文章核心观点 - 分析Brixmor Property季度运营情况及股价表现，探讨未来走势并提及同行业Tanger预期业绩 [1][4][11] Brixmor Property运营情况 - 本季度运营资金（FFO）为每股0.51美元，符合Zacks共识预期，去年同期为每股0.49美元，数据经非经常性项目调整 [1] - 上一季度预期FFO为每股0.50美元，实际产出相同，无意外情况，过去四个季度公司两次超出共识FFO预期 [2] - 截至2023年12月季度营收3.1649亿美元，超Zacks共识预期0.89%，去年同期为3.0857亿美元，过去四个季度公司三次超出共识营收预期 [3] Brixmor Property股价表现 - 自年初以来，Brixmor股价下跌约2.2%，而标准普尔500指数上涨5.4% [4] Brixmor Property未来展望 - 股价短期走势取决于管理层财报电话会议评论，投资者可参考FFO展望及预期变化判断走势 [4][5] - 盈利发布前，Brixmor预期修正趋势喜忧参半，当前Zacks排名为3（持有），预计短期内股价与市场表现一致 [7] - 未来季度和本财年FFO预期为下一季度每股0.51美元、营收3.1571亿美元，本财年每股2.08美元、营收12.8亿美元 [8] 行业情况 - Zacks行业排名中，REIT和股权信托 - 零售行业目前处于250多个Zacks行业前22%，前50%行业表现优于后50%超两倍 [9] Tanger预期业绩 - 预计2月15日公布截至2023年12月季度业绩，预计季度收益每股0.49美元，同比增长4.3%，过去30天季度共识每股收益预期未变 [10][11] - 预计营收1.138亿美元，较去年同期增长3.6% [11]

公司概况 - 公司拥有362个购物中心，总建筑面积64.5百万平方英尺[15] - 公司75%的购物中心为连锁超市为主导[17] - 公司72%的租金收入来自美国前50大城市[15] - 公司拥有5000多家多元化的租户,其中约75%的物业由超市为主力[40] 租赁情况 - 2023年新租赁面积3.0百万平方英尺，新租赁和续租面积6.3百万平方英尺，新租赁、续租和选择权租赁面积10.2百万平方英尺[16] - 2023年新租赁租金上涨40.0%，新租赁和续租租金上涨19.3%，新租赁、续租和选择权租赁租金上涨15.3%[16] 资产改造和投资 - 公司正在进行45个价值4.292亿美元的资产改造项目，预计平均收益率为9%[22] - 公司已识别约9亿美元的未来资产改造项目管线[22] - 2023年公司通过出售资产获得1.823亿美元净收益，用于偿还贷款和投资改造项目[24] - 公司在2023年进行了2.3百万美元的资产收购[24] - 公司在2023年回购了1.996亿美元的3.650%2024年到期的优先票据[27] 财务状况 - 公司拥有12.5亿美元的未使用信贷额度和1,890万美元的现金及受限现金[27,28] 企业社会责任 - 公司致力于以负责任的方式运营,将企业社会责任纳入整个组织,与利益相关方建立合作关系,提升社会、经济和环境福祉[29] - 董事会通过提名和企业管治委员会监督企业社会责任举措,并由高管团队定期汇报[30] - 公司发布了气候变化政策,承诺到2045年实现净零碳排放,并已实现约40%的减排目标[32][33] - 公司拥有513名员工,致力于营造支持性、协作性和包容性的文化,为员工提供发展机会,并取得99%的员工满意度[34][35][36][37][38] 合规和监管 - 公司遵守联邦、州和地方法规,包括适用于房地产所有权和经营的环境法规,截至2023年12月31日,公司并未发现任何会对整体业务、财务状况或经营业绩产生重大不利影响的环境状况或合规成本[41] - 公司自2011年12月31日起一直按照房地产投资信托(REIT)的要求进行组织和运营,并打算在未来的纳税年度继续满足相关要求[43] 信息披露 - 公司的高管团队包括首席执行官、首席财务官、首席运营官、首席投资官和总法律顾问等[44] - 公司在网站上定期发布财务和其他重要信息,投资者可以在公司网站上订阅电子邮件提醒和获取相关信息[46] - 公司为股东提供股息再投资和直接股票购买计划,无需支付交易或处理费用、服务费用或其他费用[47]

公司背景 - Brixmor Property Group是美国最大的购物中心物业所有者之一，拥有364个零售中心，覆盖65百万平方英尺的成熟社区。[5] 财务表现 - BRX的财务表现表现出稳健的增长，包括每年自2019年以来的净营业收入增长，2020年疫情期间的5.4%净营业收入损失得到了8.9%的回升。[7] 资产负债表 - BRX的资产负债表表现强劲，拥有S&P的BBB投资级信用评级，净债务与调整后的EBITDA比率为6.1倍，固定费用覆盖比率为4.3倍，现金和可用额度为12.6亿美元。[12]

文章核心观点 Brixmor Property Group Inc.宣布2023年普通股分红的税务报告信息，并介绍公司基本情况及信息披露渠道 [1][2] 税务报告信息 - 普通股每股总资本利得分配情况：1月4日记录日期、1月17日支付日期为0.26美元；4月4日记录日期、4月17日支付日期为0.26美元；7月5日记录日期、7月17日支付日期为0.26美元；10月3日记录日期、10月16日支付日期为0.26美元；总计1.04美元 [1] - 未收回的第1250条收益、资本返还均为0美元 [1] 公司基本情况 - Brixmor是房地产投资信托公司，拥有并运营全国性露天购物中心组合，364个零售中心约6500万平方英尺优质零售空间，租户超5000家 [2] 信息披露渠道 - 公司通过SEC文件、新闻稿、公开电话会议、网络直播和公司网站“投资者”页面公布重要信息，也使用社交媒体与投资者和公众沟通 [2]

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度NAREIT FFO为每股0.50美元 [31] - 公司第三季度同店NOI增长4.8% [31] - 公司基础租金增长贡献了同店NOI增长的400个基点,尽管最近的租户破产拖累了约120个基点 [31] - 公司净费用报销、附属和其他收入以及百分比租金合计贡献了70个基点 [31] - 公司第三季度收入被视为不可收回贡献了10个基点,主要由于期内收到两笔大额和解金额约100万美元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第三季度签署了368份新租约和续租合同,总计170万平方英尺 [26] - 公司第三季度小型店铺占用率创新高,达到89.8% [16] - 公司第三季度新租约和续租租金平均达到每平方英尺29.12美元 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司没有提及具体市场数据和关键指标变化 [无] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续执行转型增值计划,取得了出色的业绩 [14][21][22] - 公司通过重新租赁被破产租户的空间,以更好的租户和更高的租金来提升价值 [15][28] - 公司认为零售商需求的持久性很强,即使在经济不确定性的环境下,零售商仍在积极拓展门店 [130][131] - 公司认为资本市场的调整为未来收购机会创造了条件,但目前公司更专注于内部增长 [51][52][53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第三季度的出色业绩表现感到非常高兴 [14] - 公司对未来保持信心和可见性,预计将继续实现同店NOI超额增长 [18][19][22] - 公司预计2023年同店NOI增长将达到3.5%-4% [34] - 公司预计2024年同店NOI增长将受到2023年租户破产的约50个基点拖累 [37] - 公司预计2024年收益被视为不可收回的收入将成为增长的负贡献因素,因为将回归历史水平 [38] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Dori Kesten提问** 公司是否在某些特定市场看到租赁价格大幅上涨的情况 [43] **Brian Finnegan回答** 公司看到的租赁价格上涨是广泛普遍的,不仅体现在主力店和小型店铺,也体现在各个区域市场 [44][45] 问题2 **Todd Thomas提问** 公司是否会加快资产出售以利用当前较高的价格 [51][52] **James Taylor回答** 公司将继续审慎地逐步出售非核心资产,以最大化价值,而不会进行大规模的组合出售 [55] 问题3 **Greg McGinniss提问** 公司如何处理Bed Bath和Rite Aid等租户的退租,以及相关的租金调整和资本支出情况 [59][62][63] **Brian Finnegan和Angela Aman回答** 公司已经迅速找到了更好的租户以更高的租金来接替这些退租空间,预计这些新租约将在2024年下半年开始贡献收入,2025年全面体现 [60][61][64][65]

财务表现 - 2023年第三季度净收入为6.3736亿美元，同比下降20.1%[41] - 2023年前九个月净收入为23.239亿美元，同比下降5.9%[41] - 2023年第三季度每股基本收益为0.21美元，同比下降19.2%[40] - 2023年前九个月每股基本收益为0.77美元，同比下降6.1%[40] - 2023年第三季度总收入为307,314千美元，同比增长0.84%[48] - 2023年第三季度净收入为63,736千美元，同比下降20.06%[48] - 2023年前九个月总收入为928,551千美元，同比增长2.1%[53] - 2023年前九个月净收入为232,390千美元，同比下降5.9%[53] - 2023年第三季度每股基本收益为0.21美元，同比下降19.2%[54] - 2023年第三季度加权平均基本单位为301,007，同比增长0.3%[54] - 2023年第三季度综合收入为64,825千美元，同比下降24.1%[55] - 2023年第三季度其他综合收入为1,089千美元，同比下降81.0%[55] - 2023年第三季度净收入为63,736千美元，同比下降20.1%[53] - 2023年第三季度总收入为307,314千美元，同比增长0.8%[53] - 2023年第三季度每股基本收益为0.21美元，同比下降19.2%[54] - 2023年第三季度加权平均基本单位为301,007，同比增长0.3%[54] - 2023年第三季度其他综合收入为1,089千美元，同比下降81%[55] - 2023年第三季度综合收入为64,825千美元，同比下降24.2%[55] - 2023年第三季度净收入为6373.6万美元，同比下降20.1%[139] - 2023年前九个月公司净收入为2.3239亿美元，同比下降5.9%[139] - 2023年第三季度基本每股收益为0.21美元，同比下降19.2%[139] - 2023年前九个月基本每股收益为0.77美元，同比下降6.1%[139] - 2023年第三季度稀释后每股收益为0.21美元，同比下降19.2%[139] - 2023年前九个月稀释后每股收益为0.77美元，同比下降6.1%[139] - 2023年第三季度加权平均流通股数为301,007股，同比增长0.3%[139] - 2023年前九个月加权平均流通股数为300,955股，同比增长0.4%[139] - 2023年第三季度综合收入为6482.5万美元，同比下降24.2%[41] - 2023年前九个月综合收入为2.3573亿美元，同比下降11.9%[41] - 2023年前九个月净收入为232,390千美元，同比下降5.9%[45] - 2023年前九个月总营收为928,551千美元，同比增长2.1%[48] - 2023年前九个月运营费用为614,725千美元，同比增长6.7%[48] - 2023年前九个月利息支出为143,529千美元，同比下降0.3%[48] - 2023年第三季度净收入为6373.6万美元，累计综合收入为1219.2万美元[57] 现金流 - 2023年前九个月经营活动产生的净现金流为45.3512亿美元，同比增长2.8%[45] - 2023年前九个月投资活动使用的净现金流为9.3022亿美元，同比下降80.4%[45] - 2023年前九个月融资活动使用的净现金流为36.3066亿美元，同比增长55.7%[45] - 2023年前九个月经营活动产生的净现金流为4.5351亿美元，同比增长2.8%[60] - 2023年前九个月投资活动净现金流为-9302.2万美元，较2022年同期的-4.7448亿美元大幅改善[60] - 2023年前九个月净现金流入为4.535亿美元，较2022年同期的4.4116亿美元有所增长[60] - 2023年前九个月公司用于房地产资产改善和投资的现金支出为2.544亿美元[60] - 2023年前九个月公司通过出售房地产资产获得1.6219亿美元现金[60] - 2023年前九个月公司支付了2.4719亿美元的合伙人分配和OP单位回购[60] - 2023年前九个月公司通过无担保循环信贷设施借款3.6亿美元[60] - 2023年前九个月公司偿还了4.8亿美元的无担保循环信贷设施借款[60] - 2023年前九个月公司支付了1.4427亿美元的利息，净资本化金额为2987万美元[59] 房地产资产 - 2023年前九个月折旧和摊销费用为27.2807亿美元，同比增长7.3%[45] - 2023年前九个月房地产资产减值费用为1.7836亿美元，同比增长288.1%[45] - 