核心观点 - 亚太区投资者正为2026年向商用房地产市场投入更多资本做准备 驱动因素包括企业租户基本面改善 供应减少及融资环境逐步宽松 [1] - 写字楼板块在六年来首次成为最受欢迎投资类别 投资者策略正从防守转向增长 聚焦具备持续租金增长能力的资产 [1][2] 市场趋势与投资者意向 - 超过57%的受访者希望在2026年购买更多房地产 亚太区大部分市场的购买意向较去年进一步改善 [1] - 整体净买入意向全面改善 中国内地及香港特区投资者均展现更强的资本部署意欲 [1] - REITs 机构投资者及大型基金将于2026年更为活跃 延续2025年的回暖趋势 而私人投资者及发展商可能转为净卖方 [2] 投资类别偏好 - 最受欢迎投资类别前三名依次为：写字楼板块 工业及物流板块 居住物业板块 [2] - 大中华区企业自用买家在收购写字楼资产方面变得更积极 尤其关注香港的写字楼资产 [2] - 投资者持续扩大在居住物业类资产上的布局 包括主流的“建造出租”及“建造出售”模式 [2] - 学生宿舍需求持续超越供应 表现亮眼 特别是在澳洲及中国香港等市场 [2] - 2025年内地投资者对生活及酒店板块兴趣显著上升 出现多宗酒店改建为学生宿舍的交易 此趋势预计延续至2026年 [1] 投资策略与市场焦点 - 投资者正集中于价格更清晰 营运需求更具韧性 而融资环境逐步改善的市场 [2] - 投资者越来越聚焦具备持续租金增长能力的资产 尤其是在供应有限的市场 [1] - 复苏过程中的选择性是2026年的突出特点 促使信心温和回升 提高投资者向高质素 收入稳定资产部署资本的意愿 [2] 区域市场动态 - 香港在去年未能登上十大跨境投资目的地之列后 今年重返并排名第五 [1] 主要挑战 - 劳工及建筑成本上升自调查开始以来首次成为投资者面临的首要挑战 [3] - 地缘政治紧张持续引发关注 尤其在中国内地及印度市场 [3] - 利率风险重新浮现 特别是在日本及澳洲 因近期央行释出的讯号所带动 [3]

核心观点 - 2026年中国大宗物业投资市场有望在谨慎情绪中迎来复苏 市场潜在交易意愿增强 资产价格回调后的估值优势及融资环境优化将推升市场活跃度 [1] 市场情绪与投资者意向 - 43%的受访者计划在2026年采取更积极的投资策略 52%的受访者倾向于更积极的出售 两项比例较上年均有所增长 [1] - 39%的受访者计划在2026年提升房地产资产配置 相比上年增长3个百分点 其中12%的受访者表示将大幅提升配置 较上年增长6个百分点 [5] - 内资投资者净投资意向在机构投资者与地产基金推动下由负转正 外资则继续呈现净出售意愿 [2] - 机构投资者与地产基金的净投资意向回升 开发商因流动性压力净出售意愿进一步走强 [2] 驱动因素与配置偏好 - 72%的投资者因“资产价格已有合理调整”而提升房地产配置 该比例较去年上升16个百分点 [5] - 工业物流 租赁住宅和零售物业是投资者最青睐的前三大物业类型 [5][6] - 核心型与核心增益型投资策略最受青睐 合计占比达58% 较去年上升11个百分点 [6] - 在另类资产方面 学生公寓因国内高等教育生均宿舍面积供需缺口大 关注度上升至榜首 基础设施和生命科学地产分居第二和第三位 [9] 细分市场展望 - 工业物流板块随着供应高峰临近尾声 且部分市场重置成本已贴近甚至高于资产估值 有望在2026年迎来周期性机会窗口 [10] - 租赁住宅连续四年稳居投资者偏好第二 2025年全国租赁住宅交易额创下119亿元的历史新高 私募-公募REITs链条贯通及城市更新政策支持有望延续其增长趋势 [10] - 零售物业在2025年交易额以839亿元创历史新高 除区域型购物中心外 社区商业与奥特莱斯成为资产配置新选项 [10] 投资地域与融资环境 - 上海以64%的占比蝉联最受青睐投资城市 配置重点为工业物流 零售物业与租赁住宅 [9] - 北京以22%的占比位列第二 