核心业绩与财务表现 - 公司2025年第三方新签年度合同额达41.69亿元，同比逆势增长12.89% [2] - 2025年经营活动现金流入210.7亿元，同比增长7%；经营支出194.3亿元，同比增长9%；经营活动现金流量净额为16.4亿元，是归母净利润的1.8倍 [13] - 截至2025年底，公司货币资金为56亿元，将优先保障项目用资高峰期的资金周转 [13] - 2025年公司按照归母净利润9.1亿元（加回衡阳项目处置亏损影响）的30%比例提出利润分配方案，并明确2024-2026年每年分红比例不低于归母净利润的25% [13] 业务结构与市场拓展 - 公司非住客户占比超七成，是基本盘 [1] - 2025年市场化住宅新签年度合同额4.74亿元，同比增长60%；其中存量住宅签约额同比提升137% [11] - 公司IFM（综合设施管理）业务总口径约10亿元，在行业排名中综合竞争力位居前列 [13] - 公司第三方满意度在住宅领域达90分，非住领域达99分，保持行业标杆水平 [3] - 项目续签水平处于行业优秀行列，且多个项目实现提价 [2] - 市场竞争激烈，千万级项目竞争者平均达22家以上 [3] 战略规划与发展方向 - “十五五”战略明确重点围绕赋能主业精细化运营与加速AI创新应用两大方向推进数智化转型 [1][2] - 致力于打造中国领先的物业资产管理运营商，聚焦服务专业化与精细化 [3] - 市场化住宅发展被定位为重要赛道，已成立专门部门并由总经理亲自负责 [11] - 将持续深耕非住领域，并加快发展IFM、高校等高潜质赛道，提升医院服务专业能力，大力发展市场化住宅 [3] - 在“物业+康养”赛道，将紧扣国家政策，依托社区场景，培养差异化能力 [4][5] 运营管理与成本控制 - 公司建立了强有力的财务管控与应收账款精细化管理体系，2025年整体收缴率在行业压力下略有增长 [2] - 应收账款减值风险总体可控，已足额计提坏账准备 [2] - 行业毛利率呈下行趋势，公司认为新增项目毛利率已处于或接近底部区间 [6] - 公司管理费用率近年明显下滑，将通过精细化运营、科技赋能和采购创新管理进一步降本增效 [9][10] - 已编制行业业务成本标准，并上线采购管理系统、智能催收系统等数字化平台 [9][10] 核心竞争力与优势 - 核心优势包括：股东（招商蛇口、招商局集团）支持与协同；成熟的市场化机制；注重服务品质与品牌深耕；严格的财务管控体系 [1] - 在非住业态具备全业态、全链条综合服务能力，并在金融、办公、政府、高校等优势赛道拥有核心竞争力 [3] - 在IFM领域，公司是专业化平台先行者，担任全国设施标准技术委员会副秘书长单位，参与编制多部国家标准 [14] - 通过“总部统筹+设施公司专业发展+区域公司属地协同”模式发展IFM业务，服务华为、中兴、京东、字节等数十家企业 [14]

报告投资评级 - 维持“优于大市”评级 [3][6][17] 核心观点总结 - 公司2025年业绩受一次性资产处置（衡阳中航项目）拖累，剔除该影响后核心业务实现稳健增长 [1][10] - 公司资产质量和盈利确定性在剔除一次性拖累后显著提升，资源禀赋和市场化拓展能力具备较强比较优势 [3][17] - 考虑到房地产市场下行和市场竞争加剧对毛利率的压力，报告小幅下调了对公司未来两年的盈利预测 [3][17] 2025年财务业绩分析 - **整体业绩**：2025年实现营业收入192.7亿元，同比增长12.2%；归母净利润6.5亿元，同比下降22.1% [1][10] - **业绩下滑主因**：处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响后，归母净利润同比增长8.3% [1][10] - **分业务收入**： - 物业管理业务收入186.0亿元，同比增长12.8%，占总收入主导 [1][10] - 资产管理业务收入6.7亿元，同比下降0.7% [1][10] - **物业管理业务细分**： - 基础物业管理收入142.8亿元，同比增长6.6% [1][10] - 平台增值服务收入5.4亿元，同比增长0.2% [1][10] - 专业增值服务收入37.9亿元，同比增长48.5% [1][10] - **毛利率表现**： - 物业管理业务整体毛利率为10.0%，同比下降0.44个百分点 [1][10] - 基础物管毛利率为10.5%，同比微降0.16个百分点 [1][10] - 专业增值服务毛利率下降1.07个百分点至8.2% [1][10] 业务拓展与运营情况 - **市场拓展强劲**：2025年新签年度合同额44.8亿元，同比增长11.2% [2][13] - **第三方项目主导**：第三方项目新签年度合同额41.7亿元，同比增长12.9%，占总新签额的93% [2][13] - **非住宅领域深耕**：在航空、高校、IFM（综合设施管理）等业态取得标杆项目突破 [2][13] - **住宅拓展跨越式增长**：市场化住宅新签年度合同额达4.0亿元，同比增长59.6% [2][13] - **在管规模**：截至2025年末，在管项目2473个，覆盖全国166个城市，管理面积达3.77亿平方米 [2][13][17] - **资产管理运营稳健**： - 商业运营：招商商管在管商业项目73个，管理面积395万平方米；2025年在管集中商业销售额同比提升8.4%，客流同比提升16.7% [2][17] - 持有物业：可出租总面积46.89万平方米，总体出租率为93% [2][17] 未来盈利预测与估值 - **营业收入预测**：预计2026年、2027年营业收入分别为208亿元、224亿元（原预测值为208亿元、227亿元） [3][17] - **归母净利润预测**：预计2026年、2027年归母净利润分别为9.1亿元、9.9亿元（原预测值为10.2亿元、11.1亿元） [3][17] - **每股收益（EPS）**：预计2026年、2027年EPS分别为0.87元、0.94元 [3][17] - **市盈率（PE）**：对应2026年、2027年PE分别为11.2倍、10.3倍 [3][17] - **关键财务指标预测（根据盈利预测表）**[4]： - 2026E/2027E净利润同比增长率分别为39.6%和8.7% - 2026E/2027E净资产收益率（ROE）分别为8.2%和8.5% - 2026E/2027E毛利率和EBIT Margin均预计稳定在约11%和6%

投资评级与核心观点 - 报告对招商积余（001914.SZ）维持“优于大市”的投资评级 [1][3][6] - 核心观点认为，公司剔除资产处置一次性拖累后，资产质量和盈利确定性显著提升，资源禀赋、市场拓展能力都有较强的比较优势 [3][17] - 考虑到房地产市场下行和市场拓展竞争加剧导致的毛利率承压，报告小幅下调了公司盈利预测 [3][17] 2025年财务业绩表现 - 2025年公司实现营业收入192.7亿元，同比增长12.2% [1][10] - 实现归母净利润6.5亿元，同比下降22.1%，主要原因是处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元 [1][10] - 剔除上述一次性影响后，公司归母净利润同比增长8.3% [1][10] - 物业管理业务实现收入186.0亿元，同比增长12.8%，是收入主要来源 [1][10] - 资产管理业务实现收入6.7亿元，同比下降0.7% [1][10] - 物业管理业务毛利率为10.0%，同比下降0.44个百分点 [1][10] 物业管理业务细分表现 - 基础物业管理实现营业收入142.8亿元，同比增长6.6%，毛利率为10.5%，同比微降0.16个百分点 [1][10] - 平台增值服务实现营业收入5.4亿元，同比增长0.2% [1][10] - 专业增值服务实现营业收入37.9亿元，同比增长48.5%，毛利率下降1.07个百分点至8.2% [1][10] 市场拓展与项目规模 - 2025年公司实现新签年度合同额44.8亿元，同比增长11.2% [2][13] - 其中第三方项目新签年度合同额41.7亿元，同比增长12.9%，占总新签额的93% [2][13] - 市场化住宅拓展实现跨越式增长，新签年度合同额达4亿元，同比增长59.6% [2][13] - 截至2025年末，公司在管项目2473个，覆盖全国166个城市，管理面积达3.77亿平方米 [2][17] 资产管理业务运营 - 商业运营方面，截至2025年末公司旗下招商商管在管商业项目73个，管理面积395万平方米 [2][17] - 