房地产投资与市场背景 - 在中国社会，拥有房产被视为年轻人重要的生活依托和事业家庭稳定的基础，是主流的奋斗目标 [1] - 中国人对拥有自住房产存在普遍且强烈的需求，多数人选择支付首付并分期偿还房贷，且通常只购买一套以控制压力 [3] - 一线城市房价长期呈现上涨趋势，几乎没有下降 [10] 公司（邝美云）投资策略与业绩 - 邝美云采取了一种非常规的高杠杆投资策略，一次性在一线城市购买十套房产，仅首付每月就需支付数百万元 [5] - 其投资面临巨大压力，但通过坚持还款并持有数年，最终在房产价值上涨后卖出，实现了本金翻数倍的回报 [6] 1. 邝美云通过房地产投资积累了大量财富，并因此被誉为香港的“房地产明星”和“炒楼界第一人” [8] - 其投资成功被归因于超乎常人的胆量、眼光以及对市场时机的准确判断 [10] 公司（邝美云）业务与形象 - 邝美云出身香港小姐亚军，在影视和歌坛均取得成就，后转型成为成功的商人 [8] - 自2003年起，邝美云积极投身慈善事业，特别是在教育领域，为贫困地区捐建校舍，并于2006年成为江西省政协委员 [10] - 其个人形象被塑造为坚韧不拔、敢于拼搏、并积极承担社会责任的典范 [10]

白宫推动禁止大型投资者购房法案 - 白宫正加大对国会的施压力度，要求通过特朗普总统提出的禁止投资者购买住宅法案，并首次明确了计划针对的投资公司类型 [1][4] - 白宫在致参众两院委员会主席的备忘录中提议，禁止拥有超过100套独栋住宅的投资者再购买额外住宅 [1][4] - 这一界定标准很可能令许多中型投资者感到不满，他们原本以为政府只会针对拥有1000套及以上住宅的投资者 [1][5] - 总统的这项提案，可能会导致数百家投资公司失去购买独栋住宅的资格 [1][5] 法案具体条款与豁免 - 白宫的计划给这类投资者留下了一些余地，提案中包含多项禁令豁免条款 [1][5] - 例如，专门为出租而新建住宅或对住宅进行大规模翻新的投资者可获豁免 [1][5] - 该提案还授权财政部长有权“修改、增加或删除”相关标准，例如纳入哪些豁免条款、如何定义“大型机构投资者”等 [2][6] 法案立法进程与各方立场 - 数周来，白宫一直在推动议员将特朗普的投资者购房禁令，作为修正案加入参众两院正在审议的两项重大住房法案中，但到目前为止，这些努力均未取得进展 [1][5] - 众议院共和党人上周以压倒性多数通过了一项新的住房法案，其中并未纳入投资者购房禁令 [1][5] - 参议院去年秋天已通过自身版本的法案，目前正协商新版本，以便后续与众议院版本协调统一 [1][5] - 特朗普政府官员如今正打算在参议院法案中加入这项禁令 [2][6] - 白宫已将针对投资者的相关条款提交至参议院银行委员会和众议院金融服务委员会，这两个委员会必须先批准，相关修正案才能纳入各自的住房法案 [3][7] - 部分民主党助手透露，一些民主党人已对特朗普的新提案表示反对，部分原因是他们认为法案豁免条款过多，且未要求投资者出售现有房产 [2][6] 政策背景与潜在影响 - 禁止大型投资者购买独栋住宅，是特朗普今年住房计划的核心内容，他预计将在周二的国情咨文演讲中进一步阐述该提案 [2][6] - 白宫发言人表示，总统致力于签署能真正让民众重新买得起房的立法，其中关键一环就是这项广受支持的提案——禁止大型机构投资者购买独栋住宅 [2][6] - 住房经济学家普遍对禁止机构投资者进入楼市能否显著改善住房可负担性持怀疑态度，因为机构投资者仅持有全部住房存量中的一小部分 [3][7] - 但这仍相当于数十万套住宅，在亚特兰大、凤凰城等机构投资高度集中的特定市场，其影响会显得尤为突出 [3][7]

