业绩总结 - Chatham在疫情前的EBITDA中，64%来自延长住宿酒店，这些酒店在当前市场环境中表现显著优于同行[9] - Chatham的RevPAR为$132.00，远高于其他专注于有限服务的酒店REIT[12] - Chatham在2021年4月实现了正的自由现金流，且在G&A和债务服务后开始盈利[7] - Chatham在疫情期间的酒店EBITDA/房间数为$3,160，显著低于同行的现金消耗[19] - Chatham的GOP利润率在疫情期间显著改善，尽管RevPAR仍低于2019年水平[23] - Chatham的酒店EBITDA利润率在2019年年底为45.0%，在同行中处于领先地位[15] - Chatham的经营表现正在显著改善，预计随着商务旅行的恢复，周中表现将进一步提升[21] 用户数据 - Chatham的延长住宿房间占总房间的70.0%，在所有酒店REIT中占比最高[14] - Chatham在2021年4月实现了企业现金流的盈亏平衡，RevPAR约为$75[24] 未来展望 - Chatham的流动性为$132百万，且没有债务到期，直到2023年[24] - 预计Warner Center项目的稳定EBITDA约为580万美元，NOI约为540万美元[30] - Chatham的投资将使其避免昂贵或稀释性的再融资，并提供追求投资机会的能力[28] - Chatham在Warner Center地区的开发项目预计将受益于2035年计划，增加1250万平方英尺的办公空间和230万平方英尺的零售空间[30] 新产品和新技术研发 - Chatham的Home2 Warner Center开发项目总成本为7000万美元，截至2021年3月31日已支出5250万美元[30] - Chatham的酒店中有82%配备数字温控器，56%使用低冲水或双冲水厕所[43] 财务状况 - Chatham的净债务为585,936,000美元，企业价值为1,256,191,000美元[40] - Chatham的企业价值在包括Warner Center开发成本后为1,273,651,000美元[40] - Chatham的净债务与企业价值比率为46.7%[29] ESG政策 - Chatham的ESG政策包括优先考虑多样性、公平和包容性[41]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度RevPAR为55美元，较2020年第四季度的47美元增长17%，较2019年第一季度下降54%；4月RevPAR为75美元，较2019年4月下降45.3%，预计2021年剩余时间与2019年相比的RevPAR降幅将继续缩小 [40][41] - 第一季度酒店EBITDA利润率为11.1%，GOP利润率为29.9%；酒店EBITDA为350万美元，调整后EBITDA为120万美元；资本前现金流为负760万美元 [42] - 自疫情开始以来负现金流仅为3500万美元，排除华纳中心开发债务后，净债务同期减少4600万美元 [6] - 第一季度通过ATM和直接股票购买计划发行2130万美元股权，平均价格为14.15美元 [46] - 3月31日，公司无限制现金余额和循环信贷额度可用性之间的流动性为1.45亿美元，4月底偿还2021年到期债务后，预计流动性约为1.32亿美元 [47] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司39家酒店中，21家酒店在第一季度入住率超过50%；周五、周六晚RevPAR为61美元，较平日RevPAR的51美元增长20%，主要因周末入住率近60%，较平日入住率48%增长20% [22] - 主要品牌中，Residence Inn入住率为60%，Homewood Suites为58%，Hampton为60% [23] - 与去年相比，第一季度公司企业收入下降37%，零售业务下降45%，政府业务下降42%；本地协商业务有所提升 [28] - 第一季度平均每间可售房收入（RevPAR）为55美元，运营利润率为30%，较第四季度的25%提高20%；各月运营利润率分别为1月23%、2月27%、3月37% [29] - 第一季度每间可售房的工资和福利成本约为30美元，较2020年第四季度下降约10%，较2020年第一季度下降约24%；季度末员工人数为915人，去年底约为825人，疫情前约为1700人 [31] - 第一季度免费餐饮成本同比下降55%，早餐支出从去年的超90万美元降至41万美元，每间入住客房早餐成本从2.8美元降至1.5美元；晚间招待成本季度内不足500美元 [33] - 第一季度资本支出约为100万美元，全年预算约为650万美元；华纳中心开发项目投资约900万美元，预计第四季度开业 [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 硅谷第一季度RevPAR为54美元，平均每日房价（ADR）为106美元，入住率仅为51% [15] - 南佛罗里达市场表现强劲，劳德代尔堡Residence Inn的RevPAR为161美元，较去年略有下降，但几乎是三个月前第四季度的两倍；周末ADR较2019年峰值上涨两位数 [17] - 波特兰、朴茨茅斯、萨凡纳和阿纳海姆等市场夏季预订量多，部分市场ADR将高于2019年水平 [10] - 纽约郊区新罗谢尔和怀特普莱恩斯的酒店第一季度平均入住率为72%，ADR为150美元，较2020年第一季度仅下降16% [23] - 圣地亚哥Gaslamp Residence Inn尽管没有会议业务，但入住率超过70%，ADR为150美元 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于精选服务酒店，特别是长住酒店，拥有强大运营团队，资产负债表稳健，预计疫情后财务状况将比许多同行更健康，更有能力进行收购和增长FFO [7] - 收购方面，交易流量较少，随着酒店亏损、贷款人持有现金和宽限协议到期，未来几年可能出现增长机会 [8] - 公司销售和收入管理团队表现出色，第一季度RevPAR指数超过126，高于2019年的118 [9] - 公司将继续控制成本，避免费用增加，随着行业复苏，保持对成本的严格控制 [30] - 公司将继续努力改善ESG举措，未来一年特别关注DEI问题 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 休闲旅游需求强劲，商务和临时旅客开始回归，预计RevPAR将继续环比改善 [4] - 4月RevPAR达到75美元，预计扣除所有债务偿还和公司管理费用后将实现正现金流，这对保护股东价值至关重要 [5] - 预计劳动节后商务和临时旅行将强劲复苏，公司长住客房占比高，将获得更多收入 [14] - 公司认为凭借资产组合、行业领先平台和吸引多样化客户群体的能力，将比大多数同行更快恢复到2019年水平 [21] 其他重要信息 - 公司于3月初发布2020年首份企业责任报告，其ESG努力得到投资者和行业认可，ISS在治理、环境和社会方面的评级均有改善 [37][38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: ADR在其他业务板块的表现、低房价入住率是否会转向高房价业务以及今年夏天硅谷的实习项目情况 - 商务旅行的ADR仍面临挑战，在业务旅客数量和预订系统中高ADR业务量未提升前，难以看到显著改善 [49] - 今年夏天硅谷大部分实习项目规模不如以往，部分公司考虑在夏末秋初开展；东海岸的泰森斯、斯普林菲尔德和华盛顿特区的酒店以及西雅图有一些实习业务，但整体规模不如2019年及以前 [50] 问题2: 随着入住率上升，公司如何考虑人员配置，与疫情前相比人员配置最终会处于什么水平 - 招聘和留住员工是挑战，公司通过提供各种激励措施来解决；由于长住酒店客人停留时间长，客房清洁频率低，一定程度上缓解了劳动力压力；未来90天寻找劳动力是运营团队的主要关注点 [52][53] 问题3: 缅因州和新罕布什尔州沿海地区夏季需求情况以及6月的预订势头 - 新罕布什尔州沿海地区需求强劲，过去45天朴茨茅斯、埃克塞特和波特兰酒店的客房预订需求显著增加；预计该地区今年夏天表现良好，ADR可能高于2019年 [55][56] 问题4: 如何权衡收购和将资本支出恢复到正常水平 - 资本支出方面，公司较为保守，酒店状况良好，仅对部分酒店进行软装修，不会有高额支出 [57] - 收购方面，公司将继续在长住酒店领域寻找机会，利用行业人脉和关系达成交易，但市场机会显现还需时间 [58] 问题5: 5月整体业务是否会持续环比改善，对5月剩余时间的可见度如何，季节性因素对业绩的影响有多大 - 公司业务通常11月至2月为淡季，3月开始回升，10月为旺季；预计5月RevPAR将继续增长，6 - 8月增长将更强劲 [60][61] 问题6: 未来RevPAR指数能否保持市场份额，是否会随着其他酒店重新开业而趋于平稳 - 公司希望未来几个季度RevPAR指数保持强劲，因其有能力实现客户群体多元化；但预计不会一直保持比2019年高15% - 20%的水平，希望能保持部分增量收益 [62] 问题7: 长住酒店、普通精选服务酒店和全服务酒店在劳动力需求上的差异 - 长住酒店客人平均停留时间为4 - 5晚，客房清洁频率低，相比平均停留1 - 2晚的酒店，家政人员需求可减半 [64] - 精选服务酒店餐饮方面员工较少，长住酒店晚间招待服务取消可节省成本；公司正与品牌合作优化早餐服务，以节省劳动力 [66] - 全服务酒店若恢复餐饮设施，员工需求将是公司酒店的四倍；若关闭餐饮设施，与精选服务酒店的差异将缩小 [67] 问题8: 在预计ADR达到或超过2019年水平的市场，GOP或EBITDA是否也会高于2019年水平，高出多少 - 公司预计在部分市场ADR将高于2019年，若入住率与2019年相近，凭借高效运营模式，GOP将更强；今年夏天运营利润率预计较好，但不会给出具体提升幅度 [69][70] 问题9: 未来购买酒店时，目标市场或区域分配是否会有变化 - 公司仍看好阳光地带市场，但需谨慎，因市场资金充裕，可能推高价格；未来仍希望进入有多样化需求驱动因素的市场 [71][72]

