报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 个人销售住房增值税新政将购买不足2年住房的增值税率从5%降至3%，有助于降低卖方交易成本、修复交易链条，但对需求端和市场影响有限，因未降低买方成本 [2][4] - 房地产行业经历深度调整，修复居民资产负债表是关键，预计后续将有更多需求端支持政策出台，核心城市有望更早止跌回稳 [4] - 行业存在两大发展机遇：优质商业地产价值重估和核心城市的优质产品力企业（“好房子”新赛道） [4] 政策事件与影响分析 - 事件：2025年12月30日，两部门发布公告，个人销售购买不足2年的住房，增值税按3%征收率全额缴纳；销售购买2年及以上住房，免征增值税 [2][5] - 影响：新政将不满2年住房销售的增值税从5%下调至3%，属卖方税率，可有效降低卖方成本，有助于一定程度的修复交易链条 [4] 行业现状分析 - 2021年以来楼市深度调整，前端指标（销售、拿地、开工）累计降幅达50%-70%，后端指标（竣工、投资）累计降幅达30%-40% [4] - 2021年7月至2025年9月，二手房房价累计下跌37%，已超过42国平均跌幅的34%，近期一线城市二手房价格跌幅有所加大 [4] - 2025年9月央行居民调研显示，房价预期下降的比例持续提升，倾向消费意愿的比例持续下降 [4] 后续政策展望 - 考虑到经济工作会议要求“着力稳定房地产市场”，预计后续政策空间包括：房贷利率下降（包括房贷贴息政策）、一线限购和税费等优化、收储落地加速、房企融资政策支持、商业地产REITs放开等 [4] 投资分析意见与推荐标的 - 投资分析意见：看好购物中心价值重估以及好房子新赛道 [4] - 推荐标的分为五类： 1. 商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [4] 2. 好房子房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3. 低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4. 物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5. 二手房中介：贝壳-W [4] 主流AH上市房企估值数据摘要 - 覆盖14家主流AH上市房企，2024年归母净利润平均值为58.5亿元，2025年预测平均值为49.4亿元，2026年预测平均值为52.5亿元 [5] - 2024年归母净利润增速平均值为-39.2%，2025年预测增速平均值为-17.0%，2026年预测增速平均值为15.3% [5] - 2024年市盈率平均值为13.9倍，2025年预测平均值为20.3倍，2026年预测平均值为17.7倍 [5] - 2024年市净率平均值为0.6倍 [5] 主流AH上市物业管理企业估值数据摘要 - 覆盖7家主流AH上市物管企业，2024年归母净利润平均值为16.0亿元，2025年预测平均值为17.6亿元，2026年预测平均值为19.5亿元 [7] - 2024年归母净利润增速平均值为80.7%，2025年预测增速平均值为11.7%，2026年预测增速平均值为10.8% [7] - 2024年市盈率平均值为14.5倍，2025年预测平均值为12.9倍，2026年预测平均值为11.6倍 [7] - 2024年市净率平均值为2.1倍 [7]

股东结构数据 - 截至2025年12月19日，公司合并融资融券信用账户的股东总户数为20,457户 [2] - 截至同一日期，公司未合并融资融券信用账户的股东总户数为19,023户 [2]

公司治理与薪酬决议 - 招商积余于12月30日发布公告，宣布其第十一届董事会第三次会议已审议通过《关于公司经理层成员薪酬方案的议案》 [2]

公司资产出售交易 - 招商积余董事会审议同意，于2025年11月13日在北京产权交易所公开挂牌出售其控股子公司衡阳中航地产有限公司60%的股权 [1] - 截至挂牌公示期满，公司征集到1家合格意向受让方，即衡阳高新投置业有限公司 [1] - 2025年12月25日，公司与衡阳高新投置业有限公司正式签署了《产权交易合同》 [1]

