业绩总结 - 截至2019年3月31日，Ashford Hospitality Trust拥有121家酒店，提供25,579个客房，资产总额为61亿美元[18] - 2019年第一季度，酒店的每间可用房收入（RevPAR）为126美元[18] - 2019年第一季度净收入为38,235美元，较2018年第四季度的10,820美元显著增长[96] - 2019年第一季度的酒店EBITDA为111,909美元，较2018年第四季度的102,549美元有所上升[96] - 2019年第一季度的可比酒店EBITDA为112,193美元，较2018年第四季度的106,771美元增长[96] 用户数据 - 2019年第一季度的利息支出为4,423美元，较2018年第四季度的2,355美元增加[96] - 2019年第一季度的折旧和摊销费用为66,987美元，较2018年第四季度的65,737美元略有上升[96] - 2019年第一季度的非酒店EBITDA所有权费用为2,141美元，较2018年第四季度的2,678美元有所下降[96] - 2019年第一季度的所得税费用为43美元，较2018年第四季度的109美元减少[96] 未来展望 - 预计资本化率在6.5%至8.5%之间[24] - 预计房地产税节省10万美元，TTM NOI为290万美元[44] 新产品和新技术研发 - 通过资本改善，Hyatt Regency Savannah投资1070万美元，提升了RevPAR指数[74] - 通过积极的收入策略，增加了1090万美元的附加收入[84] 市场扩张和并购 - Old Town收购价格为1.11亿美元，Santa Fe收购价格为5000万美元，Manhattan收购价格为1.95亿美元，Scott's Valley收购价格为5000万美元[43] - 资产销售自2015年以来共获得3.75亿美元的销售收入，平均TTM RevPAR为80美元[46] 负面信息 - 公司的总企业价值为0，非追索债务寻求降低平台风险[57] - 2019年第一季度的非可比调整为284美元，较2018年第四季度的4,222美元显著减少[96] - 2019年第一季度的非物业调整为(268)美元，较2018年第四季度的20,730美元大幅下降[96] 其他新策略和有价值的信息 - Ashford Inc.已承诺在增强回报融资计划（ERFP）中提供5000万美元的资金[28] - 截至2019年3月31日，已使用ERFP资金购买了价值406百万美元的资产[30] - 41%的高档酒店房间为特许经营[24] - 过去五年，酒店EBITDA的累计增长超出同行[31] - Lvg Neutral IRR为29.5%，Santa Fe为28.1%，Manhattan为23.0%，Scott's Valley为23.5%[43]

股权结构 - 截至2019年3月31日，Remington Lodging管理公司管理公司121家酒店中的83家及WorldQuest Resort，Bennett父子持有Ashford Inc.约313,850股普通股，占比约12.7%，持有7,520,000股B系列累积可转换优先股，若行使转换权，Bennett父子在Ashford Inc.的所有权权益将增至43.4%[113] 酒店收购与投资 - 2019年1月22日，公司以1.95亿美元收购纽约中城曼哈顿310间客房的Embassy Suites酒店，获得1.45亿美元抵押贷款，利率为LIBOR + 3.90%，公司将从Ashford LLC获得1950万美元用于购买酒店家具等[114] - 2019年2月6日，公司对OpenKey追加投资29.9万美元[114] - 2019年2月26日，公司以4750万美元收购圣克鲁斯/斯科茨谷178间客房的希尔顿酒店，承担2530万美元无追索权抵押贷款，利率为4.66%，公司从Ashford LLC获得500万美元用于购买酒店家具等[114] 抵押贷款与再融资 - 2019年3月5日，公司对以纳什维尔万丽酒店和普林斯顿威斯汀酒店为抵押的1.781亿美元抵押贷款进行再融资，新贷款总额为2.4亿美元，利率为LIBOR + 2.75%[116] - 2019年1月22日，公司为收购纽约中城曼哈顿Embassy Suites酒店完成1.45亿美元抵押贷款；2月26日，收购圣克鲁斯/斯科茨谷希尔顿酒店时承担2530万美元无追索权抵押贷款；3月5日，公司对以纳什维尔万丽酒店和普林斯顿威斯汀酒店为抵押的1.781亿美元抵押贷款进行再融资，新贷款总额为2.4亿美元[131] 财务关键指标变化 - 2019年第一季度总营收为3.58718亿美元，较2018年同期的3.42207亿美元增加1651.1万美元；净亏损为3801.7万美元，较2018年同期的2627.1万美元增加1174.6万美元[118] - 公司净亏损从2018年第一季度的2630万美元增至2019年第一季度的3800万美元，增加了1170万美元[124] - 