财务表现 - 第二季度收入、费用和净运营收入(NOI)同比增长分别为4.6%、5.7%和4.1%[6] - 平均每套公寓房的月收入增长4.4%至2,392美元[6,14] - 预计全年收入增长3.25%-3.75%,费用增长6.00%-7.50%,NOI增长1.50%-2.75%[27,28] 运营数据 - 续租率为65.8%,新租客的年均家庭收入为12.6万美元,租金收入占比20.0%[14] - 公司拥有6,951套公寓单元[56] - 公司在2024年第二季度的平均出租率为96.3%,平均每套公寓收入为2,390美元[74] - 公司在2024年第二季度的净营业收入增长4.1%,净营业收入率为68.6%[74] - 2Q 2024年平均出租率为96.3%，较1Q 2024年的97.9%有所下降[75] - 2Q 2024年平均每套公寓收入为2,000美元，较1Q 2024年的2,348美元有所下降[75] - 2Q 2024年YTD平均出租率为97.1%，与上年同期持平[76] - 2Q 2024年YTD平均每套公寓收入为2,370美元，较上年同期的2,259美元有所上升[76] 开发项目 - 开发项目进展顺利,已交付600多套新公寓并签约250多套[9] - 管道规模总建筑面积为950万-1,330万平方英尺,公寓单元为4,358-5,972个,商业面积为120万-170万平方英尺[5] - 规划成本为0.8-1.5亿美元[5] - 公司正在进行多个开发和改建项目[63] - 公司开发项目总计933个单元，总建筑面积114,053平方英尺[65] - 公司正在进行的开发项目的预计直接成本为5.799亿美元[67] - 公司正在进行稳定期的开发项目的预计直接成本为6,830万美元[67] - 公司开发项目的总预计直接成本为6.482亿美元[67] - 公司开发项目的预计稳定期NOI为4,410万美元[68] 资产负债情况 - 公司总资产为20.89亿美元[49] - 总权益为4.2亿美元[49] - 非经常性收益损失为1.57亿美元[50] - 调整后EBITDA为7,129万美元[50] - 非追索性债务总额为12.03亿美元[52] - 公司持有现金和受限现金为1.09亿美元[52] - 公司二季度资本支出为8,265.5万美元[61] - 公司持有Parkmerced公寓的272.5百万美元的次级贷款,截至2024年6月30日的合同余额为4.284亿美元,已计提减值[91] - 公司在2023年6月出售了该次级贷款的20%非控股权益,获得3.35亿美元,并同时套现了相关利率期权5400万美元[91] 其他 - 公司回购了300万股普通股,平均价格为8.02美元/股[12,23] - 公司在东南佛罗里达地区和华盛顿特区等地拥有多个大型开发项目[71] - 公司在科罗拉多州前沿地区也有多个大型开发项目[71] - 公司正在营销出售Brickell Assemblage项目[70] - 公司在2024年2月出售了一处小型40套公寓的大部分权益[79] - 公司使用管理层认为合适的方法估算资产组合的价值,计算净资产价值(NAV)[92] - 物业净运营收益(NOI)不包括物业管理收入、意外损失、物业管理费用、折旧和利息费用[98] - 公司将其房地产资产分为开发和改建(自有、租赁和土地)、稳定运营、其他房地产和待售资产等类别[108-112]

文章核心观点 公司公布2024年第二季度财报、更新业绩指引并介绍近期及计划活动，运营表现良好，发展项目按计划推进，致力于为股东创造价值 [1][3] 财务结果与亮点 - 2024年第二季度归属于普通股股东的摊薄后净亏损为每股0.43美元，主要因对IQHQ被动股权投资的非现金减值费用 [2] - 2024年第二季度稳定运营物业的收入、费用和净营业收入分别同比增长4.6%、5.7%和4.1%，每套公寓月均收入增长4.4%至2392美元 [2] - 第二季度Strathmore Square和Oak Shore开发项目建设按计划推进，华盛顿特区Upton Place基本完工，截至7月31日已出租240套 [2] - 第二季度公司以每股8.02美元的均价回购300万股普通股 [2] CEO评论 - 第二季度公司业绩稳健，多元化公寓社区组合表现良好，净营业收入同比增长4.1%，近66%到期租约居民选择续约，每套公寓月均收入增长至2392美元 [3] - 鉴于多数租赁交易完成及当前表现，公司修订全年指引，预计收入增长3.25%-3.75%，费用增长6.00%-7.50%，净营业收入增长1.50%-2.75% [3] - 开发项目按计划和预算推进，截至7月已交付超600套新公寓并签订超250份新租约，预计年底交付，2026年净营业收入实现稳定 [4] - 与经纪团队推进迈阿密两处物业出售，未确定协议和不可退还定金前不评论价格、条款和时间，致力于释放资产价值并优先向股东返还资本 [5] - 认为公司股票是过剩资本增值用途，截至7月31日，年初至今已回购420万股，均价7.93美元/股 [5] 运营物业结果 - 公司在美国八个主要市场拥有多元化运营公寓社区，租金与当地市场平均水平一致 [7] - 2024年第二季度稳定运营物业收入3870万美元，同比增长4.6%，源于每套公寓月均收入增长4.4%和日均入住率提高0.1个百分点 [8] - 2024年第二季度所有租约有效租金平均比上一份租约高3.5%，65.8%到期租约居民选择续约 [8] - 2024年第二季度新居民家庭年收入中位数为12.6万美元，租金收入比为20.0% [8] - 2024年第二季度费用同比增长5.7%，主要因房地产税增加 [8] - 2024年第二季度净营业收入2650万美元，同比增长4.1% [8] - 截至7月31日，年初至今所有交易租约有效租金平均比上一份租约高3.7% [8] 增值与机会型投资 开发与再开发 - 公司寻求进入壁垒高、目标客户明确且有竞争优势的开发和再开发机会，也关注投资组合收购、运营扭亏和重新授权 [9] - 截至6月30日，公司有两个多户住宅开发项目在建，一个基本完工并处于招租阶段，一个酒店于2023年完工并正在稳定运营，项目按预算和招租指标推进 [9] - 公司在佛罗里达州东南部、华盛顿特区地铁区和科罗拉多州前缘地区有未来增值机会，总面积约1300万平方英尺 [9] - 第二季度公司在开发和再开发活动中投资2980万美元，主要通过建设贷款提取资金 [10] - 