收入与增长 - 公司2021年收入来源高度多元化，包括93家财富100强企业[138] - 2022年第二季度总营收为7,771,278美元，同比增长24.3%[154] - 2022年上半年总营收为15,104,211美元，同比增长21.8%[154] - 公司2022年第二季度合并净收入为48.73亿美元，同比增长10.1%，收入为78亿美元，同比增长20.3%[168][169] - 公司2022年第二季度的收入同比增长21.1%，达到4.51亿美元，主要由于销售和租赁收入的增长，分别增长了17%和40%[200] - 公司2022年上半年的收入同比增长25.8%，达到9.914亿美元，主要由于销售和租赁收入的增长，分别增长了33.0%和43.6%[205] - 2022年第二季度，公司收入同比增长20.2%，达到8.254亿美元，主要得益于设施管理和项目管理的增长[212] - 2022年上半年，公司收入同比增长19.8%，达到16亿美元，主要由于项目管理业务的增长[217] - 公司2022年第二季度收入同比增长13.9%，达到33.9百万美元，主要受英国房地产销售增长的推动[222] - 2022年上半年收入同比增长23.4%，达到106.5百万美元，主要受英国房地产销售和全球开发服务费用增长的推动[229] 收购与投资 - 公司2021年收购了Turner & Townsend 60%的控股权，交易金额为13亿美元[149] - 2021年公司完成了8项战略收购，2022年上半年完成了6项战略收购[150] - 截至2022年6月30日，公司累计递延和或有购买对价为5.655亿美元[150] - 公司2022年上半年资本支出为9250万美元，其中1220万美元用于技术赋能[246] - 公司2022年上半年投资活动净现金流出为3.289亿美元，较2021年同期减少1550万美元，主要由于对非合并投资的贡献减少，部分被从非合并子公司获得的580万美元更高分配所抵消[257] - 公司2022年上半年融资活动净现金流出为7.605亿美元，较2021年同期的3.79亿美元净现金流入大幅增加，主要由于本季度用于回购股票的9.938亿美元，而去年同期为8830万美元[258] - 公司2021年3月发行了5亿美元的2.500%优先票据，到期日为2031年4月1日，发行价格为面值的98.451%[263] - 公司2021年8月发行了6亿美元的4.875%优先票据，到期日为2026年3月1日，发行价格为面值的99.24%[264] 成本与费用 - 2022年第二季度总成本为7,431,567美元，占总收入的95.6%[159] - 公司2022年第二季度成本收入增加10亿美元，同比增长20.7%，主要由于全球工作场所解决方案部门成本增加[170] - 公司2022年第二季度运营、行政和其他费用增加2.316亿美元，同比增长24.2%，主要由于员工薪酬和福利增加[171] - 公司2022年第二季度折旧和摊销费用增加4330万美元，同比增长36.3%，主要由于Turner & Townsend收购的无形资产摊销[174] - 公司2022年第二季度的成本收入同比增长26.2%，达到3.227亿美元，主要由于销售和租赁收入的强劲增长导致佣金支出增加[201] - 公司2022年上半年的成本收入同比增长29.2%，达到6.474亿美元，主要由于销售和租赁收入的增长导致佣金支出增加[206] - 公司2022年上半年的运营、行政和其他费用同比增长19.5%，达到1.624亿美元，主要由于业务推广、广告和旅行等可自由支配支出的增加[207] - 2022年第二季度，成本收入同比增长19.1%，达到7.139亿美元，主要由于收入增长导致更高的转嫁成本和专业薪酬增加[213] - 2022年上半年，成本收入同比增长18.7%，达到14亿美元，主要由于收入增长导致更高的转嫁成本和专业薪酬增加[218] - 2022年上半年，运营、行政和其他费用同比增长33.9%，达到1.251亿美元，主要由于销售和领导力驱动的投资增加[219] - 2022年第二季度成本收入同比增长30.4%，达到17.3百万美元，占总收入的26.8%[223] - 2022年第二季度运营、行政及其他费用同比增长30.3%，达到71.2百万美元，占总收入的110.5%[224] - 2022年上半年成本收入同比增长47.3%，达到46.4百万美元，占总收入的25.7%[230] - 2022年上半年运营、行政及其他费用同比增长32.9%，达到137.0百万美元，主要受薪酬和奖金增长的推动[232] - 2022年上半年，公司核心企业部门的运营、行政和其他费用为2.117亿美元，同比增长26.2%[240] 外汇与汇率风险 - 公司全球业务面临外汇波动风险，尤其是欧元和英镑[152] - 假设英镑兑美元汇率上涨10%，2022年上半年税前收入将减少160万美元[155] - 假设欧元兑美元汇率上涨10%，2022年上半年税前收入将增加1,440万美元[155] - 汇率波动对公司未来经营业绩的影响难以预测[156] - 公司2022年第二季度的外汇汇率对总收入产生了3.4%的负面影响，主要由于欧元、英镑和日元的疲软[200] - 公司2022年上半年的外汇汇率对总收入产生了2.9%的负面影响，主要由于欧元、英镑和日元的疲软[205] 运营与财务表现 - 公司收入季节性显著，通常第一季度最低，第四季度最高[142] - 公司业务受宏观经济条件影响，包括利率变化、信贷成本和地缘政治事件[145] - 公司通过四维多元化战略（资产类型、业务线、客户和地理）增强了业务弹性[148] - 新冠疫情和乌克兰战争对公司的运营和全球经济产生了负面影响[138][153] - 公司通过增加稳定收入来源（如外包业务）减少了对周期性收入的依赖[138] - 2022年第二季度净收入为4,802,558美元，同比增长61.8%[159] - 2022年第二季度设施管理收入为1,283,749美元，同比增长16.5%[159] - 2022年第二季度项目管理收入为672,218美元，同比增长8.7%[159] - 2022年第二季度核心EBITDA为918,592美元，同比增长11.8%[159] - 2022年第二季度调整后EBITDA为864,973美元，同比增长11.1%[159] - 2022年第二季度净收入归属于CBRE Group, Inc.为487,322美元，同比增长6.3%[159] - 2022年第二季度运营收入为516,937美元，同比增长6.7%[159] - 2022年第二季度净收入为489,916美元，同比增长6.3%[159] - 2022年第二季度资产减值损失为26,405美元，占总收入的0.3%[159] - 全球工作场所解决方案部门收入增长8.254亿美元，同比增长20.2%，主要由于项目管理收入增加及Turner & Townsend收购的贡献[169] - 咨询服务部门总收入增长4.51亿美元，同比增长21.1%，销售和租赁业务显著增长[169] - 房地产投资服务部门收入增长13.9%，资产管理费用增加，开发和建设收入增长[169] - 公司2022年第二季度资产减值总额为2640万美元，主要由于房地产投资部门的Telford Homes业务受到通胀影响[175] - 公司2022年第二季度房地产处置收益为1.772亿美元，同比增长176.3%，主要由于房地产投资部门的大型交易[176] - 公司2022年第二季度所得税费用为1.208亿美元，同比下降12.7%，有效税率从23.1%降至19.8%[179] - 公司净利息支出在2022年上半年增加了750万美元，同比增长31.3%，主要由于Turner & Townsend收购相关的递延购买对价利息支出以及循环贷款净借款的利息支出[190] - 公司2022年上半年的所得税准备金为1.17亿美元，同比下降9270万美元，主要由于法律实体重组导致的外部基础差异带来的净离散税收优惠[191] - 公司2022年上半年的有效税率从2021年同期的22.7%下降至11.7%，主要由于法律实体重组带来的税收优惠[191] - 2022年上半年，MSR（抵押贷款服务权）贡献了7060万美元的运营收入，但被8570万美元的无形资产摊销所抵消[208] - 2022年上半年的摊销费用比2021年同期增加了1100万美元，主要由于资本市场业务中贷款偿还的加速摊销[209] - 2022年第二季度投资管理收入为157,554千美元，占总收入的56.8%，同比增长13.1%[221] - 2022年第二季度开发服务收入为119,727千美元，占总收入的43.2%，同比增长15.0%[221] - 2022年第二季度房地产处置收益同比增长176.3百万美元，达到177,226千美元[226] - 2022年第二季度资产管理规模（AUM）为146.9十亿美元，较上一季度略有增长[227] - 截至2022年6月30日，公司管理的总资产（AUM）为1469亿美元，较2021年12月31日的1419亿美元增长3.5%[234] - 2022年上半年，公司非核心非控股股权投资亏损1.801亿美元，同比下降580.0%[244] - 截至2022年6月30日，公司拥有30亿美元的循环信贷额度和12亿美元的现金及现金等价物[246] - 2022年上半年，公司回购了1107万股普通股，平均价格为84.83美元/股，总金额为9.394亿美元[252] - 截至2022年6月30日，公司仍有9.75亿美元的股票回购额度[252] - 2022年上半年，公司经营活动产生的净现金流为6090万美元，同比下降1662万美元[256] - 2022年上半年，公司净营运资本流出增加了7.27亿美元，主要由于现金税支付和激励补偿的发放[256] - 2022年第二季度，公司为潜在的火灾安全修复责任计提了3750万美元的负债[255] - 