财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店净营业收入增长5%，运营利润率为74%，较去年第一季度提高100个基点 [18] - 第一季度调整后运营资金（AFFO）为每股0.60美元，与年初指引中点持平，同比增长9% [32] - 第一季度运营资金（FFO）为每股0.67美元，比指引中点高出0.01美元，同比增长10% [32] - 董事会宣布2020年3月31日季度的现金股息为每股0.41美元，较2019年常规季度股息增长5% [32] - 4月住宅坏账约为67万美元，约占住宅收入的1%，较原方法增加2.7万美元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 物业运营业务 - 第一季度基于1.3万份调查，客户满意度为4.3星（满分5星），租户周转率降至42%，同比改善160个基点 [17] - 第一季度平均每日入住率达97.6%，创历史新高，较2019年提高60个基点 [18] - 第一季度新租租金上涨1.7%，续租租金上涨5.8%，综合租金上涨3.6%，较2019年提高50个基点 [18] - 第一季度坏账费用为32个基点，收入同比增长3.5% [18] - 第一季度可控运营费用下降3.5%，总费用下降40个基点 [18] - 4月租户周转率降至41.1%，平均每日入住率为96.6%，较去年低40个基点，但高于2018年4月20个基点 [19] - 4月新租租金上涨90个基点，续租租金上涨6%，综合租金上涨4.2%，较去年提高50个基点 [19] - 4月坏账升至约100个基点，当月收取96%的住宅账单，另有3%基于保证金和租户信用评分计提 [20] 再开发业务 - 2020年预计资本支出减少45%，即1.5亿美元 [23] - 5个长期再开发和开发项目正在进行中，总成本为2.1亿美元，预计稳定后将增加约3000万美元的净营业收入 [23][25] 各个市场数据和关键指标变化 - 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司注重客户选择和满意度，控制物业成本，优先选择短周期再开发项目，保持投资组合多元化，采用长期无追索权杠杆 [8] - 未来将继续满足客户需求，完成5个长期项目，预计增加约3000万美元的年度净营业收入或每股0.18美元 [14] - 继续将资本重新分配到尊重产权、经济活跃的市场和具有运营优势的物业 [14] - 积累充足流动性，通过租赁和物业销售调整杠杆，预计物业价格与6个月前相比上下浮动约5% [14] - 行业面临新客户谨慎、新租赁竞争激烈的挑战，尤其是在租赁期 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境面临诸多挑战，数百万新增失业，超过四分之一的经济活动停滞，经济受损程度堪比甚至超过大萧条 [13] - 新客户将谨慎，新租赁竞争激烈，尤其是在租赁期，租金设定和收取的法治问题令人担忧 [13] - 尽管面临挑战，但公司4月在客户满意度、租金、租金增长率和物业成本控制方面表现良好，对未来仍持乐观态度 [12][16] 其他重要信息 - 公司成立跨职能委员会，确保团队安全，继续租赁公寓和履行服务请求 [9] - 公司增加物业清洁，减少感染机会，限制与租户的面对面互动，支持居家租户 [10] - 公司利用技术和人工智能适应社交距离和居家要求，增加现金和信贷储备，减少资本支出 [11] - 公司对所有重大资产进行减值审查，核销290万美元的直线租金和220万美元的递延经纪佣金 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来入住率何时触底 - 难以确定入住率触底时间，公司希望入住率从当前水平上升，但受市场竞争和经济状况影响 [35] - 自4月第一周以来，租赁活动和流量每周都在增加，上周已超过3月15日的水平，需求可能已触底 [36] 问题2: 是否仍致力于出售9 - 10亿美元的物业 - 原计划出售9.5亿美元物业的目标因资本支出减少而调整至约7.5亿美元 [39] - 公司有充足的流动性，不急于出售物业，将根据市场情况在年内稳步推进 [39] 问题3: Parkmerced项目的付款合同条款、2020年利息收入现金收取假设以及AFFO调整情况 - 该项目是参与旧金山最大住宅开发的机会，借款人经验丰富，公司对收款有信心，预计未来5年获得回报，未支付但应计的余额将在5年后以现金支付 [42][43] - 会计处理上，根据贷款条款，应计利息按可收回性评估，公司积极确保不确认无法全额收回的资产 [44] - AFFO作为盈利能力指标，不调整GAAP与现金之间的差异，但在现金来源和使用中会进行调整 [46] 问题4: 近期续约和新租租金情况 - 4月续约租金为6%，预计5月和6月在4% - 5%之间，新租租金4月约4% - 5% [50] - 5月租金仍面临压力，目前判断还为时过早 [52] 问题5: Parkmerced项目第一季度现金利息收入情况 - 公司第一季度收到60万美元现金租金，基于物业运营情况，与承保情况基本一致 [54] - 贷款应根据可用现金支付，已支付的金额符合现金流情况，应计利息为680万美元 [56] 问题6: Parkmerced项目从战略角度的合理性和未来的舒适度 - 该项目是投资多元化资产的绝佳机会，预计获得10%的回报，并有机会以名义价格拥有30%的业务 [60] 问题7: 运营费用的变化情况 - 运营费用有增有减，如清洁费用增加，周转成本减少，公司将努力控制运营费用 [64][65] 问题8: 回顾全球金融危机，租金拖欠的最终回收率和坏账峰值，以及当前租金支付问题的规模和地区 - 4月收取96%的租金，确认1%的坏账费用，预计3%的未收租金部分将在后续收回 [67] - 与全球金融危机相比，情况不同，当前因地方规定部分租户不支付租金，公司可能会有较高的应收账款余额，但租户信用良好，预计坏账率为1%，金融危机时坏账率峰值略高于100个基点 [68][69] - 洛杉矶的租金拖欠率约为10%，公司在西雅图和纽约的业务影响不大，主要问题集中在加利福尼亚州，尤其是南加州 [71][72] 问题9: 公司投资决策的过程以及Parkmerced项目的投资决策依据 - 公司有内部和外部投资委员会，投资决策经过严格评估 [75] - 与20%收益率的项目相比，公司更看重Parkmerced项目未来以名义价格拥有30%业务的选择权 [75] 问题10: 内部投资委员会和董事会投资委员会的主席是谁 - 内部投资委员会主席是John Bezzant，董事会投资委员会主席是Mike Stein [76] 问题11: 公司过去是否大力推动自助导览和虚拟游览技术，以及这些技术在租赁过程中的应用和发展情况 - 公司8年前就开始实施自助导览，过去几年重点放在预租赁活动上 [78] - 公司利用现有技术，如智能锁和钥匙系统，结合FaceTime等方式进行虚拟游览，以适应疫情期间的租赁需求 [79] 问题12: 在当前环境下提高租金对租户满意度的影响，以及与同行零租金增长政策的比较 - 公司不采用一刀切的定价方式，会根据物业位置、租户行业和收入情况等因素进行个别定价 [81][82] - 对于受疫情影响较大的行业租户，可能会保持租金不变；对于收入不受影响的租户，适当提高租金不会引起反感 [82] 问题13: 利用REIT资产负债表借款的人是否有机会成为Aimco的长期租户 - 公司认为这种行为不道德，不会容忍，但在某些州可能受立法限制 [84][85] 问题14: 不同资产类别在租金收取方面是否存在差异 - 医疗、技术、工程和会计等行业的租户受影响较小，自雇人士、娱乐和酒店行业的租户压力较大，这些受影响的租户占比10%，反映在96%的租金收取率中 [87] - 资产类别（A类和B类）不是租金收取的主要影响因素，关键在于租户所在的行业 [88] 问题15: 是否对Parkmerced贷款进行了减值处理，以及项目第一季度的现金流情况 - 公司认为正确的会计处理是根据可收回性按时间分摊确认收入，该项目有3亿美元的股权作为担保，公司对此感到放心 [91] - 目前判断项目第一季度的物业表现还为时过早，项目关闭时间较短，且公司有一定的审查和批准权 [93] 问题16: 作为债权人，公司在项目建设和租赁增长方面是否有里程碑或限制，以控制资金支出 - 公司是贷款人，不是运营商，项目第一季度的表现符合98%的承保预期，没有意外的资本支出 [96] - 项目的超额现金流将用于偿还公司债务 [97] 问题17: Parc Mosaic项目的租金情况和租赁环境挑战 - 该项目租金符合计划，随着天气转暖和租赁旺季的到来，以及近期租赁活动的增加，公司对完成项目租赁持乐观态度 [99] - 大学秋季是否开学是一个不确定因素，可能会影响整体市场，但对Parc Mosaic项目影响较小，因为其目标客户为高收入、年长人群 [100] 问题18: Parkmerced项目第一阶段开发的推迟情况，以及公司参与的第二至九阶段最早何时开工 - 目前确定第二阶段开工时间过于乐观，需要先完成第一阶段并克服当前的干扰 [103] - 第一阶段分为1a和1b两个子阶段，1a正在进行定价，预计未来45 - 60天有结果，1b处于早期设计阶段 [103] - 如果1a在6月底定价并于明年初开工，至少需要2 - 3年才能建成，1b将随后跟进，第二阶段可能在5年左右开始 [103] 问题19: 如果经济再次陷入困境，公司对Parkmerced项目的补救措施是什么 - 公司将根据具体情况做出决策，目前借款人按时还款，未出现违约或特殊服务情况 [105] - 作为夹层贷款人，公司的主要补救措施是统一商法典（UCC）止赎，可在最坏情况下获得资产的有效所有权 [105]

