收购交易概述 - 公司宣布收购数字与电力基础设施先进技术服务提供商Pearce Services LLC [1] - 初始收购价格为约12亿美元现金 [1] - 潜在额外盈利支付最高可达1.15亿美元 取决于Pearce在2027年是否达到特定业绩门槛 [1] 交易影响与预期 - 此次收购预计将立即增厚公司的核心每股收益 [1] - Pearce Services LLC是从New Mountain Capital处收购 [1]

美国办公室空置率趋势 - 美国办公室空置率出现自疫情以来首次同比下降，第三季度空置率为18.8%，低于一年前的19% [1] - 空置率下降由新建筑建设放缓以及旧办公室空间的拆除和改造所驱动 [1] - 当前更健康的空置率是办公室行业开始摆脱远程和混合工作影响的迹象之一 [2] 租赁活动分析 - 租赁活动环比增长15%，同比增长11%，达到5980万平方英尺 [3] - 迄今为止租赁交易数量较2018年和2019年疫情前平均水平增长26%，但总平方英尺数下降4%，平均租赁规模下降24% [3] - 小型租户是需求的主要驱动力，10,000至20,000平方英尺的租赁占年内至今活动的56% [4] - 续租率仍高于疫情前平均水平，较高的搬迁和建设成本可能导致高于平均水平的续租持续 [4] 办公室需求指数与市场分化 - 全国VTS办公室需求指数在第三季度收于72，同比增长16% [5] - 市场受到联邦政府停摆和美联储降息25个基点这两股强大宏观经济力量的共同影响 [5] - 政府停摆立即停止新的联邦租赁并对私营部门征收“不确定性税”，而降息可能有助于降低借贷成本 [6] - 市场持续分化，远程密集型行业高集中的市场与传统办公室中心型行业依赖的市场形成对比 [6] - 远程密集型市场（如华盛顿特区、波士顿、旧金山、西雅图）需求环比激增47%，非远程密集型市场（如纽约、洛杉矶、芝加哥）需求显著下降26% [7]

办公楼市场整体趋势 - 美国办公楼空置率出现自2020年第一季度以来首次同比下降 从去年同期的19%降至第三季度的18.8% [7] - 尽管空置率仍显著高于12%至14%的长期平均水平 但这是由疫情加速远程办公引发的市场低迷开始出现拐点的最新迹象之一 [3] - 市场供应的主要驱动力正在减弱 新建筑管道萎缩 旧办公楼空间正被拆除或改造为其他用途 [7] 租金表现 - 美国办公楼平均实际租金（不含优惠）同比上涨1.7% 从每平方英尺每年31.92美元增至32.47美元 [4] - 经通胀调整后的平均要价租金处于约自1988年以来的最低水平 [4] - 尽管租金小幅上涨 但大多数企业支出成本的上升速度远快于租金 这支撑了一个对租户有利的市场 至少在顶级建筑之外是如此 [5] 需求动态 - 需求出现稳定迹象 部分由重返办公室的推动以及金融服务业和科技公司对更大面积空间的需求所驱动 [6] - 公司分配给每位办公室员工的面积在两年前触底至146平方英尺 此后已小幅上升至149平方英尺 [6] - 顶级优质空间的市场更为紧张 但对于该级别以外的任何产品 市场仍然对租户有利 [5]