投资性酒店物业净值变化 - 2021年3月31日投资性酒店物业净值为12.51986亿美元，2020年12月31日为12.65174亿美元[10] - 截至2021年3月31日，公司酒店物业投资净额为1.251986亿美元，2020年12月31日为1.265174亿美元[38] 总收入、运营费用及利润指标变化 - 2021年3月总收入为3211.4万美元，2020年同期为6020.9万美元[12] - 2021年3月总运营费用为4555.9万美元，2020年同期为7789.6万美元[12] - 2021年3月运营亏损为1348.8万美元，2020年同期为1768.6万美元[12] - 2021年3月净收入为270.2万美元，2020年同期净亏损为2811.1万美元[12] - 2021年3月归属普通股股东的净收入为265.6万美元，2020年同期净亏损为2778.3万美元[12] - 2021年3月基本每股收益为0.06美元，2020年同期每股亏损为0.59美元[12] - 2021年第一季度净收入为270.2万美元，2020年同期净亏损为2811.1万美元[17] - 2021年第一季度归属普通股股东的净收入为2,656千美元，2020年为(27,783)千美元；基本每股收益2021年为0.06美元，2020年为(0.59)美元；摊薄每股收益2021年为0.06美元，2020年为(0.59)美元[62] - 2021年第一季度净收入为270万美元，而2020年同期净亏损2810万美元[137] - 2021年第一季度净收入为270.2万美元，2020年同期净亏损为2811.1万美元[149][150] 普通股发行与股东权益变化 - 2021年3月31日发行并流通的普通股为4851.8201万股，2020年12月31日为4697.3473万股[10] - 2021年第一季度根据股权激励计划发行股份40224股，发行股份净增1504504股[15] - 2021年3月31日股东权益总额为7.04148亿美元，2020年12月31日为6.77752亿美元[10] 现金流量指标变化 - 2021年第一季度经营活动净现金使用量为1207.2万美元，2020年同期为286万美元[17] - 2021年第一季度投资活动净现金使用量为720.4万美元，2020年同期为1230.7万美元[17] - 2021年第一季度融资活动净现金提供量为1118.5万美元，2020年同期为6455.6万美元[17] - 2021年第一季度经营活动净现金流使用1210万美元，投资活动净现金流使用720万美元，融资活动净现金流提供1120万美元；2020年第一季度经营活动净现金流使用290万美元，投资活动净现金流使用1230万美元，融资活动净现金流提供6460万美元[154][157] 酒店资产与权益情况 - 截至2021年3月31日，公司全资拥有39家酒店，共5900间客房；持有Inland JV 10%的非控股权益，该合资企业拥有48家酒店，共6402间客房[26] 股份发行收益情况 - 2021年第一季度，公司通过ATM计划发行140万股，平均价格为14.18美元，获得1930万美元收益；通过New DRSPP发行10万股，加权平均价格为13.80美元，获得200万美元收益[23][24] 酒店物业出售情况 - 2020年11月24日，公司以6700万美元出售圣地亚哥的Residence Inn Mission Valley酒店，确认酒店物业出售收益2110万美元[33] 坏账准备情况 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司坏账准备分别为30万美元和20万美元[36] 酒店开发成本情况 - 公司在洛杉矶Warner Center子市场开发一家酒店，已产生5250万美元成本，包括660万美元土地收购成本和4590万美元其他开发成本[38] - 公司正在开发洛杉矶的一家酒店，预计总开发成本约7000万美元，已产生成本5250万美元[171] 投资权益出售与收益情况 - 2021年3月，公司出售NewINK JV的10.3%权益，售价280万美元，录得投资收益2380万美元[39] 合资企业投资减值与亏损情况 - 2020年第一季度，公司对Inland JV的股权投资确认1530万美元减值损失，认定其公允价值为零[43] - 2020年4月9日，Inland JV未能支付7.8亿美元贷款的偿债款项，此后未再支付[44] - 2021年3月31日，公司在NewINK JV和Inland JV的投资记录均为0美元[45] - 2021年第一季度，所有合资企业合并净亏损1310.9万美元，公司分摊亏损134.7万美元[45] - 2020年第一季度，所有合资企业合并净亏损4036.7万美元，公司分摊亏损407.2万美元[45] 债务相关指标变化 - 截至2021年3月31日，公司总债务为5.99681亿美元，2020年12月31日为6.0877亿美元[47] - 截至2021年3月31日，公司固定利率债务的估计公允价值为4.642亿美元，2020年12月31日为4.626亿美元[49] - 截至2021年3月31日，公司可变利率债务的估计公允价值为1.418亿美元，2020年12月31日为1.486亿美元[50] - 截至2021年3月31日，未来债务本金计划还款额2021年剩余九个月为19,141千美元，2022年为129,249千美元，2023年为117,876千美元，2024年为318,373千美元，2025年为15,935千美元，未摊销债务发行成本前总债务为600,574千美元，未摊销抵押贷款债务发行成本为(893)千美元，未偿还总债务为599,681千美元[54] - 截至2021年3月31日，公司杠杆率为35.9%，总债务6.006亿美元，平均利率约4.5%[104] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，2.5亿美元循环信贷安排下的未偿还借款分别为1.2亿美元和1.353亿美元；华纳中心酒店开发的4000万美元建设贷款下的未偿还借款分别为2180万美元和1330万美元；个别酒店的抵押贷款分别为4.588亿美元和4.611亿美元[160] - 截至2021年3月31日，公司杠杆率约为35.9%，总债务为6.006亿美元，平均利率约为4.5%[159] - 截至2021年3月31日，公司的综合债务包括浮动和固定利率债务，浮动利率债务总额为14175.7万美元，固定利率债务总额为45881.7万美元[188] 信贷协议修订情况 - 2020年12月16日，公司修订信贷协议，豁免部分财务契约至2021年12月31日，可借满2.5亿美元额度[52] - 2020年12月16日，公司对信贷协议进行第三次修订，豁免某些财务契约至2021年12月31日，期间可借满2.5亿美元额度，需保持最低流动性2500万美元[162] 利率上限协议与所得税情况 - 截至2021年3月31日，利率上限协议公允价值为49千美元[55] - 2021年和2020年第一季度所得税费用均为零[57] 递延所得税资产估值备抵情况 - 截至2021年3月31日，TRS继续确认全额估值备抵，金额为净递延所得税资产的100%[58] 股息分配情况 - 2020年第一季度公司宣布普通股股息为每股0.22美元，LTIP单位分配为每单位0.22美元，2021年第一季度未宣布股息[59] - 2021年第一季度普通股和LTIP单位股息为每股0美元，2020年同期为每股0.22美元[158] - 2021年第一季度，公司普通股和长期激励计划单位的股息和分配总额为每股0美元[168] 股权奖励计划相关情况 - 2021年和2020年1月，公司分别向独立受托人发行40,224股和24,516股普通股，截至2021年3月31日，股权奖励计划下有589,804股普通股可供发行[64] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，受限股奖励未确认补偿成本分别为21.3千美元和28.5千美元，2021年和2020年第一季度确认的受限股奖励费用分别约为7.2千美元和8.3千美元[66] LTIP单位相关情况 - 2021年第一季度，LTIP单位非归属期初数量为669,609个，授予330,945个，归属(219,451)个，没收(16,925)个，期末非归属数量为764,178个[69] - 2021年3月1日授予的基于绩效的LTIP单位奖励，若公司相对TSR表现达到25分位，支付比例为50%；达到50分位，支付比例为100%；达到75分位，支付比例为150%[72][74] - 2021年和2020年第一季度长期激励计划（LTIP）单位相关薪酬费用分别为100万美元和140万美元，截至2021年3月31日和2020年12月31日，LTIP单位未确认薪酬成本分别为860万美元和490万美元，预计在约2.3年内确认[77] 租赁相关情况 - 2021年第一季度，公司发生固定租赁付款30万美元和可变租赁付款3万美元[84] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，租赁负债现值分别为2310.3万美元和2323.3万美元[84] - 截至2021年3月31日，使用权资产和租赁负债分别为2048万美元和2310.3万美元，加权平均剩余租赁期限为40.59年，加权平均折现率为6.58%[86] 诉讼和解费用情况 - 2020年8月和9月，公司分别支付0.1万美元和0.6万美元用于解决Ruffy和Doonan以及Perez集体诉讼[88][89] - 2016年10月21日和2018年3月21日分别提起Ruffy和Doonan集体诉讼，2020年8月支付0.1百万美元用于诉讼和解[194] - 2018年3月15日、2019年4月2日、7月9日和8月19日分别提起Perez系列集体诉讼，2020年9月支付0.6百万美元用于诉讼和解[195] 各项费用指标变化 - 2021年和2020年第一季度管理费用分别约为120万美元和200万美元[92] - 2021年和2020年第一季度特许经营和营销费用分别约为260万美元和470万美元，特许经营协议加权平均到期日为2030年8月[93] - 2021年和2020年第一季度，公司为Castleblack提供服务分别获得收入2.3万美元和2.5万美元[94] - 截至2021年3月18日，Fisher先生拥有IHM 97.5%的所有权，2021年和2020年第一季度公司向IHM支付的酒店管理等费用分别为120万美元和200万美元[94] - 