公司2023年第三季度房地产净值为7,793,248千美元，同比下降1.37%[47] - 公司2023年第三季度现金及现金等价物为861千美元，同比下降94.47%[47] - 公司2023年第三季度债务净额为4,919,157千美元，同比下降2.31%[47] - 公司2023年第三季度累计其他综合收益为12,192千美元，同比增长51.89%[51] - 公司2023年第三季度普通股股息为每股0.260美元，总计78,754千美元[51] - 公司2023年第三季度发行普通股3股，总计0千美元[51] - 公司2023年第三季度回购普通股0股，总计-2千美元[51] - 公司2023年第三季度股权激励费用为6,139千美元，同比增长6.14%[51] - 2023年第三季度期末资本总额为2,868,357千美元，同比增长1.5%[57] - 2023年第三季度支付的利息净额为144,271千美元，同比增长1.3%[59] - 公司截至2023年9月30日拥有364个购物中心，总面积约6500万平方英尺[62] - 2023年前九个月公司收购了位于科罗拉多州奥罗拉的Aurora Plaza，总价191.4万美元[75] - 2022年前九个月公司共收购了9处资产，总价4.0969亿美元，包括位于加利福尼亚州布雷亚的Brea Gateway等[76] - 公司在2023年前九个月收购的资产总价值为1914美元，而2022年同期为442,262美元[78] - 公司在2023年前九个月处置了九个购物中心和八个部分购物中心，净收益为1.619亿美元，总收益为5890万美元，总减值损失为610万美元[79] - 公司在2023年前九个月处置了一个非运营资产，净收益为30万美元，净收益为10万美元[79] - 公司在2023年9月30日持有待售的资产总价值为10,013美元，而2022年12月31日为10,439美元[82] - 公司在2023年9月30日的房地产净值为7,793,248美元，而2022年12月31日为7,901,592美元[83] - 公司在2023年前九个月的租赁无形资产摊销费用为1290万美元，而2022年同期为1400万美元[85] - 公司在2023年前九个月确认了17,836美元的减值损失，主要由于持有期变化或第三方买家的报价[88] - 公司在2023年9月30日结束的九个月内收购了位于Aurora, CO的土地，总购买价格为191.4万美元[75] - 公司在2022年9月30日结束的九个月内收购了多个资产，包括Brea Gateway、Arboretum Village等，总购买价格为4.09688亿美元[76] - 公司在2023年9月30日结束的九个月内处置了9个购物中心和8个部分购物中心，净收益为1.619亿美元，总收益为5890万美元，总减值损失为610万美元[79] - 公司在2022年9月30日结束的九个月内处置了11个购物中心和7个部分购物中心，净收益为1.682亿美元，总收益为5820万美元，总减值损失为460万美元[80] - 截至2023年9月30日，公司持有1处待售物业，资产总额为1001.3万美元[82] - 截至2023年9月30日，公司的不动产净值为77.93248亿美元，其中包括土地17.95807亿美元、建筑物和租户改善86.16743亿美元[83] - 公司在2023年9月30日结束的九个月内确认了1783.6万美元的减值损失，主要由于持有期变化或第三方买家的报价[88] - 公司在2023年9月30日结束的九个月内，低于市场租约的净收入为940万美元，高于市场租约的摊销费用为1290万美元[85] - 公司在2023年9月30日结束的九个月内未确认任何减值损失[87] - 公司在2022年9月30日结束的九个月内，对Torrington Plaza和New Garden Center的物业进行了减值处理，总减值金额为459.7万美元[90] - 公司房地产资产的公允价值评估基于不可观察的输入，包括预测的租金收入和费用，资本化率和折现率[116] - 截至2023年9月30日，公司房地产资产的公允价值为14,987百万美元，其中11,705百万美元为房地产资产减值[118] - Quentin Collection的账面价值为15.0百万美元，资本化率为8.75%[118] 债务与融资 - 2023年前九个月支付利息净额为14.4271亿美元，同比增长1.3%[44] - 公司2023年第三季度债务净额为4,919,157千美元，同比下降2.31%[47] - 公司2023年第三季度累计其他综合收益为12,192千美元，同比增长51.89%[51] - 公司2023年第三季度普通股股息为每股0.260美元，总计78,754千美元[51] - 公司2023年第三季度发行普通股3股，总计0千美元[51] - 公司2023年第三季度回购普通股0股，总计-2千美元[51] - 公司2023年第三季度股权激励费用为6,139千美元，同比增长6.14%[51] - 2023年第三季度支付的利息净额为144,271千美元，同比增长1.3%[59] - 公司作为房地产投资信托基金(REIT)，需将至少90%的应税收入分配给股东[68] - 公司通过运营合伙企业进行主要业务，该合伙企业作为有限合伙企业享受税收优惠[69] - 公司已考虑截至2023年9月30日的税务状况，认为无需为不确定税务事项计提准备金[73] - 公司在2023年前九个月签订了三个利率互换协议，总名义金额为2亿美元，加权平均固定利率为3.59%[93] - 公司在2023年9月30日的利率互换资产总价值为12,659美元，而2022年12月31日为9,640美元[94] - 公司预计在未来12个月内将有1030万美元从累计其他综合收益中重新分类为利息费用的减少[99] - 截至2023年9月30日，公司的未偿还债务总额为49.19亿美元，较2022年12月31日的50.36亿美元有所减少[103] - 公司在2023年4月通过现金要约回购了1.996亿美元的2024年到期3.65%优先票据，并因此确认了440万美元的债务清偿收益[105] - 截至2023年9月30日，公司的债务到期情况为：2024年3.00352亿美元，2025年7亿美元，2026年6.12542亿美元，2027年9亿美元，之后为24.10911亿美元[108] - 公司的市场性证券和利率衍生品按公允价值计量，截至2023年9月30日，市场性证券的公允价值为2060.9万美元，利率衍生品的公允价值为1265.9万美元[115] - 公司在2023年5月1日签订了三个利率互换协议，总名义金额为2亿美元，加权平均固定利率为3.59%，到期日为2027年7月26日[93] - 截至2023年9月30日，公司的利率互换衍生工具总名义金额为50万美元，公允价值为1265.9万美元[94] - 公司预计在未来12个月内将有1030万美元从累计其他综合收益中重新分类为利息费用的减少[99] - 