公司2022年上半年运营亏损为1112万美元，较2021年同期的986万美元扩大[267] - 公司2022年上半年净收入为7875万美元，较2021年同期的1.5847亿美元下降[267] - 公司2022年6月30日的总资产为221.79亿美元，较2021年12月31日的433.15亿美元大幅下降[267] - 公司2022年6月30日的总负债为167.4787亿美元，较2021年12月31日的110.1194亿美元增加[267] 风险管理 - 公司面临的市场风险主要包括外汇汇率波动和利率变化，主要通过管理债务融资的金额、来源和期限以及使用衍生金融工具来管理这些风险[281] - 如果利率上升100个基点，公司可变利率债务的额外利息成本将导致税前收入减少210万美元，并减少210万美元的经营活动现金流[285] - 公司通过敏感性分析评估可变利率债务的潜在影响[285] - 公司未持有任何未结清的利率互换协议[283] - 截至2022年6月30日，公司的高级定期贷款的公允价值约为4.132亿美元，4.875%和2.500%高级票据的公允价值分别为6.074亿美元和5.061亿美元[284] 财务报告与内部控制 - 公司的披露控制和程序在2022年6月30日未达到有效标准，主要由于2021年年度报告中披露的财务报告内部控制存在重大缺陷[288] - 尽管存在财务报告内部控制的重大缺陷，公司管理层认为本季度的合并财务报表在所有重大方面公允反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量[289] - 公司正在实施补救计划，包括加强培训和重新分配控制活动，以解决与全球工作场所解决方案EMEA业务相关的财务报告内部控制缺陷[290] - 截至2022年6月30日的财季，公司财务报告内部控制未发生重大变化[291] 信息披露与沟通 - 公司使用投资者关系网站、SEC文件、新闻稿、公开电话会议和网络广播等渠道发布财务和其他重要信息[278]

收入与增长 - 公司2022年第一季度总收入为73.33亿美元，同比增长23.5%[145] - 公司2022年第一季度总收入为73亿美元，同比增长23.5%，净收入为392.3百万美元[156] - 公司2022年第一季度总收入同比增长31.6%，达到540.4百万美元，主要得益于咨询服务的销售和租赁收入分别增长58%和49%[175] - 公司2022年第一季度总收入为2.837亿美元，同比增长34.4%，主要受英国房地产销售和全球开发服务业务增长的推动[186] - 咨询服务的总收入增长了540.4百万美元，增幅为31.6%，主要得益于销售和租赁业务的显著增长[157] - 全球工作场所解决方案部门的收入增长了19%，主要由于项目管理收入的增加以及Turner & Townsend合作伙伴的贡献[157] - 房地产投资服务部门的收入增长了34%，主要由于资产升值带来的资产管理费用增加以及开发和建设收入的增长[157] - 投资管理业务收入为1.505亿美元，占总收入的53.1%，同比增长14.3%[185] - 开发服务业务收入为1.331亿美元，占总收入的46.9%，同比增长68.5%[185] 市场与地域分布 - 公司2022年第一季度美国市场收入占比56.3%，英国市场收入占比13.4%，欧元区市场收入占比9.3%[145] - 公司2022年第一季度收入中加拿大市场占比4.3%，澳大利亚市场占比2.3%，中国市场占比1.6%[145] - 公司2022年第一季度收入中印度市场占比1.6%，日本市场占比1.6%，瑞士市场占比1.3%[145] - 公司2022年第一季度收入中48种其他货币占比7.2%，2021年同期40种其他货币占比6.6%[145] 收购与投资 - 公司2021年完成了8项收购，2022年第一季度完成了3项收购，包括Turner & Townsend的60%股权，收购金额为13亿美元[141] - 公司2022年第一季度资本支出为3990万美元，其中470万美元用于技术赋能[198] - 公司预计2022年资本支出总额为3.16亿美元，截至2022年3月31日，公司拥有31亿美元的可动用信贷额度和15亿美元现金及等价物[198] - 公司2022年第一季度资产管理规模（AUM）为1468亿美元，较2021年底增长3.5%，主要受市场升值和资金流入推动[191] 成本与费用 - 公司2022年第一季度的成本收入为78.5%，较2021年同期的79.5%有所下降，主要由于Turner & Townsend的项目管理收入流贡献了更高的利润率[160] - 运营、行政和其他费用增长了237.7百万美元，增幅为28.7%，主要由于业务扩展带来的员工薪酬和福利增加[161] - 折旧和摊销费用增加了27.0百万美元，增幅为22.1%，主要由于Turner & Townsend收购带来的无形资产摊销[162] - 公司2022年第一季度成本收入为7005万美元，同比增长70.9%，主要由于开发服务业务收入占比增加[187] - 公司2022年第一季度运营、行政和其他费用为2.467亿美元，同比增长36.3%，主要由于开发服务和投资管理业务的薪酬和利润分成增加[188] - 2022年第一季度，公司成本收入比为58.4%，较2021年同期略有上升，主要由于高利润的抵押贷款服务权收益减少[176] - 2022年第一季度，公司运营、行政和其他费用同比增长23.6%，达到91.6百万美元，主要由于营销费用和支持人员薪酬增加[177] - 2022年第一季度，全球工作场所解决方案部门的成本收入比为91.0%，较2021年同期下降0.8个百分点，主要由于项目管理收入增加[182] - 2022年第一季度，全球工作场所解决方案部门的运营、行政和其他费用同比增长36.0%，达到63.4百万美元，主要由于Turner & Townsend交易相关的整合成本[183] 财务与税务 - 公司2022年第一季度的所得税收益为370万美元，较2021年同期的7630万美元所得税费用大幅下降，主要由于法律实体重组带来的净离散税收收益[166] - 公司2022年第一季度净收入为5682万美元，而去年同期为1.08亿美元[220] - 公司2021年3月发行了5亿美元、利率为2.500%的2031年到期高级票据，并于2021年11月全额赎回3亿美元的2024年到期A类定期贷款[200] - 截至2022年3月31日，公司的高级定期贷款的公允价值约为4.404亿美元，4.875%和2.500%高级票据的公允价值分别为6.281亿美元和4.455亿美元[237] - 如果利率上升100个基点，公司可变利率债务的额外利息成本将导致税前收入和经营活动产生的现金流各减少110万美元[238] - 公司通过敏感性分析评估可变利率债务的潜在影响，特别是在利率上升的情况下[238] - 公司未在2022年3月31日持有任何未平仓的利率互换协议[236] 股票回购 - 公司在2021年回购了3,122,054股A类普通股，平均价格为每股92.03美元，总金额为2.873亿美元[205] - 2022年第一季度，公司回购了615,108股A类普通股，平均价格为每股101.88美元，总金额为6270万美元[205] - 2021年11月，公司董事会授权了一项新的股票回购计划，计划在未来五年内回购高达20亿美元的A类普通股[206] - 2022年第一季度，公司回购了3,563,278股A类普通股，平均价格为每股92.10美元，总金额为3.282亿美元[206] - 截至2022年3月31日，公司2021年股票回购计划的剩余额度为15.9亿美元[206] 现金流 - 2022年第一季度，公司经营活动产生的净现金流出为3.935亿美元，同比增加了2.001亿美元[208] - 2022年第一季度，公司投资活动产生的净现金流出为9560万美元，同比减少了9830万美元[210] - 2022年第一季度，公司融资活动产生的净现金流出为2.09亿美元，而去年同期为净现金流入4.02亿美元[211] 风险与管理 - 公司面临的主要风险包括保留主要客户和续签相关合同的能力，以及利用全球服务平台最大化并维持长期现金流的能力[228] - 公司通过管理债务金额、来源和期限以及使用衍生金融工具来应对市场风险，特别是外汇汇率波动和利率变化[234] - 公司披露控制和程序在2022年3月31日未有效，原因是2021年年度报告中披露的财务报告内部控制存在重大缺陷[241] - 尽管存在财务报告内部控制的重大缺陷，公司管理层认为本季度报告中的合并财务报表在所有重大方面公允反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量[242] - 公司已制定补救计划以解决财务报告内部控制中的重大缺陷，但这些缺陷只有在相关控制措施运行足够时间并通过正式测试后才能被视为完全补救[243] - 公司在2022年3月31日结束的财季中，财务报告内部控制未发生重大变化[244] - 公司法律诉讼情况与2021年年度报告中的披露相比没有重大变化[246] 员工与业务覆盖 - 公司员工总数超过105,000人，服务覆盖100多个国家[130] - 公司2021年收入来源高度多元化，包括93家财富100强企业[130] - 公司2021年收入结构向稳定收入来源倾斜，特别是外包业务，减少了对周期性物业销售和租赁收入的依赖[130] 汇率影响 - 公司预计英国英镑兑美元汇率上涨10%将增加税前收入90万美元，欧元兑美元汇率上涨10%将增加税前收入620万美元[146] 资产与负债 - 截至2022年3月31日，公司总资产为162.49亿美元，总负债为1496.615亿美元[220] - 公司记录了1040万美元的资产减值，主要由于退出俄罗斯的咨询服务业务[163] - 公司2022年第一季度企业和其他部门运营亏损为2.397亿美元，主要由于对Altus投资的1.17亿美元不利调整[196] 运营利润 - 2022年第一季度，公司咨询服务部门的运营利润为465.65百万美元，占收入的20.7%，同比增长1.2个百分点[173] - 全球工作场所解决方案部门2022年第一季度运营利润为202.74百万美元，占收入的4.2%，同比增长0.4个百分点[180] - 2022年第一季度，公司抵押贷款服务权（MSRs）贡献了35.2百万美元的运营收入，但被41.0百万美元的无形资产摊销抵消[178]