数据中心因AI算力需求爆发成为关注焦点 [9] - 二三线城市零售物业吸引力提升 公募REITs常态化发行显著增强资产流动性 [9] - 近八成投资者预计中国央行将在2026年进一步降息 [10] - 《商业银行并购贷款管理办法》新规提高了并购贷款的成数上限并延长了贷款期限 有助于大宗投资交易 [10] ESG影响 - 83%的受访者已经或计划在房地产投资中采用ESG标准 最受重视的举措包括绿色建筑 可再生能源设施和绿色融资 [11] - 绿色认证楼宇享有0.7%-2.4%的租金溢价 同时平均出租率高出非绿色楼宇3.7个百分点 [11]

公司业绩与策略 - 所有策略在2025年均实现正回报 其中大盘综合策略(净)第四季度回报为-1.5% 年初至今回报为7.9% 小盘综合策略(净)第四季度回报为3.2% 年初至今回报为9.5% 聚焦综合策略(净)第四季度回报为0.1% 年初至今回报为7.1% 聚焦增强综合策略(净)第四季度回报为0.1% 年初至今回报为6.2% 全市场综合策略(净)第四季度回报为1.3% 年初至今回报为10.7% [1] - 尽管市场估值过高 公司仍改善了价格与价值比率并取得正回报 优先考虑安全性和长期收益而非短期表现 [1] - 当前市场环境与1990年代末的互联网泡沫时期相似 人工智能热潮和高估值可能重蹈覆辙 投资者面临为前景光明的业务支付过高价格的风险 公司通过坚持其投资纪律来应对 [1] 具体持仓变动：CBRE集团 - 公司在2025年第四季度退出了其在聚焦策略中持有的CBRE集团股份 [2] - CBRE集团是一家商业房地产服务和投资公司 过去52周股价在108.45美元至173.05美元之间波动 截至2026年1月26日 股价收于170.31美元 其一个月回报率为4.29% 三个月回报率为6.82% 市值为506.8亿美元 [2] 对CBRE集团的投资回顾 - CBRE集团被评价为一项出色的投资 作为全球最大的商业房地产服务公司 其在租赁和物业销售经纪领域拥有市场领先地位 [3] - 公司拥有庞大且不断增长的经常性业务 包括设施管理、项目管理和投资管理 这些业务在商业房地产交易周期性下滑时提供了盈利稳定性 [3] - CBRE集团受益于跨资产类别的强劲多元化 包括办公、工业与物流、生命科学、零售和多户住宅 [3] - 投资于2022年6月进行 当时市场因远程办公、利率上升和经济疲软而对办公地产未来极度担忧 自那以后 非交易性业务板块持续强劲增长 租赁业务已基本恢复 尽管物业销售仍低于疫情前水平 但CBRE预计其2025年核心每股收益将创下新纪录 [3] - 在持有期间 CBRE的价值有所增长 但其股价上涨更快 因此公司将资本重新配置到折价程度更高的业务中 [3]

论坛概况与主题 - 世邦魏理仕于2026年1月22日在北京隆福文化中心举办年度论坛，主题为“质盛新篇 · 载阳”，旨在探讨“十五五”开局之年商业地产行业的变革趋势 [1] - 论坛汇聚政府领导、媒体、学术专家及商业领袖，共同开启对行业未来充满希望的新篇章 [1] 行业趋势与核心理念 - 商业地产行业正站在由“量”转向“质”的转折点，进入下半场，需要摒弃野蛮生长，转向如切如磋、如琢如磨的专业主义精神 [2] - 商业地产已从增量扩张转向存量运营，核心价值在于精细化运营、人性化服务以及商业与生活融合业态的创新 [4] - “十五五”时期是消费市场突破瓶颈、重构业态的关键期，消费市场的持续发展升级将为商业地产带来更广阔空间 [6][7] 战略合作与专业支持 - 世邦魏理仕与北京商报深蓝智库战略合作升级，被正式授予“深蓝智库产业调研合作伙伴”荣誉称号 [11] - 世邦魏理仕多位业务线负责人加入专家团队，涵盖研究、办公楼租赁（租户与业主代表）、投资及资本市场、战略顾问等领域，为行业下一个五年发展提供专业助力 [13] 市场洞察与策略展望 - 世邦魏理仕中国区研究部基于深度调研，分享未来五年商业地产在复杂环境下的应对策略与启发性灵感 [9] - 举办闭门圆桌论坛，议题包括“十五五春风下的市场新机遇”，从国家战略、高精尖产业需求、城市更新、媒体趋势及专业服务等多维度进行探讨 [15][16] - 另一圆桌论坛聚焦“不动产资本市场新动向展望”，在回顾2025年北京大宗交易市场动态后，共同畅谈2026年的不动产投资策略方向 [18]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出如“买入”、“增持”等传统投资评级 其核心是倡导并详细阐述一种名为“战略脱碳规划”的方法论 旨在将脱碳从合规负担转变为价值创造和竞争优势的来源 [12][18][65] 报告的核心观点 - 在商业地产领域 实施战略脱碳规划是提升资产价值和加速可持续发展的关键 通过将脱碳目标与财务及运营优先级相结合 投资者可以从被动升级转向主动策略 从而释放运营节约 最小化财务风险 并在资产和投资组合层面推进可持续发展成果 [12][18][24] - 市场动力强劲 近70%的办公物业承租方表示 如果建筑不具备可持续特征和运营 他们会拒绝租赁或降低愿意支付的租金 同时 美国LEED认证建筑平均可获得3%–4%的租金溢价 且通常拥有更高的入住率 自2021年以来 所有商业节能物业的总回报率已超过能效较低物业5% [14][22][25] - 建筑行业占全球能源相关温室气体排放的近40% 面临巨大的监管压力 同时 在后疫情时代空置率高于历史平均水平的竞争性市场中 战略脱碳规划是保持竞争力的必要手段 [20][22][23] 核心战略脱碳规划原则 - **管理能源需求**：通过智能控制、储能解决方案和需求响应计划等技术和管理策略 降低能源使用和电网负荷 一项针对21栋建筑的研究发现 HVAC和插头负载能效措施可将年度最大峰值需求降低高达8% [29][30] - **应用基于生命周期的增量支出规划**：将可持续性投资的成本和收益与“一切照旧”情景在资产整个生命周期内进行比较 需将资本管理和可持续性规划整合到同一财务预测模型中 [31][33] - **将升级与触发事件结合**：围绕设备寿命终结、再融资或租户更替等典型决策点来安排脱碳升级时机 这可以减少干扰 分摊资本成本 并简化升级实施 [35][36] - **分阶段实施具有成本效益的速赢措施**：优先实施破坏性较小的措施 如气密性处理、再调试或控制优化 以产生高投资回报率的“速赢”项目 同时为大规模设备更换或系统改造进行规划 [37][38] - **采用集成设计方法**：将建筑视为相互关联的系统而非孤立组件的集合 例如 改善保温可以降低供暖和制冷负荷 从而可能允许使用更小、更便宜的暖通空调系统 [39][40][41] - **考虑风险叠加**：将长期的物理、财务和监管风险纳入资本规划 以更好地应对极端天气事件、不断上涨的保险和公用事业成本以及可能影响项目时间表或预算的政策变化 [42][43] 案例研究：345 Hudson - 该项目是位于纽约曼哈顿的一栋约100万平方英尺、17层的百年老建筑 通过战略脱碳规划 目标到2035年实现碳排放减少90% 能源使用强度降低30% [47] - 项目团队采用了集成设计方法 安装了带有水源热泵的环境回路系统 允许热量在租户和楼层之间共享 实现了显著的能源需求灵活性 [49] - 通过将升级与触发事件结合 首先对空置楼层进行改造 与改造已占用空间相比 将改造成本降低了50%–60% 同时 采用长期持有策略 使升级成本得以分摊 [51] - 团队评估了“不作为的成本” 例如建筑可能成为阻碍租户实现脱碳目标的“棕色资产”的风险 以及避免因纽约市《本地法97》而产生的费用 [52] 案例研究：Galvanize Real Estate - Galvanize Real Estate 是一个旨在重新定义商业地产如何加速脱碳同时提供可观回报的房地产策略 