BOSTON--(BUSINESS WIRE)--BXP, Inc. (NYSE: BXP), the largest publicly traded developer, owner, and manager of premier workplaces in the United States, is hosting its Triennial Investor Day today, Monday, September 8th in New York, New York. Owen Thomas – Chairman & CEO, Douglas Linde – President, and Michael LaBelle – Chief Financial Officer, as well as other members of BXP's senior leadership team from across the company, will provide a detailed overview of the company's strategic prioritie. ...

公司股价表现 - BXP股价在过去一年中表现不佳 市值损失约7% [1] 市场担忧因素 - 公司资产负债表状况引发市场担忧 [1] - 长期办公地产基本面因素对股价形成压力 [1] 分析师背景 - 分析师拥有超过15年逆向投资经验 [1] - 基于宏观观点和个股反转机会进行投资决策 [1] - 追求风险回报比优越的超额收益机会 [1]

| | Quarter End Market Cap($B) | Net Amount Purchased($M) | | --- | --- | --- | | Airbnb, Inc. (ABNB) | 83.1 | 40.6 | | BXP, Inc. (BXP) | 10.7 | 32.5 | | Equinix, Inc. (EQIX) | 77.8 | 30.4 | | Toll Brothers, Inc. (TOL) | 11.2 | 28.9 | | Simon Property Group, Inc. (SPG) | 52.5 | 23.9 | During the most recent quarter, we initiated a new position in Airbnb, Inc. We have been following and meeting with the company since its IPO in 2020 and took advantage of the indiscriminate sell-off in April to buy a high-qua ...

收入和利润（同比环比） - 2025年第二季度总收入为8.68亿美元，较2024年同期的8.50亿美元增长2.1%[29] - 2025年上半年总收入为17.34亿美元，较2024年同期的16.90亿美元增长2.6%[29] - 2025年第二季度净收入为1.19亿美元，较2024年同期的1.07亿美元增长11.4%[29] - 2025年上半年净收入为2.06亿美元，较2024年同期的2.14亿美元下降3.5%[29] - 公司2025年第二季度净收入为8,898.4万美元，较2024年同期的7,961.5万美元增长11.8%[36] - 2025年上半年净收入为2.06亿美元，较2024年同期的2.14亿美元下降3.7%[39][42] - 总收入第二季度同比增长2.1%至8.68457亿美元，上半年同比增长2.6%至17.33672亿美元[54] - 租赁收入第二季度同比增长1.9%至8.05935亿美元，上半年同比增长2.4%至16.17037亿美元[54] - 归属于公司的净利润第二季度同比增长11.0%至1.00843亿美元，上半年同比下降6.2%至1.70702亿美元[54] - 公司2025年第二季度净收入为2.09551亿美元，较2024年同期的2.16953亿美元下降3.4%[66] - 2025年第二季度向合伙人分配的净收入为1.92515亿美元，其中非控股权益分配3884.9万美元[63] - 2025年第二季度归属于BXP Inc.的净利润为8897.7万美元，同比增长11.8%（2024年同期：7961.5万美元）[169] - 2025年上半年归属于BXP Inc.