华盛顿特区Upton Place基本完工，截至7月31日已交付689套公寓，240套已出租或预租，150套已入住，零售空间约88%已出租 [10] - 马里兰州贝塞斯达Strathmore Square一期建设按计划推进，截至7月31日已交付175套公寓，40套已出租 [10] - 加利福尼亚州科尔特马德拉Oak Shore正在建设，截至7月31日已交付13套住宅，7套已入住，2套已预租 [10] - 2024年第二季度公司在南佛罗里达州和科罗拉多州奥罗拉安舒茨医学园区的部分管道项目上投资330万美元用于规划、设计、文件编制和授权工作 [10] 投资与处置活动 - 公司专注于审慎分配资本和实现强劲投资回报，在确定收益增值用途时变现资产价值，在风险调整后回报优于其他资本用途时进行投资 [11] - 公司目前正在迈阿密市场出售三处资产，经纪团队与有意向方积极沟通并征集报价，未确定协议和不可退还定金前不评论价格、条款和时间 [11] 资产负债表与融资活动 - 公司注重维持强大资产负债表和充足流动性，截至6月30日，可动用资金2.594亿美元，包括8850万美元现金、2090万美元受限现金和1.5亿美元循环信贷额度 [12] - 截至6月30日，公司总债务100%为固定利率或有利率上限保护，含合同展期，2026年5月前到期债务仅940万美元，占比不到1% [12] 公开市场股权 普通股回购 - 公司董事会与管理层致力于为股东创造和释放价值，与多家咨询公司合作，推进减少开发活动和变现资产计划，优先向股东返还资本 [13] - 第二季度公司以每股8.02美元的加权平均价格回购300万股普通股，截至7月31日，年初至今已回购420万股，均价7.93美元/股，自2022年初以来已回购1380万股，均价7.48美元/股 [14] - 第二季度约14395个Aimco运营合伙企业的股权证券以每股7.99美元的加权平均价格赎回，年初至今约51302个单位以每股7.81美元的加权平均价格赎回 [14] 2024年展望 |项目|2Q 2024 YTD|2024 Forecast|2024 Prior Forecast| |----|----|----|----| |摊薄后每股净收入（亏损）|$(0.50)$|$(0.80) - $(0.75)$|$(0.50) - $(0.40)$| |运营物业收入增长（公用事业报销前）|5.0%|3.25% - 3.75%|1.75% - 3.75%| |运营物业运营费用增长（公用事业报销后）|4.3%|6.00% - 7.50%|6.00% - 8.00%| |运营物业净营业收入增长|5.3%|1.50% - 2.75%|-0.75% - 2.75%| |经常性资本支出|$700万|$1100 - $1300万|$1100 - $1300万| |活跃开发和再开发项目入住稳定期项目直接总成本|$6800万|$6.48亿|$6.48亿| |活跃开发和再开发项目期末在建项目直接总成本|$5.8亿|$0 - $2.5亿|$0 - $2.5亿| |直接项目成本|$4900万|$7000 - $1亿|$7000 - $1亿| |其他资本化成本|$1450万|$1800 - $2000万|$1500 - $2000万| |建设贷款提取|$6240万|$8800 - $9000万|$8500 - $9000万| |合资伙伴股权融资|$0|$0 - $2500万|$0 - $2500万| |AIV股权融资|$110万|$0 - $500万|$0 - $500万| |管道项目期末总建筑面积|1330万平方英尺|950 - 1330万平方英尺|950 - 1330万平方英尺| |管道项目期末多户住宅单元数|5972个|4358 - 5972个|4358 - 5972个| |管道项目期末商业面积|170万平方英尺|120 - 170万平方英尺|120 - 170万平方英尺| |规划成本|$410万|$500 - $1000万|$800 - $1500万| |房地产交易收购|无|无|无| |房地产交易处置|无|见下文|见下文| |一般及行政费用|$1610万|$3300 - $3500万|$3300 - $3500万| |杠杆利息费用（资本化后净额）|$2300万|$5600 - $5800万|$5200 - $5700万| [16] 公司概况 - 公司是多元化房地产公司，主要专注于美国多户住宅领域的增值和机会型投资，使命是通过人力资本提升投资成果，为投资者、团队成员和社区创造价值，在纽约证券交易所上市，股票代码AIV [20] - 公司总部位于科罗拉多州丹佛和华盛顿特区，投资平台由三个地区的专业人士管理，专注于佛罗里达州东南部、华盛顿特区地铁区和科罗拉多州前缘地区的新投资活动，致力于诚信、尊重和协作的企业文化 [21]

文章核心观点 - 公寓投资管理公司（Aimco）计划于2024年8月7日周三股市收盘后公布2024年第二季度业绩 [1] 公司信息 - 公司是一家多元化房地产公司，主要专注于增值和机会型投资，目标是美国多户住宅领域 [2] - 公司使命是通过人力资本提升房地产投资成果，为投资者、团队成员和运营所在社区创造巨大价值 [2] - 公司在纽约证券交易所以AIV为代码进行交易，更多信息可访问其网站www.aimco.com [2]

文章核心观点 - 公寓房地产投资信托基金（REITs）在2024年第一季度盈利表现出色，尽管行业正面临新供应浪潮，但需求驱动因素使行业能够较好地吸收新供应，预计2025年末后公寓行业租金有望增长、入住率提升，当前行业估值较低存在投资机会 [2][23] 供应情况 供应浪潮的起因与规模 - 2022年宏观因素推动房地产建设繁荣，单户住宅许可和开工量接近120万套，多户住宅许可超60万套、开工超50万套 [2] 供应浪潮的时间节点 - 2022年的建设热潮成果主要在2024年和2025年初交付，2025年后供应将减少 [4][6] 不同地区供应变化 - 各主要都市统计区（MSAs）新许可均下降，如休斯顿新许可截至2024年4月下降52% [6] 供应展望总结 - 2025年年中前交付量高，2025年后交付量低，新公寓交付时的促销定价会威胁现有公寓租金和入住率 [8] 需求驱动因素 家庭形成与租房需求 - 就业强劲推动家庭形成，新组建家庭通常先租公寓，同时因多种因素租房者转为购房者的流失率低 [9] 购房成本高 - 房价达历史新高，房贷利率超7%，购房总成本（含利息、税费）处于历史高位 [9][10][13] 建房成本高 - 虽木材成本相对较低，但劳动力和融资成本使建房仍昂贵，单户住宅建设自2022年利率飙升后大幅下降 [15][17][19] 储蓄率低 - 个人储蓄率低，难以支付购房首付，使租房需求在较长时间内保持高位 [22] 供需平衡情况 需求吸收供应 - 公寓净吸收量强，2024年第一季度空置率6.6%，租金基本持平，需求因素可能比新供应持续时间长 [22][23] 未来展望 - 2025年中后期供应增长下降，预计2025年末后公寓租金增长、入住率达95%以上 [23] 估值与投资机会 行业估值 - 供应带来的悲观情绪使行业估值倍数较低，多数优质REITs在14 - 16倍区间 [24][25] 不同地区REITs分析 - 西海岸需求弱但REITs估值高，不建议购买；中西部需求适度增长、供应少，Centerspace（CSR）有机会；阳光地带供应和需求均高，Camden（CPT）和NexPoint（NXRT）2024 - 2025年初有困难但长期看好 [25][26] 总结 - 新供应是公寓行业短期风险，需求驱动因素更持久，当前租房比购房更实惠 [27]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2024年3月31日，公司总资产为21.19891亿美元，较2023年12月31日的20.89475亿美元增长1.45%[18] - 截至2024年3月31日，公司总负债为15.41313亿美元，较2023年12月31日的14.97865亿美元增长2.90%[19] - 截至2024年3月31日，公司普通股发行及流通股数为1.40210798亿股，较2023年12月31日的1.40576102亿股减少0.26%[19] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，应计资本支出分别为3980万美元和4380万美元[25] - 截至2024年3月31日，总资产为21.19891亿美元，2023年12月31日为20.89475亿美元[28] - 截至2024年3月31日，总负债为15.41313亿美元，2023年12月31日为14.97865亿美元[28] - 截至2024年3月31日，合伙人资本总额为4.0542亿美元，2023年12月31日为4.19978亿美元[28][31] - 截至2024年3月31日和2023年3月31日，应计资本支出分别为3980万美元和4380万美元[33] - 截至2024年3月31日，其他资产净额为122,976,000美元，2023年12月31日为121,461,000美元[61] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司股票投资分别为240万美元和290万美元，房地产科技基金投资分别为280万美元和250万美元[75] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，合并可变利益实体（VIE）数量均为5个，非合并VIE数量均为8个；2024年3月31日净房地产资产为505,287千美元，高于2023年12月31日的466,719千美元[83] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，融资租赁加权平均剩余期限分别为93.1年和93.4年，加权平均折现率均为6.1%[85] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，经营租赁加权平均剩余期限分别为4.9年和5.2年，加权平均折现率分别为3.4%和3.3%[87] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，经营租赁使用权资产分别为5.8百万美元和6.2百万美元，经营租赁负债分别为10.9百万美元和11.5百万美元[88] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司净房地产分别为16.61298亿美元和16.33821亿美元，非追索权房地产债务和建筑贷款净额分别为11.82003亿美元和11.47741亿美元[98] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，开发与再开发部门使用权租赁资产分别为1.087亿美元和1.09亿美元，租赁负债分别为1.193亿美元和1.187亿美元[99] - 截至2024年3月31日，公司可动用流动性为2.904亿美元，其中现金1.218亿美元，受限现金1860万美元，循环信贷额度可借款1.5亿美元[133] - 截至2024年3月31日，公司可用流动性为2.904亿美元，包括1.218亿美元现金及现金等价物、1860万美元受限现金和1.5亿美元循环有担保信贷安排可用借款额度[163][166] - 截至2024年3月31日，约90%的未偿还无追索权物业债务为固定利率，约10%为可变利率且均已对冲；无追索权债务加权平均合同利率为4.8%，含利率上限为4.6%，平均剩余到期期限为6.4年[168] - 截至2024年3月31日，公司有8130万美元可变利率物业层面债务和3.002亿美元可变利率建设贷款未偿还[178] - 截至2024年3月31日，公司持有的利率上限名义价值为6.274亿美元，购置成本为580万美元，估值为510万美元[179] - 截至2024年3月31日，公司现金及现金等价物和受限现金为1.404亿美元[179] 公司各业务线数据关键指标变化 - 2024年第一季度，公司租金及其他物业收入为5020.3万美元，较2023年同期的4426.8万美元增长13.41%[21] - 2024年第一季度，公司总运营费用为4921.6万美元，较2023年同期的4217.8万美元增长16.68%[21] - 2024年第一季度，公司净亏损为719.6万美元，较2023年同期的575.3万美元亏损扩大25.08%[21] - 2024年第一季度，归属于公司的净亏损为1018.6万美元，较2023年同期的881.7万美元亏损扩大15.53%[21] - 2024年第一季度，公司基本每股亏损为0.07美元，与摊薄后每股亏损相同，2023年同期基本和摊薄后每股亏损均为0.06美元[21] - 