财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度，公司净亏损2.153亿美元，摊薄后每股亏损20.85美元；摊薄后每股调整后营运现金流为负12.32美元；调整后酒店物业息税折旧摊销前利润为负5650万美元 [17] - 二季度末，公司有41亿美元抵押贷款，混合平均利率3.7%，9%为固定利率，91%为浮动利率，贷款均为无追索权且无公司贷款 [17] - 二季度末，公司流动性为2.74亿美元，包括1.65亿美元现金及现金等价物和9500万美元受限现金，受限现金主要为贷款人和经理持有的储备账户；还有1300万美元应收第三方酒店经理款项 [18] - 截至2020年6月30日，公司投资组合包括116家酒店，净客房24719间；当前完全摊薄流通股为1250万股，包括1050万股普通股和210万运营合伙单位，反映了近期1比10的反向股票分割 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年第二季度，公司投资组合可比每间可售房收入下降88.3%，酒店息税折旧摊销前利润流转率为48% [21] - 4月业务由新冠疫情响应者和医护人员推动，万豪布里奇沃特、纽约曼哈顿时代广场万怡酒店和圣克拉拉万怡酒店参与度高；季度后期，周末休闲旅行回归，商务旅行很少；每间可售房收入4月中旬触底，随后数月周环比稳步增长 [21] - 精选服务和长住型酒店表现较好，受必要旅行领域长期住宿推动 [21] - 第二季度，公司运营费用较去年大幅减少73.6%，即1.85亿美元 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月公司RevPAR下降93%，5月下降89%，6月下降82%，预计7月在70%左右 [77] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为休闲和其他临时业务将最快反弹，团体业务复苏较慢，担心劳动节后行业状况，因休闲旅行放缓，酒店更多依赖团体和商务旅行，而这些领域难以快速反弹 [10] - 公司专注通过成本控制举措减轻疫情财务影响，与关联物业经理雷明顿密切合作管理成本结构，最大化物业流动性；大幅减少年度资本支出计划，暂停普通股和优先股股息，减少约25%的公司一般及行政费用 [11][12] - 公司与贷款人就物业层面债务安排宽限协议，已成功签订6笔由24家酒店担保的贷款宽限或其他协议，其他贷款池讨论正在进行；可能无法与所有贷款池达成宽限条款，未来数月可能将部分资产交还给贷款人 [13][14] - 公司积极寻求与当地和城市团体合作，为急救人员和弱势群体提供庇护，重点是与长期项目、航空公司机组人员和大学建立合作关系，为即将到来的学期提供学生住房 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 本季度受新冠疫情影响，疫情对美国酒店业和公司酒店日常运营影响深远，经济重新开放存在重大不确定性，预计秋季入住率不会有实质性改善，可能有地区性影响 [9][11] - 公司管理团队有丰富经验，能有效应对艰难市场环境和长期低迷，相信有合适团队保护公司资产和长期价值 [16] - 尽管疫情带来挑战，但公司看到业务逐步改善，预计旅行将恢复，入住率将逐月、逐周增长，虽可能有短期波动，但不会持续数月或数年 [79] 其他重要信息 - 2020年7月20日，公司提交初步S - 4文件，描述用优先股交换普通股和现金的要约；7月27日，提交初步委托书，召集普通股股东特别会议，以批准与优先股交换要约相关事项 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 雷明顿在节省成本方面的作用、与雷明顿合作的优势、当前物业盈亏平衡入住率与几个月前的比较以及是否还有进一步调整运营结构节省现金的空间 - 雷明顿是巨大优势，公司早在1月底就开始跟踪海外信息，5月初明确风险后立即积极削减成本，雷明顿比品牌经理行动更快；盈亏平衡入住率与几个月前可能相似，但与6 - 12个月前相比有重大差异；物业层面可能还有一些合同可以削减成本，但已无低垂果实，预计明年物业税会大幅降低，明年6月续保财产保险时可能节省更多费用 [31][33][35] 问题2: 公司结构和优先股方面考虑的重组选项以及对资本结构未来的看法 - 公司目前受注册和委托书声明有效性限制，不便具体评论，但所有选项都在考虑范围内，正在寻找多种筹集资金和合作的方式，具体取决于未来几个月的情况 [37][38] 问题3: 与贷款人讨论的潜在结果、对资本重组的影响以及为何不等债务修订和宽限协议全部确定后再进行资本重组 - 与贷款人的讨论情况复杂，不同贷款池情况不同，无法确定所有讨论的时间，公司有足够信息和信心提前采取额外措施，不能追求完美而错过时机 [42][43] 问题4: 资产出售在当前情况下的作用以及为何不是良好的流动性来源 - 此前公司曾对部分有显著股权价值的资产进行市场测试，但鉴于新冠疫情后资产价值大幅下降，资产出售目前不是优先事项，但并非完全排除，未来会根据与贷款人的进展再做考虑 [45][46] 问题5: 若将一定数量的物业交还给贷款人，如何考虑触发阿什福德公司终止费以及该费用在未来付款优先级中的位置 - 公司会考虑这一问题，但有信心与阿什福德公司合作找到替代方案，避免触发终止费，目标是保留尽可能多的物业，但不会做出对股东不经济的决策 [48][49] 问题6: 公司如何看待政府可能提供的援助以及目前政府在行业援助方面的表现 - 公司需在假设没有政府援助的情况下行动和决策，但政府援助若能实现，将对公司业务产生重大影响；此前薪资保护计划对酒店行业帮助不大，目前有一项名为《希望法案》的两党法案，若通过将为商业地产所有者提供流动性，公司对此持乐观态度 [52][54][55] 问题7: 是否与正在形成的收购不良房地产的资金池接触以及与将钥匙交还给贷款人相比的选择 - 公司正在积极与潜在资金来源进行讨论，但不确定具体情况和时间；决策将基于经济因素和资产是否有创造股东价值的途径，目标是与合作伙伴合作筹集资金，避免交还本不应交还的资产 [57][58] 问题8: 贷款宽限协议六个月期限是否足够以及六个月后仍未达到目标的应对措施 - 公司从3、4月与贷款人讨论时就预见了这一问题，目前签署的宽限协议可能不足以让公司度过难关，公司希望避免高额费用、现金支出和额外担保，但也希望贷款不违约，与贷款人保持良好关系；在未签署的协议中，主要问题是贷款人提出的资本、担保或费用要求与宽限期短不匹配，需进一步讨论 [62][63] 问题9: 不同资产（理论资产价值高或低、息税折旧摊销前利润高或低）与贷款人的讨论是否有差异 - 讨论主要取决于贷款服务商和贷款人，而非资产本身；资产负债表贷款人相对合理，商业房地产抵押贷款支持证券服务商情况差异较大；压力点不在于贷款的贷款价值比或覆盖率，而在于是否有夹层债务，高级贷款人会向夹层贷款人施压，导致夹层贷款人采取行动，但多数情况下他们也不想在此时接管资产 [66][67][69] 问题10: 酒店重新开业的决策是基于酒店息税折旧摊销前利润为正还是减少亏损 - 决策基于减少亏损，公司有每个酒店的内部现金流模型，关闭酒店也会产生负现金流，如物业税、保险和管理团队费用等，因此决策是比较开业和关闭的亏损情况；目前入住率逐月改善，多数酒店在当前市场条件下开业是合理的 [71][72][73] 问题11: 未来六个月的预期，包括休闲和商务旅行的混合比例变化以及第四季度的复苏挑战 - 公司不提供指导，但可以分享市场和细分市场情况；公司投资组合多元化，多数酒店为休闲、临时或商务临时型；每周趋势在改善，虽受第二波疫情影响有放缓，但预计7月RevPAR下降幅度在70%左右；难以预测第三、四季度的变化，目前预订窗口短，缺乏清晰度，但公司内部预测一直被超越，预计旅行将恢复，入住率将持续增长 [76][77][79] 问题12: 正常年份第三、四季度商务和休闲临时旅行的差异 - 难以区分客人是临时还是团体、商务还是休闲；夏季休闲旅行较多，第四季度更偏向商务，但无法提供历史混合模式数据；目前看到一些家庭因在家上学选择旅行，可能会带来一些休闲相关业务 [81][82] 问题13: 物业层面和公司层面的盈亏平衡入住率范围 - 有限服务物业的物业盈亏平衡入住率在25% - 35%之间，全服务酒店在35% - 45%之间，一些高工资市场的个别资产可能接近50%；公司层面的盈亏平衡入住率需在此基础上增加约10个百分点；目前的盈亏平衡点与之前的预期基本一致 [84][86]

酒店管理情况 - 截至2020年3月31日，Remington Hotels管理公司116家酒店中的79家，第三方管理公司管理其余酒店[96] 股权持有情况 - 截至2020年3月31日，Monty J. Bennett和Archie Bennett, Jr.持有约416,828股Ashford Inc.普通股，占比约16.9%，持有18,758,600股Ashford Inc. D系列可转换优先股，若行使转换权，Bennetts在Ashford Inc.