行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [2] 报告核心观点 - 证监会启动商业不动产REITs试点，将构建中国公募REITs市场完整体系，与基础设施REITs共同发展，全球REITs市场中持有型房地产和基础设施市值规模占比分别约为60%和40% [2] - 中国公募REITs市场空间超过10万亿元，目前公募REITs市值规模2,199亿元，其中商业不动产1,309亿元，商业不动产REITs具备可观发展空间 [2] - 商业不动产REITs试点将扩围底层资产至办公楼、酒店等，进一步扩大资产盘活范围 [2] - 商业不动产公募REITs将与机构间REITs、不动产基金组成商业不动产资产证券化多层次市场，有助于拓宽企业直接融资渠道、优化资本结构、引导企业向资产管理商转型、显性化商业不动产价值、盘活存量资产并化解行业债务困境 [2] - 商业不动产REITs是构建房地产发展新模式的重要实践载体，强调房地产的实体经济属性，服务消费和产业发展，租赁住房领域的规模化、高质量发展是住房供给侧改革的重要一环，推动行业从增量开发转向存量运营模式 [2] - 核心城市止跌回稳将更早到来，好房子政策推动房企向制造业转型，优质商业企业经营表现优异，叠加货币宽松周期和REITs试点出台，消费类商业地产资产有望重估 [2] 重点公司推荐 - 商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [2] - 好房子房企：建发国际、滨江集团、中国金茂、绿城中国 [2] - 低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [2] - 物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [2] - 二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2] 房地产行业重点公司估值 - 保利发展2024年归母净利润50.0亿元，2025年预测15.2亿元，2026年预测16.0亿元，2024年归母净利润增速-58.6% [5] - 招商蛇口2024年归母净利润40.4亿元，2025年预测38.2亿元，2026年预测42.0亿元，2024年归母净利润增速-36.1% [5] - 滨江集团2024年归母净利润25.5亿元，2025年预测29.4亿元，2026年预测32.4亿元，2024年归母净利润增速0.7% [5] - 华润置地2024年归母净利润255.8亿元，2025年预测257.9亿元，2026年预测260.0亿元，2024年归母净利润增速-18.5% [5] - 行业重点公司平均2024年归母净利润58.5亿元，2025年预测49.4亿元，2026年预测52.5亿元，平均2024年归母净利润增速-39.2% [5] 物管行业重点公司估值 - 招商积余2024年归母净利润8.4亿元，2025年预测9.4亿元，2026年预测10.6亿元，2024年归母净利润增速14.2% [6] - 碧桂园服务2024年归母净利润18.1亿元，2025年预测18.1亿元，2026年预测19.3亿元，2024年归母净利润增速518.6% [6] - 华润万象生活2024年归母净利润36.3亿元，2025年预测40.8亿元，2026年预测45.5亿元，2024年归母净利润增速23.9% [6] - 行业重点公司平均2024年归母净利润16.0亿元，2025年预测17.6亿元，2026年预测19.5亿元，平均2024年归母净利润增速80.7% [6]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 报告核心观点 - 证监会启动商业不动产REITs试点，将构建中国公募REITs市场完整体系，商业不动产REITs具备可观发展空间，中国公募REITs市场空间超过10万亿元，而目前公募REITs市值规模仅2,199亿元、其中商业不动产1,309亿元 [3] - 商业不动产REITs试点将扩围底层资产至办公楼、酒店等，进一步扩大资产盘活范围 [3] - 商业不动产REITs将构建商业不动产资产证券化多层次市场，有利于拓宽企业直接融资渠道、优化资本结构、引导企业向"资产管理商"转型、显性化商业不动产价值、盘活存量资产并化解房地产行业债务困境 [3] - 商业不动产REITs是构建房地产发展新模式的重要实践载体，能够拉动消费、聚集企业和人才，并推动住房供给侧改革以及从增量开发转向存量运营模式 [3] - 优质商业企业经营表现优异，恰遇货币宽松周期和商业不动产REITs试点出台，消费类商业地产资产有望重估 [3] 投资分析意见及推荐标的 - 推荐商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [3] - 推荐好房子房企：建发国际、滨江集团、中国金茂、绿城中国 [3] - 推荐低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [3] - 推荐物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [3] - 推荐二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [3] 行业重点公司估值数据摘要 - 房地产行业重点公司2024年平均归母净利润58.5亿元，预计2025年下降至49.4亿元、2026年回升至52.5亿元，平均归母净利润增速2024年为-39.2%、2025年为-17.0%、2026年为15.3% [6] - 房地产行业重点公司平均市盈率2024A为15.3倍、2025E为22.3倍、2026E为19.5倍，平均市净率（LF）2024A为0.6倍 [6] - 物管行业重点公司2024年平均归母净利润16.0亿元，预计2025年增长至17.6亿元、2026年增长至19.5亿元，平均归母净利润增速2024年为80.7%、2025年为11.7%、2026年为10.8% [7] - 物管行业重点公司平均市盈率2024A为15.3倍、2025E为13.5倍、2026E为12.2倍，平均市净率（LF）2024A为2.2倍 [7]

