公司酒店资产与运营情况 - 截至2021年12月31日，公司拥有41家酒店，共6169间客房，分布在16个州和哥伦比亚特区[22] - 截至2021年12月31日，公司所有酒店均由Island Hospitality Management Inc.管理[24] - 公司将所有酒店作为单一行业板块评估，不报告板块信息[28] - 截至2022年2月25日，公司有17名员工[59] - 公司与CLNY在NewINK JV和Inland JV分别拥有46家和48家酒店[111] - 截至2021年12月31日，公司首席执行官Mr. Fisher拥有100%的酒店管理公司IHM，该公司管理公司所有酒店[117] - 截至2021年12月31日，公司正在加利福尼亚州洛杉矶开发一家酒店[118] 公司股权出售情况 - 2021年9月，公司出售了在内陆合资企业（Inland JV）10.0%的非控股权益；2021年3月，出售了在NewINK JV 10.3%的非控股权益，售价280万美元[22] 公司租赁协议情况 - 公司TRS租赁协议初始期限为5年，租赁收入在合并报表中抵消[23] - 2022 - 2026年及以后的未来租赁总付款分别为207.2万美元、209.3万美元、211.5万美元、218.6万美元、189.4万美元和6482.5万美元，总计7518.5万美元[57] - 圣地亚哥加斯勒普雷斯套房酒店地面租赁每月付款约44400美元，每五年增加10%，需支付相当于年总收入5%的补充租金[52] - 新罗谢尔套房酒店2021年每季度租赁费用约30000美元，租赁于2104年12月1日到期[53] - 玛丽娜德尔雷希尔顿花园酒店地面租赁每月最低付款约47500美元，需支付相当于总收入5% - 25%的百分比租金[54] 公司财务杠杆比率情况 - 公司长期维持净债务与酒店成本投资的杠杆比率在20%多到50%低段水平，2021年12月31日为30.6%，较2020年12月31日的35.8%有所下降[30] 公司融资计划情况 - 公司计划用自由现金流、债务以及发行普通股和/或优先股为增长融资[30] 公司竞争情况 - 公司面临来自机构养老基金、私募股权投资者、REITs等在酒店投资方面的竞争[32] 公司酒店需求季节性情况 - 公司酒店需求受季节性模式影响，通常第一和第四季度收入、经营收入和现金流较低，第二和第三季度较高[33] 公司物业法规遵守情况 - 公司物业需遵守《美国残疾人法案》，虽认为基本符合要求，但未全面审计[35] 公司纳税情况 - 公司自2010年12月31日起的短纳税年度开始选择按REIT进行联邦所得税纳税，需每年至少分配90%的REIT应税收入[41] - 2018年第三季度，公司收到通知，其TRS 2016年12月31日结束的纳税年度的纳税申报单将接受美国国税局审查；2021年第三季度，公司收到通知，与公司相关的各实体2019年和2018年12月31日结束的纳税年度正接受新罕布什尔州审查，两项审查均未结束[42] 公司与IHM管理协议情况 - 公司与IHM的管理协议初始期限为5年，可自动续约两次，每次5年，提前终止需满足一定条件；激励管理费用为酒店净营业收入减去固定成本、基础管理费和指定回报门槛后的10%，上限为酒店总收入的1%[44] - 截至2021年12月31日，公司41家酒店与IHM的管理协议中，基础管理费大多为3.0%，激励管理费上限大多为1.0%[46] 公司管理费用情况 - 2019 - 2021年，公司管理费用分别约为1080万美元、530万美元和720万美元[48] 公司酒店特许经营协议费用情况 - 公司酒店特许经营协议费用按酒店客房总收入的指定百分比计算[49] 公司环境相关情况 - 房地产所有者可能需承担清除或修复物业上某些危险或有毒物质的费用，费用可能超过物业价值和/或所有者的总资产[37] - 第三方可能因危险物质泄漏造成的伤害和财产污染要求赔偿，环境问题还可能限制物业使用或对活动设置条件[38][39] - 公司虽要求对投资的所有房地产进行第一阶段环境现场评估，但无法保证能发现所有危险或有毒物质，也无法排除存在未知环境负债等情况[40] 公司特许经营和营销/计划费用情况 - 2019 - 2021年特许经营和营销/计划费用分别约为2590万美元、1160万美元和1660万美元[50] 公司董事会成员构成情况 - 2021年8月，公司董事会成员中女性占比25.0%，代表性不足群体成员占比12.5% [65] 公司企业责任报告与委员会情况 - 2021年3月公司发布首份企业责任报告，2022年1月报告更新，2月成立环境、社会和治理委员会[61][62] 公司能源效率计划情况 - 公司能源效率计划包括安装节能照明、智能恒温器、低流量马桶系统和回收洗衣水[63] 公司官网信息情况 - 公司官网为www.chathamlodgingtrust.com，会在网站免费提供各类报告[67] 公司金融市场与酒店运营情况 - 2020和2021年金融市场波动剧烈且预计未来季度持续，部分酒店仍低入住率运营[76] 公司分红情况 - 2020年第一季度起暂停分红并持续至2021年，或影响未来向股东支付股息能力[80] 公司REIT资格与收入分配情况 - 公司每年须分配至少90%的REIT应税收入以满足联邦所得税REIT资格要求[85] - 公司作为REIT，每年需将至少90%的REIT应税收入分配给股东[95] - 公司每年需向股东分配至少90%的REIT应纳税收入，否则将面临联邦企业所得税和4%的不可抵扣消费税[178] - 公司每年需向股东分配至少90%REIT应税收入（不考虑股息支付扣除且不包括任何净资本收益）以符合REIT资格，否则将对未分配应税收入缴纳联邦企业所得税[205] 公司运营风险相关情况 - 新冠疫情导致团体、商务和休闲旅行大幅下降，影响酒店运营和收入[78] - 公司依赖关键高管努力和专业知识，其服务不具保证性[84] - 公司未来增长依赖新融资，无法获得将限制增长[85] - 为符合REIT资格，公司依赖第三方管理公司运营酒店，控制力较弱[87] - 截至2021年12月31日，IHM管理公司全部41家酒店，运营风险集中[89] - 投资政策可由董事会修订，可能使股东回报低于预期[82] - 特许经营商可能使公司为升级运营标准支出额外资金，减少可分配现金[90] - 特许经营协议要求约每六年进行升级，可能增加酒店开支[91] - 特许经营商可能取消或不续签现有特许经营许可证，影响公司运营和分红[92] - 酒店业绩波动、资本支出需求和现金流变化可能影响公司向股东分红的能力[94] - 未来债务服务义务可能影响公司运营和现金流，需处置资产偿债，影响分红和股价[99] - 利率上升会增加债务服务要求，减少可分配给股东的金额[103] - 2021年后LIBOR逐步淘汰，可能影响公司财务结果[107] - 酒店行业常见运营风险或影响公司向股东分配收益，如竞争、供应过剩、成本上升等[123][124] - 收购竞争可能减少公司可收购的酒店物业数量，增加收购难度[125] - 客源竞争可能降低公司酒店的收入和盈利能力[126] - 酒店行业的周期性可能导致公司投资回报远低于预期[127][129] - 酒店物业持续的资本支出需求可能对公司业务、财务状况和运营结果产生不利影响[131][132][133] - 消费者对互联网旅游中介和替代住宿市场的使用增加可能影响公司盈利能力[133][134] - 商务技术的使用增加可能减少商务旅行需求，进而影响公司酒店客房需求[135][136] - 信息技术故障或安全漏洞可能损害公司业务[138][139] - 恐怖袭击或恐怖警报级别变化可能对公司业务和财务状况产生不利影响[141] - 气候变化可能对公司酒店物业、运营、现金流和融资选择产生重大不利影响[149][150] - 公司酒店物业受ADA约束，遵守相关法规可能大幅增加运营成本[157][158] - 传染病爆发会减少旅行，对酒店需求产生不利影响[160] - 房地产投资流动性差，公司及时出售酒店物业的能力可能受限[161] - 公司物业税增加会对财务状况、运营结果和向股东分配的能力产生不利影响[166] - 公司TRS承租人结构可能导致酒店运营费用增加，影响运营结果和向股东分配的能力[182] - 公司TRS控股公司需就应税收入缴纳联邦、州和地方所得税，TRS结构会增加整体税务负担[185] - 公司与TRS的交易若未按公平交易原则进行，将面临100%的惩罚性税收[186] - 公司TRS股票和证券总价值占总资产总值比例低于20%，需监控以确保合规，否则可能面临100%消费税[189] - 公司租赁若不被视为真实租赁，将无法满足REIT两项总收入测试，可能失去REIT资格[190] - 公司董事会可不经股东批准撤销REIT资格，若不再符合REIT资格，将对应税收入缴纳联邦所得税，不再需向股东分配大部分应税收入[197] - 公司董事会可随时修改重大政策，无需股东投票或同意，可能对公司财务状况、经营成果、普通股市场价格和向股东分配能力产生不利影响[198] 公司股份发行与修改情况 - 公司董事会有权发行最多5亿股普通股和1亿股优先股，还可不经股东批准修改信托声明增加股份数量[177] 公司股东税收情况 - 符合条件的非公司制美国股东获得的合格股息收入最高联邦所得税率为20%，2026年1月1日前，非公司制纳税人可扣除高达20%的特定穿透式企业收入，有效最高联邦所得税率为29.6%[191] 公司REIT资格条件情况 - 酒店经理需符合“合格独立承包商”条件，经理不得拥有超过35%公司已发行股份（按价值计算），否则公司无法符合REIT资格[192] - 为符合REIT资格，任何时候最后半年内，不得超过50%已发行股份价值由五个或更少个人直接或间接拥有[194] - 为维持REIT资格，每季度末至少75%总资产价值需由现金、现金项目、政府证券和合格房地产资产构成，其余投资证券有多项比例限制[203] 公司循环信贷安排分配限制情况 - 公司循环信贷安排下，分配不得超过前四个季度调整后运营资金的95%或维持REIT地位所需金额[209]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度自由现金流为1000万美元，是第二季度400万美元的2.5倍，仅RevPAR较第二季度增长20美元（22%） [4] - 截至第三季度末，杠杆率约为31%，较去年的38%显著下降；流动性约为2亿美元，几乎是2020年第三季度末的两倍 [6] - 第三季度总营收近3000万美元，几乎是去年的两倍；产生额外GOP约1700万美元，流穿率近60% [29] - 第三季度调整后EBITDA为1960万美元，约是去年同期的4倍；FFO每股0.21美元，较去年同期增加0.30美元 [29] - 2020年3月31日至2021年9月30日，净债务余额减少2.5亿美元，降幅32% [41] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度除一家酒店外，其余酒店入住率均超50%，24家酒店入住率超70%，一半酒店入住率超75%，14家酒店ADR高于2019年 [22] - 第三季度Hampton Inns入住率约85%，17家Residence Inns入住率为75%，7家Homewood Suites酒店入住率约70% [23] - Residence Inn酒店平均入住时长为3.1晚，较第二季度的3.4晚和第一季度的4.5晚有所下降，但仍高于疫情前的2.4晚；Homewood Suites酒店平均入住时长为3.5晚，较第二季度的3.4晚略有上升，高于疫情前的2.7晚 [27] - 第三季度工作日入住率为69%，约为2019年第三季度的82%，高于第二季度的65%和第一季度的48%；工作日ADR约145美元，较第二季度的122美元上涨20%，较第一季度的105美元上涨近40% [28] - 第三季度周末入住率约79%，略高于第二季度的77%；第三季度周末ADR较第二季度上涨17% [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 与2019年相比，第三季度每月RevPAR下降约26%，过去几个月公司组合表现优于行业约500个基点 [13] - 10月RevPAR较9月增长4%，预计将继续跑赢行业 [14] - 沿海东北部酒店表现出色，如缅因州波特兰的Hampton Inn RevPAR达303美元，较2019年增长10%，ADR近330美元，较2019年增长15% [16] - 郊区纽约、圣地亚哥、洛杉矶和查尔斯顿市场本季度业绩良好，丹佛、达拉斯和休斯顿市场同比实现高于平均水平的增长 [16] - 硅谷市场仍是落后地区，第三季度RevPAR为80美元，仅较第二季度增长10% [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划增加对优质品牌长住酒店的投资，以适应疫情后市场需求 [7] - 公司有收购更多酒店的意愿和财务灵活性，预计未来6 - 12个月会有收购成果 [7] - 公司凭借高比例的长住客房和优质的运营模式，在行业竞争中占据优势 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计2021年将保持正现金流，且在疫情后将比大多数同行更健康 [4][5] - 随着EBITDA恢复，公司债务与EBITDA比率将低于疫情前水平 [5] - 预计2022年科技驱动市场将带来巨大增长，奥斯汀收购项目和伍德兰山Home2 Suites开业将产生可观的增量现金 [20] - 公司对未来充满信心，认为随着商务旅行复苏、收购项目和开发项目的推进，运营表现将显著改善 [43] 其他重要信息 - 公司与品牌在客房清洁和劳动标准方面取得进展，预计运营利润率将在稳定基础上高于2019年 [33] - 公司在多数提供免费早餐的酒店恢复了该服务，目前每间入住客房的早餐成本较2019年有所下降，取消晚间招待会每季度节省约30万美元 [34] - 第三季度资本支出约100万美元，全年预算约650万美元；Home2 Suites已花费约6400万美元，预算为7000万美元，预计2021年第四季度开业 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关键市场有哪些新开发项目？是否有机会与开发商签订购买合同？是否仍主要专注于收购现有酒店？ - 公司与开发商有很多讨论，但历史上并非承接方；目前市场上新建供应很少，如伍德兰山的Home2 Suites开业，当地很久没有新建设施，预计未来几年可能有另一家酒店开工；2016 - 2019年公司面临较大的直接竞争新供应，目前大部分已过去 [46] 问题2: 如何考虑为未来收购提供资金？ - 公司目前信贷额度有大量可用资金，短期内会使用该资金进行收购 [49] 问题3: 10月入住率较9月上升，是季节性影响还是商务或企业旅行改善？ - 10月商务旅行保持在健康水平，约70%；10月休闲旅行有所增加，东北部和大西洋中部酒店因赏叶游客表现良好；达拉斯和圣地亚哥会展中心有一些小型会议；预计11月和12月入住率将季节性下降 [51] 问题4: 本季度利润率表现强劲的驱动因素是什么？ - 劳动力是最大成本驱动因素，Island在过去两三年扩大了内部人事部门，每天分析费用和效率比率，与各地总经理保持日常沟通，调整生产力；目前每间入住客房的成本仍比2019年第三季度低15% - 16%，尽管每小时工资高于两年前 [53] 问题5: 奥斯汀酒店10月入住率是否为90%？能否详细说明该数据？ - 奥斯汀酒店10月入住率为90%，9月为80%；奥斯汀的酒店位于Domain区域，有良好的办公和周末活动需求组合；10月有F1赛事和足球比赛等活动，吸引了大量游客 [57] 问题6: 华纳中心酒店第四季度开业后，达到稳定状态的爬坡速度如何？ - 市场入住率在80%以上，令人鼓舞；酒店已组建销售团队和总经理，有大量潜在客户；预计能将爬坡时间从12 - 18个月缩短至6个月，但目前暂不提供具体的价格和入住率指导 [58]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日，公司总资产为14.25967亿美元，较2020年12月31日的13.70257亿美元增长4.06%[11] - 截至2021年9月30日，公司总负债为5.99439亿美元，较2020年12月31日的6.77797亿美元下降11.56%[11] - 2021年前三季度，公司总营收为1.46653亿美元，较2020年同期的1.15351亿美元增长27.14%[14] - 2021年前三季度，公司总运营费用为1.58071亿美元，较2020年同期的1.61904亿美元下降2.36%[14] - 2021年前三季度，公司运营亏损为1143.9万美元，较2020年同期的4655万美元有所收窄[14] - 2021年前三季度，公司净亏损为739.9万美元，较2020年同期的7361.6万美元大幅收窄[14] - 2021年前三季度，归属于普通股股东的净亏损为920.9万美元，较2020年同期的7266.7万美元大幅收窄[14] - 2021年前三季度，基本和摊薄后普通股每股亏损均为0.19美元，较2020年同期的1.55美元大幅收窄[14] - 2021年九个月净亏损7399美元，2020年同期为73616美元[20] - 2021年折旧40172美元，2020年为40165美元[20] - 2021年投资活动净现金使用94276美元，2020年为27130美元[20] - 2021年融资活动净现金提供73973美元，2020年为62113美元[20] - 2021年现金及现金等价物和受限现金期末余额为29566美元，2020年为42415美元[20] - 2021年现金支付利息19507美元，2020年为20968美元[20] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，坏账准备分别为40万美元和20万美元[37] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，酒店物业投资净额分别为12.99296亿美元和12.65174亿美元[38] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司未偿还债务总额分别为5.43697亿美元和6.0877亿美元[44] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司固定利率债务的估计公允价值分别为4.507亿美元和4.626亿美元[46] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司可变利率债务的估计公允价值分别为1.023亿美元和1.486亿美元[47] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月和九个月，公司所得税费用均为零[54] - 2021年第三季度归属普通股股东净亏损330.7万美元，每股基本和摊薄净亏损0.07美元；2021年前三季度归属普通股股东净亏损920.9万美元，每股基本和摊薄净亏损0.19美元[66] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，受限股奖励未确认薪酬成本分别为11.6万美元和2.9万美元，2021年第三季度和前三季度分别确认费用约1.3万美元和2.7万美元[70] - 2021年前三季度总收入为1.467亿美元，较2020年同期增加3130万美元，增幅27.1%，主要因疫情恢复和2021年收购两家酒店 [138] - 2021年前三季度客房收入为1.352亿美元，较2020年同期增加3100万美元，增幅29.8%，主要因疫情恢复和2021年收购两家酒店 [138] - 2021年前三季度餐饮收入为210万美元，较2020年同期减少30万美元，降幅11.3%，主要因疫情期间酒店餐饮供应有限 [139] - 2021年前三季度其他运营收入为790万美元，较2020年同期增加230万美元，增幅42.1%，主要因疫情恢复酒店入住率增加 [140] - 2021年前三季度来自非合并实体的可报销成本为140万美元，较2020年同期减少180万美元，降幅55.8%，主要因出售NewINK JV [141] - 2021年前9个月行业每间可售房收入（RevPAR）较上年同期增长47.3%，2020年同期则下降46.6%，预计2021年剩余时间RevPAR较2020年显著增加但仍低于2019年水平[142] - 2021年前9个月，40家相同酒店RevPAR增长37.6%，平均每日房价（ADR）增长4.5%，入住率增长31.5%；41家实际运营酒店RevPAR增长34.1%，ADR增长3.7%，入住率增长29.4%[145] - 2021年前9个月酒店运营费用从7390万美元增至8570万美元，增长16%，主要因收入和入住率增加以及2021年收购两家酒店，2020年出售酒店使费用减少280万美元[146] - 2021年前9个月折旧和摊销费用从4030万美元增至4040万美元，主要因2021年收购两家酒店，部分被出售一家酒店抵消[149] - 2021年前9个月对非合并房地产实体投资的减值损失减少1530万美元，2020年因疫情对Inland JV投资全额减值1530万美元[150] - 2021年前9个月物业税、地租和保险费用从1820万美元降至1790万美元，减少30万美元，主要因2020年出售酒店减少60万美元费用，部分被2021年收购酒店费用抵消[151] - 2021年前9个月利息费用从2111.2万美元降至1864.9万美元，减少11.7%，主要因2020年和2021年出售酒店及偿还贷款、减少循环信贷额度余额[157] - 2021年前9个月非合并房地产实体损失从610万美元降至120万美元，减少490万美元，主要因出售NewINK JV[158] - 2021年前9个月出售非合并房地产实体投资收益从0增至2380万美元，主要因出售NewINK JV[159] - 2021年前9个月净亏损从7360万美元降至740万美元，主要因疫情后酒店入住率和收入增加、出售NewINK JV获得收益[161] - 2021年第三季度FFO归属于普通股股东和单位持有人为1024.1万美元，调整后FFO为1049.7万美元；2020年同期FFO为 - 397.4万美元，调整后FFO为 - 417.3万美元[168] - 2021年前九个月FFO归属于普通股股东和单位持有人为755.7万美元，调整后FFO为823.6万美元；2020年同期FFO为 - 1314.1万美元，调整后FFO为 - 1035.1万美元[168] - 2021年第三季度EBITDA为1810.8万美元，EBITDAre为1811.5万美元，调整后EBITDA为1960.6万美元；2020年同期EBITDA为412.9万美元，EBITDAre为413万美元，调整后EBITDA为505.6万美元[173] - 