财务数据和关键指标变化 - 第一季度RevPAR下降21.8%至96美元，ADR下降5%至153美元，入住率下降17%至63%；3月RevPAR下降55.6% [30][34] - 第一季度调整后EBITDA下降38.9%至1650万美元，酒店EBITDA利润率为27.6%，较2019年第一季度下降800个基点 [34] - 2020年第一季度调整后FFO每股0.13美元，较2019年第一季度的0.34美元下降62% [34] - 公司记录了对Inland JV股权投资的1530万美元减值，Innkeepers JV基础为负无需减值 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度其他收入下降约10% [30] - 第一季度工资和福利仅下降10%，福利成本同比下降约15% [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 以Smith Travel衡量，新供应在2015年达到5%的峰值后逐年下降，2019年略有回升至3%，截至第一季度末保持在该水平；剔除4家休斯顿酒店后，3月31日新供应下降约2% [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取多项措施保护长期财务稳定，包括暂停股息、暂停未开始的装修和非紧急资本支出、放缓Warner Center开发的资本支出、修订信贷安排、减少公司一般及行政费用、管理层和员工自愿减薪 [7][8][9] - 公司认为未来区域自驾休闲和企业需求市场将率先复苏，其次是城市自驾市场，然后是航空到城市市场，最后是团体或大型活动市场；优质品牌、长住型、精选和有限服务酒店将表现最佳 [15] - 公司作为希尔顿和万豪的主要加盟商，认为运营模式将发生变化，行业需重新评估客房服务、餐饮和其他免费服务的提供方式及收费标准 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - COVID - 19大流行对全球和国家经济造成严重破坏，对酒店行业的影响前所未有的，公司自3月第二周开始感受到影响，且难以预测当前趋势的持续时间和复苏时长 [6] - 公司认为当前趋势有一定鼓舞性，但难以准确预测未来 [14] - 随着市场重新开放，公司有望抓住更多需求，更好地过渡到复苏阶段 [16] - 公司认为新供应的影响将在未来减弱，酒店建设将受到严重影响 [20] 其他重要信息 - 公司保留所有40家酒店营业，为军事基础设施相关人员、急救人员和关键医疗人员提供住宿 [11] - 公司收入管理和直销团队积极寻找收入机会，过去三个月RevPAR指数从2月的120升至超过150；入住率在3月29日降至17%的低点，目前约为30%；自3月初以来房价缓慢下降，目前最低ADR在90美元左右，RevPAR自3月29日触底后达到最高 [12][13][14] - 公司对运营结构进行大规模调整，包括裁员或休假约70%的酒店员工、关闭所有餐饮场所、合并附近酒店运营、降低酒店服务水平、采用最佳清洁实践、分析采购和维护计划以节省成本、限制公用事业成本 [23][24][25] - 公司估计在不同RevPAR水平下的月度现金消耗，GOP盈亏平衡RevPAR约为32 - 35美元，酒店EBITDA盈亏平衡RevPAR约为50美元，扣除所有债务服务和资本支出前的现金流盈亏平衡RevPAR约为90 - 100美元 [27][28] - 公司预计今年最后三个季度在40家酒店的资本支出约为700万美元，其中约500万美元将在第二季度支出 [29] - 公司两个合资企业在疫情前杠杆率高，4月和5月未支付债务服务款项，正在寻求贷款服务商和贷款人的潜在救济；合资企业贷款对公司无追索权，违约不会触发公司债务的交叉违约 [35][36] - 公司第一季度末拥有5800万美元无限制现金和1160万美元受限现金，循环信贷安排下已提取1.73亿美元；5月初修订信贷安排，未来一年获得契约豁免，可使用全部2.5亿美元额度 [37] - 公司目前流动性为1.35亿美元，即使RevPAR为25美元，当前流动性也能支撑约20个月；预计运营表现将在此之前显著改善 [38][39] - 公司未来几年债务到期较少，2021年底前仅有一笔1280万美元的无追索权抵押贷款到期，信贷安排可选择延长至2023年3月 [40] - 公司3月撤回盈利指引，由于经济重新开放处于早期阶段，酒店运营表现复苏时间的可见性有限，目前不会提供指引 [41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 疫情后运营模式可能的变化及对长期结构盈利能力的影响 - 与万豪和希尔顿的讨论围绕客房服务和餐饮这两项高成本项目；对于长住客人，至少三到四天内可能不会自动清洁房间或提供服务，新的清洁要求可能增加成本和时间；精选服务酒店的早餐自助餐可能被即拿即走的模式取代，Residence Inns和Homewood Suites的晚间免费鸡尾酒和食物服务可能取消，这些变化有望降低成本，但需提高入住率并进行测试以确定影响 [42][43][45] 问题2: 近期提前预订情况，以及随着复苏开始，入住率是否会先下降再改善 - 行业方面，随着急救人员和军人退房，商务和休闲旅客入住可能存在时间差，但不会出现大幅下降；在一些南部地区，如佐治亚州放松限制后，萨凡纳酒店的休闲需求从17%升至25% [47][48] 问题3: 推动入住率从17%升至30%的因素，以及休闲需求在取消居家令市场的情况 - 休闲需求是近两周才出现的现象，仅在少数市场；如佐治亚州放松标准后，萨凡纳酒店的入住率从两周前的上双位数升至本周末的中20%；公司大部分酒店入住率在15% - 45%，表现较好的是沿海市场，有急救人员、军人和海军相关业务的市场表现最佳 [51][52][53] 问题4: 目前和市场重新开放后ADR策略，以及是否担心其他酒店降价竞争 - 公司担心价格竞争，随着酒店重新开业，入住率可能仍低迷，价格将面临挑战；RevPAR是目前衡量盈亏平衡的最佳指标；大型企业用户希望以低于疫情前的ADR价格入住，酒店会响应这些需求，但公司希望维持接近疫情前的价格 [55][56][57] 问题5: Warner Center开发项目的建设进度、预计完工时间 - 大约三到四周前完成了大楼三层以下的大部分混凝土浇筑；为应对劳动力和施工挑战，决定至少在未来60天（至7月初）放缓施工，预计开业时间从2021年7月推迟到第四季度；目前仍在进行一些外部混凝土工作和与公用事业相关的B许可证工作 [59][60][61] 问题6: 是否考虑出售酒店以改善流动性 - 公司会考虑出售酒店，但目前收购和处置活动很少，短期内难以通过出售获得资金；公司认为与其他酒店REIT相比，现金消耗和与Island的合作能力使其无需采取出售措施 [63][64][65] 问题7: 是否有额外的成本节约举措 - 公司目前采取的措施已带来显著效益，仍在关注供应商关系、定价和公用事业成本节约，但由于入住率低和业务量有限，大部分工作已完成，会继续寻找小的节约机会 [66][67] 问题8: 未来几个季度资本支出的具体分配 - 除Warner Center项目外，今年剩余时间的资本支出约为700万美元，其中约500万美元将在第二季度用于阿纳海姆和新罗谢尔的Residence Inns装修收尾工作 [69]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司总资产分别为14.70092亿美元和14.38574亿美元[10] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司总负债分别为7.31822亿美元和6.63550亿美元[10] - 2020年3月和2019年3月，公司总营收分别为6.0209亿美元和7.5679亿美元[13] - 2020年3月和2019年3月，公司总运营费用分别为7.7896亿美元和6.5786亿美元[13] - 2020年3月运营亏损1768.6万美元，2019年3月运营收入989.3万美元[13] - 2020年3月净亏损2811.1万美元，2019年3月净收入162.8万美元[13] - 2020年3月和2019年3月，归属于普通股股东的每股净亏损/收入分别为 - 0.59美元和0.03美元[13] - 2020年3月和2019年3月，普通股基本加权平均流通股数分别为4694.8533万股和4655.6710万股[13] - 2020年3月和2019年3月，普通股摊薄加权平均流通股数分别为4694.8533万股和4673.4958万股[13] - 2020年和2019年宣布的普通股每股股息分别为0.22美元和0.33美元[13] - 2019年1月1日普通股数量为46,525,652股，股东权益总额为807,418美元；2020年1月1日普通股数量为46,928,445股，股东权益总额为775,024美元[16] - 