财务数据和关键指标变化 - 公司预计用出售资产所得的17亿美元中的约10亿美元偿还债务，使年底杠杆与EBITDA之比达到5.3:1，加权平均利率为2.4%，净利息收入后为1.7% [5] - 第三季度收入较上季度增长5.4%，较2020年第三季度增长6%；坏账率为1.4%，较去年改善20%，较第二季度改善34%；净营业收入较2020年第三季度增长8.6%；运营利润率为72.4%，较第二季度提高170个基点，较去年提高140个基点 [8][9] - 公司第三次提高2021年全年FFO、同店收入和NOI预期，降低费用预期，预计全年FFO每股在2.12 - 2.16美元之间，中点较9个月前的指引提高8%；第四季度FFO预计为每股0.56美元 [23][24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第三季度入住率达96.6%，较第二季度提高120个基点，10月入住率为97.8%；签约混合租金率上涨10%，新租约租金连续12个月改善，9月上涨14.4% [8] - 收购业务上，以5.1亿美元收购华盛顿特区的4处房产，预计2022年NOI收益率为4.3%，未来3年接近6% [16][17] - 处置业务中，已完成和待完成的销售预计年底产生17亿美元毛收入，2021年NOI资本化率为4.36% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 迈阿密和圣地亚哥市场表现最佳，新租约租金涨幅达20%或以上；洛杉矶、华盛顿特区、波士顿和丹佛实现两位数涨幅；湾区和费城较第二季度加速增长，涨幅为3% - 6% [11] - 截至季度末，要价租金较疫情前峰值高8.6%，较去年同期上涨22% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过选择性出售资产提高投资组合质量，减少对纽约、芝加哥和加州部分市场的资本配置，未来投资组合增长将主要由类似华盛顿特区的机会性收购驱动，并将更多资本分配到佛罗里达、东南部和前沿地区 [14][18] - 公司注重运营优势，通过团队、物业、人员配置、技术和分析等方面的改进，实现强劲收入增长、可控费用长期平稳和领先的利润率 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前是从事多户住宅业务的好时机，全国经济健康，客户需求强劲，多户住宅业务已从去年封锁造成的经济损害中基本恢复 [4] - 租金高于2019年峰值和长期趋势线，低利率推动投资者需求，资产价格高于疫情前水平 [5] - 公司对未来前景乐观，预计入住率将保持或增长，租金有进一步上涨空间 [8][13] 其他重要信息 - 公司欢迎John McGrath和Joshua Minix担任联合首席投资官，感谢即将离任的董事，并期待新董事加入董事会 [6][7] - 去年将与Aimco的分离交易设为应税是正确决策，增加的税基今年可抵免约10亿美元的收益 [22] - 预计第三和第四季度偿还物业债务将产生1.48亿美元的提前还款罚金，约一半是债务的按市值计价，其余是对未来收益、财务灵活性和股价提升的投资 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 为何通过处置资产而非股权为新投资提供资金，以及华盛顿特区投资回报率提高50%的原因 - 公司表示一是承诺去杠杆，二是当前低利率和租金上涨使资产定价有吸引力；华盛顿特区投资回报率提高是因为公司运营团队的优势 [26][27] 问题: 在成本上升环境下控制成本的能力及潜在抵消因素 - 公司称过去10年可控运营费用控制良好，评估收购时会从多方面寻找机会；未来会关注客户满意度和选择等方面以降低成本 [32][35] 问题: 与黑石附属公司的合资企业是如何产生的，费用方面的经济情况如何，未来是否有类似交易 - 公司表示因长期关系建立了战略关系，作为普通合伙人和物业经理会有相关费用；公司会考虑所有资金来源，寻找能增加价值的收购机会 [37][38][50] 问题: 损失到租赁在各市场的具体情况 - 公司指出迈阿密、丹佛和波士顿的损失到租赁情况较为突出，有较大增长机会 [42] 问题: 波士顿市场近13%的连续收入增长的驱动因素 - 公司称是高入住率、两位数的混合租金率和商业租户的付款共同推动 [44] 问题: 与Aimco的4处重建物业的进展及考虑方式 - 公司表示2处物业处于租赁和稳定阶段，Aimco可选择终止租赁，公司届时可选择重新收购，目前租赁未终止 [48] 问题: 处置资产的资本化率较高的原因及能否按不同投资组合结果分解计算 - 公司称资本化率受买家视角、加州资产的Prop 13影响，且计算使用的是2021年全年预期，是一种混合指标 [52][54] 问题: 退出加州部分市场的原因及具体城市 - 公司表示是为了减少监管风险和不确定性，提高投资组合质量，是基于资产逐个评估的结果 [56][58] 问题: 加州资产销售方式及黑石合资企业的战略原因 - 公司称加州资产将全部直接出售；选择与黑石合资是综合考虑多种因素，认为该关系有利 [59][60] 问题: 华盛顿特区投资组合中OP单位的定价 - 公司表示按交易结束时的跟踪平均值定价，约为每股50美元 [61] 问题: 阳光地带和沿海市场的表现及是否会趋同，公司是否会承担更多风险 - 公司认为阳光地带和沿海市场处于不同周期，沿海市场解封有积极影响，但存在结构性问题；公司注重专注、简单、透明和降低风险，不会增加复杂性 [63][65]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2021年总资产为23.12139亿美元，2020年为18.40492亿美元[23] - 2021年总负债为17.4674亿美元，2020年为12.77138亿美元[23] - 2021年总权益为5.61222亿美元，2020年为5.59091亿美元[23] - 2021年上半年，公司净收入为1,048千美元，2020年同期为7,668千美元[32] - 2021年上半年，折旧和摊销费用为41,356千美元，2020年同期为38,377千美元[32] - 2021年上半年，公司用于投资活动的净现金为102,051千美元，2020年同期为10,756千美元[32] - 2021年上半年，公司从融资活动获得的净现金为82,083千美元，2020年同期为 - 17,806千美元[32] - 2021年6月30日，公司现金、现金等价物和受限现金期末余额为295,233千美元，2020年同期为9,971千美元[32] - 2021年上半年，资本支出（扣除应计资本成本）为82,352千美元，2020年同期为10,721千美元[32] - 截至2021年6月30日，公司总资产为23.12139亿美元，较2020年12月31日的18.40492亿美元增长25.63%[35] - 截至2021年6月30日，公司总负债为17.4674亿美元，较2020年12月31日的12.77138亿美元增长36.77%[35] - 2021年上半年，公司净利润为1048万美元，较2020年同期的7668万美元下降86.33%[37] - 截至2021年6月30日，公司合伙人资本为5.61222亿美元，较2020年6月30日的5.21464亿美元增长7.62%[35][39] - 2021年上半年净收入为1,048,000美元，2020年同期为7,668,000美元[43] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为16,466,000美元，2020年同期为28,413,000美元[43] - 2021年上半年投资活动使用的净现金为102,051,000美元，2020年同期为10,756,000美元[43] - 2021年上半年融资活动提供的净现金为82,083,000美元，2020年同期使用17,806,000美元[43] - 2020年12月31日余额为4263美元，净亏损86美元，2021年6月30日余额为4177美元[60] - 截至2021年6月30日，其他资产净额为152159千美元，2020年12月31日为130856千美元[80] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司对RETV的投资分别为330万美元和229.3万美元[112][113] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，利率期权公允价值分别为2743.4万美元和1331.5万美元[113] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，非追索权房地产债务账面价值分别为4.30951亿美元和4.4951亿美元，公允价值分别为4.58733亿美元和4.6701亿美元[115] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司合并的可变利益实体（VIE）数量分别为7个和2个，非合并的VIE数量均为6个[117] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司在圣地亚哥四个公寓社区的投资余额分别为1310万美元和1280万美元[118] - 截至2021年6月30日，房地产总值为16.26883亿美元，净房地产为10.98907亿美元，无追索权物业净债务为5.4219亿美元[130] - 截至2020年12月31日，房地产总值为15.00269亿美元，净房地产为10.05259亿美元，无追索权物业净债务为4.47967亿美元[131] - 截至2021年6月30日，开发与再开发板块使用权资产和租赁负债分别为4.382亿美元和4.374亿美元[133] - 截至2020年12月31日，开发与再开发板块使用权资产和租赁负债分别为9270万美元和8680万美元[133] - 2021年第二季度末公司净收入（亏损）为每股 - 