截至2023年9月30日，公司的总债务净额为49.19亿美元，其中包括44.22亿美元的未担保票据和4.97亿美元的未担保信贷设施[103] - 公司在2023年4月通过现金要约回购了1.996亿美元的2024年到期3.65%优先票据，并因此确认了440万美元的债务清偿收益[105] - 截至2023年9月30日，公司的债务到期情况为：2024年3.0035亿美元，2025年7亿美元，2026年6.1254亿美元，2027年9亿美元，之后为24.1091亿美元[108] - 公司在2023年9月30日的债务公允价值为44.73亿美元，而2022年12月31日的公允价值为45.74亿美元[110] - 截至2023年9月30日，公司可销售证券的账面价值为20,609百万美元，其中公允价值为19,696百万美元[115] - 截至2023年9月30日，公司利率衍生品的账面价值为12,659百万美元，公允价值为12,659百万美元[115] - 截至2023年9月30日，公司可销售证券的未实现净亏损为0.5百万美元[115] 租赁与租金收入 - 公司2023年第三季度基于租户销售额的百分比租金收入为160万美元，2022年同期为130万美元[122] - 公司2023年前九个月基于租户销售额的百分比租金收入为730万美元，2022年同期为710万美元[122] - 公司2023年第三季度总租赁成本为1446万美元，2022年同期为1446万美元[124] - 公司2023年前九个月总租赁成本为4577万美元，2022年同期为4660万美元[124] - 2023年第三季度，公司基于百分比租金的收入为1.6百万美元，去年同期为1.3百万美元[122] - 2023年前九个月，公司基于百分比租金的收入为7.3百万美元，去年同期为7.1百万美元[122] 股东权益与股息 - 公司2023年第三季度普通股股息为每股0.260美元，总计78,754千美元[51] - 公司2023年第三季度发行普通股3股，总计0千美元[51] - 公司2023年第三季度回购普通股0股，总计-2千美元[51] - 公司2023年第三季度股权激励费用为6,139千美元，同比增长6.14%[51] - 公司2023年前九个月未通过ATM计划发行任何普通股，而2022年同期发行了210万股，平均每股价格为25.40美元，总收益为5390万美元[125] - 公司2023年前九个月未回购任何普通股，回购计划仍有4亿美元的可用回购额度[126] - 公司2023年第三季度每股普通股股息为0.26美元，2022年同期为0.24美元[128] - 公司2023年前九个月每股普通股股息为0.78美元，2022年同期为0.72美元[128] - 公司2023年前九个月授予了70万股限制性股票单位（RSUs），假设达到目标绩效水平[136] - 公司2023年前九个月确认了1570万美元的股权补偿费用，其中110万美元被资本化[136] 其他 - 公司2023年第三季度现金及现金等价物为861千美元，同比下降94.47%[47] - 公司2023年第三季度累计其他综合收益为12,192千美元，同比增长51.89%[51] - 公司2023年第三季度股权激励费用为6,139千美元，同比增长6.14%[51] - 2023年第三季度期末资本总额为2,868,357千美元，同比增长1.5%[57] - 2023年第三季度支付的利息净额为144,271千美元，同比增长1.3%[59] - 公司2023年9月30日总资产为8,335,890千美元，同比下降1.2%[47] - 公司2023年9月30日债务净额为4,919,157千美元，同比下降2.3%[47] - 公司2023年9月30日现金及现金等价物为861千美元，同比下降94.5%[47] - 2023年第三季度租金收入为307,118千美元，同比增长0.8%[53] - 2023年第三季度利息支出为47,364千美元，同比下降2.8%[53] - 2023年第三季度房地产资产出售收益为6,712千美元，同比下降57.4%[53] - 2023年第三季度折旧和摊销费用为96,254千美元，同比增长13.5%[53] - 2023年前九个月折旧和摊销费用为2.728亿美元[60] - 公司在2023年9月30日结束的九个月内确认了1783.6万美元的减值损失，主要由于持有期变化或第三方买家的报价[88] - 公司在2023年9月30日结束的九个月内，低于市场租约的净收入为940万美元，高于市场租约的摊销费用为1290万美元[85] - 公司在2023年9月30日结束的九个月内未确认任何减值损失[87] - 公司在2022年

财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度NAREIT FFO为每股0.52美元 [31] - 同店NOI同比增长2.7% [31] - 基础租金增长贡献520个基点,但由于近期租户破产拖累约50个基点 [32] - 净费用报销、附属和其他收入以及百分比租金合计贡献80个基点 [32] - 应收款项减值拖累330个基点,主要由于之前预留金额的收回放缓 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在第二季度执行了375份新租约和续租,总面积140万平方英尺,为过去一年来最高 [22] - 新租约租金利差为22.4%,创历史新高,平均新租金为每平方英尺24.30美元,较现有租金上涨46% [23][24] - 续租租金利差为13.6%,高于过去12个月平均200个基点 [25] - 公司已经出租或达成租约约三分之二的Bed Bath & Beyond空间,租金利差保持在30%-40%之间 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在休斯顿郊区与特斯拉签订了首份新租约,用于展厅和维修中心 [23] - 公司在菲尼克斯和新泽西州的购物中心引入了Publix、Whole Foods、Sprouts、Trader Joe's和ALDI等优质食品杂货店 [13] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在利用租户破产的机会引入更优质的租户,包括食品杂货店、特色食品杂货店、折扣服装店、快餐店、健康美容和家居用品等 [12][13] - 公司正在加快推进价值提升项目,自2019年以来已完成890多万美元的再投资,平均回报率为11% [15] - 公司还有9亿多美元的潜在再投资项目储备,即使在利率上升环境下也能提供有吸引力的回报率和现金流增长 [16] - 公司在收购方面保持谨慎,通过出售非核心资产和自由现金流积累干粉,等待收购机会 [17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为公司的平台和租金基础优势正在发挥作用,为公司带来转型增值的机会 [10] - 管理层对租户需求的广度和深度表示乐观,认为这将推动公司未来的长期可持续增长 [28] - 管理层预计公司2023年同店NOI增长将达到2.5%-3.5%,高于之前的指引,并将2023年NAREIT FFO指引上调至1.99-2.04美元/股 [38][40] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Todd Thomas 提问** 询问公司在当前收购环境下的投资意愿和预期收益率 [43][44][45][46][47][48][49][50] **Jim Taylor 和 Mark Horgan 回答** 公司将根据可获得的收益率来决定是否进行收购,目标是获得高单位数的无杠杆内部收益率。