公司业务板块 - 公司运营商业房地产、土地运营和材料与建筑三个业务板块[126] 公司战略调整 - 公司推进简化战略，加速非核心资产和业务变现，聚焦商业房地产运营[128] - 公司评估材料与建筑业务战略替代方案，潜在交易受多种外部因素影响[129] - 公司评估库库伊乌拉合资项目投资变现机会，部分资产出售预计四季度完成，交易有不确定性[131] 员工福利计划 - 公司计划终止两项员工福利计划，2022年预计现金缴款3200 - 4700万美元，确认8000 - 9500万美元税前非现金养老金结算费用[132][135] - 2022年公司预计为确定给付计划额外支付3200 - 4700万美元现金[206] 疫情影响 - 因新冠疫情，公司为部分租户提供租金减免，形式包括延期、调整支付性质或减免[137] - 2021年前九个月，政府疫情限制措施放宽，夏威夷旅游业增加，当地经济复苏[139] - 2021年前三季度公司财务业绩受疫情影响，与未来期间运营结果可比性可能受限[141] - 新冠疫情及新变种、疫苗接种和有效性等因素可能对公司未来租金收取等财务表现产生负面影响[140] 财务数据（整体） - 2021年第三季度运营收入为8.43亿美元，同比增长8.4%，即650万美元[144][145] - 2021年第三季度运营成本为6.06亿美元，同比下降9.0%，即600万美元[144][147] - 2021年前三季度运营收入为2.546亿美元，同比增长9.5%，即2210万美元[149][150] - 2021年前三季度运营成本为1.786亿美元，同比下降0.2%，即40万美元[149] - 2021年第三季度净收入为650万美元，同比增长103.1%，即330万美元[144] - 2021年前三季度净收入为2940万美元，同比增长617.1%，即2530万美元[149] - 2021年第三季度资金运营（FFO）为1550万美元，同比增长24.0%，即300万美元[144] - 2021年前三季度资金运营（FFO）为5700万美元，同比增长66.2%，即2270万美元[149] - 2021年前九个月运营成本下降0.2%（40万美元）至1.786亿美元，销售、一般和行政费用增长7.8%（270万美元）至3720万美元[151] - 2021年前九个月资产处置净收益40万美元，主要源于毛伊岛剩余非核心地块出售；2020年同期为950万美元，源于考艾岛太阳能发电厂资产出售[152] - 2021年第三季度末FFO为1550万美元，较2020年的1250万美元增加300万美元[198] - 2021年第三季度末Core FFO为1790万美元，较2020年的1160万美元增加630万美元[198] - 2021年前九个月CRE运营利润为5300万美元，较2020年增加[199] - 2021年第三季度末商业房地产NOI为2810万美元，较2020年的2160万美元增加650万美元[200] - 2021年前九个月同店NOI为7990万美元，较2020年增加[200] - 2021年前9个月经营活动产生的现金流为6720万美元，高于2020年同期的3720万美元[208] - 2021年前9个月投资活动提供的净现金为1390万美元，低于2020年同期的2050万美元[213] - 2021年前9个月公司资本支出为2610万美元，较2020年的1770万美元增长47.5% [214][217] - 2021年前9个月融资活动使用的净现金流为1.118亿美元，而2020年同期为提供4420万美元[218] 商业房地产运营 - 2021年前九个月，公司商业房地产运营租金回收率提高，坏账和现金基础费用降低[139] - 截至2021年10月15日，商业房地产投资组合租户支付了约94%的2021年第三季度合同租金和约95%的年初至今合同租金[139] - 2021年第三季度商业房地产运营收入增长23.2%（830万美元）至4400万美元，运营利润增长72.7%（800万美元）至1900万美元[155][156] - 2021年前九个月商业房地产运营收入增长12.5%（1410万美元）至1.272亿美元，运营利润增长39.8%（1510万美元）至5300万美元[159][160] - 2021年前九个月无商业房地产改良物业或土地租赁权益收购，有一笔毛伊岛剩余土地处置，售价30万美元[162][163] - 2021年第三季度公司签署34份新租约和46份续约租约，涵盖22.07万平方英尺可租赁面积[164] - 2021年前九个月零售、工业、办公资产类别租赁情况：零售141份租约，24.4423万平方英尺，平均年租金37.66美元/平方英尺，租金涨幅5.1%；工业54份租约，22.6808万平方英尺，平均年租金14.82美元/平方英尺，租金涨幅3.9%；办公11份租约，1.6883万平方英尺，平均年租金34.77美元/平方英尺，租金降幅0.8%[166] - 截至2021年9月30日，公司改良物业组合租赁入住率94.6%，较2020年上升40个基点；物理入住率94.0%，上升50个基点；经济入住率92.0%，下降90个基点[170] - 截至2021年9月30日，零售租赁入住率93.2%，较2020年上升80个基点；工业98.0%，上升20个基点；办公90.2%，下降210个基点[171] - 截至2021年9月30日，零售经济入住率89.5%，较2020年下降100个基点；工业97.4%，下降40个基点；办公89.3%，下降300个基点[171] - 截至2021年9月30日，同店租赁入住率零售为93.1%、工业为98.0%、办公为90.2%，总改善投资组合为94.6%[172] 土地运营 - 2021年第三季度土地运营收入为540万美元，运营利润为170万美元；2020年同期收入为740万美元，运营利润为310万美元[177][178][179] - 2021年前九个月土地运营收入为3850万美元，运营利润为2230万美元；2020年同期收入为2750万美元，运营利润为1160万美元[181] - 2021年第三季度土地运营收入主要来自遗留业务活动及未开发土地销售；运营利润主要来自遗留土地许可租赁和运输服务[177][178] - 2021年前九个月土地运营收入包括开发地块销售及遗留业务活动收入；运营利润来自销售利润和遗留业务活动利润[181] - 2020年第三季度公司出售太阳能发电设施资产获约1710万美元收购对价，记录约890万美元处置收益[179] - 2020年前九个月土地运营利润驱动因素包括销售利润、遗留业务活动利润及或有负债有利结果[181] 材料与建筑业务 - 2021年第三季度材料与建筑业务收入为3490万美元，运营亏损为30万美元；2020年同期收入为3470万美元，运营利润为160万美元[184] - 截至2021年9月30日和2020年9月30日，材料与建筑业务积压订单分别为1.935亿美元和1.14亿美元，增长69.7%[184][185] - 2021年第三季度材料与建筑业务运营亏损主要因铺路量和利润率降低，部分被采石场产量和利润率提高抵消；2020年同期运营利润主要由格雷斯铺路业务积极成果推动[184] - 2021年前九个月材料与建筑业务营收8890万美元，较2020年的9190万美元下降300万美元，降幅3.3%[187] - 2021年前九个月材料与建筑业务运营亏损620万美元，较2020年的860万美元减少240万美元，降幅27.9%[187] - 2021年前九个月材料与建筑业务运营亏损主要因项目延迟和政府机构合同决策导致铺路量低[187] - 2020年前九个月材料与建筑业务运营亏损主要因出售子公司GPRM的560万美元减记[187] 非GAAP指标 - 公司使用非GAAP指标评估运营表现，计算方法可能与其他公司不同[188][197] 资金与信贷安排 - 2021年8月公司修订循环信贷安排，总循环承付款项增至5亿美元，期限延长至2025年[203][210] - 截至2021年9月30日，公司手头现金为2650万美元，循环信贷安排下有3.569亿美元可用额度[210] - 2021年8月公司签订股权分销协议，可出售最高1.5亿美元的普通股，截至9月30日未出售股份[211] - 截至2021年9月30日，公司持有约1430万美元来自税收递延非自愿转换且尚未再投资的资金[220] - 公司认为现有资金能满足短期和长期业务需求，但不保证能维持当前现金流水平和借款能力[223]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入为1280万美元，即每股0.18美元，而2020年同期净亏损470万美元，即每股负0.07美元 [18] - 第二季度资金运营为2230万美元，即每股0.31美元，而去年同期为590万美元，即每股0.08美元 [18] - 核心FFO为1850万美元，即每股0.25美元，而去年同期分别为1310万美元，即每股0.18美元，过去12个月核心FFO增长得益于租户表现改善 [18] - 核心FFO较上一季度增长20%，即每股增加0.04美元，达到每股0.25美元，反映2021年商业房地产投资组合持续走强 [19] - 6月30日，总债务为5.98亿美元，总流动性为4.43亿美元，包括约200万美元现金和4.23亿美元信贷额度剩余额度，总流动性较上一季度增加4200万美元，较一年前增加7900万美元 [24] - 季度末，净债务与过去12个月合并调整后EBITDA之比为5.4倍，低于上一季度的6.4倍和一年前的7.1倍，债务与总市值之比为31% [26] - 