会议安排 - 公司第十一届董事会第三次会议通知2025年12月29日发出，12月30日召开[2] - 应出席会议董事11人，实际出席11人[2] 议案审议 - 《关于公司经理层成员薪酬方案的议案》获通过，10 票同意、0 票反对、0 票弃权[3] - 关联董事赵肖回避该议案表决[3] - 该议案已通过董事会提名和薪酬委员会2025年第十次会议审议[3]

房地产服务板块市场表现 - 2023年12月29日，房地产服务板块整体下跌1.27%，表现弱于大盘，当日上证指数上涨0.04%，深证成指下跌0.49% [1] - 板块内个股普遍下跌，领跌个股为ST明诚，跌幅达2.86% [1][2] - 板块内仅两只个股上涨，中天服务上涨4.11%，南都物业微涨0.31%，其余10只个股全部收跌 [1][2] 板块个股交易情况 - 中天服务成交量最大，达52.17万手，成交额3.39亿元，世联行成交量次之，为104.84万手，成交额3.03亿元 [1] - 特发服务股价最高，为39.68元，皇庭国际股价最低，为2.02元 [1][2] - 从成交活跃度看，世联行、我爱我家、中天服务成交额均超过1.5亿元，显示市场关注度较高 [1][2] 板块资金流向分析 - 当日房地产服务板块整体呈现主力资金净流出状态，净流出额为5593.79万元 [2] - 与主力资金流出相反，游资和散户资金均呈现净流入，游资净流入1776.47万元，散户净流入3817.32万元 [2] - 个股层面，仅特发服务获得主力资金净流入719.95万元，主力净占比5.20%，其余披露个股主力资金均为净流出 [3] - 主力资金净流出最多的三只个股为珠江股份、宁波富达和中天服务，净流出额分别为1373.28万元、779.44万元和2279.53万元 [3] - 游资资金积极流入招商积余和珠江股份，净流入额分别为770.66万元和803.94万元，净占比分别为9.26%和8.37% [3] - 散户资金净流入最多的个股为宁波富达，净流入1293.90万元，净占比高达23.31% [3]

