)以34.59%涨幅领涨，中油资本(000617.SZ)和中兴通讯(000063.SZ)分别以34.38%和32.21%涨幅位列第二、三位 [2] - 昆仑万维(300418.SZ)、北方稀土(600111.SH)、兆易创新(603986.SH)涨幅均超22% [2] - 衢州发展(600208.SH)以11.68%跌幅领跌，巨星科技(002444.SZ)和蔚蓝锂芯(002245.SZ)跌幅分别为6.90%和6.82% [2] 基金动态 - 中证A500基金总数增至39只，华夏基金管理的A500增指(512370)于本周上市 [5] - 全周所有基金涨幅均超2%，汇添富基金以4.62%涨幅表现最佳 [5] - 基金总规模达1810.70亿元，较上周上升 [4][5] - 华泰柏瑞基金以203.31亿元规模居首，国泰基金和易方达基金均以183.57亿元规模并列第二 [4][5] 机构观点 - 申万宏源证券认为短期牛市氛围延续，9月初前市场维持强势，2025年四季度表现将优于三季度 [5] - 国投证券指出需关注流动性牛向基本面牛及新旧动能转化牛的过渡过程，对上行空间持谨慎乐观态度 [5]

行业投资评级 - 房地产行业评级为"增持"（维持）[1] 核心观点 - 行业基本面处于修复期，政策持续放松带动市场信心逐步恢复[1][3] - 2025年1-7月商品房销售面积同比下降4.0%，销售额同比下降6.5%，住宅销售金额同比下降6.2%[2][11] - 房地产开发投资同比下降12.0%，新开工面积同比下降19.4%，竣工面积同比下降16.5%[5][11] - 房企到位资金同比下降7.5%，其中国内贷款同比微增0.1%，个人按揭贷款同比下降9.3%[7][34] 行业宏观数据 - 商品房销售面积51560万平方米（同比-4.0%），销售额49566亿元（同比-6.5%）[2][11] - 住宅投资占开发投资比重76.9%，完成额41208亿元（同比-10.9%）[11] - 土地购置面积10052万平方米（同比-53.4%），成交价款9166亿元（同比-48.4%）[12] 销售市场分析 - 7月销售环比下滑主因季节性因素，政策宽松累积效应逐步显现[3][13] - 分区域看，东部地区销售面积同比-6.2%，表现最弱；中部地区同比-1.1%，相对稳健[13] - 办公楼销售表现优于住宅和商业，销售额同比-4.6%[11][13] 投资与开发 - 新开工面积同比-19.4%，核心城市拿地边际回暖但整体强度仍偏低[5][26] - 土地市场溢价率维持低位，100大中城市住宅用地成交溢价率处于历史较低水平[32] - 竣工节奏放缓，1-7月竣工面积同比-16.5%，较1-6月降幅扩大1.7个百分点[5] 资金状况 - 定金及预收款同比下降9.9%，自筹资金同比下降8.5%，反映房企现金流压力仍存[7][34] - "项目融资白名单"政策加码，国内贷款同比微增0.1%[7][34] 政策与市场展望 - 70城房价同比降幅持续收窄，政策宽松窗口期延续[36] - 建议关注布局一二线城市的头部房企如保利发展、招商蛇口等[8][43] - 港股推荐华润置地、绿城中国等具备估值弹性的标的[8][43]

板块整体表现 - 房地产服务板块较上一交易日上涨0.08%，领涨个股为珠江股份（涨跌幅3.87%）[1] - 上证指数报收3771.1点（上涨0.13%），深证成指报收11919.76点（下跌0.06%）[1] - 板块内10只个股中6只上涨，4只下跌，最高涨幅为珠江股份3.87%，最大跌幅为特发服务1.39%[1][2] 个股交易数据 - 珠江股份成交量56.26万手（居板块第二），成交额2.87亿元（居板块第三）[1] - 我爱我家成交量79.6万手（居板块第一），成交额2.43亿元（居板块第四）[1][2] - 特发服务成交额2.74亿元（居板块第五），尽管股价下跌1.39%[2] - 皇庭国际成交量53.28万手（居板块第三），成交额1.5亿元（居板块第六）[1][2] 资金流向分析 - 板块主力资金净流出1955.09万元，游资资金净流入415.18万元，散户资金净流入1539.9万元[2] - 招商积余获主力资金净流入394.77万元（占比3.32%），居板块首位[3] - ST明诚主力净流入345.12万元（占比11.46%），主力净占比位列板块第一[3] - 新大正主力净流出591.88万元（占比-12.3%），为板块中主力资金流出最严重个股[3] - 珠江股份获游资净流入1405.83万元（占比4.9%），游资介入力度最大[3]

