财务数据和关键指标变化 - 一季度Nareit FFO为每股摊薄后0.50美元，主要得益于同店NOI增长4.9% [87] - 已将2023年Nareit FFO指引上调至每股摊薄后1.97 - 2.04美元，还纳入了2亿美元债券回购带来的430万美元债务清偿收益 [102] - 同店NOI增长指引范围收窄至2% - 3.5%，反映了对基本租金和净费用报销的预期改善 [66] - 一季度末债务与EBITDA比率为6.1倍，资产负债表无抵押，99%为固定利率债务，总流动性为14亿美元 [10] - 一季度净费用报销和百分比租金分别贡献120和20个基点，无法收回的收入使同店NOI增长减少150个基点 [9] - 一季度费用回收率为89.6%，预计全年净费用报销对同店NOI增长贡献50 - 75个基点，回收率将随时间推移而缓和 [47] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度总租赁入住率达94%，创历史新高，主力租户租赁率环比提高20个基点至96.1%，小商铺租赁率环比提高10个基点至89.3% [101] - 新租约和续约租约利差分别为43%和14%，新租约和续约租约平均租金超过每平方英尺22美元，使平均在租租金增至16.46美元 [83] - 已签约但未开始的租约管道增加了5600万美元的年基本租金（ABR），预计其中3600万美元（约65%）将在2023年剩余时间开始计租 [65][88] - 前向新租赁管道中有近3800万美元的租约，还有更多ABR处于意向书阶段 [85] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场仍在过渡中，交易流量不足，定价因利率上升面临上行压力，自2021年底以来资产定价至少上升了100个基点 [105][106] - 消费者流量同比保持正增长，全国各地区情况较为一致 [155] - 顶级10个MSA市场的租赁入住率为93%，低于其他较小市场的96% [185] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续执行增值业务计划，通过租赁活动和资产回收实现增长，同时关注收购机会，预计下半年市场可能出现更合适的资产 [106][107] - 专注于现有市场周边的中心收购，寻找具有增值潜力的资产，如通过再投资、重建、增加密度和调整租金等方式提升价值 [107] - 持续推进资产回收，出售低增长非核心资产，以释放资金并优化投资组合 [96] - 加强外铺开发计划，增加物业密度，同时关注小商铺租赁和租金增长，以实现持续的业绩增长和超越同行表现 [158][180] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临宏观经济波动和租户破产等挑战，但公司凭借强大的租赁势头和租户需求，对未来几个季度的行业前景持乐观态度 [26] - 预计零售商破产将对入住率产生压力，但已签约但未开始的租约将有助于减轻影响，并为未来增长奠定基础 [129] - 消费者流量保持积极，零售商对开店仍有强烈意愿，显示出市场需求的韧性 [119][155] 其他重要信息 - 一季度成功回收1.25亿美元低增长非核心资产，混合资本化率优于隐含资本化率 [96] - 已控制10个Bed Bath门店中的2个，并已租给优质租户，其余门店正在积极租赁中，租金有望实现35% - 40%的增长 [86] - 与零售商的租赁谈判时间加快，反映了双方对开店的共同兴趣 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 400个基点的差距是否受租金上线时间影响，未来几个季度是否会保持或上升，对未来12 - 18个月的入住率有何影响 - 目前未发现租金收取问题，一季度略低于预期部分是已知因素导致，鉴于宏观经济波动，维持全年坏账指导范围不变 [24] - 400个基点的差距是租赁势头的结果，从意向书到租约的时间加快，对未来行业前景持乐观态度 [26] 问题: 收购市场现状及定价情况 - 市场仍在过渡中，交易流量不足，定价因利率上升面临上行压力，预计下半年可能出现更合适的资产 [105][106] 问题: 入住率是否会因Bed Bath门店回收而下降，回收空间是否会影响市场平衡 - 尽管有入住率压力，但已签约但未开始的租约将有助于减轻影响，预计全年入住率仍可能实现健康增长 [43][110] - 市场供应受限，回收空间不会对供应动态产生重大影响，优质运营商对空间需求强劲 [44] 问题: 一季度费用回收率达89%的原因及是否可持续 - 一季度回收率高与费用组合有关，预计全年净费用报销对同店NOI增长贡献50 - 75个基点，回收率将随时间推移而缓和 [47] 问题: 租赁节奏在SVB事件后是否有变化 - 需求持续强劲，零售商尽管对消费者前景谨慎，但仍致力于开店计划，供应需求动态对公司有利 [119] 问题: 即使没有收购计划，是否会继续进行资产处置，以及处置的合理水平 - 公司将保持资产处置的纪律性，出售已实现价值最大化的资产，但不提供具体交易水平的指导 [123] 问题: 收购目标杠杆率的考虑，以及是否会加大收购或开发力度 - 目标杠杆率为6倍，目前杠杆率降至6.1倍部分反映了对低于市场租金基础的利用，公司将继续关注收购机会，但保持纪律性 [122] 问题: 百分比租金的全年展望 - 预计百分比租金全年将略有积极贡献，但影响不大，已纳入同店NOI指导范围 [217] 问题: 一季度处置资产是资产本身还是市场属性导致低增长，买家是现金买家还是杠杆买家 - 低增长主要与资产本身的租赁和增长潜力有关，买家包括私人基金投资者、1031买家，以及使用全现金、低杠杆银行融资的买家 [220][236] 问题: 重新开发资产的小商铺入住率情况 - 重新开发资产的小商铺入住率比平均水平高几百个基点，且有望继续改善，与同行相比具有优势 [204] 问题: 随着入住率提高，回收率是否会稳定在较高水平 - 随着签约但未开始的租约开始计租，预计回收率和净费用报销贡献将随时间增加，有额外的上行空间 [183] 问题: 顶级10个MSA市场的情况及未来趋势 - 部分市场入住率较低与未来再开发机会有关，公司将围绕这些资产制定租赁和再投资计划 [211] 问题: 对于陷入困境的零售商，公司提前多久开始积极租赁 - 公司会提前了解租户兴趣和租金水平，在破产公告前积极执行租赁，如在Bed Bath和Tuesday Morning的案例中表现出色 [187] 问题: 新租约是否有更高的年度租金涨幅 - 本季度所有交易都有租金增长，平均年度租金涨幅超过去年，团队专注于初始租金和租赁期内的租金增长 [234] 问题: 私募股权控股零售商在行业中的情况及风险 - 公司关注私募股权控股和高杠杆零售商的风险，但整体租户基础较强，会综合考虑各种因素 [143] 问题: 一季度坏账实现情况 - 一季度同店组合中无法收回的收入占总收入的比例约为30个基点，低于全年指导范围，但全年指导保持不变 [145]

总营收情况 - 2023年第一季度总营收为311,444千美元，2022年同期为298,629千美元，同比增长约4.3%[25][28] - 截至2023年3月31日的三个月，公司总营收为311,444千美元，较2022年同期的298,629千美元增长4.3%[25][28] 净收入情况 - 2023年第一季度净收入为112,246千美元，2022年同期为79,506千美元，同比增长约41.2%[25][28][31] - 2022年第一季度净收入79,506美元，2023年同期为112,246美元[41] - 截至2023年3月31日的三个月，公司净收入为112,246千美元，较2022年同期的79,506千美元增长41.2%[25][28] - 2023年第一季度净收入为112,246千美元，2022年同期为79,506千美元[31] - 2023年第一季度净收入为112,246千美元，2022年同期为79,506千美元[46] 每股收益情况 - 2023年第一季度基本每股净收入为0.37美元，2022年同期为0.27美元[25] - 2023年3月31日基本每股收益0.37美元，2022年同期为0.27美元；摊薄每股收益2023年为0.37美元，2022年为0.26美元[45] - 2023年第一季度基本每股收益为0.37美元，2022年同期为0.27美元；摊薄后每股收益2023年第一季度为0.37美元，2022年同期为0.26美元[132] - 2023年第一季度基本每单位收益为0.37美元，2022年同期为0.27美元；摊薄后每单位收益2023年第一季度为0.37美元，2022年同期为0.26美元[135] - 截至2023年3月31日的三个月，公司基本每股净收入为0.37美元，2022年同期为0.27美元；摊薄后每股净收入为0.37美元，2022年同期为0.26美元[25] - 2023年第一季度基本每股收益为0.37美元，2022年同期为0.27美元[45] - 2023年第一季度摊薄每股收益为0.37美元，2022年同期为0.26美元[45] 现金流情况 - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为135,054千美元，2022年同期为112,260千美元，同比增长约20.3%[31] - 2023年第一季度投资活动提供的净现金为48,485千美元，2022年同期为 - 174,937千美元[31] - 2023年第一季度融资活动使用的净现金为168,442千美元，2022年同期为186,052千美元[31] - 2023年第一季度末现金、现金等价物和受限现金为35,429千美元，2022年同期为33,856千美元[31] - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为135,054千美元，2022年同期为112,260千美元[31] - 2023年第一季度投资活动提供的净现金为48,485千美元，2022年同期使用的净现金为174,937千美元[31] - 2023年第一季度融资活动使用的净现金为168,442千美元，2022年同期为186,052千美元[31] - 2023年第一季度末现金、现金等价物和受限现金为35,429千美元，2022年同期为33,856千美元[31] 资产收购情况 - 2022年1 - 2月公司收购多处房产，总购买价格为158,192千美元[36] - 