财务数据和关键指标变化 - 公司全球净收入同比增长超过30% GAAP每股收益和核心每股收益分别增长48%和72% [8] - 核心EBITDA利润率同比提升280个基点 净收入较2019年同期增长42% 而自由支出较2019年同期下降27% [10] - 公司第一季度回购了6.27亿美元的股票 净杠杆率低于0.1倍 远低于0-2倍的目标范围 [13][27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 咨询服务净收入达到22亿美元 同比增长32% 其中资本市场的销售总收入同比增长58% [18] - 全球办公、工业、零售和多户住宅销售均超过之前的季度峰值 办公类资产占销售额的比例从2019年第一季度的近三分之一下降到20% [19] - 全球工作场所解决方案(GWS)净收入增长超过4亿美元 同比增长27% 其中项目管理和设施管理分别增长13%和7% [22] - 房地产投资(REI)部门收入增长34%至2.84亿美元 部门营业利润增长1.04亿美元 开发业务贡献了1.07亿美元的营业利润 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 欧洲、中东和非洲(EMEA)以及亚太地区的办公租赁收入已超过2019年水平 美国办公活动显著改善但仍低于疫情前水平 [9] - 北美、北亚和太平洋地区的房地产销售表现突出 工业和多户住宅的租赁活动继续领先 [19] - 欧洲市场表现强劲 租赁活动回升 工业资产表现良好 商业和多户住宅资产投资资本充足 [62] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行多元化战略 在资产类型、业务线、客户和地理区域四个维度进行有机增长和投资 [10] - 公司在工业和多户住宅资产类别、本地设施管理和项目管理业务线以及北亚等地区进行了有针对性的投资 [11] - Turner & Townsend的表现超出预期 特别是在基础设施、自然资源和可持续发展服务方面为公司增加了新的维度 [12] - 公司正在将能源/可持续发展嵌入到许多服务中 并通过Turner & Townsend在基础设施领域寻求增长 [70][71] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在通胀、利率上升和地缘政治紧张等宏观风险 但美国销售和租赁活动在4月仍保持强劲 [21] - 公司预计2022年全年核心收益将实现中高个位数增长 并已考虑到经济放缓的可能性 [28][29] - 如果经济环境保持支持性 公司当前的预期可能存在上行空间 但未将额外的并购活动或股票回购纳入展望 [30] - 公司认为即使经济出现轻度衰退 其业务仍将保持良好表现 特别是在办公租赁领域预计将获得持续的增长动力 [45][73] 其他重要信息 - 公司决定退出俄罗斯的大部分业务 但仍保留部分员工以履行对跨国客户的合同义务 [14] - 公司开发管道超过100亿美元 在建项目组合接近200亿美元 创历史新高 其中工业和多户住宅占组合的四分之三以上 [24] - 投资管理AUM达到近1470亿美元的新纪录 物流和基础设施分别增长9%和7% [26] 问答环节所有的提问和回答 关于并购机会 - 公司认为并购是其核心竞争力 正在寻找能够增强客户服务能力和业务多元化的机会 目前估值较高 但如果经济放缓可能会带来更多投资机会 [32][33] - 公司已为2023年及以后的并购建立了强大的管道 但当前展望中未包含任何并购活动 [35] 关于多户住宅和工业资产 - 多户住宅的基本面非常强劲 空置率处于20年来的最低水平 租金上涨压力大 工业资产在核心市场也表现良好 [37][38] - 尽管亚马逊的仓储容量过剩 但工业空间需求仍然强劲 公司对这两个资产类别的价值保持相对乐观 [40] 关于业绩展望 - 公司认为如果不受宏观环境影响 业绩可能会超出预期 但由于不确定性 暂时维持2月底的展望不变 [42][43] - 公司已准备好成本控制措施 并认为其业务组合能够抵御潜在的经济放缓 [44][45] 关于资本配置 - 公司优先考虑具有战略意义的并购 但也会平衡股票回购 只要股价保持吸引力 就会继续回购股票 [47] 关于EBITDA利润率 - 除GWS业务因恢复到疫情前水平而面临一些利润率压力外 其他业务的利润率表现良好 特别是咨询服务利润率超出预期 [54][56] 关于GSE贷款 - 私人贷款机构在条款上更具竞争力 导致GSE贷款在第一季度有所减少 但预计随着估值上升和新领导层到位 GSE贷款将会回升 [58][59][78] 关于欧洲市场 - 欧洲市场表现强劲 租赁活动回升 工业资产表现良好 商业和多户住宅资产投资资本充足 [62] 关于Turner & Townsend整合 - Turner & Townsend的整合主要集中在收入协同效应上 公司未寻求成本协同效应 而是保持其独立运营模式 [64][65] - 该业务表现超出预期 未来仍有很大增长潜力 [67] 关于增长机会 - 公司认为在技术公司服务、项目管理、办公租赁以及亚洲市场等方面存在显著增长机会 [72][73][74] 关于机构投资者 - 尽管可能存在分母效应 但全球房地产资本仍然充裕 机构投资者对房地产资产的长期信心增强 [77] 关于房地产所有权趋势 - 机构所有权增加的趋势有利于公司业务 因为机构倾向于更频繁地交易资产 并且更倾向于与少数服务提供商合作 [82][83]

公司人员与客户情况 - 截至2021年12月31日，公司拥有超105,000名员工（不包括Turner & Townsend Holdings Limited员工），服务超100个国家的客户[15] - 2021年，公司从高度多元化的客户群中获得收入，其中包括超93家《财富》100强公司[17] - 2021年12月31日，公司全球有超105000名员工（不包括Turner & Townsend员工），约47%的员工成本由客户全额报销，约14%的员工受集体谈判协议约束，全球员工中约33%为女性，67%为男性[50] - 公司有超10.5万名员工（不含Turner & Townsend员工），在超100个国家工作[104] - 截至2021年12月31日，公司拥有超105000名员工（不包括Turner & Townsend员工），服务超100个国家的客户[160] - 2021年，公司从高度多元化的客户群中获得收入，其中包括超93家财富100强公司[162] 公司业务规模数据 - 2021年，公司在全球协商的租赁价值超1400亿美元[24] - 2021年，公司全球资本市场交易成交约4778亿美元，其中物业销售交易3887亿美元，抵押贷款发起和贷款销售891亿美元[26] - 2021年，公司在美国投资销售交易（交易额超250万美元）中占比约16.3%[27] - 截至2021年12月31日，公司为全球业主/投资者管理27亿平方英尺的物业[30] - 2021年，公司完成超564,800项估值、评估和咨询任务[31] - 截至2021年12月31日，公司代表租户管理约44亿平方英尺的设施[34] - 2021年，公司负责实施的项目管理合同价值约1330亿美元（不包括Turner & Townsend）[36] 公司管理资产情况 - 截至2021年12月31日，公司管理资产（AUM）达1419亿美元，较2020年12月31日的1227亿美元增加192亿美元[41] 公司竞争地位与业务特点 - 公司是2021年营收最高的全球商业房地产服务公司，但在不同地理市场、物业类型和服务方面竞争地位差异大[47] - 公司持有Industrious 40%的非控股权益，灵活办公空间供应商与其形成竞争[48] - 公司是2021年营收最高的全球商业房地产服务公司，但在不同地区、物业类型、服务和业务线的竞争地位差异显著[82] 公司营收季节性特点 - 公司历史上第一季度营收、经营收入、净利润和经营活动现金流最低，第四季度最高，新冠疫情可能改变这一季节性规律[49] - 公司营收有季节性，第一季度通常最低，第四季度通常最高[110] - 历史上，公司的收入、营业收入、净收入和经营活动现金流在第一季度往往最低，第四季度最高[177] 公司社会责任与目标 - 公司2021年超过2020年设定的与多元化供应商支出10亿美元的目标，计划到2025年将年度支出提高到30亿美元[52] - 2021年，公司和CBRE基金会向非营利组织捐赠725万美元用于应对气候变化、改善少数族裔和弱势群体的教育和职业发展机会等[58] - 公司制定了到2035年的环境和可持续发展目标，包括将范围1和2的温室气体排放量较2019年基准年减少68%[65] 公司面临的外部风险 - 公司业绩与宏观经济、政治和监管条件密切相关，经济放缓、流动性约束、重大公共卫生事件等可能对业务、运营和财务状况产生重大不利影响[70] - 经济衰退、市场波动等可能导致公司部分或全部业务线业绩受到负面影响，减少房地产销售和租赁业务的收入[71] - 经济低迷可能限制公司投资活动的资金，降低商业房地产投资价值，减少资本市场业务的贷款量和物业管理业务的费用[73] - 经济、政治和监管的不确定性以及金融市场和商业环境的重大变化和波动，使公司难以预测未来财务表现[74] - 信贷市场的不利发展可能对公司业务、经营成果和财务状况造成重大损害[75] - 2021年约43%的收入以外币交易，汇率波动或对业务、财务状况和经营成果产生重大不利影响[77] - 