2019年第一季度客房收入为2.804亿美元，较2018年同期增加970万美元，增幅3.6%；餐饮收入为6110万美元，增加600万美元，增幅10.9%；其他酒店收入为1620万美元，增加71.3万美元，增幅4.6%；其他非酒店收入为110万美元，增加9.3万美元，增幅9.5%[124][126] - 酒店运营费用从2018年第一季度的2.167亿美元增至2019年第一季度的2.285亿美元，增加了1180万美元，增幅5.5%[126] - 2019年和2018年第一季度资产和酒店物业出售收益分别为23.3万美元和亏损9000美元[126] - 2019年第一季度物业税、保险及其他费用为2040万美元，较2018年同期增加200万美元，增幅11.1%；折旧和摊销为6720万美元，增加410万美元，增幅6.6%[126] - 2019年和2018年第一季度减值费用分别为0和170万美元；咨询服务费从2018年第一季度的1707.3万美元降至2019年第一季度的1630万美元，减少77.3万美元，降幅4.5%[126] - 2019年第一季度公司一般及行政费用为260万美元，较2018年同期增加47.2万美元，增幅22.2%；非合并实体权益亏损为110万美元，增加47.5万美元，增幅80.8%[126] - 2019年第一季度利息费用和贷款成本摊销为6620万美元，较2018年同期增加1140万美元，增幅20.9%；2019年和2018年第一季度平均LIBOR利率分别为2.50%和1.65%[128] - 2019年第一季度可赎回非控股权益净亏损为860万美元，较2018年同期的630万美元增加220万美元；2019年和2018年3月31日，可赎回非控股权益在运营合伙企业中的所有权权益分别为14.99%和14.66%[128] - 2019年第一季度净亏损46,622千美元，2018年同期净亏损32,649千美元[141][143] - 2019年第一季度EBITDA为89,139千美元，2018年同期为83,740千美元[141] - 2019年第一季度EBITDAre为88,906千美元，2018年同期为85,409千美元[141] - 2019年第一季度调整后EBITDAre为100,496千美元，2018年同期为96,714千美元[141] - 2019年第一季度可用于普通股股东和OP单位持有人的FFO为9,976千美元，2018年同期为20,218千美元[143] - 2019年第一季度可用于普通股股东和OP单位持有人的调整后FFO为30,390千美元，2018年同期为34,013千美元[143] - 2019年第一季度利息费用和溢价及贷款成本摊销净额为66,166千美元，2018年同期为54,743千美元[141] - 2019年第一季度折旧和摊销为67,178千美元，2018年同期为63,047千美元[141] - 2019年第一季度房地产减值费用为0千美元，2018年同期为1,660千美元[141][143] - 2019年第一季度资产和酒店物业出售损益为 - 233千美元，2018年同期为9千美元[141][143] 酒店业务关键指标变化 - 2019年第一季度所有酒店RevPAR为121.69美元，2018年同期为119.33美元；入住率为72.85%，2018年同期为73.98%；平均每日房价为167.05美元，2018年同期为161.31美元[122] - 2019年第一季度117家可比酒店RevPAR为121.37美元，2018年同期为119.72美元；入住率为72.80%，2018年同期为74.56%；平均每日房价为166.73美元，2018年同期为161.55美元[123] 财务报表可比性影响因素 - 2018年2 - 5月公司有3家酒店处置，2018年6月 - 2019年2月有4家酒店收购，影响财务报表可比性[120][121] 公司财务策略 - 公司当前关键优先事项和财务策略包括收购增值酒店、处置非核心酒店、开展资本市场活动等[113] 信贷安排 - 公司有1亿美元的一年期优先有担保循环信贷安排，由美国银行提供，阿什福德酒店有限合伙公司为借款人，公司提供担保[132] - 有担保信贷安排的利率为基准利率加1.65%或伦敦银行同业拆借利率加2.65%，到期日为2019年9月26日，借款须在180天内偿还[134] 现金流情况 - 2019年和2018年第一季度经营活动提供的净现金流分别为2680万美元和1670万美元[134] - 2019年第一季度投资活动使用的净现金流为2.421亿美元，2018年同期为5370万美元[134] - 2019年第一季度融资活动提供的净现金流为1.702亿美元，2018年同期使用的净现金流为2000万美元[134] 股息情况 - 2019年和2018年第一季度董事会宣布的季度股息为每股0.12美元，2019年剩余时间预计维持该水平[135] 物业运营季节性 - 公司物业运营有季节性，夏季和冬季部分物业入住率较高，可能导致季度租赁收入波动[136] 企业运营模式 - 公司在正常业务中组建合伙企业或合资企业运营酒店，评估是否为可变利益实体及是否需合并[137] 合同与会计政策 - 