公司将继续保持谨慎,同时也看到更多有吸引力的收购机会 [44][45][46][47][48][49][50] 问题2 **Juan Sanabria 提问** 询问公司对药店租户的看法,以及对未来可能的影响 [62][63][64][65] **Brian Finnegan 回答** 公司在药店空间上有不错的升值空间,特别是一些较老的Rite Aid或CVS门店。公司已经成功将其中一些门店改租给Ulta等优质租户,并与Walgreens签订了一些较小概念店的租约 [63][64][65] 问题3 **Ki Bin Kim 提问** 询问公司对一些潜在高风险租户(如Joanne、Michaels、Big Lots等)的看法和应对措施 [72][73][74][75][76][77] **Brian Finnegan 回答** 公司一直密切关注这些潜在高风险租户,并采取主动措施应对,如提前收回空间并以更优质的租户进行替换。公司相信有能力快速填补这些空间,并以更高的租金水平重新出租 [73][74][75][76][77]

财务表现 - 2023年第二季度，Brixmor Property Group Inc.的租金收入为30.92亿美元，较去年同期略有增长[14] - 2023年第二季度，Brixmor Property Group Inc.的总营收为30.98亿美元，较去年同期略有增长[14] - 2023年第二季度，Brixmor Property Group Inc.的净利润为5.64亿美元，较去年同期有所下降[14] - 2023年第二季度，Brixmor Property Group Inc.的每股基本净收益为0.19美元[14] - 2023年第二季度，Brixmor Property Group Inc.的每股摊薄净收益为0.19美元[14] - 2023年第二季度，Brixmor Property Group Inc.的综合收益为6.24亿美元[15] - 2023年第二季度，Brixmor Property Group Inc.的总股本为30.06亿美元[16] - 2023年第二季度，Brixmor Property Group Inc.的总资本为32.98亿美元[16] - BRIXMOR PROPERTY GROUP INC. 2023年上半年净收入为168,654千美元，较2022年同期的167,297千美元略有增长[17] - BRIXMOR OPERATING PARTNERSHIP LP 2023年6月末资产总额为8,316,639千美元，较2022年底的8,435,003千美元略有下降[18] - BRIXMOR OPERATING PARTNERSHIP LP 2023年上半年租金收入为620,322千美元，较2022年同期的604,260千美元有所增长[19] - BRIXMOR OPERATING PARTNERSHIP LP 2023年上半年净收入为168,654千美元，较2022年同期的167,297千美元略有增长[19] - BRIXMOR OPERATING PARTNERSHIP LP 2023年上半年综合收入为170,906千美元，较2022年同期的182,269千美元略有下降[20] - BRIXMOR OPERATING PARTNERSHIP LP 2023年6月末资本总额为2,876,147千美元，较2022年底的2,864,083千美元略有增长[21] - 公司在2023年上半年的经营活动中，净现金流为294,941千美元[22] - 公司在2023年上半年进行了156,062千美元的房地产资产改善和投资[22] - 公司在2023年上半年进行了375,000千美元的无担保循环信贷还款[22] - 公司在2023年上半年进行了250,000千美元的无担保循环信贷借款[22] - 公司在2023年上半年进行了200,000千美元的无担保票据借款[22] - 公司在2023年上半年进行了194,253千美元的无担保票据还款[22] - 公司在2023年上半年进行了168,802千美元的合伙人分配和回购[22] - 公司在2023年上半年的现金、现金等价物和受限现金净变动为-5,497千美元[22] - 公司在2023年上半年的现金、现金等价物和受限现金结余为14,835千美元[22] - 公司在2023年上半年收购了位于Aurora, CO的Aurora Plaza土地，购买价格为1,914千美元[33] 公司业务 - Brixmor Property Group Inc.及其子公司是一家内部管理的公司，选择以房地产投资信托(REIT)的形式纳税[23] - 公司在美国拥有365个购物中心，总面积约为6500万平方英尺[23] - 公司没有根据地理位置划分主要业务，因此披露目的上只有一个报告段[24] 资产情况 - 公司的房地产净资产包括土地、建筑和改进以及累计折旧和摊销，截至2023年6月30日为7802.5万美元[38] - 公司估计未来五年的低于市场租金的租赁增值、减去高于市场租金的租赁摊销费用和现有租赁摊销费用[41] 风险管理 - 公司在2023年6月30日前三个月内认定了333,909美元的减值损失[42] - 公司在2023年6月30日前六个月内认定了333,909美元的减值损失[42] - 公司在2022年6月30日前三个月内认定了125,496美元的减值损失[43] - 公司在2022年6月30日前六个月内认定了272,866美元的减值损失[44] 财务工具 - 公司在2023年6月30日前六个月内进入了三项利率互换协议，总名义金额为2亿美元，加权平均固定利率为3.59%[47] - 公司在2023年6月30日持有7项利率互换协议，名义金额为500,000美元[48] - 公司在2023年6月30日持有的利率互换协议的公允价值为11,697美元[49] 股票和股权 - 公司于2022年11月续签了ATM计划，允许公司通过销售代理不时出售总额高达4亿美元的普通股，截至2023年6月30日，ATM计划尚有400.0万美元的普通股可供发行[72] - 公司于2022年11月续签了股票回购计划，允许公司回购总额高达4亿美元的普通股，截至2023年6月30日，回购计划还有400.0万美元的可用回购额度[73] - 公司通过股权补偿计划授予了RSUs给员工，这些RSUs分为多个部分，其中一些部分还受到绩效或市场标准的影响，根据公司的历史普通股表现相对于FTSE Nareit Equity Shopping Centers Index中其他公司的概率进行蒙特卡洛模拟[77] 其他信息 - 公司截至2023年6月30日和2022年12月31日的租赁无形资产分别为4.706亿美元和4.920亿美元[38] - 公司截至2023年6月30日和2022年12月31日的低于市场租金的资产负债分别为3.375亿美元和3.497亿美元[39] - 公司截至2023年6月30日和2022年12月31日的不良资产减值损失总额为1673.6万美元[42] - 公司截至2023

