财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度净收入为160万美元，2018年第一季度为290万美元 [29] - 2019年第一季度调整后FFO为1620万美元，2018年第一季度为1650万美元，下降1.8%；调整后FFO每股为0.34美元，2018年第一季度为0.36美元 [30] - 2019年第一季度调整后EBITDA为2700万美元，2018年第一季度为2640万美元，增长2.3% [31] - 季度末净债务为5.88亿美元，杠杆率为35.1%，加权平均债务成本为4.6%，加权平均债务期限为4.6年 [32] - 预计2019年第二季度RevPAR增长0.5% - 1.5%，全年RevPAR为 - 1.5% - 0.5%，与年初指引一致；全年公司现金G&A预测为960万美元；两个合资企业全年预计贡献1590 - 1670万美元的EBITDA和550 - 630万美元的FFO；全年调整后FFO指引提高至8540 - 8970万美元，中点增加100万美元或每股0.02美元 [33][34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 40家可比酒店总营收同比上升，实际客房收入下降60万美元，但停车收入同比增加25万美元（17%），餐饮收入增加约20万美元（9%），便利套餐及其他杂项收入增加约10万美元，48小时取消政策使收入比去年增加约10万美元 [6][7] - 40家可比酒店RevPAR下降1%，入住率提高50个基点至76%，平均每日房价下降1.5%至159美元；1月RevPAR下降1%，2月下降2%，3月上升40个基点 [15] - 40家由Island管理的可比酒店第一季度运营利润率下降50个基点 [23] - 按每间入住客房计算，第一季度工资和福利上涨2.7%，工资上涨4.9%，福利下降3.9%；客户获取成本下降6%，使利润率提高约27个基点 [24][25][26] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司直接市场新的高端供应自2015年达到5%的峰值后逐年下降，2016年为4%，2017年为3%，2018年为2%，2019年至今相同 [14] - 六大市场贡献约60%的酒店EBITDA：硅谷贡献23%，RevPAR增长3.6%至183美元；圣地亚哥贡献9%，RevPAR增长13%；华盛顿特区RevPAR下降5%；三个东北沿海市场酒店RevPAR增长4%；休斯顿RevPAR下降4%；洛杉矶RevPAR增长2%，预计全年增长约3%；合资企业RevPAR季度增长略超1% [17][18][19][20][21][22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续探索资产出售，用所得款项进行收购或潜在开发；关注更多交易，但因卖家期望与公司对资本化率和稳定收益率的要求不符，尚未宣布收购；寻求增值机会，包括管理或品牌转换；考虑在合适市场开发一两家酒店 [12][13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业RevPAR增长缓慢，公司通过资产管理努力，与Island Hospitality合作，专注于最大化客房收入、增加或提升其他收入来源、减少费用增长，以提高运营效率和减轻利润率损失 [5] - 对公司在各市场的资产表现感到满意，如硅谷经济增长的深度和质量，以及新设计的Residence Inn客房受到客户好评；对部分市场的未来表现有积极预期，如洛杉矶2019年仍将是不错的一年 [17][18][22] 其他重要信息 - 公司在萨凡纳市中心SpringHill Suites酒店将闲置会议室改造成酒吧，第一季度创收10万美元，利润2.6万美元，预计全年至少新增利润10万美元，投资回报率约25%，按合理资本化率计算酒店价值增加近150万美元 [10][11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 工资和福利增长减速趋势是否会在2019年下半年持续或缓和？ - 预计增长会缓和，整体维持在3%左右；福利调整是去年下半年进行的，随着时间推移，福利下降的情况将不再出现 [35][36] 问题2: RevPAR疲软在多大程度上归因于正在进行的装修活动、供应和艰难的比较基数？ - 仅桑尼维尔的物业就对本季度RevPAR产生了约60个基点的负面影响，加上波士顿戴德姆酒店和弗吉尼亚泰森斯酒店，总计约1个百分点 [38] 问题3: 展望2020年和2021年，市场新供应情况如何？ - 根据Smith Travel的数据和报告，预计明年新增供应维持在2%的水平 [39] 问题4: 关于收购和处置，目前资本化率情况如何？