2021年第一季度，美国酒店业RevPAR下降27.7%，其中1月下降48.2%，2月下降44.8%，3月上升34.4%[110][119] - 2021年第一季度，公司同店RevPAR下降42.1%，其中ADR下降30.5%，入住率下降16.6%[121] - 截至2021年3月31日的三个月，酒店运营费用降至2200万美元，较2020年同期的3630万美元减少1440万美元，降幅39.5%[124] - 客房费用从2020年的1340万美元降至2021年第一季度的720万美元，减少620万美元[125] - 其余酒店运营费用从2020年第一季度的2290万美元降至2021年第一季度的1480万美元，减少810万美元[126] - 折旧和摊销费用从2020年的1310万美元增至2021年的1330万美元，增加20万美元[127] - 物业税、地租和保险费用从2020年的610万美元降至2021年的590万美元[128] - 一般和行政费用（不包括基于股票的薪酬摊销）从2020年的160万美元增至2021年的240万美元[129] - 其他费用从2020年的280万美元降至2021年的10万美元[130] - 利息费用从2020年的683.3万美元降至2021年的647万美元，降幅5.3%[134] - 未合并房地产实体的亏损从2020年的370万美元降至2021年的120万美元[135] EBITDA相关指标变化 - 2021年第一季度EBITDA为2369万美元，2020年同期为 - 414.2万美元；EBITDAre为 - 8.4万美元，2020年同期为1253.5万美元；调整后EBITDA为117.3万美元，2020年同期为1650.9万美元[149] - 2021年第一季度调整后酒店EBITDA为347.4万美元，2020年同期为1618.9万美元[150] 现金及等价物情况 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司现金、

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度RevPAR为47美元，较2019年第四季度下降60%，较第三季度的58美元有所降低，但降幅较第三季度的61%略有改善 [29][45] - 第四季度同店酒店EBITDA利润率为8.4%，GOP利润率为25.4% [46] - 2020年第四季度调整后EBITDA为20万美元，资本前现金流为负950万美元 [47] - 截至第四季度末，公司拥有2110万美元的无限制现金和1030万美元的受限现金 [48] - 2020年公司削减了超50%的薪资成本，公司G&A费用同比下降约20%，资本支出从2300万美元削减至1400万美元，降幅约40% [17] - 2021年资本支出预算约为600万美元，无翻新项目 [44] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有58%的长住型客房，是所有酒店REIT中占比最高的 [11] - 2020年，公司80%的酒店EBITDA来自Residence Inn和Homewood Suites酒店 [11] - 第四季度，公司企业收入较去年下降56%，零售业务下降60%，政府业务下降54% [37] - 第四季度，公司运营利润率为25% [38] - 第四季度，公司每间入住客房的劳动力成本下降约15%，客房部门每间入住客房的劳动力成本下降约30%，降至每间13美元 [40] - 第四季度，公司免费餐饮成本同比下降70%，晚间招待成本总计2000美元 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，洛杉矶市场RevPAR最高，为79美元；圣迭戈市场RevPAR为74美元，排名第二 [31][32] - 2020年第四季度，Anaheim酒店入住率达84%；Marina del Rey Hilton Garden Inn的ADR最高，为154美元，较2019年水平下降25%；Residence Inn in Gaslamp的RevPAR为78美元，ADR为143美元，仅较去年下降15% [31][32] - 公司东北沿海市场组合的RevPAR为63美元，入住率约50%，房价约130美元；Hampton和Portland Maine的第四季度ADR在公司组合中排名第二，约为144美元 [33] - 硅谷市场第四季度RevPAR为46美元，ADR为105美元，入住率为44%，而2019年第四季度RevPAR为158美元，入住率为69% [34] - 2020年第四季度，公司39家酒店中有18家入住率超过50%，第三季度为21家，第二季度为11家 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于资产和运营管理，以保存长期股东价值，包括最大化运营绩效、减少资本支出和G&A费用、保持强大的资产负债表和增强流动性 [6] - 公司与Island Hospitality合作，通过直接销售和集中的收入管理努力，提高RevPAR指数和市场份额 [9][10] - 公司计划在2021年保持对成本的严格控制，特别是劳动力成本，以实现强劲的利润增长 [16][40] - 公司将继续关注M&A市场，寻找机会进行收购，但目前市场交易较少，买卖价差较大 [60][61] - 公司对Warner Center开发项目按计划推进，预计于2021年第四季度开业 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年，预订可见性仍较短，休闲旅游是行业最佳细分市场，周末入住率较高 [24] - 随着疫苗接种的推进和住院率、死亡率的下降，公司预计休闲旅游将引领行业走出疫情，商务旅行将逐渐恢复 [26] - 公司认为凭借其投资组合属性、与Island的行业领先平台以及吸引多样化客户群体的能力，将能够比大多数酒店REIT同行更快地提高入住率和房价，并更快恢复到2019年的水平 [27] 其他重要信息 - 公司在2020年第四季度出售了192间客房的Residence Inn Mission Valley给圣地亚哥住房委员会，售价6700万美元，每间客房约35万美元，基于2019年业绩的资本化率为6.5% [22] - 公司在2020年12月完成了对信贷安排的修订，获得了直到2022年第一季度的契约豁免，并能够使用全部2.5亿美元的信贷额度 [50] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 在成本方面，如何考虑与入住率相关的员工回归速度？如何看待未来一年及之后的趋势？以及在恢复到正常环境后，如何看待长期利润率与疫情前的对比？ - 公司认为，随着晚间社交活动取消、早餐供应调整以及客房清洁频率变化，未来利润率将有所改善，但目前尚未量化改善幅度 [56][57] - 2021年，随着入住率上升，管理团队和Island Hospitality需谨慎控制员工配置和清洁频率，以适应新的运营环境 [58][59] 问题: 谈谈并购市场的预期，从定价角度看到了什么？有哪些机会？以及市场偏好如何？ - 目前并购市场交易较少，买卖价差较大，预计未来三四个月也不会有太多交易 [60][61] - 公司积极关注市场，希望抓住机会，但会关注东南部等市场的增长潜力和供应趋势 [62][63] 问题: Residence Inn的出售机会是如何出现的？加利福尼亚市场是否有更多此类交易机会？ - 该机会源于南加州对公司部分资产的兴趣，经过详细沟通和信息共享，最终确定了该交易 [66] - 加利福尼亚州对这类交易仍有兴趣，但融资和物业标准要求较高，公司将继续与相关方讨论，且该州计划在2021年提供更多资金支持此类交易 [67][68] 问题: 回顾2009年，如何看待市场和竞争对手保持价格的合理性？Island如何应对？ - Island针对每家酒店制定策略，密切关注未来30天和180天的房价，特别是休闲市场，预计这些市场有机会保持甚至提高房价 [69][70][71] 问题: 目前酒店REIT股价上涨，而行业RevPAR仍下降40% - 50%，如何看待这种情况？ - 公司很高兴看到股价上涨，认为这表明市场对下半年业务复苏有较高预期 [72] - 公司对业务复苏充满信心，其收入管理部门从3月1日起取消所有疫情定价，多数市场将在最后时刻调整价格 [73][74] 问题: 2月的实时需求情况如何？企业业务如何？需求回升时的销售和收入管理策略是怎样的？ - 2月企业业务仍无实质性好转，预订窗口较窄，会议业务在2021年尚无动静 [76][77] - 公司在定价方面采取积极的每日策略，为未来业务保留选择，例如不将国民警卫队安排在节假日入住 [79] 问题: 2021年资本支出仅600万美元且无翻新项目，原因是什么？ - 考虑到公司仍处于复苏阶段且疫情仍在持续，公司采取保守的资本配置策略，等待合适时机再进行资本支出 [80] 问题: Warner Center开发项目至今的花费是多少？2021年的支出节奏如何？ - 截至目前，该项目已花费约4400万美元，2021年还需约2600万美元，预计前两个季度每月支出200 - 300万美元，剩余部分在下半年支出 [81][82] 问题: 是否可以使用当前流动性购买资产？有无限制？ - 公司可以使用信贷额度内的流动性收购酒店，但需保持2500万美元的最低流动性 [84] 问题: 非度假酒店市场的休闲旅游是否开始回升？预计春季和夏季是否会有更广泛的休闲旅游回归？ - 公司看到“宅度假”概念仍在流行，人们会选择附近有泳池或其他设施的酒店入住，预计这种趋势将持续 [87][88] 问题: 是否有潜在的新合资企业机会？是否已开始相关讨论？ - 过去9 - 10个月，有一些人对酒店业表示兴趣并希望建立合资企业，但从公司角度来看，直接购买资产相对更容易 [89][90]