0.13美元，2020年同期为每股0.02美元；2021年上半年为每股0.00美元，2020年同期为每股0.05美元[150] - 2021年第一季度和上半年，公司调整后EBITDAre分别为1950万美元和3620万美元[165] - 2021年第一季度和上半年，公司净收入分别较2020年同期减少2350万美元和660万美元[169] - 2021年Q2和H1折旧与摊销费用较2020年同期分别增加160万美元和300万美元[179] - 2021年Q2和H1利息费用较2020年同期分别增加680万美元（117.6%）和1390万美元（120.9%）[180] - 2021年Q2和H1其他费用净额较2020年同期分别减少310万美元和390万美元[182] - 2021年Q2和H1合并净亏损分别为900万美元和1850万美元，2020年同期合并净收入分别为440万美元和880万美元[184] - 2021年Q2和H1所得税收益分别为280万美元和790万美元，2020年同期分别为200万美元和410万美元[184][185] - 2021年H1经营活动提供的净现金为1650万美元，较2020年同期减少1190万美元[197] - 2021年H1投资活动使用的净现金为1.021亿美元，主要包括资本支出、购买酒店和开发物业建设成本[198] - 截至2021年6月30日，公司合并基础上有大约5500万美元的可变利率物业层面债务未偿还，另有两笔可变利率建设贷款总计1.201亿美元[203] 租赁及其他物业业务线数据关键指标变化 - 2021年Q2租赁及其他物业收入为4.0418亿美元，2020年同期为3.7165亿美元[24] - 2021年第二季度，公司租金及其他物业收入为4.0418亿美元，较2020年同期的3.7165亿美元增长8.75%[37] - 2021年上半年，公司租金及其他物业收入为8.0222亿美元，较2020年同期的7.5474亿美元增长6.29%[37] - 2021年第一、二季度固定租赁收入分别为37554千美元和74343千美元，2020年同期分别为34605千美元和69993千美元；2021年第一、二季度可变租赁收入分别为2760千美元和5714千美元，2020年同期分别为2372千美元和5231千美元[61] - 2021年第二季度，租赁及其他物业收入为4.0418亿美元，物业运营费用为1.6403亿美元，所得税福利前亏损为2314.6万美元[125] - 2021年上半年，租赁及其他物业收入为8.0222亿美元，物业运营费用为8.8395亿美元，所得税福利前亏损为681.2万美元[126] - 2020年上半年，租赁及其他物业收入为7.5474亿美元，物业运营费用为7.2435亿美元，所得税福利前收入为361.3万美元[128] - 公司运营物业收入同比增长2.2%，入住率提高140个基点，每套公寓平均收入增长0.8%[151] - 2021年第二季度公司运营物业净营业收入较第一季度增长4.0%，同比增长0.7%[151] - 2021年第二季度，公司运营投资组合物业净营业收入较2020年同期增加20万美元，增幅0.8%；上半年较2020年同期减少120万美元，降幅2.6%[174][178] 公司运营费用相关数据变化 - 2021年Q2总运营费用为4.4425亿美元，2020年同期为3.5977亿美元[24] - 2021年第二季度，公司总运营费用为4.4425亿美元，较2020年同期的3.5977亿美元增长23.48%[37] - 2021年上半年，公司总运营费用为8.8395亿美元，较2020年同期的7.2435亿美元增长22.03%[37] - 2021年第一、二季度公司行政和支持费用分别为40万美元和80万美元，物业运营和会计费用分别为130万美元和260万美元，2020年同期均无此类费用[82][84] 公司利息费用相关数据变化 - 2021年Q2利息费用为1.2638亿美元，2020年同期为0.5809亿美元[24] - 2020年12月14日，公司向AIR发行5.341亿美元应付票据，年利率5.2%；2021年第一、二季度利息费用分别为690万美元和1390万美元[85] 公司夹层投资业务数据变化 - 2021年Q2夹层投资净收入为0.7551亿美元，2020年同期为0.6936亿美元[24] 公司未实现利率期权损益数据变化 - 2021年Q2未实现利率期权损益为 - 1.697亿美元，2020年同期为 - 0.108亿美元[24] 公司股东净亏损及每股净亏损数据变化 - 2021年Q2归属于Aimco普通股股东的净亏损为1.969亿美元，2020年同期净利润为0.3063亿美元[24] - 2021年Q2Aimco普通股每股基本净亏损为0.13美元，2020年同期为0.02美元[24] - 2021年第二季度，公司净亏损为2.0386亿美元，而2020年同期净利润为3113万美元[37] - 2021年第二季度，Aimco运营合伙企业普通股股东净亏损为2.0727亿美元，而2020年同期净利润为3228万美元[37] 公司普通股及资本相关数据 - 2021年6月30日，公司发行普通股数量为149,663千股，股票金额为1,496千美元，额外实缴资本为517,540千美元[27][30] - 2019年12月31日，有限合伙人资本为18.8万美元，非控股权益为10.8万美元，Aimco前身资本为513,264美元，总合伙人资本为513,560美元[41] - 2020年6月30日，有限合伙人资本为58.9万美元，非控股权益为11.3万美元，Aimco前身资本为520,762美元，总合伙人资本为521,464美元[41] - 2020年12月31日，有限合伙人资本为27,436美元，非控股权益为31,877美元，总合伙人资本为559,091美元[41] - 2021年6月30日，有限合伙人资本为26,654美元，非控股权益为31,847美元，总合伙人资本为561,222美元[41] - 截至2021年6月30日，公司拥有Aimco运营合伙企业普通合伙单位93.6%的法定权益和94.9%的经济权益[48] - 截至2021年6月30日的三个月，公司发行了约44万股普通股以换取OP单位[210] - 截至2021年6月30日，公司获授权回购约1040万股普通股，该授权无到期日[211] - 截至2021年6月30日的三个月，约44万个普通OP单位被赎回以换取普通股[212] - 截至2021年6月30日的三个月，Aimco Operating Partnership共回购694个普通OP单位，平均每个单位支付价格为6.34美元[213] 公司租赁业务相关合同及资产数据 - 2021年6月1日公司与AIR就旧金山湾区15英亩土地签订25年融资租赁合同，记录使用权资产和租赁负债均为470万美元[62] - 截至2021年6月30日，公司为AIR提供的残值担保总计2.508亿美元[63] - 截至2021年6月30日，公司经营租赁和融资租赁使用权资产分别为530万美元和4.382亿美元；2021年第一、二季度融资租赁摊销分别为210万美元和340万美元，利息费用分别为170万美元和390万美元[63] - 公司与AIR签订的主租赁协议初始期限为18个月，至2022年6月14日到期，可自动逐年续约，初始月租金约220万美元，总租金约6.211亿美元[86][88] - 公司租赁5处在建或招租中的房产，4处租赁于2021年1月1日开始，租期25年，Prism租期10年，2021年6月又签订一处25年的金融租赁[87] - 租赁资产初始公允价值总计4.751亿美元，租赁开始时承担约7080万美元建设合同估计债务，截至2021年6月30日为6570万美元[88] - 2021年1月1日和6月1日，公司与AIR的五项租赁协议生效，初始价值4.751亿美元，年租赁付款2600万美元，预计开发支出1.179亿美元，截至6月30日已投资4200万美元[161] 公司贷款及债务相关数据 - 2019年11月26日，公司向Maximus PM Mezzanine A LLC提供2

公司资产与负债情况 - 截至2020年12月31日，公司总资产为18.40492亿美元，其中房地产净值为10.05259亿美元[22] - 截至相关时间，公司总负债从12.77138亿美元变为16.32427亿美元，总权益从5.59091亿美元变为5.81352亿美元[24][25] - 截至2021年3月31日，总资产为22.1789亿美元，截至2020年12月31日为18.4049亿美元[34] - 截至2021年3月31日，总负债为16.3243亿美元，截至2020年12月31日为12.7714亿美元[34] - 截至2021年3月31日，合伙人资本总额为5.81352亿美元，截至2020年12月31日为5.59091亿美元[34] - 2021年3月31日其他资产净额为1.78475亿美元，2020年12月31日为1.30856亿美元[70] - 截至2021年3月31日，公司净房地产总值为10.4617亿美元，非追索权物业净债务为4.29873亿美元[111] - 截至2020年12月31日，公司净房地产总值为10.05259亿美元，非追索权物业净债务为4.47967亿美元[112] - 截至2021年3月31日，非追索权房地产债务账面价值为4.31336亿美元，公允价值为4.51675亿美元；2020年12月31日账面价值为4.4951亿美元，公允价值为4.6701亿美元[99] - 截至2021年3月31日，公司总负债的估计公允价值约为9.858亿美元[178] 公司收入与费用情况 - 2021年第一季度租金及其他物业收入为3.9804亿美元，高于2020年同期的3.8309亿美元[27] - 2021年第一季度总运营费用为4.397亿美元，2020年同期为3.6458亿美元[27] - 2021年第一季度净收入为2.1434亿美元，2020年同期为4555万美元[27][31][40] - 2021年第一季度归属于Aimco普通股股东的净收入为2.0214亿美元，2020年同期为4427万美元[27] - 