报告行业投资评级 - 行业评级为增持（维持）[1] 报告的核心观点 - 本周中央推城市更新稳楼市，珠海等地发购房补贴，成交层面整体较平稳，周度一二手房同环比均在个位数变化 稳健的房企是投资重点，建议关注财务稳健、业绩良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份等；随着市场需求回升，物业管理公司有望迎来业绩和估值修复，建议关注华润万象生活、中海物业等[7] 根据相关目录分别进行总结 一周行情回顾 - 本周申万房地产指数下跌 1.47%，沪深 300 指数下跌 0.18%，相对收益为 -1.29%，板块表现弱于大盘[4][13] - 申万房地产板块涨跌幅排名前 5 位的个股为空港股份、亚太实业、南国置业、天房发展、海泰发展；排名后 5 位的为华夏幸福、万泽股份、三湘印象、格力地产、鲁商发展[13] 行业新闻追踪 - 5 月 20 日国家发改委表示将持续推进城市更新工作，加大对项目支持力度，推进“软建设”[15][17] - 5 月 20 日自然资源部明确通过建立“一张图”，加强存量资源资产调查，支持城市更新行动[15][17] - 5 月 20 日河南省政府发布意见，加强农村资源资产管理使用，推进农村改革[15][17] - 5 月 23 日珠海市住建局发布住房“以旧换新”专项补贴申报指引，个人换购新房可获最高 3 万元补贴[15][17] 个股公告及新闻追踪 - 5 月 19 日永泰地产与万科香港合作项目公布部署，将上传首张价单，预计吸引投资者及区内家庭[18][19] - 5 月 20 日香港中原按揭称 1 个月银行同业拆息降至 0.96%，市场 H 按实际按息跌至 2.26%，或推动转租为买及买楼收租[19][21] - 5 月 21 日香港置业预计 5 月香港二手住宅注册量约 3800 宗，处于近半年次高水平[19][21] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 本周（5.16 - 5.22）38 个重点城市一手房合计成交 26830 套，同比 -0.9%，环比 9%；成交面积 278.8 万平方米，同比 -9.1%，环比 6.9%[4][20] - 本月至今（5.1 - 5.22）38 个重点城市一手房合计成交 69128 套，同比 -5.2%，环比 14.5%；成交面积 735 万平方米，同比 -6.7%，环比 16.2%[28] 重点城市二手房成交分析 - 本周（5.16 - 5.22）16 个重点城市二手房合计成交 21578 套，同比 2.3%，环比 3.6%；成交面积 210.1 万平方米，同比 -1.9%，环比 5.6%[4][37] - 本月至今（5.1 - 5.22）16 个重点城市二手房合计成交 55753 套，同比 0.9%，环比 -15%；成交面积 540.8 万平方米，同比 1.5%，环比 -15.2%[38] 重点城市库存情况分析 - 本周（5.16 - 5.22）17 个重点城市商品房库存面积 18815.1 万平方米，环比 0.1%，去化周期 144.3 周[5][48] 土地市场供给与成交分析 - 本周（5.12 - 5.18）供应土地 1585 万平方米，同比 -43.4%；供应均价 1194 元/平方米，同比 -42.8%[5][56] - 本周成交土地 1916.4 万平方米，同比 45.9%；土地成交金额 273.3 亿元，同比 -53.3%；成交楼面价 1426 元/平方米，溢价率 6.7%[5][56] 房地产行业融资分析 - 本周（5.16 - 5.22）房地产企业发行信用债 37.99 亿元，同比 279.9%，环比 -9.2%[5][69] - 本月至今房地产企业发行信用债 137.53 亿元，同比 129.41%，环比 -9.88%[5][69]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 中长期维度物业公司增长主要依靠高质量第三方外拓、毛利率企稳回升和社区增值部分细分业务 [4][60] - 物业公司未来最大风险是应收账款及对现金流的影响，物业费降价目前影响有限但需关注收缴率 [4] - 当前影响物业公司估值核心因素有发展潜力和盈利质量、经营风险折价、积极股东回报政策，未来分红将成估值修复主导因素 [4] - 具备投资价值的物业公司应能实现中期稳定增长、经营风险控制得当、有持续高分红能力和积极分红意愿，推荐华润万象生活、绿城服务和招商积余，建议关注中海物业、万物云、滨江服务和永升服务 [4] 根据相关目录分别进行总结 引言 - 报告选取13家典型物业公司，其中6家央国企、7家民企，此前对物业公司2024年年报的四大预测已应验，本次从长期增长、潜在风险和估值修复空间阐述长期投资价值 [9] 中长期维度物业公司的增长来源于什么 高质量的外拓是永续增长的基石 - 物业服务业务成收入利润增长主要来源，2024年13家样本公司基础物业服务业务平均收入占比67%，较2021年提升10个百分点 [10] - 央国企和民企近年营收增速均下降，央国企营收增速略高，中长期收入增长靠第三方外拓，高质量外拓能力决定收入增速中枢 [14][16] - 第三方外拓是系统性能力体系，绿城服务等公司外拓能力突出，“高质量外拓”需项目有利润现金流且服务战略方向，未来外拓市场竞争激烈 [16][17] - 当下可关注收购机会，一级市场报价趋理性，收购将为公司战略服务 [19] 利润率企稳比规模增长更重要 - 增收不增利现象2024年略有好转，2024年样本公司毛利润与营业收入增速差值收窄至4个百分点 [20] - 行业毛利率处底部但部分公司企稳，2024年综合毛利率同比提升的公司有5家，部分公司物业服务业务毛利率接近或达历史上限 [22][25] - 非业主增值业务毛利率向20%回归，社区增值业务毛利率向30%回归 [28][31] - 基础物业服务业务毛利率企稳回升体现公司经营能力，配合两项增值业务毛利率企稳更佳，中海物业和绿城服务毛利率已企稳 [35] - 部分公司毛利率率先企稳原因包括聚焦战略、“有质量外拓”、关联方稳定交付、退出亏损项目，当下应关注退出亏损项目的意义 [36][37] - 头部物业公司调整组织架构，拆除“区域公司”层级，多数样本公司管理费率下降 [38] 社区增值业务仍存发展空间 - 社区增值业务收入增速下降，2024年同比负增长，虽难成第二增长曲线，但部分细分业务或助力收入增长 [41] - 样本公司社区增值服务业务收入占比从2021年的25%降至2024年的20%，毛利润占比稳定在20 - 22% [43] - 社区增值服务业务分为社区生活服务类和资产经营服务类，前者与在管面积正相关、与房地产周期相关性弱，后者相反 [46] - 收入体量天花板较高的细分业务为“社区零售”“生活服务”“家装美居”，收入增速弹性大的也是这三项业务，其他3类业务难成核心业务 [53][55][56] - 社区增值业务能助力收入利润稳定增长，应优先投入天花板高的细分业务，谨慎投入强地产属性业务 [57][58] 物业公司仍存什么经营风险 应收款的积累，账龄的提升 - 物业公司未来最大风险是应收账款及对现金流的影响，过去两年大量公司应收款增速高于营业收入增速 [61] - 应收款账龄提升更紧迫，大部分样本公司2024年一年以上应收款占比提升，央国企占比普遍低于民企 [64] - 业主支付意愿下滑，预收物业费难度提升，2024年样本公司合同负债同比增速仅2% [71] - 收缴率下降和应收款增长致经营性现金流恶化，2024年多数公司经营性现金流净额差于2023年，保利物业等公司净现比高 [73][76] 如何维持“质价相符”的状态 - 物业费定价难题源于缺乏市场化协商机制，2024年“物业费降价”受关注，政府限价政策执行中易形成恶性循环 [79] - 物业费下调对收入利润影响有限，目前实现降价项目占比不到1%，但影响收缴率 [81] - 物业公司应对措施有提供“质价相符”梯度收费、积极协商灵活退出、增加非住项目占比 [82] 关联方导致的其他潜在影响 - 需关注去化率下降带来的空置问题，物业公司要在收入和现金流间取舍并匹配服务强度 [86] - 部分“保交楼”低质量交付项目带来房修问题，会增加额外成本支出，降低收缴率，影响是阶段性和局部性的 [87] 如何看待行业估值修复的空间 物业公司的估值框架 - 当前主流物业公司估值离散，形成3个梯队，影响估值的核心因素有发展潜力和盈利质量、经营风险折价、积极股东回报政策 [88][89] - 按PE法估值，大部分物业公司估值基本合理，绿城服务等公司相对低估 [92] 分红将成为估值修复的主导因素 - 不同阶段市场对估值框架关键因素权重不同，当前阶段股东回报指标权重提升 [93] - 可用股息率和分红情况倒推估值上限，5%股息率为底线要求，绝大部分样本公司分红率有提升空间，提升分红率的公司将获更大估值修复空间 [96][97] 投资建议 - 具备投资价值的物业公司应能实现中期稳定增长、经营风险控制得当、有持续高分红能力和积极分红意愿 [101] - 央国企物企相对更符合要求，推荐华润万象生活、绿城服务和招商积余，建议关注中海物业、万物云、滨江服务和永升服务 [99]

报告核心观点 - 各团队对不同行业和公司给出积极展望，如黄金投资热情提升、煤炭价格有望回升、美妆公司研发优势凸显等，部分公司盈利预测调整并维持评级 [2] 各报告总结 金融工程专题报告：《黄金回调后应如何把握交易节奏》 - 各国央行购金驱动金价上涨，2024 年各经济体央行购金约 1044 吨，投资需求接力成短期主导，2024 年投资需求量为 1179 吨，金价高企抑制金饰消费，2024 年全球金饰消费量约 1877 吨环比 2023 年下降 11%，工业需求占比低且稳定，2024 年仅 326 吨 [2] - 近期黄金 ETF 规模大幅增长，国内 4 月规模上涨超 500 亿，对应 50 - 60 吨黄金现货需求，A股 黄金股票创新高、成交量放大，投资热情提升致交易拥挤 [3] - 黄金涨价由美元信用下行等驱动，未来不确定性增加将推升避险资产价格，认为 3150 美元/盎司以下黄金交易结构相对健康 [3] 行业跟踪报告：煤炭《守得明月见日开，又见险资大举购入煤炭股》 - 推荐红利核心中国神华、陕西煤业、中煤能源，继续推荐兖矿能源、晋控煤业 [4] - 富德寿险、金控以 62 亿溢价 5.3%获广汇能源 15%股权成第二大股东且承诺 5 年不减持，2025 年 3 月底瑞众保险增持中国神华 H 股至 5%，陕西煤业获鸿鹄志远加仓持仓达 1.2%，认为当下是基本面底部，头部企业红利逻辑未变 [5] - 动力煤价格后续上行可期，预计 6 月夏季用电高峰重回高位，中期供需平衡；焦煤铁水需求好于 2024 年同期，预计动力煤价格确立将带动焦煤价格底部确立，近季度抢出口或使铁水维持 240 万吨高位 [6] 海外报告：思摩尔国际（6969）《Glo Hilo 上线日本，产品力表现可期》 - 调整公司 2025 - 2027 年归母净利预测为 12.9/16.3/21.5 亿元，维持“增持”评级，给予 2025 年 PE 90.0X，对应目标价 20.40 港元 [8] - Glo Hilo 上线日本，全球推广启动，其加热性能和便携性升级，抽吸体验优化；菲莫国际 IQOS 启动美国第二个试点城市，核心市场加速打开 [9] - 重申核心供应商受益逻辑，公司与英美烟草合作研发产品反馈理想，绑定头部客户切入高附加值耗材环节打开成长空间 [11] 公司跟踪报告：锦波生物（832982）《胶原组织网新技术发布，彰显国际化信心》 - 维持 2025 - 2027 年 EPS 预测，给予 2025 年 45xPE，上调目标价至 565.54 元，维持“增持”评级 [11] - 全球首发“注射用重组Ⅲ型人源化胶原蛋白凝胶”，摒弃化学交联剂依赖，实现生物填充材料技术革新，成为全球首个工业化生产该产品的企业 [12] - 产品创新包括提高安全性、AI 驱动合成、促进细胞合成 ECM 等，公司在重组胶原蛋白领域研发及应用能力强，多品相协同将增强研发优势 [12][13] 行业跟踪报告：运输《4 月件量维持较高增速，各快递份额分化》 - 2025 年 4 月快递件量同比 +19.1%，1 - 4 月件量同比增长 20.9%，超邮管局全年增速预测，多因素驱动件量增长，4 月多电商平台取消“仅退款”利于电商发展 [17] - 四家上市公司 4 月件量均同比增长，顺丰 3 - 4 月加速增长高于行业增速；2025 年 1 - 4 月行业集中度同比提高，头部企业份额提升，预计 2025 年行业集中度稳中有升 [17][18] - 2025 年价格竞争力度增强，预计监管保障良性竞争，有利头部集中，提示业绩不确定性增加，关注电商快递龙头和时效快递投资机会 [18][19] 行业跟踪报告：房地产《小幅调降 LPR，呵护市场回暖趋势》 - 央行推动 LPR 下降，有助于降低社会融资成本和购房者房贷压力，促使房产销售回升，维持行业“增持”评级，推荐多类蓝筹企业 [20] - 5 年期以上 LPR 下降 10 个 BP 降低购房者成本，未来利率或长期下行，还贷压力将持续减轻 [22] - 历史经验表明房贷利率下降有助于促进商品房销售回升和地产板块超额收益率上行 [23] 行业跟踪报告：计算机《国泰海通 AI 跟踪：字节发布多款 AI 新品，涵盖 MCP 与语音模型》 - 认为字节跳动是我国 AI 发展头部力量，维持计算机板块“增持”评级，关注 2025 火山引擎 FORCE 原动力大会·春 [25] - 字节发布豆包·语音播客模型，实现文本到播客秒级转化，具有对话自然、创作高效、跟随热点等优势，拓宽 AI 应用领域 [25] - 发布 MCP Servers 助力 AI 应用开发，发布多个 AI 工程化技术提升开发效率，助力 AI 商业落地 [26][27] 行业双周报：军工《太空计算卫星星座成功发射，美将研发新战机》 - 投资主线涉及总装、元器件、分系统、材料与加工等多类企业 [28] - 大国博弈加剧是长期趋势，军工长期向好，2027 年要实现建军百年目标，十四五期间有望加速补短板 [28] - 上周军工板块下跌，我国成功发射多颗卫星，美国有军售和研发新战机计划，建议关注航空航天等装备建设和卫星互联网领域 [29] 行业跟踪报告：批发零售业《继续推荐高中教育、新消费、出海链重估》 - 投资观点涉及高中教育、AI＋消费等多个领域，推荐多只个股 [35] - 上周商贸零售板块涨幅 +2.23%，消费者服务板块涨幅 -0.26%，部分股票涨幅居前 [35] - 社服和零售行业有京东外卖、免税店、超市调改等重点信息及数据更新，多家公司有相关公告 [35][37] 行业专题研究：传播文化业《SLG：出海佳作频出，创新加速扩容》 - 建议关注拥有成熟产品矩阵等的优质公司，SLG 赛道具备结构性投资机会 [38] - 2024 年全球策略游戏收入居手游品类榜首，中国厂商新品贡献显著，中国 SLG 厂商发展迅速 [39] - SLG 玩法展现轻量化、融合化特征，题材创新扩大用户圈层，优质产品出海提供稳定收入支撑 [39][40] 公司跟踪报告：卫宁健康（300253）《AI 新品迭代加速，订单先行趋势向好》 - 维持“增持”评级，预计 2025 - 2027 年归母净利润，上调目标价至 13.05 元 [41] - 公司 2024 年和 25Q1 业绩承压，受需求释放递延等影响，25Q1 中标订单修复 [41][43] - WiNEX 进入快速交付期，经营质量有望提升；25 年 Q1 新增部署大模型应用，发布 WiNGPT 3.0 及 WiNEX Copilot 2.2 提升能力 [43][44] 公司跟踪报告：创业慧康（300451）《HI - HIS 推广加速，AI 医疗产品持续拓展》 - 维持“增持”评级，预计 2025 - 2027 年营业收入和归母净利润，上调目标价至 6.71 元 [45] - 公司 2024 年和 25Q1 收入利润承压，受项目招标及建设延迟等影响 [45] - 智慧医疗与公共卫生领域业务扩张，核心产品加速落地；大模型落地提速，AI 医疗场景持续扩张 [46] 公司季报点评：吉宏股份（002803）《AI 驱动效率提升，加快品牌业务布局》 - 维持增持，下调 2025 - 2026 年 EPS 预测，下调目标价至 17.04 元 [51] - 2024 年营收和归母净利下降，H2 跨境电商业务带动提升；分板块看跨境电商营收占比高且下降，包装营收微增 [52] - AI 驱动跨境电商全链路优化、加强品牌建设，2025Q1 营收和归母净利增长，即将 A + H 上市 [53][54] 海外报告：神州控股（0861）《子公司导致业绩承压，战略组织升级完成背景下长期发展值得期待》 - 