文章核心观点 - 2021年后多户房地产投资信托基金（REITs）表现不佳，主要受宏观环境和公寓交付量影响，但这种表现过度，尤其对主要涉足阳光地带的REITs而言，待新交付量稳定后，阳光地带的多户REITs将为投资者带来机会，同时REITs资产负债表和资本获取能力使其能在困境资产再融资中发挥重要作用 [1] 分组1：供应情况 - 2024年公寓供应量将达50年新高，预计交付67.1万套，较2023年增长52%，且主要集中在阳光地带，而沿海市场供应相对较少 [3] - 由于高利率，开发开工量迅速下降，预计2025年下半年和2026年供应将减少，2024年年中交付量达到峰值后，2025年上半年将恢复到疫情前水平 [1][4][5] - 市场租金短期内预计下降，进一步抑制新开工，以Camden的项目为例，租金需在未来两年上涨超20%，新开发开工才合理，但市场共识租金增长远低于此 [4] 分组2：需求与租金增长驱动因素 - 就业和工资增长虽放缓但仍良好，2023年新增270万个就业岗位，12月失业率3.7%，12月工资同比增长5.2%，且连续13个月工资增长高于租金增长，有望支撑需求 [6] - 购房与租房的可负担性受抵押贷款利率影响，截至2023年10月，新抵押贷款平均月还款额比公寓平均租金高约52%，为35年来最高水平，且约89%的美国有抵押贷款房主利率低于6%，“锁定效应”导致房屋供应短缺，虽不能完全抵消多户供应冲击，但能为多户REITs提供短期稳定和较高留存率 [7][8] 分组3：资产负债表优势 - 多户REITs资产负债表健康，杠杆率低至24%，债务到期平均6.7年，超93%债务为低利率固定债务，虽当前债务成本较高，但对盈利增长影响极小，未来四年每股影响低于1% [9][10] - 未来24个月约3200亿美元证券化商业房地产债务到期，多户占35%即1130亿美元，资产所有者面临债务到期压力，资金充足的REITs有望趁机收购资产扩大市场份额，部分有强大开发平台的REITs还可率先为新周期开发资产 [10] 分组4：估值分析 - 截至2024年1月31日，多户REITs按2024年预期运营资金（FFO）计算的加权平均倍数为14.9倍，低于2021年12月31日的27.4倍和20年平均的16.9倍，较REITs整体的17.6倍有15%的折扣，若恢复到历史14%的溢价，倍数将达20.0倍，仅倍数扩张就有超34%的上涨空间 [11] - 多户REITs当前较私人市场房产估值有14.0%的折扣，市场公寓资本化率在5% - 5.5%，而多户REITs隐含资本化率超6.0%，阳光地带多户REITs接近6.8%，若Camden按私人市场5.5%的资本化率交易，股价将上涨约32% [11] 分组5：结论与策略 - 虽供应管道压力大，但预计2025年公寓所有权基本面将恢复，当前Chilton REIT投资组合中沿海多户REITs略超配，与阳光地带多户REITs基本持平，未来12个月计划增加阳光地带多户REITs的投资 [12]

财务数据和关键指标变化 - 2023年全年实现8.6%的核心FFO增长 [7] - 2023年同店收入增长6.3%,NOI增长6.2% [7] - 2024年预计同店收入增长2.6%,NOI增长1.25% [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年开发项目完成6个,交付收益率7.1% [8] - 2024年计划开始7个新开发项目,投资金额8.7亿美元,加权平均收益率中高6%区间 [35] - 2024年计划增加结构性投资业务投资7500万美元,收益率超过12% [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年公司在既有市场的新增供给预计为1.6%,2025年将下降至1.4% [19] - 2024年公司在拓展市场的新增供给预计为3.2%,2025年将保持在这一水平 [19] - 公司既有市场的租金增长预计为2.25%-2.5%,实际租金增长约2% [118] - 公司拓展市场1月新租租金下降约1.5% [156] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续推进运营模式转型,预计2024年将带来9百万美元的NOI增量 [31] - 公司将继续推进资产组合向郊区转移,目标达到80%,同时拓展市场占比提升至25% [14] - 公司将利用强大的资产负债表和战略能力,寻找并把握市场机会 [15][41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计2024年经济环境将放缓,但在既有市场供给有限的情况下仍相对较为有利 [17][19] - 公司将保持灵活性,根据市场变化及时调整策略 [18] - 公司对2024年的增长预期较为谨慎,但对未来3年的发展机会保持乐观 [41] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **James Feldman 提问** 公司对各项收支的变化有哪些不确定性,哪些方面存在更多机会? [47] **Sean Breslin 回答** 收入方面,主要取决于宏观经济环境,如果出现意外好转,可能带来更多增长机会。费用方面,法律和诉讼成本存在不确定性,但整体可控。[47][49] 问题2 **Austin Wurschmidt 提问** 公司郊区和城市资产的租金增长情况有何不同? [66] **Ben Schall 回答** 2023年第四季度,公司郊区资产租金增长约2个百分点高于城市资产。但这种差异未必会持续,需要具体分析各个市场情况。[66][67] 问题3 **Rich Anderson 提问** 近期银行业问题是否给公司带来新的业务机会或运营风险? [130] **Ben Schall 回答** 公司目前未发现明显的市场扰动或机会,但会保持警惕,利用自身的资产负债表实力和运营能力,寻找可能出现的价值机会。[130][133][135]

