文章核心观点 - 博德斯通净租赁公司是管理良好且专注工业的房地产投资信托基金，2024年有FFO扩张潜力，是值得长期持有的投资选择 [1][3] 评级历史 - 去年公司为被动收入投资者提供租赁良好的房地产投资组合和超7%股息收益率，获买入评级 [4] 投资亮点 - 公司今年拟收购更多工业地产，推动FFO增长和股息提升 [2] - 通胀加速，公司租金调整条款和工业地产收购策略利于FFO增长，当前股价FFO倍数有吸引力 [5] - 公司估值改善，股价不贵，风险回报前景好 [3] 投资风险 - 若工业REIT市场整合或放缓，公司向工业地产的战略转型可能无法带来预期回报，FFO增长前景或受损 [22][23] 投资建议 - 公司是被动收入投资者的理想选择，预计2024年工业地产资产占比和股息将增长，FFO有望实现高个位数增长，建议买入 [24][25] 投资组合情况 组合分布 - 截至2023年底，公司拥有796处房产，租给220个租户，分布于美国44个州和加拿大7处，涉及53个行业 [6] - 公司除工业地产外，还拥有医疗、零售、餐饮和办公地产，年基本租金3.92亿美元，约52%来自工业领域 [7] 资产结构 - 工业资产是公司资产核心，主要为制造、分销和仓储设施，占工业地产超一半 [8] - 2018年底工业地产资产占比31%，2023年底升至52%，预计2024年将继续上升 [11] 租金情况 - 86%的租约含固定租金调整条款，平均租金调整率2.0%，2023年四季度租金收取率99.2%，利于FFO增长 [13] - 在多元化REIT同行中，公司工业投资占比第三，租金调整率第二，能为投资者提供通胀保护 [14] 收购情况 - 2019年以来，公司共投资28.6亿美元收购新地产，年均约5.72亿美元，其中20.6亿美元（72%）用于收购工业地产 [15] - 2023年四季度AFFO同比增长9%至7130万美元，2024年预计收购规模达3.5 - 7亿美元，为2023年的4倍 [16][17] 股息情况 - 2023年公司FFO派息率74%，过去一年在67 - 81%之间，股息覆盖良好且在增长 [18] FFO倍数 - 预计2024年公司FFO实现中个位数增长，若按5%增长率计算，FFO为每股1.60美元，对应FFO倍数9.2倍，低于STAG Industrial的15.6倍 [19][20] - 年初以来公司FFO倍数从10.9倍压缩，可能因对高利率持续担忧和上市历史较短导致获利了结 [21]

投资策略 - 投资暂时被低估的高质量公司尤其是高股息率股票可能带来优异回报 [1] - 当前REITs和收益型股票普遍交易于52周低点而大盘指数接近历史高点 [2] Broadstone Net Lease (BNL) 概况 - 公司是自管理的新上市净租赁REIT拥有796处物业分布于44个美国州和加拿大4省 [5] - 加权平均租约期限达10.5年与同业相当94%租户提供财务报告便于风险管控 [6] - 工业地产占比52%构成租金主力医疗(18%)、餐饮(13%)、零售(11%)和办公(6%)为补充 [7] 运营指标 - 2023年Q4出租率维持99.4%与Realty Income等优质REIT持平 [8] - 当季完成6400万美元工业/餐饮地产收购加权平均资本化率达7.5% [9] - 通过1650万美元资产处置实现80个基点的资本再投资利差 [9] 资产重组计划 - 计划12个月内将医疗地产占比从18%降至7.5%工业地产占比从51.5%提升至57.9% [12] - 已确定出售75处医疗资产(占ABR11%)其中37处Q1签约剩余计划年内完成 [11] 财务健康度 - 获BBB/Baa2评级流动性达9.29亿美元净负债/EBITDAre为5.0倍固定费用覆盖率达4.5倍 [15] - 2025年前到期债务极少股息支付率77%保留部分资金支持增长 [16] 估值分析 - 当前股价15.44美元远期P/FFO 10.4倍低于同业WPC的11.9倍和历史均值13.95倍 [17] - 7.4%股息率显著高于Realty Income等同行且组合内含2%租金年增幅 [18] 行业环境 - 美联储预期降息可能降低债务融资成本支持新收购 [14] - 市场对收益型股票偏好不足导致估值折价 [18]