核心观点 - 成都零售物业市场呈现显著的结构性变化，非标商业持续放量并成为拓展消费空间的关键力量，而传统零售主力店则持续退租导致整体市场净吸纳量为负 [1][2] - 市场内部分化加剧，核心商圈面临去化压力，而次级商圈和近郊商圈则通过差异化策略吸引需求，运营商需通过全维度规划与精准定位在存量竞争中取胜 [4][5] - 消费需求变化驱动业态调整，零售业态重回新增需求首位，餐饮和体验业态合计占比过半，具体品类呈现小面积、高坪效特征 [4] 办公楼市场 - 第三季度成都优质办公楼净吸纳量仅录得约9900平方米，同比下降39.2% [1] 零售物业市场整体表现 - 第三季度零售物业市场净吸纳量连续第三个季度录得负值，为负约1.2万平方米 [2] - 市场整体空置率环比上升0.1个百分点至9.1% [2] - 购物中心首层平均租金报价维持下行趋势，环比下跌0.7%至354.5元/平方米·月 [2] 非标商业 - 非标商业持续放量，第三季度新增约4万平方米商业面积，典型案例包括工业更新的The Gate量子介和城市更新的福感肆 [1][2] - 非标商业的出现主要源于人口结构、年龄改变导致的消费需求变化，消费者渴望在碎片化时间内获得一站式沉浸式体验 [2] - 非标商业的成功运营需遵循定位准确、具备运营思维、能够迭代更新等共性原则，避免为创新而忽略经营 [3] - 预计第四季度非标商业将继续放量，将有CPI三、四期等项目开业 [6] 商圈分化与业态需求 - 核心商圈因中高端消费放缓及品牌退租，空置率环比上升0.6个百分点至7.1%，去化压力加大 [4] - 次级商圈项目表现分化明显，头部运营商凭借运营实力吸引首店且租金企稳上扬，大部分运营商则以价换量招引新主力店 [4] - 近郊商圈继续承接品牌下沉，零售业态占其新增需求约52% [4] - 从新增需求分业态看，零售业态占比48%重回首位，主要受辣妹潮牌、户外运动、电子产品、潮玩及宠物等品类带动 [4] - 餐饮业态扩张放缓，占比36.2%，活跃品类呈现小面积、高坪效特征，如中式糖水铺、烘焙店、咖啡茶饮 [4] - 体验业态占比14.8%，美容保健最为活跃，医美进驻购物中心的案例不断增加 [4] - 餐饮和体验业态合计占比新增需求约55% [4] 仓储物流市场 - “双十一”备仓带动仓储物流需求增长，第三季度净吸纳量录得约8.4万平方米，环比上升3.5% [1] - 需求增长推动全市高标库整体空置率环比下降0.3个百分点至9% [1]

深圳优质办公楼市场 - 2025年第三季度深圳优质办公楼市场新增供应44.5万平方米，创连续第九个季度以来的新高，其中约一半来自前海[1] - 当季净吸纳量达17.5万平方米，同比和环比分别增长68.5%和10.3%[1] - 科技行业连续第七个季度成为第一大需求来源，占比25.0%，主要细分需求来自软件开发、互联网、电商和人工智能[1] - 金融业需求占比16.8%，为2024年第三季度以来的最高贡献比，其中以供应链金融为主的金融科技类需求成长为第二大细分需求[1] - 消费品制造业和零售贸易两大板块需求占比均超过10.0%，成为第三、四大需求来源[2] - 未来6个月市场新增供应预计超过40万平方米，主要集中在西丽和前海片区[2] 深圳优质零售物业市场 - 2025年第三季度两个新项目共33.7万平方米新增供应入市，新项目均录得较高入驻率[2] - 零售业态为第一大需求来源，占比42.8%[2] - 餐饮业态需求份额超四成，为年内单季最高水平[2] - 简餐需求环比增长1.2个百分点至9.1%，为第一大细分需求来源[3] - 茶饮业态需求占比位列第二，并实现逐季增长[3] - 美容保健业态连续多季保持约8%的市场份额[3] - 当季新晋品牌数量超过40个，其中华南首店和全国首店分别超过5家[3] 深圳大宗交易投资市场 - 2025年第三季度共录得11宗大宗交易，交易总额达人民币55.0亿元，环比大幅增长2.9倍，同比增长45.1%[3] - 商业物业完成3宗合计9.7亿元的成交，交易额占比17.6%[3] - 办公楼交易额占比10.4%，位居第三[3] - 此外还录得3宗工业物业和1宗宿舍类物业的大宗交易[3] - 未来6个月大宗交易市场预计延续活跃态势，具备REITs发行资格的公寓类物业将继续受到投资者青睐[4]