文章核心观点 - 2023年第四季度和全年AvalonBay Communities核心运营资金每股收益超预期且同比增长 ，总营收也有所增加 ，公司对2024年业绩有展望并提高了股息 ，同时还介绍了Equity Residential业绩及其他住宅房地产投资信托基金即将发布的财报情况 [1][5][6] 2023年第四季度业绩 - 核心运营资金每股收益2.74美元 ，超Zacks共识预期的2.73美元 ，同比增长5.8% [1] - 总营收7.047亿美元 ，超Zacks共识预期的7.017亿美元 ，同比增长5.2% [1] - 同店住宅租赁收入同比增长4.5%至6.363亿美元 ，运营费用增长6.2%至1.959亿美元 ，净营业收入增长3.8%至4.408亿美元 [2] - 同店每套出租房屋平均租金收入升至2967美元 ，同店经济入住率为95.6% ，环比下降10个基点 ，同比下降20个基点 [2] 2023年全年业绩 - 核心运营资金每股收益10.63美元 ，高于去年的9.79美元 ，超Zacks共识预期的10.62美元 [1] - 总营收27.7亿美元 ，增长6.7% [1] 项目建设情况 - 截至2023年12月31日 ，有17个合并开发社区在建 ，预计包含6064套公寓和5.9万平方英尺商业空间 ，预计总资本成本24.9亿美元 [2] 投资组合活动 - 第四季度收购两个全资社区 ，分别为北卡罗来纳州的Avalon Mooresville和得克萨斯州的Avalon West Plano ，花费分别为5210万美元和1.42亿美元 [3] - 第四季度出售纽约州的Avalon Mamaroneck ，含229套公寓 ，售价1.04亿美元 ，GAAP准则下获利7790万美元 [3] 资产负债表情况 - 截至2023年12月31日 ，无限制现金及现金等价物3.979亿美元 ，受限现金9600万美元 [4] - 同日 ，22.5亿美元无担保循环信贷额度和5亿美元无担保商业票据计划无未偿还借款 [4] - 10 - 12月年化净债务与核心EBITDAre之比为4.2倍 ，2023年无抵押净营业收入占比95% [4] 2024年展望 - 第一季度核心运营资金每股收益预计在2.56 - 2.66美元之间 [5] - 全年核心运营资金每股收益预计在10.53 - 11.03美元之间 ，中点增长1.4% ，Zacks共识预期为11.00美元 [5] - 同店住宅收入预计增长1.6 - 3.6% ，运营费用预计增长4.5 - 6.7% ，同店住宅净营业收入预计增长0.0 - 2.5% [5] 股息情况 - 2024年第一季度股息从每股1.65美元提高至1.70美元 ，环比增长3% ，4月15日支付给3月28日登记在册的股东 [6] 其他住宅房地产投资信托基金情况 - Equity Residential 2023年第四季度正常化运营资金每股收益1.00美元 ，符合Zacks共识预期 ，租金收入7.275亿美元 ，略低于共识预期 [7] - Mid - America Apartment Communities和Essex Property Trust分别定于2月7日和2月6日公布财报 [8]