财务业绩与运营指标 - 公司2025/2026财年第一季度每股收益为1.39欧元 [1] - 公司每股内在价值为68.56欧元 [1] - 投资组合公允价值保持稳定 [1] - 投资组合出租率达到96.6% [1] - 公司负债率为41.4% [1] 资产组合与投资活动 - 公司投资组合规模增长 投资了位于法国的零售园区项目 [1] - 对零售园区项目Horizon Provence的投资金额为2280万欧元 [1] 环境、社会及治理举措 - 公司在法国新安装了90个充电站 [2] 报告与披露 - 公司发布了截至2025年12月31日的临时报告 [3]

公司重大资产收购完成 - 杭品生活科技已完成对位于中国香港干诺道中168-200号信德中心西座22楼2204及2205室的物业的收购 [1] - 该交易已于2026年1月30日根据正式协议的条款及条件完成 [1] - 买方为公司的全资附属公司，已于2026年1月30日支付代价余额4277.88万港元 [1]

特朗普政府政策组合拳 - 特朗普政府推出旨在降低住房成本的组合政策，包括下令房利美和房地美购买2000亿美元的抵押贷款债券，并签署行政令限制大型机构投资者购买独栋住宅[1] - 政府持续向美联储施压要求降低利率[1] 近期美国房价数据 - 2025年11月全美房价经季节性调整后环比上涨0.6%，同比上涨1.9%[1] - 地区房价涨幅差异显著，从大西洋中部地区持平到东南部中部地区上涨1.1%不等[1] - 过去一年，太平洋沿岸地区房价下跌0.4%，而东北中部地区年涨幅最高达5.1%[1] 行业专家对政策效果的观点 - 美国房地产经纪人协会高级经济学家认为，政府的举措是短期措施，不太可能为住房市场带来持久缓解，因其未解决深层结构性供给问题[1] - 专家希望看到更多着眼于长期的供给侧解决方案，而非仅刺激需求，并指出若建筑业不大幅增长，住房可负担性问题将持续存在[1] 美国房产市场供需基本面 - 当前美国房产库存量为4个月的销售量，低于6个月的平衡点，库存比疫情前的2019年低20%[2] - 美国存在400万套住房短缺的状况，市场长期格局供不应求，这是房价将继续上涨的根本原因[2] 抵押贷款利率现状与影响 - 房地美30年期固定抵押贷款平均利率为6.09%[2] - 2026年1月8日特朗普宣布房利美和房地美购买2000亿美元房贷后，房贷利率当天大幅下降22个基点，达到3年来最低点，目前利率已从两年前的8.0%下降[2] - 房地美首席经济学家表示，随着经济好转，30年期固定利率比去年下降近一个百分点，正吸引更多购房者进入市场[2] - 经通胀调整后，美国房价相对于收入水平仍然很高，高利率持续削弱购房需求并加剧对可负担性的担忧[2] 消费者视角与市场分化 - 在通胀背景下普通人购买力下降，但热门区域房价仍在上涨[3] - 当前美国经济分化明显，K型经济下10%的人贡献大部分消费，利率对普通美国人进行买房等大笔消费影响非常大[3] 利率下降的潜在影响与预期 - 经济学家认为若抵押贷款利率降至5.5%，可能对市场产生显著影响，会促使首次购房者进入市场并缓解“锁定效应”，鼓励持有高利率的房主出售房产以释放房源[4] - 但更低的融资成本也可能重新推高房价，削弱住房可负担性方面取得的成果[4] - 美联储在2025年连续降息3次，市场预期2026年将继续降息0.5至0.75个百分点[4] - 有观点认为新上任的美联储主席将满足特朗普要求降息，随着美联储大幅降息，房贷利率将随之大幅下降[5] - 美联储已于2025年12月1日正式结束量化紧缩计划，在自2022年6月以来将资产负债表缩减约2.4万亿美元后停止了缩减[5] - 为满足大幅降息要求，美联储很可能大规模重启量化宽松，若其重启并大量购买房贷，可能使房贷利率进一步大幅下降[5] - 预测2026年美国房贷利率可能降至5%至5.5%左右甚至低于5%，随着利率大幅下降，房价上涨将再次加速，2026年房价涨幅预计在2%至5%[5] 主要机构房价预测 - Realtor.com预测2026年美国房价涨幅为2.2%[5] - Zillow预测为2.1%[5] - Redfin预测为1.0%[5] - 