文章核心观点 - 文章通过分享个人在商业地产投资和2008年金融危机中的失败经历，总结出避免投资失误的关键教训 [5][9] - 强调投资应基于公司基本面等可知因素，而非试图预测未来宏观事件，并指出这是可避免的错误 [14][15] - 在当前市场环境下，重点介绍三家不受关注但具有潜力的房地产投资信托基金 [17] 投资教训总结 - 首要错误是认为市场繁荣会永不结束，缺乏对经济下行周期的准备 [5][9] - 错误之二是在个人消费上过度支出，未能建立足够的财务安全网 [7][8] - 错误之三是投资组合严重缺乏多元化，导致在市场崩溃时遭受重创 [9] - 错误之四是仅基于对未来的预期买卖股票，而非可知的公司基本面因素 [14] Broadstone Net Lease, Inc. (BNL) 分析 - 公司为专注于工业地产的净租赁REIT，市值约29.1亿美元，拥有796处净租赁物业 [18][19] - 投资组合按年化基本租金计算，工业地产占比52%，医疗保健占18%，餐厅占13%，零售占11%，办公占6% [21][22][23] - 2023年总收入为4.429亿美元，核心FFO为2.989亿美元，AFFO为2.777亿美元，较2022年均有所增长 [24] - 公司计划出售部分医疗保健资产，完成后该板块占比将降至约7.5% [25][26] - 股息收益率为7.70%，2023年AFFO支付率为79.43%，当前P/AFFO为10.48倍 [28][29] Highwoods Properties, Inc. (HIW) 分析 - 公司为专注于美国阳光地带办公市场的REIT，市值约26亿美元，物业面积2850万平方英尺 [30] - 投资组合主要位于高增长市场，按NOI计算，罗利占23.6%，纳什维尔占21.8%，亚特兰大占15.6%，夏洛特占11.8% [31][32] - 2023年末整体出租率为88.9%，2023年总收入为8.34亿美元，但FFO每股下降4.96%至3.83美元 [32][34][35] - 2024年FFO每股指引中值为3.55美元，预期下降约7.3%，股息收益率为8.06% [36][40] - 当前P/AFFO为10.43倍，远低于其平均20.74倍的AFFO倍数 [40] Crown Castle Inc. (CCI) 分析 - 公司为美国通信基础设施REIT，拥有超过4万座通信塔、约11.5万个小型基站和约9万英里光纤线路 [41] - 2023年站点租赁收入为65亿美元，同比增长4%，AFFO为33亿美元，AFFO每股为7.55美元 [49][50] - 2024年AFFO每股指引中值为6.91美元，预期下降约8.4%，主要租户为T-Mobile、Verizon和AT&T，合计占站点租赁收入的75% [48][51] - 平均每座通信塔拥有2.5个租户，租户数量增加能显著提升资产收益率 [46][47] - 股息收益率为5.54%，当前P/AFFO为15.19倍，低于其平均20.85倍的AFFO倍数 [55]

