独立董事提名 - 公司董事会提名张博辉为第十一届董事会独立董事候选人[1] - 被提名人未取得资格证书，承诺参加培训获取[2] - 提名人保证声明真实准确完整并承担法律责任[8]

董事会提名 - 公司董事会提名KAREN LAI（黎明儿）为第十一届董事会独立董事候选人[1] 提名人声明 - 提名人声明时间为2025年11月11日[10] 任职资格 - 被提名人及其直系亲属无特定股份持有及任职情况[5] - 被提名人近十二个月无不符合任职情形[6] - 被提名人无相关禁止任职情况[6][7]

人员提名 - 张博辉被提名为招商局积余第十一届董事会独立董事候选人[1] 任职资格 - 张博辉未取得独立董事资格证书，承诺参加培训取得[2] 任职合规 - 张博辉及直系亲属等无违规任职、持股等情况[5][6][7]

董事会提名 - 公司董事会提名邹平学为第十一届董事会独立董事候选人[1] 任职资格 - 被提名人需符合《上市公司独立董事管理办法》等规定[1][3] - 被提名人及其直系亲属等无相关任职、持股等不符合情形[5][6][7] 声明时间 - 提名人声明于2025年11月11日作出[10]

会议时间 - 2025年第四次临时股东会现场会议11月27日14:30[2] - 网络投票11月27日9:15 - 15:00[2] 股权登记 - 会议股权登记日为2025年11月20日[5] 选举信息 - 应选非独立董事7人、独立董事4人[6] - 选举票数按股份总数×当选人数计算[14] 投票规则 - 投票代码为"361914"，简称为"积余投票"[13] - 累积投票制选票不设“赞成”等项[22]

财务数据 - 衡阳中航截至2025年8月31日应收代建代垫款及逾期利息2.4059317913亿元，拟核减1.8461967674亿元，核减后债权为5597.350239万元[3] - 截至2025年8月31日公司为衡阳中航提供的股东借款本金及利息余额9.5110195209亿元，拟核减2.2685330044亿元，核减后债务为7.2424865165亿元[3] 股权交易 - 公司拟挂牌转让衡阳中航60%股权，挂牌底价为167.564992万元，若评估值高则以评估值为准[4] 董事会换届 - 招商局积余第十届董事会第四十二次会议于2025年11月11日召开[2] - 公司第十一届董事会拟由11名董事组成，其中非独立董事7名，独立董事4名[5] - 董事会提名吕斌等7人为第十一届董事会非独立董事候选人，任期三年[5] - 董事会提名KAREN LAI（黎明儿）等4人为第十一届董事会独立董事候选人，任期三年，津贴12万元/年/人（税前）[6] - 2025年11月27日公司将召开2025年第四次临时股东会进行董事候选人选举[7] - 第十届董事会、各专门委员会和高级管理人员任期顺延[7] - 公司第十届董事会将于2025年11月下旬任期届满[7] 人员信息 - 吕斌等7位非独立董事候选人均未持有公司股票，与大股东无其他关联关系，任职资格符合规定[15] - KAREN LAI（黎明儿）等4位独立董事候选人均未持有公司股票，与大股东无其他关联关系，任职资格符合规定[18] - 黄健现任招商局蛇口工业区控股股份有限公司综合管理部总经理等职[12] - 袁斐现任招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务管理部总经理[14] - 赵肖现任公司董事、副总经理[14] - 李朝晖现任公司董事、招商局蛇口工业区控股股份有限公司派出的专职外部董事[14] - 杨蕾现任公司董事、中国航空技术国际控股有限公司规划发展部副部长[15] - KAREN LAI（黎明儿）现任公司独立董事，深圳大学深圳南特金融科技学院副教授[17]

板块整体表现 - 11月10日房地产服务板块整体上涨1.9%，表现优于上证指数（上涨0.53%）和深证成指（上涨0.18%）[1] - 板块内个股普遍上涨，领涨股为皇庭国际，当日涨幅为3.45%[1] - 板块当日主力资金净流入6383.94万元，而游资和散户资金分别净流出2531.13万元和3852.81万元[1] 个股价格表现 - 皇庭国际收盘价2.40元，涨幅3.45%，成交量为47.49万手，成交额为1.13亿元[1] - 宁波富达收盘价5.64元，涨幅2.92%，成交量为15.91万手，成交额为8885.52万元[1] - 特发服务收盘价41.12元，涨幅2.80%，成交量为4.66万手，成交额为1.90亿元[1] - 世联行收盘价2.45元，涨幅2.08%，成交额为9899.11万元[1] - 招商积余收盘价11.81元，涨幅1.81%，成交量为8.12万手，成交额为9547.75万元[1] 个股资金流向 - 珠江股份主力资金净流入2374.26万元，净占比10.66%，是板块中主力资金净流入额最高的个股[2] - 我爱我家主力资金净流入1427.57万元，净占比4.87%[2] - 特发服务主力资金净流入1152.88万元，净占比6.07%[2] - 世联行主力资金净流入1127.88万元，净占比11.39%[2] - 新大正主力资金净流出131.33万元，净占比-3.39%，是表中唯一主力资金呈净流出的个股[2]