自2018年12月31日以来，合同义务无重大变化，关键会计政策也无重大变化[138] 公司酒店物业情况 - 奥斯汀的Embassy Suites酒店共有150间客房，公司拥有率为100%[145] - 拉斯维加斯的Embassy Suites酒店共有220间客房，公司拥有率为100%[145] - 纽约的Embassy Suites酒店共有310间客房，公司拥有率为100%[145] - 休斯顿的Hilton酒店共有242间客房，公司拥有率为100%[145] - 圣彼得堡的Hilton酒店共有333间客房，公司拥有率为100%[145] - 波士顿的Marriott酒店共有260间客房，公司拥有率为100%[145] - 达拉斯的Marriott酒店共有265间客房，公司拥有率为100%[145] - 欧文的Marriott酒店共有491间客房，公司拥有率为100%[146] - 奥马哈的Marriott酒店共有300间客房，公司拥有率为100%[146] - 圣安东尼奥的Marriott酒店共有251间客房，公司拥有率为100%[146] - 公司酒店物业总房间数为25,579间，其中自有房间数为25,552间，自有比例均为100%[147] 公司负债情况 - 2019年3月31日，公司总负债42亿美元，其中可变利率债务38亿美元[149] - 2019年3月31日，可变利率债务未偿余额利率变动25个基点，对公司经营业绩的影响约为每年960万美元[149] - 2019年3月31日，固定利率债务3.712亿美元，利率变动对其无影响[149] 金融风险对冲 - 公司为对冲金融和资本市场风险，进行了名义总额2.125亿美元的信用违约互换交易[149] - 假设基础债券按面值偿还，2019年3月31日信用违约互换交易总风险敞口约为490万美元[149] - 公司持有名义总额308亿美元的利率下限期权，执行利率范围为 - 0.25%至2.0%[149] - 利率下限期权总风险敞口上限为初始预付成本1020万美元[149] - 利率下限期权终止日期从2019年6月至2021年11月[149]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度，公司报告归属于普通股股东的净亏损为4870万美元，即摊薄后每股亏损0.49美元 [18] - 该季度摊薄后每股调整后资金营运能力（AFFO）为0.26美元，调整后房地产息税折旧及摊销前利润（EBITDAre）总计1.005亿美元 [13][18] - 截至第一季度末，公司有42亿美元的抵押贷款，混合平均利率为5.7%，其中9%为固定利率，91%为浮动利率，所有贷款均为无追索权贷款 [18] - 2019年第一季度末，公司净营运资金总计3.59亿美元，相当于每股约2.89美元，占截至昨日收盘价的当前股价的51% [16] - 董事会宣布2019年第一季度每股现金股息为0.12美元，按年计算为0.48美元，基于昨日股价，股息收益率为8.5% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年第一季度，公司所有酒店实际每间可售房收入（RevPAR）增长2.1%，可比RevPAR增长1.9%，未进行装修的所有酒店可比RevPAR增长2.7% [13][21] - 第一季度可比酒店息税折旧及摊销前利润（EBITDA）增长230万美元，即2.1% [21] - 1月收购的纽约中城曼哈顿Embassy Suites酒店第一季度可比RevPAR增长43.4%，其RevPAR增长相对于其市场和酒店竞争对手分别为5050个基点和4920个基点 [22] - 第四季度收购的La Posada Santa Fe酒店在第一季度可比RevPAR增长22%，由入住率增长18.1%推动，该RevPAR增长相对于圣达菲高档及以上细分市场为1890个基点 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 行业单资产交易量同比增长1.5%，但投资组合数量同比下降近75%，整个行业本季度总交易额同比下降约31% [36] - 公司所寻求资产类型的平均资本化率下降约67个基点，每间客房价格上涨中到高个位数百分比 [37][38] - 纽约市场在过去13至24个月有9.1%的新供应，但过去六个月仅为5.2%，2018年RevPAR为3.4%，预计2019年将继续实现正增长 [45][46] - 公司主要市场中，华盛顿特区未来几年新供应增长为1.2% - 1.3%，亚特兰大略高于2%，圣何塞圣克鲁斯市场低于1.5%，波士顿约为3% [67] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与Ashford Inc.的ERP计划，Ashford Inc.