买卖价差有多大？今年完成交易的可能性如何？ - 买卖价差较大，公司不期望因卖家高资本化率而急于交易；预计会处理宾夕法尼亚州西部的一些酒店，但会继续寻找机会以增值方式循环利用资本 [40] 问题5: 3月公司表现优于行业趋势的原因是什么？4月和第二季度情况如何？ - 3月硅谷和圣地亚哥的企业业务以及东北酒店的休闲需求较强，帮助公司表现优于行业；未提及4月和第二季度情况 [45] 问题6: 硅谷全年RevPAR展望是否有变化？ - 公司对硅谷的预期有所提高，排除装修因素，预计该市场今年仍健康；第二季度开始圣马特奥Residence Inn装修，第四季度开始第二家桑尼维尔酒店装修 [46] 问题7: 查尔斯顿和达拉斯收购的资产表现与预期相比如何？ - 查尔斯顿的资产令人失望，平均每日房价低于预期，但RevPAR指数优于模型；达拉斯的资产令人惊喜，入住率超出预期，预计今年能达到预期目标 [47][49] 问题8: 哪些市场适合开发？时间线、成本等情况如何？ - 公司看好西海岸市场，如南加州和硅谷；有成本估算但暂不披露；若稳定收益率不能比当前购买的资产高出150 - 200个基点，则不会进行开发 [51][52]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司投资分别为13.72077亿美元和13.73773亿美元[8] - 2019年3月和2018年3月，公司总营收分别为7567.9万美元和7291.5万美元，同比增长3.79%[12] - 2019年3月和2018年3月，公司总运营费用分别为6578.6万美元和6264.7万美元，同比增长4.98%[12] - 2019年3月和2018年3月，公司运营收入分别为989.3万美元和1025.1万美元，同比下降3.49%[12] - 2019年3月和2018年3月，公司净收入分别为162.8万美元和286.8万美元，同比下降43.23%[12] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司股东权益分别为7.84588亿美元和7.97466亿美元[8] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司总负债和权益均为14.64111亿美元和14.39709亿美元[8] - 2019年3月和2018年3月，公司普通股每股基本收益分别为0.03美元和0.06美元[12] - 2019年3月和2018年3月，公司普通股每股摊薄收益分别为0.03美元和0.06美元[12] - 2019年和2018年，公司宣布的普通股每股股息均为0.33美元[11] - 2019年第一季度净收入为162.8万美元，2018年同期为286.8万美元[22] - 2019年第一季度经营活动提供的净现金为1331.1万美元，2018年同期为1342.6万美元[22] - 2019年第一季度投资活动使用的净现金为1174.1万美元，2018年同期为592.8万美元[22] - 2019年第一季度融资活动使用的净现金为136.6万美元，2018年同期为519.6万美元[22] - 2019年第一季度和2018年第一季度，归属于普通股股东的净利润分别为161.3万美元和284.8万美元[64] - 2019年第一季度和2018年第一季度，基本每股收益分别为0.03美元和0.06美元，摊薄每股收益分别为0.03美元和0.06美元[64] - 2019年第一季度总营收为7570万美元，较2018年同期增加280万美元，2018年收购的两家酒店贡献了该增长额[114] - 2019年第一季度净收入为160万美元，较2018年同期的290万美元减少130万美元[138] - 2019年第一季度净收入为162.8万美元，2018年同期为286.8万美元[146][151][155] - 2019年第一季度FFO为1615.6万美元，2018年同期为1654.1万美元；调整后FFO分别为1617.3万美元和1653.9万美元[146] - 2019年第一季度EBITDA为2595.2万美元，2018年同期为2544.3万美元；EBITDAre分别为2595.2万美元和2546.0万美元；调整后EBITDA分别为2702.8万美元和2635.3万美元[151] - 2019年第一季度调整后酒店EBITDA为2619.6万美元，2018年同期为2591.2万美元[155] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司现金、现金等价物和受限现金分别约为3250万美元和3230万美元；2019年3月31日，2.5亿美元高级无抵押循环信贷安排下可用额度为1.53亿美元[159] - 