深圳优质办公楼市场 - 2025年第三季度深圳优质办公楼市场新增供应44.5万平方米，创连续第九个季度以来的新高，其中约一半来自前海[1] - 当季净吸纳量达17.5万平方米，同比和环比分别增长68.5%和10.3%[1] - 科技行业连续第七个季度成为第一大需求来源，占比25.0%，主要细分需求来自软件开发、互联网、电商和人工智能[1] - 金融业需求占比16.8%，为2024年第三季度以来的最高贡献比，其中以供应链金融为主的金融科技类需求成长为第二大细分需求[1] - 消费品制造业和零售贸易两大板块需求占比均超过10.0%，成为第三、四大需求来源[2] - 未来6个月市场新增供应预计超过40万平方米，主要集中在西丽和前海片区[2] 深圳优质零售物业市场 - 2025年第三季度两个新项目共33.7万平方米新增供应入市，新项目均录得较高入驻率[2] - 零售业态为第一大需求来源，占比42.8%[2] - 餐饮业态需求份额超四成，为年内单季最高水平[2] - 简餐需求环比增长1.2个百分点至9.1%，为第一大细分需求来源[3] - 茶饮业态需求占比位列第二，并实现逐季增长[3] - 美容保健业态连续多季保持约8%的市场份额[3] - 当季新晋品牌数量超过40个，其中华南首店和全国首店分别超过5家[3] 深圳大宗交易投资市场 - 2025年第三季度共录得11宗大宗交易，交易总额达人民币55.0亿元，环比大幅增长2.9倍，同比增长45.1%[3] - 商业物业完成3宗合计9.7亿元的成交，交易额占比17.6%[3] - 办公楼交易额占比10.4%，位居第三[3] - 此外还录得3宗工业物业和1宗宿舍类物业的大宗交易[3] - 未来6个月大宗交易市场预计延续活跃态势，具备REITs发行资格的公寓类物业将继续受到投资者青睐[4]

基金业绩表现 - 基金在截至2025年9月30日的季度内，年初至今回报率为+13.54%（扣除费用后），超越其最相关基准——富时EPRA/NAREIT发达指数（扣除费用前为+11.26%）[3] - 自1998年成立以来，基金年化回报率为+9.12%（扣除费用后），初始投资10万美元的市值已超过105万美元（假设股息再投资）[5] - 主要业绩贡献者包括对美国住宅建筑商（D R Horton、PulteGroup、Lennar）、房利美和房地美的优先股以及房地产服务公司（Brookfield Corp、CBRE Group、JLL）的投资[4] 投资组合活动与持仓调整 - 基金在本季度增持了Champion Homes、Unite Group和Accor的股份[4][12][15][18] - 基金减持了部分头寸，包括房利美、房地美、Weyerhaeuser和Rayonier，并完全退出了Grainger plc和Millrose Properties的投资[20] - 基金还实施了针对英镑敞口和核心持仓CBRE Group的对冲操作[20] 投资组合配置 - 基金资产的41.9%投资于美国住宅房地产相关公司，涵盖住宅建筑、利基租赁平台、土地与木材、抵押贷款和产权保险等领域[22] - 27.5%的资产配置于北美商业房地产公司，涉及房地产服务、资产管理、工业和物流以及自助仓储等板块[23] - 25.6%的资本投资于国际房地产公司，业务范围与上述类似，但为各自区域的领先平台，主要分布在英国、澳大利亚、法国、香港和新加坡等发达市场[24] - 剩余5.0%的资产为现金、债务及期权，包括美元现金及等价物、短期美国国债以及针对某些货币和关键持仓的对冲[25] 行业洞察与结构性转变 - 基金管理层认为房地产行业的分化程度正在加剧，这种基本面差异不仅体现在不同的物业类型上，也体现在个体公司和其运营的市场中[10] - 以美国住房市场为例，存在明显的“两个市场”主题，即新房市场与现房销售之间存在巨大差异，并且在区域和价格点上对于独户和多户住宅的基本面也存在关键区别[11] - 在酒店业领域，独立业主正越来越多地与全球平台之一签订管理或特许经营协议，这种安排在北美已成为标准结构，约80%的酒店隶属于某个平台，而在大多数国际市场这一比例仅为40%[18] 关键持仓分析 - Champion Homes是北美领先的“经济适用房”生产商，去年交付超过26,000套预制和模块化房屋，平均单价低于10万美元，且财务状况非常强劲，拥有显著过剩产能[12] - Unite Group是英国领先的学生公寓房地产投资信托，拥有超过150处物业和65,000个床位，入住率超过95%，且债务水平适中[15] - Accor是一家全球酒店管理和特许经营平台，在110多个国家拥有近6,000家酒店和85万间客房，在欧洲、中东、亚太和南美市场占据领先份额，但其估值相对全球同行存在显著折价[18][19]

