核心观点 - 报告坚定看好地产板块行情，认为“三道红线”政策的取消标志着行业供给产能限制解除，地产回到有序市场化发展轨道，对房企融资渠道拓宽意义重大 [5][16] - 商业不动产公募REITs首批申报启动，规模超321亿元，占存量C-REITs规模的14%，未来不动产REITs规模将大幅提升 [5] - 多地政府加大“以旧换新”力度，收购目标转向二手房，将提升政府资金稳定市场价格的效率和作用 [5] - 当前二手市场来访和成交走势有望在一季度维持较好的基本面信心，香港房地产市场持续走强为相关公司提供较好的重估环境，建议增强持股信心，关注低估值且补货表现强的房企 [5] 政策分析 - **中央政策**：“三道红线”政策于2026年1月29日正式取消，该政策自2020年8月提出，2021年正式实行，其退出意味着地产行业供给产能已无需多余限制 [16][19] - **地方政策**：各地政策聚焦“去库存”，上海静安区试点由区属公租公司收购居民存量老公房以帮助置换区内新房，海口公开征集存量商品住房用作保障房房源，南京将既有库存商品房全部纳入房票超市并推行“全城通兑” [20][22][23] 市场成交表现 - **新房网签**：2026年第5周（1月23日-29日），50城商品房成交面积319.25万方，环比上升3.3%，周同比大幅上升37.2%（因去年春节基数影响），但春节对齐同比下降18.6% [24][28]；1月前29天，50城新房成交面积同比下降19.5%，降幅较上月收窄6.7个百分点 [30] - **二手房网签**：2026年第5周，11城二手房成交面积180.77万方，环比下降9.0%，但周同比大幅上升154.9%，春节对齐同比下降10.7% [38][41]；1月前29天，11城二手房成交面积同比上升9.6%，同比由负转正 [38] - **二手房认购（中介口径）**：2026年第5周，79城二手房成交套数环比持平，但周同比大幅上升384.3%，春节对齐同比上升28.2% [54][56]；1月前29天，79城二手房成交套数同比上升62.5%，春节对齐同比上升12.4% [54] - **重点城市表现**：各城市同环比表现分化，例如上海新房周成交套数春节对齐同比+15.4%，而深圳新房春节对齐同比-70.6% [75][84] 市场景气度 - **新房推盘与去化**：2026年第5周，重点10城住宅推盘面积64.4万方，环比+34.5%，同比+191.6% [100][103]；10城住宅售批比（MA8）为100%，同比-38个百分点；26年以来售批比为126%，同比-27个百分点 [100][109]；26年第4周中指重点城市开盘去化率（MA8）为45%，环比-3个百分点，同比-20个百分点 [100][106] - **库存**：2026年第5周，重点10城住宅口径库存面积4820万方，环比+0.2%，去化周期为15.9个月，环比+0.2个月 [100][113] - **二手房景气度**：2026年第5周，70城二手房日均来访4.8万组，环比上升4.4%，同比上升780.0%，春节对齐同比上升15.3% [115][119]；70城二手房来访转化率为5.5%，环比前周下降0.2个百分点 [115][121]；1月整体来访转化率为5.2%，较25年12月增长0.4个百分点 [5] - **二手房价格**：2026年第5周，33城高频二手房成交价格周均环比+1.7%，延续年初上涨趋势；月均环比-0.5%，主要降幅来自25年12月；26年年初以来累计上涨3.3% [122] 土地市场 - 市场热度对土地市场影响较小，上周（2026年第5周）300城宅地出让金127.4亿元，环比-20.7%，同比-67.8% [5][13] - 1月前29天土地成交金额593.6亿元，同比-56.9% [13] - 上周供给建筑面积793.1万方，环比+43.5%，单周土地去化率为51%，供需双弱 [5][13] 板块行情与投资观点 - **A股地产板块**：上周SW房地产板块下跌2.2%，跑输沪深300指数2.3个百分点，在30个申万行业中排在第60%分位（18/30） [5] - **港股地产板块**：上周港股地产主要公司上涨4.9%，物业板块上涨2.6%，跑赢恒生指数0.2个百分点 [5] - **个股表现**：中国金茂、中国海外宏洋、绿城中国等强投资、低估值的公司领涨板块 [5] - **C-REITs板块**：2026年第5周C-REITs综合收益指数上涨0.36%，78单REITs中41单上涨，新能源与高速公路表现较好 [5] 重点公司估值 - 报告列出了16家重点覆盖公司的估值和财务分析，包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、贝壳-W等A股及港股标的，均给予“买入”评级，并列出了合理价值、EPS预测及PE等估值指标 [6]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6][50] 核心观点 - 报告认为2026年房地产行业仍以政策为核心主导力量，板块将反复演绎政策贝塔行情 [4][50] - 关注房地产相关股票的理由包括：政策受基本面倒逼进入深水区，最终力度有望超过2008和2014年；地产作为早周期指标具备经济风向标作用；行业竞争格局改善，头部优质房企受益；城市分化持续，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”组合；供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，一二线城市更受益 [4][50] 市场成交表现总结 - **新房市场**：本周（2026W4）30个样本城市新房成交面积136.9万平方米，环比提升16.3%，但同比下降32.3% [2] - 分城市能级看：一线城市成交40.3万方，环比+6.7%，同比-20.0%；二线城市成交64.9万方，环比+24.4%，同比-29.8%；三线城市成交31.7万方，环比+14.1%，同比-46.6% [2] - 累计数据看：2026年累计4周，样本30城新房成交面积490.1万方，同比-47.1%；其中一线城市同比-41.0%，二线城市同比-47.6%，三线城市同比-52.9% [2] - **二手房市场**：本周15个样本城市二手房成交面积211.9万方，环比微降0.9%，但同比增长15.0% [2] - 分城市能级看：一线城市成交93.8万方，环比-0.6%；二线城市成交82.6万方，环比-1.8%；三线城市成交35.5万方，环比+0.2% [2] - 年初至今累计成交829.8万方，同比增长0.1% [33] - **春节效应提示**：由于2026年春节假期较晚，常规同比计算可能失真，报告采用春节周对齐数据进行二次统计 [1][11] - 春节前第三周（1.25-1.31）对齐数据显示：样本城市新房成交131.4万方，同比-30.1%；二手房成交198.4万方，同比-10.9% [1][11][12] - 报告预计随后几周新房与二手房的常规同比与对齐同比数据差异会扩大，建议重点关注对齐后的同比表现 [1][11] 行情与信用债表现总结 - **板块行情回顾**：本周申万房地产指数变动-2.2%，跑输沪深300指数2.29个百分点，在31个申万一级行业中排名第18位 [2][13] - **信用债市场**：本周（1.26-2.1）共发行房企信用债8只，发行规模49.60亿元，环比减少47.27亿元；净融资额为-39.67亿元，但环比增加27.62亿元 [3][42] - 发行结构：主体评级以AAA级为主（占比68.5%）；债券类型以一般中期票据为主（占比45.4%）；期限以1-3年期为主（占比50.4%） [42] - 融资成本：本周发行利率有所下降，例如“26绿城地产MTN001”2年期中期票据利率为2.90%，较公司之前同类型可比债券利率下降95个基点 [44][46] 投资建议与配置方向 - 报告建议配置方向包括 [4][50]： - **地产开发**：H股推荐绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股推荐滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 - **地方国企/城投/化债**：推荐城投控股、城建发展 - **中介**：推荐贝壳-W - **物业**：属于跟涨板块，推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等

行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [4] 核心观点 - 首批三只商业不动产公募REITs获证监会受理，标志着商业地产资产证券化取得关键进展，将推动优质商业地产价值重估 [1][2][4] - 商业不动产REITs的推出，能够盘活存量资产、拓展权益融资渠道、将资产价值显性化，有助于企业战略转型并化解行业债务困境 [4] - 房地产基本面预计继续磨底，但核心城市止跌回稳可能更早到来，行业两大发展机遇在于优质商业地产价值重估和核心城市的优质产品力企业 [4] 首批商业不动产REITs概况 - **汇添富上海地产REIT**：底层资产为上海黄浦区鼎保大厦、鼎博大厦两个办公楼，预计募集规模40.02亿元，2026-2027年净现金流分派率分别为4.50%、4.57% [4][5] - **中金唯品会REIT**：底层资产为郑州和哈尔滨2个杉杉奥特莱斯项目，预计募集规模74.7亿元，2026-2027年净现金流分派率分别为4.57%、4.99% [4][5] - **华安锦江REIT**：底层资产为分布在全国18座城市的21家锦江都城酒店，预计募集规模17.03亿元，2026年净现金流分派率为5.05% [4][5] 证监会REITs与发改委REITs的差异 - **推进速度**：证监会商业不动产REITs自试点到首批申报受理约1个月，速度快于发改委基础设施REITs（约1年）[4][5] - **资产归属主体**：发改委REITs以国央企为主，证监会REITs资产主体后续或扩围至民营房企 [4][5] - **资产类型**：证监会REITs新增底层资产主要为办公楼和酒店，后续资产品类丰富可期 [4] 商业不动产REITs的意义与影响 - 构建商业不动产资产证券化多层次市场，与机构间REITs、不动产基金共同组成 [4] - 拓宽企业直接融资渠道，优化资本结构，实现“投融管退”良性闭环 [4] - 引导企业从“开发商”向“资产管理商”实现战略转型 [4] - 提供商业不动产价值的“锚”，将价值显性化，并盘活我国庞大的商业存量资产，有助于回笼资金、降低资产负债率，化解房地产行业债务困境 [4] - 预计后续商业不动产公募REITs规模将持续扩大 [4] 投资建议与推荐标的 - **商业地产**：推荐新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城 [4] - **优质房企**：推荐绿城中国、建发国际、滨江集团、中国金茂、招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海外发展 [4] - **二手房中介**：推荐贝壳-W [4] - **物业管理**：推荐华润万象、绿城服务、招商积余 [4]

行业投资评级 - 行业评级为增持 [6] 报告核心观点 - 首批商业不动产REITs已进入申报阶段，覆盖酒店、办公、配套商业及商业综合体等多元业态，扩大了底层资产覆盖范围 [2][6] - 商业不动产REITs的推出通过盘活多类型成熟资产，对改善企业现金流和业绩具有实质利好，并能优化企业报表表现，引导行业向新模式转型发展 [2][6] - 报告推荐四类公司：开发类、商住类、物业类和文旅类，并列出具体标的 [6] 首批申报项目详情 - **华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金**：底层资产为全国18座城市的21家“锦江都城”品牌酒店，预计募集规模**17.03亿元**，预测2026年可供分配现金**8599.92万元**，年化现金流分派率预测值为**5.05%**；2025年1-9月项目平均入住率为**61.58%**，平均房价为**258.33元** [6] - **汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金**：底层资产为鼎保大厦与鼎博大厦，预计募集规模**40.02亿元**，预测2026年可供分配金额**1.80亿元**，年化现金流分派率预测值为**4.50%**；两项目总建筑面积分别为**7.46万平**和**9.88万平** [6] - **中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金**：底层资产为郑州与哈尔滨的杉杉奥特莱斯项目，预计募集规模**74.7亿元**，预测2026年度合并可供分配金额为**3.41亿元**，年化现金流分派率预测值为**4.57%**；两项目总建筑面积分别约**11.20万平**和**13.06万平** [6] A/H上市房企不动产REITs商业价值分析 - 根据表1数据，部分企业预估可变现资产增值显著，例如美凯龙预估可变现资产增值**303亿元**，是其总市值(**104亿元**)的**291%**；北辰实业该比例为**250%**；大悦城为**162%** [7] - 其他重点公司该比例：新城控股**134%**、金地集团**130%**、龙湖集团**97%**、万科A**72%**、华润置地**53%**、中国海外发展**22%**、招商蛇口**19%**、保利发展**14%** [7] - 注：资产增值计算基于EBITDA与资本化率假设，大宗交易中零售物业的高线城市资本化率约为**6%**，REITs收益率约为**3.6%** [7] 重点公司盈利预测与评级 - 根据表2，报告给予所列全部重点公司“增持”评级 [8] - 部分公司2026年预测EPS：万科A **0.09元/股**、保利发展 **0.49元/股**、招商蛇口 **0.53元/股**、中国海外发展 **1.71元/股**、龙湖集团 **1.06元/股** [8] - 部分公司2026年预测PE：万科A **54.22倍**、保利发展 **13.90倍**、招商蛇口 **19.94倍**、中国海外发展 **7.47倍**、龙湖集团 **8.84倍** [8] - 物业类公司2026年预测EPS：万物云 **1.60元/股**、华润万象生活 **2.20元/股**、中海物业 **0.57元/股**、保利物业 **3.05元/股**、招商积余 **1.03元/股**、新大正 **0.96元/股** [8]

