文章核心观点 - 资深投资分析师分享投资经验与策略，旨在启发普通投资者实现提前退休且保障投资组合安全 [1] 投资策略 - 利用多种投资工具，寻找优质股息股票和有长期增长潜力的资产，构建经典股息增长股票基础上搭配商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金的混合体系，实现增长与收益平衡并获得与标准普尔指数相当的总回报 [1] 房地产投资态度 - 自疫情以来对投资组合中的房地产敞口选择谨慎，2020 年企业停工暴露了许多房地产投资信托基金的弱点 [3]

文章核心观点 公司与Ropes & Gray续租，凭借优质办公空间和战略位置需求回升，但面临市场竞争和成本风险，过去半年股价表现优于行业，同时推荐了其他REIT股 [1][4][7] 续租情况 - BXP与Ropes & Gray达成长期续租协议，租赁面积约41.3万平方英尺，租期至2041年 [1] 物业优势 - 保德信塔楼位于波士顿后湾区中心，面积120万平方英尺，是保德信中心最高的四个工作场所之一，配备购物餐饮和观景服务 [2] - 保德信中心提供休闲设施，交通便利，是优质办公地点 [3] 需求回升 - 企业的返岗政策、低失业率和就业增长推动了对BXP优质办公物业的需求 [4] - 2024年第三季度执行74份租约，总面积约110万平方英尺，加权平均租期7.2年，前三季度共执行330万平方英尺租约，较2023年同期增长25%，还有270万平方英尺租约在洽谈中 [5] 发展前景 - 公司优质办公组合、租户阵容、资本配置、资产负债表及改造举措有利于增长，但部分市场供应增加会加剧竞争和影响定价 [7] 股价表现 - 过去六个月，公司股价上涨19.2%，行业涨幅为3.5% [8] 推荐股票 - 推荐Crown Castle Inc.和Highwoods Properties，均为Zacks Rank 2（买入） [10] - Crown Castle Inc.当前年度FFO每股共识估计在过去两个月微升至6.99美元 [10] - Highwoods Properties当前年度FFO每股共识估计在过去一个月微升至3.62美元 [11]

文章核心观点 - BXP公司股价在过去六个月上涨24.8%跑赢行业11.2%的涨幅，虽三季度FFO同比下降但营收超预期，公司因市场基本面良好、积极进行投资组合改造和拥有健康的资产负债表而具备上涨因素，但也面临市场竞争、办公空间需求下降和高额开发支出等风险 [1][3][10] 股价表现 - BXP公司股价在过去六个月上涨24.8%，跑赢行业11.2%的涨幅 [1] 财务业绩 - 2024年10月BXP公布三季度每股运营资金（FFO）为1.81美元，符合Zacks共识预期，但同比下降2.7% [1] - 公司季度业绩显示，由于租赁活动良好，营收好于预期，但当季利息支出增加产生不利影响 [1] 股价上涨因素 有利的市场基本面 - 公司拥有优质办公资产组合，集中在少数高租金、高进入壁垒的地理市场，且租户基础稳固，能产生稳定租金收入 [3] - 随着许多公司实施重返办公室政策，加上失业率相对较低和就业持续增长，公司地理位置优越、高品质的办公物业需求有望保持健康 [4] - 2024年第三季度，公司签订74份租约，总面积约110万平方英尺，加权平均租期为7.2年 [4] - 鉴于生命科学租户需求强劲，公司正在将其郊区投资组合中的众多普通办公楼改造成实验室/生命科学空间，尤其是Kendall Center项目 [5] 投资组合改造努力 - 公司通过收购、在核心市场开发物业和剥离非核心市场物业等重新定位举措提升投资组合质量 [6] - 从2010年初到2024年第三季度末，公司进行了价值75亿美元的收购，并在此期间处置了价值82亿美元的物业 [6] - 截至2024年第三季度末，公司计划用于收购的资本支出为180万美元，显示了公司审慎的资本管理做法，减轻了资产负债表压力 [7] - 公司有令人鼓舞的开发和再开发项目储备，有利于长期增长，从2014年初到2024年第三季度末，公司交付了总计84亿美元的开发项目 [8] - 截至2024年第三季度末，公司有九个办公、实验室、零售和住宅项目正在进行中，其预计总投资份额约为20.5亿美元 [8] 健康的资产负债表状况 - 截至2024年9月30日，公司拥有30亿美元的流动性，净债务与EBITDAre（年化）的比率为7.6倍，固定费用覆盖率为2.4倍 [9] - 鉴于其坚实的财务状况和审慎的资本管理，公司有望应对经济不确定性和行业波动，并抓住未来增长机会 [9] 关键风险 - 某些市场办公物业供应高，可能加剧竞争，远程办公、灵活或混合办公模式的持续存在降低了办公空间利用率，阻碍了需求，高额开发支出也引发担忧 [10] 其他股票建议 - 房地产投资信托（REIT）板块中排名较好的股票有Iron Mountain（IRM）和Cousins Properties（CUZ），目前均为Zacks排名第二（买入） [11] - Iron Mountain 2024年每股FFO的共识估计在过去一个月略有上升至4.49美元 [11] - Cousins Properties 2024年每股FFO的Zacks共识估计在过去一周略有上升至2.68美元 [11]