2022年第一季度公司收购总资产171,262美元，总负债13,070美元，净收购资产158,192美元，还为待收购资产支付610万美元定金[37] - 2022年第一季度公司收购三个购物中心和一个地块，总购买价格为1.582亿美元，还为待收购资产支付61万美元定金[146] - 2022年第一季度公司收购房地产资产的总购买价格为158,192千美元[36] - 2022年第一季度公司为待收购资产支付610万美元定金，总购买价含80万美元交易成本，抵减200万美元成交信贷[52] - 2023年第一季度公司未收购任何资产，且无已终止经营业务[60][61] - 2023年第一季度，公司未进行任何资产收购[145] - 2023年第一季度公司未进行资产收购，2022年和2023年第一季度均无已终止经营业务[60][61] 资产处置情况 - 2022年第一季度公司处置五个购物中心和一个部分购物中心，净收益5890万美元，总收益2180万美元，总减值110万美元，解决先前处置资产的或有事项净收益10万美元[38] - 2022年第一季度公司处置五个购物中心和一个部分购物中心，净收益5890万美元，总收益2180万美元，总减值110万美元，还解决先前处置资产的或有事项，净收益10万美元[148] - 2022年第一季度公司处置购物中心等获得净收益58900千美元，产生总收益21800千美元和总减值1100千美元[38] 股息情况 - 2022年1月1日至3月31日，普通股股息每股0.240美元，共73,156美元；2023年同期每股0.260美元，共79,298美元[41] - 2023年第一季度普通股股息为每股0.260美元，2022年同期为每股0.240美元[43] - 2023年和2022年第一季度，公司董事会宣布的普通股股息和OP单位分配分别为每股/单位0.26美元和0.24美元；截至2023年3月31日和2022年12月31日，已宣布但未支付的金额分别为8090万美元和8160万美元[119] 折旧和摊销费用情况 - 2023年第一季度折旧和摊销费用为87,741千美元，2022年同期为84,222千美元[25][28][31] 其他综合损益情况 - 2023年第一季度其他综合损失373.1万美元，2022年同期其他综合收入1095.3万美元[46] 租赁相关情况 - 2023年第一季度低于市场租赁增值净收入340万美元，2022年同期为300万美元；2023年第一季度在位租赁价值摊销费用450万美元，2022年同期为410万美元[56] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，租赁无形资产分别为4.758亿美元和4.92亿美元，累计折旧和摊销分别为4.534亿美元和4.652亿美元[63] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司与低于市场租赁相关的无形资产负债分别为3.399亿美元和3.497亿美元，累计增值分别为2.47亿美元和2.529亿美元[63] - 2023年和2022年第一季度，低于市场租赁增值收入（扣除高于市场租赁摊销）分别为340万美元和300万美元，在位租赁价值摊销费用分别为450万美元和410万美元[56] - 2023年3月31日和2022年12月31日，租赁无形资产分别为4.758亿美元和4.92亿美元，无形资产负债分别为3.399亿美元和3.497亿美元[63] 减值损失情况 - 2023年第一季度，公司对The Manchester Collection - Crossroads物业确认1100美元减值损失；2022年第一季度，对Torrington Plaza和New Garden Center物业分别确认3502美元和1088美元减值损失[67][68] - 2023年第一季度公司对曼彻斯特广场项目确认110万美元减值损失，2022年第一季度对托灵顿广场等项目确认459万美元减值损失[67][68] 利率互换协议情况 - 2023年第一季度，公司签订三份远期利率互换协议，生效日为2023年5月1日，名义本金总计2亿美元，加权平均固定利率3.59%，到期日为2027年7月26日；2022年未签订新的利率互换协议[70] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，利率互换协议数量分别为7份和4份，名义本金分别为50万美元和30万美元[71] - 2023年第一季度和2022年第一季度，利率互换未实现损益分别为 - 3988美元和11281美元；公司估计未来十二个月将有800万美元从累计其他综合收益重分类为利息费用减少[73] - 2023年第一季度公司签订三份远期利率互换协议，名义金额总计2亿美元，加权平均固定利率3.59%，2027年7月26日到期[70] - 2023年3月31日和2022年12月31日，利率互换协议数量分别为7份和4份，名义金额分别为50万美元和30万美元[71] - 2023年和2022年第一季度，利率互换未实现损益分别为 - 398.8万美元和1128.1万美元，预计未来十二个月将有800万美元从累计其他综合收益（损失）重分类为利息费用减少额[46][73] 债务情况 - 运营合伙公司有一项无担保信贷安排，包括12.5亿美元循环贷款、3亿美元定期贷款和2亿美元延迟提取定期贷款；2023年第一季度，循环贷款净偿还7800万美元[76] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司应付票据账面价值分别为4620334美元和4619915美元，无担保信贷安排账面价值分别为338146美元和415586美元，总债务账面价值分别为4958480美元和5035501美元[85] - 截至2023年3月31日，公司无担保票据加权平均票面利率为3.69%；自2022年6月1日起，四份利率互换协议将3亿美元定期贷款可变利率转换为固定综合利率2.59%（加119个基点）至2024年7月26日[85] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，应付票据公允价值分别为4201789美元和4148681美元，无担保信贷安排公允价值分别为347000美元和425056美元，总债务公允价值分别为4548789美元和4573737美元[88] - 截至2023年3月31日，公司未偿还债务义务的预定到期情况为：2024年50万美元、2025年70万美元、2026年65.4542万美元、2027年70万美元、之后241.0911万美元，总债务到期额为496.5453万美元，净债务义务为495.848万美元[95] - 2023年4月25日，运营合伙企业以1.996亿美元回购2024年到期的3.65%优先票据，公司预计在2023年第二季度确认约430万美元的债务清偿收益[138] 证券余额情况 - 截至2023年3月31日，公司有价证券余额20642美元，其中Level 1为1309美元，Level 2为19333美元；利率互换资产余额7383美元，负债余额 - 1731美元，均为Level 2 [90] - 截至2022年12月31日，公司有价证券余额21669美元，其中Level 1为1088美元，Level 2为20581美元；利率互换资产余额9640美元，为Level 2 [90] 应计利息情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司应计利息分别为4470万美元和4730万美元[95] 可交易证券未实现损失情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，可交易证券分别包含50万美元和80万美元的净未实现损失[100] 基于百分比租金确认收入情况 - 2023年和2022年第一季度，公司基于百分比租金确认的收入分别为380万美元和340万美元[105] 租赁成本情况 - 2023年和2022年第一季度，公司经营租赁成本分别为141.1万美元和143.8万美元，可变租赁成本分别为13.9万美元和8万美元，总租赁成本分别为155万美元和151.8万美元[106] - 截至2023年3月31日，未来最低经营租赁付款额总计5677.6万美元，扣除利息后经营租赁负债为3886.7万美元；2022年12月31日为3992.3万美元[106] 股权增发与回购计划情况 - 2022年11月，公司将股权增发计划额度更新为4亿美元，截至2023年3月31日，仍有4亿美元普通股可发行；2022年第一季度发行170万股，总收益4440万美元，佣金60万美元[107] - 2022年11月，公司将股票回购计划额度更新为4亿美元，截至2023年3月31日，仍有4亿美元回购额度[108] 受限股票单位授予情况 - 2023年和2022年第一季度，公司分别授予0.7百万股受限股票单位（RSUs）[111] 股权补偿费用情况 - 2023年和2022年第一季度，公司分别确认股权补偿费用450万美元和460万美元，其中分别资本化30万美元，截至2023年3月31日，公司有3370万美元与未归属股票补偿相关的未确认补偿费用，预计在约2.4年的加权平均期间内确认[130] 投资组合情况 - 截至2023年3月31日，公司投资组合包括367个购物中心，总面积约6500万平方英尺可出租面积[140] 入住率情况 - 截至20