的净利润为1.5016亿美元，同比下降5.9%（2024年同期：1.595亿美元）[169] - 公司2025年第二季度总收入为8.684亿美元，同比增长2.1%[171] - 2025年上半年总收入为17.337亿美元，同比增长2.6%[171] - 2025年第二季度归属于Boston Properties Limited Partnership的净收入为1.008亿美元，同比增长11.0%[183] - 2025年上半年归属于Boston Properties Limited Partnership的净收入为1.707亿美元，较2024年同期的1.819亿美元下降6.2%[185] 每股收益 - 2025年第二季度基本每股收益为0.56美元，较2024年同期的0.51美元增长9.8%[29] - 2025年上半年基本每股收益为0.95美元，较2024年同期的1.02美元下降6.9%[29] - 基本每股收益第二季度同比增长9.6%至0.57美元，上半年同比下降6.7%至0.97美元[54] - 2025年第二季度稀释后每股收益0.56美元，同比增长9.8%[180] - 2025年上半年稀释后每股收益0.95美元，同比下降5.94%[180] - 2025年第二季度基本每股收益为0.57美元，较2024年同期的0.52美元增长9.6%[183] - 2025年上半年基本每股收益为0.97美元，较2024年同期的1.04美元下降6.7%[185] 成本和费用（同比环比） - 利息支出第二季度同比增长8.8%至1.62783亿美元，上半年同比增长4.7%至3.26227亿美元[54] - 折旧摊销费用第二季度同比增长2.0%至2.22116亿美元[54] - 2025年上半年折旧摊销费用为4.44亿美元，较2024年同期的4.38亿美元增长1.3%[42] - 2025年上半年折旧和摊销费用为4.4052亿美元，较2024年同期的4.34858亿美元增长1.3%[66] - 2025年第二季度股权激励支出为1160万美元，较2024年同期的1600万美元下降27.5%[189] - 2025年上半年股权激励支出为3460万美元，与2024年同期的3450万美元基本持平[189] 现金流 - 2025年上半年经营活动现金流量为5.63亿美元，与2024年同期基本持平（5.65亿美元）[42] - 公司2025年上半年投资活动现金流出6.12亿美元，较2024年同期的5.54亿美元增长10.6%[42] - 公司融资活动净现金流出为7.58亿美元，较上年同期的8.86亿美元有所改善[44] - 2025年上半年经营活动产生的净现金为5.63181亿美元，与2024年同期的5.64659亿美元基本持平[66] - 2025年上半年投资活动使用的净现金为6.12404亿美元，较2024年同期的5.53504亿美元增加10.6%[66] - 2025年上半年融资活动使用的净现金为7.58132亿美元，较2024年同期的8.86221亿美元减少14.5%[68] 现金及现金等价物变化 - 现金及现金等价物大幅减少，从2024年底的12.55亿美元降至2025年6月30日的4.47亿美元，减少8.08亿美元或64.4%[23] - 期末现金及等价物总额为5.28亿美元，较期初13.35亿美元下降60.5%[44] - 公司2025年6月30日现金及现金等价物为5.27841亿美元，较2023年12月31日的13.35196亿美元下降60.5%[68] 债务和融资活动 - 未担保高级票据从2024年底的106.45亿美元减少至2025年6月30日的98.01亿美元，减少8.44亿美元或7.9%[23] - 商业票据计划借款达39.97亿美元，偿还37.47亿美元，净融资额增加26.29亿美元[44] - 无担保高级票据偿还8.5亿美元，较上年同期7亿美元增加21.4%[44] - 无担保高级票据余额98.01亿美元，较期初106.45亿美元下降7.9%[49] - 抵押票据应付余额42.79亿美元，与期初基本持平[49] - 2025年上半年通过商业票据计划借款39.97365亿美元，偿还37.47365亿美元[68] - 抵押票据应付账面价值42.787亿美元，公允价值39.215亿美元（2025年6月30日）[90] - 无抵押优先票据账面价值98.005亿美元，公允价值93.854亿美元（2025年6月30日）[90] - 无抵押商业票据余额7.5亿美元（2025年6月30日），较5亿美元（2024年12月31日）增长50%[88][90] - BPLP偿还8.5亿美元3.2%优先票据，偿还总额8.636亿美元[118] - BPLP新信贷设施总额29.5亿美元，包括22.5亿美元循环信贷和7亿美元定期贷款[119] - 循环信贷利率边际为0.85%（SOFR）和0%（基础利率），定期贷款利率边际为0.95%（SOFR）[123] - 商业票据计划规模扩大至7.5亿美元，加权平均利率4.73%[127] 资产和投资活动 - 公司总资产从2024年12月31日的260.85亿美元下降至2025年6月30日的256.21亿美元，减少4.64亿美元或1.8%[23][25] - 房地产资产总值210.30亿美元，较期初208.14亿美元增长1.0%[49] - 投资未合并合资企业11.61亿美元，较期初10.94亿美元增长6.1%[49] - 投资性房地产净值为212.628亿美元（2025年6月30日），较214.502亿美元（2024年12月31日）下降0.9%[96] - 