2019年3月31日普通股数量为46,571,005股，股东权益总额为794,917美元；2020年3月31日普通股数量为46,960,389股，股东权益总额为738,270美元[16] - 2020年第一季度净亏损28,111美元，2019年同期净利润为1,628美元[18] - 2020年第一季度经营活动净现金使用量为2,860美元，2019年同期为提供13,311美元[18] - 2020年第一季度投资活动净现金使用量为12,307美元，2019年同期为11,741美元[18] - 2020年第一季度融资活动净现金提供量为64,556美元，2019年同期为使用1,366美元[18] - 2020年第一季度，归属于普通股股东的净收入（亏损）为 - 2783.3万美元，2019年同期为152.8万美元[65] - 2020年第一季度总营收为6020万美元，较2019年同期的7570万美元下降1550万美元，降幅20.4%[127][130] - 2020年第一季度净亏损为2810万美元，较2019年同期的160万美元大幅增加[153] - 2020年第一季度净亏损2811.1万美元，2019年同期净利润162.8万美元[166][169] - 2020年3月31日和2019年12月31日，公司现金、现金等价物和受限现金分别约为6960万美元和2020万美元[172] - 2020年第一季度经营活动净现金流使用290万美元，2019年同期提供1330万美元[173][174] - 2020年第一季度投资活动净现金流使用1230万美元，2019年同期使用1170万美元[173][174] - 2020年第一季度融资活动净现金流提供6460万美元，2019年同期使用140万美元[173][174] - 2020年第一季度和2019年第一季度，公司分别宣布每股普通股和LTIP单位股息0.22美元和0.33美元[175] - 2020年3月31日，公司杠杆率约为35.6%，总债务6.676亿美元，平均利率约4.4%[176] 公司债务相关数据关键指标变化 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司未摊销的抵押贷款债务发行成本分别为129.9万美元和139.5万美元，未偿还债务总额分别为6.66265亿美元和5.85465亿美元[52] - 2020年3月31日和2019年12月31日，公司2.5亿美元循环信贷安排下的未偿还借款分别为1.73亿美元和9000万美元[53] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司固定利率债务的估计公允价值分别为4.687亿美元和5.015亿美元[54] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司可变利率债务的估计公允价值分别为1.73亿美元和9000万美元[55] - 2020年5月6日，公司修订信贷安排，豁免某些财务契约至2021年3月31日，期间可借至2.5亿美元额度，需维持最低流动性2500万美元[57] - 截至2020年3月31日，未来债务本金还款安排为2020年剩余九个月868.1万美元、2021年2190.8万美元等，未摊销债务发行成本前债务总额6.67564亿美元[58] - 2020年3月31日和2019年12月31日，公司循环信贷安排下未偿还借款分别为1.73亿美元和9000万美元[177] - 2020年3月31日和2019年12月31日，公司个别酒店抵押贷款分别为4.946亿美元和4.969亿美元[177] - 2020年5月6日，公司修订信贷安排，豁免部分财务契约至2021年3月31日，可借至2.5亿美元额度[180] - 截至2020年3月31日，公司浮动利率债务为1.73亿美元，平均利率3.48%；固定利率债务为4.94564亿美元，平均利率4.66%[203] - 假设浮动利率债务余额维持在2020年3月31日的1.73亿美元，可变利率每增加100个基点，公司每年将增加约170万美元利息支出[204] 公司股权相关数据关键指标变化 - 2020年1月15日，公司根据股权奖励计划向独立受托人发行24,516股；2019年1月16日，发行27,870股[19] - 2020年和2019年1月，公司分别向独立董事发行24516股和27870股普通股，截至2020年3月31日，股权奖励计划下有760748股普通股可供发行[67] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，受限股奖励的未确认薪酬成本分别为5.03万美元和10.55万美元，2020年第一季度和2019年第一季度确认的相关费用分别约为8300美元和1.57万美元[69] - 