维持“增持”评级，下调 2025 - 2026 年 EPS 预测，新增 2027 年预测，上调公司估值，对应目标价 4.23 港元/股 [56] - 2024 年公司营收下降、归母净亏损，受子公司并表亏损和非战略业务影响，在手订单充足 [57] - 大数据业务受商誉减值影响大，已完成战略聚焦和组织优化，长期发展值得期待 [57][58] 金融工程周报：《大额买入与资金流向跟踪（20250512 - 20250516）》 - 近 5 个交易日个股、行业、ETF 大额买入和净主动买入排名前 5 的情况 [59][60] 金融工程周报：《风格 Smart beta 组合跟踪周报（2025.05.12 - 2025.05.16）》 - 上周小盘组合超额表现较优，价值占优；价值、成长、小盘 Smart beta 组合有不同周收益率和年收益率表现 [62][63] 金融工程专题报告：《公募新规下，如何稳定战胜沪深 300》 - 沪深 300 指数成分股呈大市值、高盈利特征，在估值、成长上暴露均衡 [64] - 提出 3 种跑赢沪深 300 指数的组合构建方法，三种方式构建的组合全区间信息比大于 1，每年超额收益为正，不同方式有不同业绩表现特征 [64] 事件点评：《国内债券型公募基金美债持有变化》 - 2025 年一季度国内债券型公募基金持有美债规模和占比均较 2024 年四季度下滑，前十大基金平均年化收益率 1.6%，平均年化波动率 4.2% [65] 资讯汇总：《【双碳周报】全国碳市场碳排放额累计成交量大幅上涨》 - 上周欧美碳市场碳配额交易价格下降，美韩成交量上涨，全国碳市场碳排放配额累计成交量和成交金额大幅上涨，国内试点碳市场周交易总量上涨 [66][68] - 上周绿色发展国际合作领域有中国与拉共体合作和国际组织认可中国绿证两项重要事件 [69] 产业深度：《全栈智能，大有可为——华为产业研究之智能汽车系列（一）》 - 华为定位智能网联汽车增量部件供应商，以智驾、智舱、智控为核心，通过多种模式深度赋能车企，有望引领汽车产业变革 [69] - 华为从车联网切入汽车行业，车 BU 已实现盈利并独立为引望，引入外部股东 [70] - 华为掌握全栈自研能力，以智驾、智舱、智控为核心推出五大解决方案深度赋能车企 [70]

股东大会信息 - 2024年年度股东大会现场会议于2025年5月20日15:30召开，网络投票时间为同日9:15 - 15:00[4] 股东投票情况 - 通过现场和网络投票的股东54人，代表股份138,388,376股，占总股份61.1586％[5] - 通过现场投票的股东9人，代表股份124,333,126股，占总股份54.9471％[5] - 通过网络投票的股东45人，代表股份14,055,250股，占总股份6.2115％[6] - 通过现场和网络投票的中小股东46人，代表股份16,575,250股，占总股份7.3252％[6] 提案审议结果 - 多数提案同意股数为138,297,976股，占出席股东会有效表决权股份总数99.9347％[7][8][9][10][11][12][13][14][15][17][20] - 《2024年年度内部控制自我评价报告》中小股东同意16,484,850股，占中小股东有效表决权股份总数99.4546％[12] - 《2024年度利润分配预案及2025年中期分红规划的议案》中小股东同意16,484,850股，占中小股东有效表决权股份总数99.4546％[15] - 《关于续聘公司2025年度审计机构的议案》中小股东同意16,484,350股，占中小股东有效表决权股份总数99.4516％[19] - 《关于增加公司经营范围的议案》获有效表决权股份总数2/3以上通过[20][21] - 《关于修订公司相关制度的议案》同意138,297,976股，占比99.9347％[24] - 《关于修订公司相关制度的议案》反对49,000股，占比0.0354％[24] - 《关于修订公司相关制度的议案》弃权41,400股，占比0.0299％[24] 其他 - 律师认为公司本次股东大会召集和召开程序等合法有效[25] - 法律意见书全文详见巨潮资讯网[25] - 备查文件包含《新大正物业集团股份有限公司2024年年度股东大会决议》[26] - 备查文件包含《国浩律师（重庆）事务所关于新大正物业集团股份有限公司2024年年度股东大会的法律意见书》[26]

国浩律师（重庆）事务所 关于 新大正物业集团股份有限公司 2024 年年度股东大会 的法律意见书 中国重庆市江北区江北城西大街 25 号平安财富中心 8 楼 邮编：400023 8th Floor, Pingan Fortune Centre, No.25 West Avenue, Jiangbei Town, Jiangbei District, Chongqing, P.R.China 电话/Tel: +8623 8679 8588 6775 8383 传真/Fax: +8623 8679 8722 网址/Website: http://www.grandall.com.cn 二〇二五年五月 法律意见书! 国浩律师（重庆）事务所 关于新大正物业集团股份有限公司 2024 年年度股东大会 的法律意见书 2025 意字第 0232025CQY02623 号 致：新大正物业集团股份有限公司 国浩律师（重庆）事务所（以下简称"本所"）系经重庆市司法局批准成立的法 律服务执业机构，持有重庆市司法局颁发的《律师事务所执业许可证》。现根据贵公 司的委托，指派本所律师列席贵公司于 2025 年 5 月 20 日召开的 2 ...

