文章核心观点 公司宣布2023年普通股股息分配的最终收入分配情况 [1] 股息分配详情 - 2023年四次股息分配，每次每股分配1.65美元，全年总计每股6.6美元 [2] - 每次股息中普通应税股息为1.26254美元，全年总计5.05016美元，占比76% [2] - 每次股息中合格股息为0.11130美元，全年总计0.44520美元，占比7% [2] - 每次股息中资本返还为0美元 [2] - 每次股息中长期资本利得为0.18278美元，全年总计0.73112美元，占比11% [2] - 每次股息中未收回的1250节利得为0.09338美元，全年总计0.37352美元，占比6% [2] 税务处理 - 每次季度股息中1.26254美元的应税普通股息按美国国内税收法典第199A条视为合格房地产投资信托（REIT）股息 [3] - 每次季度股息中0.18278美元的长期资本利得和0.09338美元的未收回的1250节利得股息按美国国内税收法典第897条视为美国不动产投资处置 [3] - 每次季度股息中归类为长期资本利得的部分，一年期披露金额为0.00694美元，三年期披露金额为0.00694美元，0.17584美元为美国国内税收法典第1061条规定的1231节利得 [3] 公司概况 - 截至2023年9月30日，公司在12个州和哥伦比亚特区拥有或持有296个公寓社区的直接或间接所有权权益，包含89,240套公寓住宅，其中17个社区正在开发，1个社区正在重建 [4] - 公司是一家权益型REIT，业务包括在新英格兰、纽约/新泽西都会区、大西洋中部、太平洋西北地区、加利福尼亚州北部和南部等主要大都市地区以及北卡罗来纳州的罗利 - 达勒姆和夏洛特、佛罗里达州东南部、得克萨斯州的达拉斯和奥斯汀、科罗拉多州的丹佛等扩张地区开发、重建、收购和管理公寓社区 [4]

文章核心观点 - 公司优质资产有望受益于住宅需求健康态势，战略收购和开发计划利于长期增长，但部分市场供应增加、租金增长放缓及高利率环境带来担忧 [1] 利好因素 - 公司专注于主要大都市地区房产，这些地区高工资行业就业增长、购房成本高、生活质量多样，利于产生长期风险调整后回报 [2] - 单户住宅库存有限，租房成为可行选择，2023年同店住宅租赁收入预计同比增长6.3%（管理层预期中值），预计同比增长6.2% [2] - 公司利用技术、规模和组织能力推动投资组合利润率扩张，专注自助数字体验，预计从运营模式转型中产生约8000万美元净营业收入增长 [3] - 2022年完成价值5.362亿美元收购，正追踪新扩张市场增加资产基础的机会 [3] - 公司开发计划良好，多数项目有长期债务和股权资本匹配资金，预计完工稳定后推动资金流和净资产价值增长 [4] - 截至2023年9月30日，公司有无限制现金及等价物5.086亿美元和无限制现金2.34亿美元，无未偿还借款，债务到期安排合理，财务灵活 [4] - 过去三个月，公司股价上涨1.8%，行业上涨8.2% [4] 不利因素 - 灵活工作环境导致城市市场租房需求下降，近期租金增长放缓可能影响部分地区营收增长 [6] - 部分市场供应预计维持高位，面临其他住房替代方案竞争，限制提租能力和增长动力 [6] - 高利率可能使公司借款成本上升，影响房地产购买或开发能力 [6] 可考虑股票 - 房地产投资信托行业中排名较好的股票有Host Hotels & Resorts（HST）和OUTFRONT Media（OUT），目前均为Zacks Rank 1（强力买入） [7] - 过去两个月，Host Hotels 2023年每股资金流共识预期上调1.7%至1.83美元 [7] - 过去两个月，OUTFRONT 2023年每股资金流共识预期微升至1.63美元 [7]

公寓REIT公司覆盖 - 公司覆盖了六家公寓房地产投资信托公司，包括AvalonBay (AVB) [1]、Equity Residential (EQR) [2]、Camden Property Trust (CPT) [3]、Essex Property Trust (ESS) [4]、Mid-America Apartment Communities (MAA) [5]和UDR (UDR) [6] 公寓空置率趋势 - 公寓空置率持续上升，2023年第三季度为5.2%，第四季度为5.4% [8] 公寓REIT估值 - 公寓REIT的估值都在80%至99%的共识净资产值之间，CPT和MAA在这里更具吸引力 [28] 股价表现 - CPT和MAA的股价自2021年底以来下跌超过40%，但当前的价格更有吸引力 [37] 未来展望 - 投资者应该预期公寓空置率增加的更多头条新闻，租金适度下降，故事将在2025年末至2026年间发生转变 [44]