2024年第一季度，公司非控股权益在合并房地产合伙企业的净亏损为356万美元，较2023年同期的327.4万美元亏损扩大8.73%[21] - 2024年第一季度，公司非控股权益在Aimco运营合伙企业的净收入为55.4万美元，较2023年同期的47.4万美元增长16.88%[21] - 2024年第一季度净亏损719.6万美元，2023年同期净亏损575.3万美元[25][30] - 2024年第一季度经营活动提供净现金2.1712亿美元，2023年同期为5599万美元[25] - 2024年第一季度投资活动使用净现金4.1089亿美元，2023年同期为6.3234亿美元[25] - 2024年第一季度融资活动提供净现金2.0513亿美元，2023年同期为1.6503亿美元[25] - 2024年第一季度租金及其他物业收入为5020.3万美元，2023年同期为4426.8万美元[30] - 2024年第一季度总运营费用为4921.6万美元，2023年同期为4217.8万美元[30] - 2024年第一季度净亏损7196美元，2023年同期净亏损5753美元[33] - 2024年第一季度折旧和摊销为19468美元，2023年同期为16271美元[33] - 2024年第一季度经营活动提供的净现金为21712美元，2023年同期为5599美元[33] - 2024年第一季度投资活动使用的净现金为41089美元，2023年同期为63234美元[33] - 2024年第一季度融资活动提供的净现金为20513美元，2023年同期为16503美元[33] - 2024年和2023年第一季度，OP单位持有人在Aimco Operating Partnership的加权平均经济所有权权益分别约为5.2%和5.1%[45] - 2024年第一季度，公司确认所得税收益270万美元，2023年同期为420万美元[57] - 2024年第一季度，公司合并应纳税净亏损为660万美元，2023年同期为490万美元[56] - 2024年第一季度，Aimco归属净亏损为10,186,000美元，Aimco运营合伙企业归属净亏损为10,740,000美元；基本和摊薄每股亏损均为0.07美元，基本和摊薄每单位亏损均为0.07美元[72] - 2024年第一季度总租赁收入为50,132千美元，其中固定租赁收入45,933千美元，可变租赁收入4,199千美元；2023年同期总租赁收入为44,166千美元，其中固定租赁收入41,005千美元，可变租赁收入3,161千美元[84] - 2024年第一季度，融资租赁摊销为0.2百万美元（扣除资本化金额），2023年同期为零；2024年第一季度资本化租赁成本0.9百万美元，2023年同期为2.1百万美元[86] - 2024年和2023年第一季度，经营租赁费用均为0.4百万美元[88] - 2024年和2023年第一季度，转租收入均为0.4百万美元[90] - 2024年第一季度，开发与重建、运营、其他业务板块的租赁及其他物业收入分别为4,672千美元、38,639千美元、4,764千美元；2023年同期分别为2,201千美元、36,672千美元、3,671千美元[96] - 2024年第一季度，公司税前亏损9,926千美元，2023年同期亏损9,949千美元[96] - 2024年第一季度，公司每股净亏损为0.07美元，2023年同期为0.06美元[129] - 2024年第一季度，运营部门收入为3860万美元，同比增长5.4%；净运营收入为2710万美元，同比增长6.5%[130] - 2024年第一季度，公司折旧和摊销费用增加320万美元，增幅19.6%；一般和行政费用增加10万美元，增幅1.7%；利息收入增加60万美元，增幅28.7%；利息费用增加360万美元，增幅37.5%[145][146][147][148] - 2024年第一季度，公司利率期权未实现损失为20万美元，2023年同期为190万美元；已实现收益为190万美元，2023年同期为80万美元[149] - 2024年第一季度，公司股权投资未实现损失为30万美元，2023年同期为未实现收益10万美元[150] - 2024年第一季度，其他收入（费用）净额减少170万美元，降幅47.5%[151] - 2024年第一季度，公司需纳税的合并净亏损为660万美元，2023年同期为490万美元；所得税收益为270万美元，2023年同期为420万美元[154][155] - 2024年第一季度净亏损719.6万美元，2023年同期净亏损575.3万美元；2024年EBITDAre为2312.7万美元，2023年为1627万美元；2024年调整后EBITDAre为1796.4万美元，2023年为1390.1万美元[162] - 2024年第一季度经营活动提供净现金2170万美元，较2023年同期增加1610万美元[171] - 2024年第一季度投资活动使用净现金4110万美元，较2023年同期减少2210万美元[172] - 2024年第一季度融资活动提供净现金2050万美元，较2023年同期增加400万美元[173] 公司业务板块构成情况 - 截至2024年3月31日，开发与重建业务板块有10个租赁社区，其中3个在建；运营业务板块有21个住宅公寓社区，共5,600套公寓；其他业务板块包括1座办公楼和1家酒店[92][93][95] 公司项目进展情况 - 华盛顿特区西北区Upton Place项目已交付624套公寓，其中100套已出租或预租，租金高于承保水平；超过82%的10.5万平方英尺零售空间已出租，预计2024年第二季度完工[131] - 马里兰州贝塞斯达Strathmore Square项目一期建设按计划进行，将提供220套定制公寓，预计2024年下半年首次交付[131] 公司开发与再开发活动情况 - 截至2024年3月31日的三个月，公司有三个活跃的多户住宅开发和再开发项目处于不同建设和租赁阶段，未来增值机会管道约1300万平方英尺[126] - 截至2024年3月31日的三个月，公司在开发和再开发活动中投资4280万美元，而2023年同期为6480万美元[127] 公司目标与策略 - 公司主要目标是为股东提供卓越的风险调整后回报和加速增长，目前不打算支付定期季度现金股息，但可能会为房地产投资信托基金（REIT）税收目的或向股东返还部分利润而定期支付股息[110] - 