报告行业投资评级 - 评级：增持 [4] 报告核心观点 - 行业供给缩量提质，新旧动能形成合力推动市场触底回暖，2026年重点城市销售有望率先寻找均衡点，长尾城市市场拖累幅度收窄 [2][4] - 当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配，推荐开发类、商住类、物业类及文旅类等细分领域龙头公司 [4] - 房地产投资修复节奏滞后于销售端，开发商以销定投，2026年投资增速难有快速反转，若缺乏外部有力支撑，投资趋稳预计在2027年前后 [4][8] - 2026年行业主要压力来自投资增速，政策端能否有序推动降息和收储是对行业自身投资增速不足的有效弥补 [4] 2025年行业回顾 需求情况 - 2025年行业销售下行处于预测下限，销售面积真实数据略低于预测下限，主要因对三四线城市销售情况过于乐观 [4][8] - 销售呈现“小阳春行情火热，岁末缺乏翘尾”特征，一季度一线城市带动市场复苏，后续受高基数影响降幅扩大 [7][11] - 2025年全国商品房销售面积同比下降8.7%，销售金额同比下降12.6% [10] - 分线城市看，各线城市销售全年降幅扩大，二线城市下行幅度最快，其销售金额占比下滑；三线城市下滑幅度较为平缓 [17][23] - 2025年商品房销售均价同比下降4.1%，住宅销售均价同比下降4.0% [22][23] 投资情况 - 2025年投资下行超出预期，房地产开发投资完成额约为8.28万亿元，同比下降17.2% [24] - 新开工面积增速为-20.4%，竣工面积增速为-18.1%，均出现快速下行 [8] - 土地购置费累计3.08万亿元，同比下降13.9%，企业拿地持续下行，国央企是土地市场核心参与者 [26] - 房地产开发资金总额9.31万亿元，同比下滑13.4%，销售端不畅是房企资金来源紧张的主因 [34][35] 2026年行业展望 总量与结构 - 十五五期间行业需求有望企稳回升，维持在7-8亿平方米区间 [44] - 行业分化趋势持续，一二线城市金额贡献逻辑突出，重点22城销售金额占全国比重2025年为35.6%，预计未来将升至五成以上 [50][55] - 重点城市因前期涨幅大处于高位补跌阶段，但兼具产业与人口支撑，市场有望回归理性增长通道；三四线城市将面临结构性调整 [54] 政策与发展模式 - 二十届四中全会提出“推动房地产高质量发展”，中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给”等方向 [8][57] - 未来政策将聚焦防风险、提品质、促转型三大主线，短期松绑限制政策，长期落实以需求定供给 [57] - 供给模式转向“缩量提质，好房好价”，中心城区以质提价，郊远环线缩量控供引导刚需流入存量市场去库存 [60][62] 市场与价格 - 土地市场呈现缩量涨价特征，2025年土地成交建面同比下降12.5%，成交金额同比下降11.4%，楼面均价上涨3.4% [64] - 截至2025年12月，35城商品住宅月度可售面积3.15亿平，库存出清周期为25.5个月，一线、二线、三四线代表城市出清周期分别为20.0、26.7、30.1个月 [66] - 2025年10月起CPI同比转正，通胀预期增强有助于修复居民持有房产信心和房价预期 [73][78] - 二手房市场正从“降价缩量”向“降价放量”过渡，未来有望进入“价稳量稳”阶段 [74] 关键政策方向 - **降息**：2026年存在降息预期，目前居民购房综合资金成本约2.6%-2.8%，降息有助于缩小与租售比差距，促进房价企稳 [79] - **收储**：2025年全国拟使用专项债收购闲置土地共5364宗，对应拟收储面积2.9亿平方米，金额约7060亿元，已发行专项债超3000亿元，覆盖拟收储金额的43% [81] 2026年行业数据预测 销售预测 - **全国销售面积增速**：乐观1.0%、中性-3.9%、悲观-8.1% [10][103] - **全国销售均价增速**：乐观1.5%、中性-1.1%、悲观-3.5% [103] - **全国销售金额增速**：乐观2.6%、中性-4.9%、悲观-11.4% [4][103] - **一线城市**：销售面积增速乐观3%、中性0%、悲观-5%；均价增速乐观5%、中性3%、悲观0% [84][85] - **二线城市**：销售面积增速乐观-3%、中性-8%、悲观-13%；均价增速乐观2%、中性-3%、悲观-5% [91] - **三四线城市**：销售面积增速乐观2%、中性-3%、悲观-7%；均价增速乐观1%、中性-1%、悲观-3% [97] 投资预测 - **新开工面积增速**：乐观-8.0%、中性-12.0%、悲观-16.0% [4][118] - **土地购置金增速**：乐观-3.1%、中性-7.1%、悲观-15.7% [4][111] - **竣工面积增速**：乐观-7.0%、中性-10.0%、悲观-14.0% [121] - **施工面积增速**：乐观-5.8%、中性-8.3%、悲观-10.2% [4][123] - **房地产开发投资增速**：乐观-4.0%、中性-7.4%、悲观-12.5% [4][123]