公司酒店资产情况 - 截至2020年12月31日，公司拥有39家酒店，共5900间客房，分布在15个州和哥伦比亚特区[22] - 截至2020年12月31日，公司持有NewINK JV 10.3%的非控股权益，该合资企业拥有46家酒店，共5948间客房；持有Inland JV 10.0%的非控股权益，该合资企业拥有48家酒店，共6402间客房，且Inland JV处于接管状态[22] - 公司全资酒店包括16家Residence Inn by Marriott品牌酒店、7家Homewood Suites by Hilton品牌酒店等[25] - 截至2020年12月31日，公司董事长拥有52.5%股权的IHM管理公司全部39家全资酒店和NewINK JV的所有酒店，未管理Inland JV的酒店[24] - 截至2020年12月31日公司有39家全资酒店，不同酒店的特许经营/特许权使用费和营销/计划费用比例不同，如Homewood Suites by Hilton系列多为4.0%，Hampton Inn & Suites Houston - Medical Center特许经营费为6.0% [48] - 截至2020年12月31日，公司拥有39家全资酒店[210] - 酒店总房间数为5900间[210] - 酒店总购买价格为14.081亿美元[210] - 每间客房平均购买价格为238,661美元[210] - 酒店抵押债务余额总计4.612亿美元[210] 公司投资与经营策略 - 公司主要投资策略包括有纪律地收购酒店、机会性酒店重新定位等[29] - 公司计划用自由现金流、债务以及发行普通股和/或优先股为增长提供资金[31] - 公司购买酒店时，可能会向卖家发行运营合伙企业的普通股作为全部或部分对价[31] 公司杠杆比率情况 - 过去几年，公司维持的杠杆比率在35% - 50%之间[29] - 2020年12月31日，公司杠杆比率约为35.8%，较2019年12月31日的34.1%有所增加[31] 公司酒店业务竞争与季节性 - 公司酒店投资面临来自机构养老基金、私募股权投资者等的竞争，可能增加收购成本[32] - 公司酒店业务受季节性影响，通常第一和第四季度营收、经营收入和现金流较低，第二和第三季度较高[33] 公司税务相关情况 - 公司自2010年12月31日起选择按REIT进行联邦所得税纳税，需每年至少分配90%的REIT应税收入[41] - 2018年第三季度，公司TRS的2016年税务申报被美国国税局审查，目前审查仍在进行中[42] - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入以满足联邦所得税目的的REIT资格要求，留存收益为收购提供资金的能力有限[79][89] - 为维持REIT资格，公司每年须向股东分配至少90%的REIT应税收入，若分配不足100%将缴纳联邦企业所得税，若低于规定最低金额将缴纳4%的不可抵扣消费税[168] - 若公司未能符合REIT资格，将按常规企业税率缴纳联邦所得税，且四年内无法重新选举REIT身份[170] - 公司TRS结构会增加整体税务负担，TRS控股公司需缴纳联邦、外国、州和地方所得税[175] - 公司与TRS的交易若未按公平原则进行，将面临100%的惩罚性税收[176] - 公司TRS股票和证券的总价值不得超过公司总资产价值的20%[177] - 符合条件的非企业美国股东获得的合格股息收入最高联邦所得税率为20%，2026年1月1日前，非企业纳税人可扣除高达20%的特定穿透式企业收入，有效最高联邦所得税率为29.6%[180] - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税收入以符合REIT资格[197] 公司与IHM管理协议情况 - 公司与IHM的管理协议初始期限为五年，可自动续约两次，每次五年[44] - 若满足或超过特定财务门槛，IHM激励管理费为酒店净营业收入减去固定成本等后的10%，上限为酒店总收入的1%[44] - 截至2020年12月31日，公司39家全资酒店的基础管理费大多为3.0%，激励管理费上限大多为1.0%[46] - 2020、2019和2018年管理费用分别约为530万美元、1080万美元和1080万美元[46] 公司酒店租赁情况 - 2019年5月7日出售Courtyard Altoona酒店，其原地面租赁到期日为2029年4月30日，有12个可续约5年的选项，月租金约8400美元（月入住率低于85%），最高可达约20000美元（入住率100%），最低租金年增2.5% [50] - Residence Inn San Diego Gaslamp酒店地面租赁到期日为2065年1月31日，有3个可续约10年的选项，目前月租金约44400美元，每5年增加10%，需支付年补充租金为适用租赁年总收入的5%减去12倍该年每月基本租金 [51] - 2020年Residence Inn New Rochelle酒店的空中权租赁和车库租赁季度总租金约31000美元，两项租赁均于2104年12月1日到期 [52] - Hilton Garden Inn Marina del Rey酒店地面租赁到期日为2067年12月31日，目前最低月租金约47500美元，需支付百分比租金为总收入的5% - 25%减去最低租金 [53] - 截至2020年12月31日公司各项租赁未来付款情况：2021年2051千美元、2022年2071千美元、2023年2093千美元、2024年2115千美元、2025年2186千美元，之后为66720千美元，总租赁付款77236千美元 [56] - 新罗谢尔Residence Inn酒店的空中使用权租约和车库租约于2104年12月1日到期[210] - 圣地亚哥Gaslamp Residence Inn酒店有一份土地租约[210] 公司人员情况 - 截至2021年2月24日公司有23名员工，其中17名与NewINK JV和Castleblack共享或分配，Castleblack由Fisher先生持有2.5%股权 [58] - 公司关键人力资本管理目标是吸引、招募、雇佣、培养和晋升多元化人才以形成强大成功的员工队伍 [59] 公司信息获取途径 - 公司网站为www.chathamlodgingtrust.com，会在网站免费提供各类报告，也可从SEC网站获取 [60] 公司面临的风险 - 公司业务面临诸多风险，若风险事件发生，业务、财务状况、经营成果可能受影响，向股东现金分红能力或受损，普通股交易价格可能下跌 [62] - 2020年金融市场经历显著波动，预计未来几个季度将持续，美国住宿业受疫情影响严重，部分酒店入住率大幅降低[70] - 疫情导致公司部分酒店运营大幅缩减，团体、商务和休闲旅行急剧下降[75] - 疫情使公司2020年第一季度暂停分红，并持续至2020年剩余时间，可能影响未来向股东支付预期水平股息的能力[75] - 公司投资政策可由董事会酌情随时修订，可能导致投资回报低于投资者预期[77] - 公司依赖关键高管的努力和专业知识，其持续服务无保障，人员流失且无法找到合适替代者会对业务产生不利影响[78] - 公司需依赖第三方管理公司运营酒店以符合REIT资格，目前酒店组合管理集中于一家酒店管理公司[63] - 公司特许经营商可能要求公司在升级运营标准上投入额外资金，也可能取消或不续签现有特许经营许可证[63] - 公司未来增长依赖获得新融资，若无法偿还债务，可能需再融资、处置或抵押资产，影响股东分红[63] - 截至2020年12月31日，公司董事长兼首席执行官控制的IHM管理公司管理着公司39家全资酒店以及NewINK JV拥有的46家酒店，运营风险集中[81][82] - 公司酒店的特许经营协议要求大约每六年进行某些升级，特许人也可能施加升级或新的品牌标准，会增加酒店成本[85] - 公司作为REIT，需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入，运营结果下滑或意外资本改进可能导致无法宣布或支付股息[89] - 公司计划长期将净债务与酒店投资（成本）的比率维持在过去的水平，未来可能产生大量额外债务，会带来诸多风险[93] - 若违反债务协议中的契约，公司可能需提前偿还部分或全部债务，若无法偿还可能需处置资产[94] - 公司债务的利息费用基于浮动利率，利率上升会增加偿债要求，减少可分配给股东的金额[96] - 2021年后LIBOR逐步淘汰，市场向SOFR过渡，两者差异可能产生基差风险，影响公司经营业绩[100][101] - 公司与CLNY在NewINK JV和Inland JV分别共同投资，分别拥有46家和48家酒店，合资企业投资可能受缺乏决策权等因素不利影响[104] - 公司合资企业决策可能陷入僵局，退出合资企业可能困难，且可能因与共同投资者的分歧导致投资无利可图[105][107] - 运营合伙公司为合资企业债务提供担保，NewINK JV贷款担保上限为当时未偿债务的15%，Inland JV贷款为20%[108] - 截至2020年12月31日，公司正在开发加利福尼亚州洛杉矶的一家酒店，酒店开发面临多种风险[114] - 酒店行业表现与美国GDP增长和个人可自由支配支出水平密切相关，行业衰退会影响公司业务战略执行[117] - 酒店业务面临多种运营风险，可能减少净运营利润和租金收入，影响向股东分配的能力[120] - 收购酒店物业的竞争可能减少公司可收购的物业数量，增加收购难度[122] - 酒店行业的周期性可能导致投资回报远低于预期，需求下降或供应增长可能导致收益低于预期或亏损[124] - 酒店物业需要持续的资本支出进行翻新和改进，可能对公司业务和财务状况产生不利影响[130] - 消费者对互联网旅游中介和替代住宿市场的使用增加，可能影响公司盈利能力[132] - 公司和酒店经理依赖信息技术运营，技术故障或安全漏洞可能对公司业务产生重大不利影响[136] - 公司酒店物业虽有综合保险，但巨灾损失可能无法投保或无法以合理经济条件投保，保险可能不足以覆盖全部损失[140][141] - 违反环境法律法规，公司可能承担清除或修复有害物质的费用，还可能面临第三方索赔，影响运营和股东分配[143][144][145] - 公司酒店物业需遵守ADA，合规可能增加成本，影响财务状况和股东分配[147][148][149] - 传染病爆发会减少旅行，对酒店需求产生不利影响[150][151] - 房地产投资流动性差，公司及时出售酒店物业的能力受限，可能影响运营和财务状况[153][154][155] - 物业税增加会对公司财务状况、运营结果和股东分配产生不利影响[156] - 酒店物业可能出现有害霉菌，公司需承担治理成本和潜在责任[157][158] 公司股权与分红相关情况 - 公司董事会有权发行最多5亿股普通股和最多1亿股优先股，还可不经股东批准修改信托声明增加股份数量等[167] - 