财务数据和关键指标变化 - 公司第四季度NAREIT FFO为$0.49每股,同比增长7.3% [26] - 全年新租赁平均租金为$19.08每平方英尺,同比增长37% [8] - 总租赁占用率达到93.8%,同比增长360个基点 [9] - 小型商铺租赁占用率达到89.2%,同比增长250个基点 [30] - 整体ABR每平方英尺达到$16.19,同比增长显著 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度同店NOI增长7.3%,FFO增长6.5% [12] - 基础租金增长贡献了510个基点的同店NOI增长 [26] - 辅助收入和百分比租金贡献了80个基点的同店NOI增长 [26] - 净费用报销贡献了240个基点的同店NOI增长 [26] - 不可收回收入减少了100个基点的同店NOI增长 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度建设占用率环比增长60个基点至90.2% [29] - 第四季度租赁占用率环比增长50个基点至93.8% [29] - 第四季度主力店租赁率环比增长50个基点至95.9% [30] - 第四季度小型商铺租赁率环比增长40个基点至89.2% [30] - 第四季度租赁与建设占用率差距为360个基点 [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续执行增值计划,推动NOI和FFO强劲增长 [13] - 公司预计2023年同店NOI增长1.5%至3.5%,FFO增长$1.95至$2.03每股 [35][41] - 公司将继续进行资产回收,预计2023年将有$54.7百万已签约ABR开始生效 [15] - 公司将继续进行再投资,预计2023年将有$343百万再投资项目启动 [19] - 公司将继续进行资本回收,预计2023年将有$287百万资产出售 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为公司处于有利地位,能够在2023年及以后继续保持行业领先的增长和价值创造 [13] - 管理层认为公司拥有强大的团队和投资组合,能够应对市场波动 [13] - 管理层认为公司拥有低租金基础和强劲的租户需求,能够在2023年及以后继续表现优异 [13] - 管理层认为公司拥有灵活的资产负债表,能够支持其增长战略 [22] - 管理层认为公司将继续看到有吸引力的收购机会,但将保持纪律性 [23] 其他重要信息 - 公司预计2023年利息支出在$199百万至$201百万之间 [75] - 公司预计2023年G&A费用将与2022年持平 [76] - 公司预计2023年将有$115百万至$120百万的自由现金流用于再投资 [123] - 公司预计2023年将有76%的已签约但未生效ABR在年底前生效 [126] - 公司预计2023年将有$55百万的已签约但未生效ABR [32] 问答环节所有提问和回答 问题: 2023年交易活动的预期 - 管理层预计2023年交易活动将增加,因为私人业主面临再租赁和再融资需求 [45][46] - 管理层预计将保持纪律性,专注于能够推动增长和价值创造的机会 [46] 问题: 2023年租赁活动的预期 - 管理层对2023年的租赁活动持乐观态度,认为需求仍然强劲 [47][48] - 管理层认为2023年的租赁活动将继续受益于强劲的租户需求和低租金基础 [49][50] 问题: 2023年指导的详细信息 - 管理层澄清2023年基础租金增长指导包括150个基点的破产影响,与75至110个基点的不可收回收入是分开的 [52][53] - 管理层预计2023年基础租金增长将受到合同租金增长和正租赁价差的推动 [56][61] 问题: 2023年占用率的预期 - 管理层预计2023年第一季度将出现季节性下降,但长期趋势仍然积极 [63][64] - 管理层认为2023年将有更多空间被回收,但需求强劲 [65][66][67] 问题: 宏观经济对租户需求的影响 - 管理层认为露天购物中心的需求仍然强劲,租户需求广泛 [69][70][71] - 管理层认为租户愿意为优质空间支付溢价 [71] 问题: 2023年利息支出和G&A的预期 - 管理层预计2023年利息支出在$199百万至$201百万之间 [74][75] - 管理层预计2023年G&A费用将与2022年持平 [74][76] 问题: 开发管道的预期 - 管理层预计2023年开发管道将继续保持强劲,预计将有$150百万至$200百万的项目启动 [77][78] - 管理层认为开发管道的收益率仍然具有吸引力 [78] 问题: 交易市场的现状 - 管理层认为交易市场正在逐步恢复,但买家和卖家仍在适应新的利率环境 [81][82] - 管理层认为私人业主面临再融资需求,这将为公司提供收购机会 [82] 问题: 资产负债表和杠杆目标 - 管理层预计将继续降低杠杆,目标为6倍EBITDA [88][92] - 管理层预计已签约但未生效ABR和自由现金流将有助于降低杠杆 [92][123] 问题: 未来潜在租户问题的预期 - 管理层认为已包含在指导中的潜在租户问题将带来正租赁价差 [99][100][101] - 管理层认为租户愿意为优质空间支付溢价 [101] 问题: 小型商铺占用率的预期 - 管理层认为小型商铺占用率还有200至300个基点的提升空间 [107][108] - 管理层认为小型商铺占用率的提升将显著推动NOI增长 [108][109][110][111] 问题: 医疗租户的需求 - 管理层认为医疗租户的需求强劲,这些租户通常具有强大的信用背景 [114][115][116][117][118][119] - 管理层认为医疗租户与现有租户组合互补,有助于推动流量 [119] 问题: 2023年TI的预期 - 管理层预计将继续保持纪律性,利用租户竞争推动净有效租金增长 [120][121] 问题: 亚马逊和克罗格/艾伯森的影响 - 管理层认为亚马逊暂停Fresh业务是谨慎的,但对WholeFoods持乐观态度 [122][123][124] - 管理层认为克罗格/艾伯森合并的监管过程将很长,对公司租户组合的影响有限 [125][126]

财务数据对比 - 2022年末总资产为8435930千美元，较2021年末的8377393千美元增长0.7%[124] - 2022年总负债为5570920千美元，较2021年末的5659047千美元下降1.6%[124] - 2022年总权益为2865010千美元，较2021年末的2718346千美元增长5.4%[124] - 2022年总营收为1218074千美元，较2021年的1152274千美元增长5.7%[126] - 2022年净收入为354193千美元，较2021年的270187千美元增长31.1%[126] - 2022年基本每股收益为1.18美元，2021年为0.91美元；摊薄每股收益2022年为1.17美元，2021年为0.90美元[127] - 2022年综合收益为375718千美元，较2021年的285571千美元增长31.6%[129] - 2022年公司支付普通股股息每股0.980美元，2021年为每股0.885美元，2020年为每股0.500美元[132] - 2022年发行普通股2706千股，2021年发行716千股，2020年发行287千股[132] - 2022年股权补偿费用为25185千美元，2021年为18597千美元，2020年为11895千美元[132] - 2022年净收入为354,193千美元，较2021年的270,187千美元增长约31.1%[134][138] - 2022年经营活动提供的净现金为566,382千美元，较2021年的552,239千美元增长约2.6%[134] - 2022年投资活动使用的净现金为462,453千美元，较2021年的331,005千美元增长约39.7%[134] - 2022年融资活动使用的净现金为380,413千美元，较2021年的293,578千美元增长约29.6%[134] - 截至2022年12月31日，总资产为8,435,003千美元，较2021年的8,362,235千美元增长约0.9%[136] - 截至2022年12月31日，总负债为5,570,920千美元，较2021年的5,659,047千美元下降约1.6%[136] - 2022年总营收为1,218,074千美元，较2021年的1,152,274千美元增长约5.7%[138] - 2022年总运营费用为779,471千美元，较2021年的732,292千美元增长约6.4%[138] - 2022年基本每股收益为1.18美元，较2021年的0.91美元增长约29.7%[139] - 2022年摊薄每股收益为1.17美元，较2021年的0.90美元增长约30%[139] - 2022年净收入为354,193千美元，2021年为270,187千美元，2020年为121,173千美元[141][144][146] - 2022年综合收益为375,718千美元，2021年为285,571千美元，2020年为102,658千美元[141] - 2022年经营活动提供的净现金为566,382千美元，2021年为552,239千美元，2020年为443,101千美元[146] - 2022年投资活动使用的净现金为462,453千美元，2021年为331,005千美元，2020年为167,249千美元[146] - 2022年融资活动使用的净现金为366,182千美元，2021年为298,722千美元，2020年提供的净现金为62,714千美元[146] - 2022年现金、现金等价物和受限现金期末余额为20,332千美元，2021年为282,585千美元，2020年为360,073千美元[146] - 2022年支付的利息净额为187,293千美元，2021年为191,048千美元，2020年为183,187千美元[146] - 2022年州和地方税支付为1,951千美元，2021年为1,652千美元，2020年为3,577千美元[146] 投资组合情况 - 截至2022年12月31日，公司投资组合包括373个购物中心，总面积约6600万平方英尺可租赁面积[148] - 公司拥有并运营美国最大的公开交易露天零售投资组合之一，按可租赁面积计算[148] - 截至2022年12月31日，公司投资组合包含373个购物中心，总面积约6600万平方英尺[154] - 截至2022年12月31日，公司按平均基本租金（ABR）计算的前三大租户为TJX公司、克罗格公司和伯灵顿商店公司[154] - 截至2022年12月31日，按ABR计算的前20大零售商拥有696份租约，租赁总面积1967.4697万平方英尺，占总租赁面积的29.8%，ABR总计23.1505万美元，占总ABR的24.7%[155] - 截至2022年12月31日，公司投资组合按州划分，佛罗里达州物业数量49个，可出租总面积8,404,624平方英尺，已计费比例92.6%，已出租比例95.7%，平均基本租金128,520美元[157] - 不同面积区间物业情况：≥35,000平方英尺的单元数量420个，可出租总面积23,857,818平方英尺，占比36.1%，已计费比例94.8%，已出租比例96.0%，平均基本租金223,991美元[159] - 