业绩总结 - 截至2026年3月底，公司法定/注册股本总额为5亿港元，法定/注册股份数目为50亿股，面值为0.1港元[1] - 截至2026年3月底，公司已发行股份（不包括库存股份）数目和已发行股份总数均为19.07619079亿股，库存股份数目为0[2] - 截至2026年3月底公司已符合适用的公众持股量要求，最低公众持股量要求为上市股份所属类别的已发行股份总数（不包括库存股份）的25%[3]

公司财务表现 - 2025财年公司收入为3.01亿港元，同比减少10.61% [1] - 公司拥有人应占亏损为3.88亿港元，同比显著收窄81.57% [1] - 每股基本亏损为0.204港元 [1] 收入变动原因 - 收入减少的主要原因是年度租金收入总额减少了3980万港元 [1]

财务数据关键指标变化：收入和利润 - 公司年度收入为3.0108亿港元，较上年的3.36812亿港元下降10.6%[2] - 公司年度亏损为3.8822亿港元，较上年的21.0792亿港元亏损大幅收窄81.6%[2] - 公司股东应占全面支出总额为7991.7万港元，较上年的21.44768亿港元支出大幅收窄96.3%[3] - 每股基本及摊薄亏损为0.204港元，较上年的1.105港元亏损收窄81.5%[3] - 公司2025年总收入为3.0108亿港元，较2024年的3.36812亿港元下降10.6%[10] - 公司2025年度本公司拥有人应占经营溢利为1.59719亿港元，经调整后核心溢利为1.64746亿港元[16] - 截至2024年12月31日止年度，公司拥有人应占之经营亏损为-19.688亿港元[19] - 截至2024年12月31日止年度，公司拥有人应占之年度亏损为-210.833亿港元[19] - 截至2024年12月31日止年度，公司拥有人应占之核心亏损为-48.929亿港元[19] - 公司拥有人应占年度亏损为3.88499亿港元，较上年的21.08331亿港元大幅收窄[30] - 本年度总收入为3.011亿港元，同比下降10.6%[44] - 本年度毛利为2.58亿港元，同比下降7.9%[45] - 公司拥有人应占年度亏损为3.885亿港元，较上年亏损21.083亿港元大幅收窄[56] - 公司拥有人应占年度核心溢利为1.647亿港元[57] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 公司2025年财务费用总额为0.99亿港元，扣除资本化利息后为0.89亿港元，较2024年的2.13亿港元显著下降[23] - 雇员成本总额为1.22103亿港元，较上年1.39310亿港元下降12.3%[28] - 折旧费用为7918.3万港元，其中使用权资产折旧4238.5万港元，物业、厂房及设备折旧3679.8万港元[28] - 公司2025年所得税开支为0.17亿港元，而2024年为所得税拨回0.16亿港元[25] - 行政开支减少21.8%至2.722亿港元[53] - 财务费用减少58.3%至8890万港元[53] - 利息开支（不包括租赁负债）为8640万港元，较去年2.029亿港元减少57.4%[70] 各条业务线表现：物业租赁 - 物业租金收入2025年为1.64795亿港元，较2024年的2.04616亿港元下降19.5%[10] - 公司2025年度综合收入为30.108亿港元，其中物业租赁（零售与非零售）贡献最大，合计16.4795亿港元[15] - 投资物业租金收入总额为1.64795亿港元，较上年2.04616亿港元下降19.5%[28] - 租金收入总额为1.648亿港元，同比下降19.5%[44][46] - 集团应占租金收入总额为2.812亿港元，同比下降13.7%[46] 各条业务线表现：投资及其他业务 - 投资收入净额为1.38285亿港元，较上年的2071万港元大幅增长567.6%[2] - 债券利息收入2025年为1669.4万港元，较2024年的1030.8万港元增长62.0%[10] - 非上市股本投资的股息收入2025年为3000万港元，较2024年的3800万港元下降21.1%[10] - 出售持作买卖之投资收益2025年为2506.2万港元，较2024年的1588.8万港元增长57.7%[10] - 经纪服务及化妆品销售收入2025年为1041.7万港元，较2024年的1352.8万港元下降23.0%[10] - 楼宇及物业管理服务收入2025年为5133.6万港元，较2024年的5198.6万港元下降1.3%[10] - 