行业投资评级 - 行业评级：看好 [2] 核心观点 - 地产板块持仓达历史冰点，叠加降息催化，政策宽松预期强化，配置性价比凸显 [4] - 超预期点：地产股基金持仓历史低点，Q4基数压力推动政策强化 [4] - 驱动因素：基金持仓低位、全球政策周期协同效应、Q4高基数压力推动政策释放 [4][5] 地产重仓股分析 基金持仓情况 - 基金持有房地产股市值从2020年H1的141亿元降至2025年H1的30亿元，降幅达80% [4][19] - 持有地产股的基金数量从2020年Q4的372个降至2023年Q4的194个，2025年H1稳定在200个左右 [13] - 主动基金是重仓地产股的主要力量，2025年H1持有地产股市值占比达80% [19] - 地产股市值占比从2020年H1的3.82%降至2025年H1的1.34%，接近市场标配1.22% [23] - 超配基金数量占比维持在55%左右，抛压殆尽 [4][23] 持仓结构 - 重仓持股总市值从2022年Q1的828亿元降至2025年Q2的256亿元，下跌近70% [34] - A股地产股中超过10个基金持有的公司不超过20个，头部效应显著 [34] - 港股地产股关注度提升，中高关注度股票数量多次超过A股 [38] - A股持仓基金数量大幅下降，保利发展和招商蛇口仍为前两大重仓股 [43] - 港股持仓基金数量稳定，华润置地和中国海外发展增持，物业股普遍被增持 [46] 美国降息对中国地产股影响 联动效应 - 美联储降息减少人民币贬值压力，为中国降息打开空间 [56][68] - 降息利好房企融资成本下降和购房需求修复，推动基本面改善 [56] - 美联储降息促使国际资本从美国流出，新兴市场资产吸引力提升 [56] 房企债务压力缓解 - 美联储降息压缩海外融资成本，降低汇兑损失风险 [60] - 改善再融资环境，减少技术性违约风险 [60] - 稳定市场预期与信用修复，降低评级下调概率 [60] 降息预期 - 2025年8月市场预估美联储9月降息概率达92.1% [64] - 人民币汇率走高为中国降息提供空间，预估降息幅度10-20BP [68] 投资建议 配置逻辑 - 2025Q4地产板块进入关键博弈期，叠加降息窗口，可积极配置 [76] - 地产板块持仓低，下跌空间有限，时间换空间 [76] 结构性机会 1. **住宅开发主战场**：优选"地产+"模式，如华润置地、建发股份、滨江集团 [79] 2. **城市更新**：关注现金流充沛企业，如华润置地、中国海外发展、保利发展 [79] 3. **产业结构变化**：AMC（信达地产）、内陆城市竞争出清（中国海外宏洋） [79] 4. **防御性子领域**：商管（华润万象生活）>物业（绿城服务、保利物业） [79]

