公司概况 * CoreCivic（股票代码：CXW）是一家成立于1983年的美国公司，总资产约29亿美元，房地产资产账面价值约23亿美元，是一家重资产房地产公司[2] * 公司2024年营收约20亿美元，调整后息税折旧摊销前利润为3.308亿美元[2] * 公司拥有70个惩教、拘留和重返社会设施，共计79,202个床位，业务100%在美国国内[3] * 公司市场 capitalization 约22亿美元[3] 业务构成与市场地位 * 公司收入100%来自政府机构，其中51%来自联邦政府（约30%来自美国移民和海关执法局，20%来自美国法警局），41%来自州政府，8%来自地方政府及其他[3] * 公司运营三大业务板块：安全板块（拥有和运营惩教拘留设施，占净营业收入约92%）、社区板块（重返社会设施，占净营业收入约5%）、物业板块（仅出租设施给州政府，占净营业收入约3%）[4][5] * 私营监狱仅容纳全美不到8%的监狱人口，CoreCivic是私营领域最大的惩教拘留设施所有者，拥有全美57%的私营惩教拘留床位，管理全美41%的私营管理床位[6] * 在联邦拘留市场，ICE将其约91%的拘留人口外包，私营部门管理约83%的ICE拘留人口，CoreCivic管理约27%的ICE总人口[6] * 美国法警局将其约85%的拘留人口外包，私营部门管理约34%的法警局人口，CoreCivic管理约13%的法警局总人口[7] 财务与运营表现 * 公司历史 occupancy 率在新冠疫情前达到80%低段，受疫情影响后，截至第二季度末恢复至76.8%，尚未完全回到疫情前水平[8] * 公司合同续约率高达97%，尽管政府客户可因资金未拨付或便利原因取消合同[18] * 公司杠杆率（净债务与调整后EBITDA之比）为2.3倍，处于其2.25倍至2.75倍目标区间的低端，截至6月30日拥有约3.47亿美元流动性[19][20] * 自2020年8月决定从房地产投资信托基金转为传统C类公司以来，公司已偿还约13亿美元债务[19] 核心增长机遇（ICE需求扩张） * 2025年7月通过的《One Big Beautiful Bill Act》法案为ICE拘留 capacity 拨款约450亿美元，要求将拘留床位从约5万张增加到10万张范围[10] * 截至2025年7月末/8月初，实际床位约5.8万至6万张，意味着需新增约4万张拘留床位以满足需求[10] * 公司有9个闲置设施，共计13,419个床位，可被激活以满足ICE增长的需求，其中4个设施已在2025年签约或正在洽谈合同[11][12][15] * 此外，现有运营设施中还有3,239个已签约但未使用的床位可供利用[13][15] * 基于第二季度平均每 compensated mandate 日运营收入28.02美元的保守估算，若以50%至90%的利用率激活闲置床位和利用空闲床位，可产生9390万至1.69亿美元的额外EBITDA[16] * 若使用更现实的数字（尤其是利用现有设施空闲床位，其边际日收入可能高出2-3倍），公司可能产生2亿至2.25亿美元的额外EBITDA[16][17] 战略与资本配置 * 公司于2025年7月1日以6700万美元收购了Farmville拘留中心（736个床位），这是一项低EBITDA倍数的有吸引力收购[20] * 公司拥有5亿美元的股票回购授权，2025年上半年已回购8100万美元，截至2025年6月30日仍有2.379亿美元授权剩余[21] * 公司可通过与第三方（如Target Hospitality Group）的关系扩大 capacity，提供 surge capacity，而不限于自有设施[15] 行业动态与风险考量 * 自特朗普2024年11月连任后，边境遭遇人数从2025年初的约2.5万次显著下降至7月的约1.4万至1.5万次，而ICE拘留人口从年初的约1.5万人大幅增长至约4.3万人，执法重点从边境转向国内[22][23] * 公司认为政府提出的替代拘留方案（如使用阿拉斯加、阿尔卡特拉斯岛、关塔那摩湾或萨尔瓦多等地）更多是威慑策略，长期不可行，因成本更高、设施为软质而非硬质、缺乏防风雨能力及配套设施，且动员/解散成本高，而CoreCivic的闲置设施是成本更低、质量更高的解决方案[24][25][26] * 公司强调其是成本最低、质量最高的运营商，拥有40多年经验，其传统拘留设施将继续满足政府需求，替代方案可能面临法律挑战[26] * 除联邦业务外，公司也关注州政府囚犯数量的增长，这占其近一半业务，预计未来几年也会增长[27]

公司运营动态 - 公司间接全资附属公司广东天天送作为承租人订立为期三年的租赁协议，租期从2025年9月30日至2028年9月29日 [1] - 租赁物业位于中国广东省深圳市前海深港合作区华海金融创新中心A栋38层1单元，将用作广东天天送及其大金象业务的办公室以支持营运 [1] - 租赁协议涉及的租金及其他费用将由公司所得款项净额及集团内部资源拨付 [1]

公司运营情况 - 新仕诚公司与腾讯公司的物业租赁合同正常履行 [2]

