公司基本信息 - 证券代码为 300947，证券简称为德必集团 [1] - 公司全称为上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 [2] - 投资者关系活动类别为券商策略会，参与单位有中泰证券等，时间为 2022 年 9 月 9 日，地点为线上电话会议，上市公司接待人员为证券总监颜华 [2] 2022 年上半年经营情况 - 营业总收入 40,608.99 万元，较去年同期下降 10.57% [2] - 归属于上市公司股东的净利润为 4,541.50 万元，较去年同期增长 17.28% [2] - 扣除非经常性损益后的净利润较去年同期下降 0.94% [2] - 在国内多个城市及海外地区运营管理 60 个文化创意产业园，运营管理面积约 105.53 万平方米，其中承租运营园区 52 个，面积约 83.02 万平方米；参股运营园区 6 个，面积约 20.29 万平方米；受托运营园区 2 个，面积约 2.22 万平方米 [2][3] 上海疫情影响及应对措施 - 公司业务超 70% 集中在上海地区，2022 年上半年上海封控近 3 个月，公司营业收入、应收账款回款、在建项目招商和工程进度受影响 [3] - 应对措施：持续关注疫情，强化防疫意识，落实防疫措施，推动经营活动；健全完善风险管理和内控体系，增强抵御风险能力 [3] 新租赁准则影响 - 对资产、负债、未分配利润影响：新准则下资产核算增加“使用权资产”，负债核算增加“租赁负债”，自 2021 年起按新准则披露报表，不追溯调整 2020 年末可比数，一次性调整首次执行当年年初报表相关期初数，对资产负债率、未分配利润较原准则有重大影响 [3] - 对净利润影响：原准则下年租赁成本直线分摊，净利润稳定；新准则下租赁成本分使用权资产折旧和财务费用核算，承租期前半部分对净利润负向影响且逐年递减，后半期正向影响且逐年递增，整个租赁期内新准则和旧准则核算差异影响合计为零 [4]

公司基本信息 - 证券代码 300947，证券简称德必集团 [1] - 2022 年 9 月 8 日下午 14:00 - 16:30 通过全景网“投资者关系互动平台”召开业绩说明会 [2] 核心竞争力 - 既有建筑改造的创意设计能力，以创意设计为核心，有高水平团队和丰富案例经验，形成“德必易园”等系列园区品牌 [2][3] - 园区运营管理能力，依托自主研发的 wehome 平台，创新多种管理系统，降低成本并搭建开放社群环境 [3] 业务发展举措 - 联合第一太平戴维斯投资新设物业管理公司，推动科技赋能和园区转型升级 [3] - 打破单一租赁服务模式，为入驻企业提供专业化服务和资源对接平台 [3] - 注重组织建设、人才搭建、流程与信息化布局，为规模化发展铺垫 [4] - 持续加强内部培养和外部引进人才能力建设，提升组织能力，推进流程化等建设 [6] 业务布局与市场情况 - 98%以上业务集中在国内，主要在上海、北京等多个城市 [4] - 立足于三大园区品牌，深化国内一二线城市规模化连锁化发展，响应“一带一路”战略构建全球化园区服务平台 [4] - 报告期内以承租运营模式签 8 个项目，可供租赁面积约 19.76 万平方米；以参股运营模式签约 1 个项目，可供租赁面积 1.02 万平方米 [6] 社会责任 - 2009 年发起设立上海市水分子公益基金会，关注贫困家庭青少年教育问题 [5] - 基金会累计在上海对口扶贫云、贵、川区域投入约 1000 余万元，捐助山区贫困失学儿童 1000 余名、城市困难儿童 100 余名，结对社区高龄及贫困 200 余人，志愿者服务达 1 万小时以上 [5] 行业发展看法 - 城市更新带来全新发展机遇和长期向好外部环境 [5] - 科技浪潮主导园区新租赁需求，布局科创产业园区 [5] - 零碳理念将传导到人、产、城发展模式，实现零碳“城市化”变革 [5] - 行业由极度分散走向连锁化、品牌化集约化发展，龙头企业优势显现 [5] - 着眼园区场景新服务需求，探索以“降本增效”为目标的智慧解决方案 [5] 未来规划 - 以文创、科创企业需求为中心，创新空间产品，加强专业化服务，提升主业核心竞争力 [6] - 逐步转型到以加盟托管为主的发展模式 [6] - 在稳健前提下，加快国内外目标城市规模化发展 [6] 其他问题回复 - 长兴乾悦减持遵守相关规定，不存在违规行为 [3][4] - 合伙企业减持为股东方需求 [7] - 公司管理层专注主业，提升经营管理水平，强化核心竞争力，以业绩回报投资者 [7] - 公司主要业绩来源于成熟园区，新增转成熟园区业绩增长最快 [7] - 收购湖北谊通商业未达到信息披露标准 [7] - 针对疫情出租率下降风险，采取招商激励措施去化空置房源，加快老园区升级转型，提升服务质量和续约率 [7]

收入和利润表现 - 第三季度营业收入为1.83亿元，同比下降27.88%[3] - 年初至报告期末营业收入为5.89亿元，同比下降16.76%[3] - 第三季度归属于上市公司股东的净利润为807万元，同比下降71.66%[3] - 年初至报告期末归属于上市公司股东的净利润为5887万元，同比下降26.18%[3] - 第三季度基本每股收益为0.05元/股，同比下降73.68%[3] - 营业总收入同比下降16.8%至5.89亿元，对比上年同期7.07亿元[20] - 净利润同比下降26.4%至6285万元，对比上年同期8548万元[20] - 归属于母公司股东的净利润同比下降26.2%至5887万元[21] - 基本每股收益同比下降28.3%至0.38元，对比上年同期0.53元[21] 成本和费用变动 - 营业成本同比下降27.0%至3.14亿元，对比上年同期4.31亿元[20] - 研发费用同比下降32.82%至327万元，因疫情导致研发计划推迟[8] - 财务费用同比下降1.4%至6934万元，其中利息费用同比下降1.2%至8160万元[20] - 管理费用同比增长16.2%至1.04亿元，对比上年同期8947万元[20] 现金流状况 - 第三季度经营活动产生的现金流量净额为2.69亿元，同比下降34.71%[3] - 经营活动现金流量净额同比下降34.71%至2.69亿元，与疫情减免及运营模式变更相关[8] - 销售商品、提供劳务收到的现金为5.63亿元，较上期7.63亿元下降26.2%[22] - 经营活动现金流入小计为7.17亿元，较上期8.70亿元下降17.6%[22] - 经营活动产生的现金流量净额为2.69亿元，较上期4.12亿元下降34.7%[23] - 投资活动产生的现金流量净额为-6.13亿元，较上期-6.74亿元改善9.1%[23] - 筹资活动产生的现金流量净额为-1.88亿元，较上期3.24亿元由正转负[23] - 现金及现金等价物净增加额为-5.32亿元，较上期6201万元由正转负[23] - 期末现金及现金等价物余额为5.44亿元，较期初10.76亿元下降49.4%[23] 资产和负债变动 - 货币资金为5.44亿元，较年初下降49.41%，主要因购买理财产品所致[7] - 交易性金融资产为4.31亿元，较年初增长100%，主要因购买理财产品所致[7] - 应收账款为1822.34万元人民币，较年初584.27万元人民币增长212%[17] - 应收账款同比激增211.90%达1822万元，因部分客户受疫情影响延迟回款[8] - 在建工程同比大幅增长392.96%至3.58亿元，源于新拓项目投入改造[8] - 在建工程为3.58亿元人民币，较年初7261.46万元人民币增长392.8%[17] - 使用权资产为36.21亿元人民币，较年初27.03亿元人民币增长34%[17] - 预收款项同比下降33.42%至7302万元，因客户支付周期调整及延迟支付[8] - 商誉新增834万元，由并购项目产生[8] - 短期借款新增375万元，源于银行借款增加[8] - 租赁负债同比增长28.8%至38.90亿元，对比年初30.19亿元[18] - 负债合计同比增长29.5%至48.87亿元，对比年初37.73亿元[18][19] - 购建固定资产、无形资产支付的现金为1.66亿元，较上期4638万元大幅增长258%[23] - 投资支付的现金为13.15亿元，较上期10.80亿元增长21.8%[23] 投资和筹资活动 - 投资收益同比下降65.81%至224万元，因参股企业新项目投入影响利润[8] - 吸收投资收到的现金为1162万元，较上期6.49亿元下降98.2%[23] - 收购圣博华康文化创意公司52.97%股权，交易完成后合计持股62.61%[15][16] - 西安星光德必易园募投项目建设期延长至2023年5月[15] 股东权益和股权变动 - 总资产为62.5亿元，较上年度末增长23.95%[3] - 归属于上市公司股东的所有者权益为13.17亿元，较上年度末增长4.76%[3] - 资产总计同比增长24.0%至62.50亿元，对比年初50.43亿元[18][19] - 第一大股东上海中微子投资管理有限公司持股比例32.48%，持有4989万股[11] - 实际控制人贾波累计增持公司股份52269股，增持金额100.96万元人民币[14] - 首次公开发行前996.08万股股份解除限售，占总股本6.4847%[14] - 期末限售股总数5830.98万股，其中上海中微子投资持有4988.93万股[13]