公司房地产总额从2024年12月31日的282.12亿美元增长至2025年6月30日的287.60亿美元，增加5.48亿美元（1.9%）[98] - 在建工程从2024年12月31日的7.646亿美元增至2025年6月30日的10.48亿美元，增长2.84亿美元（37.1%）[98] - 土地持有待开发从2024年12月31日的7.141亿美元增至2025年6月30日的7.482亿美元，增加3410万美元（4.8%）[98] - 对非合并合资企业的投资从2024年12月31日的10.60亿美元增至2025年6月30日的11.13亿美元，增长5290万美元（5.0%）[103] - 2025年上半年资本支出总额为5.47446亿美元，包括建筑在建工程2.78667亿美元[66] - 2025年上半年建设支出为2.79亿美元，较2024年同期的3.14亿美元下降11.1%[42] - 公司以约4350万美元收购麦迪逊大道343号项目45%权益[191] - 公司以2000万美元收购290 Coles Street项目19.46%股权，并承诺6500万美元优先股投资[116] 负债和权益 - 公司总负债从2024年底的181.37亿美元下降至2025年6月30日的177.67亿美元，减少3.7亿美元或2.0%[23] - 物业合伙企业中非控股权益20.04亿美元，较期初19.34亿美元增长3.6%[51] - 公司2025年6月30日总资本为63.29784亿美元，较2023年12月31日的63.23458亿美元略有增长[63] - 物业合伙企业的非控股权益为20亿美元（2024年12月31日：19亿美元）[157] - 截至2025年6月30日，OP单位赎回价值约为13亿美元（基于每股67.47美元的普通股价格）[156] - 非控制性权益包含1570.8万个OP单位及372.8万个各类激励单位[152] - 截至2025年6月30日，公司普通股流通股数量为158,366,277股[158] - 截至2025年6月30日，公司持有BPLP的1,767,941个普通合伙单位及156,598,336个有限合伙单位[159] - 2025年上半年通过OP单位赎回发行116,204股普通股[161] 各地区表现 - 波士顿地区贡献公司2025年第二季度净营业收入最高，达1.941亿美元，占比39.32%[173] - 纽约地区2025年第二季度净营业收入同比下降4.1%，从1.200亿美元降至1.151亿美元[173][174] - 旧金山地区净营业收入占比从2024年第二季度的17.97%下降至2025年第二季度的16.31%[173][174] - 洛杉矶地区通过合资企业贡献净营业收入大幅增长，从740.3万美元增至1053.3万美元[173][174] - 纽约市场租金收入占比最高达30.91%，但同比下降0.4个百分点[176][178] - 洛杉矶市场公司应占经营净收入占比从4.02%降至3.62%[176][178] - 西雅图市场公司应占经营净收入增长20.04%至2265.5万美元[176][178] 各业务线表现 - 办公楼业务占2025年第二季度总租金收入的96.8%，达8.282亿美元[173] - 酒店业务净营业收入从2024年第二季度的983.9万美元降至2025年第二季度的936.5万美元[173][174] - 2025年上半年总租金收入17.06亿美元，同比增长2.25%[176][178] - 办公业态收入16.57亿美元，同比增长2.23%[176][178] - 酒店业态收入2437万美元，同比增长5.97%[176][178] - 公司中央商务区资产组合占年化租金义务约89%[205] - 中央商务区资产组合入住率为89.9%且出租率为92.5%[205] 租赁和物业运营 - 租赁收入从2024年上半年的15.79亿美元增至2025年上半年的16.17亿美元，增长3790万美元（2.4%）[102] - 可变租赁付款从2024年上半年的2.780亿美元增至2025年上半年的2.890亿美元，增加1090万美元（3.9%）[102] - 2025年第二季度公司应占NOI为4.935亿美元，同比增长0.1%（2024年同期：4.929亿美元）[169] - 2025年上半年公司应占NOI为9.883亿美元，同比下降0.2%（2024年同期：9.906亿美元）[169] - 公司2025年第二季度净营业收入总额为5.145亿美元，同比增长1.1%[173][174] - 非控制权益在物业合伙中的净营业收入分配从2024年第二季度的4739.1万美元增至2025年第二季度的5156.2万美元[173][174] - 公司应占经营净收入9.88亿美元，同比微降0.23%[176][178] - 非控股权益应占经营净收入1.01亿美元，同比增长7.77%[176][178] - 