2019年第一季度经营活动提供的净现金流为1330万美元，投资活动使用的净现金流为1170万美元，融资活动使用的净现金流为140万美元[160] - 2018年第一季度经营活动提供的净现金流为1340万美元，投资活动使用的净现金流为590万美元，融资活动使用的净现金流为520万美元[161] - 2019年和2018年第一季度，公司宣布的普通股和LTIP单位每股股息均为0.33美元[162] - 2019年第一季度加权平均普通股和单位基本股数为4696.6901万股，摊薄股数为4714.5149万股；2018年同期分别为4608.5461万股和4635.4359万股[146] - 2019年第一季度非现金项目为1520万美元，包括1300万美元的折旧和摊销、110万美元的股份支付费用和110万美元与非合并实体损失相关费用；2018年同期非现金项目为1390万美元，包括1230万美元的折旧和摊销、90万美元的股份支付费用和70万美元与非合并实体收入相关费用[160][161] - 2019年3月31日，公司杠杆率约为35.1%，总债务为5.992亿美元，平均利率约为4.7%[164] - 2019年3月31日和2018年12月31日，高级无抵押循环信贷安排下的未偿还借款分别为9700万美元和8150万美元，2019年3月31日该信贷安排的最大借款额度为2.5亿美元[165] - 2019年3月31日和2018年12月31日，个别酒店的抵押贷款分别为5.022亿美元和5.072亿美元[165] - 公司当前普通股股息政策是每年分配约100%的年度应税收入，2019年3月31日止三个月每股普通股和长期激励计划单位的股息和分配总额为0.33美元[170] - 2019年和2018年第一季度，公司在酒店的资本投资分别约为1170万美元和690万美元，预计2019年剩余时间将额外投资2050万美元用于酒店翻新等支出[173] - 截至2019年3月31日，公司的合同义务总额为7.92771亿美元，其中一年内到期2937.5万美元，一到三年到期9136.7万美元，三到五年到期2.76858亿美元，五年以上到期3.95171亿美元[176] - 2019年3月31日投资为1372077千美元，2018年12月31日为1373773千美元[8] - 2019年3月31日现金为11199千美元，2018年12月31日为7192千美元[8] - 2019年3月31日受限资金为21342千美元，2018年12月31日为25145千美元[8] - 2019年3月31日负债总计669194千美元，2018年12月31日为632291千美元[8] - 2019年3月31日股东权益总计784588千美元，2018年12月31日为797466千美元[8] - 2019年3月31日非控股股东权益为10329千美元，2018年12月31日为9952千美元[8] - 2019年3月31日总权益为794917千美元，2018年12月31日为807418千美元[8] - 2019年3月31日负债和权益总计1464111千美元，2018年12月31日为1439709千美元[8] 公司业务线数据关键指标变化 - 2019年和2018年第一季度客房收入分别为6810万美元和6630万美元，占总营收的比例分别为90.0%和90.9%，40家可比酒店客房收入下降60万美元，降幅0.9%，主要因RevPAR下降1.0%[114] - 2019年第一季度餐饮收入为240万美元，较2018年同期增加30万美元，2018年收购的酒店贡献了10万美元的增长[115] - 2019年第一季度其他营业收入为370万美元，较2018年同期的300万美元增加70万美元，2018年收购的酒店贡献了20万美元的增长[116] - 2019年和2018年第一季度来自非合并房地产实体的成本报销均为150万美元[117] - 2019年第一季度总营收为7567.9万美元，较2018年同期的7291.5万美元增长3.8%，其中客房收入6808.5万美元，同比增长2.8%；餐饮收入242.7万美元，同比增长15.7%；其他收入367.6万美元，同比增长21.4%；来自非合并房地产实体的成本报销149.1万美元，同比下降3.1%[118] - 2019年和2018年第一季度行业RevPAR分别增长1.5%和3.5%，公司40家全资可比酒店RevPAR分别下降0.9%和2.4%[120] - 2019年第一季度酒店运营总费用为4182.6万美元，较2018年同期的3968.9万美元增加210万美元，增长5.4%，2018年收购的两家酒店贡献了140万美元的增长[123][125] - 2019年第一季度折旧和摊销费用为1280万美元，较2018年同期的1200万美元增加80万美元，2018年收购的两家酒店贡献了60万美元的增长[128] - 