业绩总结 - Aimco截至2019年3月31日的每股净资产价值(NAV)估计为56美元[15] - Aimco的房地产公允价值为126.15亿美元[26] - 稳定投资组合的年化第一季度净营业收入(NO)为5.44亿美元，管理费为2%[21] - Aimco的非稳定投资组合价值为15.13亿美元，包括重建社区和其他房地产[20] - Aimco的优先股公允价值为2.26亿美元[22] - Aimco的负债公允价值为41.77亿美元[26] - Aimco的财务信息不包括2019年3月31日之后的资产收购或处置[13] 用户数据 - 稳定投资组合的净运营收入（NOI）为$154,922,000，调整后为$139,873,000[28] - 总收入（不包括公用事业补偿）为$216,320,000，调整后为$192,920,000[28] - 同店收入为$176,405,000，调整后为$175,719,000[28] - 收购、重建和开发的收入为$30,407,000，调整后为$7,140,000[28] - 同店费用为$(47,316,000)，调整后为$(47,142,000)[28] - 收购、重建和开发的费用为$(10,163,000)，调整后为$(1,914,000)[28] - 年化物业净运营收入为$602,384,000，调整后为$544,060,000[28] 未来展望 - 如果资本化率变化25个基点，Aimco的总资产价值(GAV)和净资产价值(NAV)将变化约6.5亿美元，相当于每股4美元[26] - Aimco的稳定投资组合的当前NOI资本化率为4.7%[32] 市场扩张 - Aimco在亚特兰大地区的平均每个公寓的收入为$1,648，市场平均的142%[32] - Aimco在波士顿地区的平均租金为市场平均的84%[32] 其他信息 - Aimco的房地产公允价值占其总资产的约95%[10] - Aimco的估计净资产价值基于管理层的主观判断和假设，存在一定风险和不确定性[5]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2019年3月31日，公司总资产为62.83769亿美元，较2018年12月31日的61.90004亿美元增长1.51%[15] - 2019年第一季度，公司总营收为2.30235亿美元，较2018年同期的2.4772亿美元下降7.05%[16] - 2019年第一季度，公司总运营费用为1.88821亿美元，较2018年同期的1.94343亿美元下降2.84%[16] - 2019年第一季度，公司净收入为2.91295亿美元，较2018年同期的0.9569亿美元增长204.41%[16] - 2019年第一季度，归属于公司普通股股东的净收入为2.71568亿美元，较2018年同期的0.81525亿美元增长233.11%[16] - 2019年第一季度，公司每股基本和摊薄净收入为1.88美元，较2018年同期的0.54美元增长248.15%[16] - 截至2019年3月31日，公司非追索权物业债务净额为38.59023亿美元，较2018年12月31日的39.15305亿美元下降1.44%[15] - 2019年第一季度，公司综合收入为2.91356亿美元，较2018年同期的0.95628亿美元增长204.68%[17] - 截至2019年3月31日，公司总负债为42.22302亿美元，较2018年12月31日的43.25072亿美元下降2.37%[15] - 截至2019年3月31日，公司总股本为19.60272亿美元，较2018年12月31日的17.63641亿美元增长11.15%[15] - 2019年第一季度净收入为291,295千美元，2018年同期为95,690千美元[23][25][26] - 2019年第一季度经营活动提供的净现金为81,617千美元，2018年同期为81,323千美元[23] - 2019年第一季度投资活动提供的净现金为252,404千美元，2018年同期使用171,628千美元[23] - 2019年第一季度融资活动使用的净现金为208,227千美元，2018年同期提供86,795千美元[23] - 截至2019年3月31日，现金、现金等价物和受限现金为198,389千美元，2018年同期为139,031千美元[23] - 截至2019年3月31日，总资产为6,283,769千美元，2018年12月31日为6,190,004千美元[24] - 