承诺按计划向公司提供5000万美元，相当于每次新投资收购价格的约10%，用于公司购买房产，目前已完成4.06亿美元的高质量收购，利用了该计划，相当于承诺使用的ERP资金5000万美元的约80%，迄今已收到约2100万美元 [9] - 公司继续专注于增值交易和积极的资产管理举措，致力于为股东创造最大价值，包括产生稳健的运营业绩、寻找投资机会和有效管理资产负债表 [16][17] - 公司计划在2019年投资1.35亿至1.45亿美元用于资本支出，主要是维护性资本支出 [23][30] - 公司将继续进行投资者拓展活动，与投资者沟通战略，吸引投资 [16] - 行业竞争方面，市场价格竞争激烈，交易完成时间变长，公司将保持纪律性进行交易承销 [38][39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为ERP计划将显著提高酒店收购的回报，为公司提供竞争优势并增加股东价值 [9][12] - 对于纽约市场，尽管第一季度表现疲软，但公司收购的Embassy Suites酒店RevPAR和指数表现良好，且市场供应增长已放缓，预计未来表现乐观 [44][45] - 公司对其多元化的投资组合感到满意，认为能够应对市场供应和需求的变化 [68] - 尽管面临保险成本上升和劳动力成本挑战，但公司在保持利润率方面表现良好 [56][57] 其他重要信息 - 公司在第一季度完成了多家酒店的客房和大堂装修，如Embassy Suites Crystal City、Hyatt Regency Coral Gables、Marriott Crystal Gateway等 [24] - 公司将在希尔顿波士顿后湾酒店增加4个房间，在Embassy Suites Crystal City增加2个房间，在Hyatt Regency Coral Gables增加1个房间 [24] - 公司第一季度OTA渠道业务下降，直接渠道、品牌渠道和直接网站渠道业务增长 [54] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 1.35亿至1.45亿美元的资本支出中，维护性资本支出与项目或投资回报率项目类型资本支出的比例是多少？ - 大部分是维护性资本支出，公司目前未细分，未来可能会进行区分 [30] 问题2: 除纳什维尔项目外，2019年末或2020年是否还有其他大型项目？ - 没有像纳什维尔那样有长时间会议空间建设的项目，第四季度有一些客房装修项目，如W Minneapolis酒店，亚特兰大的丽思卡尔顿酒店有会议空间装修，但规模较小 [32] 问题3: 2019年第一季度RevPAR优于2018年的表现中，有多少归因于2018年完成的装修？ - 未具体计算，估计在50至100个基点之间 [34] 问题4: 是否与Ashford Inc.讨论过将ERP规模从5000万美元增加到1亿美元，以及目前的收购管道与过去一两年相比的深度如何？ - ERP协议考虑了双方同意下将规模增加到1亿美元，但目前已使用80%，讨论此事还为时尚早；行业单资产交易有一定流量，但投资组合数量减少，整体行业交易额下降，公司专注的高档全服务细分市场资产平均资本化率下降，每间客房价格上涨，市场价格竞争激烈，交易完成时间变长 [36][37][38] 问题5: 是否看到万豪和喜达屋相关的好处，如OTA费用方面？ - 公司在万豪管理的投资组合中看到了好处，成本方面有改善，收入方面市场份额有所增长，整体投资组合（不包括Embassy Suites Manhattan）市场份额增长180个基点，万豪管理的投资组合表现突出 [42] 问题6: 对纽约市场的看法以及是否愿意在类似机会出现时进一步投资？ - 收购Embassy Suites酒店是因为其独特的机会，如全新产权、高效布局、市场上唯一的该品牌酒店等，尽管第一季度纽约市场疲软，但该酒店表现良好，市场供应增长已放缓，预计未来表现乐观；公司在纽约投资谨慎，16年才找到合适的资产，未来不确定是否有合适机会 [44][45][46] 问题7: 自上一季度以来，出售精选服务酒店的可能性是否有变化？ - 公私市场估值存在差异，私募市场对这类资产有需求，公司出售资产的视角更全面，旨在升级投资组合、减少低投资回报率的资本支出资产、去除低RevPAR资产，并对杠杆和现金流产生积极影响，过去三年出售的资产包括全服务和精选服务酒店，平均RevPAR低于整体投资组合 [49][50] 问题8: 第一季度RevPAR表现与内部预算和预期相比如何，以及休闲和商务旅行需求是否有显著趋势？ - 第一季度RevPAR表现超出预期，需求无显著变化趋势，因纳什维尔文艺复兴酒店会议空间恢复，团队业务增多；OTA渠道业务下降，直接渠道、品牌渠道和直接网站渠道业务增长 [53][54] 问题9: 成本方面，劳动力费用或其他成本预期是否有变化？ - 保险成本是个问题，6月将进行保险计划续约，预计会有一定比例的增长；特许经营资产的劳动力和福利成本预计全年增长3.8% [56] 问题10: 过去一年资本支出的回报情况如何变化，以及如今投资回报率项目与收购市场的回报相比吸引力如何？ - 公司在酒店中寻找机会，如增加房间、改造休息室等，但信托投资组合中未来可增加价值的资本支出项目不多；公司对投资回报率的定义与同行不同，很多资本支出是为了保持竞争力；过去五年中有四年公司获得了市场份额，第一季度市场份额增长显著 [60][61][62] 问题11: Embassy Suites New York对第一季度整体投资组合的RevPAR增长、利润率和绝对EBITDA贡献有何影响？ - 若剔除纽约酒店，投资组合可比RevPAR增长为1.5%；可比EBITDA利润率下降幅度从25个基点变为31个基点，即该酒店影响利润率6个基点；整体酒店可比EBITDA增长从230万美元变为150万美元 [64] 问题12: 公司供应前景如何，特别是旗帜服务投资组合，行业供应预测未来会更高？ - 公司主要市场供应情况良好，行业整体供应管道在减少，精选服务细分市场有新供应；公司投资组合地理分布多样，能够应对供应和需求的变化 [67][68] 问题13: 本季度餐饮业务表现强劲的驱动因素是什么，以及未来趋势如何？ - 本季度团队业务增加，纳什维尔文艺复兴酒店表现突出，其总营收增长30%，该酒店会议空间恢复对餐饮收入增长贡献了一半 [70][71]

财务数据和关键指标变化 - 2018年全年所有酒店实际RevPAR增长1%，第四季度所有酒店可比RevPAR下降0.6%，未翻新酒店第四季度可比RevPAR增长0.6% [12] - 第四季度调整后EBITDAre为8980万美元，全年为4.115亿美元；第四季度AFFO每股0.18美元，全年为1.26美元 [13][15] - 2018年第四季度归属普通股股东净亏损6540万美元，即每股摊薄亏损0.66美元；全年净亏损1.695亿美元，即每股摊薄亏损1.75美元 [15] - 截至2018年第四季度末，净营运资金达3.98亿美元，约合每股3.29美元，占昨日收盘价的61% [14] - 董事会宣布2018年第四季度现金股息为每股0.12美元，按年计算为0.48美元，基于昨日股价，股息收益率为9% [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2018年第四季度，公司酒店组合可比RevPAR下降0.6%，但较竞争对手有20个基点的增长；全年可比RevPAR增长0.1%；未翻新酒店第四季度可比RevPAR增长0.6% [20] - 华盛顿特区地区酒店受政府停摆影响，1月可比RevPAR下降12.3%，估计影响超过100万美元 [21] - 纳什维尔万丽酒店第四季度餐饮收入增加130万美元，餐饮部门利润增加81万美元，即245%；可比RevPAR增长1.1%；酒店EBITDA增长89万美元，即17.5%，EBITDA转化率为54%；全年EBITDA转化率为67% [24][25] - 亚特兰大市中心丽思卡尔顿酒店尽管全年翻新，可比RevPAR仍增长1.5%，第四季度房价上涨4.1%，RevPAR较亚特兰大豪华类市场增长570个基点 [26] - 自J&S视听公司入驻13家酒店后，每团体客房夜平均收入增长21%，平均客户满意度得分提高15% [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 2018年纽约市高档连锁酒店RevPAR增长6.4%，整体市场增长3.4%，自1991年以来RevPAR复合年增长率约为4% [34] - 2018年与2017年相比，纽约新开业酒店房间数量减速32%，需求增长持续超过供应增长，入住率创历史新高 [35] - 过去12个月，公司酒店市场按收入加权计算吸收了约2.8% - 3%的新供应，未来两年这一数字将降至约2% [52] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与Ashford, Inc.合作开展ERP计划，Ashford, Inc.承诺按计划向公司提供5000万美元，相当于每项新投资收购价格的约10%，用于购买FF&E和公司拥有的房产 [7] - 公司自建立ERP以来，已完成4.06亿美元的高质量收购，约占ERP承诺资金5000万美元的80% [8] - 公司计划在2019年进行约1.3亿 - 1.45亿美元的资本支出，主要用于客房翻新和节能项目 [28] - 公司投资策略主要集中于高档全服务酒店，会综合考虑RevPAR、初始收益率和增值机会，同时利用第三方管理增加物业价值 [48][49] - 公司会根据市场情况和资产表现，机会性地进行资产出售，以提升投资组合的表现和现金流 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为ERP计划将显著提高酒店收购回报，增强公司在收购中的竞争力，为股东创造更大价值 [7][8] - 公司拥有高质量、多元化的投资组合，将专注于增值交易和积极的资产管理，致力于为股东创造最大价值 [14] - 公司对纽约市酒店市场的长期增长持乐观态度，认为当前是进入该市场的良好时机 [34][35] - 公司预计未来市场份额将有所增长，对2019年的业务发展充满信心 [32] 其他重要信息 - 公司在2018年出售了价值4300万美元的精选服务资产，以改善现金流和资产负债表 [46] - 