市场扩张和并购 - 公司收到反垄断审查不实施进一步审查决定，可实施收购嘉信立恒股权案[1] - 交易尚需深交所审核及证监会批复，结果和时间不确定[1]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出对房地产行业的整体投资评级（如“强于大市”、“中性”等）[1][6][39] 报告的核心观点 * 行业呈现阶段性企稳迹象，一二手住宅成交环比显著回升，但同比仍为负增长[1][6][16][19] * 宽松政策有望持续释放，看好经营稳健的优质房企[6][39] * 投资建议关注四个方向：开发、商业、物企及中介领域的优质公司[6][39] 行情回顾 * 本周（3.16-3.20）申万房地产板块下跌4.2%，跑输沪深300指数2个百分点（沪深300下跌2.2%）[6][11] * 板块周交易额为914.1亿元，环比下降2.7%[6][11] * 个股方面，京投发展、市北高新、世联行等涨幅显著；西藏城投、中天服务、合肥城建等跌幅显著[6][11] 基础数据 * **新房成交**：截至3月20日，3月43城新房累计成交面积同比-10.7%，环比2月+57.5%，全年累计同比-16.2%[6][16] * 一线城市：3月成交同比-9.3%，环比+39.4%[6][16] * 二线城市：3月成交同比-16.6%，环比+57.1%[6][16] * 三四线城市：3月成交同比+5.3%，环比+84.7%[6][16] * **二手房成交**：截至3月20日，3月14城二手房累计成交面积同比-17.6%，环比2月同期+61%，全年累计同比-8.7%[6][19] * **库存与去化**：截至3月19日，17个重点城市商品房库存面积18619.4万平方米，环比微降0.1%，去化周期为180.5周[6][22] * 一线城市：库存面积8055.6万平方米，环比-0.5%，去化周期139.7周[22] * 二线城市：库存面积7583.5万平方米，环比+0.3%，去化周期250.8周[22] * 三四线城市：库存面积2980.4万平方米，环比持平，去化周期195.4周[22] * **土地市场**：上周（3.9-3.15），100大中城市供应土地1870.8万平方米，同比-11%；成交土地1961.8万平方米，同比-26.3%；土地成交金额231.1亿元，同比-22.8%[6][26] * 土地成交楼面价为1178元/平方米，溢价率为2.4%[6][26] * 分线城市溢价率：一线城市2.3%、二线城市4.8%、三四线城市0.8%[26] 行业及公司动态 * **行业政策**：近期多地出台房地产支持政策，如上海召开住房城乡建设管理工作会议部署全年任务，南京发布六条政策措施涵盖以旧换新补贴、人才房票等[6][33] * **公司动态**： * 南京高科成功发行2.0亿元超短期融资券，利率1.70%[6][35] * 电子城发行2.2亿元中期票据，利率2.04%[35] * 云南城投重大资产重组进展顺利，已收回约52.02亿元款项[36] * 京投发展筹划重大资产出售，拟向控股股东转让地产业务相关资产[37] * 华侨城A公告2026年1-2月累计合同销售金额9.8亿元[37] * 华联控股推进产业转型，正在海外收购盐湖矿项目[38] 投资建议与关注公司 * 报告建议关注四类公司[6][39]： 1. **开发**：华润置地（1109.HK，评级：买入）、龙湖集团（0960.HK，评级：持有）[39][40] 2. **商业**：中国国贸（600007.SH，评级：持有）、新城控股（601155.SH，评级：买入）、华润万象生活（1209.HK，评级：买入）[39][40] 3. **物企**：保利物业（6049.HK，评级：买入）、中海物业（2669.HK，评级：买入）、万物云（2602.HK，评级：买入）、新大正（002968.SZ，评级：买入）[39][40] 4. **中介**：贝壳-W（2423.HK，评级：买入）[39][40]