2019年第一季度总营收为230,235千美元，2018年同期为247,720千美元[25] - 2019年第一季度总运营费用为188,821千美元，2018年同期为194,343千美元[25] - 2019年第一季度综合收入为291,356千美元，2018年同期为95,628千美元[26] - 2019年第一季度归属于Aimco运营合伙企业普通单位持有人的净收入为286,639千美元，2018年同期为85,274千美元[25] - 2019年3月31日公司净收入为291,295千美元，2018年同期为95,690千美元[29] - 2019年3月31日经营活动提供的净现金为81,617千美元，2018年同期为81,323千美元[29] - 2019年3月31日投资活动提供的净现金为252,404千美元，2018年同期使用171,628千美元[29] - 2019年3月31日融资活动使用的净现金为208,227千美元，2018年同期提供86,795千美元[29] - 2019年3月31日现金、现金等价物和受限现金期末余额为198,389千美元，2018年同期为139,031千美元[29] - 2019年3月31日总合伙人资本余额为1,960,272千美元，2018年同期为1,662,647千美元[27] - 2019年第一季度，公司总营收2.30235亿美元，物业运营费用7918.4万美元，总运营费用1.88821亿美元，物业净运营收入4141.4万美元，税前收入2.94276亿美元[82] - 2018年第一季度，公司总营收2.4772亿美元，物业运营费用7828.7万美元，总运营费用1.94343亿美元，物业净运营收入5337.7万美元，税前收入6117.3万美元[84] - 2019年和2018年第一季度，公司资本增加额分别为7589.8万美元和7362.7万美元[87] - 2019年第一季度，普通股股东每股净收入较2018年增加1.34美元，主要因公寓社区出售收益[137] - 2019年第一季度，每股预估FFO较2018年增加0.02美元，主要因同店物业净营业收入增长5.5%，其中收入增长4.2%，费用增长0.8%[137] - 2019年第一季度，每股AFFO同比增加0.01美元，因预估FFO增加0.02美元，但被资本置换支出加速抵消0.01美元[140] - 2019年第一季度，公司同店物业净营业收入增加670万美元，增幅5.5%，主要因租金和其他物业收入增加710万美元，增幅4.2%，部分被物业运营费用增加40万美元，增幅0.8%抵消[149] - 2019年第一季度，再开发和开发项目物业净营业收入增加150万美元，增幅12.8%，主要因再开发项目入住率提高，部分被为再开发而解除租赁社区导致的净营业收入减少抵消[150] - 2019年第一季度，收购项目物业净营业收入增加610万美元，增幅575.3%，主要因2018年收购社区的全年运营活动[151] - 2019年第一季度，其他房地产物业净营业收入增加10万美元，增幅2.0%，主要因租赁费率提高[151] - 2019年第一季度，折旧和摊销增加100万美元，增幅1.1%，主要因2018年收购公寓和翻新公寓投入使用，部分被出售公寓社区导致的减少抵消[156] - 2019年第一季度，一般和行政费用减少100万美元，减幅8.7%[157] - 2019年第一季度，其他费用增加270万美元，主要因2018年承担的地面租赁租金费用增加[158] - 2019年第一季度，利息费用减少640万美元，减幅13.4%，主要因2018年再融资后物业级债务利息降低和偿还定期贷款后公司级债务利息降低[159] - 2019年第一季度，所得税费用为300万美元，而2018年同期所得税收益为3450万美元，主要因2018年资产相关收益减少和TRS实体出售公寓社区收益相关费用增加[162] - 2019年第一季度，出售公寓社区毛收入4.086亿美元，净收入3.402亿美元，处置收益2.915亿美元；2018年同期分别为7190万美元、6460万美元和5260万美元[163] - 2019年和2018年第一季度，公司Nareit FFO分别为88560千美元和93604千美元，Pro forma FFO分别为90892千美元和93246千美元，AFFO分别为81181千美元和84186千美元[182] - 