行业整体表现 - 行业面临规模和营收增长持续放缓、盈利水平下滑、增值业务面临挑战、在手现金总体下降等情况 [2] - 2024年53家样本上市物企在管总建筑面积约为76.24亿平方米，较2024年中期的75.05亿平方米仅增长1.6% [2] - 11家物企在管面积出现下滑，占比20.75% [2] - 43家物企公布的合约总面积约为69.91亿平方米，同比增长率为4.20% [2] - 15家物企合约面积下滑，占比为35% [2] 营收与盈利 - 2024年62家样本物企总计营收2885.02亿元，平均同比增长率为4.66%，较2023年下降4.04个百分点 [8] - 营收下降的物企数量达到22家，占比35.5% [8] - 营收增速超过10%的物企共计14家，占比仅22.58% [8] - 营收额超过百亿的共有9家，与去年数量一致 [8] - 碧桂园服务、万物云分别以439.93亿元及362.24亿元的收入保持行业领先 [8] - 2024年62家样本物企总计归母净利润约为111.07亿元，较2023年的140.13亿元下滑20.74% [9] - 平均毛利率由2023年的23.57%下降至21.82% [9] - 平均净利率由2023年的5.38%下降至3.64% [9] - 样本物企录得净亏损的数量较2023年略增长至13家 [9] - 雅生活服务股东应占亏损达32.71亿元 [9] - 碧桂园服务、绿城服务、华润万象生活归母净利润增速较快，分别同比增长518.7%、29.7%、23.9% [9] - 华润万象生活净利润连续保持第一，录得36.29亿元 [9] 现金与应收账款 - 62家样本物企截至2024年末现金及现金等价物共1144.39亿元，较2023年末略微下降4.34% [13] - 截至2024年末应收账款及票据总计858.94亿元，较2023年末仅增长2.85%，增速低于4.66%的总体营收增长 [13] 多业态拓展 - 25家样本物企中有11家的非住物管收入占基础物管收入的比例超过40%，占比为44% [4] - 招商积余、雅生活服务及保利物业的非住物管收入分别达到96.69亿元、64.19亿元及48.95亿元 [4] - 住宅、城市服务、产业园、办公楼、医院、学校等业态仍是主要的项目来源 [6] - 品牌物企在多元业态拓展领域持续突破，为未来规模增长打下了基础 [6] 外拓项目情况 - 碧桂园服务截至2月已新进场超过100个物业项目 [7] - 世茂服务3月新拓50余个项目，涵盖了金融、科技、教育、医疗等多个领域 [7] - 金碧物业旗下专业品牌公司2025年以来精耕多业态服务场景，成功获取全国多地标杆项目 [7] - 东原仁知服务一季度外拓项目53个，新增服务面积351万平米 [7] - 第一服务控股一季度签约31个项目，覆盖18座核心城市 [7] 数字化转型 - 物业行业积极推进数字化转型取得良好成效 [15] - 雅生活集团与支付宝、饿了么联合发布骑士美好社区战略签约仪式，共同推出"碰一下"智能门禁解决方案 [16] - 上海合创嘉锦物业公司与支付宝在数字化转型领域达成合作 [16] - 华润隆地旗下"充美好"凭借华为欧标全液冷方案超充前沿技术，成功入选香港金管局Ensembl项目沙盒 [16] 战略调整 - 物业企业需依靠战略转变及数字化提质获得市场的发展机遇 [2] - 为保障公司运营稳定，增强风险抵御能力，减少不必要的资金占用和浪费，物业企业过去一年积极通过加大物业费催缴以及预收力度、推进关联方以资抵债、退出低质低效项目等举措改善现金流状况 [11] - 部分物企营收增速放缓或下滑主要系退出部分低质低效经营项目导致规模缩减、各类增值服务开展不佳所造成 [12]

财务表现 - 2024年营业收入33.87亿元，同比增长8.32%，但归母净利润1.14亿元同比下降28.95%，扣非净利润1.07亿元同比下降22.79% [1] - 2024年第四季度营收8.10亿元同比下降2.90%，归母净利润674.49万元同比暴跌80.11% [3] - 2025年第一季度营收7.42亿元同比下降14.3%，归母净利润3382万元同比下降14.2% [3] - 毛利率连续4年下滑，从2020年21.42%降至2024年11.63%，低于行业平均18.97% [3] 业务结构 - 基础物业服务贡献85%以上收入，主要覆盖航空、学校、公共设施等公建设态 [3] - 公建和政府客户占比60%，但2024年政府项目续签单价下降5%-10%，相关毛利率仅10.81% [4] - 城市服务业务增长最快，营收2.89亿元同比增长9.87%，被列为未来增长极 [4] - 创新服务业务毛利率31.26%，但营收占比仅3.5% [4] 运营与战略 - 应收账款持续增长，2024年底达7.66亿元，应收账款/营业收入比值升至22.61% [5] - 新签合同金额18.76亿元同比增长20.35%，但饱和年化收入增速仅12.6%，反映低价中标普遍 [5] - 城市合伙人制度推动全国化布局，已覆盖16个重点城市，但2024年管理费用1.96亿元中部分源于该制度成本 [7] - 2025年计划推进数字化转型、成本管控及员工股权激励，拟回购1000-2000万元股票 [7][8] 区域分布 - 重庆地区收入占比34.36%达11.64亿元，同比增长6.41% [6] - 广东收入增速显著，同比增长30.47%至2.49亿元，四川、云南等地收入占比均超5% [6]

证券之星消息，根据天眼查APP数据整理，近日，新大正(武汉)物业管理有限公司成立，法定代表人为 傅俊，注册资本100万元，经营范围包含：一般项目：物业管理,市政设施管理,城乡市容管理,单位后勤 管理服务,医院管理,护理机构服务(不含医疗服务),家政服务,信息咨询服务(不含许可类信息咨询服务),商 业综合体管理服务,园林绿化工程施工,会议及展览服务,航空商务服务,日用百货销售,礼仪服务,建筑物清 洁服务,工程管理服务,节能管理服务,安全系统监控服务,航空运输货物打包服务,装卸搬运,专业保洁、清 洗、消毒服务,酒店管理,住房租赁,固体废物治理,污水处理及其再生利用,文化场馆管理服务,环保咨询服 务,管道运输设备销售,体育赛事策划,水资源管理,水污染治理,畜禽粪污处理利用,软件开发,计算机系统服 务,花卉绿植租借与代管理,病人陪护服务,白蚁防治服务,机械设备租赁,运输设备租赁服务,停车场服务,城 市公园管理,养老服务,洗染服务,消防技术服务,小微型客车租赁经营服务,租赁服务(不含许可类租赁服 务),餐饮管理,人力资源服务(不含职业中介活动、劳务派遣服务),环境卫生公共设施安装服务,林业有害生 物防治服务,技术服务、 ...