资产负债情况 - 2024年9月30日和2023年12月31日,BXP的总资产分别为264.06亿美元和260.26亿美元[16] - 2024年9月30日和2023年12月31日,BXP的总负债分别为181.23亿美元和178.34亿美元[16] - 2024年9月30日和2023年12月31日,BXP的总权益分别为82.72亿美元和81.84亿美元[18] - 公司资产总额为261.68亿美元,负债总额为181.23亿美元,权益总额为65.33亿美元[34] 收入利润情况 - 2024年第三季度和2023年第三季度,BXP的总收入分别为8.59亿美元和8.24亿美元[20] - 2024年前三季度和2023年前三季度,BXP的总收入分别为25.49亿美元和24.45亿美元[20] - 2024年第三季度和2023年第三季度,BXP的净收益分别为1.08亿美元和-1.04亿美元[20] - 2024年前三季度和2023年前三季度,BXP的净收益分别为3.22亿美元和1.38亿美元[20] - 2024年第三季度和2023年第三季度,BXP的每股基本收益分别为0.53美元和-0.71美元[20] - 2024年前三季度和2023年前三季度,BXP的每股基本收益分别为1.55美元和0.45美元[20] - 2024年第三季度和2023年第三季度,BXP的每股摊薄收益分别为0.53美元和-0.71美元[20] - 公司第三季度净收入为3.22亿美元，同比增长133%[21,27] - 公司第三季度其他综合收益为-5.46亿美元[21] - 公司第三季度归属于BXP公司的综合收益为2.38亿美元[21] - 公司第三季度普通股股东应占净收益为1.08亿美元[21] - 公司第三季度每股收益为0.69美元[21] 现金流情况 - 公司现金及受限现金余额为14.71亿美元，较上年同期下降14.11%[29] - 公司资本开支和利息支付情况[29] - 公司非现金投资和融资活动情况[29,31] 其他财务数据 - 公司资产负债表中的现金及受限现金、租赁负债、应付账款和应计费用等数据[32,33,34] - 公司投资于联营企业的金额为14.22亿美元[32]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度每股资金运营收益（FFO）为1.81美元，超出预期0.01美元，主要得益于低于预期的管理费用 [10][83] - 2024年前三季度的租赁量比2023年同期增长25% [10][39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度完成了超过110万平方英尺的租赁，较2023年第三季度增长5% [10] - 2024年到目前为止，已签署的租赁面积为330万平方英尺 [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 在波士顿市场，完成了超过460,000平方英尺的租赁，主要来自现有客户 [62] - 在华盛顿特区，租赁活动主要来自网络安全和国防承包行业 [65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于高端办公市场，认为高质量办公空间的需求将持续增长 [19] - 公司正在积极寻找收购机会，并计划在未来进行更多的投资 [29][122] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对经济环境持乐观态度，认为短期利率下降将有利于房地产估值和企业盈利增长 [12][14] - 管理层指出，尽管长期利率上升，但许多公司使用的短期融资成本正在下降 [16] 其他重要信息 - 公司在可持续发展方面获得了多个奖项，包括《时代》杂志和Statista评选的全球最可持续公司之一 [11] - 公司在开发管道中有多个项目，包括住宅和商业开发，预计将为未来的FFO增长做出贡献 [36][90] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于旧金山和波士顿郊区的租赁市场 - 公司认为需要看到更多的科技和生命科学需求回归市场，以改善旧金山和波士顿郊区的租赁动态 [92][93] 问题: 关于343 Madison的预租情况 - 管理层表示，北42街以北的市场需求强劲，尤其是金融服务和法律服务行业 [100][102] 问题: 关于未来的占用率 - 管理层对未来的占用率持乐观态度，预计将签署超过200万平方英尺的租赁以保持占用率平稳 [105][106] 问题: 关于西海岸的回归办公室政策 - 管理层指出，西海岸的商业文化与纽约等城市存在差异，但预计未来会有更多公司要求员工回到办公室 [110][112] 问题: 关于D.C.市场的租金走势 - 管理层认为，D.C.市场的租金将保持稳定，且新开发的高质量办公空间将有机会吸引租户 [129][130]