公司2025年度分类业绩总额为39.6324亿港元，其中投资控股及经纪服务、通过损益以反映公平值之投资及财资产品两个分类业绩突出，分别为9.3789亿港元和8.1056亿港元[15] - 公司2025年度收入以外之主要现金项目为2.09927亿港元，全部来自通过损益以反映公平值之投资及财资产品分类[15] - 公司2025年投资收入净额为1.38亿港元，较2024年的0.21亿港元大幅增长，主要得益于债券及会籍债券公平值变动产生的收益[22] - 出售持作买卖之投资收益为2506.2万港元，较上年1588.8万港元增长57.8%[28] - 证券投资及财资产品录得净利润8110万港元（2024年：净亏损440万港元）[50] - 出售持作买卖之上市投资已变现收益为2510万港元[51] - 上市股本投资、债券及衍生金融工具录得未变现收益3490万港元（2024年：未变现亏损3300万港元）[51] - 债券利息收入增至1670万港元，同比增长62.1%[52] - 来自损益按公允价值计量的投资及财资产品的利息/股息收入为1950万港元[52] - 利息收入增至9350万港元，较去年6810万港元增长37.3%[70] - 证券投资组合本年度录得溢利净额81.1百万港元，对比去年为亏损净额4.4百万港元[83] 各条业务线表现：物业公允价值变动 - 投资物业公允价值变动录得亏损3.58423亿港元，较上年亏损17.31776亿港元显著改善79.3%[2] - 投资物业的未变现公平值变动导致公司2025年度产生重大非现金亏损，金额为54.759亿港元[15] - 截至2025年12月31日止年度，公司投资物业之公平值变动为-3.584亿港元[18] - 截至2024年12月31日止年度，公司投资物业之未变现公平值变动为-183.454亿港元[19] - 投资物业之公平值变动导致亏损17.32亿港元，其中未变现亏损0.77亿港元，已变现亏损16.55亿港元[21] - 投资物业公允价值变动录得未变现亏损3.584亿港元[55] - 投资物业估值总额为98.882亿港元，经调整后较去年下跌3.5%[75] - 投资物业确认未变现公平值亏损3.584亿港元[75] 各条业务线表现：联营/合营公司及出售业务 - 截至2025年12月31日止年度，公司摊占以权益法入账投资之业绩为-1.314亿港元[18] - 摊占以权益法入账投资之业绩导致亏损1.11亿港元，其中已变现收益0.69亿港元，未变现亏损1.80亿港元[21] - 公司2025年出售附属公司产生亏损0.01亿港元，远低于2024年的1.00亿港元[24] - 公司于2025年4月完成出售附属公司守贤，总代价约2758.8万港元，录得出售亏损117.8万港元[35][37] - 出售附属公司邦颖产生亏损1.00142亿港元，出售资产净值为12.53749亿港元[40] 各地区表现 - 公司2025年度来自外部客户的收入为30.108亿港元，其中香港市场贡献18.0101亿港元，占比59.8%[15] - 公司资产高度集中于香港和英国，两地资产分别为842.4207亿港元和428.6775亿港元，合计占分类资产总额的86.6%[17] - 截至2024年12月31日止年度，公司分类业绩为30.094亿港元，其中香港地区贡献25.559亿港元[19] - 英国投资物业贡献净利润1060万港元，去年同期为净亏损4.125亿港元[73] - 英国业务因英镑升值产生汇兑收益3.114亿港元，去年同期为汇兑亏损7340万港元[73] 管理层讨论和指引：市场展望与业务策略 - 香港股市因强劲新股上市活动、宽松借贷成本、稳定HIBOR及有利政策录得稳健增长[89] - 香港零售业预计2026年销售额将进一步走强[89] - 香港写字楼租赁市场受压，整体租金水平可能延续低迷[89] - 英国劳工市场状况缓和，商业投资疲软抑制整体增长潜力[89] - 公司位于荃湾的新重建工业物业项目将致力于提升出租率及销售额[89] - 公司将继续谨慎管理其位于伦敦的物业，保持灵活性及财务稳健[89] 管理层讨论和指引：股息与资本管理 - 公司已派付2024年末期股息及2025年中期股息，总额为7630.5万港元，董事会不建议派付本年度末期股息[29] - 董事会不建议派发本年度末期股息（2024年：每股3港仙）[42] - 年度以现金派付股息总额为7630万港元[60] 其他财务数据：现金及债务 - 公司现金及银行存款结余为3.2112亿港元，较上年的17.42313亿港元大幅减少81.6%[4] - 