马里兰州法律规定，与持有公司10%或以上股份的“利益相关股东”的某些业务组合在五年内受限，之后有特殊评估权和股东要求[164] - 公司股权激励计划可授予最多300万股普通股[206] - 公司当前股息再投资计划允许通过购买和股息再投资最多购买价值5000万美元的普通股[206] - 分红可能稀释财务结果，部分分红可能被指定为长期资本收益或构成资本返还[198][199] - 市场利率上升或分红减少可能降低公司股权证券市场价格[201] - 公司季度运营结果、行业估值、分析师预期等因素会影响股权证券市场价格[203] - 公司较小的市值和低交易量使普通股股价更易波动[204] - 大量普通股出售或预期出售可能影响普通股市场价格[205][206] - 未来发行债务或股权证券可能限制运营灵活性、稀释普通股价值[207] 公司REIT资格相关规定 - 酒店经理若不符合“合格独立承包商”条件，公司将无法符合REIT资格，经理不得拥有超过35%的已发行股份（按价值计算）[182] - 任何时候，不得超过50%价值的已发行股份由五个或更少的个人直接或间接拥有[183] - 董事会可在未获股东批准的情况下撤销公司的REIT资格[186] - 每个日历季度末，至少75%的总资产价值须由现金、现金项目、政府证券和合格房地产资产组成，其余投资证券有多项比例限制[193] - 公司可能无法从运营中产生足够现金流向股东进行分配[196] - 公司循环信贷安排下，分红不得超过前四个季度调整后运营资金的95%或维持REIT身份所需金额[200] 公司总部情况 - 公司总部位于佛罗里达州西棕榈滩湖景大道222号200套房，租约初始期限至2026年，有两次各续约5年的选择权[210]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度RevPAR下降61%至58美元，较第二季度的33美元增长74% [5][33] - 第三季度酒店EBITDA利润率为17.9%，GOP利润率为36% [33] - 第三季度调整后EBITDA为510万美元，第二季度为负330万美元 [33] - 第三季度现金流（酒店EBITDA减去公司G&A、利息费用和本金摊销）为负510万美元，第二季度为负1280万美元 [34] - 9月每月现金消耗仅为160万美元，第三季度末无限制现金为3160万美元，受限现金为1080万美元 [34][35] - 9月30日，无限制现金余额和循环信贷额度可用性之间的流动性为1.09亿美元，当前流动性可覆盖约68个月的现金消耗 [37] - 若出售Mission Valley酒店交易完成，流动性将增至1.45亿美元，可覆盖91个月的现金消耗 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司企业业务收入占比从去年的30%降至26%，同比下降约65%；零售业务收入占比增加140个基点至58%，同比下降约59%；政府业务收入同比仅下降46%，占比约10% [23][24] - 第三季度整体劳动力成本下降约24%，客房部门每间入住客房的劳动力成本下降约40%至略高于10美元 [27] - 每间入住客房的免费服务成本从略高于4美元降至1.15美元，下降约70% - 75% [28] - G&A运营费用在本季度下降约60万美元或33%，但每间入住客房的成本从390美元略升至420美元 [28] - 每间入住客房的维修和保养成本下降约33%，至1.12美元 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 东北沿海市场表现最佳，RevPAR为109美元，入住率约72%，房价约150美元 [19] - 圣地亚哥和洛杉矶市场RevPAR约为90美元，其中洛杉矶阿纳海姆酒店第三季度入住率达94% [20] - 硅谷市场RevPAR为54美元 [20] - 40家酒店中有22家第三季度入住率超过50%，10家超过70%，无酒店入住率低于15% [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为自身相对同行表现出色，得益于出色的销售努力和投资组合构成 [7] - 公司计划在市场稳定后进行不良资产收购，以获取更高回报 [45] - 行业新供应持续下降，本季度下降3.4%，年初至今下降4%，预计未来几个季度建设管道将大幅收缩 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新冠疫情对酒店行业影响空前，但公司对当前业绩满意，团队在困难时期表现出色 [4] - 第四季度RevPAR预计因季节性因素略有下降，2021年随着疫苗推出，商务旅行有望显著恢复，公司有望比同行更快恢复到2019年水平 [13] - 公司认为当前流动性充足，能够应对疫情带来的挑战，高效的运营模式和强大的资产负债表将对长期股权价值产生积极影响 [17] 其他重要信息 - 公司拟以6700万美元出售圣地亚哥Mission Valley的192间客房的Residence Inn酒店，交易完成后将增加流动性并偿还CMBS贷款 [14] - 第三季度资本支出约600万美元，包括300万美元用于Warner Center开发，预计第四季度除Warner Center开发外，其余资本支出约170万美元 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 11、12月RevPAR预计下降的原因及新冠病例增加的影响 - 11、12月RevPAR预计下降主要是由于休闲旅游减少和季节性因素，目前新冠病例增加未影响入住率和RevPAR [42] 问题: Mission Valley酒店在疫情期间的表现及是否有其他酒店出售计划 - Mission Valley酒店今年表现良好，2019年NOI约430万美元，2020年预计约260万美元，第三季度入住率约72%，房价152美元，RevPAR约109美元；目前暂无其他酒店出售计划，但公司会保持机会主义态度 [43][44] 问题: 是否看到或被贷款机构或CMBS服务商接洽收购资产，以及如何融资 - 目前看到一些公司因需要流动性而出售资产的机会，但公司会谨慎决策，待RevPAR恢复情况更明朗后再行动；融资方面会考虑自身资源和合资结构 [47][48] 问题: 品牌标准在2021/2022年是否会有永久性变化，对利润率有何影响 - 公司认为品牌的免费早餐和鸡尾酒会可能会有变化，这将对利润率产生积极影响；客房劳动力成本也有降低空间，如减少客房服务频率或提供付费清洁服务 [49][51] 问题: 平均入住时长增加的驱动因素及对第三季度利润率的影响 - 平均入住时长增加主要归因于护士和政府业务带来的长期客人；对利润率的影响是减少了客房清洁频率，降低了成本 [55][56] 问题: 何时需要增加酒店员工数量 - 入住率从55%提升到60%时，员工数量可能变化不大；入住率达到65% - 70%时，会开始增加员工，但由于疫情后客房清洁频率降低，不会恢复到疫情前的员工数量 [58][59] 问题: 市场上仍关闭的酒店数量及重新开业酒店的ADR情况 - 公司不清楚市场上仍关闭的酒店数量，但会提供相关数据；重新开业酒店的房价会根据市场情况下降，公司预计未来90 - 120天房价将维持在110美元左右 [60][61] 问题: Mission Valley酒店的售价是如何确定的 - 售价是通过谈判确定的，公司认为该价格对双方都公平，酒店在疫情期间表现出色，资产状况良好，且无需支付管理终止费 [64][65] 问题: 投资组合中是否有其他酒店适合类似的替代需求 - 在加利福尼亚州北部可能有机会，且公司的长住型酒店在过去六个月受到其他投资者关注，可用于永久支持性住房或学生住房等用途 [66][67] 问题: 劳动力成本和工资压力的看法，明年能否以较低价格招聘员工 - 政府失业补贴到期后，劳动力供应有所增加，随着行业复苏，公司认为工资压力不会像疫情前那么大，能够以较低成本招聘员工 [69]

财务数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日，酒店物业投资净额为13.20765亿美元，较2019年12月31日的13.47116亿美元有所下降[9] - 2020年第三季度总营收为3496.9万美元，远低于2019年同期的9008万美元[12] - 2020年前九个月总营收为1.15351亿美元，低于2019年同期的2.53631亿美元[12] - 2020年第三季度运营亏损1024.5万美元，而2019年同期运营收入为1989.8万美元[12] - 2020年前九个月运营亏损4655万美元，2019年同期运营收入为4592.4万美元[12] - 截至2020年9月30日，现金及现金等价物为3157万美元，较2019年12月31日的662万美元大幅增加[9] - 截至2020年9月30日，总负债为7.34607亿美元，较2019年12月31日的6.6355亿美元有所增加[9] - 2020年第三季度归属于普通股股东的净亏损为1805.7万美元，2019年同期净利润为1000.2万美元[12] - 2020年前九个月归属于普通股股东的净亏损为7266.7万美元，2019年同期净利润为2105.2万美元[12] - 2020年第三季度基本和摊薄后每股亏损均为0.38美元，2019年同期每股收益为0.21美元[12] - 2019年9月30日普通股数量为46,922,936股，2020年9月30日为46,971,625股[15][18] - 2019年9月30日股东权益总额为780,098美元，2020年9月30日为681,128美元[15][18] - 2019年9月30日非控股权益为11,937美元，2020年9月30日为13,753美元[15][18] - 2019年9 - 12月净收入为21,251美元，2020年为净亏损73,616美元[18][20] - 2019年经营活动提供净现金69,681美元，2020年使用净现金12,750美元[20] - 2019年投资活动使用净现金35,696美元，2020年使用净现金27,130美元[20] - 2019年融资活动使用净现金39,928美元，2020年提供净现金62,113美元[20] - 2019年现金及等价物期末余额为26,394美元，2020年为42,415美元[20] - 