业绩总结 - 2023年第四季度同店住宅租金收入同比增长4.5%[4] - 公司在2023年取得了强劲的财务和运营业绩，核心FFO每股≤8.6%，同店铺住宅租金收入和净营业收入均增长超过6%[32] - FFO是根据Nareit采纳的定义，由公司按照GAAP计算的，2023年全年FFO为1462.26亿美元，同比增长8.1%[46] - Core FFO是公司调整后的FFO，2023年全年为1505.60亿美元，同比增长9.8%[46] 用户数据 - Avalon Connect项目带来的净运营收入为1000万美元[6] - 2024年预计同店铺住宅租金收入增长率为AVB建立的地区中点约为2.7%、扩张地区中点约为1.1%[23] - 预计2024年将实现约2.5亿美元的政府租金救助收入，较2023年的约8.4亿美元有所下降[22] 未来展望 - 2024年全年预计核心FFO每股增长率为1.4%[17] - 公司预计2024年将进行约8.7亿美元的新开发启动，75亿美元的新SIP承诺，以及1亿美元的现有投资再投资[32] - 公司的AVB建立的地区和扩张地区在2024年相对于其他地区处于有利位置[32] 新产品和新技术研发 - 开发完成项目的初始预期稳定收益率为8.6%[4] - 开发启动资金为3.2亿美元[4] - 结构化投资计划(SIP)承诺为1亿美元[4] 市场扩张和并购 - SIP项目承诺资金为4亿美元，加权平均回报率为11.5%[8] - 预计2024年新租约总额将超过预期，另一个市场将从2024年的租约中受益[29] 负面信息 - 可用承诺为13亿美元，净负债与核心EBITDAre比率为4.2倍[10] - 预计2024年同店铺住宅运营费用增长率为9%，主要受到有机增长、Avalon Connect和其他运营举措的影响[27]

文章核心观点 - 公司2023年第四季度财报显示营收和每股收益同比增长且超华尔街预期 部分关键指标能更准确反映公司财务健康状况 有助于投资者预测股价表现 [1] 财务数据 - 2023年第四季度营收7.0471亿美元 同比增长5.2% 高于Zacks共识预期的7.0167亿美元 超预期0.43% [1] - 同期每股收益2.74美元 去年同期为1.72美元 高于共识预期的2.73美元 超预期0.37% [1] 关键指标表现 - 同店经济入住率为95.6% 与两位分析师的平均预期一致 [2] - 租金及其他收入为7.0270亿美元 高于八位分析师平均预期的7.0050亿美元 同比增长5.5% [2] - 管理、开发及其他费用为201万美元 高于七位分析师平均预期的187万美元 同比下降38.7% [2] - 摊薄后每股净收益为1.70美元 高于八位分析师平均预期的1.44美元 [2] 股价表现 - 过去一个月公司股价回报率为 -5.2% 而Zacks标准普尔500综合指数变化为 +3.3% [2] - 目前公司股票Zacks排名为3（持有） 表明短期内表现可能与大盘一致 [2]

公司业绩 - AvalonBay Communities (AVB)在上一季度的FFO为每股2.74美元，超过了Zacks Consensus Estimate的每股2.73美元[1]。 - 公司在过去四个季度中四次超过了FFO预期[2]。 - AvalonBay在2023年12月结束的季度实现了7.0471亿美元的营收，超过了Zacks Consensus Estimate[3]。 股价走势 - 公司的股价走势将主要取决于管理层在财报电话会议上的评论[5]。 - AvalonBay的FFO展望将有助于投资者了解公司未来的走势[6]。 估值修订和评级 - 投资者可以关注公司的估值修订趋势，以及Zacks Rank等评级工具[7]。 - 在本次财报发布之前，AvalonBay的估值修订趋势为混合[8]。 行业前景 - 投资者应该留意行业前景对股票表现的影响[10]。