的所有权权益将增至68.3%[96][98] 酒店运营调整情况 - 公司暂停23家酒店运营，其余95家酒店运营水平降低，物业层面人员配置减少约90%[99][100] - 公司暂停21家酒店运营，其余95家酒店运营水平降低[123] - 公司酒店物业层面人员配置减少约90%[123] 资本支出调整情况 - 公司将本财年资本支出计划从1.25 - 1.45亿美元降至3000 - 5000万美元[102] - 公司本财年资本支出计划从1.25 - 1.45亿美元降至3000 - 5000万美元[123] 股息暂停情况 - 公司暂停普通股股息，每季度节省约700万美元[102] - 公司2020年3月暂停普通股第一季度现金股息，可能暂停2020年剩余时间股息[121] - 公司暂停普通股股息，每季度节省约700万美元[123] 费用削减情况 - 公司通过降低董事会薪酬等措施，使公司、一般和行政及可报销费用减少约25%[102] - 公司企业、一般和行政及可报销费用减少约25%[123] 资金使用及债务情况 - 公司目前酒店每月现金使用量约2000万美元，每月债务利息约1300万美元，公司目前企业G&A和咨询费运行率约400万美元/月[102] - 公司酒店每月现金使用量约1500万美元，债务月利息约1300万美元，公司当前企业G&A和咨询费月运行率约400万美元[123] 现金及欠款情况 - 本季度末，公司现金及现金等价物为2.403亿美元，受限现金为1.266亿美元，第三方酒店经理欠公司1920万美元[102] - 季度末公司现金及现金等价物为2.403亿美元，受限现金为1.266亿美元，第三方酒店经理欠公司1920万美元[123] 贷款违约及协商情况 - 自2020年4月1日起，公司几乎所有贷款协议出现违约事件，正与贷款人协商宽限协议[100][102] - 截至2020年3月31日，公司合同义务无重大变化，但此后几乎未支付抵押贷款本金和利息，构成违约事件[133] 酒店公益服务情况 - 48家Ashford Trust酒店为一线应急人员等提供临时住宿[102] 贷款再融资及出售酒店情况 - 2020年1月9日，公司对价值4380万美元的抵押贷款进行再融资，减少贷款金额680万美元，新贷款总额为3700万美元，利率为伦敦银行同业拆借利率加3.40%[103] - 2020年3月9日，公司以约510万美元出售了马里兰州安纳波利斯的皇冠假日酒店，在截至2020年3月31日的三个月内实现约360万美元的收益[103] 董事薪酬调整情况 - 2020年3月16日，公司非员工董事同意将年度现金津贴减少25%，自2020年5月14日起，减少后的金额75%以现金支付，25%以股权支付[103] 咨询费预提情况 - 为Lismore提供的服务支付的咨询费最高可达公司抵押贷款和夹层债务修改、宽限或再融资总额的0.50%，截至2020年3月31日，公司预提了500万美元的初始保证金并于4月支付[105] 股票交易及分割情况 - 2020年4月17日，公司收到纽约证券交易所通知，过去30个连续交易日公司普通股平均收盘价低于每股1美元，公司计划在2020年第三季度前实施1比10的反向股票分割以解决问题，合规期限延长至2020年12月26日[105] 管理层变动情况 - 2020年5月13日，Douglas A. Kessler自愿辞去总裁兼首席执行官职务，5月14日，董事会任命J. Robison Hays, III为公司新总裁兼首席执行官[105] 再融资协商协议情况 - Lismore与公司签订协议，在2020年3月20日至协议开始日期后十二个月内，协商公司酒店现有抵押贷款的再融资、修改或宽限事宜[103] 财务报表可比性影响情况 - 2019年1月22日至2020年3月9日期间，公司有酒店收购和处置情况，影响了财务报表的可比性[111][112] 总营收及净亏损情况 - 2020年第一季度总营收为2.81877亿美元，较2019年同期的3.58718亿美元减少7684.1万美元；净亏损为1.0192亿美元，较2019年同期的4662.2万美元增加5529.8万美元[110] - 2020年第一季度净亏损达8420万美元，较2019年第一季度的3800万美元增加4620万美元[115] - 2020年第一季度净亏损101,920千美元，2019年同期净亏损46,622千美元[137,139] RevPAR、入住率及ADR情况 - 2020年第一季度RevPAR为94.49美元，较2019年同期的121.69美元下降；入住率为58.51%，较2019年同期的72.85%下降；ADR为161.48美元，较2019年同期的167.05美元下降[113] 各业务线收入情况 - 2020年第一季度客房收入为2.158亿美元，较2019年第一季度减少6460万美元，降幅23.0%[115] - 2020年第一季度餐饮收入为4800万美元，较2019年第一季度减少1310万美元，降幅21.5%[115] - 2020年第一季度其他酒店收入为1730万美元，较2019年第一季度增加110万美元，增幅7.1%[115] 酒店运营费用情况 - 2020年第一季度酒店运营费用为2.017亿美元，较2019年第一季度减少2680万美元，降幅11.7%[118] 减值费用情况 - 2020年第一季度减值费用为2760万美元，2019年第一季度无减值费用[118] 咨询服务费情况 - 2020年第一季度咨询服务费为1530万美元，较2019年第一季度减少100万美元，降幅6.2%[118] 利息费用和贷款成本摊销情况 - 2020年第一季度利息费用和贷款成本摊销为5710万美元，较2019年第一季度减少910万美元，降幅13.7%[120] 可赎回非控股权益净亏损情况 - 2020年第一季度可赎回非控股权益净亏损为1770万美元，较2019年第一季度的860万美元增加910万美元[120] 现金流情况 - 2020年3月31日和2019年同期，公司经营活动提供的净现金流分别为1190万美元和2680万美元[126] - 2020年和2019年第一季度，公司投资活动使用的净现金流分别为1560万美元和2.421亿美元[128] - 2020年和2019年第一季度，公司融资活动使用的净现金流分别为2750万美元和提供1.702亿美元[128] EBITDA、EBITDAre、Adjusted EBITDAre情况 - 2020年第一季度EBITDA为21,819千美元，2019年同期为89,139千美元[137] - 2020年第一季度EBITDAre为45,809千美元，2019年同期为88,906千美元[137] - 2020年第一季度Adjusted EBITDAre为47,416千美元，2019年同期为100,496千美元[137] FFO、Adjusted FFO情况 - 2020年第一季度FFO为 - 22,228千美元，2019年同期为9,976千美元[139] - 2020年第一季度Adjusted FFO为 - 14,090千美元，2019年同期为30,390千美元[139] 收入影响因素情况 - 公司物业运营有季节性，会导致季度租赁收入波动，季度收入还受装修、管理效率及不可抗力事件影响[131] 可变利益实体评估情况 - 公司在正常业务中会组建运营酒店的合伙或合资企业，需评估是否为可变利益实体（VIE）[132] 财务报表编制情况 - 公司编制合并财务报表需进行估计和假设，关键会计政策与2019年相比无重大变化[134] 酒店房间数量情况 - 截至2020年3月31日，公司酒店组合总房间数为24746间[143] - 公司酒店组合中自有房间数为24719间[143] - 位于纽约的Embassy Suites酒店总房间数为310间，自有比例100% [141] - 位于波士顿的Hilton酒店总房间数为390间，自有比例100% [141] - 位于阿灵顿的Marriott酒店总房间数为701间，自有比例100% [141] - 位于曼彻斯特的Courtyard by Marriott酒店总房间数为90间，自有比例85%，自有房间77间[142] - 位于曼彻斯特的Marriott Residence Inn酒店总房间数为96间，自有比例85%，自有房间82间[142] - 位于纳什维尔的Renaissance酒店总房间数为673间，自有比例100% [143] - 位于亚特兰大的Ritz - Carlton酒店总房间数为444间，自有比例100% [143] - 位于圣达菲的La Posada de Santa Fe酒店总房间数为157间，自有比例100% [143] 负债及利率影响情况 - 2020年3月31日，公司总负债41亿美元，其中浮动利率债务38亿美元[145] - 2020年3月31日，浮动利率债务未偿余额利率变动25个基点，对公司经营业绩的影响约为每年940万美元[145] - 2020年3月31日，固定利率债务3.591亿美元，利率变动对其无影响[145] 金融衍生品情况 - 公司使用与CMBX指数挂钩的信用违约互换对冲金融和资本市场风险，未终止交易的名义总额为2.125亿美元[145] - 假设标的债券按面值偿还，2020年3月31日信用违约互换交易的总风险敞口约为680万美元[145] - 公司持有名义总额为60亿美元的利率下限期权，执行利率范围为 - 0.25%至1.25%[145] - 利率下限期权的总风险敞口上限为初始预付成本940万美元[145] - 利率下限期权的终止日期从2020年4月至2021年11月[145]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度，公司净亏损9480万美元，摊薄后每股亏损0.94美元；摊薄后每股调整后运营资金（AFFO）为负0.12美元；调整后息税折旧摊销前利润（EBITDAre）总计4740万美元 [14] - 第一季度末，公司有41亿美元的抵押贷款，混合平均利率为4.4%，其中9%为固定利率，91%为浮动利率；贷款均为无追索权贷款，无公司贷款 [14] - 第一季度末，公司流动性为3.86亿美元，包括2.4亿美元现金及现金等价物和1.27亿美元受限现金；还有1900万美元应收第三方酒店经理款项 [16] - 公司已减少年度公司一般及行政费用（G&A）和咨询协议项下可报销费用约25%；董事会暂停普通股股息，每季度节省约700万美元 [17] - 公司估计目前酒店每月现金使用量约为2000万美元，债务利息目前约为每月1300万美元，公司G&A和咨询费运行率约为每月400万美元 [17] - 截至2020年3月31日，公司投资组合包括116家酒店，净房间数24719间；季度末摊薄后流通股总数为1.248亿股，其中普通股1.051亿股，运营合伙单位1970万股 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年第一季度，公司投资组合可比每间可售房收入（RevPAR）下降22.9%，相对于酒店竞争组和子市场连锁规模分别高出1.7和0.6个百分点；酒店息税折旧摊销前利润（EBITDA）流转率为38% [20] - 2020年年初至2月，受迈阿密举办超级碗影响，凯悦嘉轩珊瑚阁酒店和劳德代尔堡韦斯顿万怡酒店可比RevPAR分别增长26.4%和15.6%；受1月亚马逊大型活动和2月NBA全明星赛影响，芝加哥The Silversmith酒店可比RevPAR增长12.3% [21] - 3月，公司运营费用相对于2019年3月大幅减少38.6%，即2970万美元 [22] - 第一季度，公司80家由Remington管理的酒店可比RevPAR下降22.8%，酒店EBITDA流转率为41%，均优于投资组合整体水平；3月可比RevPAR下降58.4%，比全国高档连锁规模少4.2个百分点；运营费用下降41.8%，超过投资组合整体降幅 [25][26] 各个市场数据和关键指标变化 - 酒店入住率在4月中旬触底，此后每周持续上升，净新预订为正，短期房晚预订量增加且增速几乎每天加快 [18] - 公司预计自驾休闲酒店将率先反弹，如佛罗里达州杰克逊维尔的One Ocean Resort和德克萨斯州奥斯汀的Lakeway Resort上周末已售罄，预计阵亡将士纪念日周末也将售罄 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将在度过COVID - 19危机后，分析从此次危机和过去十年学到的经验教训，可能更新公司战略，包括调整杠杆率、资本结构、流动性状况和投资策略 [33] - 公司认为自身投资组合多元化，拥有精选服务和全方位服务酒店组合，小型酒店和自驾市场酒店具有优势，有望从复苏中受益；延长住宿酒店如Residence Inns在复苏期间表现良好；华盛顿特区市场因明年就职典礼将受益；疫情前国内市场供应增长缓慢，预计这一趋势将持续 [27][28][29] - 公司此前对投资组合进行了重大资本投资用于翻新，这些投资将在2020年带来竞争优势，并使公司在剩余时间内更明智地分配资本，主要用于完成沃思堡希尔顿酒店客房翻新、安阿伯喜来登酒店客房和公共区域翻新以及明尼阿波利斯W酒店客房翻新 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - COVID - 19对美国酒店业和公司日常运营产生了深远影响，公司迅速采取全面措施应对危机，包括为客人和员工提供安全环境、削减成本、维护财务灵活性，以便在旅行恢复时恢复盈利 [9] - 公司认为最糟糕的时期已经过去，预计休闲和其他临时业务将最快反弹，团体业务复苏滞后；大型酒店可能比小型酒店面临更多困难 [27] 其他重要信息 - 作为预防措施，公司根据当地、州和联邦指导方针，暂时暂停了23家酒店的运营，其余93家酒店运营水平大幅降低；超过48家酒店为一线应急人员、医护人员和受危机影响的社区居民提供临时住宿 [10] - 1月下旬公司意识到中国的病毒后，迅速制定了全面计划，2月下旬和3月初该计划迅速实施；公司与物业经理密切合作，迅速削减成本并最大化流动性，与附属物业经理Remington的合作使其在行业复苏时具有优势 [11] - 4月1日起，公司几乎未对所有贷款支付本金或利息，构成违约事件，公司正积极与物业层面的贷款人协商达成相互认可的宽限协议，以减少近期现金使用并改善流动性 [12] - 公司采取了一系列措施减少酒店开支和增加收入，包括通过休假和裁员减少员工、冻结招聘、安排部分班次、取消多项服务和设施、关闭部分楼层和区域、节约能源、暂停餐饮服务、取消广告、重新协商或取消服务合同、推迟维护项目等 [23][24] - 公司积极与团体客户合作收取取消费用或重新预订项目，参与希尔顿的“百万感恩活动”，并将酒店注册到多个组织，寻求与当地和城市团体合作，为社区提供帮助 [25] 问答环节所有提问和回答 问题1: 公司战略审查方面，哪些内容可能会有潜在变化？ - 公司认为一切都在考虑范围内，目前公司杠杆率过高，需要认真审视；目标是使公司在危机后能够发展、筹集资金并蓬勃发展，而不仅仅是生存下去；具体战略需要时间来确定 [37][38][39] 问题2: 与贷款人的对话进展如何，如何评估结果范围？ - 目前贷款人不堪重负，大多讨论集中在临时宽限，如3至6个月宽限、推迟利息支付、获取储备金支付运营费用等；公司在部分协商中取得了进展，但也有一些贷款人较难打交道；公司目标是保留尽可能多的物业，内部正在对资产进行优先级排序，目前主要专注于争取3至6个月的宽限期以开展后续工作 [41][42][44] 问题3: 纽约市Embassy Suites和圣克鲁斯希尔顿酒店的下一步计划和处理流程是怎样的？ - 加速只是术语，很多情况下可以撤销，公司需要与资本结构中的各方合作解决问题；纽约的止赎程序需要时间，公司希望与各方达成共同解决方案；该酒店虽不盈利，但能覆盖部分增量可变成本，公司希望保留该资产 [47][48][49] 问题4: 公司与Ashford Inc.咨询费减少的情况，以及是否会对主协议进行二次修订？ - 现有咨询协议中有机制可使费用随股价等因素逐年降低10%，危机持续可能导致费用继续下降；公司需要全面考虑与Ashford Inc.关系的利弊，包括资产管理人员团队、Pure服务、OpenKey等优势，以确定长期最佳结构和机会 [54][56][57] 问题5: 政府是否可能对商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）和止赎进行支持，进展和游说情况如何？ - 美国酒店和住宿协会（AHLA）在行业倡导方面做得很好；有提议联邦政府支持对在国家紧急状态宣布前正常还款的酒店贷款进行再融资，也有关于追溯性商业中断保险的提案，但实现可能性未知；行业需要政府指导，公司认为一些小型CMBS借款人组织的“公平贷款标准”和“工作场所恢复法案”可能有帮助，但可能性较低 [60][63][65] 问题6: 仍关闭的23家酒店何时重新开业，是受政府命令还是需求和成本因素影响？ - 部分酒店是政府命令关闭，如门罗县的酒店将于6月1日开业；大多数酒店受需求驱动，大部分将在6月1日重新开业，少数大型或位于城市的酒店可能在6月中旬至7月开业 [67] 问题7: 作为新CEO，如何预计一年后公司投资组合的规模？ - 此次危机比金融危机更严重，公司可能会交出一些资产，但不确定贷款人的态度和合作意愿，因此无法准确预测投资组合规模 [69][70] 问题8: 仍在支付本金和利息的贷款是哪些，为何选择这些物业？ - 公司未透露具体贷款信息，但表示是因为正在进行装修需要确保资金获取，或与贷款人的讨论需要保持当前还款状态，此类贷款数量非常有限 [73] 问题9: 与服务机构进行宽限协议协商时，可以协商或修改哪些内容，能否延长到期日？ - 大多数内容都可以更改，包括延期、利率调整等，但在CMBS环境中，将递延利息加到到期本金支付上结构上较难操作；目前问题不在于服务机构的能力，而在于其意愿，美国几乎所有酒店贷款都可能需要某种形式的重组，但贷款人因对复苏轨迹不确定而犹豫不决 [75][76][78] 问题10: 1.27亿美元受限现金中，贷款人、经理分别持有多少，不支付每月抵押贷款时如何获取这些资金？ - 大部分受限现金由贷款人持有，万豪持有部分家具、固定装置和设备（FF&E）储备金；获取这些资金是宽限协议谈判的关键部分，品牌已放弃对FF&E储备金的要求，公司正在与贷款人积极沟通 [80][81] 问题11: 对于本季度优先股股息支付的最新想法，以及对资本结构和季度现金流出的看法？ - 第一季度支付优先股股息是为了不影响Ashford Inc.旗下Braemar的非交易优先股发行计划；目前董事会清楚公司的现金需求和经营环境，将在第二季度正常决策时考虑相关因素 [83][84] 问题12: 公司业务中休闲业务和自驾业务的占比，以及在当前环境下出售资产能否解决债务问题？ - 公司未跟踪自驾和飞行业务的具体数据，约80%为临时业务，约一半投资组合的酒店有大量自驾流量；公司此前试探性出售资产，价格比疫情前低约40%，认为不合理；目前贷款大多违约，出售资产所得净收益可能用于偿还债务，公司目前重点是管理成本和与贷款人协商，若资产出售有助于解决问题，会考虑进行 [87][88][89]

公司资产与股权结构 - 截至2019年12月31日，公司拥有117家合并酒店物业，共24,943间客房（净客房24,916间）、90套酒店公寓单元以及OpenKey 17.0%的所有权（账面价值280万美元）[9] - 截至2019年12月31日，Monty J. Bennett和Archie Bennett, Jr.共持有约353,457股Ashford Inc.普通股，占比约16.0%；持有18,758,600股Ashford Inc. D系列可转换优先股，可转换为约3,991,191股普通股，转换后持股比例将增至70.1%[10] - 截至2019年12月31日，公司拥有117家酒店权益，其中110家按特许经营或品牌管理协议运营[25] 股息政策 - 公司2020年原计划每季度支付普通股和运营合伙单位股息0.06美元/股，受新冠疫情影响，董事会可能重新考虑并调整该政策[15] - 2019年全年，公司宣布普通股和运营合伙单位季度股息总计0.30美元/股[15] 投资与财务策略 - 公司当前投资策略主要聚焦美国国内市场每间可售房收入低于美国全国平均水平两倍的高档全服务酒店[9] - 公司当前关键优先事项和财务策略包括收购酒店物业、处置非核心酒店物业、开展资本市场活动等[12] 业务板块情况 - 公司目前仅运营酒店住宿行业的直接酒店投资这一业务板块[13] 债务相关情况 - 公司利用债务增加股权回报，董事会在评估未来债务水平和决策时会考虑杠杆水平、投资购买价格等因素[14] - 公司可能以购买资金义务、公开或私募债务工具等形式产生债务，借款所得可用于营运资金等[14] - 2019年12月31日，公司总负债41亿美元，其中38亿美元为浮动利率债务[218] - 2019年12月31日，浮动利率债务余额利率变动25个基点，对公司经营业绩的影响约为每年940万美元[218] 风险对冲情况 - 公司使用与CMBX指数挂钩的信用违约互换对冲风险，未到期交易名义总额2.125亿美元[218] - 截至2019年12月31日，信用违约互换交易总风险敞口约为320万美元[218] - 公司持有名义总额120亿美元的利率下限期权，执行利率从 - 0.25%到1.63%[218] - 利率下限期权总风险敞口上限为初始前期成本960万美元，终止日期从2020年3月至2021年11月[218] 疫情影响 - 公司酒店业务受新冠疫情影响，客房需求下降，酒店收入自2月起在部分市场开始下滑[10] 人员情况 - 公司无员工，顾问Ashford LLC约有116名全职员工[19] 保险情况 - 公司维持综合保险，认为物业保险充足，符合行业标准[24] 业务季节性 - 公司物业运营有季节性，可能导致季度收入波动[27]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，公司净亏损3880万美元，摊薄后每股亏损0.39美元；全年净亏损1.562亿美元，摊薄后每股亏损1.58美元 [20] - 第四季度调整后EBITDAre为8910万美元，全年为4.25亿美元 [21] - 第四季度摊薄后每股AFFO为0.22美元，较上一年季度增长22%；2019年全年摊薄后每股AFFO为1.22美元 [20] - 截至第四季度末，公司有41亿美元的抵押贷款，混合平均利率为5.1%，9%为固定利率，91%为浮动利率 [21] - 第四季度末现金及现金等价物为2.62亿美元，净营运资金为3.31亿美元 [22] - 截至2019年12月31日，公司投资组合包括117家酒店，净房间数为24916间 [22] - 董事会宣布2019年第四季度现金股息为每股0.06美元，按年计算为0.24美元 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，公司投资组合可比RevPAR增长0.7%，未进行装修的酒店可比RevPAR增长1.2%；全年可比RevPAR增长1.4% [26] - 第四季度，可比酒店EBITDA下降2.2%；全年可比酒店EBITDA增长240万美元 [26] - 2019年1月收购的纽约时代广场Embassy Suites酒店，第四季度可比RevPAR增长3.7%，全年增长16.5%；第四季度酒店EBITDA增长170万美元，增幅为24.8% [27][28] - 2018年10月收购的La Posada de Santa Fe酒店，第四季度可比RevPAR增长17.3%，全年增长13.9%；第四季度酒店EBITDA增加20.9万美元，增幅为22%，全年增长85万美元，增幅为25.8% [28][29] - 2019年全年，可比酒店总营收（不包括客房收入）增加1240万美元，增幅为4.2% [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，美国前25大市场全行业RevPAR增长0.3%，其他市场RevPAR增长0.8% [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于通过资产销售进行资本回收，出售低RevPAR酒店以提升剩余投资组合的RevPAR，同时关注资产出售对EBITDA、杠杆、资本支出等的影响 [10] - 公司致力于通过资产增值举措创造长期价值，如出售停车场、签订新的特许经营协议、转换酒店品牌等 [11][12][13] - 公司维持适当的无追索权物业层面融资，目标净债务与总资产比率为55% - 60%，并希望随着时间回到该范围 [14] - 公司寻求维持现金及现金等价物余额占股权市值的25% - 35%，以保持财务灵活性 [15] - 公司积极开展投资者拓展活动，更新网站投资者板块，以缩小内在价值差距 [16][17] - 公司认为自身具有多种核心竞争优势，包括专注于高档全服务酒店、资产增值举措、关联公司提供高质量服务、资本市场执行能力以及约17%的内部人士持股 [18][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第四季度业绩受益于地理多元化的投资组合，但行业RevPAR增长缓慢和运营成本压力增加 [9] - 若冠状病毒未得到控制且旅行模式改变，公司运营业绩将受到更大影响，目前已计算出约55万美元的影响且该数字在增加 [17] - 公司认为自身在应对冠状病毒方面有一定优势，国际业务敞口有限，且资本结构中91%为浮动利率债务，利率下降将带来利息成本节约 [37][40] 其他重要信息 - 2019年公司资本支出约为1.59亿美元，预计2020年为1.25 - 1.45亿美元（不包括保险理赔资金支持的资本支出） [32] - 公司计划在部分酒店增加房间数量，并开展节能项目 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度业绩与预算对比情况及有无意外趋势 - 公司不太关注预算，更关注近期预测；第四季度第一个月业绩较弱，11月和12月RevPAR逐渐增强 [35] 问题2: 公司投资组合对国际旅行的敞口以及当前基本面看法与三个月前有无变化 - 公司投资组合国际业务敞口非常有限，市场位置多元化，受国际旅行影响较小；公司对未来的看法与行业RevPAR预测和成本结构增加趋势一致，会更关注预订分布和积极填补取消的预订 [37] - 冠状病毒对整体经济有更广泛影响，这是公司面临的主要风险 [39] - 公司资本结构中91%为浮动利率债务，利率下降将带来利息成本节约 [40] 问题3: 5家独立酒店是否有转换为品牌或软品牌的计划 - 公司会评估成本和分销效益、资本支出回报率以及市场竞争情况来决定是否品牌化；目前已对部分酒店进行品牌转换，认为独立酒店在某些情况下具有竞争优势 [42][43][44] 问题4: 公司进行大规模资产销售是否存在顾虑 - 公司在资产销售方面很有技巧，已出售超过4亿美元的资产，这些资产价格倍数高于投资组合整体交易倍数，且RevPAR低于剩余投资组合；公司在决定资产销售时会考虑对EBITDA、资产负债表、市场情况、未来资本支出和资金再投资的影响；鉴于当前股价，寻找外部第三方资本进行收购具有挑战性，因此公司在收购方面会保持谨慎 [46][47] 问题5: 公司目前是否正在营销更多资产出售 - 公司资产销售策略通常是机会主义的，有时会回应主动询价，有时会进行定向营销，但通常在交易达成后才会公布 [50] 问题6: 公司各业务板块（团体、散客、休闲）的表现情况 - 团体业务在公司投资组合中占比较小，第四季度占比19%；第四季度散客入住率和房价上升，团体业务下降；今年团体业务预订基本持平，第一季度下降，第二、三、四季度需求增加；2021年团体客房收入较去年同期增长6% [53] 问题7: RevPAR增长但EBITDA增长较弱的驱动因素及成本通胀情况 - 全年工资率增长3.8%，公司通过提高生产率抵消了部分影响，目前工资率增长开始减速；保险和财产税是成本增长的主要压力，财产税在周期后期才会下降；公司非客房收入增长7.3%，是推动业绩的重要因素 [55][56] - 公司约60%的EBITDA由Remington管理，该公司在应对市场变化和成本控制方面更灵活，有助于提升业绩 [57][58] 问题8: 冠状病毒造成的55万美元影响是否仅指客房收入 - 这是取消客房收入的估计数，可能会有取消费用的抵消；公司通过更积极地超额预订酒店来应对取消情况 [61][62] 问题9: 以55万美元收入影响估算酒店EBITDA影响的典型传导情况 - 由于取消预订可能会被新预订填补，因此难以准确估算；潜在收入损失可能在50% - 55%，但存在重新预订和取消及损耗费用的情况；预订取消时间不同也会影响结果，公司平均预订窗口约为三周 [64][65][68]

业绩总结 - 资产组合包括118家酒店，提供25,044个酒店房间，覆盖30个州，总资产达61亿美元[25] - 酒店的RevPAR（每房收入）为128美元，酒店EBITDA占总收入的72%[25][27] - 2019年迄今EBITDA增长为1.3%，与同行相比，过去6年中几乎有5年超出同行表现[41] - TTM RevPAR为155美元，较AHT RevPAR高出30美元[39] 用户数据 - 主要市场包括华盛顿特区（10.1%）、旧金山/奥克兰（8.6%）和纽约/新泽西（8.1%），这些地区的酒店EBITDA分别为48,041千美元、41,057千美元和38,523千美元[26] - 72%的EBITDA来自全服务酒店，28%来自选择服务酒店，显示出全服务酒店的收入生成能力更强[27] 未来展望 - 预计上档高档酒店的资本化率在6.5%至8.5%之间[32] - 预计新收购的内部收益率（IRR）将超过20%[33] - FTM NOI资本化率为7.3%，杠杆内部收益率为28.1%[39] 新产品和新技术研发 - 通过增强回报融资计划（ERFP），公司已购买406百万美元的资产，承诺提供5000万美元的ERFP资金[33] - 2019年9月30日，已资助的ERFP金额为2920万美元[33] 市场扩张和并购 - 收购价格为5000万美元，预计投资承诺为500万美元[39] - 自2016年以来，收购资产的总额为4.06亿美元，TTM RevPAR为178美元，资本化率为7.9%[40] 负面信息 - 自2016年以来，出售资产的销售收入为4.384亿美元，TTM RevPAR为83美元，资本化率为6.6%[40] 其他新策略和有价值的信息 - 资本支出约为10亿美元，覆盖约75%的投资组合[43] - 过去两年内，已重融资86家酒店，占总数的73%[74] - 过去两年内，已重融资82%的债务，降低了利差并增加了灵活性[76] - 内部持股总价值为6000万美元，超过同行业平均水平[11] - 公司的管理团队拥有丰富的行业经验，团队成员在酒店和房地产领域的平均经验超过14年[9]

公司股权结构 - 截至2019年11月6日，Bennett父子持有Ashford Inc.约352,592股普通股，占比约16.0%；持有18,758,600股D系列可转换优先股，若行使转换权，Bennetts在Ashford Inc.的所有权权益将增至70.1%[134] 酒店运营管理 - 截至2019年9月30日，公司118家酒店中有80家由Remington Lodging管理[134] - 2019年11月6日，Ashford Inc.