报告公司投资评级 - 行业为房地产/房地产服务，6个月评级为买入（维持评级） [7] 报告的核心观点 - 2024年招商积余业绩稳健，分红再上新台阶，基础物管毛利率改善拉动业绩，市拓合同额维持高位，非住宅拓展多点开花，平台增值业绩回落，资管业务运营稳定，考虑基础物业盈利能力改善，预测25 - 27年归母净利润分别为9.22、10.78、11.88亿元，维持“买入”评级 [1][2][3][4] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024年实现营业收入171.72亿元，同比+9.89%；归母净利润8.40亿元，同比+14.24%；基本每股收益0.79元，同比+14.24% [1] - 物业管理业务收入164.87亿元，同比+11.72%，其中基础物业、平台增值、专业增值服务收入同比分别+10.63%、-8.22%、+23.77%，占营收比重分别达78.04%、3.12%、14.85%，基础物管营收占比提升7.5pct；资产管理业务收入6.70亿元，同比-4.03% [2] - 2024年毛利率11.96%，较23年提升0.4pct，物管业务中基础物业、平台增值、专业服务毛利率分别为10.67%、10.51%、9.23%，较23年同期分别+1.91、+2.02、-8.58pct [2] - 2024年销售、管理、财务费用率较23年分别+0.07、-0.37、-0.23pct至0.67%、3.5%、0.17%，通过提高资金周转效率压降有息债务规模，财务费率优化明显 [2] - 公司拟每10股派现2.4元，现金分红比例提升至30.25% [2] 规模与拓展情况 - 截至2024年，在管项目数达2296个，较23年末增加195个，在管面积3.65亿㎡，较23年提升5.80%，关联方和第三方管理面积较23年末分别提升10.48%、3.33%，住宅、非住宅业态管理面积较23年分别提升4.79%、6.43% [3] - 2024年新签年度合同额达40.29亿元，与23年基本持平，第三方新签合同额36.93亿元，全年新增政府公建、产业园区、金融服务等优质项目超百个 [3] - 住宅业态拓展合同额同比+47%，非住宅业态中医疗、交通、IFM业态分别新增合同额1.76、1.62、3.2亿元，4家并购企业贡献新增合同额2.84亿元 [3] - 截至2024年，来自招商局集团内部的新签年度合同额为3.36亿元，招商蛇口在大客户业务拓展等方面提供重要支持 [3] 平台及专业增值与资管业务情况 - 2024年平台及专业增值服务分别同比-8.22%、+23.77%，专业增值服务在经纪、充电桩、家装、维修等领域取得业务突破 [4] - 商业运营业务：截至2024年末，招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积393万㎡，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目8个；2024年集中商业销售额同比提升30%，同店同比提升6%；客流同比提升34%，同店同比提升11% [4] - 持有物业出租经营业务：2024年末总可出租面积为46.89万㎡，出租率为95%，管理规模及出租率维持稳定 [4] 财务预测情况 - 预测25 - 27年营业收入分别为188.98、211.28、234.29亿元，增长率分别为10.05%、11.80%、10.89% [5] - 预测25 - 27年归母净利润分别为9.22、10.78、11.88亿元，增长率分别为9.67%、17.00%、10.16% [5] - 预测25 - 27年EPS分别为0.87、1.02、1.12元/股 [5]

文章核心观点 招商积余2024年年报显示营收和利润双增 但资产管理业务面临挑战 盈利能力仍待提升 公司在应收账款管理、市场拓展等方面表现较好 同时推进降本增效战略 未来数字化转型受关注 [1][3][4] 业绩表现 - 2024年实现营收171.72亿元 同比增长9.89% 归母净利润8.40亿元 同比增长14.24% [1][3] - 整体毛利率为11.96% 较上一年度提升0.4个百分点 [1] - 经营活动产生的现金流量净额约为18.36亿元 同比增长1.10% [1] - 应收款余额约为21.93亿元 较去年同期下降4.36% 现金及现金等价物余额约45.72亿元 同比增长5.73% [1] 业务构成 - 基础物业管理服务是核心业务 2024年实现营收134.01亿元 同比增长10.63% 占总收入比重78% [3] - 基础物管服务毛利率达到10.67% 同比增长1.91个百分点 [3] - 资产管理板块2024年实现营收6.70亿元 同比下降4.03% 毛利率从50.74%降至48.06% [4] 管理业态 - 以非住宅业态为主 贡献72%的基础物管收入 2024年非住宅业态收入增长9.56亿元 毛利率提升至10.6% [4] - 住宅业态毛利率从7.89%提升至10.88% 增长近3个百分点 [4] 