房利美预测为1.3%[5] 美国住房市场的区域碎片化 - 美国住房市场是碎片化的，并非全国性市场，不同地区的住房可负担性和供需动态存在巨大差异[6][7] - 东北部和中西部地区面临库存紧张和建筑受限问题，而南部和西部地区尽管建筑活动更活跃，却仍面临住房可负担性压力[7] 各城市房价表现差异 - 以标普凯斯-席勒指数看，去年10月美国全国房价同比增幅最高的三个城市是芝加哥(5.8%)、纽约(5.0%)和克利夫兰(4.1%)[7] - 同时大量城市出现负增长，其中房价下跌较高的三个城市是凤凰城(-1.5%)、达拉斯(-1.5%)和坦帕(-4.2%)[7] - 最近2年里，美国东北部与中西部主要城市房价增长表现最佳，主因是疫情期间这些地区房价增长幅度落后，现在在补涨[7] - 美国南部的坦帕、达拉斯、奥斯汀、凤凰城和西部的加州及西雅图等城市，目前房价已陷入停滞或负增长，主因是疫情期间房价增长幅度领先，现在进行调整[7] 潜在投资热点分析 - 有观点赞同普华永道2026年北美房地产市场排行榜中被评为第一名的达拉斯，可以成为2026年房产投资的一个热点[7] - 达拉斯是美国第二大金融中心，2026年将建成得克萨斯州股票交易中心，7年中有100家公司总部迁入[8] - 达拉斯北部是全美人口增长最快地区，且5个全美人口增长最快的城市中有3个在达拉斯北部[8] - 得克萨斯州近期有“总部经济”效益，但考虑到该州税高、政策不确定性也强，买房时需具体分析[8]

特朗普政府政策组合拳 - 特朗普政府推出旨在降低住房成本的组合拳 包括下令房利美和房地美购买2000亿美元的抵押贷款债券 以及签署行政令限制大型机构投资者购买独栋住宅[3] - 政府持续向美联储施压要求降低利率[3] - 经济学家认为这些举措是短期措施 无法解决住房市场的深层结构性问题[3] 美国房地产市场现状与核心矛盾 - 2025年11月全美房价环比上涨0.6% 同比上涨1.9%[3] - 地区房价涨幅差异显著 太平洋沿岸地区过去一年房价下跌0.4% 而东北中部地区年涨幅最高达5.1%[3] - 美国房产库存量为4个月的销售量 低于6个月的平衡点 比疫情前的2019年低20%[4] - 美国存在400万套住房短缺 市场长期格局供不应求是房价上涨的根本原因[4] - 住房市场是碎片化的 并非全国性市场 不同地区供需动态差异巨大[10][11] 利率环境与房贷利率走势 - 房地美30年期固定抵押贷款平均利率为6.09%[5] - 2026年1月8日特朗普宣布房利美和房地美将购买2000亿美元房贷 当天房贷利率大幅下降22个基点至3年来最低点[5] - 房贷利率已从2年前的8.0%下降[5] - 市场预期美联储在2026年将继续降息0.5至0.75个百分点[7] - 预测2026年美国房贷利率可能降到5%至5.5%左右 甚至5%以下[8] - 美联储已于2025年12月1日正式结束量化紧缩计划 此前资产负债表规模缩减约2.4万亿美元[8] - 为满足降息要求 美联储很可能大规模重启量化宽松 这可能使房贷利率进一步大幅下降[8] 房价预测与影响因素分析 - 预测随着房贷利率大幅下降 2026年房价涨幅在2%至5%[8] - 主要机构对2026年美国房价涨幅预测：Realtor.com预测2.2% Zillow预测2.1% Redfin预测1.0% 房利美预测1.3%[8] - 经济学家认为如果抵押贷款利率降至5.5% 可能会对市场产生显著影响 促使首次购房者进入市场并缓解“锁定效应”[7] - 更低的融资成本可能重新推高房价 削弱住房可负担性方面取得的成果[7] - 经通胀调整后 美国房价相对于收入水平仍然很高 2024年6月到2025年6月消费者价格指数上涨2.7% 远超全国房价1.9%的涨幅[5] 区域市场分化与投资热点 - 以标普凯斯-席勒指数看 去年10月美国全国房价同比增幅最高的3个城市是芝加哥（5.8%）、纽约（5.0%）和克利夫兰（4.1%）[11] - 