文章核心观点 - 对于希望省心投资房地产的投资者而言 购买管理良好的房地产投资信托基金（REITs）如AvalonBay Communities（AVB）是合理选择 公司在供应受限地区的布局、强劲的投资组合表现、增长潜力、稳健的资产负债表和可靠的股息历史 使其成为长期投资者分散房地产投资的有吸引力选择 目前估值具有吸引力 维持“买入”评级 [1][17] 分组1：REITs与传统房地产投资对比 - 购买出租物业是常见房地产投资方式 许多个人投资者用年租金除以购买价格衡量回报 但该比例未扣除物业税、维护、保险和抵押贷款利息等成本 且传统抵押贷款需偿还本金 会进一步侵蚀现金流 [1] - REITs通常不会将运营资金（FFO）全部用于分红 投资者获得的FFO收益率高于股息收益率 且FFO收益率是在支付运营、物业税和利息费用之后 未支付的FFO可用于有机增长 此外 REITs能获得无担保贷款 具有财务灵活性 可按多数个人借款人无法获得的条款只支付利息 [1] 分组2：AVB基本情况 - AVB是市场上最大的多户住宅REITs之一 拥有296个公寓社区 主要位于美国主要大都市地区及其周边 包括纽约和新泽西、大西洋中部、太平洋西北地区和加利福尼亚 [2] - 过去10年AVB总回报率达109% 超过Vanguard Real Estate ETF（VNQ）和同行Equity Residential（EQR） 仅次于专注西海岸的同行Essex Property Trust（ESS） 投资者在此期间获得了不断增长的股息 年回报率约10% 处于商业房地产历史年回报率6% - 11%的高端 [2] 分组3：AVB市场优势 - AVB所在地区供应受限 进入壁垒高、竞争少 预计其市场新公寓供应仅占总供应的1.6% 优于美国2.3%的平均水平 [3] - 2024年AVB既定地区供应前景良好 预计仍将供应受限 投资组合将受益于较少的直接竞争供应 [11] 分组4：AVB财务表现与增长动力 - 第三季度AVB核心FFO每股同比增长6.4% 前九个月增长9.7% 这得益于物业层面健康的营收和利润增长 许多地区需求反弹 如旧金山员工返岗人数领先同行城市 [11] - 早期受疫情影响较大的地区如新英格兰、纽约/新泽西大都会区以及北加州和南加州 净营业收入（NOI）增长强劲 幅度在14% - 21%之间 [12] - 2024年AVB同店收入增长有支撑 一方面劳动力市场强劲、失业率低使坏账费用呈下降趋势 另一方面创新服务AvalonConnect每月为选择该服务的居民提供75美元的简化WiFi、包裹递送和支付服务 月经常性收入增长显著 [13] - AVB有望实现稳健的外部增长 预计到今年年底累计交付4200套公寓单元 加权平均稳定收益率达7.4% 高于原6.5%的预期 其结构化融资项目回报率持续提高 去年达到13%（2022年为9.8%） 该项目总承诺金额预计从1.44亿美元增至4亿美元 [14] 分组5：AVB财务状况与股息情况 - AVB资产负债表强劲 净债务与核心EBITDAre比率仅为4.1倍 远低于5.0 - 6.0倍的目标范围 利息覆盖率高达7.5 95%的开发项目有匹配债务资金 确保利息支付与租金稳定时间相平衡 完成开发承诺后 预计仍有16亿美元剩余流动性 [15] - AVB股息收益率为3.6% 派息率为62% 股息有良好覆盖 股息历史可追溯至29年前 从未中断或削减 包括2008 - 2009年金融危机和2020年最近一次衰退期间 [15] - 基于当前股价183.71美元和17.3的远期P/FFO AVB的FFO收益率为5.8% 意味着理论上若支付100%的FFO 收益率可达5.8% 且公司可利用留存资本支持未来增长 [15] 分组6：AVB估值与投资建议 - AVB当前远期P/FFO为17.3 低于正常的22.2 考虑到其优质投资组合、低杠杆率以及分析师预计4% - 的增长 具有一定吸引力 [15] - 投资者若想选择替代方案 可考虑Essex Property Trust、Camden Property Trust（CPT）和Equity Residential 这些公司在许多一级市场也拥有优质多户住宅投资组合 从EV/EBITDA角度看 AVB的同行均较其折价交易 [16]