2021年第一季度Aimco普通股每股基本和摊薄净收入均为0.14美元，2020年同期均为0.03美元[27] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金为2324万美元，2020年同期为1.5555亿美元[31][40] - 2021年第一季度投资活动使用的净现金为3.7937亿美元，2020年同期为6653万美元[31][40] - 2021年第一季度融资活动使用的净现金为2.7817亿美元，2020年同期为8870万美元[31][40] - 2021年第一季度租金和其他物业收入为3980.4万美元，2020年同期为3830.9万美元[36] - 2021年第一季度总运营费用为4397万美元，2020年同期为3645.8万美元[36] - 2021年第一季度归属于Aimco运营合伙企业普通单位持有人的净收入为2129.5万美元，2020年同期为466.3万美元[36] - 2021年第一季度净收入为2.1434亿美元，2020年同期为4555万美元[40] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金为2324万美元，2020年同期为1.5555亿美元[40] - 2021年第一季度投资活动使用的净现金为3.7937亿美元，2020年同期为6653万美元[40] - 2021年第一季度融资活动使用的净现金为2.7817亿美元，2020年同期为8870万美元[40] - 2021年和2020年第一季度，公司总租赁收入分别为3.9743亿美元和3.8247亿美元[59] - 2021年第一季度资本化租赁成本690万美元，2020年同期为0[64] - 2021年第一季度所得税收益270万美元，与内部重组和有效州税率变化有关[68] - 2021年第一季度行政和支持费用40万美元，2020年同期为0[72] - 2021年第一季度物业运营费用中的物业管理和会计费用为130万美元，2020年同期为0[74] - 2020年12月14日签署5.341亿美元应付票据，年利率5.2%，2021年第一季度利息费用690万美元[75] - 2021年第一季度特里·康西丁服务安排相关费用145万美元，截至3月31日应计费用145万美元[83] - 2021年第一季度基本每股收益为0.14美元，2020年为0.03美元；稀释每股收益2021年为0.14美元，2020年为0.03美元[92] - 2021年第一季度基本每单位收益为0.14美元，2020年为0.03美元；稀释每单位收益2021年为0.14美元，2020年为0.03美元[92] - 2020年公司支付1210万美元的前期溢价购买利率互换期权，2021年第一季度支付560万美元[93][94] - 2021年第一季度公司租赁及其他物业收入为3.9804亿美元，2020年同期为3.8309亿美元[107] - 2021年第一季度公司税前收入为1633.4万美元，2020年同期为253.2万美元[107] - 2021年第一季度，摊薄后归属于公司普通股股东的每股净收益为0.14美元，较2020年增加0.11美元[127] - 2021年第一季度，运营组合平均每日入住率97.6%，较2020年12月31日末季度提高70个基点，与2020年3月31日末季度持平[132] - 2021年第一季度，运营组合每入住单元平均收入1852美元，同比下降2.0%，与2020年12月31日末季度基本持平[132] - 2021年第一季度，运营组合收入（不含公用事业报销）3270万美元，同比下降2.0%，较2020年12月31日末季度增长0.6%[132] - 2021年第一季度，运营组合费用（扣除公用事业报销）1120万美元，同比增长6.3%，较2020年12月31日末季度增长5.2%[132] - 2021年第一季度，运营组合净营业收入同比下降5.8%，较2020年12月31日末季度下降1.6%[132] - 2021年第一季度，公司收取了居民欠款的97.5%，确认了98.4%的收入，预留160个基点作为坏账[133] - 2021年第一季度，公司运营组合物业净营业收入较2020年同期减少130万美元，降幅5.8%[148] - 2021年第一季度，公司总物业净营业收入较2020年同期减少120万美元，降幅4.7%[149] - 2021年第一季度，折旧和摊销费用较2020年同期增加140万美元[151] - 2021年第一季度，一般及行政费用较2020年同期增加450万美元[152] - 2021年第一季度，利息费用较2020年同期增加700万美元，增幅124.3%[153] - 2021年第一季度，公司记录了2530万美元的利率期权未实现收益[156] - 2021年第一季度，其他费用净额较2020年同期减少80万美元[157] - 2021年第一季度，公司确认所得税收益510万美元，2020年同期为200万美元[158] - 2021年第一季度，经营活动提供的净现金为23万美元，较2020年同期减少132万美元[171] - 2021年第一季度，投资活动净现金使用量为3790万美元，主要用于资本支出、收购本森酒店及开发物业建设成本[172] - 2021年和2020年第一季度资本增加总额分别为3170万美元和670万美元[172] - 2021年第一季度，融资活动净现金使用量较2020年同期增加1890万美元[174] 公司股权与股份情况 - 截至2020年12月31日，公司发行普通股14.9036万股，股票金额为1490万美元[29] - 截至2021年3月31日，公司发行普通股14.9208万股，股票金额为1491万美元[29] - 2021年第一季度加权平均普通股基本和摊薄流通股数分别为14.8914万股和14.9046万股[27] - 截至2021年3月31日，公司拥有约93.3%的Aimco运营合伙企业普通合伙单位法定权益和94.9%的经济权益[45] - 2021年和2020年第一季度，普通OP单位持有人在Aimco运营合伙企业的加权平均经济所有权权益为5.1%[53] - 2021年第一季度，Aimco未发行用于交换OP单位的普通股，也未回购普通股，但获授权可回购约VALUE!百万股[186][187] - 2021年第一季度，Aimco Operating Partnership未发行未注册OP单位，3月回购7479个普通OP单位，均价4.82美元[188][189] 公司租赁相关情况 - 截至2021年3月31日，公司的经营和融资使用权租赁资产分别为540万美元和4.377亿美元[61] - 截至2021年3月31日，公司经营租赁和融资租赁的加权平均剩余期限分别为8.2年和38.7年，加权平均折现率分别为3.2%和5.4%[61] - 截至2021年3月31日，开发与再开发板块使用权资产和租赁负债分别为4.377亿美元和4.335亿美元[112] - 截至2020年12月31日，开发与再开发板块使用权资产和租赁负债分别为9270万美元和8680万美元[112] 公司业务板块情况 - 公司有三个业务板块：开发与重建、运营投资组合和其他[104] - 截至2021年3月31日，开发与重建板块有3个房地产投资和4个租赁物业；运营投资组合板块包括24个合并公寓社区，共6067套公寓；其他板块包括1座办公楼[106] - 公司首席运营决策官使用现金流、建设完工时间和实际与预算结果评估开发与重建板块，使用比例物业净营业收入评估运营投资组合板块[105] 公司战略与计划 - 公司战略包括物业开发、再开发和其他机会性投资，以实现风险调整后的超额回报[120] - 公司计划通过重新配置股权、结合债务和第三方股权为投资活动提供资金[122] - 公司预计随着时间推移，在风险调整基础上为企业带来卓越的股权回报[122] 公司项目投资与收购情况 - 2019年11月26日发放2.75亿美元夹层贷款，年利率10%[65] - 2021年2月以620万美元收购本森酒店开发物业，扣除90万美元建设负债[81] - 2021年第一季度，公司在开发和再开发项目投资约4580万美元[128] - 2021年4月15日，公司获得1.5亿美元可变利率非追索权建设贷款[113] 公司其他相关情况 - 公司拥有或租赁的房地产投资组合包括24个运营公寓社区，共6067套公寓[46] - 截至2021年3月31日，公司在圣地亚哥四个公寓社区的投资余额为1290万美元，2020年12月31日为1280万美元；在Parkmerced公寓的间接投资余额为3.148亿美元[103] - 2021年3月31日，公司手头现金加循环信贷额度借款能力达3.853亿美元，其中手头现金2.261亿美元，受限现金920万美元，循环信贷额度可借1.5亿美元[125][139] - 截至2021年3月31日，707 Leahy 110套公寓出租率71%，The Fremont 253套公寓出租率54%，Prism 136套公寓出租率22%[130] - 截至2021年3月31日，公司有5500万美元的可变利率物业级债务，30天伦敦银行同业拆借利率变动100个基点，利息费用将增减约60万美元[176] - 2020年，公司为利率互换期权支付1210万美元的预付溢价，行权价为1.68%，上限为2.78%[177] - 2021年第一季度，公司为利率互换期权支付560万美元的预付溢价，五年期互换行权价为3%[178] - 作为房地产投资信托基金，Aimco董事会未宣布股息支付，也未设定未来定期股息支付预期[190] - 公司2020年2月24日10 - K年度报告中重述章程（附件3.1）被引用[192] - 公司2016年1月26日8 - K当前报告中修订和重述的细则（附件3.1）被引用[192] - 公司2020年12月15日8 - K当前报告中补充章程（附件3.1）被引用[192] - 公司2020年12月15日8 - K当前报告中修订和重述的细则（附件3.2）被引用[192] - 公司2020年12月15日8 - K当前报告中多份主租赁协议（附件10.5、10.7、10.8）自2021年1月1日起生效并被引用[192] - 公司及运营合伙企业2021年第一季度10 - Q季度报告的iXBRL格式材料被引用[192] - 公司执行副总裁兼首席财务官H. Lynn C. Stanfield于2021年5月17日代表公司签署报告[196][197]

