报告公司投资评级 报告给予新大正"买入"评级。[5][7] 报告的核心观点 1) 收入增长符合预期,重庆区域外扩张速度较快。2024年上半年公司营收同比增长16.9%,符合预期,归母净利润同比减少5.2%,不及预期,主要由于物业管理服务毛利率下滑。公司深耕区域重点城市,推动全国化战略,截至2024年6月30日,在管项目572个,同比增长8.8%,其中重庆区域外在管项目375个,同比增长13.6%,扩张速度较快。[4] 2) 办公业态高速增长,航空业态稳步复苏。2024年上半年,办公/公共/学校/商住/航空五大业态分别实现收入7.2/4.3/2.3/1.7/1.6亿元,同比增速分别为23.9%/14.1%/10.7%/6.6%/15.6%,办公业态作为公司核心优势,涵盖金融、机关、园区、机构、写字楼等多种类型,业绩持续保持高速增长,收入占比达到42.0%。报告期内,公司在细分的金融业态中新开发的银行类项目达17个,预计年合同金额近4000万,拓展成果显著。上半年国内航空市场回暖,带动公司机场后勤服务业务稳步复苏,同时新拓展了多个航空项目,战略业态持续深耕。[4] 3) 应收账款增长较快,现金流管理有待加强。截至2024年6月30日,公司应收账款总额约9.5亿元,较2023年末增加34.2%,增长速度较快;上半年实现经营性现金流净额-1.6亿元,同比-13.7%,销售、管理费用率合计6.7%,同比降低0.9pct。物管行业存量市场竞争加剧,在保证规模扩张的同时,公司在应收账款收缴、现金流管理以及期间费用管控方面也有进一步优化的空间。[4]

公司投资评级 - 维持"增持"评级 [8] 报告的核心观点 - 业绩降幅收窄，各业态保持积极，维持"增持"评级 [12] 根据相关目录分别进行总结 公司业绩 - 2024年上半年，公司实现营业收入17.3亿元，同比增长16.9%；归母净利润0.82亿元，同比下降5.2%，略低于预期，但降幅较2024年第一季度有所收窄；扣非后归母净利润0.74亿元，同比下降7.8%。毛利率和归母净利率分别为12.7%、4.7%，分别同比下降2.0、1.1个百分点；基本每股收益0.36元，同比下降5.3%；三项费用率为6.7%，同比下降0.8个百分点；加权净资产收益率为6.7%，同比下降1.7个百分点 [9] 在管项目数和全国化布局 - 截至2024年上半年末，公司在管项目数572个，同比增长8.8%。公司继续聚焦重点中心城市公司实施拓展计划，并持续推动全国化经营布局，截至2023年末，公司在重庆、重庆以外区域的项目占比分别为34.4%、65.6%。分区域收入占比来看，重庆、重庆外区域收入分别占比33.6%、66.4%，分别同比增长11%、20% [10] 各业态收入情况 - 2024年上半年，分业态来看，办公物业、公共物业、学校物业、商住物业、航空物业收入分别占比41.98%、25.10%、13.40%、10.06%、9.46%，分别同比增长24%、14%、11%、7%、16%。分产品来看，基础物业、创新业务、城市服务收入分别占比89.6%、3.0%、7.4%，分别同比增长16%、-18%、53%。航空物业作为公司战略业态，2024年上半年，公司新开发多个航空项目 [11]