2021年前九个月EBITDA为5278.9万美元，EBITDAre为2899.3万美元，调整后EBITDA为3325.7万美元；2020年同期EBITDA为 - 467.8万美元，EBITDAre为1199.1万美元，调整后EBITDA为1825.4万美元[173] - 2021年第三季度调整后酒店EBITDA为2251.8万美元，2020年同期为613.4万美元[174] - 2021年前九个月调整后酒店EBITDA为4156.3万美元，2020年同期为200万美元（文档数据疑似不完整）[174] - 2021年第三季度加权平均普通股和单位基本数量为4973.1663万股，2020年同期为4768.2142万股[168] - 2021年前九个月加权平均普通股和单位基本数量为4912.9734万股，2020年同期为4761.8584万股[168] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司现金、现金等价物和受限现金分别约为2960万美元和3150万美元[178] - 2021年前九个月，经营活动提供的净现金流为1840万美元，投资活动使用的净现金流为9430万美元，融资活动提供的净现金流为7400万美元[179] - 2020年前九个月，经营活动使用的净现金流为1280万美元，投资活动使用的净现金流为2710万美元，融资活动提供的净现金流为6210万美元[182] - 截至2021年9月30日，公司杠杆率约为30.6%，总债务为5.444亿美元，平均利率约为4.7%[183] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司2.5亿美元循环信贷安排下的未偿还借款分别为7000万美元和1.353亿美元[183] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司4000万美元Warner Center酒店开发建设贷款下的未偿还借款分别为3230万美元和1330万美元[183] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司个别酒店的抵押贷款分别为4.421亿美元和4.611亿美元[183] - 2021年前九个月和2020年前九个月，公司对现有酒店的翻新和其他非经常性资本支出分别约为520万美元和1390万美元[194] - 公司固定利率债务在2021年9月30日和2020年12月31日的估计公允价值分别为4.507亿美元和4.626亿美元[205] - 2021年9月30日，公司浮动利率债务总计1.02283亿美元，加权平均利率为4.81%，公允价值为1.02319亿美元[206] - 2021年9月30日，公司固定利率债务总计4.42124亿美元，平均利率为4.63%，公允价值为4.50725亿美元[206] 公司股份相关数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日，公司已发行并流通的优先股为480万股，而2020年12月31日为0股[11] - 截至2021年9月30日，公司已发行并流通的普通股为4876.7816万股，较2020年12月31日的4697.3473万股增长3.82%[11] - 2020年7月1日至9月30日，普通股发行净额为5798美元，净亏损18312美元[17] - 2021年9月30日，优先股数量为480万股，金额48美元，普通股数量48767816股，金额487美元[17][18] - 2020年1月1日至9月30日，发行股份相关增加额外实收资本450美元和163美元，净亏损73616美元[18] - 2021年1月1日至9月30日，发行优先股净额115957美元，发行普通股净额23775美元，净亏损7399美元[18] - 2021年1月15日公司向独立受托人发行40,203股，2020年1月15日发行24,516股作为服务补偿[21] - 截至2021年9月30日，公司有4876.7816万股普通股流通在外，公司授权发行最多5亿股普通股[58] - 2021年3月5日公司提交1亿美元新ATM计划注册声明，截至2021年9月30日，ATM计划下约有7750万美元可用于发行[59] - 2020年12月22日公司提交5000万美元股息再投资和股票购买计划的暂搁注册声明，2021年第三季度按每股11.91美元发行1261股，产生1.5万美元收益，截至2021年9月30日约4800万美元可用于发行[61] - 公司有权发行最多1亿股优先股，面值每股0.01美元[62] - 2021年6月30日公司发行480万股股息率6.625%的A系列累积可赎回优先股，获得约1.159亿美元净收益，截至2021年9月30日已发行和流通480万股，2021年第三季度累计优先股股息200万美元[63] - 截至2021年9月30日，有976102份已归属运营合伙企业长期激励计划（LTIP）单位由现任和前任员工持有[64] - 公司股权奖励计划经修订后可发行股份上限为300万股，截至2021年9月30日有579825股可用于发行，2021年和2020年1月分别向独立董事发行40203股和24516股[68] 公司酒店业务相关数据关键指标变化 - 2021年8月3日，公司以3700万美元收购RI Austin酒店，以3430万美元收购TPS Austin酒店，2021年资本化物业收购成本为10万美元[35] - 2020年11月24日，公司以6700万美元出售Residence Inn Mission Valley酒店，确认酒店物业出售收益2110万美元，偿还抵押贷款2670万美元[36] - 公司开发的Home2 Suites by Hilton酒店已产生6420万美元成本，包括660万美元土地收购成本和5760万美元其他开发成本[38] - 2021年3月公司以280万美元出售NewINK JV的权益，确认收益2380万美元；9月以0美元出售Inland JV的权益[40][41] - 2020年8月4日，公司子公司获得4000万美元贷款用于华纳中心酒店开发剩余建设成本[45] - 酒店租赁情况：Residence Inn Gaslamp酒店月租金约44,400美元，每五年增加1

财务数据和关键指标变化 - 二季度每股FFO为0.10美元，较去年同期增长0.36美元 [6] - 2020年3月31日流动性为13.5亿美元，2021年二季度增至25.3亿美元；杠杆率从2020年3月31日的36%降至29%，为十年来最低水平 [8] - 2021年二季度RevPAR为87美元，较一季度增长57%，较2019年二季度下降39%；7月RevPAR为113美元，较6月增长18%，较二季度增长30%，较2019年7月下降26% [17][46] - 二季度酒店EBITDA利润率为31.2%，GOP利润率为43.3%；酒店EBITDA为1560万美元，调整后EBITDA为1250万美元，调整后FFO为每股0.10美元，季度现金流为正400万美元 [47] - 自2020年二季度至2021年一季度，资本前现金消耗仅为3500万美元 [50] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度入住率近70%，7月入住率达75%；二季度ADR为127美元，7月约为152美元 [17] - 二季度21家酒店入住率超50%，三分之一酒店RevPAR超100美元 [27] - 6月6家酒店ADR高于2019年，3家酒店RevPAR高于2019年；7月14家酒店ADR高于2019年，11家酒店RevPAR高于2019年 [28] - 二季度主要品牌入住率：Residence Inn为73%，Homewood Suites为70%，Hampton为78% [29] - Residence Inn和Homewood suites酒店平均入住时长虽较一季度略有下降，但仍远高于疫情前水平 [34][35] - 二季度38家酒店产生正GOP，而一季度为32家 [38] - 39家可比酒店每间入住客房的工资和福利成本约为22美元，较一季度下降约27%（8美元）；截至季度末员工数量为1067人，较一季度末增加约150人，但仍较疫情前水平下降约40% [40] - 与2019年二季度相比，免费餐饮成本下降55%，每间入住客房的早餐成本从约2.90美元降至1.84美元，降幅为37%；晚间招待时间基本取消，成本较2019年减少约30万美元 [44] - 二季度资本支出约为200万美元，全年预算仍约为650万美元；洛杉矶Warner Center的Home2 Suites酒店已花费约5900万美元，预算为7000万美元，预计2021年四季度开业 [45] 各个市场数据和关键指标变化 - 硅谷RevPAR仅为73美元，是主要市场中表现较弱的，但较一季度的54美元有所回升 [20] - 南佛罗里达州市场表现出色，劳德代尔堡Residence Inn的RevPAR达170美元，较2019年二季度增长近40美元；2021年二季度ADR为195美元，较2019年高出近30美元 [22] - 萨凡纳和缅因州波特兰市场持续表现优异 [22] - 纽约郊区新罗谢尔和怀特普莱恩斯的酒店二季度平均入住率超90%，较一季度的72%有所上升，ADR约为150美元 [30] - 洛杉矶市场业务从医疗和政府相关转向休闲游客，以及部分企业需求 [31] - 达拉斯市场获得与移民部门相关的大量业务；休斯顿市场因医疗中心需求显著增加 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将增加对优质品牌长住酒店的投资，目标市场需吸引多元化的需求来源 [12] - 收购符合严格承保标准的资产仍具挑战，公司将保持谨慎，利用资金和流动性收购能增加收益和价值的资产 [16] - 行业内品牌酒店价值接近或达到疫情前水平，长住酒店因表现出色较难获取；开发和供应增长面临融资限制和建筑成本上升问题 [61][63] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司自4月起在扣除公司一般及行政费用和所有债务偿还后实现正现金流，是第二家达到该成就的酒店REIT [5] - 预计休闲旅游在周末和假期仍将保持强劲，但随着秋季来临和员工返回办公室，休闲旅游将有所下降；商务旅行预计将谨慎恢复，公司长住酒店将受益 [23][25] - 随着商务旅行复苏，公司业绩有望显著提升；奥斯汀的收购和Warner Center的开发将增强公司的增长和投资组合质量 [54] 其他重要信息 - 公司成功完成首次优先股发行，募集资金1.2亿美元，并计划用部分资金收购德克萨斯州奥斯汀的两家优质品牌长住酒店 [6] - 自疫情以来累计现金消耗仅为3500万美元，约合每股0.70美元的股权价值损失 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 从招聘角度看，目前员工数量较2019年低40%，入住率较2019年低1000个基点，公司是否达到理想招聘水平，招聘时是否需提高工资 - 公司目前未达到理想 staffing 水平，通过加班和临时工补充人力，部分市场已提高工资水平，但随着劳动力市场供应增加，工资可能会调整 [56][57] 问题2: 从季节性角度看，如何看待四季度业务情况 - 公司业务存在季节性，预计秋季周末和假期休闲旅游仍将强劲，关键在于劳动节后商务旅行者的恢复情况和速度 [58][59] 问题3: 品牌高档长住酒店价值是否达到或超过疫情前水平，对今明两年交易能力有何影响，这种情况是否会导致开发和供应增长加速 - 有限服务酒店产品价值接近或达到2019年水平，长住酒店较难获取；开发和供应增长面临融资限制和建筑成本上升问题，目前来看不会加速 [61][63] 问题4: 在劳德代尔堡或波特兰等市场，客人对提高价格但降低服务水平（如无每日客房清洁、早餐降级）的反应如何 - 从客户服务反馈和投诉情况来看，客人反应良好，目前未出现明显不满 [66][67] 问题5: 请详细介绍两项已宣布的收购情况，包括收购来源、资本化率或预期回报率 - 预计两项收购的回报率约为8.5%，Residence Inn将随疫情恢复增加RevPAR，TPS需12 - 18个月提升业绩；收购来自与公司有长期合作关系的卖家 [69][70] 问题6: 随着投资组合增长，公司可接受的杠杆水平是多少 - 疫情结束业务恢复正常后，公司目标净债务与EBITDA（优先股前）比率在4.75 - 5.25倍左右 [71] 问题7: 7月业绩较6月改善的具体驱动因素是什么，德尔塔变种是否对业绩产生影响 - 未看到德尔塔变种的显著影响，仅硅谷部分业务推迟至秋季；7月业绩增长主要得益于东北部休闲酒店的休闲游客增加 [74][75] 问题8: 随着秋季趋势改善，考虑到劳动力压力、入住率上升和客人期望提高，目前的利润率是否可持续 - 从长期来看，公司运营利润率应优于2019年，品牌调整客房清洁标准将降低成本，但人员配置仍面临挑战 [77][78] 问题9: 公司资本分配的优先事项有哪些，如何部署资金，是否保守，何时恢复股息更合适 - 收购和增长是首要任务，公司还计划出售部分老旧酒店以回收资金；董事会倾向于支付应税收入作为股息，预计明年可能恢复股息 [81][84]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日，公司总资产为14.76718亿美元，较2020年12月31日的13.70257亿美元增长7.77%[11] - 截至2021年6月30日，公司总负债为6.47659亿美元，较2020年12月31日的6.77797亿美元下降4.44%[11] - 2021年第二季度，公司总营收为5024.4万美元，较2020年同期的2017.3万美元增长149.07%[14] - 2021年上半年，公司总营收为8235.7万美元，较2020年同期的8038.2万美元增长2.46%[14] - 2021年第二季度，公司总运营费用为5266.2万美元，较2020年同期的3879.5万美元增长35.74%[14] - 2021年上半年，公司总运营费用为9822万美元，较2020年同期的1.16691亿美元下降15.83%[14] - 2021年第二季度，公司运营亏损为239万美元，较2020年同期的1862万美元大幅收窄[14] - 2021年上半年，公司运营亏损为1587.8万美元，较2020年同期的3630.6万美元大幅收窄[14] - 2021年第二季度，公司净亏损为871.8万美元，较2020年同期的2719.3万美元大幅收窄[14] - 2021年上半年，公司净亏损为601.6万美元，较2020年同期的5530.4万美元大幅收窄[14] - 2021年6月30日，公司普通股数量为48,756,555股，优先股数量为4,800,000股，总股东权益为814,221美元，非控股权益为14,838美元，总权益为829,059美元[17][19] - 2020年6月30日，公司普通股数量为46,965,827股，总股东权益为699,141美元，非控股权益为13,003美元，总权益为712,144美元[17][19] - 2021年上半年，公司发行优先股净收益116,220美元（扣除发行成本3,780美元），发行普通股净收益2,996美元（扣除发行成本292美元）[17] - 2020年上半年，公司发行普通股净收益36美元（扣除发行成本1美元）[17] - 2021年6月30日，公司净亏损6,016美元，2020年6月30日净亏损55,304美元[19][21] - 2021年经营活动净现金使用量为2,167美元，2020年为15,740美元[21] - 2021年投资活动净现金使用量为16,631美元，2020年为20,474美元[21] - 2021年融资活动净现金提供量为129,640美元，2020年为61,778美元[21] - 2021年6月30日，公司现金、现金等价物和受限现金期末余额为142,295美元，2020年为45,746美元[21] - 截至2021年6月30日，公司应计分配应付账款为147美元，2020年为469美元[22] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，坏账准备分别为30万美元和20万美元[36] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，酒店物业投资净额分别为1.240983亿美元和1.265174亿美元[37] - 2021年3月，公司以280万美元出售NewINK JV的权益，在截至2021年6月30日的六个月内确认非合并房地产实体投资出售收益2380万美元[39] - 2020年3月31日，公司确认Inland JV股权投资减值1530万美元[42] - 2020年4月9日，Inland JV未能支付7.8亿美元贷款的债务服务款项，且未支付后续款项，物业控制权已移交给法院指定的接管人[43] - 截至2021年6月30日，公司在NewINK JV和Inland JV的记录投资均为0美元[45] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月和六个月，所有合资企业的净亏损分别为0美元、6.04653亿美元、1.3109亿美元和1.3109亿美元，归属于公司的亏损分别为0美元、190.5万美元、134.7万美元和134.7万美元[45] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司2.5亿美元循环信贷安排下的未偿还借款分别为1.28亿美元和1.353亿美元，利率为伦敦银行同业拆借利率（下限为0.5%）加2.5%（借款不超过2亿美元）或3.0%（借款超过2亿美元）[47] - 2020年8月4日，公司子公司获得4000万美元贷款用于酒店建设，初始期限4年，利率为伦敦银行同业拆借利率（下限为0.25%）加7.5%[48] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司固定利率债务的估计公允价值分别为4.527亿美元和4.626亿美元[49] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司可变利率债务的估计公允价值分别为1.556亿美元和1.486亿美元[50] - 截至2021年6月30日，未来各期债务本金计划还款额分别为：2021年下半年456.6万美元、2022年1.37249亿美元、2023年1.17875亿美元、2024年3.2419亿美元、2025年1593.5万美元[53] - 截至2021年6月30日，利率上限协议的公允价值为5.3万美元[54] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月和六个月，公司所得税费用均为零[56] - 截至2021年6月30日，公司TRS继续对净递延所得税资产全额计提100%的估值备抵[57] - 截至2021年6月30日，公司已发行4875.6555万股普通股，2021年第二季度通过ATM计划发行23.7114万股，均价13.80美元，募资330万美元，ATM计划剩余约7750万美元额度[59][60] - 2021年第二季度，公司通过新DRSPP发行1240股，加权平均价格13.26美元，募资1.6万美元，新DRSPP剩余约4800万美元额度[61] - 公司获授权发行最多1亿股优先股，每股面值0.01美元[64] - 2021年6月30日，公司发行480万股6.625% A系列累积可赎回优先股，净收益约1.162亿美元，清算优先权为每股25美元，年分配率6.625% [65] - 截至2021年6月30日，有976,102份已归属运营合伙长期激励计划（LTIP）单位由现任和前任员工持有[66] - 2021年第二季度，归属于普通股股东的净亏损为855.8万美元，2020年同期为2682.7万美元；2021年上半年净亏损为590.2万美元，2020年同期为54万美元[68] - 2021年第二季度，基本和摊薄后普通股每股净亏损均为0.18美元，2020年同期为0.57美元；2021年上半年均为0.12美元[68] - 公司股权奖励计划经修订后，可供发行的最大股份数增至300万股，截至2021年6月30日，有589,804股可供发行[70] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，受限股奖励的未确认补偿成本分别为1.4万美元和2.85万美元[71] - 2021年上半年，长期激励计划（LTIP）单位授予330,945份，归属219,451份，没收16,925份，期末未归属764,178份[74] - 2021年3月1日，公司运营合伙授予132,381份基于时间的LTIP单位奖励和198,564份基于绩效的LTIP单位奖励[75][77] - 2021年基于绩效的LTIP单位奖励，若达到绩效目标，支付比例为目标值的50% - 150%，对应相对总股东回报（TSR）百分位为25th - 75th [78][79] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月里，长期激励计划（LTIP）单位相关薪酬费用分别为110万美元和100万美元；六个月里分别为210万美元和240万美元[82] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，LTIP单位的未确认薪酬成本分别为760万美元和490万美元，预计在约2.1年内确认[82] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月里，管理费用分别约为180万美元和80万美元；六个月里分别为300万美元和290万美元[97] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月里，特许经营和营销费用分别约为410万美元和160万美元；六个月里分别为670万美元和640万美元，协议加权平均到期日为2030年8月[98] - 2021年6月30日和2020年12月31日，公司应付给IHM的金额分别为50万美元和30万美元[99] - 2021年和2020年截至6月30日的六个月里，公司为Castleblack提供服务分别获得2.3万美元和4.9万美元[99] - 2021年7月1日，公司用A类优先股发行所得净收益偿还了循环信贷安排下的1.16亿美元借款[102] - 2021年截至6月30日的六个月里，公司发生固定租赁付款70万美元和可变租赁付款6.02万美元[89] - 截至2021年6月30日，公司使用权资产为2031.7万美元，租赁负债为2297.1万美元，加权平均剩余租赁期限为40.57年，加权平均折现率为6.58%[91] - 2020年8月和9月，公司分别支付0.1万美元和0.6万美元用于Ruffy和Doonan诉讼以及Perez集体诉讼的和解[93][94] - 截至2021年6月30日，公司杠杆率为28.6%，总债务为5.998亿美元，平均利率约为4.5%[109] - 