2019年第一季度财产税、地租和保险费用为620万美元，较2018年同期的580万美元增加40万美元，2018年收购的两家酒店贡献了30万美元的房地产税增长[129] - 2019年第一季度利息费用为720万美元，较2018年同期的660万美元增加60万美元，主要是由于高级无担保循环信贷额度利用率增加[135] - 2019年第一季度来自非合并房地产实体的损失为110万美元，较2018年同期的80万美元增加30万美元，主要是由于各合资企业浮动利率债务利息增加[136] 公司股权与股份相关情况 - 2019年1月16日，公司根据股权奖励计划向独立受托人发行27870股，2018年1月16日发行21670股[24] - 截至2019年3月31日，股权奖励计划下可供发行的普通股为1372659股[66] - 2019年1月和2018年1月，公司分别向独立受托人发行27870股和21670股普通股[66] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，受限股奖励的未确认薪酬成本分别为0.1百万美元[68] - 2019年第一季度和2018年第一季度，公司确认的受限股奖励费用分别约为15.7千美元和0.1百万美元[68] - 截至2019年3月31日，受限股奖励的未确认薪酬成本预计将在约2.3年的加权平均期间内确认[68] - 2019年第一季度和2018年，公司记录的LTIP单位薪酬费用分别为0.9百万美元和0.7百万美元[79] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，LTIP单位的总未确认薪酬成本分别为8.2百万美元和7.8百万美元，预计将在约2.2年内确认[79] - 2019年3月1日，公司授予88,746份基于时间的LTIP单位奖励和133,107份基于绩效的LTIP单位奖励[73][75] - 2019年基于绩效的LTIP单位奖励根据公司2019年3月1日至2022年2月28日的相对TSR绩效确定，支付比例为目标值的50% - 150%[77] 公司酒店资产与投资情况 - 截至2019年3月31日，公司全资拥有42家酒店，共6283间客房；持有NewINK JV 10.3%非控股权益，该合资企业拥有47家酒店共6098间客房；持有Inland JV 10.0%非控股权益，该合资企业拥有48家酒店共6402间客房[31] - 2018年8月27日公司以2080万美元收购RI Summerville酒店，12月5日以4900万美元收购Dallas DT酒店[41] - 2019年和2018年资本化的物业收购成本分别为0和20万美元[41] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司酒店物业投资净额分别为1.372077亿美元和1.373773亿美元[45] - 截至2019年3月31日和2018年，公司在NewINK JV的合伙人资本份额分别约为4670万美元和5060万美元[46] - 截至2019年3月31日和2018年，公司在Inland JV的合伙人资本份额分别约为3150万美元和3440万美元[46] - 2017年5月9日，NewINK JV以8500万美元新贷款为8400万美元贷款再融资[48] - 2017年6月9日，Inland JV以7800万美元非追索权贷款为8170万美元贷款再融资，公司为此额外出资500万美元[49] - 2019年3月31日，公司在NewINK JV和Inland JV的投资分别为 - 1010万美元和2090万美元[50] - 2019年和2018年第一季度，所有合资企业相关净收入中归属于公司的部分分别为 - 112.3万美元和 - 75.4万美元[50] 公司债务相关情况 - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司高级无抵押循环信贷安排下的未偿还借款分别为9700万美元和8150万美元，2019年3月31日该信贷安排的最大借款额度为2.5亿美元[53] - 2019年3月31日和2018年12月31日，公司固定利率债务的估计公允价值