公司运营面临外国社会、政治和经济风险以及外汇波动风险[77] - 新冠疫情初期导致房地产销售、融资、建设和租赁活动下降，加速了混合和远程工作模式的采用，可能减少企业办公空间需求，增加物流和配送设施需求[80] 公司客户关系风险 - 客户可在30至60天通知后取消服务协议，若无法维持长期客户关系或拓展新客户，业务、经营成果和财务状况可能受到重大不利影响[84][85] 公司房地产投资情况 - 截至2021年12月31日，公司在房地产投资业务中已共同投资约2.324亿美元，并承诺出资1.271亿美元用于未来共同投资，其中约4260万美元预计在2022年出资[93] - 截至2021年12月31日，公司作为主要参与方参与了26个合并财务报表的房地产项目，投资权益为4.393亿美元，并与客户共同投资了约125个非合并房地产子公司，投资权益为2.19亿美元[94] - 截至2021年12月31日，公司已承诺向非合并子公司追加投资4070万美元，向合并项目追加投资1.416亿美元[94] 各业务线风险情况 - 公司发展服务业务线提供众多完工和预算担保，若需履行大量担保可能损害业务[95] - 公司房地产投资活动会使净收益和现金流波动，且对投资处置时间等控制有限[96] - 全球职场解决方案业务成功取决于签订互利合同、提供高质量服务和准确评估营运资金需求[97] - 公司贷款发起和服务业务很大程度依赖与美国政府支持企业的关系，不遵守要求可能被终止或撤销批准[99] 公司运营依赖风险 - 公司依赖第三方开展业务，第三方不遵守协议或要求会给公司带来经济和声誉损害[100] - 公司成功依赖留住高级管理层和吸引保留合格员工，人才竞争激烈，激励费用增加或股价下跌可能影响人才保留[101][102] 公司信息与合规风险 - 信息科技、通信系统或数据服务中断或故障会损害公司运营，且面临网络攻击等威胁，虽有保险但仍可能产生大量恢复和补救成本[118] - 公司依赖商业房地产数据，部分数据来自第三方，数据供应中断或泄露会损害声誉和经营业绩[119] - 公司面临众多保护敏感信息的法律法规，合规风险和成本增加[122] - 公司面临各种诉讼和监管风险，不利诉讼结果或监管程序会对业务、财务状况和经营成果产生重大不利影响[124] - 新法律法规或现有法规变化可能影响公司业务，不遵守法规会导致重大财务处罚[125] - 公司运营涉及复杂多变的税收制度，税务分歧、法规变化等会对经营成果产生不利影响[129] 公司环境责任风险 - 公司作为物业或设施管理方或开发商可能承担环境责任，重大责任可能使保险不足以支付全部赔偿[131] 公司财务报告内部控制风险 - 2021年12月31日公司财务报告内部控制无效，若不能及时整改，会对声誉、股价等产生重大不利影响[132] 公司商誉与无形资产风险 - 公司商誉和其他无形资产可能减值，需对收益进行重大非现金减记，影响经营成果等[133] 公司非合并子公司投资情况 - 截至2021年12月31日，公司在非合并子公司投资12亿美元，其中对Altus Power, Inc.投资3.68亿美元，投资面临多种风险[134] 公司办公地点情况 - 截至2021年12月31日，公司在美洲、欧洲中东和非洲、亚太地区分别有244、228、117个办公室，总计589个[143] 公司股票相关情况 - 截至2022年2月17日，公司A类普通股有48名登记股东[148] - 公司A类普通股自2018年3月19日起在纽约证券交易所以“CBRE”为代码交易，此前在2004年6月10日至2018年3月18日以“CBG”为代码交易[148] - 公司自2001年2月20日成立以来未宣布或支付任何类别普通股的现金股息[149] - 2021年第四季度，公司在公开市场回购179.76万股A类普通股，平均价格为102.72美元，花费1.846亿美元[151] - 2019年董事会授权公司在三年内回购至多5亿美元A类普通股，2021年11月授权在五年内回购至多20亿美元，总计25亿美元，截至2021年12月31日，剩余19.8亿美元可用于回购[151] - 截至2021年12月31日，公司股权补偿计划中待行使的证券数量为958.50万股，可用于未来发行的证券数量为343.50万股[153] - 股权补偿计划中的受限股票单位包括597.89万股基于绩效归属和360.61万股基于时间归属[154] 公司办公租赁情况 - 公司租赁办公室，认为目前办公空间充足，且相信有足够替代办公空间，不过部分市场租金不利变动可能影响利润[144] 公司诉讼情况 - 公司涉及多起未决或可能发生的诉讼，虽认为超出已计提负债的损失不太可能重大，但诉讼结果不确定，可能对财务报表有重大不利影响[145] 公司投资收益对比 - 2016年12月31日投资100美元于CBRE Group、S&P 500和同业组股票或指数，到2021年12月31日，CBRE Group为344.59美元，S&P 500为233.41美元，同业组为158.17美元[157] 公司荣誉情况 - 2021年，公司在财富500强中排名第122位[162] - 公司连续21年（包括2021年）被评为Lipsey公司调查中最受认可的商业房地产品牌[162] - 公司连续8年（包括2021年）被Ethisphere Institute评为全球最具道德公司[162] - 公司连续3年被纳入道琼斯世界可持续发展指数和彭博性别平等指数[162] 公司成本与市场影响 - 公司佣金和其他与收入相关的可变成本受商业房地产市场供需影响，通胀使开发业务建筑材料成本增加，但被房产价值上涨抵消[178] 公司业务弹性与风险 - 公司通过四维多元化战略提高了业务弹性，但不利的全球和区域经济趋势仍可能对其综合运营和财务状况构成重大风险[181] 公司收购情况 - 2021年11月1日，公司以9.6亿英镑（13亿美元）收购Turner & Townsend 60%的控股权，并获得4400万美元现金[182] - 2021年完成8笔填充式收购，2020年完成6笔填充式收购[184][185] - 2021年，公司对Industrious进行追加投资，使其非控股股权达到40%；第四季度，公司发起的SPAC与Altus Power合并，截至2021年12月31日，对Altus普通股及相关权益的投资约为3.68亿美元[186] 公司应计递延购买和或有对价情况 - 截至2021年12月31日，公司应计递延购买和或有对价总计6.301亿美元[188] 公司收入币种情况 - 2021年，约43%的收入以外币交易；美元收入157.00279亿美元，占比56.6%；英镑收入3.617504亿美元，占比13.0%；欧元收入2.840203亿美元，占比10.2%等[192] - 假设2021年英镑兑美元汇率提高10%，税前收入将增加830万美元；欧元兑美元汇率提高10%，税前收入将增加1810万美元[192] 公司财务数据关键指标变化 - 2021年总净收入170.09501亿美元，占比61.3%；2020年为137.90373亿美元，占比57.9%[195] - 2021年总营收277.46036亿美元，2020年为238.26195亿美元[195] - 2021年运营收入16.37467亿美元，占比5.9%；2020年为9.69759亿美元，占比4.1%[195] - 2021年净利润18.41915亿美元，占比6.6%；2020年为7.55868亿美元，占比3.2%[195] - 2021年公司合并净收入为18亿美元，收入为277亿美元；2020年合并净收入为7.52亿美元，收入为238亿美元[202] - 2021年公司合并收入较2020年增加39亿美元，增幅16.5%；咨询服务部门收入增长32.7%，全球工作场所解决方案部门收入增长8.2%；外币换算对总收入有2.0%的积极影响[203] - 2021年公司合并收入成本较2020年增加25亿美元，增幅13.3%；外币换算对总收入成本有2.0%的负面影响；收入成本占收入的百分比从2020年的79.9%降至2021年的77.8%[204] - 2021年公司合并运营、行政及其他费用较2020年增加7.68亿美元，增幅23.2%；运营费用占收入的百分比从2020年的13.9%增至2021年的14.7%；外币换算对总运营费用有2.1%的负面影响[206] - 2021年公司合并折旧和摊销费用较2020年增加2410万美元，增幅4.8%[207] - 2021年公司未记录任何资产减值；2020年合并资产减值总计8870万美元[208] - 2021年公司合并房地产处置收益较2020年减少1680万美元，降幅19.1%[209] - 2021年公司来自非合并子公司的合并股权收入较2020年增加4.925亿美元，增幅390.4%[210] - 2021年公司合并其他收入为2.036亿美元，2020年为1740万美元[211] - 2021年公司合并利息费用（扣除利息收入）较2020年减少1740万美元，降幅25.7%；2021年未发生已清偿债务融资成本注销，2020年为7560万美元[212][213] 公司总债务与利息费用情况 - 截至2021年12月31日，公司总债务（不含房地产应付票据和仓库信贷额度）为16亿美元，2021年利息费用为6830万美元[112] 公司信贷协议要求情况 - 公司信贷协议要求维持最低利息覆盖率和最高杠杆率，能否达标受不可控因素影响[113]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司营收同比增长24%，较2019年第四季度增长20%，主要受销售和租赁收入反弹带动 [18] - 调整后EBITDA增长至超11亿美元，剔除相关非现金收益后，较2020年第四季度增长超37%，净收入的基础调整后EBITDA利润率较2020年第四季度上升6个基点至16.5%，比2019年第四季度高1.7% [28] - 