2021年第二季度，公司总营收为5024.4万美元，较2020年同期的2017.3万美元增长149.1%，主要因疫情后复苏，部分被2020年出售酒店减少的130万美元营收抵消[116] - 2021年上半年，总收入增至8240万美元，较2020年同期增加200万美元，增幅2.5%[142] - 2021年上半年，食品和饮料收入降至110万美元，较2020年同期减少110万美元，降幅48.6%[142][143] - 2021年上半年，其他运营收入降至420万美元，较2020年同期减少20万美元，降幅3.9%[142][144] - 2021年上半年39家同店酒店入住率60.0%，较2020年的47.7%增长25.8%；实际入住率60.0%，较2020年的48.2%增长24.5%[149] - 2021年上半年39家同店酒店平均每日房价（ADR）为118.38美元，较2020年的133.21美元下降11.1%；实际ADR为118.38美元，较2020年的133.57美元下降11.4%[149] - 2021年上半年39家同店酒店每间可售房收入（RevPAR）为71.08美元，较2020年的63.49美元增长12.0%；实际RevPAR为71.08美元，较2020年的64.44美元增长10.3%[149] - 2021年上半年酒店运营费用降至5040万美元，较2020年的5210万美元减少170万美元，降幅3.3%[150] - 2021年上半年折旧和摊销费用降至2670万美元，较2020年减少10万美元[154] - 2021年上半年对非合并房地产实体投资的减值损失减少1530万美元[155] - 2021年上半年物业税、地租和保险费用降至1180万美元，较2020年减少20万美元[156] - 2021年上半年利息费用降至1282.6万美元，较2020年的1386.7万美元减少7.5%[162] - 2021年上半年来自非合并房地产实体的亏损降至120万美元，较2020年减少410万美元[163] - 2021年上半年净亏损为600万美元，较2020年的5530万美元大幅减少[165] - 2021年Q2净亏损871.8万美元，2020年同期为2719.3万美元；2021年H1净亏损601.6万美元，2020年同期为5530.4万美元[172][177][178] - 2021年Q2 FFO归属于普通股和单位持有人为454.6万美元，2020年同期亏损1265.9万美元；2021年H1亏损268.4万美元，2020年同期亏损916.6万美元[172] - 2021年Q2调整后FFO归属于普通股和单位持有人为486.8万美元，2020年同期亏损1243.9万美元；2021年H1亏损226.1万美元，2020年同期亏损617.7万美元[172] - 2021年Q2 EBITDA为1099.1万美元，2020年同期亏损466.4万美元；2021年H1为3468.1

业绩总结 - Chatham在疫情前的EBITDA中，64%来自延长住宿酒店，这些酒店在当前市场环境中表现显著优于同行[9] - Chatham的RevPAR为$132.00，远高于其他专注于有限服务的酒店REIT[12] - Chatham在2021年4月实现了正的自由现金流，且在G&A和债务服务后开始盈利[7] - Chatham在疫情期间的酒店EBITDA/房间数为$3,160，显著低于同行的现金消耗[19] - Chatham的GOP利润率在疫情期间显著改善，尽管RevPAR仍低于2019年水平[23] - Chatham的酒店EBITDA利润率在2019年年底为45.0%，在同行中处于领先地位[15] - Chatham的经营表现正在显著改善，预计随着商务旅行的恢复，周中表现将进一步提升[21] 用户数据 - Chatham的延长住宿房间占总房间的70.0%，在所有酒店REIT中占比最高[14] - Chatham在2021年4月实现了企业现金流的盈亏平衡，RevPAR约为$75[24] 未来展望 - Chatham的流动性为$132百万，且没有债务到期，直到2023年[24] - 预计Warner Center项目的稳定EBITDA约为580万美元，NOI约为540万美元[30] - Chatham的投资将使其避免昂贵或稀释性的再融资，并提供追求投资机会的能力[28] - Chatham在Warner Center地区的开发项目预计将受益于2035年计划，增加1250万平方英尺的办公空间和230万平方英尺的零售空间[30] 新产品和新技术研发 - Chatham的Home2 Warner Center开发项目总成本为7000万美元，截至2021年3月31日已支出5250万美元[30] - Chatham的酒店中有82%配备数字温控器，56%使用低冲水或双冲水厕所[43] 财务状况 - Chatham的净债务为585,936,000美元，企业价值为1,256,191,000美元[40] - Chatham的企业价值在包括Warner Center开发成本后为1,273,651,000美元[40] - Chatham的净债务与企业价值比率为46.7%[29] ESG政策 - Chatham的ESG政策包括优先考虑多样性、公平和包容性[41]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度RevPAR为55美元，较2020年第四季度的47美元增长17%，较2019年第一季度下降54%；4月RevPAR为75美元，较2019年4月下降45.3%，预计2021年剩余时间与2019年相比的RevPAR降幅将继续缩小 [40][41] - 第一季度酒店EBITDA利润率为11.1%，GOP利润率为29.9%；酒店EBITDA为350万美元，调整后EBITDA为120万美元；资本前现金流为负760万美元 [42] - 自疫情开始以来负现金流仅为3500万美元，排除华纳中心开发债务后，净债务同期减少4600万美元 [6] - 第一季度通过ATM和直接股票购买计划发行2130万美元股权，平均价格为14.15美元 [46] - 3月31日，公司无限制现金余额和循环信贷额度可用性之间的流动性为1.45亿美元，4月底偿还2021年到期债务后，预计流动性约为1.32亿美元 [47] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司39家酒店中，21家酒店在第一季度入住率超过50%；周五、周六晚RevPAR为61美元，较平日RevPAR的51美元增长20%，主要因周末入住率近60%，较平日入住率48%增长20% [22] - 主要品牌中，Residence Inn入住率为60%，Homewood Suites为58%，Hampton为60% [23] - 与去年相比，第一季度公司企业收入下降37%，零售业务下降45%，政府业务下降42%；本地协商业务有所提升 [28] - 第一季度平均每间可售房收入（RevPAR）为55美元，运营利润率为30%，较第四季度的25%提高20%；各月运营利润率分别为1月23%、2月27%、3月37% [29] - 第一季度每间可售房的工资和福利成本约为30美元，较2020年第四季度下降约10%，较2020年第一季度下降约24%；季度末员工人数为915人，去年底约为825人，疫情前约为1700人 [31] - 第一季度免费餐饮成本同比下降55%，早餐支出从去年的超90万美元降至41万美元，每间入住客房早餐成本从2.8美元降至1.5美元；晚间招待成本季度内不足500美元 [33] - 第一季度资本支出约为100万美元，全年预算约为650万美元；华纳中心开发项目投资约900万美元，预计第四季度开业 [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 硅谷第一季度RevPAR为54美元，平均每日房价（ADR）为106美元，入住率仅为51% [15] - 南佛罗里达市场表现强劲，劳德代尔堡Residence Inn的RevPAR为161美元，较去年略有下降，但几乎是三个月前第四季度的两倍；周末ADR较2019年峰值上涨两位数 [17] - 波特兰、朴茨茅斯、萨凡纳和阿纳海姆等市场夏季预订量多，部分市场ADR将高于2019年水平 [10] - 纽约郊区新罗谢尔和怀特普莱恩斯的酒店第一季度平均入住率为72%，ADR为150美元，较2020年第一季度仅下降16% [23] - 圣地亚哥Gaslamp Residence Inn尽管没有会议业务，但入住率超过70%，ADR为150美元 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于精选服务酒店，特别是长住酒店，拥有强大运营团队，资产负债表稳健，预计疫情后财务状况将比许多同行更健康，更有能力进行收购和增长FFO [7] - 收购方面，交易流量较少，随着酒店亏损、贷款人持有现金和宽限协议到期，未来几年可能出现增长机会 [8] - 公司销售和收入管理团队表现出色，第一季度RevPAR指数超过126，高于2019年的118 [9] - 公司将继续控制成本，避免费用增加，随着行业复苏，保持对成本的严格控制 [30] - 公司将继续努力改善ESG举措，未来一年特别关注DEI问题 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 休闲旅游需求强劲，商务和临时旅客开始回归，预计RevPAR将继续环比改善 [4] - 4月RevPAR达到75美元，预计扣除所有债务偿还和公司管理费用后将实现正现金流，这对保护股东价值至关重要 [5] - 预计劳动节后商务和临时旅行将强劲复苏，公司长住客房占比高，将获得更多收入 [14] - 公司认为凭借资产组合、行业领先平台和吸引多样化客户群体的能力，将比大多数同行更快恢复到2019年水平 [21] 其他重要信息 - 公司于3月初发布2020年首份企业责任报告，其ESG努力得到投资者和行业认可，ISS在治理、环境和社会方面的评级均有改善 [37][38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: ADR在其他业务板块的表现、低房价入住率是否会转向高房价业务以及今年夏天硅谷的实习项目情况 - 商务旅行的ADR仍面临挑战，在业务旅客数量和预订系统中高ADR业务量未提升前，难以看到显著改善 [49] - 今年夏天硅谷大部分实习项目规模不如以往，部分公司考虑在夏末秋初开展；东海岸的泰森斯、斯普林菲尔德和华盛顿特区的酒店以及西雅图有一些实习业务，但整体规模不如2019年及以前 [50] 问题2: 随着入住率上升，公司如何考虑人员配置，与疫情前相比人员配置最终会处于什么水平 - 招聘和留住员工是挑战，公司通过提供各种激励措施来解决；由于长住酒店客人停留时间长，客房清洁频率低，一定程度上缓解了劳动力压力；未来90天寻找劳动力是运营团队的主要关注点 [52][53] 问题3: 缅因州和新罕布什尔州沿海地区夏季需求情况以及6月的预订势头 - 新罕布什尔州沿海地区需求强劲，过去45天朴茨茅斯、埃克塞特和波特兰酒店的客房预订需求显著增加；预计该地区今年夏天表现良好，ADR可能高于2019年 [55][56] 问题4: 如何权衡收购和将资本支出恢复到正常水平 - 资本支出方面，公司较为保守，酒店状况良好，仅对部分酒店进行软装修，不会有高额支出 [57] - 收购方面，公司将继续在长住酒店领域寻找机会，利用行业人脉和关系达成交易，但市场机会显现还需时间 [58] 问题5: 5月整体业务是否会持续环比改善，对5月剩余时间的可见度如何，季节性因素对业绩的影响有多大 - 公司业务通常11月至2月为淡季，3月开始回升，10月为旺季；预计5月RevPAR将继续增长，6 - 8月增长将更强劲 [60][61] 问题6: 未来RevPAR指数能否保持市场份额，是否会随着其他酒店重新开业而趋于平稳 - 公司希望未来几个季度RevPAR指数保持强劲，因其有能力实现客户群体多元化；但预计不会一直保持比2019年高15% - 20%的水平，希望能保持部分增量收益 [62] 问题7: 长住酒店、普通精选服务酒店和全服务酒店在劳动力需求上的差异 - 长住酒店客人平均停留时间为4 - 5晚，客房清洁频率低，相比平均停留1 - 2晚的酒店，家政人员需求可减半 [64] - 精选服务酒店餐饮方面员工较少，长住酒店晚间招待服务取消可节省成本；公司正与品牌合作优化早餐服务，以节省劳动力 [66] - 全服务酒店若恢复餐饮设施，员工需求将是公司酒店的四倍；若关闭餐饮设施，与精选服务酒店的差异将缩小 [67] 问题8: 在预计ADR达到或超过2019年水平的市场，GOP或EBITDA是否也会高于2019年水平，高出多少 - 公司预计在部分市场ADR将高于2019年，若入住率与2019年相近，凭借高效运营模式，GOP将更强；今年夏天运营利润率预计较好，但不会给出具体提升幅度 [69][70] 问题9: 未来购买酒店时，目标市场或区域分配是否会有变化 - 公司仍看好阳光地带市场，但需谨慎，因市场资金充裕，可能推高价格；未来仍希望进入有多样化需求驱动因素的市场 [71][72]