股权发行情况 - 2018年公司通过新股息再投资和股票购买计划发行766,574股，加权平均价格22.08美元，产生1690万美元收益；截至2018年和2017年12月31日，分别发行1,508,046和741,730股，加权平均价格分别为21.55和21.00美元；截至2018年12月31日，新计划下约有3250万美元的普通股可供发行[20] - 2018年公司通过新的市价股权发行计划发行350,975股，加权平均价格21.55美元，产生760万美元收益；截至2018年和2017年12月31日，分别发行2,498,670和2,147,695股，加权平均价格分别为21.83和21.87美元；截至2018年12月31日，该计划下约有9240万美元的普通股可供发行[21] 酒店资产情况 - 截至2018年12月31日，公司拥有42家酒店，共6283间客房，分布在15个州和哥伦比亚特区[22] - 截至2018年12月31日，公司持有NewINK JV 10.3%的非控股权益，该合资企业拥有47家酒店共6098间客房；持有Inland JV 10.0%的非控股权益，该合资企业拥有48家酒店共6402间客房[22] - 截至2018年12月31日，公司全资拥有的42家酒店由IHM管理；NewINK JV的所有酒店由IHM管理；Inland JV的34家酒店由IHM管理，14家由万豪管理[25] - 截至2018年12月31日公司有42家全资酒店[51] - 公司与CLNY在NewINK JV和Inland JV进行共同投资，分别拥有47家和48家酒店[103] - 截至2018年12月31日，IHM管理公司管理公司42家全资酒店、NewINK JV的47家酒店和Inland JV的34家酒店[78][81] - 公司首席执行官拥有51%股权的IHM酒店管理公司，截至2018年12月31日管理公司42家全资酒店、NewINK JV全部47家酒店和Inland JV 34家酒店[114] 租赁协议情况 - 公司的TRS租赁协议初始期限为5年，租赁收入在合并报表中消除[24] - 酒店特许经营协议中，部分酒店特许经营/特许权使用费为4.0% - 6.0%，营销/项目费为2.0% - 4.3%，到期时间为2024 - 2045年不等[52] - 阿尔图纳万怡酒店地面租赁到期日为2029年4月30日，有12个5年续约选项，月租金在入住率低于85%时约8400美元，100%入住率时可达约20000美元，最低租金年增2.5%[54] - 圣地亚哥加斯勒姆Residence Inn酒店地面租赁到期日为2065年1月31日，有3个10年续约选项，月租金约40300美元，每5年增10%，需支付年毛收入5%的补充租金[55] - 新罗谢尔Residence Inn酒店空中权和车库租赁到期日为2104年12月1日，2018年季度租金约29000美元[56] - 玛丽安德尔湾希尔顿花园酒店地面租赁到期日为2067年12月31日，月最低租金约47500美元，需支付毛收入5% - 25%的百分比租金[57] - 2019 - 2023年及以后其他租赁最低付款额分别为127.3万美元、132万美元、132.6万美元、132.9万美元、133.2万美元和6922.5万美元，办公室租赁分别为79.2万美元、81.2万美元、83.1万美元、85.3万美元、87.4万美元和243.6万美元[61] 管理协议情况 - 与IHM的管理协议初始期限为五年，可自动续约两次，每次五年，公司可在出售酒店时提前终止协议且无需支付终止费，需提前六个月通知[46] - 激励管理费用按酒店净营业收入减去固定成本、基础管理费和指定回报门槛后的10%计算，上限为酒店总收入的1%[46] - 截至2018年12月31日，公司42家全资酒店与IHM的管理协议中，基础管理费大多为3.0%，激励管理费上限均为1.0%[48] - 2016 - 2018年管理费分别约为940万美元、990万美元和1080万美元，激励管理费分别为30万美元、20万美元和10万美元[50] 公司投资与战略 - 公司主要投资于高档长住型和优质品牌精选服务型酒店，目标是美国25个最大的大都市市场[31] - 公司计划维持谨慎的资本结构，长期将净债务与酒店投资（成本）的杠杆比率维持在与过去相似的水平[32] - 公司计划长期维持净债务与酒店投资成本的杠杆比率与过去运营水平相似[92] - 公司投资政策可由董事会酌情修订，无需股东投票[69][74] 财务指标变化 - 截至2018年12月31日，公司的杠杆比率约为34.7%，较2017年12月31日的34.0%有所增加[32] 公司面临的竞争 - 公司面临来自机构养老基金、私募股权投资者、REITs、酒店公司等的竞争[33] - 公司酒店业务竞争激烈，竞争可能影响入住率、平均每日房价和每间可售房收入，降低盈利能力[35] 税务相关情况 - 公司自2010年12月31日起选择按REIT进行联邦所得税纳税，需每年至少分配90%的REIT应税收入（不考虑股息扣除和净资本利得），否则将按普通公司税率纳税并在后续四年丧失REIT资格[44] - 2018年第三季度，公司收到通知，其TRS 2016年12月31日结束的纳税年度的纳税申报将接受美国国税局审查，审查仍在进行中[45] - 2018年1月1日起，联邦企业所得税降至21%，最高个人所得税降至37%（至2025年），企业替代最低税废除，美国股东预扣税率降至24%，非美国股东分配预扣税率从35%降至21%，个人等可扣20%特定穿透收入[64] - 