文章核心观点 - 分析Armada Hoffler Properties季度财报表现、股价走势及未来展望，提及同行业Apartment Income REIT Corp.预期业绩 [1][2][3] Armada Hoffler Properties季度财报表现 - 本季度运营资金（FFO）为每股0.33美元，超Zacks共识预期的每股0.31美元，去年同期为每股0.30美元，FFO惊喜率为6.45% [1] - 上一季度预期FFO为每股0.32美元，实际为每股0.31美元，惊喜率为 - 3.13% [1] - 过去四个季度，公司两次超出共识FFO预期 [1] - 截至2024年3月季度营收6188万美元，超Zacks共识预期0.54%，去年同期为5622万美元，过去四个季度三次超出共识营收预期 [1] Armada Hoffler Properties股价走势 - 自年初以来，公司股价下跌约11.4%，而标准普尔500指数上涨8.8% [2] Armada Hoffler Properties未来展望 - 股价短期走势取决于管理层在财报电话会议上的评论 [2] - 公司FFO展望可帮助投资者判断股票走向，实证研究显示近期股价走势与预期修正趋势强相关 [3] - 财报发布前，公司预期修正趋势喜忧参半，当前Zacks排名为3（持有），预计短期内股票表现与市场一致 [4] - 下一季度当前共识FFO预期为每股0.31美元，营收6212万美元，本财年FFO预期为每股1.24美元，营收2.4991亿美元 [4] 行业情况及同行业公司预期业绩 - Zacks行业排名中，REIT和股权信托 - 住宅行业目前处于250多个Zacks行业的后30%，排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [5] - 同行业Apartment Income REIT Corp.尚未公布2024年3月季度财报，预计季度收益为每股0.58美元，同比增长5.5%，过去30天该季度共识每股收益预期下调0.6% [5] - Apartment Income REIT Corp.预计营收1.9315亿美元，较去年同期下降8.9% [6]

财务数据关键指标变化 - 2024年第一季度归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为1480万美元，摊薄后每股0.17美元，2023年同期为240万美元，摊薄后每股0.03美元[4] - 2024年第一季度资金运营（FFO）为3500万美元，摊薄后每股0.40美元，2023年同期为2060万美元，摊薄后每股0.23美元[4] - 2024年第一季度正常化资金运营（Normalized FFO）为2940万美元，摊薄后每股0.33美元，2023年同期为2650万美元，摊薄后每股0.30美元[4] - 公司维持2024年全年正常化FFO指引范围为摊薄后每股1.21 - 1.27美元[4] - 2024年第一季度同店净营业收入（NOI）按GAAP基础计算增长0.4%，按现金基础计算增长0.8%[11] - 截至2024年3月31日，公司总资产为26.01144亿美元，较2023年12月31日的25.62898亿美元增长1.49%[26] - 2024年第一季度总营收为1.93482亿美元，较2023年同期的1.44175亿美元增长34.2%[28] - 2024年第一季度净收入为1772.5万美元，较2023年同期的541.7万美元增长227.2%[28] - 2024年第一季度归属于普通股股东和OP单位持有人的净收入为1480.4万美元，较2023年同期的237.6万美元增长522.2%[28] - 2024年第一季度可分配给普通股股东和OP单位持有人的FFO为3501.9万美元，较2023年同期的2062.1万美元增长70%[30] - 2024年第一季度可分配给普通股股东和OP单位持有人的正常化FFO为2941.4万美元，较2023年同期的2649.8万美元增长11%[30] - 2024年第一季度总物业NOI为4135.1万美元，较2023年同期的3784.6万美元增长9.3%[33] 各业务线数据关键指标变化 - 截至2024年3月31日，加权平均投资组合入住率为94.7%，零售、办公和多户住宅入住率分别为95.4%、93.6%和95.1%[4] - 第一季度商业租赁续约利差按GAAP基础计算增长11.5%，按现金基础计算增长3.7%[4] - 2024年第一季度零售同店NOI为1738.2万美元，较2023年同期的1721.9万美元增长0.9%[33] - 2024年第一季度办公同店NOI为1248.3万美元，较2023年同期的1268.4万美元下降1.6%[33] - 2024年第一季度多户住宅同店NOI为814.6万美元，较2023年同期的794.3万美元增长2.6%[33] 建筑业务数据关键指标 - 截至2024年3月31日，总建筑合同积压为3.434亿美元[8] - 2024年第一季度第三方建筑积压为3.434亿美元，建筑毛利润为410万美元[11] 债务数据关键指标 - 截至2024年3月31日，公司未偿还总债务为14亿美元，其中循环信贷安排下未偿还2.89亿美元，约89%的债务有固定利率或受利率互换影响，考虑利率上限后94%的债务为固定或经济对冲[10]