完成对Remington酒店管理业务的收购[134][137] 酒店收购与处置 - 2019年1月22日，公司以1.95亿美元现金收购310间客房的Embassy Suites New York Manhattan Times Square，并获得1.45亿美元抵押贷款[135] - 2019年2月26日，公司以4750万美元收购178间客房的Hilton Santa Cruz/Scotts Valley，包括现金和150万份运营合伙企业的普通股单位，并承担2530万美元的无追索权抵押贷款[137] - 2019年8月2日，公司以约3400万美元现金出售San Antonio Marriott，并偿还约2680万美元的抵押贷款本金[137] - 2019年8月6日，公司以800万美元现金出售Wisconsin Dells的Hilton Garden Inn，并偿还约770万美元的抵押贷款本金[137] - 2019年10月15日，公司以1750万美元出售Hilton St. Petersburg Bayfront酒店附近的1.65英亩停车场，首笔付款偿还约800万美元债务[137] - 2019年10月15日，公司因出售佛罗里达州圣彼得堡希尔顿圣彼得堡湾景酒店相邻的1.65英亩停车场，偿还了约800万美元抵押贷款本金[160] - 2018年2月至2019年8月有多笔酒店收购和处置交易[143] 贷款融资与再融资 - 2019年3月5日，公司对以Renaissance Nashville和Westin Princeton为抵押的1.781亿美元抵押贷款进行再融资，新贷款总额为2.4亿美元[137] 股权交易 - 2019年10月2日，Ashford LLC以每股30美元的价格购买Ashford TRS持有的全部393,077股普通股，公司获得约1180万美元的收益[137] 公司整体财务数据 - 公司2019年三季度净亏损3.12亿美元，较2018年三季度的2.76亿美元增加360万美元[146] - 2019年前三季度公司总收入11.48103亿美元，较2018年同期的10.87301亿美元增加6080.2万美元[141] - 2019年前三季度公司总酒店运营费用7.19088亿美元，较2018年同期的6.76702亿美元增加4238.6万美元[141] - 2019年前三季度公司净亏损1.0706亿美元，较2018年同期的9026.1万美元增加1679.9万美元[141] - 2019年九个月公司归属净亏损从2018年的7220万美元增加1330万美元至8550万美元[150] - 2019年和2018年前九个月，公司经营活动产生的净现金流分别为1.498亿美元和1.373亿美元[162] - 2019年前九个月，公司投资活动使用的净现金流为2.472亿美元，2018年同期为2.394亿美元[162] - 2019年前九个月，公司融资活动提供的净现金流为6270万美元，2018年同期为9700万美元[162] - 2019年三季度净亏损3908.6万美元，2018年同期净亏损3426.1万美元；2019年前九个月净亏损1.0706亿美元，2018年同期净亏损9026.1万美元[172][175] - 2019年三季度EBITDA为9589.1万美元，2018年同期为8983.7万美元；2019年前九个月EBITDA为3.05358亿美元，2018年同期为2.78209亿美元[172] - 2019年三季度EBITDAre为9352.9万美元，2018年同期为8981.9万美元；2019年前九个月EBITDAre为3.08968亿美元，2018年同期为2.79467亿美元[172] - 2019年三季度调整后EBITDAre为1.03091亿美元，2018年同期为1.01741亿美元；2019年前九个月调整后EBITDAre为3.35687亿美元，2018年同期为3.21279亿美元[172] - 2019年三季度可供普通股股东和OP单位持有人的FFO为1373.7万美元，2018年同期为1993.1万美元；2019年前九个月为6536.4万美元，2018年同期为7150.8万美元[175] - 2019年三季度调整后可供普通股股东和OP单位持有人的FFO为3285.5万美元，2018年同期为3429.8万美元；2019年前九个月为1.19534亿美元，2018年同期为1.23782亿美元[175] - 2019年三季度利息费用及溢价和贷款成本摊销净额为6635.6万美元，2018年同期为6073.1万美元；2019年前九个月为2.00509亿美元，2018年同期为1.7368亿美元[172] - 2019年三季度折旧和摊销为6790.6万美元，2018年同期为6492.3万美元；2019年前九个月为2.02595亿美元，2018年同期为1.92536亿美元[172] - 2019年三季度所得税费用（收益）为 - 24.9万美元，2018年同期为51.9万美元；2019年前九个月为305.2万美元，2018年同期为260.6万美元[172] - 2019年三季度未合并实体的权益（收益）损失为27.8万美元，2018年同期为 - 31万美元；2019年前九个月为220.8万美元，2018年同期为 - 89.2万美元[172] 客房业务数据 - 2019年三季度公司客房收入3.017亿美元，较2018年同期增加1370万美元，增幅4.8%[146] - 2019年三季度公司可比酒店客房价格上涨1.3%，入住率下降7个基点[146] - 2019年三季度公司所有酒店每间可售房收入（RevPAR）为128.77美元，2018年同期为124.49美元[144] - 2019年三季度公司所有酒店入住率为78.25%，2018年同期为77.91%[144] - 2019年三季度公司所有酒店平均每日房价（ADR）为164.57美元，2018年同期为159.78美元[144] - 2019年九个月酒店客房收入增加4220万美元，即4.9%，达到9.103亿美元，可比酒店客房价格上涨2.0%，入住率下降0.55%[150] 其他业务数据 - 2019年季度食品和饮料收入增加430万美元，即8.8%，达到5370万美元；2019年九个月增加1720万美元，即10.4%，达到1.821亿美元[148][150] - 2019年季度其他酒店收入增加44.2万美元，即2.6%，达到1780万美元；2019年九个月增加110万美元，即2.1%，达到5240万美元[148][150] - 2019年其他非酒店收入增加25.5万美元，即8.5%，达到320万美元[152] 费用数据 - 2019年季度酒店运营费用增加1390万美元，即6.2%，达到2.389亿美元[148] - 2019年季度咨询服务费用增加320万美元，即24.7%，达到1600万美元[148] - 2019年季度公司一般及行政费用减少68万美元，即22.0%，降至240万美元[148] - 2019年季度利息费用和贷款成本摊销增加560万美元，即9.3%，达到6640万美元[149] - 2019年季度可赎回非控股权益净亏损从2018年季度的670万美元增加120万美元至790万美元，2019年9月30日和2018年占运营合伙企业所有权权益分别为15.92%和14.88%[149] - 2019年酒店运营费用增加4240万美元，即6.3%，达到7.191亿美元[152] - 2019年物业税、保险及其他费用增加480万美元，即8.0%，达到6410万美元[152] - 2019年折旧和摊销增加1010万美元，即5.2%，达到2.026亿美元[152] - 2019年减值费用增加490万美元，即295.5%，达到650万美元[152] - 2019年咨询服务费用减少440万美元，即8.3%，达到4850万美元[152] - 2019年利息费用和贷款成本摊销增加2680万美元，即15.4%，达到2.005亿美元，2019年和2018年平均LIBOR利率分别为2.36%和1.89%[154] - 2019年未实现衍生品损失增加38.2万美元，即10.4%，从2018年的370万美元增至410万美元[154] - 2019年所得税费用增加44.6万美元，即17.1%，达到310万美元[154] 收益数据 - 2019年季度资产和酒店物业出售收益从2018年季度的亏损9000美元变为盈利240万美元[148] 股权发行 - 2019年9月30日，公司已发行约240万股普通股，获得约1550万美元的总收益，该计划下仍有约8450万美元可用[157] 信贷安排 - 2019年9月26日，公司有担保循环信贷安排到期，期间未动用该信贷安排，且无信贷安排预计不会对流动性产生重大影响[161] 债务契约遵守情况 - 截至2019年9月30日，公司在所有重大方面均遵守债务及相关协议中规定的所有契约或其他要求[162] 股息宣布 - 2019年和2018年第三季度，董事会分别宣布每股0.06美元和0.12美元的普通股季度股息[164] 资金需求与供应 - 公司预计运营现金流和现有现金余额足以满足未来12个月债务本息支付、营运资金和资本支出需求[164] 业务资助 - 公司与Braemar同意最多出资1500万美元资助Ashford Securities运营[167] 合同义务 - 自2018年12月31日以来，除与Ashford Inc.的出资协议外，公司合同义务无重大变化[167] 酒店房间数量与持有情况 - 截至2019年9月30日，公司酒店组合总房间数为25,044间[179] - 公司拥有的酒店房间数为25,017间[179] - 位于纽约的Embassy Suites酒店总房间数为310间，拥有比例为100%[177] - 位于波士顿的Hilton酒店总房间数为390间，拥有比例为100%[177] - 位于阿灵顿的Marriott酒店总房间数为701间，拥有比例为100%[177] - 位于曼彻斯特的Courtyard by Marriott酒店总房间数为90间，拥有比例为85%，拥有房间数为77间[178] - 位于曼彻斯特的Marriott Residence Inn酒店总房间数为96间，拥有比例为85%，拥有房间数为82间[178] - 位于纳什维尔的Renaissance酒店总房间数为673间，拥有比例为100%[179] - 位于亚特兰大的Ritz - Carlton酒店总房间数为444间，拥有比例为100%[179] - 位于棕榈泉的Renaissance酒店总房间数为410间，拥有比例为100%[179] 公司负债情况 - 截至2019年9月30日，公司总负债41亿美元，其中38亿美元为浮动利率债务[181] - 2019年9月30日，浮动利率债务未偿余额利率变动25个基点，对公司经营业绩的影响约为每年940万美元[181] - 固定利率债务3.627亿美元，利率变动对其无影响[181] 金融衍生品交易 - 公司为对冲金融和资本市场风险，进行了名义总额为2.125亿美元的信用违约互换交易[181] - 截至2019年9月30日，信用违约互换交易总风险敞口约为360万美元[181] - 公司持有名义总额为180亿美元的利率下限期权，执行利率范围为 - 0.25%至2.0%[181] - 利率下限期权总风险敞口上限为初始预付成本990万美元，终止日期从2019年12月至2021年11月[181] 法律诉讼 - 2014年6月30日，陪审团裁决租户总索赔1080万美元，并驳回房东违约索赔[183] - 2016年，上诉法院将原判决1080万美元减至880万美元，并增加错误驱逐判决的预付利息[183] - 截至2019年9月30日，公司已计提约50.4万美元法律费用，为潜在剩余法律费用的估计金额[183]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度净亏损4180万美元，摊薄后每股亏损0.42美元 [21] - 第三季度调整后EBITDAre为1.031亿美元，较上年同期增长1.3% [21] - 