股价表现 - 中电光谷午后涨超7% 报0 26港元[1] 中期业绩核心数据 - 上半年收入14 71亿元 同比增长0 79%[1] - 毛利3 67亿元 同比增长1 11%[1] - 公司拥有人应占溢利177 1万元[1] - 新增签约额15 39亿元 同比增长8%[1] - 销售回款23 25亿元 同比增长34%[1] 业务结构分析 - 园区运营服务收入10 38亿元 占总营收比重达70 6%[1] - 物业管理服务收入4 17亿元 同比增长10 8%[1] - 管理物业面积3293 6万平方米 同比增长18 92%[1] - 企业客户服务面积占比超74%[1] - 物业租赁服务收入8020万元 同比增长18 1%[1] 细分业务表现 - 综合运营业务签约额同比增加31%[1] - 办公类园区签约额同比增长13%[1] - 出租率保持稳定[1]

不动产资管业务 - 截止2025年6月30日在管项目49个，较年初减少7个[1] - 投资管理类项目21个与年初持平，在管基金规模221.60亿元较年初减少0.02亿元[1] - 投资管理类项目在管资产规模470.19亿元较年初增加1.05亿元，在管面积254.79万平方米较年初减少0.67万平方米[1] - 受托资产管理类项目17个较年初减少9个，在管面积171.93万平方米较年初减少35.25万平方米[1] - 咨询服务类项目11个较年初增加2个，2025年1 - 6月开展13个，去年同期9个[1] 其他数据 - 截止2025年6月30日，LP投资余额（不含已认缴未出资）63.42亿元，较年初增加0.84亿元[2] 物业租赁业务 - 2025年1 - 6月出租物业建筑面积38.79万平方米，权益出租物业建筑面积21.04万平方米[3] - 2025年1 - 6月取得营运收入3.41亿元，权益营运收入1.67亿元[3]

租赁协议核心信息 - 上美股份与独立第三方上海天宇实宏企业发展有限公司签订物业租赁协议 [1] - 租赁物业位于上海宜山路710号XH221-01地块4号楼3-20楼 [1] - 租赁用途为办公及研究 [1] 租赁期限安排 - 租期自2026年2月16日开始至2035年2月15日结束 [1] - 租期包含首尾两日共计9年 [1]

财务业绩 - 2025年中期收入14.71亿元，同比增长0.79% [1] - 毛利3.67亿元，同比增长1.11% [1] - 公司拥有人应占溢利177.1万元 [1] - 销售回款23.25亿元，同比增长34% [1] 业务签约表现 - 新增签约额15.39亿元，同比增长8% [1] - 综合运营业务签约额同比增长31% [1] - 办公类园区签约额同比增长13% [1] 收入结构 - 园区运营服务收入10.38亿元，占总营收70.6% [1] - 物业管理服务收入4.17亿元，同比增长10.8% [1] - 物业租赁服务收入8020万元，同比增长18.1% [1] 运营规模 - 管理物业面积达3293.6万平方米，同比增长18.92% [1] - 企业客户服务面积占比超74% [1] - 物业出租率保持稳定 [1] 土地储备 - 截至2025年6月30日拥有产业园用地储备532.0万平方米 [1] - 土地储备分布于南京、泰州、成都、长沙、天津、青岛、上海、咸阳等城市 [1]

财务表现 - 2025年中期收入约14.71亿元，同比增长0.79% [1] - 毛利约3.67亿元，同比增长1.11% [1] - 公司拥有人应占溢利177.1万元 [1] - 新增签约额15.39亿元，同比增长8% [1] - 销售回款约23.25亿元，同比增长34% [1] 业务结构 - 园区运营服务收入10.38亿元，占总营收比重达70.6% [1] - 物业管理服务收入4.17亿元，同比增长10.8% [1] - 物业租赁服务收入8020万元，同比增长18.1% [1] - 综合运营业务签约额相比去年同期增加31% [1] - 办公类园区签约额相比去年同期增长13% [1] 运营规模 - 管理物业面积达3293.6万平方米，同比增长18.92% [1] - 企业客户服务面积占比超74% [1] - 出租率保持稳定 [1] - 集团拥有优质产业园用地储备约532.0万平方米 [1] - 土地储备主要位于南京、泰州、成都、长沙、天津、青岛、上海、咸阳等城市 [1]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入46.55亿元 同比大幅下降51.79% [1] - 归属于上市公司股东的净利润亏损10亿元 [1] - 房产开发业务收入36.2亿元 同比下降57.42% 其中住宅产品收入34.6亿元 商务产品收入1.6亿元 [1] - 物业租赁业务收入7.8亿元 同比下降9.99% [1] - 物业经营业务收入1.8亿元 同比下降9.61% 主要因转让天津瑞吉酒店和惠州喜来登酒店 [1] 销售与项目去化 - 实现销售签约额47.6亿元 销售签约面积32.5万平米 [1] - 住宅产品销售签约额42.7亿元（面积24.9万平米） 商务产品销售签约额4.9亿元（面积7.6万平米） [1] 业务战略调整 - 采用"优化存量+精选增量"策略推进文化旅游项目发展 [2] - 慕田峪长城项目和遵化古泉小镇项目游客量及经营收益创历史新高 [2] - 天津之心超高层观光项目顺利开业并保持高市场关注度 [2] - 打造轻资产运营为主、重资产合作为辅的模式探索城市更新业务 [2] - 启动重庆九曲花街商业改造项目和苏州融悦湾人才公寓改造项目盘活低效资产 [2] 运营管理措施 - 市场化调整经营策略包括价格调整以应对租赁市场趋势 [1] - 加强客户挖掘及渠道拓展保障各项目出租率稳定 [1]