2019年和2018年第一季度，公司净收入每股摊薄分别为1.88美元和0.54美元，FFO每股摊薄分别为0.61美元和0.62美元，Pro forma FFO每股摊薄分别为0.61美元和0.59美元，AFFO每股摊薄分别为0.55美元和0.54美元[182] - 2019年第一季度净利润为291,295千美元，EBITDAre为137,987千美元，调整后EBITDAre为134,289千美元，年化调整后EBITDAre为537,156千美元[194] - 2019年第一季度利息费用为41,409千美元，调整后利息费用为39,314千美元，年化调整后利息费用为157,256千美元[194][197] - 截至2019年3月31日，现金及现金等价物为1.623亿美元，受限现金为3610万美元，循环信贷额度借款能力为7.231亿美元[200] - 截至2019年3月31日的过去12个月，固定费用覆盖率为2.05倍，高于2018年同期的2.02倍[209] 公司业务板块资产及运营数据关键指标变化 - 2019年第一季度，公司有四个业务板块，同店板块含96个社区28039套公寓，重建与开发板块含7个社区3373套公寓，收购板块含6个社区1480套公寓，其他房地产板块含15个社区1315套公寓[80] - 截至2019年3月31日，同店板块资产41.48435亿美元，重建与开发板块8.22348亿美元，收购板块5.46467亿美元，其他房地产板块3.26241亿美元，公司及其他资产4.40278亿美元，合并总资产62.83769亿美元；2018年12月31日，对应资产分别为41.48787亿美元、7.92126亿美元、5.0719亿美元、3.27099亿美元、4.14802亿美元和61.9亿美元[85] - 2019年和2018年第一季度，同店板块资本增加额分别为3021.1万美元和2752.2万美元，重建与开发板块分别为3904.8万美元和4348.1万美元，收购板块分别为386.8万美元和48.3万美元，其他房地产板块分别为277.1万美元和214.1万美元[87] - 截至2019年3月31日，同店板块有96个社区共28039套公寓，较2018年底净增3个社区和2134套公寓[143] - 截至2019年3月31日，重建与开发板块有7个社区共3373套公寓，收购板块有6个社区共1480套公寓，其他房地产板块有15个社区共1315套公寓[144] 公司公寓社区相关数据 - 截至2019年3月31日，公司在128个公寓社区拥有权益，共34,349套公寓[33] - 2019年3月31日公司拥有124个合并公寓社区，共34,207套公寓[33] - 2019年第一季度出售7个公寓社区，2,206套公寓住宅，房地产处置收益为291,473,000美元[48] - 2019年第一季度总租赁收入为229,725,000美元，其中固定租赁收入215,581,000美元，可变租赁收入14,144,000美元[50] - 截至2019年3月31日，公司投资组合包括128个公寓社区，拥有34349套公寓住宅，平均所有权约为99%[104] - 2019年第一季度，同店投资组合平均每日入住率为97.0%，较2018年同期提高90个基点；同店净营业收入增长5.5%，净营业收入利润率为73.2%，较2018年第一季度提高90个基点；同店续租和新租租金平均涨幅分别为5.2%和0.8%，加权平均涨幅为2.9%[104] - 2019年第一季度，公司在重建和开发方面投资4510万美元[108] - 公司启动对加州红木城707 Leahy的全面重建，投资2370万美元，预计该投资将产生约9%的自由现金流内部收益率[110] - 2019年第一季度，公司每套公寓住宅平均收入为2181美元，较2018年增长6%[114] - 截至2019年第一季度，公司投资组合平均租金为当地市场平均租金的113%，与2018年持平；A级、B级、C+级公寓占比分别为52%、32%、16%，2018年分别为49%、35%、16%[116] - 2019年4月，公司完成以6500万美元收购费城One Ardmore公寓社区[119] - 2019年第一季度，公司出售7个公寓社区共2206套公寓，总收益4.086亿美元，净收益3.402亿美元[121] 公司租赁准则相关数据 - 2019年1月1日起采用财务会计准则委员会发布的租赁会计准则[43] - 采用租赁准则后，确认使用权资产8750万美元，相关租赁负债7970万美元[52][53] - 