行业投资评级 - 推荐（维持）[3] - 行业规模：股票家数257只（占比5.0%），总市值2936.5十亿元（占比3.0%），流通市值2768.2十亿元（占比3.1%）[3] - 行业指数表现：绝对表现1m/6m/12m分别为5.2%/8.6%/43.6%，相对表现分别为0.7%/1.9%/17.8%[5] 核心观点 - 增量项目扩表与存量项目缩表并存，新开工中期或呈W型底部震荡[1] - 7月新开工面积同比-15.4%（较上月减少6.0pct），开发投资同比-17.0%（较上月减少4.1pct），到位资金同比-15.8%（较上月减少6.1pct）[2] - 70城新房房价环比-0.31%（跌幅扩大0.04pct），二手房环比-0.55%（跌幅收窄0.06pct），结构上一线城市跌幅更大[10][11] - 板块调整后PB约1.0倍，已进入投资区间，重点关注高质量周转公司如招商蛇口、保利发展等[37] 销售数据 - 7月销售面积同比-7.8%（较上月减少2.4pct），销售金额同比-14.1%（较上月减少3.3pct）[13] - 1-7月累计销售面积同比-4.0%，销售金额同比-6.5%，销售均价同比-2.6%[14] - 结构上存量项目去化较弱，但22年后拿地项目利润率及去化率逐步回升[6] 开发与投资 - 新开工同比-15.4%，预计下半年呈先升后降趋势，峰值接近正负零[2] - 竣工同比-29.4%（较上月减少27.6pct），26年下半年前或持续偏低[38] - 开发投资同比-17.0%，施工强度弱反映销售回款压力[2] 资金与房价 - 到位资金中个人按揭同比+7.2%（受利率下调带动），国内贷款同比-4.7%[66] - 70城新房房价环比下跌城市60个（增加4个），二线跌幅较大（-0.4%）[81] - 二手房房价一线环比-1.0%，二线/三线环比-0.5%[84] 投资建议 - 关注三条主线：资产负债表优化、信用溢价修复、困境反转[37] - 推荐高质量周转公司（招商蛇口、保利发展等）及区域聚焦房企（滨江集团、绿城中国等）[37] - 物业企业如华润万象生活、保利物业等因业绩稳定分红比例高值得关注[37]

板块整体表现 - 房地产服务板块当日上涨1.74%，领先上证指数（涨0.83%）和深证成指（涨1.6%）[1] - 板块内10只个股上涨，仅1只个股下跌（中天服务跌0.88%）[1][2] - 板块主力资金净流入1.04亿元，游资净流出7119.69万元，散户净流出3321.61万元[2] 领涨个股表现 - 珠江股份以4.88元收盘，涨幅3.17%领涨板块，成交量34.05万手，成交额1.65亿元[1] - 招商积余收报13.10元，涨幅2.99%，成交额1.29亿元[1] - 特发服务涨幅2.90%，收报46.20元，成交额达4.30亿元[1] 资金流向特征 - 皇庭国际主力净流出3400.61万元（净占比-7.97%），游资净流出3320.72万元（净占比-7.79%）[3] - 我爱我家主力净流入2488.90万元（净占比8.20%），但游资和散户分别净流出1401.68万元和1087.21万元[3] - 珠江股份主力净流入1856.12万元（净占比11.27%），散户净流出1651.80万元（净占比-10.03%）[3] 交易活跃度 - 皇庭国际成交量最高达142.30万手，成交额4.27亿元[1][2] - 我爱我家成交量101.43万手，成交额3.03亿元[1][2] - 世联行成交量41.18万手，成交额9976.23万元[1]