板块市场表现 - 2024年1月29日，房地产服务板块整体表现强劲，较上一交易日上涨4.56% [1] - 当日上证指数报收于4157.98点，上涨0.16%，深证成指报收于14300.08点，下跌0.3%，板块表现显著跑赢大盘 [1] - 板块内个股普涨，领涨股特发服务收盘价为42.60元，涨幅达10.13% [1] - 珠江股份与我爱我家涨幅紧随其后，分别上涨10.07%和9.90% [1] - 世联行、招商积余、南都物业、ST明诚、中天服务、宁波富达均录得上涨，涨幅在0.29%至5.13%之间 [1] - 仅新大正一只个股微跌0.37%，皇庭国际股价持平 [2] 个股交易数据 - 特发服务成交量为22.09万手，成交额为9.12亿元 [1] - 我爱我家成交量最为活跃，达339.51万手，成交额为10.95亿元 [1] - 珠江股份成交量为82.45万手，成交额为3.98亿元 [1] - 世联行成交量为121.99万手，成交额为3.46亿元 [2] - 招商积余成交量为18.25万手，成交额为2.20亿元 [1] - 南都物业成交量为6.28万手，成交额为9124.60万元 [1] - ST明诚成交量为31.44万手，成交额为5481.98万元 [1] - 中天服务成交量为18.80万手，成交额为1.27亿元 [1] - 宁波富达成交量为18.51万手，成交额为1.27亿元 [1] - 皇庭国际成交量为29.88万手，成交额为6071.90万元 [1] - 新大正成交量为8.02万手，成交额为1.08亿元 [2] 板块资金流向 - 当日房地产服务板块整体获得主力资金净流入4.61亿元 [2] - 游资资金净流出2.82亿元，散户资金净流出1.79亿元 [2] - 我爱我家获得主力资金净流入2.57亿元，主力净占比高达23.49%，是板块内最受主力资金青睐的个股 [3] - 珠江股份获得主力资金净流入1.21亿元，主力净占比为30.41% [3] - 特发服务获得主力资金净流入5350.91万元，主力净占比为5.87% [3] - 招商积余获得主力资金净流入1881.10万元，主力净占比为8.55% [3] - 世联行获得主力资金净流入1327.21万元，主力净占比为3.84% [3] - 宁波富达、南都物业、皇庭国际、ST明诚均获得小额主力资金净流入，净流入额在75.85万元至316.99万元之间 [3] - 板块内仅中天服务一只个股呈现主力资金净流出，净流出额为279.05万元 [3]

市场表现 - 2024年1月28日，房地产服务板块整体上涨1.03%，跑赢主要股指，当日上证指数上涨0.27%，深证成指上涨0.09% [1] - 板块内个股普涨，领涨股为特发服务，收盘价为38.68元，涨幅为2.33% [1] - 涨幅居前的个股还包括我爱我家（涨1.68%）、宁波富达（涨1.64%）、招商积余（涨1.12%）和世联行（涨1.11%） [1] - 板块内部分个股出现下跌，中天服务跌幅最大为1.48%，皇庭国际下跌1.46%，珠江股份下跌0.45% [1][2] 交易活跃度 - 我爱我家成交最为活跃，成交量达151.74万手，成交额为4.58亿元 [1][2] - 世联行成交量也较高，为53.87万手，成交额为1.46亿元 [1][2] - 特发服务成交额为2.53亿元，宁波富达成交额为1.35亿元，招商积余成交额为1.44亿元，显示市场对这些公司关注度较高 [1][2] - 南都物业、ST明诚、新大正等公司成交额相对较低，均低于1.1亿元 [1][2] 资金流向 - 当日房地产服务板块整体获得主力资金净流入5555.8万元，但游资资金净流出1516.49万元，散户资金净流出4039.31万元 [2] - 我爱我家是主力资金主要流入标的，主力净流入达5561.57万元，占其成交额的12.15% [3] - 宁波富达、特发服务、招商积余和ST明诚也获得主力资金净流入，净流入额分别为741.56万元、673.38万元、470.44万元和387.35万元 [3] - 新大正、中天服务、南都物业和皇庭国际遭遇主力资金净流出，净流出额分别为293.04万元、362.64万元、389.31万元和656.50万元 [3]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][54] 报告的核心观点 - 2026年房地产行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复交易政策预期，建议关注政策beta行情 [4][54] - 行业基本面整体承压，但核心城市新房市场仍存在小范围结构性行情，而二手房市场已全面跌破2024年“930”政策平台，核心城市出现补跌 [1][2][11][12] - 投资应聚焦于一线城市、大部分二线城市及极少量三线城市的组合，该组合在销售反弹时表现更优，同时行业竞争格局改善，头部国央企及优质混合所有制和民企将更受益 [4][54] 根据相关目录分别进行总结 1. 