宏观策略 - 核心观点：“降准”和“降息”着眼稳定经济增长，“稳增长、稳预期、稳信心”需货币政策加大宽松力度，“适时降准降息”可稳定内需、实现外部均衡；特朗普 2.0 百日新政兼具政策延续和新政治周期起点特征，关税和财政政策是“预期差”来源，影响全球增长预期和大类资产走势，预计今年年内关税政策加码可能性降低，下半年政策重心或转向减税政策 [1] - 货币政策变局：“降准”和“降息”落地着眼稳定经济增长，“稳增长、稳预期、稳信心”诉求前置需货币政策加大宽松力度，“适时降准降息”可稳定内需、实现外部均衡 [1] - 特朗普 2.0 百日新政：兼具特朗普 1.0 政策延续和新政治周期起点特征，关税和财政政策是“预期差”来源，影响全球增长预期和大类资产走势，预计今年年内关税政策加码可能性降低，下半年政策重心或转向减税政策 [1] 海外市场 - 核心观点：五一假期海外市场数据公布未带来过大扰动，美国经济“退而不衰”，市场对美联储降息预期延后至 7 月，贸易局势缓和使市场风险偏好修复，美股收复失地；预计 5 月 8 日 FOMC 会议维持利率不变，美联储保持数据依赖货币政策，5 月 13 日公布的 4 月 CPI 同比或持平 2.4%，若关税未给 Q2 美国经济带来显著负面影响，美联储 6 月降息难度更大 [2] - 海外周报：五一假期海外市场数据公布未带来过大扰动，美国经济“退而不衰”，市场对美联储降息预期延后至 7 月，贸易局势缓和使市场风险偏好修复，美股收复失地；预计 5 月 8 日 FOMC 会议维持利率不变，美联储保持数据依赖货币政策，5 月 13 日公布的 4 月 CPI 同比或持平 2.4%，若关税未给 Q2 美国经济带来显著负面影响，美联储 6 月降息难度更大 [2] - 海外经济：近期市场担忧的美债天量到期问题不足为虑，本质是美国财政部“短债高频滚动续作”下的正常现象；短期美债面临中长期固息美债票息重置和债务上限提升带来的供给冲击压力，长期愈发难以为继的债务问题是最大灰犀牛，若相关交易升温与长债票息重置、供给冲击叠加，10 年美债利率在 25Q3 或面临向上突破 5%的致命一击 [3] 固收金工 - 核心观点：固收产品对保险、养老金等长期负债是重要资产配置，不必担心国内债券型基金规模萎缩；利率下行后有美国和日本两条发展路径 [7] - 绿色债券：2025 年 4 月 28 日 - 5 月 2 日，银行间市场及交易所市场共新发行绿色债券 7 只，合计发行规模约 84.75 亿元，较上周减少 277.25 亿元；绿色债券周成交额合计 414 亿元，较上周减少 89 亿元 [4] - 二级资本债：2025 年 4 月 38 日 - 5 月 2 日，银行间市场及交易所市场共新发行二级资本债 1 只，发行规模为 500.00 亿元；二级资本债周成交量合计约 1049 亿元，较上周减少 313 亿元 [4][5] - 固收周报：2025 年 4 月初起，债券市场进入窄幅波动行情 [6] - 固收深度报告：固收产品对保险、养老金等长期负债是重要资产配置，不必担心国内债券型基金规模萎缩；利率下行后有美国和日本两条发展路径 [7] 行业个股 老百姓（603883） - 核心观点：2024 年火炬项目提利显成效，扩张持续深耕优势市场 [8] - 业绩情况：2024 年实现收入 223.58 亿元（-0.36%），归母净利润 5.19 亿元（-44.13%），扣非归母净利润 4.96 亿元（-41.18%）；2025 年一季度实现收入 54.35 亿元（-1.88%），归母净利润 2.51 亿元（-21.98%），扣非归母净利润 2.43 亿元（-21.59%） [8] 同享科技（920167） - 核心观点：2024 年盈利承压，25Q1 亏损有所收窄 [9] - 盈利预测与投资评级：下调此前盈利预测，预计 2025 - 2027 年归母净利润为 0.33/0.52/0.68 亿元（2025 - 2026 年前值为 1.77/2.1 亿元），同比 -22%/+58%/+31%，对应 PE 为 62/39/30 倍，下调至“增持”评级 [9] 海南机场（600515） - 核心观点：自筹资金控股美兰空港，打造海南自贸港空中门户 [9] - 盈利预测与投资评级：基于房地产和免税商业业务承压及并表美兰空港，下调盈利预测，2025/2026 年归母净利润分别为 6.8/10.2 亿元（前值为 10.9/12.1 亿元），新增 2027 年盈利预期 13.7 亿元，对应 2025 - 2027 年 PE 估值为 59/39/29 倍，维持“增持”评级 [9] 益丰药房（603939） - 核心观点：业绩符合预期，精细化管理持续强化盈利能力 [10] - 业绩情况：2024 年实现收入 240.62 亿元（+6.53%），归母净利润 15.29 亿元（+8.26%），扣非归母净利润 14.97 亿元（+9.96%）；2025 年一季度实现收入 60.09 亿元（+0.64%），归母净利润 4.49 亿元（+10.51%），扣非归母净利润 4.38 亿元（+9.65%） [10][12] 永信至诚（688244） - 核心观点：25Q1 业绩符合市场预期，聚焦新兴安全场景 [12] - 盈利预测与投资评级：维持 2025 - 2026 年 EPS 预测 0.64/0.97 元，预测 2027 年 EPS 为 1.18 元，维持“买入”评级 [13] 新大正（002968） - 核心观点：实现全国化布局战略，稳步提升股东回报 [14] - 盈利预测与投资评级：调整 2025 - 2026 年的归母净利润预测为 1.2/1.3 亿元（原预测为 2.1/2.3 亿元），预计 2027 年归母净利润为 1.4 亿元，对应的 EPS 为 0.54/0.59/0.63 元，对应的 PE 为 18.0X/16.6X/15.4X，中长期看，维持“买入”评级 [14] 九安医疗（002432） - 核心观点：品牌渠道优势显著，慢病 O+O 有望打开第二增长曲线 [15] - 业绩情况：2024 年全年实现营收 25.9 亿元（同比 -19.77%），归母净利润 16.7 亿元（同比 +33.3%），扣非净利润 16.8 亿元（同比 +67.4%）；2025 年一季度实现营收 5.1 亿元（同比 -33.5%），归母净利润 2.7 亿元（同比 +7.6%），扣非净利润 2.3 亿元（同比 -27.1%） [15] - 