财务数据和关键指标变化 - 2018年第四季度整体投资组合每间可售房收入（RevPAR）增长4%，超出原负1%至正1%的指引范围，其中约250个基点归因于北波士顿住宅燃气爆炸带来的需求，其余投资组合RevPAR仍增长1.5% [5] - 2018年全年RevPAR增长近1%，高于负1.5%至正0.5%的范围；调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）处于范围上限，调整后运营资金（FFO）超出范围上限1美分；受2017和2018年收购推动，EBITDA和FFO同比增长约5% [6] - 2018年第四季度净亏损0.2百万美元，即每股0.01美元，而2017年第四季度净利润为5.5百万美元，即每股0.12美元 [33] - 2018年第四季度调整后FFO为18.4百万美元，较2017年第四季度的16百万美元增长15%；调整后FFO每股0.39美元，较2017年第四季度的0.36美元增长8.3%，超出指引上限0.03美元 [35] - 2018年第四季度调整后EBITDA为28.9百万美元，较2017年第四季度增长9.9% [36] - 截至2018年底，净债务为578百万美元，杠杆率为34.7%，低于过去通常的40%水平 [37] - 预计2019年全年RevPAR在负1.5%至正0.5%之间；预计2019年FFO每股在1.78 - 1.88美元之间，中点为1.83美元，较2018年的1.95美元下降0.12美元 [40][42] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2018年第四季度，37家可比酒店（不包括2018和2017年收购的酒店）运营利润率提高80个基点，总营收增长4.8%，其中RevPAR增长4%，其他收入增长16% [30] - 部门费用增长3.9%，主要受工资和福利增长3%推动；按每间入住客房计算，本季度工资福利增长3.4%，其中工资增长4.3%，福利增长0.4%；收购成本本季度下降27个基点，全年下降13个基点 [31] - 合资企业第四季度RevPAR为2%，2018年全年约为2% [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 2018年第四季度，六个最大市场贡献约60%的酒店EBITDA [18] - 硅谷：贡献23%的酒店EBITDA，四家酒店RevPAR增长0.8%至165美元，其中Sunnyvale酒店在11月和12月装修，ADR增长1.6%至226美元，入住率下降0.8%至73%；排除Sunnyvale酒店后，其他三家酒店RevPAR增长约3%；预计2019年该地区RevPAR略有下降或略有上升 [19][20] - 圣地亚哥：占EBITDA约9%，两家酒店RevPAR增长34%，市中心Gaslamp酒店RevPAR增长35%至171美元；预计2019年RevPAR略有上升 [21][22] - 华盛顿特区：RevPAR下降1.7%，Tysons Corner酒店装修，RevPAR下降近7%；另外两家酒店受政府停摆和恶劣天气影响，2019年至今RevPAR下降约5%，预计3月反弹，2019年RevPAR增长在负2%至正1%之间 [22][23] - 东北沿海市场：三家酒店RevPAR增长超17%，新罕布什尔州Exeter的Hampton Inn酒店RevPAR增长50%；预计2019年RevPAR下降约2% [24][25] - 休斯顿：贡献约7%的EBITDA，第四季度RevPAR下降13%，好于预期；2019年有新酒店开业和两家酒店装修，预计RevPAR下降几个百分点 [25][26] - 洛杉矶：市场表现强劲，本季度RevPAR增长2.3%，阿纳海姆Residence Inn酒店RevPAR增长近4%；预计2019年RevPAR增长约2% - 4% [27][28] - 丹佛：市场疲软，过去几年供应过剩，第四季度RevPAR下降8%，全年下降6% [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2019年继续出售资产，用所得资金进行收购或潜在开发；因买卖双方定价预期差异，收购市场较淡，将关注增值机会，若回报合适可能开发一两家酒店 [13] - 将现有有限服务酒店的部分空间改造成创收资产，如将萨凡纳酒店的会议空间改造成酒吧，表现超预期；还考虑将华盛顿特区酒店的泳池改造成房间 [14][16] - 继续扩大投资者关系职能，参加更多活动和非交易路演 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2018年运营表现良好，RevPAR、调整后EBITDA和调整后FFO均表现出色；某些项目和创新工具带来了额外收入和利润 [5][7] - 2019年RevPAR增长指引受波士顿燃气爆炸需求、硅谷装修和圣地亚哥酒店高基数等因素不利影响，但公司将专注于最大化收入和最小化利润率侵蚀，保持高运营利润率 [11][12] - 市场新供应趋势向下，2018年为2%，预计未来几年维持在低2%水平，虽有一定压力但仍可控 [29][46] 其他重要信息 - 2018年通过分析停车费率成功提高收费，40家可比酒店增加150万美元停车收入；推出房间便利套餐，2018年增加20万美元收入 [8] - 2018年12月，以4900万美元收购新建的达拉斯市中心Courtyard酒店；预计该酒店2019年贡献约310万美元EBITDA，2020年逐步提升 [37][50] - 公司年度股息预计维持在每股1.32美元，自2016年年中以来保持该水平，收益率为6.1%；2019年支付股息和资本支出后将产生自由现金流 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 市场供应增长未来几年的趋势 - 从Smith Travel报告看，2019和2020年供应增长有上升趋势，但部分项目可能无法按时完成，预计仍维持在低2%范围，虽周边地区供应可能带来压力，但整体可控 [46][48] 问题2: 达拉斯收购项目的资本化率、预期增长、EBITDA贡献及市场吸引力 - 该酒店2018年第三季度末开业，2019年逐步增长，预计贡献约310万美元EBITDA，2020年达到中等水平；公司熟悉达拉斯市场，该酒店位于市中心，是唯一专为居住和服务设计的酒店，可利用办公增长和会议中心需求；还计划挖掘屋顶酒吧和设施租赁等增收机会 [49][54] 问题3: 收购交易的价差是否缩小，2019年收购房产的前景 - 公司仍在进行交易评估，因有资金储备，扩大了评估范围；今年市场上买卖价差似乎在缩小，公司关注增值机会，而非稳定资产 [56][58] 问题4: 工资和福利增长能否改善 - 行业劳动力短缺，公司预计2019年工资和福利仍处于3%以上水平，是一大挑战 [59][60] 问题5: 硅谷扩张计划是否会重新考虑 - 公司仍看好硅谷市场，但由于过去36个月建筑和劳动力成本上升，目前难以进行扩张；不过公司有重新开发的计划，未来会寻找提升资产价值的方法 [61][63] 问题6: 2019年RevPAR指引与行业指引存在差距的原因 - 公司资产类别中有限服务酒店表现平稳，考虑一次性调整后，公司预计表现持平或更好；但第一季度受政府停摆影响，部分酒店业绩未达预期，公司制定指引时较为谨慎，希望后期有上升空间 [67][70] 问题7: 开发业务的最新进展 - 公司仍在努力推进，但暂无最新消息，预计今年晚些时候有进展报告 [71] 问题8: 客户获取成本在第四季度和全年的驱动因素及2019年趋势 - 过去几年万豪和希尔顿的谈判使公司整体佣金率受益；2019年万豪对加盟商的客人奖励成本报销方式改变，预计为公司带来数十万美元净收益；过去四到六个季度该成本呈下降趋势，希望2019年继续受益 [73][74] 问题9: 万豪忠诚度计划合并、数据泄露和新闻对公司预订和收入的影响 - 公司受影响较小，仅合资企业中的少数酒店受影响，整体未看到明显影响 [76]