2025年，在管项目集中商业销售额同比提升8.4%，客流同比提升16.7% [2][17] - 持有物业方面，截至2025年末公司可出租总面积为46.89万平方米，总体出租率为93% [2][17] 盈利预测与估值 - 预计公司2026年、2027年营业收入分别为208亿元、224亿元 [3][17] - 预计公司2026年、2027年归母净利润分别为9.1亿元、9.9亿元 [3][17] - 预计公司2026年、2027年每股收益（EPS）分别为0.87元、0.94元 [3][17] - 预计公司2026年、2027年市盈率（PE）分别为11.2倍、10.3倍 [3][17] - 根据盈利预测表，公司2026年、2027年净利润增长率预计分别为39.6%、8.7% [4]

投资评级 - 维持“买入”评级 [9][12] 核心观点 - 物管主业稳健发展，市场拓展表现亮眼，在巩固非住业态优势的同时，住宅市场拓展持续加码 [2][12] - 毛利率短期承压，但相较同业偏低的毛利率蕴含更大潜在弹性，且重视费效控制，后续盈利提升值得期待 [2][12] - 高度重视股东回报，通过提升分红比例与实施回购保证较高综合回报率，彰显央企担当 [2][12] - 随着地产周期调整进入下半场，优质物管标的关注度提升，公司或有望享有一定估值溢价 [2][12] 财务表现与业绩分析 - 2025年实现营业收入192.7亿元，同比增长12.2% [6][12] - 2025年实现归母净利润6.5亿元，同比下降22.1%；扣非归母净利润6.0亿元，同比下降24.4% [6] - 业绩下滑主因处置衡阳中航项目产生一次性减值，削减归母净利润2.56亿元；若剔除该影响，实质归母净利润同比增长8.3% [12] - 2025年综合毛利率下降0.9个百分点至11.1% [12] - 预计2026-2028年归母净利润分别为9.6亿元、10.4亿元、11.2亿元，对应市盈率分别为11.0倍、10.2倍、9.5倍 [12] 物业管理业务发展 - 截至2025年末，公司在管面积达3.77亿平方米，同比增长3.4% [12] - 物业管理分部营收同比增长12.8%，其中基础物管/平台增值/专业增值营收分别同比增长6.6%/0.2%/48.5% [12] - 物业管理分部毛利率下降0.4个百分点至10.0%，其中基础物管/平台增值/专业增值毛利率分别同比下降0.2/0.5/1.1个百分点 [12] - 2025年新签年度合同额44.8亿元，同比增长11.2%；其中第三方外拓新签年度合同额41.7亿元，同比增长12.9% [12] - 市场拓展在巩固非住优势同时，加大住宅业态发力，新签非住/住宅年度合同额分别同比增长8.8%/59.6%至37.0亿元/4.7亿元 [12] - 来自控股股东招商局集团与招商蛇口的业务协同分别落地第三方项目新签年度合同额2.8亿元和3.4亿元 [12] - 在管项目中，住宅业态占比39.1%，同比提升1.4个百分点；来自第三方的管理面积占比63.8% [12] 资产管理与其他业务 - 资产管理分部营收同比微降0.7%，毛利率同比下降6.9个百分点至41.2% [12] - 旗下招商商管在管项目73个，2025年在管集中商业销售额同比增长8.4% [12] - 持有物业出租经营短期营收有所下降，但预期通过精细化运营有望恢复稳健 [12] 股东回报与公司治理 - 2025年现金分红比例大幅提升至41.9%，同比增加11.6个百分点，保证现金分红金额仍同比增长7.8% [12] - 2025年实施股份回购金额0.7亿元 [12] - 结合分红与回购，2025年综合回报率达到52.3%，同比大幅提升20.8个百分点 [12]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持） [1][3][51] 核心观点 - 尽管全国新房和二手房成交面积连续六周同比下降，显示“小阳春”成色略有不足，但在央行维持适度宽松货币政策以及南京、郑州等地出台地产优化政策的共同作用下，预计房地产市场将迎来供需改善、价格企稳的良好局面，因此维持行业“看好”评级 [3][51] - 