行业投资评级 - 行业投资评级为“增持” [4][5] 核心观点 - 报告核心观点为：3Q25土地收储新增规划减少，但实际到位资金提速，展望后续资金的进一步落地 [2][5] - 维持“增持”评级，考虑4Q进入高基数期，维稳要求及四中背景下，政策逻辑依旧明显，建议关注城市更新和收储等政策落地情况 [5] 3Q25土地收储规划与特征 - 截至3Q25，全国各地拟使用专项债收购闲置土地共4687宗，对应拟收储面积2.5亿平方米，合计拟收储金额约6145亿元 [5] - 3Q25新增拟收储金额1318亿元，环比下滑58.4% [5] - 累计收储规模TOP3省市分别为浙江（843亿元）、广东（740亿元）和重庆（505亿元） [5] - 被收购地块特征显示，“新地块”占比维持高位，拿地时间在2020~2024年的地块占比为78.5%，其中2021~2023年占比为61.2% [5] - 收储折价率（收储价/成交价）均值为0.8，各折价段0.9~1、0.8~0.9、0.7~0.8、0.5~0.7、0.5以下的占比分别为34.1%、22.1%、18%、17.5%、6.3% [5] 3Q25专项债发行与资金落地 - 截至3Q25，全国共发行土地收储专项债1950亿元，覆盖拟收储金额的32%，较上半年提升12个百分点（2Q25覆盖率为20%） [5] - 3Q25新增专项债发行989亿元，实际到位资金落地显著提速 [5] - 目前仅8省市落实了专项债发行，均为专项债“自审自发”试点地区，覆盖比例TOP3分别是湖南（378亿元，96%）、江苏（243亿元，83%）和广东（486亿元，66%） [5] - 截至9月底，地方新增专项债发行总额约3.7万亿元，其中用于土地收储的金额占比仅约5.3% [5] 四季度展望与投资建议 - 展望四季度，将继续重点关注规模化推进，尤其是专项债的落地进程 [5] - 随着收储规模扩大，收储结构将成为区域市场修复的重要参考，目前一二线城市的拟收储金额和专项债发行规模分别占全国的36%和24% [5] - 投资建议关注四类公司：1）开发类；2）商住类；3）物业类；4）文旅类，并列出具体推荐公司名单 [5]

板块整体表现 - 10月14日房地产服务板块整体上涨0.17%，而同日上证指数下跌0.62%，深证成指下跌2.54% [1] - 板块内10只个股中，7只上涨，3只下跌，1只收平 [1][2] - 板块整体资金呈净流出态势，主力资金净流出7927.06万元，游资资金净流出4356.66万元，散户资金净流入1.23亿元 [2] 领涨个股表现 - 新大正领涨板块，收盘价12.41元，涨幅2.39%，成交额1.62亿元 [1] - ST明诚涨幅1.13%，收盘价1.79元，成交额1677.71万元 [1] - 宁波富达涨幅0.95%，收盘价5.33元，成交额1.28亿元 [1] - 招商积余涨幅0.79%，收盘价11.51元，成交额9976.60万元 [1] 资金流向分析 - 珠江股份主力资金净流出最多，达1487.16万元，占其成交额的8.89% [3] - 特发服务主力资金净流出1239.62万元，占其成交额的5.26% [3] - 世联行主力资金净流出1169.92万元，占其成交额的8.73% [3] - 宁波富达游资资金净流出1580.07万元，占其成交额的12.30% [3] - 招商积余散户资金净流入998.44万元，占其成交额的10.01% [3]

股价表现与交易情况 - 10月14日盘中股价上涨2.06%，报12.37元/股，成交额3148.19万元，换手率1.21%，总市值27.99亿元 [1] - 当日主力资金净流入15.32万元，特大单卖出108.13万元占比3.43%，大单买入304.43万元占比9.67% [1] - 今年以来股价累计上涨38.57%，近5日、20日、60日分别上涨2.66%、10.84%、19.86% [1] - 今年以来两次登上龙虎榜，最近一次为9月29日，龙虎榜净买入1126.17万元，买入总计8234.16万元占总成交额16.38% [1] 公司基本情况 - 公司全称为新大正物业集团股份有限公司，成立于1998年12月10日，于2019年12月3日上市 [1] - 主营业务为智慧城市公共建筑及设施管理，提供综合物业管理服务、专业管理服务和增值服务 [1] - 主营业务收入构成为：基础业务87.79%，城市服务8.22%，创新业务3.86%，其他(补充)0.13% [1] 行业与股东结构 - 所属申万行业为房地产-房地产服务-物业管理，概念板块包括增持回购、低空经济、智慧城市、小盘、微盘股等 [2] - 截至6月30日，股东户数1.42万户，较上期增加29.57%，人均流通股14998股，较上期减少22.87% [2] 财务业绩 - 2025年1月-6月，实现营业收入15.03亿元，同比减少12.88%，归母净利润7117.68万元，同比减少12.96% [2] 分红与机构持仓 - A股上市后累计派现3.81亿元，近三年累计派现1.97亿元 [3] - 截至2025年6月30日，十大流通股东中，东方红远见价值混合A（010714）持股273.36万股，较上期增加26.41万股，招商品质发现混合A（011690）为新进股东持股129.09万股，南方中证房地产ETF发起联接A（004642）退出十大流通股东 [3]