财务数据和关键指标变化 - 一季度Nareit FFO为每股摊薄后0.50美元，主要得益于同店NOI增长4.9% [87] - 已将2023年Nareit FFO指引上调至每股摊薄后1.97 - 2.04美元，还纳入了2亿美元债券回购带来的430万美元债务清偿收益 [102] - 同店NOI增长指引范围收窄至2% - 3.5%，反映了对基本租金和净费用报销的预期改善 [66] - 一季度末债务与EBITDA比率为6.1倍，资产负债表无抵押，99%为固定利率债务，总流动性为14亿美元 [10] - 一季度净费用报销和百分比租金分别贡献120和20个基点，无法收回的收入使同店NOI增长减少150个基点 [9] - 一季度费用回收率为89.6%，预计全年净费用报销对同店NOI增长贡献50 - 75个基点，回收率将随时间推移而缓和 [47] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度总租赁入住率达94%，创历史新高，主力租户租赁率环比提高20个基点至96.1%，小商铺租赁率环比提高10个基点至89.3% [101] - 新租约和续约租约利差分别为43%和14%，新租约和续约租约平均租金超过每平方英尺22美元，使平均在租租金增至16.46美元 [83] - 已签约但未开始的租约管道增加了5600万美元的年基本租金（ABR），预计其中3600万美元（约65%）将在2023年剩余时间开始计租 [65][88] - 前向新租赁管道中有近3800万美元的租约，还有更多ABR处于意向书阶段 [85] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场仍在过渡中，交易流量不足，定价因利率上升面临上行压力，自2021年底以来资产定价至少上升了100个基点 [105][106] - 消费者流量同比保持正增长，全国各地区情况较为一致 [155] - 顶级10个MSA市场的租赁入住率为93%，低于其他较小市场的96% [185] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续执行增值业务计划，通过租赁活动和资产回收实现增长，同时关注收购机会，预计下半年市场可能出现更合适的资产 [106][107] - 专注于现有市场周边的中心收购，寻找具有增值潜力的资产，如通过再投资、重建、增加密度和调整租金等方式提升价值 [107] - 持续推进资产回收，出售低增长非核心资产，以释放资金并优化投资组合 [96] - 加强外铺开发计划，增加物业密度，同时关注小商铺租赁和租金增长，以实现持续的业绩增长和超越同行表现 [158][180] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临宏观经济波动和租户破产等挑战，但公司凭借强大的租赁势头和租户需求，对未来几个季度的行业前景持乐观态度 [26] - 预计零售商破产将对入住率产生压力，但已签约但未开始的租约将有助于减轻影响，并为未来增长奠定基础 [129] - 消费者流量保持积极，零售商对开店仍有强烈意愿，显示出市场需求的韧性 [119][155] 其他重要信息 - 一季度成功回收1.25亿美元低增长非核心资产，混合资本化率优于隐含资本化率 [96] - 已控制10个Bed Bath门店中的2个，并已租给优质租户，其余门店正在积极租赁中，租金有望实现35% - 40%的增长 [86] - 与零售商的租赁谈判时间加快，反映了双方对开店的共同兴趣 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 400个基点的差距是否受租金上线时间影响，未来几个季度是否会保持或上升，对未来12 - 18个月的入住率有何影响 - 目前未发现租金收取问题，一季度略低于预期部分是已知因素导致，鉴于宏观经济波动，维持全年坏账指导范围不变 [24] - 400个基点的差距是租赁势头的结果，从意向书到租约的时间加快，对未来行业前景持乐观态度 [26] 问题: 收购市场现状及定价情况 - 市场仍在过渡中，交易流量不足，定价因利率上升面临上行压力，预计下半年可能出现更合适的资产 [105][106] 问题: 入住率是否会因Bed Bath门店回收而下降，回收空间是否会影响市场平衡 - 尽管有入住率压力，但已签约但未开始的租约将有助于减轻影响，预计全年入住率仍可能实现健康增长 [43][110] - 市场供应受限，回收空间不会对供应动态产生重大影响，优质运营商对空间需求强劲 [44] 问题: 一季度费用回收率达89%的原因及是否可持续 - 一季度回收率高与费用组合有关，预计全年净费用报销对同店NOI增长贡献50 - 75个基点，回收率将随时间推移而缓和 [47] 问题: 租赁节奏在SVB事件后是否有变化 - 需求持续强劲，零售商尽管对消费者前景谨慎，但仍致力于开店计划，供应需求动态对公司有利 [119] 问题: 即使没有收购计划，是否会继续进行资产处置，以及处置的合理水平 - 公司将保持资产处置的纪律性，出售已实现价值最大化的资产，但不提供具体交易水平的指导 [123] 问题: 收购目标杠杆率的考虑，以及是否会加大收购或开发力度 - 目标杠杆率为6倍，目前杠杆率降至6.1倍部分反映了对低于市场租金基础的利用，公司将继续关注收购机会，但保持纪律性 [122] 问题: 百分比租金的全年展望 - 预计百分比租金全年将略有积极贡献，但影响不大，已纳入同店NOI指导范围 [217] 问题: 一季度处置资产是资产本身还是市场属性导致低增长，买家是现金买家还是杠杆买家 - 低增长主要与资产本身的租赁和增长潜力有关，买家包括私人基金投资者、1031买家，以及使用全现金、低杠杆银行融资的买家 [220][236] 问题: 重新开发资产的小商铺入住率情况 - 重新开发资产的小商铺入住率比平均水平高几百个基点，且有望继续改善，与同行相比具有优势 [204] 问题: 随着入住率提高，回收率是否会稳定在较高水平 - 随着签约但未开始的租约开始计租，预计回收率和净费用报销贡献将随时间增加，有额外的上行空间 [183] 问题: 顶级10个MSA市场的情况及未来趋势 - 部分市场入住率较低与未来再开发机会有关，公司将围绕这些资产制定租赁和再投资计划 [211] 问题: 对于陷入困境的零售商，公司提前多久开始积极租赁 - 公司会提前了解租户兴趣和租金水平，在破产公告前积极执行租赁，如在Bed Bath和Tuesday Morning的案例中表现出色 [187] 问题: 新租约是否有更高的年度租金涨幅 - 本季度所有交易都有租金增长，平均年度租金涨幅超过去年，团队专注于初始租金和租赁期内的租金增长 [234] 问题: 私募股权控股零售商在行业中的情况及风险 - 公司关注私募股权控股和高杠杆零售商的风险，但整体租户基础较强，会综合考虑各种因素 [143] 问题: 一季度坏账实现情况 - 一季度同店组合中无法收回的收入占总收入的比例约为30个基点，低于全年指导范围，但全年指导保持不变 [145]