公司股价与交易表现 - 12月29日盘中股价下跌2.01%，报10.72元/股，总市值112.96亿元 [1] - 当日成交额7099.07万元，换手率0.62% [1] - 主力资金净流出417.85万元，特大单与大单买卖情况显示净卖出压力 [1] - 年内股价上涨3.78%，但近期表现疲软，近5日、20日、60日分别下跌3.16%、4.03%、11.48% [1] 公司基本情况与业务构成 - 公司全称为招商局积余产业运营服务股份有限公司，成立于1985年5月29日，1994年9月28日上市，总部位于深圳 [2] - 主营业务为物业资产管理，收入构成以物业管理为主，其中基础物业管理合计占比约54.65%（非住宅19.61%，住宅7.71%），专业增值服务占6.88%，资产管理业务合计占比约2.44% [2] - 公司所属申万行业为房地产-房地产服务-物业管理，概念板块包括央企改革、融资融券、基金重仓等 [2] 公司财务与股东数据 - 2025年1-9月实现营业收入139.42亿元，同比增长14.65%，归母净利润6.86亿元，同比增长10.71% [2] - A股上市后累计派现9.12亿元，近三年累计派现5.62亿元 [3] - 截至12月10日，股东户数为2.06万户，较上期减少0.35%，人均流通股51193股，较上期减少0.28% [2] 机构持仓变动 - 截至2025年9月30日，工银价值精选混合A（019085）为新进第四大流通股东，持股1919.01万股 [3] - 香港中央结算有限公司为第五大流通股东，持股1793.36万股，较上期增加191.49万股 [3] - 中欧养老混合A（001955）为第六大流通股东，持股1308.75万股，较上期减少623.35万股 [3] - 中欧睿见混合A（010429）为第七大流通股东，持股1114.54万股，较上期减少71.02万股 [3] - 天弘永利债券A（420002）为新进第八大流通股东，持股1112.02万股 [3] - 国富中小盘股票A（450009）退出十大流通股东之列 [3]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][55] 报告的核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度预计将超过2008年和2014年，且当前仍在推进途中 [4][55] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][55] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][55] - 城市选择上，“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好 [4][55] - 供给侧政策，如收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，是观察落地最重要的方向，且预计一二线城市将更受益 [4][55] - 基于以上，2026年行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复演绎政策beta行情 [4][55] 政策与宏观环境 - **北京调整购房政策**：12月24日，北京发布新政，非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的社保或个税年限调整为连续缴纳满2年及以上，购买五环外调整为满1年及以上；对二孩及以上多子女家庭，可在五环内多购买一套商品住房；使用公积金贷款购买二套住房的最低首付款比例调整为不低于25% [1][11] - **LPR维持不变**：12月22日，1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，连续7个月持平 [1][11] - **中央政策动向**：央行报告强调做好房地产金融宏观审慎管理；住建部全国工作会议提出着力稳定房地产市场，推动收购存量商品房用作保障性住房等，并提及推进现房销售制 [52] - **地方政策回顾**：广州推动危旧房自主更新项目；深圳坪山在城中村改造中试行房票安置；河南对多子女家庭提高公积金贷款额度，并认定在当地已有一套住房的多子女家庭再次购房为首套 [53][54] 市场行情回顾 - **板块表现**：本周申万房地产指数累计变动幅度为1.9%，落后沪深300指数0.04个百分点，在31个申万一级行业中排名第17名 [1][14] - **个股涨跌**：本周房地产股涨幅前五为华联控股(42.3%)、首开股份(23.6%)、乾景园林(21.0%)、珠江控股(19.9%)、海航基础(16.1%)；跌幅前五为绵石投资(-10.3%)、财信发展(-5.8%)、世荣兆业(-5.4%)、华侨城A(-5.2%)、天地源(-4.4%) [14][20][22] - **重点房企表现**：本周重点48家A/H房企中，涨幅前五为龙光地产(7.6%)、中国海外发展(1.8%)、华润置地(1.5%)、招商蛇口(0.9%)、荣盛发展(0.6%)；跌幅前五为世联行(-14.6%)、中国奥园(-10.6%)、绿景中国地产(-8.3%)、禹洲集团(-7.0%)、金地商置(-7.0%) [14][24] 新房与二手房成交数据 - **新房成交（30城）**：本周成交面积为241.0万平方米，环比提升15.5%，同比下降41.5% [2][25] - 一线城市：成交53.9万方，环比-0.4%，同比-41.3% [2][25] - 二线城市：成交146.8万方，环比+21.7%，同比-40.6% [2][25] - 三线城市：成交40.4万方，环比+18.7%，同比-45.1% [2][25] - **新房累计成交（52周）**：样本30城共计9582.5万方，同比-15.4% [2][27] - 一线城市：2555.0万方，同比-11.7% [2][27] - 二线城市：4761.6万方，同比-15.4% [2][27] - 三线城市：2265.9万方，同比-19.1% [2][27] - **12月累计新房成交**：样本30城共计745.0万方，同比-41.3%；一线城市188.2万方，同比-38.0%；二线城市437.1万方，同比-36.8%；三线城市119.7万方，同比-56.1% [27] - **二手房成交（14城）**：本周成交面积合计208.0万方，环比增长3.8%，同比下降22.9% [2][32] - 一线城市：成交89.3万方，环比+2.2% [2][32] - 二线城市：成交83.7万方，环比-1.8% [2][32] - 三线城市：成交35.0万方，环比+25.9% [2][32] - **二手房累计成交（年初至今）**：样本14城共计10253.2万方，同比增长4.6%；一线城市4251.9万方，同比+5.2%；二线城市4677.7万方，同比+3.6%；三线城市1323.6万方，同比+6.5% [32] 房企信用债与融资情况 - **信用债发行**：本周（12.22-12.28）共发行房企信用债6只，环比减少1只；发行规模共计47.32亿元，环比增加4.02亿元 [3][40] - **净融资额**：总偿还量65.17亿元，环比减少9.64亿元，净融资额为-17.85亿元，环比增加13.66亿元 [3][40] - **发行结构**：主体评级以AA+(42.3%)、AA(30.4%)为主；债券类型以一般中期票据(72.7%)为主；债券期限以3-5年(42.3%)、1-3年(30.4%)为主 [40] - **融资成本**：本周发行利率有升有降，例如“25渝江北嘴MTN002”5年期中期票据利率较公司之前发行的同类型可比债券利率上升5个基点 [48][49] 投资建议与配置方向 - **配置方向**：报告建议2026年围绕政策beta进行配置，具体方向包括 [4][55] - 地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][55] - 地方国企/城投/化债：城建发展、城投控股 [4][55] - 中介：贝壳-W [4][55] - 物业（跟涨属性）：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][55]