公司架构与业务模式 - 公司是自管型房地产投资信托基金，通过Aimco运营合伙公司开展业务和持有资产[28] - 2020年12月15日公司完成拆分，形成两家独立上市公司Aimco和AIR[28] - 2020年12月15日，公司完成拆分，创建了两家独立的上市公司Aimco和AIR[28] 财务数据 - 2020年12月31日公司现金及循环信贷额度共计4.487亿美元[31] - 截至2020年12月31日，公司手头现金加上循环信贷额度为4.487亿美元[31] 投资策略 - 公司拥有多元化稳定多户房产组合，计划通过多种方式为投资活动融资以提高资本回报率和管理资产规模[29] - 公司的投资策略包括管理和投资房地产开发与再开发、其他增值活动，计划通过再部署公司股权、债务和第三方股权为投资活动提供资金[29][30] 竞争与风险 - 公司面临公寓房地产开发、运营等多方面竞争，影响实现房地产开发和交易目标[35] - 公寓开发和社区运营受多种法律法规监管，法律变化可能影响公司净收入和现金流[39] - 公寓开发和社区受各种法律法规监管，包括环境、租金控制等方面，相关法律变化可能影响公司净收入和现金流[39][40] - 公司可能因房地产相关环境问题承担责任[41] 税务情况 - 公司选择按房地产投资信托基金纳税，部分业务通过应税子公司开展[36][37] - 公司选择按照1986年《国内税收法》作为房地产投资信托基金（REIT）纳税，部分业务通过应税REIT子公司（TRS）开展[36][37] - Aimco运营合伙公司为“穿透式”实体，合伙人需对分配所得纳税[38] 团队建设 - 公司注重团队文化建设和人才培养，实施各级领导岗位继任计划[43] - 公司注重团队和文化建设，实施内部晋升、继任计划和人才发展，提供多种福利[43] 团队成员数据 - 2020年年度生命周期调查中公司整体团队成员敬业度得分为4.42，目标为4.20[44] - 截至2020年12月31日，公司有52名全职团队成员，约三分之二从事开发或交易服务[44] - 2020年年度生命周期调查中公司整体团队成员参与度得分为4.42，目标为4.20[44] - 截至2020年12月31日，公司有52名全职团队成员[44] 公司荣誉 - 2020年公司是科罗拉多州仅有的六家连续八年被评为“顶级工作场所”之一，也是仅有的两家获得人才发展协会BEST奖的房地产公司之一，这是公司连续第三年获此奖项[45] - 2020年数百个参与公司中，公司是过去八年里科罗拉多州仅有的六个“顶级工作场所”之一[45] - 公司是仅有的两家获得人才发展协会BEST奖的房地产公司之一，且连续三年获此奖项[45] 公司总部与管理 - 公司有两个总部，分别位于科罗拉多州丹佛市和马里兰州贝塞斯达，投资平台由四个地区的专业人士管理[34] 报告获取 - 公司的10 - K表年度报告、10 - Q表季度报告、8 - K表当期报告及相关修订报告可在公司网站免费获取[46]

业绩总结 - AIR在2020年第三季度同店平均每单位收入为2,333美元[17] - 2020年第三季度同店净营业收入（NOI）利润率为73.3%[17] - 2020年第三季度同店平均日入住率为90.3%[17] - 2020年，AIR的净运营收入（NOI）因疫情和政府封锁影响下降，预计将恢复至疫情前水平[67] - AIR的2019年NOI为3.58亿美元，2020年第一季度年化NOI为3.71亿美元，第三季度年化NOI为3.23亿美元[71] 用户数据 - 客户满意度为4.3分（满分5分），客户保留率为58%[47] - 洛杉矶市场的平均入住率为92.7%，平均每单位租金为$2,989，市场租金的比率为152%[32] - D.C. Metro市场平均入住率为95.4%，平均每单位租金为$1,676，市场租金的比率为88%[38] - 费城市场平均入住率为88.3%，平均每单位租金为$2,532，市场租金的比率为168%[39] - 圣地亚哥市场平均入住率为97.6%，平均每单位租金为$1,994，市场租金的比率为105%[44] 未来展望 - AIR的中期杠杆目标为5.5倍[17] - 预计2021年每股分红为1.72美元[17] - AIR的低成本、低杠杆和可预测的商业模式使得未来收益能力保持强劲[70] - 公司计划在未来重新分配投资，优先考虑公共税负较低的地区[22] 新产品和新技术研发 - AIR的物业管理运营将强调客户满意度和保留率，控制可控运营费用的增长[19] - 公司在过去十年中，平均同店运营费用增长率低于同行的水平[45] 市场扩张和并购 - AIR的投资组合将专注于高质量和多样化的稳定多户住宅物业，主要位于美国顶级市场[22] - 洛杉矶市场占AIR NOI的21%，拥有约3,500个单位[31] - 大华盛顿地区的公寓社区占AIR公寓总数的16.5%，平均租金为1,676美元，市场租金的88%[80] 负面信息 - 洛杉矶地区因娱乐和支持行业关闭，导致约620万美元的NOI损失[69] - 费城地区因宾夕法尼亚大学和德雷克塞尔大学的虚拟课程，导致约670万美元的NOI损失[69] - 旧金山湾区因科技公司居家办公政策，导致约310万美元的NOI损失[69] - 波士顿市区因MIT远程授课和生物科技办公室空置，导致约300万美元的NOI损失[69] 其他新策略和有价值的信息 - AIR的管理费用和离岸成本在同行中最低，按总资产价值（GAV）计算[21] - 公司维持低杠杆，目标中期杠杆为5.5倍，固定费用覆盖比率超过4.5倍[51] - 公司拥有29亿美元的无负担资产池，净杠杆与同行一致[51] - 所有一般和行政费用约占资产总值的15个基点，显示出低开支结构[48] - 公司董事会将分开董事长和首席执行官职务，所有董事均为独立董事[64]

业绩总结 - AIR在2020年第三季度同店平均每单位收入为2,333美元[20] - 2020年第三季度同店净营业收入（NOI）利润率为73.3%[20] - 2020年第一季度年化NOI为3.71亿美元，2020年第三季度年化NOI为3.23亿美元，较2019年NOI358亿美元有所下降[83] - AIR的2020年净运营收入（NOI）预计将受到疫情影响，短期内下降，但长期收益能力仍然强劲[79] 用户数据 - AIR的客户满意度为4.3分（满分5分），客户保留率为58%[55] - AIR的公寓家庭平均收入为每户2277美元，市场租金的117%[93] 未来展望 - AIR的中期杠杆目标为5.5倍，预计2021年每股分红为1.72美元[20] - AIR的财务模型低成本、低杠杆，预计将使未来的NOI恢复至疫情前水平[82] 新产品和新技术研发 - AIR的业务模式简化，专注于稳定的公寓社区，降低了执行风险[22] - AIR的现金流预测更具可预测性，允许分配更高比例的收入，从而改善股息支付比率[19] 市场扩张和并购 - AIR的投资组合在美国顶级市场中多样化，专注于高土地价值的物业[25] - 洛杉矶市场占AIR NOI的21%，D.C. Metro市场占17%[35][42] - 费城市场占AIR NOI的11%，圣地亚哥市场占9%[48][52] 负面信息 - AIR在洛杉矶的NOI下降约620万美元，因娱乐和相关行业的关闭[81] - AIR在费城的NOI下降约670万美元，因大学虚拟授课[81] - AIR在旧金山湾区的NOI下降约310万美元，主要受科技公司居家办公政策影响[81] - AIR在波士顿的NOI下降约300万美元，因MIT远程授课和生物科技办公室空置[81] 其他新策略和有价值的信息 - AIR的管理费用在同行中相对最低，占总资产价值的比例较低[24] - AIR的管理团队经验丰富，致力于股东友好的治理结构[24] - AIR的总资产池中有29亿美元未被抵押[63] - AIR的管理团队稳定，平均合作年限为12年[69] - AIR与Aimco的财务关系中，Aimco的应收票据总额为5.34亿美元，年利率为5.2%[74]

财务数据和关键指标变化 - 2020年预计减少杠杆20亿美元，其中10亿美元来自9月完成的加州合资企业，10亿美元来自分离交易；第三季度杠杆与EBITDA的比率降至7.0倍 [24] - 第三季度每股FFO为0.61美元，同比下降0.03美元或5%；预计较低的入住率和其他与COVID - 19相关的影响使第三季度FFO同比减少0.09美元；Parkmerced夹层贷款带来的利息收入增加0.04美元，异地成本降低0.03美元，抵消了部分影响；剩余0.01美元的下降归因于物业销售和较低的利息费用的净影响 [25] - 第三季度确认了98.1%的住宅收入，其中96.7%为现金支付，比第二季度同期的收款百分比高30个基点；60个基点可通过抵消保证金收回；160万美元（80个基点）根据公司对个别客户信用的审查被认为可收回；未确认190个基点的第三季度账单收入，作为坏账处理 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 物业运营业务 - 新租赁速度同比增长20%，租赁百分比自7月1日以来增长超过6%，待租赁单元减少一半 [14] - 居民满意度高，服务评分为4.3星，周转率为41.9%，比2019年好280个基点，续约租金增长2.6% [14] - 住宅净租金收入第三季度下降2.5%，平均每日入住率为93.9%，同比下降280个基点，混合租赁费率下降3%，新租赁费率下降7.6%，续约费率上升2.6% [15] - 坏账费用为190个基点，其中130个基点归因于洛杉矶近期的法规和法院关闭 [15] - 同店收入第三季度下降4.9%，费用下降1.3%，同店净营业收入同比下降6.3% [15] 再开发业务 - 第三季度收购迈阿密的Hamilton on the Bay，价格为9000万美元，计划投资至多5000万美元进行大规模再开发，并探索解锁开发权的第二阶段 [20][21] - 对IQHQ承诺投资5000万美元，并获得在其未来开发项目的多户住宅部分进行合作的权利 [21] - 多个再开发和开发项目取得进展，如Boulder的Parc Mosaic已租赁97%的公寓，Elmhurst的联排别墅项目基本完成，Redwood City的707 Leahy已交付60套房屋且超80%已租赁等 [22] 各个市场数据和关键指标变化 稳定的郊区市场 - 共有19100个单元，入住率为95.7%，周转率为39.6%，混合费率几乎持平，住宅净租金收入增长60个基点 [16] 城市市场 - 8500个单元，需求下降，租赁费率下降频繁，周转率为47%，入住率为89.5%，混合租赁费率为 - 6.7%，住宅净租金收入下降7.1% [16] - 费城：大学城区受大学秋季学期改为线上影响，中心城因办公室空置受影响；预计学生和员工返回后情况将好转 [16] - 洛杉矶Mid - Wilshire：娱乐行业中断和城市关闭导致需求下降，租赁费率承压，但第三季度租赁同比增长44%，10月增长150%，预计年底入住率将完全恢复 [16] - 北加州半岛：科技公司的居家办公政策改变了公寓需求，部分地区需求和费率面临挑战，预计2021年仍较艰难 [16] 10月整体情况 - 租赁速度仍高于去年，平均每日入住率为94.2%，预计年底和2021年将进一步提高；新租赁费率下降10%，续约费率上升1.4%，混合租赁费率下降6.7% [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 董事会计划将业务简化，将约10%的总资本分配给开发、再开发和非传统资产的实体，90%的资本保留在高质量多元化的稳定公寓社区组合中 [12] - 通过合资企业和分离交易降低杠杆20亿美元，减少财务风险 [12] - 预计通过大幅减少空置损失和与再开发相关的G&A成本来增加FFO和每股股息 [12] - 补充税基，减少未来股票股息的需求，增强资本分配的灵活性 [12] - 分离后，股东可分别投资于仅拥有稳定公寓社区的AIR和拥有更复杂、长周期开发和再开发及非传统资产的新Aimco [12] - 公司对佛罗里达州、佐治亚州、田纳西州、北卡罗来纳州和落基山西部等市场感兴趣，计划重新分配资本 [63] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度面临疫情持续影响、经济复苏不均衡、政府对租金设定和收取的监管、部分市场的社会动荡以及公共卫生前景不确定等挑战 [7] - 公司运营在困难时期表现良好，最糟糕的时期似乎已经过去，前瞻性指标自仲夏以来稳步改善 [9] - 预计当地紧急法令和关闭措施解除后，坏账情况将改善 [18] - 对业务复苏和长期前景高度乐观，相信已触底，预计冬季将保持租赁速度高于去年、入住率上升和费率稳定的趋势 [17][18] 其他重要信息 - 公司董事会于10月21日宣布特别股息，每股8.20美元，其中10%（0.82美元）为现金，90%为普通股；股东可选择现金或股票，若超认购将按比例分配；股息将于11月30日支付，同时进行反向股票拆分 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：是什么导致公司决定进行业务分离 - 公共市场越来越重视FFO，而一些复杂交易更适合用净资产价值衡量，分离可以让市场看到两者的好处 [30] 问题2：疫情和衰退过后，分离是否会使公司在开发业务上落后 - 长期来看，稳定可预测的现金股息业务有需求，公司可通过优秀管理和收购有FFO的稳定物业实现增长 [33] 问题3：如何划分城市和郊区物业 - 根据物业的地理位置和表现进行划分，如华盛顿特区的Latrobe和圣地亚哥的Broadway Lofts虽在城市但被归类为城市物业 [35] 问题4：若1031交易被取消，对多户住宅交易市场有何影响 - 税收增加会减少交易活动，降低交易的盈利能力 [37] 问题5：纽约市的物业表现如何 - 本季度将纽约市物业合并到其他市场，因River Club物业待售且贡献超30%的纽约业务；公司在纽约市的单元少于500个，受城市情况影响，但占比小 [38][39] 问题6：对生命科学开发公司投资5000万美元的决策原因及预期回报 - 这是对开发再开发公司未来的投资，与稳定公寓社区业务不同；投资是对企业家Allen Gold的认可，预计会带来大量机会但难以量化 [41] 问题7：迈阿密资产收购的情况及市场竞争 - 交易已签约很久，当前市场交易量大幅下降，流动性不足；该资产位置好、有改造潜力和未来开发选择权，符合公司策略 [43][45] 问题8：迈阿密资产定价与最初相比如何 - 定价优于最初，部分反映卖家情况，难以判断市场价值，整体认为购买价格合理 [47] 问题9：特殊股东投票的时间和拆分的后续障碍 - 相关信息将在下周SEC审核后的公开文件中披露，届时再讨论 [52] 问题10：是否仍按计划在今年完成拆分 - 希望专注于第三季度讨论，该问题下周有完整信息后再讨论 [54] 问题11：是否有额外处置计划 - 需仔细看待资本化率压缩，市场流动性不足；公司有出售意愿，分离后资产清算时间取决于公司分离情况，更倾向于进行合资企业合作 [56] 问题12：分离后是否仍计划清算单独的投资组合 - 该问题下周再讨论，意图是完成AIR的清算和去杠杆 [59] 问题13：如何确保Aimco和AIR真正独立 - 董事会高度关注该问题，下周会给出令投资者满意的报告 [61] 问题14：公司对哪些市场感兴趣 - 分析认为应将资本重新分配到增长更快、经济更自由的市场，如佛罗里达州、佐治亚州、田纳西州、北卡罗来纳州和落基山西部 [63] 问题15：IQHQ的项目管道规模和资金来源 - 管道规模将是投资的数倍，公司活动规模大；项目可能通过项目融资和私募股权融资 [65] 问题16：AIR是否会对IQHQ的资产感兴趣 - 该问题下周再讨论 [67] 问题17：对市场触底的信心来源 - 郊区入住率从第三季度的95%多提升到10月的96%多，费率增强；城市入住率开始上升，如洛杉矶从第三季度的92%多提升到10月的94%多；部分地区如费城若大学和企业恢复正常，有望快速恢复 [71] 问题18：非大学市场入住率的提升是否通过加大优惠力度 - 优惠是营销工具，综合考虑保留客户和市场情况，决策旨在为2021年及以后带来收益 [73][74] 问题19：费城的学生居民数量及其他有大量学生居民的市场 - 费城约有1000名直接学生居民，有一栋学生楼和受影响的社区；学生需求在全国市场都有影响，如北安多弗、芝加哥、埃文斯顿、迈阿密等地 [78][80] 问题20：对多户住宅物业价值的看法 - 公寓作为相对可预测的现金流资产类别，低利率对其定价有积极影响，但政府干预等因素导致估值下降，价值可能有所降低 [83] 问题21：如何平衡追求简单化和开展新合资企业 - 需考虑股东对筹集资金用途的看法，如用于大规模回购股票可能会受认可，关键在于平衡 [85] 问题22：长期无租金增长租赁计划的租户类型、市场空缺情况及所属实体 - 这是公司在某些情况下提供的24个月长期租赁方案，并非受疫情影响，是根据单元类型和市场情况制定的工具 [89][91] 问题23：该租赁计划的接受情况及是否会推广 - 这是公司租赁策略的一部分，与疫情无关，会根据单元类型和市场情况提供不同租赁条款 [91]

公司总资产情况 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司总资产分别为70.42亿美元和68.29亿美元[14] - 截至2020年9月30日，公司总资产为7042129千美元，较2019年12月31日的6828739千美元增长约3.12%[21] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司合并资产分别为70.42129亿美元和68.28739亿美元[90] 租金及其他物业收入情况 - 2020年第三季度和2019年同期，租金及其他物业收入分别为2.15亿美元和2.30亿美元[16] - 2020年前三季度和2019年同期，租金及其他物业收入分别为6.59亿美元和6.84亿美元[16] - 2020年前三季度，公司租金及其他物业收入为658815千美元，较2019年同期的684262千美元下降约3.72%[22] - 2020年前九个月和2019年同期，公司总租赁收入分别为6.57362亿美元和6.82173亿美元[41] - 2020年第三季度，同店板块租金及其他物业收入为1.71033亿美元，重建与开发板块为1249.8万美元，收购及其他房地产板块为1731.1万美元[85] - 2020年前九个月，同店板块租金及其他物业收入为5.34395亿美元，重建与开发板块为3600.1万美元，收购及其他房地产板块为5348.5万美元[88] 总运营费用情况 - 2020年第三季度和2019年同期，总运营费用分别为2.02亿美元和1.91亿美元[16] - 2020年前三季度和2019年同期，总运营费用分别为5.77亿美元和5.64亿美元[16] - 2020年前三季度，公司总运营费用为577444千美元，较2019年同期的564117千美元增长约2.36%[22] 净亏损/收入情况 - 2020年第三季度和2019年同期，净亏损/收入分别为 - 2482万美元和397万美元[16] - 2020年前三季度和2019年同期，净亏损/收入分别为2737万美元和3.65亿美元[16] - 2020年第三季度和2019年同期，归属于Aimco普通股股东的净亏损/收入分别为 - 2505万美元和200万美元[16] - 2020年前三季度和2019年同期，归属于Aimco普通股股东的净亏损/收入分别为2085万美元和3.33亿美元[16] - 2020年第三季度和2019年同期，归属于Aimco的综合亏损/收入分别为 - 2524万美元和160万美元[17] - 2020年前九个月净收入为27366000美元，2019年同期为365261000美元[20] - 2020年前三季度，公司净（亏损）收入为27366千美元，较2019年同期的365261千美元下降约92.51%[22] - 