品牌渠道优势：全球化业务布局，“iHealth”品牌产品获众多国家和地区注册证书，品牌知名度和影响力增强；国内积极布局新零售平台和电商渠道，国际通过境外子公司采用“新零售”模式拓展 B2C 端市场，与全球医疗器械进口商及经销商建立稳固合作关系，B2B 端销售渠道成熟 [15] - 慢病 O+O 模式：致力于向糖尿病患者提供闭环式全病程照护服务，以医生为核心，协同专业团队成员提供诊疗和管理服务，减少患者无效就诊，提升诊疗效率，节约社会和医疗资源；实现线上线下一体化，提升患者营养和教育服务体验 [15] 科润智控（834062） - 核心观点：2025 年变压器需求旺盛，公司业绩有望高增 [17] - 盈利预测与投资评级：上调 2025 年及 2026 年盈利预测，新增 2027 年盈利预测，预计 2025 - 2027 年归母净利润为 0.84/1.23/1.68 亿元（2025 - 2026 年前值为 0.72/1.0 亿元），同比 +97%/+46%/+37%，对应 PE 为 20/14/10 倍，维持“买入”评级 [17] 海吉亚医疗（06078.HK） - 核心观点：整体业绩承压，有望逐步企稳改善 [18] - 盈利预测与投资评级：下调 2025 - 2026 年归母净利润预期，预期 2027 年为 8.91 亿元，对应当前市值的 PE 为 12/11/9 倍；下调 2025 - 2026 年 Non - GAAP 净利润预期，预期 2027 年为 8.95 亿元，对应当前市值的 PE 为 12/10/9 倍，考虑到 2024 年业绩低点后有望逐步企稳向好，维持“买入”评级 [18] 天力复合（873576） - 核心观点：需求放缓盈利有所承压，拓展核电等新领域贡献新增长点 [19] - 盈利预测与投资评级：下调 2025 年及 2026 年盈利预测，新增 2027 年盈利预测，预计 2025 - 2027 年归母净利润为 0.58/0.65/0.75 亿元（2025 - 2026 年前值为 0.97/1.05 亿元），同比 -4%/+11%/+15%，对应 PE 为 55/50/43 倍，考虑公司持续拓展新应用领域，有望贡献新增长点，维持“增持”评级 [19] 中国电建（601669） - 核心观点：营收平稳增长，毛利率下行致盈利继续承压 [20] - 业绩情况：2025Q1 营收同比 +1.6%，较 2024Q4 增速有所放缓，实现综合毛利率 10.8%，同比下滑 1.0pct；费用控制较好，期间费用率基本稳定；2025Q1 资产减值转回确认收益 0.13 亿元，同比 +4.33 亿元，信用减值损失为 -6.80 亿元，同比少计提 8.20 亿元；投资净收益为 0.77 亿元，同比减少 2.08 亿元，综合影响下公司 2025Q1 归母净利率为 1.85%，同比 -0.32pct [20] - 盈利预测与投资评级：预计 2025 - 2026 年归母净利润为 125/132 亿元（前值为 163/184 亿元），新增 2027 年归母净利润预测为 142 亿元，对应市盈率分别为 6.5/6.2/5.7 倍，考虑公司新能源投资运营业务第二增长曲线成型，维持“买入”评级 [20] 中国中铁（601390） - 核心观点：营收利润继续承压，海外新签订单持续亮眼 [21] - 业绩情况：Q1 基础设施建设/设计咨询/装备制造/房地产开发/其他业务分别实现营收 2168/47/62/67/149 亿元，同比分别 -8.0/-2.2/-5.8/+59.5/+3.2%，整体营收增速受传统基建业务承压影响；综合毛利率 8.5%，同比下滑 0.1pct，传统业务毛利率均有所下降，但得益于毛利率较高的设计咨询、房地产开发业务收入占比提升和其他类业务毛利率的上升，整体毛利率基本稳定 [21][22] - 盈利预测与投资评级：预计 2025 - 2026 年归母净利润为 280/285 亿元（预测前值为 396/431 亿元），新增 2027 年归母净利润预测为 291 亿元，认为化债、稳内需政策有望持续发力，考虑公司作为基建龙头央企估值仍处历史低位，有望得到修复，维持“买入”评级 [22] 微软（MSFT） - 核心观点：业绩好于预期，继续看好云业务快速增长 [23] - 盈利预测与投资评级：维持公司 FY2025 - FY2027 归母净利润 991/1174/1353 亿美元预测，对应 2025 财年 PE 为 33 倍，维持“买入”评级 [23] 伯特利（603596） - 核心观点：毛利率或为阶段低点，看好智能底盘 + 全球化长期趋势 [24] - 盈利预测与投资评级：维持公司 2025 - 2027 年营收为 129.2/155.0/183.8 亿元，同比分别 +30%/+20%/+19%；维持 2025 - 2027 年归母净利润为 15.5/18.8/22.9 亿元，同比分别 +28%/+22%/+21%，对应 PE 分别为 23/19/15 倍，维持“买入”评级 [24] 华大智造（688114） - 核心观点：国产替代自主可控，AI 测序促进需求放量 [25] - 业绩情况：2024 年实现营收 30.13 亿元（+3.48%），归母净利润 -6.01 亿元（减亏 7 百万元）；2024Q4 单季度营收 11.43 亿元（+61.64%），归母净利润 -1.37 亿元；2025Q1 营收 4.55 亿元（-14.26%），归母净利润 -1.33 亿元（减亏 17 百万元） [25] - 业务情况：基因测序仪业务 2024 年保持高速增长，25Q1 略有承压；分业务来看，基因测序仪业务营收 23.48 亿元（+2.5%），其中仪器设备营收 9.60 亿元（+6.9%），试剂耗材营收 13.73 亿元（+1.4%）；实验室自动化常规收入 2.09 亿元（-4.1%，剔除新冠基数后同增 36.7%），新业务常规收入 4.00 亿元（+11.7%，剔除新冠基数后同增 57.1%）；分区域来看，国内营收 16.07 亿元（+11.4%），海外营收 7.41 亿元（-12.7%）；2025Q1 基因测序仪业务营收 3.5 亿元（-22%），受季节波动和地缘政治市场环境不确定性影响，在手订单情况较好，预计很多订单将于 25Q2 - 3 开始交付 [25] 洋河股份（002304） - 核心观点：延续主动调整，静待经营改善 [26] - 盈利预测与投资评级：更新 2025 - 2026 年归母净利润预测为 54.6、5