公司季度业绩表现 - 公司在截至2025年9月的季度总营收为1026亿美元，同比增长135% [4] - “所有其他国家”市场营收为308亿美元，占总营收30%，超出华尔街预期989%，华尔街预期为28亿美元 [5] - 英国市场营收为145亿美元，占总营收141%，超出华尔街预期72%，华尔街预期为135亿美元 [6] 国际业务历史对比 - “所有其他国家”市场营收较上一季度的284亿美元（占总营收291%）有所增长，较上年同期的257亿美元（占总营收284%）有所增长 [5] - 英国市场营收较上一季度的139亿美元（占总营收142%）有所增长，较上年同期的126亿美元（占总营收139%）有所增长 [6] 未来业绩预期 - 华尔街分析师预计公司当前财季总营收为1146亿美元，较去年同期增长101% [7] - 预计“所有其他国家”市场将贡献33亿美元营收，占总营收288%，英国市场预计贡献159亿美元，占总营收138% [7] - 预计公司全年总营收为3981亿美元，同比增长113% [8] - 预计“所有其他国家”市场全年营收为1145亿美元，占总营收288%，英国市场预计为555亿美元，占总营收14% [8] 近期股价表现 - 公司股价在过去一个月上涨31%，同期Zacks S&P 500综合指数上涨25%，所属的Zacks金融板块下跌07% [14] - 公司股价在过去三个月上涨59%，同期S&P 500指数上涨71%，所属板块上涨22% [14]

市场动态与投资情绪 - 上海写字楼投资市场正经历巨大变化，吸引外地国资及民营资本关注，投资需求旺盛 [1] - 部分核心片区办公楼资产价格已回落至2012年至2013年水平，价格调整吸引了市场关注度 [1] - 投资人积极寻找机会，有国资企业人士表示一周内密集查看两到三个资产项目 [1] 政策影响与改造潜力 - 上海新政允许存量商务楼宇兼容租赁住房、商业酒店、养老托幼等功能，为市场注入新想象空间 [1] - 政策建立了15年全周期合同管理模式，对老楼的盘活促进作用明显 [1][2] - 将部分楼层改造为酒店或租赁住房等模式预期收益率相当可观，深受投资人欢迎 [1][3] 交易数据与市场表现 - 今年第三季度上海大宗房地产投资市场整体回暖，共达成17宗资产交易，总成交金额达149.7亿元，环比上涨近80% [2] - 办公楼资产重回主导地位，成交金额占比75%，成交宗数占比53% [2] - 第三季度单体项目平均成交金额为8.81亿元，较2024年均值5.6亿元及2025年上半年水平4.2亿元显著提升 [2] 买家构成与投资趋势 - 地产公司与企业买家是主力，交易金额分别占比38%和25%，均聚焦办公楼资产 [2] - 新能源、科技与消费行业自用买家积极购置独栋物业，兼顾办公自用与资产配置双重价值 [2] - 预计随着宏观经济政策发力及外资配置意愿回升，上海商业地产投资市场将在第四季度延续稳中向好趋势 [3]