公司总借贷（流动与非流动）为23.89007亿港元，较上年的29.28458亿港元减少18.4%[4][5] - 公司流动资产净值为9686.5万港元，较上年的11.19756亿港元大幅下降91.3%[4] - 公司综合负债总额为283.6604亿港元，其中未分摊之公司负债高达256.9223亿港元，占负债总额的90.6%[17] - 公司综合负债总额为36.11亿港元，其中可呈报分类负债为5.73亿港元，未分摊之公司负债为30.38亿港元[20] - 现金及银行存款为18.402亿港元，较去年27.795亿港元下降33.8%[68] - 债务净额（包括租赁负债）为6.352亿港元，较去年1.877亿港元增长238.4%[68] - 债务总额与股东权益比率为20.7%，较去年24.5%下降3.8个百分点[69] 其他财务数据：资产与权益 - 公司权益总额为119.34801亿港元，较上年的120.90744亿港元下降1.3%[5] - 于2025年12月31日，公司综合资产总额为1477.1405亿港元，其中分类资产占比超过99%，为1467.5252亿港元[17] - 公司综合资产总额为157.01亿港元，其中可呈报分类资产为156.52亿港元，未分摊之公司资产为0.49亿港元[20] - 于2025年12月31日，公司拥有人应占资产净值为119.105亿港元，每股资产净值为6.24港元[63] 其他重要内容：客户与业务集中度 - 一位来自英国零售物业租赁分类的客户产生的收入约为3332万港元，占集团总收入的10%或以上[14] - 公司拥有六项可呈报业务分类，包括物业发展及买卖、零售物业租赁、非零售物业租赁等[11] 其他重要内容：会计准则与公司治理 - 公司正在评估多项将于2026年及之后生效的新订及修订香港财务报告准则的潜在影响，尚未确定其是否构成重大影响[9] - 公司建议修订公司细则以符合混合式股东大会、电子投票等上市规则要求[93] - 修订及采纳新公司细则的决议案将于2026年股东周年大会上提呈[93] - 公司董事会由7名成员组成，包括2名执行董事、2名非执行董事及3名独立非执行董事[96] - 公司或其附属公司本年度内未购买、出售或赎回任何上市证券[92] 其他重要内容：资本开支与项目 - 公司2025年度非流动资产添置（金融工具除外）总额为2.36789亿港元，主要来自物业租赁（零售）分类[17] - 已批准及已签约的物业重建开支为1.14108亿港元（2025年）[41] - 启德项目（10%权益）总地盘面积145,303平方呎，总楼面面积992,279平方呎，预计2030年第四季完成[79] 其他重要内容：汇兑与利率 - 公司2025年汇兑收益净额为0.65亿港元，而2024年此项为0[22] - 资本化利息的借贷成本年利率为4.29%，低于2024年的5.68%[23] - 其他收入增至8070万港元，同比增长2.1倍，主要由于英镑升值产生6540万港元汇兑收益净额[53] - 年度平均利率为4.30厘，较去年6.09厘下降1.79厘[70] 其他重要内容：物业出租率详情 - 铜锣湾地带商铺出租率从92.80%提升至98.22%[78] - 夏悫大厦办公室平均出租率从71.56%下降至68.31%，连同零售部分整体出租率从73.39%下降至70.34%[78] - 观塘鸿图道1号（33.33%权益）工业大厦出租率从99.44%下降至89.07%[79] - 西九龙中港荟（15%权益）商场出租率从29.85%大幅提升至100%（均获承租）[79] - 北京希尔顿酒店（50%权益）因部分客房翻新，可供出租客房308间，入住率从91.60%提升至94.91%[80] - 北京东方国际大厦（50%权益）出租率从84.28%下降至67.20%[80] - 伦敦Oxford Street 61-67号物业平均出租率从99.90%下降至93.86%[82] 其他重要内容：应收应付款项与税务 - 应收贸易账款（扣除信贷亏损拨备）为1018.1万港元，其中90日以上账龄部分占326.3万港元[31][32] - 应付贸易账款为52.3万港元，其中90日以上账龄部分占22.5万港元[33][34] - 公司在中国附属公司按25%税率缴纳企业所得税，在香港按利得税两级制（首200万港元利润税率8.25%，超出部分16.5%）或统一税率16.5%课税[27] 其他重要内容：关联交易与担保 - 公司向一实体提供垫款及利息合计414.6百万港元，并为其提供最多800.0百万港元担保[87]