2019年1月1日起，公司作为承租人需在合并资产负债表上确认使用权资产和相关租赁负债[52] - 2019年第一季度，地面和办公租赁的总租赁成本分别为320万美元和70万美元[54] 公司资本活动及杠杆相关数据 - 截至2019年3月31日，资本活动承诺约1.847亿美元，预计大部分在未来12个月内发生[56] - 公司目标杠杆比率为债务和优先股权益与调整后EBITDAre之比低于7.0倍，调整后EBITDAre与调整后利息费用和优先股股息之比大于2.5倍；2019年第一季度，实际比例分别为7.2倍和3.1倍[124] - 截至2019年3月31日，公司现金及受限现金为1.984亿美元，循环信贷额度为7.231亿美元[127] - 截至2019年3月31日，公司持有无抵押公寓社区，估计公允价值约25亿美元；2019年4月偿还1.675亿美元债务后，预计价值增至33亿美元[128][129] - 2019年3月31

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后资金营运现金流（AFFO）为每股0.55美元，比指引中点高出0.02美元 [19] - 第一季度末公司现金为1.98亿美元，循环信贷额度可借款7.23亿美元；4月1日公司按面值提前偿还1.68亿美元2019年到期债务，使无抵押资产池增加7.4亿美元，达到33亿美元 [18] - 公司董事会宣布2019年第一季度每股现金股息为0.39美元，较2018年季度股息增长3% [21] 各条业务线数据和关键指标变化 物业运营业务 - 第一季度平均每日入住率为97%，比2018年第一季度提高90个基点；过去12个月周转率为44%，比上一季度改善50个基点，为历史最低 [10] - 同店收入增长4.2%，净营业收入增长5.5%，利润率为73.2%，比去年提高90个基点 [11] - 新租约租金上涨80个基点，续租租金上涨5.2%，同店混合租约租金上涨2.9% [12] 重建与开发业务 - 第一季度在重建和开发项目上投资4500万美元，全年目标投资范围为2.25 - 2.75亿美元 [13] - 开始对北加州707 Leahy社区进行重建，预计投资2400万美元，产生约9%的自由现金流内部收益率（IRR） [14] 收购业务 - 4月以6500万美元收购One Ardmore，目前已预租约20%，预计稳定后收益率将超过6% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 同店收入增长超过4.5%的市场有华盛顿特区、湾区、波士顿、洛杉矶和费城，占同店收入贡献的65%；圣地亚哥、西雅图和芝加哥增长3%；纽约市、丹佛、亚特兰大和迈阿密增长超过1.5% [11] - 4月同店混合租约租金上涨3.4%，新租约租金上涨1.6%，续租租金上涨5%，平均每日入住率保持在97%，比2018年高60个基点 [12] - 租赁旺季开始，湾区和华盛顿特区市场表现强劲 [67] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是通过卓越运营、增值重建、严格的资本配置创造每股净资产价值 [7] - 公司注重自由现金流收益率和自由现金流内部收益率，进行了杠杆中性配对交易，提高了自由现金流收益率和内部收益率 [17] - 公司在收购方面寻求风险调整后最高的自由现金流IRR，且杠杆中性，关注有特定增长机会的资产 [79] - 行业面临租金控制和经济适用房倡议等政治因素影响，公司将合理配置资本应对 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国经济健康，公司受益于强劲的消费者需求和投资者兴趣，2019年前景光明 [8] - 租赁活动仅完成全年的三分之一，目前维持全年指引范围，后续将根据业务进展更新 [25] 其他重要信息 - 1月1日起公司采用新会计标准，间接租赁成本立即费用化，重述2018年备考资金从营运所得（FFO）以保持与2019年会计要求一致，对报告的AFFO无影响 [20] - 公司开始按过去12个月计算周转率，认为该指标更有意义 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 同店收入和净营业收入增长高于2019年指引中点，为何不提高指引，在什么情况下公司只能达到指引低端？ - 公司认为目前仅完成全年租赁活动的三分之一，随着业务推进将更新指引 [25] 问题2: 如何看待全国范围内的租金控制和经济适用房倡议？ - 这是令人担忧的问题，不同地区情况不同，公司将合理配置资本应对 [27] 问题3: 707 Leahy社区重建项目的范围，与北加州市场重置成本相比如何，现金回报率是多少？ - 项目是全面重新定位，全成本约为每单元50万美元，略低于重置成本，预计收益率约为5% [31][33] 问题4: 剩余4亿美元处置资产的质量、资本化率和时间安排如何？ - 具体自由现金流资本化率可能会有所变化，但预计与第一季度的5%相差不大；时间安排大致为第二季度1亿美元，第三季度1亿美元，第四季度2亿美元 [35] 问题5: 周转率降低150个基点对净营业收入的积极影响有多大，续租率高于新租约率的情况下具体金额是多少？ - 续租租约比新租约盈利高20% - 30%，该比例包含空置损失和相关运营费用 [38][39] 问题6: 不同等级物业（A、B、C）同店表现是否有差异，维持16%的C级物业权重的理由是什么？ - 本季度B级物业新租约价格表现优于A级约90个基点，但因市场和物业而异；C级物业主要作为未来重建的土地储备 [41][43] 问题7: 高入住率下的租赁时长趋势，以及是否有新的租赁策略来推动不同租赁时长？ - 租赁时长呈上升趋势，反映了周转率下降和客户满意度提高；公司致力于为居民创造特殊体验以提高入住率 [48][49] 问题8: 洛杉矶市场表现强劲，但当地就业增长较弱，如何看待该市场？ - 公司位于洛杉矶西区Mid - Wilshire的物业表现出色，入住率超过97% [51] 问题9: 同店单元数量环比增长8%，对第一季度同店收入增长有何影响？ - 年初更新同店池，增加11个社区，减少8个社区，对同店收入和净营业收入增长率的影响约为10个基点 [53] 问题10: 回购完成后，对配对交易执行情况的评价，以及如果股票继续折价交易，是否有更多回购意愿？ - 公司对首次回购执行情况满意，投资者反馈积极；如果价格合适，公司会再次回购 [55][56] 问题11: 新租约增长率提高的主要原因是什么，是公司特定因素还是市场因素？ - 是多种因素的综合结果，包括入住率提高、季节因素、经济形势好以及公司运营改善等 [59][60] 问题12: 处置资产的资本化率是多少，为何过去一年物业等级比例未变？ - 第一季度处置资产的净营业收入资本化率为5.6%，自由现金流资本化率为5%；C级物业等级由市场决定，很多C级物业是为未来重建保留 [62][63] 问题13: B级物业是否会在一年内降为C级？ - 随着时间推移，物业等级可能从A变为B再变为C [64] 问题14: 4月各市场租赁趋势如何，哪些市场表现出色或滞后？ - 目前处于早期阶段，湾区和华盛顿特区市场表现强劲 [67] 问题15: 处置资产是按组合还是单个交易，资本化率在不同资产间的差异，以及资产的年龄和质量情况？ - 资产按单个交易出售，主要是较旧的花园式社区，资本化率较为接近 [69] 问题16: 高入住率下，进入租赁旺季是否会降低入住率以提高租金？ - 大部分租约在第二和第三季度到期，会有摩擦性空置，公司会综合运用各种杠杆来实现总收入目标 [71] 问题17: 公司有哪些独特之处可以进一步改进，2020年有哪些边际改进措施？ - 公司注重文化建设，运营、重建、资产负债表和投资组合管理等方面都有改进空间，如提高运营效率、扩大无抵押资产池、寻找市场异常机会等 [74][75] 问题18: 收购前景如何，关注哪些特定市场或资产类型？ - 公司寻求风险调整后最高的自由现金流IRR且杠杆中性的资产，不局限于特定资产类别，关注有特定增长机会的资产 [79] 问题19: 如何看待加州参议院法案50，对公司未来5 - 10年的供需背景有何影响？ - 该法案有助于放松加州开发活动的监管，对加州经济和公司在该州的投资有积极影响 [85] 问题20: 去年1亿美元资本增强支出对2019年同店收入增长的提升有多少？ - 资本增强支出包含多种类型，部分用于未来收入增长，部分用于降低运营成本；由于支出与去年相似，已计入运营费率，对2019年结果无明显提升 [87] 问题21: 如果过去几年未进行此类资本支出，运营费率会降低多少？ - 公司避免进行此类假设性回答 [89] 问题22: 未来3 - 5年一般及行政费用（G&A）运营费率，通胀是否是合适参考，是否有削减空间？ - G&A与公司业务活动和团队贡献相关，可能会随业务发展而增加；公司有节俭的文化目标，需平衡两者关系 [91]