市场回顾与现状 (2022-2025) - 总租赁面积增加110万平方呎，尽管企业普遍强调节省成本 [2] - 新增甲级写字楼供应达700万平方呎，为上一个研究期间（2019年4月至2022年3月）新增面积的2.3倍 [2] - 新增供应中有55%尚未租出，为市场空置面积贡献了390万平方呎 [2] - 空置率升至17%以上，比疫情前水平增加近两倍，创历史新高 [2] - 租金在研究期间下跌17%，但下降速度较上一个研究期间的27%有所放缓 [2] - 新租赁量较上一个研究期间仅微升3%，平均每季为98.7万平方呎，比2016年4月至2019年3月市场高峰期的数字低22% [2] - 租赁需求出现结构性转变，教育机构和非传统银行金融公司扩大租赁超过43万平方呎 [3] 近期市场新趋势 - 租户构成变化，公共部门、教育界及新兴非传统银行金融公司加速增长，而跨国公司则缩小规模 [3] - 去中环化步伐放缓，涉及的空间已连续两个研究期下降 [3] - 业主积极进行绿色改造以满足环保标准，自用需求增加，用家在已租赁空间中的比例提升 [3] - 共享办公空间行业缩减规模，新写字楼在供应高峰期间的吸纳速度放缓 [3] 未来展望与驱动因素 (2026-2028) - 租赁活动预计将较2022至2025年期间增加，主要由传统服务业复苏、中国内地企业设立业务增加及新经济产业需求推动 [1][4] - 经济动能将由政府推动新兴产业的举措带动，并与城市传统支柱产业的稳健增长相辅相成 [4] - 租户升级到新发展战略地区的办公空间，尖沙咀西将成为金融公司的新兴替代枢纽 [4][5] - 随着未来三年库存增长开始放缓，市场将进入空间消化期 [4] 未来市场关键趋势 - 租户越来越重视灵活性及以全人健康作主导的工作环境 [5] - 业主采取更灵活的租赁策略，包括提供设施装修齐备的写字楼、共享设施以及绿色租赁措施 [5] - 地区格局表现不一，竞争将集中于九龙多个非核心区市场，中环租赁率复苏将由金融公司主导 [4] - 由于非核心区新增供应减少，去中环化搬迁趋势将减慢 [4]

研究服务定位 - 该研究服务面向寻求亚洲上市股票的价值投资者 重点关注价格与内在价值之间存在巨大差距的标的 [1] - 投资策略倾向于深度价值资产负债表廉价股 例如以折价购买资产 包括净现金股票 净流动资产股 低市净率股票 分类加总估值折价股 [1] - 同时关注拥有宽阔护城河的公司 例如以折价购买优秀公司的盈利能力的标的 包括"神奇公式"股票 高质量企业 隐形冠军和宽阔护城河的复利公司 [1] 市场覆盖与研究方法 - 提供的投资理念主要针对亚洲市场的投资机会 对香港市场有特别的关注 [1] - 研究方法包括寻找深度价值资产负债表廉价股和宽阔护城河股票 [1] - 在其投资研究群体内提供一系列观察清单并每月更新 [1]

研究服务核心定位 - 该研究服务面向寻求亚洲上市股票的价值投资者 其核心是寻找价格与内在价值之间存在巨大差距的标的 [1] - 投资策略侧重于深度价值资产负债表廉价股 例如以折价购买资产 包括净现金股票 净流动资产股 低市净率股票和分部加总估值折价股 [1] - 同时关注拥有宽阔护城河的公司 例如以折价购买优秀公司的盈利能力的“神奇公式”股票 高质量企业 隐形冠军和宽阔护城河复合型公司 [1] 服务内容与市场焦点 - 服务提供投资思路 并包含一系列观察清单 每月进行更新 [1] - 特别关注香港市场的投资机会 [1]