市场拓展 - 2024年新签年度合同额40.29亿元 第三方新签年度合同额36.93亿元 [3][6] - 非住宅业态新签年度合同额约33.96亿元 占市拓业绩的92% [6] - 新增政府公建、产业园区、金融服务等项目超百个 核心客户续约率高达96% [6] - 4家并购企业全年贡献新签项目合同额2.84亿元 [6] 商业管理 - 截至2024年末 招商商管在管商业项目共70个 管理面积393万平方米 [6] - 2024年在管项目集中商业销售额同比提升30% 同店同比提升6% 客流同比提升34% 同店同比提升11% 会员总数累计达783万 同比增长12% [6] 物业持有 - 2024年末总可出租面积为46.89万平方米 总体出租率达到95% [6] 降本增效 - 2024年在职员工数量减少1732人 [7] - 管理费用、研发费用和财务费用分别同比下降0.58%、20.98%和52.64% 共计节省约5.7亿元 [7] - 研发人员数量从2023年的310人降至180人 下降幅度达41.94% 研发投入金额仅为7815万元 同比下降20.98% 仅占营收的0.45% [7] 增值服务 - 2024年平台增值服务收入约5.36亿元 较2023年下降8.22% 毛利率提升2.02个百分点至10.51% [8] - 专业增值服务收入25.51亿元 同比增长23.77% 毛利率由17.81%大幅下降至9.23% [8] 管理层变动 - 年报发布前几天 陈智恒接替陈海照成为招商积余新一任董事总经理 [8] - 去年5月上任的招商积余董事长吕斌是数字化领域的专业高管 [9]

报告公司投资评级 - 行业为房地产/房地产服务，6个月评级为买入（维持评级） [7] 报告的核心观点 - 2024年招商积余业绩稳健，分红再上新台阶，基础物管毛利率改善拉动业绩，市拓合同额维持高位，非住宅拓展多点开花，平台增值业绩回落但资管业务运营稳定，考虑基础物业盈利能力改善，预测25 - 27年归母净利润分别为9.22、10.78、11.88亿元，维持“买入”评级 [1][2][3][4] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024年实现营业收入171.72亿元，同比+9.89%；归母净利润8.40亿元，同比+14.24%；基本每股收益0.79元，同比+14.24% [1] - 物业管理业务实现营业收入164.87亿元，同比+11.72%，其中基础物业、平台增值、专业增值服务分别实现收入同比+10.63%、-8.22%、+23.77%，占营收比重分别达78.04%、3.12%、14.85%，基础物管营收占比提升达7.5pct；资产管理业务实现营业收入6.70亿元，同比-4.03% [2] - 2024年毛利率11.96%，较23年提升0.4pct；物管业务中基础物业、平台增值、专业服务毛利率分别为10.67%、10.51%、9.23%，较23年同期分别+1.91、+2.02、-8.58pct [2] - 2024年销售、管理、财务费用率较23年分别+0.07、-0.37、-0.23pct至0.67%、3.5%、0.17% [2] 规模与拓展情况 - 截至2024年，在管项目数达2296个，较23年末增加195个，在管面积3.65亿㎡，较23年提升5.80%；关联方和第三方管理面积较23年末分别提升10.48%、3.33%；住宅、非住宅业态管理面积较23年分别提升4.79%、6.43% [3] - 2024年新签年度合同额达40.29亿元，与23年基本持平，其中第三方新签合同额36.93亿元，全年新增政府公建、产业园区、金融服务等优质项目超百个 [3] - 住宅业态拓展合同额同比+47%，非住宅业态中医疗、交通、IFM业态分别新增合同额1.76、1.62、3.2亿元，4家并购企业贡献新增合同额2.84亿元 [3] - 截至2024年，来自招商局集团内部的新签年度合同额为3.36亿元，招商蛇口在大客户业务拓展等方面提供重要支持 [3] 平台及资管业务情况 - 2024年平台及专业增值服务分别同比-8.22%、+23.77%，专业增值服务在经纪、充电桩、家装、维修等领域取得业务突破 [4] - 商业运营业务：截至2024年末，招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积393万㎡，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目8个；2024年集中商业销售额同比提升30%，同店同比提升6%；客流同比提升34%，同店同比提升11% [4] - 持有物业出租经营业务：2024年末总可出租面积为46.89万㎡，出租率为95%，管理规模及出租率维持稳定 [4] 财务预测情况 