财务表现 - 2025年上半年营业收入91.07亿元，同比增长16.17% [1][11] - 归属于上市公司股东的净利润4.74亿元，同比增长8.90% [1][11] - 扣除非经常性损益的净利润4.63亿元，同比增长11.86% [1][11] - 基本每股收益0.4475元，稀释每股收益0.4475元 [1] - 加权平均净资产收益率4.46%，同比上升0.1个百分点 [1][16] 盈利能力指标 - 2025年上半年毛利率13.76%，净利率5.38% [12][13] - 投入资本回报率4.25%，同比上升0.4个百分点 [16] - 总资产周转率0.47次，固定资产周转率14.57次 [25][26] - 应收账款周转率6.96次 [26] 现金流状况 - 经营活动现金流净额-11.92亿元，同比改善2.49亿元 [1][19] - 投资活动现金流净额-936.39万元，筹资活动现金流净额-1.8亿元 [19] - 自由现金流-9.8亿元 [22] - 营收现金比96.28%，净现比为负 [24][25] 资产负债结构 - 总资产192.89亿元，归属于上市公司股东的净资产106.33亿元 [1] - 应收票据及应收账款较上年末增长67.34%，占总资产比重上升7.71个百分点 [30] - 货币资金较上年末减少29.86%，占总资产比重下降7.51个百分点 [30] - 有息资产负债率3.72% [42][43] 估值水平 - 市盈率（TTM）15.15倍，市净率（LF）1.25倍，市销率（TTM）0.72倍 [1] - 市净率历史分位数为33.92% [6] - 市盈率历史分位数为46.38% [3] 股东结构 - 前三大流通股东持股比例分别为招商局蛇口工业区控股47.45%、中国航空技术国际控股11.32%、深圳招商房地产3.71% [48] - 新进股东富兰克林国海中小盘股票型证券投资基金持股0.64% [47][48] - 全国社保基金一一三组合持股比例下降0.549个百分点至1.84% [47][48] 资产质量 - 存货账面价值11.22亿元，较上年末减少2403.28万元 [36] - 存货跌价准备3.91亿元，计提比例25.85% [36] - 商誉31.94亿元，占净资产比例30.04% [40] - 流动比率1.33，速动比率1.17 [42]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][49] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计本轮政策力度最终将超过2008年和2014年 [4][49] - 地产作为早周期指标具备指向性作用 配置地产相当于配置经济风向标 [4][49] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和少量混合所有制及民企在拿地和销售方面表现优异 [4][49] - 一线城市+2/3二线城市+极少量三线城市的城市组合在销售反弹时表现更好 [4][49] - 供给侧政策如收储和闲置土地处置有新变化 一二线城市将更受益 [4][49] - 2025年仍以政策为核心主导力量 板块主要做政策beta 节奏和仓位控制更重要 [4][49] 政策调整 - 上海优化调整购房政策 包括放松外环外限购 符合条件家庭在外环外购房不限套数 [1][11] - 上海住房公积金最高贷款额度上浮 允许公积金"又提又贷" [1][11] - 上海在利率定价机制方面不再区分首套和二套住房 [1][11] - 上海对符合条件的非本市户籍家庭第一套住房暂免征收房产税 [11] - 苏州取消市区范围内新建商品住房取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施 [11] - 深圳购房政策有望跟进调整 [1][11] 市场成交数据 - 本周30个城市新房成交面积181.0万平方米 环比提升14.3% 同比下降5.9% [2][23] - 样本一线城市新房成交面积43.4万方 环比+11.1% 同比-21.1% [2][23] - 样本二线城市新房成交面积92.5万方 环比+2.2% 同比+10.2% [2][23] - 样本三线城市新房成交面积45.1万方 环比+56.7% 同比-15.4% [2][23] - 今年累计35周30城新房成交面积6571.3万方 同比-2.2% [2] - 本周14个样本城市二手房成交面积186.3万方 环比下降3.3% 同比增长12.2% [3][32] - 样本一线城市二手房成交面积78.3万方 环比+1.2% [3][32] - 样本二线城市二手房成交面积83.9万方 环比-7.2% [3][32] - 样本三线城市二手房成交面积24.1万方 环比-3.5% [3][32] - 年初至今累计二手房成交面积7055.2万方 同比增长16.6% [3][32] 信用债市场 - 本周共发行房企信用债11只 环比减少7只 [3][42] - 发行规模共计61.45亿元 环比减少91.37亿元 [3][42] - 总偿还量104.28亿元 环比减少14.76亿元 [3][42] - 净融资额为-42.83亿元 环比减少76.6亿元 [3][42] - 主体评级以AAA级为主 占比93.5% [42] - 债券类型以证监会主管ABS和交易商协会ABN为主 占比31.6%和27.7% [42] - 债券期限以5年以上为主 占比75.6% [42] 板块表现 - 本周申万房地产指数累计变动-0.1% 落后沪深300指数2.77个百分点 [1][12] - 在31个申万一级行业中排名第16名 [1][12] - 本周上涨个股27支 较上周减少65支 [12] - 跌幅前五个股为电子城(-16.9%) 南国置业(-12.5%) 亚太实业(-8.9%) 荣丰控股(-8.5%) *ST紫学(-7.4%) [12][18] - 重点48家A/H房企中上涨12支 较上周减少1支 [12] - 涨幅前五为绿景中国地产(5.7%) 华发股份(5.0%) 远洋集团(4.2%) 滨江集团(3.6%) 万科A(3.5%) [12][21] 投资建议标的 - 基本面alpha公司：H股绿城中国 建发国际集团 华润置地 中国海外发展 越秀地产；A股滨江集团 招商蛇口 保利发展 华发股份 建发股份 [4][49] - 地方国企/城投/化债：城投控股 城建发展 信达地产 [4][49] - 中介：贝壳 [4][49] - 物业：华润万象生活 保利物业 中海物业 绿城服务 招商积余 [4][49]