调整后每股收益增长51%至2.19美元，剔除相关非现金收益后，核心调整后每股收益增长24%至1.80美元，仅剔除SPAC去合并收益后，调整后每股收益增长超26%至1.83美元 [34] - 季度自由现金流近11亿美元，全年自由现金流近22亿美元，创公司历史新高，年末净现金头寸为0.2倍，全年净部署约18亿美元资本，回购约3.7亿美元股票，为股东提供超1%的回购收益率 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 咨询服务（Advisory Services） - 净收入增加近10亿美元，较2020年第四季度增长43%，较2019年第四季度增长23%，达到超33亿美元，创该最大业务板块的纪录 [18] - 全球销售营收较2020年第四季度跃升超73%，较2019年第四季度增长45%，美国市场引领复苏，销售营收同比增长89%，2021年在所有主要资产类型中市场份额最高，当季美国整体市场份额上升100个基点 [19] - 全球租赁营收较2019年第四季度增长14%，所有三个地区连续第二个季度高于2019年水平，工业租赁较2019年第四季度飙升约60%，全球办公租赁与2019年第四季度基本持平 [21] - 贷款服务是咨询业务其他部分的主要增长驱动力，营收较2019年第四季度增长约70%至近9300万美元，贷款服务组合较上年增长23%，较上一季度增长10%至近3300亿美元 [23] - OMSR收益面临艰难比较，下降约4700万美元 [24] 全球工作场所解决方案（GWS） - 净收入增长22%，增加3.3亿美元至近19亿美元，其中包括特纳与汤森德（Turner & Townsend）交易带来的约1.75亿美元净收入 [25] - 传统GWS收入增长近8%，项目管理增长约17%（剔除特纳与汤森德贡献），设施管理收入增长近6%，净收入增长超10% [26] 房地产投资（REI） - 收入增加1.25亿美元或43%至超4.13亿美元，受英国多户住宅开发业务活动增加推动 [27] - 投资管理收入与2020年第四季度基本持平，约为1.5亿美元，剔除附带权益收入后增长19%，资产管理规模升至近1420亿美元的新纪录，超80%投资于非办公资产 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场在销售业务中引领复苏，2021年第四季度销售营收同比增长89%，工业销售营收较2019年第四季度增长超一倍，多户住宅销售较同期接近翻倍，办公销售营收较2019年第四季度仍低约14%，但较前几个季度有所改善 [19][20] - 全球租赁市场中，EMEA租赁营收较2019年第四季度增长25%，美洲增长13%，亚太增长7% [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司实施四维多元化战略，包括资产类型、业务线、客户和地理区域多元化，投资特纳与汤森德和Industrious等项目，增强绿色能源、基础设施和灵活办公空间等领域的能力 [11][12] - 房地产投资板块执行战略，实现开发和投资管理业务的协同效应，将开发项目纳入投资管理计划，支持投资管理收购运营资产组合，计划将该模式复制到其他受长期趋势青睐的资产类型，如多户住宅、生命科学和基础设施 [13][14][15] - 提高2020 - 2025年的多年期核心调整后每股收益增长预期，预计平均年增长率超过20%（除非受到地缘政治或其他事件的经济干扰），此前预期为低两位数增长 [16] - 计划继续实施资本部署战略，在投资未来增长的同时向股东返还现金，2022年第一季度开始连续第五个季度进行股票回购 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年受益于有利的宏观环境和公司的多元化战略，所有关键财务指标创历史新高，未来市场条件总体有利，尽管地缘政治紧张局势加剧，但业务的四个维度和积极投资的领域仍有增长动力 [11][38] - 预计2022年咨询服务业务收入和板块运营利润将实现强劲增长，租赁收入预计以高个位数至低20%的速度增长，销售收入预计以低至中个位数的速度增长 [39] - 预计GWS业务实现低至中两位数的有机收入增长和中至高个位数的有机板块运营利润增长，特纳与汤森德预计净收入以中个位数的速度增长 [41][43] - 预计REI业务收入增长约20%，板块运营利润与2021年（剔除会计变更带来的收益）大致相当 [44] - 预计公司开发中的项目组合转化为运营利润的比率低于2%，符合历史表现，组合中近80%为工业、多户住宅、医疗保健和生命科学资产 [45] - 预计公司核心调整后收益将成为财务预测的基础，战略非核心投资具有战略价值，但投资估值可能会有大幅波动 [47] - 预计折旧和摊销将增长约4%，有效调整后税率与2021年第四季度的23.9%一致，房地产在长期持有情况下可提供自然的通胀对冲，公司在高通胀环境中具有一定优势，但当前经营环境存在不确定性 [49][50] 其他重要信息 - 本季度引入新的盈利指标“核心调整后每股收益”，排除与业务板块无关的战略非核心、非控股投资的影响，从第一季度开始，将战略非核心投资在公司管理费用中单独列示 [9][10] - 公司研究团队预计到2025年全球电子商务销售额将升至约3.9万亿美元，需要额外15亿平方英尺的配送空间 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 新的每股收益指标对应的EBITDA是多少 - 公司未改变调整后EBITDA指标，但未来每个业务板块将有两个不同的板块运营利润指标，即合并板块运营利润和归属于CBRE普通股股东的运营利润，合并调整后EBITDA是公司认为最合适的指标，不报告可比的核心调整后EBITDA，调整后EBITDA将包括SPAC和风险投资的收益 [57][58] 问题2: 通胀是否包括加息的影响，以及加息对公司业务的具体影响 - 公司的展望基于内部经济学家对未来一年通胀和加息的预期，预计通胀将在2022 - 2023年缓和，加息次数与市场预期相似，已将此纳入指导。公司业务有一些通胀对冲措施，但也有受通胀影响的领域，已考虑未获客户报销员工的工资通胀，以及相关业务线的资本化率适度调整，展望未考虑地缘政治紧张局势的不确定性和影响 [61][62][63] 问题3: 咨询和GWS业务的利润率相关问题 - 公司在三条业务线共投资约3亿美元运营费用以推动未来增长，如GWS拓展智能建筑能力、咨询增加咨询团队、REI在生命科学和基础设施领域推出新产品。利润率预期还包括约2200万美元的战略股权授予，影响咨询和GWS两个板块。咨询业务利润率评论的正确基础是剔除OMSRs [65][66][67] 问题4: 债务经纪业务的增长优先级和市场份额预期 - 公司正在努力发展所有业务线，债务业务在过去几年增长良好，预计将继续增长，未给出在正常市场环境下债务业务占总业务的具体比例 [69][70] 问题5: 客户在利率和通胀不确定性下的交易意愿变化 - 俄乌局势在过去24小时有重大发展，大家都在关注并担忧对全球经济的影响，但公司业务在资产类型、客户类型、服务类型和地理区域上实现了多元化，能够将资源、管理时间、并购重点和资本投入到受长期趋势青睐的领域，相对历史和同行业公司更具优势，有能力应对经济变化 [72][73][74] 问题6: 基础设施业务的发展方向 - 基础设施业务目前主要涉及两个领域，一是特纳与汤森德在多个行业和政府的基础设施项目，预计将随其增长；二是公司规模较小但不断增长的基础设施投资管理业务，预计将涉及商业房地产以外的客户和投资机会，公司已有相关业务并预计显著增长 [76][77][78] 问题7: 特纳与汤森德业务中与气候和能源相关的比例 - 能源相关工作历史上约占收入的10%，且呈增长趋势，公司的绿色能源和环境工作贯穿于各个业务环节 [79][80] 问题8: 额外投资与低两位数收益增长的关系，以及投资的持续性和对利润率的影响 - 3亿美元的投资已包含在今年的展望中，若无此投资，每股收益增长将显著更高，但公司认为这些投资对推动未来增长很重要。这些是持续投资，旨在通过在各业务线发展新能力来推动未来增长。2021年因未预料到后期收入加速增长，投资未达预期水平，导致利润率有所扩张 [84][85][86] 问题9: 股票回购是否包含在指导中，以及对收益增长的影响 - 展望中包含适度水平的股票回购，但并非全部。公司将股票回购计划作为优化股东回报的平衡手段，若有强劲的并购管道，会减少回购。展望中包含少量回购和极低水平的并购，这些资本使用将对增长有增量贡献 [88] 问题10: 并购管道中感兴趣的业务类型 - 公司在三个业务板块寻找机会，通过并购扩大客户服务和业务增长。有严格的项目，由三个业务板块的领导和公司发展团队确定适合通过并购增长的领域，包括填充式并购和转型式并购，也关注类似特纳与汤森德和Industrious的赞助机会，预计未来将大量使用资本进行并购 [89][90][91] 问题11: 租赁业务增长的驱动因素和租赁期限变化 - 预计今年各资产类型租赁业务都将复苏，工业租赁因供应受限将有所放缓，办公租赁将类似2021年下半年的情况。租赁期限在2021年略有增加，新租赁期限约为6年，续约期限约为4年，分别较之前增长1%和4% [92][93] 问题12: 大小租赁交易的表现 - 办公领域的大型租赁交易有所回升，但未恢复到疫情前水平，工业领域的大型租赁交易历史罕见，若无供应限制，预计工业大型租赁将继续 [95] 问题13: 中期展望中是否包含办公业务相关假设 - 公司在指导中嵌入了关于重返办公室的假设，比前几个季度略保守，因为存在很多不确定性。同时，人们对办公空间使用的变化也为公司带来项目管理和灵活办公空间等领域的机会，这些假设都已纳入业务模型 [98][99] 问题14: 关于拆分变化对利润率的影响及经纪团队的反馈 - 并非拆分发生变化，而是随着业务量增加，更多生产者进入更高的拆分档次，拆分档次和比例本身未改变 [100]

