BXP (BXP) Q2 2025 Earnings Call July 30, 2025 10:00 AM ET Company ParticipantsHelen Han - VP - IROwen Thomas - Chairman & CEODouglas Linde - President & DirectorMichael LaBelle - EVP, CFO & TreasurerJamie Feldman - MD & Head - REIT ResearchJohn Kim - MD - U.S. Real EstateNicholas Yulico - Managing DirectorJana Galan - DirectorHilary Spann - Executive Vice President of New York RegionCaitlin Szczupak - Vice PresidentVikram Malhotra - Managing DirectorOmotayo Okusanya - Managing Director - Head of US REIT Res ...

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度FFO每股1 71美元 超出市场预期0 04美元 主要得益于运营改善 [6] - 2025年全年盈利指引中点上调0 02美元至6 84-6 92美元/股 主要因核心物业组合NOI增长25个基点 [41][43] - 第二季度完成110万平方英尺租赁 2025年累计租赁量达220万平方英尺 过去四个季度租赁总量570万平方英尺 同比增长18% [6] 各条业务线数据和关键指标变化 - 开发项目343 Madison Avenue获得30%预租 锚定租户为投资级金融机构 另有6家客户合计130万平方英尺的租赁提案正在推进 [14] - 开发组合租赁率提升500个基点至67% 其中360 Park Avenue South租赁率达33% [27][116] - 旧金山Embarcadero中心完成10万平方英尺法律事务所续约 680 Folsom项目吸引AI科技公司关注 7月新增7次看房 [33][34] 各个市场数据和关键指标变化 - 东海岸市场复苏领先 纽约中城顶级写字楼空置率仅6 3% 租金涨幅远超通胀 西海岸市场相对滞后 [10][11] - 纽约中城顶级写字楼租金比市场平均水平高50%以上 空置率低7 5个百分点 [10] - 旧金山AI相关企业需求强劲 市场活跃度提升 但传统科技巨头仍缺席增长 [21][34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 启动343 Madison Avenue垂直建设 预计2029年底交付 总开发成本约20亿美元 预计稳定现金回报率7 5-8% [13][15] - 计划出售10处非创收资产 预计未来两年净收益近3亿美元 同时探索创收物业出售 可能再获3亿美元 [16][17] - 行业层面 写字楼销售金额第二季度达142亿美元 环比增长80% 同比增125% 资本开始回流优质资产 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 企业信心增强 财富100强企业完全办公室办公比例从5%升至54% 混合办公比例从78%降至41% [9] - AI产业推动旧金山需求 37家AI相关企业合计需求达120万平方英尺 但可能冲击传统技术岗位 [54][57] - 建筑成本受关税影响 但曼哈顿施工放缓带来分包商竞争 343 Madison项目部分环节报价低于预期 [35] 其他重要信息 - 麻州Lexington地块成功变更为住宅用地 与机构合作开发312单元公寓 预计2028年稳定后收益率7 1% [18] - 投资者日活动定于9月8日在纽约举行 已收到超100份参会确认 [44] 问答环节所有的提问和回答 343 Madison项目回报与融资 - 预计无杠杆现金回报率7 5-8% 杠杆后IRR可达中高双位数 [48] - 融资选项包括资产出售 私募/公开股权 股息政策调整 项目贷款等 成本高峰期在2026-2028年 [63][64] 行业需求与AI影响 - AI将创造高端知识岗位 主要集中于门户市场 后端处理岗位可能自动化 利好高品质写字楼需求 [54][55] - 旧金山AI企业平均租约9 4年 343 Madison锚定租户签约20年 显示长期需求信心 [56] 资产出售与杠杆 - 计划出售资产预计不会稀释FFO 因多为非创收资产 目标杠杆率中期降至6 5-7 5倍 [101][102] 纽约市长选举影响 - 潜在政策变化可能不利商业地产 但州级监管和城市韧性将缓冲影响 投资级租户仍签署长期租约 [95][97] 租赁市场动态 - 曼哈顿实际租金涨幅达两位数 但季报数据受少量低TI交易扭曲 预计后续季度数据改善 [150][151] - 租户提前2-3年续约谈判增多 反映优质空间稀缺 特别是金融集聚区 [140]