债务相关数据变化 - 非追索权物业债务净额为42.09亿美元，较之前的42.31亿美元略有下降[13] - 循环信贷安排借款为5.94亿美元，较之前的2.75亿美元大幅增加[13] - 截至2020年3月31日，公司非追索权物业债务净额为4208687千美元，较2019年12月31日的4230590千美元下降约0.52%[20] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司无追索权物业债务账面价值分别为42.2844亿美元和42.51339亿美元，公允价值分别为41.66396亿美元和42.9863亿美元[65] - 截至2020年3月31日，非追索权物业债务付款情况为：1年以内4228440千美元，2 - 3年148329千美元，4 - 5年1021230千美元，5年以上（2025年及以后）673617千美元，总计2385264千美元[200] - 截至2020年3月31日，公司循环信贷安排下的未偿借款为5.938亿美元，约占总杠杆的12.1%[203] - 截至2020年3月31日，公司未偿优先OP单位约占总杠杆的2.0%[204] 收入相关数据变化 - 2020年第一季度租金及其他物业收入为2.25亿美元，较2019年同期的2.30亿美元有所下降[16] - 2020年第一季度净收入为8977万美元，较2019年同期的2.91亿美元大幅减少[16] - 2020年第一季度归属于Aimco普通股股东的净收入为6679万美元，较2019年同期的2.72亿美元大幅下降[16] - 2020年第一季度综合收入为8917万美元，较2019年同期的2.91亿美元大幅减少[17] - 2020年第一季度，公司租金及其他物业收入为224552千美元，较2019年同期的230235千美元下降约2.47%[21] - 2020年第一季度，公司净收入为8977千美元，较2019年同期的291295千美元下降约96.92%[21] - 2020年第一季度，归属于Aimco运营合伙企业普通单位持有人的净收入为7047千美元，较2019年同期的286639千美元下降约97.54%[21] - 2020年第一季度，归属于Aimco运营合伙企业的综合收入为8899千美元，较2019年同期的291265千美元下降约96.95%[22] - 2020年第一季度净收入为897.7万美元，2019年同期为2.91295亿美元[24] - 2020年第一季度和2019年第一季度总租赁收入分别为2.27031亿美元和2.29725亿美元[38] - 2020年3月31日和2019年3月31日止三个月，公司基本和摊薄每股收益分别为0.04美元和1.88美元，基本和摊薄每单位收益均为0.04美元和1.88美元[58] - 2020年第一季度租金及其他物业收入为224,552美元，2019年同期为230,235美元，同比下降2.47%[72][73] - 2020年第一季度税前收入为5,744美元，2019年同期为294,276美元，同比下降98.05%[72][73] - 4月住宅收入约6900万美元，确认99%，其中96%为现金收入，3%为应计收入；住宅坏账费用约为收入的1%，即67万美元，比原方法增加27万美元[99][100] - 约250万美元（3.5%）的月收入来自商业租户，4月从办公租户收取90%到期款项，从其他商业用户收取30%租金[101] - 2020年第一季度，公司平均每套公寓收入为2280美元，较2019年同期增长5%，主要得益于同店收入增长、再开发公寓的租赁和低收益社区的出售[125] - 2020年第一季度，摊薄后归属于普通股股东的每股净收入较2019年减少1.84美元，主要因处置收益降低；每股调整后基金营运资金较2019年增加0.05美元，主要因同店物业净营业收入增加0.05美元[143] - 2020年第一季度，同店板块租金和其他物业收入为1.87956亿美元，同比增加643.3万美元，增幅3.5%；物业运营费用为4878.2万美元，同比减少20.8万美元，降幅0.4%；物业净运营收入为1.39174亿美元，同比增加664.1万美元，增幅5.0%[153] - 2020年第一季度，再开发和开发板块物业净运营收入为722.6万美元，同比减少153.1万美元，降幅17.5%[153] - 2020年第一季度，收购板块物业净运营收入为48.3万美元，2019年同期为亏损12.7万美元[153] - 2020年第一季度，其他房地产板块物业净运营收入为1170.1万美元，同比增加257.9万美元，增幅28.3%[153] - 2020年归属Aimco普通股股东的净收入为6679000美元，2019年为271568000美元；2020年Nareit FFO为99596000美元，2019年为88560000美元；2020年Pro forma FFO为100231000美元，2019年为90892000美元；2020年AFFO为88626000美元，2019年为81181000美元[179] - 截至2020年3月31日和2019年3月31日的三个月，Aimco摊薄后每股净收入分别为0.04美元和1.88美元；摊薄后每股Nareit FFO分别为0.67美元和0.61美元；摊薄后每股Pro forma FFO分别为0.67美元和0.61美元；摊薄后每股AFFO分别为0.60美元和0.55美元[180] - 截至2020年3月31日的三个月，净收入为8977000美元，调整后EBITDAre为145627000美元，年化调整后EBITDAre为582508000美元[191] 现金流相关数据变化 - 2020年第一季度经营活动提供的净现金为7741.6万美元，较2019年同期的8161.7万美元略有下降[19] - 2020年第一季度投资活动使用的净现金为9801.4万美元，较2019年同期的提供2.52亿美元有较大变化[19] - 2020年第一季度融资活动提供的净现金为2.18亿美元，较2019年同期使用的2.08亿美元有较大变化[19] - 截至2020年第一季度末，现金、现金等价物和受限现金为3.75亿美元，较期初的1.78亿美元有所增加[19] - 2020年第一季度，经营活动提供的净现金为7740万美元，较2019年减少420万美元[209] - 2020年第一季度，投资活动使用的净现金为9800万美元[210] 资产相关数据变化 - 截至2020年3月31日，公司总资产为7048245千美元，较2019年12月31日的6828739千美元增长约3.21%[20] - 截至2020年3月31日，公司建筑物及改良资产为6967143千美元，较2019年12月31日的6868543千美元增长约1.43%[20] - 截至2020年3月31日，公司对证券化信托的投资摊余成本为9.17亿美元，面值为10.09亿美元，剩余预期期限约1.2年[62] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司AFS债务证券公允价值分别为9590.6万美元和9425.1万美元[64] - 截至2020年3月31日，公司总资产为7,048,245千美元，截至2019年12月31日为6,828,739千美元，增长3.21%[76] - 截至2020年3月31日，公司拥有124个公寓社区，32846套公寓，平均所有权约99%；同店日均入住率97.6%，比2019年同期高60个基点，净营业收入增长5.0%，净营业利润率74.0%，比2019年同期高100个基点[110][111] - 截至2020年3月31日，公司再开发和开发社区的总估计净投资为5.961亿美元，已投入3.827亿美元，预计在2020年及未来几年用低预测FCF内部收益率公寓社区的销售收益为剩余的2.134亿美元净投资提供资金[121] - 截至2020年3月31日，总负债为4802532000美元，调整后比例债务为4359334000美元，净杠杆为4460400000美元[189] - 截至2020年3月31日，公司持有未抵押社区，估计公允价值超过20亿美元[196] 运营指标相关数据变化 - 2020年第一季度，公司总运营费用为188890千美元，2019年同期为188821千美元，基本持平[21] - 2020年第一季度，公司加权平均流通普通股基本单位为156660千个，较2019年同期的152303千个增长约2.86%[21] - 2020年第一季度，公司加权平均流通普通股摊薄单位为157003千个，较2019年同期的152632千个增长约2.86%[21] - 2020年第一季度物业运营费用为188,890美元，2019年同期为188,821美元，同比增长0.04%[72][73] - 2020年第一季度资本增加额为93,884千美元，2019年同期为75,390千美元，增长24.53%[77] - 4月居民周转率降至41.1%，同比下降270个基点；日均入住率为96.6%，同比下降40个基点，但比2018年4月高20个基点；混合租赁费率增长4.2%，同比上升50个基点[97][98] - 2020年第一季度，折旧和摊销费用同比增加690万美元，增幅7.4%；其他费用净额同比减少350万美元，降幅68.0%；利息收入同比增加180万美元，增幅65.9%[157][158][159] - 2020年第一季度所得税收益为320万美元，2019年同期所得税费用为300万美元[166] - 2020年第一季度和2019年第一季度，公寓社区的资本增加总额分别为9240万美元和7540万美元[210] 业务板块构成情况 - 公司有四个业务板块：同店、重建与开发、收购和其他房地产[65] - 截至2020年3月31日，同店板块含95个社区28095套公寓，重建与开发板块含6个社区2210套公寓，收购板块含2个社区（一个110套，一个在建136套），其他房地产板块含18个社区2289套公寓和一栋办公楼[70] - 公司有四个业务板块：同店、再开发与开发、收购和其他房地产[144] - 截至2020年3月31日，同店板块有95个公寓社区和28,095套公寓，较2019年12月31日净增4个社区和1,446套公寓[145] 特殊事项及政策相关 - 因COVID - 19对商业租户的影响，公司分别注销了290万美元的直线租金应收款和220万美元的递延租赁成本[38] - 2020年1月1日采用ASC 326标准，记录了与应收票据相关的估计信贷损失累计影响调整0.3万美元[41][42] - 2020年4月20日获得3.5亿美元定期贷款，贷款于2021年4月20日到期，有一年展期选项，当前利率为30天LIBOR加1.85%，有50个基点的LIBOR下限[43] - 2019年第一季度出售7个公寓社区，共2206套公寓，房地产处置收益为2.91473亿美元，2020年第一季度无出售[44] - 截至2020年3月31日，与资本活动相关的承诺总计约2.19亿美元，预计大部分将在未来12个月内发生[45] - 2019年第一季度特别股息含6710万美元现金、450万股普通股和40万美元现金替代零股，特别分配含7270万美元现金、480万个普通合伙单位和40万美元现金替代零股[59] - 2019年3月31日止三个月，董事会授权反向股票拆分，每1.03119股普通股和普通合伙单位合并为一股或一个单位[60] - 公司认为资产退休义务公允价值因结算时间和方式不确定难以合理估计，2020年3月31日可合理估计的资产退休义务对财务状况、经营成果和现金流无重大影响[52] - 公司主要财务目标是为股东提供可预测且有吸引力的回报，使用经济收入衡量长期总回报[89] - 公司关注房地产资产减值、夹层贷款投资减值和租金收入坏账估计，疫情或导致坏账增加和入住率降低[79] - 公司可能选择不遵循租赁修改会计处理与疫情相关的租赁优惠[80] - 公司面临房地产、运营、融资、保险、法律和监管等多种风险，疫情加剧了这些风险[83] - 公司当前和持续符合房地产投资信托资格取决于能否满足税法规定的各项要求[84] - 公司上市25年经济收入年复合增长率为14%[91] - 2020年初公司有6.5亿美元现金和承诺信贷，提取3亿美元循环信贷额度，减少1.5亿美元（近一半）预期资本支出，并增加7.2亿美元可用信贷[96] - 第一季度注销290万美元直线租金应收款和220万美元递延经纪佣金[103] - 公司减少45%（1.5亿美元）预期2020