核心业绩表现 - 2025年上半年总营业收入91.1亿元 同比增长16.17% 其中物业管理收入88.0亿元(同比+16.8%) 资产管理收入3.1亿元(同比+5.9%) [2] - 归母净利润4.7亿元 同比增长8.9% [2] - 维持2025/2026/2027年EPS预测分别为0.89/1.03/1.14元 [2] 基础物业管理业务 - 基础物管毛利率提升0.61个百分点 运营效能持续优化 [2] - 非住宅业态基础物管收入49.2亿元(同比+6.1%) 住宅业态基础物管收入19.3亿元(同比+12.2%) [2] - 新签年度合同额17.6亿元 第三方项目占比90% 其中千万级项目贡献58% [2] - 深圳、广东(除深圳)、江苏、上海、四川五大重点区域贡献基础物管营收51.7亿元 [2] 增值服务业务 - 专业增值服务收入17.2亿元 同比激增86.8% 有效对冲平台增值服务收入2.3亿元(同比-11.3%)的短期回调 [3] - 到家服务覆盖50+核心城市 平台SKU突破400个 重点推广家政保洁、空调清洗、衣物干洗等自营服务 [3] - 空间资源业务通过数字化赋能提升精细化管理 资源坪效提升15% [3] - 房产经纪业务着力构建社区门店模式 强化二手租售专业能力建设 [3] 资产管理业务 - 招商商管在管项目72个(含筹备) 管理面积397万平方米 其中自持项目3个 受托管理招商蛇口项目60个 第三方品牌输出项目9个 [3] - 持有物业包括酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态 总可出租面积46.9万平方米 出租率达93% [3] - 资管板块全面推进"一项目一打法"差异化资产增值路径 [3]

财务业绩 - 2025年上半年实现营业收入91.07亿元人民币 同比增长16.17% [1] - 归母净利润4.74亿元人民币 同比增长8.90% [1] - 物业管理业务收入88.00亿元人民币 同比增长16.79% [1] 业务结构 - 基础物业管理业务收入68.49亿元人民币 占营收比例75.20% [1] - 新签年度合同额17.64亿元人民币 其中第三方项目贡献15.92亿元人民币 [1] - 千万级项目新签合同额占比达58% [1] 市场地位与规模 - 在管物业项目2370个 覆盖全国超160个城市 [1] - 管理面积达3.68亿平方米 [1] - 位列2025中国物业服务力百强企业TOP3及综合实力500强第3名 [2] 业务拓展 - 上半年中标优质项目超50个 集中在政府公建、产业园区、金融服务领域 [1] - 第三方非住宅赛道保持领先优势 [1] - 公司提供全业态、全价值链、全场景综合解决方案 [2]

财务表现 - 上半年归母净利润4.7亿元，同比增长8.9% [1] - 业绩稳健增长，经营持续优化 [1] 业务发展 - 物业管理新签年度合同额17.6亿元 [1] - 第三方项目新签年度合同额15.9亿元，其中千万级项目贡献占比58% [1] - 期末在管项目2370个，管理面积升至3.68亿平方米 [1] 公司优势 - 央企物管领先者，资源禀赋及市拓优势突出 [1] - 多业态综合服务能力强劲 [1] - 有望受益行业格局重构并持续向好发展 [1]