整体投资组合加权平均剩余租期约7.8年[206] - 前20大租户加权平均剩余租期约9.9年[206] - 第二季度签署91份租约总面积超110万平方英尺[213] - 过去四个季度租赁面积达570万平方英尺同比增长18%[213] - 整体办公及零售物业入住率为86.4%较上季度下降0.5%[215] - 包含已签约未入住空间的出租率为89.1%[216] - 130万平方英尺已签约空间将于2025-2026年启动收入确认[216] - 第二季度二代空间净租金同比下降14.27%[221] 合资企业和投资 - 合资企业总资产从2024年12月31日的64.51亿美元增至2025年6月30日的65.65亿美元，增加1.14亿美元（1.8%）[108] - 公司非合并合资企业总收入在2025年第二季度为1.254亿美元，同比增长4.4%[112] - 公司非合并合资企业净亏损在2025年第二季度为2391.8万美元，同比扩大234.3%[112] - 合资企业7750 Wisconsin Avenue获得2.52亿美元抵押贷款，利率5.49%[115] - 公司对290 Coles Street优先股投资承诺提供最高6500万美元资金，预期获得13.0%内部收益率[109] 衍生品和风险管理 - 公司利率合约摊销收益为169.2万美元，2024年同期为308.1万美元[36] - 利率互换公允价值-778.2万美元（2025年6月30日），较525.2万美元（2024年12月31日）转负[93] - BPLP签订3亿美元利率互换合约，固定利率3.6775%[130] - 公司利率互换衍生品名义本金总额为9亿美元，公允价值净负债为778.2万美元[132] - 利率互换合约执行利率范围在3.678%至3.798%之间，最长到期日为2028年10月[132] - 2025年第二季度其他综合收益记录有效套期保值损失563.6万美元，去年同期为收益93.6万美元[132] - 2025年上半年有效套期保值损失重分类至损益为477.3万美元，去年同期为644.1万美元[132] 股息和分配 - 2025年第二季度股息及分配总额为1.73亿美元，较2024年同期增长0.3%[36] - 未分配股息1.73亿美元，与期初基本一致[46] - 季度股息及OP单位分配持续保持每股/每单位0.98美元[161] 其他综合收益 - 其他综合亏损第二季度为394.4万美元，去年同期为收益401.7万美元[57] - 综合收益第二季度同比增长2.2%至9675.5万美元，上半年同比下降23.9%至1.56275亿美元[57] 非控制性权益 - 2025年第二季度非控制性权益再分配金额为900.6万美元，2024年同期为1,084.5万美元[36] - 非控制性权益第二季度为2010万美元，同比增长12.8%[54] 诉讼和承诺 - 公司信用证及履约义务总额达2030万美元[136] - 为华盛顿特区大都会广场项目提供2000万美元夹层贷款承诺，已拨付670万美元[139] - 纽约物业收购诉讼已支付270万美元固定费用，潜在额外赔偿金额最高达3100万美元[142][144] - 马萨诸塞州290 Binney街开发项目遭相邻企业起诉，项目面积57.3万平方英尺且已100%预租给阿斯利康[145][146] 激励计划 - 2022年长期激励计划最终支付比例为59%，共计540万美元，177,919个激励单位被没收[155] - 2025年MYLTIP激励计划总价值约1270万美元，最高可授予354,940个LTIP单位[186] - 2022年MYLTIP最终支付率为目标的59%，总价值约540万美元[187] - 2025年上半年授予限制性股票价值约400万美元，授予LTIP单位价值约2700万美元[188] 资产出售和收益 - 公司出售17 Hartwell Avenue土地获得约2180万美元现金，并确认约1840万美元房地产销售收益[100] - 房地产销售收益第二季度录得1848.9万美元，上半年为1848.9万美元[54] 其他财务数据 - 基础差异从2024年12月31日的2.8447亿美元改善至2025年6月30日的2.7545亿美元，减少902万美元（3.2%）[110] - 非房地产投资价值860万美元（2025年6月

