报告公司投资评级 - 评级为买入（维持） [10] 报告的核心观点 - 2023年报告研究的具体公司收入稳健增长，利润下滑受宏观环境、行业因素及自身经营拐点影响；公司及时调整股权激励方案及推出回购计划，体现管理层应变能力和对股东负责；考虑宏观环境和行业下行压力，调整2024 - 2025年EPS预测至0.88、1.01元/股，引入2026年EPS预测1.15元/股，维持“买入”评级 [12] 根据相关目录分别进行总结 外拓保持力度，持续推进全国化战略 - 2023年公司新拓展项目中标总金额18.76亿元，饱和年化合同收入金额9.69亿元，重庆以外区域市场项目占比约65.82%，同比+26.54% [2] - 2023年公司来自重庆区域收入占比34.98%，同比增长5.32%，来自重庆之外区域占比65.02%，同比增长30.34%；公司完成从业务覆盖区域型企业到全国型企业的蜕变 [2] 收入稳健增长，多重因素致利润下行 - 2023年度各项业务收入均同比增长，基础物业收入27.49亿元，同比+14.29%；城市服务收入1.14亿元，同比+14.29%；创新服务收入2.63亿，同比+184.34% [11] - 利润同比下滑原因包括市场竞争加剧、甲方预算降低、外地区域新进项目利润低、人员成本增加、信用减值损失和少数股东权益增加 [11] - 报告期内公司现金流净额2.26亿，同比增加1.36亿，现金流大幅改善因完善管理制度、优化结算方式等加快资金回流 [11] 调整股权激励方案，完善合伙人激励计划 - 公司决定终止实施2021年和2022年限制性股票激励计划，回购注销相关限制性股票 [12] - 公司首次建立面向一线员工的项目合伙人激励计划，调整面对中层的城市公司合伙人激励计划 [12] 公司盈利预测及估值 |指标|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入（百万元）|2,598|3,127|3,658|4,207|4,796| |增长率yoy%|24%|20%|17%|15%|14%| |净利润（百万元）|186|160|201|231|263| |增长率yoy%|12%|-14%|26%|15%|14%| |每股收益（元）|/|0.70|0.88|1.01|1.15| |每股现金流量|/|0.99|0.14|2.59|1.23| |净资产收益率|16%|13%|15%|15%|15%| | P/E|/|11.9|9.4|8.2|7.2| | P/B|/|1.6|1.4|1.3|1.1| [22]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [2][4] 报告的核心观点 - 新大正2023年年报显示收入31亿元同比+20.4%，归母净利润1.6亿元同比 - 13.8%，经营性现金流净额2.3亿元，基本每股收益0.71元；公司是第三方公建物管龙头，90%项目以招投标获取，在公建领域有竞争优势；考虑毛利率下滑，调整2024 - 2025年归母净利润预测至1.9亿/2.1亿元，新增2026年预测为2.4亿元，对应2024 - 2026年EPS为0.82（原1.07）/0.93（原1.35）/1.03元，当前股价对应PE分别为10/9/8倍，作为A股稀缺非住宅物管标的，估值有吸引力 [1][2] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 利润表：2022 - 2026E营业收入分别为25.98亿、31.27亿、36.88亿、42.90亿、49.30亿元；营业成本分别为21.78亿、27.26亿、32.17亿、37.50亿、43.20亿元等 [5] - 资产负债表：2022 - 2026E总资产分别为16.70亿、20.52亿、22.83亿、25.55亿、28.46亿元；货币资金分别为6.00亿、6.16亿、6.85亿、7.88亿、9.01亿元等 [5] - 现金流量表：2022 - 2026E经营活动现金流分别为9000万、2.26亿、1.86亿、2.06亿、2.25亿元；投资活动产生现金流分别为 - 8100万、 - 1.30亿、 - 5000万、 - 3100万、 - 3000万元等 [5] - 盈利能力：2022 - 2026E毛利率分别为16.2%、12.8%、12.8%、12.6%、12.4%；EBITDA率分别为8.5%、7.1%、7.1%、6.8%、6.5%等 [5] - 偿债能力：2022 - 2026E资产负债率分别为32%、41%、41%、42%、42%；流动比率分别为2.44、1.91、1.91、1.93、1.96等 [5] - 每股指标：2022 - 2026E每股红利分别为0.30、0.29、0.34、0.39、0.43元；每股经营现金流分别为0.39、0.99、0.81、0.91、0.99元等 [5] - 估值指标：2022 - 2026E PE分别为10、12、10、9、8倍；PB分别为1.7、1.6、1.4、1.3、1.2倍等 [5] 公司优势与发展情况 - 外拓积极，重庆外布局力度增强：2023年新拓展项目中标总金额18.8亿元，饱和年化合同收入9.7亿元，重庆以外区域营业收入同比增长30.3%至20.3亿元，收入占比同比提升5pct至65% [8] - 各业态收入均正增长，核心优势夯实，专业化服务能力提升：2023年办公/公共/学校/商住/航空五大业态收入分别为12.7/7.8/4.4/3.5/3.0亿元，同比增速分别为19.7%/40.3%/16.1%/4.4%/7.5%；办公、公共业态在管项目增加；学校业态新拓展年合同金额近1.6亿元，新增7个项目；航空业态收购三家机场服务相关企业 [8] - 短期业绩承压，规模经济有望带动利润率企稳回升：2023年净利润下滑因主营业务毛利率同比下滑3.4pct至12.77%，公建客户缩减预算、市场竞争加剧影响利润；成熟项目毛利率13.2%，新项目9.7%，后续新项目成熟、管理密度提升，规模效应或带动毛利率回升 [8]