董事会宣布第三季度股息为每股0.18美元，较第二季度的0.16美元增加12.5%，这是连续第二个季度增加股息 [26] - 公司将2021年核心FFO每股指引上调至0.81 - 0.87美元，此前为0.69 - 0.77美元，更新后的同店NOI指引范围为7% - 10%，此前为1% - 4% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产 - 第二季度CRE收入为4330万美元，比2020年同期增加930万美元，即27%；NOI为2850万美元，比2020年第二季度增加630万美元，即29%，主要因租金收取情况改善 [20] - 同店NOI为2780万美元，比2020年第二季度增加620万美元，即29%，较2021年第一季度增长约13% [21] - 第二季度完成59份标准租约，总面积约10.6万平方英尺，可比租约利差整体为11.5%，零售空间为14% [21] - 本季度签署16份与COVID相关的租约修改延期协议，总面积约4万平方英尺，加权平均期限为1.5年，新租约数量为32份，接近夏威夷投资组合新租约数量的最高纪录 [21] 土地运营 - 2021年第二季度土地运营业务产生收入1600万美元，EBITDA为930万美元，得益于销售和其他运营收入 [22] 材料与建筑 - 第二季度材料与建筑部门调整后EBITDA为70万美元，业绩受铺路项目开工审批延迟影响，但随着铺路活动增加，业绩有望改善 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至5月，夏威夷就业增长率几乎是全国平均水平的两倍，失业率在今年前五个月下降超过2% [10] - 6月入境旅客人数达到2019年水平的82%，尽管基本没有国际旅客，且大陆旅客疫苗豁免政策尚未实施 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正加速向纯夏威夷商业房地产公司转型，将继续积极出售非核心资产，包括潜在的大型交易，这有助于公司聚焦业务、改善资产负债表和精简组织 [16] - 公司计划完成信贷额度重铸，建立按市价发行股票计划，并保留现有股票回购授权，以确保有足够的资本市场工具实现股东价值最大化 [25] - 公司将重新聚焦商业房地产投资组合增长，目前处于建立收购项目管道的早期阶段 [9] - 公司的竞争优势在于能够利用本地关系获取非公开市场交易机会 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 夏威夷经济复苏加速，旅游业显著回升，推动公司商业房地产投资组合表现改善，预计下半年商业房地产将继续保持强劲表现 [8][11] - 公司对未来去杠杆化进程持乐观态度，随着资产变现工作推进，净债务与调整后EBITDA比率有望进一步改善 [9] - 公司董事会决定增加季度股息，反映出对夏威夷经济增长的信心增强，以及公司业绩和前景的改善 [9] 其他重要信息 - 公司Aikahi Park购物中心重建项目进展顺利，预算可控，预计回报率为8% - 9%，预计每年新增NOI 170万美元，2021年将实现部分新增NOI，2022年随着租赁完成将获得更多收入 [12][14] - 公司预计今年总G&A费用在5100万 - 5500万美元之间，净费用将远低于2019年水平，符合公司精简业务的进展 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 建立ATM和重铸信贷额度是否预示有大量交易机会 - 公司表示目前主要是为了在简化业务和摆脱非核心资产后，能够更好地使用REIT传统融资工具，并非因为有迫切投资需求，不过公司正转向增长导向，有必要准备这些工具，且预计未来几个季度将继续产生大量现金，优先用于商业房地产投资 [33][34][35] 问题2: 同店地面租赁业务NOI同比增长9.5%的原因 - 今年有两份地面租约重置，分别是位于Kapolei的36英亩HART租约和檀香山市区Kaimuki购物中心租约，这两份租约的调整反映在数据中，且地面租赁投资组合存在按市值计价或固定增长机会，未来可能还会出现类似增长 [38][40] 问题3: 从确定潜在收购资产到完成收购的时间线 - 过去18个月夏威夷投资交易和市场机会较少，公司的竞争优势是能够获取非公开市场交易，但建立项目管道需要时间，目前已确定一些潜在资产，除外部收购机会，公司还将继续寻求现有投资组合的内部增长机会 [42][43][44] 问题4: 土地销售需求在季度结束后是否有变化 - 公司表示土地销售需求持续强劲，包括零售地块、建筑地块和工业用地，夏威夷房地产市场今年一直很火热，且没有降温迹象 [47] 问题5: 同店NOI指引上调除租金递延逆转外是否还有其他因素 - 主要是租金递延逆转，此外还包括预计未来储备金减少，以及今年以来租户需求增加带来的改善 [49] 问题6: Kukui'ula项目销售加速是否意味着公司会长期持有该资产 - 公司仍致力于将该资产变现，认为目前是变现的好机会，这有助于公司简化业务和清理业务架构 [51] 问题7: Grace Pacific和Kukui'ula项目的简化进程是否有正式流程 - 公司表示相关工作正在积极进行，但尚未进行广泛公开营销 [52][53] 问题8: 收购增长进程如何，目前是否有项目在管道中 - 市场条件仍然相对紧张，机会有所减少，目前看到的大多是非公开市场机会，预计今年有一些适度投资机会，随着市场条件改善，2022年大型收购项目管道将增加 [55] 问题9: Aikahi购物中心何时开始为NOI做贡献 - 今年已开始有部分贡献，如星巴克提前开业、兽医诊所搬迁和Safeway租金增加，2022年将获得全年收益，同时一些正在进行的租赁活动也将带来租金收入 [57]

公司业务板块 - 公司运营商业房地产、土地运营和材料与建筑三个业务板块[123] 公司战略 - 公司推进简化战略，加速非核心资产和业务的货币化，聚焦商业房地产运营[125] 员工福利计划 - 2021年5月31日公司终止两项员工福利计划，2022年预计现金缴款2500 - 4000万美元，确认税前非现金养老金结算费用8000 - 9000万美元[129][131] - 2022年公司预计为确定福利计划额外现金出资2500 - 4000万美元[203] 新冠疫情影响 - 新冠疫情对公司业务造成重大影响，部分租户寻求租金减免[132][133] - 截至2021年6月30日，公司同意的租金延期影响总账单730万美元，截至7月21日已收回450万美元，未支付余额280万美元[135] - 2021年和2020年三、六个月期间，因其他减免调整和租户收款评估等对收入的减少（或增加）情况有详细数据[136] - 2021年上半年政府防疫限制放宽，夏威夷旅游业增加，公司商业地产租金收取增加，现金基础和坏账准备金减少[137] - 截至2021年7月21日，公司CRE投资组合内所有物业开放，约93%的租户支付了2021年第二季度和年初至今的合同租金[137] - 公司财务表现可能受新冠疫情反弹、新变种病毒、疫苗接种延迟或效果不佳等因素负面影响[138] 财务数据（季度） - 2021年第二季度运营收入为8930万美元，较2020年同期增加1540万美元，增幅20.8%[142] - 2021年第二季度运营成本为6280万美元，较2020年同期增加770万美元，增幅14.0%[142] - 2021年第二季度销售、一般和行政费用为1240万美元，较2020年同期增加340万美元，增幅37.8%[142] - 2021年第二季度运营收入为1420万美元，较2020年同期增加1000万美元，增幅238.1%[142] - 2021年第二季度净收入为1300万美元，较2020年同期增加1770万美元，增幅376.6%[142] - 2021年第二季度资金运营为2230万美元，较2020年同期增加1640万美元，增幅278.0%[142] - 2021年第二季度核心资金运营为1850万美元，较2020年同期增加540万美元，增幅41.2%[142] - 2021年第二季度商业房地产运营收入4330万美元，同比增长27.4%，运营利润1860万美元，同比增长109.0%[152][153] - 2021年第二季度，公司签署32份新租约和43份续租约，涵盖14.59万平方英尺可出租面积，7份新租约平均基础租金较可比到期租约增长3.3%，22份续租约平均基础租金较可比到期租约增长12.8%[161] - 2021年第二季度，土地运营业务收入为1600万美元，运营利润为910万美元；2020年同期收入为910万美元，运营利润为400万美元[174][175][176] - 2021年第二季度材料与建筑业务营收3000万美元，2020年同期为3080万美元，同比下降2.6%；运营亏损190万美元，2020年同期为690万美元，同比下降72.5%[183] - 2021年第二季度净收入为1280万美元，2020年同期亏损470万美元；2021年上半年净收入为2270万美元[196] - 2021年第二季度FFO为2230万美元，2020年同期为590万美元；2021年上半年FFO为4150万美元[196] - 2021年第二季度核心FFO为1850万美元，2020年同期为1310万美元；2021年上半年核心FFO为3390万美元[196] 财务数据（上半年） - 2021年上半年公司运营收入1.703亿美元，同比增长10.1%，运营成本1.18亿美元，同比增长5.0%[146][147] - 2021年上半年公司运营利润2810万美元，同比增长95.1%，净收入2290万美元，同比增长2444.4%[146] - 