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO每股1.71美元，比预期高0.05美元，比市场共识高0.04美元，主要由于运营改善 [7][42] - 2025年全年FFO指引中点上调0.02美元至6.84-6.92美元/股范围 [7][46] - 同物业NOI预计2025年增长0.25%(账面)和1.25%(现金)，较上季度指引提高25个基点 [44] - 总组合出租率89.1%，下降30个基点；入住率86.4%，下降50个基点 [27][28] - 预计2025年底入住率将回升至87%左右 [29][30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度完成110万平方英尺租赁，2025年累计完成220万平方英尺 [7] - 过去四个季度租赁总量570万平方英尺，较前四个季度增长18% [7] - 开发组合预租率提升500个基点至67% [31] - 波士顿市场：生命科学客户对高品质办公空间需求持续，正在洽谈7.5-7.6万平方英尺租赁 [33] - 纽约市场：重点在Midtown East，完成510 Madison六层租赁并新增户外空间 [34] - 旧金山市场：AI相关科技公司需求显著，680 Folsom项目7月有7次看房 [37][38] 各个市场数据和关键指标变化 - 东海岸市场(纽约、波士顿)表现优于西海岸，金融和专业服务公司需求强劲 [22] - 纽约Midtown顶级写字楼空置率6.3%，租金涨幅远超通胀 [16] - 旧金山市场改善主要由AI公司驱动，传统科技巨头仍缺席 [23] - 华盛顿特区Northern Virginia国防和网络安全业务需求稳定 [22] - 普林斯顿市场增长全部来自生命科学用户的办公需求 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 推进343 Madison Avenue开发项目，总成本约20亿美元，预计稳定现金回报率7.5-8% [16] - 计划出售10处非创收资产(土地和空置建筑)，预计净收益近3亿美元 [17] - 探索出售部分创收物业，可能再获3亿美元净收益 [18] - 将Lexington一处商业用地重新规划为312单元住宅项目，预计7.1%回报率 [19] - 顶级写字楼表现优异：在五大核心CBD市场，空置率比整体市场低7.5个百分点，租金高50%以上 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 企业信心增强：有利税收政策、监管减少、地缘政治风险缓解、潜在降息 [8] - 财富100强公司完全办公室办公比例从5%升至54%，混合办公从78%降至41% [9] - 写字楼销售市场活跃：第二季度销售142亿美元，环比增80%，同比增125% [11] - AI将创造高端知识工作岗位，主要在门户市场，对低端处理型工作影响更大 [56][58] - 建筑关税影响有限，343 Madison项目分包商报价仍低于预期 [39][40] 其他重要信息 - 343 Madison项目已签署30%面积的LOI，租户为投资级金融机构 [15] - 买断原45%合资伙伴权益，代价约4400万美元 [16] - 计划9月8日在纽约举办投资者日 [47][48] - 租赁管道包括180万平方英尺谈判中交易(含343 Madison LOI则达210万平方英尺) [25] - 已签未入驻面积差扩大至270个基点(130万平方英尺)，其中50万平方英尺预计2025年入驻 [28] 问答环节所有提问和回答 343 Madison项目相关 - 预计无杠杆现金回报率7.5-8%，杠杆后IRR可能达中高双位数 [52] - 目标租金：低层中高100美元/平方英尺，顶层中高200美元/平方英尺，平均低200美元 [92][93] - 融资选项包括资产出售、私募/公募股权、债务融资等，时间充裕 [69][70] - MTA地租为99年期，无市场价值重置条款 [78][80] 财务与资本相关 - 杠杆率目标中期6-7倍，将通过资产出售、开发项目交付和入住率提升来降低 [106][107] - 潜在股息调整：2024年超额分配41美分/股，但尚未做出决定 [88][89] - 计划资产出售预计不会稀释FFO [116] 市场与租赁相关 - 旧金山Embarcadero中心需求仍以金融服务等传统企业为主 [138] - 纽约Midtown South市场AI相关租户开始增加 [122] - 早期续约谈判(2028-2031到期)反映市场供应紧张 [143][144] - 近期租赁负增长主要因特定物业到期租约结构 [73][74] 运营展望 - 预计现有物业组合入住率将在18个月内回升至90%以上 [111][112] - 第三季度将新增三处开发项目入账，暂时拉低整体入住率 [30] - FFO增长预计集中在第四季度，因季节性费用下降和入住率提升 [84][85]