报告推荐了三个方向的标的：1）布局于城市基本面好、擅长改善型需求的强信用房企；2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费政策的房企；3）在“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司 [3][51] 政策端总结 - **国家统计局数据**：2026年1-2月，全国新建商品房销售面积 9293 万平方米，同比下降 13.5%，降幅比2025年全年扩大 4.8 个百分点；房地产开发投资 9612 亿元，同比下降 11.1%，降幅比2025年全年收窄 6.1 个百分点 [4][12] - **房价数据**：2月，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有 10 个；一线城市新建商品住宅销售价格环比由1月下降 0.3% 转为持平，同比下降 2.2% [4][14] - **货币政策**：央行提出继续实施好适度宽松的货币政策，发挥政策集成效应，3月5年期以上LPR为 3.5%，与2月持平 [4][15] - **地方政策**：上海、南京将商业用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于 30%；南京对完成“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额 1% 的贴息；郑州2026年计划分配保障性租赁住房 1 万套（间） [4][16][17][18] 市场端总结 - **新房销售**：2026年第12周，全国30城新房单周成交面积 221.6 万平方米，同比下降 12.4%；年初至第12周累计成交面积 1791.2 万平方米，同比下降 19.8% [5][20] - **二手房销售**：2026年第12周，全国15城二手房单周成交面积 196.1 万平方米，同比下降 6.8%；年初至第12周累计成交面积 1707.5 万平方米，同比下降 8.5% [5][29] - **土地市场**：2026年第12周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积 1961.8 万平方米，同比增长 35%；但年初至第12周累计成交面积 27628.6 万平方米，同比下降 7% [5][37] - **土地价格与溢价**：2026年第12周，全国100大中城市土地成交楼面价为 1082 元/平米，同比增长 9%；土地成交总价 231.1 亿元，同比增长 48%；平均溢价率（4周移动平均）为 6.0% [5][39] - **具体城市土拍**：第12周前后，北京、深圳、宁波、长沙、东莞等多个城市有土地成交，多以底价成交为主，其中中国金茂在长沙摘地总价 20.27 亿元，华润置地在东莞摘地总价 13.1 亿元 [45][46] 价格端总结 - **二手房价格指数**：2026年第12周，冰山100指数为 9994，周环比下降 0.1%，周同比下降 12.5% [6][47] - **重点城市同比变化**：北京、上海、深圳、广州的冰山指数周同比分别下降 14.9%、11.1%、10.1%、12.8% [6][47]

招商积余 20260320 摘要 考虑到当前地产销售下行导致新交付住宅项目空置率较高，公司承接的招商蛇 口新房项目的空置情况如何？对于这些空置房的物业费，公司与招商蛇口是如 何约定的？ 目前公司层面没有关于整体项目空置率的精确统计数据。不过，就空置房物业 费问题而言，公司整体受影响不大，尚未构成困扰。这主要是因为公司承接的 项目以招商蛇口开发的项目为主，这些项目大多集中在经济发达区域，定位为 高端精品楼盘，因此空置情况相对较少。相较而言，开发规模庞大且项目区域 下沉较多的企业，可能受此问题的影响会更大。 战略目标：公司"十五五"规划确立"保五争三"综合地位，涵盖营收、 利润、服务力及市占率，追求行业前列排名。 盈利驱动：平均物业费逆势上涨系新交付高端项目定价市场化（参考同 类高端楼盘）及主动退出老旧亏损项目的"腾笼换鸟"策略所致。 业务协同：专业增值服务营收翻倍，主因强化与招商蛇口"蛇口赋能" 项目协同，涵盖中介、精装及智能化工程，但毛利率受行业环境影响处 于微利状态。 资产优化：持有约 50 亿元商业不动产（3 购物中心+4 酒店），明确轻 资产转型，利用 REITs 新规简化流程契机，持续推进重资产处置与 ...