2020年前三季度，公司综合（亏损）收入为26708千美元，较2019年同期的364936千美元下降约92.68%[23] - 2019年前三季度，公司净收入为35946.1万美元[25] - 2020年前三季度，公司净收入为2229.8万美元[25] - 2020年前九个月净收入为2736.6万美元，2019年同期为3.65261亿美元[26] 普通股发行数量与总权益情况 - 2019年6月30日，公司普通股发行数量为148,827千股，总权益为1,842,866千美元[18] - 2019年9 - 12月，Aimco运营合伙企业单位赎回使总权益减少826千美元[18] - 2019年9 - 12月，股份薪酬成本摊销使总权益增加1,958千美元[18] - 2019年9月30日，公司普通股发行数量为148,885千股，总权益为1,786,074千美元[18] - 2020年6月30日，公司普通股发行数量为148,865千股，总权益为1,774,236千美元[18] - 2020年9 - 12月，Aimco运营合伙企业单位赎回使总权益减少484千美元[18] - 2020年9 - 12月，股份薪酬成本摊销使总权益增加1,954千美元[18] - 2020年9 - 12月，合并实体所有权变更使总权益增加447,688千美元[18] - 2020年9 - 12月，公司净亏损使总权益减少26,379千美元[18] - 2020年9月30日，公司普通股发行数量为148,866千股，总权益为2,136,797千美元[18] - 2020年9月30日公司总权益为2136797000美元，2019年同期为1786074000美元[19] 现金流量情况 - 2020年前九个月经营活动提供的净现金为265876000美元，2019年同期为278748000美元[20] - 2020年前九个月投资活动使用的净现金为355969000美元，2019年同期为16005000美元[20] - 2020年前九个月融资活动提供的净现金为180882000美元，2019年同期使用242113000美元[20] - 2020年前九个月现金、现金等价物和受限现金净增加90789000美元，2019年同期增加20630000美元[20] - 2020年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为268491000美元，2019年同期为93225000美元[20] - 2020年前九个月经营活动提供的净现金为2.65876亿美元，2019年同期为2.78748亿美元[26] - 2020年前九个月投资活动使用的净现金为3.55969亿美元，2019年同期为1600.5万美元[26] - 2020年前九个月融资活动提供的净现金为1.80882亿美元，2019年同期使用的净现金为2.42113亿美元[26] 其他财务指标情况 - 2020年前九个月折旧和摊销为296414000美元，2019年同期为283027000美元[20] - 2020年前九个月房地产处置收益为47204000美元，2019年同期为356929000美元[20] - 2020年前九个月非追索权物业债务所得款项为608756000美元，2019年同期为667965000美元[20] - 2020年前三季度，公司利息收入为10407千美元，较2019年同期的8615千美元增长约20.80%[22] - 2020年前三季度，公司利息费用为140657千美元，较2019年同期的122961千美元增长约14.39%[22] - 2020年前三季度，公司处置房地产收益为47204千美元，较2019年同期的356929千美元下降约86.77%[22] - 2020年前三季度，公司夹层投资净收入为20553千美元，2019年同期无此项收入[22] - 2020年前三季度，公司税前（亏损）收入为19507千美元，较2019年同期的363319千美元下降约94.63%[22] 合伙人资本余额情况 - 2019年6月30日，普通合伙人及特殊有限合伙人资本余额为176321.8万美元，有限合伙人资本余额为8236.6万美元[24] - 2019年9月30日，普通合伙人及特殊有限合伙人资本余额为170545.9万美元，有限合伙人资本余额为7911.5万美元[24] - 2020年6月30日，普通合伙人及特殊有限合伙人资本余额为169801.2万美元，有限合伙人资本余额为7941.4万美元[24] - 2020年9月30日，普通合伙人及特殊有限合伙人资本余额为212139.1万美元，有限合伙人资本余额为7561.8万美元[24] - 2019年第三季度，Aimco运营合伙企业单位赎回导致合伙人资本减少82.6万美元[24] - 2020年第三季度，Aimco运营合伙企业单位赎回导致合伙人资本减少48.4万美元[24] 向普通合伙人分配情况 - 2019年前三季度，向普通合伙人分配金额为19340.6万美元[25] - 2020年前三季度，向普通合伙人分配金额为19273.4万美元[25] 公司业务板块情况 - 公司有三个业务板块：同店、重建与开发、收购及其他房地产[80] - 截至2020年9月30日，同店板块有93个公寓社区共27610套公寓，重建与开发板块有8个社区共2521套公寓，收购及其他房地产板块有20个社区共2670套公寓和1座办公楼[83] 公司业务运营情况 - 2020年9月14日，公司宣布业务分拆计划，预计拆分后两个实体分别占90%和10%的估计公允价值[31] - 2020年9月14日，公司宣布业务分拆计划，90%估值的实体为Apartment Income REIT，10%估值的为新Aimco[107] - 2020年9月8日成立合资企业，拥有12个多户公寓社区共4051套住房，估值24亿美元，公司保留61%所有权[47] - 2020年8月25日收购Hamilton on the Bay，购买价格8960万美元，总对价9210.6万美元[50] - 2020年和2019年前九个月分别出售1个和8个公寓社区，分别获利4720万美元和3.569亿美元[50] - 截至2020年9月30日，将一个266套住房的社区归类为待售，预计总收益约1.26亿美元[51] - 2020年4月20日获得3.5亿美元定期贷款，利率为30天LIBOR加1.85%，有50个基点的LIBOR下限[52] - 2020年第三季度向IQHQ承诺投资5000万美元，并获得合作权利[53] - 截至2020年9月30日，资本活动承诺总额约1.84亿美元，预计大部分在未来12个月内发生[54] 公司环境负债情况 - 公司与EPA就印第安纳州一处前公寓社区地下水污染问题进行讨论，不认为会产生重大不利影响[58] - 公司对太浩湖一处房产有或有环境负债，虽法院撤销对公司的命令，但仍有民事诉讼待决，不认为会产生重大不利影响[59] 普通股股东收益情况 - 2020年第三季度和前九个月，Aimco普通股股东基本和摊薄净亏损分别为2504.6万美元和盈利2084.5万美元，2019年同期分别为盈利200.3万美元和3.32805亿美元；每股基本和摊薄收益分别为 - 0.17美元和0.14美元，2019年同期分别为0.01美元和2.26美元[65] 股息和分配支付情况 - 2020年第三季度和前九个月股息和分配支付分别为0.41美元和1.23美元，2019年同期分别为0.39美元和2.80美元，2019年第一季度董事会授权特别股息和特别分配2.02美元[66][67] - 2019年第一季度特别股息和分配中，Aimco现金6710万美元、普通股450万股、现金代替零碎股份0.4万美元；Aimco运营合伙企业现金7270万美元、普通合伙单位480万个、现金代替零碎单位0.4万美元[67] - 2019年第一季度进行反向股票拆分，每1.03119股普通股和普通合伙单位合并为一股或一个单位[67] - 2020年10月21日，董事会宣布8.20美元特别股息，含0.82美元现金股息和7.38美元股票股息，11月30日支付[92] - 2020年10月21日，董事会宣布8.20美元特别股息，包括0.82美元现金股息和7.38美元股票股息[154][155] 公司投资情况 - 截至2020年9月30日，公司对证券化信托的投资摊余成本为9530万美元，2019年12月31日为9000万美元，投资面值为1.009亿美元，剩余预期期限约0.8年[68] - 2020年前九个月，公司支付1210万美元前期溢价获得利率互换期权，执行价格1.68%，上限2.78%[70] - 截至2020年9月30日，AFS债务证券公允价值9887.4万美元，利率期权公允价值1002.6万美元[72] 非追索权物业债务情况 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，非追索权物业债务账面价值分别为40.79251亿美元和42.51339亿美元，公允价值分别为42.06702亿美元和42.9863亿美元[74] 可变利益实体（VIE）情况 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，运营合伙企业合并的可变利益实体（VIE）中，有公寓社区权益的VIE均为6个，拥有的公寓社区分别为17个和6个，公寓住宅分别为5409套和2056套[76] - 公司合并Aimco运营合伙企业这一VIE，运营合伙企业合并其为主要受益人的所有VIE，VIE资产先用于清偿自身负债，债权人对运营合伙企业无追索权[74][76] 其他资产情况 - 截至2020年9月30日，净房地产资产为14.2482亿美元，较2019年12月31日的5.01272亿美元大幅增长[77] -