公司财务目标是创造价值并产生卓越的资产层面风险调整后股权回报，通过投资期内部收益率（IRR）和项目层面投资资本倍数（MOIC）衡量，基于净资产价值（NAV）增长衡量更广泛的业绩[111] - 公司目标是平衡配置，包括投资“增值”和“机会型”多户住宅房地产，以及地理多元化的“核心”和“核心增强型”公寓社区组合，同时持有少量另类资产并计划逐步减少配置[112][113] - 公司拥有价值6亿美元的在建增值投资项目，约1300万平方英尺的潜在未来开发项目管道，以及全国性的稳定多户住宅房地产组合和少量间接被动投资[115] - 公司运营物业组合包括25个公寓社区（21个合并物业和4个非合并物业）和1个商业办公楼，平均租金与当地市场平均水平相符[118] - 公司预计通过非追索权房地产债务、非追索权建筑贷款、第三方股权和股权再循环为活动提供资金，计划限制使用有追索权杠杆，倾向于非追索权物业层面债务[121] 公司VIE相关情况 - 公司合并Aimco运营合伙企业这一可变利益实体（VIE），并通过其合并五个拥有房地产权益的VIE [80][81] - 公司有八个未合并VIE，最大损失风险限于其资产账面价值[82] 公司潜在稀释情况 - 截至2024年3月31日，可能在未来稀释基本每股收益或每单位收益的普通股和OP单位等价物分别为420万和840万，参与性证券为250万[69][70] 公司债务相关

每股净亏损情况 - 2024年第一季度，归属于普通股股东的摊薄后每股净亏损为0.07美元，2023年同期为0.06美元[6] - 2024年第一季度摊薄后每股净亏损0.07美元，全年预测为每股亏损0.50 - 0.40美元[22] 稳定运营物业数据 - 2024年第一季度，稳定运营物业的收入、费用和净营业收入分别同比增长5.4%、2.8%和6.5%，每套公寓的月平均收入增长5.4%至2348美元[6] - 稳定投资组合在过去12个月产生的净营业收入为1.074亿美元，第一季度同比增长6.5%[8] - 2024年第一季度，稳定运营物业的收入为3860万美元，同比增长5.4%；费用为1150万美元，同比增长2.8%；净营业收入为2710万美元，同比增长6.5%[12] - 运营物业收入增长（不计公用事业报销）2024年第一季度为5.4%，全年预测为1.75% - 3.75%[22] - 运营物业运营费用增长（不计公用事业报销）2024年第一季度为2.8%，全年预测为6.00% - 8.00%[22] - 运营物业净运营收入增长2024年第一季度为6.5%，全年预测为 - 0.75% - 2.75%[22] - 2024年第一季度，公司稳定运营物业的年化净营业收入为10.85亿美元[54] - 2024年第一季度稳定运营调整后收入为3.8639亿美元，费用为1.1503亿美元 [70] - 2023年第一季度稳定运营调整后收入为3.6672亿美元，费用为1.1186亿美元 [70] 公司股份收购与回购 - 2024年第一季度，公司收购了90万股普通股，平均成本为每股7.49美元[6] - 自2022年初至2024年4月30日，公司已回购1060万股，平均成本为每股7.31美元[19] 开发项目情况 - 目前开发项目预计总直接成本为6.48亿美元，稳定后预计每年产生4400万美元的净营业收入[8] - 截至2024年3月31日，公司有三个活跃的多户开发项目，第一季度在开发和重建活动中投资4280万美元[14] - 截至期末处于入住稳定期项目的总直接成本2024年第一季度为6800万美元，全年预测为6.48亿美元[22] - 截至期末在建项目的总直接成本2024年第一季度为5.8亿美元，全年预测为0 - 2.5亿美元[22] - 公司对在建项目的直接资本投资累计4561万美元，剩余510万美元，预计开发组合的直接成本为6.482亿美元，稳定净营业收入预计为4410万美元[45] - 公司未来开发管道项目总面积38.52英亩，总建筑面积1326万平方英尺，多户住宅单元5972套，可租赁商业面积169.35万平方英尺[49] - Upton Place项目位于华盛顿特区，689套公寓已租赁或预租15%，商业面积105053平方英尺，预租82%，预计2023年第四季度初始入住，2025年第四季度稳定入住，2026年第四季度实现净营业收入稳定[43] 公司资金与债务情况 - 截至2024年3月31日，公司可动用资金为2.904亿美元，包括1.218亿美元现金、1860万美元受限现金，以及循环信贷额度下最高1.5亿美元的借款能力[17] - 截至2024年3月31日，公司净杠杆为10.38481亿美元，100%的债务为固定利率或有利率上限保护[18] - 固定利率应付贷款为7.75463亿美元，加权平均到期年限为7.0年，加权平均利率为4.25%[36] - 浮动利率应付贷款为8984.3万美元，加权平均到期年限为1.5年，加权平均利率为9.83%[36] - 2024年到期债务占比9.27%，加权平均利率为8.96%（上限6.67%）[36] - 2025年到期债务占比24.49%，加权平均利率为9.90%（上限8.34%）[36] - 截至2024年3月31日，非追索权物业债务净额为8.45671亿美元，较2023年12月31日的8.46298亿美元略有下降[33] - 截至2024年3月31日，公司总负债为15.41313亿美元，较2023年12月31日的14.97865亿美元增长2.90%[33] - 2024年第一季度，公司净负债方面，无追索权物业债务净额为85.23亿美元[55] - 2024年3月31日其他负债净额为1.877亿美元 [66] 成本与支出预测 - 2024年第一季度经常性资本支出为300万美元，全年预测为1100 - 1300万美元[22] - 2024年第一季度规划成本为80万美元，全年预测为800 - 1500万美元，此前预测为1200 - 1700万美元[22] - 2024年第一季度利息支出（资本化后净额）为1000万美元，全年预测为5200 - 5700万美元[22] 公司净亏损与盈利指标 - 2024年第一季度公司净亏损1.0186亿美元，2023年同期净亏损8817万美元[32] - 2024年第一季度净亏损719.6万美元，过去十二个月净亏损1587.46万美元[35] - 2024年第一季度EBITDAre为231.27万美元，过去十二个月EBITDAre亏损638.23万美元[35] - 