第三季度末有41亿美元抵押贷款，混合平均利率为5.3%，9%为固定利率，91%为浮动利率 [21] - 第三季度末现金及现金等价物为2.56亿美元，净营运资金为3.46亿美元 [23] - 截至2019年9月30日，公司拥有118家酒店，25017间净客房 [23] - 第三季度末摊薄后流通股总数为1.241亿股，包括1.021亿股普通股和2190万份OP单位 [23] - 董事会宣布2019年第三季度现金股息为每股0.06美元，按年计算为0.24美元，基于昨日股价，股息收益率为9.2% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年第三季度，公司所有酒店实际RevPAR增长3.5%，可比RevPAR增长1.4%，可比总RevPAR增长1.9%，未进行装修的酒店可比RevPAR增长1.7% [9] - 第三季度酒店EBITDA基本持平，下降0.3%，年初至今酒店EBITDA增长440万美元 [26] - 希尔顿亚历山大老城酒店2019年第三季度可比RevPAR增长5% [27] - 圣达菲拉波萨达酒店2019年第三季度可比RevPAR增长8.8%，年初至今可比RevPAR增长12.7%，第三季度酒店EBITDA增长22.6%（35.6万美元），年初至今酒店EBITDA增长27.4%（64.1万美元） [28][29] - 纽约曼哈顿时代广场Embassy Suites酒店2019年第三季度可比RevPAR增长14.5%，年初至今可比RevPAR增长23.7%，年初至今酒店EBITDA增长170万美元（42.0%） [30] - 希尔顿圣彼得堡湾景酒店2019年第三季度可比RevPAR增长10.2%，酒店EBITDA增长28.1%（17.8万美元），年初至今可比RevPAR增长11.9%，酒店EBITDA增长35.8万美元 [34] - 纳什维尔万丽酒店尽管在2019年大部分时间进行重大装修，但可比RevPAR仍增长3.1%，酒店EBITDA增长480万美元（26.0%） [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年第三季度，前25大市场的行业RevPAR下降0.4%，美国其他市场的RevPAR增长1.3% [31] - 华盛顿特区市场在第三季度表现突出，公司在该地区的酒店受益于政府需求 [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续追求增值交易、有序的资本市场活动和积极的资产管理举措，未来资本支出将与长期历史水平更加一致 [10] - 公司目前不计划增加投资组合，除非能在不增加杠杆的情况下进行增值交易 [10] - 有序的资本循环是公司战略的重要组成部分，出售资产时会考虑对EBITDA、杠杆、资本支出、RevPAR等的影响 [11] - 公司通过出售资产、改善运营表现和降低杠杆来提升股价，同时也会考虑在合适的时机进行股票回购 [50] - 公司认为自身具有多种核心竞争优势，包括专注于高档全服务酒店、资产组合多元化、专业的资产管理、强大的资本市场执行能力以及与股东的高度利益一致 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为尽管经济数据有一些疲软迹象，但公司的资产组合和近期利率变动有助于应对经济波动，公司有能力抓住市场机会并扩大市场份额 [47][48] - 对于2020年，公司预计特殊企业协商利率将有2% - 3%的同比增长，目前已预订明年50%的团体客房收入，团体预订进度较去年同期增长3% [45][46] 其他重要信息 - 2019年第三季度，公司出售了圣安东尼奥万豪广场酒店、萨凡纳市中心万怡酒店和威斯康星州戴尔希尔顿花园酒店，所得款项用于偿还债务 [11][12] - 10月，公司宣布将希尔顿圣彼得堡湾景酒店旁边的1.65英亩停车场出售给开发商，总价1750万美元，首笔付款用于偿还800万美元债务，项目完成后将为酒店客人提供升级的有顶停车场 [13][14] - 10月，公司与万豪国际签订新的特许经营协议，将基韦斯特皇冠假日酒店La Concha转换为Autograph Collection酒店，预计2022年7月完成，协议包括1370万美元的物业改善计划，其中约780万美元为增量投资，预计无杠杆内部收益率为19% [14] - 公司宣布希尔顿亚历山大老城酒店从希尔顿管理转为由Remington Lodging管理 [15] - 公司计划在2019年投资1.45亿 - 1.6亿美元用于资本支出，低于前几年的水平，已完成多家酒店的客房和大堂装修，并确定了一些增加客房的机会 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请谈谈第三季度的需求环境和总体趋势，以及与预算的对比情况，对酒店行业周期的看法是否有变化？ - 第三季度团体和政府需求健康，团体RevPAR同比增长近5%，政府需求有助于华盛顿特区的酒店表现， transient增长近1%，其中协商价格略有上升，休闲价格略有下降，直接预订渠道表现出色，OTA渠道同比下降 [43][44] - 从TravelClick数据来看，前25大市场的入住率有所上升，但主要是团体预订，公司预计特殊企业协商利率将有2% - 3%的同比增长，目前已预订明年50%的团体客房收入，团体预订进度较去年同期增长3% [44][45][46] - 尽管经济数据有一些疲软迹象，但公司的资产组合和近期利率变动有助于应对经济波动，公司有能力抓住市场机会并扩大市场份额 [47][48] 问题2: 公司有很多财务灵活性和现金，何时进行股票回购比偿还债务更有意义？ - 公司有良好的股票回购记录，在考虑如何使用现金时，会综合考虑现金状况、杠杆、市场交易机会和股票回购的影响，希望通过出售资产、改善运营表现和降低杠杆来提升股价，股票回购仍是一个选项，将根据未来几个季度的情况进行评估 [50] 问题3: 请谈谈2020年的资本支出计划，以及与今年的对比情况？ - 过去几年公司的资本支出高于行业平均水平，2019年的支出低于2018年的约2.07亿美元，预计在1.5亿美元左右，2020年的资本支出将与今年大致相当，可能略低，但仍需进一步确定 [53][54] 问题4: Remington交易是否会改变公司对装修或新投资的评估方式，交易完成后是否会对物业层面产生运营提升？ - 一般来说不会有实质性变化，公司将继续受益于Ashford Inc.提供的优质服务，该交易对Ashford Inc.平台有好处，有助于整合各种辅助服务，创造一个独特的酒店服务、融资、运营和项目管理公司，有众多增长机会 [56][57] 问题5: 希尔顿圣彼得酒店下一笔款项的收款时间是什么时候？ - 款项的收取取决于开发商完成某些建设或融资门槛，是分阶段支付的，目前还不确定具体时间，有可能在短期内开始收到额外款项 [59][60] 问题6: 圣彼得酒店的停车场目前是否供酒店客人使用，施工期间酒店客人的停车怎么办？ - 停车场目前供酒店客人使用，公司已安排通过代客泊车在附近的地面停车场停车，费用由开发商承担，项目完成后，酒店将拥有205个有顶停车位的停车场 [63] - 这是经过充分协商和评估的交易，预计不会对运营产生影响，甚至可能对底线有一定的积极影响 [64] 问题7: 过去一个季度公司出售了几家酒店，未来是否会继续每个季度出售一两家酒店，这些交易是主动营销还是被动接受询价？ - 近期出售的资产是主动营销的交易，公司也会收到一些询价，但会综合考虑资产的RevPAR、未来资本支出、回报、杠杆水平等因素，不会为了出售而出售，目前不会对未来的销售情况进行评论 [66] 问题8: 收到的询价是机会主义买家还是特定市场的买家？ - 询价来自多种类型的买家，包括私募股权基金和地区业主运营商，由于市场上可供出售的资产较少，公共市场和私人市场对酒店资产的估值存在差异，私人市场有大量资金希望投资酒店 [68][69] 问题9: 公司是否考虑将净收益的一部分用于股票回购，一部分用于偿还债务？ - 公司会综合考虑各种因素，寻求在股票回购、资产出售、现金流等方面的平衡，以实现长期股东回报的最大化 [71] 问题10: 公司认为资产的内在价值高于市场估值，出售资产的需求是否增加，这种需求是否覆盖整个投资组合，已宣布的交易是否有特定的物业原因？ - 公司对已推向市场的资产的交易执行情况感到满意，无法对整个投资组合的需求进行评论，需要进行广泛的营销评估，从市场情况来看，资本化率总体保持平稳，二级和三级城市的资本化率略有改善，一些城市市场由于新供应增加，资本化率略有上升 [75][76][77] 问题11: 这是公司第一次提到休闲 transient下降吗，是什么原因导致的？ - 这不一定是趋势，只是本季度业务的一种组合，公司很高兴看到企业需求健康增长，因为公司的投资组合更侧重于企业和休闲业务 [80] 问题12: 公司希望企业协商利率在2020年提高2% - 3%，2018年的情况如何，2019年如果低于这个水平，是否是由于装修活动的影响？ - 公司原本希望2019年企业协商利率提高2% - 3%，实际达到了这个水平，但一些低评级账户的增长高于高评级账户，目前预计2020年在2% - 3%的范围内，装修活动对企业协商利率有积极影响，例如纳什维尔酒店的装修提升了团体业务的质量和前景 [83][84] 问题13: 第三季度企业需求较强，是否有大账户、小账户或行业方面的明显趋势？ - 目前还没有明显的趋势，因为情况可能会很快变化，过去一年半公司一直在关注酒店和前25大市场的前瞻性数据，最近看到预订和承诺情况有良好的前景，但由于平均预订窗口为三到四周，很难确定这是否会持续下去 [86] 问题14: 公司内部对资本分配是否有公式化的看法，还是更多基于直觉、对经济或利率的预期？ - 公司会综合考虑各种因素，包括行业和经济的发展方向、流动性、股价、杠杆水平等，进行全面的评估，由于变量不断变化，很难采用纯粹的公式化方法，需要结合经验和判断做出决策，有时也会选择等待观望 [88][89] 问题15: 公司内部是否对市场有看法，这种看法是否会影响资本分配决策？ - 公司会进行大量的分析，包括酒店相关数据和更广泛的经济、财务信息，以制定战略，认为当前的周期与以往不同，例如房屋共享的影响更大，LIBOR的走势独特，美联储采取预防性的低利率政策，分析虽然重要，但也需要结合判断，因为情况是不断变化的 [91]