文章核心观点 - 通胀如同隐形税，“实际税收”是名义税和通胀对购买力侵蚀的综合 投资者应配置股息支付股 推荐买入Verizon和Armada Hoffler Properties两只股票 [1] 分组1：Verizon公司情况 - 是美国电信领域股息投资者的可靠选择 同行T-Mobile不支付股息 AT&T曾因昂贵收购削减股息 而Verizon无此历史 [2] - 采用FWA策略吸引宽带客户 利用现有5G塔提供宽带接入 2024年第一季度净增35.4万固定无线用户 其中商业客户净增15.1万 过去两年新增300万FWA客户 总数达340万 [2][3] - 有提价能力 2024年第一季度无线服务总收入同比增长3.3% 虽无线后付费电话净流失15.8万 但较上年同期减少10万 管理层预计今年无线服务收入增长2 - 3.5% 调整后EBITDA增长1 - 3% [3] - 展现资本纪律 2024年第一季度资本支出降至44亿美元 上年同期为60亿美元 自由现金流同比增加4亿美元至27亿美元 第一季度长期债务减少39亿美元 自2022年底以来减少73亿美元 净无担保债务与调整后EBITDA比率为2.6倍 支持其BBB+信用评级 [3] - 是有吸引力的股息股票 股息收益率6.7% 派息率57% 连续19年股息增长 目前股价39.29美元 远期市盈率8.6 低于正常市盈率13.6 [3] - 不再是“强力买入” 而是“买入” 目标市盈率短期在9 - 11倍 预计未来几年年每股收益增长2 - 3% 股息收益率远高于标准普尔500指数 [4] 分组2：Armada Hoffler Properties公司情况 - 是多元化REIT 涉足美国中大西洋和东南部地区优质地段的办公、多户住宅和零售物业 有开发部门为自身和外部客户开发物业 [5] - 商业模式有创造价值的良好记录 自2020年以来 投资组合NOI复合年增长率为8.5% [5] - 办公板块逆风影响业绩 2023年第四季度和全年同店NOI同比分别仅增长0.1%和2.3% 低于2022年的5.9% 原因是拒绝WeWork不利租赁条款 选择一次性租赁减值并寻找新租户 [5] - 2024年管理层预计NOI和EBITDA分别增长5%和4% 项目积压价值5亿美元 预计今年增加毛利润1300万美元 [5] - 杠杆率略高 净债务与EBITDA比率为6.5倍 债务到期分布合理 2025年底前到期债务少 预计可用手头流动性偿还 债务加权平均成本低至4% 100%债务为固定或对冲 [6] - 股息收益率7.8% 派息率66% 目前股价10.54美元 远期P/FFO为8.6倍 低于正常P/FFO的12.7倍 [6] - 维持“买入”评级 目标P/FFO为10 - 12倍 预计能度过办公物业困境 利率稳定后恢复增长 投资者可获7.8%股息收益 [7] 分组3：投资总结 - 两只高收益股票提供高于通胀的收入 电信和房地产行业组合为投资者提供行业多元化 虽各有风险 但已反映在当前价格中 投资者有机会获得超额收益 [9]

Armada Hoffler与WeWork合作 - Armada Hoffler决定继续与WeWork在One City Center物业签订租约，以加强对Durham, North Carolina地区创新的承诺[1] - Armada Hoffler总裁兼首席运营官Shawn Tibbetts表示，与WeWork达成协议，确保市场租金率，强调对Durham地区增长的承诺[2] - WeWork将继续在One City Center长期租用整个楼层，以市场租金率，进一步巩固双方的稳定关系[3] - Armada Hoffler期待继续与WeWork合作，为Durham, North Carolina地区的企业成功做出贡献[4]