70城二手房价均跌破2024“930”，核心城市补跌 - **新房价格**：2025年12月70城新房房价环比下降0.4%，全年累计下降3.0% [1][11]。一线、二线、三线城市新房价格全年累计同比分别下降1.7%、2.5%、3.7% [1][11]。全年70城中仅5城新房价格环比上涨，65城下跌 [1][11] - **新房结构性行情**：核心城市存在小范围结构性行情，上海保持每月环比上涨；杭州在2024年“930”（取消限价）后出现阶段性上涨；合肥近一年整体平稳；成都、长沙在2025年上半年企稳后下半年随大市下跌 [1][11] - **二手房价格**：2025年12月70城二手房房价环比下降0.7%，全年累计下降6.1%，已全面跌破2024年“930”政策平台 [2][12]。一线、二线、三线城市二手房价格全年累计同比分别下降7.0%、6.0%、6.0% [2][12]。全年70城二手房价格全部下跌 [2][12] - **二手房市场疲弱**：2024年“930”后部分城市二手房价曾短暂止跌（如上海、北京、深圳、杭州、成都），但2025年二季度重拾跌势，目前所有样本城市房价均已跌破该平台，环比跌幅未明显收窄，市场表现疲弱，购房者信心不足 [2][12] 2. 行情回顾 - **板块表现**：本周（报告期）申万房地产指数累计上涨5.2%，领先沪深300指数5.83个百分点，在31个申万一级行业中排名第6 [2][17] - **个股涨跌**：本周房地产板块上涨个股共100支，下跌13支 [17]。涨幅前五的个股为中润资源（+34.2%）、万泽股份（+19.0%）、荣丰控股（+15.8%）、顺发恒业（+15.7%）、城投控股（+14.9%）[17][20]。跌幅前五的个股为万方发展（-23.1%）、乾景园林（-17.2%）、*ST匹凸（-11.5%）、亚太实业（-9.5%）、北京城建（-6.0%）[17][22] - **重点房企表现**：本周重点跟踪的40家A/H房企中，上涨22支 [17]。涨幅前五为大悦城（+14.4%）、华夏幸福（+12.0%）、绿城中国（+10.9%）、新城控股（+9.8%）、滨江集团（+9.4%）[17][24]。跌幅前五为旭辉控股集团（-48.8%）、碧桂园（-26.3%）、中梁控股（-18.1%）、雅居乐集团（-18.0%）、龙光地产（-13.9%）[17][24] 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 - **新房成交**：本周30个样本城市新房成交面积为117.7万平方米，环比下降1.3%，同比下降38.1% [3][25]。其中，一线城市成交37.8万方（环比-1.3%，同比-35.9%），二线城市成交52.2万方（环比-7.0%，同比-38.0%），三线城市成交27.8万方（环比+11.6%，同比-40.9%）[3][25] - **新房累计成交**：2026年累计3周，样本30城新房成交面积共计353.3万方，同比大幅下降51.2% [3][33]。分能级看，一线城市成交111.2万方（同比-46.1%），二线城市成交163.7万方（同比-52.3%），三线城市成交78.3万方（同比-55.0%）[3][33] - **二手房成交**：本周15个样本城市二手房成交面积合计213.9万方，环比增长3.9%，同比下降4.0% [3][36]。其中，一线城市成交94.3万方（环比+5.0%），二线城市成交84.1万方（环比+3.4%），三线城市成交35.5万方（环比+2.4%）[3][36] - **二手房累计成交**：年初至今（报告期累计），15城二手房成交面积617.9万方，同比下降4.2% [36]。其中，一线城市成交261.6万方（同比-12.5%），二线城市成交251.9万方（同比-5.2%），三线城市成交104.5万方（同比+30.6%）[36] 4. 重点公司境内信用债情况 - **发行与净融资**：本周（1.19-1.25）共发行房企信用债9只，规模96.87亿元，环比减少24.23亿元；总偿还量164.16亿元，净融资额为-67.29亿元，环比减少40.29亿元 [45] - **发行结构**：发行主体评级以AAA级为主，占比77.4% [45]。债券类型以一般中期票据（52.5%）和一般公司债（44.4%）为主 [45]。债券期限以1-3年期为主，占比63.9% [45] - **融资成本**：本周发行利率有所上升，例如“26保利置业MTN002”3年期中期票据利率较公司之前发行的同类型可比债券利率上升了26个基点 [45][49][50] 5. 本周政策回顾 - **中央政策**：自然资源部与住建部联合发布通知，推出六大措施支持城市更新，包括增强规划适应性、将过渡期政策调整为以5年为原则等 [52]。住建部部长强调推动房地产高质量发展，加快构建“人、房、地、钱”要素联动的新发展模式，并提及有序搭建项目公司制、主办银行制、推进现房销售制等基础制度 [52]。