业绩总结 - Aimco在过去25年的年复合总股东回报率为11.6%，高于MSCI美国REIT指数的10.2%和标准普尔500指数的9.9%[3] - Aimco预计2020年的经济收入约为8%至11%[3] - Aimco的同店净营业收入（NOI）在过去三年增长了3.9%，比同行平均水平高出70个基点[23] - Aimco预计未来五年同店NOI增长将高于同行平均水平，2019年的平均日入住率为97.1%[7] - Aimco计划在2020年实现约2700万美元的年度收益贡献，折合每股0.18美元[10] - Aimco的2020年每股净收入预期为$3.07至$3.59，2019年为$3.15[27] - Aimco的2020年每股FFO预期为$2.62至$2.72，2019年为$2.50[27] - Aimco的2020年每股AFFO预期为$2.34至$2.44，2019年为$2.20[27] 用户数据与费用 - Aimco的2020年同店收入增长指导中值为3.4%，费用增长为2.0%[23] - Aimco的运营成本控制在过去五年中同店COE增长为1.0%，低于同行平均水平110个基点[7] - 2020年同店收入变化预期为3.00%至3.80%，2019年为3.8%[27] - 2020年同店费用变化预期为1.60%至2.40%，2019年为2.4%[27] 未来展望与投资 - Aimco的财务杠杆目标为约6倍EBITDA[6] - 2020年资本投资预期为$250M至$300M，2019年为$230M[27] - 2020年预计物业处置金额为$900M至$1,000M，2019年为$696M[27] - 预计2020年每股NAV为$62至$64，2019年为$59[30] 其他信息 - Aimco在2019年完成的两项机会性投资均对收益产生了积极影响[10] - 2020年预计税收收益为$9M至$11M，2019年为$13M[27] - Aimco的资产组合中约60%分配给“收入”物业，35%分配给“增长”物业，5%为其他物业[20]

财务数据关键指标变化 - 过去五年公司经济收入复合年回报率达10%[24] - 可控运营费用过去12年的复合年增长率为 - 0.2%[31] - 公司目标是将债务和优先股权益与调整后房地产息税折旧及摊销前利润（Adjusted EBITDAre）的比率控制在7.0倍以下，调整后EBITDAre与调整后利息支出和优先股股息的比率大于2.5倍[41] - 截至2019年12月31日，公司上述比率分别为7.6倍和3.5倍，延迟约3亿美元销售使比率增加0.3倍，预计2020年底分别降至约6.4倍和6.5倍[42] 投资组合数据关键指标 - 截至2019年12月31日，公司投资组合包含124个公寓社区，共32,839套公寓，平均所有权约99%，约80%的投资组合价值来自同店社区[26] - 截至2019年12月31日，公司投资组合约一半分配给A级物业，另一半分配给B级和C+级物业[38] - 公司每年计划出售最多10%的投资组合，并将所得款项重新投资于增值用途[39] - 截至2019年12月31日，公司持有无抵押社区，估计公平市场价值约为24亿美元[44] 客户评分数据 - 2019年公司收到75,000份客户评分，平均分为4.3分（满分5分）[28] 公寓业务运营数据 - 公司公寓房屋周转率为43%，较2018年改善约150个基点[29] - 2019年公司在资本置换上每套公寓投资1,109美元，资本改善上每套投资374美元，资本增强上每套投资2,686美元，初始资本支出共2290万美元[33] - 过去五年公司在重建和开发上花费约10亿美元，目标是这些投资的自由现金流内部收益率达到约9% - 11%[34] 公司荣誉与团队情况 - 2019年，公司是科罗拉多州仅有的七家连续七年被评为“顶级工作场所”之一，也是湾区的顶级工作场所，还是唯一获得人才发展协会BEST奖的房地产公司[45] - 截至2019年12月31日，公司约有950名团队成员，其中约600人在公寓社区或共享服务中心工作，约50人由工会代表[57] 公司纳税情况 - 公司自1994年12月31日结束的纳税年度起选择按房地产投资信托（REIT）纳税，部分业务通过应税REIT子公司（TRS）开展，Aimco运营合伙企业为“穿透式”实体[48][50][51] - 公司自1994年12月31日结束的纳税年度起选择按REIT纳税，若继续符合条件，一般无需就当前分配给股东的应税收入缴纳美国联邦企业所得税[48][49] - 公司部分业务通过应税REIT子公司（TRS）开展，TRS需缴纳美国联邦企业所得税[50] - 艾马克运营合伙企业为“穿透式”实体，无需缴纳美国联邦所得税，但合伙人需就其可分配份额纳税，且该合伙企业在某些州需纳税[51] 法律风险与责任 - 公寓社区及其所有者受各种法律法规约束，环境相关法律可能使公司承担潜在责任和成本[52][53] - 公寓社区及其所有者受各类法律法规约束，法律变化可能导致意外支出，影响净收入和现金流，租金控制等法律可能减少租金收入或增加运营成本[52] - 公司可能因公寓社区存在的潜在危险材料承担环境责任和成本[53] 公司保险情况 - 公司主要保险类型为财产险、一般责任险和工伤赔偿险，认为保险足以应对各类风险，并建立相关管理程序[55] 公司报告获取情况 - 公司的10 - K年度报告、10 - Q季度报告、8 - K当前报告及相关修正案可在公司网站免费获取[58]

财务数据和关键指标变化 - 2019年同店净营业收入（NOI）增长4.3%，比一年前的指引高出70个基点，全年调整后运营资金（AFFO）每股比年初指引中点高出0.03美元 [18] - 2019年第四季度AFFO增长12%，预计2020年AFFO在每股2.34 - 2.44美元之间，中点增长0.19美元或9% [18][19] - 2020年同店收入预计增长3% - 3.8%，同店费用预计增长1.6 - 2.4%，可控运营费用预计增长50个基点或更少 [20][21] - 2019年全年利润率为73.7%，较2018年提高40个基点，第四季度利润率为74.8% [11] - 董事会宣布2020年季度现金股息为每股0.41美元，较2019年常规季度股息增长5% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 物业运营业务 - 第四季度客户满意度达4.3星（满分5星），租户周转率降至43.2%，同比改善150个基点 [9] - 平均每日入住率达97.4%，创公司新高，较2018年提高40个基点，第四季度从10月的97.1%加速至12月的97.9% [10] - 第四季度收入增长3.3%，新租约租金上涨70个基点，续租租金上涨5%，同店混合租约租金上涨2.4%，比2018年高30个基点 [10][12] - 2019年可控运营费用持平，第四季度因营销和周转成本降低但社区投资增加而上涨2.1%，全年总费用上涨2.4%，第四季度上涨4.4% [11] 重建和开发业务 - 2019年投资2.3亿美元用于重建和开发项目，同比增长30%，交付335套新房或翻新房屋，超80%已出租且租金高于预期 [15] - 2020年预计投资2.5 - 3亿美元用于重建和开发，创造约1亿美元股东价值，计划完成约500套房屋建设，稳定后年营收贡献1750万美元 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年第四季度收入增长超4.5%的市场有丹佛、费城、华盛顿特区和波士顿；增长超1.5%的市场有圣地亚哥、洛杉矶、亚特兰大、湾区和迈阿密；利润率增长50个基点至1%的市场有纽约、芝加哥和西雅图 [10] - 2020年预计收入增长3.5% - 5%的市场有费城、西雅图、波士顿、华盛顿特区、圣地亚哥和迈阿密；增长2.5% - 3.5%的市场有亚特兰大、丹佛、洛杉矶和湾区；增长1.5% - 2.5%的市场有纽约和芝加哥 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续采用配对交易策略，将资本从低租金增长市场和低运营利润率且无增值再投资机会的物业重新分配到高增长市场，如迈阿密、丹佛、剑桥和旧金山 [14] - 寻求现有投资组合外的增值机会，通过卓越运营和价值创造型重建获取超额回报，新投资将通过出售低预测自由现金流内部收益率的社区以保持杠杆中性 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年是公司的丰收年，对2020年及以后的前景充满信心，预计达到或超越去年秋季制定的2020年预测，并在2021年及以后实现进一步增长 [7] - 公司拥有世界级的物业运营、增值重建、房地产增值投资、长期低成本无追索权物业债务和高绩效团队等优势 [7] 其他重要信息 - 2019年7月出售资产管理业务对前三季度AFFO同比增长有影响，第四季度已消除该稀释效应 [18] - 2020年1月初步数据显示，混合租约租金上涨2.5%，新租约上涨1%，续租上涨5.6%，平均每日入住率达97.8%，比去年高80个基点 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资产出售延迟的原因及当时所处阶段 - 公司有多个物业在市场上，为寻求最佳定价和最低资本成本，部分交易延迟，市场深度和流动性好，今年有望获得理想价格 [24] 问题2: 资产出售时间安排的假设 - 预计全年出售9.5亿美元物业，首批销售预计在第一季度末或第二季度初进行，后续将持续推进，待更多交易签订合同并支付定金后会提供更精确时间 [28] 问题3: 中心城和中威尔希尔市场的影响及何时体现 - 中威尔希尔项目位置较好，受新增供应影响较小；中心城费城自2016年以来新增供应水平持续下降，2020年预计为过去五年最低，公司该区域资产过往表现良好，2020年将是强劲市场之一 [31][32] 问题4: 东88街重建项目进展和产品情况 - 项目在积极推进中，是一个长期持有的高土地价值物业，时机合适时可释放价值，目前处于前期工作阶段，将是高密度开发项目，后续会公布细节 [34] 问题5: 同店指导范围扩大但中点不变的原因 - 公司历史做法是运营指标有100个基点左右的范围，盈利指标（FFO和AFFO）有0.1美元左右的范围，此次指导符合该惯例 [37] 问题6: 投资组合组合和资本增强指导下降是否影响范围扩大 - 2020年同店投资组合与初步展望一致；资本增强支出下降是因为2018 - 2019年在智能租金和相关智能技术上的大量投资已完成 [39] 问题7: 处置延迟的资产是否集中在单一市场及是否为上季度已签约资产 - 延迟处置的资产不在上季度签约范围内，分布在多个市场，无单一买家 [42] 问题8: 对Partner Set的夹层投资资金情况及第二阶段启动时间和限制 - 夹层投资于11月下旬一次性完成；第二阶段取决于第一阶段进展，目前正在重新招标第一阶段A和B的设计方案，预计后续将推进开发 [44] 问题9: 第四季度夹层投资收入年化未达预期的抵消项目 - 夹层投资收入反映了按10%合同利率应计的利息，减去了贷款发起时不可递延的某些成本 [46] 问题10: 2020年市场中哪些市场同店收入增长结果差异最大及驱动因素 - 从2019 - 2020年平均每日入住率提升来看，没有特定市场的变化或前景驱动差异 [49] 问题11: 考虑处置、开发和收购后A、B、C+投资组合组合变化 - 目前A类占比52 - 54%，略高于预期；重建项目常将A位置B租金的社区提升至A价格点，增加A类占比；未来希望增加B类占比，2020年出售资产将是各类别的混合，长期会降低A类占比 [51] 问题12: 10亿美元处置资产主要是B类和C类吗 - 处置资产是各类别的混合，具体比例取决于定价，公司对交易机会有信心 [53] 问题13: 短期内A类占比会超过60%吗 - 不会 [54] 问题14: 如何考虑Parkmerced项目的风险和回报及投资者担忧 - 公司认为该项目风险回报平衡，下行风险有限，基于评估和租金管制组合的现金流性质；旧金山6000个无租金管制的授权单元有巨大上行空间 [57] 问题15: 若五年后仍有现金流缺口是否有强制出售机制 - 贷款协议中有明确的强制出售权和止赎权，若五年到期未偿还贷款将产生多种后果 [61] 问题16: Brickell项目有何更新 - 运营资产表现超预期，暂无新进展，公司看好其选择权，有新情况会更新 [63] 问题17: 未来夹层投资成本计入节奏 - 2020年AFFO贡献为0.06美元，已扣除资金成本；未来预计能收取10%的票面利率（2.75亿美元），有少量可递延成本会略有抵消 [65][66] 问题18: 第四季度同店收入较第三季度下降的原因 - 同店收入环比持平，净租金收入季度环比增长1%，但交易收入（如搬出搬入费、申请费等）因租户留存率提高而减少，抵消了租金增长 [70] 问题19: 复杂交易是否会成为公司未来趋势 - 公司专注于现金、价值创造和选择权，在竞争激烈的市场中会寻找有额外选择权的交易；运营费用（除税收外）十多年来保持持平，公司文化和纪律确保不会偏离目标 [73][74] 问题20: Parkmerced项目初期入住率、租金达成情况及稳定收益率预期变化 - Parc Mosaic项目定价好于预期，市场就业增长快；目前三座楼交付，接近60%预租，超50%入住，第四座楼即将交付，租金符合或略高于预期，旺季表现有望更好；稳定收益率预计在5.5 - 6%，目前尚不确定 [77][78] 问题21: 其他开发项目预期收益率情况 - 开发项目早期收益率一般比市场资本化率高150 - 200个基点以上，不同市场有差异；整体项目预期自由现金流内部收益率在9% - 11% [80][81] 问题22: 债务到期日程中今年提前偿还未来年份债务的情况 - 指导假设中预计2021年到期的2.2亿美元债务可在2020年按面值偿还，其他提前偿还将根据与贷款人的沟通和净现值情况进行机会性操作 [84] 问题23: 洛杉矶地铁市场2020年收入增长预算 - 该市场收入增长预计在2.5% - 3.5%范围内 [86] 问题24: 洛杉矶市场需求、客流量和优惠活动情况 - 文图拉投资组合供应和担忧较少；中威尔希尔地区第四季度至1月入住率上升，需求充足，基本面良好 [88] 问题25: 如何降低公司风险以避免在市场低迷时落后于同行 - 公司对当前杠杆水平和降低杠杆目标有信心，业务运营自然会使杠杆降至中低5%水平；公司并非追求低贝塔，业务有低贝塔和增值机会并存的部分，如1001 Brickell项目稳定且有土地价值增值潜力 [90][92]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2019年9月30日，公司总资产为6539178千美元，较2018年12月31日的6190004千美元增长5.64%[10] - 截至2019年9月30日，公司总负债为4651926千美元，较2018年12月31日的4325072千美元增长7.56%[10] - 2019年第三季度，公司总营收为229827千美元，较2018年同期的242481千美元下降5.22%[11] - 2019年前三季度，公司总营收为684262千美元，较2018年同期的740388千美元下降7.58%[11] - 2019年第三季度，公司净收入为3970千美元，较2018年同期的603917千美元下降99.34%[11] - 2019年前三季度，公司净收入为365261千美元，较2018年同期的706763千美元下降48.32%[11] - 2019年第三季度，归属于Aimco普通股股东的净收入为2003千美元，较2018年同期的567029千美元下降99.65%[11] - 2019年前三季度，归属于Aimco普通股股东的净收入为332805千美元，较2018年同期的651371千美元下降48.91%[11] - 2019年第三季度，归属于Aimco普通股每股基本净收入为0.01美元，较2018年同期的3.73美元下降99.73%[11] - 2019年前三季度，归属于Aimco普通股每股基本净收入为2.26美元，较2018年同期的4.29美元下降47.32%[11] - 2019年9月30日，公司无优先股发行，普通股发行数量为148,885，总权益为1,786,074千美元[13] - 2019年第三季度净收入为1,979千美元[13] - 2019年第三季度向普通股股东支付现金股息58,065千美元[13] - 2019年第三季度其他综合收益变动为 - 378千美元[13] - 2019年9月30日普通股发行数量为148,885股，股票金额为1,489千美元；2018年9月30日普通股发行数量为152,592股，股票金额为1,526千美元[14] - 2019年9月30日公司净收入为365,261千美元，2018年为706,763千美元[15] - 2019年折旧和摊销为283,027千美元，2018年为286,439千美元[15] - 2019年处置房地产和资产管理业务收益为 - 356,929千美元，2018年为 - 679,738千美元[15] - 2019年经营活动提供的净现金为278,748千美元，2018年为302,926千美元[15] - 2019年投资活动使用（提供）的净现金为 - 16,005千美元，2018年为239,122千美元[15] - 2019年融资活动使用的净现金为 - 242,113千美元，2018年为 - 580,290千美元[15] - 2019年现金、现金等价物和受限现金净增加20,630千美元，2018年净减少38,242千美元[15] - 2019年初现金、现金等价物和受限现金为72,595千美元，年末为93,225千美元；2018年初为142,541千美元，年末为104,299千美元[15] - 2019年赎回优先股金额为125,000千美元，回购普通股金额为20,682千美元[14][15] - 截至2019年9月30日，公司总资产为65.39178亿美元，较2018年12月31日的61.90004亿美元增长5.64%[16] - 截至2019年9月30日，公司总负债为46.51926亿美元，较2018年12月31日的43.25072亿美元增长7.56%[16] - 2019年第三季度，公司总营收为2.29827亿美元，较2018年同期的2.42481亿美元下降5.22%[17] - 2019年前三季度，公司总营收为6.84262亿美元，较2018年同期的7.40388亿美元下降7.58%[17] - 2019年第三季度，公司净收入为3970万美元，较2018年同期的6.03917亿美元下降93.42%[17] - 2019年前三季度，公司净收入为3.65261亿美元，较2018年同期的7.06763亿美元下降48.32%[17] - 2019年第三季度，公司综合收入为3568万美元，较2018年同期的6.05653亿美元下降94.11%[18] - 2019年前三季度，公司综合收入为3.64936亿美元，较2018年同期的7.08082亿美元下降48.46%[18] - 2019年第三季度，归属于Aimco运营合伙企业普通股股东的净收入为2138万美元，较2018年同期的5.971亿美元下降96.42%[17] - 2019年前三季度，归属于Aimco运营合伙企业普通股股东的净收入为3.51594亿美元，较2018年同期的6.85323亿美元下降48.69%[17] - 2019年9个月净收入为365,261,000美元，2018年为706,763,000美元[21] - 2019年9个月经营活动提供的净现金为278,748,000美元，2018年为302,926,000美元[21] - 2019年9个月投资活动使用的净现金为16,005,000美元，2018年提供的净现金为239,122,000美元[21] - 