房价下跌较高的三个城市是凤凰城（-1.5%）、达拉斯（-1.5%）和坦帕（-4.2%）[11] - 最近2年美国东北部与中西部主要城市房价增长表现最佳 主要是在补涨疫情期间的落后涨幅[11] - 美国南部和西部的部分城市房价陷入停滞或负增长 主要是在调整疫情期间的领先涨幅[11] - 达拉斯在普华永道2026年北美房地产市场排行榜中被评为第一名 被认为是2026年房产投资的一个热点[11] - 达拉斯是美国第二大金融中心 2026年建成得克萨斯州股票交易中心 7年中有100家公司总部迁入 其北部是全美人口增长最快地区[12]

美国房地产市场核心观点 - 美国房产市场的长期格局是供不应求，这是房价将继续上涨的根本原因，当前存在400万套住房短缺，库存比疫情前2019年低20% [1][2] - 特朗普政府近期推出了一系列旨在降低住房成本的措施，包括下令房利美和房地美购买2000亿美元的抵押贷款债券，以及限制大型机构投资者购买独栋住宅 [1][3] - 经济学家认为政府的举措是短期措施，无法解决深层的结构性供给问题，如果建筑业没有大幅增长，住房可负担性问题将持续存在 [1] - 市场预期美联储在2026年将继续降息0.5至0.75个百分点，若重启量化宽松，房贷利率可能进一步大幅下降，预测2026年房贷利率可能降至5%至5.5%左右甚至更低 [5] - 预测随着房贷利率大幅下降，房价上涨将再次加速，2026年房价涨幅在2%至5%之间，不同机构预测值在1.0%至2.2%之间 [5] 市场供需与库存状况 - 目前美国房产库存量是4个月的销售量，低于6个月的平衡点 [2] - 美国存在400万套住房短缺的状况 [2] - 较低的借贷成本可能缓解“锁定效应”，鼓励持有高利率抵押贷款的房主出售房产，从而释放房源 [4] 房价表现与区域差异 - 2025年11月全美房价环比上涨0.6%，同比上涨1.9% [1] - 各地区房价涨幅差异显著，从大西洋中部地区的持平到东南部中部地区的1.1%不等 [1] - 过去一年，太平洋沿岸地区房价下跌0.4%，而东北中部地区的年涨幅最高，达到5.1% [1] - 以标普凯斯-席勒指数看，去年10月同比增幅最高的三个城市是芝加哥（5.8%）、纽约（5.0%）和克利夫兰（4.1%） [7] - 房价下跌较高的三个城市是凤凰城（-1.5%）、达拉斯（-1.5%）和坦帕（-4.2%） [7] - 美国东北部与中西部主要城市最近2年房价增长表现最佳，主因是疫情期间涨幅落后现在补涨 [7] - 美国南部和西部的部分城市房价陷入停滞或负增长，主因是疫情期间涨幅领先现在进行调整 [7] 利率与融资环境 - 房地美30年期固定抵押贷款平均利率为6.09% [2] - 特朗普宣布房利美和房地美将购买2000亿美元房贷后，房贷利率当天大幅下降22个基点，达到3年来的最低点 [2] - 目前房贷利率已从2年前的8.0%下降 [2] - 30年期固定抵押贷款平均利率比去年下降了近一个百分点 [2] - 经济学家认为如果抵押贷款利率降至5.5%，可能会对市场产生显著影响 [4] 经济与负担能力 - 经通胀调整后，美国房价相对于收入水平仍然很高 [2] - 从2024年6月到2025年6月，消费者价格指数上涨了2.7%，远超全国房价1.9%的涨幅 [2] - 高利率持续削弱购房需求，也加剧了市场对住房可负担性的担忧 [2] - 在K型经济下，10%的人贡献了大部分消费，利率对普通美国人的买房决策影响非常大 [3] 市场结构与挑战 - 美国住房市场是碎片化的，并非全国性市场，不同地区的住房可负担性和供需动态存在巨大差异 [6][7] - 东北部和中西部地区面临库存紧张和建筑受限的问题 [7] - 南部和西部地区尽管建筑活动更活跃，却仍然面临住房可负担性压力 [7] 投资热点与城市分析 - 达拉斯在普华永道2026年北美房地产市场排行榜中被评为第一名，被视为2026年房产投资的一个潜在热点 [7] - 达拉斯是美国第二大金融中心，2026年将建成得克萨斯州股票交易中心 (TXSE)，7年中有100家公司总部迁入 [8] - 达拉斯北部是全美人口增长最快地区，且5个全美人口增长最快的城市中有3个在达拉斯北部 [8] - 得克萨斯州近期有“总部经济”效益，但也存在税高和政策不确定性强的考量 [8]