2021年上半年商业房地产运营收入8320万美元，同比增长7.5%，运营利润3400万美元，同比增长26.4%[156][157] - 2021年上半年公司销售、一般和行政费用2460万美元，同比增长7.9%[146][148] - 2021年上半年公司资产处置净收益40万美元，同比下降20.0%[146] - 2021年上半年公司持续经营业务收入2300万美元，同比增长1252.9%[146] - 2021年上半年公司来自合资企业的收入950万美元，同比增长206.5%[146] - 2021年上半年公司运营资金4150万美元，同比增长90.4%[146] - 2021年上半年公司摊薄后每股运营资金0.57美元，同比增长90.0%[146] - 2021年上半年公司出售一块位于毛伊岛的剩余土地，售价30万美元[159][160] - 2021年上半年，土地运营业务收入为3310万美元，运营利润为2050万美元；2020年同期收入为2010万美元，运营利润为850万美元[178][179][180] - 2021年上半年材料与建筑业务营收5400万美元，2020年同期为5720万美元，同比下降5.6%；运营亏损590万美元，2020年同期为1020万美元，同比下降42.2%[185] - 2021年上半年经营活动产生的现金流为5960万美元，2020年同期为2820万美元[205] - 2021年上半年投资活动提供净现金1500万美元，2020年同期为380万美元[208] - 2021年上半年资本支出1.48亿美元，较2020年的1.09亿美元增长35.8%[210] - 2021年上半年融资活动使用净现金流1.119亿美元，2020年同期提供净现金流4900万美元[211] 租赁情况 - 截至2021年6月30日，零售、工业、办公资产类别在3个月和6个月内的租赁活动中，租金均有不同程度增长，如零售3个月租金差为14.0%，6个月为9.1%[163] - 截至2021年6月30日，公司改良物业组合的租赁入住率为94.0%，较2020年下降70个基点；物理入住率为93.7%，下降90个基点；经济入住率为92.2%，下降150个基点[167] 材料与建筑业务亏损原因 - 2021年第二季度材料与建筑业务运营亏损主要因低铺路量，2020年同期主要因GPRM资产减记560万美元及低铺路量[183] - 2021年上半年材料与建筑业务运营亏损主要因项目延迟导致低铺路量，2020年同期主要因GPRM资产减记560万美元及低铺路量[185] 非GAAP指标 - 公司使用非GAAP指标评估运营绩效，认为其能提供核心运营结果和业务趋势的额外洞察[186] - FFO是房地产公司广泛使用的非GAAP运营绩效指标，公司计算FFO以归属于A&B普通股股东的净收入（亏损）为起点[187][190] - Core FFO是与公司商业房地产核心业务运营绩效相关的非GAAP指标，有助于衡量核心运营绩效[189] - NOI是评估公司商业房地产投资组合无杠杆绩效的非GAAP指标，反映物业层面的合同收入和现金支出[191] - 公司按同店基础报告NOI和入住率，排除开发、收购或出售的物业，为投资者提供可比资产运营绩效信息[193] 资金与现金流 - 截至2021年6月30日，公司现金1990万美元，循环信贷安排借款2600万美元，可用额度4.229亿美元[207] - 截至2021年6月30日，公司持有约1430万美元来自税收递延非自愿转换且尚未再投资的资金[214] - 公司维持未偿借款和使用循环信贷额度取决于是否遵守财务契约，截至2021年6月30日公司遵守相关规定，但受疫情影响可能无法持续遵守[216] - 若无法遵守财务契约或未获豁免、修改，将对公司财务状况产生重大不利影响[216] - 公司认为经营活动产生的资金、可用现金及现金等价物余额和信贷额度能满足短期（2021年6月30日起12个月）和长期业务需求，但不保证能维持当前现金流水平和借款能力[217] 财务报表编制 - 编制财务报表需管理层对未来事件进行估计和假设，实际结果可能与关键会计估计存在重大差异[218] - 公司2020年10 - K表中描述了财务报表编制中最重要的会计估计[218] 会计准则影响 - 报告中包含近期发布会计准则的影响、预计采用日期及对公司经营成果和财务状况的估计影响[220] 市场风险披露 - 自2020年12月31日以来，市场风险的定量和定性披露无重大变化[222]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度净收入990万美元，合每股0.14美元，2020年同期净收入620万美元，合每股0.09美元 [22] - 第一季度资金运营现金流1920万美元，合每股0.26美元，上年同期为1590万美元，合每股0.22美元 [22] - 核心资金运营现金流1540万美元，合每股0.21美元，上年同期为1830万美元，合每股0.25美元，下降主要因新冠相关租户租金减免 [22] - 第一季度核心资金运营现金流与2020年第四季度的1210万美元（每股0.17美元）相比有所改善 [22] - 第一季度总租金递延590万美元，已收回超一半，多数余额年底到期；第一季度初额外租金减免递延120万美元，余额年底到期；期间收回140万美元此前预留租金 [25] - 第一季度末净债务与过去12个月合并调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为6.4倍，低于上季度的6.7倍和一年前的7.5倍 [29] - 3月31日，未偿债务总额6.55亿美元，总流动性4.01亿美元，包括320万美元现金和3.69亿美元信贷额度剩余额度 [29] - 宣布第二季度股息为每股0.16美元，较第一季度的0.15美元增长7% [30] - 将2021年核心资金运营现金流每股指导区间上调至0.69 - 0.77美元，原区间为0.67 - 0.77美元 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产（CRE）业务 - 收入3990万美元，比2020年同期的疫情前水平少350万美元（8.1%），但较上季度增长8.1%（300万美元） [23] - 净运营收入（NOI）2530万美元，比2020年同期的疫情前水平少360万美元（12.4%），但较2020年第四季度增长17.1%（370万美元） [24] - 第一季度完成51笔租赁，总面积约12.2万平方英尺；可比租赁组合租金差为1.5%，零售空间为3%；其中包括15笔新冠相关租赁修改延期，总面积约2.8万平方英尺，加权平均期限为6个月 [25] 土地运营业务 - 2021年第一季度收入1710万美元，本季度EBITDA为1170万美元 [26] - 本季度销售活动包括Kukui'ula合资项目的12个单元、一个大型开发商地块的批量销售以及毛伊岛约134英亩非核心土地，总现金收入约2900万美元 [26] 材料与建筑业务 - 第一季度调整后EBITDA为负140万美元，上年同期为正10万美元 [27] - 过去12个月调整后EBITDA为正480万美元，此前12个月为负310万美元 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 1月旅游业水平仅为2019年同月的26%，4月已恢复到2019年水平的63%，夏季前景更乐观 [12] - 夏威夷当地商店、餐厅和酒吧大多恢复营业，旅游限制放宽，5月11日起夏威夷居民岛内旅行有疫苗豁免政策，预计今年夏天将为大陆游客实施类似豁免 [11] - 公司邻里购物中心业绩提升，占投资组合大部分；度假村零售中心占投资组合疫情前NOI的8%，预计今年第二和第三季度市场情况将改善 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是支持租户，待经济复苏时获利，目前该策略已见成效，第一季度净运营收入环比增长17% [13] - 公司专注成为纯夏威夷商业房地产公司，本季度非核心资产变现进展良好，收到2900万美元现金收益 [13] - 材料与建筑业务有望随项目推进改善表现，2020年中标项目大多将在2021年开工 [14] - 公司在完成非核心资产出售和加强资产负债表后，将重新关注通过收购实现增长，希望今年晚些时候和明年找到机会扩大投资组合 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 夏威夷经济持续稳步复苏，旅游业显著反弹，住房需求高，当地商业恢复营业，为公司业务带来积极影响 [9][10] - 公司各业务板块本季度表现超预期，虽仍有工作要做，但开局良好 [9] - 对材料与建筑业务全年表现改善持乐观态度，4月铺路活动已显著增加 [20] - 随着租户业绩改善，预计租金收取情况将继续改善 [15] - 对租赁市场前景乐观，租赁需求增加，租赁管道强劲 [17] 其他重要信息 - 公司有完善的环境、社会和治理（ESG）计划，并在2020年8月发布了首份企业责任报告 [21] - 公司总务及行政（G&A）费用在2021年第一季度降至1220万美元，较2020年第一季度减少11.6%，预计今年总G&A费用在5300 - 5600万美元之间 [28] - Aikahi Park购物中心重建项目按计划和预算进行，预计回报率8% - 9%，年NOI增量170万美元，2021年将实现正增量NOI，项目预计年底完成 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目标资产（工业和零售）的交易市场情况，以及公司有信心获得资产的原因 - 公司此前因加强资产负债表和专注资产处置暂停收购活动，现资产负债表改善，团队更积极寻找收购机会 [36] - 市场上收购机会开始增多，公司有信心在今年找到合适资产类别、物业类型和合理价格的项目 [37] - 工业市场通常较紧，收购机会较小；零售方面可能有更多合适机会 [39] 问题2: 夏威夷经济反弹对租户需求、租户健康恢复和大陆租户入驻的影响 - 租金方面，本季度有正租金差，预计未来租金和租赁活动前景良好，租金与疫情前相比未大幅下降 [41] - 租户健康方面，租户销售数据增加，除两个度假村中心和少数租户外，整体租户表现良好，租金收取呈积极趋势 [42] - 大陆租户方面，一些大陆公司仍在关注夏威夷市场，公司已与一些快餐连锁店达成交易，还有一些中型零售商在探索机会 [42] 问题3: Grace业务今年活动情况及未来管道，铺路市场是否进入积极周期 - 2020年市场投标数量增加，公司中标率提高，中标项目利润率更有利 [45] - 第一季度未盈利是因中标到签约需要时间，目前已有合同和项目安排，对剩余时间业务更乐观 [45] - 市场有迹象显示政府层面有大量积压需求，希望今年有更多投标活动以支持明年业务，但最终取决于政府招标和签约时间 [45] 问题4: 近期2万亿美元支出计划中取消1031交换规则对公司的影响及应对措施 - 公司历史上很好地利用了1031交换规则进行税务高效交易，如2018年出售毛伊岛农业用地后将2.5亿美元收益再投资 [47] - 该规则多年来一直是华盛顿废除目标，但未成功，此次不确定是否会废除，若废除对公司有负面影响，但公司已完成大陆资产迁移和再投资，影响相对较小 [47] 问题5: 核心资金运营现金流指导中，后期有哪些因素可能拉低水平 - 第一季度核心资金运营现金流较高是因现金基础租户收款良好和2020年租户预留金转回，这些后期不一定会持续 [49] - 后期会有一些本季度未包含的费用支出，导致运营现金流水平无法维持当前水平 [49] 问题6: 第一季度预留金转回对核心资金运营现金流或每股核心资金运营现金流的影响 - 第一季度预留金转回140万美元，约合每股0.02美元 [50] 问题7: Kukui'ula销售情况、需求驱动因素及是否需要投入更多资金完成地块开发 - 夏威夷高端住宅土地和房屋需求激增，Kukui'ula销售活动飙升，原因是人们可选择居住地点且夏威夷环境安全 [52] - 销售不仅包括单个地块零售销售，还包括开发商地块销售，且与其他建筑商有相关讨论 [52] - 目前预计无需投入更多资金，销售所得可用于基础设施建设和增加库存，甚至可能未来提取资金或变现项目 [52] 问题8: Kukui'ula的1000万美元分配如何计入损益表 - 这只是现金分配，不影响损益表，会减少公司在该合资企业的投资余额 [54] 问题9: Aikahi购物中心项目完工前是否有大量租赁工作，是否会预租开业 - 大部分主力租户已预租，如Safeway续租，已将星巴克空间交付进行装修，还有一些较大租户保留 [56] - 有一些小商铺空间待租，已收到第一份意向书，对填充这些空间前景乐观 [56] 问题10: 回顾与租户积极协商租金递延策略，公司如何评价该策略及背后经济因素 - 公司认为该策略正确，既符合关注当地社区和与租户合作的理念，也有助于公司更好恢复 [58] - 保留租户可避免重新出租的空置期，团队执行该策略表现出色，早期回报良好 [58]

公司业务板块与战略 - 公司运营商业房地产、土地运营和材料与建筑三个业务板块[118] - 公司制定简化业务战略，加速土地及相关资产变现，评估材料与建筑业务战略选择[120] 员工福利计划 - 2021年2月23日，董事会批准于5月31日终止两项员工福利计划[123] - 2022年公司预计额外现金注资2500 - 4000万美元以全额资助福利计划，同时确认8000 - 9000万美元非现金养老金结算费用[125] - 2022年公司预计为确定给付计划额外支付2500 - 4000万美元现金[179] 商业房地产租户情况 - 截至2021年4月16日，商业房地产投资组合租户支付约87%第一季度账单，其中杂货租户支付约94% [127] - 截至2021年3月31日，公司因疫情同意租金延期影响总账单710万美元，已收回360万美元，剩余350万美元待评估[128] 疫情对公司财务影响 - 2021年第一季度，公司因其他减免调整和租户收款评估等减少收入430万美元，2020年为60万美元[130] - 2021年第一季度财务结果受疫情影响，运营利润和非GAAP业绩指标下降，与未来业绩可比性有限[130] - 新冠疫情对全球经济产生不利影响，金融市场波动显著，其对公司的近、长期经济影响仍不确定[189] 公司整体财务数据 - 2021年第一季度公司营业收入为8100万美元，同比增长0.2%，即20万美元；运营成本为5520万美元，同比下降3.7%，即210万美元；净收入为990万美元，同比增长76.8%，即430万美元[133][135] - 2021年第一季度公司加权平均摊薄流通股数量（FFO/Core FFO）为7260万股，与2020年的7250万股基本持平[133] - 2021年第一季度公司来自运营的资金（FFO）为1920万美元，同比增长20.8%，即330万美元；核心FFO为1540万美元，同比下降15.8%，即290万美元[133] - 2021年第一季度公司基本每股收益为0.14美元，同比增长55.6%，即0.05美元；摊薄每股收益为0.14美元，同比增长55.6%，即0.05美元[133] - 2021年第一季度净收入为990万美元，2020年为620万美元；2021年FFO为1920万美元，2020年为1590万美元；2021年核心FFO为1540万美元，2020年为1830万美元[171] - 2021年第一季度经营活动产生的现金流为2060万美元，2020年为1890万美元[181] - 截至2021年3月31日，公司现金及现金等价物为3200万美元，循环信贷安排借款余额为8000万美元，可用额度为3.689亿美元[182] - 2021年第一季度投资活动提供的净现金为1040万美元，2020年为290万美元[183] - 2021年第一季度资本支出为520万美元，2020年为620万美元，同比下降16.1%[185] - 2021年第一季度融资活动使用的净现金流为5620万美元，2020年融资活动提供的净现金流为1.005亿美元[186] 商业房地产板块财务数据 - 2021年第一季度商业房地产运营收入为3990万美元，同比下降8.1%，即350万美元；运营利润为1540万美元，同比下降14.9%，即270万美元[139] - 截至2021年3月31日的三个月内，公司无商业房地产改良物业或土地地面租赁权益的收购[140] - 2021年第一季度商业房地产NOI为2530万美元，2020年为2890万美元；同店NOI 2021年为2470万美元，2020年为2830万美元[175] 商业房地产租赁情况 - 2021年第一季度公司签署了11份新租约和40份续约租约，覆盖12.16万平方英尺的可租赁面积[144] - 2021年第一季度零售、工业和办公资产类别的可比租约租金价差分别为3.0%、 - 0.2%和0%[146] - 截至2021年3月31日，公司租赁入住率为93.8%，较2020年下降110个基点；经济入住率为92.4%，较2020年下降140个基点[148] - 截至2021年3月31日，改良后投资组合的租赁入住率为93.8%，经济入住率为92.4%，较2020年同期分别下降110和140个基点[150][152] - 零售租赁入住率从2020年3月31日的93.7%降至2021年的91.9%，经济入住率从92.4%降至89.9%[150] - 工业租赁入住率从2020年的97.4%升至2021年的97.8%，经济入住率从97.4%升至97.7%[150] - 办公租赁入住率从2020年的94.3%降至2021年的93.0%，经济入住率从87.5%升至91.2%[150] 土地运营板块财务数据 - 2021年2月公司出售了位于毛伊岛的一块剩余土地，售价为30万美元[143] - 2021年第一季度土地运营收入为1710万美元，运营利润为1140万美元，较2020年同期的1100万美元和450万美元有所增长[156][157] 材料与建筑板块财务数据 - 2021年第一季度材料与建筑业务收入为2400万美元，运营亏损为400万美元，较2020年同期的2640万美元和330万美元，收入下降9.1%，亏损扩大21.2%[161] - 截至2021年3月31日，材料与建筑业务积压订单为12720万美元，较2020年同期的6210万美元增长104.8%[161] 非GAAP指标 - 公司使用非GAAP指标评估运营绩效，包括核心FFO和FFO[163][165][166] - 核心FFO用于评估公司商业房地产核心业务的运营绩效[165] - FFO是公司整体运营绩效的非GAAP指标，以A&B普通股股东可获得的净收入（亏损）为计算起点[166] 税收处理 - 公司常利用美国税法§1031或§1033条款对符合条件的房地产资产交易进行税收递延处理[187] - 截至2021年3月31日，公司持有约1430万美元来自税收递延非自愿转换的资金未根据法规§1033再投资[188] 财务报告相关 - 公司按同店口径报告NOI和入住率，以提供可比资产运营表现信息[169] - 编制财务报表需管理层对未来事件进行估计和假设，实际结果可能与关键会计估计存在重大差异[192] - 