交易概述 - 公司董事会于2025年11月11日审议通过挂牌转让控股子公司衡阳中航地产有限公司60%股权的议案 [2] - 转让底价设定为1,675,649.92元 若经备案的评估值高于此金额则以评估值为准 [2] - 受让方需承担清偿衡阳中航债务的义务 [2] 交易进展与受让方 - 公司于2025年11月13日在北京产权交易所公开挂牌 挂牌底价为1,675,649.92元 [3] - 挂牌期满征集到一家合格意向受让方 衡阳高新投置业有限公司 其报价为挂牌底价1,675,649.92元 [3] - 公司与受让方高新置业于2025年12月25日签署了《产权交易合同》 [3] - 受让方高新置业成立于2016年 注册资本5000万元 由衡阳市国资委全资控股 与公司无关联关系 [3] 交易合同关键条款 - 转让标的为公司所持有的衡阳中航60%股权 [4] - 转让价格为人民币1,675,649.92元 [5] - 支付方式为一次性付款 合同生效后1个工作日内支付至产权交易所指定账户 [5] - 合同自双方盖章且法定代表人或授权代表签字之日起生效 [5] 交易目的与财务影响 - 本次交易是公司积极履行承诺 妥善处置存量房地产开发项目的重要举措 [5] - 交易有助于盘活历史沉淀资产 释放发展资源 提升资产质量 [5] - 交易完成后 公司将不再持有衡阳中航股权 其不再纳入公司合并报表范围 公司关于存量房地产开发项目处置承诺事项将全部履行完毕 [5] - 根据目前进度 本次交易及相关债权债务核定预计将一次性减少公司2025年度合并报表的归母净利润约2.64亿元 [6] - 本次股权转让交易不会对公司主营业务产生影响 [6]

证券代码：001914 证券简称：招商积余 公告编号：2025-83 招商局积余产业运营服务股份有限公司 关于挂牌转让控股子公司 60%股权的进展公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、 误导性陈述或重大遗漏。 一、交易情况概述 2025 年 11 月 11 日，招商局积余产业运营服务股份有限公司（以下简称"公 司"）召开的第十届董事会第四十二次会议审议通过了《关于挂牌转让控股子公 司 60%股权的议案》，同意公司挂牌转让控股子公司衡阳中航地产有限公司（以 下简称"衡阳中航"）60%股权，受让方还需以符合监管要求的支付方式承担清 偿衡阳中航债务的义务。公司以评估机构出具的股权评估结果（以经有权国资管 理单位备案的结果为准）为依据，以 1,675,649.92 元作为挂牌底价。若以经有权 国资管理单位备案的评估结果计算的衡阳中航 60%股权评估值高于 1,675,649.92 元，则挂牌底价为以经有权国资管理单位备案的评估结果计算的衡阳中航 60% 股权评估值。具体详见公司于 2025 年 11 月 12 日披露在巨潮资讯网和《证券时 报》《中国证券报》《上海证券报》《证券日报 ...