公司在2019年1月收购了纽约市中城曼哈顿的310间客房的希尔顿逸林酒店，预计该酒店将受益于市场需求和ERP资金的投入 [10] - 公司本周收购了加利福尼亚州圣克鲁斯的希尔顿圣克鲁斯/斯科茨谷酒店，部分资金通过发行约150万个OP单位筹集，同时承担了2530万美元的抵押贷款 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司酒店在排除翻新因素后，RevPAR指数在季度和年度表现落后于同行和美国酒店市场的原因，以及第四季度RevPAR与内部预期的对比情况 - 年度市场份额下降约0.7%，第四季度增长20个基点；第四季度表现优于竞争对手，但年度出现份额下降，主要原因是收入优化团队负责人变动；第四季度受华盛顿特区中期选举、酒店翻新以及部分市场因飓风业务导致的高基数影响 [31][32] 问题2: 纽约市中城曼哈顿希尔顿逸林酒店的潜在上行空间，以及对该市场劳动力和管理费用的预期 - 纽约市是长期增长市场，2018年高档连锁酒店RevPAR增长6.4%，整体市场增长3.4%，需求增长持续超过供应增长；该酒店是曼哈顿唯一的希尔顿逸林酒店，位置优越，设施齐全，融资条件和ERP资金具有吸引力，目前运营情况良好，具有较大的运营上行空间 [34][35][36] 问题3: 公司如何平衡当前杠杆水平与目标杠杆水平，以及如何使用剩余的ERP资金 - 公司在收购方面保持谨慎，目前已使用约81%的ERP资金，剩余约900万美元的收购额度；公司会综合考虑股价、资产负债表现金和杠杆水平等因素，目前会更加谨慎地进行收购活动；公司目前杠杆水平略高于目标，但由于收购机会具有吸引力且到期债务安排合理，因此较为舒适，未来不太倾向于进一步增加杠杆 [39][40][41] 问题4: 除纽约酒店外，其他三笔近期收购的资产在今年或明年是否有重大的资本支出计划 - 这些资产近期已进行过一些资本支出，预计未来的资本支出相对较小，可以通过托管账户资金满足 [43][44] 问题5: 公司对精选服务资产的处置想法，以及投资组合交易与单项资产销售市场的变化 - 去年酒店交易市场整体活跃，交易量和价格均有所上涨；公司会从整体上评估投资组合，机会性地进行资产出售，以提升投资组合的表现和现金流 [46] 问题6: 公司对高档四星酒店市场的看法，以及与同行策略不同的原因 - 公司认为该市场在RevPAR、初始收益率和增值机会之间取得了平衡，且有更多的交易机会可供选择；公司可以通过第三方管理增加物业价值，因此对该市场持积极态度 [48][49][50] 问题7: 公司精选服务酒店的竞争供应情况，以及对2019年和2020年供应的展望 - 过去12个月，公司酒店市场按收入加权计算吸收了约2.8% - 3%的新供应，未来两年这一数字将降至约2%；供应情况因市场而异，部分市场需求强劲，能够消化新增供应 [52] 问题8: 万豪集团降低佣金对公司业务的影响，以及对2019年团体业务健康状况和增长速度的看法 - 公司未受到万豪降低佣金的重大影响，2019年团体业务预订量增长3%，代表了全年预订量的近70%；2020年团体业务预订量增长更为强劲，但目前预订量较少 [54] 问题9: 公司在交易方面的谨慎态度是否意味着暂时不会扩大与Ashford Inc.的回报计划 - 公司会先完成剩余约900万美元的ERP交易，再考虑是否扩大回报计划 [56]

财务数据关键指标变化 - 2019年公司预计支付普通股和运营合伙单位季度股息为每股0.12美元，2018年宣布的年度股息为每股0.48美元[12] - 截至2018年12月31日，公司总负债40亿美元，其中36亿美元为浮动利率债务，利率变动25个基点对浮动利率债务的运营结果影响约为每年900万美元，固定利率债务3.474亿美元不受利率变化影响[217] - 公司使用与CMBX指数挂钩的信用违约掉期对冲金融和资本市场风险，未到期交易名义总额为2.125亿美元，截至2018年12月31日总风险敞口约为750万美元[217] - 公司持有名义总额为288亿美元的利率下限期权，执行利率从 - 0.25%到2.00%，总风险敞口上限为初始前期成本1020万美元，终止日期从2019年3月到2021年11月[217] - 2018年末总资产为46.86亿美元，2017年末为46.70亿美元[227] - 2018年总负债为41.52亿美元，2017年为39.21亿美元[227] - 2018年总营收为14.31亿美元，2017年为14.39亿美元，2016年为14.92亿美元[228] - 2018年总费用为13.41亿美元，2017年为13.04亿美元，2016年为13.36亿美元[228] - 2018年净亏损为1.56亿美元，2017年为0.89亿美元，2016年为0.59亿美元[228] - 2018年归属于公司的综合亏损为1.27亿美元，2017年为0.67亿美元，2016年为0.46亿美元[229] - 2018年酒店运营收入为9.04亿美元，2017年为14.90亿美元，2016年为18.73亿美元[228] - 2018年利息费用及溢价和贷款成本摊销为2.37亿美元，2017年为2.23亿美元，2016年为2.24亿美元[228] - 