投资性酒店物业净值变化 - 2021年3月31日投资性酒店物业净值为12.51986亿美元，2020年12月31日为12.65174亿美元[10] - 截至2021年3月31日，公司酒店物业投资净额为1.251986亿美元，2020年12月31日为1.265174亿美元[38] 总收入、运营费用及利润指标变化 - 2021年3月总收入为3211.4万美元，2020年同期为6020.9万美元[12] - 2021年3月总运营费用为4555.9万美元，2020年同期为7789.6万美元[12] - 2021年3月运营亏损为1348.8万美元，2020年同期为1768.6万美元[12] - 2021年3月净收入为270.2万美元，2020年同期净亏损为2811.1万美元[12] - 2021年3月归属普通股股东的净收入为265.6万美元，2020年同期净亏损为2778.3万美元[12] - 2021年3月基本每股收益为0.06美元，2020年同期每股亏损为0.59美元[12] - 2021年第一季度净收入为270.2万美元，2020年同期净亏损为2811.1万美元[17] - 2021年第一季度归属普通股股东的净收入为2,656千美元，2020年为(27,783)千美元；基本每股收益2021年为0.06美元，2020年为(0.59)美元；摊薄每股收益2021年为0.06美元，2020年为(0.59)美元[62] - 2021年第一季度净收入为270万美元，而2020年同期净亏损2810万美元[137] - 2021年第一季度净收入为270.2万美元，2020年同期净亏损为2811.1万美元[149][150] 普通股发行与股东权益变化 - 2021年3月31日发行并流通的普通股为4851.8201万股，2020年12月31日为4697.3473万股[10] - 2021年第一季度根据股权激励计划发行股份40224股，发行股份净增1504504股[15] - 2021年3月31日股东权益总额为7.04148亿美元，2020年12月31日为6.77752亿美元[10] 现金流量指标变化 - 2021年第一季度经营活动净现金使用量为1207.2万美元，2020年同期为286万美元[17] - 2021年第一季度投资活动净现金使用量为720.4万美元，2020年同期为1230.7万美元[17] - 2021年第一季度融资活动净现金提供量为1118.5万美元，2020年同期为6455.6万美元[17] - 2021年第一季度经营活动净现金流使用1210万美元，投资活动净现金流使用720万美元，融资活动净现金流提供1120万美元；2020年第一季度经营活动净现金流使用290万美元，投资活动净现金流使用1230万美元，融资活动净现金流提供6460万美元[154][157] 酒店资产与权益情况 - 截至2021年3月31日，公司全资拥有39家酒店，共5900间客房；持有Inland JV 10%的非控股权益，该合资企业拥有48家酒店，共6402间客房[26] 股份发行收益情况 - 2021年第一季度，公司通过ATM计划发行140万股，平均价格为14.18美元，获得1930万美元收益；通过New DRSPP发行10万股，加权平均价格为13.80美元，获得200万美元收益[23][24] 酒店物业出售情况 - 2020年11月24日，公司以6700万美元出售圣地亚哥的Residence Inn Mission Valley酒店，确认酒店物业出售收益2110万美元[33] 坏账准备情况 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司坏账准备分别为30万美元和20万美元[36] 酒店开发成本情况 - 公司在洛杉矶Warner Center子市场开发一家酒店，已产生5250万美元成本，包括660万美元土地收购成本和4590万美元其他开发成本[38] - 公司正在开发洛杉矶的一家酒店，预计总开发成本约7000万美元，已产生成本5250万美元[171] 投资权益出售与收益情况 - 2021年3月，公司出售NewINK JV的10.3%权益，售价280万美元，录得投资收益2380万美元[39] 合资企业投资减值与亏损情况 - 2020年第一季度，公司对Inland JV的股权投资确认1530万美元减值损失，认定其公允价值为零[43] - 2020年4月9日，Inland JV未能支付7.8亿美元贷款的偿债款项，此后未再支付[44] - 2021年3月31日，公司在NewINK JV和Inland JV的投资记录均为0美元[45] - 2021年第一季度，所有合资企业合并净亏损1310.9万美元，公司分摊亏损134.7万美元[45] - 2020年第一季度，所有合资企业合并净亏损4036.7万美元，公司分摊亏损407.2万美元[45] 债务相关指标变化 - 截至2021年3月31日，公司总债务为5.99681亿美元，2020年12月31日为6.0877亿美元[47] - 截至2021年3月31日，公司固定利率债务的估计公允价值为4.642亿美元，2020年12月31日为4.626亿美元[49] - 截至2021年3月31日，公司可变利率债务的估计公允价值为1.418亿美元，2020年12月31日为1.486亿美元[50] - 截至2021年3月31日，未来债务本金计划还款额2021年剩余九个月为19,141千美元，2022年为129,249千美元，2023年为117,876千美元，2024年为318,373千美元，2025年为15,935千美元，未摊销债务发行成本前总债务为600,574千美元，未摊销抵押贷款债务发行成本为(893)千美元，未偿还总债务为599,681千美元[54] - 截至2021年3月31日，公司杠杆率为35.9%，总债务6.006亿美元，平均利率约4.5%[104] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，2.5亿美元循环信贷安排下的未偿还借款分别为1.2亿美元和1.353亿美元；华纳中心酒店开发的4000万美元建设贷款下的未偿还借款分别为2180万美元和1330万美元；个别酒店的抵押贷款分别为4.588亿美元和4.611亿美元[160] - 截至2021年3月31日，公司杠杆率约为35.9%，总债务为6.006亿美元，平均利率约为4.5%[159] - 截至2021年3月31日，公司的综合债务包括浮动和固定利率债务，浮动利率债务总额为14175.7万美元，固定利率债务总额为45881.7万美元[188] 信贷协议修订情况 - 2020年12月16日，公司修订信贷协议，豁免部分财务契约至2021年12月31日，可借满2.5亿美元额度[52] - 2020年12月16日，公司对信贷协议进行第三次修订，豁免某些财务契约至2021年12月31日，期间可借满2.5亿美元额度，需保持最低流动性2500万美元[162] 利率上限协议与所得税情况 - 截至2021年3月31日，利率上限协议公允价值为49千美元[55] - 2021年和2020年第一季度所得税费用均为零[57] 递延所得税资产估值备抵情况 - 截至2021年3月31日，TRS继续确认全额估值备抵，金额为净递延所得税资产的100%[58] 股息分配情况 - 2020年第一季度公司宣布普通股股息为每股0.22美元，LTIP单位分配为每单位0.22美元，2021年第一季度未宣布股息[59] - 2021年第一季度普通股和LTIP单位股息为每股0美元，2020年同期为每股0.22美元[158] - 2021年第一季度，公司普通股和长期激励计划单位的股息和分配总额为每股0美元[168] 股权奖励计划相关情况 - 2021年和2020年1月，公司分别向独立受托人发行40,224股和24,516股普通股，截至2021年3月31日，股权奖励计划下有589,804股普通股可供发行[64] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，受限股奖励未确认补偿成本分别为21.3千美元和28.5千美元，2021年和2020年第一季度确认的受限股奖励费用分别约为7.2千美元和8.3千美元[66] LTIP单位相关情况 - 2021年第一季度，LTIP单位非归属期初数量为669,609个，授予330,945个，归属(219,451)个，没收(16,925)个，期末非归属数量为764,178个[69] - 2021年3月1日授予的基于绩效的LTIP单位奖励，若公司相对TSR表现达到25分位，支付比例为50%；达到50分位，支付比例为100%；达到75分位，支付比例为150%[72][74] - 2021年和2020年第一季度长期激励计划（LTIP）单位相关薪酬费用分别为100万美元和140万美元，截至2021年3月31日和2020年12月31日，LTIP单位未确认薪酬成本分别为860万美元和490万美元，预计在约2.3年内确认[77] 租赁相关情况 - 2021年第一季度，公司发生固定租赁付款30万美元和可变租赁付款3万美元[84] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，租赁负债现值分别为2310.3万美元和2323.3万美元[84] - 截至2021年3月31日，使用权资产和租赁负债分别为2048万美元和2310.3万美元，加权平均剩余租赁期限为40.59年，加权平均折现率为6.58%[86] 诉讼和解费用情况 - 2020年8月和9月，公司分别支付0.1万美元和0.6万美元用于解决Ruffy和Doonan以及Perez集体诉讼[88][89] - 2016年10月21日和2018年3月21日分别提起Ruffy和Doonan集体诉讼，2020年8月支付0.1百万美元用于诉讼和解[194] - 2018年3月15日、2019年4月2日、7月9日和8月19日分别提起Perez系列集体诉讼，2020年9月支付0.6百万美元用于诉讼和解[195] 