2020年1月15日公司向独立受托人发行24,516股，2019年1月16日发行27,870股[21] - 2020年9月30日应计应付分配为469美元，2019年为6,018美元[21] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司坏账准备分别为40万美元和50万美元[42] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司酒店物业投资净额分别为1.320765亿美元和1.347116亿美元[43] - 截至2020年9月30日和2019年，公司在NewINK JV的合伙人资本份额分别约为420万美元和4440万美元，投资账面价值与合伙人资本份额的总差额分别约为2280万美元和5610万美元[45] - 截至2020年9月30日，公司债务总额为6.65947亿美元，较2019年12月31日的5.85465亿美元有所增加[57] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司2.5亿美元循环信贷安排下的未偿还借款分别为1.73亿美元和9000万美元[57] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司固定利率债务的估计公允价值分别为4.714亿美元和5.015亿美元[59] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司可变利率债务的估计公允价值分别为1.769亿美元和9000万美元[61] - 截至2020年9月30日，未来债务本金还款安排为2020年剩余三个月266.5万美元，2021 - 2025年分别为2212.1万、1.82954亿、1.43084亿、3.00309亿、1591.9万美元，未摊销债务发行成本后总债务6.65947亿美元[63] - 截至2020年9月30日，公司利率上限协议公允价值为1万美元[64] - 2020年和2019年第三季度及前九个月所得税费用均为零，TRS预计2020年持续应税亏损，对递延所得税资产全额确认估值备抵（除AMT税收抵免）[65][66] - 2020年前九个月公司宣布普通股股息和LTIP单位分配均为每股0.22美元，自2020年3月27日支付股息后暂停分红[69] - 2020年和2019年1月，公司分别向独立董事发行24516股和27870股普通股，截至2020年9月30日，股权奖励计划有944048股可供发行[72] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，受限股奖励未确认补偿成本分别为3.58万美元和5.85万美元[74] - 2020年和2019年三季度LTIP单位薪酬费用分别为100万美元和110万美元，前九个月分别约为340万美元和310万美元[85] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，LTIP单位未确认薪酬成本分别为590万美元和490万美元，预计在约1.6年内确认[85] - 截至2020年9月30日，未来租赁付款总额77,746美元，扣除利息后租赁负债现值23,361美元[93] - 2020年前九个月，公司发生固定租赁付款90万美元和可变租赁付款3.3万美元[96] - 2020年8月和9月，公司分别支付0.1万美元和0.6万美元用于诉讼和解[99][100] - 2020年和2019年截至9月30日的三个月管理费用分别约为130万美元和300万美元，九个月分别约为420万美元和840万美元[102] - 2020年和2019年截至9月30日的三个月特许经营和营销费用分别约为290万美元和710万美元，九个月分别约为920万美元和2010万美元，协议初始期限为10至30年，加权平均到期日为2030年8月[103] - 2020年和2019年截至9月30日的三个月，公司为自有酒店向IHM支付或应计的酒店管理、收入管理和会计费用分别为130万美元和300万美元，九个月分别为420万美元和840万美元，2020年9月30日和2019年12月31日，应付IHM的金额分别为40万美元和70万美元[105] - 2020年和2019年截至9月30日的九个月，公司为Castleblack提供服务分别获得7.4万美元和9.8万美元收入，Castleblack由CLNY附属公司拥有97.5%，费舍尔先生拥有2.5%[105] - 2020年10月7日，CLNY向NewINK JV出资590万美元，用于支付8月、9月和10月的高级债务，NewINK JV自2020年3月7日起未向夹层贷款人支付利息[108] - 截至2020年9月30日，公司杠杆率为37.7%，总债务为6.671亿美元，平均利率约为4.3%[115] - 2020年第三季度总营收为3500万美元，较2019年同期的9010万美元下降5510万美元，客房收入分别为3230万美元和8180万美元，分别占总营收的92.4%和90.8%[124] - 2020年第三季度食品和饮料收入为20万美元，较2019年同期的240万美元下降220万美元[125] - 2020年第三季度其他营业收入为160万美元，较2019年同期的450万美元下降290万美元[126] - 2020年第三季度来自非合并房地产实体的可报销成本为80万美元，较2019年同期的130万美元下降[127] - 2020年第三季度总营收为3496.9万美元，较2019年同期的9008万美元下降61.2%[128] - 2020年第三季度酒店运营费用降至2190万美元，较2019年同期的4590万美元下降2400万美元，降幅52.4%[135] - 2020年第三季度折旧和摊销费用增至1360万美元，较2019年同期的1290万美元增加70万美元[138] - 2020年第三季度物业税、地租和保险费用降至620万美元，较2019年同期的630万美元略有下降[139] - 2020年第三季度一般及行政费用降至180万美元，较2019年同期的230万美元减少[140] - 2020年第三季度其他费用从2019年同期的30万美元变为收益20万美元[141] - 2020年第三季度利息费用增至724.5万美元，较2019年同期的705万美元增加2.8%[145] - 2020年第三季度净亏损1830万美元，而2019年同期为净收入1010万美元[148] - 2020年前9个月总营收1.154亿美元，较2019年同期的2.536亿美元下降1.382亿美元，降幅54.5%，主要因疫情影响，2019年出售的两家酒店贡献了160万美元的下降额[151] - 2020年前9个月客房收入1.042亿美元，较2019年同期的2.299亿美元下降1.257亿美元，降幅54.7%，主要因疫情影响，2019年出售的两家酒店贡献了150万美元的下降额[151] - 2020年前9个月餐饮收入240万美元，较2019年同期的740万美元下降500万美元，降幅67.3%，主要因疫情导致酒店入住率下降[152] - 2020年前9个月其他运营收入560万美元，较2019年同期的1210万美元下降650万美元，降幅54.2%，主要因疫情导致酒店入住率下降[153] - 2020年前9个月未合并房地产实体的可报销成本为320万美元，较2019年同期的420万美元下降100万美元，降幅25%[154] - 2020年前9个月酒店运营费用降至7390万美元，较2019年同期的1.319亿美元下降5800万美元，降幅43.9%，主要因疫情导致收入和入住率下降，2019年出售的两家酒店贡献了130万美元的下降额[159] - 2020年前9个月折旧和摊销费用增至4030万美元，较2019年同期的3870万美元增加160万美元，主要因翻新工程[163] - 2020年前9个月对未合并房地产实体投资的减值损失增加1530万美元，公司对Inland JV的投资全额减值1530万美元，因疫情导致运营业绩下降[164] - 2020年前9个月净亏损7360万美元，而2019年同期净利润为2130万美元，主要受上述因素影响[175] - 2020年前9个月利息费用降至2111.2万美元，较2019年同期的2137.8万美元下降26.6万美元，降幅1.2%，主要因2020年前9个月资本化利息增加[172] - 2020年第三季度净亏损1831.2万美元，2019年同期净利润1009.8万美元；2020年前九个月净亏损7361.6万美元，2019年同期净利润2125.1万美元[182][187] - 2020年第三季度FFO归属于普通股和单位持有人为亏损397.4万美元，2019年同期为2484.8万美元；2020年前九个月为亏损1314.1万美元，2019年同期为6864.5万美元[182] - 2020年第三季度调整后FFO归属于普通股和单位持有人为亏损417.3万美元，2019年同期为2860.4万美元；2020年前九个月为亏损1035.1万美元，2019年同期为7244.9万美元[182] - 2020年第三季度EBITDA为412.9万美元，2019年同期为3444.8万美元；2020年前九个月为亏损467.8万美元，2019年同期为9447.5万美元[187] - 2020年第三季度EBITDAre为413万美元，2019年同期为3444.4万美元；2020年前九个月为1199.1万美元，2019年同期为9777万美元[187] - 2020年第三季度调整后EBITDA为505.6万美元，2019年同期为3941.2万美元；2020年前九个月为1825.4万美元，2019年同期为10509.6万美元[187] - 2020年第三季度基本加权平均普通股和单位数量为47682142股，2019年同期为47376320股；2020年前九个月为47618584股，2019年同期为47190077股[182] - 2020年第三季度摊薄加权平均普通股和单位数量为47682142股，2019年同期为47614564股；2020年前九个月为47618584股，2019年同期为47402151股[182] - 2020年9月30日和2019年1