公司业务概况 - 公司主要为各类城市公共建筑提供物业服务，专注于智慧城市公共建筑与设施的运营和管理[21] - 公司业务包括基础物业、城市服务和创新服务三大板块[22] - 公司五大业态包括航空物业、学校物业、办公及公共物业、医养物业、商住物业[26] 公司发展历程 - 公司成立于1998年，已成为全国性的一体化综合服务商，业务涵盖城市公共建筑的多种类型物业服务项目[35] - 公司深耕公建物业20余年，秉持差异化战略定位，持续专注于中国未来智慧城市公共建筑与设施的管理和运营[35] - 公司是重庆市最早一批成立的物业企业之一，是一家运行机制灵活的民营企业，具有较强的市场化优势[36,37] 公司管理优势 - 公司拥有完整的梯队化管理团队，建立了完善的培训体系，为员工创造职后再教育的机会[38] - 公司已通过八大管理体系认证，具有完整的管理运行体系和丰富的管理经验，在标准化方面具有优势[39] - 公司综合实力位于重庆物业管理行业第2名、中国物业服务百强企业前12名，具有较强的品牌优势[40] - 公司以客户为本，形成了全面满足客户需求的专业能力，具有优秀的大型活动会议保障能力和突发事件应急处置能力[42] 公司转型发展 - 2024年上半年,公司正式启动组织数字化转型战略,强化管理工作提质增效,着力推动从规模化发展到高品质发展的转型升级[43] - 受宏观经济和上游房地产等因素影响,市场增量供应减少,物业管理行业规模增速显著放缓,存量市场竞争加剧[43] - 公司正在从规模化发展向高品质发展转型[43] - 公司计划自2024年起通过三年时间推动组织的整体数字化转型[44] - 公司持续在标准化建设领域精耕细作、开拓创新，103个Ⅰ级项目已全部启动标准化落地工作[45] 业务发展情况 - 公司实现主营业务收入17.23亿元，同比增长16.82%[51] - 重庆以外区域收入占比达到66.36%，较上年同期提升1.71个百分点[53] - 办公物业实现营业收入7.23亿元，同比增长23.93%[54] - 公司加大推动医养、交通等业态孵化发展，新开发多个标志性项目[55] - 学校物业实现营业收入2.31亿元，同比增长10.71%[56] - 航空物业实现营业收入1.63亿元，同比增长15.57%[58] - 基础物业实现收入15.44亿元，同比增长16.18%[59] - 创新服务实现收入0.52亿元，同比下降17.71%[60] - 城市服务实现收入1.27亿元，同比增长53.11%[61] 财务情况 - 公司营业收入为17.25亿元，同比增长16.94%[12] - 公司归属于上市公司股东的净利润为8.18亿元，同比下降5.18%[12] - 整体毛利率降幅较2023年度收窄至0.12个百分点，新进项目毛利率较2023年度提升1.77个百分点[64] - 成熟项目毛利率较2023年度下降0.25个百分点[64] - 重庆区域项目毛利率高于重庆以外区域[64] - 物业管理服务收入占营业收入比重为99.86%[69] - 基础业务收入占营业收入比重为89.50%[69] - 重庆区域收入占比为33.61%[69] - 四川区域收入占比为7.86%[69] - 广东区域收入占比为7.09%[69] 资产负债情况 - 公司货币资金余额为31,796.63万元，占总资产的15.87%，较上年末下降了[1] - 应收账款余额为92,489.66万元，占总资产的46.16%，较上年末增加[1] - 合同负债余额为2,310.64万元，较上年末下降[1] - 公司持有其他权益工具投资3,041.49万元，未发生公允价值变动[76] - 公司投资性房地产账面价值9,417.27万元，较上年末基本持平[76][78] - 公司部分资产受限，受限资产账面价值为827.44万元[79] 募集资金使用情况 - 公司2019年首次公开发行股票募集资金总额为43,467.30万元，截至报告期末累计使用38,533.18万元[87][88][89][90] - 公司募集资金投资项目进展顺利，投资进度达到预期[92] - 公司使用募集资金3,870.85万元置换了预先投入募投项目和支付发行费用的自筹资金[95] - 公司尚未使用的募集资金7,254.38万元存放于募集资金专户中[95] 子公司经营情况 - 公司全资子公司四川和翔环保科技有限公司、新大正深圳和新大正北京等主要子公司的营业收入和净利润对公司业绩有较大影响[103] - 公司新设立4家子公司，包括瑞丽市和翔环境卫生管理有限责任公司、新大正（东莞）物业管理有限公司、易简悦心（河南）物业管理有限公司和易简同心（河南）物业管理有限公司，对整体生产经营和业绩无重大影响[104] - 公司全资子公司四川和翔环保科技有限公司引入新投资者曾献彬和成都鑫和翔进行增资，公司放弃优先认缴权[144] 公司治理 - 公司终止实施2021年和2022年两期限制性股票激励计划,并完成回购注销相关限制性股票[116][117][118][119] - 公司搭建了

2024 年半年度募集资金存放与实际使用情况专项报告 本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确和完整，没有 虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 一、募集资金基本情况 证券代码：002968 证券简称：新大正 公告编号：2024-041 新大正物业集团股份有限公司 （一）实际募集资金金额、资金到位时间 经中国证券监督管理委员会《关于核准重庆新大正物业集团股份有限公司首 次公开发行股票的批复》（证监许可〔2019〕1994 号）文核准，并经深圳证券 交易所同意，新大正物业集团股份有限公司（以下简称"公司"或"新大正"） 向社会公开发行人民币普通股（A 股）股票 17,910,667 股，发行价为每股人民 币 26.76 元，共计募集资金 47,928.94 万元，扣除各项发行费用人民币 4,461.64 万元后,实际募集资金净额为人民币 43,467.30 万元。天健会计师事务所(特殊普 通合伙)于 2019 年 11 月 26 日对本次发行股票资金到位情况进行了审验，并出具 了《验资报告》（天健验〔2019〕8-13 号）。 （二）募集资金使用和结余情况 截至 2024 年 6 月 30 日，公司有 4 ...

新大正物业集团股份有限公司 董 事 会 2024 年 8 月 16 日 证券代码：002968 证券简称：新大正 公告编号：2024-042 新大正物业集团股份有限公司 关于聘任高级管理人员的公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确和完整，没有虚假 记载、误导性陈述或重大遗漏。 新大正物业集团股份有限公司（以下简称"公司"）于 2024 年 8 月 15 日召 开的第三届董事会第十次会议审议通过了《关于聘任高级管理人员的议案》，经 公司首席执行官（总裁）提名、董事会提名与薪酬委员会审核、董事会审议，同 意聘任柏余斌先生为公司首席人力资源官，任职期限自董事会审议通过之日起至 本届董事会届满止（简历附后）。 截至公告日，柏余斌先生未持有公司股份，与持有公司 5%以上股份的股东、 实际控制人及公司其他董事、监事之间不存在关联关系，不属于"失信被执行 人"，未受过中国证监会及其他有关部门的处罚和证券交易所惩戒，任职资格符 合《公司法》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号——主板上市公司 规范运作》及《公司章程》等有关规定。 特此公告。 附件：个人简历 首席人力资源官柏余斌先生 1981 年出 ...