收入和利润（同比环比） - 营业收入4.06亿元，同比下降10.57%[22] - 公司2022年上半年营业总收入为4.06亿元，同比下降10.57%[64][69] - 营业收入从4.54亿元下降至4.06亿元，降幅10.57%[195] - 归属于上市公司股东净利润5080.59万元，同比下降0.94%[22] - 归属于上市公司股东的净利润为5080.59万元，同比下降0.94%[64] - 归属于母公司所有者的净利润为5081万元，同比下降0.9%[197] - 扣除非经常性损益后净利润4541.50万元，同比增长17.28%[22] - 扣除非经常性损益后的净利润为4541.5万元，同比增长17.28%[64] - 公司净利润为5204万元，同比下降5.5%[196] - 基本每股收益0.33元/股，同比下降2.94%[22] - 基本每股收益为0.33元，同比下降2.9%[197] - 加权平均净资产收益率3.96%，同比下降0.6个百分点[22] 成本和费用（同比环比） - 研发投入232.98万元，同比下降31.11%[69] - 研发费用为233万元，同比下降31.1%[196] - 利息费用为5212万元，同比下降3.1%[196] - 利息收入为930万元，同比下降29.0%[196] - 信用减值损失为-240万元，同比扩大599.2%[196] - 应收账款坏账损失240.35万元，主要系客户延迟回款所致[73] 经营活动现金流量 - 经营活动现金流量净额1.63亿元，同比下降44.53%[22] - 经营活动产生的现金流量净额为1.63亿元，同比下降44.53%[69] 各业务线表现 - 租赁服务毛利率55.28%，同比上升9.9个百分点[71] - 大宁德必易园项目租赁收入为1,516.25万元，占公司报告期租赁收益的8.48%[153] - 虹口德必运动LOFT园区项目租赁收入为2,259.76万元，占公司报告期租赁收益的12.64%[153] - 长宁德必易园项目租赁收入为1,150.26万元，占公司报告期租赁收益的6.43%[153] 各地区表现 - 上海地区业务占比超70%，受封控管理近3个月影响显著[63] - 业务覆盖中美欧超10个城市包括北京/深圳/杭州等[50][54] 资产和负债变化 - 货币资金减少28.60%至7.68亿元，占总资产比例下降7.46个百分点至13.88%，主要因购买理财产品[75] - 货币资金从年初10.76亿元减少至7.68亿元，减少3.08亿元（28.6%）[187] - 货币资金从7.82亿元减少至4.88亿元，下降37.58%[191] - 应收账款大幅增加665.12%至4470万元，占总资产比例上升0.69个百分点至0.81%，因客户延迟回款[75] - 应收账款从584.27万元增至4470.36万元，增长665.8%[187] - 预付款项增加36.99%至1345万元，主要系预付新拓项目前期费用[76] - 预付款项从981.48万元增至1344.58万元，增长37.0%[187] - 其他应收款从1033.28万元增至1283.83万元，增长24.2%[187] - 交易性金融资产新增2.4亿元，占总资产4.34%，全部为本期购买的理财产品[76] - 交易性金融资产新增2.4亿元[187] - 交易性金融资产新增2.40亿元[191] - 在建工程增加222.09%至2.34亿元，占总资产比例上升2.79个百分点至4.23%，因新拓项目投入改造[75] - 在建工程显著增长，从0.73亿元增至2.34亿元，增幅达221.97%[188] - 其他权益工具投资增加36.74%至823万元，因增加少数股权投资[75] - 应付账款增加36.08%至1.28亿元，因新拓项目改造导致应付工程款增加[76] - 预收款项减少39.12%至6677万元，因客户延迟支付房租或改为月付[76] - 应交税费减少53.74%至1050万元，因调整新租赁准则税会差异[76] - 短期借款新增375万元[188] - 使用权资产大幅增加，从270.31亿元增至307.39亿元，增幅13.72%[188] - 租赁负债从301.92亿元增至342.33亿元，增幅13.38%[189] - 总资产55.35亿元，较上年度末增长9.77%[22] - 公司总资产从年初504.25亿元增长至期末553.50亿元，增幅9.76%[188][189] - 归属于上市公司股东净资产13.09亿元，较上年度末增长4.12%[22] - 归属于母公司所有者权益从12.57亿元增至13.09亿元，增幅4.68%[189] - 未分配利润亏损收窄，从-1.13亿元改善至-0.62亿元[189] - 流动资产总额从13.47亿元降至13.21亿元，减少1.9%[187] 投资活动 - 报告期投资额11.17亿元，较上年同期6.49亿元增长72.12%[79] - 公司以自有资金收购上海圣博华康文化创意投资股份有限公司62.61%的股份，投资金额为64,548,959.89元[80] - 截至2022年6月30日，公司已支付收购圣博华康股份款项10,886,900.07元[80] - 公司以公允价值计量的其他金融资产初始投资成本为8.5亿元，报告期内售出6.1亿元，期末金额为2.4亿元[84] - 公司以公允价值计量的另一项其他金融资产初始投资成本为17,394,376.93元，期末金额为8,233,222.62元[84] - 公司累计投资公允价值变动为-9,161,154.31元，累计投资收益为5,473,810.33元[84] - 委托他人投资或管理资产的损益为4,941,210.33元[27] - 投资收益422.4万元，占利润总额6.23%[73] 募集资金使用 - 公司募集资金总额为62,228.35万元，报告期内投入募集资金3,035.88万元[86] - 公司已累计投入募集资金36,146.31万元，尚未使用募集资金余额为26,665.60万元[86][88] - 公司变更用途的募集资金总额为7,820.91万元，占募集资金总额的12.57%[86] - 公司使用募集资金购买理财产品金额为10,500.00万元[88] - 公司首次公开发行股票募集资金净额为62,228.35万元，超募资金为5,158.94万元[87] - 园区智慧精装一体化升级项目承诺投资总额25,000万元，调整后投资总额18,814.67万元，本报告期投入161.71万元，累计投入8,072.69万元，投资进度42.91%[90] - 德必岳麓WE项目承诺投资总额5,035.7万元，调整后投资总额3,410.67万元，本报告期投入33.96万元，累计投入3,223.55万元，投资进度94.51%，实现效益-78.96万元[90] - 星光德必易园项目承诺投资总额4,572.75万元，调整后投资总额4,572.75万元，本报告期投入1,540.54万元，累计投入2,680.65万元，投资进度58.62%[90] - 研发中心建设项目承诺投资总额5,460.96万元，调整后投资总额5,460.96万元，本报告期投入431.85万元，累计投入2,801.6万元，投资进度51.30%[90] - 云亭德必易园项目调整后投资总额4,726.09万元，本报告期投入342.08万元，累计投入342.08万元，投资进度7.24%[90] - 德必庐州WE项目调整后投资总额3,084.27万元，本报告期投入525.74万元，累计投入525.74万元，投资进度17.05%[90] - 补充流动资金承诺投资总额17,000万元，调整后投资总额17,000万元，累计投入17,000万元，投资进度100.00%[90] - 超募资金总额5,158.94万元，其中1,500万元用于永久补充流动资金，占超募资金总额29.25%[91] - 园区智慧精装一体化升级项目因新冠疫情及市场环境影响进度放缓，部分子项目建设期延期至2023年8月[91] - 星光德必易园项目受西安疫情影响阶段性停工，建设期计划从2022年8月延期至2023年5月[91] - 公司使用募集资金置换预先投入募投项目及已支付发行费用的自筹资金共计5404.22万元[92] - 公司使用募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金7640.62万元[92] - 德必岳麓WE项目结项并将结余募集资金1625.03万元用于新项目建设[92] - 公司使用总额不超过5.8亿元的闲置募集资金进行现金管理[92] - 公司使用总额不超过2.5亿元的闲置募集资金进行现金管理[92] - 截至2022年6月30日，公司募集资金累计使用36146.31万元，尚未使用余额26665.60万元[92] - 德必庐州WE项目募集资金投入总额3084.27万元，本报告期实际投入525.74万元，投资进度17.05%[93] - 云亭德必易园项目募集资金投入总额4726.09万元，本报告期实际投入342.08万元，投资进度7.24%[93] - 公司变更募集资金用途，将6195.88万元及德必岳麓WE项目结余资金1625.03万元共计7820.91万元用于新项目[93] - 截至2022年6月30日，公司购买理财产品金额为10500万元[92] 委托理财 - 公司使用自有资金进行银行委托理财发生额为65,000万元，未到期余额为40,000万元[95] - 公司使用募集资金进行银行委托理财发生额为20,500万元，未到期余额为10,500万元[95] - 公司委托理财无逾期未收回金额且未计提减值[95] - 公司未持有高风险委托理财及衍生品投资[96][97] 子公司表现 - 子公司上海大宁德必创意产业发展有限公司净利润为952.28万元[100] - 子公司上海虹口德必创意产业发展有限公司净利润为881.30万元[100] - 子公司上海德必易园多媒体发展有限公司净利润为602.21万元[100] - 公司报告期内新设6家子公司，注销1家子公司[101] - 母公司营业收入为2525万元，同比增长39.8%[199] - 母公司投资收益为484万元，同比下降96.3%[200] 非经常性损益 - 获得政府补助238.92万元[26] - 委托他人投资或管理资产的损益为4,941,210.33元[27] - 其他营业外收入和支出为-96,601.07元[27] - 所得税影响额为1,701,571.05元[27] - 少数股东权益影响额为141,283.26元[27] - 非经常性损益合计为5,390,917.44元[27] 管理层讨论和指引 - 新拓项目因前期投资大、建设周期长，可能对短期利润产生不利影响[104] - 公司面临疫情反复风险，可能对项目运营及经营业绩产生影响[101] 