板块整体表现 - 房地产服务板块较上一交易日上涨0.34%，领涨个股为特发服务（涨幅3.02%）[1] - 当日上证指数下跌0.3%至3820.09点，深证成指下跌0.04%至13070.86点[1] - 板块内个股涨跌分化明显，皇庭国际跌幅最大（-4.64%），特发服务涨幅最高（3.02%）[1] 个股交易数据 - 特发服务成交量11.78万手，成交额5.47亿元，收盘价47.35元[1] - 我爱我家成交量153.37万手为板块最高，成交额4.68亿元[1] - 珠江股份成交量54.25万手，成交额3.33亿元[1] - 南都物业成交量6.6万手，成交额9409.02万元[1] 资金流向特征 - 板块主力资金净流出7043.66万元，游资资金净流出1951.84万元，散户资金净流入8995.5万元[1] - 珠江股份主力净流出3622.06万元（净占比-10.86%），为板块最高[2] - 皇庭国际主力净流出1550.77万元（净占比-4.37%），但散户净流入2969.66万元（净占比+8.37%）[2] - 特发服务游资净流出1443.48万元（净占比-2.64%），散户净流入2118.9万元（净占比3.87%）[2] - ST明诚主力净流出650.67万元（净占比-24.51%），但游资净流入341.93万元（净占比12.88%）[2]

行业投资评级 - 推荐（维持）[2] 核心观点 - 房地产行业销售及新开工等数据承压 需关注巩固房地产市场止跌回稳的有力措施[1] - 新房市场热度延续低位震荡回落特征 新房库存及新增推盘收缩压制销量上限[6][15] - 增量项目去化率及利润率改善与存量项目去化缓慢并存 25年重点房企拿地力度筑底回升[6][15] - 净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点[7][41] - 板块调整后PB约1.0倍 已基本反应现房销售等对商业模式影响的担忧 认为板块进入投资区间[7][41] 行业数据表现 销售数据 - 8月单月销售面积基期调整同比-10.6%（较上月减少2.7pct）[6][15] - 8月单月销售金额基期调整同比-14.0%（较上月增加0.1pct）[15] - 8月销售单价基期调整同比-3.8%（较上月增加2.9pct）[15] - 1-8月累计销售面积5.7亿平 累计同比-4.7%[9] - 1-8月累计销售金额5.5万亿元 累计同比-7.3%[9] 新开工数据 - 8月单月新开工面积基期调整同比-20.3%（较上月减少4.8pct）[2][42] - 1-8月累计新开工面积4.0亿平 累计同比-19.5%[9] - 下半年新开工同比整体呈先升后降趋势 同比峰值有望接近正负零[2][42] 竣工数据 - 8月单月竣工面积基期调整同比-21.4%（较上月增加8.0pct）[6][42] - 1-8月累计竣工面积2.8亿平 累计同比-17.0%[9] - 竣工同比在26年下半年之前或持续处于偏低位置[6][42] 开发投资数据 - 8月单月开发投资金额基期调整同比-19.5%（较上月减少2.4pct）[2][42] - 1-8月累计开发投资额6.0万亿元 累计同比-12.9%[9] - 施工面积下滑但投资同比下滑更快 反映房企施工强度较弱[2][42] 到位资金数据 - 8月单月到位资金基期调整同比-11.9%（较上月增加3.9pct）[7][65] - 1-8月累计到位资金6.4万亿元 累计同比-8.0%[9] - 国内贷款同比+1.3% 自筹资金同比-11.3% 个人按揭同比-19.8%[65] 房价数据 - 8月70城新房房价环比-0.30%（跌幅较上月缩小0.01pct）[7][10] - 一线城市新房环比-0.1% 二线环比-0.3% 三线环比-0.4%[7][10] - 8月70城二手房房价环比-0.58%（跌幅较上月扩大0.04pct）[7][10] - 一线城市二手房环比-1.0% 二线环比-0.6% 三线环比-0.5%[7][10] 