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“看好”，并予以维持 [1][3][51] 报告核心观点 - 尽管新房和二手房成交面积连续数周同比下降，“小阳春”成色略显不足，但在央行继续实施适度宽松货币政策以及南京、郑州等地出台地产优化政策的共同作用下，预计房地产市场将迎来供需改善、价格企稳的良好局面 [3][51] - 年初土地市场表现较为火热，土地溢价率维持较高水平，单周土地成交面积同比大幅增长，显示出投资端的一定韧性 [5][39] 根据相关目录分别总结 政策端 - 国家统计局发布2026年1-2月地产数据：全国新建商品房销售面积**9293万平方米**，同比下降**13.5%**，降幅比2025年全年扩大**4.8个百分点**；房地产开发投资**9612亿元**，同比下降**11.1%**，降幅比2025年全年收窄**6.1个百分点** [4][12] - 2月70个大中城市中，一线城市新建商品住宅销售价格环比由1月下降**0.3%**转为持平，同比下降**2.2%**；新建商品住宅销售价格环比上涨城市有**10个** [4][14] - 央行表示继续实施好适度宽松的货币政策 [4][15] - 地方政策优化：上海、南京将商业用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于**30%**；南京对完成“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额**1%**的贴息；郑州2026年计划分配保障性租赁住房**1万套（间）** [4][16][18] 市场端：销售 - 2026年第12周，全国30城新房单周成交面积**221.6万平米**，单周同比下降**12.4%**；累计成交面积**1791.2万平米**，累计同比下降**19.8%** [5][20] - 同期，一线城市新房单周成交面积**50.4万平米**，单周同比下降**19.6%**；累计成交面积**431.5万平米**，累计同比下降**21.9%** [24] - 2026年第12周，全国15城二手房单周成交面积**196.1万平米**，单周同比下降**6.8%**；累计成交面积**1707.5万平米**，累计同比下降**8.5%** [5][29] - 同期，一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积**55.4万平米**，单周同比增长**3.4%**；累计成交面积**455.0万平米**，累计同比下降**8.2%** [33] 市场端：投资 - 2026年第12周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积**1961.8万平方米**，单周同比增长**35%**；前12周累计成交**27628.6万平方米**，累计同比下降**7%** [5][37] - 同期，土地成交楼面价为**1082元/平米**，同比增长**9%**；土地成交总价**231.1亿元**，同比增长**48%**；平均溢价率（4周移动平均）为**6.0%** [5][39] - 近期多个城市完成土地出让，例如北京3宗土地底价成交，深圳罗湖地块由深铁以**8.7亿元**底价摘得，中国金茂以**20.27亿元**摘得长沙开福区综合用地等 [45][46] 市场端：价格 - 2026年第12周，二手房冰山100指数为**9994**，周环比下降**0.1%**，周同比下降**12.5%** [6][47] - 主要一线城市中，北京、上海、深圳、广州的冰山指数周同比分别下降**14.9%**、**11.1%**、**10.1%**、**12.8%** [6][47] 投资建议 - 维持行业“看好”评级，并推荐三类标的 [3][51] - 第一类：布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企，包括绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产 [3][51] - 第二类：住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的公司，包括华润置地、新城控股、龙湖集团 [3][51] - 第三类：在“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司，包括华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 [3][51]