公司股权结构 - 截至2019年6月30日，Bennett父子持有Ashford Inc.约314,685股普通股，占比约12.7%，持有7,520,000股B系列可转换优先股，若行使转换权，Bennett父子在Ashford Inc.的所有权权益将增至43.4%[130] 酒店管理情况 - 截至2019年6月30日，Remington Lodging管理公司121家酒店中的83家以及WorldQuest Resort，第三方管理公司管理其余酒店[130] 酒店收购与出售 - 2019年1月22日，公司以1.95亿美元收购310间客房的纽约曼哈顿时代广场Embassy Suites酒店，同时获得1.45亿美元抵押贷款，利率为LIBOR + 3.90%[131] - 2019年2月26日，公司以4750万美元收购178间客房的希尔顿圣克鲁斯/斯科茨谷酒店，承担2530万美元无追索权抵押贷款，利率为4.66%[131] - 2019年8月2日，公司以约3400万美元现金出售圣安东尼奥万豪酒店，并偿还约2680万美元抵押贷款本金[133] 公司投资情况 - 2019年2月6日，公司对OpenKey追加投资29.9万美元[131] 抵押贷款相关 - 2019年3月5日，公司对以纳什维尔万丽酒店和普林斯顿威斯汀酒店为抵押的1.781亿美元抵押贷款进行再融资，新贷款总额为2.4亿美元，利率为LIBOR + 2.75%[133] - 2019年6月7日，公司将以沃思堡阿什顿酒店为抵押的520万美元抵押贷款修订为890万美元，利率为LIBOR + 2.00%[133] - 2019年1月22日，公司为收购酒店获得1.45亿美元抵押贷款，利率为LIBOR +3.90%[151] 收购后资金支持 - 公司收购纽约曼哈顿时代广场Embassy Suites酒店后，有权从Ashford LLC获得1950万美元用于购买酒店家具等，截至2019年6月30日已收到810万美元[131] - 公司收购希尔顿圣克鲁斯/斯科茨谷酒店后，从Ashford LLC收到500万美元用于购买酒店家具等[133] 2019年Q2财务数据关键指标变化 - 2019年Q2公司净亏损1.63亿美元，较2018年Q2的1.83亿美元减少200万美元[140] - 2019年Q2酒店客房收入3.283亿美元，较2018年Q2增加1890万美元，增幅6.1%[140] - 2019年Q2餐饮收入6730万美元，较2018年Q2增加690万美元，增幅11.4%[140] - 2019年Q2其他酒店收入1850万美元，较2018年Q2减少8.3万美元，降幅0.4%[140] - 2019年Q2其他非酒店收入110万美元，较2018年Q2增加32.7万美元，增幅41.1%[140] - 2019年Q2酒店运营费用2.517亿美元，较2018年Q2增加1670万美元，增幅7.1%[140] - 2019年Q2物业税、保险及其他费用2180万美元，较2018年Q2增加150万美元，增幅7.6%[140] - 2019年Q2所有酒店每间可售房收入为139.86美元，2018年Q2为136.07美元[139] - 2019年Q2所有酒店入住率为80.74%，2018年Q2为80.66%[139] - 2019年Q2所有酒店平均每日房价为173.22美元，2018年Q2为168.70美元[139] 2019年季度财务数据关键指标变化 - 2019年季度折旧和摊销增加290万美元，即4.6%，达到6750万美元[142] - 2019年季度减值费用为650万美元，2018年季度为1.9万美元[142] - 2019年季度咨询服务费减少680万美元，即29.5%，降至1630万美元[142] - 2019年季度公司一般及行政费用减少31.4万美元，即9.7%，降至290万美元[142] - 2019年和2018年季度资产和酒店物业销售收益分别为32.8万美元和41.2万美元[142] - 2019年季度利息费用和贷款成本摊销增加980万美元，即16.8%，达到6800万美元，2019和2018年季度平均LIBOR利率分别为2.44%和1.91%[142] - 2019年季度净亏损归属公司增加970万美元，从2018年的4460万美元增至5430万美元[144] 2019年期间财务数据关键指标变化 - 2019年期间客房收入增加2860万美元，即4.9%，达到6.086亿美元[144] - 2019年期间食品和饮料收入增加1290万美元，即11.2%，达到1.284亿美元[144] - 2019年期间酒店运营费用增加2850万美元，即6.3%，达到4.802亿美元[144] - 2019年折旧与摊销增加710万美元，即5.5%，达到1.347亿美元[146] - 2019年减值费用增加490万美元，即289.1%，达到650万美元[146] - 2019年交易成本减少9000美元，即81.8%，降至2000美元[146] - 2019年咨询服务费减少760万美元，即18.9%，降至3260万美元[146] - 2019年利息费用和贷款成本摊销增加2120万美元，即18.8%，达到1.342亿美元，2019年和2018年平均LIBOR利率分别为2.47%和1.78%[146] - 2019年未实现证券收益为140万美元，2018年未实现证券损失为82.6万美元[147] - 2019年所得税费用增加120万美元，即58.2%，达到330万美元[147] - 2019年可赎回非控股权益在运营合伙企业中的净亏损为1370万美元，2018年为1140万美元，2019年6月30日和2018年其所有权权益分别为15.88%和14.89%[147] 公司信贷安排与现金流 - 公司有1亿美元的一年期高级担保循环信贷安排，2019年6月30日总负债与EBITDA比率为9.32，EBITDA与固定费用比率为1.49[152] - 截至2019年8月6日和6月30日，有担保信贷安排下无未偿还金额[154] - 2019年和2018年上半年，经营活动提供的净现金流分别为9230万美元和9900万美元[154] - 2019年上半年，投资活动使用的净现金流为2.778亿美元，2018年同期为1.887亿美元[154] - 2019年上半年，融资活动提供的净现金流为1.462亿美元，2018年同期为1.704亿美元[154] 公司股息政策 - 2019年和2018年第二季度，董事会分别宣布每股0.06美元和0.12美元的普通股季度股息[156] - 修订后的2019年股息政策预计，2019年剩余时间每股季度股息为0.06美元[156] 公司业务特性 - 公司物业运营具有季节性，夏季或冬季部分物业入住率较高[157] 公司业务合作与评估 - 公司在正常业务中组建运营酒店的合伙企业或合资企业，评估是否为可变利益实体[158] 公司合同与政策情况 - 自2018年12月31日以来，合同义务无重大变化[159] - 自2018年以来，关键会计政策无重大变化[160] 2019年Q2及上半年部分财务指标对比 - 2019年Q2净亏损2.1352亿美元，2018年同期净亏损2.3351亿美元；2019年上半年净亏损6.7974亿美元，2018年同期净亏损5.6亿美元[166][169] - 2019年Q2利息费用及溢价和贷款成本摊销净额为6798.7万美元，2018年同期为5820.6万美元；2019年上半年为1.34153亿美元，2018年同期为1.12949亿美元[166] - 2019年Q2折旧和摊销为6751.1万美元，2018年同期为6456.6万美元；2019年上半年为1.34689亿美元，2018年同期为1.27613亿美元[166] - 2019年Q2息税折旧摊销前利润（EBITDA）为1.20328亿美元，2018年同期为1.04653亿美元；2019年上半年为2.09467亿美元，2018年同期为1.88372亿美元[166] - 2019年Q2房地产减值费用为653.3万美元，2018年同期为1.9万美元；2019年上半年为653.3万美元，2018年同期为167.9万美元[166] - 2019年Q2调整后EBITDAre为1.321亿美元，2018年同期为1.24891亿美元；2019年上半年为2.32596亿美元，2018年同期为2.22803亿美元[166] - 2019年Q2可供普通股股东和OP单位持有人的资金营运能力（FFO）为4165.1万美元，2018年同期为3135.8万美元；2019年上半年为5162.7万美元，2018年同期为5157.7万美元[169] - 2019年Q2调整后FFO为5628.8万美元，2018年同期为5751.6万美元；2019年上半年为8667.9万美元，2018年同期为9274.9万美元[169] - 2019年Q2公司在非合并实体（Ashford Inc.）的EBITDA份额为170.3万美元，2018年同期为355.1万美元；2019年上半年为357.7万美元，2018年同期为256.6万美元[166] - 2019年Q2公司在非合并实体（OpenKey）的EBITDA份额为 - 9.4万美元，2018年同期为 - 12.2万美元；2019年上半年为 - 20.9万美元，2018年同期为 - 26.1万美元[166] 公司酒店分布与品牌情况 - 公司在多地拥有酒店，如奥斯汀、达拉斯、纽约等[171][172] - 公司旗下酒店有多种品牌，如Embassy Suites、Hilton Garden Inn、Hilton等[171][172] - 酒店服务类型分为全服务和精选服务[171][172] - 公司旗下有不同品牌的精选服务酒店，如SpringHill Suites by Marriott、Fairfield Inn by Marriott等[172] - 公司酒店物业总房间数为25,579间，其中自有房间数为25,552间[173] 部分酒店房间数量与所有权比例 - 部分酒店房间数量：Embassy Suites纽约店有310间，Hilton波士顿店有390间[171] - 多数酒店的所有权比例为100%，如Embassy Suites系列酒店[171] - 少数酒店所有权比例非100%，如Courtyard by Marriott曼彻斯特店为85%[172] - 部分酒店的自有房间数量：Embassy Suites奥斯汀店为150间，Hilton休斯顿店为242间[171] - 部分精选服务酒店房间数量：SpringHill Suites by Marriott夏洛特店有136间，Courtyard by Marriott丹佛店有202间[172] - 