业绩总结 - CBRE在2021年第四季度的收入为85.50亿美元，同比增长23.7%[9] - 2021年全年收入为277.46亿美元，同比增长16.5%[10] - 第四季度的净收入为55.66亿美元，同比增长35.0%[9] - 调整后的EBITDA在第四季度为11.24亿美元，同比增长49.0%[9] - 第四季度的每股收益（EPS）为2.04美元，同比增长120.1%[9] - 2021年净收入为6.92亿美元，相较于2020年的3.14亿美元增长了120.1%[75] - 2021年全年，CBRE集团的净收入为18.36亿美元，较2020年的7.52亿美元增长了144.4%[76] - 2021年调整后的EBITDA为30.74亿美元，较2020年的18.96亿美元增长了62.5%[68] 用户数据 - 全球租赁收入同比增长60%，美国租赁收入增长77%[32] - 全球物业销售收入同比激增73%，美国物业销售收入增长89%[32] - 2021年第四季度，咨询收入为33.19亿美元，较2020年的23.28亿美元增长42.7%[78] - 2021年第四季度，全球工作场所解决方案的净收入为18.55亿美元，较2020年的15.25亿美元增长21.1%[79] 未来展望 - CBRE预计2022年租赁收入将以高单位数到低二位数的百分比增长[25] - 公司预计2020年至2025年间核心调整后每股收益年均增长率将超过20%[28] - 预计2022年公司调整后的有效税率将与2021年第四季度的23.9%持平[26] 新产品和新技术研发 - 发展投资管理部门的收入和运营利润分别增长43%和33%[39] - 设施管理收入增长12%，其中包括来自Turner & Townsend的4.5%贡献[35] 财务状况 - 2021年自由现金流为21.54亿美元，较2020年的15.64亿美元增长37.7%[73] - 2021年流动性总额为55.35亿美元，其中现金为23.06亿美元，循环信贷额度为32.29亿美元[69] - 2021年净债务（净现金）为-7.35亿美元，显示公司现金流充裕[68] - 2021年总债务为15.71亿美元，较2020年的13.88亿美元增长9.0%[68] - 2021年第四季度自由现金流为2.2亿美元，年均增长21%[30] 股票回购 - 2021年股票回购总额为3.729亿美元，回购收益率为1.01%[91]

业绩总结 - 2021年第三季度收入为67.98亿美元，同比增长20%[7] - 净收入为41.73亿美元，同比增长28%[7] - 调整后EBITDA为7.36亿美元，同比增长67%[7] - 每股收益（EPS）为1.28美元，同比增长135%[7] - 调整后每股收益（Adjusted EPS）为1.39美元，同比增长92%[7] - 2021年第三季度的总收入为6,798百万美元，较2020年的5,645百万美元增长了20.4%[54] - 2021年第三季度的净收入为4,173百万美元，2020年为3,249百万美元，增长了28.4%[54] - 2021年第三季度的调整后EBITDA为736.1百万美元，2020年为441.8百万美元，增长了66.7%[53] 用户数据 - 咨询服务中的租赁收入全球增长58%，美国增长67%[13] - 物业销售收入全球增长93%，美国增长116%[13] - 全球工作解决方案（GWS）收入增长8%，美洲地区增长约10%[16] - 全球工作解决方案的收入为4,167百万美元，2020年为3,851百万美元，增长了8.2%[59] 未来展望 - 投资管理业务的收入预计将增长低至中双位数，运营利润预计增长至少30%[23] 新产品和新技术研发 - 公司的调整后每股收益（EPS）在报告中被视为重要的运营绩效指标[37] 财务状况 - 净现金流为837百万美元，相较于2020年的553百万美元增加了51.5%[49] - 自由现金流为1,943百万美元，较2020年的1,564百万美元增长了24.1%[50] - 公司的流动性为5,826百万美元，其中现金为2,676百万美元，循环信贷额度为3,150百万美元[46] - 净债务（净现金）为（827）百万美元，显示出公司处于净现金状态[45] - 公司的净债务与TTM调整后EBITDA的比率为（0.31x），显示出良好的财务杠杆水平[45] - 2021年第三季度的总债务为1,849百万美元，较2020年的1,388百万美元增加了33.1%[45] 其他新策略 - 公司在2021年已承诺约20亿美元用于投资，主要用于战略投资[10] 负面信息 - 2021年第三季度的净收入为1,200百万美元，较2020年的890百万美元增长了34.8%[49]

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度总收入增长约20%至68亿美元创下第三季度记录净收入增长超过28%至近42亿美元 [7] - GAAP每股收益增长近135%至128美元调整后每股收益增长约92%至139美元与2019年第三季度相比分别增长约71%和76% [7] - 调整后EBITDA超过2019年第三季度峰值的60%创下第三季度利润率记录 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 咨询服务的净收入和营业利润创下第三季度记录分别超过2019年第三季度峰值的13%和29% [14] - 租赁业务全球收入同比增长58%较2019年第三季度峰值增长7%其中美洲增长4%EMIA增长20%APAC增长11% [15] - 全球物业销售同比增长93%较2019年第三季度峰值增长27% [16] - 商业抵押贷款发放收入同比增长41%较2019年第三季度峰值增长11% [17] - 贷款服务组合增长19%达到3000亿美元推动收入同比增长35% [18] - 全球工作场所解决方案(GWS)收入同比增长8%其中项目管理增长21%设施管理增长6% [19] - 房地产投资(REI)部门营业利润接近上季度记录水平全球开发业务营业利润接近1亿美元 [21][22] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国办公租赁需求仍低于疫情前水平但差距从第二季度的54%缩小至第三季度的16% [15] - 美国办公销售活动显著改善较2019年第三季度水平仅低16%而第二季度为31% [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于四个维度的多元化战略包括资产类型业务线客户和地理市场 [9] - 今年已承诺约20亿美元资本用于绿色能源和基础设施项目管理灵活办公解决方案以及物流和多户住宅资产 [10] - 公司正在扩大房地产开发业务进入新的国际市场 [11] - 公司计划在报告第四季度业绩时更新多年增长框架 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计2021年全球咨询销售收入将比2019年峰值高出约15% [26] - 预计第四季度销售和租赁增长率将比前几个季度更为温和 [26] - 预计GWS净收入将实现中高个位数增长营业利润同比增长20%或更多 [28] - 预计REI部门的投资管理收入将增长低至中双位数营业利润同比增长至少30% [30] - 预计全球开发营业利润将比2019年的122亿美元增长约三倍 [30] 其他重要信息 - 公司加强了资产负债表同时承诺约20亿美元用于长期增长计划并通过回购向股东返还188亿美元 [32] - 过去12个月的自由现金流达到创纪录的19亿美元 [32] - 公司预计将在第四季度保持净现金头寸即使支付了Turner & Townsend的初始投资约7亿美元 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 股票补偿费用的增加是否与公司业绩相关 - 股票补偿费用的增加主要是由于公司财务表现强劲 [36][37] 问题: 通货膨胀对公司业务的影响 - 公司认为其业务能够很好地应对通胀压力特别是在GWS和物业管理业务中 [40][41] 问题: 办公租赁市场的恢复情况 - 公司对10月份美国租赁市场的恢复趋势感到乐观但未提供具体数字 [42][43] 问题: REI部门的增长预期 - 预计REI部门的投资管理收入将增长低至中双位数营业利润同比增长至少30% [44][45][46] 问题: 办公空间的未来趋势 - 公司认为灵活办公空间将成为未来办公空间的重要组成部分 [48][49][50][51] 问题: 股票回购计划 - 公司正在重新评估资本分配策略包括股票回购计划 [54] 问题: GWS业务增长放缓的原因 - GWS业务增长放缓主要是由于客户在办公空间决策上的不确定性 [56][57] 问题: 资本市场和租赁市场的展望 - 公司对资本市场和租赁市场的未来表现持乐观态度 [58]