其使命是通过收购和改造建筑来减少运营排放 改善现金流 并证明可持续性可以成为资产表现的核心驱动力 [53] - 其核心是双重财务和脱碳激励机制 通过“气候关联长期经济激励”框架 将团队成员部分薪酬与减排、用水效率和气候风险缓解等可持续性指标挂钩 其中80%的激励权重基于投资组合运营排放的减少 [54] - 该公司的理想投资目标是高排放、需要改进的建筑 采用“从脏到绿”的策略 与传统模式相反 在收购前即通过专有工具评估交易的脱碳潜力 并将脱碳措施纳入承销和商业计划 [55][56] - 公司采用为期三年的目标改造时间表 应用基于生命周期的支出规划 并将集成设计方法扩展到包括现场太阳能发电、电池存储和电动汽车基础设施 [60] 未来创新与行业趋势 - **人工智能**：人工智能可以通过帮助收集更好的基线数据、快速分析大型数据集以及简化报告流程 实现更集成、高效和数据驱动的脱碳规划方法 从而释放员工能力 用于资本管理和可持续性团队之间更深入的协作 [63] - **行业标准**：行业标准正在演进以应对挑战 例如 LEED v5 运营与维护版通过重视前瞻性规划和排放透明度 激励房地产投资者制定正式的脱碳路线图 这标志着从一次性认证向持续绩效改进的转变 [64]

时尚消费的定义与演变 - 时尚消费的核心在于“变与不变”的辩证统一，变化的是消费偏好与内容，不变的是其引领消费潮流的内核本质 [1][3] - 时尚消费的内涵已从传统的时装、珠宝等品类，向生活方式化全面扩容，纳入了智能穿戴、汽车、家居等商品，并延伸至文娱、运动、美容等服务 [1][4] 时尚消费的业态变革与趋势 - 购物中心中，服饰、美妆和珠宝仍是核心品类，2025年其在主要优质商场每季度新开门店数量中占比20%—30%，在北京和上海这一比例高达40%以上 [5] - 业态变革之一为复合业态跨界融合，通过“零售+餐饮”、“零售+展览”等模式，推动品牌与消费者的联结从商品交易转向更深层次的品牌文化与生活方式认同 [3][5] - 业态变革之二为健康、悦己类服务消费快速扩张，2025年前三季度，北上广深成五城运动健身、养生疗愈、医美美容及宠物相关业态新开店增速达25%—55%，显著快于传统零售和餐饮 [3][5] 中国时尚消费市场城市梯队划分 - 第一梯队为北京和上海，2025年上半年两地在全国首店中的占比高达55%，集中了全国三成以上的高净值家庭，并承接了全国35%的国际入境游客 [6] - 第二梯队包括深圳、成都、杭州、广州、南京、武汉、西安、重庆等经济活跃的区域中心城市，是国际品牌部署区域首店的优先考量 [6] - 第三梯队为其他二三线城市，其中高收入人群的时尚消费意愿和潜力通过电商与社交媒体不容忽视，是“县城经济”、“小镇贵妇”等消费热点的来源 [6] 中国消费市场的挑战与结构性机遇 - 短期内，居民对未来收入预期谨慎、消费意愿偏弱是主要挑战，2025年前11个月全国社零总额同比增长4%，其中11月单月增速为1.3% [6] - 中长期结构性机遇之一在于服务消费升级，2024年中国居民消费中服务支出占比仅为46%，与美国、日本等发达经济体相比有10—20个百分点的差距 [7] - 中长期结构性机遇之二在于国际游客消费增量，2025年前三季度免签入境外国人达2089万人次，同比增长50% [7] - 国际旅游消费潜力巨大，2024年上海、北京、广州、成都国际旅游收入占社零比例分别约4.5%、3.7%、2.1%和1.2%，与东京（19%）和曼谷（70%）等城市相比有较大提升空间 [7] 对商业地产与城市发展的建议 - 商业地产应构建国潮生态圈，打造多业态联动的主题空间并强化体验服务 [3] - 北京等城市需兼顾全球资源承接与本土生态培育，通过落实产业方案、搭建推广平台，以及租金补贴、专区设置、快闪活动等举措赋能本土时尚品牌成长 [3]