央行行长表示2026年将继续实施适度宽松的货币政策，降准降息仍有空间，并维护金融市场稳定 [52] - **地方政策**：上海印发养老金融高质量发展行动方案，支持信托、金融租赁等业务与养老地产结合 [53]。湖南长沙公示拟使用专项债券收储存量闲置土地，总金额29.71亿元 [53]。湖南湘潭出台措施，包括二孩家庭购房套数认定核减、高层次人才提高公积金贷款额度、给予购房契税补贴等 [53]。湖南省计划2026年收购存量商品房200万平方米以上用于保障性住房等 [53]。海南、上海等地也发布了推进城市更新、保障房建设等相关政策 [53] 6. 投资建议 - **看好理由**：1）政策受基本面倒逼进入深水区，预计最终力度将超过2008和2014年；2）地产是经济早周期指标，配置地产相当于配置经济风向标；3）行业竞争格局改善，拿地和销售表现优异的头部国央企及优质民企将更受益；4）城市选择上，“一线+2/3二线+极少量三线”的组合依然有效；5）供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市将更受益 [4][54] - **配置方向**： - **地产开发**：H股推荐绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股推荐滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][54] - **地方国企/城投/化债**：推荐城建发展、城投控股 [4][54] - **中介**：推荐贝壳-W [4][54] - **物业**：属于跟涨板块，推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][54]

核心观点 - 报告对房地产板块持乐观态度，认为市场乐观情绪不断发酵，板块行情持续性可期，并指出板块估值处于底部区间，持仓比例为历史底部，在供求关系重塑的环境下，企业盈利能力具备修复空间，26年板块具备全年配置价值，景气度及盈利双拐点值得期待 [1][5] 政策环境 - 中央政策新增举措较少，但表态维持宽松，具体包括：财政部、税务总局延续实施公租房税收优惠政策；央行、国家金融监督管理总局将商业用房最低首付比例由50%下调至30%；自然资源部、住建部推出六方面11项政策支持城市更新；住建部部长倪虹强调将着力稳定房地产市场，并提及将推行项目公司制、主办银行制和现房销售制等基础制度建设 [5][16][17] - 地方政策以一线城市中长期表态为主，上海市“十五五”规划明确坚持租购并举；北京市2026年供地计划首次单列城市更新计划指标，安排商品住宅用地200-240公顷；广东省内20城将商业用房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [5][18][19] 市场成交表现 - **新房市场**：2026年第4周，50城新房成交面积298.91万方，环比上升14.0%，但同比下降29.3%，降幅较上周收窄1.3个百分点；1月前22天，50城新房成交面积同比下降31.3%，降幅较上个月扩张5.1个百分点 [5][20][23] - **二手房市场**：2026年第4周，11城二手房成交面积198.59万方，环比上升13.6%，同比上升14.1%，同比由负转正；1月前22天，11城二手房成交面积同比下降8.6%，降幅较上个月收窄13.6个百分点 [5][32][38] - **二手房认购（中介口径）**：2026年第4周，79城二手房成交套数环比下降2.9%，但同比大幅上升59.8%；1月前22天，79城二手房成交套数同比上升33.1%，为10月以来首次转正 [5][48][50] 市场景气度与价格 - **新房供应与去化**：2026年第4周，重点10城住宅推盘面积47.9万方，环比下降12.2%，同比下降7.5%；10城住宅售批比（MA8）为100%，环比上升7个百分点，但同比下降36个百分点；中指重点城市开盘去化率（MA8）为47%，环比下降5个百分点，同比下降18个百分点 [5][88][98] - **二手房市场热度**：截至2026年第4周，监测的70城二手房日均来访4.6万组，环比下降17.1%，但同比大幅上升63.1%；二手房来访转化率为5.7%，环比上周上升0.8个百分点 [5][108][111] - **二手房价格**：2026年第4周，33城二手房成交价周环比微涨0.1%，但月环比下降1.6%，年初以来同比25年同期下降17.9% [5][113][115] 土地市场 - 2026年第4周，300城宅地出让金为125.6亿元，环比下降14.3%，同比大幅下降67.4%；1月前22天，300城宅地出让金为431.1亿元，同比下降56.1% [5][117][122] - 同期，300城宅地供给建筑面积546.2万方，环比下降13.9%，同比下降51.0%；单周土地去化率为56%，环比下降23个百分点，同比下降20个百分点 [5][117][123] - 土地溢价率（MA4）为3.1%，环比上升0.7个百分点，但同比下降4.5个百分点；成交楼面价（MA4）为3251元/平方米，环比下降1.7%，同比下降23.3% [5][124] 