证券代码：001914 证券简称：招商积余 公告编号：2026-11 招商局积余产业运营服务股份有限公司 关于拟续聘会计师事务所的公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、 误导性陈述或重大遗漏。 特别提示： 本次拟续聘会计师事务所事项符合财政部、国务院国资委、证监会印发的《国 有企业、上市公司选聘会计师事务所管理办法》（财会〔2023〕4 号）的规定。公 司董事会审计委员会、董事会对本次拟续聘会计师事务所事项无异议，本事项尚 需提交公司股东会审议。 招商局积余产业运营服务股份有限公司（以下简称"公司"）于 2026 年 3 月 12 日召开第十一届董事会第四次会议，审议通过了《关于续聘会计师事务所的议 案》，同意续聘毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称"毕马威 华振"）为公司 2026 年度财务及内控外部审计机构，提请股东会授权公司经营管 理层根据2026年度审计业务量及审计费用定价原则确定审计费用。具体情况如下： 一、拟续聘会计师事务所的基本情况 （一）机构信息 1、基本信息 毕马威华振于 1992 年 8 月 18 日在北京成立，于 2012 年 7 月 5 ...

根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《上市公司治理准则》 《国有企业、上市公司选聘会计师事务所管理办法》《深圳证券交易所上市公司自律 监管指引第 1 号——主板上市公司规范运作》和《公司董事会审计委员会议事规则》 等规定和要求，招商局积余产业运营服务股份有限公司（以下简称"公司"）董事会 审计委员会本着勤勉尽责的原则，恪尽职守，认真履职。现将董事会审计委员会 2025 年度对会计师事务所履行监督职责的情况报告如下： 一、2025 年年审会计师事务所基本情况 招商局积余产业运营服务股份有限公司 董事会审计委员会 2025 年度对会计师事务所履行监督职责 的报告 1、基本信息 毕马威华振会计师事务所于 1992 年 8 月 18 日在北京成立，于 2012 年 7 月 5 日获财政部批准转制为特殊普通合伙的合伙制企业，更名为毕马威华振会计师事务 所（特殊普通合伙），2012 年 7 月 10 日取得工商营业执照，并于 2012 年 8 月 1 日正 式运营。毕马威华振总所位于北京，注册地址为北京市东城区东长安街 1 号东方广 场东 2 座办公楼 8 层。 毕马威华振具有财政部批准的会计师事务所执业 ...

（一）审议通过了《2025 年度董事会工作报告》（11 票同意、0 票反对、0 票弃权）。 证券代码：001914 证券简称：招商积余 公告编号：2026-02 招商局积余产业运营服务股份有限公司 第十一届董事会第四次会议决议公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、 误导性陈述或重大遗漏。 一、董事会会议召开情况 招商局积余产业运营服务股份有限公司（以下简称"公司"）董事会 2026 年 3 月 2 日以电子邮件等方式发出召开第十一届董事会第四次会议的通知。会议 于 2026 年 3 月 12 日在深圳市南山区蛇口太子湾邮轮大道招商积余大厦 15 楼多 功能会议室召开，应出席会议董事 11 人，实际出席会议董事 11 人，其中，董事 吕斌、陈智恒、袁斐、赵肖、李朝晖、KAREN LAI（黎明儿）、邹平学、宋静 娴、张博辉现场参会，董事黄健、杨蕾以视频形式参会，公司高级管理人员列席 了会议。会议由董事长吕斌先生主持。本次会议的召集、召开符合《公司法》及 《公司章程》的有关规定，表决形成的决议合法、有效。 二、董事会会议审议情况 会议经审议做出了如下决议： 本议案经公司董事会战略 ...

证券代码：001914 证券简称：招商积余 公告编号：2026-10 招商局积余产业运营服务股份有限公司 关于 2025 年度利润分配预案的公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、 误导性陈述或重大遗漏。 重要内容提示： 1、招商局积余产业运营服务股份有限公司（以下简称"公司"）2025 年度 利润分配预案为：以 2025 年末公司总股本 1,053,719,858 股为基数，向全体股东 每 10 股派发现金红利 2.60 元（含税），合计分配现金股利 273,967,163.08 元， 剩余未分配利润留存至下一年度。本年度不进行资本公积金转增股本。 （二）独立董事专门会议审议情况 2026 年 3 月 11 日，公司独立董事专门会议 2026 年第一次会议审议通过了 《2025 年度利润分配预案》（4 票同意、0 票反对、0 票弃权），公司独立董事 KAREN LAI（黎明儿）、邹平学、宋静娴、张博辉发表如下意见：公司 2025 年 度利润分配预案是根据公司利润分配政策并结合公司实际情况提出的，符合《公 1 司章程》《公司三年（2024-2026 年）股东回报规划》的规定， ...