报告公司投资评级 - 买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 公司发布2024年年度报告，营收33.9亿元同比增长8.3%，归母净利润1.1亿元同比下降29.0% [8] - 营收稳健增长但多因素致利润下滑，基础/创新/城市服务业务营收分别为29.8亿/1.2亿/2.9亿元，同比分别+9.5%/8.7%/13.2%，归母净利润下滑因毛利率下滑、管理费用率提升、公允价值变动损失 [8] - 全国化战略布局完成，区域深耕能力显著增强，已完成16个重点城市公司布局，业务覆盖26个省/直辖市，进驻城市100+个，重庆区域/以外区域营收分别为11.6亿/22.2亿元，同比分别+6.4%/9.4% [8] - 积极回馈股东，投资者回报持续提升，近三年分红比例上升，若2024年度方案通过，累计现金分红6408万元，分红率提升16.3pct至56.3%，还计划2025年中期分红 [8] - 调整2025 - 2026年归母净利润预测为1.2/1.3亿元，预计2027年为1.4亿元，对应EPS为0.54/0.59/0.63元，对应PE为18.0X/16.6X/15.4X，维持“买入”评级 [8] 相关目录总结 盈利预测与估值 |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业总收入（百万元）|3,127|3,387|3,655|3,907|4,110| |同比（%）|20.35|8.32|7.90|6.90|5.20| |归母净利润（百万元）|160.13|113.78|122.56|133.23|143.57| |同比（%）|(13.83)|(28.95)|7.72|8.71|7.76| |EPS - 最新摊薄（元/股）|0.71|0.50|0.54|0.59|0.63| |P/E（现价&最新摊薄）|13.81|19.43|18.04|16.59|15.40| [1] 市场数据 |项目|数值| |----|----| |收盘价(元)|9.77| |一年最低/最高价|7.80/13.13| |市净率(倍)|1.78| |流通A股市值(百万元)|2,081.98| |总市值(百万元)|2,210.73| [5] 基础数据 |项目|数值| |----|----| |每股净资产(元,LF)|5.48| |资产负债率(%,LF)|35.92| |总股本(百万股)|226.28| |流通A股(百万股)|213.10| [6] 三大财务预测表 资产负债表（百万元） |项目|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |流动资产|1,537|1,683|1,854|2,013| |非流动资产|559|517|477|448| |资产总计|2,096|2,200|2,332|2,461| |流动负债|779|812|866|910| |非流动负债|59|61|63|65| |负债合计|838|873|929|975| |归属母公司股东权益|1,207|1,260|1,318|1,380| |少数股东权益|51|67|85|105| |所有者权益合计|1,258|1,327|1,403|1,486| |负债和股东权益|2,096|2,200|2,332|2,461| [9] 利润表（百万元） |项目|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |营业总收入|3,387|3,655|3,907|4,110| |营业成本(含金融类)|2,991|3,227|3,442|3,619| |税金及附加|19|23|24|25| |销售费用|47|51|55|58| |管理费用|196|205|220|231| |研发费用|0|0|0|0| |财务费用|0|0|0|0| |加:其他收益|33|25|22|21| |投资净收益|1|1|1|1| |公允价值变动|(9)|0|0|0| |减值损失|(8)|(6)|(5)|(1)| |资产处置收益|1|1|1|1| |营业利润|150|169|185|200| |营业外净收支|(3)|(3)|(3)|(3)| |利润总额|148|167|183|197| |减:所得税|21|28|31|33| |净利润|127|139|152|164| |减:少数股东损益|14|16|19|20| |归属母公司净利润|114|123|133|144| |每股收益 - 最新股本摊薄(元)|0.50|0.54|0.59|0.63| |EBIT|158|167|183|197| |EBITDA|211|224|240|255| |毛利率(%)|11.69|11.71|11.90|11.96| |归母净利率(%)|3.36|3.35|3.41|3.49| |收入增长率(%)|8.32|7.90|6.90|5.20| |归母净利润增长率(%)|(28.95)|7.72|8.71|7.76| [9] 现金流量表（百万元） |项目|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |经营活动现金流|142|189|200|212| |投资活动现金流|(60)|(16)|(19)|(29)| |筹资活动现金流|(93)|(70)|(73)|(78)| |现金净增加额|(11)|102|109|105| |折旧和摊销|53|57|58|58| |资本开支|(36)|(8)|(10)|(18)| |营运资本变动|(55)|(14)|(15)|(12)| [9] 重要财务与估值指标 |项目|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |每股净资产(元)|5.33|5.57|5.82|6.10| |最新发行在外股份（百万股）|226|226|226|226| |ROIC(%)|10.42|10.20|10.59|10.79| |ROE - 摊薄(%)|9.43|9.73|10.11|10.40| |资产负债率(%)|40.00|39.68|39.82|39.63| |P/E（现价&最新股本摊薄）|19.43|18.04|16.59|15.40| |P/B（现价）|1.83|1.75|1.68|1.60| [9]