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后每股运营资金（FFO）为0.63美元，同比增长5%；调整后每股可分配运营资金（AFFO）为0.55美元，同比增长8% [24] - 第二季度住宅净租金收入增长1.1%，同店收入下降1.1%，同店净营业收入下降1.4% [14] - 可控运营费用下降6.3%，总费用下降40个基点 [14] - 第二季度和7月均确认98.4%的住宅收入，将1.6%视为坏账 [26] - 董事会宣布2020年第二季度每股现金股息为0.41美元，较2019年常规季度股息增长5% [26] 各条业务线数据和关键指标变化 物业运营业务 - 第二季度平均每日入住率为95.5%，较去年下降140个基点；7月平均每日入住率为93.8% [14][16] - 第二季度新租费率下降2.4%，续租费率上涨5.1%，综合租费率上涨1.8%，较2019年低200个基点；7月新租费率下降5.6%，续租费率上涨3.4%，综合租费率下降1.1% [14][16] - 第二季度客户满意度为4.3星（满分5星），租户周转率降至40%，较去年改善500个基点 [15] 重建业务 - 博尔德的Parc Mosaic已出租84%，有望年底前达到稳定入住率 [19] - 红木城的707 Leahy已交付43套住房，77%已出租，预计今年秋季交付剩余住房，明年年初入住率稳定 [19] - 安舒茨医疗园区的Fremont已交付86套住房，约一半已出租，预计年底完成剩余单元，2021年完成租赁 [19] - 伊利诺伊州埃尔姆赫斯特的联排别墅项目已交付23套住房，超过90%已出租，预计今年第四季度完工 [19] - 剑桥的Prism和火烈鸟北塔计划明年年中交付，完成这些长期重建项目的成本约为1.5亿美元，占公司最新公布的总市值的1% [20] - 预计到年底在短期重建项目和物业升级上投资约2500万美元 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 7月租赁量同比增长20%，除洛杉矶和迈阿密外，华盛顿特区、波士顿、丹佛和圣地亚哥等市场综合租费率呈正增长 [8][16] - 7月收款率处于90%以上高位，与近几个月一致 [16] - 不同市场表现差异较大，圣地亚哥入住率达97%以上，受影响较小；洛杉矶和迈阿密压力较大 [16][55] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将通过长期项目的租赁和约3.5亿美元的物业销售，将杠杆率降至7倍以下，目前约一半物业已完成出售或签订合同 [23] - 公司注重客户选择和满意度，通过数据优化业务，避免一刀切的解决方案和短期修复措施 [13] - 公司将根据市场需求和租金实现情况，有节奏地推进短期重建项目和物业升级 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度经济收缩是美国历史上最突然、最严重的，但公司业务具有韧性，正在从疫情和经济封锁的冲击中恢复 [7] - 尽管面临需求中断、失业率上升和监管环境不可预测等挑战，但公司对未来仍持乐观态度，居民继续支付租金，7月租赁量超过去年，周转率保持低位，费用控制良好 [14] - 公司对团队应对当前困难的能力充满信心，预计未来几个月将继续应对挑战，但相信随着时间推移，业务将逐渐改善 [16][42] - 公司认为当前市场不确定性增加，但看好公司高质量、多元化的投资组合，以及稳健的资产负债表和团队的能力 [10][11] 其他重要信息 - 公司完成了5月电话会议中讨论的融资活动，通过关闭6.89亿美元的固定利率物业贷款，获得3.7亿美元的收益，降低了加权平均利率，解决了2020年的到期债务问题，增加了流动性并降低了再融资风险 [22] - 公司资产负债表安全灵活，目前拥有超过10亿美元的现金和承诺信贷 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在租金和入住率方面优先考虑哪个以实现收入最大化 - 公司认为应综合考虑入住率、租金率和周转率，以实现总贡献和利润率的最大化，且不同市场会采取不同策略 [30] 问题2: 1.6%的坏账在产品类型或地理位置上是否异常高，以及对租户信用的可收回性的看法 - 公司根据过去的收款历史和租户信用状况进行分析，认为目前的处理方式是合适的，预计随着时间推移，大部分租金将被收回。洛杉矶和迈阿密的压力较大，而北加州和丹佛的收款情况较好 [32][33] 问题3: 7月需求回升的原因，是否存在市场或定价差异 - 需求回升部分是由于被压抑的需求释放，也是租赁旺季的正常现象，且表现普遍较好。郊区投资组合表现强于城市资产，但城市市场也有改善迹象 [36][37] 问题4: 在物业销售方面需要多激进，对资本化率的看法 - 市场需求旺盛，公司会选择性出售物业以实现良好的价格。低利率抵消了经济动荡的影响，预计资本化率将保持稳定 [39][40] 问题5: 公司是否有目标平均投资组合入住率，若需求或流量放缓，是否会让入住率下滑或进一步降低租金 - 公司注重长期总贡献利润率，目前实际入住率为93.8%，加上未完成的675份租约，相当于入住率在96%左右。公司不会为了追求短期高入住率而牺牲租户质量，相信当前决策将在未来12 - 24个月内带来收益 [42] 问题6: 如何从上个季度的7.5亿美元物业销售目标调整到本季度的3.5亿美元，以及是否假设在重建管道上没有额外资金或未来没有新项目 - 上个季度的7.5亿美元更多是对资本支出减少后销售规模变化的举例，而非目标。公司对当前杠杆水平感到舒适，将采取谨慎和有纪律的方式降低杠杆率至7倍 [44][47] 问题7: 公司是否看到租户从城市向郊区迁移的情况，是否有积极应对措施 - 公司长期以来有“海岸到海岸”计划，帮助租户在不同地区或城市与郊区之间转换。此外，公司会与每个租户单独沟通，了解其情况并提供帮助 [50][52] 问题8: 第二季度是否是低谷期，COVID - 19的地理影响是否导致市场情况变化 - 目前情况动态变化，难以确定是否是低谷期。不同市场受疫情和当地法规影响不同，公司预计未来仍会面临挑战，但也看到一些市场的改善迹象 [55][56] 问题9: Parkmerced第二季度的运营表现与承保情况相比如何，与第一季度相比是否有变化，第二季度是否有现金收入，何时预计恢复现金支付 - 公司作为债权人，不便评论其运营情况，但认为该物业有价值且公司债权安全。第二季度租金全部为应计，由于未来不确定性，无法确定何时恢复现金支付 [58][60][61] 问题10: 公司在未来几个月“艰难前行”的策略是否意味着保持入住率但放弃有效租金 - 公司不害怕当前的入住率，会在市场压力下平衡各种因素，确保在旺季结束后处于有利地位，不会为了追求高入住率而牺牲长期租金收益 [63] 问题11: 哪些市场在未来几个月没有低谷可见性，哪些市场仍处于恶化初期，湾区和洛杉矶是否有底部 - 湾区半岛地区情况不明，东湾和圣何塞有优势；洛杉矶中威尔希尔地区可能已触底，但仍需努力；费城情况在改善；圣地亚哥、波士顿和华盛顿特区表现强劲 [65] 问题12: 公司如何应对加州即将到来的选举和相关游说工作 - 针对加州提案21，一个大型联盟正在动员资金和开展工作。公司认为此次情况较好，因为之前提案10被否决，且有租金控制法案提供一定保护，有超过100个团体支持反对提案21 [68] 问题13: 波士顿市场成功的原因 - 公司在波士顿的郊区投资组合表现出色，尽管城市地区也面临压力，但郊区业务发挥了优势 [70] 问题14: 本季度同店收入在顶级和底部市场之间的差距是否会在短期内扩大，西雅图投资组合的定位和表现较好的原因 - 公司无法预测差距是否会扩大，但看到郊区市场在入住率和租金率方面表现更强劲，且情况会因市场和环境而异。西雅图投资组合仅涉及两栋建筑，贡献较小 [73] 问题15: 公司是否按A、B、C价格披露租金收款情况 - 公司未披露相关信息，但指出租金收款在当地政府出台鼓励租户不支付租金规定的地区最为困难 [75] 问题16: 关于Brickell项目是否有新的想法或信息 - 过去100天公司事务繁忙，尚未在Brickell项目上投入太多时间，暂无新进展 [77] 问题17: 开发和重建项目的租赁情况，以及何时能达到每年3000万美元的净营业收入贡献 - 项目整体表现符合预期，部分项目领先，部分滞后。预计达到稳定净营业收入目标可能需要更长时间，但公司对整体价值创造有信心。Parc Mosaic预计年底前完成租赁，埃尔姆赫斯特项目租赁情况良好，其他项目处于不同交付阶段 [80][81]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年6月30日，公司总资产为71.21147亿美元，较2019年12月31日的68.28739亿美元增长4.28%[13][19][79] - 截至2020年6月30日，公司总负债为52.4597亿美元，较2019年12月31日的48.66164亿美元增长7.80%[13] - 2020年第二季度，公司净收入为4320.4万美元，较2019年同期的6999.6万美元下降38.27%[14][20] - 2020年上半年，公司净收入为5218.1万美元，较2019年同期的3.61291亿美元下降85.56%[14][20][24] - 2020年第二季度，公司综合收入为4284.9万美元，较2019年同期的7001.2万美元下降38.79%[21] - 2020年上半年，公司综合收入为5176.6万美元，较2019年同期的3.61368亿美元下降85.67%[21] - 2020年上半年折旧和摊销为198165千美元，2019年上半年为185489千美元[18] - 2020年上半年处置房地产收益为47204千美元，2019年上半年为355783千美元[18] - 2020年上半年经营活动提供的净现金为184357千美元，2019年上半年为170039千美元[18][24] - 2020年上半年投资活动使用的净现金为160070千美元，2019年上半年提供的净现金为197525千美元[18][24] - 2020年上半年融资活动提供的净现金为240519千美元，2019年上半年使用的净现金为374252千美元[18][24] - 2020年上半年现金、现金等价物和受限现金净增加264806千美元，2019年上半年净减少6688千美元[18] - 2020年初现金、现金等价物和受限现金为177702千美元，年末为442508千美元；2019年初为72595千美元，年末为65907千美元[18] - 