行业概况与市场前景 - 全球灵活办公市场预计将从2025年的545.9亿美元增长至2033年的1472亿美元，增长潜力巨大 [3] - 尽管主流办公市场从疫情和居家办公文化中恢复缓慢，但灵活办公（包含联合办公空间）正从中受益 [4] - 大型公司希望员工返回办公室，但同时越来越关注非总部员工的工作场所体验，这推动了灵活办公需求 [4] 公司发展现状与战略 - 商业地产巨头CBRE于一年前收购了灵活办公公司Industrious [2] - Industrious成立于2013年，在疫情后实现了令人印象深刻的增长 [2] - 该公司将其成功归因于对“打造卓越工作场所”的持续投资以及运营的持续改进 [2] - 截至2025年，Industrious的全球业务版图较2024年增长了58%，在超过100个城市拥有超过250个办公单元 [2] - 公司预计2026年新签约量将实现100%的增长 [2] - 按办公空间数量和总面积计算，Industrious在该行业中排名第三，仅次于国际办公集团（Regus所有者）和WeWork [3] 核心驱动因素与客户需求 - 企业正努力将其中小型办公室的质量提升至与总部城市相当的水平，以防止人才流向竞争对手，这是行业增长的最大驱动力 [5] - 即使是摩根大通或谷歌这样的大型企业，也难以独立为43人规模的团队运营一个优质且富有吸引力的办公体验，因此需要专业服务商的帮助 [5] - 灵活办公公司提供的服务正帮助企业解决这一痛点 [5]

时尚消费的定义与演变 - 时尚消费的核心定义是引领一时之风尚的消费，其本质包含“变”与“不变”的辩证统一，变化的是消费偏好与内容，不变的是其“引领性”内核 [1][3] - 时尚消费的内涵已从传统的时装、珠宝等品类，向生活方式化全面扩容，将智能穿戴、汽车、家居等商品以及文娱、运动、美容等服务纳入范畴 [1][3] 时尚消费的核心品类与新兴业态 - 服饰、美妆和珠宝仍是时尚消费的核心品类，2025年主要优质商场中这些品类新开门店数量占比在20%—30%之间，在北京和上海这一比例高达40%以上 [3] - 业态变革呈现两大趋势：一是复合业态跨界融合，通过“零售+餐饮”、“零售+展览”等模式深化品牌与消费者的联结；二是与“健康”和“悦己”相关的服务消费业态快速扩张 [1][4] - 2025年前三季度，北上广深成五城的运动健身、养生疗愈、医美美容及宠物相关业态新开店增速达到25%—55%，显著快于传统零售和餐饮 [1][4] 不同线级城市的时尚消费梯度 - 全国时尚消费城市可分为三个梯队：第一梯队为北京和上海，2025年上半年两地在全国首店中的占比高达55%，集中了全国三成以上的高净值家庭并承接了全国35%的国际入境游客 [5] - 第二梯队包括深圳、成都、杭州、广州、南京、武汉、西安、重庆等经济活跃的区域中心城市，是国际品牌部署区域首店的优先考量 [5] - 第三梯队为其他二三线城市，其中高收入人群的时尚消费意愿和潜力通过电商与社交媒体不容忽视，是“县城经济”、“小镇贵妇”等消费热点的来源 [5] 中国消费市场的挑战与结构性机遇 - 短期内消费市场面临挑战，2025年前11个月全国社零总额同比增长4%，其中11月单月增速为1.3%，居民收入预期谨慎与消费意愿偏弱是主要问题 [6] - 中长期存在两大结构性增长机遇：第一是服务消费升级空间广阔，2024年中国居民消费中服务支出占比仅为46%，与美国、日本等发达经济体有10—20个百分点的差距 [2][6] - 第二是国际游客消费增量可期，自2023年底扩大免签入境范围后，2025年前三季度免签入境外国人达2089万人次，同比增长50% [6] - 2024年上海、北京、广州、成都的国际旅游收入占社零比例分别约4.5%、3.7%、2.1%和1.2%，与东京（19%）和曼谷（70%）等城市相比提升空间巨大 [6] 对商业地产与城市发展的建议 - 商业地产应构建国潮生态圈，打造多业态联动的主题空间并强化体验服务 [1] - 北京等城市需兼顾全球资源承接与本土生态培育，通过落实产业方案、搭建推广平台以及租金补贴、专区设置、快闪活动等举措赋能本土时尚品牌成长 [1]