公司治理和股东结构 - 财务总监高珊于2022年6月21日因个人原因离任[110] - 邱玉田于2022年6月21日被聘任为新任财务总监[110] - 独立董事张优悠于2022年3月10日因个人原因离任[110] - 独立董事范周于2022年3月30日经股东大会补选就任[110] - 职工代表监事邱秀玲于2022年6月22日因个人原因辞任[110] - 职工代表监事庞大娣于2022年6月22日经职工代表大会选举就任[110] - 有限售条件股份数量从60,632,998股减少至35,916,820股，占比从75.00%下降至44.43%[168] - 无限售条件股份数量从20,211,000股增加至44,927,178股，占比从25.00%上升至55.57%[168] - 本次股份变动中有限售条件股份减少24,716,178股[168] - 境内法人持股从60,632,998股减少至35,906,250股，占比从75.00%下降至44.41%[168] - 境内自然人持股增加10,570股，占比为0.01%[168] - 2022年2月10日解除限售股份数量为24,726,748股，占公司总股本的30.5858%[169] - 上海中微子投资管理有限公司持有首发限售股26,257,500股，拟解除限售日期为2024年8月12日[171] - 长兴乾润企业管理咨询合伙企业持有首发限售股4,406,250股，拟解除限售日期为2024年8月12日[171] - 报告期末普通股股东总数为11,144户[174] - 上海中微子投资管理有限公司持股比例为32.48%，持股数量为26,257,500股[174] - 长兴乾悦企业管理咨询合伙企业持股比例为6.85%，持股数量为5,534,328股，报告期内减持510,000股[174] - 长兴乾润企业管理咨询合伙企业持股比例为5.45%，持股数量为4,406,250股[174] - 阳光财产保险股份有限公司持股比例为4.90%，持股数量为3,960,000股[174] - 池州中安招商股权投资合伙企业持股比例为4.70%，持股数量为3,802,048股，报告期内减持697,950股[174] - 长兴乾元企业管理咨询合伙企业持股比例为2.78%，持股数量为2,250,000股[174] - 宿迁乾泓科技合伙企业持股比例为2.13%，持股数量为1,725,000股[174] - 深圳市卓元道成投资管理有限公司持股比例为1.86%，持股数量为1,505,100股，报告期内减持654,900股[174] - 中民创富投资管理有限公司持股比例为1.78%，持股数量为1,440,000股[174] - 董事长贾波增持14,094股，期末持股14,094股[176] - 宿迁乾渊科技持股1.38%（111.75万股）[175] - 长兴乾悦持有无限售条件股份553.43万股[175] - 阳光财险自有资金持有无限售条件股份396万股[175] - 公司实际控制人、董事长贾波增持公司股份金额不低于100万元人民币[163] - 2022年第一次临时股东大会投资者参与比例为63.33%[109] - 2022年第二次临时股东大会投资者参与比例为68.61%[109] - 2021年年度股东大会投资者参与比例为68.62%[109] 关联交易和担保 - 关联方南京金旅德必文化创意发展有限公司借款期末余额883.35万元，利率4.79%[145] - 应收关联方债权期初余额869.19万元，本期收回6.36万元[145] - 本期关联借款产生利息20.52万元[145] - 公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易[142] - 公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易[143] - 公司报告期不存在控股股东及其他关联方非经营性资金占用[136] - 公司报告期无违规对外担保情况[137] - 公司对子公司上海行运文化创意有限公司提供连带责任担保，担保期限为2013年1月1日至2031年7月31日[155] - 公司对上海沪平文化创意产业发展有限公司提供连带责任担保，担保期限为2012年8月1日至2028年1月31日[155] - 公司对上海天杉文化创意产业发展有限公司提供连带责任担保，担保期限为2012年9月1日至2022年12月28日[155] - 公司对上海禾延文化发展有限公司提供连带责任担保，担保期限为2015年1月1日至2035年10月31日[155] - 子公司对上海德必昭航文化创意产业发展有限公司提供连带责任担保，担保期限为2012年11月1日至2030年10月31日[155] - 子公司对上海易必创文化创意服务有限公司提供连带责任担保，担保期限为2013年8月1日至2033年4月30日[155] - 子公司对上海柏航文化创意产业发展有限公司提供连带责任担保，担保期限为2013年9月1日至2031年8月31日[155] - 公司为上海齐彦文化传播有限公司提供连带责任担保 担保期限从2014年3月10日至2024年3月10日[156] - 公司为上海德必经典创意发展有限公司提供连带责任担保 担保期限从2016年1月1日至2025年12月31日[156] - 公司为上海双通文化发展有限公司提供连带责任担保 担保期限从2015年6月15日至2030年10月15日[156] - 公司为杭州德必文化创意有限公司提供连带责任担保

根据您的要求，我对提供的财报关键点进行了整理和归类。 收入和利润（同比环比） - 营业收入为2.18亿元，同比下降1.38%[4] - 营业总收入为2.18亿元，同比下降1.4%[24] - 归属于上市公司股东的净利润为2563.63万元，同比增长23.99%[4] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为2461.45万元，同比增长59.66%[4] - 净利润为2613.31万元，同比增长16.8%[25] - 归属于母公司所有者的净利润为2563.63万元，同比增长24.0%[25] - 基本每股收益为0.32元，同比增长10.3%[26] 成本和费用（同比环比） - 营业成本为1.27亿元，同比下降9.1%[24] 现金流量表现 - 经营活动产生的现金流量净额为9242.74万元，同比下降14.02%[4] - 经营活动产生的现金流量净额为9242.74万元，同比下降14.0%[29] - 投资活动产生的现金流量净额为-5.98亿元，同比下降170.24%，主要因理财产品增加[8] - 投资活动产生的现金流量净额为-5.98亿元，同比扩大170.2%[29] - 投资支付的现金为5.43亿元，同比扩大162.3%[29] - 购建固定资产等长期资产支付的现金为5527.46万元，同比扩大157.8%[29] - 筹资活动产生的现金流量净额为-9475.51万元，同比由正转负[29] - 取得借款收到的现金为468.78万元，同比增长25.0%[29] - 现金及现金等价物净减少6.01亿元，同比由正转负[29] 资产和负债关键项目变动 - 货币资金为4.75亿元，较上年度末下降55.83%，主要因购买理财产品[7] - 货币资金从年初的10.76亿元减少至4.75亿元，下降55.8%[20] - 交易性金融资产为5.41亿元，主要因购买理财产品[7] - 交易性金融资产新增5.41亿元[20] - 应收账款为1455.11万元，较上年度末增长149.05%，主要因部分客户延迟回款[7] - 应收账款从年初的584.27万元增加至1455.11万元，增长149.1%[20] - 在建工程从年初的7261.46万元增加至1.07亿元，增长47.2%[21] - 使用权资产从年初的27.03亿元增加至28.86亿元，增长6.8%[21] - 长期待摊费用从年初的4.11亿元增加至4.35亿元，增长6.0%[21] - 总资产为52.71亿元，较上年度末增长4.54%[4] - 总资产从年初的50.43亿元增加至52.71亿元，增长4.5%[21] - 长期借款为630.45万元，同比增长17.5%[22] - 租赁负债为32.34亿元，同比增长7.1%[22] - 负债合计为39.75亿元，同比增长5.4%[22] - 所有者权益合计为12.96亿元，同比增长2.1%[22] - 期末现金及现金等价物余额为4.75亿元，较期初减少55.8%[29] 其他收益与政府补助 - 其他收益为119.25万元，同比下降78.58%，主要因政府补助减少[8] 股东结构与持股信息 - 深圳市卓元道成投资管理有限公司持股比例为2.67%，对应2,160,000股[11] - 西藏乾泽企业管理合伙企业持股比例为2.13%，对应1,725,000股[11] - 中民创富投资管理有限公司持股比例为1.78%，对应1,440,000股[11] - 深圳市达晨财智创业投资管理有限公司持股比例为1.48%，对应1,200,000股[11] - 长兴乾悦企业管理咨询合伙企业持有无限售条件股份5,882,028股[11] - 池州中安招商股权投资合伙企业持有无限售条件股份4,378,148股[11] - 阳光财产保险股份有限公司持有无限售条件股份3,960,000股[11] - 贾波通过上海中微子投资管理有限公司控制公司32.48%的股份[12] - 贾波与李燕灵夫妻合计控制公司42.03%的股份[12] - 上海中微子投资管理有限公司期末限售股数为26,257,500股，限售原因为首发限售股[14] 公司资金管理计划 - 公司拟使用不超过2.5亿元闲置募集资金进行现金管理[18] - 公司拟使用不超过8.5亿元闲置自有资金进行现金管理[18] 限售股变动 - 2022年2月10日解除限售股2472.67万股，占总股本的30.59%[17] 审计声明 - 公司第一季度报告未经审计[30]