文章核心观点 - 波士顿物业(BXP)第三季度基金营运(FFO)每股为1.81美元,符合Zacks共识预估,但同比下降2.7% [1] - 公司第三季度业绩反映了租赁活动良好带来的收入超预期,但利息支出上升抑制了业绩 [1] - 公司调整了2024年全年FFO每股指引 [1] 公司业绩 - 租赁收入为7.995亿美元,同比增长4.2%,超出Zacks共识预估的7.905亿美元 [2] - 总收入同比增长4.2%至8.592亿美元 [2] - 办公物业租金收入(不含终止收入)为7.73亿美元,略有下降 [3] - 酒店和住宅分部租金收入为2.72亿美元,同比增长7.6% [3] - 合并口径租金收入(不含终止收入)为8.002亿美元,略有下降 [3] - 同店物业现金净营业收入(不含终止收入)为4.447亿美元,同比下降2% [4] - 公司EBITDA(现金口径)为4.698亿美元,较上季度略有增长 [4] - 在役物业出租率环比下降10个基点至87% [4] - 利息支出同比增长10.4%至1.632亿美元 [4] 公司运营 - 截至2024年9月30日,公司拥有184处物业,总面积5300万平方英尺,其中9处在建或改造 [5] - 公司签署了74份租约,总面积110万平方英尺,加权平均租期7.2年 [5] - 公司在马萨诸塞州沃尔瑟姆市投入使用了一处约32.9万平方英尺的实验室/生命科学项目180 CityPoint [5] - 公司在弗吉尼亚州雷斯顿部分投入使用了一处508套公寓的住宅项目Skymark,公司持有20%权益 [6] 财务状况 - 截至2024年9月30日,公司现金及现金等价物为14.2亿美元,较6月30日的6.854亿美元大幅增加 [7] - 公司净债务/EBITDA比率为7.59倍,较6月30日的7.91倍有所下降 [7] 2024年展望 - 公司预计2024年FFO每股在7.09-7.11美元区间,较此前7.07-7.13美元的指引区间下调,中值保持不变 [7] - Zacks共识预估的2024年FFO每股为7.10美元,在公司指引区间内 [7]

For the quarter ended September 2024, Boston Properties (BXP) reported revenue of $799.47 million, down 3% over the same period last year. EPS came in at $1.81, compared to -$0.71 in the year-ago quarter. The reported revenue compares to the Zacks Consensus Estimate of $803.79 million, representing a surprise of -0.54%. The company has not delivered EPS surprise, with the consensus EPS estimate being $1.81. While investors closely watch year-over-year changes in headline numbers -- revenue and earnings -- a ...

Boston Properties (BXP) came out with quarterly funds from operations (FFO) of $1.81 per share, in line with the Zacks Consensus Estimate. This compares to FFO of $1.86 per share a year ago. These figures are adjusted for non-recurring items.A quarter ago, it was expected that this real estate investment trust would post FFO of $1.72 per share when it actually produced FFO of $1.77, delivering a surprise of 2.91%.Over the last four quarters, the company has surpassed consensus FFO estimates two times.Boston ...

