板块整体表现 - 10月23日房地产服务板块整体上涨1.08%，表现优于当日上证指数（上涨0.22%）和深证成指（上涨0.22%）[1] - 板块内领涨个股为宁波富达，收盘价5.64元，单日涨幅达5.42%[1] - 板块当日主力资金净流出973.73万元，但游资资金呈现净流入状态，金额为6441.39万元，散户资金净流出5467.66万元[2] 个股价格与成交表现 - 宁波富达成交量36.16万手，成交额2.02亿元，为板块内涨幅最高个股[1] - 特发服务涨幅2.10%，收盘价43.28元，成交额5.86亿元，为板块内成交额最高个股[1] - 世联行涨幅1.23%，成交量63.87万手，为板块内成交量最高个股[1] - 珠江股份是板块内唯一下跌个股，跌幅2.45%，收盘价5.58元[2] - 皇庭国际和我爱我家股价持平，涨跌幅为0.00%[1][2] 个股资金流向 - 特发服务主力资金净流入760.20万元，主力净占比1.30%，同时游资净流入2906.51万元，游资净占比4.96%[3] - 皇庭国际主力资金净流入747.68万元，主力净占比6.01%，游资净流入633.43万元[3] - 宁波富达尽管股价领涨，但主力资金净流出1806.42万元，主力净占比-8.95%，散户资金净流出2797.42万元，散户净占比-13.85%[3] - 中天服务主力资金净流入185.96万元，是少数主力、散户资金均呈净流入的个股之一，散户净流入35.98万元[3] - ST明诚主力资金净流出886.24万元，主力净占比-9.71%，为板块内主力净流出额最高个股[3]

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”（维持）[6] 报告核心观点 - 2025年1-9月，全国土地市场呈现“量缩价升”格局，百城宅地成交建面同比下降但成交均价同比上升，市场热度向高能级核心城市集中[1][4] - 随着前期一揽子房地产政策持续落地，地方政府调控自主性提升，区域和城市分化加深，部分高能级核心城市有望通过城市更新实现“止跌企稳”[4][117] - 投资建议聚焦结构性机会，关注三条主线：稳健龙头房企、存量资源丰富的运营商、以及物业服务板块[5][118] 百城土地市场供需总结 - **整体供需**：2025年1-9月，百城土地成交建面8.24亿平，累计同比-7.2%；百城供应土地建面9.77亿平，累计同比-11.9%[11] - **住宅用地供需**：2025年1-9月，百城住宅类用地成交建面1.54亿平，累计同比-6.2%；百城住宅类用地供应建面1.97亿平，累计同比-16.5%[20] - **分能级城市供应**：一线城市住宅用地供应建面726万平（累计同比-26.9%），二线城市供应建面8,753万平（累计同比+1.4%），三线城市供应建面10,217万平（累计同比-26.8%）[1][29][39][47] - **分能级城市成交**：一线城市住宅用地成交建面613万平（累计同比-23.6%），二线城市成交建面6,893万平（累计同比+8.2%），三线城市成交建面7,940万平（累计同比-14.5%）[1][29][39][47] - **供需比**：2025年1-9月，百城中一、二、三线城市的住宅类用地供需比分别为1.2、1.3、1.3[29][39][47] 百城土地市场价格总结 - **整体地价**：2025年1-9月，百城土地成交楼面均价1,703元/平方米，累计同比+10.4%[55] - **住宅用地价格**：2025年1-9月，百城住宅类用地成交楼面均价6,847元/平方米，累计同比+17.1%[1][55] - **一线城市价格**：2025年1-9月，一线城市住宅类用地成交楼面均价41,137元/平方米，累计同比大幅+42.0%[1][66] - **二线城市价格**：2025年1-9月，二线城市住宅类用地成交楼面均价7,628元/平方米，累计同比+13.1%[1][69] - **三线城市价格**：2025年1-9月，三线城市住宅类用地成交楼面均价3,522元/平方米，累计同比+8.9%[1][77] 重点房企拿地情况总结 - **TOP50房企拿地价值**：2025年1-9月，TOP50房企新增土储价值8,476亿元，累计同比大幅+63.9%[82] - **TOP50房企拿地面积**：2025年1-9月，TOP50房企新增土储面积4,856万平，累计同比+5.5%[87] - **新增土储价值排名**：2025年1-9月，新增土储价值排名前三的房企为中海地产（1,124亿元）、招商蛇口（941亿元）、绿城中国（632亿元）[2][90] - **新增土储面积排名**：2025年1-9月，新增土储面积排名前三的房企为中海地产（383万平）、绿城中国（287万平）、保利发展（279万平）[2][90] 核心城市土地市场总结 - **30城市场热度**：2025年1-9月，光大核心30城宅地成交建面7,430万平（累计同比+5.2%），成交总价8,671亿元（累计同比+31.8%），成交楼面均价11,670元/平（累计同比+25.3%），整体溢价率11.1%（同比+5.9个百分点）[3][98] - **市场集中度**：2025年1-9月，光大核心30城宅地成交建面占百城比重48.1%，但其成交总价占百城比重高达82.0%；核心6城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都）成交总价占百城比重47.0%[4][104] - **价格梯队**：2025年1-9月，核心6城、核心30城、百城的成交土地均价分别为26,845元/㎡、11,833元/㎡、6,847元/㎡，呈现明显梯度[4][104] - **高溢价地块**：2025年9月，光大核心30城成交的165宗宅地中，有7宗溢价率超过20%，占比约4.2%[115] 投资建议总结 - **主线一（稳健龙头）**：看好产品美誉度高、销售排名持续提升、在核心城市销售表现好的稳健龙头房企，推荐招商蛇口、保利发展、中国金茂等[5][118] - **主线二（存量运营）**：看好存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企，推荐华润置地、上海临港、新城控股等[5][118] - **主线三（物业服务）**：看好物业服务长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等[5][118]