业绩总结 - 公司2023年度营业收入为31.27亿元，同比增长20.35%[1] - 公司2023年度归属于上市公司股东的净利润为1.6亿元，同比下降13.83%[1] - 公司2023年Q4实现营业收入8.35亿元，同比增长21.97%[1] - 公司2023年Q4归母净利润实现0.34亿元，同比下滑10.48%[1] - 公司2023年毛利率持续下降，公司全年毛利率为12.82%，同比下降3.36%[1] 新项目和业态发展 - 公司2023年新拓项目规模仍保持定力，重点业态规模均有一定增长[2] - 公司2023年办公/公共/学校/商住/航空营业收入分别增长19.7%/40.33%/16.09%/4.39%/7.47%[2] - 公司2023年城市服务营业收入分别为27.5/1.1/2.6亿元，同比增长[3] 未来展望 - 公司预计2024-2026年归母净利润分别为1.8/2.1/2.4亿元，维持“买入”评级[5] - 报告显示，公司2026年预计营业收入将达到4796百万元，同比增速为13.15%[7] - 公司2026年预计净利润为244百万元，同比增速为13.77%[7] - 公司2026年预计EPS为1.04元/股，PB为1.21[7] 公司评级和风险提示 - 行业评级显示公司强于大市，公司评级为买入[8][9] - 公司ROE和ROIC分别为13.07%和12.26%[7] - 公司基准指数为沪深300指数，风险提示提醒投资者注意个人实际情况做出投资决策[10] 报告相关 - 分析师具有证券投资咨询执业资格，独立客观出具报告[11] - 公司提醒市场有风险，投资需谨慎，报告内容仅供客户使用[14] - 公司保留报告版权，未经许可不得翻版、复制、刊登、引用[15] - 公司地址分别位于上海、北京、深圳、广州[16]

业绩总结 - 公司2023年营收同比增长20%[1] - 公司归母净利润同比下降14%[1] - 公司新拓展项目中标总金额约18.8亿元[2] - 公司年化合同收入金额为9.7亿元[2] - 公司服务面积达1.7亿平米[3] - 公司持续推动全国化经营布局[3] - 公司各业态收入分布情况：办公物业、公共物业、学校物业、商住物业、航空物业分别占比41%、25%、14%、11%、9%[4] 市场扩张和并购 - 公司新拓展项目中标总金额约18.8亿元[2] - 公司年化合同收入金额为9.7亿元[2] 未来展望 - 公司持续推动全国化经营布局[3] 新产品和新技术研发 - 公司服务面积达1.7亿平米[3]