股价表现与交易数据 - 11月10日盘中上涨2.07%，报11.84元/股，成交额7859.97万元，换手率0.63%，总市值125.54亿元 [1] - 当日主力资金净流出238.82万元，特大单买入374.00万元（占比4.76%），卖出507.03万元（占比6.45%），大单买入688.03万元（占比8.75%），卖出793.81万元（占比10.10%） [1] - 今年以来股价上涨14.62%，近5个交易日上涨2.69%，近20日上涨3.68%，近60日下跌8.22% [1] 公司基本情况 - 公司全称为招商局积余产业运营服务股份有限公司，位于广东省深圳市，成立于1985年5月29日，于1994年9月28日上市 [1] - 主营业务为物业资产管理业务，收入构成：物业管理35.11%，基础物业管理27.33%，非住宅基础物业管理19.61%，住宅基础物业管理7.71%，专业增值服务6.88%，资产管理1.22%，平台增值服务0.91%，持有物业出租及经营0.85%，商业运营0.37%，其他业务0.00% [1] 行业分类与市场板块 - 所属申万行业为房地产-房地产服务-物业管理 [2] - 所属概念板块包括养老金概念、中盘、基金重仓、融资融券、央企改革等 [2] 股东结构与持股变化 - 截至10月20日，股东户数1.97万，较上期增加2.56%，人均流通股53742股，较上期减少2.49% [2] - 截至2025年9月30日，十大流通股东中，工银价值精选混合A（019085）新进持股1919.01万股，香港中央结算有限公司增持191.49万股至1793.36万股，中欧养老混合A（001955）减持623.35万股至1308.75万股，中欧睿见混合A（010429）减持71.02万股至1114.54万股，天弘永利债券A（420002）新进持股1112.02万股，国富中小盘股票A（450009）退出十大流通股东 [3] 财务业绩与分红 - 2025年1-9月实现营业收入139.42亿元，同比增长14.65%，归母净利润6.86亿元，同比增长10.71% [2] - A股上市后累计派现9.12亿元，近三年累计派现5.62亿元 [3]