投资建议 - 关注净租金回报率与按揭利率之差收窄推动需求筑底[7][41] - 现房销售政策或难以一刀切 更大概率以试点形式推进[7][41] - 城市更新工作非大拆大建 强调城市功能完善和品质提升[7][41] - 关注三条主线：21年后资产负债表贡献利润表较优 部分企业信用溢价 困境反转[41] - 推荐高质量周转公司：招商蛇口 保利发展 中国海外发展 滨江集团 绿城中国[7][41] - 关注高股息率公司：华润置地[7][41] - 关注债务偿付压力下降公司：金地集团 龙湖集团[7][41] - 关注稳定物企：华润万象生活 保利物业 绿城服务 招商积余[7][41] 行业规模 - 股票家数257只 占比5.0%[2] - 总市值3035.4十亿元 占比2.9%[2] - 流通市值2862.4十亿元 占比3.0%[2] 行业指数表现 - 绝对表现：1个月8.7% 6个月16.6% 12个月63.7%[4] - 相对表现：1个月1.0% 6个月3.7% 12个月20.6%[4]

新房价格变动情况 - 2025年8月70城新房价格环比下降0.3%，降幅与7月持平，其中一线、二线、三线城市环比分别下降0.1%、0.3%、0.4%，较7月降幅分别收窄0.1、0.1个百分点及扩大0.1个百分点 [1][10] - 新房价格同比下降3.0%，降幅较7月收窄0.4个百分点，一线、二线、三线城市同比分别下降0.9%、2.4%、3.7%，降幅较7月分别收窄0.2、0.4、0.5个百分点 [1][10] - 8月新房价格环比上涨城市数量为9个，较7月增加3个，同比上涨城市数量为5个，与7月持平，自2022年4月以来同比下跌城市数持续超过上涨城市数 [1][14] 二手房价格变动情况 - 8月70城二手房价格环比下降0.6%，降幅较7月扩大0.1个百分点，其中一线、二线、三线城市环比分别下降1.0%、0.6%、0.5%，二线城市降幅扩大0.1个百分点，一三线城市持平 [2][15] - 二手房价格同比下降5.5%，降幅较7月收窄0.4个百分点，一线、二线、三线城市同比分别下降3.5%、5.2%、6.0%，降幅较7月分别扩大0.1、收窄0.4、收窄0.4个百分点 [2][15] - 8月二手房价格环比上涨城市仅1个，与7月持平，同比上涨城市为0个，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [2][19] 重点城市表现 - 一二线重点35城中，8月新房价格环比上涨城市包括上海、杭州、南宁等7城，同比上涨城市包括上海、杭州、成都等5城，上海以环比上涨0.4%、同比上涨5.9%领跑 [3][20] - 一线城市中仅上海实现新房价格同环比双增长，1-8月累计同比涨幅5.8%居首，太原以1.1%涨幅次之 [3][20] - 35城二手房价格同比全部下降，环比仅长春上涨0.1%，郑州同比下降8.3%跌幅最大，1-8月累计同比表现中上海下降1.6%相对最佳，呼和浩特下降10.0%表现最弱 [20][23] 行业趋势与投资标的 - 房地产市场整体朝止跌回稳方向迈进，政策支持下存量收储及城中村改造有望加速，改善住房供求关系 [4][24] - 推荐布局城市基本面好、擅长改善型需求的强信用房企，包括绿城中国、招商蛇口、中国海外发展等6家 [4][24] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动企业，如华润置地、新城控股、龙湖集团，以及服务品质突出的物管企业，如华润万象生活、绿城服务等6家 [4][24]