公司每年需将至少90%的REIT应税收入分配给股东以满足联邦所得税REIT资格要求[73][88] - 公司TRS控股公司的应税收入需缴纳适用的联邦、州和地方所得税，其税后净收入可分配给公司但非强制[179] - REIT可拥有最多100%的一个或多个应税房地产投资信托子公司（TRS）的股票，但TRS股票或证券价值不得超过REIT总资产价值的20%，否则将面临100%的惩罚性税收[181] - 对于2026年1月1日之前开始的纳税年度，非公司纳税人可扣除高达20%的某些穿透式业务收入，包括“合格REIT股息”，有效最高美国联邦所得税税率为29.6%[184] - 酒店经理若不符合“合格独立承包商”资格，公司将无法通过REIT的两项总收入测试，可能失去REIT资格；经理不得拥有超过35%的公司已发行股份（按价值计算）[186] - 为满足REIT资格要求，任何时候的后半年内，不得有超过50%价值的已发行股份由五个或更少的个人直接或间接拥有[187] - 若有人转让股份违反所有权限制或使公司无法符合联邦所得税法下的REIT资格，股份将被转让给信托，若仍无法避免违规或失去资格，初始转让将无效[188] - 公司与TRS承租人的租赁若不被视为真实租赁，将无法满足REIT的总收入测试，可能失去REIT资格[183] - 公司REIT条款限制了有效套期保值的能力，套期交易产生的收入可能被排除在总收入测试之外，公司可能通过TRS进行套期，这会增加成本或带来更大风险[189] - 公司董事会可不经股东批准撤销REIT资格，若不再符合REIT资格，公司将需缴纳联邦所得税，不再需向股东分配大部分应税收入[191][192] - 为符合联邦所得税目的的REIT资格，每季度末公司至少75%的总资产价值需由现金、现金项目、政府证券和合格房地产资产构成；投资证券（除特定证券外）一般不能超过任一发行人已发行有表决权证券的10%或已发行证券总价值的10%；任一发行人的证券价值不能超过总资产（除特定证券外）的5%；“公开交易REIT”无不动产担保的债务不能超过资产价值的25%；一个或多个TRS的证券不能超过总资产价值的20%[197] - 公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入（不考虑股息支付扣除且不包括任何净资本收益）以符合REIT资格，若满足90%分配要求但分配不足100%，将对未分配应税收入缴纳联邦企业所得税[201] 公司面临的风险 - 公司酒店业务面临季节性影响，通常第一和第四季度收入、营业收入和现金流较低，第二和第三季度较高[36] - 公司物业需遵守各种法规，包括公共区域、消防和安全要求，以及《美国残疾人法案》[37][38] - 公司投资房地产前会进行第一阶段环境调查，但不能保证能发现所有有害物质，可能存在环境责任风险[43] - 公司物业所有者可能需承担清除或修复危险或有毒物质的费用，相关责任可能不受限制，可能影响投资回报[40] - 公司依赖关键高管的努力和专业知识，其持续服务无保障[70] - 公司未来增长依赖获取新融资，若无法获得，增长将受限[73] - 公司可能无法有效投资证券发行所得款项，或导致回报低于预期或亏损[74] - 公司需依赖第三方管理公司运营酒店，控制权受限[77][78] - 管理协议可能对酒店物业的销售或融资产生不利影响[79][80] - 公司运营合伙企业为JV债务提供担保，NewINK JV贷款担保上限为当时未偿债务的15%，Inland JV贷款为20%[109] - 公司投资的合资企业可能因缺乏决策权、依赖合作伙伴财务状况和发生纠纷而受到不利影响[102] - 公司可能向股东分配普通股，股东可能产生税务负债却无足够现金支付[110] - 公司利益冲突政策可能无法消除未来与受托人、高管和员工之间利益冲突的影响[112] - 酒店行业表现与经济相关，行业未改善或恶化会影响公司业务战略执行和财务状况[116][118] - 酒店行业的季节性和周期性会导致公司季度收入波动和投资回报低于预期[124][126] - 酒店物业持续的资本支出需求可能对公司业务、财务状况和经营成果产生不利影响[128] - 消费者对互联网旅游中介和替代住宿市场的使用增加，可能影响公司盈利能力[132] - 企业对电话会议和视频会议技术使用增加，可能导致商务旅行减少，影响酒店客房需求[135] - 信息系统的任何重大故障、不足、中断或安全故障都可能损害公司业务[136] - 未来恐怖袭击或恐怖警报级别变化可能对旅行和酒店需求产生不利影响[139] - 收购酒店物业可能承担未知负债，若数额巨大将对公司产生不利影响[140] - 未投保和投保不足的损失可能影响公司经营业绩和向股东分配的能力[142] - 不遵守环境法律和政府法规可能影响公司经营业绩和向股东分配的能力[145] - 