文章核心观点 美国进入中期选举年，民众“可负担性”议题重要性凸显，特朗普近期围绕此议题密集提出七项政策构想，涵盖住房、金融、生活成本及国防军工领域，文章系统梳理了这些政策的内容、可行性、潜在影响及后续关键观察节点 [2][21] 政策构想内容 - **住房领域（两项）**：指示房利美和房地美购买2000亿美元抵押贷款支持证券以压低房贷利率；计划禁止大型机构投资者购买独栋住宅以降低房价 [6][21] - **金融领域（一项）**：计划自1月20日起将信用卡利率上限设定为10%，为期一年 [6][22] - **生活成本领域（三项）**：提议利用关税收入向中低收入者发放每人约2000美元的“关税红利”；要求大型科技公司自行承担其AI数据中心带来的电力基础设施成本，以保护居民电费；推出“伟大的医疗保健计划”，旨在降低保费和药价 [6][23][24] - **国防军工领域（一项）**：已签署行政命令，禁止国防承包商在未按时按预算交付产品前进行分红和股票回购，并对高管薪酬进行限制 [6][25] 政策可行性分析 - **无需国会立法且已实施的政策**：指示“两房”购债以及禁止军工企业分红回购并对高管限薪，这两项已通过行政手段推进 [8][29] - “两房”的抵押贷款投资组合上限为4500亿美元，截至2025年11月实际持有2471亿美元，仍有增持空间 [8][29] - **需国会立法支持的政策**：限制机构购房、设定信用卡利率上限、发放关税红利及“伟大的医疗保健计划”均可能需要国会立法，落地难度相对较高 [9][10][11][27] - **两党态度与立法阻力**： - 限制机构购房：民主党曾推动类似提案，特朗普背书可能增加共和党支持，通过概率相对较高 [11][39] - 信用卡利率上限：共和党主流派系对政府干预市场表示担忧，构成阻力 [11][40] - 发放关税红利：共和党内部的财政鹰派希望将关税收入用于削减赤字，可能构成核心阻力 [11][41] - “伟大的医疗保健计划”：细节尚不明确，前景不明朗 [11][42] - **博彩市场预测的落地概率**：对于需要立法的三项政策，今年内落地概率押注均不超过45% [3][43] - 信用卡利率上限：押注今年内落地概率最高，为39.3%至44% [3][13][43] - 限制机构购房：押注今年内落地概率为32%至38% [3][13][43] - 关税红利：押注今年内落地概率最低，6月30日前发放概率仅13% [3][14][43] 潜在影响分析 - **指示“两房”购债**：旨在缩窄抵押贷款利差而非直接压低利率 [4][15] - “两房”当前持有机构MBS约1046亿美元，仅占全美机构MBS未偿余额（约9.2万亿美元）的1.1% [15][47] - 增持2000亿美元MBS，增量占比约2.2% [15][47] - 历史数据显示，抵押贷款利差与“两房”MBS余额相关性（-0.68）强于抵押贷款利率与其的相关性（-0.37） [15][50] - 线性外推估算，增持2000亿美元MBS或有助于降低抵押贷款利差约113个基点 [4][51] - **限制机构购房**：政策影响核心在于对“大型”机构的界定 [4][15] - 若以“持有1000套或以上独栋住宅”为标准，此类机构在独栋住宅租赁市场中占比仅约3%，而该市场占全美住房总量的15.2% [15][16][57][58] - 大型机构投资者高度集中于亚特兰大、杰克逊维尔等阳光地带城市，在当地租赁市场占比可达15%-25% [59] - **设定信用卡利率上限**：将对信用卡业务盈利性产生重大冲击 [4][16] - 当前美国信用卡利率约为20.97%，设定10%的上限意味着利率需降低近11个百分点 [16][63] - 信用卡业务净息差仅约9.3%-10.2%，强制实施上限可能导致业务无利可图 [16][65] - 截至2026年1月7日，信用卡贷款余额约1.07万亿美元，占商业银行贷款总额（13.35万亿美元）的8% [16][63] - **禁止军工企业分红回购**：直接影响企业股东回报和高管薪酬 [4][17] - 近三年（2022-24年），美股六大军工股平均股票回购额约占市值的2.6%（约占归母净利润的120.3%），分红约占市值的1.6%（约占归母净利润的75.8%） [17][69] - 同期资本开支仅占市值的1.6%（约占归母净利润的73.5%），高管薪酬合计占归母净利润的2.6% [17][69] 后续关键观察节点 - **2月6日**：国防部长公布对国防承包商的审查结果 [4][74] - **2月24日**：特朗普发表国情咨文演说，此前可能发布包含住房可负担性政策的综合性行政命令 [4][74] - **2月至3月**：总统预算案发布，展示政府政治优先事项 [4][75] - **5月至8月**：各州初选密集期，若选情不理想，可能密集抛出更多“可负担性”举措 [4][75]

宏观环境与市场背景 - 日本央行于2025年12月将政策利率上调至0.75% 并释放未来维持加息立场的信号 标志着日本正式告别超低利率时代 资金成本中长期抬升已成共识 [4] - 日本不动产投资市场在2025年表现强劲 核心推动力来自海外资金的持续流入 在中美对立加剧、地缘政治风险上升背景下 日本尤其是东京被视为安全、透明、可预期的投资目的地 [6] - 即便进入加息周期 但与欧美主要经济体相比 日本的利率水平依然处于相对低位 这种相对低息环境继续支撑着不动产投资收益逻辑 [6] - 国际大型不动产服务机构JLL预测 2025年全年日本不动产投资总额约为6万亿日元规模 且这一资金流向有望在2026年延续 日本与澳大利亚仍是替代中国的重要投资选项 [8] 市场结构与价格动态 - 东京房地产市场已不是以普通自住需求为主导 大量资金出于投资或投机目的进入 使得资产价格在一定程度上脱离了实体经济承受能力 呈现出明显的独步高涨 [6] - 东京核心区域的新建分譲公寓中 外国人购买比例明显上升 例如晴海FLAG项目的外国籍业主比例已超过20% [10] - 在港区等高端项目中 外国籍与法人合计持有比例已超过一半 东京都心住宅正在被高度金融商品化 推高价格的是国内外法人资本与高净值资金的共同作用 [11] - 从收入角度看 想要在都心购买新建公寓 家庭年收入往往需要2000万至3000万日元 即便在东京23区 年收入低于1500万日元的家庭购房难度也极高 [11] - 供给端新建分譲量几乎已经触底 都心分譲公寓的价格上行空间正变得越来越有限 [11] - 二手市场整体成交价仍在上涨 但都心区域已出现库存积压迹象 部分项目有个别户型需要议价成交 这被视为2026年都心价格可能进入调整阶段的前兆 [11] 政策影响与市场反应 - 2025年税制改革决定将住宅贷款减税适用面积从50㎡以上放宽至40㎡以上 同时延长住宅贷款减税政策5年 政策初衷是扩大购房人群入口 [13] - 市场担忧减税与补贴可能在短期内反而成为推高房价的油门 [14] - 新房市场定价权掌握在开发商手中 价格下调动力有限 而二手市场更遵循市场规律 一旦需求转弱、库存累积 急于出手的卖家往往会率先降价 这种现象有可能在2026年下半年于部分都心区域显现 [15] 需求趋势与投资逻辑转变 - 当一部分人被迫放弃购房、转向租赁市场后 东京租金本身也在明显上涨 在买也贵、租也贵的环境下 出现了逆向选择 即既然支出都不低 不如选择能形成资产的分譲住宅 这一趋势在年轻群体中尤为明显 [15] - 根据卡迪夫生命保险的调查 当前有购房意向的人群比例约为40% 创近5年新高 其中20多岁人群更是超过50% [16] - 在通胀环境下 租金上涨提升了不动产的收益潜力 但同时也对房东的运营能力提出了更高要求 日本的住宅市场正在进入一个靠资产配置与运营能力分胜负的新阶段 [16] - 2026年的日本房地产市场尤其是东京 并非全面转熊 但也很难再复制此前的普涨行情 投资逻辑从买就涨转向选资产、看周期 机会在于结构、地段与现金流判断 [16][17] - 东京核心区市场预计将呈现高位震荡 局部调整风险上升 [17]

上海大宗房地产市场结构性变化 - 随着价格持续回调，上海大宗房地产市场已进行了一轮结构性调整，买家构成和交易标的类型与过去数年明显不同 [3] - 总价在5亿元甚至3亿元以下的中小规模项目正在成为市场主导力量，参与买家不再以传统机构投资者和外资为主导 [3] 市场交易规模与结构 - 2025年全年上海房地产市场大宗交易共录得75宗，成交总额约424亿元，同比有所下降 [6] - 成交金额结构上小额交易明显增多，3亿元以下的交易多达38宗，占比过半 [6] - 非机构投资人参与度显著提升 [6] - 仲量联行数据显示，2025年上海大宗交易市场累计达成89宗交易，成交金额约487亿元，同比下降约15% [6] - 成交金额低于5亿元的交易占成交总数的63% [6] - 当前市场更偏向规模适中、风险可控、决策周期更短的项目，使中小规模交易占据主导地位 [6] 买家结构变化 - 按成交金额计算，内资买家占比高达97%，外资买家全年仅完成三笔收购 [7] - 外资企业出售资产动作增加，全年出售大宗房地产资产成交总额约129亿元，占市场总成交量约三分之一，共涉及15宗交易 [7] - 部分外资的阶段性退出释放出一批优质、低价资产，为国内实力投资人提供了配置机会 [7] - 部分外资机构正积极筹备人民币基金，战略重心向本土化、长期化转移，未来仍具备回流潜力 [7] - 在内资买家中，自用型交易占比明显提升，约26%的成交额来自企业购买办公空间或公寓用于自身经营或员工使用 [7] 新兴买家类型与案例 - 现金流相对充裕、以自用或长期配置为目的的实力民企，正成为上海大宗资产市场的重要增量买家 [5] - 方大炭素旗下子公司通过司法拍卖竞得上海核心区建国西路一幢办公楼，成交价为4.56亿元，以满足业务发展需求 [4] - 方大炭素2024年实现净利润1.86亿元，2025年预计归母净利润在6044万元至1.01亿元之间 [4] - 正冲击IPO的物流企业货拉拉，于去年第四季度将上海市长宁区核心板块晶耀虹桥一幢独栋办公楼收入囊中，市场预估交易总价超过10亿元 [5] - 企业自用型买家对核心区办公物业的配置需求正在回暖 [6] 交易方式与资产处置 - 法拍交易宗数约占全年成交量的四分之一 [7] - 反映出部分存量资产面临债务压力，同时也加快了不良资产处置和价值重塑的进程 [7] 市场展望与投资逻辑演变 - 在国内财政与货币政策持续宽松的背景下，国央企及实力民企等内资头部投资主体将在融资端具备相对优势，进一步激发其增持优质现金流资产的动力 [8] - 金额在3亿元以内的中小规模标的，因产权清晰、决策灵活，在流动性、风险偏好及估值分歧并存的环境下，仍将是大宗交易市场的主流 [8] - 以上海为代表的一线城市核心物业仍将持续吸引资金流入 [9] - 投资逻辑正从单纯追求财务回报，转向资本化、资管化和资源化的深度运营与价值重塑 [9] - 随着REITs试点范围进一步扩大、城市更新政策不断落地，投资退出路径越发清晰，未来市场有望迎来更多优质资产交易机会 [9] - 当前写字楼投资已从“普涨时代”进入“精选时代” [9] - 在“捡漏”心态推动下，自用型企业对高品质写字楼的配置需求仍是支撑市场的重要力量 [9] - 一线城市区位优势明显、楼品优越、运营良好的物业依然具备一定投资潜力 [9]