财务表现 - 公司第二季度FFO每股1.71美元 超出市场预期的1.67美元 但同比下降3.4% [1] - 季度租赁收入8.059亿美元 同比增长1.9% 超出预期的8.009亿美元 总收入8.685亿美元 同比增长2.1% [2] - 办公物业租金收入8.067亿美元 同比增长1% 酒店及住宅板块租金收入2730万美元 同比增长1% 合并租金收入8.34亿美元 同比增长1% [3] - 同物业NOI现金基础4.679亿美元 同比增长1.7% EBITDAre现金基础4.618亿美元 较去年同期的4.662亿美元略有下降 [4] 运营数据 - 在运营物业入住率86.4% 环比下降50个基点 主要因波士顿地区36万平方英尺租约到期 [5] - 利息支出1.628亿美元 同比增长8.8% [5] - 第二季度签署91份租约 总面积超110万平方英尺 加权平均租期9.4年 [6] 项目进展 - 启动17 Hartwell Avenue重建项目 规划312套住宅 预计2027年中完工 [6] 财务状况 - 期末现金及等价物4.47亿美元 较一季度末的3.981亿美元有所增加 [7] - 净债务与EBITDAre比率8.18 较一季度末的8.33有所改善 [7] 业绩指引 - 第三季度FFO每股指引1.69-1.71美元 [8] - 2025年全年FFO每股指引上调至6.84-6.92美元 原指引为6.80-6.92美元 [9][10] - 预计2025年同物业NOI现金基础增长1.00%-1.50% [10] 行业动态 - Cousins Properties预计第二季度FFO每股70美分 同比增长2.9% [12] - Vornado Realty Trust预计第二季度FFO每股53美分 同比下降7.0% [13]

财务表现 - 公司第二季度营收达8.0594亿美元，同比增长2%，超出市场预期的8.0088亿美元（+0.63%惊喜）[1] - 每股收益(EPS)为1.71美元，显著高于去年同期的0.51美元，比分析师共识预期1.67美元高出2.4%[1] - 稀释后每股净收益0.56美元，超过六位分析师平均预估的0.45美元[4] 细分业务数据 - 租赁业务收入8.0594亿美元，同比+2%，略高于三位分析师平均预估的8.0238亿美元[4] - 停车场及其他收入3480万美元（含保险收益），同比+0.5%，超越四位分析师平均预估的3408万美元[4] - 酒店收入1477万美元，同比-0.3%，低于分析师平均预期的1556万美元[4] - 开发及管理服务收入885万美元，同比大幅增长39.3%，超过分析师预估的823万美元[4] 运营指标 - 在营物业出租率为86.4%，略低于三位分析师平均预估的86.7%[4] 市场反应 - 公司股价过去一个月上涨3.2%，略低于同期标普500指数3.6%的涨幅[3] - 当前Zacks评级为3级（持有），预示短期表现可能与大盘同步[3]

核心观点 - 公司季度FFO为1.71美元/股 超出市场预期的1.67美元/股 但低于去年同期的1.77美元/股 [1] - 季度营收8.0594亿美元 超出市场预期0.63% 且高于去年同期的7.9055亿美元 [2] - 今年以来股价下跌6.4% 表现逊于标普500指数8.6%的涨幅 [3] 财务表现 - 本季度FFO超预期2.4% 但上一季度FFO低于预期0.61% [1] - 过去四个季度中 公司仅一次FFO超预期 但三次营收超预期 [2] - 下一季度FFO预期为1.75美元/股 营收预期8.0895亿美元 本财年FFO预期6.86美元/股 营收预期32.3亿美元 [7] 市场表现与预期 - 当前Zacks评级为3级(持有) 预计短期内表现与市场持平 [6] - 行业排名位于前34% 研究显示前50%行业表现优于后50%行业两倍以上 [8] - 同行Easterly Government Properties预计下季度EPS为0.74美元/股 同比增长1.4% 营收预期8419万美元 同比增长10.5% [9][10] 未来关注点 - 管理层在财报电话会中的评论将影响股价短期走势 [3] - 未来FFO预期变化趋势是判断股价走势的关键指标 [4] - 近期市场对公司的预期修订呈现混合态势 [6]