有关市场风险的信息参照2020年12月31日财年的Form 10 - K，自该日期以来无重大变化[196] 公司资金与信贷风险 - 公司能否保留未偿还借款并使用循环信贷额度取决于是否遵守财务契约，截至2021年3月31日公司已遵守，但受疫情影响可能无法持续遵守[190] - 公司认为当前经营活动产生的资金、可用现金及现金等价物余额和信贷额度足以满足短期和长期业务需求，但无法保证现金流和借款能力[191]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度，公司录得归属于普通股股东的净利润100万美元，合每股0.01美元，而2019年同期为520万美元，合每股0.07美元 [23] - 2020年全年，公司录得归属于普通股股东的净利润550万美元，合每股0.08美元，而2019年为净亏损3660万美元，合每股亏损0.51美元，2019年的净亏损包括近5000万美元的非现金商誉减值 [23] - 第四季度，公司的运营资金为1070万美元，合每股0.15美元，而上年同期为1560万美元，合每股0.22美元；核心运营资金为1210万美元，合每股0.17美元，而上年同期分别为1700万美元，合每股0.23美元，下降主要是由于第四季度与新冠疫情相关的费用总计630万美元，合每股0.09美元 [24] - 2020年全年，运营资金为4510万美元，合每股0.62美元，而2019年全年为10万美元，合每股0.00美元；核心运营资金为5520万美元，合每股0.76美元，而2019年全年为6340万美元，合每股0.88美元，下降是由于公司在疫情期间给予租户租金减免以及相关费用总计2540万美元，合每股0.35美元 [24] - 2020年第四季度，公司的一般及行政费用降至1160万美元，较2019年第四季度的1380万美元下降了15.9%；2020年全年，一般及行政费用从5890万美元降至4610万美元，下降了21.7% [29] - 截至2020年12月31日，公司的未偿还债务总额为6.87亿美元，总流动性为3.95亿美元，包括570万美元现金和3.38亿美元的信贷额度剩余额度；净债务与过去12个月合并调整后息税折旧摊销前利润的比率为6.7倍，较一年前的7.4倍有所改善；债务与总市值之比为36% [30] - 公司恢复了股息，12月宣布的股息为每股0.15美元，并宣布2021年第一季度股息为每股0.15美元 [31] - 公司首次发布2021年核心运营资金每股指导区间为0.67 - 0.77美元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产（CRE） - 第四季度，CRE收入较上年同期下降12.1%，即510万美元，至3690万美元；净营业收入（NOI）较去年同期下降21.4%，即590万美元，至2160万美元，主要是由于新冠疫情导致零售租金收入减少 [25] - 2020年全年，CRE收入同比下降6.6%，即1060万美元，至1.5亿美元；总投资组合NOI下降9.5%，即990万美元，至9430万美元，主要是由于新冠疫情对零售投资组合的全年影响 [25][26] - 2020年全年，公司给予租户租金递延590万美元，截至2020年底已收回240万美元，其余大部分将于2021年底到期；全年还提供了其他形式的租户减免共计640万美元 [26] - 第四季度，公司完成65笔租赁，总面积约36.8万平方英尺；全年共执行220笔租赁，总面积约91.9万平方英尺；可比租赁的租金差在投资组合层面为7.3%，零售空间为6.9% [26] - 第四季度完成的租赁中，有21笔与新冠疫情相关的租赁修改延期，涉及面积8.7万平方英尺；全年共完成56笔与新冠疫情相关的租赁修改延期，涉及面积18万平方英尺，加权平均期限为一年零八个月 [27] 土地运营 - 2020年第四季度，土地运营业务产生收入1160万美元，本季度息税折旧摊销前利润（EBITDA）为450万美元，这是由于销售和其他运营收入所致 [27] - 2020年全年，土地运营收入为4060万美元，EBITDA为1880万美元 [27] 材料与建筑（M&C） - 第四季度，M&C部门调整后的EBITDA为30万美元，而上年同期为60万美元 [28] - 2020年全年，M&C调整后的EBITDA为440万美元，而2019年为亏损610万美元，公司将全年盈利归功于运营改善 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2020年12月，夏威夷经季节性调整后的失业率从2020年5月的22.6%的高位降至9.3%，但仍远高于2019年12月的2.7%的疫情前水平 [13] - 第四季度，公司收取了85%的租金，12月是连续最强劲的月份，收取了87%的租金；这些趋势在2021年持续，1月收取了85%的租金，且98%的租户已开业 [15] - 投资组合层面的同店入住率同比实际增加了40个基点；同店零售入住率下降了120个基点，这是由于与新冠疫情相关的部分零售租约终止；同店工业入住率增加了360个基点 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正朝着成为一家专注、高效的商业房地产公司的目标迈进，拥有有吸引力的投资组合并具备战略增长能力 [9] - 公司计划加速非核心资产的销售，特别是土地资产，以推进简化业务的进程 [18][34] - 公司将继续推进环境、社会和治理（ESG）倡议，加强企业文化，并展示作为夏威夷合作伙伴的承诺 [20] - 公司将继续专注于降低杠杆率，长期目标是实现净债务与合并调整后EBITDA的比率在5 - 6倍之间 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2020年财务业绩未达疫情前预期，但公司在租户保留、非核心资产变现、业务简化以及材料与建筑业务转型方面取得的成功，使其在2021年处于有利地位 [9] - 公司对其投资组合在疫情后的重要性充满信心，认为基于社区的零售和服务需求将增长，而轻工业资产将支持零售租户的履约需求 [10] - 夏威夷的新冠疫情防控成果良好，当地经济保持开放，旅游业正在稳步复苏，这为公司出售剩余住宅和非核心土地资产创造了有利背景 [10][11] - 公司预计随着游客逐渐返回夏威夷和失业率进一步改善，其投资组合在未来几个季度有超预期复苏的潜力 [16] - 公司对材料与建筑业务在2021年恢复持续盈利充满信心，但预计第一季度业绩相对疲软，可能出现负EBITDA，随着项目推进业绩将改善 [20] 其他重要信息 - 公司在2020年庆祝成立150周年，期间发布了首份企业责任报告，突出了多项ESG成就，包括提高能源生产和效率的努力 [21] - 公司获得了两项奖项，包括国际购物中心协会（ICSC）颁发的5万平方英尺以下零售开发项目国家金奖 [21] - 公司在2020年的慈善捐赠支持了230个当地组织和非营利组织 [22] - 公司董事会增加了独立性，提高了性别和种族多样性，并将首席执行官和董事长角色分开 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：公司2021年核心运营资金每股指导区间为0.67 - 0.77美元，而第四季度为0.15美元，是什么因素推动增长？ - 公司预计同店增长将有所改善，预计同店NOI增长区间为0% - 4%，这将弥补差距；公司从较高的入住率水平开始新的一年，预计业绩将逐步提升 [37][39] 问题2：对于毛伊商业园，公司打算保留多少用于建设仓库配送设施，多少用于出售？ - 公司尚未确定具体保留和出售的面积，将采取更具战略性和机会主义的方式；公司认为该园区在商业和工业方面都有机会，有部分土地被视为商业投资组合的长期战略资产；公司优先考虑建设和租赁空间以获取长期收入，其次是地面租赁，最后是出售土地，但也会考虑合适的出售机会 [41][44][45] 问题3：夏威夷的住房热潮对公司有何影响，是否带来收购机会？ - 远程工作模式的增加和通勤模式的改变将有利于社区型购物中心，人们将更多时间花在社区，将增加对社区中心的服务、食品和活动的需求；夏威夷住宅需求的激增对库库伊乌拉项目最为有利，美国大陆居民对在夏威夷购买房地产的需求旺盛，这可能推动该项目今年表现更好，并加快地块销售和资产变现 [47][48] 问题4：零售租赁租金差为正的原因是什么？ - 第四季度有两笔重要的主力租户续租，山姆会员店在珍珠高地中心的续租和西夫韦在艾卡希购物中心的续租，都实现了正租金差，这对季度租金差的积极表现有较大影响；此外，与新冠疫情相关的租赁修改也为公司带来了一些额外的租期延长等好处 [51][52] 问题5：租金递延的还款结构是怎样的，预计何时偿还？ - 全年给予租户590万美元的租金递延，其中40%已在2020年偿还；约55%剩余部分将在2021年全额摊销偿还 [54] 问题6：100英亩非核心土地销售是否采用了1031或节税结构，是何种土地？ - 公司在2020年出售了约1200英亩土地，其中约1000英亩为农业和保护用地，大部分土地由应税房地产投资信托子公司持有，未采用1031结构进行再投资；部分较小地块位于毛伊岛，其余位于考艾岛 [56][57][58] 问题7：2021年是否会有更多非核心土地销售？ - 公司将全力加速业务简化，包括非核心土地资产的变现，因此2021年及以后会有更多非核心土地销售 [60] 问题8：库库伊乌拉资产的变现方式是通过向建筑商出售地块还是引入合作伙伴资本？ - 公司可能会采用两种方式，目前主要关注向建筑商出售地块，这将最快带来现金流入，并为项目带来更好的发展势头和潜在的整体投资变现机会 [62]