2019年9个月融资活动使用的净现金为242,113,000美元，2018年为580,290,000美元[21] - 2019年9个月现金、现金等价物和受限现金净增加20,630,000美元，2018年净减少38,242,000美元[21] - 2019年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为93,225,000美元，2018年为104,299,000美元[21] - 2019年9个月折旧和摊销为283,027,000美元，2018年为286,439,000美元[21] - 2019年9个月房地产处置和资产管理业务收益为356,929,000美元，2018年为679,738,000美元[21] - 2019年第三季度总营收为229,827千美元，2018年同期为242,481千美元，同比下降5.21%[76][77] - 2019年前九个月总营收为684,262千美元，2018年同期为740,388千美元，同比下降7.58%[79] - 2019年第三季度物业运营费用为77,430千美元，2018年同期为78,254千美元，同比下降1.05%[76][77] - 2019年前九个月物业运营费用为232,453千美元，2018年同期为232,572千美元，同比下降0.05%[79] - 2019年第三季度税前收入为874千美元，2018年同期为630,123千美元，同比下降99.86%[76][77] - 2019年前九个月税前收入为363,319千美元，2018年同期为694,146千美元，同比下降47.66%[79] - 截至2019年9月30日，总资产为6,539,178千美元，截至2018年12月31日为6,190,004千美元，增长5.64%[80] - 2019年前九个月资本增加额为303,741千美元，2018年同期为238,256千美元，增长27.49%[82] - 2019年第三季度末杠杆比率中，债务与调整后EBITDAre之比为7.3倍，债务和优先股权益与调整后EBITDAre之比为7.5倍，预计年底分别为6.8倍和7.0倍[125] - 截至2019年9月30日，公司现金及受限现金9320万美元，循环信贷额度可借款7.928亿美元[128] - 截至2019年9月30日，公司持有无抵押公寓社区，估计公允价值约24亿美元[129] - 2019年第三季度折旧与摊销增加110万美元，增幅1.2%；前三季度减少340万美元，降幅1.2%[160] - 2019年前三季度一般及行政费用减少290万美元，降幅7.7%，主要因人员成本时间安排[161] - 2019年第三季度和前三季度利息费用分别减少350万美元，降幅7.7%和2020万美元，降幅14.1%，主要因物业债务再融资和偿还[163] - 2019年第三季度公司所得税收益为310万美元，2018年同期所得税费用为2620万美元[169] - 2019年前九个月与2018年相比，所得税收益减少1070万美元[169] - 2019年第三季度归属于非控股股东的净亏损为10万美元，2018年同期净收入为180万美元[172] - 2019年前九个月和2018年，归属于合并房地产合伙企业非控股股东的净收入分别为10万美元和800万美元[173] - 2019年第三季度与2018年相比，归属于Aimco运营合伙企业非控股股东的净收入减少3010万美元[174] - 2019年前九个月与2018年相比，归属于Aimco运营合伙企业非控股股东的净收入减少1530万美元[174] - 2019年第三季度Nareit FFO摊薄后归属于公司普通股股东为9139.8万美元，2018年同期为1.15878亿美元；2019年前九个月为2.63443亿美元，2018年同期为3.02713亿美元[194] - 2019年第三季度Pro forma FFO摊薄后归属于公司普通股股东为9510.2万美元，2018年同期为9845.3万美元；2019年前九个月为2.74572亿美元，2018年同期为2.8704亿美元[194] - 2019年第三季度AFFO摊薄后归属于公司普通股股东为8366.8万美元，2018年同期为8855.5万美元；2019年前九个月为2.40299亿美元，2018年同期为2.57034亿美元[194] - 截至2019年9月30日，公司总负债为42.5471亿美元，调整后比例债务为40.80283亿美元，优先股权益为1.01178亿美元，比例债务和优先股权益合计为41.81461亿美元[201] - 2019年第三季度EBITDAre为1.39489亿美元，调整后EBITDAre为1.39034亿美元，年化调整后EBITDAre为5.56136亿美元[206] - 2019年第三季度净收入摊薄后每股归属于公司普通股股东为0.01美元，2018年同期为3.73美元；2019年前九个月为2.26美元，2018年同期为4.28美元[194] - 2019年第三季度FFO摊薄后每股为0.61美元，2018年同期为0.76美元；2019年前九个月为1.78美元，2018年同期为1.99美元[194] - 2019年第三季度Pro forma FFO摊薄后每股为0.64美元，2018年同期为0.63美元；2019年前九个月为1.85美元，2018年同期为1.83美元[194] - 2019年第三季度AFFO摊薄后每股为0.56美元，2018年同期为0.56美元；2019年前九个月为1.62美元，2018年同期为1.64美元[194] 公司股权及合伙人资本相关数据变化 - 2018年6月30日，公司优先股发行数量为5,000，普通股发行数量为152,592，总权益为1,654,785千美元[13] - 2018年9月30日，公司优先股发行数量为5,000，普通股发行数量为152,592，总权益为2,194,130千美元[13] - 2019年6月30日，公司无优先股发行，普通股发行数量为148,827，总权益为1,842,866千美元[13] - 2018年第三季度向普通股股东支付现金股息59,793千美元，向优先股股东支付2,148千美元[13] - 2018年6月30日，合伙人资本总额为1654785千美元，其中优先股单位125000千美元，普通合伙人及特殊有限合伙人1489941千美元，有限合伙人42828千美元[19] - 2018年第三季度，非Aimco合伙人持有的合伙单位赎回847千美元[19] - 2018年第三季度，股份支付摊销2260千美元[19] - 2018年第三季度，净收入为601983千美元[19] - 2018年9月30日，

业绩总结 - Aimco第三季度同店收入同比增长3.8%，净运营收入（NOI）增长4.1%[4] - 第三季度AFFO每股为0.56美元，Pro forma FFO每股为0.64美元，均超出指导区间中点0.02美元[4] - 2019年第三季度的总收入为221,887千美元，较2018年同期增长4.0%[43] - 2019年第三季度的净收入为3,970千美元，相较于2018年第三季度的603,917千美元下降了99.34%[37] - 2019年第三季度的每股净收入（基本和稀释）为0.01美元，较2018年第三季度的3.73美元下降了99.73%[37] 用户数据 - Aimco的第三季度平均每套公寓的收入为2262美元，同比增加6%[15] - Aimco的第三季度物业平均日入住率为96.8%，同比增长0.4%[9] - 2019年第三季度公寓收入为529,612千美元，同比增长4.0%[64] - 2019年第三季度，公寓的日均收入为2,208美元，同比增长3.2%[64] - 2019年9月30日的居民流失率为44.8%，比2018年同期下降40个基点[133] 未来展望 - Aimco预计2019年每股净收入为2.26美元，调整后FFO每股为1.85美元，AFFO每股为1.62美元[27] - Aimco年初至今已收购三处物业，预计加权平均自由现金流内部收益率约为9%[17] - Aimco的目标杠杆比率为比例债务和优先股权益对调整后EBITDAre低于7.0倍[22] - Aimco的预计初始入住率为3,850美元，预计稳定入住率为2,800美元[85] - Aimco在Elm Creek Townhomes的建设预计于2020年中完成，项目包括58个新建联排别墅[92] 新产品和新技术研发 - Aimco在第三季度投资了7100万美元用于物业的重建和开发[12] - Aimco的总估计重建投资为5.775亿美元，已完成的投资为2.642亿美元[85] - Aimco在Bay Parc Miami的净重建投资为2,830万美元，已完成的公寓数量为474个，出租率为88%[84] - Aimco的重建项目中，Parc Mosaic的第一栋建筑已于2019年8月交付，第二栋建筑在交付时已超过50%出租[92] - Aimco的占用稳定社区的NOI资本化率范围为4.40%至4.90%[88] 市场扩张和并购 - Aimco在2019年第三季度的收购活动中以1.57亿美元收购了1001 Brickell Bay Drive的95%权益[74] - Aimco年初至今已出售八处物业，净收益为4.18亿美元，用于收购、重建和开发等用途[18] - Aimco截至2019年9月30日持有的无负担公寓社区的估计公允市场价值约为24亿美元[24] - Aimco截至2019年9月30日的长期非追索物业债务为42.65亿美元，占总杠杆的98%[20] - Aimco的信用评级为BBB-，展望稳定[55] 负面信息 - Aimco的第三季度净收入每股为0.01美元，同比下降100%[6] - 2019年第三季度的净收入为3,970千美元，相较于2018年第三季度的603,917千美元下降了99.34%[37] - Aimco的Nareit FFO在2019年第三季度为91,398千美元，较2018年第三季度的115,878千美元下降约21%[40] - Aimco的AFFO在2019年第三季度为83,668千美元，较2018年第三季度的88,555千美元下降约5%[40] - Aimco的资本替换支出在2019年第四季度影响AFFO为每股0.06美元，全年为0.29美元[123]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后运营资金（AFFO）每股超指引中点0.02美元，公司第二次上调2019年AFFO指引，预计中点为每股2.20美元，较年初预期增加0.03美元 [7][19] - 预计2019年末净资产价值（NAV）为每股59美元 [19] - 预计2020年AFFO每股同比增加0.13 - 0.18美元，即增长6% - 8%；经济收入每股增长8% - 11%，年末净资产价值约为每股63美元 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 物业运营业务 - 第三季度实现行业领先利润率，连续第九个季度创新高，入住率、租金增长率表现良好，可控运营费用下降 [12] - 第三季度客户满意度超4.25星（满分5星），连续11个季度达世界级水平；周转率为44.8%，同比改善40个基点；日均入住率达96.8%，创第三季度纪录 [12][13] - 第三季度收入增长3.8%，净营业收入增长4.1%，利润率扩大至73.1%，同比提高20个基点 [13][14] - 第三季度新租约租金上涨2.5%，续约租金上涨4.6%，同店混合租约租金上涨3.6% [14] - 10月初步数据显示，混合租约租金上涨3.1%，新租约上涨1%，续约上涨5.1%，日均入住率达97.1%，比2018年高30个基点 [15] 重建业务 - 重建活动按计划进行，如博尔德的Parc Mosaic项目，首批居民入住，租金和出租速度超预期 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度收入增长超4.5%的市场有费城、华盛顿特区、波士顿和亚特兰大；增长超3.5%的有丹佛和洛杉矶；增长超2%的有湾区、圣地亚哥、迈阿密和芝加哥；增长超1%的有纽约和西雅图 [13] - 新租约租金增长最强劲的市场是波士顿、西雅图和丹佛，芝加哥和亚特兰大新租约租金压力最大 [14] - 预计2020年费城中心城和大学城地区新供应仍处高位，但交付速度放缓，预计从过去四年超4% - 5%降至约3%；洛杉矶中威尔希尔地区交付量可能超过2%的关键阈值 [53][54] - 波士顿布尔芬奇三角区的One Canal项目和明尼阿波利斯的卡尔霍恩海滩俱乐部社区2020年预计分别有2600套和1600套新单位交付 [55] - 湾区南圣马特奥子市场有新交付项目，交付时间靠后，预计影响不大 [57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司投资注重风险调整后的超额回报，寻找土地增值能抵消建筑折旧的项目，坚持投资组合在价格点和地理位置上的多元化，偏好信用良好的客户，控制授权、租赁和完工风险，减少近期债务到期，保持充足流动性 [16] - 对新建开发项目持谨慎态度，必要时会委托他人进行；不回避复杂交易结构，认为其可降低风险或提高回报 [17] - 今年已出售芝加哥西郊四处房产，将所得资金投入南佛罗里达、科罗拉多州前沿山脉和马萨诸塞州剑桥的收购、重建和开发项目 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 认为2020年是不错的一年，同店净营业收入预计增长3.7% - 4.1%，AFFO每股增长6% - 8%，经济收入每股增长8% - 11% [9] - 公司客户平均年龄较大、收入较高、信用较好，重建项目成本有限，到期债务少，有8亿美元未使用银行信贷额度和24亿美元无负债资产，具备应对经济衰退的能力 [10] 其他重要信息 - 公司在电话会议中提及的前瞻性陈述基于管理层判断，存在风险和不确定性，实际结果可能与讨论内容有重大差异；还会讨论非GAAP财务指标，相关定义和与GAAP指标的调节在公司网站的补充信息中 [5] - 公司计划在第四季度完成剩余3亿美元的房产销售，以降低杠杆率；预计2020年重建支出在2.5亿 - 3亿美元之间 [21][59] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2020年展望中同店收入增速放缓的原因及租赁价差同比上升情况 - 收入增速下降主要因入住率增长速度变化，2019年至今入住率提升约60个基点，2020年虽有提升机会，但增速不如2019年 [26] 问题2: 第四季度预计净资产价值较过去六个月增长5%的组成部分 - 主要由同店净营业收入增长、资本化率压缩和重建带来的净资产价值提升三部分组成，公司将在NAREIT会议上发布第三季度净资产价值并提供详细信息 [27][28] 问题3: 2019年净资产价值计算是否考虑了更低的资本化率 - 2019年数据基于当前资本化率，不变的市场价格是对2020年末净资产价值预测的视角 [30] 问题4: 2020年初步展望中费用指引的主要构成及各项目预期 - 正式指引将在第四季度电话会议中详细说明，预计可控运营费用将继续低于同行平均水平，2019年全年预计增长约50个基点，2020年结果相似或更好 [33] 问题5: 1001 Brickell收购项目的租赁情况、重建选择和潜在交易结构 - 现有办公楼租赁进展顺利，可能略超计划；公司计划基于土地价值变现投资，将该地块与相邻游艇俱乐部物业合并可增加土地价值，可能进行混合用途开发，目前会等待时机，暂不承担新建开发风险，未来是否参与公寓部分开发待定 [35][36] 问题6: 杠杆计划执行情况及网站处置列表变化原因 - 第三季度未完成1亿美元销售是计划调整，剩余3亿美元销售将在第四季度进行，目前进展顺利；网站上部分物业不再显示是因为已签订合同 [39][40][41] 问题7: 对加州投资的进一步考虑及相关情况 - 公司仍看好加州市场，希望保持约40%的投资比例，可能出售部分权益以重新配置资本，通过重建活动获取更高回报，同时利用Prop 13保护避免财产税增加 [43] 问题8: 对AB 1482和Prop 10的看法及AB 1482对加州同店收入增长的影响 - 认为AB 1482对租赁活动影响较小，虽有合规问题和租金调整细微差别，但不改变对加州投资的吸引力；若年初实施，对财务影响微不足道 [47][49] 问题9: 出售伊利诺伊州房产是完全退出还是维持现有敞口 - 因伊利诺伊州面临困难，公司预计在合理定价情况下减少该州投资，会优先出售表现较差的物业 [50] 问题10: 2020年初步指引对各市场供应的假设 - 与2019年情况相似，主要关注费城中心城和大学城、洛杉矶中威尔希尔、波士顿布尔芬奇三角区的One Canal项目、明尼阿波利斯的卡尔霍恩海滩俱乐部社区以及湾区南圣马特奥子市场的供应情况 [53][54][55][57] 问题11: 实现2020年末杠杆率降低一个百分点的因素 - 一半通过未来几个月完成资产销售实现，另一半通过明年约1亿美元净债务减少和EBITDA增长实现，预计2020年重建支出在2.5亿 - 3亿美元之间 [59] 问题12: A、B和C + 类物业同店混合租赁增长差距 - 以新租约为衡量标准，A类和B类物业差距约50个基点，B类略胜，但具体表现受市场和地理位置影响 [61] 问题13: 不同类别物业续约率和吸收租金增长能力差异 - 未观察到差异，公司注重客户选择，客户信用和支付能力良好，吸收租金增长能力未变 [63] 问题14: 向居民收取的费用是否达到上限及未来机会 - 高入住率下与租赁相关费用减少，但停车、宠物和存储等费用增加；费用占收入比例小，公司会继续关注并创造独特居住体验以挖掘机会 [65] 问题15: 如何看待智能家居相关业务 - 从提升客户体验、提高团队效率和效果角度考虑，如智能租金系统使居民体验更顺畅，服务团队工作更轻松，最终提高客户留存率和团队满意度 [68][69] 问题16: 洛杉矶市场新交付延迟是否表明基本面良好及2020年收入增长中入住率增长的影响 - 洛杉矶市场表现良好，入住率高，虽有潜在供应但未受影响，公司关注提升客户留存率和产品竞争力；2020年计划通过平衡租金和入住率提升收入，具体细节将在1月发布正式指引时提供 [72][74][75] 问题17: 公司是否会超出2019年指引并提高2020年展望，以及2020年指引高低端的概率 - 对2019年业绩在指引中点至高端区间有信心，对2020年展望满意，1月将提供更多细节；提醒不要将展望等同于会计指引，正式指引范围可能更广，会考虑业务的上下行风险 [78][80] 问题18: 2020年初步展望中最有可能超预期的方面 - 公司在规划过程中看到很多机会，但也存在未知风险，具体超预期机会将体现在正式指引中，需持续关注 [83] 问题19: 与同行相比，公司在安全方面的突出特点 - 市场分配合理，在全球金融危机中受影响小；客户筛选严格，客户更稳定、收入更高；物业维护良好，资本支出高；成本控制出色，收入流更稳定；资产负债表方面，债务期限长，再融资和重新定价风险低，项目启动前资金充足 [86][87] 问题20: 降低杠杆率的原因及是否会降至更低水平 - 目前杠杆率高于政策目标是因重建支出和利用低利率贷款，公司将按计划在年末降低0.5个百分点，明年末降至6.5倍左右，这是公司舒适的水平 [92] 问题21: 公司未来三到五年的其他关键举措 - 公司将继续专注于多户住宅业务，核心是满足客户需求 [95] 问题22: 游艇俱乐部和1001 Brickell Bay Drive物业的最可能方案、财务承诺及买家成本计算 - 最可能方案是以合适价格出售两处物业，出售后公司财务承诺为零，未来是否参与开发待定；买家成本计算受多种因素影响，目前难以确定具体数值，但假设不同价格和租金，土地价值接近或高于购买价格 [98][100][104] 问题23: 同店物业税同比增长10%的原因及2020年展望 - 物业税波动大，同比变化受上诉解决时间和评估接收时间影响；2019年预计略高于长期趋势，约为6%左右，因部分地区税收政策和物业价值评估调整；2020年预计更正常化，约为4% - 5% [107][108] 问题24: Flamingo Point零售和设施今年完工对收入的影响 - 今年无重大影响，预计2020年有一定提升，增量贡献约60万美元，部分在明年实现 [110][112] 问题25: 加州野火对运营资产的影响 - 公司在北加州和洛杉矶的部分社区受影响停电，公司及时提供发电机保障居民生活，体现了客户服务的价值 [114][115]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2019年6月30日，公司总资产为62.40804亿美元，较2018年12月31日的61.90004亿美元增长0.82%[14] - 截至2019年6月30日，公司总负债为42.9676亿美元，较2018年12月31日的43.25072亿美元下降0.65%[14] - 