财务数据关键指标变化（收入和利润） - 2025年第二季度公司归属于BXP的净收入为8897.7万美元，稀释后每股收益为0.56美元[24] - 公司2025年6月30日季度归属于BXP, Inc.的净利润为88,977千美元，相比2025年3月31日季度的61,177千美元增长45.5%[27][30] - 公司2025年第二季度归属于BXP, Inc.的净收入为88,977千美元，同比增长11.8%[33] - 2025年第二季度总净收入为119,141千美元，较2024年同期的106,949千美元增长11.4%[33] - BXP在2025年第二季度的总收入为8.68457亿美元，比上一季度的8.65215亿美元略有增长[186] 财务数据关键指标变化（成本和费用） - 2025年第二季度公司折旧和摊销费用为2.23819亿美元[24] - 公司2025年6月30日季度折旧和摊销费用为223,819千美元，较2025年3月31日季度的220,107千美元增长1.7%[27][30] - 利息支出从2024年第二季度的149,642千美元增至2025年同期的162,783千美元，增幅8.8%[33] - 折旧和摊销费用从219,542千美元增至223,819千美元，增幅1.9%[33] - BXP的利息支出为1.69763亿美元，与上一季度的1.70294亿美元基本持平[187] 各条业务线表现 - 办公室租赁收入（不包括终止收入）同比增长1.0%，达到806,692千美元[35] - 酒店及住宅租赁收入（不包括终止收入）同比增长1.0%，达到27,305千美元[35] - 办公室NOI（不包括终止收入）同比下降0.1%，为488,613千美元[35] - 酒店及住宅NOI（不包括终止收入）同比下降0.9%，为11,362千美元[35] - 合并总租赁收入（不包括终止收入）同比增长1.0%，达到833,997千美元[35] - 合并总NOI（不包括终止收入）同比下降0.1%，为499,975千美元[35] 各地区表现 - 波士顿地区住宅物业的平均月租金为4,066美元，同比上涨3.22%，平均物理入住率为96.15%[56] - 旧金山地区住宅物业的平均月租金为2,996美元，同比下降2.12%，但平均物理入住率同比上升2.96%至89.64%[56] - 华盛顿特区住宅物业的平均物理入住率同比下降13.53%至83.01%，但平均月租金同比上涨1.88%至2,875美元[56] - 波士顿万豪剑桥酒店平均入住率同比增长2.73%，从80.60%增至82.80%[57] - 波士顿万豪剑桥酒店每间可用客房收入同比增长2.99%，从299.94美元增至308.90美元[57] 管理层讨论和指引 - 公司预计第三季度每股收益（稀释后）在0.41美元至0.43美元之间，全年每股收益在1.74美元至1.82美元之间[18] - 公司预计第三季度每股FFO（稀释后）在1.69美元至1.71美元之间，全年每股FFO在6.84美元至6.92美元之间[18] - 2025年全年预计平均在役物业组合入住率为86.50%至88.00%[19] - 2025年公司非同一物业净运营收入增量贡献预计为2200万至2400万美元[19] - 2025年公司直线租金和非现金公允价值租赁收入预计为1亿至1.15亿美元[19] 物业组合与开发 - 公司总资产组合包括186处物业，总面积达5370万平方英尺，其中10处物业正在建设/重新开发中[3] - 公司物业组合包括162处办公物业、14处零售物业（其中1处正在建设）、9处住宅物业（其中3处正在建设）和1处酒店[3] - 公司专注于六个主要市场：波士顿、洛杉矶、纽约、旧金山、西雅图和华盛顿特区[3] - 公司拥有的土地和待重新开发物业总可开发面积为16,584,000平方英尺，其中圣何塞（CA）占比最高，达2,830,000平方英尺[44] - 公司计划在2025年第三季度以约4350万美元收购其合作伙伴在纽约市343 Madison Avenue项目的45%权益[46] 债务与资本结构 - 截至2025年6月30日，公司总债务为158.11005亿美元，债务/市值比率为57.00%[20] - 公司合并债务总额达158.11亿美元，其中抵押票据43亿美元（占比27.06%），无担保优先债98.5亿美元（占比62.25%）[73] - 无担保优先债加权平均到期年限4.4年，有效收益率区间2.52%-6.92%，其中2026年到期的2笔合计20亿美元[75] - 无担保循环信贷额度22.5亿美元，已使用1.85亿美元，剩余可用额度20.65亿美元[80] - 浮动利率债务占比10.32%，加权平均利率5.09%，显著高于固定利率债务的4.14%[84] 租赁与租金表现 - 公司第二季度末的空置可出租面积为6,559,755平方英尺，较期初净增加211,578平方英尺[48] - 第二季度第二代租赁的加权平均租期为80个月，加权平均免租期为160天，每平方英尺总交易成本为85.84美元[48] - 公司按单位类型划分的在服务物业总可出租面积为50,409,130平方英尺，其中办公占比90.40%[50] - 公司2025年第二季度的租金收入中，办公占比89.46%，零售占比6.90%，住宅和酒店分别占比1.86%和1.78%[52] - 公司前20大客户占年化租金收入的28.68%，占公司总面积的22.28%，加权平均剩余租期为9.3年[64] 非GAAP财务指标 - 公司使用非GAAP财务指标“BXP's Share”来反映其在合资企业中的真实经济利益，包括合并和非合并合资企业的份额计算[161] - EBITDAre是公司用于衡量业绩的非GAAP指标，调整了利息、税项、折旧、摊销及合资企业份额等因素[169] - 公司还计算“BXP's Share of EBITDAre – cash”，剔除直线租金等非现金项目，以更真实反映运营表现[170] - 公司计算运营资金（FFO）时调整了归属于BXP, Inc.的净收入，包括房地产销售损益、折旧和摊销等非现金项目[175] - 净营业收入（NOI）是调整后的非GAAP指标，剔除利息、折旧等非运营因素，反映物业层面的运营表现[181] 可持续性与荣誉 - 公司连续第十三次获得GRESB“绿色之星”认可，并被评为全球最具可持续性公司之一[3] - 公司无担保高级债务评级为BBB（标普）和Baa2（穆迪）[13] 合资企业与投资 - 公司在2025年3月5日以19.46%的股权收购了位于泽西市的290 Coles Street物业，初始投资为20,000千美元，总投入为88,700千美元[40] - 公司在2025年6月27日以21,840千美元的价格出售了位于列克星敦的17 Hartwell Avenue物业，账面收益为18,390千美元[41] - 公司同意提供高达65.0百万美元的优先股融资，合资企业还获得了225.0百万美元的建设贷款，公司份额约为43.8百万美元[41] - BXP在合资企业中的NOI份额为7202.3万美元，其中GM Building贡献2895万美元，Norges合资企业贡献4307.3万美元[189] - BXP在合资企业中的EBITDAre份额为5293.7万美元，其中GM Building贡献1859.2万美元，Norges合资企业贡献3434.5万美元[189]