公司资产情况 - 截至2020年12月31日，公司商业地产组合位于夏威夷，含22个零售中心、10个工业资产和4个办公物业，总可租赁面积390万平方英尺，另有153.8英亩土地处于地面租赁中，公司在夏威夷共拥有超28000英亩土地[10] - 公司运营商业地产、土地运营和材料与建筑三个业务板块，2020年12月31日，各板块资产占比分别为73.7%、12.7%和10.4%[10] 公司战略规划 - 公司战略聚焦增加经常性收入、执行简化战略和保持财务稳健，商业地产板块通过多种方式提升资产质量和收入，土地运营板块力求资产变现，材料与建筑板块拟出售部分或全部业务[12][15][18][19] - 公司融资战略旨在维持强大资产负债表，通过非核心资产变现和经营活动现金流减少债务，同时保持合理资本配置和债务结构[20] 公司法规遵守 - 公司需遵守多项政府法规，包括房地产交易、土地开发、安全、环保和税务等方面的规定，违反税法第1031条可能增加成本[22][23] 公司员工情况 - 截至2020年12月31日，公司及其子公司有618名全职员工，较上一年的793人减少，材料与建筑板块有431名全职员工，约43%的员工受集体谈判协议覆盖[24] - 公司提供有竞争力的薪酬福利计划，包括基本工资、健康和人寿保险、带薪休假等，部分员工有年度奖金和长期股权奖励[28] - 公司为员工提供学习发展机会，有多种培训项目和专业发展津贴，员工攻读学位最高可获40000美元学费报销[29] - 公司通过多种渠道与员工沟通，进行年度员工调查，采取措施提升员工参与度，同时开展多元化和包容性举措[30] 公司社区回馈 - 公司有回馈社区的传统，通过匹配捐赠、志愿者计划和企业赞助支持员工参与社区活动，员工个人捐赠最高可获公司3000美元匹配[31] 公司债务情况 - 截至2020年12月31日，公司固定利率债务（扣除利率互换影响）本金为5.763亿美元，可变利率债务为1.11亿美元[256] - 2021 - 2025年及以后，公司固定利率债务预计剩余本金分别为5.763亿、5.328亿、5.027亿、4.182亿、2.613亿和2.211亿美元[257] - 2021 - 2025年及以后，公司固定利率债务平均利率分别为4.27%、4.21%、4.18%、4.22%、4.23%和4.11%[257] - 2021 - 2022年，公司可变利率债务预计剩余本金均为1.11亿美元，平均利率均为2.20%[257] - 截至2019年12月31日，公司有5.559亿美元固定利率债务和1.487亿美元可变利率债务，加权平均利率分别为4.43%和3.58%[257] 公司利率衍生品情况 - 截至2019年12月31日，公司利率衍生品从可变利率到固定利率互换的总公允价值负债为70万美元[257] - 2021 - 2025年及2020年，利率衍生品从可变到固定剩余名义金额分别为1.177亿、1.062亿、1.045亿、0.527亿、0.509亿、0.49亿美元，2020年公允价值为 - 640万美元[258] - 2021 - 2025年，利率衍生品平均支付固定利率分别为3.46%、3.24%、3.24%、3.14%、3.14%[258] 公司经济监测与行动 - 公司会继续积极监测经济形势及其对利率的影响，并采取符合公司业务、财务状况、流动性和资本资源最佳利益的行动[258] 公司货币市场基金投资情况 - 2020年12月31日和2019年12月31日，公司投资于货币市场基金的金额不重要[258]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为300万美元，合每股0.04美元，而2019年同期净亏损近5000万美元，合每股0.69美元，2019年第三季度业绩受Grace Pacific4970万美元非现金减值影响 [22] - 2020年第三季度资金运营为1250万美元，合每股0.17美元，上年同期分别为负4000万美元和每股负0.55美元 [22] - 核心FFO为1160万美元，合每股0.16美元，2019年同期分别为1850万美元和每股0.25美元，核心FFO下降主要因新冠疫情影响，第三季度累计费用890万美元，合每股0.12美元 [23] - 运营成本（不包括G&A和上一年的非现金减值费用）较上年同期下降约7.1%，G&A费用降至1170万美元，较2019年第三季度的1330万美元下降12% [26][27] - 截至2020年9月30日，总债务约为7.64亿美元，总流动性为3.85亿美元，包括1.17亿美元现金和2.68亿美元信贷额度剩余额度，到2022年9月前无重大债务到期，季度末净债务与过去12个月合并调整后EBITDA之比为6.6倍，总债务与总市值之比为48% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产 - 第三季度CRE收入较上年同期下降16.4%，即700万美元，主要因瓦胡岛第二次政府强制关闭，该地区贡献75%的NOI，总投资组合入住率同比下降150个基点，总投资组合NOI下降570万美元，降幅近21%，同店NOI下降18.8% [24] - 完成35笔新租约和续租约，可比租约利差为4.2%，零售投资组合租赁利差为负3.1%，完成35笔与新冠疫情相关的租约修改延期，平均期限略超一年 [15] - 同店投资组合入住率较上年提高10个基点至95.1%，整体入住率同比下降150个基点至93.5%，工业投资组合入住率达97.8% [16] 土地运营 - 2020年第三季度产生收入770万美元，EBITDA为380万美元，完成两笔毛伊商业园销售和Kukui'ula四个单元的交易，出售了夏威夷的Port Allen太阳能设施，处置收益890万美元，部分收益被670万美元非现金储备抵消 [25] 材料与建筑 - 第三季度调整后EBITDA为380万美元，而上年同期亏损440万美元，预计第四季度盈利能力将有所缓和，2021年有望持续稳定改善 [19][26] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏威夷自疫情开始以来人均病例总数在全美排名第五低，但第三季度每日新增病例数上升，瓦胡岛实施了一个月的居家令，该岛贡献约四分之三的夏威夷GDP和公司商业房地产净营业收入 [9] - 夏威夷2020年第二季度实际GDP按年率计算下降42%，主要因旅游业受限，目前情况已显著改善，95%的投资组合已开业，10月15日放宽了对大陆游客的两周强制隔离要求，11月初将启动针对日本游客的旅行前检测计划 [10][11][12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于简化业务模式，积极变现非核心资产，如第三季度完成多笔销售交易，未来将继续推进资产变现和业务简化战略 [15][17] - 注重与租户合作，提供租金延期等支持措施，以确保租户长期成功，维持高入住率 [14] - 持续推进ESG倡议，在治理、环境和社会方面取得进展，如董事会独立性增强、Lau Hala商店获环保奖项、获商业骄傲奖等 [20][21] - 材料与建筑业务专注于持续改善运营和成本控制，长期目标是实现资产变现，需有几个季度的稳定盈利表现后再考虑市场时机 [19][43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管夏威夷经济受疫情冲击，但公司投资组合具有韧性，随着重新开放的推进，租金收取情况有望改善 [13] - 对2021年及以后的前景感到鼓舞，公司拥有优质资产，租户基础和资产组合具有韧性，旅游业的回归将推动商业房地产表现持续改善 [28] - 夏威夷房地产市场需求强劲，有利于公司继续执行资产变现和简化战略，Grace Pacific业绩也在不断改善 [29] 其他重要信息 - 公司在电话会议和演示中使用的非GAAP财务指标相关说明和对账信息可在附录中查看，演示幻灯片可在公司网站下载 [7] - 公司为应对未来义务设立了670万美元的非现金储备，抵消了Port Allen太阳能设施出售的部分账面收益 [18] - 董事会可能在第四季度宣布一笔追补股息，预计全年应税收入将超过年初至今支付的股息，具体金额将由董事会确定 [28] 问答环节所有提问和回答 问题1: 未收取租金的构成以及租金问题是递延还是减免 - 10月租金收取率为75%，目前处于租金收取周期早期，第三季度整体收取率为81%，未收取租金中，未解决部分主要在本地市场，可能是递延、减免和转为百分比租金结构的组合，大部分国家租户的租金问题是递延，预计年底前收回 [30][32][34] 问题2: 旅游业恢复到何种程度能对租户健康、业绩和活动产生影响 - 公司投资组合并非直接依赖游客，更重要的是购物者和租户恢复工作，旅游业在未来一年恢复到一定程度就足以推动投资组合的复苏，尽管旅游业全面恢复可能需要多年时间 [35][36][37] 问题3: 第四季度股息是常规股息还是追补股息及规模 - 第四季度股息是追补股息，而非经常性股息，具体金额将在年底前确定 [38][39] 问题4: 材料与建筑业务第三季度表现较好的驱动因素及资产变现时机 - 第三季度盈利得益于成本结构降低、运营效率提高和业务量增加，资产变现需有几个季度的稳定盈利表现，预计第四季度业绩会有所缓和，明年继续盈利后再考虑市场时机 [41][42][43] 问题5: 确保关键空间租赁以降低未来入住风险的详情 - 本季度租赁活动良好，约一半是与新冠疫情相关的租约修改，剩余35笔是传统续约，如Kunia购物中心的GameStop空间被兽医诊所续租10年，虽租赁利差为负，但降低了入住风险 [44][45][46] 问题6: 工业投资组合入住率达97.8%的驱动因素及近期开发机会 - 主要驱动因素是Komohana工业园区的一处空置房产去年出租，目前在同比数据中体现，未来最明显的机会是毛伊商业园，公司希望为租户定制建设并保留资产 [47][48] 问题7: 第四季度非核心资产销售情况 - 公司对非核心资产销售前景乐观，有多个潜在交易，可能在年底前完成部分交易，也有部分可能推迟到明年，Kukui'ula有单元在托管中，毛伊商业园有大量土地在托管中，还有其他非核心交易 [49][50][55] 问题8: 太阳能设施销售价格及是否有其他太阳能资产出售 - 未披露太阳能设施销售价格，出售收益为890万美元，公司没有其他太阳能设施，但有水电厂 [56][57] 问题9: 毛伊商业园的销售情况及是否有工业开发机会 - 毛伊商业园分区灵活，销售涵盖工业、商业和零售等多种用途，有工业用户和零售商购买，公司在零售开发方面有经验，也有工业开发机会，目前根据市场需求销售土地，也希望为租户定制建设 [59][60][61] 问题10: 为何不保留毛伊商业园土地用于工业开发 - 这涉及机会成本和现值评估，公司希望扮演开发商角色，但不想建造投机性仓库，希望有租户预订，目前有很多用户想购买土地而非租赁，是一种权衡 [65][66][67]