板块整体表现 - 10月22日房地产服务板块整体上涨0.86%，表现优于大盘，当日上证指数下跌0.07%，深证成指下跌0.62% [1] - 板块内个股普遍上涨，领涨股为ST明诚，涨幅达4.92% [1] - 从资金流向看，板块主力资金净流出6774.26万元，而游资资金净流入1551.43万元，散户资金净流入5222.83万元 [2] 个股价格与成交表现 - ST明诚收盘价为1.92元，涨幅4.92%，成交44.92万手，成交额8590.58万元 [1] - 新大正收盘价12.79元，涨幅2.81%，成交18.79万手，成交额2.41亿元 [1] - 世联行收盘价2.44元，涨幅2.52%，成交58.35万手，成交额1.42亿元 [1] - 珠江股份是表中唯一下跌的个股，收盘价5.72元，跌幅1.21%，成交23.68万手，成交额1.36亿元 [1][2] - 我爱我家成交量最大，达99.64万手，成交额2.94亿元，股价微涨0.34% [1][2] 个股资金流向分析 - 新大正获得主力资金净流入962.03万元，主力净占比3.99%，但散户资金净流出1197.59万元 [3] - 招商积余主力资金净流入475.81万元，主力净占比7.73% [3] - 我爱我家主力资金净流出规模最大，达2444.02万元，主力净占比-8.30% [3] - 南都物业主力资金净流出967.57万元，主力净占比-16.43%，但游资资金净流入507.27万元，游资净占比8.61% [3] - 皇庭国际主力资金净流出769.99万元，主力净占比-9.02%，而散户资金净流入665.42万元，散户净占比7.80% [3]