收入和利润（同比环比） - 公司2021年营业收入为9.55亿元，同比增长14.58%[17] - 归属于上市公司股东的净利润为1.04亿元，同比增长5.96%[17] - 扣除非经常性损益的净利润为7861.79万元，同比增长22.74%[17] - 第四季度营业收入为2.62亿元，为全年最高季度[19] - 公司2021年营业总收入为95,489.33万元，同比增长14.58%[56] - 归属于上市公司股东的净利润为10,426.61万元，同比增长5.96%[56] - 扣除非经常性损益后的净利润为7,861.79万元，同比增长22.74%[56] - 剔除新租赁准则影响后营业收入为97,489.59万元，同比增长16.98%[56] - 调整后归属于上市公司股东的净利润为11,582.89万元，同比增长17.71%[56] - 调整后扣非净利润为9,018.08万元，同比增长40.79%[56] - 公司2021年营业收入为9.55亿元人民币，同比增长14.58%[85] - 公司2021年营业收入为954,893,300.96元，同比增长39.62%[88] - 剔除新准则影响后2021年营业收入97,489.59万元较2020年83,336.57万元增长14,153.02万元增幅16.98%[69] - 剔除新准则影响后2021年归属于上市公司股东的净利润11,582.89万元较2020年9,839.91万元增长1,742.98万元增幅17.71%[69] 成本和费用（同比环比） - 营业成本576,600,556.38元，同比下降1.34%[93] - 租赁服务成本400,542,846.10元，同比下降4.67%[94] - 会员及其他服务成本176,057,710.28元，同比上升7.18%[94] - 销售费用同比下降13.48%至2167.28万元[99] - 管理费用同比上升33.24%至1.34亿元，主要因人员扩张及社保恢复缴纳[99] - 财务费用激增39,101.19%至9311.44万元，主因新租赁准则调整；剔除后实际下降6306.85%[99] - 研发投入金额降至512.85万元，占营业收入比例0.54%[102] 各业务线表现 - 租赁服务收入为7.75亿元人民币，占总收入81.20%，同比增长15.41%[85] - 会员及其他服务收入为1.80亿元人民币，占总收入18.80%，同比增长11.14%[85] - 租赁服务收入775,388,290.04元，同比增长48.34%[88] - 会员及其他服务收入179,505,010.92元，同比增长1.92%[88] - 三个新运营项目2021年贡献收入1.33亿元，同比增长53.18%[63] 各地区表现 - 上海地区收入为6.60亿元人民币，占总收入69.07%，同比增长12.79%[85] - 北京地区收入为1.76亿元人民币，占总收入18.42%，同比增长20.17%[85] - 长沙地区收入为0.17亿元人民币，同比增长333.20%[85] - 上海地区收入659,516,896.58元，同比增长42.47%[88] - 北京地区收入175,922,870.72元，同比增长27.92%[88] 园区运营表现 - 公司运营管理57个文化创意产业园区 管理面积约100.16万平方米[48] - 公司运营管理57个园区，总面积达100.16万平方米[57] - 成熟园区平均出租率达93.5%，同比提升4.5%[62] - 23个园区出租率超95%，其中9个园区达100%出租率[62] 新租赁准则财务影响 - 新租赁准则导致期初资产增加213,329.24万元，期初负债增加245,141.19万元，期初未分配利润减少30,264.45万元[65] - 新准则下2021年末资产总额504,250.84万元（新准则）对比208,134.17万元（原准则），增加296,116.67万元增幅142.27%[66] - 新准则下2021年末负债总额377,343.58万元（新准则）对比48,346.20万元（原准则），增加328,997.38万元增幅680.50%[66] - 新准则下2021年末未分配利润-11,320.06万元（新准则）对比20,100.68万元（原准则），下降31,420.74万元降幅156.32%[66] - 新准则下2021年营业收入95,489.33万元（新准则）对比97,489.59万元（原准则），减少2,000.26万元降幅2.05%[68] - 新准则下归属于上市公司股东的净利润10,426.61万元（新准则）对比11,582.89万元（原准则），减少1,156.29万元降幅9.98%[68] - 新准则下扣非净利润7,861.79万元（新准则）对比9,018.08万元（原准则），减少1,156.29万元降幅12.82%[68] - 执行新租赁准则导致报告期内累计实现收益为负值人民币789,663.93元[116] - 剔除新准则影响后2021年末资产负债率23.23%较2020年末34.15%下降10.92个百分点降幅31.99%[69] 现金流量 - 经营活动产生的现金流量净额为6.08亿元，同比大幅增长211.91%[17] - 经营活动现金流量净额同比激增211.91%至6.08亿元[103] - 投资活动现金流量净额同比下降230.79%至-2.68亿元[103][104] 资产和负债关键变化 - 资产总额达到50.43亿元，较上年末增长248.50%[17] - 归属于上市公司股东的净资产为12.57亿元，同比增长34.72%[17] - 货币资金同比增长65.19%至10.76亿元，占总资产比例升至21.34%[109] - 应收账款同比下降44.46%至584.27万元[109] - 在建工程期末余额7261.46万元，较期初增长2697.12%[110] - 使用权资产期末余额27.03亿元，较期初增长41.26%[110] - 短期借款期末余额0元，较期初减少100%[110] - 长期借款期末余额536.68万元，较期初增长119.47%[110] - 预付款项期末余额981.48万元，较期初增长53.23%[110] - 其他应收款期末余额1033.28万元，较期初增长348.36%[110] - 其他流动资产期末余额2.22亿元，较期初增长300.95%[110] - 其他权益工具投资期末余额602.12万元，较期初增长162.68%[110] - 其他非流动资产期末余额1.53亿元，较期初增长65.59%[110] 募集资金使用 - 公司2021年首次公开发行股票募集资金净额为人民币62,197.24万元[119][120] - 截至2021年末累计使用募集资金人民币33,110.43万元，尚未使用募集资金余额为人民币29,505.97万元[119][121] - 募集资金专户期末余额为人民币29,537.08万元，其中活期存款13,087.08万元，7天通知存款16,450.00万元[121][122] - 园区智慧精装一体化升级项目承诺投资25,000万元，实际投入7,910.98万元，进度31.64%[123] - 星光德必易园项目承诺投资4,572.75万元，实际投入1,140.11万元，进度24.93%[123] - 德必岳麓WE"项目承诺投资5,035.7万元，实际投入3,189.59万元，进度63.34%，实现收益110.18万元[123] - 研发中心建设项目承诺投资5,460.96万元，实际投入2,369.75万元，进度43.39%[123] - 补充流动资金项目承诺投资17,000万元，已全部投入完成[123] - 承诺投资项目总额为57,069.4千元，实际投入31,610.43千元，投资进度为55.4%[125] - 超募资金总额为5,127.83千元，其中1,500千元用于补充流动资金，占比29.25%[126] - 补充流动资金项目实际投入1,500千元，完成进度100%[125] - 未确定用途的超募资金金额为3,627.83千元，实际投入0元，进度0%[125] - 募集资金置换预先投入自筹资金总计13,044.84千元（含发行费用774.94千元）[126] - 园区智慧精装一体化升级项目因疫情延期至2023年8月完成[125] - 星光德必易园项目因西安疫情导致投资进度延迟[125] - 募集资金实际投入总额33,110.43千元，总体进度约53.2%[125] - 超募资金实际使用金额1,500千元，占超募总额29.25%[126] - 公司使用超募资金补充流动资金符合不超过30%的比例要求[126] - 闲置募集资金现金管理授权额度为5.8亿元人民币[127] - 截至2021年底募集资金专户余额为2.95亿元人民币[127] - 其中7天通知存款金额为1.65亿元人民币[127] - 活期存款余额为1308.71万元人民币[127] 子公司表现 - 北京天德润宝公司净利润为671.68万元人民币[131] - 上海徐汇德必公司净利润为919.62万元人民币[131] - 上海虹口德必公司净利润为2242.04万元人民币[131] - 北京德秾科技公司净利润为2182.72万元人民币[131] - 上海大宁德必公司净利润为1173.93万元人民币[131] - 报告期内新设子公司数量达15家[132] 公司治理与股东信息 - 公司控股股东为上海中微子投资管理有限公司[12] - 公司全资子公司包括上海德创文化创意有限公司、北京德秾科技发展有限责任公司等多家企业[12] - 公司治理状况符合法律法规无重大差异[149] - 公司在资产人员财务机构业务等方面保持独立[150] - 公司拥有独立完整的资产结构和完全资产控制权[151] - 公司高级管理人员未在控股股东控制的其他企业担任除董事监事外的职务[151] - 公司财务人员未在控股股东控制的其他企业中兼职[151] - 公司设立独立财务部门并具有独立会计核算体系[151] - 公司独立开设银行账户且不与控股股东共用银行账户[151] - 2021年第一次临时股东大会投资者参与比例为100%[153] - 2021年第二次临时股东大会投资者参与比例为73.62%[155] - 