公司概况 - Armada Hoffler Properties是一家投资于高质量零售、多户和办公资产的小型REIT公司[3] - 公司主要集中在美国中大西洋和东南部地区，特别是在巴尔的摩/华盛顿特区地区拥有大量物业[3] 租户情况 - 公司的零售物业租赁给一些知名租户，如Kroger、Home Depot、The TJX Companies和Costco，办公物业租给摩根士丹利和Huntington Ingalls Industries等公司[5] 股价表现 - AHH的股价被市场低估主要是因为与办公物业相关，而办公REIT在过去两年遭受市场打压，导致股价下跌[7] 财务状况 - 尽管2023年对企业来说是一个充满挑战的一年，AHH的财务状况仍然稳健，Q4的FFO为0.31美元，同比增长15%[11] - 公司进行了股票回购，回购了价值1260万美元的120万股股票，这对于REIT公司来说是不常见的，显示了公司对未来的信心[14] - 公司的股息安全性得到保障，FFO覆盖了每年0.775美元的股息支付，股息支付比率为62.5%[17] - AHH的负债水平略高，目前为6.5倍，但管理层计划将其降至5倍-5.5倍的目标范围内[20] 评级和展望 - 目前AHH的P/FFO比率为8.3倍，远低于同行公司的14.3倍和行业中位数的12.7倍，华尔街目前将该股评为买入，有双位数上涨潜力[23] - 尽管存在利率和回归办公政策的不确定性，AHH的股价可能会受到影响，但公司的股息得到了充分覆盖，具有上涨潜力[25]

文章核心观点 - 文章聚焦于稳定性、长期增长和绝对收益率方面表现出色的房地产投资信托基金（REITs）股息，指出市场存在定价错误，投资者应独立评估基本面以发掘具有良好股息属性组合的股票，并推荐了Slate Grocery REIT、Gladstone Commercial Corporation等几只REITs [1][4] 关键股息属性 - 关键股息属性包括当前收益率、收益率稳定性和股息增长率，但在有效定价市场中三者难以兼得，定价合理的股票会提供三者的公平组合，受市场喜爱的股票组合较差，不受青睐的股票组合较好 [2][3] 当前收益率 - 列出了截至2024年2月26日15只收益率最高的权益型REITs，其中Global Net Lease收益率达18.58%，Medical Properties Tr为15.63%等，但高收益率可能意味着基本面不稳定或股息有大幅削减风险，部分高收益率REITs存在定价错误 [5][7] 收益率稳定性 - 股息稳定性与派息率、业务自然派息率、净营业收入（NOI）稳定性和杠杆等基本面因素相关，不同行业可持续派息率不同，如三重净租赁REITs可达90%，办公室REITs应低于50% [8] - 以Slate Grocery REIT为例，其拥有24亿美元的杂货店锚定零售投资组合，派息率74%尚可，NOI有增长但多来自收购，未来有机NOI增长积极，杠杆虽有所降低但仍处63%的较高水平 [8][10][12] 股息增长 - 多数投资者希望股息收入随时间增长，Equinix过去10年股息翻倍，但不应以历史股息增长预测未来，其未来股息可能快速增长的原因包括64%的派息率、快速的调整后资金流（AFFO）每股增长和仅在对每股收益有明显增值时发行股票的记录，不过当前股息收益率仅1.9% [14][15] 定价错误与机会型股息 - 股息增长率和稳定性通常高度相关，与当前股息收益率呈负相关，市场并非有效，定价错误使投资者可在不牺牲稳定性的情况下获得额外当前收益率，推荐了Slate、Equinix、Armada Hoffler Properties、Gladstone Commercial Corporation和Getty Realty Corp等几只具有机会型股息的REITs [16][17][18] - Gladstone Commercial未来几年运营资金（FFO）每股大致持平，之后长期稳定增长；Armada Hoffler部分资产开发未产生现金流，开发项目预租赁进度超前，建成后有望实现股息增长；Getty Realty AFFO每股持续增长，收购便利店的过程可重复，未来AFFO增长将转化为股息增长 [19][20] 总结建议 - 投资者不应仅基于股息历史购买股息股票，而应关注盈利和未来基本面来判断公司支付和增长股息的能力 [21]

文章核心观点 84岁的John W. Snow将在Armada Hoffler 2024年股东大会召开之日起辞去公司董事会成员职务 公司董事会近期修订公司治理准则规定董事年满80岁不再参选连任 Snow自公司首次公开募股起担任董事 对公司发展贡献重要力量 [1] 分组1：John W. Snow个人情况 - John W. Snow拥有托莱多大学学士学位 约翰霍普金斯大学硕士学位 乔治华盛顿大学法学学位和弗吉尼亚大学经济学博士学位 [2] - John W. Snow曾担任美国财政部长 推动2003年就业与增长减税法案 还曾担任CSX Corporation董事长兼首席执行官等重要职务 [1] 分组2：Armada Hoffler公司情况 - Armada Hoffler是一家垂直整合 自我管理的房地产投资信托公司 有超四十年经验 主要在美国中大西洋和东南部地区开发 建设 收购和管理优质办公 零售和多户住宅物业 还为第三方客户提供建筑和开发服务 [4] - Armada