报告行业投资评级 - 行业投资评级：增持 [4] 报告核心观点 - 2025年9月地产行业仍处下行通道，前端投资降幅加剧，传统周期下价格仍有压力 [2] - 新房与二手房价格差拉大，新项目的边际效益在递减 [2] - 前9月地产投资累计同比下降13.9%，预计全年下降将超过10%，对应投资额减少约1万亿元，如何对冲地产投资下滑成为市场焦点，预计城市更新和新科技基建是有力补充 [5] - 企业策略转向“抛开库存、仅看新增”，聚焦好地段、好品质的新项目以获取好销售和好利润，该趋势预计将持续 [63] 2025年1-9月行业整体数据表现 - 开发投资完成额累计67,706亿元，同比下降13.9% [8][11][12] - 商品房销售额累计63,040亿元，同比下降7.9% [8][11][27] - 新开工面积累计4.54亿平方米，同比下降18.9% [8][11][18] - 竣工面积累计3.11亿平方米，同比下降15.3% [9][11][18] - 房企到位资金累计72,299亿元，同比下降8.4% [8][9][11][46] 2025年9月单月数据环比变化 - 开发投资完成额环比下降9.9% [8] - 商品房销售额环比上升47.3% [8] - 商品房销售面积环比上升48.5% [8] - 新开工面积环比上升21.8% [8] - 竣工面积环比上升29.1% [8] - 开发资金来源环比上升13.5% [8] 投资与开发指标深度分析 - 住宅开发投资累计52,046亿元，同比下降12.9%，占房地产开发投资比重为76.9% [12] - 2025年1-8月土地购置费为23,751.87亿元，同比减少10.2% [14] - 房屋施工面积64.86亿平方米，累计同比下降9.4% [18] - 单月投资增速已降至-21.3%，新开工面积和销售金额降幅收窄至-15.0%和-12.4%，分别收窄4.8和2.4个百分点 [5][62] 销售市场表现与结构分化 - 商品房销售面积累计6.58亿平方米，同比下降5.5% [11][27] - 住宅销售额同比下降7.6%，办公楼销售额同比下降8.1%，商业营业用房销售额同比下降12.8% [27] - 一线城市商品住宅销售面积2,010万平方米，累计同比上升1.6%，销售额9,421亿元，累计同比持平 [30][32] - 二线城市商品住宅销售面积10,856万平方米，累计同比下降0.6%，销售额17,284亿元，累计同比下降4.4% [30][32] - 三四线城市商品住宅销售面积42,197万平方米，累计同比下降8.1%，销售额28,624亿元，累计同比下降12.6% [30][32] - 9月新房市场部分城市如北京、上海、杭州出现环比上涨，而70大中城市二手房市场无环比上涨城市 [5][63] 库存与资金状况 - 截至2025年9月末，全国商品房待售面积7.59亿平方米，去化周期为8.99个月 [38][45] - 35城月度可售面积3.18亿平，库存出清周期22.18个月；一线、二线代表、三四线代表城市库存出清周期分别为12.68个月、24.34个月、26.45个月 [39] - 2025年1-9月销竣比为2.11 [38][44] - 资金来源中国内贷款累计11,294亿元，同比下降1.4%；自筹资金累计26,111亿元，同比下降9.3%；个人按揭贷款累计9,884亿元，同比下降10.6% [9][48] 投资建议与推荐标的 - 推荐关注四类企业：开发类、商住类、物业类、文旅类 [5][61] - 具体推荐标的包括：万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、中国海外发展、华润置地、龙湖集团、万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正、华侨城A [5][61] - 短期以扩张型公司为首选 [63]

公司股价表现 - 10月22日公司股价上涨5.31%至13.10元/股，成交额1.46亿元，换手率5.36%，总市值29.64亿元 [1] 公司业务概况 - 公司主营业务为智慧城市公共建筑及设施管理，提供综合物业管理服务、专业管理服务和增值服务 [1] - 主营业务收入构成为基础业务87.79%，城市服务8.22%，创新业务3.86%，其他(补充)0.13% [1] 主要流通股东动态 - 东证资管旗下东方红远见价值混合A（010714）位居十大流通股东，该基金在二季度增持26.41万股，持有股数达273.36万股，占流通股比例1.28% [2] - 基于股价上涨，该基金当日浮盈约180.42万元 [2] 相关基金表现 - 东方红远见价值混合A今年以来收益22.68%，近一年收益27.51%，成立以来收益17.04% [2] - 该基金最新规模为12.89亿元 [2]