公司投资组合物业总面积65,990,997平方英尺，整体已计费比例90.2%，已出租比例93.8%，平均基本租金总计944,490美元[157][159] - 面积≥10,000平方英尺的物业单元数量1,530个，可出租总面积45,129,619平方英尺，占比68.4%，已计费比例93.0%，已出租比例95.9%，平均基本租金487,233美元[159] - 面积<10,000平方英尺的物业单元数量7,299个，可出租总面积20,861,378平方英尺，占比31.6%，已计费比例84.2%，已出租比例89.2%，平均基本租金457,257美元[159] - 公司有286份租约，租赁可出租总面积为795,878，占比1.3%，在租平均基本租金每平方英尺为15.46美元，到期时为15.46美元；另有1,040份租约，租赁可出租总面积为5,349,850，占比8.6%，在租平均基本租金每平方英尺为14.17美元，到期时为14.17美元等多组租约数据[175] 房地产收购与会计处理 - 公司使用反向同类交换结构（反向1031交换）收购物业，相关物业由交换住宿产权持有人（EAT）持有，直至交换完成[151] - 公司拥有EAT 100%的股权，控制其关键经济活动，因此将EAT纳入合并报表[151][152] - EAT的资产主要包括租赁物业（房地产和无形资产）[152] - 房地产资产按历史成本减去累计折旧和摊销在合并资产负债表中确认[153] - 收购房地产运营物业时，管理层会评估收购的有形资产和可辨认无形资产及负债的公允价值[153] - 收购过程中产生的交易成本资本化计入资产价值[153] 合并报表相关 - 公司合并报表包括母公司、运营合伙企业及其全资子公司和有控制财务利益的实体，消除了所有公司间交易[162] - 公司合并可变利益实体（VIE）中被视为主要受益人的实体和非VIE的受控实体，对非主要受益的VIE和无控制财务利益的非VIE按权益法核算[163] 会计估计与假设 - 公认会计原则（GAAP）要求管理层对房地产减值、应收账款回收和可折旧年限等进行估计和假设，实际结果可能与估计不同[165] 现金及等价物与受限现金 - 公司将原始期限三个月或更短的工具视为现金及现金等价物，存于主要金融机构，部分余额超FDIC保险覆盖，认为损失风险极小[166] - 受限现金指存入托管账户的现金，一般用于支付房地产税、债务服务、保险和未来资本支出等[167] 房地产折旧与保险 - 公司对房地产资产折旧，建筑物及土地改良折旧年限为20 - 40年，家具、固定装置和设备为5 - 10年，租户改良为相关租约期限或使用寿命中较短者[172] - 公司有全资附属的 captive 保险公司 Incap，为投资组合中的物业承保第一层一般责任保险[178] 普通股登记持有人 - 截至2023年2月1日，公司普通股的登记持有人数量为626人[184] 成本资本化与费用处理 - 公司将开发和重新开发房地产的某些成本资本化，包括施工前成本、建筑成本等，同时资本化相关利息费用[186] - 公司将执行租户租约和长期融资产生的直接成本资本化，并按直线法在相关租约或债务协议期限内摊销[187] 证券分类与计量 - 公司将可交易证券（债务证券）分类为可供出售证券，按公允价值计量[189] 租赁收入与费用确认 - 公司租赁收入按直线法在相关租约期限内确认，累计差额确认为递延租金[192] - 公司定期评估应收账款的可收回性，无法收回的应收账款减少租赁收入[196] - 公司作为承租人签订的协议，确认使用权资产和租赁负债，租赁费用按直线法在不可撤销租赁期限内确认[198] - 公司将租赁付款和公共区域费用报销作为一个租赁组件核算，水电费、保险费等非租赁组件也包含在内，这些金额计入运营费用[199] 股权奖励核算 - 公司按照ASC 718核算股权奖励，股权补偿费用计入一般及行政费用[200] REIT资格与税务 - 母公司选择符合REIT资格，需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得额，符合条件一般无需缴纳美国联邦所得税[201] - 若母公司未能符合REIT资格，将按常规公司税率缴纳美国联邦税，且后续四年可能无法重新获得资格，符合资格也需缴纳某些州和地方税等[202] 资产收购 - 2021年12月31日止年度，公司在单独交易中收购了相关资产[205] 前瞻性陈述风险 - 报告中的前瞻性陈述受多种风险和不确定性影响，包括经济变化、房地产市场状况、竞争等因素[15]

业绩总结 - Brixmor Property Group拥有378个购物中心，总建筑面积为67百万平方英尺，平均购物中心面积为177千平方英尺[4] - 租赁率为93.3%，已计费率为89.6%[4] - 自2015年底以来，Brixmor的投资组合已减少至378个物业，处置资产总值为23亿美元，占2015年年末投资组合的31%[6] - 平均租金收入（ABR）每平方英尺从2015年的12.76美元增长至2022年的16.02美元，增长幅度为26%[6][8] - 2022年第三季度的同物业净营业收入（NOI）增长为3.2%[8] - Brixmor的投资组合在2022年第三季度的总占用率为93.3%[12] - 2022年第四季度每普通股的季度分红增加了8.3%，达到0.26美元，年收益率为4.9%[44] - 截至2022年9月30日，净本金债务与调整后EBITDA的比率为6.4倍[48] - 截至2022年9月30日，公司的流动性为13亿美元[44] 用户数据 - 小商铺的租赁率在2022年第三季度达到88.8%，同比增长310个基点[12][19] - Brixmor的平均杂货销售额为每平方英尺670美元，租金占销售额的比例低于2%[4][6] - 新租赁的平均租金增长率为36.9%，显著高于同行业平均水平[14] - 小商铺的平均租金每平方英尺从21.14美元增加到27.44美元，增长幅度为30%[30] 市场扩张与并购 - 自2015年底以来，公司完成了10亿美元的收购[38] - 自2015年底以来，已退出59个单一资产市场，平均人口密度提高了13%[38] - 预计到2023年底，84%的尚未开始的租赁收入将会生效，总额为5300万美元[18] 新产品与新技术研发 - 总投资为2亿美元的BRX重建项目，收益率约为9%[26] - 公司在220个项目中实现了稳定的重建[32] 负面信息 - 公司在2021年中，23%的员工为种族多样性员工[71] - 公司在2021年实现了99%的员工对在Brixmor工作的自豪感[75] 其他新策略与有价值的信息 - 2021年，温室气体排放量减少了38%[54] - 公司在2021年捐赠了超过300,000餐食[75] - 2021年，员工参与夏季健身挑战的人数超过32,000[73] - 公司在2021年实现了735小时的员工培训[73] - 公司董事会中，8名独立董事中有3名女性[67]

财务数据和关键指标变化 - Nareit FFO为每股0.49美元，由同店NOI增长3.6%推动 [18] - 基本租金增长持续加速，本季度对同店NOI增长贡献480个基点，排除前期租赁修改和租金减免影响后贡献440个基点，较上季度加速70个基点 [18] - 附属及其他收入和百分比租金合计贡献80个基点，净费用报销贡献50个基点 [19] - 无法收回的收入使同店NOI增长减少250个基点，主要因前期预留金额的跨期收款正常化 [19] - 年初至今已确认约2100万美元（每股0.07美元）与往年相关的跨期收款，预计2023年此类金额将极少 [20] - 运营指标显示租赁环境强劲，在建入住率环比上升60个基点，租赁入住率环比上升80个基点 [21] - 截至9月30日，可用流动性为13亿美元，浮动利率债务仅占4%，2024年年中前无债务到期 [24] - 季度股息提高8%至每股0.26美元，年化后为每股1.04美元，派息率略超第三季度FFO的50%，股息收益率为4.8% [26] - 维持同店NOI增长5.5% - 6%的指引范围，将FFO指引修订为每股1.94 - 1.97美元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：本季度签署170万平方英尺的新租约和续约租约，创纪录租金为每平方英尺19.26美元，混合现金利差为14.2%，其中新租约66万平方英尺，创纪录租金为每平方英尺21.20美元，可比现金利差为32% [7] - 租赁业务：整体租赁入住率达到公司纪录的93.3%，同比增加180个基点，本季度新增1400万美元的年度基本租金（ABR），使在建入住率达到89.6% [9] - 租赁业务：小商铺入住率创纪录升至88.8%，新租金达到每平方英尺24.78美元，平均在租ABR超过每平方英尺16美元 [10] - 投资业务：本季度稳定了4600万美元的项目，增量收益率为8%，年初至今交付项目达1.13亿美元，收益率为10%，自项目开始已完成超8亿美元的再投资，增量回报率为11%，另有4亿美元已签约并在建 [15] - 投资业务：继续暂停收购，本季度及之后完成超1.1亿美元的非核心资产销售交易 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 整体交易活动放缓，市场存在较大的买卖价差，核心杂货店锚定购物中心的资本化率面临上行压力 [41][43] - 公司出售资产的资本化率具有吸引力，第四季度初出售的8100万美元资产的混合资本化率将低于历史交易水平，公司将在公布第四季度业绩时提供完整季度的资本化率 [42][44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行增值战略，通过再投资计划提升资产价值和租户需求，实现各指标的增长，该计划具有抗周期性，能在不同经济环境中表现出色 [6][7][11] - 暂停收购，等待更有吸引力的机会，同时出售非核心资产以获取流动性，公司拥有13亿美元的流动性和至2024年无债务到期的优势，可进行外部增长 [16][17] - 行业可能会出现整合，尤其是小型平台之间，规模优势有助于与租户打交道 [120] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济存在挑战，但公司业务表现强劲，租户需求持续增长，再投资计划带来的后续效益显著，预计2023年及以后收入和NOI将继续增长 [6][13] - 