板块整体表现 - 房地产服务板块在2023年11月28日较上一交易日上涨1.91% [1] - 当日上证指数报收于3038.60点，上涨0.34%，深证成指报收于9838.08点，上涨0.85% [1] 领涨个股表现 - 世联行领涨板块，收盘价为3.03元，单日涨幅达10.18%，成交量为269.88万手，成交额为7.83亿元 [1] - 南都物业涨幅为2.47%，收盘价12.44元，成交额3077.85万元 [1] - 中天服务涨幅为2.12%，收盘价6.27元，成交额4408.54万元 [1] 其他个股涨跌情况 - 宁波富达上涨1.73%，收盘价5.30元，成交额3516.99万元 [1] - 新大正上涨1.59%，收盘价12.12元，成交额2894.38万元 [1] - 特发服务上涨1.54%，收盘价42.13元，成交额3.70亿元 [1] - 珠江股份上涨1.54%，收盘价4.62元，成交额7469.85万元 [1] - 我爱我家上涨1.29%，收盘价3.13元，成交额6.90亿元 [1][2] - 皇庭国际上涨1.27%，收盘价2.39元，成交额7123.66万元 [1][2] - ST明诚上涨1.12%，收盘价1.81元，成交额1653.27万元 [1][2] - 招商积余下跌0.81%，收盘价10.98元，成交额8177.92万元 [2] 板块资金流向 - 当日房地产服务板块主力资金净流入2.08亿元 [2] - 游资资金净流出1.29亿元 [2] - 散户资金净流出7851.23万元 [2]

回购情况 - 回购价格不超14.90元/股，资金总额0.78 - 1.56亿元[1] - 截至2025年11月27日，累计回购6,626,202股，占总股本0.62%[2] - 最高成交价12.14元/股，最低10.44元/股，支付总金额78,010,168.98元[2] 股份变动 - 有限售条件股份变动前后均为3,300股，占比0.0003%[7] - 无限售条件股份变动前1,060,342,760股，变动后为1,053,716,558股[7] - 股份总额变动前1,060,346,060股，变动后为1,053,719,858股[7] 后续安排 - 回购股份全部用于注销并减少注册资本，将办理相关事宜[10]

人员相关 - 独立董事宋静娴自愿放弃领取津贴[1] - 宋静娴经2025年第四次临时股东会选举为第十一届董事会独立董事[1] - 公司不为宋静娴发放独立董事津贴[1]

关联交易金额 - 2025年与招商局集团及下属企业日常关联交易预计合同总金额398,800万元[2] - “基础物业管理及专业化服务”关联交易预计追加46,000万元，追加后为416,000万元[3] - 2025年度日常关联交易合同总预计额度444,800万元，实际发生预计总额度446,728万元[3] - 截至2025年10月已签关联交易合同总金额348,784万元，未超年初预计额度[6] 关联方数据 - 招商局集团2024年末总资产287,510,343万元等系列财务数据[9][10] - 招商蛇口2024年末总资产86,030,882万元等系列财务数据[11][13] 关联交易决策 - 2025年11月27日董事会通过追加额度议案[7] - 2025年11月26日独立董事会议通过追加额度议案[16] 关联交易性质 - 关联交易定价市场化，遵循公允价格[12] - 本次额度追加不构成重大资产重组等[6][8] - 关联交易属正常业务，能扩大规模效益，不损害股东利益[15]

董事会换届 - 2025年11月27日召开第四次临时股东会完成第十一届董事会换届选举[1] - 第十一届董事会由11名董事组成，任期三年[1] 委员会召集人 - 战略与可持续发展委员会召集人为吕斌[2] - 审计委员会召集人为KAREN LAI（黎明儿）[2] - 提名和薪酬委员会召集人为邹平学[2] 高管聘任 - 聘任陈智恒为总经理等，高级管理人员任期与董事会一致[4] 董事会秘书信息 - 董事会秘书陈江电话、传真、邮箱[5] 董事离任 - 刘晔等三人离任董事，离任时未持股[5]

股东出席情况 - 出席股东会股东（代理人）76人，代表股份730,458,508股，占比69.3219%[3] - 现场3人代表542,622,464股，占比51.4959%[4] - 网络投票73人代表187,836,044股，占比17.8260%[4] - 中小股东73人代表67,980,255股，占比6.4515%[4] 股权相关 - 截至登记日总股本1,060,346,060股，回购账户6,626,202股，表决权股份1,053,719,858股[3] 董事会选举 - 选举吕斌等7人为非独立董事，任期三年[5] - 选举KAREN LAI等4人为独立董事，任期三年[8] 会议合规 - 股东会召集、召开及表决符合规定，律师认为合法有效[3][10] 会议时间 - 现场会议2025年11月27日14:30，网络投票同日[3]

人事变动 - 2025年11月27日召开第十一届董事会第一次会议，选举吕斌为董事长[2][3] - 聘任陈智恒为总经理，赵肖、文艳红为副总经理，江霞为财务总监，陈江为董事会秘书[4][5] 关联交易 - 2025年原预计与招商局集团及下属企业日常关联交易合同总金额398,800万元[6] - 追加46,000万元后，总预计额度为444,800万元，实际发生预计总额度仍为446,728万元[7] - “基础物业管理及专业化服务”追加后预计额度为416,000万元[7]

股东会信息 - 2025年第四次临时股东会通知于11月12日刊登[5] - 现场会议11月27日14:30召开，网络投票同日进行[6] 参会股东情况 - 76名股东代表730,458,508股，占比69.3219%参会[8] - 3名现场股东代表542,622,464股，占比51.4959%[9] - 73名网络投票股东代表187,836,044股，占比17.8260%[9] - 73名中小股东代表67,980,255股，占比6.4515%出席[9] 选举结果 - 吕斌等4人当选非独立董事[12][15][17][19] - KARENLAI等4人当选独立董事[28][30][33][35]