业绩总结 - Chatham在2020年第二季度的RevPAR为$33.17，成为所有上市酒店REIT中最高[16] - Chatham的每日房间收入约为$385,000，当前入住率为57%[8] - Chatham的EBITDA利润率在2020年第二季度表现优异，能够在低于同行的收入水平下实现盈利和现金流[12] - Chatham的酒店EBITDA每间房的表现为第二高，显示出其在市场中的竞争力[16] 用户数据 - Chatham的流动性在2020年6月30日为$114百万，足以覆盖41个月的现金需求[19] - Chatham的流动性包括六家无负担酒店，账面价值为$276百万，可作为额外融资的抵押品[19] 未来展望 - Chatham的债务到期情况良好，直到2023年之前没有重大债务到期[7] - Chatham的RevPAR指数在当前市场环境中显著提升，反映出其销售团队的有效性和延长住宿酒店的吸引力[10] 负面信息 - Chatham的现金流在2020年6月的RevPAR水平下为-$2,800，表明其在恢复过程中仍需关注现金流管理[20] 新产品和新技术研发 - Chatham的酒店EBITDA中，68%来自于延长住宿酒店，这些酒店在当前市场环境中表现显著优于其他类型酒店[13]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度RevPAR下降77%至33美元，4 - 7月RevPAR分别约为24美元、31美元、45美元和52美元 [5][26] - 第二季度调整后EBITDA亏损330万美元，4 - 6月酒店EBITDA亏损分别为230万美元、80万美元，6月实现正EBITDA 80万美元 [26] - 第二季度现金消耗（未计资本开支）为840万美元，较原估计的2130万美元降低40%；6月现金消耗（未计资本开支）为280万美元，较先前预测的710万美元改善约50% [13] - 剔除Inland JV后，公司2019年预计净债务与EBITDA比率为5.4倍，包含则为5.7倍 [27] - 截至第二季度末，公司拥有3690万美元无限制现金和890万美元受限现金；6月30日，公司流动性为1.14亿美元，可覆盖约41个月的当前每月现金消耗 [28][29] - 公司G&A已处于较低水平，本季度进一步削减，现金G&A全年下降约35%或超300万美元 [21] - GOP盈亏平衡RevPAR约为26美元，较原估计的32 - 35美元改善20%；酒店EBITDA盈亏平衡RevPAR约为40美元，较原估计的50美元低20%；债务偿还后现金流盈亏平衡RevPAR约为75美元，较先前预期改善20% - 25% [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年第二季度公司企业收入占比约26%（去年为29%），RevPAR为79%，ADR为40% - 50%，其中约40%业务与抗疫医护人员有关 [18] - 零售收入占比约53%（去年为56%），RevPAR为78%，ADR约35% - 40% [18] - 政府收入占比翻倍至约16%，收入下降55%，ADR约25% - 30%至125美元 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 圣地亚哥RevPAR为52美元，受益于军事和政府相关业务；硅谷RevPAR为38美元，高于组合平均，5月底和6月有部分商务旅行 [16] - 缅因州和新罕布什尔州三家沿海酒店第二季度受限制，7月限制放宽，第三季度表现改善 [16] - 阿纳海姆Residence Inn第二季度入住率45%，6月71%，7月93%；卢加诺和劳德代尔堡Residence Inn第二季度入住率44%，6月60%，7月97%；萨凡纳Springhill Suites第二季度入住率26%，6月44%，7月50%；新英格兰三家沿海酒店第二季度入住率低至20%多，7月约65% [17] - 40家酒店中有11家第二季度入住率超50%，3家低于15%，其中2家为相邻酒店组合，正将大部分客人合并至一家酒店 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司拥有一流运营平台，与Island Hospitality合作，在疫情期间通过调整成本结构实现高效运营，有望比多数同行更快恢复到2019年营收水平 [4][10] - 作为希尔顿和万豪主要加盟商，公司认为行业运营模式将改变，正推动品牌变革以提高回报 [19] - 公司暂停未开始的装修和非紧急资本开支，2020年节省1000万美元；放缓Warner Center开发项目资本开支，直至获得专用贷款；预计今年剩余时间除Warner Center外资本开支约400万美元 [23] - 行业新供应影响未来将显著降低，在建酒店大多会完工但建设速度放缓，未开工项目难以获得合适融资条件 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新冠疫情对全球和美国经济及酒店业影响空前，公司通过资产管理和运营聚焦取得较好业绩 [4] - 自3月底触底后，公司收入逐渐改善，但月度增长速度放缓，未来难以准确预测 [6][9] - 夏季过后有企业需求迹象，但企业散客全面回归取决于疫苗可用性 [10] - 公司认为凭借自身组合优势，有望比多数酒店REIT同行更快恢复到2019年营收水平 [10] 其他重要信息 - 公司已解雇或暂时解雇约70%员工，随着入住率回升，目前降至60% [12] - 公司已就新冠疫情损失提交业务中断索赔，但潜在赔偿回收时间长且金额无法估计 [21] - Inland投资组合已被贷款特别服务商指定接管人，所有权正在过渡，公司全力配合；自IPO以来，合资企业投资约8700万美元，已产生约1.5亿美元现金回报 [24] - 公司获得4000万美元建设贷款用于Warner Center开发项目，贷款期限4年，有两次6个月展期选项，初始利率为LIBOR加750个基点，物业达到9%债务收益率后利差降至600个基点 [29] 问答环节所有提问和回答 问题: 降低盈亏平衡的具体措施及成本削减的永久性，以及恢复正常入住率后人员配置水平的预期 - 运营表现出色主要得益于人员配置高效，削减餐饮服务和活动，减少员工招聘；稳定后，客房清洁模式、晚间社交活动和早餐服务将改变，有利于成本控制 [32][33] 问题: 随着复苏推进，公司谈判情况与ADR下降情况对比 - 随着商务旅客回归，ADR将缓慢回升，第三、四季度有望改善 [34] 问题: 夏季过后是否有季节性因素，休闲旅游是否会下降 - 休闲旅游可能因学校开学而放缓，但有望有更多商务旅行弥补，具体情况需观察 [35] 问题: 公司业务季节性变化，秋季或冬季企业和政府业务是否稳定 - 抗疫医护人员业务将减少，但会被休闲或企业业务在某些市场抵消 [38] 问题: 推进Warner Center项目的原因及贷款详情 - 项目已完成部分建设，停工将产生额外费用；该地区竞争环境有利；贷款谈判困难，公司联系100多家潜在贷款人，最终因项目已投入3000万美元股权、完成40%建设以及公司为上市REIT等因素获得贷款 [40][41] 问题: Warner Center酒店品牌是否确定 - 尚未确定 [43] 问题: 入住率提高后，近期是否会有政府规定的入住限制 - 目前没有，新罕布什尔州和缅因州曾有限制但已放宽 [45] 问题: 召回休假员工是否容易，工资水平是否与疫情前相同 - 召回员工有挑战，部分市场需寻找外部劳动力；稳定后平均时薪可能低于疫情前 [46] 问题: 本季度是否维持约60%的人员削减 - 目前约为60%，7、8月可能下降，但不确定是否降至50% [47] 问题: 7月部分市场新冠病例激增对业务的影响，以及7月增长放缓的原因 - 与6月相比，7月业务有所改善；增长放缓主要是数学原因，后续增长百分比会降低；部分酒店虽病例增加但入住率仍高，秋季商务旅行情况有待观察 [51][52] 问题: 公司提高RevPAR指数、获取更多市场份额的直销和收入管理策略 - 疫情初期，Island直销团队积极联系政府、医护人员等业务来源；收入管理与直销协同，开放疫情前关闭的低价渠道，利用酒店资产和房型优势多元化客户群体 [53][54] 问题: 目前股息限制及解除时间 - 目前股息需低于REIT应税收入，此限制将持续到明年3月信贷安排修订结束；今年若有应税收入需部分以股票支付，预计今年无应税收入，最早明年可能支付股息 [56]

公司总资产情况 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司总资产分别为14.37355亿美元和14.38574亿美元[10] 公司营收情况 - 2020年第二季度和2019年同期，公司总营收分别为2.0173亿美元和8.7874亿美元[13] - 2020年上半年和2019年同期，公司总营收分别为8.0382亿美元和16.3553亿美元[13] - 2020年第二季度总营收为2020万美元，较2019年同期的8790万美元下降6770万美元；客房收入分别为1840万美元和8000万美元，占总营收的比例分别为91.2%和91.0%[130] - 2020年第二季度总营收为20,173美元，较2019年同期的87,874美元下降77.0%[134] - 2020年上半年总营收8040万美元，较2019年同期的1.636亿美元下降8320万美元，降幅50.9%[160][166] 公司运营费用情况 - 2020年第二季度和2019年同期，公司总运营费用分别为3.8795亿美元和6.8441亿美元[13] - 2020年上半年和2019年同期，公司总运营费用分别为11.6691亿美元和13.4227亿美元[13] - 2020年第二季度酒店运营费用为15.7百万美元，较2019年同期的44.1百万美元下降28.4百万美元，降幅64.3%[139][141] - 2020年上半年酒店运营费用降至5210万美元，较2019年同期的8600万美元减少3390万美元，降幅39.4%[169] 公司运营盈亏情况 - 2020年第二季度和2019年同期，公司运营亏损分别为1.862亿美元和运营收入1.6133亿美元[13] - 2020年上半年和2019年同期，公司运营亏损分别为3.6306亿美元和运营收入2.6026亿美元[13] 公司净盈亏情况 - 2020年第二季度和2019年同期，公司净亏损分别为2.7193亿美元和净收入9525万美元[13] - 2020年上半年和2019年同期，公司净亏损分别为5.5304亿美元和净收入1.1153亿美元[13] - 