报告行业投资评级 - 评级：增持 [4] 报告的核心观点 - 2026年1-2月房地产行业数据整体呈现同比增速收窄态势，但土地市场隐含改善信号，其背后原因并非传统的信用扩张，而是土地质量改善带来的“新老划断” [2][4] - 房地产行业正聚焦高质量发展与新模式构建，适应新供给标准的低库存房企是核心选择 [4][9] - 销售端降幅连续收窄显现企稳迹象，但实物支出端（新开工、竣工）压力仍大，市场呈现分化 [4][8] 根据相关目录分别进行总结 2026年1-2月整体数据表现 - **开发投资**：累计完成额9612亿元，同比下降11.1%，但降幅较2025年1-12月缩窄1.3个百分点 [8][12] - **销售情况**：销售面积9293万平方米，同比下降13.5%；销售额8186亿元，同比下降20.2%；两项降幅较2025年12月单月分别改善3.1和4.0个百分点，呈现企稳迹象 [4][8] - **实物支出**：新开工面积5084万平方米，同比下降23.1%，降幅较2025年1-12月扩大2.7个百分点；竣工面积6320万平方米，同比下降27.9%，降幅扩大9.8个百分点 [4][8][17] - **到位资金**：总量13047亿元，同比下降16.5%，降幅较2025年1-12月扩大3.1个百分点；其中国内贷款下降13.9%，个人按揭贷款下降41.9% [8][41][43] 土地市场与投资隐含信号 - 开发投资完成额降幅（-11.1%）显著小于新开工与竣工面积降幅，报告认为这暗示土地市场出现改善信号 [4] - 土地市场的改善并非源于房企资金压力缓解（信用框架），而是由于政府政策支持带来的土地质量改善，例如提升得房率，从而在同等建筑面积下为开发商和居民创造更好价值 [4][54] 销售市场结构分析 - **分物业类型**：住宅销售额同比下降21.8%，办公楼销售额同比增长3.9%，商业营业用房销售额同比下降15.4% [25] - **分城市能级**：一线、二线、三四线城市商品住宅销售面积同比分别下降24.5%、31.8%、10.7%；销售额同比分别下降28.1%、31.9%、11.7% [26][29] - **库存与去化**：截至2026年2月末，全国商品房待售面积8.00亿平方米，去化周期（12个月移动平均）为10.16个月，较2025年12月扩大0.71个月 [35][37] - **样本城市库存**：35城商品住宅库存出清周期为26.42个月；其中一线、二线代表、三四线代表城市库存出清周期分别为20.79、27.75、32.52个月 [37] 投资建议与标的推荐 - 核心选择是能适应新供给标准的低库存房企 [4][55] - 推荐标的包括： - **开发类（A股）**：万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团 [4][59] - **开发类（H股）**：中国海外发展 [4][59] - **商住类**：龙湖集团 [4][59] - **物业类**：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [4][59] - **文旅类**：华侨城A [4][59]

行业投资评级 - 评级：增持 [4] 报告核心观点 - “十五五”时期房地产行业将聚焦高质量发展，加快构建发展新模式，通过新房品质打造、库存加速消化、土地严格控制、保障体系完善等多层次优化住房供给，推动市场步入平稳健康发展区间 [2][4] - “十五五”纲要为行业稳主体、稳总量、稳价格奠定了明确基调，行业总量在持续大额回落后，在7-8万亿平基础上构建底部存在真实需求，未来五年行业将步入提质增效发展新阶段，蓝筹开发商市场竞争格局将更好 [4] - 当前AH房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配，判断十五五纲要通过后，更多政策有望基于行业高质量发展定位尽快步入落实 [4] 行业规划与定位分析 - “十五五”规划纲要草案摘要提出“推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居。完善住房保障体系。