2018年基本每股亏损为1.75美元，2017年为1.30美元，2016年为0.95美元[228] - 2018年稀释每股亏损为1.75美元，2017年为1.30美元，2016年为0.95美元[228] - 2016年1月1日普通股数量为95,471千股，价值955千美元[231] - 2016年购买普通股导致数量减少124千股，价值减少1千美元[231] - 2016年股权薪酬使额外实缴资本增加5,746千美元[231] - 2016年赎回优先股4,630千股，价值减少46千美元，额外实缴资本减少109,580千美元[231] - 2016年发行优先股4,800千股，价值48千美元，额外实缴资本增加265,510千美元[231] - 2016年宣布普通股股息使非控股权益减少46,292千美元[231] - 2016年12月31日普通股数量为96,377千股，价值964千美元[231] - 2017年购买普通股导致数量减少203千股，价值减少2千美元[231] - 2017年股权薪酬使额外实缴资本增加7,227千美元[231] - 2017年赎回优先股1,657千股，价值减少17千美元，额外实缴资本减少207,538千美元[231] - 2017年12月31日累计亏损为1153697美元，2018年12月31日累计亏损为1363020美元[232] - 2018年净收入（亏损）为126996美元，较2017年的67118美元亏损扩大[232] - 2018年赎回/转换运营合伙单位数量为20，赎回价值为161美元[232] - 2018年普通股购买金额为1598美元，其中249美元为数量减少部分[232] - 2018年基于股权的薪酬为16098美元[232] - 2018年受限股没收数量对应金额为48美元[232] - 2018年受限股/单位发行数量为1490，对应金额为123美元[232] - 2018年普通股净发行数量为2434，对应金额为14689美元[232] - 2018年普通股股息宣告金额为47951美元[232] - 2018年向非控股股东分配金额为8789美元[232] - 2018 - 2016年净收入（亏损）分别为-156,309千美元、-88,760千美元、-58,782千美元[233] - 2018 - 2016年折旧和摊销分别为258,458千美元、246,731千美元、243,863千美元[233] - 2018 - 2016年经营活动提供（使用）的净现金分别为181,560千美元、207,382千美元、179,723千美元[233] - 2018 - 2016年投资活动提供（使用）的净现金分别为-329,634千美元、-63,881千美元、-21,858千美元[233] - 2018 - 2016年融资活动提供（使用）的净现金分别为115,814千美元、-163,902千美元、-34,150千美元[233] - 2018 - 2016年利息支付分别为215,344千美元、210,644千美元、201,895千美元[234] - 2018 - 2016年所得税支付（收到）净额分别为1,890千美元、-253千美元、1,882千美元[234] - 2018 - 2016年应计但未支付的资本支出分别为23,615千美元、19,456千美元、11,402千美元[234] - 2018 - 2016年宣告但未支付的股息和分配分别为26,794千美元、25,045千美元、24,765千美元[234] - 2018 - 2016年期末现金、现金等价物和受限现金分别为439,812千美元、472,072千美元、492,473千美元[233][234] - 2018、2017和2016年，公司分别记录减值费用2340万美元、1020万美元和180万美元[239] - 2018年、2017年和2016年，公司的广告费用分别为850万美元、750万美元和640万美元[243] - 2018、2017和2016年公司分别确认折旧费用25790万美元、24600万美元和24360万美元[254] - 2018年投资酒店物业总成本5287463千美元，净值4105219千美元；2017年总成本5064294千美元，净值4035915千美元[254] - 2018年联邦所得税目的下，土地和可折旧财产净值分别约为36亿美元和35亿美元（2018年和2017年）[254] - 拉波萨达圣达菲酒店2018年总营收2255美元，净亏损164美元[260] - 希尔顿亚历山大老城酒店2018年总营收9418美元，净利润291美元[258] - 截至2018年12月31日，Ashford Inc.总资产为379,005千美元，总负债为108,726千美元，股东权益总额为65,901千美元[262] - 2018年Ashford Inc.