财务业绩概览 - 公司报告2025年第三季度营收为102.6亿美元，同比增长13.5% [1] - 季度每股收益为1.61美元，相比去年同期的1.20美元有所增长 [1] - 营收超出市场共识预期9.92亿美元，超出幅度为3.37% [1] - 每股收益超出市场共识预期1.47美元，超出幅度为9.52% [1] 细分业务收入表现 - 房地产投资业务总收入为2.11亿美元，较分析师平均预估的2.6827亿美元为低，且同比大幅下降30.1% [4] - 咨询服务业务总收入为22.4亿美元，超出分析师平均预估的20.4亿美元，但同比下降6.7% [4] - 计入收入的代垫成本总额为42.1亿美元，略高于分析师预估的41.8亿美元，同比增长13.3% [4] - 建筑运营与体验业务收入为57.9亿美元，略高于分析师平均预估的57.6亿美元 [4] - 项目管理业务收入为20.3亿美元，高于分析师平均预估的18.4亿美元 [4] - 公司及其他与抵消项收入为-900万美元，优于分析师平均预估的-4020万美元，同比增长28.6% [4] 细分业务运营指标 - 投资管理业务资产管理规模为1558亿美元，低于基于两位分析师的平均预估1592.6亿美元 [4] - 建筑运营与体验业务营业利润为1.77亿美元，低于基于四位分析师的平均预估2.4331亿美元 [4] - 咨询服务业务分部营业利润总额为3.74亿美元，低于基于四位分析师的平均预估4.1846亿美元 [4] 项目管理代垫成本 - 项目管理业务代垫成本为11.1亿美元，高于三位分析师的平均预估9.9403亿美元 [4] - 建筑运营与体验业务代垫成本为30.9亿美元，低于三位分析师平均预估的31.6亿美元 [4] - 咨询服务业务代垫成本为1300万美元，低于三位分析师平均预估的1644万美元，同比大幅下降45.8% [4] 市场表现与展望 - 公司股价在过去一个月内上涨4.2%，表现优于同期仅上涨0.2%的Zacks S&P 500综合指数 [3] - 公司股票目前获得Zacks Rank 2（买入）评级，预示其可能在短期内跑赢大市 [3]

收入和利润表现 - 2025年第三季度总收入为102.58亿美元，较2024年同期的90.36亿美元增长13.5%[146] - 2025年第三季度总收入为102.58亿美元，较2024年同期的90.36亿美元增长14%[161] - 2025年前九个月总收入为289.21亿美元，较2024年同期的253.63亿美元增长14.0%[148] - 2025年前九个月总收入为289.21亿美元，较2024年同期的253.63亿美元增长14.0%[156] - 2025年第三季度分部营业利润为8.21亿美元，较2024年同期的6.80亿美元增长20.7%[156] - 2025年前九个月分部营业利润为20.41亿美元，较2024年同期的15.27亿美元增长33.7%[156] - 2025年前九个月总营业收入为20.41亿美元，较2024年同期的15.27亿美元增长34%[160] - 2025年第三季度净收入为3.63亿美元，较2024年同期的2.25亿美元增长61%[160] - 公司基本每股收益从2024年第三季度的0.73美元增至2025年第三季度的1.22美元，增幅67%[139] 各业务线收入表现 - 按业务细分，2025年第三季度建筑运营与体验收入为57.94亿美元，同比增长12.6%[146] - 2025年第三季度楼宇运营与体验收入为57.94亿美元，同比增长12.6%[156] - 按业务细分，2025年第三季度咨询服务收入为22.35亿美元，同比增长16.8%[146] - 2025年第三季度咨询服务收入为22.35亿美元，同比增长16.8%[156] - 按业务细分，2025年第三季度项目管理收入为20.27亿美元，同比增长20.4%[146] - 2025年第三季度项目管理收入为20.27亿美元，同比增长20.4%[156] - 2025年第三季度房地产投资收入为2.11亿美元，同比下降30.1%[156] 各地区收入表现 - 美国市场是最大收入来源，2025年第三季度收入达57.36亿美元，同比增长10%[161] - 2025年第三季度英国市场收入为14.46亿美元，较2024年同期的12.57亿美元增长15%[161] 成本和费用 - 2025年前九个月折旧及摊销总额为5.40亿美元，较2024年同期的4.97亿美元增长8.7%[158] - 2025年第三季度折旧和摊销费用为1.81亿美元，与2024年同期的1.78亿美元基本持平[160] - 与收购相关的整合及其他成本在2025年第三季度为6000万美元，远高于2024年同期的2200万美元[160] - 2025年第三季度净利息支出为5000万美元，较2024年同期的6400万美元下降22%[160] - 2025年第三季度其他分部调整总额为1.03亿美元，2024年同期为1.26亿美元[156] 税务相关 - 2025年第三季度所得税准备金为9100万美元，有效税率为18.7%，而2024年同期为6700万美元和21.5%[134] - 2025年第三季度所得税拨备为9100万美元，较2024年同期的6700万美元增长36%[160] 租赁负债与资产 - 公司总租赁负债从2024年12月31日的16.72亿美元增至2025年9月30日的25.70亿美元，增长54%[120] - 公司运营租赁资产从2024年12月31日的11.98亿美元增至2025年9月30日的20.12亿美元，增长68%[120] 合同资产与负债 - 截至2025年9月30日，公司合同资产总额为5.35亿美元，较2023年12月31日的4.89亿美元增长9.4%[149] - 截至2025年9月30日，公司合同负债总额为3.82亿美元，较2023年12月31日的3.75亿美元略有增长[150] - 在2025年前九个月，公司从2023年12月31日的合同负债余额中确认了2.06亿美元的收入[150] 承诺与担保 - 截至2025年9月30日，公司未偿还信用证总额为3.47亿美元，担保总额为1.89亿美元[126][127] - 公司未履行绩效和支付保证金从2024年12月31日的8.08亿美元增至2025年9月30日的9.68亿美元，增长20%[129] - 公司在共同投资基金中的未来承诺总额为1.87亿美元，对合并和未合并项目的未出资资本承诺分别为3.57亿美元和6200万美元[132] 递延及或有对价 - 公司短期递延及或有对价从2024年12月31日的1.99亿美元增至2025年9月30日的2.34亿美元，长期递延及或有对价从9300万美元增至1.05亿美元[130] 其他负债 - 截至2025年9月30日，公司间接税负债为9400万美元，较2024年12月31日的9100万美元有所增加[131] - 截至2025年9月30日，与Telford消防安全修复相关的估计负债约为1.96亿美元[162] 贷款业务 - 子公司CBRE MCI在房利美DUS计划下的贷款未偿还本金余额为484亿美元，其中453亿美元受损失分担安排约束[124] 股份回购 - 截至2025年9月30日的九个月内，公司根据2024年计划以每股127.82美元的平均价格回购了5,185,163股普通股，总金额为6.63亿美元[142] - 截至2025年9月30日，公司在2024年计划下剩余的股份回购额度约为52亿美元[142]