收入与增长 - 公司2021年第三季度总收入为67.98亿美元，同比增长20.4%[146] - 公司2021年前九个月总收入为191.96亿美元，同比增长13.5%[146] - 公司2021年第三季度净收入为41.73亿美元，占总收入的61.4%，同比增长28.5%[151] - 2021年前九个月净收入为114.44亿美元，同比增长18.4%[151] - 公司2021年第三季度总收入为68亿美元，同比增长20.4%，相比2020年同期的56亿美元[160] - 公司2021年前九个月总收入为192亿美元，同比增长13.5%，相比2020年同期的169亿美元[170] - 2021年第三季度收入同比增长48.0%，达到24.02亿美元，主要得益于销售和租赁收入的增长以及商业抵押贷款发起活动的增加[184] - 2021年前九个月收入同比增长28.0%，达到62.57亿美元，主要由于销售和租赁收入的增长以及商业抵押贷款发起活动的增加[190] - 公司2021年第三季度总收入同比增长8.2%，达到315.9百万美元，主要得益于设施管理业务的增长[198] - 2021年前九个月总收入同比增长6.7%，达到769.5百万美元，主要由于项目管理业务的增长[203] - 2021年第三季度收入同比增长32.0%，达到5420万美元，主要受房地产销售和开发服务业务中建筑管理费用的增长推动[208] - 2021年前九个月收入同比增长25.0%，达到1.356亿美元，主要受房地产销售和AUM增长推动[215] 市场与地区收入 - 公司2021年第三季度美国市场收入占比58.0%，同比增长24.7%[146] - 公司2021年第三季度英国市场收入占比12.4%，同比增长14.2%[146] - 公司2021年第三季度欧元区市场收入占比9.8%，同比增长3.5%[146] - 公司2021年第三季度中国市场收入占比1.6%，同比增长29.2%[146] - 2021年第三季度外汇汇率对总收入产生了1.8%的正面影响，主要受澳元、加元、英镑和欧元的强势推动[184] - 2021年前九个月外汇汇率对总收入产生了2.9%的正面影响，主要受澳元、英镑和欧元的强势推动[190] 收购与投资 - 公司2021年7月29日签署协议，以13亿美元收购Turner & Townsend 60%股权[143] - 公司2021年前三季度完成6项补强收购，并增持Industrious股权至40%[143] - 公司2021年7月13日与Altus Power达成合并协议，预计2021年第四季度完成[131] - 2021年前九个月投资活动使用的净现金流为5.554亿美元，同比增长3.489亿美元，主要由于对Industrious的投资和并购活动增加[231] 成本与费用 - 公司2021年第三季度成本收入为52.6亿美元，同比增长15.2%，成本收入占总收入的比例从80.9%下降至77.3%[162] - 公司2021年第三季度运营、行政及其他费用增加2.315亿美元，同比增长29.1%，占总收入的比例从14.1%上升至15.1%[163] - 公司2021年第三季度折旧和摊销费用减少520万美元，同比下降4.0%[164] - 公司2021年前九个月成本收入为149.9亿美元，同比增长9.6%，成本收入占总收入的比例从80.9%下降至78.1%[171] - 公司2021年前九个月运营、行政及其他费用增加4.561亿美元，同比增长19.4%，占总收入的比例从13.9%上升至14.6%[172] - 2021年第三季度成本收入比下降至59.4%，相比2020年同期的60.5%有所改善，主要由于收入增长超过固定成本增长[186] - 2021年前九个月成本收入比下降至58.4%，相比2020年同期的59.9%有所改善[191] - 2021年第三季度成本收入同比增长7.0%，达到247.3百万美元，主要由于收入增长导致更高的转嫁成本和专业薪酬增加[199] - 2021年第三季度运营、行政及其他费用同比增长25.3%，达到42.3百万美元，主要由于与业绩挂钩的奖金增加和Turner & Townsend收购相关成本[202] - 2021年前九个月成本收入同比增长5.5%，达到579.7百万美元，主要由于收入增长导致更高的转嫁成本和专业薪酬增加[204] - 2021年前九个月运营、行政及其他费用同比增长16.3%，达到80.9百万美元，主要由于与业绩挂钩的奖金增加和Turner & Townsend收购相关成本[205] - 2021年第三季度运营、行政及其他费用同比增长55.3%，达到8160万美元，主要由于开发服务和投资管理业务的薪酬和奖金增加[210] - 2021年前九个月运营、行政及其他费用同比增长51.7%，达到2.201亿美元，主要由于开发服务和投资管理业务的薪酬和奖金增加[217] 业务表现 - 设施管理业务2021年第三季度收入为12.31亿美元，同比增长9.7%[151] - 咨询租赁业务2021年第三季度收入为8.69亿美元，同比增长58.2%[151] - 资本市场的咨询销售业务2021年第三季度收入为6.73亿美元，同比增长93.4%[151] - 公司2021年第三季度设施管理业务收入同比增长9.7%，达到1,231.1百万美元[197] - 公司2021年第三季度项目管理业务收入同比下降5.2%，达到320.7百万美元[197] - 公司2021年第三季度运营利润同比增长23.3%，达到135.2百万美元[197] - 公司2021年前九个月运营利润同比增长69.8%，达到380.1百万美元[197] - 2021年第三季度运营收入同比增长145.0%，达到4.36亿美元，主要由于销售和租赁收入的增加[183] - 2021年前九个月运营收入同比增长96.5%，达到10.86亿美元，主要由于销售和租赁收入的增加[183] - 2021年第三季度AUM（资产管理规模）从1291亿美元增长至1331亿美元，主要得益于资金流入和市场升值[213] - 2021年第三季度未合并子公司的股权收入同比增长406.2%，达到1.256亿美元，主要受房地产销售相关的股权收益推动[212] - 2021年前九个月未合并子公司的股权收入同比增长478.7%，达到3.404亿美元，主要受房地产销售相关的股权收益推动[218] 财务与现金流 - 公司2021年第三季度调整后EBITDA为7.36亿美元，占收入的10.8%，同比增长66.6%[151] - 2021年前九个月调整后EBITDA为19.46亿美元，同比增长70.7%[151] - 公司2021年第三季度所得税费用为1.335亿美元，同比增长84.4%，有效税率从21.0%上升至23.4%[167] - 公司2021年前九个月净收入为11.45亿美元，同比增长161.2%，相比2020年同期的4.38亿美元[168] - 2021年第三季度抵押贷款服务权（MSRs）贡献了4860万美元的收益，抵消了4230万美元的无形资产摊销[189] - 2021年前九个月抵押贷款服务权（MSRs）贡献了1.406亿美元的收益，抵消了1.178亿美元的无形资产摊销[194] - 2021年前九个月资本支出为1.028亿美元，其中约2250万美元用于技术升级[221] - 2021年前九个月经营活动产生的净现金流为12亿美元，同比增长3.098亿美元，主要由于公司业绩改善和未合并子公司收益分配增加[230] - 公司2021年前九个月融资活动净现金流入为2.749亿美元，相比2020年同期的1.41亿美元净现金流出，增加了4.159亿美元，主要由于2021年发行2.500%高级票据获得的4.923亿美元净收益[232] - 公司2021年7月9日通过增量假设协议增加了3.5亿美元的循环信贷承诺，2021年信贷协议总循环信贷额度为31.5亿美元[235] - 公司2021年3月18日发行了5亿美元2.500%高级票据，票面利率为2.500%，到期日为2031年4月1日，净额为4.879亿美元[237] - 公司2021年9月30日的总资产为85.596亿美元，总负债为51.259亿美元，净收入为1.885亿美元[243] - 公司2021年9月30日的循环信贷额度为31.5亿美元，包括信用证和短期贷款，终止日期为2024年3月4日[236] - 公司2021年9月30日的非流动资产为52.525亿美元，流动资产为33.071亿美元[243] - 公司2021年9月30日的非流动负债为18.846亿美元，流动负债为32.413亿美元[243] - 公司2021年9月30日的2.500%高级票据净额为4.879亿美元，包括未摊销折扣和债务发行成本[237] - 公司2021年9月30日的循环信贷额度为31.5亿美元，包括信用证和短期贷款，终止日期为2024年3月4日[236] - 公司2021年9月30日的总资产为85.596亿美元，总负债为51.259亿美元，净收入为1.885亿美元[243] 风险与管理 - 公司预计英镑兑美元汇率每上涨10%，税前收入将增加1160万美元[147] - 公司预计欧元兑美元汇率每上涨10%，税前收入将增加2140万美元[147] - 公司国际业务面临政治不稳定和监管环境变化的风险，可能对财务状况产生不利影响[148] - 公司面临的市场风险主要包括外汇汇率波动和利率变化，主要通过管理债务规模和期限以及使用衍生金融工具来管理这些风险[260] - 截至2021年9月30日，公司的高级定期贷款的公允价值约为7.616亿美元，4.875%和2.500%高级票据的公允价值分别为6.84亿美元和5.051亿美元[263] - 如果利率上升100个基点，公司可变利率债务的额外利息成本将导致税前收入减少570万美元，并减少570万美元的经营活动现金流[264] - 公司的披露控制和程序在2021年9月30日未达到有效标准，主要由于2020年年度报告中披露的财务报告内部控制存在重大缺陷[267] - 尽管存在财务报告内部控制的重大缺陷，公司管理层认为其合并财务报表在所有重大方面公允反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量[268] - 公司在2021年第三季度继续实施补救计划，包括员工培训、管理审查控制的设计和实施、控制设计的完成以及信息技术控制框架的增强[269] - 尽管本季度进行了进一步的补救工作，但只有在相关控制措施运行足够长的时间并通过正式测试后，重大缺陷才会被视为完全补救[270] - 除与补救措施相关的变更外，公司在2021年第三季度没有发生对其财务报告内部控制产生重大影响的变化[271] 客户与声誉 - 公司2020年服务超过90家财富100强企业，连续3年被评为财富最受尊敬房地产公司[133]

