核心交易事件 - 百盛集团间接非全资附属公司贵州神奇百盛商业发展有限公司与贵州龙港商业运营管理有限公司、贵州云翠物业管理有限公司订立租约终止协议 [1] - 协议旨在终止日期为2024年3月29日的原有租赁协议 终止生效日期为2025年11月30日 [1] - 涉及的租赁物业位于中国贵州省贵阳市中华中路117号龙港国际中心负一层、一层至四层 [1] 协议终止原因 - 根据原租赁协议 租赁期限应从物业开始装修之日起算 [1] - 由于客观原因 物业的装修工程无法进行 导致租赁协议的期限尚未开始 [1] - 董事会认为装修工程无法进行导致分租客无法在物业经营百货商店 因此应终止租赁协议 [1]

公司物业租赁安排 - 海天味业与佛山天德订立物业租赁合同，租赁期限自2025年12月1日起至2028年11月30日止 [1] - 新租赁物业位于佛山市南海区桂城街道金明路29号的部分区域，将用作公司办公场所 [1] - 公司认为该物业的位置、建筑面积及设施等因素有助于提供更便捷高效的办公设施，提升日常业务运营效率 [1]

交易核心信息 - 海天味业与关联方佛山天德订立物业租赁合同 [1] - 租赁物业位于佛山市南海区桂城街道金明路29号的部分区域 [1] - 租赁期限自2025年12月1日起至2028年11月30日止 [1] 交易目的与评估 - 新租赁物业将用作公司办公场所 [1] - 公司经考虑物业位置、建筑面积、内部及周边设施等因素后做出决策 [1] - 公司认为订立该合同可为集团提供更便捷高效的办公设施，以提升日常业务运营效率 [1]

交易概述 - 公司于2025年10月28日与佛山天德订立物业租赁合同 [1] - 佛山天德将位于佛山市南海区桂城街道金明路29号的部分区域出租给公司 [1] 租赁条款 - 租赁期限为自2025年12月1日起至2028年11月30日止 [1]

股价与交易表现 - 10月23日盘中下跌2.05%，报3.35元/股，总市值143.59亿元 [1] - 当日成交2389.39万元，换手率0.16%，主力资金净流出115.95万元 [1] - 今年以来股价上涨10.20%，近5个交易日上涨2.76%，近20日下跌2.62%，近60日上涨6.01% [1] 公司基本概况 - 公司主营业务为商品房开发与销售、物业租赁等，商品房销售及一级土地开发收入占比75.64% [1] - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-商业地产，概念板块包括低价、新型城镇化等 [1] - 公司成立于1993年10月8日，并于同日上市 [1] 股东结构与机构持仓 - 截至6月30日股东户数为9.66万，较上期减少2.60%，人均流通股增至41454股 [2] - 香港中央结算有限公司为第四大流通股东，持股2459.73万股，较上期减少292.76万股 [3] - 南方中证房地产ETF发起联接A为第六大流通股东，持股1641.02万股，较上期增加33.34万股 [3] 财务业绩 - 2025年1-6月实现营业收入152.31亿元，同比减少5.29% [2] - 2025年1-6月归母净利润为1.09亿元，同比增长129.87% [2] 分红记录 - A股上市后累计派现20.54亿元，但近三年累计派现0.00元 [3]

股价表现与资金流向 - 10月17日盘中股价上涨2.15%至3.33元/股，成交金额为4634.38万元，换手率为0.33%，总市值为142.73亿元 [1] - 当日主力资金净流出475.90万元，其中特大单净买入96.73万元，大单净流出572.63万元 [1] - 公司今年以来股价上涨9.54%，近5个交易日上涨3.42%，近60日上涨13.27% [2] 公司基本概况 - 公司主营业务为商品房开发与销售、物业租赁等，收入构成中商品房销售及一级土地开发占比75.64%，投资物业及相关服务占比16.80% [2] - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-商业地产，概念板块包括低价、首发经济、新型城镇化等 [2] - 截至2025年6月30日，公司股东户数为9.66万户，较上期减少2.60%，人均流通股为41454股，较上期增加2.67% [2] 财务业绩表现 - 2025年1月至6月，公司实现营业收入152.31亿元，同比减少5.29% [2] - 2025年上半年归母净利润为1.09亿元，同比增长129.87% [2] - A股上市后累计派现20.54亿元，但近三年累计派现为0.00元 [3] 机构持仓变动 - 截至2025年6月30日，香港中央结算有限公司为第四大流通股东，持股2459.73万股，较上期减少292.76万股 [3] - 南方中证房地产ETF发起联接A为第六大流通股东，持股1641.02万股，较上期增加33.34万股 [3]

协议概述 - 欧化公司与英皇国际及AY产业控股订立2025年总租赁协议，协议期自2025年10月1日起至2027年3月31日止 [1] - 该协议旨在规管集团与英皇国际集团及集团与AY集团之间的租赁交易安排 [1] - 董事认为协议在一般业务过程中经公平原则磋商，属一般商业条款且公平合理，符合公司及股东整体利益 [2] 现有租赁物业详情 - 集团成员公司目前向英皇国际集团及AY集团租赁六处位于香港的物业，包括一个办公室单位、四个零售店铺、一个灯箱及一个仓库 [1] - 物业具体地址涵盖香港湾仔轩尼诗道288号英皇集团中心、九龙红磡漆咸道北275号蔚景楼、北角英皇道560号健威坊、屯门屯利街2号新都商场及屯门新安街15号山龄工业大厦 [1] - 现有六份租赁协议的最早届满日期为2026年3月31日，最迟届满日期为2026年12月31日 [1] - 每月租金范围介乎28,500港元至330,000港元，物业建筑面积范围介乎856平方尺至57,000平方尺，租期一般为六个月至三年 [1] 订立总协议的目的与效益 - 订立总租赁协议可简化集团与英皇国际集团及/或AY集团订立新租约或续租的汇报、公告及股东批准等相关程序 [1] - 取得年度上限有助于减省公司在遵守上市规则规定方面的行政负担及费用 [1] - 正式租赁协议将按公平原则及一般商业条款，或不逊于独立第三方作为业主给予集团的条款协定 [1]