行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [2] 核心观点 - 房地产行业投资端持续走弱，供给主体过度出清及补库存困难导致后续投资仍将偏弱，修复节奏显著慢于以往周期 [1][20] - 销售端处于筑底阶段，政策推动需求修复，但供给端约束销售修复，总量偏弱但结构有弹性 [2][34] - 资金来源降幅收窄，融资资金改善，预计后续仍略偏紧但将逐步改善 [2][39] - 核心城市房地产市场预计进入底部拐点区域，好房子政策将推动新产品、新定价、新模式发展 [2] 投资端表现 - 2025年1-8月房地产开发投资60,309亿元，同比-12.9%，较1-7月下降0.9个百分点 [3][4] - 8月单月投资同比-19.5%，较7月下降2.4个百分点 [1][4] - 住宅投资46,382亿元，同比-11.9%，占开发投资比重76.9% [3][4] - 分区域表现：东部地区同比-15.2%、中部-10.6%、西部-6.5%、东北-22.9% [3] - 新开工面积同比-19.5%，施工面积同比-9.3%，竣工面积同比-17.0% [1][4] - 维持2025年预测：投资同比-11.0%、开工同比-15.1%、竣工同比-20.0% [1][20] 销售端表现 - 2025年1-8月销售面积5.7亿平方米，同比-4.7%；销售额5.5万亿元，同比-7.3% [2][4] - 销售均价9,601元/平米，同比-2.6% [4][33] - 8月单月销售面积同比-10.6%，销售金额同比-14.0% [2][4] - 住宅销售面积4.8亿平米，同比-4.7%；住宅销售均价10,075元/平米，同比-2.3% [4][33] - 分区域销售面积增速：东部-7.1%、中部-1.4%、西部-3.2%、东北-6.6% [29] - 维持2025年预测：销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.5%、均价同比-2.0% [2][34] 资金端表现 - 2025年1-8月资金来源6.4万亿元，同比-8.0% [2][4] - 8月单月资金来源同比-11.9%，较7月上升3.9个百分点 [2][4] - 国内贷款同比+0.2%，8月单月+1.1%；自筹资金同比-8.9%，8月单月-11.7% [2][4] - 定金及预收款同比-10.5%，8月单月-15.2%；个人按揭贷款同比-10.5%，8月单月-19.5% [2][4][37] - 融资资金中国内贷款增速由负转正，自筹资金降幅收窄；销售回款中定金及预收款降幅收窄 [2][39] 投资建议与推荐标的 - 推荐产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [2] - 推荐低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [2] - 关注二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 推荐物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

板块整体表现 - 房地产服务板块较上一交易日下跌0.26% [1] - 上证指数报收3860.5点，下跌0.26%，深证成指报收13005.77点，上涨0.63% [1] - 板块主力资金净流出1.4亿元，游资资金净流入1286.49万元，散户资金净流入1.28亿元 [1] 个股涨跌情况 - 宁波富达领跌板块，收盘价5.14元，跌幅1.91% [1] - 珠江股份涨幅居前，收盘价5.88元，涨幅1.55%，成交额2.71亿元 [1] - 特发服务成交额最高达7.27亿元，股价上涨0.88%至50.41元 [1] - 皇庭国际成交量最大为109.00万手，股价微涨0.69% [1] 资金流向分布 - 中天服务获主力资金净流入575.35万元，占比8.08% [2] - 宁波富达主力净流出1601.74万元，占比-15.15%，但散户资金净流入1164.28万元 [2] - 南都物业游资净流入2310.28万元，占比7.93%，抵消主力资金流出影响 [2] - 我爱我家散户资金净流入3856.13万元，占比8.37%，为板块最高 [2]