财务数据关键指标变化 - 过去五年公司经济收入复合年回报率为11.5%[28] - 过去十年公司可控运营费用年复合增长率为0.1%[35] - 过去五年公司在重建和开发上花费约10亿美元，创造估计价值约4亿美元[37] - 公司目标是将债务和优先股权益与调整后EBITDA的比率控制在7.0倍以下，调整后EBITDA与调整后利息支出和优先股股息的比率大于2.5倍；截至2018年12月31日，这两个比率分别为7.2倍和3.4倍[46] - 截至2018年12月31日，公司现金和受限现金为7260万美元，循环信贷额度下的借款能力为6.325亿美元[47] - 截至2018年12月31日，公司持有的无抵押公寓社区的估计公允市场价值约为27亿美元，较2017年12月31日增长50%[47] - 过去五年，公司的经济收入复合年回报率为11.5%[28] - 过去十年，公司可控运营费用年复合增长率为0.1%[35] - 过去五年，公司在重建和开发上花费约10亿美元，创造估计价值约4亿美元[37] - 2018年12月31日，公司债务与调整后EBITDA比率为7.2倍，调整后EBITDA与调整后利息费用和优先股股息比率为3.4倍[46] - 2018年12月31日，公司现金及受限现金为7260万美元，循环信贷额度借款能力为6.325亿美元，持有无抵押公寓社区估计公允价值约27亿美元，较2017年12月31日增长50%[47] 房地产投资组合数据关键指标变化 - 2018年底公司房地产投资组合包含134个公寓社区，36,549套公寓，平均所有权约99%[30] - 2018年底公司房地产投资组合约一半分配给“A”级物业，一半分配给“B”和“C+”级物业[43] - 2018年12月31日，公司房地产投资组合包含134个公寓社区，36,549套公寓，平均所有权约为99%，按价值约三分之二为“同店”稳定公寓社区组合，三分之一为“其他房地产”[30] 客户与运营数据关键指标变化 - 2018年公司收到78,000份客户评分，平均为4.25分（满分5分）[32] - 2018年公司到期租约续签率达54%，为历史最高[33] - 2018年公司收到78,000份客户评分，平均为4.25分（满分5分）[32] - 2018年公司到期租约续签率达54%，为历史最高[33] 资本投资数据关键指标变化 - 2018年公司在每套公寓上的资本增强投资约为2,890美元，资本改善投资分别为4,670美元（2018年收购社区）和270美元（2018年前收购社区），资本置换投资为1,052美元[36] - 2018年，公司在资本改善方面，每套公寓分别投入约2,890美元用于资本增强、4,670美元用于2018年收购公寓社区的初始投资计划、270美元用于2018年前收购公寓社区、1,052美元用于资本置换[36] 投资组合出售策略 - 公司每年寻求出售至多10%的投资组合，并将所得款项重新投资于增值用途[44] - 公司目标每年出售至多10%的投资组合，并将收益再投资[44] 公司荣誉 - 2018年公司连续第六年被《丹佛邮报》评为顶级工作场所，科罗拉多州仅有另外七家公司获此殊荣[49] 团队成员情况 - 截至2018年12月31日，公司约有1050名团队成员，其中约700人在公寓社区或共享服务中心工作，约50人由工会代表[58] - 2018年12月31日，公司约有1050名团队成员，其中约700人在公寓社区或共享服务中心，工会代表约50名团队成员[58] 税务情况 - 公司自1994年12月31日结束的纳税年度起选择按REIT纳税，若继续符合条件，一般无需就当前分配给股东的应税收入缴纳美国联邦企业所得税[52] - 艾马克运营合伙公司被视为“穿透式”实体，无需缴纳美国联邦所得税，但合伙人需就其可分配的合伙收入份额纳税[54] 保险情况 - 公司主要保险险种包括财产险、一般责任险和工人补偿险，认为保险覆盖范围足以应对各类风险[57] 公司信息披露与上市情况 - 公司的10 - K表年度报告、10 - Q表季度报告、8 - K表当期报告及相关修正案可在公司网站www.aimco.com免费获取[59] - 公司普通股在纽约证券交易所上市，股票代码为“AIV”[59] - 2018年公司首席执行官向纽约证券交易所提交年度公司治理上市标准认证且认证无保留意见[59]