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度FFO每股1 71美元 超出市场预期0 04美元 主要得益于运营改善 [6] - 2025年全年盈利指引中点上调0 02美元至6 84-6 92美元/股 主要因核心物业组合NOI增长25个基点 [41][43] - 第二季度完成110万平方英尺租赁 2025年累计租赁量达220万平方英尺 过去四个季度租赁总量570万平方英尺 同比增长18% [6] 各条业务线数据和关键指标变化 - 开发项目343 Madison Avenue获得30%预租 锚定租户为投资级金融机构 另有6家客户合计130万平方英尺的租赁提案正在推进 [14] - 开发组合租赁率提升500个基点至67% 其中360 Park Avenue South租赁率达33% [27][116] - 旧金山Embarcadero中心完成10万平方英尺法律事务所续约 680 Folsom项目吸引AI科技公司关注 7月新增7次看房 [33][34] 各个市场数据和关键指标变化 - 东海岸市场复苏领先 纽约中城顶级写字楼空置率仅6 3% 租金涨幅远超通胀 西海岸市场相对滞后 [10][11] - 纽约中城顶级写字楼租金比市场平均水平高50%以上 空置率低7 5个百分点 [10] - 旧金山AI相关企业需求强劲 市场活跃度提升 但传统科技巨头仍缺席增长 [21][34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 启动343 Madison Avenue垂直建设 预计2029年底交付 总开发成本约20亿美元 预计稳定现金回报率7 5-8% [13][15] - 计划出售10处非创收资产 预计未来两年净收益近3亿美元 同时探索创收物业出售 可能再获3亿美元 [16][17] - 行业层面 写字楼销售金额第二季度达142亿美元 环比增长80% 同比增125% 资本开始回流优质资产 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 企业信心增强 财富100强企业完全办公室办公比例从5%升至54% 混合办公比例从78%降至41% [9] - AI产业推动旧金山需求 37家AI相关企业合计需求达120万平方英尺 但可能冲击传统技术岗位 [54][57] - 建筑成本受关税影响 但曼哈顿施工放缓带来分包商竞争 343 Madison项目部分环节报价低于预期 [35] 其他重要信息 - 麻州Lexington地块成功变更为住宅用地 与机构合作开发312单元公寓 预计2028年稳定后收益率7 1% [18] - 投资者日活动定于9月8日在纽约举行 已收到超100份参会确认 [44] 问答环节所有的提问和回答 343 Madison项目回报与融资 - 预计无杠杆现金回报率7 5-8% 杠杆后IRR可达中高双位数 [48] - 融资选项包括资产出售 私募/公开股权 股息政策调整 项目贷款等 成本高峰期在2026-2028年 [63][64] 行业需求与AI影响 - AI将创造高端知识岗位 主要集中于门户市场 后端处理岗位可能自动化 利好高品质写字楼需求 [54][55] - 旧金山AI企业平均租约9 4年 343 Madison锚定租户签约20年 显示长期需求信心 [56] 资产出售与杠杆 - 计划出售资产预计不会稀释FFO 因多为非创收资产 目标杠杆率中期降至6 5-7 5倍 [101][102] 纽约市长选举影响 - 潜在政策变化可能不利商业地产 但州级监管和城市韧性将缓冲影响 投资级租户仍签署长期租约 [95][97] 租赁市场动态 - 曼哈顿实际租金涨幅达两位数 但季报数据受少量低TI交易扭曲 预计后续季度数据改善 [150][151] - 租户提前2-3年续约谈判增多 反映优质空间稀缺 特别是金融集聚区 [140]

财务表现 - 公司第二季度FFO每股1.71美元 超出市场预期的1.67美元 但同比下降3.4% [1] - 季度租赁收入8.059亿美元 同比增长1.9% 超出预期的8.009亿美元 总收入8.685亿美元 同比增长2.1% [2] - 办公物业租金收入8.067亿美元 同比增长1% 酒店及住宅板块租金收入2730万美元 同比增长1% 合并租金收入8.34亿美元 同比增长1% [3] - 同物业NOI现金基础4.679亿美元 同比增长1.7% EBITDAre现金基础4.618亿美元 较去年同期的4.662亿美元略有下降 [4] 运营数据 - 在运营物业入住率86.4% 环比下降50个基点 主要因波士顿地区36万平方英尺租约到期 [5] - 利息支出1.628亿美元 同比增长8.8% [5] - 第二季度签署91份租约 总面积超110万平方英尺 加权平均租期9.4年 [6] 项目进展 - 启动17 Hartwell Avenue重建项目 规划312套住宅 预计2027年中完工 [6] 财务状况 - 期末现金及等价物4.47亿美元 较一季度末的3.981亿美元有所增加 [7] - 净债务与EBITDAre比率8.18 较一季度末的8.33有所改善 [7] 业绩指引 - 第三季度FFO每股指引1.69-1.71美元 [8] - 2025年全年FFO每股指引上调至6.84-6.92美元 原指引为6.80-6.92美元 [9][10] - 预计2025年同物业NOI现金基础增长1.00%-1.50% [10] 行业动态 - Cousins Properties预计第二季度FFO每股70美分 同比增长2.9% [12] - Vornado Realty Trust预计第二季度FFO每股53美分 同比下降7.0% [13]