2020年上半年回购普通股10004千美元，2019年上半年为20682千美元[17][18] - 2019年6月30日公司总权益为1842866千美元，2020年6月30日为1774236千美元[16][17] - 2020年上半年净收入为52181千美元，2019年上半年为361291千美元[18] - 2020年上半年净收入为48677千美元，较2019年上半年减少308747千美元，降幅约86.38%[23] - 2019年上半年向普通股持有人分配125514千美元，2020年上半年分配128357千美元，较2019年增加2843千美元，增幅约2.26%[23] - 2020年第二季度和上半年，基本和摊薄后归属于公司普通股股东的净利润分别为3921.2万美元和4589.1万美元；2019年同期分别为5923.4万美元和3.30802亿美元[59] - 2020年第二季度和上半年，基本和摊薄后归属于运营合伙企业普通单位持有人的净利润分别为4131.9万美元和4836.6万美元；2019年同期分别为6281.7万美元和3.49456亿美元[59] - 2020年第二季度和上半年，每股和每单位股息及分配分别为0.41美元和0.82美元；2019年同期分别为0.39美元和2.41美元，其中2019年的2.41美元包含特别股息和特别分配2.02美元[60] - 2020年第二季度，公司利息费用为4880.2万美元，较2019年同期的3954.1万美元增长23.42%[20] - 2020年上半年，公司利息费用为9013.8万美元，较2019年同期的8095万美元增长11.35%[20] - 2020年上半年租金和其他物业收入为4.4336亿美元，2019年同期为4.54435亿美元[77] - 2020年上半年物业运营总费用为3.75758亿美元，2019年同期为3.72917亿美元[77] - 2020年上半年税前收入为46069美元，2019年同期为362445美元[77] - 2020年上半年资本增加额为1.79124亿美元，2019年同期为1.77802亿美元[80] - 2020年第二季度和上半年，净营业收入较2019年分别减少400万美元和1170万美元，原因是2020年和2019年出售了公寓社区[157] - 2020年第二季度和上半年，折旧与摊销费用较2019年分别增加580万美元（增幅6.3%）和1270万美元（增幅6.8%）[158] - 2020年第二季度和上半年，一般及行政费用较2019年分别减少180万美元（降幅15.7%）和150万美元（降幅7.1%）[159] - 2020年上半年，其他费用净额较2019年减少290万美元，降幅32.8%[160] - 2020年上半年，利息收入较2019年增加160万美元，增幅27.2%；第二季度和上半年，利息费用较2019年分别增加930万美元（增幅23.4%）和920万美元（增幅11.4%）[162][163] - 2020年第二季度和上半年，公司分别确认所得税收益290万美元和610万美元，而2019年同期分别为180万美元和所得税费用120万美元[170][171] - 2020年Q2和H1，公司Nareit FFO分别为84774千美元和184370千美元，Pro forma FFO分别为93341千美元和193572千美元，AFFO分别为81938千美元和170564千美元[187] - 2019年Q2和H1，公司Nareit FFO分别为83485千美元和172045千美元，Pro forma FFO分别为88578千美元和179475千美元，AFFO分别为75444千美元和156630千美元[187] - 2020年Q2和H1，公司Nareit FFO每股摊薄收益分别为0.57美元和1.24美元，Pro forma FFO每股摊薄收益分别为0.63美元和1.30美元，AFFO每股摊薄收益分别为0.55美元和1.15美元[187] - 2019年Q2和H1，公司Nareit FFO每股摊薄收益分别为0.56美元和1.17美元，Pro forma FFO每股摊薄收益分别为0.60美元和1.21美元，AFFO每股摊薄收益分别为0.51美元和1.06美元[187] - 截至2020年6月30日，公司总负债为4892183千美元，调整后比例债务为4383163千美元，净杠杆为4484104千美元[194] - 2020年第二季度净利润为43204000美元，EBITDAre为139790000美元，调整后EBITDAre为139202000美元，年化调整后EBITDAre为556808000美元[196] - 2020年第二季度利息费用为48802000美元，调整后利息费用为39965000美元，调整后利息费用和优先股股息为41824000美元，年化调整后利息费用为159860000美元，年化调整后利息费用和优先股股息为167296000美元[199] - 截至2020年6月30日，公司可用流动性约为12亿美元，包括3.984亿美元现金及现金等价物、3000万美元受限现金和7.935亿美元循环信贷额度[201] - 截至2020年6月30日，公司非追索权物业债务总额为45.65673亿美元，其中1年内到期1.23707亿美元，2 - 3年到期8.73971亿美元，4 - 5年到期5.77229亿美元，5年以上到期29.90766亿美元[204] - 2020年上半年，公司新增物业债务6.088亿美元，7月再融资7990万美元，融资产生增量收益3.706亿美元[205] - 2020年3月31日至6月30日，净杠杆与调整后EBITDAre的比率从7.7x增至8.1x，主要因季度调整后EBITDAre减少610万美元[124] 公司各业务线数据关键指标变化 - 2020年第二季度，公司租金及其他物业收入为2.18808亿美元，较2019年同期的2.242亿美元下降2.41%[14][20] - 2020年上半年，公司租金及其他物业收入为4.4336亿美元，较2019年同期的4.54435亿美元下降2.43%[14][20] - 2020年第二季度，同店业务板块租金及其他物业收入为180,779千美元，物业运营费用为48,720千美元，物业净运营收入为132,059千美元[74] - 2019年第二季度，同店业务板块租金及其他物业收入为182,816千美元，物业运营费用为48,893千美元，物业净运营收入为133,923千美元[75] - 2020年第二季度，重建与开发板块租金及其他物业收入为11,589千美元，物业运营费用为4,912千美元，物业净运营收入为6,677千美元[74] - 2019年第二季度，重建与开发板块租金及其他物业收入为12,695千美元，物业运营费用为4,990千美元，物业净运营收入为7,705千美元[75] - 2020年第二季度，收购与其他房地产板块租金及其他物业收入为17,415千美元，物业运营费用为6,485千美元，物业净运营收入为10,930千美元[74] - 2019年第二季度，收购与其他房地产板块租金及其他物业收入为14,097千美元，物业运营费用为5,431千美元，物业净运营收入为8,666千美元[75] - 2020年第二季度和2019年第二季度，合并后税前收入分别为40,325千美元和68,169千美元[74][75] - 2020年第二季度，同店续约租金增长5.1%，新租约租金下降2.4%，加权平均增长1.8% [103] - 2020年第二季度，同店可控运营费用较2019年同期下降6.3% [105] - 2020年第二季度，公司平均每套公寓月收入为2254美元，较2019年同期增长约2% [117] - 2020年第二季度，与2019年相比，同店物业净营业收入减少190万美元，即1.4%[148] - 2020年第二季度，重建与开发业务的物业净营业收入减少100万美元，降幅13.3%；收购与其他房地产业务的物业净营业收入增加230万美元，增幅26.1%[149][150] - 2020年上半年，同店物业净营业收入增加470万美元，增幅1.8%；重建与开发业务的物业净营业收入减少260万美元，降幅15.6%；收购与其他房地产业务的物业净营业收入增加550万美元，增幅30.9%[154][155][156] 公司股票相关数据变化 - 2019年3月31日，公司优先股发行数量为5,000股，赎回5,000股，股票金额为125,000千美元，赎回125,000千美元[16] - 2019年6月30日，公司普通股发行数量为148,827股，股票金额为1,488千美元[16] - 2020年3月31日，公司普通股发行数量为148,700股，股票金额为1,487千美元[16] - 2020年6月30日，公司普通股发行数量为148,865股，股票金额为1,489千美元[16] 公司资本活动相关 - 2019年第一季度赎回优先单位125000千美元[22] - 2019年第一季度发行Aimco运营合伙单位3034千美元[22] - 2020年第一季度赎回Aimco运营合伙单位286千美元[22] - 2019年3月31日，公司总合伙人资本为1960272千美元，其中优先单位125000千美元[22] - 2019年6月30日，公司总合伙人资本为1842866千美元，较3月31日减少117406千美元，降幅约5.99%[22] - 2020年3月31日，公司总合伙人资本为1795548千美元，较2019年6月30日减少47318千美元，降幅约2.57%[22] - 2020年6月30日，公司总合伙人资本为1774236千美元，较3月31日减少21312千美元，降幅约1.19%[22] - 截至2020年6月30日，公司资本活动相关承诺总计约1.79亿美元，预计大部分将在未来12个月产生[48] 公司社区业务相关 - 截至2020年6月30日，公司投资组合包括125个公寓社区，共32938套公寓，平均所有权约为99%[28][102] - 2020年上半年出售1个含219套公寓的社区，处置收益4720万美元[45] - 2019年第一季度出售1个含399套公寓的社区，处置收益6430万美元；上半年出售8个含2605套公寓的社区，处置收益3.558亿美元[46