基金业绩表现 - 基金在截至2025年9月30日的季度内，年初至今回报率为+13.54%（扣除费用后），超越其最相关基准——富时EPRA/NAREIT发达指数（扣除费用前为+11.26%）[3] - 自1998年成立以来，基金年化回报率为+9.12%（扣除费用后），初始投资10万美元的市值已超过105万美元（假设股息再投资）[5] - 主要业绩贡献者包括对美国住宅建筑商（D R Horton、PulteGroup、Lennar）、房利美和房地美的优先股以及房地产服务公司（Brookfield Corp、CBRE Group、JLL）的投资[4] 投资组合活动与持仓调整 - 基金在本季度增持了Champion Homes、Unite Group和Accor的股份[4][12][15][18] - 基金减持了部分头寸，包括房利美、房地美、Weyerhaeuser和Rayonier，并完全退出了Grainger plc和Millrose Properties的投资[20] - 基金还实施了针对英镑敞口和核心持仓CBRE Group的对冲操作[20] 投资组合配置 - 基金资产的41.9%投资于美国住宅房地产相关公司，涵盖住宅建筑、利基租赁平台、土地与木材、抵押贷款和产权保险等领域[22] - 27.5%的资产配置于北美商业房地产公司，涉及房地产服务、资产管理、工业和物流以及自助仓储等板块[23] - 25.6%的资本投资于国际房地产公司，业务范围与上述类似，但为各自区域的领先平台，主要分布在英国、澳大利亚、法国、香港和新加坡等发达市场[24] - 剩余5.0%的资产为现金、债务及期权，包括美元现金及等价物、短期美国国债以及针对某些货币和关键持仓的对冲[25] 行业洞察与结构性转变 - 基金管理层认为房地产行业的分化程度正在加剧，这种基本面差异不仅体现在不同的物业类型上，也体现在个体公司和其运营的市场中[10] - 以美国住房市场为例，存在明显的“两个市场”主题，即新房市场与现房销售之间存在巨大差异，并且在区域和价格点上对于独户和多户住宅的基本面也存在关键区别[11] - 在酒店业领域，独立业主正越来越多地与全球平台之一签订管理或特许经营协议，这种安排在北美已成为标准结构，约80%的酒店隶属于某个平台，而在大多数国际市场这一比例仅为40%[18] 关键持仓分析 - Champion Homes是北美领先的“经济适用房”生产商，去年交付超过26,000套预制和模块化房屋，平均单价低于10万美元，且财务状况非常强劲，拥有显著过剩产能[12] - Unite Group是英国领先的学生公寓房地产投资信托，拥有超过150处物业和65,000个床位，入住率超过95%，且债务水平适中[15] - Accor是一家全球酒店管理和特许经营平台，在110多个国家拥有近6,000家酒店和85万间客房，在欧洲、中东、亚太和南美市场占据领先份额，但其估值相对全球同行存在显著折价[18][19]

公司季度业绩表现 - 公司在截至2025年9月的季度总营收为1026亿美元，同比增长135% [4] - “所有其他国家”市场营收为308亿美元，占总营收30%，超出华尔街预期989%，华尔街预期为28亿美元 [5] - 英国市场营收为145亿美元，占总营收141%，超出华尔街预期72%，华尔街预期为135亿美元 [6] 国际业务历史对比 - “所有其他国家”市场营收较上一季度的284亿美元（占总营收291%）有所增长，较上年同期的257亿美元（占总营收284%）有所增长 [5] - 英国市场营收较上一季度的139亿美元（占总营收142%）有所增长，较上年同期的126亿美元（占总营收139%）有所增长 [6] 未来业绩预期 - 华尔街分析师预计公司当前财季总营收为1146亿美元，较去年同期增长101% [7] - 预计“所有其他国家”市场将贡献33亿美元营收，占总营收288%，英国市场预计贡献159亿美元，占总营收138% [7] - 预计公司全年总营收为3981亿美元，同比增长113% [8] - 预计“所有其他国家”市场全年营收为1145亿美元，占总营收288%，英国市场预计为555亿美元，占总营收14% [8] 近期股价表现 - 公司股价在过去一个月上涨31%，同期Zacks S&P 500综合指数上涨25%，所属的Zacks金融板块下跌07% [14] - 公司股价在过去三个月上涨59%，同期S&P 500指数上涨71%，所属板块上涨22% [14]