公司对租户的信用质量有信心，租金收取情况良好，交通流量也保持强劲，尽管宏观经济有不确定性，但未看到租户信用质量恶化 [34][35] - 公司认为当前的租赁环境有利，签署但未开业的租约管道和未来租赁管道将推动收入增长，预计租金增长将趋于区间上限 [38] 其他重要信息 - 公司提醒部分评论可能包含前瞻性陈述，受风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异，且不承担更新前瞻性陈述的义务 [4] - 公司将提及非GAAP财务指标，相关信息和与GAAP结果的调节可在收益报告和公司网站的投资者关系部分获取 [5] - 公司娱乐租户（电影院租户）在疫情期间采用现金收付制确认收入，目前有两个Regal影院仍在运营，按收到现金确认收入 [60] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 是否会因2023年潜在衰退而减少再开发投资 - 公司发现再开发项目需求持续，回报丰厚，即使成本上升也能通过租金有效抵消，业务计划适合高利率、低流动性环境，且能在不同经济环境中表现出色，因此不会减少投资 [29][30] 问题: 当地租户占ABR 21%的利弊 - 当地租户使购物中心与所在社区相关，疫情期间表现出韧性，公司能在小商铺租户中获得更高租金和增长，目前租户组合平衡，能提供稳定现金流 [32][33] 问题: 当地小商铺租户支付租金的健康状况和租金减免请求情况 - 公司租户整体表现良好，小商铺租户的租金和入住率水平令人满意，租户质量有所提升，租金收取情况和交通流量都很强劲，未看到租户信用质量恶化 [34] 问题: 第四季度和2023年最低租金增长预期 - 公司预计收入将继续增长，由签署但未开业的租约管道和未来租赁管道推动，租金增长将趋于区间上限，第四季度可能会加速增长以达到全年指导范围的中点 [38][39] 问题: 杂货店和非杂货店资产的资本化率情况及第四季度8100万美元资产的资本化率 - 整体交易活动放缓，数据参考性降低，资本化率面临上行压力，但公司出售资产的资本化率有吸引力，第四季度初出售资产的混合资本化率将低于历史水平，公司将在公布第四季度业绩时提供完整季度的资本化率 [41][42][44] 问题: SNO利差扩大但ABR下降的原因及SNO利差是否已达最佳 - SNO利差与签署但未开业租约池和在建入住率之间的差异有关，本季度签署但未开业租约池占比不变，但与当前在建入住租户相关的部分减少，更多为增量租约 [46][48] 问题: SNO管道是否有延迟或堵塞，能否按时开业并收取租金 - 公司团队在减少延迟方面做得很好，与零售商密切合作，零售商灵活配合，团队积累的最佳实践将有助于未来，本季度实际开业情况超出预期 [50][51] 问题: 合理可实现的全入住率及未来管道的潜在效益 - 公司认为整体入住率还有提升空间，小商铺部分也有增长潜力，战略不仅是追求全入住率，更注重资产ROI最大化和价值创造，即使在高入住率环境下也能持续创造价值 [54][55][56] 问题: 未来再开发管道对入住率的贡献 - 公司无法提供具体入住率指导，但有4亿美元在建项目，预计增量回报率为9% - 10%，还有近10亿美元的机会待挖掘，未来几年有增长空间 [57] 问题: 如何核算Regal的租金 - 公司娱乐租户在疫情期间采用现金收付制确认收入，目前有两个Regal影院仍在运营，按收到现金确认收入 [60] 问题: 再开发项目的目标收益率是否会随租金上涨而增加 - 公司能通过租金抵消再开发成本的增加，预计继续实现9% - 11%的增量回报，项目风险低，从风险调整后的角度看仍具吸引力 [64][65][67] 问题: 不同人口统计或富裕程度地区的购物中心客流量是否有差异 - 客流量在整个投资组合中较为广泛，无论是按地区还是人口统计，都有持续增长，杂货店和非杂货店锚定的购物中心都有需求和客流量增长 [68] 问题: 小商铺入住率提高1%对ABR的影响 - 小商铺租金较高，入住率提高对ABR有不成比例的影响，100个基点的入住率增长相当于当前每平方英尺ABR提高约50 - 60个基点 [74] 问题: 前期租金收款的可收回性及未来几个季度的潜在收益 - 约三分之一的3800万美元前期未收租金已确定无法收回，三分之一与已离开投资组合的租户有关，收回概率较低，三分之一与仍活跃的租户有关，收回概率较高，收款时间难以预测，未来收益将逐渐减少 [77][78][79] 问题: 2023年租赁管道的潜在损失及增长的利弊 - 公司密切关注观察名单上的租户，若租户干扰正常化，公司凭借租金基础和资本纪律，能在不同环境中实现增长，对未来增长有信心 [82] 问题: 2023年模型应考虑的因素 - 2023年需考虑约2100万美元的跨期收款将成为增长的逆风因素，预计坏账将恢复到历史水平，平均为总收入的75 - 100个基点 [85] 问题: 零售商从电商转向实体店的具体例子 - 如Target将95%的订单从门店分发，沃尔玛在疫情初期也有类似做法，一些小商铺和初级锚定零售商如Ulta利用部分店铺进行最后一英里配送，还有很多零售商开展路边取货服务 [90][91] 问题: 2023年商店管道的启动时间和增量ABR情况 - 2023年启动的租约总计3200万美元，目前主要集中在上半年，约2000 - 2500万美元，随着后续签约，下半年金额会增加 [94][95] 问题: 若维持今年最低租金增长率，2023年已签约但未开业租约能贡献多少增长 - 难以准确回答，最终结果取决于租户干扰、搬离活动等因素，但签约但未开业租约池规模和时间安排对增长有利，公司对未来增长有信心 [96][97] 问题: 当地租户中单一单元运营商和多单元运营商的比例及信用状况 - 当地租户是混合的，公司租赁和财务团队在疫情后收紧了承销标准，目前当地租户信用状况良好，多单元运营商表现强劲，当地租户对购物中心有积极作用 [99][100] 问题: 未来租赁需求对话在宏观数据变差时的弹性 - 未来租赁需求对话具有很强的弹性，租户计划长远，商店对租户盈利重要，且市场供应需求对房东有利，公司对租户需求有信心 [103] 问题: 克罗格和阿尔伯森合并及可能的门店关闭对公司的影响 - 合并过程漫长，需经过监管程序，公司与两家零售商合作良好，门店表现出色，重叠率低，无论结果如何，公司对自身门店有信心 [106] 问题: 低重叠率的含义 - 低重叠率指在五英里半径内相互竞争的门店数量较少，公司在这方面具有优势，且门店销售数据强劲 [108] 问题: 明年在处置市场不稳定和股价不理想的情况下，如何考虑资产负债表、杠杆和再开发资金 - 公司可通过大量自由现金流为再开发活动提供100%资金，且能降低杠杆率，不依赖处置市场或公开股权市场 [109] 问题: 当前环境下收回盒子的经济情况及净有效ABR - 收回盒子的成本和净有效ABR取决于回填计划，若用途一致，每英尺资本成本可能为几美元；若分割盒子，租金利差可能更大，能覆盖资本成本，公司会根据中心情况和ROI最大化原则决策 [112] 问题: 最坏情况下收回盒子并改变用途和分割盒子的资本支出 - 资本支出取决于具体操作，可能在每英尺40 - 80美元甚至更高，若用途相似，成本可能较低，决策将基于对中心的最佳利益和ROI最大化 [113] 问题: 目前银行和CMBS对购物中心融资的限制和成本情况 - 资本市场正在重置，利率和利差尚未稳定，流动性受限，一些私人房东在高利率环境下的债务到期可能带来机会，公司有能力利用这些机会 [114][115] 问题: 对交易市场更有信心的信号 - 需要看到资本成本稳定，同时找到能真正提高ROI和实现有吸引力的无杠杆回报的机会，目前市场处于过渡阶段，应保持耐心 [119] 问题: 对购物中心行业再次整合的看法 - 行业整合呈周期性，可能会出现平台合并，尤其是小型平台，规模优势有助于与租户打交道，但整合情况不一定如预期频繁 [120] 问题: 新的股票回购授权在未来几个季度的优先级 - 公司会做出最佳资本配置决策，股票回购授权是工具之一，但公司更注重由自有资产机会驱动的自融资计划，该计划能在不同市场环境下实现增长 [122][123] 问题: 购物中心门店的劳动力配备情况及未来趋势 - 零售商劳动力配备情况有所改善，他们专注于在假期前开业并确保门店充分配备人员，未来劳动力市场宽松可能有助于门店开业 [124]

总营收数据变化 - 2022年第三季度总营收为304,745千美元，2021年同期为290,186千美元；2022年前三季度总营收为909,505千美元，2021年同期为856,956千美元[31] - 2022年前三季度，公司总营收为909505千美元，较2021年同期的856956千美元增长6.13%[42] - 2022年第三季度总营收为304,745千美元，2021年同期为290,186千美元；2022年前九个月总营收为909,505千美元，2021年同期为856,956千美元[31] - 2022年前九个月总营收为909,505千美元，2021年同期为856,956千美元[42] 净收入数据变化 - 2022年第三季度净收入为79,741千美元，2021年同期为46,145千美元；2022年前三季度净收入为247,038千美元，2021年同期为188,944千美元[31] - 2022年前三季度，公司净收入为247038千美元，较2021年同期的188944千美元增长30.74%[42] - 2022年第三季度，公司净收入为79741千美元，较2021年同期的46145千美元增长72.81%[42] - 2022年前九个月净收入为247,038千美元，2021年同期为188,944千美元[38] - 2022年前九个月净收入为247,038千美元，2021年同期为188,944千美元[49] - 2022年第三季度净收入为79,741千美元，2021年同期为46,145千美元；2022年前九个月净收入为247,038千美元，2021年同期为188,944千美元[31] - 2022年第三季度净收入为79,741千美元，2021年同期为46,145千美元；2022年前九个月净收入为247,038千美元，2021年同期为188,944千美元[33] - 2022年前九个月净收入为247,038千美元，2021年同期为188,944千美元[38][42][44] - 2022年前九个月净收入为247038千美元，2021年同期为188944千美元[49] 基本每股净收入数据变化 - 2022年第三季度基本每股净收入为0.26美元，2021年同期为0.15美元；2022年前三季度基本每股净收入为0.82美元，2021年同期为0.63美元[31] - 