核心观点 - 报告核心观点为“楼市热度维持高涨，核心城市企稳可期”[1] 报告认为，尽管市场整体大幅回调，但地产旺季数据较强，供给侧挂牌数据已经下降，基本面强预期有望在未来一个月逐步形成，4月可能会有一轮由基本面认知驱动的价值修复行情[5] 政策动态 - 中央政策层面，央行维持LPR不变，5年期以上LPR为3.5%，1年期LPR为3%[5][19] 国家金融监督管理总局党委扩大会议指出，要发挥“保交房”白名单制度作用，建立与房地产发展新模式相适应的融资制度[16][19] - 地方政策以优化公积金政策为主，内蒙古将租房提取额度最高上调至21000元，深圳允许职工自愿提高个人缴存比例，上海下调商业用房购房贷款最低首付款比例至不低于30%[5][17][19] 绍兴推出针对环卫工人和多孩家庭的购房补贴，最高分别可达20万元和40万元[5][18][19] 市场成交表现 - 新房成交方面，2026年第12周（3月13日-19日），监测的49城商品房成交面积350.85万方，环比上升20.2%，以春节对齐同比下降20.2%[5][21][22] 3月前19天49城新房成交面积同比下降14.5%，年初至今累计同比下降16.5%[5][27] - 二手房成交热度更高，第12周监测的11城二手房网签面积197.62万方，环比上升15.8%，以春节对齐同比上升2.3%[5][35][37] 78城中介口径二手房成交套数环比上升8.5%，以春节对齐同比上升23.7%，3月前19天同比上升27.4%[5][49][50] - 重点城市表现分化，北京、上海、广州二手房成交套数以春节对齐同比分别增长18.5%、10.8%和20.9%，而深圳、杭州新房成交套数同比分别下降47.2%和20.6%[5][60][62][77][78] 市场景气度与价格 - 新房推盘量下降，第12周重点10城住宅推盘面积56.3万方，环比下降21.5%[5][91][94] 但去化率好转，10城住宅售批比（MA8）为99%，环比上升2个百分点[5][91][94] - 二手房挂牌量边际回落，重点12城二手房挂牌套数环比下降0.1%[5][102][103] 来访转化率维持高位，3月前19天70城二手房来访转化率为5.9%，环比上月上升0.2个百分点[5][102][110] - 二手房价格呈现季节性回升，本周价格环比回升2.9%，截至3月20日，二手房交易价格较年初仅微降0.3%，基本与年初持平[5][111][113] 土地市场 - 土地供应增加，成交同比转负，第12周300城宅地出让金215.2亿元，环比增长2.0%，但同比下降7.9%[5][116][118] 供给建筑面积720万方，环比增长8.5%，但单周成交转化率为64%，环比下降14个百分点[5][116][122] - 土地溢价率下降，第12周300城宅地溢价率（MA4）为9.4%，环比下降2.4个百分点[5][116][126] 板块行情与估值 - 本周SW房地产板块下跌4.2%，跑输沪深300指数2.0个百分点，在30个申万行业中排在第15位[5][123][127] 16家主流房企、其他A股房企、违约房企分别下跌4.6%、3.7%和1.8%[5][124] - 本周主流房企中跌幅较小的是新城控股（-1.2%）、华润置地（-2.3%）、中国海外发展（-3.3%）[5] 年内涨幅较大的低PS公司跌幅较大[5] - 截至3月20日，16家主流开发商PB估值为0.45倍，处于2021年以来7%的低分位数[5][124][136] 其他相关板块 - 物业板块本周下跌2.2%，跑输恒生指数1.5个百分点，主流公司中华润万象涨幅较大，万物云因业绩影响跌幅较大[5] - 