公司业绩预期 - BXP公司将于2025年7月29日盘后公布第二季度财报 预计营收同比增长但每股FFO同比下降[1] - 上季度公司FFO每股符合预期 营收超预期得益于强劲租赁活动 但利息支出增加拖累FFO同比增长[2] - 过去四个季度中 BXP每股FFO一次超预期 一次低于预期 两次符合预期 平均超预期幅度为0.58%[3] 美国办公楼市场现状 - 美国办公楼需求趋于稳定 二季度净吸纳量为负但四季度滚动吸纳量持续改善[4] - 高端办公楼需求加速 92个市场中48个A级办公楼实现正吸纳量[5] - 新建筑活动减少导致供应压力缓解 2025年二季度在建面积26.1百万平方英尺 同比降40% 较2010年平均水平低67%[5] - 整体空置率微升至20.8% 环比上升20个基点 同比上升90个基点[6] BXP季度表现预测 - 预计二季度租金收入同比增长4.3% 受益于租户对优质办公空间的需求增长[7] - 战略组合调整措施(核心市场收购开发+非核心市场资产剥离)支撑稳定收入[8] - 市场共识预计二季度营收8.01亿美元 同比增1.31%[8] - 预计空置率上升40个基点至86.5% 利息支出同比增9.4%[9] - 市场对FFO每股预期下调至1.67美元 预示同比降5.65%[11] 同业可比公司 - 美国电塔(AMT)预计7月29日公布财报 盈利ESP为+2.08% Zacks评级2级[13] - Cousins Properties(CUZ)预计7月31日公布财报 盈利ESP为+0.36% Zacks评级3级[14]

