证 券 代 码 ：300947 证 券 简 称 ： 德必集团 上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 投资者关系活动记录表 编号：2023-001 | | □特定对象调研 □分析师会议 | | --- | --- | | 投资者关系活动 | □媒体采访 √业绩说明会 | | | □新闻发布会 □路演活动 | | 类别 | □现场参观 | | | □其他（请文字说明其他活动内容） | | 参与单位名称及 | 参与公司 2022 年度网上业绩说明会的投资者 | | 人员姓名 | | | 时间 | 2023 年 5 月 15 日下午 15：00-16：30 | | 地点 | 全景网"投资者关系互动平台"（http://ir.p5w.net） | | 上市公司接待人 | 董事长：贾波先生 | | | 董事、总经理：陈红先生 | | | 董事、副总经理、董事会秘书：丁可可女士 | | 员姓名 | 董事、财务总监：邱玉田女士 | | | 独立董事：金德环先生 | | | 保荐代表人：谢国敏先生 | | | 投资者提出的问题及公司回复情况 公司就投资者在本次说明会中提出的问题进行了回 | | | 复： | | 投资者 ...

公司业绩 - 2022年公司实现营业收入77,884.98万元，同比下降18.44%[2] - 2022年归属于上市公司股东的净利润3,249.39万元，同比下降68.84%[2] - 公司2022年营业收入为778,849,827.58元，较上一年下降18.44%[11] - 公司2022年归属于上市公司股东的净利润为32,493,907.35元，较上一年下降68.84%[11] - 公司2022年经营活动产生的现金净流量与净利润存在较大差异，主要是因为支付给上游出租方的房租成本计入筹资活动现金流出[41] 公司发展 - 公司所处行业涉及“城市更新”“文科创产业”“绿色环保+智慧园区”，有利于公司发挥核心优势，持续发展[2] - 公司在中、美、欧三大洲、超过十大城市，运营管理68个文化创意产业园区，管理面积超118万平方米，已成为行业内领先企业[23] - 公司推动生态商业配套、低碳光伏等业态落地，促进园区高质量可持续发展[25] - 公司未来发展规划包括持续发力国家城市更新政策，为科创与文创企业提供专业服务，构建全球化园区服务平台[86] - 公司计划通过托管加盟、合资合作等多种形式开拓新业务，稳健扩大运营规模[87] 财务状况 - 公司2022年末资产总额为6,168,058,235.38元，较上一年增长22.32%[11] - 公司2022年末归属于上市公司股东的净资产为1,290,934,736.20元，较上一年增长2.66%[11] - 公司2022年基本每股收益为0.21元，较上一年下降70.42%[11] - 公司2022年营业成本为455,656,933.81元，同比下降20.98%[30] - 公司2022年的研发费用为4,083,664.08元，较上年下降20.37%[33] 股东及治理 - 公司首次公开发行股票募集资金总额为69,350.68万元，净额为62,228.35万元[65] - 公司董事、监事和高级管理人员情况显示各位成员在任期内持股情况[97] - 公司独立董事张优悠先生因个人原因辞去独立董事职务[99] - 公司聘任范周先生为独立董事[99] - 公司财务总监高珊女士辞去职务，聘任邱玉田女士为新财务总监[99] 风险管理 - 公司面临市场竞争风险和宏观经济环境变化风险[88] - 公司作为文科创产业园区的运营服务商，受宏观经济环境变化影响，存在业务发展风险[90] 公司治理 - 公司设立了健全的组织机构体系，独立运作与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业之间不存在机构混同的情况[95] - 公司召开了多次临时股东大会，投资者参与比例分别为63.33%、68.61%、68.62%、25.09%、64.58%[96] - 公司董事会在2022年内召开了多次会议，审议了公司的重要事项，并做出相应决议[114]