投资组合调整 - 近期买入博石净租赁公司 同时卖出Universal Health Realty Income Trust 因后者风险回报比不再具吸引力[1] - 该调整为防御性策略 旨在应对2024年利率削减预期被市场消化后的环境[1] - 曾考虑投资Realty Income 但该公司在经历大幅上涨后已被下调至持有评级 尽管股价回调提供了更好的入场机会[1] 选择BNL而非Realty Income的理由 - BNL在三重净租赁领域规模可观 但投资者认知度较低[4][5] - BNL投资组合以工业地产为主 这与主要遵循零售模式的三重净租赁同行形成差异[8] - 工业地产敞口被视为优势 即使在下一轮经济衰退中 回岸趋势也将持续支撑该类资产需求[10] - BNL的加权平均租赁期更具优势 Realty Income近期到期的租约数量显著更高[11] - BNL的运营资金乘数为10倍 低于Realty Income的12.5倍 在低回报环境中可能成为差异化因素[12] - BNL的股价相对于共识净资产价值有22%的折价 而Realty Income的折价约为7%[14][15] - 在低总回报环境下 BNL高达7.62%的股息收益率更具吸引力[16] BNL的潜在风险 - BNL的信贷指标优秀 拥有BBB评级 足以执行其计划[17] - Realty Income在杠杆率方面略高 但其拥有A-或更高的优越信用评级作为平衡[18] - Realty Income的债务加权平均到期期限优于BNL 因此在该领域略有优势[19] - BNL的主要风险在于其股价相对于净资产价值的深度折价 这可能阻碍其通过发行股票进行融资[20] - 内部留存资金在支付股息后非常有限 难以推动新收购 BNL投资者可能需满足于股息收益 直至市场对其重新估值[21]

While making income investments, finding avenues that offer stable inflow even against market fluctuations is similar to discovering hidden treasures. For the perfect blend of reliability and growth, dividend stocks stand tall as fundamental pillars of financial security.Here, the seven dividend stocks listed across diverse sectors present solid prospects for the long term. From the robust real estate ventures of the first one and the second one to the pharmaceutical prowess of the fourth one, these stocks ...

RichHobson/E+ via Getty Images Introduction Count me as one of the people who also think interest rates will be cut sometime soon. When to be exact? No one knows, but I do think we'll get one sometime this year. There's also a chance we can get another increase before cuts as seen by the latest CPI report. So, which one is it? A raise or decrease? Either way rates will eventually decline and when they do, I think investors should be invested in REITs to benefit from their share price appreciation potent ...

财务数据和关键指标变化 - 公司在2023年第四季度和全年实现了稳健的财务业绩,第四季度AFFO为7100万美元,同比增长1.6%,全年AFFO为2.78亿美元,同比增长1.1%,符合公司指引 [8][14] - 公司2023年全年投资额为1.66亿美元,加权平均初始收益率为7.2% [11] - 公司2023年全年出售资产2亿美元,加权平均现金收益率为6% [11] - 公司2023年第四季度资本开支中包括1620万美元的收益性资本支出 [11] - 公司2023年第四季度末净债务/EBITDA为5倍,略高于上一季度的4.9倍 [14] - 公司2024年AFFO指引为1.41美元/股,与2023年持平 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司工业和防御性零售餐饮资产组合表现出色,2023年第四季度租金回收率为99.2%,12月31日时的出租率为99.4% [10] - 公司正在出售Green Valley医疗中心资产,该资产自2023年10月起无法支付租金,公司已对其计提约2600万美元的减值 [10] - 公司之前租赁给Shutterfly的资产重新租赁情况有所改善,预计将在2024年第四季度找到新租户 [13] - 公司关注对家具行业等受消费者支出影响较大的行业保持谨慎,最近有一家家具行业租户申请破产重组 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司2023年第四季度投资额为6410万美元,加权平均初始收益率为7.5% [11] - 公司2024年投资额指引为3.5亿-7亿美元,出售额指引为3亿-5亿美元 [15] - 公司正在积极寻找与开发商合作的独特投资机会,以应对商业地产融资环境的限制 [12][38] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司决定出售75处临床、手术和传统医疗办公楼资产,以简化资产组合,专注于工业、零售和餐饮资产 [4][5][6][7] - 出售这些资产后,公司医疗资产占比将从17.6%降至7.5% [7] - 公司认为这些医疗资产不适合公司作为上市净租赁REIT的业务模式,存在较短租期、较高业主责任等特点 [6] - 公司将专注于工业、零售和餐饮资产的增长,并积极寻找与开发商合作的独特投资机会 [9][12][38] - 公司认为这一战略调整将有利于公司长期价值创造和估值提升 [6][7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年宏观环境波动剧烈,利率大幅波动,交易活动明显放缓,公司保持了谨慎和纪律性 [8] - 尽管2024年初交易环境有所改善,但公司仍将保持高度选择性和谨慎性 [8][12] - 公司对2024年的投资和出售计划保持谨慎乐观,预计将在2024年实现大部分医疗资产出售和资金再部署 [9][15] - 公司认为2025年及以后将是收获这些努力的时期,届时公司将实现AFFO增长和估值提升 [33][55] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Spenser Allaway提问** 对于正在出售的医疗资产,公司了解买家的情况如何?这些资产未来是否会被改变用途? [18][19][20] **John Moragne回答** 买家包括专注于医疗地产的公众和私人投资者,这些资产未来将继续用作医疗用途,不会被改变用途。公司不希望以低价出售这些资产,而是寻求中高7%左右的收益率。 [18][19] 问题2 **Anthony Paolone提问** 公司出售医疗资产的NOI是多少?出售剩余资产的预期收益率如何? [26][29][30][31] **John Moragne回答** 医疗资产的NOI约为4300万美元。公司预计出售剩余资产的收益率将在中高7%左右,不会以高收益率急于出售。公司将根据市场情况适当延长出售时间,以获得最佳价格。 [26][29][30][31] 问题3 **Mitch Germain提问** 除了医疗资产,公司是否还计划进行其他资产出售?出售医疗资产后,公司的收益率水平如何? [44][46][47][48] **John Moragne回答** 除医疗资产外,公司仅会进行少量的风险缓释性出售。出售医疗资产后,公司的再投资收益率预计将保持在7%左右,公司不会为了短期收益而以低价出售资产。公司可能会将部分医疗资产推迟至2025年出售,以获得更佳的价格。 [44][46][47][48]