2022年前三季度，公司基本每股净收入为0.82美元，较2021年同期的0.63美元增长30.16%[43] - 2022年第三季度，公司基本每股净收入为0.26美元，较2021年同期的0.15美元增长73.33%[43] - 2022年第三季度基本每股收益为0.26美元，2021年同期为0.15美元；2022年前九个月基本每股收益为0.82美元，2021年同期为0.63美元[31] 其他综合收入数据变化 - 2022年第三季度其他综合收入为5,730千美元，2021年同期为2,125千美元；2022年前三季度其他综合收入为20,702千美元，2021年同期为10,470千美元[33] - 2022年前三季度，公司其他综合收入为20702千美元，较2021年同期的10470千美元增长97.73%[44] - 2022年第三季度，公司其他综合收入为5730千美元，较2021年同期的2125千美元增长170.59%[44] - 2022年前九个月其他综合收入为20,702千美元，2021年同期为10,470千美元[44] 综合收入数据变化 - 2022年第三季度综合收入为85,471千美元，2021年同期为48,270千美元；2022年前三季度综合收入为267,740千美元，2021年同期为199,414千美元[33] - 2022年前九个月综合收入为267,740千美元，2021年同期为199,414千美元[44] 房地产资产减值数据变化 - 2022年前三季度房地产资产减值为4,597千美元，2021年同期为1,898千美元[31] - 2022年前三季度，公司对托灵顿广场和新花园中心两处房产确认减值费用4597美元[77] - 2021年前三季度，公司对奥尔巴尼广场和伊利运河中心两处房产确认减值费用1898美元[79] - 2022年前9个月，公司确认减值459.7万美元；2021年前9个月，确认减值189.8万美元[77][79] 债务清偿损失净额数据变化 - 2022年前三季度债务清偿损失净额为221千美元，2021年同期为28,345千美元[31] 利率互换未实现收益变动净额数据变化 - 2022年第三季度利率互换未实现收益变动净额为6,088千美元，2021年同期为2,141千美元；2022年前三季度为21,469千美元，2021年同期为10,639千美元[33] - 2022年第三季度和前九个月，利率互换未实现净收益分别为6088美元和21469美元；2021年同期分别为2141美元和10639美元；预计未来十二个月将有500万美元从累计其他综合收益（损失）重分类为利息费用减少额[88] - 2022年第三季度利率互换未实现收益变动净额为6,088千美元，2021年同期为2,141千美元；2022年前九个月为21,469千美元，2021年同期为10,639千美元[33] - 2022年前三季度和2021年前三季度，利率互换未实现净收益分别为21469美元和10639美元[88] 有价证券未实现损失数据变化 - 2022年第三季度有价证券未实现损失为358千美元，2021年同期为16千美元；2022年前三季度为767千美元，2021年同期为169千美元[33] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，有价证券净未实现损失分别为0.9百万美元和0.1百万美元[105] - 2022年第三季度可交易证券未实现损失为358千美元，2021年同期为16千美元；2022年前九个月为767千美元，2021年同期为169千美元[33] 基本加权平均股数数据变化 - 2022年第三季度基本加权平均股数为300,213千股，2021年同期为297,188千股；2022年前三季度为299,626千股，2021年同期为297,165千股[31] 普通股相关数据变化 - 2022年9月30日普通股数量为299,913千股，金额为2,999千美元，额外实收资本为3,292,045千美元，累计其他综合收益为8,028千美元，超过净收入的分配为(474,891)千美元，总计2,828,181千美元[35] - 2021年1月1日普通股数量为296,494，2022年9月30日增至299,913[35] - 2022年普通股股息每股0.240美元，2021年每股0.215美元[35] - 2022年9月30日额外实收资本为3,292,045千美元，2021年同期为3,220,183千美元[35] - 2022年和2021年第三季度，公司董事会宣布的普通股股息和OP单位分配分别为每股/单位0.240美元和0.215美元，前九个月分别为每股/单位0.720美元和0.645美元[121] 现金流量数据变化 - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为441,160千美元，2021年同期为424,880千美元[38] - 2022年前九个月投资活动使用的净现金为474,479千美元，2021年同期为156,113千美元[38] - 2022年前九个月融资活动使用的净现金为233,172千美元，2021年同期为234,490千美元[38] - 2022年现金、现金等价物和受限现金净变化为(266,491)千美元，2021年为34,277千美元[38] - 2022年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为31,252千美元，2021年为404,364千美元[38] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为441,160千美元，2021年同期为424,880千美元[49] - 2022年前九个月投资活动使用的净现金为474,479千美元，2021年同期为156,113千美元[49] - 2022年前九个月融资活动使用的净现金为218,943千美元，2021年同期为234,489千美元[49] - 2022年前九个月现金、现金等价物和受限现金净变化为 - 252262千美元，2021年同期为34278千美元[49] - 2022年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为30323千美元，2021年同期为394351千美元[49] 支付利息净额数据变化 - 2022年支付的利息净额为145,358千美元，2021年为142,470千美元[37] - 2022年支付利息净额为142,470千美元，2021年为145,358千美元[37] - 2022年前三季度，公司现金支付利息净额为142470千美元，较2021年同期的145358千美元下降1.98%[48] - 2022年支付的利息净额为145358千美元，2021年为142470千美元[48] 基于股权的薪酬费用数据变化 - 2022年基于股权的薪酬费用为16,414千美元，2021年为10,818千美元[38] - 2022年和2021年前三季度，公司分别确认1770万美元和1170万美元的股权补偿费用，其中分别资本化130万美元和80万美元[124] 公司资产数据变化 - 截至2022年9月30日，公司总资产为8484790千美元，较2021年12月31日的8362235千美元增长1.46%[40] - 截至2022年9月30日，总资产为8,484,790千美元，2021年12月31日为8,362,235千美元[40] - 截至2022年9月30日，公司投资组合包含378个购物中心，总面积约6700万平方英尺[51] - 截至2022年9月30日，公司投资组合包含378个购物中心，总可租赁面积约6700万平方英尺[51] - 2022年前九个月公司收购房地产资产总价409,688千美元，涉及总可出租面积1,339,540平方英尺[63] - 2021年前九个月公司收购房地产资产总价66,716千美元，涉及总可出租面积378,404平方英尺[65] - 2022年前9个月收购净资产为4.09688亿美元，2021年同期为6671.6万美元[66] - 2022年前九个月公司收购资产总购买价4.09688亿美元，含200万美元交易成本并抵消290万美元成交信贷[63] - 2021年前九个月公司收购资产总购买价6671.6万美元，含50万美元交易成本并抵消140万美元成交信贷[65] - 截至2022年9月30日，待售资产为3000.1万美元，负债为201万美元；截至2021年12月31日，待售资产为1613.1万美元，无相关负债[70] - 截至2022年9月30日，公司有4处完整和1处部分房产待售，相关资产3000.1万美元，负债201万美元[70] - 截至2022年9月30日，房地产净值为7.930249亿美元；截至2021年12月31日，为7.615085亿美元[72] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司房地产净值分别为7930.249万美元和7615.085万美元[72] 公司负债数据变化 - 截至2022年9月30日，公司债务义务净额为5109454千美元，较2021年12月31日的5164518千美元下降1.07%[40] - 截至2022年9月30日，总负债为5,657,538千美元，2021年12月31日为5,659,047千美元[40] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司债务义务净额分别为5109454美元和5164518美元[91] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司应计利息分别为4460万美元和4630万美元；2022年9月30日，公司债务到期