公司概况 * CoreCivic（股票代码：CXW）是一家成立于1983年的美国公司，总资产约29亿美元，房地产资产账面价值约23亿美元，是一家重资产房地产公司[2] * 公司2024年营收约20亿美元，调整后息税折旧摊销前利润为3.308亿美元[2] * 公司拥有70个惩教、拘留和重返社会设施，共计79,202个床位，业务100%在美国国内[3] * 公司市场 capitalization 约22亿美元[3] 业务构成与市场地位 * 公司收入100%来自政府机构，其中51%来自联邦政府（约30%来自美国移民和海关执法局，20%来自美国法警局），41%来自州政府，8%来自地方政府及其他[3] * 公司运营三大业务板块：安全板块（拥有和运营惩教拘留设施，占净营业收入约92%）、社区板块（重返社会设施，占净营业收入约5%）、物业板块（仅出租设施给州政府，占净营业收入约3%）[4][5] * 私营监狱仅容纳全美不到8%的监狱人口，CoreCivic是私营领域最大的惩教拘留设施所有者，拥有全美57%的私营惩教拘留床位，管理全美41%的私营管理床位[6] * 在联邦拘留市场，ICE将其约91%的拘留人口外包，私营部门管理约83%的ICE拘留人口，CoreCivic管理约27%的ICE总人口[6] * 美国法警局将其约85%的拘留人口外包，私营部门管理约34%的法警局人口，CoreCivic管理约13%的法警局总人口[7] 财务与运营表现 * 公司历史 occupancy 率在新冠疫情前达到80%低段，受疫情影响后，截至第二季度末恢复至76.8%，尚未完全回到疫情前水平[8] * 公司合同续约率高达97%，尽管政府客户可因资金未拨付或便利原因取消合同[18] * 公司杠杆率（净债务与调整后EBITDA之比）为2.3倍，处于其2.25倍至2.75倍目标区间的低端，截至6月30日拥有约3.47亿美元流动性[19][20] * 自2020年8月决定从房地产投资信托基金转为传统C类公司以来，公司已偿还约13亿美元债务[19] 核心增长机遇（ICE需求扩张） * 2025年7月通过的《One Big Beautiful Bill Act》法案为ICE拘留 capacity 拨款约450亿美元，要求将拘留床位从约5万张增加到10万张范围[10] * 截至2025年7月末/8月初，实际床位约5.8万至6万张，意味着需新增约4万张拘留床位以满足需求[10] * 公司有9个闲置设施，共计13,419个床位，可被激活以满足ICE增长的需求，其中4个设施已在2025年签约或正在洽谈合同[11][12][15] * 此外，现有运营设施中还有3,239个已签约但未使用的床位可供利用[13][15] * 基于第二季度平均每 compensated mandate 日运营收入28.02美元的保守估算，若以50%至90%的利用率激活闲置床位和利用空闲床位，可产生9390万至1.69亿美元的额外EBITDA[16] * 若使用更现实的数字（尤其是利用现有设施空闲床位，其边际日收入可能高出2-3倍），公司可能产生2亿至2.25亿美元的额外EBITDA[16][17] 战略与资本配置 * 公司于2025年7月1日以6700万美元收购了Farmville拘留中心（736个床位），这是一项低EBITDA倍数的有吸引力收购[20] * 公司拥有5亿美元的股票回购授权，2025年上半年已回购8100万美元，截至2025年6月30日仍有2.379亿美元授权剩余[21] * 公司可通过与第三方（如Target Hospitality Group）的关系扩大 capacity，提供 surge capacity，而不限于自有设施[15] 行业动态与风险考量 * 自特朗普2024年11月连任后，边境遭遇人数从2025年初的约2.5万次显著下降至7月的约1.4万至1.5万次，而ICE拘留人口从年初的约1.5万人大幅增长至约4.3万人，执法重点从边境转向国内[22][23] * 公司认为政府提出的替代拘留方案（如使用阿拉斯加、阿尔卡特拉斯岛、关塔那摩湾或萨尔瓦多等地）更多是威慑策略，长期不可行，因成本更高、设施为软质而非硬质、缺乏防风雨能力及配套设施，且动员/解散成本高，而CoreCivic的闲置设施是成本更低、质量更高的解决方案[24][25][26] * 公司强调其是成本最低、质量最高的运营商，拥有40多年经验，其传统拘留设施将继续满足政府需求，替代方案可能面临法律挑战[26] * 除联邦业务外，公司也关注州政府囚犯数量的增长，这占其近一半业务，预计未来几年也会增长[27]

公司运营动态 - 公司间接全资附属公司广东天天送作为承租人订立为期三年的租赁协议，租期从2025年9月30日至2028年9月29日 [1] - 租赁物业位于中国广东省深圳市前海深港合作区华海金融创新中心A栋38层1单元，将用作广东天天送及其大金象业务的办公室以支持营运 [1] - 租赁协议涉及的租金及其他费用将由公司所得款项净额及集团内部资源拨付 [1]

公司运营情况 - 新仕诚公司与腾讯公司的物业租赁合同正常履行 [2]