2020年年度股东大会投资者参与比例为73.61%[155] - 2021年第三次临时股东大会投资者参与比例为70.40%[155] - 公司向南京金旅德必文化创新发展有限公司提供股东借款和银行贷款担保[155] 董事、监事及高级管理人员变动 - 原公司监事伍星于2021年3月15日因个人原因辞去监事职务[159] - 公司于2021年3月31日召开第二次临时股东大会补选蒋倩为非职工代表监事[159] - 董事SUN XIAOYI因个人原因于2021年7月29日辞去非独立董事及战略与投资委员会委员职务[160] - 公司于2021年8月17日召开股东大会补选张雷为第二届董事会非独立董事[160] - 监事伍星因个人原因于2021年3月9日离职[160] - 监事蒋倩于2021年3月31日被股东大会补选为监事[160] - 董事张优悠辞去独立董事职务并于2022年3月30日由范周接任[168] 董事、监事及高级管理人员背景 - 财务总监高珊曾任德必有限财务中心总监及多家分公司财务经理[163] - 副总经理丁可可持有英国卡迪夫大学国际经济、银行业和金融硕士学位[163] - 董事张雷现任阳光人寿保险战略投资部不动产投资及运营负责人[164] - 独立董事金德环曾任多家上市公司独立董事及上海财经大学教授[165] - 独立董事杨建强为信永中和会计师事务所合伙人及注册会计师[165] - 公司监事邱秀玲担任职工代表监事及企业顾问中心总监，曾任职德必有限营销招商中心招商经理[169] - 公司监事赵兴佳担任职工代表监事及供应链中心采购主管，曾任职徐汇德必项目客服及公司项目助理[169] - 公司监事韦钢担任多家企业董事职务，包括南京聚焦餐饮管理有限公司及江苏中信博新能源科技股份有限公司等[169] - 公司监事蒋倩担任中民创富投资管理有限公司及中民瑞德投资管理有限公司执行董事[170] - 公司总经理陈红在股东单位长兴乾普企业管理咨询合伙企业及长兴乾泽企业管理咨询合伙企业担任执行事务合伙人[172] - 公司财务总监高珊在股东单位西藏乾普企业管理咨询合伙企业担任执行事务合伙人[172] - 公司监事温锋在股东单位池州中安招商股权投资合伙企业担任执行事务合伙人委派代表并领取报酬津贴[172] - 董事长贾波在股东单位上海中微子投资管理有限公司担任执行董事及总经理[171] - 副总经理李燕灵在关联单位上海融创企业管理有限公司担任监事[174] - 董事何岷珉在关联单位上海摩都投资有限公司担任总经理[174] 董事、监事及高级管理人员持股及报酬 - 公司董事、监事及高级管理人员2021年期初持股数均为0股[157][158][159] - 公司董事、监事及高级管理人员2021年本期增持股份数量均为0股[157][158][159] - 公司董事、监事及高级管理人员2021年本期减持股份数量均为0股[157][158][159] - 公司董事、监事及高级管理人员2021年期末持股数均为0股[157][158][159] - 公司董事、监事及高级管理人员2021年税前报酬总额为603.31万元[178] - 支付独立董事津贴总额为36万元[178] - 董事长贾波税前报酬为72.37万元[180] - 董事兼总经理陈红税前报酬为75.21万元[180] - 董事兼副总经理李燕灵税前报酬为54.73万元[180] - 董事兼副总经理兼董事会秘书丁可可税前报酬为73.73万元[180] - 董事兼财务总监高珊税前报酬为79.12万元[180] - 领取报酬的董事、监事及高级管理人员共13人[178] - 独立董事津贴按人年均12万元计算（36万元/3人）[178] - 财务总监高珊为报酬最高的管理人员（79.12万元）[180] - 独立董事年度津贴均为7.2万元[181] - 监事施剑敏年度薪酬为76.99万元[181] - 监事邱秀玲年度薪酬为111.15万元[181] - 监事赵兴佳年度薪酬为24.01万元[181] - 全体董事及监事年度薪酬总额为603.31万元[181] 利润分配 - 公司2021年度利润分配预案为以80,843,998股为基数，向全体股东每10股转增9股[5] - 公司2020年度利润分配方案为每10股派发现金股利10元（含税），合计派发现金股利人民币53,895,999元[198] - 公司以资本公积金每10股转增5股，共计转增26,947,999股，转增后总股本增加至80,843,998股[198] - 公司现金分红总额为0元[199] - 公司每10股转增9股[199] - 现金分红总额占利润分配总额比例为0.00%[199] - 分配预案股本基数为80,843,998股[199] - 公司可分配利润为0.00元[199] - 每10股派息数（含税）为0.00元[199] - 每10股送红股数为0股[199] - 公司利润分配预案符合公司章程规定[199] - 公司现金分红政策符合章程规定且程序完备[199] - 公司未通过股份回购方式进行现金分红[199] 员工情况 - 公司员工总数533人，同比增长15.62%[76] - 本科以上学历人员占比69.04%，同比提升21.75%[76] - 30岁以下员工占比33.2%，同比提升6.8%[76] - 全年组织培训41次，覆盖7200人次[76] - 报告期末公司在职员工数量合计为533人，其中母公司158人，主要子公司375人[193] - 公司员工专业构成中运营人员最多，为234人，占比43.9%[194] - 管理人员数量为227人，占员工总数的42.6%[194] - 员工教育程度以本科为主，共302人，占比56.7%[194] - 硕士学历员工65人，占员工总数的12.2%[194] - 公司2021年共组织培训41次，覆盖7200人次[196] - 研发人员数量同比下降31.25%至11人，其中硕士学历人员减少50%[101] 其他收益和投资 - 政府补助为1957.52万元，同比增长46.73%[22] - 理财产品投资收益为1137.50万元[22] - 其他收益中政府补助达1966.39万元，占利润总额13.45%[107] - 以公允价值计量的金融资产期末金额为人民币6,021,222.62元[118

收入和利润（同比环比） - 第三季度营业收入为2.39亿元，同比增长10.64%[3] - 年初至报告期末营业收入为6.93亿元，同比增长13.36%[3] - 第三季度归属于上市公司股东的净利润为2846.14万元，同比增长44.23%[3] - 年初至报告期末归属于上市公司股东的净利润为7975.01万元，同比增长18.79%[3] - 营业总收入为6.93亿元，同比增长13.4%[21] - 净利润为8548.09万元，同比增长16.8%[22] - 归属于母公司所有者的净利润为7975.01万元，同比增长18.8%[22] - 基本每股收益为1.02元，同比增长18.6%[23] 成本和费用（同比环比） - 财务费用为6116.76万元，主要因利息费用达8025.32万元[21] - 研发费用为486.56万元，同比增长31.2%[21] 现金流量表现 - 经营活动产生的现金流量净额为3.93亿元，同比增长195.80%[3] - 筹资活动产生的现金流量净额为3.24亿元，同比增长962%[8] - 经营活动现金流入小计为8.51亿元，同比增长25.3%[24] - 销售商品提供劳务收到的现金为7.44亿元，同比增长20.2%[24] - 经营活动产生的现金流量净额同比增长195.7%，从1.33亿元增至3.93亿元[26] - 投资活动现金流出小计同比下降46.8%，从21.32亿元降至11.34亿元[26] - 投资支付的现金同比下降47.9%，从20.71亿元降至10.80亿元[26] - 筹资活动现金流入小计同比增长234倍，从279万元增至6.56亿元[26] - 期末现金及现金等价物余额同比增长559.2%，从1.08亿元增至7.13亿元[26] 资产和负债变化 - 总资产为40.54亿元，较上年度末增长180.21%[3] - 交易性金融资产期末为5.66亿元，上年度末为0元[7] - 使用权资产期末为17.16亿元，上年度末为0元[7] - 租赁负债期末为22.88亿元，上年度末为0元[7] - 公司货币资金为7.13亿元，较年初6.51亿元增长9.5%[17] - 交易性金融资产达5.66亿元[17] - 应收账款为1219万元，较年初1052万元增长15.9%[17] - 其他应收款大幅增至2535万元，较年初230万元增长1000%[17] - 流动资产合计13.88亿元，较年初7.48亿元增长85.6%[18] - 非流动资产合计26.66亿元，较年初6.99亿元增长281%[18] - 资产总计40.54亿元，较年初14.47亿元增长180%[18] - 短期借款687万元，较年初250万元增长174%[18] - 应付账款6248万元，较年初1.32亿元下降52.7%[18] - 流动负债合计为4.86亿元，同比增长9.8%[19] - 非流动负债合计为22.93亿元，主要包含租赁负债22.88亿元[19] 新租赁准则调整影响 - 应收账款因新租赁准则调整减少812万元，降幅77.2%[28] - 长期应收款新增2.80亿元，因执行新租赁准则调整[28] - 使用权资产新增17.25亿元，因执行新租赁准则调整[29] - 租赁负债新增22.99亿元，因执行新租赁准则调整[30] - 未分配利润因新租赁准则调整减少2.44亿元[30] 股东结构和控制关系 - 报告期末普通股股东总数为11,220名[10] - 上海中微子投资管理有限公司持股比例为32.48%，持股数量为26,257,500股[10] - 长兴乾悦企业管理咨询合伙企业持股比例为7.48%，持股数量为6,044,328股[10] - 池州中安招商股权投资合伙企业持股比例为5.57%，持股数量为4,499,998股[10] - 长兴乾润企业管理咨询合伙企业持股比例为5.45%，持股数量为4,406,250股[10] - 阳光财产保险股份有限公司持股比例为4.90%，持股数量为3,960,000股[10] - 长兴乾元企业管理咨询合伙企业持股比例为2.78%，持股数量为2,250,000股[10] - 贾波通过中微子控制公司32.48%股份，通过长兴乾元控制2.78%股份，通过长兴乾森控制1.32%股份[11] - 贾波与李燕灵通过长兴乾润合计控制公司5.45%股份[11] - 贾波与李燕灵夫妻合计控制公司42.03%股份[11] 重大租赁合同 - 全资子公司签订重大租赁合同，12年累计应付租金及物业费约6.55亿元[15]

