公司概况 - 公司是商业地产服务和投资行业的领先企业，运营三大主要板块：咨询服务、全球工作场所解决方案和房地产投资 [1] - 公司成立于1906年，总部位于德克萨斯州达拉斯，是市场关键参与者，与仲量联行（JLL）和高纬环球（Cushman & Wakefield）等公司竞争 [1] 分析师目标价与评级 - 共识目标价从上季度的175美元降至当前的165美元，表明近期展望趋于温和 [2][4] - 一年前目标价为167.33美元，显示长期前景稳定 [2][4] - 公司股票被上调至Zacks Rank 2（买入），反映对其盈利前景的乐观情绪增强，暗示股价存在潜在上行空间 [3][4] 财务业绩与展望 - 公司准备发布第三季度财报，预期营收和每股收益（EPS）将实现增长 [3][4] - 积极的展望得益于战略多元化以及租赁领域的持续需求 [3][4] - 公司股票被纳入Zacks Premium投资组合的焦点名单，该名单旨在识别盈利前景积极、能够跑赢市场的强势股票 [3]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心每股收益增长34%，核心税息折旧及摊销前利润增长19% [9] - 公司上调全年核心每股收益指引至6.25-6.35美元，此前为6.10-6.20美元，中点反映24%的增长，并将超过此前峰值每股收益10%以上 [8][15] - 全年自由现金流预期约为18亿美元 [15] - 季度末净杠杆率为1.2倍，预计年底前将继续去杠杆 [15] - 资产管理规模季度末约为1560亿美元，较上季度增加5亿美元；若剔除汇率不利影响，则增加13亿美元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 咨询服务业收入增长16%，超出预期，其中租赁和销售业务均表现优异 [9] - 全球租赁收入增长17%，美国租赁收入增长18%，达到历年第三季度最高水平，美国工业地产租赁增长27%，数据中心租赁收入同比翻倍以上，美国办公租赁再次实现两位数增长 [10] - 物业销售业务收入增长28%，美国在办公、工业和数据中心领域表现强劲，美国以外地区德国、荷兰和日本销售增长尤为突出 [10] - 建筑运营与体验板块收入增长11%，企业业务受超大规模数据中心客户以及科技、生命科学和医疗保健领域新客户和业务扩展推动，本地业务实现两位数增长，美洲收入增长30% [11] - 项目管理板块收入增长19%，递延成本上升23%，北美地区自2022年以来收入翻倍以上 [12] - 房地产投资板块营业利润增长8%，符合预期，投资管理业务当季募集24亿美元新资本 [12][13] 各个市场数据和关键指标变化 - 数据中心资产类别及相关客户群贡献近7亿美元季度收入，较2023年第三季度增长40%，约占季度总税息折旧及摊销前利润的10% [7][8] - 日本和印度市场表现突出，合计收入增长超过30%，达到近4亿美元 [8] - 美国办公租赁市场复苏广泛，但本季度门户城市（如纽约、旧金山）相对强势回升 [65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的规模和广度在招聘、为客户开发综合解决方案、资本投资和创造信息优势方面支持其战略 [7] - 通过收购特纳汤森德和Industrious，增强了为大型占用客户提供设施管理、项目管理和灵活办公解决方案的能力，并开始整合这些服务以获取更多钱包份额 [46][47][48][49][50] - 在数据中心领域，公司正通过土地收购、项目管理、经纪和设施管理服务等多条业务线构建可持续的业务，以把握当前建设周期和未来运营周期的机会 [41][42][43][44] - 房地产对客户而言变得更具战略性，无论是对于文化、协作、生产力的办公空间，还是对于拥有自动化系统的工业物流设施 [66][67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对销售业务的复苏预期是更长、更缓慢的，但早期复苏迹象明显，买卖双方期望值差距已显著缩小，若宏观经济无意外，预计未来几年投资销售将稳步复苏 [24][25] - 第四季度面临一些艰难的同比比较，特别是项目管理和销售业务，但业务管线依然强劲，若交易活动符合预期且开发地块顺利变现，全年每股收益有望达到指引区间高端 [18][27] - 工业地产市场已出现拐点，预计空置率将在明年年中开始下降 [73] 其他重要信息 - 公司变更了收入列报方式，未来将主要关注总收入，而非扣除转嫁成本后的净收入，但内部仍将后者作为主要增长指标 [4][9] - 公司已完成对特纳汤森德的业务整合，下一步将整合财务、人力资源和技术平台，预计明年将产生成本协同效应 [35][36] - 开发组合中嵌有超过9亿美元的利润，预计在未来五年内实现，但具体变现时间点难以精确预测 [14] 问答环节所有的提问和回答 问题: 第三季度的强劲表现是否透支了第四季度的业绩？哪些业务线的增长将开始正常化或面临更具挑战性的比较？ [18] - 回答: 未观察到各板块有显著的前置需求，但确实开始面临一些艰难的同比比较。咨询业方面，租赁在第三季度已面临艰难比较，第四季度将继续；销售业务在第三季度增长14%，第四季度增长35%，因此第四季度增长率将有所减速；项目管理板块在第四季度有非常艰难的同比比较（去年第四季度营业利润增长30%） [18] 问题: 并购管线的情况如何？强劲的自由现金流和未进行股票回购是否与并购活动有关？ [19] - 回答: 资本配置优先级保持不变，优先考虑并购和对房地产投资板块的共同投资，剩余自由现金流用于股份回购。公司仍认为股价被低估，在没有并购时会回购股份。公司积极寻找能够受益于行业顺风、运营良好并能从CBRE平台获益的并购目标，但对交易非常耐心 [20][58] 问题: 对商业地产交易市场复苏阶段的看法如何？还有多少上行空间？ [23] - 回答: 预计销售业务的复苏将比历史上更长、更缓慢，但目前仍处于早期阶段。9月利率下降时销售活动有所增加。买卖双方都存在被压抑的需求，资本充足，买卖预期差距已显著缩小，预计未来几年投资销售将呈现强劲、稳定的复苏，除非宏观经济出现意外 [24][25] 问题: 第四季度初的交易活动情况如何？咨询板块的增量利润率本季度似乎较低，原因是什么？ [26] - 回答: 第四季度初（10月）租赁和销售管线依然强劲。每股收益指引区间的高端取决于交易活动按预期进行以及开发地块在今年内变现。咨询板块增量利润率略高于25%，低于年初水平，主要原因是该板块业绩优异导致激励性薪酬增加 [27] 问题: 咨询板块的人才状况如何？