收入与增长 - 公司2021年第二季度总收入为64.586亿美元，同比增长20%[149] - 公司2021年上半年总收入为123.975亿美元，同比增长10%[149] - 公司2021年第二季度总收入为65亿美元，同比增长20.0%[162] - 公司2021年上半年总收入为124亿美元，同比增长10.0%[173] - 公司2021年第二季度收入同比增长46.9%，达到682.8百万美元，主要得益于销售和租赁收入的增长以及商业抵押贷款发起活动的增加[187] - 2021年上半年收入同比增长18.1%，达到0.6亿美元，主要由于销售和租赁收入的增长以及商业抵押贷款发起活动的增加[192] - 公司2021年第二季度的总收入为40.83亿美元，同比增长8.3%，主要得益于设施管理业务的增长[198] - 公司2021年上半年总收入为81.09亿美元，同比增长5.9%[202] - 公司2021年上半年收入增加了8140万美元，同比增长21.8%，主要由于房地产开发服务业务的销售增长和资产管理规模的增长[213] 地区收入分布 - 公司在美国市场的收入占比最高，2021年第二季度为55.2%，上半年为55.8%[149] - 公司在英国市场的收入占比为12.9%，2021年第二季度收入为8.329亿美元[149] - 公司在欧洲市场的收入占比为11.1%，2021年第二季度收入为7.192亿美元[149] - 公司在加拿大市场的收入占比为4.0%，2021年第二季度收入为2.59亿美元[149] - 公司在澳大利亚市场的收入占比为2.5%，2021年第二季度收入为1.612亿美元[149] - 公司在中国市场的收入占比为1.7%，2021年第二季度收入为1.124亿美元[149] - 公司在印度市场的收入占比为1.6%，2021年第二季度收入为1.022亿美元[149] - 公司在瑞士市场的收入占比为1.5%，2021年第二季度收入为9817万美元[149] 财务表现 - 公司2021年第二季度净收入为3,911,693美元，占总收入的60.6%，同比增长55.5%[154] - 2021年第二季度调整后EBITDA为718,371美元，占总收入的11.1%，同比增长5.0%[154] - 公司2021年上半年净收入为712,419美元，占总收入的5.7%，同比增长2.3%[154] - 公司2021年上半年调整后EBITDA为1,209,515美元，占总收入的9.8%，同比增长6.2%[154] - 公司使用调整后EBITDA作为综合财务表现的指标，排除收购、融资和所得税的影响[158] - 公司2021年第二季度调整后EBITDA为7.18亿美元，同比增长168.7%[160] - 公司2021年第二季度净收入为44.26亿美元，同比增长440.5%[161] - 公司2021年上半年净收入为1.5847亿美元，而2020年同期为11.8459亿美元[243] 成本与费用 - 公司2021年上半年总成本为11,763,011美元，占总收入的94.9%，同比下降97.4%[154] - 公司2021年第二季度成本收入为50.5亿美元，同比增长14.0%[165] - 公司2021年第二季度运营、行政及其他费用为8.6亿美元，同比增长24.2%[166] - 公司2021年第二季度折旧和摊销费用为1.19亿美元，同比增长2.3%[167] - 公司2021年第二季度所得税费用为1.33亿美元，同比增长609.6%[171] - 公司2021年上半年成本收入为97.3亿美元，同比增长6.8%[175] - 公司2021年上半年运营、行政及其他费用为17.8亿美元，同比增长14.4%[176] - 2021年第二季度成本收入比下降至57.6%，相比2020年同期的61.2%，主要由于收入增长超过固定成本增长[188] - 2021年第二季度运营、行政及其他费用增加67.3百万美元，同比增长17.9%，主要由于奖金计提和其他激励补偿的增加[190] - 2021年上半年成本收入比下降至57.7%，相比2020年同期的59.7%，主要由于佣金费用和专业补偿的增加[193] - 2021年上半年运营、行政及其他费用增加36.6百万美元，同比增长4.6%，主要由于奖金计提和其他激励补偿的增加[194] - 公司2021年第二季度的成本收入比为91.4%，较2020年同期的92.4%有所下降[199] - 2021年第二季度的运营、行政和其他费用为1.93亿美元，同比增长17.9%[201] - 公司2021年第二季度的收入成本增加了2690万美元，同比增长89.8%，主要由于房地产开发和建筑服务成本的增加[208] - 公司2021年第二季度的运营、行政和其他费用增加了1.077亿美元，同比增长84.4%，主要由于开发服务和投资管理业务的薪酬和奖金增加[209] 业务部门表现 - 设施管理业务在2021年第二季度收入为1,199,657美元，占总收入的18.6%，同比增长20.2%[154] - 咨询销售业务在2021年第二季度收入为611,834美元，占总收入的9.5%，同比增长4.5%[154] - 2021年第二季度抵押贷款服务权（MSRs）贡献了41.8百万美元的运营收入，抵消了39.7百万美元的无形资产摊销[191] - 2021年上半年抵押贷款服务权（MSRs）贡献了92.1百万美元的运营收入，抵消了75.5百万美元的无形资产摊销[195] - 公司全球工作场所解决方案部门在2021年第二季度的净收入为15.38亿美元，同比增长11.3%[197] - 设施管理业务在2021年第二季度的收入为11.99亿美元，同比增长10.3%[197] - 项目管理部门在2021年第二季度的收入为3.38亿美元，同比增长15.2%[197] - 2021年第二季度的营业利润为1.27亿美元，同比增长40.5%[197] - 房地产投资部门在2021年第二季度的收入为2.43亿美元，同比增长50.6%，主要得益于房地产销售和开发服务业务的增长[207] - 2021年第二季度的投资管理收入为1.39亿美元，同比增长35.1%[206] 资本支出与融资 - 公司2021年上半年的资本支出预计在2亿至2.4亿美元之间，截至2021年6月30日，公司已发生6310万美元的资本支出，其中1580万美元用于技术升级[219] - 公司2021年上半年通过发行2.500%的优先票据获得了4.923亿美元的净收益，主要用于偿还现有债务和一般企业用途[230] - 公司2021年第二季度回购了300,454股A类普通股，平均每股价格为80.31美元，总计花费2410万美元[227] - 公司2021年上半年的经营活动现金流为2.271亿美元，同比增加了2.03亿美元，主要由于公司整体业绩改善和未合并子公司的收益分配增加[228] - 公司2021年上半年的投资活动现金流为-3.445亿美元，同比增加了2.085亿美元，主要由于对Industrious的投资和并购活动的增加[229] - 公司2021年上半年的融资活动现金流为3.79亿美元，同比增加了2020万美元，主要由于优先票据的发行和房地产开发活动的票据发行[230] - 公司于2019年3月4日签订了2019年信贷协议，延长了美元A类定期贷款的到期日，并偿还了3亿美元的A类定期贷款[233] - 截至2021年6月30日，2019年信贷协议提供了28亿美元的循环信贷额度，3亿美元的A类定期贷款额度，以及4亿欧元的定期贷款额度[234] - 2021年7月9日，公司增加了2019年信贷协议下的循环信贷额度，总额增加了3.5亿美元[235] - 2021年3月18日，公司发行了5亿美元的2.500%优先票据，净额为4.876亿美元[236] - 2015年8月13日，公司发行了6亿美元的4.875%优先票据，价格为面值的99.24%[237] - 2014年9月26日，公司发行了3亿美元的5.25%优先票据，并于2014年12月12日增发了1.25亿美元[238] - 公司于2020年12月28日全额赎回了5.25%优先票据，产生了7560万美元的费用[240] - 公司维持了31.5亿美元的短期借款额度，包括2021年7月9日增加的3.5亿美元[244] 资产与负债 - 截至2021年6月30日，公司总资产为2529.53亿美元，总负债为1394.885亿美元[242] - 截至2021年6月30日，公司的高级定期贷款的公允价值约为7.704亿美元，4.875%和2.500%高级票据的公允价值分别为6.963亿美元和5.072亿美元[262] 市场风险与管理 - 公司预计如果英镑兑美元汇率在2021年上半年上涨10%，税前收入将增加650万美元[150] - 公司预计如果欧元兑美元汇率在2021年上半年上涨10%，税前收入将增加1400万美元[150] - 公司面临的市场风险主要包括外汇汇率波动和利率变化，主要通过管理债务融资的金额、来源和期限以及使用衍生金融工具来管理这些风险[259] - 如果利率上升100个基点，公司可变利率债务的额外利息成本将导致税前收入减少750万美元，并导致截至2021年6月30日的六个月内经营活动产生的现金减少750万美元[263] 财务报告与内部控制 - 公司披露控制和程序在2021年6月30日未达到有效标准，原因是2020年年度报告中披露的财务报告内部控制存在重大缺陷[266] - 尽管存在财务报告内部控制的重大缺陷，公司管理层认为截至2021年6月30日的合并财务报表在所有重大方面公允反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量[267] - 公司在2021年第二季度继续实施补救计划，包括实施实时监控机制、优化关键报告、加强资产负债表账户对账框架以及继续培训员工[268] - 尽管本季度进行了进一步的补救工作，但只有在相关控制措施运行足够长的时间并通过正式测试后，管理层才会认为重大缺陷已完全解决[269] - 除与补救措施相关的变更外，公司在截至2021年6月30日的财季内未发生对其财务报告内部控制产生重大影响的变化[270]