Hoffler由Daniel A. Hoffler于1979年创立 已选择按美国联邦所得税规定作为房地产投资信托基金纳税 [4] 分组3：各方表态 - John W. Snow表示很享受在Armada Hoffler的时光 对公司自上市以来的发展感到高兴 对公司未来和新领导团队充满信心 [1] - Armada Hoffler首席执行官Lou Haddad称John Snow是董事会尽职尽责且宝贵的成员 感谢其指导 领导和服务 祝愿他一切顺利 [2] 分组4：联系方式 - 公司企业传播和投资者关系总监为Chelsea Forrest 邮箱为CForrest@ArmadaHoffler.com 电话为(757) 612 - 4248 [5]

财务表现 - 公司在2023年12月31日的净亏损为450万美元，每股稀释收益为0.05美元[26] - 公司在2023年12月31日的资产净值为9070万美元，每股稀释收益为1.02美元[26] - 公司在2023年12月31日宣布每股普通股的现金股息为0.205美元，较上一季度股息增长5%[26] - 公司在2023年12月31日宣布股息为0.775美元，较去年同期增长7.6%[26] 投资和回购 - 公司在2023年12月31日宣布授权回购高达5000万美元的普通股和A类优先股[27] - 公司在2023年12月31日宣布对三个地面多户住宅开发项目投资了总计7550万美元[28] 业务表现 - 公司在2023年12月31日的物业部门净营业收入为1.601亿美元，同比增长9.3%[27] - 公司在2023年12月31日的第三方建筑业务订单为4.722亿美元，建筑和房地产服务的毛利为1340万美元[29] 投资组合情况 - 公司在2023年12月31日的加权平均稳定组合占用率为96.1%，零售业务占用率为97.4%，办公业务占用率为95.3%，多户住宅占用率为95.5%[30] - 公司在2023年12月31日的稳定化投资组合中，总共拥有3929937平方英尺的净可租面积，占据了97.4%的租赁率[41] - 公司在2023年12月31日的稳定化投资组合中，年化基础租金总额为75397174美元，平均每平方英尺的年化基础租金为19.70美元[41] - 公司在2023年12月31日的办公室投资组合中，总共拥有2310537平方英尺的净可租面积，占据了95.3%的租赁率[42] - 公司在2023年12月31日的办公室投资组合中，年化基础租金总额为69167055美元，平均每平方英尺的年化基础租金为31.42美元[42] - 公司在2023年12月31日的多功能公寓投资组合中，总共拥有2492个单位，占据了95.5%的租赁率[42] - 公司在2023年12月31日的多功能公寓投资组合中，年化季度租金总额为56536260美元，平均每单位的年化季度租金为1979美元[42] 租赁情况 - 公司的零售投资组合中，2024年到2033年的租赁到期情况显示，2024年有58份租约到期，占据了6.1%的租赁面积和6.5%的年化基础租金[51] - 公司的零售投资组合中，2024年到2033年的租赁到期情况显示，2033年以后有35份租约到期，占据了14.7%的租赁面积和12.7%的年化基础租金[51] - 2023年到2030年，公司的办公室租赁到期面积总计为2,310,537平方英尺，年租金总额为69,167,055美元，其中2030年占比7.6%[52] 物业项目 - 公司开发管道中的Southern Post Roswell项目预计于2024年第四季度开始运营，总建筑面积为137,000平方英尺，总成本为126,300千美元[55] 投资详情 - Solis Peachtree Corners的投资额为2840万美元，利率分别为15.0%、9.0%和15.0%[61] - Solis Peachtree Corners的余额为1110万美元，包括累计应计利息和未使用承诺费用，以及由于未摊销权益费用而产生的折扣[61] - The Allure at Edinburgh的投资额为920万美元，利率为15.0%和10.0%[62] - The Allure at Edinburgh的余额为980万美元，包括累计应计利息[62] 其他财务信息 - 公司于2023年实现了120万美元的资产出售净收益[64] - 公司于2023年实现了150万美元的利息收入[61] - 公司于2023年实现了60万美元的利息收入[62] - 公司于2023年实现了190万美元的洪水损失，将获得保险赔偿[67] - 公司持有全面责任、火灾、延伸覆盖、业务中断和租金损失保险，以覆盖其投资组合中的所有属性[67] 公司信息 - 公司选择并符合REIT的税收资格，以避免对向股东分配的净可税收入征收美国联邦所得税[66] - 公司在2023年底拥有164名员工[77] - 