公司股价表现及资金流向 - 9月12日盘中上涨2.02%至12.65元/股 成交额4486.32万元 换手率0.34% 总市值134.13亿元 [1] - 主力资金净流入248.91万元 其中特大单卖出186.60万元占比4.16% 大单买入800.72万元占比17.85% [1] - 今年以来股价累计上涨22.46% 近5个交易日涨6.12% 近60日涨14.69% 近20日下跌3.44% [2] 公司基本面及经营状况 - 2025年上半年营业收入91.07亿元 同比增长16.17% 归母净利润4.74亿元 同比增长8.90% [3] - 主营业务收入构成：物业管理占比35.11% 其中基础物业管理27.33%（非住宅19.61% 住宅7.71%）专业增值服务6.88% 资产管理1.22% [2] - A股上市后累计派现9.12亿元 近三年累计派现5.62亿元 [4] 股东结构及机构持仓 - 股东户数1.93万户 较上期减少2.27% 人均流通股54971股 较上期增加2.32% [3] - 十大流通股东变动：中欧养老混合A减持662.23万股至1932.10万股 香港中央结算减持214.63万股至1601.87万股 [4] - 国富中小盘股票A新进持股681.75万股 南方中证房地产ETF退出十大股东 [4] 公司概况及行业属性 - 公司成立于1985年5月29日 1994年9月28日上市 总部位于深圳市南山区 [2] - 所属申万行业为房地产-房地产服务-物业管理 概念板块包括央企改革、养老金概念、融资融券等 [2]

行业投资评级 - 看好（维持）[5] 核心观点 - 中央层面明确要求"稳楼市、稳股市" 自2024年9月以来该政策导向持续 在外部环境波动加大的背景下 稳住楼市对提振社会预期和畅通内需循环具有重要意义[6] - 政策导向和供需结构变化推动高品质住宅发展浪潮 建议关注三条主线：地产开发企业、二手房中介和物业管理企业[6] 板块行情表现 - 房地产（申万）板块本周下跌1.5% 表现弱于主要股指（上证指数跌1.2% 深证成指跌0.8% 创业板指涨2.4% 沪深300跌0.8%）[9] - 个股表现分化显著 涨幅前五包括：首开股份(+32.0%)、宁波富达(+12.7%)、ST广物(+12.4%)、上实发展(+9.3%)、珠江股份(+8.1%)[9] - 跌幅前五包括：*ST南置(-22.6%)、张江高科(-7.9%)、天保基建(-7.3%)、津投城开(-6.8%)、福星股份(-5.6%)[9] 新房市场数据 - 本周42城新房成交170万平米 环比下降15.3% 同比下降9.4%[15] - 分能级看：一线城市成交45.3万平米（环比+4.4%） 二线城市96.6万平米（环比-21.1%） 三四线城市28.0万平米（环比-19.4%）[15] - 8月累计成交730万平米 环比降4.1% 同比降18.8% 年初至今累计成交同比降6.1%[18] - 一线城市8月成交179万平米（环比-1.6% 同比-23.1%） 二线城市441万平米（环比+1.3% 同比-13.6%） 三四线城市111万平米（环比-23.4% 同比-29.7%）[18] 二手房市场数据 - 本周21城二手房成交171万平米 环比降9.1% 同比升10.2%[29] - 分能级看：一线城市成交74.9万平米（环比-4.3%） 二线城市85.6万平米（环比-12.2%） 三四线城市10.9万平米（环比-14.9%）[29] - 8月累计成交793万平米 环比降7.2% 同比升0.9% 年初至今累计成交同比升15.2%[34] - 一线城市8月成交329万平米（环比+0.2% 同比+3.5%） 二线城市410万平米（环比-10.8% 同比+0.2%） 三四线城市53万平米（环比-18.4% 同比-8.7%）[34] 政策动态 - 深圳分区优化住房政策：罗湖区、宝安区等区域取消限购套数限制 非户籍家庭限购2套 同时取消首套与二套房贷利率区分[46] - 上海下调二套房贷利率：从3.45%降至3.36% 降幅9个基点[46] - 