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|15,626.68|17,172.30|18,898.12|21,128.09|23,428.94| |增长率(%)|19.99|9.89|10.05|11.80|10.89| |EBITDA(百万元)|1,081.46|1,278.10|1,334.02|1,567.42|1,722.39| |归属母公司净利润(百万元)|735.73|840.50|921.78|1,078.48|1,188.02| |增长率(%)|23.96|14.24|9.67|17.00|10.16| |EPS(元/股)|0.69|0.79|0.87|1.02|1.12| |市盈率(P/E)|17.51|15.33|13.98|11.95|10.84| |市净率(P/B)|1.32|1.24|1.15|1.07|0.99| |市销率(P/S)|0.82|0.75|0.68|0.61|0.55| |EV/EBITDA|4.27|1.26|3.39|0.71|1.60| [5]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [3][6][13] 报告的核心观点 - 2024年招商积余归母净利润增长14.2%，毛利率修复，降本增效成绩显著，凭借母公司资源禀赋和外拓能力，有望取得业绩持续稳定增长 [1][3][8] 根据相关目录分别进行总结 财务表现 - 2024年公司实现营业收入171.7亿元，同比增长9.9%；归母净利润8.4亿元，同比增长14.2% [1][8] - 物业管理业务收入164.9亿元，同比增长11.7%；资产管理业务收入6.7亿元，同比下降4.0% [1][8] - 基础物业管理收入134.0亿元，同比增长10.6%；平台增值服务收入5.4亿元，同比下降8.2%；专业增值服务收入25.5亿元，同比增长23.8% [1][8] - 2024年公司整体毛利率增加0.4pct至12.0%，物业管理业务毛利率增加0.4pct至10.5%，基础物管毛利率增加1.9pct至10.7% [1][8] 市场拓展 - 2024年新签年度合同额40.3亿元，第三方项目新签年度合同额36.9亿元，母公司新签年度合同额3.4亿元 [2][12] - 截至2024年末，在管项目2296个，覆盖162个城市，管理面积3.65亿平方米，母公司管理面积1.32亿平方米，第三方项目管理面积2.33亿平方米 [2][12] 资产管理业务 - 商业运营方面，截至2024年末招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积393万平方米，2024年在管项目集中商业销售额同比提升30%，同店同比提升6%；客流同比提升34%，同店同比提升11%；会员总数累计达783万，同比增长12% [2][12] - 持有物业方面，截至2024年末可出租总面积46.9万平方米，总体出租率95% [2][13] 投资建议 - 小幅上调公司盈利预测，预计25/26年营业收入为190/208（原值为188/206）亿元，归母净利润为9.2/10.2（原值为8.6/9.4）亿元，对应EPS分别为0.87/0.96元，对应PE分别为14.0/12.7X [3][13] 财务预测与估值 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|15,627|17,172|18,993|20,759|22,669| |(+/-%)|20.0%|9.9%|10.6%|9.3%|9.2%| |净利润(百万元)|736|840|919|1016|1106| |(+/-%)|24.0%|14.2%|9.3%|10.6%|8.8%| |每股收益（元）|0.69|0.79|0.87|0.96|1.04| |EBIT Margin|5.9%|6.7%|6.5%|6.5%|6.5%| |净资产收益率（ROE）|7.5%|8.1%|8.3%|8.7%|8.9%| |市盈率（PE）|17.5|15.3|14.0|12.7|11.6| |EV/EBITDA|22.2|17.9|18.2|17.3|16.5| |市净率（PB）|1.32|1.24|1.17|1.10|1.04| [4]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4][6] 报告的核心观点 - 招商积余2024年度营收同比增长9.9%，归母净利润同比增长14.2%，扣非归母净利润同比增长21.1% [1] - 物管主业增长强劲，毛利率显著提升，外拓精准发力，专业增值服务表现亮眼，现金充沛分红比例提升 [2][3] - 考虑平台增值业务和资管业务增速放缓，调整公司2025 - 2026年归母净利润预测，新增2027年预测，公司是A股稀缺物管龙头标的，估值具备吸引力 [4] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024年实现营业收入171.7亿元，归母净利润8.4亿元，扣非归母净利润8.0亿元 [1] - 预测2025 - 2027年营业收入分别为193.25亿元、214.07亿元、233.27亿元，净利润分别为9.66亿元、11.00亿元、12.17亿元 [5] - 2024年经营活动产生现金流净额18.4亿元，年末银行存款46.1亿元，年度分红金额2.5亿元，分红比例29.3% [3] 物管主业 - 2024年基础物管业务收入134亿元，占总收入比重78.0%，住宅业态37.3亿元，同比增长9.7%，非住宅业态96.7亿元，同比增长11.0% [2] - 非住宅业态物管毛利率为10.6%，同比提升1.5pct；住宅物管毛利率为10.9%，同比提升3.0pct [2] 市场拓展 - 截至2024年末，总在管面积3.65亿平，在管项目2296个，覆盖全国162个城市 [3] - 2024年新签约物业管理年度合同金额40.3亿元，与上年基本持平；第三方项目新签约年度合同金额36.9亿元，同比增长4.4% [3] - 医疗业态新签年度合同额1.76亿元，较上年翻倍，交通业态1.62亿元，IFM业态3.2亿元，全年新增优质项目超百个，核心客户续约率达96% [3] 专业增值服务 - 2024年专业增值服务实现收入25.5亿元，同比增长23.8%，房地产经纪业务、智慧能源、精装修、第三方维修等细分领域表现突出 [3] 盈利预测与估值 - 调整公司2025 - 2026年归母净利润预测至9.7/11.0亿元（原预测10.5/11.7亿元），新增2027年预测为12.2亿元 [4] - 预测2025 - 2027年EPS为0.91/1.04/1.15元，对应预测PE为13/12/11倍 [4]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4][6] 报告的核心观点 - 招商积余2024年度营收同比增长9.9%，归母净利润同比增长14.2%，扣非归母净利润同比增长21.1% [1] - 物管主业增长强劲，毛利率显著提升，外拓精准发力，专业增值服务表现亮眼，现金充沛分红比例提升 [2][3] - 考虑平台增值业务和资管业务增速放缓，调整公司2025 - 2026年归母净利润预测，新增2027年预测，公司是A股稀缺物管龙头标的，估值具备吸引力 [4] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024年实现营业收入171.7亿元，归母净利润8.4亿元，扣非归母净利润8.0亿元 [1] - 预测2025 - 2027年营业收入分别为193.25亿元、214.07亿元、233.27亿元，净利润分别为9.66亿元、11.00亿元、12.17亿元 [5] 物管主业 - 2024年基础物管业务收入134亿元，占总收入比重78.0%，住宅业态37.3亿元，同比增长9.7%，非住宅业态96.7亿元，同比增长11.0% [2] - 非住宅业态物管毛利率为10.6%，同比提升1.5pct；住宅物管毛利率为10.9%，同比提升3.0pct [2] 市场拓展 - 截至2024年末，总在管面积3.65亿平，在管项目2296个，覆盖全国162个城市 [3] - 2024年新签约物业管理年度合同金额40.3亿元，与上年基本持平；第三方项目新签约年度合同金额36.9亿元，同比增长4.4% [3] - 医疗业态新签年度合同额1.76亿元，较上年翻倍，交通业态1.62亿元，IFM业态3.2亿元，全年新增优质项目超百个，核心客户续约率达96% [3] 专业增值服务 - 2024年专业增值服务实现收入25.5亿元，同比增长23.8%，房地产经纪业务、智慧能源、精装修、第三方维修等细分领域表现突出 [3] 现金流与分红 - 2024年经营活动产生现金流净额18.4亿元，年末银行存款46.1亿元 [3] - 年度分红金额2.5亿元，分红比例29.3%，较上年提升约5pct [3] 盈利预测与估值 - 调整公司2025 - 2026年归母净利润预测至9.7/11.0亿元，新增2027年预测为12.2亿元，预测2025 - 2027年EPS为0.91/1.04/1.15元，对应预测PE为13/12/11倍 [4]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [2][7][22] 报告的核心观点 - 招商积余2024年年报显示业务规模稳健增长、融资成本持续下行，非住优势突出且住宅拓展有突破，增值服务布局深化，商业运营稳步推进，维持“优于大市”评级并给出2025 - 2026年EPS预测及2025年合理价值区间 [7][22] 根据相关目录分别进行总结 财务数据及预测 - 预计2025 - 2027年营业收入分别为193.35亿、217.78亿、241.73亿元，同比增速分别为12.6%、12.6%、11.0%；净利润分别为9.41亿、10.89亿、12.07亿元，同比增速分别为12.0%、15.6%、10.9%；全面摊薄EPS分别为0.89元、1.03元、1.14元；毛利率分别为11.9%、12.1%、12.0%；净资产收益率分别为8.5%、9.3%、9.6% [6] 2024年年报情况 营收与利润 - 