推动房地产市场平稳健康发展。” [4] - 与“十四五”纲要相比，“十五五”纲要的行业定位从“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”转变为“推动房地产高质量发展”，并新增“加快构建房地产发展新模式”和“推动房地产市场平稳健康发展”的行业目标 [7] - 房地产高质量发展包含六大重点任务：优化保障性住房供给、促进房地产市场持续健康发展、改革完善房地产开发融资销售制度、实施房屋品质提升工程、实施物业服务质量提升行动、建立房屋全生命周期安全管理制度 [5][6] 市场格局与基本面判断 - 通过“十四五”供给侧改革后，“十五五”期间蓝筹开发商应该具备更好市场竞争格局，行业将迈入格局和盈利稳定阶段 [4] - 行业总量在持续大额回落后，在7-8万亿平基础上构建底部存在真实需求 [4] - 土地层面将严控新增用地指标，倒逼存量盘活利用，加速不同能级城市土地供应格局分化，超大城市和强二线城市进一步强化存量主导，普通二线及三四线城市则面临转型压力 [4] 重点公司推荐 - 开发类：A股推荐万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股推荐中国海外发展 [4] - 商住类：推荐龙湖集团 [4] - 物业类：推荐万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [4] - 文旅类：推荐华侨城A [4] - 报告提供了重点公司的盈利预测与估值数据，例如：万科A 2026年预测EPS为0.09元/股，对应PE为51.67倍；保利发展2026年预测EPS为0.49元/股，对应PE为13.04倍；中国海外发展2026年预测EPS为1.62元，对应PE为7.25倍 [7]

行业投资评级 - 维持“增持”评级 [5] 报告核心观点 - 上海于2026年2月25日发布“新七条”房地产优化政策，涉及限购调减、公积金优化、房产税完善等七项内容 [3][5] - 预计本次政策组合拳将有效释放积压的合理需求，带动新房、二手房市场同步回暖，市场“小阳春”可期 [3][5] - 政策以梯度松绑、分区施策为特点，形成“资格+资金+成本”的组合发力，精准施策旨在实现“量升价稳” [5] - 上海政策动向及楼市稳定有望为全国市场注入更多信心 [5] - 展望2026年，作为“十五五”开局之年，监管高质量发展要求有望引领市场，当前8万亿平方米新房市场具备购买承接能力 [5] 政策具体内容总结 - **限购政策调减**：针对非沪籍居民家庭或成年单身人士，根据社保/个税缴纳年限分层放宽 [5] - 连续缴纳满1年及以上：外环外购房不限套数，外环内限购1套 [5] - 连续缴纳满3年及以上：外环内限购2套 [5] - 持《上海市居住证》满5年及以上：全市范围内限购1套 [5] - **公积金贷款优化**：显著提高贷款额度以降低购房成本 [5] - 首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [5] - 叠加多子女家庭和购买绿色建筑的最高上浮政策（最高上浮35%），家庭公积金贷款最高额度可达324万元 [5] - 购买第二套住房的最高贷款额度也相应提高 [5] - **房产税政策完善**：对沪籍家庭子女成年后，新购或置换的唯一住房暂免征收房产税，实质性松绑改善置换需求 [5] 投资建议与关注公司 - **推荐关注以下四类公司** [5] 1. **开发类**：A股-保利发展、招商蛇口、城建发展、滨江集团、金地集团；H股-中国海外发展、建发国际集团 [5] 2. **商住类**：华润置地、龙湖集团 [5] 3. **物业类**：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [5] 4. **文旅类**：华侨城A [5] 市场与行业背景数据 - 报告提供了截至2026年2月25日的一线城市购房政策对比，包括首付比例、贷款利率及限购政策细节 [6] - 2026年2月5年期以上LPR报价为3.5% [7] - 报告附有涵盖开发、商住、物业及文旅类公司的盈利预测与估值表，数据截至2026年2月25日 [8]