股份回购进展 - 截至9月30日，公司累计回购15万股，占总股本的0.07% [1] - 回购最高成交价为13.08元/股，最低成交价为12.04元/股，成交金额为187.88万元 [1] - 回购计划拟使用资金总额不低于1000万元、不超过2000万元 [1] 回购计划调整 - 公司董事会于9月26日通过议案，将回购价格上限由13.78元/股调整为16.79元/股 [1] - 价格调整原因为公司股票价格已临近原回购价格上限，旨在保障回购方案顺利实施 [1] - 回购价格上限此前因2024年度权益分派已由不超过13.96元/股调整为不超过13.78元/股 [1] 回购计划目的与后续安排 - 回购股份拟用于后续实施员工持股计划或股权激励 [1] - 回购方式为集中竞价交易，资金来源于自有资金 [1] - 公司表示后续将继续根据市场情况实施回购计划，并及时履行信息披露义务 [1]

回购计划概况 - 公司于2025年4月27日通过董事会和监事会审议通过股份回购方案，拟使用自有资金以集中竞价交易方式回购部分A股股票，用于员工持股计划或股权激励 [2] - 初始回购资金总额计划不低于1000万元且不超过2000万元，回购价格上限最初设定为不超过13.96元/股 [2] - 在2024年度权益分派实施后，回购价格上限调整为不超过13.78元/股，后于2025年9月26日经董事会审议进一步上调至16.79元/股 [2] 回购实施进展 - 截至2025年9月30日，公司已实施回购150,000股，占公司总股本的0.07% [3] - 此次回购的最高成交价为13.08元/股，最低成交价为12.04元/股，成交总金额为1,878,800元（不含交易费用） [3] - 公司表示后续将依据市场情况持续推进回购计划，并按要求及时履行信息披露义务 [3]

股份回购 - 公司拟用1000 - 2000万元自有资金回购股份用于员工持股或激励[2] - 2025年9月26日回购价格上限调至16.79元/股[2] - 截至2025年9月30日，已回购150,000股，占总股本0.07%[3] - 截至2025年9月30日，回购成交金额1,878,800元[3] - 截至2025年9月30日，回购最高成交价13.08元/股，最低12.04元/股[3]

板块整体表现 - 10月10日房地产服务板块整体上涨1.18%，表现强于大盘，当日上证指数下跌0.94%，深证成指下跌2.7% [1] - 板块内个股普遍上涨，领涨股为皇庭国际，涨幅达5.51% [1] - 从资金流向看，板块主力资金净流出1144.39万元，游资资金净流出4858.2万元，散户资金净流入6002.59万元 [2] 个股价格表现 - 皇庭国际收盘价2.49元，涨幅5.51%，成交量172.89万手，成交额4.06亿元 [1] - 宁波富达收盘价5.16元，涨幅4.24%，成交量25.59万手，成交额1.31亿元 [1] - 新大正收盘价12.23元，涨幅3.21%，成交量17.43万手，成交额2.09亿元 [1] - 中天服务收盘价5.76元，涨幅2.67%，成交量11.56万手，成交额6643.59万元 [1] - 招商积余收盘价11.65元，涨幅1.30%，成交量15.87万手，成交额1.84亿元 [1] 个股资金流向 - 宁波富达获得主力资金净流入1398.58万元，主力净占比10.69% [3] - 世联行获得主力资金净流入751.13万元，主力净占比6.44% [3] - 特发服务获得主力资金净流入368.53万元，主力净占比1.77% [3] - 皇庭国际主力资金净流出3856.66万元，主力净占比-9.50% [3] - 招商积余主力资金净流出1781.98万元，主力净占比-9.70% [3] - 我爱我家主力资金净流出1834.01万元，主力净占比-6.05% [3]