股价表现 - 公司股价在过去一个月内上涨10.3%，表现优于行业2%的增长和标普500指数2.4%的涨幅[1] - 股价上涨主要受到回归办公室政策和强劲就业市场的推动[6] 租赁业务 - 2025年第一季度签署91份租约，总面积达110万平方英尺，加权平均租期10.9年，同比增长25%[6] - 截至4月29日，新增27万平方英尺租约，总租赁面积达140万平方英尺[6] - 管理层预计2025年入住率将稳定在86.5%至88%之间，预计为86.9%[7] 资产组合与租户 - 公司拥有高质量办公资产组合，集中在高租金、高壁垒的地理市场[2] - 前20大租户的加权平均剩余租期为9.3年，确保稳定现金流[8] - 正在将部分办公空间改造为实验室/生命科学空间，目前有两个项目在建，总面积90万平方英尺，总投资6.751亿美元（公司份额），预租率达71%[8][10] 资本管理与发展 - 2010年至2025年第一季度，公司完成76亿美元收购和82亿美元资产处置，优化资产组合[11] - 目前有9个开发项目在建，包括办公、实验室、零售和住宅，总投资22.6亿美元（公司份额），预计稳定后将增加1.58亿美元的NOI现金[12] 行业竞争与挑战 - 高利率环境和宏观经济不确定性导致企业推迟租赁决策，影响公司填补空置的能力[13][14] - 面临来自其他办公地产开发商的竞争，可能削弱定价能力[13] 估值与市场表现 - 公司当前远期12个月P/FFO为10.26倍，低于行业平均15.59倍和同行SL Green的12.08倍、Vornado的17.53倍[18][19] - 分析师对2025年和2026年FFO每股预期略有下调，过去一个月分别下调0.58%和1.11%[16] 长期前景 - 技术和生命科学企业对高品质办公空间的需求持续增长，支撑公司长期发展[2][8] - 尽管短期面临挑战，但高质量资产组合和租户多样性为收入稳定性提供保障[20][21]

公司新总部开业 - 公司新总部位于马萨诸塞州沃尔瑟姆市Trapelo路1601号，占地6万平方英尺，由SGA设计，A/E/C解决方案公司管理项目 [2] - 新总部设有现代化实验室空间、开放式协作区域和现代便利设施，战略位置靠近I-95高速公路 [2] - 公司200名企业员工将迁入新总部，新环境旨在支持现有员工、吸引顶尖人才并为公司创造新机会 [2][3] 公司背景 - 公司成立于150多年前，总部位于马萨诸塞州，是由全美650个家庭农场共同拥有的水果食品、饮料和农业合作社 [4] - 公司主营产品包括纯果汁、气泡果汁以及果酱、果冻等水果制品 [4] - 公司使命是通过美味水果产品为消费者提供可持续的风味体验 [4] 合作伙伴信息 - BXP公司是美国最大的公开交易办公场所开发商、所有者和运营商，在波士顿等六个主要市场拥有1.85亿平方英尺物业组合 [5] - SGA是一家全国知名的多学科设计公司，专注于生命科学、学术、企业商业等多领域的复杂建筑设计项目 [6] 开业活动 - 6月17日举行了盛大的开业剪彩仪式，公司总裁兼首席执行官Trevor Bynum和沃尔瑟姆市长等当地官员出席 [1] - 活动展示了公司最新的Sparkling和ZERO系列饮料创新产品，并提供当地知名食品摊位的茶点 [1]

股价表现 - BXP股价在过去一个月上涨11.3%，远超行业0.7%的涨幅[1] 租赁活动 - 2025年第一季度签署110万平方英尺租约，同比增长25%[2] - 截至4月29日新增27万平方英尺租约，总量达140万平方英尺[2] - 优质办公空间需求旺盛推动租赁增长[1] 业务转型与开发 - 将郊区办公楼改造为实验室/生命科学空间以应对需求[3] - 截至2025年3月31日，两个生命科学开发项目总面积90万平方英尺，总投资6.751亿美元（公司份额），预租率达71%[3] - 9个开发/再开发项目总投资22.6亿美元（公司份额），预计稳定后年增净运营收入1.58亿美元[8] 市场需求驱动 - 企业复工政策、低失业率和持续就业增长推升优质办公空间需求[4] - 租户包括Salesforce、Biogen、Google等行业龙头，长期租约保障现金流稳定[4] 资本管理 - 2010年初至2025年一季度完成76亿美元收购和82亿美元资产处置[5] - 2025年一季度末现金及等价物3.981亿美元，净负债/EBITDAre为8.33倍，固定费用覆盖率为2.38倍[9] 行业竞争 - 宏观经济不确定性导致企业租赁决策延迟[10] - 高竞争和巨额开发支出构成挑战[10]