实现营业收入171.72亿元，同比增长9.89%，其中物业管理业务收入164.87亿元，同比增长11.72%，资产管理业务收入6.70亿元，同比下降4.03%；归母净利润8.40亿元，同比增长14.24%；归母扣非净利润7.99亿元，同比增长21.12% [7][8] 利润分配 - 以10.59亿股为基数，向全体股东每10股派发现金红利2.40元（含税），不送红股，不以公积金转增股本，年内股息支付率30.3%，按3月14日收盘价测算股息率2.2% [7][9] 毛利率与费用率 - 毛利率为11.96%，较2023年提高0.40个百分点，三项费用率为4.80%，较2023年降低0.71个百分点 [7][10] 现金流与融资 - 持有货币现金46.69亿元，同比增加7.39%，经营活动现金流净额18.36亿元，同比增加1.10%；年末融资余额8.33亿元，平均融资成本1.95% - 2.65% [7][10][12] 业务拓展情况 非住与住宅业务 - 年末在管项目2296个，覆盖162个城市，管理面积3.65亿平，新签年度合同额40.29亿元；第三方新签年度合同额36.93亿元，非住宅业态新签年度合同额33.96亿元，占市拓业绩92%；市场化住宅拓展新签年度合同额同比增长47% [7][14][15] 增值服务业务 - 平台增值业务以到家汇等平台带动交易额突破11亿元，通过“千机行动”构建智慧服务网络，线上营收显著提升；专业增值服务中“余房网”平台经济规模突破，“招小充”充电桩部署近3万台，精装修与第三方维修业务有进展 [7][19][20] 商业运营业务 - 旗下招商商管在管商业项目70个，管理面积393万平，2024年在管项目集中商业销售额同比提升30%，同店同比提升6%；客流同比提升34%，同店同比提升11%；会员总数累计达783万，同比增长12%；持有物业总可出租面积46.89万平，总体出租率95% [21] 投资建议 - 维持“优于大市”评级，预测2025、2026年EPS分别为0.89元、1.03元，给予2025年17 - 20XPE，合理价值区间为15.09 - 17.75元 [7][22]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][8] 报告的核心观点 - 公司发布2024年年报，全年实现营收171.7亿元，同比增长9.9%；归母净利润8.4亿元，同比增长14.2% [8] - 营收及业绩稳步提升，物业管理业务收入与毛利率双增，资产管理业务毛利率调整 [8] - 物业管理业务稳健发展，持续深耕非住业态，住宅业务端市场化住宅拓展取得突破 [8] - 资产管理业务运营能力持续提升，商业运营业务规模稳步扩张 [8] - 考虑房地产市场下行及物管行业竞争加剧，小幅下调2025 - 2026年公司归母净利润，预计2027年归母净利润为11.4亿元，维持“买入”评级 [8] 根据相关目录分别进行总结 盈利预测与估值 |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业总收入（百万元）|15627|17172|18821|20534|22361| |同比（%）|19.99|9.89|9.60|9.10|8.90| |归母净利润（百万元）|735.73|840.50|939.13|1039.26|1143.76| |同比（%）|23.96|14.24|11.73|10.66|10.05| |EPS - 最新摊薄（元/股）|0.69|0.79|0.89|0.98|1.08| |P/E（现价&最新摊薄）|15.62|13.68|12.24|11.06|10.05| [1] 市场数据 - 收盘价11.92元，一年最低/最高价8.16/13.59元，市净率1.21倍，流通A股市值12639.29百万元，总市值12639.33百万元 [5] 基础数据 - 每股净资产9.83元，资产负债率44.56%，总股本1060.35百万股，流通A股1060.34百万股 [6] 营收及业绩情况 - 2024年公司营收同比增长9.9%，物业管理业务营收164.9亿元，同比增长11.7%；资产管理业务营收6.7亿元，同比下降4.0% [8] - 2024年公司物业管理业务毛利率10.5%，同比提升0.4pct，基础物业管理毛利率提升1.9pct至10.7%，平台增值服务毛利率提升2.0pct至10.5%；资产管理业务毛利率48.0%，同比下降2.7pct，综合毛利率11.9%，同比提升0.4pct [8] - 2024年销管费率为4.2%，同比下降0.3pct [8] 物业管理业务情况 - 截至2024年末，在管项目2296个，同比增长195个；在管面积达3.65亿平方米，同比增长5.8%；新签年度合同额40.3亿元，第三方新签年度合同额36.9亿元，同比增长4.4% [8] - 非住业态营收占物业管理业务比例为58.6%，全年新增优质项目超百个，核心客户续约率达96% [8] - 住宅业务端市场化住宅拓展取得突破，全年新签年度合同额同比增长47% [8] 