投资评级 - 行业投资评级：看好（维持）[1] 核心观点 - 7月销售数据表现走弱，全国商品房销售面积同比-4.0%，销售额同比-6.5%，单月销售面积和金额分别同比-7.8%和-14.1%，降幅连续两个月扩大[5][14] - 城市市场热度分化，2025年前32周一线、二线、三四线城市新房成交面积增速分别为+3.1%、-3.5%、-3.8%，高能级城市成交热度更高[5][14] - 开工数据降幅持续收窄，1-7月全国房屋新开工面积同比-19.4%，住宅新开工同比-18.3%，降幅连续两个月收窄[6][20] - 竣工面积同比仍降，1-7月房屋竣工面积同比-16.5%，住宅竣工面积同比-17.3%，降幅有所扩大[6][20] - 开发投资额降幅扩大，1-7月房地产开发投资额同比-12.0%，住宅开发投资额同比-10.9%[7][24] - 企业到位资金降幅扩大，1-7月房地产开发企业到位资金同比-7.5%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.1%、-8.5%、-9.9%、-9.3%[7][27] 投资建议 - 推荐布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8][33] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8][33] - 推荐服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8][33] 数据图表 - 2025年1-7月商品房销售面积同比下降4.0%，销售额同比下降6.5%[13][18] - 2025年1-7月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-6.2%、-1.1%、-2.6%、-6.0%[13][16] - 2025年7月30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比-25.8%、-16.3%、-13.7%[13][22] - 2025年1-7月房地产开竣工面积同比下降19.4%和16.5%[13][23] - 2025年1-7月房地产开发投资额同比下降12.0%[13][26] - 2025年1-7月房地产开发企业到位资金同比下降7.5%[13][28] - 2025年1-7月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.1%、-8.5%、-9.9%、-9.3%[13][31] - 2025年7月居民购房首付比例约68%[13][32]

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为"增持"（维持）[6] 核心观点 - 2025年1-7月光大核心30城新房成交面积同比-7%，成交均价同比+3.5% [1] - 2025年1-7月光大核心15城二手房成交面积同比+10%，一线城市成交均价同比+0.9% [3] - 投资建议聚焦结构性阿尔法亮点：稳健龙头房企、存量资源丰富房企、物业服务行业 [4] 新房市场数据 成交面积 - 2025年7月光大核心30城新房成交面积919万㎡，同比-19.4%，环比-24.7% [1] - 2025年1-7月光大核心30城新房成交面积7,643万㎡，同比-7.0% [1] - 北上广深杭蓉1-7月成交面积2,466万㎡，同比+0.6%，二线24城成交面积5,177万㎡，同比-10.2% [1] 成交均价 - 2025年7月光大核心30城新房成交均价24,361元/㎡，同比+0.1%，环比-5.0% [2] - 2025年1-7月光大核心30城新房成交均价24,898元/㎡，同比+3.5% [2] - 重点城市1-7月新房均价：北京60,974元/㎡（同比+12.6%），上海80,797元/㎡（同比+4.2%），广州33,547元/㎡（同比-8.5%），深圳60,182元/㎡（同比-3.5%）[2] 二手房市场数据 成交面积 - 2025年7月光大核心15城二手房成交面积1,290万㎡，同比-5.8%，环比-3.4% [3] - 2025年1-7月光大核心15城二手房成交面积9,296万㎡，同比+10.2% [3] - 一线城市1-7月成交面积3,202万㎡，同比+16.0%，二线城市成交面积6,095万㎡，同比+7.4% [3] 成交均价 - 2025年7月光大核心10城二手房成交均价22,924元/㎡，同比-5.3%，环比-2.5% [3] - 2025年1-7月光大核心10城二手房成交均价24,091元/㎡，同比-0.3% [4] - 重点城市1-7月二手房均价：北京28,768元/㎡（同比+4.5%），上海38,651元/㎡（同比+0.3%），广州26,748元/㎡（同比-5.6%），深圳57,375元/㎡（同比-2.8%）[4] 投资建议 - 推荐产品美誉度高、销售排名提升的稳健龙头房企：保利发展、招商蛇口、中国金茂 [4] - 推荐存量资源丰富、具备运营核心竞争力的房企：华润置地、上海临港、新城控股 [4] - 看好物业服务行业长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、万物云、绿城服务 [4]