财务数据和关键指标变化 - Nareit FFO二季度为每股0.49美元，由同店NOI增长6.7%推动 [18] - 基本租金增长为本季度同店NOI增长贡献430个基点，剔除租赁修改和租金减免影响后贡献370个基点，较上季度加速90个基点 [18][19] - 被视为无法收回的收入贡献150个基点，附属及其他收入和百分比租金合计贡献120个基点 [19] - 净费用报销在二季度使同店NOI增长减少30个基点，预计全年运营费用增长约3%，净费用报销全年将对增长有积极贡献 [21] - 上调2022年同店NOI增长预期至5.5% - 6%，Nareit FFO指引修订为每股1.93 - 1.97美元 [26][27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，本季度执行近200万平方英尺新租约和续租约，现金租金为每平方英尺18.79美元，综合利差14.6%，其中新租约87万平方英尺，可比利差34.3% [6] - 整体平均在租ABR增至每平方英尺15.90美元，新租约平均净有效租金为每平方英尺16.91美元 [7] - 小商铺出租率创纪录达87.7%，整体出租率增至92.5%，距历史最高仅差30个基点 [8] - 已签约但未开始的租赁池本季度增加200万美元至5400万美元，混合租金为每平方英尺19.20美元，比投资组合平均ABR高逾20% [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 杂货锚定且有增长和增值潜力的资产市场持续强劲，而更具商品属性、无增长的资产资本化率可能略有上升 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司价值增值战略在疫情中展现韧性和卓越表现，使其在强弱市场环境中均能表现出色 [12] - 持续寻找可通过价值增值平台实现高回报的购物中心，如收购休斯顿的Lake Pointe Village [13] - 鉴于资本市场波动，未来几个月预计成为净卖家，出售小型非核心资产，同时保留收购资金，等待符合价值增值战略的资产出现更具吸引力的价格 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境有不利因素，但当前租赁环境强劲，投资组合转型持续成功 [22] - 对2023年及以后的持续增长有较强信心，有5380万美元ABR和已签约但未开始的租约将在2024年前开始，还有5000万美元新租约正在谈判，新交易实时流入租赁委员会，与租户的讨论也在进行中，且中心客流量较2019年呈中高个位数增长 [9] 其他重要信息 - 本季度完成3000万美元再投资，增量回报率11%，还有4亿美元再投资项目正在进行，增量回报率9% [10] - 稳定的再开发项目中，小商铺出租率较项目开始前一年提高超600个基点，在租市场租金提高超20% [11] - 4月修订无担保信贷安排，改善定价，增加可持续发展相关特征，延长循环信贷和3亿美元定期贷款的到期日，修订后的定期贷款还有2亿美元额外额度 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 三季度租赁需求是否受通胀压力影响 - 公司表示看到的情况令人鼓舞，不仅谈判中的租赁情况良好，每周租赁委员会的情况也不错，自ICSC会议后与零售商的对话积极，核心零售商需求强劲，租赁需求深度良好，零售商希望在2023年和2024年开店 [28] 问题: 小商铺、本地租户的租赁需求情况 - 公司称疫情为本地租户创造机会，特别是餐厅领域，过去18个月有优质多店运营商入驻，本地租户约占ABR的17%，团队在吸引本地租户方面表现出色，同时也看到全国和地区性企业对小商铺的需求 [30][31] 问题: 如何描述购物者群体，租户反馈如何 - 公司表示客流量持续强劲，租户销售情况良好，上一季度收到了一些百分比租金，反映出客流量和租户销售额的强劲，尽管消费者习惯有所变化，但租户仍有在公司中心开设新店的需求 [34][35] 问题: 下半年成为净卖家的具体规模及出售资产的价值情况 - 公司称一直不愿提供具体指导，希望保持机会主义，目前在资本市场波动期间未看到有吸引力的投资产品，但预计未来几个月成为净卖家，同时保留收购资金以应对机会 [37] 问题: 资本化率受经济不确定性和利率波动的影响 - 公司认为杂货锚定且有增长和增值潜力的资产市场持续强劲，而更具商品属性、无增长的资产资本化率可能略有上升，但露天零售的资本化率相对稳定，过去几年的表现将继续吸引资本进入该领域，保持资产价值相对稳定 [38] 问题: 2023年基本租金增长预期是否合理 - 公司预计租金增长将继续强劲，反映价值增值再投资的加速势头，尽管前期收款会自然减少，但签约但未开始的租赁管道、未来法律租赁管道以及与租户的对话让公司对未来增长有信心，业务计划的执行情况良好，与仅基于稳定状态替换租户的业务模式有所不同 [41][42] 问题: 净回收对同店NOI增长的贡献及未来是否有波动 - 公司表示今年净回收受2021年费用时间安排影响有波动，目前为负，但随着费用在第三和第四季度正常化，预计全年净回收将为正贡献，展望明年，基于审慎的费用管理和出租率的持续增长，有望保持这一势头，且在通胀环境下，利润率未受到太大压力 [45] 问题: 5000万美元在谈租约中续约和新租的比例，以及对小商铺出租率的影响 - 公司称这是新租约管道，对小商铺出租率而言，随着团队推进再开发项目、引入吸引客流的锚定租户，预计出租率将继续增长，目前再开发管道对整体和小商铺出租率有150个基点的拖累 [47] 问题: 5000万美元在谈租约中同店空间和增值项目的占比 - 公司表示该管道在投资组合中分布广泛，运营团队对中心管理出色，整体都有收益，特别是再投资项目能使小商铺出租率提高约600个基点 [48] 问题: 从FFO影响角度看，5400万美元已签约但未开始租约的情况 - 公司称2022年约2700万美元，四季度占比稍高但不显著，2023年约1900万美元，2024年及以后约800万美元 [51] 问题: 1500万美元在谈ABR的情况及实时需求变化 - 公司表示本季度签署了90万平方英尺租约，为管道增加了新内容，与核心租户和新租户的讨论显示，他们仍希望扩大露天零售业务，为2023年和2024年布局，公司中心的客流量高于疫情前水平，需求令人鼓舞 [54][55] 问题: 租赁指标中每平方英尺1.77美元的租户特定房东工作费用是否为全额费用 - 公司称这是与租户空间相关的特定成本，通常是房东进行较大租户装修时的部分工作，典型的基础建筑工作通常不包括在内，会体现在维护资本支出中 [57][58] 问题: 交易市场情况，是无资产可买还是卖家未调整资本化率 - 公司表示目前市场上资产减少，特别是杂货锚定资产，定价比预期更稳定，大交易的买卖价差可能更大，小交易市场相对更具流动性，未来可能存在机会 [61] 问题: 150个基点的出租率拖累是指正在重新定位的资产无法出租，还是预计再投资后获得的出租率 - 公司称这是正在进行再投资的资产的空置率，预计随着再投资项目完成，这些空置将被填补 [63] 问题: 公司如何按时甚至提前收取租金，是否看到店铺开业延迟问题 - 公司表示这得益于租赁和运营团队以及租户协调员的积极管理，采取了与租户调整范围、推迟某些项目、让租户接受现有条件、提前获取许可证等多方面措施，尽管面临供应链中断和许可延迟等问题，但团队表现出色 [66][67][68] 问题: 公司对目前债务与EBITDA比率的看法，以及平衡表理念、目标杠杆和实现时间 - 公司表示对目前状况满意，随着已签约但未开始的租赁管道交付，EBITDA将自然增长，债务与EBITDA比率将下降，预计明年自然降至六倍以下，六倍左右的比率在当前环境下是合适的，因为投资组合有显著的按市值计价机会，且EBITDA有望持续增长 [70][71][72] 问题: 被视为无法收回的收入在2023年的情况 - 公司称难以回答，因为前期收款情况不确定，目前剩余约3900万美元疫情期间应计但未收取和预留的收入，其中约1800万美元与仍在租的租户有关，是最有可能收回的部分，但剩余待收款项的颗粒度增加，单个租户平均余额在2万 - 3万美元之间，难以预测收款总额和时间，不考虑前期收款影响，预计明年准备金率更接近长期历史水平75 - 100个基点 [74][75][78] 问题: Lake Pointe项目的情况，包括资本化率和开发机会 - 公司称该项目既有小商铺空置待填充，也有额外的地块和密度可增加，目前资产入住率为87%，小商铺入住率为82%，均低于投资组合平均水平，收购时资本化率略低于5%，已有租约可在短期内提升该比率 [79][80] 问题: 投资组合出租率现状及未来走向，以及对NOI利润率的影响 - 公司表示目前出租率为92.5%，历史最高为92.8%，再投资管道对出租率有150个基点的拖累，预计随着项目执行，出租率将超过历史最高水平，这将增加NOI利润率 [84] 问题: 典型的再开发项目对客流量的影响 - 公司称再开发项目对客流量有显著影响，增长率可达高两位数，具体取决于项目性质，如Mamaroneck中心通过增加店铺、更换杂货店等实现了客流量指数级增长，Rockland中心增加地块后客流量增加15% - 20%，公司已有超130处物业受影响，还有4亿美元项目正在进行，将继续提升客流量 [86][87] 问题: 成功管理费用的具体措施 - 公司表示这是物业管理团队在各地区的积极努力，包括与供应商合作、利用规模优势、寻找更高效的运营和采购方式，以应对通胀压力 [88] 问题: 除被视为无法收回的收入外，2023年还有哪些影响增长的因素 - 公司称前期收款无疑将是2023年的不利因素，若下半年有额外的非当期收款，将使2023年的不利因素更大，但租户健康状况良好，现金基础租户收款的持续改善有望缓解部分影响，更重要的是，已签约但未开始的租赁管道上线将是明年增长的主要驱动力，可提高出租率，对整体利润率和回收率有重要影响 [89][90] 问题: 当前零售商强劲的租赁需求在以往周期中是否罕见 - 公司认为零售商在疫情中表现良好，进一步认识到实体店对服务客户和盈利的重要性，尽管有库存和消费者模式变化的头条新闻，但客流量和零售商销售额仍强劲，零售商有理性的长期开店计划，会根据四壁EBITDA和预期的线上收入来评估店铺盈利能力，这种需求是基于长期盈利的基本面 [92][93][94] 问题: 公司资产所在地区消费者家庭收入低于同行的影响 - 公司表示中心位置优越，从全国角度看表现出强劲的基本面增长、相对客流量增长和租户实时需求，公司不单纯追求人口统计学特征，而是在有强劲租户需求和高ROI潜力的地方投资，认为租金基础很重要 [97][98] 问题: 新的和计划中的再投资项目的回报预期与一两年前相比如何 - 公司称回报依然强劲，回报因项目类型而异，地块项目回报率通常更高，目前正在进行的项目有可观的增量回报和总回报，与当前和未来的资本化率有较大差距，创造了巨大价值 [99]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 