公司基本信息 - 公司是美国最大的上市甲级写字楼开发商、所有者和管理者，专注于六个活力门户市场[1] - 公司是一家完全整合的房地产公司，以房地产投资信托（REIT）形式组织[1] - 公司连续第十二次获得GRESB“绿色之星”认可和最高的GRESB 5星评级，被《时代》杂志评为全球最具可持续发展力的公司之一[1] - 公司财政年度结束日期为12月31日[7] 公司物业总体情况 - 截至2024年9月30日，公司物业总数为184处，总面积达5300万平方英尺[7] - 截至2024年9月30日，公司在役物业共175处，总面积50,291,111平方英尺，整体入住率87.0%，出租率89.1%，每平方英尺年化租金义务80.62美元[43] - 公司可出租物业总面积为50291111平方英尺，其中办公、零售、住宅、酒店占比分别为91.16%、5.47%、2.71%、0.66%[34] - 公司租赁收入为848808000美元，公司所占份额为824698000美元，办公、零售、住宅、酒店占比分别为89.31%、7.13%、1.74%、1.82%[35] - 公司净营业收入（NOI）中，中央商务区（CBD）和郊区占比分别为89.52%、10.48%[36] 公司股权与市值情况 - 截至季度末，公司普通股、普通股单位和LTIP单位（非未获授的多年期长期激励计划单位）按转换后计算为1.762亿股[7] - 截至季度末，公司收盘价为每股80.46美元[7] - 公司综合市值和BXP份额的市值均为304亿美元[7] 公司股息情况 - 公司季度/年化股息为每股0.98/3.92美元，股息收益率为4.9%[7] 公司债务评级情况 - 公司无担保优先债务评级为S&P的BBB级和Moody's的Baa2级[7] 公司财务指标预测 - 2024年全年摊薄后每股普通股归属于公司的收益（EPS）预计为2.05 - 2.07美元[10] - 2024年运营物业平均在役投资组合入住率预计为87.00% - 88.20%[11] - 公司在相同物业净营业收入（不含终止收入）的份额预计下降1.50% - 3.00%[11] 2024年第三季度公司财务指标 - 2024年第三季度净利润归属于公司为83,628,000美元，摊薄后每股净利润为0.53美元[12] - 2024年第三季度资金可分配给普通股股东和普通股单位持有人（FAD）为219,130,000美元[12] - 2024年第三季度收入为859,227,000美元[12] - 2024年第三季度利息覆盖率（不含资本化利息）为2.95[12] - 2024年第三季度公司在相同物业净营业收入（不含终止收入）的份额变化为 - 3.0%[12] - 2024年第三季度FAD派息率为78.86%[12] - 截至2024年第三季度末，合并债务为16,215,246,000美元[12] - 2024年第三季度，公司总营收为8.59227亿美元，较上一季度的8.50482亿美元增长1.03%[15] - 2024年第三季度，公司总费用为5.97809亿美元，较上一季度的5.99253亿美元下降0.24%[15] - 2024年第三季度，公司净收入为1.08452亿美元，较上一季度的1.06949亿美元增长1.41%[15] - 2024年第三季度，归属于BXP公司的净收入为0.83628亿美元，较上一季度的0.79615亿美元增长5.04%[15] - 2024年第三季度，基本每股收益为0.53美元，与上一季度持平[14] - 2024年第三季度，运营合伙企业的基本资金从运营（FFO）为3.19086亿美元，较上一季度的3.10956亿美元增长2.61%[17] - 2024年第三季度，归属于BXP公司的FFO为2.86858亿美元，较上一季度的2.78399亿美元增长3.04%[17] - 2024年第三季度，BXP公司在基本FFO中的百分比份额为89.90%，较上一季度的89.53%略有上升[17] - 2024年第三季度基本FFO为319,086美元，上一季度为310,956美元；摊薄后FFO为319,086美元，上一季度为310,956美元[18] - 2024年第三季度BXP公司摊薄后FFO份额为286,954美元，上一季度为278,430美元[18] - 2024年第三季度基本FFO股份/单位为175,446，上一季度为175,408；摊薄后FFO股份/单位为175,934，上一季度为175,660[19] - 