板块整体表现 - 房地产服务板块较上一交易日下跌0.01%，领跌个股为中天服务（代码002188，跌幅1.17%）[1] - 当日上证指数上涨0.48%报收3683.46点，深证成指上涨1.76%报收11551.36点[1] - 板块内10只个股中6只下跌，4只上涨，最大涨幅为珠江股份6.51%，最大跌幅为中天服务1.17%[1][2] 个股涨跌情况 - 涨幅前列个股：珠江股份（代码600684）收盘价4.91元涨6.51%，世联行（代码002285）收盘价2.47元涨2.92%，南都物业（代码603506）收盘价14.23元涨1.57%[1] - 跌幅前列个股：中天服务（代码002188）收盘价5.91元跌1.17%，特发服务（代码300917）收盘价45.95元跌1.12%，ST明诚（代码600136）收盘价1.93元跌1.03%[1][2] - 平盘个股：我爱我家（代码000560）收盘价2.98元涨跌幅0.00%[1] 成交情况分析 - 成交量最大个股：皇庭国际（代码000056）成交量180.91万手，我爱我家（代码000560）成交量65.76万手，世联行（代码002285）成交量65.63万手[1][2] - 成交额最大个股：特发服务（代码300917）成交额3.53亿元，皇庭国际（代码000056）成交额4.68亿元，珠江股份（代码600684）成交额3.66亿元[1][2] - 成交额最小个股：新大正（代码002968）成交额4395.03万元，ST明诚（代码600136）成交额2928.18万元[1][2] 资金流向 - 板块整体资金流向：主力资金净流出228.58万元，游资资金净流出4765.13万元，散户资金净流入4993.72万元[2] - 主力资金净流入前三：珠江股份（代码600684）净流入3318.48万元占比9.06%，我爱我家（代码000560）净流入903.37万元占比4.61%，中天服务（代码002188）净流入111.96万元占比2.26%[3] - 主力资金净流出前三：皇庭国际（代码000056）净流出3984.57万元占比8.51%，ST明诚（代码600136）净流出807.71万元占比27.58%，招商积余（代码001914）净流出318.91万元占比3.12%[3]

板块整体表现 - 房地产服务板块当日下跌0.76%，跑输大盘指数（上证指数涨0.5%，深证成指涨0.53%）[1] - 板块内10只个股中仅2只上涨，8只下跌，下跌个股占比80%[1][2] - 板块主力资金净流出1.16亿元，游资资金净流出497.13万元，散户资金净流入1.21亿元[2] 个股涨跌表现 - 皇庭国际领跌板块，跌幅达10.10%，收盘价2.76元，成交量54.30万手，成交额1.50亿元[2] - 特发服务涨幅居首，上涨1.49%，收盘价46.47元，成交量9.03万手，成交额4.18亿元[1] - 世联行上涨0.42%，收盘价2.40元，成交量34.62万手，成交额8324.00万元[1][2] - 珠江股份平盘，收盘价4.61元，成交量26.41万手，成交额1.21亿元[1][2] 资金流向分析 - 特发服务主力资金净流出2596.67万元，主力净占比-6.22%，但散户资金净流入3478.41万元[3] - 珠江股份主力资金净流出1926.08万元，主力净占比-15.86%，散户资金净流入1993.52万元[3] - 我爱我家主力资金净流出1669.12万元，主力净占比-7.72%，但游资资金净流入1277.05万元[3] - 招商积余主力资金净流入47.81万元，是板块中唯一获得主力资金净流入的个股[3] 成交活跃度 - 我爱我家成交量最大，达72.23万手，成交额2.16亿元[1][2] - 皇庭国际成交量54.30万手，居第二位，成交额1.50亿元[2] - 世联行成交量34.62万手，成交额8324.00万元[1][2] - 特发服务虽然涨幅最大，但成交额4.18亿元为板块最高[1]

板块整体表现 - 房地产服务板块当日上涨0.98%，跑赢上证指数（涨0.16%）和深证成指（跌0.18%）[1] - 板块主力资金净流出1209.03万元，游资资金净流出652.12万元，散户资金净流入1861.15万元[1] 个股价格表现 - 招商积余领涨板块，收盘价13.35元，涨幅2.53%，成交量13.86万手，成交额1.85亿元[1] - 皇庭国际涨幅1.69%，收盘价3.01元，成交量43.93万手，成交额1.31亿元[1] - 南都物业上涨0.81%，收盘价13.68元，成交量3.62万手，成交额4964.09万元[1] - 珠江股份下跌0.44%，收盘价4.48元，成交量26.68万手，成交额1.20亿元[1] - 中天服务下跌0.67%，收盘价5.95元，成交量7.46万手，成交额4438.36万元[1] 资金流向分布 - 世联行主力资金净流入567.87万元，占比9.70%，游资净流入414.56万元，占比7.08%，散户净流出982.43万元[2] - 宁波富达主力净流入369.31万元，占比8.07%，游资净流出146.87万元，散户净流出222.44万元[2] - 珠江股份主力资金净流出2256.00万元，占比18.83%，游资净流出504.96万元，散户净流入2760.96万元[2] - 特发服务主力净流出608.84万元，游资净流入614.13万元，资金流向呈现分化[2]