营收与利润情况 - 本报告期营业收入2.39亿元，同比增长9.66%，主要系规模增长带来的收入增长所致[4][8] - 归属于上市公司股东的净利润247.96万元，同比下降90.33%，主要因新拓项目尚处前期投入阶段，收入未完全释放[4][8] - 2023年第一季度营业总收入2.39亿元，较上期的2.18亿元增长9.66%[16] - 2023年第一季度营业总成本2.43亿元，较上期的1.85亿元增长31.21%[16] - 2023年第一季度营业利润335.44万元，较上期的3397.37万元下降90.13%[17] - 2023年第一季度净利润282.09万元，较上期的2613.31万元下降89.21%[17] - 2023年第一季度基本每股收益0.016元，较上期的0.167元下降90.42%[18] 现金流情况 - 经营活动产生的现金流量净额1.58亿元，同比增长71.25%，主要系收入及预收款项增加所致[4][9] - 2023年第一季度经营活动现金流入小计3.33亿元，较上期的2.39亿元增长39.32%[19] - 经营活动产生的现金流量净额为158,280,035.02元，上年同期为92,427,405.07元[20] - 投资活动产生的现金流量净额为 - 117,041,080.91元，上年同期为 - 598,373,507.94元[20] - 筹资活动产生的现金流量净额为 - 149,397,343.07元，上年同期为 - 94,755,128.86元[20] - 现金及现金等价物净增加额为 - 108,154,712.76元，上年同期为 - 600,706,590.26元[20] - 期初现金及现金等价物余额为790,475,872.33元，上年同期为1,075,982,096.29元[20] - 期末现金及现金等价物余额为682,321,159.57元，上年同期为475,275,506.03元[20] - 支付给职工以及为职工支付的现金为41,842,323.77元，上年同期为33,274,560.14元[20] - 支付的各项税费为12,169,636.18元，上年同期为24,514,640.66元[20] - 购建固定资产等长期资产支付的现金为92,015,977.17元，上年同期为55,274,607.87元[20] - 投资支付的现金为47,550,000.00元，上年同期为543,098,900.07元[20] 资产与权益情况 - 本报告期末总资产61.27亿元，较上年度末下降0.67%；归属于上市公司股东的所有者权益12.93亿元，较上年度末增长0.19%[5] - 2023年3月31日货币资金期末余额6.8232115957亿元，年初余额7.9047587233亿元；交易性金融资产期末余额4253.344019万元，年初余额1014.258万元[14] - 2023年3月31日应收账款期末余额2439.529635万元，年初余额2926.702257万元；预付款项期末余额3165.903945万元，年初余额1252.474498万元[14] - 2023年3月31日流动资产合计12.3718690612亿元，年初为12.9530725645亿元；非流动资产合计48.8982841591亿元，年初为48.7275097893亿元[15] - 2023年3月31日资产总计61.2701532203亿元，年初为61.6805823538亿元；流动负债合计9.8963274546亿元，年初为9.810859363亿元[15] - 2023年3月31日短期借款期末余额325万元，年初余额375万元；应付账款期末余额1.5643337806亿元，年初余额1.981950406亿元[15] - 2023年3月31日预收款项期末余额1.2444504116亿元，年初余额1.10189526亿元；合同负债期末余额3996.148085万元，年初余额3017.925662万元[15] - 2023年第一季度末负债合计47.82亿元，较上期的48.25亿元下降0.91%[16] - 2023年第一季度末所有者权益合计13.45亿元，较上期的13.43亿元增长0.21%[16] 非经常性损益情况 - 非经常性损益合计371.28万元，主要包括政府补助511.28万元、理财产品投资收益6.58万元等[6] 