（一）审议通过《2024 年半年度报告全文及其摘要》 新大正物业集团股份有限公司 第三届董事会第十次会议决议公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确和完整，没有虚假 记载、误导性陈述或重大遗漏。 根据《上市公司信息披露管理办法》等相关法律法规、规范性文件及《公司 章程》的有关规定，公司根据2024年半年度经营情况，编制了《2024年半年度报 告全文及其摘要》，提交董事会审议。 具体内容详见公司同日在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）披露的《2024 年半年度报告全文》《2024年半年度报告摘要》。 证券代码：002968 证券简称：新大正 公告编号：2024-039 一、董事会会议召开情况 新大正物业集团股份有限公司（以下简称"公司"）第三届董事会第十次会 议于 2024 年 8 月 15 日在重庆市渝中区总部城 A 区 10 号楼一楼会议室以现场会 议与通讯会议结合的方式召开。会议通知于 2024 年 8 月 5 日以书面及通讯方式 发出。会议应出席董事 8 名，实际出席董事 8 名，其中以通讯方式出席的董事 5 名（刘星董事、王荣董事、张璐独立董事、蒋弘独立董事、梁舒楠独立董 ...

上市公司2024年度非经营性资金占用及其他关联资金往来情况汇总表 2024年6月 编制单位：新大正物业集团股份有限公司 单位：万元 | 其它关联资金往来 | 资金往来方名称 | 往来方与上市公 | 上市公司核算的 | 2024年期初 | 2024年半年度往 来累计发生金额 | 2024年半年度往 来资金的利息 | 2024年半年度偿 | 2024年6月末 | 往来形成原因 | 往来性质(经营性往来 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | 司的关联关系 | 会计科目 | 往来资金余额 | (不含利息) | (如有) | 还累计发生金额 | 往来资金余额 | | 、非经营性往来) | | | 深圳市南山区新大正物业管理有限公司 | 子公司 | 其他应收款 | 15.00 | 85.00 | | | 100.00 | 资金往来 | 非经营性往来 | | | 石林和翔城市综合服务有限公司 | 子公司 | 其他应收款 | 0.95 | | | | 0.95 | 代付费用 | 非经营性往来 | | | 四川和翔 ...

证券代码：002968 证券简称：新大正 公告编号：2024-037 新大正物业集团股份有限公司 关于公司回购方案实施完成暨股份变动的公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假 记载、误导性陈述或重大遗漏。 新大正物业集团股份有限公司(以下简称"公司") 于 2023 年 10 月 27 日召开 的第三届董事会第六次会议，审议通过了《关于公司回购股份方案的议案》，同 意公司使用自有资金以集中竞价交易方式回购部分公司发行的人民币普通股（A 股）股票，用于后续实施员工持股计划或股权激励。方案拟用于回购资金总额不 低于人民币 1,500 万元、不超过人民币 2,000 万元，回购价格不超过人民币 20.43 元/股，具体回购数量以回购期限届满时实际回购的股份数量为准。回购股份实 施期限为自公司董事会审议通过本次回购股份方案之日起不超过 12 个月。具体 内容详见公司分别于 2023 年 10 月 30 日和 2023 年 11 月 25 日披露的《关于公司 回购股份方案的公告》（公告编号：2023-082）和《回购股份报告书》（公告编 号：2023-089）。 截至本公告披露日，公司本 ...

关于部分董事、高级管理人员增持股份计划实施完成的公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确和完整，没有虚假 记载、误导性陈述或重大遗漏。 特别提示： 证券代码：002968 证券简称：新大正 公告编号：2024-036 新大正物业集团股份有限公司 1、新大正物业集团股份有限公司（以下简称"公司"）于 2023 年 12 月 18 日 披露了《关于部分董事、高管增持公司股份计划的公告》（公告编号：2023-092）， 部分董事、高级管理人员计划自 2023 年 12 月 19 日起 6 个月内通过深圳证券交易 所集中竞价方式增持公司股份，计划合计增持金额不低于人民币 1,070 万元。 2、增持金额：增持主体本次合计计划增持金额不低于人民币 1,070 万元。 | 姓名 | 职务 | 增持金额 | | --- | --- | --- | | 刘文波 | 董事、首席执行官（总裁） | 不低于 550 万元 | | 高文田 | 首席运营官 | 不低于 150 万元 | | 田维正 | 首席市场官 | 不低于 200 万元 | | 翁家林 | 董事会秘书 | 不低于 90 万元 | | 杨谭 | 财务负 ...