2024年第一季度调整后EBITDAre为179.64万美元，过去十二个月调整后EBITDAre为698.91万美元[35] 公司资产情况 - 截至2024年3月31日，公司总资产为21.19891亿美元，较2023年12月31日的20.89475亿美元增长1.46%[33] 公司投资组合构成 - 公司总投资组合有39处房产，6731套公寓，办公和零售面积425.7万平方英尺，酒店钥匙106把，开发用地24.8英亩[38] - 稳定运营物业有21处，包含5600套公寓，办公和零售面积27.1万平方英尺[38] - 其他房地产有2处，办公和零售面积295万平方英尺，酒店钥匙106把[38] - 开发和再开发 - 自有项目有3处，包含965套公寓，办公和零售面积103.6万平方英尺[38] - 开发和再开发 - 土地项目有6处，开发用地21.9英亩[38] 不同地区业务数据对比 - 2024年第一季度与2023年第一季度相比，公司总收入从3.6672亿美元增长至3.8639亿美元，增幅5.4%[51] - 2024年第一季度与2023年第一季度相比，波士顿公寓社区收入从1.5907亿美元增长至1.6888亿美元，增幅6.2%[51] - 2024年第一季度与2023年第一季度相比，芝加哥净运营收入从6539万美元增长至7303万美元，增幅11.7%[51] - 2024年第一季度与2023年第一季度相比，纽约市平均每套公寓收入从4444美元增长至4704美元，增幅6.3%[51] - 2024年第一季度与2023年第一季度相比，东南佛罗里达公用事业费用从1592万美元增长至2009万美元，增幅26.2%[51] 公司资产出售情况 - 2024年2月，公司出售了南卡罗来纳州圣乔治别墅大部分合伙权益，剩余1%将于2025年第一季度处置[53] 公司权益情况 - 公司拥有约92.4%的Aimco OP普通合伙单位法定权益和94.8%的经济权益[59] 夹层贷款情况 - 夹层贷款初始投资2.75亿美元，2024年3月31日合同余额4.181亿美元，账面价值减至0 [63] - 2023年6月出售夹层贷款20%非控股权益，获3350万美元及400万美元期权费，期权已到期，还变现利率互换期权获5400万美元 [63] 合并报表房地产运营情况 - 2024年第一季度合并报表总房地产运营收入（调整前）为5.0203亿美元，费用为2.1199亿美元 [70] - 2023年第一季度合并报表总房地产运营收入（调整前）为4.4268亿美元，费用为1.7504亿美元 [70] 公用事业成本情况 - 约三分之二的公用事业成本由居民报销 [70] 公司投资组合分类 - 公司房地产投资组合按价格点、地理位置和机会进行多元化分类 [71] - 公司将合并投资组合分为开发与再开发（自有、土地、租赁）、稳定运营物业和其他房地产等类别 [71][72] 开发项目资金提供方式 - 公司预计用50% - 60%的贷款成本建设贷款、10% - 15%的公司股权及剩余的联合普通合伙人或有限合伙人股权为管道开发项目提供资金[48] 第一季度总资本增加情况 - 2024年第一季度总资本增加额为4587万美元，其中开发和再开发投入4275.9万美元[41] EBITDAre作用 - 公司认为EBITDAre有助于投资者、债权人和评级机构评估其举债和偿债能力[61]

文章核心观点 - 公寓投资管理公司（Aimco）计划于2024年5月8日市场收盘后公布2024年第一季度业绩 [1] 公司信息 - 公司是一家多元化房地产公司，主要专注于增值和机会型投资，目标是美国多户住宅领域 [2] - 公司使命是通过人力资本提升房地产投资成果，为投资者、团队成员和运营所在社区创造巨大价值 [2] - 公司在纽约证券交易所以AIV为代码进行交易 [1][2] - 公司财报将在其网站投资者关系板块（investors.aimco.com）发布 [1] - 更多公司信息可访问其网站www.aimco.com [2]

公司治理 - 公司的使命是在美国目标市场主要关注多家庭部门进行房地产投资，为投资者、团队和所在社区创造价值[13] - 公司的公司章程规定了对公司股票的持股限制，违反这些限制可能导致购买者失去经济和投票权[76] - 公司的董事会决定让公司在2024年股东大会之前受到MUTA的所有规定[80] - 公司在2023年股东大会上修改了公司章程，降低了股东罢免董事的门槛，使得只需简单多数股份即可罢免董事，同时取消了罢免必须有“原因”的要求[80] - 公司在2023年股东大会上修改了公司章程，降低了修改章程和修订公司章程的股东投票门槛，使得只需简单多数股份即可通过[80] 财务目标 - 公司的财务目标是创造价值，通过投资期间内部收益率和投资资本倍数等指标实现优越的资产级风险调整回报[14] - 公司的主要目标是为股东提供超额风险调整后的回报和加速增长[14] 资本管理 - 公司的资本再投资计划包括谨慎地回收资本、将股本重新配置到回报更高的投资中，并在适当时向股东返还资本[13] - 公司计划逐步减少对替代投资的资本配置[18] - 公司将保持足够的流动性并利用安全的财务杠杆[19] - 公司计划通过非追索性房地产债务、建筑贷款、第三方股权和股本再投资来资本化其活动[21] 风险管理 - 公司的业务和财务结果可能会受到重大通货膨胀、较高利率或通货紧缩的不利影响[37] - 公司可能会面临与开发项目相关的责任，并承担与他人合作开发房产相关的风险[40] - 争端或诉讼的不利结果可能会对公司的业务、运营结果和财务状况产生负面影响[41] - 公司的债务融资可能导致公寓社区被查封、无法向股东分配股权、影响流动性[60] - 金融市场的不稳定可能影响公司融资能力和融资成本，对流动性产生不利影响[61] - 利率上升将增加公司利息支出，降低盈利能力，对业务、运营结果和财务状况产生不利影响[63] 环境社会治理（ESG） - 公司的环境、社会、治理政策每年更新，发布环境、社会、治理报告，反映我们的环境、社会、治理优先事项和绩效[28] - 公司相信我们最宝贵的资产是我们的人力资本，致力于培育、保持一个对所有团队成员都包容友好的文化[29] - 公司提供16周的带薪产假给新父母，以及其他支持员工健康和福祉的福利和支持[30]