公司财务状况 - 2023年第三季度，公司归属于普通股股东的净收入为17.2亿美元，较去年同期下降了6.52%[105] - 2023年第三季度，公司公寓租赁运营的同店净营业收入为4.32亿美元，较去年同期增长了5.3%[106] - 2023年第三季度，公司拥有或持有的在建全资社区预计包含5,402套公寓，总资本成本为22.57亿美元[107] - 公司拥有或持有的待开发土地或土地权益预计将开发38个公寓社区，总计13,449套公寓，总资本成本为60.12亿美元[108] - 2023年第三季度，公司出售了Avalon Columbia Pike社区，获得1.05亿美元，按照GAAP标准获得了2,234.5万美元的收益[109] - 2023年第三季度，公司收购了位于德克萨斯州弗里斯科的Avalon Frisco at Main社区，购买价格为8,310万美元[110] - 2023年10月，公司收购了位于北卡罗来纳州穆尔斯维尔的Avalon Mooresville社区，购买价格为5,210万美元[111] - 2023年10月，公司出售了位于纽约州马马罗内克的Avalon Mamaroneck社区，售价1.04亿美元[112] - 公司目前拥有或持有的社区主要分为同店社区、其他稳定社区、重建社区和非合并社区[113] - 公司2023年第三季度的总收入为6.97亿美元，较去年同期增长了4.9%；总费用为2.21亿美元，较去年同期增长了5.4%[121] 经营表现 - NOI被管理层认为是一个重要且适当的补充绩效指标，用于帮助投资者和管理层在分配任何公司级或与融资相关的成本之前了解社区或社区的核心运营[122] - 2023年9月30日三个月和九个月的净收入分别为171,790,000美元和686,372,000美元[123] - 同店住宅租赁收入在2023年9月30日三个月和九个月分别增长了31,361,000美元和121,808,000美元[125] - 同店住宅租赁收入的增长主要来自于同店社区的租金收入增加[126] - 同店住宅租赁收入的增长主要来自于租金收入的增加[128] - 同店住宅租赁收入的增长受到不可收回的租金收入的影响，净政府租金救济金额[129] - 管理、开发和其他费用在2023年9月30日九个月增加了2,658,000美元，主要是由于开发费用和第三方服务协议的收入增加[130] - 直接物业运营费用，不包括物业税，在2023年9月30日三个月和九个月分别增加了8,022,000美元和31,858,000美元[131] - 物业税在2023年9月30日三个月和九个月分别增加了3,308,000美元和11,187,000美元[132] - 2023年9月30日，公司因东北和加利福尼亚地区的极端天气和其他事故事件导致的损失，导致三个月和九个月的伤亡损失分别为349.9万美元和855万美元[138] - 2023年9月30日，未合并投资收入分别减少4184.7万美元和3482.9万美元[139] - 2023年9月30日，社区销售收益分别减少2.96168亿美元和2.58063亿美元[140] - 2023年9月30日，所得税费用分别为437.2万美元和771.5万美元[141] 财务指标 - FFO和Core FFO通常被管理层认为是我们运营和财务绩效的适当补充指标[143] - FFO和Core FFO不代表根据GAAP的净收入，因此不应将其视为衡量绩效的替代指标[147] - 2023年9月30日的三个月和九个月，FFO归属于普通股东分别为352,955,000美元和1,088,024,000美元，Core FFO归属于普通股东分别为377,734,000美元和1,115,886,000美元[149] 资金运作 - 截至2023年9月30日，现金、现金等价物和受限现金为780,106,000美元，比2022年12月31日的734,245,000美元增加了45,861,000美元[154] - 2023年9月30日，经营活动提供的净现金为1,213,842,000美元，投资活动使用的净现金为582,864,000美元，融资活动使用的净现金为585,117,000美元[155] - 公司通过Continuous Equity Offering Program计划最多出售10亿美元的普通股，截至2023年10月31日，还有剩余705,961,000美元的授权发行额度[164] - 公司通过Forward Equity Offering发行了2,000,000股普通股，净额为491,912,000美元，每股价格为245.96美元[165] - 公司通过Stock Repurchase Program在2023年前九个月回购了11,800股普通股，平均价格为161.96美元每股，截至2023年10月31日，还有314,237,000美元的授权回购额度[166] - 公司在2023年前九个月进入了新的250,000,000美元的远期利率互换协议，以减少未来债务发行活动中利率变动的影响[167] - 公司在2023年前九个月进行了多项债务活动，包括偿还2.85%无担保债券2.5亿美元、提前偿还1.5亿美元的贷款以及利用37,600,000美元的限制性现金偿还部分担保变动利率债务[169] - 公司在2023年10月收购Avalon West Plano的同时，承担了63,041,000美元的固定利率抵押贷款，合同利率为4.18%，到期日为2029年5月[170] - 公司的债务包括各种税收债券和传统贷款，截至2023年9月30日，总债务为8,377,827,000美元，未来五年的计划偿还金额分别为350,200,