2024年第三季度BXP公司摊薄后FFO股份/单位份额为158,213，上一季度为157,291；占比为89.93%，上一季度为89.54%[19] - 2024年第三季度可用于分配的资金（FAD）为219,130,000美元，上一季度为270,639,000美元；FAD派息率为78.86%，上一季度为63.85%[20] - 2024年第三季度净营业收入（NOI）为511,078,000美元，去年同期为501,881,000美元[21] - 2024年第三季度BXP公司NOI份额为498,510,000美元，去年同期为490,999,000美元[21] - 2024年第三季度BXP公司剔除终止收入后的NOI份额为486,331,000美元，去年同期为488,064,000美元[21] - 2024年第三季度相同物业剔除终止收入后的NOI为478,075,000美元，去年同期为498,407,000美元[21] - 2024年第三季度BXP公司相同物业剔除终止收入后的NOI份额为463,893,000美元，去年同期为478,386,000美元[21] - 2024年第三季度归属于BXP公司的净收入为83,628千美元，2023年同期为亏损111,826千美元[22] - 2024年第三季度净收入为108,452千美元，2023年同期为亏损103,543千美元[22] - 2024年第三季度利息费用为163,194千美元，2023年同期为147,812千美元[22] - 2024年第三季度折旧和摊销费用为222,890千美元，2023年同期为207,435千美元[22] - 2024年第三季度净营业收入（NOI）为511,078千美元，2023年同期为501,881千美元[22] - 2024年第三季度NOI - 现金（不包括终止收入）为473,400千美元，2023年同期为471,599千美元[22] - 2024年第三季度同一物业NOI - 现金（不包括终止收入）为455,096千美元，2023年同期为470,929千美元[22] - 2024年第三季度BXP公司在同一物业NOI - 现金（不包括终止收入）的份额为444,722千美元，2023年同期为453,966千美元[22] - 2024年Q3租赁收入（不含终止收入）为8.00212亿美元，较2023年同期的8.04168亿美元减少395.6万美元，降幅0.5%[23] - 2024年Q3净营业收入（不含终止收入）为4.78075亿美元，较2023年同期的4.98407亿美元减少2033.2万美元，降幅4.1%[23] - 2024年Q3运营费用和房地产税为3.22137亿美元，较2023年同期的3.05761亿美元增加1637.6万美元，增幅5.4%[23] - 2024年Q3直线租金和公允价值租赁收入及销售型租赁的摊销和增值为2844.2万美元，较2023年同期的2211.3万美元增加632.9万美元，增幅28.6%[23] - 2024年Q3符合租金条件的租赁交易成本诱因增加1090.7万美元，增幅183.5%[23] - 2024年Q3现金净营业收入（不含终止收入）为4.55096亿美元，较2023年同期的4.70929亿美元减少1583.3万美元，降幅3.4%[23] 公司资产与负债变化情况 - 截至2024年9月30日，公司总资产为2.6405536亿美元，较6月30日的2.5474448亿美元增长3.65%[13] - 截至2024年9月30日，公司总负债为1.812323亿美元，较6月30日的1.7184205亿美元增长5.46%[13] - 2024年9月30日资本支出为4.2864亿美元，较2024年6月30日的3.5444亿美元增加7420万美元[25] - 2024年9月30日公司资本支出份额为4.0255亿美元，较2024年6月30日的3.4963亿美元增加5292万美元[25] - 2024年9月30日可租赁面积为119.0695万平方英尺，较2024年6月30日的60.296万平方英尺增加58.7735万平方英尺[26] - 2024年9月30日租户改进和租赁佣金每平方英尺为74.93美元，较2024年6月30日的63.24美元增加11.69美元[26] 公司重大业务交易 - 公司完成收购合资伙伴50%经济所有权权益，该物业有一笔约2.071亿美元的抵押贷款，年利率3.61%，2025年1月5日到期，收购后修改贷款条款，有两个共五年的展期选项，首个展期四年固定年利率5.0%[27] - 公司将与主要客户Finnegan Henderson Farabow Garrett & Dunner, L.L.P.