2020年第二季度和2019年同期，归属于普通股股东的净亏损分别为2.6827亿美元和净收入9437万美元[13] - 2019年1 - 6月净收入为11,153美元，2020年1 - 6月净亏损为55,304美元；2019年4 - 6月净收入为9,525美元，2020年4 - 6月净亏损为27,193美元[16][18][22] - 2020年第二季度归属普通股股东净亏损2682.7万美元，2019年同期净利润943.7万美元；2020年上半年净亏损5461万美元，2019年同期净利润1105万美元[72] - 2020年Q2净亏损2719.3万美元，2019年Q2净利润952.5万美元；2020年H1净亏损5530.4万美元，2019年H1净利润1115.3万美元[192][197] - 2020年第二季度净亏损2719.3万美元，2019年同期净利润952.5万美元[201] - 2020年上半年净亏损5530.4万美元，2019年同期净利润1115.3万美元[201] 普通股数量情况 - 2019年4月1日普通股数量为46,571,005股，2019年6月30日为46,918,383股，2020年4月1日为46,960,389股，2020年6月30日为46,965,827股[16] 普通股股息情况 - 2019年1 - 6月宣布普通股股息为每股0.66美元，2020年1 - 6月为每股0.22美元；2019年4 - 6月宣布普通股股息为每股0.33美元[16][18] - 2020年上半年公司宣布普通股股息为每股0.22美元，LTIP单位分配为每单位0.22美元，自2020年3月27日股息支付后暂停分红[71] 现金流量情况 - 2019年1 - 6月经营活动提供净现金37,829美元，2020年1 - 6月使用净现金15,740美元[22] - 2019年1 - 6月投资活动使用净现金13,821美元，2020年1 - 6月使用净现金20,474美元[22] - 2019年1 - 6月融资活动使用净现金29,433美元，2020年1 - 6月提供净现金61,778美元[22] 现金及等价物期末余额情况 - 2019年6月30日现金及等价物期末余额为26,912美元，2020年6月30日为45,746美元[22] 股权奖励计划发行情况 - 2020年1月15日公司根据股权奖励计划向独立受托人发行24,516股，2019年1月16日发行27,870股[23][24] - 2020年和2019年1月，公司分别向独立董事发行24516股和27870股普通股，截至2020年6月30日，股权奖励计划下有760748股普通股可供发行[74] 应计款项情况 - 截至2020年6月30日，公司应计分配款为469美元，截至2019年6月30日为5,895美元[25] - 截至2020年6月30日和2019年6月30日，应计股份薪酬均为225美元，应计资本改进分别为1,554美元和2,296美元[25] 股权发售计划情况 - 公司2014年1月设立最高发行价5000万美元的股权发售计划，2017年12月28日提交1亿美元新ATM计划以取代旧计划，截至2020年6月30日，新计划约有9040万美元可用于发行[29] 股息再投资和股票购买计划情况 - 公司2014年1月设立2500万美元股息再投资和股票购买计划，2017年12月28日提交5000万美元新计划以取代旧计划，2020年第二季度按每股6.54美元的加权平均价格发行5438股，产生3.56万美元收益，截至2020年6月30日，新计划约有2770万美元可用于发行[30] 公司酒店资产权益情况 - 截至2020年6月30日，公司全资拥有40家酒店共6092间客房，持有NewINK JV 10.3%非控股权益（该合资企业拥有46家酒店共5948间客房），持有Inland JV 10%非控股权益（该合资企业拥有48家酒店共6402间客房）[32] 信贷安排修订情况 - 2020年5月6日，公司修订信贷安排，暂停财务契约至2021年3月31日，并可动用全部2.5亿美元信贷额度[36] - 2020年5月6日公司修订信贷安排，豁免部分财务契约至2021年3月31日，期间可借高达2.5亿美元，需维持最低流动性2500万美元，信贷安排抵押物增加6家酒店至共18家[66] 租赁会计准则采用情况 - 2019年1月1日，公司采用新租赁会计准则，在合并资产负债表中确认2570万美元租赁负债及2310万美元使用权资产[40][42] 酒店出售情况 - 2019年5月7日，公司以460万美元出售宾夕法尼亚州阿尔图纳的万豪庭院酒店，确认440万美元亏损；5月15日，以510万美元出售宾夕法尼亚州华盛顿的万豪SpringHill套房酒店，确认110万美元收益[43] 坏账准备情况 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司坏账准备分别为40万美元和50万美元[45] 酒店物业投资净额情况 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司酒店物业投资净额分别为1.328717亿美元和1.347116亿美元[46] 酒店开发成本情况 - 公司正在开发洛杉矶的一家酒店，已产生3050万美元成本，包括660万美元土地收购成本和2390万美元其他开发成本[47] 合资企业合伙人资本份额及投资账面价值情况 - 截至2020年6月30日和2019年，公司在NewINK JV的合伙人资本份额分别约为520万美元和4640万美元，投资账面价值与合伙人资本份额的总差额分别约为2300万美元和5650万美元[49] 合资企业贷款再融资情况 - 2017年5月9日，NewINK JV将8.4亿美元贷款再融资为8.5亿美元新贷款，利率为LIBOR加2.79% [50] - 2019年11月7日，NewINK JV将8.5亿美元贷款再融资为8.55亿美元无追索权新贷款，利率为LIBOR加2.82% [50] - 2017年6月9日，Inland JV将8.17亿美元贷款再融资为7800万美元无追索权新贷款，利率为LIBOR加3.3% [52] 合资企业债务违约情况 - 2020年4月7日和5月7日，NewINK JV未能支付8.55亿美元贷款的债务本息 [51] - 2020年4月9日，Inland JV未能支付7800万美元贷款的债务本息，且后续未再支付 [54] 合资企业股权投资减值情况 - 2020年第一季度，公司对Inland JV的股权投资减值1530万美元，账面价值降至0 [56] 公司对合资企业投资记录情况 - 2020年6月30日，公司对NewINK JV和Inland JV的投资记录分别为 - 1780万美元和0美元 [57] 公司借款情况 - 2020年6月30日和2019年12月31日，公司循环信贷安排下的未偿还借款分别为1.73亿美元和9000万美元 [62] 公司债务公允价值情况 - 2020年6月30日和2019年12月31日，公司固定利率债务的估计公允价值分别为4.795亿美元和5.015亿美元 [63] - 2020年6月30日和2019年12月31日，公司可变利率债务的估计公允价值分别为1.73亿美元和9000万美元 [64] 公司未来债务本金还款安排及总债务情况 - 截至2020年6月30日，未来债务本金还款安排为2020年剩余六个月498.2万美元、2021年2205万美元、2022年1.82954亿美元等，未摊销债务发行成本前总债务6.65377亿美元，未摊销抵押债务发行成本120.2万美元，未偿还总债务6.64175亿美元[67] 公司所得税费用情况 - 2020年和2019年截至6月30日的三个月及六个月所得税费用均为零，截至2020年6月30日，TRS继续对净递延所得税资产全额计提估值备抵（除AMT税收抵免外）[68] 受限股奖励未确认补偿成本情况 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，受限股奖励未确认补偿成本分别为4.3万美元和5.85万美元，2020年6月30日预计在约1.5年内确认[75] LTIP单位情况 - 2020年上半年LTIP单位授予325507个，归属254218个，期末未归属669609个；2019年授予221853个，归属99931个，期末未归属598320个[78] - 2015年6月1日授予的183300个A类绩效LTIP单位因未达市场指标，2018年6月1日相关应计股息和单位被没收，相关费用截至2020年5月31日已完全摊销[79] - 2020年3月1日公司运营合伙企业授予130206个基于时间的LTIP单位奖励，按时间归属，归属前持有人有权获得分配[80] - 2020年3月1日公司授予195,301份基于绩效的长期激励计划（LTIP）单位奖励，每份估计价值13.66美元[82] - 2020年基于绩效的LTIP单位奖励根据公司2020年3月1日至2023年2月28日三年期相对总股东回报（TSR）绩效发放，支付比例为目标值的50% - 150%[84] - 公司2020年和2019年截至6月30日的三个月分别记录与LTIP单位相关的薪酬费用100万美元和110万美元，六个月分别确认约240万美元和200万美元[86] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，与LTIP单位相关的未确认薪酬成本分别为690万美元和490万美元，预计在约2.1年内确认[86] 酒店租赁情况 - 阿尔图纳万怡酒店地面租赁于2019年5月7日出售，原月租金8400美元（月入住率低于85%）至20000美元（入住率100%），最低租金年增2.5%[87] - 加斯勒普雷斯套房酒店地面租赁到期日为2065年1月31日，月租金约44400美元，每五年增加10%，需支付年补充租金为年总收入的5%减去12倍月基本租金[89] - 新罗谢尔万怡酒店空中权和车库租赁到期日为2104年12月1日，2020年季度租金约31000美元[90] - 截至2020年6月30日，公司未来租赁付款总额78254美元，租赁负债现值23483美元[95] 公司诉讼风险敞口情况 - 截至2020年6月30日，公司估计对Ruffy和Doonan诉讼总风险敞口为10万美元，对Perez集体诉讼总风险敞口为60万美元[103][104] 公司管理费用情况 - 公司2020年和201