多地公积金政策优化：南昌贷款最高额度从80万元提至100万元 首付比例从30%降至20% 福州放宽购房提取时限至三年[46] - 地方补贴政策：岳阳主城区购房享总价2%契税补贴 三孩家庭额外奖励10-20万元 杭州余杭区提供4万元购房补助[46] 土地市场动态 - 南京挂牌5幅地块 总面积13.58公顷 起拍总价25.99亿元[46] - 北京发布第七轮供地清单 8宗地总面积27公顷 建筑规模63万平方米[46] - 上海第七批次土拍收金111.16亿元 中海、招商、中旅联合以154.78亿元收购东安地块[46] - 北京三环地块由首开地产(4.46亿元)和城建联合体(29亿元)分食 总成交33.46亿元[46] 企业运营数据 - 8月销售额表现分化：招商蛇口194.6亿元(同比+38.9%) 绿城中国106.0亿元(同比+27.7%) 中国海外发展183.3亿元(同比-0.7%) 保利发展180.2亿元(同比-18.5%) 金地集团22.2亿元(同比-58.9%)[48] - 保利发展新增兰州、三亚两项目 支付价款16.12亿元[48] - 贝壳持续回购股份 8月29日至9月4日累计回购约460万股 耗资约2800万港元[49] 保障性住房进展 - 福建首笔4900万元保障性住房收购贷款落地 收购179套商品房补充保障性租赁住房[47] - 深圳光明区691套保障性租赁住房开放申请[47] - 北京丰台棚改项目获批 配建540套保障性租赁住房[47]

好的，我将为您总结这份行业研报的关键要点。报告研究的具体公司包括建发国际、滨江集团、华润置地等，行业为房地产及物业管理。 行业投资评级 - 维持房地产及物管"看好"评级 [4][5] 报告核心观点 - 房地产行业广义需求总量已见底，一二手房合计成交持续稳定3年多，2022-2024年总成交分别为15.4、15.2、14.0亿平，2025年前8月主流27城合计成交同比+3% [15][18] - 行业困境关键在于购买力而非需求，中产走弱导致置换链不畅，形成"二手房刚需化+新房改善化"格局，造成量价无法正向循环 [15][31] - 好房子政策将成为破局之策，通过打造新产品、开辟新市场，引领核心城市形成五重利好共振，实现由结构复苏带动全局复苏的路径 [4][15][65] - 香港楼市在四重利好（人才政策、撤辣政策、股市大涨、HIBOR下降）共振下已实现全方位反转，为其他核心城市提供借鉴 [119] - 上海等核心城市（成都、北京、深圳、杭州、广州）正逐步具备利好因素，有望复制香港路径率先筑底改善 [4][15][118] 分章节总结 行业现状：房地产基本面的困境和政策面的约束 - 全国一二手房总成交趋于稳定在14亿平上下，2024年总成交14.0亿平已持平需求中枢 [15] - 2021-2024年新房销售规模从15.7亿平下降至8.1亿平（累计-48%），二手房从3.6亿平提升至5.9亿平（累计+64%） [15] - 2025年前8月主流27城新房和二手房成交分别同比-5%和+8% [18] - 二手房成交放量未能推动房价止跌回稳，统计局二手房房价指数从2025年3月-0.2%下降至6月-0.6% [25] - 全国二手房房价自2021年以来累计下跌达35% [33] - 高质量发展和新发展模式要求非全局加杠杆的解题思路，约束了政策选项 [56] 破局之道：好房子政策引领核心城市五重利好共振 - **好房子的政策力量**：好房子供给稀缺（全国高品质住宅存量占比仅24%）、需求充裕、政策友好，14个一线城市好房子项目首开去化率普遍在78-83% [67][69][71] - **城市更新的力量**：2025年中央密集出台城市更新政策，上海2025年征地和拆迁补偿预算同比+21% [79][80][87] - **住房消费升级力量**：全国高品质住宅存量占比仅24%，一线城市仅14%，估算2022-30年改需占比达44% [92][96] - **资本管制下财富再配置力量**：2024年全国新房套总价3,000万元以上成交套数同比+57%，其中一线城市占比高达97%（上海占62%） [97][101] - **股市的力量**：核心城市股市领先楼市约半年，2025年4月以来上证指数和深圳成指分别累计上行23%和38% [107] - **潜在利好**：个人房贷利率（实际利率）为3.06%，较2016Q1低点仍有73BP下降空间；一线城市限购政策已放松五轮 [110][114] 核心城市：香港已反转，上海等核心城市临近底部 - 香港中原二手房房价指数自2021年8月以来累计下跌30%，2025年四重利好推动下实现反转 [119] - 香港二手房租金自2024年2月低点累计上涨10%，房价于2025年3月筑底改善，2025年7月新房成交同比+126% [123] - 上海呈现哑铃型修复状态，高端改善新房和刚需二手房房价已经筑底改善 [4][15] - 2024年核心城市土地成交金额占比提升，核心城市有一二手房合计成交总金额占比超60% [46][47] 投资分析意见 - 推荐四类企业：产品力房企（建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份）；低估值修复房企（新城控股、越秀地产、招商蛇口等）；二手房中介（贝壳-W）；物业管理（绿城服务、华润万象等） [4][5] - 行业经营模式正从金融业转向制造业，有望迎接PB-ROE的向上突破 [4][5]

板块整体表现 - 房地产服务板块较上一交易日上涨1.0%，领涨个股为皇庭国际（涨幅8.27%）和珠江股份（涨幅5.42%）[1] - 当日上证指数上涨0.13%至3812.22点，深证成指上涨0.38%至12557.68点，板块表现优于大盘[1] - 板块内10只个股中7只上涨，3只下跌，涨幅最高达8.27%，跌幅最大为南都物业（-1.31%）[1][2] 个股交易数据 - 皇庭国际成交量244.16万手居首，成交额7.11亿元；我爱我家成交量155.03万手次之，成交额4.78亿元[1] - 特发服务成交额5.45亿元为板块最高，但股价下跌1.13%；ST明诚成交额最低仅3627.53万元[1][2] - 招商积余（原表误为"指商积余"）涨幅1.22%，成交额1.21亿元；新大正涨幅0.19%，成交额2858.91万元[1] 资金流向分析 - 板块主力资金净流出8329.57万元，游资净流入768.77万元，散户净流入7560.8万元[2] - 皇庭国际获主力净流入3924.22万元（占比5.52%），珠江股份获主力净流入3514.17万元（占比8.25%）[3] - 特发服务遭主力净流出3996.02万元（占比-7.33%），但获游资净流入2171.62万元（占比3.98%）[3] - 世联行主力净流出1597.13万元（占比-12.7%），招商积余主力净流出1019.85万元（占比-8.41%）[3]

公司股价表现 - 9月2日招商积余股价下跌0.97%至12.28元/股 成交额1.06亿元 换手率0.81% 总市值130.21亿元 [1] - 股价连续6日下跌 区间累计跌幅达5.61% [1] 主营业务构成 - 物业管理业务占比96.01% 其中基础物业管理占78.04%（非住宅56.30% 住宅21.73%） 专业增值服务占14.85% [1] - 资产管理业务占比3.90% 含平台增值服务3.12% 持有物业出租及经营2.58% 商业运营1.32% [1] - 其他业务收入占比0.09% [1] 基金持仓情况 - 华夏中证1000指数增强A（014125）二季度重仓23.68万股 占基金净值0.71% 位列第七大重仓股 [2] - 该基金规模1.03亿元 今年以来收益28.26% 近一年收益61.32% 成立以来收益19.44% [2] 持仓盈亏测算 - 当日持仓浮亏约2.84万元 [2] - 连续6日下跌期间累计浮亏达17.29万元 [2] 基金经理信息 - 基金经理袁英杰任职10年219天 管理规模59.84亿元 [3] - 任职期间最佳基金回报81.05% 最差回报-93% [3]