Form 10-Q ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from_____ to_____ Commission File Number: 001-36160 (Brixmor Property Group) Commission File Number: 333-256637-01 (Brixmor Operating Partnership LP) Brixmor Property Group In ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度Nareit FFO为每股0.49美元，同店NOI增长8.4%，主要受同店NOI增长8.4%推动，FFO同比增长11.4% [7][16] - 基本租金增长在第一季度显著加速，对同店NOI增长贡献410个基点，百分比租金、附属及其他收入合计贡献130个基点，净费用报销在第一季度使同店NOI增长减少30个基点 [17] - 2022年同店NOI增长预期从2% - 4%上调至3% - 4.5%，Nareit FFO指导区间从每股0.86 - 0.95美元修订为0.88 - 0.95美元 [22][23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度签署近140万平方英尺的新租约和续约租约，现金利差达18.1%，其中新租约78万平方英尺，可比利差35.9% [8] - 小商铺入住率创历史新高，达到87%，整体租赁入住率同比增长130个基点，租赁与建成入住率之间的差距扩大350个基点 [8] - 平均在租ABR增长至创纪录的每平方英尺1564美元，交通流量超过疫情前峰值 [9] - 已签署但未开始的ABR达5200万美元，平均租金为每平方英尺18.92美元，预计未来几个季度开始；未来租赁管道中有额外5000万美元ABR，平均租金超过每平方英尺18美元 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 露天零售行业租户需求创纪录，客流量增加，新供应有限 [5] - 市场资本利率保持相对稳定，机构投资者对露天零售资产的需求强劲，导致资本利率具有一定粘性 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行增值计划，通过租赁和再投资平台，在核心市场集中投资，利用有吸引力的租金基础和增值再投资推动业绩增长 [6][12] - 继续寻找并执行目标清单上的有吸引力的机会，通过重新招商、租赁空置空间、租金市场化、增加密度和增值再开发等方式实现显著的ROI增长 [12] - 对增值机会的兴趣依然浓厚，在投资决策上保持纪律性，注重有近增长可见性的机会 [34] - 由于市场上投资组合交易溢价，公司更倾向于单笔资产交易，以获得更好的价值和回报 [41][43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司增值计划受益于当前强劲的行业基本面，具有韧性，能够在不利条件下表现出色 [6] - 预计基本面增长将持续并加速，超越坏账回收的短期利益，基本面增长反映了底层租户的表现 [7] - 对未来租金增长充满信心，预计基本租金今年及2023年及以后将贡献4% - 5%的增长 [9] - 尽管宏观环境存在担忧，但消费者持续购物，零售商能够将通胀成本转嫁给消费者，租赁环境依然强劲 [56] 其他重要信息 - 第一季度利用现有现金偿还2.5亿美元浮动利率票据，季度末后修订无担保信贷安排，改善定价，增加可持续发展相关特征，并延长循环信贷和3亿美元定期贷款的到期日 [20] - 修订后的定期贷款有2亿美元额外额度，截至3月31日，预计有14亿美元可用流动性，2024年前无债务到期 [21] - 自上季度电话会议以来，公司信用评级被惠誉上调至BBB平，并被F&P列入正面观察名单 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 小商铺入住率还能提升多少，是否有调整租户空间结构以适应最后一英里配送需求的变化 - 小商铺入住率因部分项目处于重建阶段存在120个基点的拖累，预计将继续创新高，提升数百个基点 [26][27] - 租户正在将最后一英里配送需求融入现有店铺原型，公司的路边取货计划也在配合大型零售商，店铺成为连接客户的焦点和最盈利的物流空间 [29][30] 问题2: 本季度投资活动情况，近期和全年的买卖计划，以及当前宏观背景下对新投资的兴趣是否变化 - 公司对增值机会的兴趣依然浓厚，将继续关注目标清单上有近增长可见性的机会 [34] - 处置方面有更多项目在管道中，预计会比年初有所增加，将保持机会主义，利用租赁和再开发平台的竞争优势 [35] 问题3: 评估新投资机会时回报率门槛是否变化，市场新交易定价是否有变化 - 利率和利差会影响回报率门槛，公司更注重能实现高可见增长并通过回报率门槛的机会 [36] - 市场资本利率保持相对稳定，机构投资者对露天零售资产的需求强劲，导致资本利率具有一定粘性 [37] 问题4: 进入新市场和进行大型投资组合收购的兴趣，以及大型投资组合的定价情况 - 公司认为现有市场有充足机会，战略是退出非核心市场，集中投资核心市场，以获得更好的风险调整回报 [40] - 市场上投资组合交易溢价，公司更倾向于单笔资产交易，以获得更好的价值和回报 [41][43] 问题5: 评级调整后资本计划，今年是否有进入债务资本市场的意愿 - 修订信贷安排后，2023年到期债务已推迟至2026年，2024年前无债务到期，公司有时间观察债务资本市场，选择合适时机发行 [44] 问题6: 小商铺入住率在今年剩余时间的预测，以及目标和信心情况 - 公司虽未给出具体指导，但预计小商铺入住率将继续增长，不仅是入住率，租金也将提高，这是增值战略的重要增长驱动力 [48][49] 问题7: 未进行再开发的类似空间租金与2019年相比的趋势 - 公司整个投资组合的低租金基础带来了租金上涨空间，本季度小商铺签约租金创历史新高，反映了投资、运营改善和市场需求强劲 [53][54] 问题8: 宏观担忧与强劲租赁数据之间的差距，以及零售商信心何时会减弱 - 消费者持续购物，零售商能够将通胀成本转嫁给消费者，店铺仍是最盈利的渠道，租赁环境依然强劲 [56] - 公司的增值计划和有吸引力的租金基础使其在需求不那么强劲的环境中也能表现出色 [58] 问题9: 各地区自2019年以来的租金增长情况，以及当前投资组合的按市值计价情况 - 公司过去三年的租金增长在行业中处于领先地位，近几个季度有所加速，新租约连续三个季度增长超过25% [63][64] - 当前投资组合每平方英尺租金为15美元多，新租约签约租金在17 - 20美元之间，未来三年到期的锚定租户租金低于每平方英尺9美元，过去一年签约租金为14美元，有增长空间 [65] 问题10: 低于市场租金的锚定空间是由现有租户以更高租金续约，还是由新租户填补 - 是两者的混合，公司利用旧租约到期机会提高租金，也有机会引入符合商品组合的新租户，这反映在增量回报中 [66][67] 问题11: 考虑到通胀和投资组合质量改善，新租约的租金递增情况 - 去年97%的五年以上长期租约有租金增长，目前对本地和区域零售商的租金递增可推至3% - 4%，整个投资组合约为2% [69] 问题12: 过去几个月资本利率回调的资产特征，与保持稳定的资产特征对比 - 有强劲内在增长的资产资本利率表现较好，市场上机构资本对零售资产的兴趣使资本利率具有粘性，公司将保持纪律性，关注有明确增长机会的项目 [72][73] 问题13: 本季度租户保留率低于同行的原因，以及未来租户保留率的预期 - 公司更注重推动ROI增长，若无法获得合适的续约租金，会选择空置以追求更高回报，目前续约和保留率呈上升趋势 [75] - 按GLA计算，保留率接近82%，比去年同期和2019年第四季度有所提高，租户迁出趋势接近历史低点，预计未来将继续改善 [76][77] 问题14: 对当前投资组合规模的看法，以及处置是否会用于资助再开发 - 公司将从持有IRR角度保持纪律性，对非核心资产可能进行处置，目前认为投资组合规模合适，将继续在核心市场集中投资 [79][80] 问题15: 公司的收购能力，每年最多能进行多少收购，如何考虑资金来源 - 收购将取决于机会，如果有符合回报要求的机会，公司会更积极；资金来源优先考虑自由现金流，其次是处置资产，必要时考虑ATM发行 [82] 问题16: 新租约中可比部分占比小的原因，以及这些长期空置租约的经济情况 - 约37%的新租约活动被视为可比，与过去几个季度相近，主要反映一年的回溯期；从经济角度看，这些租约活动具有可比性，若扩大回溯期，总混合利差将大幅提高 [86] 问题17: 第一季度前期收款对同店资产池的影响，以及同店NOI增长指导上限的考虑因素 - 第一季度前期收款约为800万美元，详细信息在补充资料第11页；同店NOI增长指导区间的差异约为40个基点，相当于400万美元的未收收入差异，上限可能通过持续改善现金租户收款率实现 [87][88] 问题18: 关于补充资料第11页未收租金的情况，与租户的沟通进展 - 整个疫情期间应计但未收的租金约为4800万美元，其中约4250万美元已预留，分为未受延期协议约束的2900万美元和受付款计划约束的1360万美元 [91] - 约2300万美元涉及仍在投资组合中的租户，约2000万美元涉及已迁出的租户，收回后者的概率较低且时间较长；公司与租户的收款沟通良好，预计会继续收回一定金额，但难以预测具体数额和时间 [92][93] 问题19: 当前6.5倍的杠杆水平是否符合公司长期目标，当前环境对其有何影响 - 按当前季度年化计算，杠杆水平为6.4倍，略低于第四季度，长期目标仍为6倍，公司相信随着战略执行和按市值计价的实现，将在中短期内自然达到该水平 [95] 问题20: 目前在市场上发行无担保债务的情况 - 市场利差波动较大，10年期发行的利差在高100多个基点接近200个基点，综合利率在高4%接近5%的范围；公司有能力密切关注市场，机会合适时进行债务管理和延长债务期限 [97][98] 问题21: 目前租户迁出情况，主要是哪些类型的租户 - 疫情后投资组合的信用质量稳定，目前主要是正常的季节性迁出，且迁出率远低于历史水平；团队能够提前应对，很多情况下有现成的租约；疫情使租户信用质量提高，公司利用小商铺周转引入了资本更雄厚的本地运营商 [99][100]