板块行情表现 - 2026年第4周，SW房地产板块环比上涨5.2%，跑赢沪深300指数5.8个百分点，在30个申万一级行业中排名第6（处于20%分位） [5][125] - 板块内，16家主流房企周涨幅为+3.3%，其中绿城、新城、滨江、招商蛇口等企业明显上涨；物业龙头企业和港股主要房地产公司本周也分别上涨0.7%和1.8%，其中港铁公司、嘉里建设单周涨幅超过7% [5] - C-REITs板块本周综合收益指数上涨2.29%，监测的78单REITs中有68单上涨，发布经营数据的REITs涨幅较好 [5]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 房地产基本面已深度调整，近期中央表态积极，后续政策值得期待 [3] - 板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，已具备吸引力 [3] - 看好优质房企、商业地产、二手房中介及物业管理等细分方向 [3] 行业数据总结 - **新房成交**：上周（1.17-1.23）34个重点城市新房合计成交172.7万平米，环比上升0.6% [3][4]。其中，一二线城市成交158.7万平米，环比下降0.6%；三四线城市成交14万平米，环比上升17.7% [3][4]。1月（1.1-1.23）34城新房成交同比下降38.2%，较12月降幅扩大13个百分点 [3][7] - **二手房成交**：上周13个重点城市二手房合计成交132万平米，环比下降0.2% [3][13]。1月累计成交同比下降9.6%，但降幅较12月收窄17个百分点 [3][13] - **库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘26万平米，成交70万平米，成交推盘比为2.69倍 [3][23]。截至上周末（1/23），15城合计住宅可售面积为8896.4万平米，环比下降0.5% [3][23]。3个月移动平均去化月数为22.7个月，环比上升0.52个月 [3][23] 行业政策与新闻总结 - **宏观政策**：《求是》杂志发文强调推进城市更新需破解理念、规划、资金及运营四大难点，并重申其重要性 [3][29][30]。住建部部长倪虹表示房地产高质量发展仍有较大潜力，将因城施策并构建发展新模式 [3][29] - **全国数据**：国家统计局发布2025年1-12月数据，全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%；新建商品房销售面积88,101万平方米，同比下降8.7%；销售额83,937亿元，同比下降12.6% [3][29] - **地方政策**：上海“十五五”规划建议提出以城市更新为抓手，加快城中村和旧住房改造 [3][29]。广州2026年政策聚焦“控增量、去库存、优供给”，包括收购存量商品房用于保障房等 [3][29]。北京公布2026年建设用地供应计划，预期实施建设用地约3,240-3,740公顷 [33] - **土地市场**：南京江北新区一宗宅地以15.4亿元底价成交 [29][35]。西安首批6宗地块（含4宗宅地）以总价25.4亿元底价成交 [35] 公司动态总结 - **经营业绩**：多家房企发布2025年度业绩预告，建发股份预计归母净利润亏损100亿至52亿元，金地集团预计亏损135亿至111亿元，保利发展预计盈利10.3亿元 [3][36][37] - **融资担保**：华润置地发行20亿元公司债，票面利率1.99%；中国海外发展发行15亿元（3年期，利率1.8%）和10亿元（5年期，利率2.1%）公司债；建发股份拟发行10亿元120天期超短融 [3][36][37] - **债务处理**：万科“21万科02”债券展期议案获通过，回售部分本息的40%于1月30日兑付，剩余60%展期1年；万科已于1月22日支付该债券当期利息，票面利率3.98% [3][36][37] - **股份回购**：贝壳-W于1月16日至22日共耗资约1600万美元回购约220万股；绿城服务于1月15日耗资约291万港元回购约65.2万股 [39][40] 板块行情回顾 - **地产板块**：上周SW房地产指数上涨5.21%，沪深300指数下跌0.62%，相对收益5.83%，在31个板块中排名第6位，表现强于大市 [3][41]。个股方面，城投控股、大悦城涨幅居前 [41][44]。当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为22.5倍和17.8倍 [3][45] - **物管板块**：上周物业管理板块个股平均上涨1.31%，相对沪深300指数收益为1.93%，表现强于大市 [3][46]。个股方面，中奥到家、新大正涨幅居前 [46][50]。板块平均2025/2026年预测PE分别为13.1倍和11.8倍 [3][49][52]