板块整体表现 - 10月21日房地产服务板块整体上涨2.42%，表现优于大盘，当日上证指数上涨1.36%，深证成指上涨2.06% [1] - 板块内个股普遍上涨，领涨股为珠江股份，收盘价5.79元，单日涨幅达6.04% [1] - 从资金流向看，板块整体呈现主力资金和游资净流出，主力资金净流出1628.34万元，游资资金净流出4442.07万元，而散户资金净流入6070.41万元 [1] 个股价格表现 - 珠江股份成交量45.37万手，成交额2.59亿元，涨幅6.04%位列板块第一 [1] - 世联行收盘价2.38元，涨幅3.93%，成交量59.38万手，成交额1.39亿元 [1] - 皇庭国际收盘价2.43元，涨幅3.85%，成交量50.64万手，成交额1.21亿元 [1] - 涨幅前十的个股还包括中天服务（涨3.74%）、新大正（涨3.67%）、南都物业（涨3.47%）等 [1] 个股资金流向 - 我爱我家获得主力资金净流入1005.20万元，主力净占比4.32%，但游资和散户资金呈净流出 [2] - 特发服务主力资金净流入644.91万元，主力净占比3.34%，散户资金净流入700.80万元 [2] - 皇庭国际主力资金净流入253.31万元，主力净占比2.09% [2] - 新大正主力资金净流出723.54万元，主力净占比-7.70%，但散户资金净流入1056.30万元，散户净占比达11.24% [2] - 世联行和中天服务主力资金净流出较多，分别为464.35万元和636.65万元 [2]

板块整体表现 - 10月20日房地产服务板块整体下跌0.09%，表现弱于大盘，当日上证指数上涨0.63%，深证成指上涨0.98% [1] - 板块内个股表现分化，10只成分股中6只上涨，4只下跌 [1][2] - 板块整体资金呈净流出态势，主力资金净流出1.02亿元，但散户资金净流入9701.82万元，游资资金净流入539.03万元 [2] 领涨个股表现 - 中天服务领涨板块，涨幅2.08%，收盘价5.89元，成交额5190.17万元 [1] - 南都物业涨幅1.88%，收盘价12.98元，成交额5558.25万元 [1] - 世联行涨幅1.33%，收盘价2.29元，成交额6269.81万元 [1] 领跌个股及资金流向 - 珠江股份领跌板块，跌幅3.87%，收盘价5.46元，成交额2.21亿元，主力资金净流出3494.79万元，净流出占比达15.79% [1][2][3] - 皇庭国际虽股价上涨1.30%，但主力资金净流出2158.00万元，净流出占比高达19.81% [1][3] - 宁波富达股价下跌0.77%，主力资金净流出801.95万元，净流出占比11.94% [1][2][3] 个股资金流向特征 - ST明诚出现主力资金与游资资金激烈博弈，主力净流出227.02万元（占比13.65%），游资净流入224.16万元（占比13.47%） [3] - 我爱我家股价微涨0.35%，但成交活跃，成交额达1.93亿元，主力资金净流出891.40万元 [1][2][3] - 特发服务股价微涨0.34%，成交额1.18亿元，主力资金净流出859.88万元 [1][2][3]

板块整体表现 - 10月16日房地产服务板块整体下跌1.19%，表现弱于上证指数（上涨0.1%）和深证成指（下跌0.25%）[1] - 板块内10只成分股中，仅1只上涨，8只下跌，1只平盘，显示板块整体承压[1][2] - 领跌个股为新大正，跌幅达2.92%，领涨个股为珠江股份，涨幅为2.44%[1][2] 个股价格与成交情况 - 珠江股份收盘价5.88元，上涨2.44%，成交29.96万手，成交额1.73亿元，是板块内唯一上涨个股[1] - 我爱我家成交量最大，达120.32万手，成交额3.55亿元，股价下跌2.00%[1][2] - 特发服务股价最高，为42.83元，下跌1.11%，成交额1.88亿元[1][2] - ST明诚股价持平，收盘价1.78元，成交额1107.82万元[1][2] 板块资金流向 - 房地产服务板块整体主力资金净流出5044.67万元，而游资和散户资金分别净流入3457.71万元和1586.96万元[2] - 珠江股份和特发服务获得主力资金净流入，分别为1202.90万元和892.25万元，主力净流入占比分别为6.94%和4.75%[3] - 新大正和宁波富达遭遇主力资金大幅净流出，分别为1229.54万元和1320.99万元，主力净流出占比分别达9.09%和16.53%[3] - 在散户资金流向方面，宁波富达和新大正获得显著净流入，分别为1978.43万元和1950.84万元，散户净流入占比高达24.76%和14.43%[3]