总收入为195,520千美元，总费用为196,359千美元，净收入为7,820千美元[263] - 2018年、2017年和2016年酒店总营收分别为3,648千美元、24,483千美元和89,567千美元，运营收入分别为1,935千美元、20,605千美元和61,836千美元[271] - 2017年公司因飓风确认减值费用（扣除预期保险赔偿）200万美元，确认修复及其他费用（扣除预期保险赔偿）280万美元，记录保险应收款267,000美元（扣除免赔额480万美元），收到业务中断损失赔偿612,000美元[272] - 2018年公司记录飓风业务中断损失相关收入401,000美元，收到财产损失赔偿836,000美元[272] - 2018年公司记录2340万美元减值费用，包括圣安东尼奥万豪酒店990万美元、安纳波利斯皇冠假日酒店670万美元、威斯康星州戴尔希尔顿花园酒店510万美元和森特维尔春山套房酒店200万美元[275] - 2017年公司记录820万美元减值费用，涉及弗吉尼亚州森特维尔春山套房酒店470万美元和格伦艾伦春山套房酒店350万美元[275] - 2016年公司记录1830万美元减值费用，涉及盖瑟斯堡春山套房酒店500万美元、锡拉丘兹大使馆套房酒店410万美元和朴茨茅斯万丽酒店920万美元[275] - 2018年2月20日，公司以约1090万美元出售格伦艾伦春山套房酒店，产生1.3万美元损失[276] - 2018年5月1日，公司以约750万美元现金出售森特维尔春山套房酒店，偿还约660万美元抵押贷款本金，产生9.8万美元收益[276] - 2017年12月31日，待售资产包括酒店投资净额1773.2万美元、现金及现金等价物7.8万美元等，总计1842.3万美元；相关负债包括净债务1322.1万美元等，总计1397.7万美元[278] - 2018年递延成本净额为344.9万美元，2017年为277.7万美元[279] - 2018年无形资产净额为982.4万美元，2017年为994.3万美元；2018年无形资产负债净额为1548.3万美元，2017年为1583.9万美元[280] - 2018 - 2016年无形资产净摊销分别减少租赁费用23.7万美元、23.8万美元和15.6万美元[280] - 公司预计采用ASU 2016 - 02后，无形资产和无形资产负债未来五年净摊销费用有相应变化，如2019年无形资产预计摊销前费用11.8万美元，采用后为0[283] - 2018年12月31日，公司持续经营业务的债务余额为3966237千美元，相关抵押物账面价值为4064368千美元[285] - 2017年12月31日，公司持续经营业务的债务余额为3723568千美元，相关抵押物账面价值为3999507千美元[285] - 2018年12月31日，公司债务净额为3927266千美元，2017年为3696300千美元[285] - 2018年12月31日，公司净保费为1293千美元，2017年为1570千美元[285] - 2018年12月31日，公司递延贷款成本净额为 - 40264千美元，2017年为 - 15617千美元[285] - 2018年12月31日，与待售资产相关的债务中，8月到期的1家酒店债务为5992千美元，10月到期的1家酒店债务为7229千美元[285] - LIBOR利率在2018年12月31日为2.503%，在2017年12月31日为1.564%[286] - 2016 - 2018年公司分别确认溢价摊销210万美元、200万美元和27.7万美元[293] - 截至2018年12月31日，未来五年及以后的债务到期和计划摊销总额为39.66237亿美元，其中2019年为6692.33万美元，2020年为27.102亿美元等[293][294] - 2016 - 2018年，利率上限合约名义金额分别为14.657亿美元、25.397亿美元和36.14618亿美元，总成本分别为19.9万美元、87.1万美元和314.3万美元[296] - 2017 - 2018年，利率下限合约名义金额分别为1075万美元和1202.5万美元，总成本分别为38.8万美元和43.2万美元[296] - 截至2018年12月31日，利率上限合约名义金额为3953.718万美元，利率下限合约名义金额为2877.5万美元[297] - 截至2018年12月31日，公司持有的信用违约互换名义金额总计2.125亿美元，总风险敞口约为750万美元[297] - 2016年公司购买欧洲美元期货期权总成本为25万美元，2017 - 2018年无购买[297] - 2018年12月31日，公司资产公允价值总计24212千美元，负债公允价值总计50千美元，净资产公允价值为24162千美元；2017年12月31日，公司资产公允价值总计28936千美元，无负债公允价值相关数据[303] - 2018年公司公允价值计量的资产和负债对合并经营报表的净影响为损失3102千美元，2017年为损失11188千美元，2016年为损失1169千美元[305] - 2018年12月31日，衍生资产净额的账面价值和估计公允价值均为2396千美元，2017年为2010千美元；有价证券2018年账面价值和估计公允价值均为21816千美元，2017年为26926千美元；衍生负债净额2018年账面价值和估计公允价值