Zacks Premium研究服务 - 提供多种工具帮助投资者更聪明、更自信地进行投资 包括Zacks评级、行业评级、第一评级列表、股票研究报告和高级股票筛选器 [1] Zacks风格评分体系 - 风格评分是一套独特的指导准则 根据价值、增长和动量三种投资类型对股票进行评级 作为Zacks评级的补充指标 帮助投资者选择在未来30天最有可能跑赢市场的证券 [2] - 每只股票根据其价值、增长和动量特征获得A、B、C、D或F的评级 评分越高 股票表现跑赢市场的可能性越大 [3] - 价值评分考虑市盈率、市盈率相对盈利增长比率、市销率、市现率等一系列比率 以突出最具吸引力且被低估的股票 [3] - 增长评分考虑预测和历史收益、销售额和现金流 以发现具有长期可持续增长潜力的股票 [4] - 动量评分利用一周价格变动和盈利预测的月度百分比变化等因素 帮助确定买入高动量股票的有利时机 [5] - VGM评分是所有风格评分的综合 结合了加权风格 帮助筛选出具有最具吸引力价值、最佳增长预测和最有望动量前景的公司 [6] Zacks评级体系 - Zacks评级是一种专有的股票评级模型 利用盈利预测修正的力量来帮助投资者建立成功的投资组合 [7] - 自1988年以来 被评为第一级（强力买入）的股票产生了无与伦比的+23.9%的平均年回报率 是标普500指数表现的两倍多 [7] - 在任何给定日期 有超过200家公司被评为强力买入级 另有600家公司被评为第二级（买入） [8] 评级与评分的结合应用 - 为获得最佳回报机会 应始终考虑Zacks评级为第一级或第二级 且风格评分为A或B的股票 这将提供最高的成功概率 [9] - 对于评级为第三级（持有）的股票 其评分也应为A或B 以确保尽可能大的上涨潜力 [9] - 即使股票具有A和B的评分 但如果其评级为第四级（卖出）或第五级（强力卖出） 则其盈利预测呈下降趋势 股价下跌的可能性也大得多 [10] - 持有的股票中 具有第一级或第二级评级且评分为A或B的越多越好 [10] 案例公司：CBRE集团 - CBRE集团是一家商业房地产服务和投资公司 总部位于得克萨斯州达拉斯 为全球所有主要大都市的办公、零售、工业、多户住宅和其他类型商业房地产的租户、业主、贷款方和投资者提供广泛服务 [11] - 公司服务包括设施、交易和项目管理 物业管理 投资管理 评估和估值 物业租赁 战略咨询 物业销售 抵押贷款服务和开发服务 [11] - 截至2025年9月30日 公司拥有超过140,000名员工（包括特纳唐逊员工） 为超过100个国家的客户提供服务 [11] - 该公司在Zacks评级中为第三级（持有） VGM评分为B [12] - 该公司动量风格评分为A 过去四周股价上涨2.5% [12] - 在过去60天内 有两位分析师上调了对该公司2025财年的盈利预测 Zacks共识预期每股收益上调0.05美元至6.33美元 该公司平均盈利惊喜为+8.5% [12] - 凭借稳固的Zacks评级以及顶级的动量和VGM风格评分 CBRE应列入投资者的关注名单 [13]

文章核心观点 2025年北京房地产市场呈现分化与结构性调整，不同细分市场在供应、需求、租金及空置率方面表现各异，市场整体处于底部修复与价值重构阶段，为战略配置提供了窗口期 [1] 优质办公楼市场 - 2025年新增供应总量仅18万平方米，为2015年以来十一年历史新低，第四季度无新项目入市，供应收缩缓解市场去化压力 [2] - 全年净吸纳量累计达43.8万平方米，推动空置率同比下降1.9个百分点至19.1%，其中甲级市场贡献了70%的净吸纳量 [3] - 新租需求呈现“前高-中弱-后稳”特点，搬迁需求为主导占比76%，TMT行业为最核心需求来源，金融业需求疲软 [2][3] - 