总营收情况 - 2023年第一季度总营收为311,444千美元，2022年同期为298,629千美元，同比增长约4.3%[25][28] - 截至2023年3月31日的三个月，公司总营收为311,444千美元，较2022年同期的298,629千美元增长4.3%[25][28] 净收入情况 - 2023年第一季度净收入为112,246千美元，2022年同期为79,506千美元，同比增长约41.2%[25][28][31] - 2022年第一季度净收入79,506美元，2023年同期为112,246美元[41] - 截至2023年3月31日的三个月，公司净收入为112,246千美元，较2022年同期的79,506千美元增长41.2%[25][28] - 2023年第一季度净收入为112,246千美元，2022年同期为79,506千美元[31] - 2023年第一季度净收入为112,246千美元，2022年同期为79,506千美元[46] 每股收益情况 - 2023年第一季度基本每股净收入为0.37美元，2022年同期为0.27美元[25] - 2023年3月31日基本每股收益0.37美元，2022年同期为0.27美元；摊薄每股收益2023年为0.37美元，2022年为0.26美元[45] - 2023年第一季度基本每股收益为0.37美元，2022年同期为0.27美元；摊薄后每股收益2023年第一季度为0.37美元，2022年同期为0.26美元[132] - 2023年第一季度基本每单位收益为0.37美元，2022年同期为0.27美元；摊薄后每单位收益2023年第一季度为0.37美元，2022年同期为0.26美元[135] - 截至2023年3月31日的三个月，公司基本每股净收入为0.37美元，2022年同期为0.27美元；摊薄后每股净收入为0.37美元，2022年同期为0.26美元[25] - 2023年第一季度基本每股收益为0.37美元，2022年同期为0.27美元[45] - 2023年第一季度摊薄每股收益为0.37美元，2022年同期为0.26美元[45] 现金流情况 - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为135,054千美元，2022年同期为112,260千美元，同比增长约20.3%[31] - 2023年第一季度投资活动提供的净现金为48,485千美元，2022年同期为 - 174,937千美元[31] - 2023年第一季度融资活动使用的净现金为168,442千美元，2022年同期为186,052千美元[31] - 2023年第一季度末现金、现金等价物和受限现金为35,429千美元，2022年同期为33,856千美元[31] - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为135,054千美元，2022年同期为112,260千美元[31] - 2023年第一季度投资活动提供的净现金为48,485千美元，2022年同期使用的净现金为174,937千美元[31] - 2023年第一季度融资活动使用的净现金为168,442千美元，2022年同期为186,052千美元[31] - 2023年第一季度末现金、现金等价物和受限现金为35,429千美元，2022年同期为33,856千美元[31] 资产收购情况 - 2022年1 - 2月公司收购多处房产，总购买价格为158,192千美元[36] - 2022年第一季度公司收购总资产171,262美元，总负债13,070美元，净收购资产158,192美元，还为待收购资产支付610万美元定金[37] - 2022年第一季度公司收购三个购物中心和一个地块，总购买价格为1.582亿美元，还为待收购资产支付61万美元定金[146] - 2022年第一季度公司收购房地产资产的总购买价格为158,192千美元[36] - 2022年第一季度公司为待收购资产支付610万美元定金，总购买价含80万美元交易成本，抵减200万美元成交信贷[52] - 2023年第一季度公司未收购任何资产，且无已终止经营业务[60][61] - 2023年第一季度，公司未进行任何资产收购[145] - 2023年第一季度公司未进行资产收购，2022年和2023年第一季度均无已终止经营业务[60][61] 资产处置情况 - 2022年第一季度公司处置五个购物中心和一个部分购物中心，净收益5890万美元，总收益2180万美元，总减值110万美元，解决先前处置资产的或有事项净收益10万美元[38] - 2022年第一季度公司处置五个购物中心和一个部分购物中心，净收益5890万美元，总收益2180万美元，总减值110万美元，还解决先前处置资产的或有事项，净收益10万美元[148] - 2022年第一季度公司处置购物中心等获得净收益58900千美元，产生总收益21800千美元和总减值1100千美元[38] 股息情况 - 2022年1月1日至3月31日，普通股股息每股0.240美元，共73,156美元；2023年同期每股0.260美元，共79,298美元[41] - 2023年第一季度普通股股息为每股0.260美元，2022年同期为每股0.240美元[43] - 2023年和2022年第一季度，公司董事会宣布的普通股股息和OP单位分配分别为每股/单位0.26美元和0.24美元；截至2023年3月31日和2022年12月31日，已宣布但未支付的金额分别为8090万美元和8160万美元[119] 折旧和摊销费用情况 - 2023年第一季度折旧和摊销费用为87,741千美元，2022年同期为84,222千美元[25][28][31] 其他综合损益情况 - 2023年第一季度其他综合损失373.1万美元，2022年同期其他综合收入1095.3万美元[46] 租赁相关情况 - 