收入和利润（同比环比） - 2025年营业收入为192.73亿元人民币，同比增长12.23%[20] - 2025年归属于上市公司股东的净利润为6.55亿元人民币，同比下降22.12%[20] - 2025年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为6.04亿元人民币，同比下降24.39%[20] - 2025年基本每股收益为0.6185元/股，同比下降21.98%[20] - 2025年加权平均净资产收益率为6.19%，较上年调整后的8.33%减少2.14个百分点[21] - 2025年归属于上市公司股东的净利润为6.55亿元，同比下降22.12%；若剔除处置衡阳中航项目减少的2.56亿元影响，则同比增长8.30%[21] - 2025年用最新股本计算的全面摊薄每股收益为0.6212元/股[22] - 2025年第四季度归属于上市公司股东的净利润为-3165.34万元，扣非后净利润为-6473.18万元[26][27] - 2025年公司实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%[40] - 2025年公司实现归母净利润6.55亿元，同比下降22.12%；若剔除处置项目一次性影响，归母净利润同比增长8.30%[40] - 2025年公司实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%[122] 成本和费用（同比环比） - 物业管理业务2025年合计营业收入186.03亿元，毛利率10.01%，较2024年的164.87亿元增长12.8%，但毛利率下降0.44个百分点[54] - 资产管理业务2025年合计营业收入6.66亿元，毛利率41.20%，较2024年的6.70亿元略有下降，毛利率下降6.86个百分点[54] - 专业增值服务收入增长强劲，达37.86亿元，同比增长48.46%，但其营业成本增长更快，达50.22%，导致毛利率下降1.07个百分点至8.16%[84][87] - 分地区看，华东区域收入增长最快，达51.78亿元，同比增长29.63%，但毛利率同比下降0.99个百分点至8.19%[84] - 公司总营业成本为171.36亿元，其中物业管理业务成本占比97.69%，达167.40亿元，同比增长13.37%[86][87] - 资产管理业务中，商业运营成本增长显著，达1.96亿元，同比大幅增长55.74%[87] - 财务费用大幅下降61.79%至1137.88万元，主要原因是公司优化资金管理[93] - 销售费用为1.10亿元，同比下降4.84%；管理费用为5.80亿元，同比下降3.56%[92] - 研发费用为7610.62万元，同比小幅下降2.62%[93] 各条业务线表现 - 2025年公司战略聚焦物业资产管理业务，核心业务包括物业及设备设施管理、资产经营及客户一体化服务外包[19] - 物业管理业务收入186.03亿元，同比增长12.83%；其中专业增值服务收入37.86亿元，同比增长48.46%[40] - 截至2025年末，公司在管面积达3.77亿平方米，覆盖166个城市；年内新签年度合同额44.80亿元[41] - 2025年第三方新签年度合同额41.69亿元，同比增长13%；其中航空业态新签额1.91亿元，同比增长85%[42] - 截至2025年末，公司承接来自招商局集团的物业项目管理面积为1.37亿平方米[43] - 2025年“招小充”平台累计提供充电服务逾1,157万次，减少碳排放2.1万吨[45] - 截至2025年末，公司商业运营在管项目73个，管理面积395万平方米；在管集中商业销售额同比提升8.4%，客流同比提升16.7%[47] - 2025年末公司持有物业总可出租面积46.89万平方米，总体出租率为93%[48] - 2025年公司非住宅领域第三方客户满意度达99.29分[50] - 基础物业管理收入142.79亿元，占物管业务收入比重76.76%，其中非住宅收入100.85亿元，占比54.21%[54] - 专业增值服务收入37.86亿元，同比增长48.5%，占物管业务收入比重从15.47%提升至20.35%[54] - 物业管理业务在管面积2025年末达3.77亿平方米，同比增长3.37%；新签年度合同额44.80亿元，同比增长11.19%[57] - 