各项费用指标变化 - 2021年和2020年第一季度管理费用分别约为120万美元和200万美元[92] - 2021年和2020年第一季度特许经营和营销费用分别约为260万美元和470万美元，特许经营协议加权平均到期日为2030年8月[93] - 2021年和2020年第一季度，公司为Castleblack提供服务分别获得收入2.3万美元和2.5万美元[94] - 截至2021年3月18日，Fisher先生拥有IHM 97.5%的所有权，2021年和2020年第一季度公司向IHM支付的酒店管理等费用分别为120万美元和200万美元[94] - 2021年第一季度，美国酒店业RevPAR下降27.7%，其中1月下降48.2%，2月下降44.8%，3月上升34.4%[110][119] - 2021年第一季度，公司同店RevPAR下降42.1%，其中ADR下降30.5%，入住率下降16.6%[121] - 截至2021年3月31日的三个月，酒店运营费用降至2200万美元，较2020年同期的3630万美元减少1440万美元，降幅39.5%[124] - 客房费用从2020年的1340万美元降至2021年第一季度的720万美元，减少620万美元[125] - 其余酒店运营费用从2020年第一季度的2290万美元降至2021年第一季度的1480万美元，减少810万美元[126] - 折旧和摊销费用从2020年的1310万美元增至2021年的1330万美元，增加20万美元[127] - 物业税、地租和保险费用从2020年的610万美元降至2021年的590万美元[128] - 一般和行政费用（不包括基于股票的薪酬摊销）从2020年的160万美元增至2021年的240万美元[129] - 其他费用从2020年的280万美元降至2021年的10万美元[130] - 利息费用从2020年的683.3万美元降至2021年的647万美元，降幅5.3%[134] - 未合并房地产实体的亏损从2020年的370万美元降至2021年的120万美元[135] EBITDA相关指标变化 - 2021年第一季度EBITDA为2369万美元，2020年同期为 - 414.2万美元；EBITDAre为 - 8.4万美元，2020年同期为1253.5万美元；调整后EBITDA为117.3万美元，2020年同期为1650.9万美元[149] - 2021年第一季度调整后酒店EBITDA为347.4万美元，2020年同期为1618.9万美元[150] 现金及等价物情况 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司现金、

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度RevPAR为47美元，较2019年第四季度下降60%，较第三季度的58美元有所降低，但降幅较第三季度的61%略有改善 [29][45] - 第四季度同店酒店EBITDA利润率为8.4%，GOP利润率为25.4% [46] - 2020年第四季度调整后EBITDA为20万美元，资本前现金流为负950万美元 [47] - 截至第四季度末，公司拥有2110万美元的无限制现金和1030万美元的受限现金 [48] - 2020年公司削减了超50%的薪资成本，公司G&A费用同比下降约20%，资本支出从2300万美元削减至1400万美元，降幅约40% [17] - 2021年资本支出预算约为600万美元，无翻新项目 [44] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有58%的长住型客房，是所有酒店REIT中占比最高的 [11] - 2020年，公司80%的酒店EBITDA来自Residence Inn和Homewood Suites酒店 [11] - 第四季度，公司企业收入较去年下降56%，零售业务下降60%，政府业务下降54% [37] - 第四季度，公司运营利润率为25% [38] - 第四季度，公司每间入住客房的劳动力成本下降约15%，客房部门每间入住客房的劳动力成本下降约30%，降至每间13美元 [40] - 第四季度，公司免费餐饮成本同比下降70%，晚间招待成本总计2000美元 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，洛杉矶市场RevPAR最高，为79美元；圣迭戈市场RevPAR为74美元，排名第二 [31][32] - 2020年第四季度，Anaheim酒店入住率达84%；Marina del Rey Hilton Garden Inn的ADR最高，为154美元，较2019年水平下降25%；Residence Inn in Gaslamp的RevPAR为78美元，ADR为143美元，仅较去年下降15% [31][32] - 公司东北沿海市场组合的RevPAR为63美元，入住率约50%，房价约130美元；Hampton和Portland Maine的第四季度ADR在公司组合中排名第二，约为144美元 [33] - 硅谷市场第四季度RevPAR为46美元，ADR为105美元，入住率为44%，而2019年第四季度RevPAR为158美元，入住率为69% [34] - 2020年第四季度，公司39家酒店中有18家入住率超过50%，第三季度为21家，第二季度为11家 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于资产和运营管理，以保存长期股东价值，包括最大化运营绩效、减少资本支出和G&A费用、保持强大的资产负债表和增强流动性 [6] - 公司与Island Hospitality合作，通过直接销售和集中的收入管理努力，提高RevPAR指数和市场份额 [9][10] - 公司计划在2021年保持对成本的严格控制，特别是劳动力成本，以实现强劲的利润增长 [16][40] - 公司将继续关注M&A市场，寻找机会进行收购，但目前市场交易较少，买卖价差较大 [60][61] - 公司对Warner Center开发项目按计划推进，预计于2021年第四季度开业 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年，预订可见性仍较短，休闲旅游是行业最佳细分市场，周末入住率较高 [24] - 随着疫苗接种的推进和住院率、死亡率的下降，公司预计休闲旅游将引领行业走出疫情，商务旅行将逐渐恢复 [26] - 公司认为凭借其投资组合属性、与Island的行业领先平台以及吸引多样化客户群体的能力，将能够比大多数酒店REIT同行更快地提高入住率和房价，并更快恢复到2019年的水平 [27] 其他重要信息 - 公司在2020年第四季度出售了192间客房的Residence Inn Mission Valley给圣地亚哥住房委员会，售价6700万美元，每间客房约35万美元，基于2019年业绩的资本化率为6.5% [22] - 公司在2020年12月完成了对信贷安排的修订，获得了直到2022年第一季度的契约豁免，并能够使用全部2.5亿美元的信贷额度 [50] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 在成本方面，如何考虑与入住率相关的员工回归速度？如何看待未来一年及之后的趋势？以及在恢复到正常环境后，如何看待长期利润率与疫情前的对比？ - 公司认为，随着晚间社交活动取消、早餐供应调整以及客房清洁频率变化，未来利润率将有所改善，但目前尚未量化改善幅度 [56][57] - 2021年，随着入住率上升，管理团队和Island Hospitality需谨慎控制员工配置和清洁频率，以适应新的运营环境 [58][59] 问题: 谈谈并购市场的预期，从定价角度看到了什么？有哪些机会？以及市场偏好如何？ - 目前并购市场交易较少，买卖价差较大，预计未来三四个月也不会有太多交易 [60][61] - 公司积极关注市场，希望抓住机会，但会关注东南部等市场的增长潜力和供应趋势 [62][63] 问题: Residence Inn的出售机会是如何出现的？加利福尼亚市场是否有更多此类交易机会？ - 该机会源于南加州对公司部分资产的兴趣，经过详细沟通和信息共享，最终确定了该交易 [66] - 加利福尼亚州对这类交易仍有兴趣，但融资和物业标准要求较高，公司将继续与相关方讨论，且该州计划在2021年提供更多资金支持此类交易 [67][68] 问题: 回顾2009年，如何看待市场和竞争对手保持价格的合理性？Island如何应对？ - Island针对每家酒店制定策略，密切关注未来30天和180天的房价，特别是休闲市场，预计这些市场有机会保持甚至提高房价 [69][70][71] 问题: 目前酒店REIT股价上涨，而行业RevPAR仍下降40% - 50%，如何看待这种情况？ - 公司很高兴看到股价上涨，认为这表明市场对下半年业务复苏有较高预期 [72] - 公司对业务复苏充满信心，其收入管理部门从3月1日起取消所有疫情定价，多数市场将在最后时刻调整价格 [73][74] 问题: 2月的实时需求情况如何？企业业务如何？需求回升时的销售和收入管理策略是怎样的？ - 2月企业业务仍无实质性好转，预订窗口较窄，会议业务在2021年尚无动静 [76][77] - 公司在定价方面采取积极的每日策略，为未来业务保留选择，例如不将国民警卫队安排在节假日入住 [79] 问题: 2021年资本支出仅600万美元且无翻新项目，原因是什么？ - 考虑到公司仍处于复苏阶段且疫情仍在持续，公司采取保守的资本配置策略，等待合适时机再进行资本支出 [80] 问题: Warner Center开发项目至今的花费是多少？2021年的支出节奏如何？ - 截至目前，该项目已花费约4400万美元，2021年还需约2600万美元，预计前两个季度每月支出200 - 300万美元，剩余部分在下半年支出 [81][82] 问题: 是否可以使用当前流动性购买资产？有无限制？ - 公司可以使用信贷额度内的流动性收购酒店，但需保持2500万美元的最低流动性 [84] 问题: 非度假酒店市场的休闲旅游是否开始回升？预计春季和夏季是否会有更广泛的休闲旅游回归？ - 公司看到“宅度假”概念仍在流行，人们会选择附近有泳池或其他设施的酒店入住，预计这种趋势将持续 [87][88] 问题: 是否有潜在的新合资企业机会？是否已开始相关讨论？ - 过去9 - 10个月，有一些人对酒店业表示兴趣并希望建立合资企业，但从公司角度来看，直接购买资产相对更容易 [89][90]