2019年第二季度，公司总营收为2.242亿美元，较2018年同期的2.50187亿美元下降10.39%[15] - 2019年上半年，公司总营收为4.54435亿美元，较2018年同期的4.97907亿美元下降8.73%[15] - 2019年第二季度，公司净收入为6999.6万美元，较2018年同期的715.6万美元增长878.15%[15] - 2019年上半年，公司净收入为3.61291亿美元，较2018年同期的1.02846亿美元增长251.29%[15] - 2019年第二季度，归属于公司普通股股东的净收入为5923.4万美元，较2018年同期的281.7万美元增长2002.73%[15] - 2019年上半年，归属于公司普通股股东的净收入为3.30802亿美元，较2018年同期的8434.2万美元增长292.21%[15] - 2019年第二季度，公司基本每股收益为0.40美元，较2018年同期的0.02美元增长1900%[15] - 2019年上半年，公司基本每股收益为2.25美元，较2018年同期的0.56美元增长301.79%[15] - 2019年上半年净收入为361,291千美元，2018年同期为102,846千美元[19] - 2019年上半年经营活动提供的净现金为170,039千美元，2018年同期为185,626千美元[19] - 2019年上半年投资活动提供的净现金为197,525千美元，2018年同期使用的净现金为293,687千美元[19] - 2019年上半年融资活动使用的净现金为374,252千美元，2018年同期提供的净现金为104,460千美元[19] - 2019年上半年折旧和摊销为185,489千美元，2018年同期为190,033千美元[19] - 2019年上半年处置房地产收益为355,783千美元，2018年同期为53,505千美元[19] - 2019年上半年支付给普通股股东的股息为125,350千美元，2018年同期为119,288千美元[19] - 2019年上半年支付给优先股股东的股息为3,247千美元，2018年同期为4,297千美元[19] - 截至2019年6月30日，公司总资产为6240804000美元，较2018年12月31日的6190004000美元增长0.82%[20] - 2019年第二季度，公司总营收为224200000美元，较2018年同期的250187000美元下降10.39%[21] - 2019年上半年，公司总营收为454435000美元，较2018年同期的497907000美元下降8.73%[21] - 2019年第二季度，公司净收入为69996000美元，较2018年同期的7156000美元增长878.14%[21] - 2019年上半年，公司净收入为361291000美元，较2018年同期的102846000美元增长251.29%[21] - 截至2019年6月30日，公司非追索权物业债务净额为3702487000美元，较2018年12月31日的3915305000美元下降5.43%[20] - 2019年第二季度，公司利息费用为39541000美元，较2018年同期的49906000美元下降20.77%[21] - 2019年上半年，公司利息费用为80950000美元，较2018年同期的97701000美元下降17.14%[21] - 2019年第二季度，公司房地产处置收益为64310000美元，较2018年同期的310000美元增长20645.16%[21] - 2019年上半年，公司房地产处置收益为355783000美元，较2018年同期的53505000美元增长565.03%[21] - 2019年上半年净收入为361,291千美元，2018年为102,846千美元[25] - 2019年上半年经营活动提供的净现金为170,039千美元，2018年为185,626千美元[25] - 2019年上半年投资活动提供的净现金为197,525千美元，2018年使用的净现金为293,687千美元[25] - 2019年上半年融资活动使用的净现金为374,252千美元，2018年提供的净现金为104,460千美元[25] - 2019年第二季度，公司总营收为22.42亿美元[78] - 2019年上半年，公司总营收为45.4435亿美元[80] - 2018年第二季度，公司总营收为25.0187亿美元[79] - 2018年上半年，公司总营收为49.7907亿美元[82] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司合并资产分别为62.40804亿美元和61.90004亿美元[83] - 2019年和2018年上半年，公司资本增加额分别为1.79143亿美元和1.56053亿美元[84] - 2019年Q2与2018年同期相比，公司Same Store物业净营业收入增加570万美元，即4.6%，主要归因于租金和其他物业收入增加650万美元，即3.8% [150] - 2019年上半年与2018年同期相比，公司Same Store物业净营业收入增加1230万美元，即5.0%，主要归因于租金和其他物业收入增加1360万美元，即4.0% [157] - 2019年Q2与2018年同期相比，Redevelopment and Development物业净营业收入增加60万美元，即5.1%，主要因部分重建项目进入后期租赁阶段 [151] - 2019年上半年与2018年同期相比，Redevelopment and Development物业净营业收入增加210万美元，即9.0%，主要因部分重建项目进入后期租赁阶段 [158] - 2019年Q2与2018年同期相比，Acquisition物业净营业收入增加280万美元，即62.0%，主要因2018年收购社区运营期完整 [152] - 2019年上半年与2018年同期相比，Acquisition物业净营业收入增加890万美元，即160.0%，主要因2018和2019年收购社区运营期完整 [159] - 2019年Q2和上半年与2018年同期相比，净营业收入分别减少1320万美元和2170万美元，主要因2018和2019年出售公寓社区 [164] - 2019年Q2和上半年与2018年同期相比，折旧和摊销分别减少560万美元，即5.7%和450万美元，即2.4%，主要因2018年出售资产管理业务及2018和2019年出售公寓社区 [165] - 2019年Q2和上半年与2018年同期相比，一般及行政费用分别减少180万美元，即12.7%和270万美元，即10.9%，主要因人员成本降低和差旅费用时间安排 [166] - 2019年Q2和上半年与2018年同期相比，利息费用分别减少1040万美元，即20.8%和1680万美元，即17.1%，主要因再融资和债务偿还后物业层面债务利息降低 [168] - 2019年第二季度出售1个公寓社区，毛收入7900万美元，净收入7810万美元，处置收益6430万美元；2019年上半年出售8个，毛收入4.876亿美元，净收入4.183亿美元，处置收益3.558亿美元[171] - 2019年第二季度较2018年同期所得税收益减少250万美元；2019年上半年所得税费用为120万美元，2018年同期所得税收益为3880万美元[173] - 2019年和2018年上半年归属合并房地产合伙企业非控股股东的净收入分别为20万美元和630万美元[176] - 2019年第二季度较2018年同期归属Aimco运营合伙企业非控股股东的净收入增加340万美元；2019年上半年较2018年同期增加1480万美元[177] - 2019年第二季度Nareit FFO归属Aimco普通股股东（摊薄）为8348.5万美元，2018年同期为9323.1万美元；2019年上半年为1.72045亿美元，2018年同期为1.86835亿美元[196] - 2019年第二季度，公司与优先股赎回相关成本为3864千美元，诉讼净成本为122千美元，遣散费为473千美元[197] - 2019年第二季度，公司稀释后归属于普通股股东的备考FFO为88578千美元，AFFO为75444千美元[197] - 2019年第二季度，公司用于计算每股净收入和Nareit FFO的总股份和稀释股份当量为148599千股[197] - 2019年第二季度，公司稀释后每股净收入为0.40美元，FFO为0.56美元，备考FFO为0.60美元，AFFO为0.51美元[197] - 截至2019年6月30日，公司总负债为3997447千美元，调整后比例债务为3852538千美元，优先股权益为101178千美元，比例债务和优先股权益总计3953716千美元[203] - 2019年第二季度，公司EBITDAre为135534千美元，调整后EBITDAre为133635千美元，年化调整后EBITDAre为534540千美元[206] - 2019年第二季度，公司利息费用为39541千美元，调整后利息费用为37305千美元，优先股股息为3031千美元，调整后利息费用和优先股股息总计40336千美元，年化调整后利息费用为149220千美元，年化调整后利息费用和优先股股息为161344千美元[209] 公司股权与股份相关数据变化 - 2018年3月31日，公司优先股发行数量为5,000股，金额为125,000千美元，普通股发行数量为152,568股，金额为1,525千美元[17] - 2019年3月31日，公司优先股发行数量为5,000股，金额为125,000千美元，普通股发行数量为148,758股，金额为1,488千美元[17] - 2019年赎回优先股5,000股，金额减少125,000千美元[17] - 2018年6月30日，公司总权益为1,654,785千美元[17] - 2019年6月30日，公司总权益为1,842,866千美元[17] - 2018年6月30日公司普通股发行数量为152,592千股，股票金额为1,526千美元，总权益为1,654,785千美元[18] - 2019年6月30日公司普通股发行数量为148,827千股，股票金额为1,488千美元，总权益为1,842,866千美元[18] - 2018年3月31日，合作伙伴资本总额为1662647000美元[23] - 2018年6月30日，合作伙伴资本总额为1654785000美元[23] - 2019年3月31日，合作伙伴资本总额为1960272000美元[23] - 2019年6月30日，合作伙伴资本总额为1842866000美元[23] - 2017年12月31日，合作伙伴资本总额为1655753000美元[24] - 2018年6月30日，半年期合作伙伴资本总额为1654785000美元[24] - 2018年12月31日，合作伙伴资本总额为1763641000美元[24] - 2019年6月30日，半年期合作伙伴资本总额为1842866000美元[24] - 2019年赎回Aimco持有的优先股单位125000000美元[23][24] - 2019年发行普通合伙单位3034000美元[23][24] - 截至2019年6月30日，公司拥有158,463,083个普通合伙单位，Aimco拥有其中的148,827,363个，占比93.9%[27] 公司公寓社区业务数据变化 - 截至2019年6月30日，公司拥有128个公寓社区的股权，共33,820套公寓[29] - 2019年上半年，公司收购了宾夕法尼亚州阿德莫尔的一个公寓社区，包含110套公寓，购买价格为66,725千美元[45] - 2019年上半年，公司出售了8个公寓社区，共2,605套公寓，房地产处置收益为355,783千美元[46] - 截至2019年6