稳定运营物业业务数据关键指标变化 - 2023年稳定运营物业组合净营业收入为1.06亿美元，较2022年增长9.3%，每月每套房收入增加近200美元，净营业收入利润率扩大80个基点，第四季度日均入住率增至97.5%，每套房收入同比增长6.7%[4] - 2024年稳定运营的5600套公寓预计收入增长2.75%，费用增长7.0%，全年净营业收入增长在 - 0.75%至2.75%之间[14] - 2023年第四季度，稳定运营物业的年化净营业收入为1.109亿美元，其他合并房地产为2030万美元，非合并房地产按AIV份额为200万美元，活跃开发项目稳定后的预计年度净营业收入为4410万美元[99] - 2023年第四季度与2022年第四季度相比，公司总收入为3.8363亿美元，增长6.8%，净营业收入为2.7737亿美元，增长7.2%[92] - 2023年第四季度与2023年第三季度相比，公司总收入为3.8363亿美元，增长1.7%，净营业收入为2.7737亿美元，增长2.8%[92] - 2023年第四季度累计与2022年第四季度累计相比，公司总收入为14.9768亿美元，增长8.4%，净营业收入为10.5714亿美元，增长9.3%[92] - 2023年第四季度波士顿地区收入为1.6742亿美元，与2022年同期相比增长7.9%，净营业收入为1.2395亿美元，增长6.9%[92] - 2023年第四季度芝加哥地区收入为1.0241亿美元，与2022年同期相比增长6.8%，净营业收入为7597万美元，增长11.4%[92] - 2023年第四季度纽约市地区收入为2103万美元，与2022年同期相比增长6.4%，净营业收入为1099万美元，增长7.3%[92] - 2023年第四季度佛罗里达州东南部地区收入为6159万美元，与2022年同期相比增长6.2%，净营业收入为4385万美元，增长3.0%[92] - 2023年第四季度其他市场收入为3118万美元，与2022年同期相比增长2.4%，净营业收入为2261万美元，增长4.1%[92] - 2023年第四季度公司平均每日入住率为72.3%，2022年同期为97.4%，2023年第三季度为95.2%[92] - 2023年第四季度公司每套Aimco公寓平均收入为2343美元，2022年同期为2195美元，2023年第三季度为2358美元[92] - 2023年第四季度，公司总房地产运营收入（未计公用事业报销前）为49,352,000美元，2022年同期为41,969,000美元[118] - 2023年第四季度，公司总房地产运营费用（公用事业报销后）为19,065,000美元，2022年同期为15,422,000美元[118] - 2023年全年，公司总房地产运营收入（未计公用事业报销前）为186,995,000美元，2022年为190,344,000美元[118] - 2023年全年，公司总房地产运营费用（公用事业报销后）为73,712,000美元，2022年为71,792,000美元[118] - 2023年第四季度，公司稳定运营调整后收入（未计公用事业报销前）为38,363,000美元，2022年同期为35,932,000美元[118] - 2023年第四季度，公司稳定运营调整后费用（公用事业报销后）为10,626,000美元，2022年同期为10,064,000美元[118] - 2023年全年，公司稳定运营调整后收入（未计公用事业报销前）为149,768,000美元，2022年为138,137,000美元[118] - 2023年全年，公司稳定运营调整后费用（公用事业报销后）为44,054,000美元，2022年为41,410,000美元[118] 开发项目业务数据关键指标变化 - 2023年公司在四个市场的活跃开发项目投资2.34亿美元，其中包括5100万美元自有资金，另有1900万美元用于规划，交付超350个新单元，新租公寓平均月租金超初始承保700多美元，项目完全稳定后平均成本收益率约7%[5] - 2024年公司预计投资7000 - 1亿美元完成在建开发项目并可能启动一个新项目，另投资1200 - 1700万美元推进管道项目，预计投入1200 - 2200万美元自有资金用于开发活动，年末在建开发项目组合规模较2023年末降低超50%[19] - 2024年公司计划在开发和再开发项目上的直接资本投资为7000 - 1亿美元，较2023年的1.97亿美元下降；权益投资为0 - 500万美元，较2023年的5100万美元减少[38][45] - 2024年公司预计在未来开发管道项目的规划和授权上投资1200 - 1700万美元，并启动至多一个项目[46] - 公司活跃开发和再开发项目共1039套单元，预计总投资6.482亿美元，已投入4.375亿美元，剩余8070万美元[83] - 本森酒店和教师俱乐部已出租29%，预计2025年2季度实现商业入住，2026年4季度实现稳定运营[83] - 厄普顿广场已出租5%，商业预租面积10.5053万平方英尺，预计2025年4季度实现商业入住和稳定运营[83] - 公司在Upton Place项目90%份额的直接资本投资为2.21亿美元，该项目80%商业面积已预租，另有7%正与零售商进行最终租赁谈判[85] - Oak Shore项目于2023年12月开始初始入住，预计2025年第一季度实现稳定入住[85] - 公司在Strathmore Square项目95%份额的计划直接资本投资约为1.56亿美元，公司3150万美元的股权已全部到位[86] - Hamilton House项目预计2024年第三季度开始垂直建设，占地1.10英亩，总平方英尺560,000，多户单元114个，商业平方英尺6,500 [89] - 3333 Biscayne项目预计2025年开始垂直建设，占地2.80英亩，总平方英尺1,760,000，多户单元650个，商业平方英尺176,000 [89] - Strathmore Square Phase II项目预计2025年开始垂直建设，占地1.35英亩，总平方英尺525,000，多户单元399个，商业平方英尺11,000 [89] - Fitzsimons 4项目预计2024年第四季度开始垂直建设，占地1.77英亩，总平方英尺415,000，多户单元285个 [89] - 所有未来项目管道总占地38.52英亩，总平方英尺13,260,000，多户单元5,972个，商业平方英尺1,693,500 [89] 资产出售业务数据关键指标变化 - 