财务表现 - 公司第二季度营收达8.0594亿美元，同比增长2%，超出市场预期的8.0088亿美元（+0.63%惊喜）[1] - 每股收益(EPS)为1.71美元，显著高于去年同期的0.51美元，比分析师共识预期1.67美元高出2.4%[1] - 稀释后每股净收益0.56美元，超过六位分析师平均预估的0.45美元[4] 细分业务数据 - 租赁业务收入8.0594亿美元，同比+2%，略高于三位分析师平均预估的8.0238亿美元[4] - 停车场及其他收入3480万美元（含保险收益），同比+0.5%，超越四位分析师平均预估的3408万美元[4] - 酒店收入1477万美元，同比-0.3%，低于分析师平均预期的1556万美元[4] - 开发及管理服务收入885万美元，同比大幅增长39.3%，超过分析师预估的823万美元[4] 运营指标 - 在营物业出租率为86.4%，略低于三位分析师平均预估的86.7%[4] 市场反应 - 公司股价过去一个月上涨3.2%，略低于同期标普500指数3.6%的涨幅[3] - 当前Zacks评级为3级（持有），预示短期表现可能与大盘同步[3]

核心观点 - 公司季度FFO为1.71美元/股 超出市场预期的1.67美元/股 但低于去年同期的1.77美元/股 [1] - 季度营收8.0594亿美元 超出市场预期0.63% 且高于去年同期的7.9055亿美元 [2] - 今年以来股价下跌6.4% 表现逊于标普500指数8.6%的涨幅 [3] 财务表现 - 本季度FFO超预期2.4% 但上一季度FFO低于预期0.61% [1] - 过去四个季度中 公司仅一次FFO超预期 但三次营收超预期 [2] - 下一季度FFO预期为1.75美元/股 营收预期8.0895亿美元 本财年FFO预期6.86美元/股 营收预期32.3亿美元 [7] 市场表现与预期 - 当前Zacks评级为3级(持有) 预计短期内表现与市场持平 [6] - 行业排名位于前34% 研究显示前50%行业表现优于后50%行业两倍以上 [8] - 同行Easterly Government Properties预计下季度EPS为0.74美元/股 同比增长1.4% 营收预期8419万美元 同比增长10.5% [9][10] 未来关注点 - 管理层在财报电话会中的评论将影响股价短期走势 [3] - 未来FFO预期变化趋势是判断股价走势的关键指标 [4] - 近期市场对公司的预期修订呈现混合态势 [6]

财务数据关键指标变化（收入和利润） - 2025年第二季度公司归属于BXP的净收入为8897.7万美元，稀释后每股收益为0.56美元[24] - 公司2025年6月30日季度归属于BXP, Inc.的净利润为88,977千美元，相比2025年3月31日季度的61,177千美元增长45.5%[27][30] - 公司2025年第二季度归属于BXP, Inc.的净收入为88,977千美元，同比增长11.8%[33] - 2025年第二季度总净收入为119,141千美元，较2024年同期的106,949千美元增长11.4%[33] - BXP在2025年第二季度的总收入为8.68457亿美元，比上一季度的8.65215亿美元略有增长[186] 财务数据关键指标变化（成本和费用） - 2025年第二季度公司折旧和摊销费用为2.23819亿美元[24] - 公司2025年6月30日季度折旧和摊销费用为223,819千美元，较2025年3月31日季度的220,107千美元增长1.7%[27][30] - 利息支出从2024年第二季度的149,642千美元增至2025年同期的162,783千美元，增幅8.8%[33] - 折旧和摊销费用从219,542千美元增至223,819千美元，增幅1.9%[33] - BXP的利息支出为1.69763亿美元，与上一季度的1.70294亿美元基本持平[187] 各条业务线表现 - 办公室租赁收入（不包括终止收入）同比增长1.0%，达到806,692千美元[35] - 酒店及住宅租赁收入（不包括终止收入）同比增长1.0%，达到27,305千美元[35] - 办公室NOI（不包括终止收入）同比下降0.1%，为488,613千美元[35] - 酒店及住宅NOI（不包括终止收入）同比下降0.9%，为11,362千美元[35] - 合并总租赁收入（不包括终止收入）同比增长1.0%，达到833,997千美元[35] - 合并总NOI（不包括终止收入）同比下降0.1%，为499,975千美元[35] 各地区表现 - 波士顿地区住宅物业的平均月租金为4,066美元，同比上涨3.22%，平均物理入住率为96.15%[56] - 旧金山地区住宅物业的平均月租金为2,996美元，同比下降2.12%，但平均物理入住率同比上升2.96%至89.64%[56] - 