市场动态与投资情绪 - 上海写字楼投资市场正经历巨大变化，吸引外地国资及民营资本关注，投资需求旺盛 [1] - 部分核心片区办公楼资产价格已回落至2012年至2013年水平，价格调整吸引了市场关注度 [1] - 投资人积极寻找机会，有国资企业人士表示一周内密集查看两到三个资产项目 [1] 政策影响与改造潜力 - 上海新政允许存量商务楼宇兼容租赁住房、商业酒店、养老托幼等功能，为市场注入新想象空间 [1] - 政策建立了15年全周期合同管理模式，对老楼的盘活促进作用明显 [1][2] - 将部分楼层改造为酒店或租赁住房等模式预期收益率相当可观，深受投资人欢迎 [1][3] 交易数据与市场表现 - 今年第三季度上海大宗房地产投资市场整体回暖，共达成17宗资产交易，总成交金额达149.7亿元，环比上涨近80% [2] - 办公楼资产重回主导地位，成交金额占比75%，成交宗数占比53% [2] - 第三季度单体项目平均成交金额为8.81亿元，较2024年均值5.6亿元及2025年上半年水平4.2亿元显著提升 [2] 买家构成与投资趋势 - 地产公司与企业买家是主力，交易金额分别占比38%和25%，均聚焦办公楼资产 [2] - 新能源、科技与消费行业自用买家积极购置独栋物业，兼顾办公自用与资产配置双重价值 [2] - 预计随着宏观经济政策发力及外资配置意愿回升，上海商业地产投资市场将在第四季度延续稳中向好趋势 [3]

市场回顾与现状 (2022-2025) - 总租赁面积增加110万平方呎，尽管企业普遍强调节省成本 [2] - 新增甲级写字楼供应达700万平方呎，为上一个研究期间（2019年4月至2022年3月）新增面积的2.3倍 [2] - 新增供应中有55%尚未租出，为市场空置面积贡献了390万平方呎 [2] - 空置率升至17%以上，比疫情前水平增加近两倍，创历史新高 [2] - 租金在研究期间下跌17%，但下降速度较上一个研究期间的27%有所放缓 [2] - 新租赁量较上一个研究期间仅微升3%，平均每季为98.7万平方呎，比2016年4月至2019年3月市场高峰期的数字低22% [2] - 租赁需求出现结构性转变，教育机构和非传统银行金融公司扩大租赁超过43万平方呎 [3] 近期市场新趋势 - 租户构成变化，公共部门、教育界及新兴非传统银行金融公司加速增长，而跨国公司则缩小规模 [3] - 去中环化步伐放缓，涉及的空间已连续两个研究期下降 [3] - 业主积极进行绿色改造以满足环保标准，自用需求增加，用家在已租赁空间中的比例提升 [3] - 共享办公空间行业缩减规模，新写字楼在供应高峰期间的吸纳速度放缓 [3] 未来展望与驱动因素 (2026-2028) - 租赁活动预计将较2022至2025年期间增加，主要由传统服务业复苏、中国内地企业设立业务增加及新经济产业需求推动 [1][4] - 经济动能将由政府推动新兴产业的举措带动，并与城市传统支柱产业的稳健增长相辅相成 [4] - 租户升级到新发展战略地区的办公空间，尖沙咀西将成为金融公司的新兴替代枢纽 [4][5] - 随着未来三年库存增长开始放缓，市场将进入空间消化期 [4] 未来市场关键趋势 - 租户越来越重视灵活性及以全人健康作主导的工作环境 [5] - 业主采取更灵活的租赁策略，包括提供设施装修齐备的写字楼、共享设施以及绿色租赁措施 [5] - 地区格局表现不一，竞争将集中于九龙多个非核心区市场，中环租赁率复苏将由金融公司主导 [4] - 由于非核心区新增供应减少，去中环化搬迁趋势将减慢 [4]

研究服务定位 - 该研究服务面向寻求亚洲上市股票的价值投资者 重点关注价格与内在价值之间存在巨大差距的标的 [1] - 投资策略倾向于深度价值资产负债表廉价股 例如以折价购买资产 包括净现金股票 净流动资产股 低市净率股票 分类加总估值折价股 [1] - 同时关注拥有宽阔护城河的公司 例如以折价购买优秀公司的盈利能力的标的 包括"神奇公式"股票 高质量企业 隐形冠军和宽阔护城河的复利公司 [1] 市场覆盖与研究方法 - 提供的投资理念主要针对亚洲市场的投资机会 对香港市场有特别的关注 [1] - 研究方法包括寻找深度价值资产负债表廉价股和宽阔护城河股票 [1] - 在其投资研究群体内提供一系列观察清单并每月更新 [1]