2025年度及近期公司业绩快报 - 恒誉环保2025年度实现营业收入2.94亿元，同比增长89.87%；净利润3593.25万元，同比增长106.25% [1] - 甬矽电子2025年实现营业收入44.00亿元，同比增长21.92%；归母净利润8224万元，同比增长23.99% [2] - 中微半导2025年度实现营业收入11.22亿元，同比增长23.09%；净利润2.85亿元，同比增长108.05% [3] - 艾迪药业2025年实现营业收入7.21亿元，同比增长72.49%；归母净利润亏损1973.37万元，较上年同期亏损1.42亿元大幅减亏 [5] - 微导纳米2025年营业收入26.32亿元，同比下降2.52%；净利润2.13亿元，同比下降6.12% [9] - 斯瑞新材2025年度实现营业收入15.64亿元，同比增长17.66%；净利润1.54亿元，同比增长35.04% [14] - 交控科技2025年实现营业收入25.37亿元，同比增长16.08%；归母净利润1.56亿元，同比增长86.13% [15] - 温氏股份2025年度实现营业收入1038.84亿元，同比下降1.67%；净利润52.35亿元，同比下降43.59% [29] - 三生国健2025年实现营业收入41.99亿元，同比增长251.81%；归母净利润29.39亿元，同比增长317.09% [30] - 苏泊尔2025年实现营业收入227.72亿元，同比增长1.54%；归母净利润20.97亿元，同比下降6.58% [33] 业务运营与市场拓展 - 祥源文旅2026年春节假期接待游客114.28万人次，实现营业收入7092.37万元，日均营业收入788.04万元 [4] - 韶能股份全资子公司签订独立储能电站项目用地及电厂资源合作协议，协议总金额为2200万元，涉及建设100MW/200MWh独立储能电站 [6] - 中国天楹越南河内朔山垃圾发电厂项目获准第二期扩建，扩建规模1600吨/天，发电容量45MW，总投资约2.2亿美元 [23] - 甘肃能源民勤双茨科200万千瓦风电项目获得核准，装机容量达到公司2025年末已发电控股装机容量的10%以上 [34] - 风范股份中标南方电网采购项目，中标金额约1.84亿元，约占公司2024年经审计营业收入的5.7% [39] - *ST松发下属公司恒力造船2艘好望角型散货船建造合同签约生效，合同金额合计约1.4亿-2亿美元 [19] 医药与医疗器械研发注册进展 - 华森制药子公司获得选择性PARP7小分子抑制剂HSN002066C1片的药物临床试验批准通知书，用于晚期恶性实体瘤治疗 [8] - 美康生物及控股子公司江西美康取得医疗器械注册证 [10][11] - 敷尔佳在研产品“重组Ⅲ型人源化胶原蛋白冻干纤维”完成临床试验，可进行注册申报 [16] - 赛诺医疗控股子公司赛诺神畅的Ghunter颅内取栓支架获得欧盟CE MDR认证 [17] - 海正药业替格瑞洛原料药获得欧洲药典适用性认证证书，具备进入欧盟市场的资质 [18] - 润都股份布洛芬片获得药品注册证书 [24] - 恒瑞医药1类创新药SHR-1918注射液上市许可申请获受理并纳入优先审评程序，用于治疗纯合子家族性高胆固醇血症 [25] - 康希诺ACYW135群脑膜炎球菌多糖结合疫苗适用人群年龄范围扩大至3月龄-6周岁儿童 [27] - 同仁堂制药厂产品儿感清口服液等获得加拿大产品注册 [31] - 葵花药业子公司复方聚乙二醇（3350）电解质口服溶液获得药品注册证书，用于治疗慢性便秘 [42] - 成大生物全资子公司冻干人用狂犬病疫苗获得药品注册证书，为国内首个涵盖三种免疫程序的人二倍体细胞狂犬病疫苗 [43] - 上海医药下属药厂生产的利伐沙班片获得新加坡药品注册证书 [44] 投资、收购与资本运作 - 申联生物拟使用2.37亿元通过子公司收购联营公司扬州世之源生物科技控股权，交易完成后合计持有其51%股权 [7] - 浙江医药拟以自有资金2.5亿元参与投资银发经济股权投资基金，占合伙企业认缴出资总额的31.25% [35] - 东阳光筹划通过发行股份方式收购宜昌东数一号投资有限责任公司控制权并募集配套资金，构成重大资产重组，股票停牌 [28] - 万润股份控股股东中国节能累计增持公司股份1672.62万股，占总股本的1.81%，合计持股比例达27.00% [32] - 安培龙向特定对象发行股票申请获深交所受理 [37][38] - 新大正发行股份购买资产并募集配套资金申请文件获得深交所受理，拟购买嘉信立恒75.1521%股权 [41] 产能扩张与项目投资 - 怡达股份控股子公司取得年产20万吨环氧丙（乙）烷衍生产品项目备案证，总投资6.42亿元，计划2026年开工 [12] - 科新机电取得超高压容器生产许可证 [36] 公司治理与股权变动 - 中国出版副总经理臧永清代行总经理职责 [13] - 内蒙华电拟变更证券简称为“华能蒙电”，以强化品牌辨识度 [20][21] - 多瑞医药因要约收购期限届满，股票自2026年2月25日起停牌，要约收购股份数量占公司总股本的24.30% [22] - 维信诺持股5%以上股东合肥建曙的股权结构发生变动，控股股东变更 [40] 其他重要事项 - 白银有色及下属公司获得政府补助共计900万元，占公司最近一期经审计归母净利润的11.14% [26]

市场扩张和并购 - 公司拟发行股份及支付现金购买嘉信立恒75.1521%股权，对应注册资本2306.9737万元[1] - 公司拟向不超过35名特定对象发行股份募集配套资金[1] 其他情况 - 2026年2月13日公司收到深交所受理发行股份购买资产并募集配套资金申请文件的通知[1] - 本次交易尚需通过深交所审核、取得中国证监会同意注册批复及市监总局对经营者集中事项的审查[2] - 本次交易最终能否通过审核、取得批复及审查时间存在不确定性[2]

公司重大资产重组进展 - 公司于2026年2月13日收到深圳证券交易所出具的受理其发行股份购买资产并募集配套资金申请文件的通知 [1] - 公司拟通过发行股份及支付现金的方式购买嘉信立恒75.1521%的股权 [1] - 公司拟向不超过35名符合条件的特定对象发行股份募集配套资金 [1] 交易后续程序 - 本次交易尚需通过深圳证券交易所的审核 [1] - 本次交易尚需取得中国证监会的同意注册批复 [1] - 本次交易尚需通过国家市场监督管理总局对经营者集中事项的审查 [1]

交易概述 - 新大正发布重大资产重组报告书，拟收购嘉信立恒设施管理（上海）有限公司75.15%股权，交易作价9.17亿元 [1] - 支付方式为“50%股份+50%现金”，并拟募集配套资金4.59亿元 [1] - 交易标的嘉信立恒由信宸资本通过并购整合七家设施管理企业而来，旗下品牌包括安锐盟、斯卡伊、杜斯曼等 [3] 交易估值与财务数据 - 嘉信立恒截至2025年8月31日股东全部权益账面值为9.58亿元，评估价值12.4亿元，增值率29.43% [1] - 嘉信立恒2023年、2024年营收分别为28.41亿元、29.75亿元，净利润分别为0.31亿元、0.86亿元 [1] - 标的公司截至评估基准日账面已承载4.24亿元商誉 [3] 收购方财务与业绩状况 - 新大正2022年至2024年营收增速从24.41%骤降至8.32%，归母净利润连续两年负增长，2024年同比大幅下滑28.95% [1] - 2025年前三季度，公司营收出现11.82%的同比下滑 [1] - 截至2025年三季度末，新大正货币资金仅3.83亿元，经营活动现金流净额为-1.07亿元 [2] 交易潜在风险与争议 - 交易对方未披露具体业绩承诺条款，若标的未来业绩不佳，上市公司股东将独自承担商誉减值损失 [2] - 现金对价高达4.59亿元，若配套融资不顺，公司自有资金无法覆盖，可能需举债或调整支付方案 [2] - 公司董事会审议时出现一张反对票和一张弃权票，反对理由包括需要更详尽的业务尽调及整合方案，弃权理由为难以判断协同效应潜力 [2] - 重大资产重组提示公告发布前两个交易日（9月11日、12日），公司股价连续涨停，引发内幕信息泄露质疑 [3] 业务协同与战略意图 - 新大正深耕公建物业，嘉信立恒聚焦工商业综合设施管理，业务具有互补性，旨在切入高增长的综合设施管理赛道 [1][2]

公司治理 - 聘任杨谭先生为董事会秘书[2] - 通过修订《公司章程》议案，不再设监事会[2] 工商变更 - 完成工商变更登记及章程备案，含章程、监事会及董秘信息[2] - 相关公告于2025年8月26日和10月30日披露[2] - 《营业执照》其他工商登记事项未变更[2]