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO增长6.4%，超出预期0.06美元，主要得益于超预期的收入增长 [7] - 2023年预计核心FFO增长8.6%，比年初预期高330个基点；同店收入增长预期提高130个基点；费用略有下降，NOI增长6.3% [9] - 今年已筹集8.55亿美元资本，初始成本4.3%，包括按每股250美元定价提取的5亿美元股权远期合约，其余来自平均资本化率4.7%的资产出售 [7] - 净债务与EBITDA比率为4.1倍，低于5 - 6倍的目标范围；利息覆盖率和无抵押NOI百分比分别接近创纪录的7.5倍和95%；债务到期期限分布合理，加权平均到期年限为7.5年 [18] - 截至季度末，拥有15亿美元的过剩流动性 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 开发项目 - 第三季度完成三个开发项目，两个在东北部郊区子市场，一个在迈阿密，稳定收益率7.2% [7] - 本季度启动两个项目，分别在新泽西州普林斯顿和南迈阿密，预计收益率在6%左右 [8] - 五个开发社区在第三季度积极租赁，租金比初始承保高出每月485美元或17%，投资收益率提高90个基点至7.4% [15] 结构化投资计划（SIP） - 第三季度在SIP项目中承诺投资5000万美元，新承诺产生13%的有吸引力回报 [8] - 上季度启动两项新投资，金额5200万美元，全现金平均利率13%，预计未来几年该业务将增长至约4亿美元 [16][17] 各个市场数据和关键指标变化 租赁市场 - 现有地区的租赁负担能力优于大流行前水平，拥有中等价格房屋的成本与中等租金之间的差距比2020年平均水平扩大约10倍 [10][11] - 现有地区的现有房屋销售量在过去一年下降约25%，公司自有投资组合中因购房而迁出的比例今年降至10%以下，远低于长期平均水平 [11] 供应市场 - 现有地区预计新的多户住宅交付量约为现有存量的1.5%，公司拥有资产的特定子市场预计新供应量约为存量的1% [12] 区域市场 - 华盛顿特区本季度收入出现大幅环比下降，主要是由于季节性问题，部分资产受学生人口影响，通常在该季度出现这种情况，预计第四季度会反弹 [60] - 北加州市场9月和10月租赁增长率急剧下降，而西雅图市场有所改善，主要是因为北加州基本面疲软，而西雅图同比基数较低 [40][41] - 佛罗里达州东南部在坏账方面表现最差，主要是迈阿密和劳德代尔堡市场坏账超出预期 [44][46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于从投资组合中推动现金流增长，通过现场和集中团队主导的运营模式转型，结合技术、收入管理、数据科学团队和专有系统，实现了超出预期的业绩 [6] - 公司调整资本来源和分配活动，2022年初锁定股权远期合约为未来开发活动预融资，2022年下半年和2023年成为资产净卖方，部分收益用于收购和增值开发 [20] - 提高新开发项目的回报要求，标准开发项目目标回报率从年中6% - 6.5%提高到目前6.5% - 7%，目标是在开发收益率和市场资本化率之间保持100 - 150个基点的利差 [21] - 预计未来几个季度开发启动环境将处于较低水平，但公司凭借低杠杆、充足流动性和独特战略能力，有能力抓住市场错位带来的机会，短期内通过SIP项目以两位数回报部署资本 [22] - 公司计划将25%的投资组合转移到扩张市场，目前正在通过自身开发、收购和为第三方开发商提供资金等方式逐步推进，同时关注更大的机会 [107] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前投资组合在租赁负担能力方面具有优势，且相对免受新供应的影响，特别是与阳光地带相比，这将支持未来业绩 [10][12] - 2024年预计市场需求将减速，主要受就业和工资增长放缓、油价、利息成本、学生贷款等宏观因素影响 [29][30] - 2024年公司收入增长的驱动因素包括2023年租赁产生的租金滚动嵌入式增长约1.5%、当前约2%的租金损失、运营模式举措带来的增量收入以及坏账正常化带来的顺风 [12][13] - 预计2024年仍将是费用较高的一年，主要受物业税增长、AvalonConnect计划实施、保险市场压力以及维修和维护及法律成本上升等因素影响，但部分费用可能会得到缓解 [88][89] 其他重要信息 - 公司发布了与财报配套的演示文稿，可在公司网站查看非GAAP财务指标的定义和调整信息 [5][4] - 公司在处理拖欠租户和长期拖欠单元时，预计2024年维修和维护成本以及法律和驱逐成本将保持在较高水平 [57][58] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 提高开发收益率至6.5% - 7%的原因及符合该标准的未来开发项目比例 - 公司试图在资本化率和开发收益率之间保持100 - 150个基点的利差，目前认为资本化率可能在5.5%左右，因此开发收益率应在6.5% - 7%；难以确定符合该标准的项目比例，因为情况不断变化，但有足够项目能达到该门槛，且本季度已启动两个收益率在6%左右的项目，未来几个季度还有几个项目可能启动 [26][27] 问题2: 确定市场租金的过程及对2024年市场租金增长的看法 - 公司采用宏观自上而下和基层自下而上相结合的方法，根据宏观经济变量的共识预测和实地情况，结合算法来估计市场租金增长；基于当前宏观变量的共识展望，预计2024年需求环境将比2023年疲软 [29][30][31] 问题3: 租赁利率增长放缓是否是战略决策以及对开发管道规模和资金分配的看法 - 租赁利率增长放缓是为了提高入住率的努力与部分市场疲软的综合结果；公司对正在进行的开发项目有信心，预计2024 - 2025年开发活动将显著增加；在决定新资本分配时，会确保开发项目有足够的利润率，目前在开发和收购方面都有机会，将根据市场环境和资本成本灵活调整策略 [34][36][38] 问题4: 北加州和西雅图市场租赁趋势差异的原因及坏账改善情况和佛罗里达州坏账情况 - 西雅图市场同比基数较低，而北加州特别是旧金山基本面疲软，导致租赁趋势出现差异；2023年坏账整体改善约100个基点，预计2024年将继续改善，但速度可能略低于2023年，且部分改善将被租金减免的损失抵消；佛罗里达州东南部的迈阿密和劳德代尔堡市场坏账超出预期 [41][42][45] 问题5: 11月和12月租赁续约情况、因购房迁出比例以及坏账恢复到疫情前水平的可能性和时间框架 - 11月和12月租赁续约报价为6%，实际续约率在4% - 4.5%之间；因购房迁出比例全年低于10%，第三季度约为9.5%；行业预期坏账可能难以恢复到疫情前50 - 60个基点的水平，70 - 80个基点可能更现实，预计到2024年底无法完全稳定，可能会持续到2025年，特别是在马里兰州、华盛顿特区和大纽约地区 [49][51][53] 问题6: 处理拖欠租户时维修和维护成本是否会加速增长以及华盛顿特区收入环比下降的原因 - 预计2024年维修和维护成本以及法律和驱逐成本将保持在较高水平，但增长幅度可能不大；华盛顿特区收入环比下降主要是季节性问题，部分资产受学生人口影响，预计第四季度会反弹 [57][58][60] 问题7: 本季度和10月收购情况、卖家困境程度、价格变动以及对扩张市场困境和SIP项目的看法 - 今年出售了价值4.45亿美元的资产，平均资本化率在4.8% - 4.9%之间；最近60天购买了三项资产，价值约2.75亿美元，资本化率约为4.5%，卖家均未陷入困境；公司未看到扩张市场出现困境，但预计会有市场错位，正在关注多个领域的机会；SIP项目目标是在未来几年内将业务规模扩大到3 - 5亿美元，将谨慎推进，不会加速活动 [63][64][73] 问题8: 客户行为、第四季度租金变化预期以及纽约市税收影响和扩张市场与沿海市场房地产税的看法 - 客户行为趋势保持相对稳定，因购房迁出比例远低于长期平均水平；预计第四季度租金变化将有所稳定，比去年更稳定；预计2024年房地产税压力仍将较高，与2023年类似，扩张地区和阳光地带的税收压力预计将大于既定地区 [76][77][79] 问题9: 第四季度和2024年开发启动计划以及费用趋势 - 第四季度可能启动与第三季度类似经济规模的开发项目；2024年开发启动可能更多集中在下半年，取决于资本市场的发展和新资本的获取及定价；预计2024年费用仍将较高，主要受物业税、AvalonConnect计划、保险市场和维修维护及法律成本等因素影响，但部分费用可能会得到缓解 [84][88][89] 问题10: 处理困境交易和SIP项目的承保假设以及改善盈利前景中开发和运营的贡献 - 公司对所有项目采用类似的承保方法，会根据自身数据和判断制定独立的NOI和资产价值预期，并设置安全边际；第三季度核心FFO较年中预测增加0.07美元，其中0.04美元来自同店住宅收入改善，0.01美元来自同店住宅运营费用改善，其余0.02美元来自其他因素 [93][94][98] 问题11: 10月新租赁利差与正常情况的比较以及租金季节性和硬成本变化情况 - 