股份与股本 - 截至2026年2月底，法定/注册股份50亿股，面值0.1港元，法定/注册股本5亿港元[1] - 已发行股份（不含库存）19.07619079亿股，库存股份0股，已发行股份总数19.07619079亿股[2] 公众持股量 - 适用公众持股量门槛为已发行股份（不含库存）的25%[3] - 截至2026年2月底，已符合公众持股量要求[3]

公司业绩发布与股息安排 - 公司董事会将于2026年3月9日举行会议 [1] - 会议议程包括批准公司及其附属公司截至2025年12月31日止年度的全年业绩公布 [1] - 会议将考虑建议派发末期股息 [1]

业绩与股息 - 董事会2026年3月9日会议将批准2025年度全年业绩公布[3] - 会议将考虑建议派发末期股息（如有）[3] 董事会组成 - 董事会由执行董事陈凯韵女士及陈诺韵女士等组成[3]

公司业绩预告核心摘要 - 公司预期截至2025年12月31日止年度，公司拥有人应占综合亏损净额将同比大幅减少75%至85% [1] - 公司预期同期收入将同比减少5%至15% [1] - 2024年同期（基准）收入为3.37亿港元，公司拥有人应占综合亏损净额为21.08亿港元 [1] 收入变动原因分析 - 预期收入减少主要归因于租金收入总额的下降 [1] 亏损变动原因分析 - 预期综合亏损净额大幅收窄主要由于投资物业公平值变动亏损减少 [1] - 集团在2025年12月31日对投资物业进行了重估，本年度将录得公平值变动亏损，但亏损额同比减少 [1] - 本年度公平值变动亏损的减少主要来源于位于香港的物业 [1] 财务项目性质说明 - 投资物业的未变现公平值变动属于非现金会计项目，对集团的现金流量没有影响 [1]

公司业绩预期 - 公司预期2025年可能取得亏损减少75%至85% [1] - 公司预期2025年收入减少5%至15% [1] - 2024年公司收入为3.37亿港元，公司拥有人应占的综合亏损净额为21.08亿港元 [1] 业绩变动原因 - 预期收入减少主要来自租金收入总额减少 [1] - 预期亏损减少主要由于投资物业的公平值变动亏损减少 [1] - 2025年公平值变动亏损减少主要来自位于香港的物业 [1] 财务项目说明 - 集团的投资物业于2025年12月31日进行重估，于本年度将取得公平值变动亏损 [1] - 未变现的公平值变动乃非现金项目，对集团的现金流量并无构成影响 [1]

公司财务表现预期 - 公司预计截至2025年12月31日止年度，股东应占综合亏损净额将同比减少75%至85% [1] - 公司预计同期收入将同比减少5%至15% [1] - 对比基准为截至2024年12月31日止年度，公司收入为3.37亿港元，股东应占综合亏损净额为21.08亿港元 [1] 财务表现变动主要原因 - 预期收入减少主要源于租金收入总额的下降 [1] - 预期亏损收窄主要由于投资物业的公平值变动亏损减少 [1] - 投资物业公平值变动亏损减少主要来自位于香港的物业 [1] - 未变现的公平值变动属于非现金项目，对公司的现金流量没有影响 [1]

业绩总结 - 2024年公司收入3.37亿港元，拥有人应占综合亏损净额21.08亿港元[3][5] - 预期本年度亏损减少75% - 85%，收入减少5% - 15%[3][5] - 收入减少源于租金收入减少，亏损减少因投资物业公平值变动亏损减少[6] 未来展望 - 公司仍在编制本年度全年业绩，相关数据或修订，财务资料2026年3月公布[3][6]