来自第三方的住宅物业新签年度合同额4.74亿元，同比大幅增长59.60%，管理面积增长15.86%[58] - 非住宅业态中，办公业态收入43.97亿元，占非住宅收入比重43.60%；园区业态管理面积5746.67万平方米，占非住宅面积比重25.01%[59] - 公司投资性房地产平均出租率93%，其中酒店出租率100%，购物中心出租率91%，写字楼出租率81%[60] - 公司组织超过600场服务文化主题宣贯与实践活动，并荣获“2025中国物业服务企业综合实力500强 TOP3”等荣誉[52][53] - 物业管理业务收入为186.03亿元，占总收入96.53%，同比增长12.83%[81] - 专业增值服务收入为37.86亿元，同比增长48.46%[81] - 基础物业管理收入为142.79亿元，占总收入74.09%，同比增长6.56%[81] - 资产管理业务收入为6.66亿元，同比微降0.67%[81] - 商业运营收入为2.41亿元，同比增长6.26%[81] - 其他业务收入为462.77万元，同比大幅下降68.30%[81] - 招商商管已与超4000个优质品牌深度合作[78] - 物业管理业务营业收入为186.03亿元，同比增长12.83%，毛利率为10.01%，同比下降0.44个百分点[84] - 公司运维管理全国近1.5万部电梯[94] - 研发投入金额为76,106,188.61元，同比下降2.62%[95] - 研发投入占营业收入比例为0.39%，同比下降0.07个百分点[95] - 研发人员数量为241人，同比增长33.89%[95] - 研发人员数量占比为0.58%，同比增长0.15个百分点[95] - 本科及以下学历研发人员数量显著增长，其中本科139人（增长47.87%），大专94人（增长20.51%）[95] - 30~40岁年龄段研发人员为110人，同比增长42.86%[95] - “招小充”平台覆盖全国940多个项目，累计接入超过13万个充电口[95] - 2025年“招小充”平台精准识别并处置异常充电3,197次，实现全年零重大安全事件[95] - 充电安全预警模型隐患识别准确率超95%，预警时效提升80%以上[95] 各地区表现 - 物业管理营收前五区域合计收入108.96亿元，占总收入58.6%，其中深圳区域收入48.32亿元，管理面积4489.04万平方米[56] - 华东区域物业管理收入为51.78亿元，同比增长29.63%[81] - 深圳区域物业管理收入为48.32亿元，同比增长18.11%[81] 管理层讨论和指引 - 公司分析市场环境不确定性加大，政企客户可能缩减物业合同，带来价格竞争和收款压力[114] - 行业竞争加剧，过度竞争可能影响公司规模目标达成并导致经营利润下滑[114] - 创新业务孵化存在风险，孵化失败可能导致前期投入成为沉没成本[114] - 公司认为物业行业仍具广阔空间，如城市服务、IFM赛道及社区康养服务需求将拓宽增值服务边界[116] - 2026年经营计划包括发展上做强核心业态，强化IFM、高校等专业赛道，加大住宅市场化发展力度[117] - 2026年计划在管理上加大降本增效举措实施，并做深精细化管理对标以促进经营提升[117] - 公司未来战略将聚焦物业管理业务，重点发展三项核心业务[191] 其他财务数据 - 2025年经营活动产生的现金流量净额为16.41亿元人民币，同比下降10.55%[20] - 2025年第四季度经营活动产生的现金流量净额为28.47亿元，显著改善[27] - 2025年非经常性损益净额为5057.07万元[29] - 2025年计入当期损益的政府补助为3554.25万元[29] - 2025年投资性房地产公允价值变动产生损失1967.03万元[29] - 2025年总资产为200.72亿元，较上年调整后的191.61亿元增长4.75%[21] - 2025年归属于上市公司股东的净资产为107.24亿元，较上年调整后的104.49亿元增长2.63%[21] - 公司投资性房地产年末账面净值合计为5,477,949,200元，公允价值变动收益为-19,670,300元，年末评估值合计为5,458,278,900元[62] - 公司债务规模从年初8.33亿元降至年末5.17亿元，降幅显著，仅余1笔贷款[63] - 公司期末银行贷款余额为51,672.68万元，平均融资成本为2.24%，期限均在3年以内[64] - 公司为商品房承购人提供抵押贷款担保的未还贷款余额为367,329.17元[65] - 