2023年第一季度低于市场租赁增值净收入340万美元，2022年同期为300万美元；2023年第一季度在位租赁价值摊销费用450万美元，2022年同期为410万美元[56] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，租赁无形资产分别为4.758亿美元和4.92亿美元，累计折旧和摊销分别为4.534亿美元和4.652亿美元[63] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司与低于市场租赁相关的无形资产负债分别为3.399亿美元和3.497亿美元，累计增值分别为2.47亿美元和2.529亿美元[63] - 2023年和2022年第一季度，低于市场租赁增值收入（扣除高于市场租赁摊销）分别为340万美元和300万美元，在位租赁价值摊销费用分别为450万美元和410万美元[56] - 2023年3月31日和2022年12月31日，租赁无形资产分别为4.758亿美元和4.92亿美元，无形资产负债分别为3.399亿美元和3.497亿美元[63] 减值损失情况 - 2023年第一季度，公司对The Manchester Collection - Crossroads物业确认1100美元减值损失；2022年第一季度，对Torrington Plaza和New Garden Center物业分别确认3502美元和1088美元减值损失[67][68] - 2023年第一季度公司对曼彻斯特广场项目确认110万美元减值损失，2022年第一季度对托灵顿广场等项目确认459万美元减值损失[67][68] 利率互换协议情况 - 2023年第一季度，公司签订三份远期利率互换协议，生效日为2023年5月1日，名义本金总计2亿美元，加权平均固定利率3.59%，到期日为2027年7月26日；2022年未签订新的利率互换协议[70] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，利率互换协议数量分别为7份和4份，名义本金分别为50万美元和30万美元[71] - 2023年第一季度和2022年第一季度，利率互换未实现损益分别为 - 3988美元和11281美元；公司估计未来十二个月将有800万美元从累计其他综合收益重分类为利息费用减少[73] - 2023年第一季度公司签订三份远期利率互换协议，名义金额总计2亿美元，加权平均固定利率3.59%，2027年7月26日到期[70] - 2023年3月31日和2022年12月31日，利率互换协议数量分别为7份和4份，名义金额分别为50万美元和30万美元[71] - 2023年和2022年第一季度，利率互换未实现损益分别为 - 398.8万美元和1128.1万美元，预计未来十二个月将有800万美元从累计其他综合收益（损失）重分类为利息费用减少额[46][73] 债务情况 - 运营合伙公司有一项无担保信贷安排，包括12.5亿美元循环贷款、3亿美元定期贷款和2亿美元延迟提取定期贷款；2023年第一季度，循环贷款净偿还7800万美元[76] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司应付票据账面价值分别为4620334美元和4619915美元，无担保信贷安排账面价值分别为338146美元和415586美元，总债务账面价值分别为4958480美元和5035501美元[85] - 截至2023年3月31日，公司无担保票据加权平均票面利率为3.69%；自2022年6月1日起，四份利率互换协议将3亿美元定期贷款可变利率转换为固定综合利率2.59%（加119个基点）至2024年7月26日[85] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，应付票据公允价值分别为4201789美元和4148681美元，无担保信贷安排公允价值分别为347000美元和425056美元，总债务公允价值分别为4548789美元和4573737美元[88] - 截至2023年3月31日，公司未偿还债务义务的预定到期情况为：2024年50万美元、2025年70万美元、2026年65.4542万美元、2027年70万美元、之后241.0911万美元，总债务到期额为496.5453万美元，净债务义务为495.848万美元[95] - 2023年4月25日，运营合伙企业以1.996亿美元回购2024年到期的3.65%优先票据，公司预计在2023年第二季度确认约430万美元的债务清偿收益[138] 证券余额情况 - 截至2023年3月31日，公司有价证券余额20642美元，其中Level 1为1309美元，Level 2为19333美元；利率互换资产余额7383美元，负债余额 - 1731美元，均为Level 2 [90] - 截至2022年12月31日，公司有价证券余额21669美元，其中Level 1为1088美元，Level 2为20581美元；利率互换资产余额9640美元，为Level 2 [90] 应计利息情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司应计利息分别为4470万美元和4730万美元[95] 可交易证券未实现损失情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，可交易证券分别包含50万美元和80万美元的净未实现损失[100] 基于百分比租金确认收入情况 - 2023年和2022年第一季度，公司基于百分比租金确认的收入分别为380万美元和340万美元[105] 租赁成本情况 - 2023年和2022年第一季度，公司经营租赁成本分别为141.1万美元和143.8万美元，可变租赁成本分别为13.9万美元和8万美元，总租赁成本分别为155万美元和151.8万美元[106] - 截至2023年3月31日，未来最低经营租赁付款额总计5677.6万美元，扣除利息后经营租赁负债为3886.7万美元；2022年12月31日为3992.3万美元[106] 股权增发与回购计划情况 - 2022年11月，公司将股权增发计划额度更新为4亿美元，截至2023年3月31日，仍有4亿美元普通股可发行；2022年第一季度发行170万股，总收益4440万美元，佣金60万美元[107] - 2022年11月，公司将股票回购计划额度更新为4亿美元，截至2023年3月31日，仍有4亿美元回购额度[108] 受限股票单位授予情况 - 2023年和2022年第一季度，公司分别授予0.7百万股受限股票单位（RSUs）[111] 股权补偿费用情况 - 2023年和2022年第一季度，公司分别确认股权补偿费用450万美元和460万美元，其中分别资本化30万美元，截至2023年3月31日，公司有3370万美元与未归属股票补偿相关的未确认补偿费用，预计在约2.4年的加权平均期间内确认[130] 投资组合情况 - 截至2023年3月31日，公司投资组合包括367个购物中心，总面积约6500万平方英尺可出租面积[140] 入住率情况 - 截至20