板块整体表现 - 房地产服务板块较上一交易日上涨0.34% [1] - 上证指数报收3766.21点，上涨1.04%；深证成指报收11926.74点，上涨0.89% [1] 个股涨跌情况 - 世联行领涨板块，收盘价2.52元，涨幅2.02%，成交量46.09万手，成交额1.15亿元 [1] - 珠江股份收盘价4.91元，涨幅1.87%，成交量32.21万手，成交额1.57亿元 [1] - 中天服务收盘价5.91元，涨幅1.37%，成交量7.36万手，成交额4293.30万元 [1] - 宁波富达收盘价4.78元，涨幅1.27%，成交量8.33万手，成交额3947.30万元 [1] - 我爱我家收盘价3.08元，涨幅0.65%，成交量146.54万手，成交额4.51亿元 [1] - 皇庭国际跌幅最大，收盘价2.81元，跌幅2.09%，成交量48.66万手，成交额1.37亿元 [2] - 南都物业收盘价14.06元，跌幅1.19%，成交量4.57万手，成交额6392.76万元 [2] 资金流向 - 板块主力资金净流出4291.23万元，游资资金净流出823.48万元，散户资金净流入5114.72万元 [2] - 珠江股份主力净流入1386.59万元，占比8.85% [3] - 世联行主力净流入935.47万元，占比8.12% [3] - 招商积余主力净流入711.81万元，占比4.19% [3] - 皇庭国际主力净流出1677.87万元，占比12.21% [3] - 我爱家游资净流入1078.94万元，占比2.39% [3]

板块整体表现 - 房地产服务板块当日上涨1.14%，领涨个股为南都物业（代码603506）[1] - 板块主力资金净流入4399.8万元，游资资金净流入565.67万元，散户资金净流出4965.46万元[1] 个股价格表现 - 南都物业收盘价14.23元，涨幅4.56%，成交量8.21万手，成交额1.15亿元[1] - 中天服务收盘价5.83元，涨幅3.37%，成交量14.40万手，成交额8368.64万元[1] - 新大正收盘价11.24元，涨幅2.55%，成交量5.84万手，成交额6501.28万元[1] - 我爱我家收盘价3.06元，涨幅2.00%，成交量193.10万手，成交额5.87亿元[1] - 特发服务收盘价47.49元，涨幅1.39%，成交量12.80万手，成交额6.10亿元[1] 资金流向分布 - 特发服务主力净流入3868.65万元（占比6.34%），游资净流入1792.69万元（占比2.94%），散户净流出5661.34万元（占比9.28%）[2] - 我爱我家主力净流入1780.62万元（占比3.03%），游资净流出110.00万元（占比0.19%），散户净流出1670.62万元（占比2.85%）[2] - 世联行主力净流入519.82万元（占比4.72%），游资净流出425.76万元（占比3.87%），散户净流出94.05万元（占比0.85%）[2] - 宁波富达主力净流入442.37万元（占比12.55%），游资净流出138.95万元（占比3.94%），散户净流出303.42万元（占比8.61%）[2]

板块整体表现 - 房地产服务板块较上一交易日下跌0.81%，跑输大盘，当日上证指数上涨0.85%至3728.03点，深证成指上涨1.73%至11835.57点 [1] - 板块内10只成分股中6只下跌，4只上涨，领跌股为招商积余（下跌3.51%）和皇庭国际（下跌2.71%） [1][2] - 板块整体资金呈净流出状态，主力资金净流出9580.28万元，而游资和散户资金分别净流入3615.79万元和5964.5万元 [2] 个股价格表现 - 招商积余收盘价12.64元，跌幅3.51%，为板块中跌幅最大个股，成交量17.18万手，成交额2.20亿元 [2] - 皇庭国际收盘价2.87元，跌幅2.71%，成交量99.11万手为板块最高，成交额2.87亿元 [1][2] - 特发服务涨幅1.39%至46.84元，为板块中涨幅最大个股，成交量10.35万手，成交额4.79亿元 [1] - 宁波富达涨幅0.43%至4.68元，成交量11.36万手，成交额5314.49万元 [1] 资金流向分析 - 皇庭国际主力资金净流出3547.79万元，净占比-12.34%，但散户资金净流入3458.57万元，净占比12.03% [3] - 珠江股份主力资金净流出2001.54万元，净占比-11.20%，游资资金净流入1209.49万元，净占比6.77% [3] - 宁波富达主力资金净流入603.78万元，净占比11.36%，为板块中唯一主力资金净流入的个股 [3] - 世联行主力资金净流出629.54万元，净占比-5.82%，但散户资金净流入461.53万元，净占比4.27% [3]