华盛顿特区住宅物业的平均物理入住率同比下降13.53%至83.01%，但平均月租金同比上涨1.88%至2,875美元[56] - 波士顿万豪剑桥酒店平均入住率同比增长2.73%，从80.60%增至82.80%[57] - 波士顿万豪剑桥酒店每间可用客房收入同比增长2.99%，从299.94美元增至308.90美元[57] 管理层讨论和指引 - 公司预计第三季度每股收益（稀释后）在0.41美元至0.43美元之间，全年每股收益在1.74美元至1.82美元之间[18] - 公司预计第三季度每股FFO（稀释后）在1.69美元至1.71美元之间，全年每股FFO在6.84美元至6.92美元之间[18] - 2025年全年预计平均在役物业组合入住率为86.50%至88.00%[19] - 2025年公司非同一物业净运营收入增量贡献预计为2200万至2400万美元[19] - 2025年公司直线租金和非现金公允价值租赁收入预计为1亿至1.15亿美元[19] 物业组合与开发 - 公司总资产组合包括186处物业，总面积达5370万平方英尺，其中10处物业正在建设/重新开发中[3] - 公司物业组合包括162处办公物业、14处零售物业（其中1处正在建设）、9处住宅物业（其中3处正在建设）和1处酒店[3] - 公司专注于六个主要市场：波士顿、洛杉矶、纽约、旧金山、西雅图和华盛顿特区[3] - 公司拥有的土地和待重新开发物业总可开发面积为16,584,000平方英尺，其中圣何塞（CA）占比最高，达2,830,000平方英尺[44] - 公司计划在2025年第三季度以约4350万美元收购其合作伙伴在纽约市343 Madison Avenue项目的45%权益[46] 债务与资本结构 - 截至2025年6月30日，公司总债务为158.11005亿美元，债务/市值比率为57.00%[20] - 公司合并债务总额达158.11亿美元，其中抵押票据43亿美元（占比27.06%），无担保优先债98.5亿美元（占比62.25%）[73] - 无担保优先债加权平均到期年限4.4年，有效收益率区间2.52%-6.92%，其中2026年到期的2笔合计20亿美元[75] - 无担保循环信贷额度22.5亿美元，已使用1.85亿美元，剩余可用额度20.65亿美元[80] - 浮动利率债务占比10.32%，加权平均利率5.09%，显著高于固定利率债务的4.14%[84] 租赁与租金表现 - 公司第二季度末的空置可出租面积为6,559,755平方英尺，较期初净增加211,578平方英尺[48] - 第二季度第二代租赁的加权平均租期为80个月，加权平均免租期为160天，每平方英尺总交易成本为85.84美元[48] - 公司按单位类型划分的在服务物业总可出租面积为50,409,130平方英尺，其中办公占比90.40%[50] - 公司2025年第二季度的租金收入中，办公占比89.46%，零售占比6.90%，住宅和酒店分别占比1.86%和1.78%[52] - 公司前20大客户占年化租金收入的28.68%，占公司总面积的22.28%，加权平均剩余租期为9.3年[64] 非GAAP财务指标 - 公司使用非GAAP财务指标“BXP's Share”来反映其在合资企业中的真实经济利益，包括合并和非合并合资企业的份额计算[161] - EBITDAre是公司用于衡量业绩的非GAAP指标，调整了利息、税项、折旧、摊销及合资企业份额等因素[169] - 公司还计算“BXP's Share of EBITDAre – cash”，剔除直线租金等非现金项目，以更真实反映运营表现[170] - 公司计算运营资金（FFO）时调整了归属于BXP, Inc.的净收入，包括房地产销售损益、折旧和摊销等非现金项目[175] - 净营业收入（NOI）是调整后的非GAAP指标，剔除利息、折旧等非运营因素，反映物业层面的运营表现[181] 可持续性与荣誉 - 公司连续第十三次获得GRESB“绿色之星”认可，并被评为全球最具可持续性公司之一[3] - 公司无担保高级债务评级为BBB（标普）和Baa2（穆迪）[13] 合资企业与投资 - 公司在2025年3月5日以19.46%的股权收购了位于泽西市的290 Coles Street物业，初始投资为20,000千美元，总投入为88,700千美元[40] - 公司在2025年6月27日以21,840千美元的价格出售了位于列克星敦的17 Hartwell Avenue物业，账面收益为18,390千美元[41] - 公司同意提供高达65.0百万美元的优先股融资，合资企业还获得了225.0百万美元的建设贷款，公司份额约为43.8百万美元[41] - BXP在合资企业中的NOI份额为7202.3万美元，其中GM Building贡献2895万美元，Norges合资企业贡献4307.3万美元[189] - BXP在合资企业中的EBITDAre份额为5293.7万美元，其中GM Building贡献1859.2万美元，Norges合资企业贡献3434.5万美元[189]