10月新租赁利差为负80个基点，难以确定是否正常；通常租金在1 - 7月或8月上涨，然后在年底下降，今年下半年大部分市场季节性略有减弱，北加州除外；硬成本下降情况因地区而异，中大西洋地区和波士顿下降约5% - 10%，北加州开始下降，阳光地带市场预计也将下降，但目前数据有限 [100][101][103] 问题12: 扩张市场进入方式、承诺程度、阳光地带表现以及杠杆率目标实现的可能性 - 公司长期目标是将25%的投资组合转移到扩张市场，目前正在逐步推进，会根据市场情况灵活调整；阳光地带市场出现疲软和错位，被视为潜在机会；公司目前杠杆率为4.1倍，低于5 - 6倍的目标范围，这是由于过去几年的资本决策和今年的资本计划导致的，公司有能力在合适的情况下达到目标杠杆率，以抓住投资机会 [107][108][112] 问题13: 年底新租赁利率预期及对2024年盈利的影响、租赁损失情况以及是否有市场出现让步加速或更激进的租赁情况 - 未提供第四季度新入住租赁利率的具体预期，但预计续约率将在4%左右，年底租赁利率将相对稳定；租赁损失约为2%，东海岸市场领先，西海岸和扩张地区落后；北加州市场近期出现疲软，特别是旧金山和圣何塞 [116][119][121] 问题14: 扩张地区租赁损失为70个基点的原因及对同店收入增长的贡献 - 主要来自佛罗里达州东南部和德克萨斯州市场的综合影响，夏洛特市场由于供应增加，租金变化为负；目前难以确定2024年扩张市场对同店收入增长的具体贡献 [124][125] 问题15: 新开发项目承保收益率与当前租赁项目收益率差异的原因以及是否披露10月入住率 - 当前租赁项目收益率超出预期是由于租金增长或初始承保过于保守；新开发项目未来可能因硬成本节约、租金增长或市场反应更有利而表现出色；未披露10月入住率，但经济入住率大致在95.7%左右 [127][128][130]

业绩总结 - 2023年第三季度核心FFO每股同比增长6.4%，年初至今增长9.7%[7] - 2023年第三季度净收入为171,790千美元[51] - 2023年第三季度EBITDA为436,235千美元[51] - 2023年第三季度每股收益为1.21美元[55] - 2023年第三季度FFO为352,955千美元[55] - 2023年第三季度每股FFO为2.48美元[55] - 2023年第三季度的核心EBITDAre为440,530千美元，年化后为1,762,120千美元[66] - 2023年净收入为686,372千美元，财务费用为156,521千美元[72] 用户数据 - 同店住宅租金收入同比增长5.2%，环比增长1.2%[7] - 当前租赁活动的每月平均租金收入为3,350美元，较初始预期增加16.9%[27] - 2023年同店社区（仅住宅）租金收入增长预期为6.3%[11] 未来展望 - 2023年全年的核心FFO每股增长率更新至8.6%，较初始预期提高330个基点[11] - 预计2024年将有多个有利因素支持健康的住宅租金收入增长[42] - 预计2023年每股摊薄收益（EPS）范围为6.61至6.71美元，预计每股核心FFO范围为10.58至10.68美元[75] 新产品和新技术研发 - 第三季度开发完成项目的加权平均初始预计稳定收益率为7.2%，年初至今为6.7%[7] - 2023年结构性投资计划的承诺预计将实现13%的回报率[29] 财务状况 - 截至2023年第三季度，净债务与核心EBITDA的比率为4.1，低于目标范围5.0-6.0[33] - 总债务为8,002,301千美元，净债务为7,259,722千美元，净债务与核心EBITDAre比率为4.1倍[66] - 2023年第三季度可用于投资的现金流为111,702千美元，年化后为446,808千美元[82] 资产交易 - 2023年已售资产约为4.45亿美元，收购资产约为2.75亿美元[40] - 开发项目的总资本成本为1,054,000千美元，剩余资金需求为99,000千美元，开发项目的配资率为96%[63] 其他信息 - 利息支出为59,091千美元，利息覆盖率为7.5倍[60] - 无担保净运营收入占总净运营收入的比例为95%[88]