财务表现 - 2025年上半年实现营业收入91.07亿元，同比增长16.17% [2] - 实现归母净利润4.74亿元，同比增长8.90% [2] 物业管理业务 - 在管项目达2370个，进驻全国超160个城市，管理面积3.68亿平方米 [2] - 新签年度合同额17.64亿元，其中第三方项目新签额15.92亿元 [2] - 千万元级项目贡献新签年度合同额占比58% [2] 资产管理业务 - 旗下招商商管在管商业项目72个，管理面积397万平方米 [2] - 集中商业销售额同比提升10.1%，客流同比提升17% [2] - 持有物业总可出租面积46.89万平方米，出租率93% [2] 运营与品牌建设 - 通过数智化手段提升项目经营质效和优化品控体系 [3] - 获"2025中国物业服务力百强企业TOP3"及"2025中国物业服务企业综合实力500强第3名" [3] - 品牌综合影响力持续增强 [3]

投资评级 - 维持"买入"评级 [2][7] 核心观点 - 公司2025年上半年营收同比增长16.2%至91.1亿元，归母净利润同比增长8.9%至4.7亿元，略低于市场预期，主要因毛利率下降和管理费用率上升 [7] - 物业管理收入同比增长16.8%至88.0亿元，资产管理收入同比增长5.9%至3.1亿元，商业运营收入同比增长30.7%至0.9亿元 [7] - 基础物管营收同比增长7.7%，新签年合同额同比下降6.8%至17.6亿元，第三方项目新签额同比下降8.5% [7] - 公司管理面积达3.68亿平米，同比下降4.4%，其中住宅和非住宅占比分别为38%和62% [7] - 商业运营管理面积397万平米，同比持平，受托管理招商蛇口项目60个，第三方品牌输出项目9个 [7] - 预测2025-2027年归母净利润分别为9.4亿元、10.6亿元和12.0亿元，对应市盈率14.1倍、12.5倍和11.2倍 [6][7] 财务表现 - 2025年上半年毛利率12.1%，同比下降0.5个百分点，归母净利率5.2%，同比下降0.3个百分点 [7] - 期间费用率4.3%，同比上升0.2个百分点，管理费率3.3%，同比上升0.3个百分点 [7] - 物业管理毛利率10.85%，同比下降0.08个百分点，资产管理毛利率48.6%，同比下降4.07个百分点 [7] - 基础物业、平台增值服务、专业增值服务毛利率分别为11.6%、11.0%和8.0%，同比变化+0.6、+1.1和-3.1个百分点 [7] 业务细分 - 物业管理收入中基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务占比分别为77.8%、2.6%和19.6% [7] - 来自招商蛇口的管理面积占比35% [7] - 千万级项目贡献新签年度合同额占比58% [7] - 商业运营毛利率26.9%，同比下降11.0个百分点，持有型物业出租及经营毛利率58.0%，同比上升0.5个百分点 [7] 市场数据 - 当前股价12.56元，市净率1.3倍，股息率1.91% [2] - 每股净资产10.03元，资产负债率44.01%，总股本1060百万股 [2] - 预测2025-2027年每股收益分别为0.89元、1.00元和1.13元 [6]

投资评级 - 维持"买入"评级 基于业务结构调整及降本增效措施带来的盈利能力底部回升趋势[5] 核心观点 - 公司2025年上半年营收利润双增长 新拓规模保持稳定 未来业绩有望持续释放[5] - 基础物管毛利率提升 专业增值收入高速增长 资管收入同比增长[7][8] - 伴随业务结构调整及降本增效措施 盈利能力底部回升趋势明显[5] 财务表现 - 2025H1实现营收91.07亿元 同比增长16.17%[6] - 归母净利润4.74亿元 同比增长8.90%[6] - 毛利率12.12% 同比下降0.45个百分点 净利率5.38% 同比下降0.40个百分点[6] - 经营性净现金流-11.9亿元[6] 业务板块分析 - 基础物管：营收68.49亿元（占比75.2%） 同比增长7.75% 毛利率提升0.61个百分点至11.56%[7] - 平台增值：营收2.27亿元 同比下降11.29% 毛利率提升1.08个百分点至10.99%[7] - 专业增值：营收17.25亿元 同比增长86.80% 毛利率下降3.1个百分点至8.03%[7] - 资产管理：收入3.06亿元 同比增长5.86% 毛利率下降4.07个百分点至48.62%[8] 运营数据 - 在管面积达3.68亿平方米 较年初增长1.0%[7] - 关联方在管面积占比35.4%[7] - 上半年新签合同17.64亿元 同比下降6.81%[7] - 第三方新签占比提升至90% 非住宅业态新签占比81%[7] - 在管商业项目72个 管理面积397万平方米[8] - 自持物业可租面积46.89万平方米 出租率93%[8] 业绩预测 - 预计2025-2027年归母净利润分别为9.19亿元、10.81亿元、12.22亿元[5] - 对应EPS分别为0.87元、1.02元、1.15元[5] - 当前股价对应PE为14.5倍、12.3倍、10.9倍[5] - 预计2025-2027年营收增长率分别为11.8%、9.6%、9.0%[9]