文章核心观点 公司公布2023年第四季度和全年财务业绩，包括每股收益、运营资金和核心运营资金等指标，并与2022年同期及10月展望对比，还介绍开发、处置、收购等业务活动，给出2024年财务展望 [1][28] 财务业绩 每股收益、运营资金和核心运营资金 - 2023年第四季度稀释后每股收益为1.70美元，较2022年同期的1.72美元下降1.2%；运营资金每股2.63美元，同比增长2.3%；核心运营资金每股2.74美元，同比增长5.8% [2] - 2023年全年稀释后每股收益为6.56美元，较2022年的8.12美元下降19.2%；运营资金每股10.32美元，同比增长6.7%；核心运营资金每股10.63美元，同比增长8.6% [2] 与2022年同期对比 - 2023年第四季度与2022年同期相比，同店住宅净营业收入增加0.12美元，开发和其他稳定住宅净营业收入增加0.06美元等 [4] - 2023年全年与2022年相比，同店住宅净营业收入增加0.72美元，开发和其他稳定住宅净营业收入增加0.23美元等 [8] 与10月展望对比 - 2023年第四季度与10月展望相比，预计每股收益1.81美元，实际为1.70美元；预计运营资金每股2.70美元，实际为2.63美元；预计核心运营资金每股2.74美元，实际相符 [6] 同店运营结果 第四季度 - 同店总营收增加2760.8万美元，即4.5%，达6.43593亿美元；同店住宅租赁收入增加2768.8万美元，即4.5%，达6.36255亿美元 [9] - 同店住宅运营费用增加1149.2万美元，即6.2%，达1.95934亿美元；同店住宅净营业收入增加1620.2万美元，即3.8%，达4.40846亿美元 [11] 全年 - 同店总营收增加1.48342亿美元，即6.2%，达25.42634亿美元；同店住宅租赁收入增加1.49495亿美元，即6.3%，达25.14272亿美元 [13] - 同店住宅运营费用增加4875.2万美元，即6.6%，达7.83702亿美元；同店住宅净营业收入增加1.00738亿美元，即6.2%，达17.32422亿美元 [15] 业务活动 开发活动 - 2023年第四季度，完成新泽西州普林斯顿Avalon Princeton Circle开发，含221套公寓，总成本8900万美元；启动新泽西州韦恩Avalon Wayne和帕西帕尼Avalon Parsippany建设，预计含883套公寓，总成本3.22亿美元 [18] - 2023年，完成6个社区开发，含1393套公寓和2.9万平方英尺商业空间，总成本5.75亿美元；启动6个社区开发，预计含2040套公寓，总成本8亿美元 [18] - 截至2023年12月31日，有17个合并开发社区在建，预计含6064套公寓和5.9万平方英尺商业空间，预计总成本24.91亿美元 [19] 处置活动 - 2023年第四季度，出售纽约州马马罗内克Avalon Mamaroneck，含229套公寓，售价1.04亿美元，GAAP收益7790.1万美元，经济收益3887.8万美元 [20] - 2023年，出售4个全资社区，含987套公寓和2.7万平方英尺商业空间，售价4.46亿美元，加权平均初始市场资本化率4.9%，GAAP收益2.87587亿美元，经济收益1.59747亿美元 [20] 收购活动 - 2023年第四季度，收购北卡罗来纳州摩尔斯维尔Avalon Mooresville，含203套公寓，收购价5210万美元；收购得克萨斯州卡罗尔顿Avalon West Plano，含568套公寓，收购价1.42亿美元，含承担6304.1万美元固定利率抵押贷款 [21][22] - 2023年，收购3个全资社区，含1131套公寓，总收购价2.772亿美元 [22] 结构化投资计划活动 - 2023年第四季度，公司签订两项结构化投资计划承诺，同意为多户开发项目提供最高4755万美元投资，加权平均回报率13.1% [23] - 截至2023年12月31日，有七项承诺为多户项目开发提供夹层贷款或优先股投资，最高1.91585亿美元，加权平均回报率11.5%，已出资9646.1万美元 [23] 流动性和资本市场 现金状况 - 截至2023年12月31日，公司有3.9789亿美元无限制现金及现金等价物，9604.5万美元受限现金 [24] 债务活动 - 2023年第四季度，发行4亿美元无担保票据，净收益3.97156亿美元，2033年12月到期，票面利率5.30%，有效利率5.19%；偿还3.5亿美元4.20%无担保票据 [25] - 2023年，除上述债务活动外，偿还2.5亿美元2.85%无担保票据和1.5亿美元可变利率无担保定期贷款 [25] 股权活动 - 2023年，结算2022年4月签订的股权远期合约，发行200万股普通股，收益4.91912亿美元，每股245.96美元 [26] 股息与展望 股息 - 公司董事会宣布2024年第一季度普通股股息为每股1.70美元，较上一季度增长3.0%，4月15日支付，3月28日登记 [27] 财务展望 - 2024年第一季度和全年，预计稀释后每股收益分别为1.06 - 1.16美元和6.27 - 6.77美元；运营资金每股分别为2.54 - 2.64美元和10.42 - 10.92美元；核心运营资金每股分别为2.56 - 2.66美元和10.53 - 11.03美元 [29] - 2024年全年，同店住宅收入预计增长1.6 - 3.6%，运营费用预计增长4.5 - 6.7%，净营业收入预计增长0 - 2.5% [30]