资产项目变动情况 - 交易性金融资产4253.34万元，较上年同期增长319.36%，主要系购买理财产品所致[9] - 预付款项3165.90万元，较上年同期增长152.77%，主要系预付新拓项目的改造投入所致[9] 费用情况 - 销售费用697.59万元，较上年同期增长81.59%，主要系新拓项目业务宣传费及招商人员薪酬增加所致[9] - 研发费用130.27万元，较上年同期增长99.35%，主要系加大研发投入所致[9] - 2023年第一季度研发费用130.27万元，较上期的65.35万元增长99.35%[17] - 2023年第一季度利息费用3690.90万元，较上期的2592.68万元增长42.36%[17] 股东情况 - 报告期末普通股股东总数11175户[10] - 前十大股东中，长兴乾元企业管理咨询合伙企业持股2.78%，对应427.5万股；池州中安招商股权投资合伙企业持股2.76%，对应423.656万股；宿迁乾泓科技合伙企业持股2.13%，对应327.75万股[11] 资金管理情况 - 公司拟使用不超1.5亿元闲置募集资金和8.5亿元闲置自有资金进行现金管理[13]

| 本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确和完整，没有虚 | | --- | | 假记载、误导性陈述或重大遗漏。 | 证券代码：300947 证券简称：德必集团 公告编号：2023-027 上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 关于举行 2022 年度网上业绩说明会的公告 上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司（以下简称"公司"）于 2023 年 4 月 25 日在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）披露了《2022 年年度报 告》全文及其摘要。为便于广大投资者更加全面深入地了解公司 2022 年度经营 情况，公司定于 2023 年 5 月 15 日（星期一）下午 15：00-16：30 在全景网举行 2022 年度网上业绩说明会。本次业绩说明会采用网络远程的方式举行，投资者 可登陆全景网"投资者关系互动平台"（http://ir.p5w.net）参与本次业绩说 明会。 出席本次业绩说明会的人员有：公司董事长贾波先生、总经理陈红先生、财 务总监邱玉田女士、董事会秘书丁可可女士、独立董事金德环先生、保荐代表人 谢国敏先生。 为充分尊重投资者、提升交流的针对性，现就公司 20 ...

租赁市场情况与应对策略 - 2020年至今市场租金呈下滑态势，2019年公司平均出租率下滑，意识到租赁市场转向买方市场 [2] - 公司提出“以客户为中心”理念，落地客户关怀系统，实现客户分层级管理与精细化服务 [2] 项目利润与类型 - 工厂项目早期成本低，但公司70 - 80%项目为旧楼改造，利润主要由项目地理位置和后期价值提升决定 [3] 客户管理与规划 - 公司有行业黑名单，对客户品质高度重视，分析把控大客户稳定性 [3] - 大部分园区商业类客户占比不超过20%，商业以办公配套为主，规划取决于项目形态，有三个园区商业客户占比高，未来积极探索商业型客户园区 [3] 项目财务与拓展 - 公司拿新项目财务预测要求irr在15%以上 [3] - 受疫情影响今年放缓项目拓展速度，明年发展取决于市场情况，对新项目开拓持谨慎态度 [3][4] 公司亏损可能性 - 目前公司不太可能出现亏损情况 [4]