财务数据和关键指标变化 - 第二季度AFFO每股0.51美元，备考FFO每股0.60美元，均比指引区间中点高出0.01美元 [22] - 上调全年同店指引，与年初指引相比，收入增长率提高40个基点至3.7%，费用增长率提高20个基点至2.3%，NOI增长率提高60个基点至4.2%，备考FFO和AFFO每股预期在中点提高0.02美元 [22] - 2019年上半年，备考FFO每股1.21美元，同比增加0.01美元；预计第四季度同比增长将加速至约5% [23] - 董事会宣布2019年第二季度每股现金股息0.39美元，较2018年季度股息增长3% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 物业运营业务 - 第二季度12个月滚动周转率为45.4%，连续六个季度低于46%；日均入住率96.9%，比2018年第二季度高60个基点；收入增长3.8% [10] - 第二季度费用增长1.8%，净营业收入增长4.6%，利润率扩大至73.3%，比去年高50个基点 [11] - 本季度新租约租金上涨2%，续约租金上涨5%，同店混合租约租金上涨3.6% [11] - 7月初步数据显示，第三季度开局良好，混合租约租金上涨3.9%，新租约租金上涨2.6%，续约租金上涨4.8%，日均入住率96.6%，比2018年高50个基点 [12] 再开发业务 - 第二季度在再开发和开发项目上共投资5200万美元 [13] - 博尔德的Parc Mosaic项目预计总投资1.23亿美元，首日入住需求强劲，首栋楼80%已预租，租金高于承保水平 [13] - 伊利诺伊州埃尔姆赫斯特和奥罗拉安舒茨医学园区的新建项目按计划进行 [13] - 迈阿密海滩Flamingo Point项目进入下一阶段再开发，预计投资2.8亿美元，增量投资的自由现金流内部收益率约为10% [15] 收购业务 - 以1.57亿美元收购迈阿密Brickell的一处近2英亩海滨物业95%的权益，预计该投资2019年将增厚收益 [16][17] - 以7000万美元收购剑桥一处在建公寓楼，预计稳定后自由现金流内部收益率超9%，NOI收益率接近6% [18] 出售业务 - 第二季度以7900万美元出售芝加哥郊区一处物业，预计年底前或明年上半年完成更多出售以实现杠杆中性配对交易计划 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 收入增长超4%的市场有华盛顿特区、波士顿、湾区、费城和西雅图；增长超2.5%的有洛杉矶、圣地亚哥、丹佛、芝加哥和迈阿密；增长超1%的有纽约和亚特兰大，这两个市场占同店收入不到4% [10] - 新租约租金增长最强劲的是费城、波士顿和西雅图，芝加哥和纽约的新租约租金压力最大 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续将资本重新分配到高增长子市场的增值机会，如增加在佛罗里达州尤其是迈阿密的投资 [7] - 利用当前利率降低杠杆成本，通过定期对杠杆进行重新定价，降低加权平均杠杆成本 [20] - 执行杠杆中性配对交易策略，通过资产出售为再开发和潜在收购活动提供资金 [52] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 物业运营第二季度表现强劲，全年剩余时间前景乐观，将继续提高入住率和租金 [10] - 佛罗里达州因其温和的气候、国际化的文化、有效的政府、良好的教育、现代的基础设施和低税收，吸引了来自东北部和世界各地的人们，迈阿密的实际人均GDP增长率在大西洋沿岸城市中领先 [8] - 预计第四季度公寓运营盈利能力的提升将在同比比较中显现 [23] 其他重要信息 - 公司被湾区新闻集团评为湾区最佳工作场所，连续7年被《丹佛邮报》评为科罗拉多州最佳工作场所 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 同店收入增长下半年减速的假设依据 - 主要受入住率影响，上半年入住率提高了80个基点，下半年同比仍有望提高，但幅度不如上半年 [24][25] 问题2: 资产负债表杠杆回到长期目标的路径 - 公司目标是将杠杆与EBITDA比率保持在7倍以下，总杠杆约为38亿美元，目前高于目标水平；完成剩余的配对交易后，将回到杠杆目标 [26][27] 问题3: 1001 Brickell Drive办公楼的租赁计划 - 考虑以短期租约（4年）出租该建筑，并包含相关条款，以便在需要再开发时能够使用该建筑；现有租约平均期限远低于5年 [29][30] 问题4: 1001 Brickell Drive办公楼相邻土地的开发情况 - 办公楼目前占据了大部分场地 [31][32] 问题5: 再开发项目单位成本较高的原因及预期租金提升 - 目前再开发项目更侧重于新建项目，707 Leahy项目和Flamingo北塔的再开发项目较为全面，投资较大，但相对租金增长和增值机会，公司对此感到满意 [33][35] 问题6: 新增待售资产的决策及目前待售资产规模 - 目前市场上约有7亿美元的资产待售；增加芝加哥资产是因为该市场增长乏力和伊利诺伊州的政治因素；增加加州资产The Bluffs at Pacifica是为了平衡公司在加州的资产组合 [36][37] 问题7: Parc Mosaic项目的收益率预期及租金增长对其他开发项目承保的影响 - 目标收益率范围为5.5% - 6%，目前处于项目早期，随着年底前完成租赁，将确定最终收益率；该项目的租金增长对其他开发项目的承保没有影响 [38][39][40] 问题8: 周转率本季度同比上升的原因及趋势 - 本季度周转率略有上升，但45%的周转率符合公司计划，且在同行中领先；公司认为未来将继续保持类似水平，并争取每季度有所改善 [41][42] 问题9: 如何平衡续约租金和入住率，以及预租季剩余时间的情况 - 续约是公司关注的重点，目的是留住客户，因为长期租户更有利可图；公司通过综合考虑新租约、续约和入住率来实现总收入目标 [44][45] 问题10: 剑桥收购项目的具体情况、卖家及出售原因 - 该开发项目与公司几年前购买的Vivo大楼类似，卖家是Alexandria Real Estate Equities，公司将支付剩余的建设成本直至项目完工 [46][47] 问题11: 2020年开发和再开发支出的趋势 - 预计2020年再开发投资水平将与今年持平或更高，具体取决于项目启动时间，公司将在年底制定计划时提供更准确信息 [49][50] 问题12: 如何为2020年可能更高的再开发支出提供资金 - 公司将继续执行杠杆中性配对交易策略，通过资产出售为再开发和潜在收购活动提供资金 [51][52] 问题13: 下半年费用隐含增长至超过3%的驱动因素 - 下半年将在技术方面进行投资，以提升客户体验，特别是在销售流程方面；年初至今可控运营费用下降了20个基点，预计全年接近5%或略有增长 [53][54][55] 问题14: 技术投资的规模 - 公司无法提供具体规模，重点是提升客户体验和让团队成员受益 [56][57] 问题15: 技术投资是一次性费用还是持续支出 - 技术投资包含软件部分，将进行资本化并在预期使用寿命内摊销，是一次性和持续性支出的混合，但变动不大 [58][59] 问题16: 对当前投资组合市场敞口的看法及五年后的期望 - 公司对当前的市场敞口感到满意，希望五年后投资组合会更好；公司对佛罗里达州感兴趣，并已进行了相关投资，未来将寻找有上行潜力的特定物业和支持性市场 [61][62][64] 问题17: 费城市场的趋势及表现 - 费城市场上半年表现强劲，符合公司计划；年初至今平均每日入住率为97.5%，Park Towne Place项目表现出色，市场反响良好 [65][66] 问题18: Flamingo项目是否会进行品牌重塑 - 作为再开发的一部分，公司计划对Flamingo项目进行品牌重塑，以吸引年龄稍大、支付能力更强的居民 [67][68] 问题19: 纽约新租金管制法律对公司资产运营的影响及长期持有意愿 - 公司在纽约市受租金管制的单位较少，总投资不大；即使拆除这些建筑，土地价值也高于账面价值；该法律对运营影响有限，且可能为再开发提供机会 [69][70] 问题20: 如何看待加州的相关措施及对加州资产配置的看法 - 公司喜欢在加州的市场敞口，但担心可能出台的租金管制立法；目前看来，可能出台的立法对公司影响不大，但仍需观望 [71][72] 问题21: 公司未来是否会接近同行组的高端水平，以及是否有其他因素拖累盈利增长 - 过去12个月FFO增长受资产管理业务出售的影响最大，该出售体现了公司对净资产价值创造的关注，即使会导致短期盈利稀释；随着时间推移，FFO和净资产价值将同步增长，但FFO可能会滞后 [73][74][75] 问题22: 配对交易的处置量和市场前景，是否接近尾声 - 配对交易可能刚刚开始另一个周期，公司关注的不仅是子市场，还有在这些子市场获得高于平均回报的机会 [76][77] 问题23: 今年7月混合租约租金与去年相比的情况 - 去年7月混合租约租金为3.8%，今年为3.9% [78][79] 问题24: 下半年入住率是否会回升，是否受同店池变化的影响 - 预计下半年入住率将高于去年下半年的96.6%，但增长率不如上半年；这并非受其他因素影响，只是正常的比较情况 [80][81]