收入和利润（同比环比） - 营业收入为4.54亿元，同比增长14.84%[21] - 归属于上市公司股东的净利润为5128.87万元，同比增长8.19%[21] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润为3872.49万元，同比增长13.46%[21] - 营业总收入45,406.48万元，同比增长14.84%[29] - 归属于上市公司股东的净利润5,128.87万元，同比增长8.19%[29] - 扣除非经常性损益后的净利润3,872.49万元，同比增长13.46%[29] - 剔除新租赁准则影响后营业总收入47,383.48万元，同比增长19.84%[29] - 剔除新租赁准则影响后归属于上市公司股东的净利润6,666.76万元，同比增长40.64%[29] - 剔除新租赁准则影响后，2021上半年营业收入同比增长19.84%至47383.48万元[43][45] - 剔除新租赁准则影响后，2021上半年归属于上市公司股东的净利润同比增长40.64%至6666.76万元[43][45] - 剔除新租赁准则影响后，2021上半年扣除非经常性损益后的净利润同比增长58.52%至5410.38万元[43][45] - 营业收入454.06百万元，同比增长14.84%，剔除新租赁准则影响后实际增长19.84%[75] - 租赁服务收入368.49百万元，毛利率45.38%，同比增长8.51个百分点[78] - 北京地区收入88.33百万元，同比增长33.05%，毛利率27.87%[78] 成本和费用（同比环比） - 营业成本283.25百万元，同比增长2.51%，剔除新租赁准则影响后实际增长19.38%[75] - 研发投入3.38百万元，同比增长35.03%[75] 现金流量 - 经营活动产生的现金流量净额为2.78亿元，同比增长237.35%[21] - 经营活动现金流量净额278.48百万元，同比大幅增长237.35%，剔除新租赁准则影响后增长27.72%[75] - 投资活动现金流量净额-456.31百万元，同比下降1,214.64%[76] - 筹资活动现金流量净额399.69百万元，同比增长1,180.46%，剔除新租赁准则影响后增长1,648.25%[76] 每股收益和净资产收益率 - 基本每股收益为0.67元/股，同比下降14.10%[21] - 稀释每股收益为0.67元/股，同比下降14.10%[21] - 加权平均净资产收益率为4.56%，同比下降0.82个百分点[21] 资产和负债变化 - 总资产为40.38亿元，较上年度末增长179.10%[21] - 归属于上市公司股东的净资产为13.15亿元，较上年度末增长40.91%[21] - 新租赁准则使期初资产增加198,673.15万元，负债增加223,075.81万元[37] - 新租赁准则使2021上半年末资产负债率升至66.9%，剔除后为23.38%[41][43] - 剔除新准则影响后，2021上半年末资产负债率同比下降10.77个百分点，降幅31.53%[43][45] - 货币资金873.20百万元，较期初增长34.06%，占总资产比例21.62%[82] - 使用权资产1,696.38百万元，占总资产比例42.01%，主要因采用新租赁准则[82] - 租赁负债期末余额22.68亿元人民币，较期初增长56.15%，主要因采用新租赁准则所致[84] - 交易性金融资产期末余额4.33亿元人民币，较期初增长10.72%，主要因理财产品未到期所致[84] - 预付款项期末余额1191.58万元人民币，较期初下降58.62%，剔除新租赁准则影响后实际下降25.62%[84] - 其他应收款期末余额1155.26万元人民币，较期初大幅增长401.29%，主要因新增项目支付保证金增加[84] - 长期应收款期末余额2.64亿元人民币，较期初增长6.55%，主要因采用新租赁准则调整核算科目[84] - 其他权益工具投资期末余额309.22万元人民币，较期初增长34.90%，主要因新增对峰云信息科技投资[84] - 应付账款期末余额6408.02万元人民币，较期初下降51.37%，剔除新租赁准则影响后实际下降10.18%[84] - 应付股利期末余额67.5万元人民币，较期初增长39.92%，主要因应付项目公司小股东股利增加[84] - 总资产从1,446,902,824.93元增长至4,038,304,649.74元，增长179.1%[198][200] - 流动资产从748,286,125.40元增长至1,388,262,069.00元，增长85.5%[198] - 非流动资产从698,616,699.53元大幅增长至2,650,042,580.74元，增长279.3%[198] - 使用权资产为1,696,379,036.21元[198] - 长期应收款为264,358,305.57元[198] - 在建工程从2,323,127.40元增长至11,889,662.96元，增长411.8%[198] - 总负债从494,177,587.92元增长至2,701,618,083.77元，增长446.7%[199][200] - 租赁负债为2,267,584,247.92元[199] - 应付账款从131,762,404.30元减少至64,080,208.52元，下降51.4%[199] - 未分配利润从159,199,183.31元下降至-109,469,903.35元，下降168.8%[200] - 货币资金为8.73亿元人民币，较年初6.51亿元增长34.1%[197] - 交易性金融资产达4.33亿元人民币[197] - 应收账款从1052万元降至535万元，下降49.1%[197] - 预付账款由2880万元降至1192万元，下降58.6%[197] - 其他应收款从230万元增至1155万元，增长402%[197] 新租赁准则影响 - 新租赁准则导致2021上半年营业收入下降1977万元，降幅4.17%[41][43] - 新租赁准则导致归属于上市公司股东的净利润下降1537.89万元，降幅23.07%[41][43] - 新租赁准则导致扣除非经常性损益后的净利润下降1537.89万元，降幅28.42%[41][43] - 新租赁准则对净利润影响呈先负后正趋势，租赁期内总影响为零[39] 园区运营表现 - 运营管理51个园区总面积82.56万平方米[30] - 成熟园区平均出租率95%，同比提升8%[33] - 23个园区出租率超95%，9个园区达100%出租率[33] - 公司园区空置率约5%，远低于行业平均空置率13.6%[33] - 公司运营管理51个文化创意产业园区，管理面积约83万平方米[69] 业务扩张和布局 - 公司2016年布局海外首个科创产业园德必硅谷WE"[58] - 公司业务从上海扩张至北京苏州杭州等城市实现跨区域连锁化发展[61] - 公司在中、美、欧三大洲超过十大城市开展业务[69] - 公司旗下德必创新科技已获得高新技术企业和双软企业资质，拥有5项专利和41项计算机软件著作权[63] - wehome平台实施内容包括共享招商、资产管理和租控管理三大模块[63] - 公司形成创意设计能力和园区运营管理能力两大核心竞争力[70] - 公司竞争优势体现在高效高质量低成本的设计改造等五个方面[73] - 公司建立改造工程造价定额体系控制既有建筑改造成本[55] 投资和理财活动 - 报告期投资额6.49亿元人民币，较上年同期14.27亿元下降54.51%[87] - 交易性金融资产本期公允价值变动损益295.94万元人民币，本期购买金额6.06亿元，出售金额1.76亿元[86] - 公司期末自有资金投资其他资产类别初始投资成本为13,482,376.93元，累计公允价值变动为-11,190,154.31元，期末金额为3,092,222.62元[93] - 公司自有资金投资其他资产类别初始投资成本为606,000,000.00元，报告期内购入金额606,000,000.00元，售出金额176,000,000.00元，累计投资收益1,275,817.00元，期末金额432,959,407.53元[93] - 公司投资合计初始成本619,482,376.93元，报告期内公允价值变动损益2,959,407.53元，累计投资亏损11,190,154.31元，期末金额436,051,630.15元[93] - 公司报告期内委托理财发生额总计84200万元，其中自有资金委托理财发生额59200万元，募集资金委托理财发生额25000万元[106] - 公司报告期末未到期委托理财余额总计68000万元，其中自有资金委托理财未到期余额43000万元，募集资金委托理财未到期余额25000万元[106] 募集资金使用 - 公司募集资金总额为62,197.24万元，报告期内投入募集资金23,632.86万元，累计投入募集资金23,632.86万元[95] - 公司募集资金净额为62,197.24万元，其中使用募集资金置换预先投入募投项目自筹资金4,629.28万元及已支付发行费用自筹资金774.94万元，合计5,404.22万元[97][98] - 公司使用部分超募资金1,500万元永久补充流动资金，截至2021年6月30日已完成[98] - 公司尚未使用的募集资金余额为38,646.37万元（含利息收入扣除手续费），募集户余额38,677.48万元，差额31.11万元为尚未支付的发行费用[99] - 