板块整体表现 - 10月15日房地产服务板块整体上涨0.45%，表现弱于上证指数（上涨1.22%）和深证成指（上涨1.73%）[1] - 板块内个股多数上涨，10只成分股中有7只录得上涨，2只下跌，1只持平[1][2] - 板块整体资金呈净流出状态，主力资金净流出499.66万元，游资资金净流出749.97万元，散户资金净流入1249.63万元[2] 领涨个股表现 - 新大正领涨板块，涨幅达2.10%，收盘价12.67元，成交额1.67亿元，主力资金净流入1170.24万元，主力净占比7.01%[1][3] - 珠江股份涨幅1.95%，收盘价5.74元，成交额1.21亿元，主力资金净流入184.06万元[1][3] - 特发服务涨幅0.63%，收盘价43.31元，为板块内股价最高个股，成交额1.68亿元[1][2] 个股资金流向 - 新大正获得主力资金和游资资金共同流入，主力净流入1170.24万元，游资净流入1248.57万元，但散户资金净流出2418.81万元[3] - 我爱我家成交最为活跃，成交额达2.46亿元，主力资金净流入662.48万元[1][3] - 南都物业主力资金净流出幅度最大，达420.91万元，主力净占比-11.81%，但散户资金净流入462.15万元[3] - 宁波富达主力资金净流出519.50万元，为板块内主力净流出金额最高个股[3] 个股交易活跃度 - 我爱我家成交量最大，达82.15万手，成交额2.46亿元[1][2] - 皇庭国际成交量56.89万手，成交额1.37亿元[1][2] - 世联行成交量36.86万手，成交额8631.61万元，股价持平[1][2]

行业投资评级 - 行业投资评级为“增持” [4][5] 核心观点 - 报告核心观点为：3Q25土地收储新增规划减少，但实际到位资金提速，展望后续资金的进一步落地 [2][5] - 维持“增持”评级，考虑4Q进入高基数期，维稳要求及四中背景下，政策逻辑依旧明显，建议关注城市更新和收储等政策落地情况 [5] 3Q25土地收储规划与特征 - 截至3Q25，全国各地拟使用专项债收购闲置土地共4687宗，对应拟收储面积2.5亿平方米，合计拟收储金额约6145亿元 [5] - 3Q25新增拟收储金额1318亿元，环比下滑58.4% [5] - 累计收储规模TOP3省市分别为浙江（843亿元）、广东（740亿元）和重庆（505亿元） [5] - 被收购地块特征显示，“新地块”占比维持高位，拿地时间在2020~2024年的地块占比为78.5%，其中2021~2023年占比为61.2% [5] - 收储折价率（收储价/成交价）均值为0.8，各折价段0.9~1、0.8~0.9、0.7~0.8、0.5~0.7、0.5以下的占比分别为34.1%、22.1%、18%、17.5%、6.3% [5] 3Q25专项债发行与资金落地 - 截至3Q25，全国共发行土地收储专项债1950亿元，覆盖拟收储金额的32%，较上半年提升12个百分点（2Q25覆盖率为20%） [5] - 3Q25新增专项债发行989亿元，实际到位资金落地显著提速 [5] - 目前仅8省市落实了专项债发行，均为专项债“自审自发”试点地区，覆盖比例TOP3分别是湖南（378亿元，96%）、江苏（243亿元，83%）和广东（486亿元，66%） [5] - 截至9月底，地方新增专项债发行总额约3.7万亿元，其中用于土地收储的金额占比仅约5.3% [5] 四季度展望与投资建议 - 展望四季度，将继续重点关注规模化推进，尤其是专项债的落地进程 [5] - 随着收储规模扩大，收储结构将成为区域市场修复的重要参考，目前一二线城市的拟收储金额和专项债发行规模分别占全国的36%和24% [5] - 投资建议关注四类公司：1）开发类；2）商住类；3）物业类；4）文旅类，并列出具体推荐公司名单 [5]