年末全市平均租金面价降至每月每平方米228.5元，全年累计跌幅达10.7%，金融街跌幅居前，中关村子市场租金降幅率先收窄 [4] - 区域表现分化：科技中心子市场（中关村、望京、奥体）成为去化核心引擎，中关村空置率全市最低；CBD、金融街等传统区域去化压力凸显 [3] - 2026年预计迎来供应小高峰，近53万平方米优质项目计划入市，市场竞争将从价格竞争转向物业综合价值竞争 [5] 优质零售物业市场 - 2025年新增供应总量53.4万平方米全部来自城市更新项目，标志“以旧换新”成为市场主线 [6] - 2025年1-11月北京市社会消费品零售总额同比下降3.1%，降幅有所收窄 [7] - 餐饮业态内部结构优化，其扩张占比从年初49%降至年末42%，小吃快餐需求减弱，本土化品质正餐和茶饮烘焙扩张积极 [7] - 零售业态中，服饰鞋包类呈现回升，本土及年轻设计师品牌占比提高；生活方式新店占比攀升至全年最高8.4%；运动户外、健康消费品类展现韧性 [7] - 本季度全市购物中心空置率首次下降，回落至去年同期水平；年末首层平均租金降至每天每平方米30.0元，全年累计跌幅2.4% [8] - 市场区域分化显著：中关村等次级商圈租金承压突出；核心商圈凭借品牌升级与场景焕新维持相对稳定的出租率与租金 [8] - 2026年预计将有超过50万平方米新增供应入市，定位多元，预计推动北京商业向“多中心、网络化、差异化”发展 [9] 仓储物流市场 - 2025年北京市场新增供应录得140万平方米，导致全市空置率年末跃升至40.7%，两项指标均创历史新高 [9] - 全年需求逻辑从上半年第三方物流主导的“降本换迁”转型为下半年制造业驱动的“品质升级”，制造业新租占比达40% [10] - 全年北京整体市场净吸纳量达18.2万平方米，其中第四季度录得10.7万平方米，为近两年表现最好季度 [10] - 年末北京全市平均租金近十年来首次跌破每月每平方米40元，降至37.1元，全年降幅达14.8% [11] - 环京市场中，廊坊全年净吸纳量达119.2万平方米创历史新高；天津为37.1万平方米；两地年末空置率较去年底显著下降，租金降幅在年末开始收窄 [10][11] - 2026年在京津冀协同发展战略下，三地市场将进一步融合，北京近郊项目维持稳定刚需，平谷、廊坊北三县等子市场将拉动增量需求 [12] 商务园区市场 - 2025年累计迎来7个新项目入市，总供应体量达59.8万平方米，其中6个为生命科学专项园区，集中于北清路和亦庄经开区 [12] - 全年全市净吸纳量录得46.5万平方米，存量市场表现较强韧性，亦庄经开区子市场需求表现最为突出 [13] - 新租需求结构：TMT行业占比约40%居首，医药健康类占比约31%，工业品制造相关占比约17% [13] - 本季度全市平均租金报价降至每月每平方米131.1元，全年降幅达10.9%，泛中关村集群降幅领先 [14] - 2026年预计迎来近64万平方米新增供应，八成以上集中在北清路区域，预计区域市场竞争将加剧 [15] 物业投资市场 - 2025年北京大宗交易市场累计达成40笔交易，总额232.7亿元，全年交易额同比下降37%，但交易宗数仅下降13%，市场保持一定活跃度 [16] - 第四季度录得9笔交易，成交总额47.3亿元，环比上涨38% [16] - 企业（房地产非主营业务）购置资产是市场重要支撑，全年交易宗数占比达71%，外地企业在京核心区域布局积极 [17] - 第四季度标志性案例：CBD核心区优质商办项目被民营药企以22.5亿元总价（单价约3.2万元/平方米）通过法拍购入，为核心资产划定新价格锚点 [16] - 从资产类型看，办公板块全年交易额占比达64%，其中核心区域办公楼占比37%；公寓板块表现稳健，体现其防御属性 [18] - 超甲级和甲级品质办公楼等资产被纳入公募REITs底层资产，北京资产配置价值有望进一步释放；长租公寓等“To-C”类资产正受到更多机构投资者关注 [18][19]