前五名客户销售总额为17.09亿元，占年度销售总额的8.86%，其中最大客户招商银行销售额为5.45亿元，占比2.83%[90] - 前五名供应商采购总额为21.29亿元，占年度采购总额的17.17%，最大供应商采购额为8.87亿元，占比7.15%[90] - 经营活动现金流入同比增长7.33%至210.67亿元，流出同比增长9.17%至194.26亿元，导致经营活动现金流量净额同比下降10.55%至16.41亿元[98] - 投资活动现金流入同比激增1469.55%至1.78亿元，主要因合并广东招建建设工程有限公司，投资活动现金流量净额由负转正，为5,095万元[98] - 筹资活动现金流入同比下降38.02%至8.46亿元，流出同比下降44.07%至15.83亿元，筹资活动现金流量净流出收窄49.71%至-7.37亿元[98] - 现金及现金等价物净增加额同比大幅增长283.29%至9.54亿元[98] - 经营活动现金流量净额(16.41亿元)与净利润(6.58亿元)差异9.83亿元，主要受资产减值、折旧摊销等非现金项目减少净利4.50亿元，以及经营性应收项目减少、应付项目增加带来现金流增加5.11亿元影响[99] - 货币资金占总资产比例从24.37%上升至28.01%，增加3.64个百分点，期末余额达56.23亿元[102] - 投资性房地产公允价值下降1,967万元，期末价值54.58亿元，占总资产比例下降1.40个百分点至27.19%[102][105] - 长期借款余额从6.63亿元降至3.17亿元，占总资产比例下降1.88个百分点至1.58%，公司持续压降债务规模[102] - 报告期投资额5,948.80万元，同比大幅增长343.91%，主要用于收购及新设子公司[107] - 公司通过挂牌方式以167.56万元底价出售所持衡阳中航60%股权[111] - 招商物业总资产569.72亿元，营业收入891.38亿元，营业利润63.46亿元，净利润47.22亿元[113] - 积余物业总资产437.89亿元，营业收入776.32亿元，营业利润24.37亿元，净利润19.20亿元[113] - 衡阳中航报告期内亏损29.46亿元，主要因核减政府代建代垫款利息18.5亿元及计提存货减值7.0亿元[113] - 收购广东招建建设工程有限公司增加当期归母净利润2.67亿元[113] - 公司通过集中竞价累计回购股份662.62万股，占总股本的0.62%，支付总金额7801.02万元[122] - 2025年度公司实现的合并归属于上市公司股东的净利润为654,579,171.43元[170] - 2025年末母公司累计可供分配利润为3,202,477,933.14元[170] 公司治理与股东信息 - 公司总股本为1,053,719,858股，利润分配预案为每10股派发现金红利2.60元（含税）[4] - 公司控股股东招商蛇口直接及间接合计持有公司51.48%股权[19] - 公司在2025年度举行了超过50场投资者交流活动，包括业绩说明会、策略会和现场/线上调研[119][120] - 2025年3月19日举行了年度业绩说明会，通过现场及网络直播面向所有投资者[119] - 2025年4月23日举行了集体业绩发布会，现场参与机构包括中金公司、中信证券、广发证券等[119] - 交流活动主要围绕公司经营情况、发展战略及行业发展情况展开[119] - 接待地点主要集中在深圳和上海，另有少数活动在北京、宁波、长沙等地举行[119][120] - 参与机构类型广泛，涵盖证券公司、公募基金、保险资管、银行理财子公司等[119][120] - 2025年第二季度（4月至6月）是投资者交流活动的高频期[119][120] - 中金公司、中信证券、兴业证券、申万宏源、招商证券等机构多次参与交流[119][120] - 交流方式包括现场调研、线上调研、策略会及业绩说明会等多种形式[119][120] - 2025年下半年（7月至10月）交流活动频率有所放缓但仍持续进行[120] - 报告期内公司共进行2场业绩发布会和75次调研接待[122] - 公司全年发布公告85份，并连续第六年获深交所信息披露“A”级评价[122] - 公司于2025年10月优化治理结构，不再设置监事会和监事[125] - 公司通过公开挂牌方式将所持有的衡阳中航60%股权转让给高新置业[129] - 