遵守ADA和其他政府规则和法规的变化可能增加公司经营成本[150] - 房地产投资的流动性不足可能阻碍公司应对酒店物业业绩的不利变化[155] - 公司未能维持有效的内部控制系统，可能无法准确确定财务结果或防止欺诈，导致投资者对财务信息失去信心，损害公司业务和普通股市场价值[194] - 遵守REIT要求可能使公司放弃有吸引力的投资机会或清算有吸引力的投资，从而降低收入和可分配给股东的金额[196] - 公司普通股市场价格可能因多种因素大幅波动，包括市场利率变化、季度经营业绩、行业估值变化等，且公司市值较小、交易量低，可能导致股价波动更大，限制投资者变现能力[206][207][208] 公司治理与政策 - 公司董事会有权发行最多5亿股普通股和最多1亿股优先股，还可不经股东批准修改信托声明增加股份数量[171] - 公司董事会可随时修改重大政策，无需股东投票或同意，这可能对公司财务状况、经营成果、普通股市场价格和分红能力产生不利影响[193] 公司激励与计划 - 公司股权激励计划规定最多可授予300万股普通股，未来可能增加该计划下的可用股份[210] - 公司新的股息再投资和股票购买计划允许通过购买和再投资普通股股息购买最多5000万美元的普通股[210] 其他情况 - 截至2019年2月25日公司有40名员工，33人分配到相关实体，酒店日常运营员工由管理公司雇佣[59] - 部分特许经营协议要求约每六年进行升级，特许方还可能施加新的品牌标准和资本改进要求[84] - 公司高级无抵押循环信贷安排限制分红，分红不得超过前四个季度调整后运营资金的95%或维持REIT资格所需金额，否则可能导致违约[205]

财务数据和关键指标变化 - 2018年第四季度整体投资组合每间可售房收入（RevPAR）增长4%，超出原负1%至正1%的指引范围，其中约250个基点归因于北波士顿住宅燃气爆炸带来的需求，其余投资组合RevPAR仍增长1.5% [5] - 2018年全年RevPAR增长近1%，高于负1.5%至正0.5%的范围；调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）处于范围上限，调整后运营资金（FFO）超出范围上限1美分；受2017和2018年收购推动，EBITDA和FFO同比增长约5% [6] - 2018年第四季度净亏损0.2百万美元，即每股0.01美元，而2017年第四季度净利润为5.5百万美元，即每股0.12美元 [33] - 2018年第四季度调整后FFO为18.4百万美元，较2017年第四季度的16百万美元增长15%；调整后FFO每股0.39美元，较2017年第四季度的0.36美元增长8.3%，超出指引上限0.03美元 [35] - 2018年第四季度调整后EBITDA为28.9百万美元，较2017年第四季度增长9.9% [36] - 截至2018年底，净债务为578百万美元，杠杆率为34.7%，低于过去通常的40%水平 [37] - 预计2019年全年RevPAR在负1.5%至正0.5%之间；预计2019年FFO每股在1.78 - 1.88美元之间，中点为1.83美元，较2018年的1.95美元下降0.12美元 [40][42] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2018年第四季度，37家可比酒店（不包括2018和2017年收购的酒店）运营利润率提高80个基点，总营收增长4.8%，其中RevPAR增长4%，其他收入增长16% [30] - 部门费用增长3.9%，主要受工资和福利增长3%推动；按每间入住客房计算，本季度工资福利增长3.4%，其中工资增长4.3%，福利增长0.4%；收购成本本季度下降27个基点，全年下降13个基点 [31] - 合资企业第四季度RevPAR为2%，2018年全年约为2% [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 2018年第四季度，六个最大市场贡献约60%的酒店EBITDA [18] - 硅谷：贡献23%的酒店EBITDA，四家酒店RevPAR增长0.8%至165美元，其中Sunnyvale酒店在11月和12月装修，ADR增长1.6%至226美元，入住率下降0.8%至73%；排除Sunnyvale酒店后，其他三家酒店RevPAR增长约3%；预计2019年该地区RevPAR略有下降或略有上升 [19][20] - 圣地亚哥：占EBITDA约9%，两家酒店RevPAR增长34%，市中心Gaslamp酒店RevPAR增长35%至171美元；预计2019年RevPAR略有上升 [21][22] - 华盛顿特区：RevPAR下降1.7%，Tysons Corner酒店装修，RevPAR下降近7%；另外两家酒店受政府停摆和恶劣天气影响，2019年至今RevPAR下降约5%，预计3月反弹，2019年RevPAR增长在负2%至正1%之间 [22][23] - 东北沿海市场：三家酒店RevPAR增长超17%，新罕布什尔州Exeter的Hampton Inn酒店RevPAR增长50%；预计2019年RevPAR下降约2% [24][25] - 休斯顿：贡献约7%的EBITDA，第四季度RevPAR下降13%，好于预期；2019年有新酒店开业和两家酒店装修，预计RevPAR下降几个百分点 [25][26] - 洛杉矶：市场表现强劲，本季度RevPAR增长2.3%，阿纳海姆Residence Inn酒店RevPAR增长近4%；预计2019年RevPAR增长约2% - 4% [27][28] - 丹佛：市场疲软，过去几年供应过剩，第四季度RevPAR下降8%，全年下降6% [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2019年继续出售资产，用所得资金进行收购或潜在开发；因买卖双方定价预期差异，收购市场较淡，将关注增值机会，若回报合适可能开发一两家酒店 [13] - 将现有有限服务酒店的部分空间改造成创收资产，如将萨凡纳酒店的会议空间改造成酒吧，表现超预期；还考虑将华盛顿特区酒店的泳池改造成房间 [14][16] - 继续扩大投资者关系职能，参加更多活动和非交易路演 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2018年运营表现良好，RevPAR、调整后EBITDA和调整后FFO均表现出色；某些项目和创新工具带来了额外收入和利润 [5][7] - 2019年RevPAR增长指引受波士顿燃气爆炸需求、硅谷装修和圣地亚哥酒店高基数等因素不利影响，但公司将专注于最大化收入和最小化利润率侵蚀，保持高运营利润率 [11][12] - 市场新供应趋势向下，2018年为2%，预计未来几年维持在低2%水平，虽有一定压力但仍可控 [29][46] 其他重要信息 - 2018年通过分析停车费率成功提高收费，40家可比酒店增加150万美元停车收入；推出房间便利套餐，2018年增加20万美元收入 [8] - 2018年12月，以4900万美元收购新建的达拉斯市中心Courtyard酒店；预计该酒店2019年贡献约310万美元EBITDA，2020年逐步提升 [37][50] - 公司年度股息预计维持在每股1.32美元，自2016年年中以来保持该水平，收益率为6.1%；2019年支付股息和资本支出后将产生自由现金流 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 市场供应增长未来几年的趋势 - 从Smith Travel报告看，2019和2020年供应增长有上升趋势，但部分项目可能无法按时完成，预计仍维持在低2%范围，虽周边地区供应可能带来压力，但整体可控 [46][48] 问题2: 达拉斯收购项目的资本化率、预期增长、EBITDA贡献及市场吸引力 - 该酒店2018年第三季度末开业，2019年逐步增长，预计贡献约310万美元EBITDA，2020年达到中等水平；公司熟悉达拉斯市场，该酒店位于市中心，是唯一专为居住和服务设计的酒店，可利用办公增长和会议中心需求；还计划挖掘屋顶酒吧和设施租赁等增收机会 [49][54] 问题3: 收购交易的价差是否缩小，2019年收购房产的前景 - 公司仍在进行交易评估，因有资金储备，扩大了评估范围；今年市场上买卖价差似乎在缩小，公司关注增值机会，而非稳定资产 [56][58] 问题4: 工资和福利增长能否改善 - 行业劳动力短缺，公司预计2019年工资和福利仍处于3%以上水平，是一大挑战 [59][60] 问题5: 硅谷扩张计划是否会重新考虑 - 公司仍看好硅谷市场，但由于过去36个月建筑和劳动力成本上升，目前难以进行扩张；不过公司有重新开发的计划，未来会寻找提升资产价值的方法 [61][63] 问题6: 2019年RevPAR指引与行业指引存在差距的原因 - 公司资产类别中有限服务酒店表现平稳，考虑一次性调整后，公司预计表现持平或更好；但第一季度受政府停摆影响，部分酒店业绩未达预期，公司制定指引时较为谨慎，希望后期有上升空间 [67][70] 问题7: 开发业务的最新进展 - 公司仍在努力推进，但暂无最新消息，预计今年晚些时候有进展报告 [71] 问题8: 客户获取成本在第四季度和全年的驱动因素及2019年趋势 - 过去几年万豪和希尔顿的谈判使公司整体佣金率受益；2019年万豪对加盟商的客人奖励成本报销方式改变，预计为公司带来数十万美元净收益；过去四到六个季度该成本呈下降趋势，希望2019年继续受益 [73][74] 问题9: 万豪忠诚度计划合并、数据泄露和新闻对公司预订和收入的影响 - 公司受影响较小，仅合资企业中的少数酒店受影响，整体未看到明显影响 [76]