公司基本信息 - 公司股票简称为新大正，股票代码为002968[6] - 公司注册地址为重庆市渝中区虎踞路78号1-1[6] - 公司网址为https://www.dzwy.com[6] - 公司聘请的会计师事务所为天健会计师事务所（特殊普通合伙）[7] - 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构为长江证券承销[7] 公司财务表现 - 公司2023年营业收入为3,126,910,237.11元，同比增长20.35%[8] - 公司2023年净利润为160,127,514.06元，同比下降13.83%[8] - 公司2023年经营活动产生的现金流量净额为226,231,372.30元，较上年同期增长152.27%[8] - 公司2023年末总资产为2,052,215,857.33元，较上年末增长22.87%[8] - 公司2023年末净资产为1,193,720,733.43元，较上年末增长6.86%[8] 公司业务情况 - 公司主要业务包括城市服务、创新服务和五大业态，其中城市服务将成为新兴增长极[15] - 公司的五大业态包括航空物业、学校物业、办公及公共物业、医养物业和商住物业[16] - 公司在教育后勤行业取得成绩的高度肯定和广泛认可[26] 公司发展战略 - 公司未来发展展望包括实施“业务聚焦”，夯实公建物业领先地位，重构能力，打造差异化竞争能力，以及重构产品研发与运营管理体系，打造可持续发展的竞争优势[51] 公司治理结构 - 公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》等法律法规要求，完善公司治理结构和内部控制体系[54] - 公司独立于控股股东，在业务、人员、资产、机构、财务上运作独立，控股股东行为规范[54] - 公司董事会换届选举，原董事张乐及廖才勇、原独立董事张洋任期届满不再连任，选举原独立董事刘星为第三届董事会的董事[64] 公司高管团队 - 公司董事长李茂顺先生现任公司党委书记、董事长[66] - 公司首席执行官刘文波先生现任公司党委副书记、董事、首席执行官（总裁）[66] - 公司首席数字官于亭先生在互联网和科技行业有着丰富的经验，曾担任多家公司的高管职位[70] 公司股权变动 - 公司2023年度股份变动情况显示，有限售条件股份减少8,138,437股，占比9.67%，无限售条件股份增加6,807,037股，占比90.33%[196] - 公司回购注销限制性股票共计1,164,800股，其中包括因激励对象离职导致的限制性股票回购[196]

业绩总结 - 公司2023年全年实现营收31.3亿元，同比增长20.4%[1] - 公司2023年全年归母净利润1.6亿元，同比下降13.8%[1] - 公司2023年全年主营业务毛利率同比下降3.4pct至12.8%[1] - 公司2023年经营性现金流大幅改善至2.26亿元，同比增加1.36亿元[1] 收入增长 - 公司2023年办公/公共/学校/商住/航空物业收入同比分别增长19.7%/40.3%/13.9%/11.1%/9.5%[1] 项目及股权情况 - 公司2023年新中标重庆医科大学附属第二医院渝中院区等优质项目[1] - 公司2023年回购股份116.1万股，占公司总股本的0.51%[1] - 公司2023年高管累计增持股份达81.3万股，占公司总股本的0.36%[1] 分红及预测 - 公司拟每股分红0.285元，分红比例达40.1%[1] - 公司下调2024/2025年归母净利润预测为1.8/2.1亿元，预计2026年归母净利润为2.3亿元[1] 未来展望 - 公司预测2026年的营业总收入将达到5,145亿元，较2023年增长64.7%[3] - 预计2026年的净利润为244亿元，同比增长52.1%[3] - 公司资产总计预计将在2026年达到2,715亿元，较2023年增长32.3%[3]

新大正物业集团股份有限公司 内部控制自我评价报告 新大正物业集团股份有限公司全体股东： 根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引的规定和深交所内部控制监管 要求（以下简称"企业内部控制规范体系"），结合新大正物业集团股份有限公 司（以下简称"公司"或"本公司"）内部控制制度和评价办法，在内部控制日 常监督和专项监督的基础上，我们对公司 2023 年 12 月 31 日（内部控制评价 报告基准日）的内部控制有效性进行了评价。 一、重要声明 公司内部控制的目标是合理保证经营管理合法合规、资产安全、财务报告及 相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进实现发展战略。由于内部控制存 在固有局限性，故仅能为实现上述目标提供合理保证。此外，由于情况的变化可 能导致内部控制变得不恰当，或对控制政策和程序遵循的程度降低，根据内部控 制评价结果推测未来内部控制的有效性具有一定的风险。 二、内部控制评价结论 根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定标准，于内部控制评价报告基准 日，本公司不存在财务报告内部控制重大缺陷。董事会认为，公司已按照企业内 部控制规范体系和相关规定的要求在所有重大方面保持了有效的财务报告内部 控制。 根据公 ...