财务数据和关键指标变化 - 2018年公司净资产价值增长近6%，经济收入增长超8% [7] - 2018年第四季度每股FFO和AFFO达到指引中点，分别为0.63美元和0.53美元；全年经调整后每股FFO为2.47美元，AFFO为2.16美元，均比原指引中点高0.03美元 [20] - 2018年同店收入增长3.1%，费用增长3.3%，净营业收入增长3.1% [11][21] - 2019年预计经济收入增长与2018年相似，同店收入增长率在2.8% - 3.8%，费用增长在2% - 3%，同店NOI增长率在2.7% - 4.5%，每股AFFO在2.12 - 2.22美元 [21][22] - 2019年预计处置资产约8亿美元，用于资助股票回购、再开发支出和CE投资 [58] - 2019年预计税收优惠约800万美元，未来每年变化幅度不大 [73] 各条业务线数据和关键指标变化 物业运营业务 - 2018年第四季度末入住率为96.9%，比2017年第四季度高60个基点；全年周转率为45.9%，为历史最低 [10] - 2018年第四季度同店NOI利润率为75.6%，全年为74.2%，均创历史新高 [10] - 2018年第四季度同店收入增长3.4%，费用增长3%，净营业收入增长3.6% [11] - 2018年第四季度新租约租金上涨20个基点，续约租金上涨4.3%，同店混合租约租金上涨2% [12] - 2019年1月同店混合租约租金上涨2.1%，新租约租金基本持平，续约租金上涨4.9%，平均每日入住率为97%，比2018年高100个基点 [14] 再开发与开发业务 - 2018年投资1.76亿美元，宣布启动1.22亿美元新项目，完成两个项目建设，预计为股东创造近7000万美元价值 [15] - 2019年计划将再开发和开发支出增加至2.25 - 2.75亿美元，较2018年增长40% [15] 收购业务 - 2018年第四季度收购华盛顿特区的Avery Row公寓社区，预计产生近9%的自由现金流内部收益率 [16] 各个市场数据和关键指标变化 同店市场 - 2018年第四季度，波士顿、湾区、圣地亚哥和西雅图收入增长超4%；洛杉矶、华盛顿特区、迈阿密和丹佛增长3%；亚特兰大、芝加哥、纽约和费城增长持平至2.5% [11] - 2019年预计波士顿、华盛顿特区和洛杉矶收入增长3.5% - 4.5%；湾区、费城、圣地亚哥、芝加哥、亚特兰大和西雅图增长2.5% - 3.5%；丹佛、纽约和迈阿密增长1.5% - 2.5% [13] 非同店市场 - 费城的Sterling和Park Towne Place入住率分别超97%和95%；2018年收购的五个项目运营情况符合或超预期 [13] - 洛杉矶的Palazzo、波士顿的One Canal和北加州的Indigo收入分别增长5.8%、6.6%和7.2% [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过物业运营、再开发和资本配置提升投资组合质量，退出经济适用房业务，在费城和北弗吉尼亚进行增值收购 [7] - 公司实行配对交易策略，通过出售低评级物业为股票回购提供资金，预计2019年将总杠杆降低约10% [7][8] - 再开发和开发业务是公司重点发展方向，2019年计划增加相关支出 [15] - 行业竞争方面，部分市场新建筑竞争仍是挑战，但公司投资组合多元化提供重要保护 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2019年市场条件与去年相同或更好，公司有望实现稳健增长 [8] - 公司团队稳定且有凝聚力，文化得到认可，为公司发展提供支持 [8] 其他重要信息 - 公司董事会宣布特别股息，包括常规季度股息0.39美元/股和额外1.54美元/股，主要以股票形式支付，发行的新股将在除息日进行反向拆分，以确保股份数量不变 [19] - 公司出售资产产生的应税收益预计超过常规季度股息，通过特别股息将收益分配给股东，可降低公司和股东的总税负 [19][20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：若公司市值与私有市场价值差距大，出售公司的意愿如何 - 公司会从股东利益出发，以受托人的身份考虑此类交易 [26] 问题2：现有回购计划是否会继续执行 - 股票回购是为股东创造价值的工具之一，公司会根据风险调整后的自由现金流内部收益率比较各类机会，选择最具增值性的方式 [28] 问题3：公司对亚特兰大市场的投资策略是什么 - 亚特兰大经济活跃，但房地产市场竞争激烈且易出现供应过剩，公司可能会将出售资产的资金重新配置到风险调整后增长更好的地区 [31] 问题4：是否有降低加州市场投资的倾向 - 加州经济规模大，但存在政治风险，公司会谨慎增加投资；若要降低投资，可能会考虑出售资产或进行合资，以保留加州物业税评估的优势 [33] 问题5：西雅图市场需求及2019年展望如何 - 公司在西雅图只有两栋建筑，虽表现良好但对整体影响较小，2019年将继续保持增长势头 [35] 问题6：迈阿密Panorama项目租赁情况及与Yard Club竞争如何 - Panorama项目租赁进度稍落后，但已开始入住；Yard Club表现良好，公司认为自身在市场中处于有利地位 [37] 问题7：2019年哪些主要市场同店收入预期范围最广，关键变量是什么 - 公司对波士顿、华盛顿特区和洛杉矶市场前景最为乐观，但未具体说明各市场的构建情况 [39] 问题8：三个在建项目的稳定收益率是多少 - Anschutz Medical Campus项目约为6.25%；Elm Creek联排别墅项目略高于7%；Park Mosaic项目在5.5% - 6%之间 [41] 问题9：这些收益率与市场优质新资产的资本化率相比如何 - 与市场资本化率相比，约有150 - 200个基点的利差 [42] 问题10：为何回购股票数量超过可吸收的应税收益，若股价下跌是否考虑以现金支付特别股息 - 公司出售资产产生应税收益，将收益通过股票股息分配给股东可降低税负；公司已确定现金和股票数量，认为股息交易将有效进行 [44] 问题11：1月混合租约租金与去年相比如何 - 与去年相比，租约租金基本相当，但入住率有明显提升 [46] 问题12：1月97%的入住率与去年相比如何 - 比去年高100个基点 [47] 问题13：如何平衡处置资产与市场规模的关系 - 处置资产可能会导致运营效率降低，但需综合考虑退出成本、资产售价等因素；公司会根据每个社区的特点制定独特的运营策略 [49][50] 问题14：伊利诺伊州废除租金管制法案是否会影响交易市场 - 公司未看到该法案对交易市场产生影响，市场更关注租金和利率 [52][53] 问题15：2019年成为净卖家的战略决策原因及指导是否会改变 - 公司认为FFO模型与指导的最大差异在于税收优惠减少，而净资产价值是更重要的财务指标；预计处置资产所得资金将用于股票回购、再开发支出和CE投资 [56][58] 问题16：股票回购的合理区间是多少，若股价高于该区间资金如何使用 - 公司会综合考虑再开发、收购和股票回购等机会，根据风险调整后的自由现金流内部收益率选择对股东最有利的方式 [61] 问题17：出售资产与保留资产的利润率和内部收益率差异如何 - 出售的资产是投资组合中排名靠后的，自由现金流内部收益率为6%或更低，而保留资产的收益率远高于此；出售资产的NOI利润率较低，保留资产的利润率较高 [64] 问题18：何时开始考虑大规模股票回购及相关机制，为何现在执行 - 公司长期关注股价与净资产价值的折扣，第四季度想出了节税的方法，因此决定现在执行 [66] 问题19：2019年处置资产的时间安排如何 - 1月已完成超1.4亿美元的处置，预计第一季度末前再完成约2.5亿美元，约一半的处置将在年初3.5个月内完成，其余分别在第二、三、四季度完成 [68] 问题20：2019年处置资产的综合资本化率预计是多少 - 预计高于整体投资组合的资本化率（约5%），目标为中5%左右 [71] 问题21：2019年后是否还有税收优惠 - 2019年预计税收优惠约800万美元，未来每年变化幅度不大 [73] 问题22：2019年NAREIT和备考FFO每股收益差异的已知因素有哪些 - 目前预计两者非常一致 [73] 问题23：FFO计算中第一季度和全年的加权平均股数假设是多少 - 公司未提供具体数据，但表示股票回购与资产出售的稀释效应大致抵消，股票股息对流通股数量无影响 [75][76] 问题24：使用股票股息并非新做法，为何现在才实施，投资者如何看待税收影响 - 此次使用反向拆分解决了以往股票股息带来的可比性问题；税收影响取决于股东的具体情况，大部分股东为免税或对税收不敏感 [79][81] 问题25：2019年资产出售的税收情况是否会在年底再次出现 - 公司会考虑所有可能性，若有类似情况可能会再次出现，否则不会 [89]