公司募集户余额38,677.48万元中，活期存款13,677.48万元，理财产品投资25,000.00万元[99] - 承诺投资项目"德必岳麓WE"累计投入金额2,948.63万元，投资进度58.55%[100] - 承诺投资项目"研发中心建设"累计投入金额2,007.27万元，投资进度36.76%[100] - 公司超募资金总额为人民币5127.83万元[102] - 公司使用部分超募资金1500万元永久补充流动资金，占超募资金总额的29.25%[102] - 公司使用募集资金置换预先投入募投项目的自筹资金4629.28万元及已支付发行费用的自筹资金774.94万元，共计5404.22万元[102] - 截至2021年6月30日，公司尚未使用的首次公开发行募集资金余额（含利息收入并扣除手续费）为38646.37万元[103] - 公司使用闲置募集资金购买理财产品25000万元[103][106] - 公司募集资金专户截至2021年6月30日余额为38677.48万元，与未使用募集资金余额差额31.11万元为尚未支付的发行费[103] 子公司表现 - 北京天德润宝文化创意有限公司报告期净利润为463.59万元[111] - 上海虹口德必创意产业发展有限公司报告期净利润为1123.39万元[111] - 公司新设广东德必穗子产业园投资发展有限公司[112] 公司治理和股东结构 - 公司2021年第二次临时股东大会投资者参与比例为73.62%[120] - 公司2020年年度股东大会投资者参与比例为73.61%[120] - 公司监事伍星于2021年03月09日因个人原因离职[121] - 公司监事蒋倩于2021年03月31日被选举[121] - 公司董事SUN XIAOYI于2021年07月29日因个人原因离职[121] - 公司首次公开发行人民币普通股(A股)1347.4万股，总股本由4042.2万股增至5389.6万股[175] - 公司实施资本公积转增股本，每10股转增5股，共转增2694.8万股，转增后总股本达8084.4万股[175] - 期末有限售条件股份6063.3万股，占总股本比例75%[174] - 境内法人持股5187.3万股，占总股本比例64.16%[174] - 无限售条件股份2021.1万股，占总股本比例25%[174] - 上海中微子投资管理有限公司期末限售股2625.75万股，限售期至2024年8月12日[177] - 长兴乾悦企业管理咨询合伙企业期末限售股604.43万股，限售期至2022年2月10日[177] - 池州中安招商股权投资合伙企业期末限售股449.99万股，限售期至2022年2月10日[177] - 长兴乾润企业期末限售股440.63万股，限售期至2024年8月12日[177] - 公司首次公开发行股票数量为1347.4万股，发行价格为51.47元/股[179][180] - 公司总股本为5389.5999万股[180] - 报告期末普通股股东总数为13,102户[182] - 第一大股东上海中微子投资管理有限公司持股比例为32.48%，持股数量26,257,500股[182] - 第二大股东长兴乾悦企业管理咨询合伙企业持股比例为7.48%，持股数量6,044,328股[182] - 第三大股东池州中安招商股权投资合伙企业持股比例为5.57%，持股数量4,499,998股[182] - 第四大股东长兴乾润企业管理咨询合伙企业持股比例为5.45%，持股数量4,406,250股[182] - 限售股股东阳光财产保险股份有限公司持有首发前限售股3,960,000股[178] - 限售股股东长兴乾元企业管理咨询合伙企业持有首发前限售股2,250,000股[178] - 限售股股东深圳市卓元道成投资管理有限公司持有首发前限售股2,160,000股[178] - 阳光保险持股4.90%共计396万股[183] - 长兴乾元持股2.78%共计225万股[183] - 前海卓元持股2.67%共计216万股[183] - 西藏乾泽持股2.13%共计172.5万股[183] - 实际控制人贾波夫妇通过多层持股合计控制公司42.03%股份[183][184] 关联交易和担保 - 与关联方北京东枫德必科技有限公司发生日常关联交易金额2871.46万元[147][148] - 日常关联交易总额度获批6000万元[147][148] - 关联交易占同类交易比例10.14%[147] - 公司对上海行运文化创意有限公司提供担保，担保期从2013年1月1日至2031年7月31日[164] - 公司对上海沪平文化创意产业发展有限公司提供连带责任担保，实际发生日期为2012年8月1日[164] - 公司对上海天杉文化创意产业发展有限公司提供担保，担保期至2022年12月28日[164] - 公司对上海禾延文化发展有限公司提供连带责任担保，担保期至2035年10月31日[164] - 子公司上海徐汇德必文化创意服务有限公司担保期从2011年10月15日至2021年10月14日[164] - 子公司上海德必昭航文化创意产业发展有限公司担保期从2012年11月1日至2030年10月31日[165] - 子公司上海易必创文化创意服务有限公司担保期从2013年8月1日至2033年4月30日[165] - 子公司上海柏航文化创意产业发展有限公司担保期从2013月9月1日至2031年8月31日[165] 租赁物业详情 - 长宁德必易园租赁期限180个月用于对外租赁[157] - 徐汇德必易园租赁期限120个月用于对外租赁[157] - 大宁德必易园租赁期限123个月用于对外租赁[157] - 公司运营的德必易园系列项目包括上海天杉德必易园（租赁面积124平方米）、沪西德必易园（186平方米）、漕河泾德必易园（120平方米）等15个园区，全部为对外租赁用途[158][159] - 德必WE"系列项目覆盖上海、北京、苏州及海外，包括德必佛罗伦萨WE"（意大利，租赁面积33平方米）、德必硅谷WE"（美国，180平方米）及德必静安WE"（250平方米）等12个园区[159][160] - 德必运动LOFT系列包含虹口德必运动LOFT（204平方米）、虹口德必运动LOFT-Y街区（244平方米）及芳华德必运动LOFT（156平方米）等5个上海园区[160] - 公司通过子公司（如上海德必昭航文化创意产业发展有限公司）运营昭化德必易园（216平方米）及柏航德必易园（216平方米）等大型园区[158] - 租赁方包括国有企业（如中国石化销售股份有限公司上海石油分公司）、酒店集团（格林豪泰）及政府机构（佛罗伦萨市政府）[158][159] - 单个园区租赁面积最大为星光德必易园（西安，240平方米）和虹口德必运动LOFT-Y街区（244平方米）[160] - 最小租赁面积为德必佛罗伦萨WE"（33平方米）和东枫德必WE"（北京，44平方米）[159][160] - 上海地区集中了超

收入和利润（同比环比） - 营业收入为2.21亿元，同比增长3.38%[8] - 归属于上市公司股东的净利润为2067.63万元，同比下降33.64%[8] - 扣除非经常性损益的净利润为1541.67万元，同比下降46.31%[8] - 基本每股收益为0.46元/股，同比下降40.26%[8] - 加权平均净资产收益率为2.25%，同比下降1.31个百分点[8] - 公司主营业务收入较上年同期增长3.38%，剔除新租赁准则影响后增长8.21%[19] - 公司净利润较上年同期下降32.62%，剔除新租赁准则影响后下降18.57%[20] - 公司2021年第一季度营业收入为22102.56万元，同比增长3.38%[24] - 不考虑新租赁准则影响，营业收入同期增长8.21%[24] - 营业总收入同比增长3.4%至2.21亿元[43] - 归属于母公司股东的净利润同比下降33.6%至2068万元[45] - 基本每股收益为0.46元[46] - 营业利润亏损393.53万元，相比上期亏损189.19万元扩大108%[49] - 净利润亏损387.37万元，相比上期亏损188.72万元扩大105%[49] 成本和费用（同比环比） - 公司销售费用较上年同期增长85.81%[19] - 公司管理费用较上年同期增长56.25%[21] - 公司财务费用较上年同期增长29660.56%[21] - 营业总成本同比增长12.6%至1.96亿元[44] - 营业成本同比下降7.9%至1.39亿元[44] - 销售费用同比增长85.8%至433万元[44] - 管理费用同比增长56.3%至2982万元[44] - 财务费用大幅增加至2095万元[44] 现金流量表现 - 经营活动产生的现金流量净额为1.08亿元，同比增长143.19%[8] - 公司经营活动产生的现金流量净额较上年同期增长143.19%[21] - 公司筹资活动产生的现金流量净额较上年同期增长20477.58%[21] - 公司投资活动产生的现金流量净额较上年同期下降659.14%[21] - 经营活动现金流量净额1.08亿元，相比上期4420.51万元增长143%[53] - 销售商品提供劳务收到现金2.42亿元，相比上期1.57亿元增长54%[52] - 投资活动现金流量净额-2.21亿元，主要因投资支付现金2.07亿元[53] - 筹资活动现金流量净额5.59亿元，主要来自收到其他筹资现金6.48亿元[54] - 支付给职工现金3130.52万元，相比上期2388.44万元增长31%[53] - 购建固定资产支付现金2143.55万元，相比上期2686.07万元减少20%[53] - 母公司投资活动现金净流出2亿元，主要因投资支付现金2亿元[56] - 公司筹资活动现金流入为6.4756亿元人民币，主要来自其他筹资活动[57] - 筹资活动现金流出为903.71万元人民币，其中偿还债务及利息支付为42.53万元[57] - 筹资活动产生的现金流量净额为6.3852亿元人民币[57] 资产和负债变化 - 总资产为40.84亿元，较上年度末增长182.28%[8] - 归属于上市公司股东的净资产为13.36亿元，较上年度末增长43.18%[8] - 