公司酒店资产情况 - 截至2020年12月31日，公司拥有39家酒店，共5900间客房，分布在15个州和哥伦比亚特区[22] - 截至2020年12月31日，公司持有NewINK JV 10.3%的非控股权益，该合资企业拥有46家酒店，共5948间客房；持有Inland JV 10.0%的非控股权益，该合资企业拥有48家酒店，共6402间客房，且Inland JV处于接管状态[22] - 公司全资酒店包括16家Residence Inn by Marriott品牌酒店、7家Homewood Suites by Hilton品牌酒店等[25] - 截至2020年12月31日，公司董事长拥有52.5%股权的IHM管理公司全部39家全资酒店和NewINK JV的所有酒店，未管理Inland JV的酒店[24] - 截至2020年12月31日公司有39家全资酒店，不同酒店的特许经营/特许权使用费和营销/计划费用比例不同，如Homewood Suites by Hilton系列多为4.0%，Hampton Inn & Suites Houston - Medical Center特许经营费为6.0% [48] - 截至2020年12月31日，公司拥有39家全资酒店[210] - 酒店总房间数为5900间[210] - 酒店总购买价格为14.081亿美元[210] - 每间客房平均购买价格为238,661美元[210] - 酒店抵押债务余额总计4.612亿美元[210] 公司投资与经营策略 - 公司主要投资策略包括有纪律地收购酒店、机会性酒店重新定位等[29] - 公司计划用自由现金流、债务以及发行普通股和/或优先股为增长提供资金[31] - 公司购买酒店时，可能会向卖家发行运营合伙企业的普通股作为全部或部分对价[31] 公司杠杆比率情况 - 过去几年，公司维持的杠杆比率在35% - 50%之间[29] - 2020年12月31日，公司杠杆比率约为35.8%，较2019年12月31日的34.1%有所增加[31] 公司酒店业务竞争与季节性 - 公司酒店投资面临来自机构养老基金、私募股权投资者等的竞争，可能增加收购成本[32] - 公司酒店业务受季节性影响，通常第一和第四季度营收、经营收入和现金流较低，第二和第三季度较高[33] 公司税务相关情况 - 公司自2010年12月31日起选择按REIT进行联邦所得税纳税，需每年至少分配90%的REIT应税收入[41] - 2018年第三季度，公司TRS的2016年税务申报被美国国税局审查，目前审查仍在进行中[42] - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入以满足联邦所得税目的的REIT资格要求，留存收益为收购提供资金的能力有限[79][89] - 为维持REIT资格，公司每年须向股东分配至少90%的REIT应税收入，若分配不足100%将缴纳联邦企业所得税，若低于规定最低金额将缴纳4%的不可抵扣消费税[168] - 若公司未能符合REIT资格，将按常规企业税率缴纳联邦所得税，且四年内无法重新选举REIT身份[170] - 公司TRS结构会增加整体税务负担，TRS控股公司需缴纳联邦、外国、州和地方所得税[175] - 公司与TRS的交易若未按公平原则进行，将面临100%的惩罚性税收[176] - 公司TRS股票和证券的总价值不得超过公司总资产价值的20%[177] - 符合条件的非企业美国股东获得的合格股息收入最高联邦所得税率为20%，2026年1月1日前，非企业纳税人可扣除高达20%的特定穿透式企业收入，有效最高联邦所得税率为29.6%[180] - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税收入以符合REIT资格[197] 公司与IHM管理协议情况 - 公司与IHM的管理协议初始期限为五年，可自动续约两次，每次五年[44] - 若满足或超过特定财务门槛，IHM激励管理费为酒店净营业收入减去固定成本等后的10%，上限为酒店总收入的1%[44] - 截至2020年12月31日，公司39家全资酒店的基础管理费大多为3.0%，激励管理费上限大多为1.0%[46] - 2020、2019和2018年管理费用分别约为530万美元、1080万美元和1080万美元[46] 公司酒店租赁情况 - 2019年5月7日出售Courtyard Altoona酒店，其原地面租赁到期日为2029年4月30日，有12个可续约5年的选项，月租金约8400美元（月入住率低于85%），最高可达约20000美元（入住率100%），最低租金年增2.5% [50] - Residence Inn San Diego Gaslamp酒店地面租赁到期日为2065年1月31日，有3个可续约10年的选项，目前月租金约44400美元，每5年增加10%，需支付年补充租金为适用租赁年总收入的5%减去12倍该年每月基本租金 [51] - 2020年Residence Inn New Rochelle酒店的空中权租赁和车库租赁季度总租金约31000美元，两项租赁均于2104年12月1日到期 [52] - Hilton Garden Inn Marina del Rey酒店地面租赁到期日为2067年12月31日，目前最低月租金约47500美元，需支付百分比租金为总收入的5% - 25%减去最低租金 [53] - 截至2020年12月31日公司各项租赁未来付款情况：2021年2051千美元、2022年2071千美元、2023年2093千美元、2024年2115千美元、2025年2186千美元，之后为66720千美元，总租赁付款77236千美元 [56] - 新罗谢尔Residence Inn酒店的空中使用权租约和车库租约于2104年12月1日到期[210] - 圣地亚哥Gaslamp Residence Inn酒店有一份土地租约[210] 公司人员情况 - 截至2021年2月24日公司有23名员工，其中17名与NewINK JV和Castleblack共享或分配，Castleblack由Fisher先生持有2.5%股权 [58] - 公司关键人力资本管理目标是吸引、招募、雇佣、培养和晋升多元化人才以形成强大成功的员工队伍 [59] 公司信息获取途径 - 公司网站为www.chathamlodgingtrust.com，会在网站免费提供各类报告，也可从SEC网站获取 [60] 公司面临的风险 - 公司业务面临诸多风险，若风险事件发生，业务、财务状况、经营成果可能受影响，向股东现金分红能力或受损，普通股交易价格可能下跌 [62] - 2020年金融市场经历显著波动，预计未来几个季度将持续，美国住宿业受疫情影响严重，部分酒店入住率大幅降低[70] - 疫情导致公司部分酒店运营大幅缩减，团体、商务和休闲旅行急剧下降[75] - 疫情使公司2020年第一季度暂停分红，并持续至2020年剩余时间，可能影响未来向股东支付预期水平股息的能力[75] - 公司投资政策可由董事会酌情随时修订，可能导致投资回报低于投资者预期[77] - 公司依赖关键高管的努力和专业知识，其持续服务无保障，人员流失且无法找到合适替代者会对业务产生不利影响[78] - 公司需依赖第三方管理公司运营酒店以符合REIT资格，目前酒店组合管理集中于一家酒店管理公司[63] - 公司特许经营商可能要求公司在升级运营标准上投入额外资金，也可能取消或不续签现有特许经营许可证[63] - 公司未来增长依赖获得新融资，若无法偿还债务，可能需再融资、处置或抵押资产，影响股东分红[63] - 截至2020年12月31日，公司董事长兼首席执行官控制的IHM管理公司管理着公司39家全资酒店以及NewINK JV拥有的46家酒店，运营风险集中[81][82] - 公司酒店的特许经营协议要求大约每六年进行某些升级，特许人也可能施加升级或新的品牌标准，会增加酒店成本[85] - 公司作为REIT，需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入，运营结果下滑或意外资本改进可能导致无法宣布或支付股息[89] - 公司计划长期将净债务与酒店投资（成本）的比率维持在过去的水平，未来可能产生大量额外债务，会带来诸多风险[93] - 若违反债务协议中的契约，公司可能需提前偿还部分或全部债务，若无法偿还可能需处置资产[94] - 公司债务的利息费用基于浮动利率，利率上升会增加偿债要求，减少可分配给股东的金额[96] - 2021年后LIBOR逐步淘汰，市场向SOFR过渡，两者差异可能产生基差风险，影响公司经营业绩[100][101] - 公司与CLNY在NewINK JV和Inland JV分别共同投资，分别拥有46家和48家酒店，合资企业投资可能受缺乏决策权等因素不利影响[104] - 公司合资企业决策可能陷入僵局，退出合资企业可能困难，且可能因与共同投资者的分歧导致投资无利可图[105][107] - 运营合伙公司为合资企业债务提供担保，NewINK JV贷款担保上限为当时未偿债务的15%，Inland JV贷款为20%[108] - 截至2020年12月31日，公司正在开发加利福尼亚州洛杉矶的一家酒店，酒店开发面临多种风险[114] - 酒店行业表现与美国GDP增长和个人可自由支配支出水平密切相关，行业衰退会影响公司业务战略执行[117] - 酒店业务面临多种运营风险，可能减少净运营利润和租金收入，影响向股东分配的能力[120] - 收购酒店物业的竞争可能减少公司可收购的物业数量，增加收购难度[122] - 酒店行业的周期性可能导致投资回报远低于预期，需求下降或供应增长可能导致收益低于预期或亏损[124] - 酒店物业需要持续的资本支出进行翻新和改进，可能对公司业务和财务状况产生不利影响[130] - 消费者对互联网旅游中介和替代住宿市场的使用增加，可能影响公司盈利能力[132] - 公司和酒店经理依赖信息技术运营，技术故障或安全漏洞可能对公司业务产生重大不利影响[136] - 公司酒店物业虽有综合保险，但巨灾损失可能无法投保或无法以合理经济条件投保，保险可能不足以覆盖全部损失[140][141] - 违反环境法律法规，公司可能承担清除或修复有害物质的费用，还可能面临第三方索赔，影响运营和股东分配[143][144][145] - 公司酒店物业需遵守ADA，合规可能增加成本，影响财务状况和股东分配[147][148][149] - 传染病爆发会减少旅行，对酒店需求产生不利影响[150][151] - 房地产投资流动性差，公司及时出售酒店物业的能力受限，可能影响运营和财务状况[153][154][155] - 物业税增加会对公司财务状况、运营结果和股东分配产生不利影响[156] - 酒店物业可能出现有害霉菌，公司需承担治理成本和潜在责任[157][158] 公司股权与分红相关情况 - 公司董事会有权发行最多5亿股普通股和最多1亿股优先股，还可不经股东批准修改信托声明增加股份数量等[167] - 马里兰州法律规定，与持有公司10%或以上股份的“利益相关股东”的某些业务组合在五年内受限，之后有特殊评估权和股东要求[164] - 公司股权激励计划可授予最多300万股普通股[206] - 公司当前股息再投资计划允许通过购买和股息再投资最多购买价值5000万美元的普通股[206] - 分红可能稀释财务结果，部分分红可能被指定为长期资本收益或构成资本返还[198][199] - 市场利率上升或分红减少可能降低公司股权证券市场价格[201] - 公司季度运营结果、行业估值、分析师预期等因素会影响股权证券市场价格[203] - 公司较小的市值和低交易量使普通股股价更易波动[204] - 大量普通股出售或预期出售可能影响普通股市场价格[205][206] - 未来发行债务或股权证券可能限制运营灵活性、稀释普通股价值[207] 公司REIT资格相关规定 - 酒店经理若不符合“合格独立承包商”条件，公司将无法符合REIT资格，经理不得拥有超过35%的已发行股份（按价值计算）[182] - 任何时候，不得超过50%价值的已发行股份由五个或更少的个人直接或间接拥有[183] - 董事会可在未获股东批准的情况下撤销公司的REIT资格[186] - 每个日历季度末，至少75%的总资产价值须由现金、现金项目、政府证券和合格房地产资产组成，其余投资证券有多项比例限制[193] - 公司可能无法从运营中产生足够现金流向股东进行分配[196] - 公司循环信贷安排下，分红不得超过前四个季度调整后运营资金的95%或维持REIT身份所需金额[200] 公司总部情况 - 公司总部位于佛罗里达州西棕榈滩湖景大道222号200套房，租约初始期限至2026年，有两次各续约5年的选择权[210]