新大正物业集团股份有限公司 募集资金年度存放与使用情况 鉴证报告 目 录 一、募集资金年度存放与使用情况鉴证报告……………………………第 1—2 页 二、关于募集资金年度存放与使用情况的专项报告…………… 第 3—11 页 串鹰童 BVZDDBAHSE 您可使用手机"扫一扫"或进入"注册会计师行业统一监管平台（http://acc.mof.gov.cn)。"进行查验 .. 募集资金年度存放与使用情况鉴证报告 天健审〔 2024 〕8-117 号 新大正物业集团股份有限公司全体股东: 我们鉴证了后附的新大正物业集团股份有限公司(以下简称新大正公司)管 理层编制的 2023 年度《关于募集资金年度存放与使用情况的专项报告》。 我们按照中国注册会计师执业准则的规定执行了鉴证业务。中国注册会计师 执业准则要求我们计划和实施鉴证工作,以对鉴证对象信息是否不存在重大错报 获取合理保证。在鉴证过程中,我们实施了包括核查会计记录等我们认为必要的 程序。我们相信,我们的鉴证工作为发表意见提供了合理的基础。 一、对报告使用者和使用目的的限定 本鉴证报告仅供新大正公司年度报告披露时使用,不得用作任何其他目的。 我们同意将本鉴证报告 ...

证券代码：002968 证券简称：新大正 公告编号：2024-024 新大正物业集团股份有限公司 2023 年度募集资金存放与实际使用情况专项报告 本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确和完整，没有 虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。 一、募集资金基本情况 （一）实际募集资金金额、资金到位时间 经中国证券监督管理委员会《关于核准重庆新大正物业集团股份有限公司首 次公开发行股票的批复》（证监许可〔2019〕1994 号）文核准，并经深圳证券 交易所同意，新大正物业集团股份有限公司（以下简称"公司"或"新大正"） 向社会公开发行人民币普通股（A 股）股票 17,910,667 股，发行价为每股人民 币 26.76 元，共计募集资金 47,928.94 万元，扣除各项发行费用人民币 4,461.64 万元后,实际募集资金净额为人民币 43,467.30 万元。天健会计师事务所(特殊普 通合伙)于 2019 年 11 月 26 日对本次发行股票资金到位情况进行了审验，并出具 了《验资报告》（天健验〔2019〕8-13 号）。 （二）募集资金使用和结余情况 以前年度，公司使用募集资金 24,848.58 万元 ...

业绩总结 - 审计新大正公司2023年度财务报表并出具审计报告[6] - 审计2023年度《非经营性资金占用及其他关联资金往来情况汇总表》[6] - 审计认为汇总表在所有重大方面符合相关规定，如实反映2023年度情况[11] 数据相关 - 2023年期初往来资金余额总计6618.34万元[17] - 2023年度往来累计发生金额（不含利息）总计6953.97万元[17] - 2023年度偿还累计发生金额总计3205.26万元[17] - 2023年期末往来资金余额总计10367.05万元[17] 公司往来 - 成都嘉峰世界清洁保养有限公司2023年末往来资金余额376.57万元[15] - 共创(北京)物业管理有限公司2023年末往来资金余额297.04万元[15] - 贵阳市大正辉尚智慧城市运营服务有限公司2023年末往来资金余额186.46万元[15] - 贵阳市大正善能智慧城市运营服务有限公司2023年末往来资金余额1487.30万元[15] - 四川和翔环保科技有限公司2023年末往来资金余额3803.82万元[15] - 翔跃（北京）物业管理有限公司2023年末往来资金余额81.01万元[17] - 新大正（北京）物业管理有限公司2023年末往来资金余额34.64万元[17] - 新大正（河南）物业管理有限公司2023年末往来资金余额110.71万元[17] - 逸兴（北京）物业管理有限公司2023年末往来资金余额243.80万元[17] - 重庆大正贵博城市环境服务有限公司2023年末往来资金余额676.25万元[17] - 南阳新大正物业服务有限责任公司2023年偿还累计发生金额842.65万元[17]