行业投资评级 - 维持地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 看好“好房子”新赛道以及购物中心价值重估，认为“好房子”政策将引领核心城市市场回升 [3] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值面临重估 [3] - 尽管Q4在高基数下销售承压，但地方持续因城施策放松以支持市场 [1] 行业数据总结 - 新房成交环比大幅下跌：上周34个重点城市新房合计成交158.6万平米，环比下降45%，其中一二线环比下降48%，三四线环比下降34% [3][4] - 新房成交同比显著下滑：11月34城月成交同比下降47%，一二线同比下降45%，三四线同比下降57%，当月成交同比增速较10月下降20.3个百分点 [3][5] - 二手房成交环比下降：上周13城二手房合计成交98.8万平米，环比下降15%，11月累计成交同比下降30% [3][12] - 库存去化压力加大：15城合计住宅可售面积8950万平米，环比微增0.2%，3个月移动平均去化月数为23.7个月，环比增加0.01个月 [3][19] 行业政策与新闻总结 - 宏观政策推动数字化转型：国家发改委等五部门发布全域数字化转型行动计划，推动智慧城市建设与物业数字化转型 [3][27] - 地方因城施策持续放松：包括福州将房企信用等级与预售资金监管比例挂钩、苏州工业园区推出最高100%的契税补贴、厦门全面放宽落户门槛、深圳放宽非居住房屋改建保障性租赁住房条件等 [3][27][28] - 公积金政策支持购房：湖北推出代际互助公积金政策，购买“好房子”项目公积金贷款额度上浮20% [3][27] - 土地市场保持活跃：南京23.5亿元出让2宗宅地，杭州滨江区宅地17.3亿元成交 [3][27] 公司动态跟踪总结 - 10月房企销售普遍承压：保利发展单月销售211.2亿元（-50.1%）、招商蛇口153.7亿元（-31%）、龙湖集团50.0亿元（-55%）、中国海外发展186.6亿元（-55.1%）、越秀地产122.9亿元（-8%）[3][33] - 1-10月累计销售分化：越秀地产累计销售921.0亿元（+1.2%），而保利发展（-21.5%）、招商蛇口（-7%）、龙湖集团（-34%）、中国海外发展（-21.3%）、金地集团（-55.3%）均出现下滑 [3][33] - 企业融资与资本运作活跃：招商蛇口为子公司提供8亿元担保、大悦城下调债券利率至2.15%、招商蛇口回购4480.4万股并注销 [3][33] 板块行情回顾总结 - 地产板块弱于大市：SW房地产指数下跌0.22%，相对沪深300指数收益为-1.05%，在31个板块中排名第24位 [3][40] - 物管板块表现平淡：板块个股平均上涨0.31%，相对收益为-0.51% [3][44] - 主流房企估值水平：当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为22.6/19.8倍；物管板块2025/2026年PE均值分别为13.5/12.2倍 [3][43] 投资分析意见总结 - 重点推荐四条主线：1）“好房子”优质房企，如保利发展、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份等；2）商业地产重估及低估值标的，如新城发展、大悦城、金地集团；3）二手房中介，如贝壳-W；4）物业管理，如绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [3]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][54] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [4][54] - 地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][54] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][54] - 城市选择上“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [4][54] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市将更受益 [4][54] - 2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，建议主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [4][54] 从央行调查报告看当前居民对房价预期 - 2025年三季度城镇储户对下季度房价预期“上涨”的居民占比为9.1%，连续2个季度低于10% [1][11] - 预期房价“基本不变”的居民占比为55.6%，预期“下降”的居民占比为23.5%，接近历史最高点 [1][11] - 本季度收入感受指数为46.5%，环比上升1.5个百分点，已连续10个季度低于50% [1][11] - “924”新政曾带动居民房价信心边际改善，但新政满一年后市场悲观占比又回到2024年三季度相似水平 [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.2%，落后沪深300指数1.05个百分点，在31个申万一级行业中排名第24名 [2][17] - 本周房地产板块上涨个股共65支，较上周增长24支，下跌股数为49支 [17] - 个股涨幅前五为万泽股份(30.3%)、绵石投资(27.6%)、新华联(27.4%)、渝开发(22.2%)、财信发展(18.6%) [17][22] - 重点48家A/H房企中上涨14支，涨幅前五为绿景中国地产(38.2%)、金地商置(5.1%)、龙湖集团(3.9%)、融信中国(3.8%)、世联行(3.4%) [17][25] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周30个城市新房成交面积为134.6万平方米，环比下降41.6%，同比下降47.2% [2][26] - 样本一线城市新房成交面积38.4万方，环比下降30.6%，同比下降45.8% [2][26] - 样本二线城市新房成交面积70.0万方，环比下降45.1%，同比下降45.3% [2][26] - 样本三线城市新房成交面积26.2万方，环比下降44.8%，同比下降53.1% [2][26] - 今年累计45周样本30城新房成交面积8259.9万方，同比下降8.2% [30] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计190.2万方，环比下降8.3%，同比下降28.0% [2][34] - 样本一线城市二手房成交面积78.8万方，环比下降14.3% [2][34] - 样本二线城市二手房成交面积85.1万方，环比上升0.6% [2][34] - 样本三线城市二手房成交面积26.3万方，环比下降14.5% [2][34] - 年初至今累计二手房成交面积8851.7万方，同比增长11.4% [34] 重点公司境内信用债情况 - 本周共发行房企信用债12只，环比增加4只，发行规模共计102.50亿元，环比增加52亿元 [3][46] - 总偿还量64.7亿元，环比减少89.87亿元，净融资额为37.8亿元，环比增加141.87亿元 [3][46] - 债券发行主体评级以AAA级为主，占比52.7%，债券类型以一般公司债为主，占比50.2% [46] - 债券期限以3-5年期为主，占比42.0%，本周发行利率有所下降 [46][50] 投资建议配置方向 - 基本面alpha公司：H股推荐绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A股推荐滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4][54] - 地方国企/城投/化债：推荐城投控股、城建发展 [4][54] - 中介：推荐贝壳 [4][54] - 物业跟涨品种：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4][54]