资产处置情况 - 2020年6月30日季度末，公司出售Grace Pacific子公司GP/RM Prestress，确认资产减值560万美元[115] - 2020年9月30日季度，公司出售考艾岛太阳能发电厂资产，获得约1710万美元，确认处置收益约890万美元[116] - 2020年第三季度，公司出售考艾岛太阳能发电厂资产，获得约1710万美元收购对价，记录了约890万美元处置收益[153] - 2020年前九个月，公司处置了位于夏威夷瓦胡岛的The Collection（2号和3号套房），售价600万美元，可出租总面积6100平方英尺[146] 租户运营与租金情况 - 截至2020年10月23日，公司CRE组合中约95%的租户仍在运营，租户支付了第三季度账单的约81%和10月租金账单的75%，其中杂货租户分别支付约90%和85%[120] - 截至2020年9月30日，因疫情提供租金减免，租金递延涉及199个租户，金额450万美元，其他减免涉及81个租户，金额260万美元[123] - 2020年第三季度和前九个月，因疫情预计租户账单无法收回，第三季度减少收入630万美元，前九个月减少1560万美元[125] - 2020年6月30日季度租金减免主要为租金递延，9月30日季度还包括其他减免方式，如租金支付性质变更或减免[122] 业务板块构成与战略 - 公司运营三个业务板块：商业房地产、土地运营和材料与建筑[114] - 公司制定简化业务战略，加速土地及相关资产变现，评估材料与建筑业务战略选择[114] - 公司持续评估Kukui'ula合资项目投资变现机会或替代战略，但无法保证能维持项目账面价值[117][118] 疫情对业务的影响 - 疫情导致夏威夷旅游业下滑、企业关闭，对公司业务产生重大影响，尤其影响零售租户[119] 整体财务数据关键指标变化 - 2020年第三季度运营收入为7780万美元，较2019年减少12.7%（1130万美元），主要因各业务板块收入降低[129][130] - 2020年第三季度运营成本为6660万美元，较2019年减少7.1%（510万美元），部分被土地运营成本增加抵消[129][131] - 2020年第三季度销售、一般及行政费用为1170万美元，较2019年减少12.0%（160万美元），主要因公司间接成本及各业务板块成本降低[129][132] - 2019年第三季度材料与建筑相关资产减值4970万美元，2020年该季度无此项减值[129][133] - 2020年前九个月运营收入为2.325亿美元，较2019年减少29.0%（9510万美元），主要因各业务板块收入降低[135][136] - 2020年前九个月运营成本为1.79亿美元，较2019年减少31.2%（8100万美元），部分被商业房地产成本增加抵消[135][137] - 2020年前九个月销售、一般及行政费用为3450万美元，较2019年减少23.5%（1060万美元），主要因公司间接成本及部分业务板块成本降低[135][138] - 2020年前九个月材料与建筑相关资产减值560万美元，与GPRM出售处置有关[135][139] - 2020年前九个月资产处置净收益950万美元，主要因太阳能发电设施资产出售[135][139] - 2020年第三季度资金运营（FFO）为1250万美元，较2019年增加131.3%（5250万美元）；核心FFO为1160万美元，较2019年减少37.3%（690万美元）[129] - 2020年和2019年第三季度及前九个月，A&B普通股股东可获得的净收入（亏损）分别为300万美元、-4980万美元、450万美元和-4160万美元[176] - 2020年和2019年第三季度及前九个月，FFO分别为1250万美元、-4000万美元、3430万美元和-1530万美元；Core FFO分别为1160万美元、1850万美元、4300万美元和4660万美元[176] - 2020年和2019年第三季度及前九个月，商业房地产NOI分别为2.16亿美元、2.73亿美元、7.27亿美元和7.67亿美元；同店NOI分别为1.87亿美元、2.31亿美元、6.21亿美元和6.93亿美元[176] - 2020年第一季度末公司从信贷安排中提取1.2亿美元，第二季度末偿还500万美元[179] - 2020年和2019年前九个月，经营活动提供的现金流分别为3720万美元和1.04亿美元[180] - 2020年和2019年前九个月，投资活动提供的现金流分别为2050万美元和-2.383亿美元[181] - 2020年和2019年前九个月，CRE物业收购、开发和再开发资本支出分别为810万美元和2.37亿美元，降幅96.6%；总资本支出分别为1770万美元和2.502亿美元，降幅92.9%[183] - 2020年和2019年前九个月，融资活动提供的净现金流分别为4420万美元和-9320万美元[184] 商业房地产板块数据关键指标变化 - 2020年第三季度商业房地产运营收入为3570万美元，较2019年同期减少700万美元，降幅16.4%；运营利润为1100万美元，较2019年同期减少700万美元，降幅38.9%[141] - 2020年前九个月商业房地产运营收入为1.131亿美元，较2019年同期减少550万美元，降幅4.6%；运营利润为3790万美元，较2019年同期减少1270万美元，降幅25.1%[144] - 2020年第三季度，公司签署16份新租约和54份续租租约，覆盖可出租总面积17.47万平方英尺；16份新租约平均年基本租金为每平方英尺21.84美元；54份续租租约平均年基本租金为每平方英尺35.17美元[147][148] - 2020年第三季度，3份可比新租约平均基本租金较可比到期租约下降24.5%；20份可比续租租约平均基本租金较可比到期租约增长6.8%[148] - 截至2020年9月30日，零售物业入住率为91.5%，较2019年同期下降3.4个百分点；工业物业入住率为97.8%，较2019年同期上升2.4个百分点；办公物业入住率为92.3%，较2019年同期下降0.3个百分点[150] 土地运营板块数据关键指标变化 - 2020年第三季度土地运营收入为770万美元，较2019年同期的850万美元有所下降；运营成本和费用为1300万美元，较2019年同期的590万美元有所上升[152] - 2020年第三季度土地运营运营利润为340万美元，较2019年同期的280万美元有所上升[152] - 2020年第三季度土地运营成本和费用中包含与考艾岛水库可能的修复工作估计成本相关的670万美元费用[152] - 2020年前九个月土地运营收入2900万美元，2019年为8240万美元；2020年运营利润1310万美元，2019年为1590万美元[157][159] 材料与建筑板块数据关键指标变化 - 2020年第三季度材料与建筑运营收入3440万美元，较2019年的3790万美元下降9.2%；运营利润130万美元，2019年为亏损5790万美元[163] - 2020年前九个月材料与建筑运营收入9040万美元，较2019年的12660万美元下降28.6%；运营亏损1010万美元，2019年为亏损6670万美元[166] - 2020年第三季度材料与建筑总交付吨数17.66万吨，较2019年的20.99万吨下降15.9%；沥青交付吨数5.13万吨，较2019年的6.83万吨下降24.9%[163] - 2020年前九个月材料与建筑总交付吨数48.5万吨，较2019年的62.05万吨下降21.8%；沥青交付吨数12.37万吨，较2019年的23.8万吨下降48.0%[166] - 2020年9月30日材料与建筑积压订单为1.14亿美元，较2019年的9390万美元增长21.4%[163][164] - 2020年第三季度材料与建筑运营成本和费用为3020万美元，较2019年的4200万美元下降28.1%[163] - 2020年前九个月材料与建筑运营成本和费用为8340万美元，较2019年的1.272亿美元下降34.4%[166] 非GAAP指标相关 - 公司使用非GAAP指标评估运营绩效，认为其能提供额外洞察[168] - FFO是公司常用的非GAAP运营绩效指标，有不同形式且可能与其他REITs不可比[169][171] 