是否计划招聘？竞争情况如何？ [31] - 回答: 公司认为目前人员配置适当，但也在寻找合适人才进行补充。租赁经纪团队有产能处理更多业务，销售和抵押贷款发起团队则有相当大的产能。过去几年通过升级本地领导团队、管理经纪平台和技术工具，在租赁业务中获得了显著市场份额。公司处于人才方面的有利位置，有充足容量，但也因市场强劲和管线强劲而计划增加人才 [32][33] 问题: 项目管理业务中特纳汤森德与原有业务的整合情况以及利润率机会？ [34] - 回答: 不再分拆披露的原因是整合已深入进行，运营模式已基本在全球整合（采用特纳汤森德的模式）。下一步将整合财务、人力资源和技术平台，预计明年将产生成本协同效应。合并后的能力已获得市场认可，并体现在新业务获取上，现有客户也开始给予更大、更复杂的项目和成本咨询工作 [35][36] 问题: 未来两到三年，数据中心业务最大的增长途径是什么？其对业务组合的贡献是否会超过当前10%的税息折旧及摊销前利润占比？ [40] - 回答: 预计数据中心业务今年将贡献约10%的收益，明年会更高。除了享受当前活动激增的好处外，公司正在构建可持续的业务以把握整个周期（建设周期和后续运营、再开发周期），涉及Trammell Crow Company的土地开发、特纳汤森德的项目管理、咨询业务的经纪和融资，以及建筑运营与体验板块的设施管理和内部空间改造服务 [41][42][43][44] 问题: 在提升与占用客户的关系和钱包份额方面有何进展？时间表如何？ [45] - 回答: 与占用客户的关系正在快速演变，这受到收购特纳汤森德和Industrious的推动。公司现在能为大型占用客户提供跨所有四个板块的服务（设施管理、项目/成本咨询、灵活办公、租赁经纪、定制开发）。公司采取灵活方式，既可以单独销售各项服务，也可以捆绑销售，客户满意度高的服务会带来交叉销售机会，近期已有成功案例 [46][47][48][49][50] 问题: 建筑运营与体验板块的前景和管线趋势如何？此前关税等因素带来的不确定性是否已正常化？ [53] - 回答: 情况已正常化甚至有所改善。建筑运营与体验板块，尤其是企业业务，管线非常强劲，预计第四季度的销售量将处于显著 elevated 水平。由于这些是大型合同，从销售到收入确认有较长的交付周期， elevated 的销售量预计将在明年下半年开始贡献收入 [54] 问题: 潜在滑入2026年的数据中心资产处置对每股收益的影响？ [55] - 回答: 每股收益指引区间6.25-6.35美元的高低端很大程度上取决于开发地块的变现情况 [55] 问题: 设施管理业务的最终总可寻址市场和公司的市场份额看法？ [59] - 回答: 总可寻址市场一直在扩大，通过数据中心、政府/医院（来自J&J收购）、数据中心内部空间（DirectLine收购）等新领域不断拓展。内部和外部战略研究均表明，公司远未触及总可寻址市场的天花板，相信可以继续扩大市场和市场份额 [60] 问题: 数据中心开发地块是否已获得电力接入？电力是否是制约因素？ [63] - 回答: 电力无疑是制约因素，并且日益突出。公司的策略是通过收购或控制土地、获取开发许可、进行土地改良，使土地处于最终用户（通常是超大规模企业）能够与电力部门合作获取电力的有利位置。获取电力竞争非常激烈 [63] 问题: 办公租赁活动的广泛性？是集中在门户城市还是不同等级的物业？管线情况？ [64] - 回答: 活动是广泛的，但各季度情况不同。上一季度二级和三级市场相对强势，本季度门户城市（如纽约、旧金山）显著复苏。展望未来12个月，预计办公租赁将呈现广泛增长。这不被认为是透支未来需求，而是回归常态（后疫情时代），并且房地产对企业文化、协作和生产力而言变得更具战略性 [65][66] 问题: 美国办公市场的复苏是由顶级资产驱动，还是已蔓延至更低等级资产和次级市场？ [70] - 回答: 复苏正按预期发展：顶级核心资产填满后，需求开始转向质量稍低但经升级改造的资产，并蔓延至二级、三级市场，甚至开始出现新的开发项目（例如公司在达拉斯的地块吸引了大型优质租户兴趣）。这是一个非常真实的趋势 [70][71][72] 问题: 本季度工业地产增长的动力是什么？市场是否已走出过剩供应？ [73] - 回答: 增长来自最佳物业的大面积租赁以及较小物业、旧空间、二手空间的续租。过去两年空置率较高，预计明年年中开始下降。大型 sophisticated 用户意识到这一点并开始行动 [73][74] 问题: 对税息折旧及摊销前利润率的展望？2025年之后是否还有扩张空间？ [75] - 回答: 按服务板块看：咨询业务全年利润率已接近2019年峰值，预计将维持；建筑运营与体验板块今年将有利润率扩张，随着协同效应显现，明年预计将继续提高；项目管理板块随着成本协同效应释放，明年也应有所扩张。开发业务利润率可能波动 [75]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心每股收益增长34%，核心税息折旧及摊销前利润增长19% [9] - 自由现金流全年预期提升至约18亿美元 [15] - 净杠杆率在季度末为1.2倍，预计年底前将进一步去杠杆 [15] - 全年核心每股收益指引上调至6.25美元至6.35美元，中点反映24%的增长，并较此前峰值高出10%以上 [8][15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 咨询服务业收入增长16%，超出预期，其中全球租赁收入增长17%，美国租赁收入增长18%达到历史第三季度最高水平 [9][10] - 美国工业地产租赁增长27%，数据中心租赁收入同比翻倍以上，办公楼租赁再次实现两位数增长 [10] - 物业销售业务收入增长28%，美国在办公楼、工业地产和数据中心领域表现强劲 [10] - 抵押贷款发起收入实现十几百分比增长 [10] - 建筑运营与体验部门收入增长11%，美洲地区收入增长30% [11] - 项目管理部门收入增长19% [11] - 投资管理部门本季度募集24亿美元新资本，管理资产规模期末约为1560亿美元 [13] - 开发业务组合中蕴含超过9亿美元的嵌入式利润，预计在未来五年内实现 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 数据中心资产类别贡献近7亿美元收入，较2023年第三季度增长40%，约占整体税息折旧及摊销前利润的10% [7][8] - 日本和印度市场合计收入增长超过30%，达到近4亿美元 [8] - 美国以外的销售业务在德国、荷兰和日本表现尤为强劲 [10] - 项目管理业务在英国、中东和北美实现广泛的双位数收入增长 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的规模和广度有助于在受周期性或结构性利好的领域推动增长，例如数据中心和日印市场 [6][7] - 通过整合特纳汤森德，北美收入自2022年以来翻倍，并预计在该渗透率较低的市场有进一步增长空间 [12] - 正在将数据中心管理和DirectLine业务合并，形成数字基础设施服务线，以抓住数据中心全生命周期机会 [43] - 针对大型占用者，公司提供设施管理、项目管理、定制开发等综合服务，通过卓越服务而非强制捆绑来提升钱包份额 [46][48][49] - 房地产对客户而言变得更具战略性，远超传统存储功能，这为行业带来持续机会 [68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对销售业务的复苏预期是更长、更缓慢的，但买卖双方预期差距已显著缩小，预计未来几年将稳步复苏 [24] - 数据中心当前活动激增是周期性的，但公司正在构建能够持续的业务以把握长期生命周期 [41][44] - 办公楼租赁复苏基础广泛，从顶级门户市场扩展到次级市场，甚至出现新的开发活动，表明市场回归常态 [66][72][73] - 工业地产市场已度过拐点，预计空置率将在明年年中开始下降 [75] - 尽管面临某些科技客户在人工智能投资上削减资本支出的软性压力，但整体需求强劲 [12] 其他重要信息 - 公司报告重点从净收入转向总收入，但内部仍关注剔除转嫁成本后的收入作为主要增长指标 [4][9] - 咨询业务增量利润率本季度略高于25%，主要受激励薪酬增加影响 [27] - 公司认为股价被低估，资本配置优先顺序为并购、共同投资，剩余自由现金流用于股份回购 [20][58] 问答环节所有的提问和回答 问题: 第三季度的强劲表现是否透支了第四季度的业绩？哪些业务线的同比基数将变得更具挑战性？ [18] - 回答指出未看到显著的业绩前置现象，但第四季度将面临 tougher comps，例如租赁业务在第三和第四季度都面临高基数，销售业务在第四季度的增长率将从2024年同期的35%开始减速，项目管理部门的季度税息折旧及摊销前利润在去年同期增长30%，基数很高 [18] 问题: 并购管道情况如何？是否因此未在季度内回购股票？ [19] - 回答强调资本配置优先级不变，优先考虑并购和房地产投资共同投资，剩余现金流用于回购，认为股价被低估，在没有并购时会回购股票，对并购目标保持耐心，寻找具有韧性、受益于结构性顺风并能从CBRE平台获益的优质标的 [20] 问题: 对商业地产交易市场复苏阶段的看法？还有多少上行空间？ [23] - 回答认为销售业务的复苏将比历史上更长、更慢，但仍处于早期阶段，利率下降曾刺激活动，买卖双方都存在被压抑的需求，预期差距缩小，预计未来几年将稳步复苏，除非宏观经济出现意外 [24][25] 问题: 第四季度初的交易活动情况？咨询业务增量利润率较低的原因？ [26] - 回答指出管道强劲，10月初租赁和销售活动依然旺盛，如果交易活动符合预期且开发地块顺利变现，全年每股收益可能达到指引区间上限，咨询业务增量利润率约为25%，主要受该板块业绩优异导致的激励薪酬增加影响 [27] 问题: 咨询业务的人才状况、招聘计划和竞争格局？ [31] - 回答表示人员配置适当但仍在增加合适人才，租赁经纪团队有产能，销售和抵押贷款发起团队有较大产能，过去几年通过提升领导力、管理平台和技术工具获得了显著市场份额，目前状况良好，并因市场强劲和管道饱满而继续寻找人才 [32][33] 问题: 特纳汤森德业务的整合情况和利润率前景？ [34] - 回答指出业务已深度整合，运营模式基本统一，下一步将整合财务和人力资源平台，预计技术平台整合将在明年带来成本协同效应，合并后的能力获得市场认可，并带来新业务，特别是来自现有客户的更复杂项目和成本咨询工作，现已视为一个整合业务 [35][36] 问题: 数据中心业务未来两到三年的主要增长途径和对公司业务构成的预期？ [40] - 回答预计数据中心今年贡献约10%的盈利，明年会更高，除了享受当前周期红利，正构建可持续业务：Trammell Crow Company专注于数据中心地块的获取和变现；特纳汤森德提供项目管理和成本咨询；咨询业务协调销售、租赁和融资；建筑运营与体验部门整合数据中心管理和白空间服务，以把握全生命周期机会 [41][42][43][44] 问题: 与占用者关系的发展情况以及提升钱包份额的时间表？ [45] - 回答指出通过收购特纳汤森德和Industrious，服务占用者的能力显著进化，现在提供跨四个部门的综合服务，包括设施管理、项目管理、灵活办公体验、租赁经纪和定制开发，策略是提供卓越的单项服务促使客户自然交叉购买，在某些情况下也提供捆绑服务，客户反应积极 [46][47][48][49] 问题: 建筑运营与体验部门的展望和管道趋势，是否已恢复正常？ [52] - 回答表示管道不仅正常化而且改善，企业业务管道非常强劲，第四季度销售额将显著提升，由于大型合同转化周期长，这些收入预计在明年下半年体现 [53] 问题: 可能推迟至2026年的数据中心处置项目对每股收益的影响？ [54] - 回答指出每股收益指引区间6.25至6.35美元的高低端很大程度上取决于开发项目的变现时机 [54] 问题: 第三季度未回购股票是否与内部讨论的潜在交易活动有关？ [58] - 回答重申并非主动决定不回购，认为股价被低估，在有可用现金流时会进行回购，但无法评论并购管道的具体情况 [58] 问题: 对设施管理业务总可寻址市场和公司市场份额的看法？ [59] - 回答指出总可寻址市场通过进入数据中心、政府、医院、白空间服务等领域不断扩大，内部和外部分析均表明远未触及天花板，相信能持续增长并渗透市场 [59][60] 问题: 数据中心开发地块是否已解决电力接入问题？ [63] - 回答承认电力是主要制约因素，公司策略是通过获取土地、获取开发权、进行改良，使地块处于有利位置，帮助最终用户与电力部门合作获取电力，这个过程竞争激烈 [63][64] 问题: 办公楼租赁活动的广泛性，是集中在门户城市还是不同等级？ [65] - 回答指出活动基础广泛，本季度门户市场如纽约、旧金山相对强势回归，过去12个月管道显示预期是办公楼租赁将普遍增长，认为这不是透支未来，而是市场回归常态，且房地产对客户的文化、协作和生产力变得更具战略性 [66][67][68] 问题: 美国办公楼市场的复苏是由顶级资产驱动，还是已蔓延至更低等级和次级市场？ [71] - 回答指出趋势符合预期，顶级物业需求饱和后，开始出现将次级物业升级改造的现象，门户市场如此，次级和三级市场也在快速去化，甚至出现新的开发活动，例如公司在达拉斯的地块已吸引大型优质租户兴趣，这是一个真实趋势 [71][72][73] 问题: 驱动工业地产本季度增长的因素？ [75] - 回答指出增长来自最佳物业的大面积租赁和较小物业的续租，空置率过去两年较高，但预计明年年中开始下降，大型用户意识到这点并开始行动，此趋势不仅在美国，也在全球出现 [75][76] 问题: 对税息折旧及摊销前利润率的未来展望？ [77] - 回答指出按服务部门看：咨询业务利润率已接近2019年峰值，预计可持续；建筑运营与体验部门今年利润率扩张，明年随着协同效应继续提升；项目管理部门随着成本协同效应实现，明年利润率也将进一步扩张 [77]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心每股收益增长34%，核心息税折旧摊销前利润增长19% [9] - 全年核心每股收益指引从6.1-6.2美元上调至6.25-6.35美元，中点反映24%的增长，将比先前峰值高出10%以上 [7][19] - 预计全年自由现金流约为18亿美元 [18] - 季度末净杠杆率为1.2倍，预计年底前将进一步去杠杆化 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 咨询服务业收入增长16%，超出预期，其中全球租赁收入增长17%，物业销售业务收入增长28%，抵押贷款发起收入增长近20% [10][12][13] - 咨询服务业营业利润增长23% [13] - 楼宇运营与体验业务收入增长11%，营业利润增长15% [14] - 项目管理业务收入增长19%，营业利润增长16% [15][16] - 房地产投资业务营业利润增长8%，符合预期 [16] - 投资管理业务在第三季度筹集了24亿美元新资本，管理资产规模季度末约为1560亿美元，若剔除汇率影响则增长13亿美元 [16][17] 各个市场数据和关键指标变化 - 数据中心相关业务在第三季度产生近7亿美元收入，同比增长40%，约占季度总息税折旧摊销前利润的10% [6][7] - 日本和印度市场合计收入增长超过30%，达到近4亿美元 [7] - 美国租赁业务达到历史第三季度最高水平，增长18%，其中工业租赁增长27%，数据中心租赁收入同比翻倍以上，办公租赁再次实现两位数增长 [11] - 美国以外的租赁业务在亚太地区表现强劲，主要由印度和日本驱动，欧洲结果好坏参半 [12] - 美国以外的销售业务在德国、荷兰和日本增长尤为强劲 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的规模和广度有助于在受周期性或结构性增长驱动的领域推动增长 [5][6] - 在数据中心领域，公司正通过土地开发、项目管理、经纪和设施管理服务建立可持续的业务，预计数据中心收益今年约占10%，明年将更高 [48][49][50][51][52] - 通过整合特纳汤森德和Industrious等收购，增强了对大型占用者的综合服务能力，包括设施管理、项目管理、租赁和定制建造服务 [54][55][56][57][58] - 在人才方面，公司已适当配备人员，并继续在经纪业务（尤其是租赁、投资销售和抵押贷款发起）方面增加人才，以利用强劲的市场渠道 [38][39][40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计投资销售业务的复苏将比历史上更漫长、更缓慢，但目前仍处于早期阶段，买卖预期差距已显著缩小，预计未来几年将稳步复苏 [30][31][32] - 办公楼租赁呈现广泛增长，主要市场（如纽约、旧金山）在第三季度表现强劲，房地产作为企业战略资产的重要性日益增加 [76][77][78][79][80][81] - 工业地产市场出现转机，大型租约需求强劲，空置率预计在明年年中开始下降 [90][91][92] - 尽管面临一些技术客户在人工智能投资上削减资本支出的疲软，但项目管理业务渠道强劲，特别是在数据中心和英国政府项目方面 [15][16] 其他重要信息 - 公司报告重点转向总收入，但内部仍关注扣除转嫁成本后的收入作为主要增长指标 [3][4][10] - 特纳汤森德的整合进展顺利，运营模式已基本整合，预计明年将实现成本协同效应 [42][43] - 开发组合中嵌有超过9亿美元的利润，预计将在未来五年内实现 [17] 问答环节所有提问和回答 问题: 第三季度的强劲表现是否透支了第四季度的业绩，以及哪些业务线的增长将开始正常化 [21] - 管理层表示未看到明显的业绩前置现象，但承认将面临一些艰难的比较基数：租赁业务在第四季度面临艰难比较；销售业务在第三季度增长14%后，第四季度将对比去年35%的高增长，增速将有所放缓；项目管理业务在去年第四季度营业利润增长30%，基数较高 [21][22] 问题: 并购渠道和股票回购计划 [23] - 资本配置优先级保持不变，优先考虑并购和房地产投资业务的共同投资，剩余自由现金流用于股票回购；公司认为股价被低估，在没有并购机会时会回购股票；并购重点集中在具有韧性、能受益于结构性顺风的业务领域，寻找运营良好并能受益于CBRE平台的标的 [24][25] 问题: 商业地产交易市场复苏的阶段和后续空间 [29] - 预计销售业务的复苏将比历史上更漫长、更缓慢，目前仍处于早期阶段；9月利率下降时销售活动有所增加；买卖双方都存在被压抑的需求，预期差距已显著缩小，预计未来几年将稳步复苏，除非宏观经济出现意外 [30][31][32] 问题: 第四季度初的活动情况和咨询业务利润率 [33] - 渠道强劲，10月初租赁和销售活动依然强劲；如果交易活动按预期进行，且开发地块按计划变现，全年每股收益将达到指引区间的高端；咨询业务本季度增量利润率略高于25%，低于年初水平，主要原因是整体业绩带来的激励薪酬增加 [34] 问题: 咨询业务的人才策略和竞争格局 [37] - 公司人员配备适当，但在租赁、投资销售和抵押贷款发起业务方面仍有增加人才的空间；通过升级本地租赁领导团队、管理经纪平台和技术工具，在租赁业务中获得了显著市场份额；技术工具、数据和咨询服务（如 workplace design, labor analytics）有助于获取和保留人才 [38][39][40] 问题: 特纳汤森德业务的整合情况和利润率机会 [41] - 特纳汤森德已深度整合，运营模式已基本统一，明年将整合财务、人力资源和技术平台，预计将带来成本协同效应；整合后的能力已获得市场认可，体现在新业务获取和现有客户给予更大、更复杂的项目上 [42][43] 问题: 数据中心业务未来两到三年的增长途径和重要性 [47] - 预计数据中心收益今年约占10%，明年更高；除了当前活动激增的收益，公司正建立可持续业务：Trammell Crow Company专注于数据中心地块的获取、授权和改善；特纳汤森德提供项目管理和成本咨询；咨询业务提供经纪服务；楼宇运营与体验业务整合数据中心管理和内部空间改进服务，形成数字基础设施服务线 [48][49][50][51][52] 问题: 与占用者的关系以及钱包份额增长机会 [53] - 通过收购特纳汤森德和Industrious，增强了对占用者的综合服务能力，包括设施管理、项目管理、租赁和定制建造服务；公司以独特方式提供这些服务，客户满意度高会促进交叉销售，部分客户开始要求捆绑购买 [54][55][56][57][58] 问题: 楼宇运营与体验业务的渠道和展望 [61] - 渠道已恢复正常甚至改善，企业业务渠道强劲，预计第四季度销售额将显著提升，由于合同转换周期长，新增收入预计在明年下半年开始体现 [61] 问题: 数据中心地块处置的收益影响 [62] - 全年每股收益指引区间（6.25-6.35美元）的高低端取决于开发地块的变现情况 [62] 问题: 第三季度未进行股票回购的原因 [66] - 并非主动决定不回购，公司仍认为股价被低估，在有可用现金流时会进行回购；但无法具体评论并购渠道活动 [66] 问题: 设施管理业务的总体可寻址市场和市场份额 [67] - 通过进入数据中心、政府、医院等新领域，以及收购DirectLine等，不断扩展可寻址市场；内部和外部战略分析均表明，公司远未触及市场天花板，预计能持续增长 [68][69] 问题: 数据中心开发地块的电力获取情况 [72] - 电力获取是行业性制约因素；公司通过获取土地、获得授权并进行改进，使最终用户（如超大规模企业）能与电力部门合作获取电力，该策略运作良好，但竞争激烈 [73][74] 问题: 办公楼租赁活动的广度和渠道 [75] - 活动广泛，但各季度不尽相同：第三季度主要市场（如纽约、旧金山）相对强劲；过去十二个月渠道显示，预计办公楼租赁将呈现广泛增长；房地产作为企业战略资产的重要性提升，推动需求 [76][77][78][79] 问题: 办公楼市场复苏的驱动因素和层级 [85] - 复苏符合预期：顶级建筑需求饱和后，需求转向低等级建筑的升级改造，以及次级和三级市场；开始出现新的开发项目，例如公司在达拉斯的地块可能启动开发；趋势正从A级建筑向升级后的低等级建筑和新开发项目扩散 [85][86][87][88][89] 问题: 工业地产市场转机的驱动因素 [90] - 驱动因素包括最佳建筑的大型租约和较小建筑的续租（多为短租、旧空间）；空置率过去两年较高，但预计明年年中开始下降；大型用户意识到这一点并开始行动 [90][91][92] 问题: 息税折旧摊销前利润率的展望 [94] - 咨询业务利润率已接近2019年峰值，预计将维持；楼宇运营与体验业务今年利润率扩张，随着协同效应显现，明年将继续提高；项目管理业务随着成本协同效应实现，明年利润率也将扩张 [94][95][96]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心每股收益增长34%，核心息税折旧摊销前利润增长19% [8] - 公司上调全年核心每股收益指引至6.25美元至6.35美元，此前为6.10美元至6.20美元，中点反映24%的增长 [6][13] - 预计全年自由现金流约为18亿美元 [13] - 季度末净杠杆率为1.2倍，预计到年底将进一步去杠杆 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 咨询业务收入增长16%，超出预期，其中全球租赁收入增长17%，物业销售业务收入增长28% [8][9] - 建筑运营与体验业务收入增长11%，其中美洲地区收入增长30% [10] - 项目管理业务收入增长19% [10] - 房地产投资业务部门营业利润增长8%，符合预期 [11] - 投资管理业务在第三季度筹集了24亿美元新资本，管理资产规模约为1560亿美元 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 数据中心相关业务在第三季度产生近7亿美元收入，较2023年同期增长40%，约占季度总息税折旧摊销前利润的10% [5][6] - 日本和印度市场合计收入增长超过30%，达到近4亿美元 [6] - 美国工业租赁增长27%，数据中心租赁收入较去年增长超过一倍 [9] - 美国以外地区，德国、荷兰和日本的销售增长尤为强劲 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的规模和广度有助于在受长期趋势青睐或周期性韧性的领域推动增长 [5] - 在数据中心领域，公司正建立可持续的业务，涵盖土地开发、项目管理、经纪和运营服务，预计该业务在收益中的占比今年约为10%，明年会更高 [37][38][39] - 通过收购特纳汤森德和Industrious等公司，增强了为大型占用者提供设施管理、项目管理和定制建造服务的能力，旨在提高客户钱包份额 [42][43][44] - 公司认为其设施管理业务的总可寻址市场正在不断扩大，远未达到上限 [51][52] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对销售业务的复苏预期是更长、更缓慢的，但买卖双方预期差距已显著缩小，预计未来几年投资销售将稳步复苏 [22] - 房地产设施对企业变得更具战略性，无论是对于企业文化、员工协作还是生产力都更为关键，这一趋势适用于办公、物流和数据中心等资产类别 [57][58] - 第四季度面临一些艰难的同比比较，特别是租赁和项目管理业务，但管线活动强劲，如果交易活动按预期进行，全年每股收益可能达到指引区间的高端 [16][25] 其他重要信息 - 公司更改了收入报告方式，未来将专注于报告总收入，但内部仍将剔除转嫁成本后的收入作为主要增长指标 [3][8] - 特纳汤森德的整合进展顺利，其北美收入自2022年以来已翻倍，预计明年将产生成本协同效应 [11][31][32] - 开发组合中嵌有超过9亿美元的利润，预计将在未来五年内实现货币化 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第三季度的强劲表现是否透支了第四季度的业绩，哪些业务线的增长将面临挑战或正常化？ [16] - 管理层表示未看到明显的需求前置现象，但承认第四季度将面临一些艰难的同比比较，例如租赁业务在第三季度已面临艰难比较并将在第四季度持续，销售业务在2024年第四季度增长35%的高基数下增速将有所放缓，项目管理业务在去年第四季度部门营业利润增长30%的高基数下也将面临挑战 [16] 问题: 并购管线情况以及为何本季度未进行股票回购？ [17][18] - 资本配置优先级保持不变，优先考虑并购和房地产投资业务的共同投资，剩余自由现金流用于股票回购，公司认为股价被低估，在没有并购机会时会回购股票，并购重点聚焦于具有韧性、能受益于长期趋势并能从CBRE平台获益的目标，公司对找到合适标的充满信心但保持耐心 [18] 问题: 对商业地产交易市场复苏阶段的看法以及未来还有多少增长空间？ [21][22] - 预计销售业务的复苏将比历史上更长、更缓慢，目前仍处于早期阶段，复苏将持续一段时间，利率下降曾刺激销售活动，买卖双方都存在被压抑的需求，且买卖预期差距已显著缩小，预计未来几年投资销售将呈现良好、强劲、稳定的复苏，除非宏观经济出现意外 [22][23] 问题: 第四季度初的交易活动情况、管线与去年对比，以及咨询业务增量利润率是否因招聘而降低？ [24][25] - 第四季度初（截至10月）租赁和销售管线活动依然强劲，若交易活动按预期进行且开发地块成功货币化，全年每股收益可能达到指引区间6.35美元的高端，咨询业务增量利润率本季度略高于25%，低于年初水平，主要原因是因整体业务表现良好而增加的激励性薪酬 [25] 问题: 咨询业务的人才状况、招聘计划和竞争格局？ [27][28][29] - 公司认为目前人员配置适当，但仍在寻找合适人才进行补充，租赁经纪团队有容量处理更多业务，销售和抵押贷款发起团队则有相当大的容量，过去几年尤其在租赁业务中获得了显著的市场份额，通过升级本地租赁领导团队、管理经纪平台和技术工具来识别市场覆盖缺口并积极填补，技术支持工具、数据和咨询服务有助于获取新业务和人才，公司在经纪人才方面处于有利位置，并计划随着市场走强和管线强劲而增加人才 [28][29] 问题: 项目管理业务中特纳汤森德的整合情况以及近期和长期的利润率机会？ [30][31][32][33] - 特纳汤森德已深度整合，运营模式已基本在全球整合完毕（采用特纳汤森德模型），接下来将整合财务、人力资源和技术平台（使用CBRE平台），预计明年技术平台整合将带来成本协同效应，合并后的能力得到市场认可，体现在新业务获胜上，现有客户开始给予更大、更复杂的项目以及成本咨询工作，因此该业务被视为一个整合后的业务向前发展 [31][32][33] 问题: 数据中心货币化的未来两到三年增长途径以及对业务占比的影响？ [36][37][38][39][40] - 预计数据中心业务今年占收益约10%，明年会更高，公司不仅受益于当前的活动激增，更在建设能够贯穿整个周期（包括未来五年的建设周期和之后的运营周期）的可持续业务，Trammell Crow Company专注于数据中心地块的获取和开发，货币化将处于周期前端，特纳汤森德提供项目管理和成本咨询，咨询业务提供经纪和融资服务，建筑运营与体验部门将数据中心管理和DirectLine（白空间内小项目改进）业务合并为数字基础设施服务线，旨在服务于数据中心的整个生命周期 [37][38][39][40] 问题: 与占用者关系的发展以及提高钱包份额的举措和时间表？ [41][42][43][44][45] - 与占用者的关系正在快速演变，通过收购特纳汤森德和Industrious增强了服务能力，现在能为大型占用者提供跨所有四个细分市场的服务（建筑运营与体验部门的设施管理、项目管理部门的项目管理和成本咨询、经纪业务的租赁、开发业务的定制建造服务），公司以独特方式提供这些服务，客户可以单独购买，满意的客户更可能交叉购买其他服务，部分客户要求捆绑购买，近期经验证明这种方式具有吸引力 [42][43][44][45] 问题: 建筑运营与体验业务的展望和管线趋势，是否已从早前的关税不确定性中恢复正常？ [46][47] - 管线不仅恢复正常而且有所改善，企业业务管线非常强劲，预计第四季度销售量将显著提升，由于合同规模大，销售转化为收入需要较长的交付时间，预计提升的销售量将在明年下半年开始体现在收入中 [47] 问题: 可能推迟至2026年的数据中心处置项目对每股收益的影响？ [48] - 全年每股收益指引区间6.25美元至6.35美元的高低端很大程度上取决于开发项目的货币化情况 [48] 问题: 第三季度未进行股票回购是否与内部讨论的潜在交易活动有关？ [50] - 并非主动决定不回购股票，公司持续认为股价被低估，当有可用现金流时将会回购股票，但无法对并购管线的具体活动进行评论 [50] 问题: 设施管理业务的终极总可寻址市场和公司的市场份额看法？ [51][52] - 设施管理业务的总可寻址市场不断扩展，通过数据中心业务、收购（如进入政府工作和医院领域的收购）、DirectLine收购（数据中心白空间工作）等举措持续扩大市场，内部和外部战略研究均表明公司远未触及总可寻址市场的上限，相信可以继续扩张该市场并实现增长 [51][52] 问题: 数据中心开发地块是否已获得电力接入，电力是否成为制约因素？ [54] - 电力无疑是制约因素，并且日益突出，对任何从事数据中心土地开发的企业都是如此，公司的策略是通过获取土地、获得授权、进行改进，使最终用户（通常是超大规模企业）能够更好地与电力部门合作获取电力，这一策略行之有效，但获取电力竞争激烈 [54] 问题: 办公租赁活动的广泛性，是集中在门户城市还是不同等级办公楼，以及管线情况？ [55][56] - 活动是广泛的，但每个季度情况不同，上个季度二级和三级市场相对强劲，本季度门户市场（特别是纽约和旧金山）出现相对复苏，预计未来12个月办公租赁将呈现广泛增长，这不属于透支未来需求，而是向常态回归，COVID-19影响已过去，房地产设施对企业变得更具战略性，对企业文化、员工协作和生产力至关重要 [56][57][58] 问题: 美国办公行业的复苏是由顶级资产驱动，还是预计下一轮增长将更广泛地包括乙级资产和次级市场？ [60][61][62][63] - 复苏模式符合预期，当顶级核心区域优质建筑被填满后，需求开始转向将质量较低的建筑升级改造，这在曼哈顿等地正在发生，需求已扩散到二级和三级市场，并且开始出现新的开发项目，例如公司在达拉斯的高品质办公地块吸引了大型优质租户的兴趣，预计将启动开发，全美各地都有类似趋势，趋势正从甲级建筑向升级改造的乙级建筑乃至新开发项目扩散 [61][62][63] 问题: 本季度工业租赁增长的动力是什么？ [63] - 增长来自两端，一方面是优质大楼的大面积租赁需求旺盛，另一方面是较小建筑中的续租活跃（这些通常是租期较短、空间较旧的二次转租空间），过去几年空置率较高，预计到明年年中空置率将开始下降，大型成熟用户意识到这一点并开始行动，这一趋势不仅发生在美国，也在全球范围内出现 [63] 问题: 对全年及未来息税折旧摊销前利润率的展望，是否还有扩张空间？ [64] - 在服务业务板块内，咨询业务全年利润率已接近2019年峰值水平，预计将得以维持，建筑运营与体验业务今年将实现利润率扩张，随着设施管理和物业管理领域的协同效应显现，明年利润率预计将继续提高，项目管理业务随着成本协同效应的实现，明年利润率也将有所扩张 [64]

季度业绩表现 - 季度每股收益为1.61美元 超出市场预期的1.47美元 相比去年同期的1.2美元增长34.2% [1] - 季度营收为102.6亿美元 超出市场预期的3.37% 相比去年同期的90.4亿美元增长13.5% [3] - 本季度盈利超出预期9.52% 上一季度盈利超出预期13.33% 在过去四个季度中均超出每股收益预期 [2] 市场表现与预期 - 公司股价年初至今上涨约24.7% 表现优于标普500指数13.9%的涨幅 [4] - 当前市场对下一季度的共识预期为每股收益2.67美元 营收114.2亿美元 对本财年的共识预期为每股收益6.19美元 营收397.4亿美元 [8] - 在财报发布前 盈利预期修正趋势向好 公司股票获得Zacks第二级（买入）评级 [7] 行业背景 - 公司所属的房地产运营行业在Zacks行业排名中位列前26% 研究表明排名前50%的行业表现优于后50%的行业超过两倍 [9] - 同业公司Legacy Housing预计季度每股收益为0.57美元 同比下降10.9% 预计季度营收为4724万美元 同比增长6.7% [10]

业绩总结 - 2025年第三季度收入为102.58亿美元，同比增长14%[5] - GAAP净收入为3.63亿美元，同比增长61%[5] - 核心净收入为4.84亿美元，同比增长31%[5] - 核心每股收益（EPS）为1.61美元，同比增长34%[5] - 2025年第三季度净收入为1,327百万美元，较2024年的1,036百万美元增长28%[59] - 2025年第三季度核心EBITDA为3,105百万美元，较2024年的2,704百万美元增长15%[59] 用户数据 - 投资管理的管理资产在季度末达到近1560亿美元，较2024年底增加近100亿美元[21] - 自由现金流预计全年约为18亿美元，反映出强劲的经营业绩[28] - 2025年第三季度自由现金流为1,548百万美元，较2024年的1,543百万美元略有增长[55] 市场表现 - 咨询服务的全球租赁收入增长17%，达到任何第三季度的最高水平[10] - 项目管理收入增长19%，受数据中心工作的推动[17] - 建筑运营与体验的收入增长11%，受英国和美洲市场份额增加的支持[13] - 2025年第三季度，咨询服务收入为1,748百万美元，较2024年的1,502百万美元增长16%[58] - 2025年第三季度，交易性业务收入为1,893百万美元，较2024年的1,674百万美元增长13%[58] 财务状况 - 2025年第三季度净债务为3,813百万美元，较2024年的2,521百万美元增长51%[54] - 净杠杆率在2025年第三季度为1.2倍，预计年末将继续降低[28] - 2025年第三季度净杠杆率为1.2倍，较2024年的0.9倍有所上升[54] - 2025年第三季度，资产管理费用为143百万美元，较2024年的137百万美元增长4%[52] - 2025年第三季度，开发业务的运营利润为35百万美元，较2024年的亏损8百万美元有所改善[52] 负面信息 - 2025年第三季度，房地产投资收入为211百万美元，较2024年的302百万美元下降30%[52]

收入和利润表现（同比） - 公司第三季度总收入增长14%至103亿美元，其中韧性业务（Resilient Businesses）收入增长14%至84亿美元，交易业务（Transactional Businesses）收入增长13%至19亿美元[3] - 2025年第三季度收入为102.58亿美元，较2024年同期的90.36亿美元增长13.4%[33] - 2025年第三季度总营收为10.258亿美元，较2024年同期的9.036亿美元增长13.5%[35][37] - 2025年前九个月收入为289.21亿美元，较2024年同期的253.63亿美元增长14.0%[33] - 2025年第三季度运营收入为4.81亿美元，较2024年同期的3.68亿美元增长30.7%[33] - 2025年第三季度总运营利润为4.81亿美元，较2024年同期的3.68亿美元增长30.7%[35][37] - 2025年前九个月运营收入为11.31亿美元，较2024年同期的8.19亿美元增长38.1%[33] - 公司第三季度GAAP净利润增长61%至3.63亿美元，核心息税折旧摊销前利润（Core EBITDA）增长19%至8.21亿美元[3] - 2025年第三季度归属于公司的净收入为3.63亿美元，较2024年同期的2.25亿美元增长61.3%[33] - 2025年第三季度归属于世邦魏理仕集团的净收入为3.63亿美元，同比增长61.3%（2024年同期为2.25亿美元）[49] - 2025年前九个月归属于公司的净收入为7.41亿美元，较2024年同期的4.81亿美元增长54.1%[33] - 九个月净收入为8.27亿美元，较去年同期的5.35亿美元增长54.6%[41] [48] - 2025年第三季度核心EBITDA为8.21亿美元，较2024年同期的6.88亿美元增长19.3%[33] - 2025年第三季度核心EBITDA为8.21亿美元，较2024年同期的6.88亿美元增长19.3%[35][37] - 2025年第三季度核心EBITDA为8.21亿美元，同比增长19.3%（2024年同期为6.88亿美元）[49] - 2025年前九个月核心EBITDA为20.19亿美元，同比增长24.8%（2024年同期为16.18亿美元）[49] - 