公司基本信息 - 证券代码为 300947，证券简称为德必集团 [1] - 公司全称为上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 [2] - 2021 年 4 月 30 日中泰证券陈立到德必集团会议室进行特定对象调研和分析师会议，公司接待人员有董事丁可可、副总经理高珊、董事会秘书、财务总监、证券事务代表彭春玉 [2] 核心优势 - 高效高质量低成本的设计改造优势，有专业团队保障，体现在园区设计、改造成本控制和工程质量监控等方面 [2][3] - 精细化服务优势，搭建文科创企业服务体系，提供舒适办公环境和多种智慧化服务，每年举办千余场社群活动，提供专业咨询等服务 [3] - 智慧化运营优势，自主研发智慧园区管理系统 - wehome 平台，获得多项专利和著作权，实现园区招商、运营管理全流程智慧化 [3] - 品牌优势，是国内较早的园区运营服务商，建立系列园区品牌，多个园区获荣誉，未来品牌优势将进一步显现 [4] - 规模化连锁化发展优势，园区分布在多个城市及部分国外地区，形成跨城市跨区域优势 [4] 运营模式 - 承租运营：主要模式，新设立项目公司签长期租赁合同，向企业提供服务并支付租金 [4] - 受托运营：与产权方或经营权持有方签委托运营协议，为委托方提供服务获收入 [4] - 参股运营：与合作方共同出资设园区运营公司，获取投资收益、设计改造费及招商服务费 [4] 经营情况 - 收入增长：来自存量园区租金单价递增（不考虑疫情）和增量园区新项目开发 [5] - 现金投入回收周期：平均 3 - 5 年 [5] 新租赁准则影响 - 实施背景：财政部规定，公司 2021 年适用，4 月会议审议通过执行议案 [5] - 财务调整：按简易未来适用法调整期初数据，一季度报告期初未分配利调减 2.42 亿，一季度末未分配利润为负数 [5] - 利润影响：对已运营项目利润影响呈 V 字型，2022 年负向影响下降，2023 年基本反转产生正向影响且逐年递增 [5] - 资产负债率：提升公司资产负债率，不能真实反映偿债能力，建议关注剔除影响后的真实偿债能力及 EBITDA 等指标 [5][6] 净利润率波动原因 - 2016 底和 2017 年初做过股权激励，导致 17 年管理费用大幅增加 [6] - 2016 - 18 年 PE 机构加入，规模增长快，新项目前期投入对净利润负向影响，运营后正向影响 [6]

业务模式与组织架构 - 公司是文化创意产业园区运营服务商，主营园区定位、设计、改造、招商和运营管理，为文科创企业提供服务，将跨城市跨区域连锁化发展 [2] - 公司组织架构有投资拓展、文化创意设计院、工程、营销招商中心，与业务流程匹配 [3] 财务指标 - 近年来净利率经营波动不大，2016 - 2018 年因股权激励致管理费用增加，净利润波动大，2019 年起相对稳定，净利率在 13% - 15% 左右 [2][3] - 2021 年一季度因执行新租赁准则，资产负债率增至 66.76%，如不考虑该准则为 23.02%，新租赁准则对利润影响呈 V 字型 [3] 项目情况 - 2021 年多个项目在洽谈，德必岳麓 WE 招商完成并已成熟运营 [3] - 与下游签约周期一般两至三年 [3] - 新项目投入运营时间因项目体量和区域而异，最快三到六个月 [3] - 除天杉德必易园外，几十家园区仅小部分房产未取得产证，无产证面积约 2.6 万平方米，占承租运营模式运营管理园区可供租赁面积比例约 5%，对经营和财务影响小 [3] 成本与投入 - 公司通过多部门尽调、测算和供应链中心控制成本，基本不会出现收不回改造成本情况 [4] - 2016 年开始研发智慧园区管理系统 wehome，投入达数千万元 [4] 行业与竞争 - 文化创意产业园区行业壁垒高，知名运营商积累经验、掌握资源、有资金和业务统筹能力，且进行智能化改造加固壁垒 [4] - 公司与国企多为合作关系，运营模式灵活 [4] 未来规划 - 公司未来从自身扩张、收并购、受托运营三个方面发展 [4] - 暂时不涉足酒店和主题公园项目，专注细分行业，不排除产业链内项目 [4]