核心财务表现 - 2025年第三季度核心每股收益为161美元，超出市场预期147美元，同比增长342% [1] - 季度总收入达1026亿美元，超出市场预期992亿美元，同比增长135% [2] - 公司将2025年全年核心每股收益指引上调至625-635美元区间，高于此前指引的610-620美元 [10] 各业务板块业绩 - 顾问服务板块收入增长168%至224亿美元，全球租赁收入增长18%，全球物业销售收入增长30% [3][4] - 建筑运营与体验板块收入增长126%至579亿美元，设施管理收入增长11%，物业管理收入增长30% [4][5] - 项目管理板块收入增长204%至203亿美元，实现广泛的双位数增长 [5] - 房地产投资板块收入下降301%至211亿美元，表现疲软 [6] 区域市场表现 - 全球租赁业务增长由美国和亚太地区的双位数增长以及欧洲、中东和非洲地区的个位数增长驱动 [3] - 全球物业销售业务在亚太地区、美国和欧洲、中东和非洲分别增长53%、32%和29% [4] - 项目管理业务在英国、中东和北美市场的支持下实现增长 [5] 资产负债与流动性 - 期末现金及现金等价物为167亿美元，较2025年第二季度末的140亿美元有所增加 [7] - 总流动性增加至52亿美元，包括17亿美元现金和约35亿美元的可借贷额度 [7] - 净杠杆比率为123倍，显著低于主要债务契约要求的425倍 [9] 行业同业展望 - 同业公司Cushman & Wakefield预计第三季度每股收益26美分，同比增长13% [11] - 同业公司Jones Lang LaSalle预计第三季度每股收益427美元，同比增长22% [12]