公司资金与债务情况 - 截至2020年9月30日，公司现金及现金等价物为1.171亿美元，其他流动性来源总计7620万美元[185] - 截至2020年9月30日，公司循环信贷安排有1.81亿美元借款、110万美元信用证已开具，可用额度为2.679亿美元[185] - 截至2020年9月30日，公司遵守所有未偿余额的财务契约，但受新冠疫情影响，可能无法继续遵守某些财务契约[187] - 截至2020年9月30日，公司未来12个月应付票据和其他债务到期需支付1450万美元，2021年到期需支付1470万美元[188] - 基于当前展望，公司认为运营所得资金、可用现金及现金等价物和信贷安排下的可用借款，足以满足未来12个月业务需求[189] 税收递延相关情况 - 2020年第三季度，符合美国国内税收法典第1031或1033条潜在税收递延处理的销售活动无现金收入[190] - 2020年第三季度，无利用税收递延销售或征用所得款项进行的收购[190] - 截至2020年9月30日，无税收递延销售的现金收入，约1430万美元税收递延征用所得款项尚未再投资[191] 其他财务相关事项 - 2020年9月30日其他承诺、或有事项和资产负债表外安排的描述，包含在本10 - Q表第1项简明合并财务报表附注10中[192] - 公司财务报表编制需管理层对未来事件进行估计和假设，实际结果难免与关键会计估计存在差异[193] - 有关市场风险的信息参考公司2019财年10 - K表第7A项，自2019年12月31日以来市场风险定量和定性披露无重大变化[195] - 公司因借贷和投资活动面临利率变化风险，将持续监测情况并采取符合业务、财务状况和流动性及资本资源利益的行动[196]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度净亏损470万美元，合每股0.07美元，2019年同期净亏损80万美元，合每股0.01美元，净亏损主要因新冠疫情下商业房地产租户应收账款可收回性相关的880万美元费用，以及材料与建筑部门出售Grace子公司产生的560万美元费用，部分被720万美元的一般及行政费用减少所抵消 [26] - 2020年第二季度资金运营现金流（FFO）为590万美元，合每股0.08美元，2019年同期为830万美元，合每股0.11美元；核心FFO为1310万美元，合每股0.18美元，2019年同期为1560万美元，合每股0.22美元，FFO和核心FFO下降主要受新冠疫情影响 [27] - 2020年第二季度一般及行政费用降至900万美元，较2019年同期的1620万美元减少44%，主要因人员和行政相关成本降低，预计下半年费用将略高于上半年 [30] - 截至2020年6月30日，总债务约为7.69亿美元，总流动性为3.64亿美元，包括960万美元现金和2.68亿美元信贷额度剩余额度；季度末，净债务与过去12个月合并调整后EBITDA之比为7.1倍，总债务与总资本之比为47% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产 - 收入同比下降13%，即510万美元；总投资组合净营业收入（NOI）下降310万美元，降幅12.2%；同店NOI下降16.8%，主要因新冠疫情导致租户账单可收回性降低而记录的费用 [28] - 季度末出租率为94.6%，较去年同期仅略有下降，但预计由于市场经济挑战和考艾岛怀普奥利镇中心一家食品店即将关闭，出租率将呈下降趋势 [29] 土地运营 - 2020年第二季度产生收入980万美元，EBITDA为510万美元，该季度完成了毛伊商业园1.4英亩土地、库库伊乌拉合资项目7个单元以及毛伊岛一块10英亩非核心土地的销售 [29] 材料与建筑 - 2020年第二季度调整后EBITDA为60万美元，2019年同期亏损90万美元，反映了公司改善运营和降低成本的努力 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏威夷目前失业率为13.9%，1月份为2.7%，当地经济受新冠疫情影响放缓，多数租户业务受到负面影响 [19] - 第二季度平均每月租金收取率为70%，7月至今为77%，公司认为这些数据与购物中心同行大致一致 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 利用夏威夷土地市场强劲的机会，简化运营模式并产生现金 [33] - 利用Grace的基本性质及其不断改善的市场前景，使其恢复盈利，并改善长期变现选择 [33] - 预测商业房地产市场趋势，并制定相应策略以从中获利 [33] - 确保建立正确的治理和管理模式，以实现长期价值创造 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新冠疫情对公司业务产生了影响，但公司成功应对了挑战，并为长期成功做好了准备 [9] - 尽管近期夏威夷新冠病例激增，但通过适度措施有望控制疫情，且若游客能在9月或10月返回，年底前可能实现强劲复苏，但疫情发展仍具有不确定性 [42][43] - 随着租户重新开业，租金收取情况有所改善，预计未来将继续改善，但经济环境仍存在许多未知因素，部分租户经营仍面临困难 [20] - 对材料与建筑业务的前景感到乐观，预计随着时间推移EBITDA将有所改善，但预测取决于州政府工作订单的范围和及时发布以及员工的健康状况 [17][18] 其他重要信息 - 本周发布了首份企业责任报告，概述了公司在可持续发展、社会倡议和治理原则方面的工作 [20] - 董事会宣布了一些关键变更，董事长Stan Kuriyama将于9月30日退休，Eric Yeaman将接任董事长，John Leong将作为独立董事加入董事会，这些变更符合公司对环境、社会和治理（ESG）原则的承诺 [22][23][24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租户应收账款核销比例、按ABR计算的租金递延、减免比例以及仍在协商的租户比例 - 相关数据在幻灯片27中有按月份列出的百分比形式的收款情况、递延情况以及未解决的金额 [37] 问题2: 零售（核心运营房地产）和地面租赁的收款情况是否有细分 - 幻灯片中包含了基于此的收款细分情况 [39] 问题3: 经济和旅游业情况如何，如何看待今年剩余时间的发展，以及未解决的15%租户租金问题在经济低迷情况下的解决情况 - 目前难以预测疫情发展，但如果病例数下降且游客能在9月或10月返回，年底前可能实现强劲复苏 [42][43] - 有两个购物中心存在旅游相关风险和未解决的租金问题，公司将与租户合作，采取创造性措施，从长远角度解决问题 [44] 问题4: 租金递延的还款期限一般是多久 - 截至7月，已递延约9.8%的总账单；约32%在今年年底前偿还，约62%在2021年偿还，其余6%在之后偿还 [46] 问题5: 艾卡希购物中心电影院撤出和重新利用空间的机会如何 - 该项目总投资约1800万美元，已花费约240万美元，剩余约1600万美元，预计明年完成，稳定后收益率在8% - 9%之间 [49] 问题6: 下半年毛伊商业园和库库伊乌拉可能有多少单元处于托管状态 - 公司在多个领域的资产变现工作进展顺利，买家未因经济和疫情取消交易，对下半年各方面的进展持乐观态度 [51][52] - 毛伊商业园7月完成一笔交易，还有一笔即将完成，另有一些托管交易尚需时日；库库伊乌拉买家受旅行限制影响较大，但如果限制放宽，预计项目将有持续发展动力 [53][54] 问题7: 出售的Grace子公司是什么，材料与建筑部门的减记是否与该子公司出售有关 - 出售的是一家预应力混凝土业务子公司，该业务受建筑周期影响，近年来市场萎缩，经营困难 [56] - 减记金额大致相当于该业务的商誉，交易在第二季度末完成，减记发生在确定出售时 [57][59] 问题8: 排除减记因素，Grace距离盈利还有多远，下半年前景如何 - 公司业务表现逐步改善，但需要将积压订单转化为合同；近期州和县政府将在年底前支出拨款资金，相关项目将在第三和第四季度产生收入；今年赢得的投标预计明年转化为合同；联邦刺激资金可能在2021 - 2022年产生影响；预计下半年EBITDA为正，业务呈积极发展态势 [62][63][64] 问题9: 本季度可比租赁利差改善的时间分布情况如何 - 本季度租赁活动表现良好，数量和质量都令人满意；部分租赁条款开始反映新冠疫情下的当前情况，但总体上仍延续了第一季度的租赁活动 [67][68] 问题10: 同店工业物业出租率上升350个基点是否与疫情有关 - 出租率上升是因为科莫哈纳工业园区约36000平方英尺的空置空间在疫情前就已达成租赁协议；夏威夷工业活动活跃，全州和瓦胡岛的空置率都很低，难以判断疫情对该市场的影响 [70] 问题11: 商业房地产收入下降13%是否包含租金递延，递延收入情况如何 - 租金递延仍包含在收益和NOI中；公司计提了约660万美元的坏账准备，这是对本季度原记录收入可收回性的调整；此外，直线租金影响了220万美元的收入，总计因新冠疫情产生了880万美元的费用 [72][73][74] 问题12: 上述调整未来是否会继续发生 - 公司将在每个季度末对租户应收账款进行评估，并持续监测调整情况，但目前难以确定调整幅度 [76] 问题13: 除租金递延外，公司正在探索的其他租户支持选项有哪些，哪些更受欢迎 - 最受欢迎的选项是租金递延，此外公司还在考虑租金减免、一段时间内的百分比租金等；在与租户讨论租金减免时，公司会谨慎考虑其他机会，如延长租期或改善现有合同条件 [78]