业绩情况 - 2021年上半年营业总收入较去年同期增长14.84%，归母净利润较去年同期增长8.19%；剔除新租赁准则影响后，营收较同期增长19.84%，归母净利润较同期增长40.64% [2] - 截止6月底，园区平均出租率达95%；除上海地区外，其他地区平均出租率为97% [2][3] - 截止2021年9月10日，公司最新股东人数共计11,960位 [4] 业绩增长驱动因素 - 国内疫情得到有效控制，办公市场需求逐渐恢复，提供有利外部条件 [2] - 公司内部强化“以客户为中心”理念，持续提升运营管理能力 [2] - 存量园区业务板块基本恢复到疫情前，新增项目贡献收入及利润 [2] 未来发展方向 - 坚持发展主业，跨区域化、规模化、品牌化发展，已在国内九大城市及海外两地布局 [3] - 持续提升组织管理能力，加强中后台建设、信息化数字化系统升级及人才培养 [3] - 坚持“以客户为中心”理念，搭建生态平台，做好生态运营 [3] 市值管理 - 坚持做好业绩，保持业绩持续增长 [3][4] - 积极主动和市场投资人互动交流，让投资人了解行业和发展规划 [3][4] 业务相关 - 园区招商立足生态圈内全产业链搭建，更聚焦文科创产业园区运营和企业服务 [3] - 有扩大托管物业规模的计划 [3] - 2016年组建智慧科技中心，研发并投入使用wehome智慧园区管理系统，累计申请5项专利，41项计算机软件著作权，会持续投入打造智慧园区升级 [3] - 公司收入包括租金、会员服务等，会逐步搭建生态平台，会员服务收入将逐步增长 [4] 政策影响 - 城市更新政策是德必发展的重大机遇，使园区发展扩张驶上快车道 [4] 下半年工作重点 - 做好成熟园区运营，稳定、提升园区出租率 [4] - 做好新建项目招商去化工作，贡献收入和利润增长 [4] - 加大重点区域布局，扩大园区运营规模，已在上海、南京、合肥签约新项目 [4]

投资者关系活动基本信息 - 活动类别为特定对象调研和现场参观 [2] - 参与单位有招银理财有限责任公司、中泰证券 [2] - 活动时间为2021年9月16日 [2] - 活动地点涉及长宁德必易园、德必外滩8号WE、德必外滩WE [2] - 上市公司接待人员有董事、总经理陈红等 [2] 公司情况介绍 - 调研人员参观德必集团运营的3个代表园区 [2] - 公司接待人员介绍公司基本情况、历史沿革及发展规划 [2] 互动环节问答 人员配置 - 园区团队由前端和后台人员组成，前端负责现场服务管理，后台借助集团平台化管理优势提供支撑，各职位人数根据园区大小和客户数量科学配置 [3] 人员储备 - 坚持“管培生培养计划”，每年从高校吸纳优秀毕业生进入战略人才储备池 [3] - 2016年底2017年初推出股权激励计划，未来将完善激励政策以吸引和留住核心人才 [3] 园区运营 - 截至2021年6月底，除上海外其他地区园区平均出租率为97%，运营情况与上海地区无较大差异甚至更好 [3] - 一线城市存量项目有限增长缓慢，新一线城市成长性不可小觑 [3] 智慧化园区 - 2016年开始研发智慧园区管理系统wehome平台，旗下德必创新科技获相关资质，拥有5项专利和41项计算机软件著作权 [3] - 智慧化园区改造分批完成，通过智慧化管理降本增效，每个项目单独预算，整体预算控制在5年左右收回投资成本 [3]

公司基本信息 - 证券代码为 300947，证券简称为德必集团，是上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 [1] - 2022 年 5 月 17 日下午 15：00 - 17：00 举行 2021 年度网上业绩说明会，地点在全景网“投资者关系互动平台” [1] - 接待人员包括董事长贾波、董事兼总经理陈红、董事兼财务总监高珊等 [1] 业绩表现 - 2021 年营业总收入 95,489.33 万元，较去年同期增长 14.58%；归属于上市公司股东的净利润为 10,426.61 万元，较去年同期增长 5.96%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润为 7,861.79 万元，较去年同期增长 22.74% [2] - 若剔除新租赁准则的影响，2021 年营业收入为 97,489.59 万元，较去年同期增长 16.98%；归属于上市公司股东的净利润为 11,582.89 万元，较去年同期增长 17.71%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润预计为 9,018.08 万元，较去年同期增长 40.79% [2] 园区运营情况 - 截至 2021 年底，在中、美、欧三大洲、超过十大城市，运营管理 57 个文化创意产业园区，管理面积约 