截至2025年9月30日的过去十二个月核心EBITDA为31.05亿美元[50] - 九个月核心调整后归属于公司的净收入为11.02亿美元，较去年同期的8.59亿美元增长28.3%[48] - 公司第三季度GAAP每股收益（EPS）增长66%至1.21美元，核心每股收益（Core EPS）增长34%至1.61美元[3] - 2025年第三季度每股基本收益为1.22美元，较2024年同期的0.73美元增长67.1%[33] 各业务线表现 - 咨询业务全球物业销售（Global property sales）收入增长30%（按当地货币计算增长28%），全球租赁（Global leasing）收入增长18%（按当地货币计算增长17%）[7][8] - 建筑运营与体验（BOE）业务收入增长12.6%至57.94亿美元，部门营业利润增长16.8%至2.85亿美元[9] - 建筑运营与体验部门营收从2024年第三季度的51.45亿美元增长至57.94亿美元，增幅为12.6%[35][37] - 项目管理（Project Management）业务收入增长20.4%至20.27亿美元，部门营业利润增长18.6%至1.53亿美元[13] - 项目管理部门营收从2024年第三季度的16.83亿美元增长至20.27亿美元，增幅为20.4%[35][37] - 房地产投资（REI）业务收入下降30.1%至2.11亿美元，但部门营业利润增长9.0%至7300万美元[14] - 房地产投资部门营收从2024年第三季度的3.02亿美元下降至2.11亿美元，降幅为30.1%[35][37] - 2025年第三季度房地产投资业务部门营业利润为7300万美元，同比增长9.0%（2024年同期为6700万美元）[50] - 顾问服务部门营收从2024年第三季度的19.13亿美元增长至22.35亿美元，增幅为16.8%[35][37] - 2025年第三季度企业部门运营亏损为2.04亿美元，较2024年同期亏损1.81亿美元扩大12.7%[35][37] 成本和费用（同比） - 2025年第三季度成本与费用总额为98.13亿美元，其中营收成本为83.04亿美元[33] - 2025年第三季度转嫁成本为42.11亿美元，较2024年同期的37.18亿美元增长13.3%[35][37] - 2025年第三季度折旧与摊销为1.81亿美元，与2024年同期基本持平[35][37] - 2025年第三季度折旧及摊销费用为1.81亿美元，与2024年同期的1.78亿美元基本持平[49] - 2025年第三季度与收购相关的整合及其他成本为6000万美元，显著高于2024年同期的2200万美元[49] - 2025年前九个月净利息支出为1.59亿美元，较2024年同期的1.63亿美元略有下降[49] - 2025年第三季度所得税准备金为9100万美元，高于2024年同期的6700万美元[49] 现金流和流动性 - 公司第三季度自由现金流为7.79亿美元，过去12个月自由现金流近15亿美元[3][22] - 截至2025年9月30日的过去十二个月自由现金流为15.48亿美元[50] - 公司流动性在季度内增加近5亿美元，截至季度末达到52亿美元[3][20] - 九个月经营活动产生的净现金为3.38亿美元，较去年同期的3.68亿美元下降8.2%[41] - 九个月资本支出为2.22亿美元，与去年同期的2.14亿美元基本持平[41] - 九个月用于企业收购的付款净额为3.31亿美元，较去年同期的10.52亿美元大幅减少68.5%[41] 资产管理规模 - 截至第三季度末，公司资产管理规模（AUM）为1558亿美元，较第二季度末增加5亿美元[17] 其他财务数据 - 总资产从243.83亿美元增至285.66亿美元，增长17.1%[39] - 现金及现金等价物从11.14亿美元增至16.69亿美元，增长49.8%[39] - 应收账款净额从70.05亿美元增至75.62亿美元，增长8.0%[39] - 商誉从56.21亿美元增至64.00亿美元，增长13.9%[39] - 仓库应收账款从5.61亿美元大幅增至16.47亿美元，增长193.6%[39] 非GAAP指标使用 - 公司使用核心调整后净收入、核心EBITDA等非GAAP财务指标[28]

公司业务表现 - 第三季度总收入同比增长14%至103亿美元 [4] - 建筑运营与体验（BOE）业务收入同比增长11%，但转嫁成本增加了8% [3] - 数据中心租赁业务收入比去年增长超过一倍 [2] - 美国租赁业务达到历年第三季度最高水平，同比增长18%，其中工业部门增长27% [2] - 本地设施管理业务在全球实现两位数收入增长，美洲地区收入同比增长30% [3] 行业市场趋势 - 美国办公室租赁量实现两位数同比增长，增长基础广泛 [2] - 次级和三级市场表现相对强于门户市场，因优质建筑市场收紧且客户转向低层级市场寻找机会 [2] - 客户开始将低品质建筑转换为高品质建筑 [2] - 企业对房地产设施的重视度提升，房地产文化对员工协作方式的重要性成为当前重要主题 [6] 公司战略与服务能力 - 公司通过收购特纳汤森和Industrious，增强项目管理、成本咨询和灵活办公服务能力 [5][6] - 能够为客户提供项目管理、收购、租赁和建筑运营等全方位服务 [1] - 通过设施管理、项目与计划管理、成本咨询和租赁服务为大型客户提供服务 [5] - Trammell Crow Co 开发业务在定制建造能力方面提供重要服务，尤其在美国为大型全球客户服务 [7] 数据中心业务发展 - 数据中心业务成为重要增长动力，预计今年将占收益约10%，明年份额将进一步增加 [4][10] - 计划将直接管理约800个数据中心的业务与提供数据中心白空间小型项目改进的Direct Line业务整合 [12] - 整合后的数字基础设施服务业务将独立运营于BOE部门内，服务于数据中心的建设、运营和改造 [13] - Trammell Crow业务在识别、获取、授权和改善数据中心地块方面有显著投资和能力 [10][11] 客户关系与交叉销售 - 公司与客户的关系正迅速演变，服务大型客户的方式发生变化 [5] - 采取模块化服务策略，允许客户单独购买设施管理、项目管理或定制建造等服务 [8] - 当客户对某一项服务感到满意后，更有可能购买公司的其他服务，实现交叉销售 [9] - 将Industrious纳入设施管理服务被证明是市场推广中的真正优势 [6]

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