文章核心观点 - 阿瓦隆湾社区公司（AvalonBay Communities, Inc.）将于1月31日收盘后公布2023年第四季度和全年业绩，需结合当前市场状况分析其业绩表现，同时推荐了几只可能有业绩惊喜的房地产投资信托（REIT）股票 [1][8] 公司情况 过往业绩 - 上一季度该住宅REIT核心运营资金（FFO）每股超出预期0.76%，季度业绩显示同店住宅租金收入同比增长 [1] - 过去四个季度，公司每次都超过Zacks共识预期，平均超出1.16% [1] 业绩预期 - Zacks对第四季度营收的共识预期为7.0167亿美元，同比增长4.78% [4] - 2023年第四季度，公司预计核心FFO每股在2.69 - 2.79美元之间，Zacks共识预期为2.73美元，同比增长5.41% [4][5] - 2023年全年，公司预计核心FFO每股在10.58 - 10.68美元之间，中点同比增长8.6%；Zacks共识预期为10.62美元，同比增长8.48%，营收同比增长6.5%至27.6亿美元 [5][6] 公司策略与优势 - 公司在高增长市场开发、收购和重新开发多户住宅物业的策略多年来成效良好，专注于优质公寓社区有助于维持高入住率和收取溢价租金 [4] - 公司依靠技术、规模和组织能力推动投资组合创新和利润率扩张，注重长期价值创造和风险管理，有望保持资产负债表实力 [4] 模型预测 - 公司目前Zacks排名为3，收益ESP为 - 0.92%，模型未明确预测本季度FFO每股会有惊喜 [7] 行业情况 美国公寓市场第四季度情况 - 第四季度公寓需求显著回升，但新供应量巨大，影响了入住率和租金增长 [2] - 第四季度需求为58,200套，全年需求达233,741套，与2022年净迁出123,290套形成对比；第四季度交付129,015套，2023年交付总数达439,394套 [2] - 供应超过需求，入住率为94.2%，季度收缩30个基点，同比收缩90个基点；第四季度租金收缩1.3%，全年增长0.2%，月租金为1,805美元，每平方英尺租金为1.986美元 [3] 其他推荐股票 - Welltower Inc.（WELL）将于2月13日公布季度业绩，收益ESP为 + 0.80%，Zacks排名为3 [8] - VICI Properties Inc.（VICI）计划于2月22日公布季度业绩，收益ESP为 + 2.16%，Zacks排名为2 [8] - Kimco Realty Corporation（KIM）将于2月8日公布季度业绩，收益ESP为 + 2.56%，Zacks排名为2 [8]

人事变动 - 阿瓦隆湾社区公司宣布了人事变动，任命Alaine Walsh为执行副总裁-人力资本和行政[1] - Michael Simel被提升为高级副总裁-资本市场，将直接向Kevin O'Shea报告[3] - Sean Willson将成为指定的首席会计官，并直接向O'Shea报告[4] 财务官退休 - 阿瓦隆湾社区公司宣布了两名长期财务官的退休和相关继任计划[2]

文章核心观点 - 华尔街分析师预测AvalonBay Communities即将公布的季度财报中每股收益和营收同比增长，投资者评估公司业绩时除关注共识预期外还可分析关键指标预测，过去一个月公司股价表现不佳，基于Zacks Rank未来表现或与市场整体一致 [1][2][3] 盈利和营收预测 - 分析师预计公司即将公布的季度每股收益为2.73美元，同比增长5.4% [1] - 预计营收将达7.0167亿美元，同比增长4.8% [1] - 该季度共识每股收益预估在过去30天未变 [1] 关键指标预测 - “租金及其他收入”共识预估为7.005亿美元，较上年同期增长5.1% [2] - “管理、开发及其他费用收入”预计达187万美元，同比变化-42.9% [2] - 分析师集体评估“折旧费用”应为2.0452亿美元，上年同期公司报告为2.0723亿美元 [2] 股价表现和评级 - 过去一个月AvalonBay股价回报率为-7.1%，而Zacks标准普尔500综合指数变化为+3.1% [3] - 基于Zacks Rank 3（持有），公司未来表现可能与整体市场一致 [3]