的21.4万平方英尺租约延长至2042年，并同意完成约2500万美元的建筑改进[27] - 公司向挪威银行投资管理公司出售290 Binney Street 45%所有权权益，该投资将使公司在该项目的预计开发支出随时间减少约5.335亿美元，交易完成时挪威银行支付约1.42亿美元，其中9700万美元为公司的特别分配[27] - 挪威银行投资管理公司为300 Binney Street项目投资在交易完成时出资约2.129亿美元，公司提款约2.129亿美元并将承担项目未来所有成本[29] - 公司对290 Binney Street地下电气 vault 建设有独家义务，预计总成本1.839亿美元，建成后将以8410万美元出售给第三方，净投资9980万美元将计入公司在该项目的外部基础，截至9月30日已投资5890万美元[29] - 公司签署两笔重要租赁交易，AstraZeneca租赁290 Binney Street，面积573,000平方英尺；The Broad Institute租赁300 Binney Street，面积225,000平方英尺[45] 公司在建与已投入使用项目情况 - 截至2024年9月30日，在建项目总可租赁面积273.1万平方英尺，总投资10.29105亿美元，预计总投资20.545亿美元，已提取1.81404亿美元，预计未来权益需求10.22329亿美元，整体出租率54%，净营业收入108000美元[28] - 2024年已完全投入使用项目总面积44.7195万平方英尺，总投资2592.2万美元，预计总投资3343万美元，出租率58%，净营业收入415万美元[28] 公司土地情况 - 截至2024年9月30日，公司拥有土地可开发面积总计1586.2万平方英尺，分布在多个地区[30] - 公司土地购买期权涉及的可开发面积总计307.3万平方英尺，分别位于波士顿、沃尔瑟姆和剑桥，公司预计在这些项目未来开发中占50%份额[31] 公司租赁业务情况 - 2024年第三季度末可租赁空置面积为6321509平方英尺，可用空间净减少32210平方英尺[32] - 本季度开始的租赁总面积为1266021平方英尺，其中第二代租赁面积为1190695平方英尺[32][33] - 第二代租赁加权平均租赁期限为76个月，加权平均免租期为153天，每平方英尺总交易成本为74.93美元[32] - 第二代租赁毛租金减少4.48%，净租金减少6.81%[32][33] - 2024年第三季度公司投入使用的物业总面积为209413平方英尺，退出服务的物业总面积为316538平方英尺[32][33] 公司各地区物业情况 - 波士顿CBD写字楼小计：21栋建筑，总面积10901670平方英尺，入住率95.7%，出租率97.1%，每平方英尺年化租金义务82.51美元[40] - 东剑桥写字楼小计：10栋建筑，总面积2464316平方英尺，入住率96.7%，出租率96.7%，每平方英尺年化租金义务95.15美元[40] - 洛杉矶西区写字楼小计：27栋建筑，总面积2311364平方英尺，入住率84.9%，出租率86.3%，每平方英尺年化租金义务73.92美元[40] - 纽约广场区767第五大道（通用汽车大厦）：1栋建筑，面积1970335平方英尺，入住率91.6%，出租率98.2%，每平方英尺年化租金义务167.49美元[40] - 纽约公园大道601列克星敦大道：1栋

文章核心观点 - BXP公司即将于2024年10月29日发布第三季度业绩报告,预计收入和每股基金运营收益(FFO)同比将下降 [1] - 尽管第三季度整体净吸纳量为负,但部分市场的吸纳量有所改善,高品质办公楼的需求较强 [2][3] - BXP公司拥有优质的办公楼资产组合,第三季度租赁活动可能较为健康,但部分市场的供给过剩可能会限制其业绩 [4][5] 行业总结 - 第三季度全国办公空置率创下20.9%的新高,同比上升190个基点,环比上升55个基点 [3] - 全国平均租金从上季度的37.68美元上升至38.15美元 [3] - 生命科学资产需求保持良好,有利于BXP公司的相关业务 [4] 公司总结 - BXP公司第三季度出租率预计环比上升20个基点至87.3% [4] - 公司财务状况良好,有利于支持其开发活动 [4] - 第三季度收入预计同比下降2.5%至8.038亿美元,每股FFO预计同比下降2.7%至1.81美元 [6] - 分析师对公司第三季度业绩预期未发生变化 [6]