2023年公司出售Parkmerced夹层贷款20%股权并变现相关利率互换期权，获9150万美元收益；第四季度出售劳德代尔堡一英亩土地，公司获1600万美元，杠杆内部收益率超30%[6] - 2023年第四季度，公司在佛罗里达州劳德代尔堡的合资企业出售1.1英亩土地，售价3120万美元，公司份额为1590万美元，杠杆内部收益率超30%[30] - 2024年公司计划出售迈阿密的Brickell Assemblage等资产，若价格和条款合适，预计年底完成部分交易，所得款项优先用于向股东返还资本和偿还相关负债[13] - 2024年第一季度公司计划出售Brickell Assemblage，若价格和条款合适，预计年底完成交易；还计划出售其他资产[47] - 公司计划在2024年底前完成包括Brickell Assemblage和部分土地持有在内的某些资产出售，取决于有利的定价和条款[88] - 2023年土地处置销售总价3120万美元，债务1170万美元，净销售收益1950万美元[95] - 2023年另类投资处置价值3350万美元，占投资比例20%[95] - 2023年总处置价值6470万美元[95] - 2023年6月，公司出售夹层贷款20%的非控股权益，获得3350万美元，外加400万美元的期权费用，还将相关利率互换期权变现5400万美元[110] 股票回购业务数据关键指标变化 - 2023年公司斥资4500万美元回购620万股股票，平均每股价格7.33美元；自2022年初以来，已回购960万股，平均价格7.29美元[7] - 2023年公司回购620万股普通股，加权平均价格约7.33美元/股；2023年第四季度回购140万股，加权平均价格6.75美元/股；年末后又回购20万股，加权平均价格7.44美元/股[37] 债务偿还与结构业务数据关键指标变化 - 2023年公司主动偿还7200万美元高成本债务；自2020年末分拆AIRC以来，总债务和租赁负债减少超5.25亿美元，平均到期时间增加25%，加权平均债务成本净增120个基点，而10年期国债利率涨幅超400个基点[8] - 截至2023年12月31日，公司净杠杆为10.12285亿美元，总债务100%为固定利率或有利率上限保护，仅850万美元（不到总债务1%）在2026年5月前到期[34][35] - 2024年公司预计固定和浮动利率物业贷款余额与2023年末持平，仅一笔850万美元贷款到期，计划从建设贷款中提取8500 - 9000万美元[51] - 公司总非追索债务为11.50亿美元，加权平均到期年限为5.4年，加权平均利率为6.04%（规定）和5.45%（上限）[73] - 2024年到期债务占比9.50%，平均利率8.98%（规定）和6.69%（上限）；2025年到期债务占比22.54%，平均利率10.03%（规定）和8.42%（上限）[74] 公司团队与费用业务数据关键指标变化 - 2023年公司团队敬业度得分4.74分（满分5分），实现总务和行政费用节省超17%[9] - 2024年公司预计G&A费用为3300 - 3500万美元，中点较2023年增长3%[49] 财务数据关键指标变化 - 2023年第四季度和全年，归属于普通股股东的摊薄后每股净亏损分别为1.07美元和1.16美元，主要因Parkmerced夹层投资非现金减值费用，而2022年同期每股净亏损1.35美元，全年每股净收益0.49美元[20] - 2023年第四季度租赁及其他物业收入为4935.2万美元，2022年同期为4196.9万美元；2023年全年为1.86995亿美元，2022年为1.90344亿美元[68] - 2023年第四季度净亏损为1.53367亿美元，2022年同期为2.05339亿美元；2023年全年净亏损为1.57319亿美元，2022年净利润为9215.8万美元[68] - 2023年第四季度归属于Aimco的净亏损为1.515亿美元，2022年同期为2.01091亿美元；2023年全年归属于Aimco的净亏损为1.66196亿美元，2022年净利润为7572.6万美元[68] - 2023年12月31日基本每股亏损为1.07美元，2022年同期为1.35美元；2023年全年基本每股亏损为1.16美元，2022年为0.50美元[68] - 2023年12月31日建筑物及改良资产为15.93802亿美元，2022年为13.22381亿美元[71] - 2023年12月31日总资产为20.89475亿美元，2022年为21.81223亿美元[71] - 2023年12月31日总负债为14.97865亿美元，2022年为13.89039亿美元[71] - 2023年12月31日总权益为4.19978亿美元，2022年为6.25358亿美元[71] - 2023年全年利息收入为973.1万美元，2022年为405.2万美元，主要因2023年现金投资利率提高[68][69] - 2023年全年利息费用为3771.8万美元，2022年为7384.2万美元，主要因2022年提前偿还债务[68][69] - 2023年第四季度净收入为-15.34亿美元，全年为-15.73亿美元；调整后EBITDAre四季度为1691.2万美元，全年为6581.1万美元[72] - 2023年四季度资本置换和灾害支出为207.2万美元，全年为1126.7万美元；四季度开发和再开发支出为5448.5万美元，全年为2.74853亿美元[81] - 截至2023年12月31日，土地、规划和权利投资成本为1.54亿美元，IQHQ和房地产科技基金投资为6510万美元，现金及现金等价物为1.226亿美元，受限现金为1670万美元，应收票据为5760万美元，固定利率物业债务和优先股的公允价值调整为6400万美元[99] - 截至2023年12月31日，无追索权物业债务净额为8.534亿美元，建设贷款净额为3.092亿美元，优先股权益为1.716亿美元，完成活跃开发和再开发项目的剩余投资为8070万美元，其他负债净额为1.472亿美元[99] - 2023年12月31日，A类普通股流通股数为14057.6万股，总股份和潜在摊薄股份当量为14443.7万股[76] - 夹层贷款初始投资2.75亿美元，截至2023

公司背景 - Aimco计划于2024年2月22日发布2023年第四季度财报[1] - Aimco是一家主要专注于美国多户家庭住宅领域的多元化房地产公司[2] - Aimco的使命是通过其人力资本增强结果，为投资者、团队成员和所在社区创造实质价值[2]