公司货币资金期末较期初增长68.31%[18] - 公司交易性金融资产期末较期初增长100.00%[18] - 货币资金从2020年末6.51亿元增至2021年3月末10.96亿元，增长68.3%[35] - 交易性金融资产新增2.00亿元[35] - 流动资产总额从7.48亿元增至13.85亿元，增长85.1%[35] - 非流动资产总额从6.99亿元增至26.99亿元，增长286.1%[35] - 资产总计从14.47亿元增至40.84亿元，增长182.2%[35] - 短期借款从250.24万元增至625.00万元，增长149.7%[36] - 应付账款从1.32亿元降至5605.10万元，下降57.5%[36] - 未分配利润从1.59亿元转为亏损6415.12万元[38] - 资产总额同比增长44.2%至21.77亿元[40] - 所有者权益同比增长61.9%至16.27亿元[41] - 期末现金及现金等价物余额10.96亿元，较期初6.51亿元增长68%[54] - 期末现金及现金等价物余额为10.7144亿元人民币，较期初增长71.8%[57] 首次公开发行及募集资金使用 - 公司首次公开发行A股1347.40万股，于2021年2月10日在深交所创业板上市[25] - 募集资金总额为62197.24万元[27] - 本季度投入募集资金总额745.24万元[27] - 累计投入募集资金总额4629.28万元[27] - 德必岳麓WE项目累计投入2778.54万元，进度达55.18%[28] - 研发中心建设项目累计投入1742.35万元，进度达31.91%[28] - 星光德必易园项目累计投入108.39万元，进度达2.37%[28] - 超募资金总额5127.83万元，其中1500万元用于永久补充流动资金，占比29.25%[28] - 公司使用募集资金置换预先投入募投项目自筹资金4629.28万元及已支付发行费用自筹资金774.94万元，共计5404.22万元[29] - 公司批准使用不超过5.8亿元闲置募集资金进行现金管理[29] 新租赁准则调整影响 - 新租赁准则调整导致公司资产总额增加19.867亿元人民币（+137.3%）[59][60] - 使用权资产新增17.245亿元人民币，租赁负债新增22.992亿元人民币[60] - 应收账款调整减少812.39万元人民币（-77.2%）[59] - 预付款项调整减少945.54万元人民币（-32.8%）[59] - 应付账款调整减少5402.77万元人民币（-41.0%）[60] - 未分配利润调整减少2.4403亿元人民币[61] 其他重要事项 - 非经常性损益项目中政府补助为546.37万元[9] - 报告期末普通股股东总数为15,967户[12]

收入和利润（同比环比） - 营业收入为2.21亿元，同比增长3.38%[8] - 归属于上市公司股东的净利润为2067.63万元，同比下降33.64%[8] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为1541.67万元，同比下降46.31%[8] - 基本每股收益为0.460元/股，同比下降40.26%[8] - 加权平均净资产收益率为2.25%，同比下降1.31个百分点[8] - 公司主营业务收入较上年同期增长3.38%（剔除新租赁准则影响后增长8.21%）[16] - 公司净利润较上年同期下降32.62%（剔除新租赁准则影响后下降18.57%）[16] - 2021年第一季度营业收入为22,102.56万元，同比增长3.38%[20] - 不考虑新租赁准则影响，营业收入同期增长8.21%[20] - 营业总收入为221,025,561.39元，较上期213,804,013.66元增长3.4%[40] - 净利润为22,374,342.47元，较上期33,208,604.98元下降32.6%[42] - 归属于母公司股东的净利润为20,676,268.99元，较上期31,156,969.34元下降33.6%[42] - 基本每股收益为0.460元，较上期0.770元下降40.3%[43] - 营业亏损393.53万元，相比上期亏损189.19万元扩大108%[46] - 净利润亏损387.37万元，相比上期亏损188.72万元增长105%[46] 成本和费用（同比环比） - 公司销售费用较上年同期增长85.81%[16] - 公司管理费用较上年同期增长56.25%（剔除上市相关费用后增长39.78%）[16] - 公司财务费用较上年同期增长29660.56%（剔除新租赁准则影响后下降3731.06%）[16] - 营业总成本为196,467,440.48元，较上期174,543,865.28元增长12.6%[41] - 财务费用为20,948,324.17元，较上期-70,865.78元大幅增加[41] - 利息费用为27,615,510.49元，较上期516,347.37元增长5,248.5%[41] 现金流量表现 - 经营活动产生的现金流量净额为1.08亿元，同比增长143.19%[8] - 公司经营活动现金流量净额较上年同期增长143.19%[16] - 公司筹资活动现金流量净额较上年同期增长17860.88%[16] - 经营活动现金流入4.25亿元，相比上期1.74亿元增长144%[49] - 经营活动现金流量净额1.08亿元，相比上期4420.51万元增长143%[49] - 投资活动现金流出2.28亿元，相比上期6.52亿元减少65%[50] - 投资活动现金流量净额-2142.61万元，相比上期-2916.8万元改善26%[50] - 筹资活动现金流入6.52亿元，主要来自其他筹资活动收款6.48亿元[51] - 筹资活动现金流量净额5.59亿元，相比上期-274.24万元大幅改善[51] - 期末现金及现金等价物余额12.96亿元，相比期初6.51亿元增长99%[51] - 母公司经营活动现金流量净额928.83万元，相比上期1454.37万元减少36%[53] - 投资活动产生的现金流量净额为负，2021年第一季度为-5,751.33元，而去年同期为-220,393,434.41元[54] - 投资活动现金流入小计2021年第一季度为200,000,000元，相比去年同期91,832,671.78元增长117.8%[54] - 投资活动现金流出小计2021年第一季度为200,005,751.33元，相比去年同期312,226,106.19元下降35.9%[54] - 筹资活动产生的现金流量净额大幅增加，2021年第一季度为638,524,164.29元，而去年同期为-392,659.52元[54] - 期末现金及现金等价物余额2021年第一季度为1,271,439,790.99元，相比去年同期348,535,549.60元增长264.7%[54] 资产和负债变动 - 总资产为40.84亿元，较上年度末增长182.28%[8] - 归属于上市公司股东的净资产为13.36亿元，较上年度末增长43.18%[8] - 公司货币资金期末较期初增长68.31%[16] - 公司交易性金融资产期末较期初增长100.00%[16] - 货币资金从6.51亿元增至10.96亿元，增长68.3%[32] - 交易性金融资产新增2.00亿元[32] - 流动资产总额从7.48亿元增至13.85亿元，增长85.1%[32] - 非流动资产从6.99亿元增至26.99亿元，增长286.1%[32] - 资产总额从14.47亿元增至40.84亿元，增长182.1%[32] - 使用权资产新增17.45亿元[33] - 租赁负债新增23.17亿元[34] - 资本公积从7.28亿元增至13.41亿元，增长84.2%[34] - 未分配利润从1.59亿元转为亏损0.64亿元[35] - 公司总资产为2,177,352,262.87元，较上期1,509,660,498.74元增长44.2%[37][38] - 资本公积为1,437,817,736.25元，较上期824,917,824.56元增长74.3%[38] - 股本为53,895,999.00元，较上期40,421,999.00元增长33.3%[38] - 公司因执行新租赁准则调整资产总计增加1,986,731,514.09元，主要来自使用权资产增加1,724,528,835.07元和长期应收款增加279,781,945.03元[57] - 调整后非流动资产合计增加2,004,310,780.10元，从698,616,699.53元增至2,702,927,479.63元，增幅286.9%[57] - 调整后负债合计增加2,230,758,129.83元，主要来自新增租赁负债2,299,204,844.49元[57][58] - 调整后未分配利润减少244,026,615.74元，从159,199,183.31元变为-84,827,432.43元[58] 首次公开发行及募集资金使用 - 首次公开发行A股1,347.40万股，于2021年2月10日在深交所创业板上市[21] - 募集资金总额为62,197.24万元[23] - 本季度投入募集资金总额745.24万元[23] - 累计投入募集资金总额4,629.28万元[23] - 超募资金总额5,127.83万元，其中1,500万元用于永久补充流动资金，占比29.25%[24] - 德必岳麓WE项目累计投入2,778.5万元，投资进度55.18%[23] - 研发中心建设项目累计投入1,742.35万元，投资进度31.91%[23] - 使用募集资金置换预先投入自筹资金5,404.22万元[24] - 公司批准使用不超过5.80亿元闲置募集资金进行现金管理[25] 非经常性损益 - 非经常性损益项目中政府补助为546.37万元[9] 股权结构 - 报告期末普通股股东总数为15,967户[12] - 公司实际控制人贾波、李燕灵夫妻合计控制公司42.03%的股份[13] 其他重要事项 - 公司第一季度报告未经审计[61]