行业投资评级 - 维持房地产行业"看好"评级 [4] 核心观点 - 中央政治局会议强调落实城市工作会议精神，高质量推进城市更新 [3][47] - 高品质住宅在政策导向和供需结构变化下或迎来发展浪潮 [5] - 建议关注核心城市布局强、产品力突出的房企及二手房中介、物管企业 [5] 板块行情 - 本周房地产（申万）指数下跌3.4%，跑输大盘（上证指数跌0.9%） [8] - 个股表现分化：珠江股份(+13.5%)、电子城(+10.3%)涨幅居前；海南机场(-8.4%)、金地集团(-8.1%)跌幅较大 [8] 数据跟踪 新房市场 - 当周42城新房成交205万平米，环比上升19.9%，但同比仍下降20.8% [14] - 分能级：一线城市成交环比上升40.6%（53.1万平米），二线上升11.6%（117万平米） [14] - 7月累计成交761万平米，环比下降31.8%，年初至今累计同比下降4.7% [18] 二手房市场 - 当周21城二手房成交185万平米，环比下降5.4%，但同比上升2.5% [29] - 一线城市成交75.9万平米环比微升0.4%，二线城市环比下降10.5% [29] - 7月累计成交854万平米，年初至今累计同比上升17.1% [35] 政策动态 - 居民换购住房退税政策累计退还个税111亿元 [47] - 地方政策优化：北京提高多子女家庭公积金贷款额度，上海计划启动25个城中村改造 [47] - 沈阳公积金缴存基数上限调至29,523元，哈尔滨"以旧换新"贷款额度最高上浮20% [47] 公司动态 - 陆家嘴上半年营收65.98亿元（同比+33.9%），归母净利润8.15亿元（同比-7.9%） [50] - 大悦城完成24.26亿元定增，华润置地获20亿元3年期贷款 [50] - 万物云提名卜令秋为非执行董事候选人 [51]

2024年度利润分配方案 - 股东大会审议通过的2024年度利润分配方案以2025年3月13日公司总股本1,060,346,060股扣除回购专用证券账户股份995,800股后的股本总额1,059,350,260股为基数 向全体股东每10股派发现金红利2.40元（含税） 不送红股 不以公积金转增股本 本次合计分配现金254,244,062.40元 [1] - 由于回购专用账户中的股份不享有利润分配权利 享有分配权的实际股数为1,058,920,260股 因此按照分配总额不变的原则 实际向全体股东每10股派发现金红利2.400974元（含税） [2][3] - 实际现金分红总额为254,244,001.23元 与股东大会审议派发现金股利总额存在差异系因剔除公司回购股份后 计算每10股现金分红金额时采取保留六位小数且不四舍五入 [5] 分红派息实施细节 - 分红派息对象为截至2025年8月12日下午深圳证券交易所收市后 在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司登记在册的公司全体股东 [4] - 现金红利将于2025年8月13日通过股东托管证券公司或其他托管机构直接划入股东资金账户 [5] - 对于不同股东类型 扣税后现金红利有所差异：通过深股通持有股份的香港市场投资者、境外机构含QFII和RQFII以及持有首发前限售股的个人和证券投资基金每10股派2.160877元 [3] 除权除息价格计算 - 本次利润分配实施后的除权除息价格按公式计算：除权除息价格=股权登记日收盘价-按公司总股本折算每股现金分红比例 [2][6] - 按总股本折算每股现金分红比例为0.2397745元/股（保留七位小数 不四舍五入） 该比例由实际现金分红总额254,244,001.23元除以公司总股本1,060,346,060股得出 [5] - 除权除息价格具体计算公式为：股权登记日收盘价减去0.2397745元 [6]

利润分配 - 2024年度以1,059,350,260股为基数，每10股派2.40元，合计254,244,062.40元[2][5] - 实际以1,058,920,260股为基数，每10股派2.400974元[3][6][7] - 按总股本折算每10股现金分红2.397745元[3][11][12] 时间安排 - 股权登记日为2025年8月12日[3][8] - 除息日及现金红利发放日为2025年8月13日[3][8] 其他 - 深股通投资者等每10股派2.160877元[7] - 不同持股时间补缴税款不同[8] - 委托代派A股股东红利8月13日划入账户[10] - 3家A股股东红利公司自行派发[10] - 实际现金分红总额254,244,001.23元[11]