报告期内，公司董事及高级管理人员持股变动总计：期初持股4,400股，本期减持1,000股，期末持股3,400股[130] - 离任董事兼总经理陈海照于报告期内通过二级市场竞价卖出1,000股，减持后持股为3,400股[130] - 除陈海照外，报告期内列示的所有其他现任及离任董事、高级管理人员持股数均为0股，无增减持[130] - 2025年3月10日，陈海照因工作调动辞去公司董事、总经理职务[131] - 2025年3月10日，邹平学被选举为公司第十届董事会独立董事[131] - 2025年3月11日，陈智恒被聘任为公司总经理[132] - 2025年5月23日，董事章松新因年龄原因离任[132] - 2025年6月24日，副总经理董新彦因工作安排原因离任[132] - 2025年11月27日，公司完成董事会换届，选举产生吕斌、陈智恒等7人为第十一届董事会非独立董事，及KAREN LAI（黎明儿）等4人为独立董事[132] - 新任总经理陈智恒先生，1979年6月出生，拥有华南理工大学建筑工程专业本科学历，结构设计工程师背景[133] - 公司董事黄健先生同时担任控股股东招商蛇口综合管理部总经理/党群工作部部长等职，任期至2025年12月16日[141] - 公司董事袁斐先生同时担任控股股东招商蛇口财务管理部总经理，任期自2024年6月21日起[141] - 公司董事李朝晖先生为招商蛇口派出的专职外部董事，任期自2024年12月30日起[141] - 公司董事杨蕾女士同时担任股东单位中国航空技术国际控股有限公司规划发展部副部长，任期自2021年4月7日起[141] - 独立董事KAREN LAI（黎明儿）女士在深圳大学深圳南特金融科技学院担任副教授，自2022年9月1日起领取报酬[142] - 独立董事邹平学先生担任深圳大学港澳基本法研究中心/港澳与国际问题研究中心主任，并兼任两家上市公司独立董事[136][142] - 独立董事宋静娴女士现任京东集团高级总监及综合性央企战略合作负责人，自2025年4月1日起领取报酬[136][142] - 独立董事张博辉先生担任香港中文大学（深圳）经管学院执行院长等职，并兼任博时基金及鼎和保险独立董事[137][142] - 公司副总经理吕斌先生在控股股东招商蛇口担任副总经理及首席数字官[140][141] - 公司现任及报告期内离任董事和高级管理人员近三年未被证券监管机构处罚[142] - 独立董事津贴标准为每人每年12万元（税前）[143] - 报告期内董事和高级管理人员税前报酬总额合计为782.39万元[146] - 董事兼总经理陈智恒2025年税前报酬总额为95.99万元[146] - 董事兼副总经理赵肖2025年税前报酬总额为171.19万元[146] - 财务总监江霞2025年税前报酬总额为172.15万元[146] - 副总经理文艳红2025年税前报酬总额为135.53万元[146] - 董事会秘书陈江2025年税前报酬总额为105.60万元[146] - 2025年第一次临时股东大会投资者参与比例为65.5620%[148] - 2025年第二次临时股东大会投资者参与比例为66.0981%[148] - 2024年年度股东大会投资者参与比例为70.0095%[149] - 董事会审议通过了2025年度与招商局集团及下属

招商局积余产业运营服务股份有限公司 财务报表及审计报告 2025 年 12 月 31 日止年度 招商局积余产业运营服务股份有限公司 2025 年 12 月 31 日 | 内容 | 页码 | | | --- | --- | --- | | 审计报告 | | | | 合并资产负债表 | 1 - | 3 | | 母公司资产负债表 | 4 - | 6 | | 合并利润表 | 7 - | 8 | | 母公司利润表 | 9 - | 10 | | 合并现金流量表 | 11 - | 12 | | 母公司现金流量表 | 13 | | | 合并股东权益变动表 | 14 - | 15 | | 母公司股东权益变动表 | 16 - | 17 | | 财务报表附注 | 18 - | 198 | KPMG Huazhen LLP 8th Floor, KPMG Tower Oriental Plaza 1 East Chang An Avenue Beijing 100738 China Telephone +86 (10) 8508 5000 Fax +86 (10) 8518 5111 Internet kpmg.com/cn 毕马威 ...