公司股价与交易表现 - 10月9日盘中股价上涨2.23%至11.93元/股，成交额7333.12万元，换手率2.95%，总市值26.99亿元 [1] - 当日主力资金净流出317.26万元，大单买入745.71万元（占比10.17%），卖出1062.96万元（占比14.50%） [1] - 公司今年以来股价上涨33.64%，近5个交易日上涨10.36%，近20日上涨6.14%，近60日上涨16.96% [1] - 今年以来公司两次登上龙虎榜，最近一次为9月29日，当日龙虎榜净买入1126.17万元，买入总计8234.16万元（占总成交额16.38%），卖出总计7108.00万元（占总成交额14.14%） [1] 公司财务与经营概况 - 2025年1-6月公司实现营业收入15.03亿元，同比减少12.88%，归母净利润7117.68万元，同比减少12.96% [2] - 公司主营业务收入构成为：基础业务87.79%，城市服务8.22%，创新业务3.86%，其他(补充)0.13% [1] - 公司A股上市后累计派现3.81亿元，近三年累计派现1.97亿元 [3] 股东结构与机构持仓 - 截至2025年6月30日，公司股东户数1.42万，较上期增加29.57%，人均流通股14998股，较上期减少22.87% [2] - 同期十大流通股东中，东方红远见价值混合A（010714）为第六大股东，持股273.36万股，较上期增加26.41万股 [3] - 招商品质发现混合A（011690）新进为第十大流通股东，持股129.09万股，南方中证房地产ETF发起联接A（004642）退出十大流通股东 [3] 公司基本信息与行业分类 - 公司全称为新大正物业集团股份有限公司，成立于1998年12月10日，于2019年12月3日上市 [1] - 公司主营业务涉及智慧城市公共建筑及设施管理，提供综合物业管理服务、专业管理服务和增值服务 [1] - 公司所属申万行业为房地产-房地产服务-物业管理，概念板块包括增持回购、微盘股、小盘、智慧城市、低空经济等 [2]

股价表现与交易数据 - 新大正股价单日下跌7.87% 全天换手率达18.37% 成交额5.03亿元 振幅19.72% [2] - 主力资金净流出7369.82万元 其中特大单净流出7378.17万元 大单资金净流入8.35万元 [2] - 近5日主力资金累计净流出7369.82万元 [2] 龙虎榜交易明细 - 机构专用席位合计净卖出419.70万元 其中买二席位买入1473.73万元 卖一席位卖出1893.42万元 [2] - 广发证券郑州农业路营业部为买一席位 买入3854.34万元 仅卖出5.85万元 [2] - 申万宏源深圳彩田路营业部为卖二席位 卖出1595.37万元 仅买入0.25万元 [2] 资金流向与机构行为 - 营业部席位合计净买入1545.86万元 前五大买卖营业部合计成交1.53亿元 [2] - 整体龙虎榜呈现净买入1126.17万元 其中买入成交8234.16万元 卖出成交7108.00万元 [2] - 两只机构席位呈现分化操作 一家机构买入1473.73万元 另一家机构卖出1893.42万元 [2]

交易概述 - 新大正拟收购嘉信立恒设施管理75.1521%股权 交易方式包括发行股份及支付现金[1][3] - 收购标的股权分属信宸设施管理53.0308% 信润恒12.1213% 及6个合伙企业合计10%[3] - 发行股份价格为8.44元/股 较停牌前收盘价13.08元折价35.47%[3] 标的公司业务 - 嘉信立恒为综合设施管理服务商 旗下含杜斯曼/安锐盟/道威/朗杰/天纳等品牌[3] - 核心业务聚焦驻场综合设施管理 覆盖工商业客户 提供安保/节能等增值服务[3] - 公司通过技术整合与行业定制化服务构建核心竞争力[3] 财务数据 - 2023年营业收入29.04亿元 净利润1.16亿元[4] - 2024年营业收入30.35亿元 净利润1.26亿元[4] - 2025年前八个月营业收入20.75亿元 净利润8484.94万元[4] - 截至2025年8月31日所有者权益13.38亿元[4] 交易背景与影响 - 嘉信立恒由中信资本通过6笔收购整合搭建 张懿宸为中信资本董事长兼首席执行官[6] - 交易完成后信宸设施管理将成为新大正持股5%以上股东 构成关联交易[7] - 信润恒执行事务合伙人为中信资本 有限合伙人含全国社保基金/中国信达/多家险资[7] - 收购将拓展新大正华东/华北/华南/华西业务比重 推动全国化战略落地[7] - 业务领域由物业管理延展至综合设施管理 实现转型升级[7] 市场反应 - 新大正停牌前收获两个涨停板 复牌当日股价下跌7.87%[4]