香港内房板块本周基本走平，单周微涨0.1%，跑赢恒生指数0.6个百分点，港资房企行情分化[5] - C-REITs板块综合收益指数本周微跌0.06%，78单REITs中有39单上涨，有1单商业不动产REITs申报，2单基础设施REITs通过审核[5]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[1] 报告的核心观点 - 2026年1-2月房地产行业开发投资降幅收窄、销售呈现边际改善，核心城市房价环比企稳，市场正逐步探底向稳[1][3] - 房企投资态度仍保持谨慎，新开工与竣工面积同比降幅有所走扩，行业仍处于调整阶段[3][8] - 政策持续支持融资与购房成本下行，随着去库存、收储及城市更新项目的推进，行业供需关系有望逐步改善[3][43] 根据相关目录分别进行总结 1. 开发投资降幅收窄，开工竣工降幅走扩 - **开发投资降幅收窄**：2026年1-2月，全国房地产累计开发投资9612亿元，同比变化-11.1%，降幅较2025年全年收窄6.1个百分点[3][8] - **新开工面积持续调整**：2026年1-2月，累计房屋新开工面积5084万平方米，同比变化-23.1%，降幅较2025年全年扩大2.7个百分点[3][9] - **竣工面积延续调整**：2026年1-2月，累计房屋竣工面积6320万平方米，同比变化-27.9%，降幅较2025年全年扩大9.8个百分点[3][16] 2. 销售降幅收窄，一线城市房价环比跌幅收窄 - **销售面积与金额降幅收窄**：2026年1-2月，全国商品房销售面积为9293万平方米，同比变化-13.5%，降幅较2025年12月收窄2.1个百分点；销售额8186亿元，同比变化-20.2%，降幅较2025年12月收窄3.4个百分点[3][19] - **房价跌势趋缓，市场结构性修复**：2026年2月，70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比下跌0.3%，跌幅较1月收窄0.1个百分点，其中一线城市房价指数环比持平，二三线城市环比跌幅均收窄0.1个百分点；二手房价格指数环比下降0.4%，跌幅亦收窄0.1个百分点[23] 3. 到位资金降幅走扩，政策引领长期回暖趋势 - **到位资金总体承压**：2026年1-2月，房地产开发企业累计到位资金1.30万亿元，同比变化-16.5%，降幅较2025年全年走扩3.1个百分点[3][31] - **资金来源结构分化**： - 国内贷款2570亿元，同比下降13.9%[38] - 自筹资金4939亿元，同比下降5.9%，降幅较2025年全年收窄6.3个百分点[3][38] - 定金及预收款3589亿元，同比下降21.5%[3][38] - 个人按揭贷款1128亿元，同比下降41.9%[3][38] - **政策积极发力**：政策层面强调稳定市场、因城施策，并出台多项支持政策，旨在激发市场活力并促进资金回笼[31] 4. 投资建议 - **总体判断**：行业供需关系有望逐步改善，政策支持有望稳住现金流并助力市场止跌企稳[43] - **具体推荐**： - **房地产开发**：推荐华润置地、新城控股、招商蛇口，建议关注保利发展[3][43] - **物业管理**：推荐华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业、招商积余[3][43] - **房地产经纪**：推荐贝壳[3][43]

核心观点 - 报告核心观点为“楼市热度维持高涨，核心城市企稳可期”，认为市场整体大幅回调，但供给侧挂牌数据已经下降，4月可能会有一轮由基本面认知驱动的价值修复行情 [1][6] 政策与市场环境 - 中央政策层面，央行维持LPR不变，5年期以上LPR为3.5%，1年期LPR为3% [6][20] - 国家金融监督管理总局党委扩大会议指出，要发挥“保交房”白名单制度作用，建立与房地产发展新模式相适应的融资制度 [17][20] - 地方政策以优化公积金和提供购房补贴为主，例如内蒙古将呼和浩特租房提取额度上调至最高每人每年21000元，深圳允许灵活就业人员缴存公积金，绍兴为环卫工人和多孩家庭提供最高20万元和40万元的购房补贴 [6][18][19][20] 成交表现 - **新房网签**：2026年第12周，监测的49城商品房成交面积350.85万方，环比上升20.2%，以春节对齐口径同比下降20.2% [6][22][25] - 3月前19天，49城新房成交面积同比下降14.5%，年初至今累计同比下降16.5% [6][29] - 分线城市看，以春节对齐口径，3月前19天一线城市成交面积同比下降1.9%，高均价二线城市下降20.8%，中均价二三线城市下降13.1%，低均价三四线城市下降20.8% [29][31] - **二手房网签**：2026年第12周，监测的11城二手房成交面积197.62万方，环比上升15.8%，以春节对齐口径同比上升2.3% [6][37] - 3月前19天，11城二手房成交面积以春节对齐口径同比上升3.2% [37][41] - **二手房认购**：2026年第12周，监测的78城二手房成交套数环比上升8.5%，以春节对齐口径同比上升23.7% [6][51] - 3月前19天，78城二手房成交套数以春节对齐口径同比上升27.4%，年初至今累计同比上升7.6% [51][60] 市场景气度与库存 - **新房推盘与去化**：2026年第12周，重点10城住宅推盘面积56.3万方，环比下降21.5%，同比下降50.3% [6][92][95] - 同期10城住宅售批比（MA8）为99%，环比上升2个百分点 [92][95] - 26年以来售批比为119%，同比下降11个百分点 [92][98] - **库存**：第12周重点10城住宅口径库存面积4781万方，去化周期为16.7个月 [92][102] - **二手房景气度**：第12周，监测的140城二手房挂牌套数环比上升0.2%，重点12城挂牌套数环比下降0.1% [6][103][104] - 监测的70城二手房本周日均来访7.1万组，环比下降2.8% [103][108] - 3月前19天，70城二手房来访转化率为5.9%，环比上月上升0.2个百分点 [103][111] - **二手房价**：本周二手房成交均价为10176元/平米，与去年年底基本持平，价格趋势较强，周度价格环比回升2.9% [6][112][113] 土地市场 - **出让金**：2026年第12周，300城宅地出让金215.2亿元，环比上升2.0%，同比下降7.9% [6][118][120] - 3月前19天出让金562.3亿元，同比上升45.5%，但年内累计同比下降34.9% [118][123] - **供应与成交**：第12周土地供给建筑面积720万方，环比上升8.5%，成交建面458.3万方，单周去化率64% [6][118][124] - **溢价率与楼面价**：第12周300城宅地溢价率（MA4）为9.4%，环比下降2.4个百分点；成交楼面价（MA4）为5020元/平，环比上升3.0% [118][128] 板块行情与估值 - **开发板块**：2026年第12周，SW房地产板块下跌4.2%，跑输沪深300指数2.0个百分点，在30个申万行业中排在第15位（50%分位） [6][125][129] - 16家主流房企、其他A股房企、违约房企本周分别下跌4.6%、3.7%、1.8% [6][126] - 本周涨幅居前的标的包括京投发展（上涨24.0%）、市北高新（上涨10.0%）和世联行（上涨8.7%） [126][133][139] - **估值**：截至3月20日，16家主流开发商PB估值为0.45倍，处于2021年以来7%的低分位数 [126][138] - **物业板块**：本周物业板块下跌2.2%，跑输恒生指数1.5个百分点，华润万象生活表现较好 [6] - **香港内房板块**：香港内房板块本周基本走平，单周上涨0.1%，跑赢恒生指数0.6个百分点 [6] C-REITs市场 - 2026年第12周，C-REITs综合收益指数下跌0.06%，78单REITs中有39单上涨 [6] - 一级市场有1单商业不动产REITs申报，2单基础设施REITs通过审核 [6]