100.16 万平方米 [3] 业绩增长原因 - 国内疫情常态化管理，各行业发展需求释放，公司紧抓市场机遇，调整管理模式，实现快速去空置化，践行“以客户为中心”理念，保证存量大客户留存及扩租 [3] - 2020 年上半年尚处于招商期的德必岳麓 WE”（募投项目）、东枫德必 WE”及嘉加德必易园三个项目，在 2021 年贡献新的收入和利润增长点 [3] 创业板上市作用 - 有效提升公司品牌价值，增强招商获客能力；为公司带来更多更广的项目投资拓展及行业整合机会 [3] 老旧建筑及城镇化项目 - 公司从 2006 年开始投资运营文化创意产业园，有诸多成功案例，如德必上海老洋行 1913 园区、北京德必天坛 WE”国际文化交流中心等 [4] - 目前发展围绕文创科创产业，集中在一线二线城市，县域经济的城镇化改造处于早期探索尝试阶段 [4] 政策支持 - 根据上海市及各区相关政策，从降低企业成本、优化扶持资金等方面为公司及园区客户提供系列政策支持，公司已积极申请 [4] 未来业绩增长点 - 扩大现有园区运营管理主业规模，包括托管加盟业务，中国有 30 多亿平米的科创、文创园区和写字楼存量市场，需品牌化等服务的市场大且分散，无企业市场占有率达 1%以上 [5] - 对园区客户持续精细化管理和深度专业服务，德必园区管理是平台服务经济，要向服务要效益 [5] - 围绕园区运营发展生态业务，助力主业发展，延伸新营收增长业务 [5] - 坚持做强做优做大主业，不搞无关主业的多元化发展 [5] 营收目标 - 短期突破 300 亿营收规模较困难，但所在园区投资运营服务市场是万亿级以上，专注主业有望实现 [5] 流通性与宣传 - 设有专门的品牌市场数据中心做企业宣传，持续加强与投资机构的宣传沟通工作 [5] - 未来加大宣传力度，加强与资本市场的沟通，让投资者了解公司 [7] 风控管理 - 公司建立了较为完善的内部控制及风险管理体系，独立董事督促完善内控及风险管理制度建设等工作 [6] 租赁准则影响 - 新租赁准则影响承租运营业务会计核算，对单个园区，租赁期前半期对利润负向影响且逐年递减，后半期正向影响且逐年递增 [6] - 2022 年已有园区新租赁准则对利润负向影响减少，新拓园区仍受负向影响 [6] 新业务进展 - 托管加盟、同业并购、合资合作已展开布局，部分业务有进展，部分在筹备，相关组织架构调整和新组建部门在落实且进展顺利 [6] - 元宇宙产业处于发展早期，公司在初步探索尝试 [6] 疫情影响 - 受疫情影响主要是上海区域，园区运营封控管理，公司及客户居家远程办公，未产生大规模客户退租 [8] - 公司根据政策向上游业主申请疫情租金减免，并将减免全部给下游客户，减免房租减少收入同时减少成本 [7][10] 元宇宙园区项目 - 2022 年初，首个元宇宙创意园区办公场景在上海市虹口区的柏航德必易园上线，实现数字媒体和现实办公场景结合交融 [7] - 公司对元宇宙园区建设探索处于初期阶段，未来专注底层技术积累和突破，打造数字化办公生态 [7] 数字贸易布局 - 公司目前在数字贸易领域没有布局，发展战略是壮大主业，不做无关多元化发展 [8] 德必为城数字营销基地 - 由德必集团与中国家装协会等联合成立，是国内首个社区沉浸式未来生活体验馆 [10] - 2021 年底在上海嘉加德必易园揭幕并启动建设，预计 2022 年二季度正式运营，是德必“五区融合”产业新空间的尝试 [10][11] 2023 年预期目标 - 继续围绕主业扩大发展规模，加强托管加盟、委托运营模式，利用各地口碑拓展属地资源，与当地企业合作 [11] 园区模式区别 - 德必集团是文化、科技产业服务商，通过园区建设等形成产业集聚，提供政府扶持政策对接等多项服务，与“二房东”以租金差价为盈利模式有本质区别 [11] 海外市场情况 - 目前在意大利佛罗伦萨及美国硅谷有园区运营，海外市场处于初步尝试阶段，20 年疫情后未进一步扩张，未来会关注国际形势，做好准备后不排除扩大 [11] 股价看法 - 股价受多方面因素决定，公司将做大做强主营业务，加强与资本市场沟通，欢迎投资者实地走访交流 [12] Reits 业务 - 公司目前资金充足，暂未涉及 Reits 业务，以后如有涉及将及时披露 [12]