投资评级 - 维持"买入"评级 目标价14.96元人民币 [1][6] 核心观点 - 营收增长超预期 25H1实现营收91.1亿元 同比+16% 归母净利润4.7亿元 同比+9% [1] - 专业增值服务营收同比+87%至17.2亿元 但毛利率偏低拖累整体盈利能力 [2] - 基础物管盈利能力持续改善 住宅业务毛利率提升显著 [3] - 现金流管控出色 应收账款同比-10% 经营性现金净流出收窄 [2] - 维持25-27年EPS预测0.88/0.98/1.08元 合理估值25PE 17倍 [5] 财务表现 - 25H1营收91.1亿元 同比+16% 归母净利润4.7亿元 同比+9% [1] - 整体毛利率同比-0.5pct至12.1% 主要受专业服务低毛利率影响 [2] - 经营性现金净流出较去年同期收窄 现金流管理优秀 [2] - 维持25年营收191.64亿元预测 同比+11.6% [10] 业务板块分析 - 基础物管营收68.5亿元 同比+8% 毛利率同比+0.6pct至11.6% [3] - 住宅业务营收同比+12% 毛利率同比+1.7pct至10.7% [3] - 非住宅业务营收同比+6% 毛利率同比+0.2pct至11.9% [3] - 资管板块营收3.1亿元 同比+6% 毛利率同比-4.1pct至48.6% [4] - 商业管理面积397万平 集中商业客流量同比+17% 零售额同比+10% [4] 市场拓展 - 第三方新签年度合同金额15.9亿元 同比-9% [3] - 住宅新签合同同比+23%至2.1亿元 非住宅同比-12%至13.8亿元 [3] - 重点发力存量住宅市场 作为战略型业务增长点 [3] 盈利预测与估值 - 维持25-27年EPS预测0.88/0.98/1.08元 [5] - 当前股价12.56元人民币 对应25年PE 14.3倍 [7][10] - 给予25年17倍PE估值 高于行业平均13倍 [5][19] - 总市值133.18亿元 [7]

投资评级 - 推荐（维持）[1][4] 核心观点 - 公司2025年上半年营业收入91.1亿元，同比增长16.2%，归母净利润4.7亿元，同比增长8.9% [4] - 物业管理业务收入88亿元，同比增长16.8%，其中专业增值服务收入17.2亿元，同比增长86.8% [7] - 基础物业管理毛利率11.6%，同比提升0.6个百分点，整体毛利率12.1% [7] - 物业管理新签年度合同额17.6亿元，第三方项目新签15.9亿元，千万级项目占比58% [7] - 在管项目2370个，管理面积3.68亿平米，招商商管在管项目72个，管理面积397万平米 [7] - 集中商业销售额同比提升10.3%，客流同比提升17%，会员总数740.8万 [7] - 持有物业总可出租面积46.9万平米，总体出租率93% [7] - 预计2025-2027年EPS分别为0.86元、0.94元、1.01元，对应PE分别为14.6倍、13.4倍、12.5倍 [7] 财务数据 - 2025E营业收入184.6亿元（+7.5%），净利润9.14亿元（+8.8%） [6][7] - 2025E毛利率12.0%，净利率5.0%，ROE 8.2% [6][10] - 2025E资产负债率45.1%，流动比率1.5，速动比率1.3 [10] - 2025E每股经营现金流2.53元，每股净资产10.47元 [10] - 2025E经营活动现金流26.81亿元，投资活动现金流-0.11亿元 [11] 业务结构 - 物业管理业务收入占比96.6%，资产管理业务收入占比3.4% [7] - 专业增值服务收入同比增长86.8%，成为增长核心驱动力 [7] - 第三方项目拓展能力突出，新签合同额中第三方占比90.3% [7] - 商业运营表现强劲，销售额与客流双位数增长 [7]