行业投资评级 - 评级：增持 [4] 报告核心观点 - “十五五”时期房地产行业将聚焦高质量发展，加快构建发展新模式，通过新房品质打造、库存加速消化、土地严格控制、保障体系完善等多层次优化住房供给，推动市场步入平稳健康发展区间 [2][4] - “十五五”纲要为行业稳主体、稳总量、稳价格奠定了明确基调，行业总量在持续大额回落后，在7-8万亿平基础上构建底部存在真实需求，未来五年行业将步入提质增效发展新阶段，蓝筹开发商市场竞争格局将更好 [4] - 当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配，判断十五五纲要通过后，更多政策有望基于行业高质量发展定位尽快步入落实 [4] 行业规划与定位分析 - “十五五”规划纲要草案摘要提出“推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居。完善住房保障体系。推动房地产市场平稳健康发展。” [4] - 与“十四五”纲要相比，“十五五”纲要的行业定位从“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”转变为“推动房地产高质量发展”，并新增“加快构建房地产发展新模式”和“推动房地产市场平稳健康发展”的行业目标 [7] - 房地产高质量发展包含六大重点任务：优化保障性住房供给、促进房地产市场持续健康发展、改革完善房地产开发融资销售制度、实施房屋品质提升工程、实施物业服务质量提升行动、建立房屋全生命周期安全管理制度 [5][6] 市场格局与基本面判断 - 通过“十四五”供给侧改革后，“十五五”期间蓝筹开发商应该具备更好市场竞争格局，行业将迈入格局和盈利稳定阶段 [4] - 行业总量在持续大额回落后，在7-8万亿平基础上构建底部存在真实需求 [4] - 土地层面将严控新增用地指标，倒逼存量盘活利用，加速不同能级城市土地供应格局分化，超大城市和强二线城市进一步强化存量主导，普通二线及三四线城市则面临转型压力 [4] 重点公司推荐 - 开发类：A股推荐万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股推荐中国海外发展 [4] - 商住类：推荐龙湖集团 [4] - 物业类：推荐万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [4] - 文旅类：推荐华侨城A [4] - 报告提供了重点公司的盈利预测与估值数据，例如：万科A 2026年预测EPS为0.09元/股，对应PE为51.67倍；保利发展2026年预测EPS为0.49元/股，对应PE为13.04倍；中国海外发展2026年预测EPS为1.62元，对应PE为7.25倍 [7]

报告披露 - 公司拟于2026年3月14日披露《2025年年度报告》及其摘要[1] 业绩发布 - 公司将于2026年3月18日15:00 - 16:30召开2025年度业绩发布会暨投资者交流会[1][2] - 出席人员包括董事长吕斌等相关人员[2] 问题征集 - 公司提前征集问题，投资者需在2026年3月18日12:00前发送至指定邮箱[3] 参与方式 - 投资者可通过公司官网和全景路演在线参加会议[3]

行业投资评级 - 报告对房地产行业的评级为“增持”，并维持此评级 [1] 核心观点 - 报告标题为“两会定调新周期，销售数据反弹”，认为2026年政府工作报告为房地产行业定调了新周期，且周度销售数据出现环比显著反弹 [1][7] - 政府工作报告提出“因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”，为行业提供了明确的政策方向 [7][14] - 尽管周度销售同比仍为负增长，但环比数据大幅回升，显示市场在春节扰动后出现反弹 [5][7] - 投资建议聚焦于财务稳健的龙头房企和有望受益于需求回升的物业管理公司 [7] 根据目录总结 一周行情回顾 - 本周（报告发布当周），申万房地产指数下跌4.09%，同期沪深300指数下跌1.07%，板块相对收益为-3.03%，表现弱于大盘 [4][12] - 行业总市值为11，851.44亿元，流通市值为11，365.46亿元 [1][4] 行业新闻追踪 - **中央政策**：2026年政府工作报告强调推动新型城镇化、高质量推进城市更新、盘活存量土地和房屋设施 [14] - **中央政策**：政府工作报告具体提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，并鼓励收购存量商品房用于保障性住房 [7][14] - **地方政策**：深圳规范城市更新项目，对未完成审批的项目原则上可不配建保障性住房 [14] - **地方政策**：西安优化失业职工住房公积金提取流程 [14] - **地方政策**：合肥新增挂牌两宗优质涉宅用地，将于3月27日土拍 [14][15] 个股公告及新闻追踪 - **上海城投控股**：完成“23沪控01”债券20亿元回售，兑付日为3月16日 [18][19] - **济南城投**：“21济城G2”债券将于3月16日完成本息兑付并摘牌 [19] - **象屿股份**：“26象屿股份SCP001”超短期融资券（10亿元）将于3月13日付息兑付 [19] - **汤臣集团**：发布正面盈利预告，预计2025年股东应占溢利较2024年的1.7679亿港元大幅增长约3至4倍 [19] - **首开股份**：成功发行2026年度第二期中期票据，总额10亿元 [19] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - **周度数据（2.27-3.5）**：38个重点城市一手房合计成交18，605套，同比-29.6%，环比+161.4%；成交面积235.7万平方米，同比-18.4%，环比+235.9% [5][21] - **分能级看周度成交套数**：一线城市同比-23.4%，环比+262.8%；二线城市同比-37.9%，环比+143.0%；三四线城市同比-23.8%，环比+114.4% [21] - **月度至今数据（3.1-3.5）**：38城一手房合计成交11，344套，同比-16.3%，环比-24.6% [30] 重点城市二手房成交分析 - **周度数据（2.27-3.5）**：16个重点城市二手房合计成交16，477套，同比-25.6%，环比+145.7%；成交面积160.5万平方米，同比-26.8%，环比+150.0% [5][40] - **分能级看周度成交套数**：一线城市同比-24.3%，环比+202.4%；二线城市同比-27.8%，环比+118.6%；三四线城市同比-20.3%，环比+164.6% [40] - **月度至今数据（3.1-3.5）**：16城二手房合计成交11，320套，同比-16.4%，环比-23.4% [43] 重点城市库存情况分析 - **周度数据（2.27-3.5）**：17个重点城市商品房库存面积18，624.9万平方米，环比-0.3%，去化周期为177.5周 [5][52] - **分能级库存**：一线城市库存环比+0.1%，去化周期140.0周；二线城市库存环比持平，去化周期228.3周；三四线城市库存环比-2.1%，去化周期212.7周 [52] 土地市场供给与成交分析 - **周度数据（2.23-3.1）**： - 土地供应：供应面积1，277.8万平方米，供应均价1，732元/平方米 [6][62] - 土地成交：成交面积2，147.9万平方米，同比+1998.5%；成交金额337.5亿元，同比+6383.4%；成交楼面价1，571元/平方米，溢价率17.6% [6][62] - 分能级溢价率：一线城市23.8%，二线城市1.2%，三四线城市1.3% [62] - **近期房企拿地**：列举了保利发展、招商蛇口、越秀地产、中国海外发展、滨江集团等公司在2025年10月至2026年2月期间于多个城市的拿地明细 [76] 房地产行业融资分析 - **周度数据（2.27-3.5）**：房地产企业合计发行信用债105.5亿元，同比-36.26%，环比+1821.68% [6][77] - **月度至今数据**：本月至今发行信用债105.5亿元，同比-28.19%，环比+3.48% [6][77] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等 [7] - 随着市场需求回升，建议关注物业管理公司，如华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [7]

核心观点 - 报告核心观点为：两会期间中央对房地产行业的定调延续“着力稳定房地产市场” [1][5]，政策重心从过去两年专注“防风险”重新增加“保民生”功能，并明确增加针对新婚和新生儿家庭的购房支持力度 [5][17] 同时，行业基本面呈现“小阳春”复苏态势，新房和二手房成交数据持续走强 [1][5] 然而，强劲的基本面尚未在资本市场形成强复苏预期，房地产板块本周表现跑输大盘 [5] 一、政策分析：两会定调延续，地方支持加码 - **中央政策定调**：2026年政府工作报告将GDP增速目标设定为4.5%-5%，预算狭义赤字规模为5.89万亿元，赤字率维持在4% [16] 地产工作定调延续“着力稳定房地产市场”，表述从过去两年主要在“防风险”部分，重新出现在“保民生”部分，且位次提前、表述强化 [5][17] 需求端明确“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求” [19] 供给端延续“防范债务违约风险”的要求，预计对重点企业信用托底工作将妥善解决 [5][20] 关于收储和城市更新，26年表述较25年有所收敛，更强调“优化”保障房供给和“高质量”推进城市更新 [21] - **两会政策提案**：两会期间代表委员关于地产的提案积极，呼声较高的方向包括：房贷利息纳入个税专项附加扣除、财政对购房贷款给予贴息支持、减免住房交易环节税费、成立中央层面的房地产稳定基金或收储专项资金等 [5][21][22] - **地方支持政策**：深圳出台政策，单身满30岁即可申购安居房并获100%产权，降低刚需置业门槛 [24][25] 杭州余杭区推出购房补贴，3月内购买新房每套补助5万元 [24][25] 佛山市出台“好房子”建设指引，通过放宽阳台限制、提升层高标准以提升居住品质 [24][25] 二、成交表现：“小阳春”热度延续，同比持续增长 - **新房网签**：第10周，监测的49城商品房成交面积301.89万方，环比上升183.2%，以春节对齐同比上升20.7%，连续两周正增长，但增幅较上周收窄4.1个百分点 [5][26][31] 3月前5天，49城新房成交面积同比下降17.8% [26][29] 分线城市看，3月前5天一线城市成交同比转正至+5.4%，而高均价二线城市同比下降44.4% [34][37] - **二手房网签**：第10周，监测的11城二手房成交面积147.25万方，环比上升188.6%，以春节对齐同比上升13.0%，增幅较上周收窄26.0个百分点 [5][38][40] 3月前5天，11城二手房成交面积同比下降2.9% [38][41] - **二手房实时认购（热度更高）**：第10周，监测的79城二手房成交套数环比上升159.1%，以春节对齐同比上升30.3% [5][50] 3月前5天，79城二手房成交套数同比大幅上升39.3% [50][55] 分线看，3月前5天一线、二线、三四线城市成交套数同比分别增长约55%、38%、38% [50][61] 三、市场景气度：供应有所恢复，库存去化承压 - **新房推盘与去化**：第10周，重点10城住宅推盘面积47.8万方，环比大幅增加556.6%，但同比仍下降35.9%，供应水平未达常态化规模 [5][96] 26年以来累计推盘面积同比-8.6% [96][100] 去化方面，第10周10城住宅售批比（MA8）为98%，同比-33个百分点；26年第9周重点城市开盘去化率（MA8）为47%，同比-12个百分点 [96][105] - **新房库存**：第10周，重点10城住宅库存面积4796万方，环比微增0.1%，去化周期为16.9个月，环比增加0.3个月 [96][108] - **二手房景气度**：第10周，140城二手房挂牌量环比小幅上涨0.2%，涨幅弱于24、25年同期；重点12城挂牌量环比上涨0.1%，供应维持底部 [5][106][109] 市场热度方面，第10周70城二手房日均来访5.4万组，环比上升77.6%，春节对齐同比上升2.8%；3月前5天来访转化率为5.7%，保持在历史高位 [5][106] 四、土地市场：供应增加但成交冷淡 - **土地成交**：第10周，300城住宅用地出让金69.5亿元，环比大幅下降73.2%，同比大幅下降72.4% [5][13] 3月前5天土地出让金48.7亿元，同比下降5.1%；年内累计土地成交金额同比下降46.1% [5][13] - **土地供应与去化**：第10周，300城宅地供应建筑面积605.4万方，环比增加195.4%，但成交建筑面积仅361万方，单周成交转化率（去化率）仅60%，环比下降16个百分点，同比下降17个百分点，小阳春土地市场开局不佳 [5][13] 五、资本市场表现：板块跑输市场，与基本面背离 - **A股开发板块**：第10周，SW房地产板块环比下跌4.1%，跑输沪深300指数3.0个百分点，在30个申万行业中排在第25位（83%分位），为一月以来表现最差的一周 [5] 16家主流房企、其他房企、违约房企本周分别下跌4.3%、4.2%、6.3% [5] 跌幅较小的为招商蛇口、万科A和华润置地，跌幅较大的为前期涨幅靠前的高弹性品种如中国金茂、中国海外宏洋集团 [5] - **港股与物业板块**：香港内房板块本周大幅下跌4.9%，跑输恒生指数1.6个百分点 [5] 物业板块整体下跌2.0%，跑赢恒生指数1.3个百分点，头部港股物管公司表现较好 [5] - **C-REITs板块**：第10周C-REITs综合收益指数下跌0.92% [5] 政策方面，证监会商业不动产REITs继续快速推进，14单申报中，有3单已受理，10单已反馈 [5] 六、重点公司估值 - 报告列出了16家重点覆盖公司的估值和财务预测，包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、万物云等A股和港股标的，均给予“买入”评级，并提供了2025E和2026E的EPS、PE及合理价值目标 [6]