Broadstone Net Lease, Inc. (BNL) came out with quarterly funds from operations (FFO) of $0.36 per share, in line with the Zacks Consensus Estimate. This compares to FFO of $0.36 per share a year ago. These figures are adjusted for non-recurring items.A quarter ago, it was expected that this company would post FFO of $0.35 per share when it actually produced FFO of $0.36, delivering a surprise of 2.86%.Over the last four quarters, the company has surpassed consensus FFO estimates just once.Broadstone Net Lea ...

核心观点 - 公司宣布了2023年全年及第四季度财务业绩，并公布了一项医疗资产组合简化战略，旨在剥离非核心的临床、外科及传统医疗办公楼资产，以进一步聚焦于工业、零售和餐饮等核心净租赁资产，从而提升投资组合质量并创造股东价值 [1][17][25] 2023年全年业绩亮点 - 实现每股调整后运营资金（AFFO）1.41美元，符合此前指引区间的中点 [2][9] - 全年完成总投资1.656亿美元，包括9720万美元的开发资金、4280万美元的创收性资本支出和2560万美元的新物业收购，新收购和创收性资本支出的加权平均初始现金资本化率为7.2%，租期15.5年，年租金涨幅1.8% [2] - 全年及新闻发布前共出售14处物业，总收益2.001亿美元，加权平均现金资本化率为6.0%，较原始购买价格实现3500万美元收益 [3] - 全年净收入1.633亿美元，合每股0.83美元 [8] - 全年调整后运营资金（AFFO）为2.777亿美元 [9] - 全年基础租金收取率达99.8% [5] - 基于可出租面积，投资组合出租率达99.4%，截至年底796处物业中仅有两处空置且未出租 [6] 第四季度业绩亮点 - 第四季度投资6410万美元于三处工业物业和两处餐厅物业，包括4790万美元的新建及现有开发资金和1620万美元的创收性资本支出，创收性资本支出的加权平均初始现金资本化率为7.5%，租期12.7年，年租金涨幅1.5% [13] - 第四季度出售五处物业，总收益1650万美元，加权平均现金资本化率6.7%，较原始购买价格实现530万美元收益 [14] - 第四季度基础租金收取率为99.2%，未收租金仅与Green Valley Medical Center有关，其租金原定于2023年10月开始支付 [15] - 第四季度净收入680万美元，合每股稀释后收益0.03美元 [16] - 第四季度调整后运营资金（AFFO）为7130万美元，合每股0.36美元 [16] 投资与处置活动 - 年末后，公司追加了1230万美元的开发资金和300万美元的创收性资本支出 [4] - 截至新闻发布日，公司已控制9710万美元的收购项目，拥有9890万美元的开发资金承诺和680万美元的针对现有租户的创收性资本支出承诺 [4] - 年末后，公司已签订合同，出售37处临床、外科及传统医疗办公楼物业，价格约为2.53亿美元，加权平均现金资本化率为7.9%，较原始购买价格实现80万美元收益 [5][20] - 公司预计这些交易将在2024年第一季度完成，其余待售医疗物业的销售工作处于不同阶段 [21] 医疗资产组合简化战略 - 战略决定出售临床导向的医疗物业，以专注于工业、零售和餐饮核心净租赁资产，这些待售资产通常不属于单租户净租赁投资组合，具有租期较短、业主责任较大、租约到期后潜在空置期较长等特点 [17] - 总共确定了75处待售医疗资产，约占公司年度化基础租金（ABR）总额的11%，出售所得将重新配置到核心的工业、零售和餐饮资产中 [18] - 以2023年12月31日为基准进行模拟，出售全部临床导向医疗资产后，医疗资产占投资组合ABR的比例将从17.6%降至7.5%，同时2023年至2030年间到期的医疗租约将减少76.2% [19] - 已签订合同的37处物业代表了约1990万美元的ABR，占公司2023年12月31日ABR的5.1%，占医疗资产组合的28.7%，加权平均剩余租期为4.7年 [20] - 出售后，剩余的医疗资产组合将主要包括以消费者为中心的医疗物业，如血浆、透析和兽医服务等，这些是许多上市净租赁REITs的常规资产，具有对租户业务至关重要的房地产基本面且监管风险极低 [22] - 作为该战略的一部分，由于租户自2023年10月起未支付租金，公司决定出售Green Valley Medical Center，并在当季确认了约2640万美元的减值损失，该租户的未付租金是公司第四季度99.2%租金收取率中唯一的未收租金 [23][24] 资本结构与流动性 - 截至2023年12月31日，总未偿债务和净债务均为19亿美元，净债务与年化调整后EBITDAre之比（杠杆率）为5.0倍 [10][27] - 截至2023年12月31日，循环信贷额度可用额度为9.096亿美元 [10][27] - 2026年前无重大债务到期 [2][27] - 截至2023年12月31日，普通股ATM发行计划剩余额度约为1.454亿美元 [10][28] - 2023年3月14日，董事会批准了1.5亿美元的普通股回购计划，但2023年未进行任何回购 [11] 股息与2024年指引 - 2023年宣布股息为每股1.12美元，较上年增长3.7% [12] - 2024年2月16日，董事会宣布季度股息为每股普通股及OP单位0.285美元，将于2024年4月15日或之前支付给2024年3月29日的登记持有人 [12][29] - 2024年，公司预计每股稀释后AFFO为1.41美元 [30] - 该指引基于以下关键假设：房地产投资额在3.5亿至7亿美元之间；房地产处置额在3亿至5亿美元之间；现金一般及行政费用总额在3200万至3400万美元之间 [31] 房地产投资组合概况 - 截至2023年12月31日，公司拥有796处分散化的净租赁商业物业，其中789处位于美国44个州，7处位于加拿大四个省，总计约3830万平方英尺可出租运营面积 [26] - 投资组合由220个不同的商业租户占用，单一租户占ABR的比例不超过4.1% [26] - 截至2023年12月31日，投资组合ABR加权平均租期为10.5年，ABR加权平均年最低租金涨幅为2.0% [26]

If a tenant, or the guarantor of a lease of a tenant, commences, or has commenced against it, any legal or equitable proceeding under any bankruptcy, insolvency, receivership, or other debtor's relief statute or law (collectively, a "bankruptcy proceeding"), we may be unable to collect all sums due to us under that tenant's lease or be forced to "take back" a property as a result of a default or a rejection of a lease by a tenant in a bankruptcy proceeding. In addition, an actual or anticipated tenant bankr ...