公司的主要执行办公室位于弗吉尼亚州弗吉尼亚比奇市中央公园大道222号，另有建筑办公室位于马里兰州巴尔的摩市泰普斯街1300号[78] - 公司的办公室和零售租赁大多数提供了房地产税和运营费用的增加，以及年度租金增加[251]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度实现NFFO每股0.31美元,全年NFFO每股1.24美元,较2021年疫情后恢复期增长16% [22] - 2023年全年FFO每股1.02美元,NFFO每股1.24美元,达到指引中值,并超过2022年全年最高水平近2% [48] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司办公物业组合租赁率95.3%,表现优于整体市场,受益于优质资产和混合用途生态系统 [27][28] - 公司公寓业务2023年表现良好,达到预期的低单位数增长 [32] - 公司建筑业务2023年创历史新高,实现超过1300万美元的毛利润 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在亚特兰大市场的Interlock项目成功收回WeWork租约,并正在积极洽谈新租户 [29][30] - 公司在北卡罗来纳州Durham市场的WeWork租约正在进行重新谈判,预计将达成符合市场租金水平的新协议 [31] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续专注于卓越的运营、严格的执行和实现关键绩效指标目标 [34] - 公司看好未来发展前景,预计2024年NFFO每股中值1.24美元,较2021年疫情后恢复期增长16%,高端目标1.27美元增长19% [36][37] - 公司将通过自有资产组合的有机增长、开发项目的稳定以及合资项目的收益,实现未来持续的收益增长 [40][41][42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司在充满挑战的市场环境中取得出色业绩感到自豪,并对未来发展前景保持乐观 [57] - 公司将继续专注于运营卓越、严格执行和实现关键绩效指标目标,相信这将为股东创造持续价值 [34][43][44] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Robert Stevenson 提问** 公司如何看待WeWork在短期和长期的发展,是继续保留还是尽快腾空重新租赁? [60] **Louis S. Haddad 和 Shawn J. Tibbetts 回答** 公司在亚特兰大市场选择主动终止WeWork租约,并正在积极洽谈新租户,预计可以快速租赁出去。在北卡罗来纳州Durham市场,公司正在与WeWork进行重新谈判,预计可以达成符合市场租金水平的新协议 [61][62][63] 问题2 **Robert Stevenson 提问** 公司建筑总承包业务未来的发展趋势如何,是否会出现大幅下滑? [66][67][70] **Louis S. Haddad 和 Shawn J. Tibbetts 回答** 公司建筑总承包业务未来可能会出现一定程度的放缓,但公司在当地市场的长期合作关系和项目管线将有助于维持相对稳定的业务水平 [68][70] 问题3 **Andrew Berger 提问** 公司是否计划在2024年启动新的自有开发项目? [75][76] **Louis S. Haddad 回答** 公司目前计划启动Bed Bath项目的改造,但由于建筑成本和融资成本居高不下,公司将更多依赖优先股权和夹层贷款等方式来拓展资产组合,而不是自有开发 [75][76]

文章核心观点 公司2023年第四季度财报显示营收和每股收益同比增长但未达市场预期 部分关键指标能更准确反映公司财务健康状况 影响股价表现[1] 营收情况 - 2023年第四季度营收5984万美元 同比增长7.5% 低于Zacks普遍预期的6360万美元 差异率为-5.90% [1] - 租赁收入5984万美元 三位分析师平均预期为6360万美元 同比变化+7.5% [2] - 总承包和房地产服务收入1.2691亿美元 两位分析师平均预期为9420万美元 同比变化+32.3% [2] 每股收益情况 - 2023年第四季度每股收益为0.31美元 去年同期为0.13美元 低于普遍预期的0.32美元 差异率为-3.12% [1] - 摊薄后每股净收益为-0.27美元 四位分析师平均预期为0.08美元 [2] 股价表现 - 过去一个月公司股价回报率为-4.4% 同期Zacks标准普尔500综合指数变化为+3.1% [2] - 公司股票目前Zacks排名为4（卖出） 表明短期内可能跑输大盘 [2]