公司旗下酒店分布在多个州，如德克萨斯州、佛罗里达州、加利福尼亚州等[171][172] 公司债务与风险管理 - 2019年6月30日，公司总负债42亿美元，其中可变利率债务38亿美元[175] - 2019年6月30日，可变利率债务未偿余额利率变动25个基点，对公司经营业绩的影响约为每年960万美元[175] - 2019年6月30日，固定利率债务3.644亿美元，利率变动对其无影响[175] - 公司为对冲金融和资本市场风险，进行了名义金额总计2.125亿美元的信用违约互换交易[175] - 假设标的债券按面值偿还，2019年6月30日信用违约互换交易总风险敞口约为430万美元[175] - 公司持有名义金额总计240亿美元的利率下限期权，执行利率范围从 - 0.25%到2.0%[175] - 利率下限期权总风险敞口上限为初始预付成本1000万美元[175] - 利率下限期权终止日期从2019年9月至2021年11月[175]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度公司净亏损2690万美元，摊薄后每股亏损0.27美元；摊薄后每股调整后运营资金（AFFO）为0.47美元；调整后酒店税息折旧及摊销前利润（EBITDAre）为1.321亿美元，较上年同期增长5.8% [17] - 截至第二季度末，公司有42亿美元的抵押贷款，混合平均利率为5.7%，其中9%为固定利率，91%为浮动利率 [17] - 第二季度末公司现金及现金等价物为2.37亿美元，净营运资金为3.67亿美元；截至6月30日，公司股份总数为1.241亿股完全摊薄股份，其中包括1.021亿股普通股和2190万运营合伙单位（OP units） [19][20] - 董事会宣布2019年第二季度现金股息为每股0.06美元，按年计算为0.24美元，基于昨日股价，股息收益率为9.4% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年第二季度公司所有酒店实际每间可售房收入（RevPAR）增长2.8%，可比RevPAR增长1.4%，可比总RevPAR增长1.9%；未进行装修的酒店可比RevPAR增长1.6% [10] - 第二季度可比酒店EBITDA增长170万美元或1.2%，年初至今可比酒店EBITDA增长400万美元或1.6% [22] - 2018年10月收购的圣达菲拉波萨达酒店第二季度可比RevPAR增长12.8%，由房价增长5.8%和入住率增长6.6%推动；年初至今可比RevPAR增长16.2%；第二季度酒店EBITDA增长14%，年初至今增长37.3% [22][23] - 纽约市的使馆套房酒店第二季度可比RevPAR增长31.5%，由入住率增长23.4%和房价增长6.6%推动；酒店总收入增长31.1%，酒店EBITDA增长80.3万美元或41.9%；年初至今酒店EBITDA增长86.3% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司第二季度可比RevPAR增长相对于全国高档酒店类别和全美国市场分别有120个基点和50个基点的增益；年初至今整个投资组合可比RevPAR增长1.6% [22] - 圣达菲拉波萨达酒店RevPAR增长相对于新墨西哥北部市场有1380个基点的增长；纽约市使馆套房酒店RevPAR增长相对于纽约高档市场类别有3370个基点的增长 [23][24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目前不计划进行收购，除非能在不增加杠杆的情况下实现增值；公司正在进行一些资产出售讨论，若完成出售，计划用所得款项主要减少杠杆，也可能在合适条件下考虑股票回购 [8][9] - 公司预计2019年资本支出约为1.35亿 - 1.55亿美元，远低于2018年的支出；公司持续在投资组合中寻找创造价值的机会，如增加房间数量等 [25][26] - 公司通过分析竞争对手调整餐厅宴会定价、将电子商务支出导向数字项目、利用效率计划降低工资成本、对部分酒店进行深度运营分析等方式来提高酒店EBITDA [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管本季度酒店业整体表现疲软，但公司认为其股息公告导致了股价过度反应；公司拥有多元化的酒店投资组合，相信有能力实现超越市场的表现，将专注于积极的管理举措以实现股东价值最大化 [7][16] - 公司认为当前市场估值与公司内在价值存在显著差距，管理层和董事会正关注这一差异；公司将继续进行投资者拓展工作，并计划于10月3日在纽约举行投资者日活动 [14][16] 其他重要信息 - 公司的增强回报融资计划（ERP）是一项独特的竞争优势，Ashford Inc.承诺按计划向公司提供5000万美元，相当于每项新投资和收购价格的约10%，用于购买公司拥有的家具、固定装置和设备（FF&E）物业；自建立ERP以来，公司已完成4.06亿美元的高质量收购，约占承诺的5000万美元ERP资金的80%；截至目前，公司已收到Ashford Inc.为ERP下的四次收购承诺提供的4060万美元中的约2920万美元 [11] - 公司目标净债务与总资产比率在55% - 60%之间，并预计随着时间回到该范围；公司贷款主要为浮动利率，认为这为现金流提供了自然优势；当前LIBOR下降，每降低50个基点，基于当前资本结构将带来约1900万美元的年度利息节省 [12] - 公司拥有良好的债务到期时间表，加权平均到期期限为5.3年（假设所有贷款全部展期）；2019年无最终到期贷款；几乎所有债务都有利率上限保护 [18][19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司降低股息的决策原因及重新配置资金的想法 - 公司每季度评估股息，认为之前过高的股息未得到市场认可，且支付的股息远超满足房地产投资信托（REIT）规则的要求；公司希望将多余现金用于更具机会性的用途 [33] 问题2: 第二季度RevPAR表现与预期和预算相比有无重大意外 - 公司全年预计获得市场份额，第二季度获得了略超100个基点的市场份额，年初至今也保持相同水平，表现与预期一致 [35] 问题3: 公司是否不再积极寻求收购，扩大ERP至1亿美元是否重要 - 公司一直在评估交易，但鉴于当前股价和不想增加杠杆的考虑，目前不打算积极进行收购；公司在ERP下仍有约9000万美元的交易容量；若有必要，公司希望与Ashford Inc.就扩大ERP进行互利的讨论，但目前还未到这一步 [38] 问题4: 公司挂牌出售的资产特征 - 公司将在完成资产出售时提供相关信息；资产出售是基于财务考量，并非针对特定类型的资产，会综合考虑售价、债务偿还、对投资组合RevPAR的影响以及资本支出回报等因素 [40][41] 问题5: 资产出售所得款项的用途 - 资产出售需偿还相关债务，多余款项可用于一般公司用途、资本支出、股票回购等 [43] 问题6: 劳动力成本的趋势 - 劳动力成本仍在上升，工资增长4% - 5%，这主要受市场驱动，同时一些地方条例实施更高工资和不同工作规则也带来挑战；公司会继续寻找提高酒店生产力的机会 [45] 问题7: 解释ERP计划的高水位线及其在资产出售时的计算方式 - 若公司出售资产，出售资产的金额将计入净资产费用调整，作为总咨询费的一部分；咨询费仍为公司总市值的70个基点，若为ERP资产则有轻微溢价；若公司后续收购酒店并使用ERP，净资产费用调整金额将保留；若不使用ERP，则该金额将减少 [48][49] 问题8: 出售资产的资本化率影响 - 管理层未考虑过出售资产对资本化率的影响，且认为咨询费在出售前后基本保持不变 [51][52] 问题9: 关于披露终止费用的想法 - 终止费用的计算在咨询协议中有披露；Braemar的披露是Ashford Inc.与Braemar协商的结果，目前AHT与Ashford Inc.的协议中不存在此类披露；公司认为投资者应将咨询协议视为长期协议 [54][56][57] 问题10: 公司进行股票回购的触发点 - 公司有2000万美元的股票回购授权，历史上管理层和董事会曾进行过股票回购并创造了股东价值；是否进行股票回购取决于多个因素，如杠杆、交易量、可用现金、市场周期等，公司会持续关注 [60][61] 问题11: 负咨询激励费用的机制及是否会重置 - 咨询激励费用在年底根据总股东回报表现与同行组对比计算，按美国公认会计原则（GAAP），每季度末需假设当年结束进行预提；第一季度预提的费用因第二季度表现而需部分冲回；在调整后的EBITDAre和AFFO指标中，第1 - 3季度会加回该调整，若第四季度有实际激励费用则会在调整指标中确认 [63] 问题12: 酒店翻新和周边竞争对投资组合的影响 - 新供应比翻新供应对公司竞争组的影响更大；若竞争组中有大型酒店进行大规模翻新并长时间停业，会有一定影响，但如汉普顿酒店或庭院酒店翻新后重新开业，对公司影响不大；更大的问题是特定市场的整体供应情况 [65] 问题13: 不将ERP从5000万美元增加到1亿美元的原因 - 现有ERP协议下仍有9000万美元的交易容量；鉴于当前股价和寻找增值机会的考虑，公司目前处于收购观望状态，此时花时间与顾问协商扩大ERP协议为时尚早；公司和Ashford Inc.都认为ERP计划是成功的，若双方有共同意愿，未来会考虑扩大 [68] 问题14: 市场份额数据是否按地理区域加权 - 公司在提及投资组合层面的市场份额数据时，是按收入加权的，通常会明确是针对不同规模、不同酒店类别或直接竞争组；之前提到的获得超100个基点的市场份额是相对于各酒店竞争组的综合收入加权数据 [70] 问题15: 是否考虑加速资产出售以释放资金 - 这是一个可能的策略，公司目前有一些资产在市场上出售，将根据市场反应灵活进行战略分析 [73] 问题16: 公司团体业务的增长预期及早期迹象 - 第二季度公司团体RevPAR增长基本持平，RevPAR增长主要来自散客；展望今年剩余时间，团体业务预计增长2% - 3%；到2020年，团体业务较去年同期增长10% [75] 问题17: 团体业务增长是否会导致更高的散客房价 - 团体业务增长有助于提高散客房价，因为公司可以根据团体业务情况调整库存，从而更积极地推动散客房价 [77] 问题18: 公司是否看到推动酒店物业层面效率和提高利润率的机会 - 公司一直在挖掘投资组合中提高酒店利润率的机会，有大量相关举措，其中很多是公司资产管理方法的专有内容，部分已在之前的发言中提及 [79]