净收入和营业收入 - 2023年第二季度，公司归属于普通股股东的净收入为3.67923亿美元，同比增长165.3%[99] - 公司公寓租赁运营的同店净营业收入为4.35057亿美元，同比增长5.4%[100] - 公司出售了两个完全拥有的社区，销售额为2.37亿美元，获得了1.87341亿美元的收益[103] - 公司的净收入归属于普通股股东同比增长了229.2亿美元，增长了165.3%[114] - 公司的同店净营业收入为租赁和其他收入为6.88148亿美元，同比增长6.9%[113] - 公司的总营收为6.9086亿美元，同比增长7.2%[113] - 公司的总净收入为3.67807亿美元，同比增长165.4%[113] - 公司的净营业收入为2023年第二季度达到471,020,000美元，同比增长8.1%[116] - 同店铺住宅净营业收入在2023年第二季度增长了6.3%[118] - 公司的整体租金和其他收入在2023年第二季度增长了6.9%[119] - 同店铺住宅租金收入的增长主要来自于租金率的提高、经济占用率的下降以及其他租金收入的增加[121] - 2023年第二季度同店铺不可收回的租金收入增加了6,609,000美元[123] 费用和支出 - 公司的总社区运营费用为2.1315亿美元，同比增长8.9%[113] - 公司的利息支出净额为5.1585亿美元，同比减少12.3%[113] - 公司的管理、开发和其他费用在2023年第二季度增长了200.0%[125] - 直接物业运营费用在2023年第二季度增加了10.7%[126] - 公司的利息支出在2023年第二季度减少了12.3%[130] 资金和融资 - 公司在2023年6月30日拥有946,998,000美元的现金、现金等价物和托管现金[147] - 公司在2023年6月30日的运营活动提供的净现金增加主要是由于净营业收入的增加[148] - 公司在2023年6月30日的融资活动中使用的净现金主要是由于支付了454,323,000美元的现金股息和偿还了2.5亿美元的固定利率无抵押票据[149] - 公司的可变利率无抵押信贷额度到2026年9月到期，利率为6.12%[150] - 公司在未来通过各种内部和外部来源满足流动性需求，包括房地产处置、现金余额、经营活动中产生的现金、信贷设施下的借款等[165] - 公司需要偿还到期的长期债务，包括偿还了2.85%无担保债券的25亿美元本金[159] - 公司进入了新的远期利率互换协议，以减少利率变动对未来债务发行活动的影响[158] 其他 - 公司在2022年和2023年初被指控存在反垄断行为，但于2023年7月被撤销[124] - 公司可能通过次级贷款或其他优先股权投资，投资于第三方进行的多户开发项目[168] - 公司在开发社区方面拥有17个正在建设中的项目，总资本成本约为2,293,000,000美元[174] - 公司将被要求扣除并向美国国税局汇款21%的任何分配给非美国股东的收益[185] - 公司在未来展望中提到了开发、重新开发、收购或处置社区的潜力，以及正在建设、重建、开发或重新开发的公寓社区的完工时间和成本[186]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股2.66美元,同比增长9.5%,比4月份提供的第二季度指引高出0.07美元 [7] - 全年核心FFO指引上调至每股10.56美元,比2022年增长7.9% [9] - 同店收入增长6.3%,比预期高出110个基点 [7] - 全年同店收入增长预期上调至6%,同店NOI增长预期上调至6%,比中点高出175个基点 [9] - 全年坏账预期改善至2.3%,比最初估计改善约50个基点 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 新项目租赁表现优异,5个新项目租金比初始预测高出520美元/月或18%,收益率提高70个基点至6.6% [17] - 预计未来6个季度将交付3600套新公寓,推动NOI增长和NAV创造 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 东海岸投资组合全年表现预计比西海岸投资组合高出约200个基点 [14] - 纽约、洛杉矶和华盛顿特区在处理案件方面进展较慢 [101] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点是出售资产锁定资本成本,然后在其扩张市场寻求收购 [12] - 预计2023年将成为资产净卖家,预计处置额将超过收购额约2亿美元 [12] - 公司目标是在5-6年内将25%的投资组合转移到扩张市场 [94] - 公司正在寻找机会以较低的价格回购土地,例如在波士顿和佛罗里达的回购价格比一年前低30%-40% [95] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为,由于供应动态,其沿海郊区市场相对于阳光地带市场具有优势,预计这种优势将持续到2025年 [60] - 管理层预计,随着更多有动机的卖家出现,未来6-12个月可能会出现更多机会 [75] - 管理层预计,随着非支付居民的离开,坏账将继续改善 [13] - 管理层预计,由于非支付居民的离开,未来几个季度入住率将继续下降 [13] - 