资产管理业务情况 - 截至2024年末，在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积393万平方米 [8] - 2024年在管项目集中商业销售额同比提升30%，同店同比提升6%；客流同比提升34%，同店同比提升11% [8] - 2024年末持有物业总可出租面积为46.9万平方米，总体出租率为95% [8] 财务预测表 |项目|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |流动资产（百万元）|9210|10608|12170|13641| |非流动资产（百万元）|9856|9749|9647|9577| |资产总计（百万元）|19067|20357|21817|23218| |流动负债（百万元）|6947|7543|8244|8817| |非流动负债（百万元）|1549|1549|1549|1549| |负债合计（百万元）|8496|9092|9793|10366| |归属母公司股东权益（百万元）|10419|11109|11863|12685| |少数股东权益（百万元）|151|156|161|167| |所有者权益合计（百万元）|10570|11265|12024|12852| |负债和股东权益（百万元）|19067|20357|21817|23218| |营业总收入（百万元）|17172|18821|20534|22361| |营业成本(含金融类)（百万元）|15119|16538|18028|19604| |税金及附加（百万元）|109|122|136|145| |销售费用（百万元）|115|113|124|134| |管理费用（百万元）|602|678|739|805| |研发费用（百万元）|78|113|103|89| |财务费用（百万元）|30|82|76|70| |加:其他收益（百万元）|50|105|109|119| |投资净收益（百万元）|5|6|6|7| |公允价值变动（百万元）|1|0|0|0| |减值损失（百万元）|-40|-33|-26|-21| |资产处置收益（百万元）|2|2|2|2| |营业利润（百万元）|1136|1256|1419|1620| |营业外净收支（百万元）|3|3|3|-1| |利润总额（百万元）|1139|1258|1421|1619| |减:所得税（百万元）|269|315|377|470| |净利润（百万元）|869|944|1044|1150| |减:少数股东损益（百万元）|29|5|5|6| |归属母公司净利润（百万元）|840|939|1039|1144| |每股收益 - 最新股本摊薄(元)|0.79|0.89|0.98|1.08| |EBIT（百万元）|1159|1394|1537|1722| |EBITDA（百万元）|1286|1485|1596|1789| |毛利率(%)|11.96|12.13|12.20|12.33| |归母净利率(%)|4.89|4.99|5.06|5.11| |收入增长率(%)|9.89|9.60|9.10|8.90| |归母净利润增长率(%)|14.24|11.73|10.66|10.05| |经营活动现金流（百万元）|1836|1829|1819|1778| |投资活动现金流（百万元）|-94|26|54|10| |筹资活动现金流（百万元）|-1495|-385|-413|-442| |现金净增加额（百万元）|248|1470|1460|1345| |折旧和摊销（百万元）|127|91|59|68| |资本开支（百万元）|-23|-123|-72|-92| |营运资本变动（百万元）|766|723|653|502| |每股净资产(元)|9.83|10.48|11.19|11.96| |最新发行在外股份（百万股）|1060|1060|1060|1060| |ROIC(%)|7.51|8.83|9.04|9.23| |ROE - 摊薄(%)|8.07|8.45|8.76|9.02| |资产负债率(%)|44.56|44.66|44.89|44.65| |P/E（现价&最新股本摊薄）|13.68|12.24|11.06|10.05| |P/B（现价）|1.10|1.03|0.97|0.91| [9]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][8] 报告的核心观点 - 公司发布2024年年报，全年实现营收171.7亿元，同比增长9.9%；归母净利润8.4亿元，同比增长14.2% [8] - 营收及业绩稳步提升，物业管理业务收入与毛利率双增，资产管理业务毛利率调整 [8] - 物业管理业务稳健发展，持续深耕非住业态，住宅业务端市场化住宅拓展取得突破 [8] - 资产管理业务运营能力持续提升，商业运营业务规模稳步扩张 [8] - 考虑房地产市场下行及物管行业竞争加剧，小幅下调2025 - 2026年公司归母净利润，预计2027年归母净利润为11.4亿元，维持“买入”评级 [8] 根据相关目录分别进行总结 盈利预测与估值 |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业总收入（百万元）|15627|17172|18821|20534|22361| |同比（%）|19.99|9.89|9.60|9.10|8.90| |归母净利润（百万元）|735.73|840.50|939.13|1039.26|1143.76| |同比（%）|23.96|14.24|11.73|10.66|10.05| |EPS - 最新摊薄（元/股）|0.69|0.79|0.89|0.98|1.08| |P/E（现价&最新摊薄）|15.62|13.68|12.24|11.06|10.05| [1] 市场数据 - 收盘价11.92元，一年最低/最高价8.16/13.59元，市净率1.21倍，流通A股市值12639.29百万元，总市值12639.33百万元 [5] 基础数据 - 每股净资产9.83元，资产负债率44.56%，总股本1060.35百万股，流通A股1060.34百万股 [6] 营收及业绩情况 - 2024年公司营收同比增长9.9%，物业管理业务营收164.9亿元，同比增长11.7%；资产管理业务营收6.7亿元，同比下降4.0% [8] - 2024年公司物业管理业务毛利率10.5%，同比提升0.4pct，其中基础物业管理毛利率提升1.9pct至10.7%，平台增值服务毛利率提升2.0pct至10.5%；资产管理业务毛利率48.0%，同比下降2.7pct，综合毛利率11.9%，同比提升0.4pct [8] - 2024年销管费率为4.2%，同比下降0.3pct [8] 物业管理业务情况 - 截至2024年末，在管项目2296个，同比增长195个；在管面积达3.65亿平方米，同比增长5.8%；实现新签年度合同额40.3亿元，较去年基本持平，其中第三方新签年度合同额36.9亿元，同比增长4.4% [8] - 非住业态营收占物业管理业务比例为58.6%，全年新增政府公建、产业园区、金融服务等优质项目超百个，核心客户续约率达96% [8] - 住宅业务端，市场化住宅拓展取得突破，全年新签年度合同额同比增长47% [8] 资产管理业务情况 - 截至2024年末，在管商业项目70个（含筹备项目），其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目8个，管理面积393万平方米 [8] - 2024年在管项目集中商业销售额同比提升30%，同店同比提升6%；客流同比提升34%，同店同比提升11% [8] - 2024年末持有物业总可出租面积为46.9万平方米，总体出租率为95%，通过建立多元化营销渠道拓宽获客路径，以及与周边物业差异化经营的模式来构建竞争优势，保障持有物业租赁业务稳健运营 [8] 财务预测表 |项目|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |流动资产（百万元）|9210|10608|12170|13641| |非流动资产（百万元）|9856|9749|9647|9577| |资产总计（百万元）|19067|20357|21817|23218| |流动负债（百万元）|6947|7543|8244|8817| |非流动负债（百万元）|1549|1549|1549|1549| |负债合计（百万元）|8496|9092|9793|10366| |归属母公司股东权益（百万元）|10419|11109|11863|12685| |少数股东权益（百万元）|151|156|161|167| |所有者权益合计（百万元）|10570|11265|12024|12852| |负债和股东权益（百万元）|19067|20357|21817|23218| |营业总收入（百万元）|17172|18821|20534|22361| |营业成本(含金融类)（百万元）|15119|16538|18028|19604| |税金及附加（百万元）|109|122|136|145| |销售费用（百万元）|115|113|124|134| |管理费用（百万元）|602|678|739|805| |研发费用（百万元）|78|113|103|89| |财务费用（百万元）|30|82|76|70| |加:其他收益（百万元）|50|105|109|119| |投资净收益（百万元）|5|6|6|7| |公允价值变动（百万元）|1|0|0|0| |减值损失（百万元）|-40|-33|-26|-21| |资产处置收益（百万元）|2|2|2|2| |营业利润（百万元）|1136|1256|1419|1620| |营业外净收支（百万元）|3|3|3|-1| |利润总额（百万元）|1139|1258|1421|1619| |减:所得税（百万元）|269|315|377|470| |净利润（百万元）|869|944|1044|1150| |减:少数股东损益（百万元）|29|5|5|6| |归属母公司净利润（百万元）|840|939|1039|1144| |每股收益 - 最新股本摊薄(元)|0.79|0.89|0.98|1.08| |EBIT（百万元）|1159|1394|1537|1722| |EBITDA（百万元）|1286|1485|1596|1789| |毛利率(%)|11.96|12.13|12.20|12.33| |归母净利率(%)|4.89|4.99|5.06|5.11| |收入增长率(%)|9.89|9.60|9.10|8.90| |归母净利润增长率(%)|14.24|11.73|10.66|10.05| |经营活动现金流（百万元）|1836|1829|1819|1778| |投资活动现金流（百万元）|-94|26|54|10| |筹资活动现金流（百万元）|-1495|-385|-413|-442| |现金净增加额（百万元）|248|1470|1460|1345| |折旧和摊销（百万元）|127|91|59|68| |资本开支（百万元）|-23|-123|-72|-92| |营运资本变动（百万元）|766|723|653|502| |每股净资产(元)|9.83|10.48|11.19|11.96| |最新发行在外股份（百万股）|1060|1060|1060|1060| |ROIC(%)|7.51|8.83|9.04|9.23| |ROE - 摊薄(%)|8.07|8.45|8.76|9.02| |资产负债率(%)|44.56|44.66|44.89|44.65| |P/E（现价&最新股本摊薄）|13.68|12.24|11.06|10.05| |P/B（现价）|1.10|1.03|0.97|0.91| [9]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[1][5] 报告的核心观点 - 招商积余2024年年报显示全年营收利润双增长，新拓规模基本持平 受房地产销售下行、物管行业新拓竞争加剧影响，下调2025 - 2026年并新增2027年盈利预测，预计2025 - 2027年归母净利润分别为9.19、10.81、12.22亿元，EPS分别为0.87、1.02、1.15元，当前股价对应PE为13.8、11.7、10.3倍 伴随业务结构调整及降本增效措施，盈利能力底部回升趋势明显，未来业绩有望持续释放，维持“买入”评级[5] 根据相关目录分别进行总结 公司整体经营情况 - 2024年实现营收171.72亿元，同比+9.89%，物管业务收入占比96%，同比增长11.72%；归母净利润8.40亿元，同比+14.24%，归母扣非净利润同比+21.12%；经营性净现金流18.36亿元，同比+1.10%；毛利率和净利率分别为11.96%和5.06%，同比分别+0.4pct和+0.34pct 利润增厚因核心业务毛利率提升和期间费率同比-0.71pct至4.80%[6] 各业务板块情况 - **基础物管**：2024年营收134.01亿元，同比+10.63%，毛利率同比+1.9pct至10.67% 截至年末在管面积达3.65亿平，同比+5.8%，关联方占比36.2%，核心客户续约率达96%；年内新签合同40.29亿元，同比基本持平，第三方新签占比提升至92%，市场化住宅新签同比+47%[7] - **平台增值**：2024年营收5.36亿元，同比-8.22%，毛利率同比+2.0pct至10.51%，到家汇平台交易额突破11亿元，广州家政服务渗透率超30%[7] - **专业增值**：2024年营收25.51亿元，同比+23.77%，毛利率同比-8.6pct至9.23%[7] - **资产管理**：2024年资产管理收入6.70亿元，同比-4.03%，毛利率同比-2.7pct至48.1% 截至年末在管商业项目70个，管理面积393万方，2024年在管项目集中商业销售额同比+30%，客流同比提升34% 拥有自持物业可租面积46.89万方，出租率95%，同比基本持平[8] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|15,627|17,172|19,203|21,052|22,947| |YOY(%)|20.0|9.9|11.8|9.6|9.0| |归母净利润(百万元)|736|840|919|1,081|1,222| |YOY(%)|24.0|14.2|9.3|17.6|13.1| |毛利率(%)|11.6|12.0|12.0|12.4|12.9| |净利率(%)|4.7|4.9|4.8|5.1|5.3| |ROE(%)|7.5|8.2|8.3|9.1|9.4| |EPS(摊薄/元)|0.69|0.79|0.87|1.02|1.15| |P/E(倍)|17.2|15.0|13.8|11.7|10.3| |P/B(倍)|1.3|1.2|1.1|1.0|0.9|[9] 财务预测摘要 - 包含资产负债表、利润表、现金流量表等多方面财务数据预测，以及成长能力、获利能力、偿债能力、营运能力等财务比率预测，还有每股指标和估值比率等内容[11]