管理层预计,由于非支付居民的离开,未来几个季度经济入住率将保持在95%左右 [39] 其他重要信息 - 公司已从RealPage相关诉讼中被驳回 [23] - 公司正在调整其资本配置方法,以应对不断变化的外部环境,包括其资本成本的增加 [11] - 公司预计2023年的启动量将减少至7.75亿美元,低于最初的8.75亿美元 [11] - 公司预计2023年将净出售资产,预计处置额将超过收购额约2亿美元 [12] - 公司预计2023年将净出售资产,预计处置额将超过收购额约2亿美元 [74] 问答环节所有提问和回答 问题: RealPage相关诉讼的最新情况 - 公司已从RealPage相关诉讼中被驳回 [23] [24] [79] [80] 问题: 开发项目的贡献 - 公司预计未来6个季度将交付3600套新公寓,推动NOI增长和NAV创造 [27] [28] 问题: 租赁率增长趋势 - 公司预计全年平均租赁率将比最初预期高出约70个基点 [35] - 公司预计下半年将看到一些适度的租赁率增长放缓 [37] - 公司预计下半年经济入住率将保持在95%左右 [39] 问题: 坏账情况 - 公司预计下半年坏账率将改善至2%,上半年为2.7% [38] - 公司预计坏账率将在2024年上半年恢复正常水平 [45] 问题: 运营费用情况 - 公司预计下半年物业税将下降,主要受华盛顿州影响 [46] 问题: 运营效率提升 - 公司预计2023年将实现约1600万美元的增量NOI,比最初目标高出480万美元 [48] - 公司预计2024-2025年将实现约2500万美元的增量NOI [48] 问题: 交易市场情况 - 公司预计交易市场仍将相对低迷,总销售额比2022年下降约70% [19] - 公司预计未来6-12个月可能会出现更多机会 [50] - 公司预计未来6-12个月可能会出现更多机会 [75] 问题: 开发启动量减少的原因 - 公司因回报率收紧而取消了一个项目 [54] 问题: 开发团队情况 - 公司看到一些私人开发商开始缩减开发团队 [56] 问题: 东北市场表现 - 公司认为东北市场具有供应保护和稳定的需求驱动因素 [60] [63] [64] 问题: SIP业务情况 - 公司预计SIP业务将放缓,但仍有机会 [66] [67] [68] [69] [70] [71] 问题: 建设成本趋势 - 公司在某些市场看到成本下降,但在其他市场尚未看到下降 [87] [88] [89] 问题: 入住率变化原因 - 公司看到非支付居民离开导致入住率下降 [91]

业绩总结 - 第二季度核心FFO每股同比增长9.5%，年初至今增长11.5%[7] - 第二季度净收入为367,923千美元，较去年同期的138,691千美元显著增长[60] - 第二季度FFO为379,811千美元，较去年同期的336,792千美元增长[60] - 核心FFO每股为2.66美元，较去年同期的2.43美元增长[60] - 第二季度及年初至今的业绩超出预期[50] 用户数据 - 同店住宅租金收入同比增长6.3%，环比增长2.0%[7] - 当前租赁活动的月均租金收入为3365美元，较初始预期的2845美元高出18.3%[35] - 2023年同店租金收入增长预期在所有AVB已建立地区均有所上升，东海岸预计将比西海岸高出200个基点[25] 未来展望 - 2023年全年的核心FFO每股增长预期从5.3%上调至7.9%[16] - 公司预计2023年全年的每股收益（EPS）范围为6.84美元至7.04美元[71] - 预计2023年全年的每股基金自有收益（FFO）范围为10.38美元至10.58美元[71] - 预计2023年全年的每股核心基金自有收益（Core FFO）范围为10.46美元至10.66美元[71] 新产品和新技术研发 - 预计2023年创新计划将带来近1600万美元的增量净营业收入[30] - 创新努力预计在2023年将带来近1600万美元的增量NOI[50] 市场扩张和并购 - 关闭三项处置交易，累计销售价格约为3.4亿美元，初始市场资本化率约为4.7%[50] - 开发完成项目的加权平均初始预计稳定收益为1.85亿美元，收益率为5.9%[7] 负面信息 - 2023年坏账改善，因非支付居民搬出，导致周转率和入住率受到影响，但对未来增长有利[20] 其他新策略和有价值的信息 - 预计到2025年，女性领导层比例目标为53%[46] - 预计到2025年，少数族裔领导层比例目标为44%[46] - 2022年社区投资目标为275万美元，实际投资为240万美元[47] - NOI（净营业收入）被视为评估社区运营表现的重要补充指标，帮助投资者理解核心运营[68] - 公司的重建项目包括一个包含714个公寓单元的社区，预计在2023年内进行重大重建[75]