2020年第一季度受限股期初非归属数量为5001股，期末为3334股；2019年末期初非归属数量为8334股，期末为5001股[69] - 2020年第一季度LTIP单位期初非归属数量为59.832万个，期末为66.9609万个；2019年末期初非归属数量为47.6398万个，期末为59.832万个[72] - 2020年3月1日授予13.0206万个基于时间的LTIP单位奖励和19.5301万个基于绩效的LTIP单位奖励[74][76] - 2020年基于绩效的LTIP单位奖励若达成目标，支付比例为目标值的50% - 150%，对应相对TSR百分位为25th - 75th [78] - 公司2020年第一季度和2019年第一季度记录的LTIP单位薪酬费用分别为140万美元和90万美元[80] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，LTIP单位的总未确认薪酬成本分别为790万美元和820万美元，预计在约2.3年内确认[80] 公司酒店业务相关数据关键指标变化 - 截至2020年3月31日，公司全资拥有40家酒店，共6,092间客房；持有NewINK JV 10.3%的非控股权益，该合资企业拥有46家酒店共5,948间客房；持有Inland JV 10%的非控股权益，该合资企业拥有48家酒店共6,402间客房[27] - 截至2020年3月31日，公司董事长持股52.5%的IHM管理公司全部40家全资酒店、所有NewINK JV酒店和34家Inland JV酒店，14家Inland JV酒店由万豪管理[30] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司酒店物业投资净额分别为13.39778亿美元和13.47116亿美元[41] - 公司在洛杉矶开发酒店，已发生成本2670万美元，包括土地收购成本660万美元和其他开发成本2010万美元[41] - 截至2020年3月31日和2019年，公司在NewINK JV的合伙人资本份额分别约为3930万美元和4670万美元[43] - 截至2020年3月31日和2019年，公司在Inland JV的合伙人资本份额分别约为2570万美元和3150万美元[44] - 2020年第一季度，公司确认对Inland JV的投资减值1530万美元[48] - 阿尔图纳庭院酒店月租约8400美元（入住率低于85%），最高可达约2万美元（入住率100%），最低租金年增2.5%，该酒店于2019年5月7日出售[81] - 加斯勒普雷斯套房酒店目前月租约4.44万美元，每五年增加10%，需支付年补充租金，为适用租赁年总收入的5%减去12倍月基本租金[82] - 2020年第一季度客房收入为5300万美元，占总营收88.1%；2019年同期为6810万美元，占总营收90.0%，降幅22.1%[127][130] - 2020年第一季度餐饮收入为210万美元，较2019年同期的240万美元下降0.3万美元，降幅15.0%[128][130] - 2020年第一季度其他运营收入为350万美元，较2019年同期的370万美元下降0.2万美元，降幅4.3%[128][130] - 2020年第一季度来自非合并房地产实体的成本报销为160万美元，较2019年同期的150万美元增长6.0%[129][130] - 2020年第一季度同店RevPAR下降21.8%，其中ADR下降5.1%，入住率下降17.5%[134] - 2020年3月31日当月同店RevPAR下降55.6%，4月30日当月下降82.7%[134] - 2020年3月美国酒店业RevPAR下降51.9%，截至5月2日的28天里下降79.4%[124][132] - 2020年第一季度酒店运营总费用降至3630万美元，较2019年同期的4180万美元减少550万美元，降幅13.1%[137] - 2020年第一季度客房费用降至1340万美元，较2019年同期的1560万美元减少220万美元，降幅14%[138] - 2020年第一季度折旧和摊销费用增至1310万美元，较2019年同期的1280万美元增加30万美元[140] - 2020年第一季度对非合并房地产实体投资的减值损失增加1530万美元[141] - 2020年第一季度物业税、地租和保险费用降至610万美元，较2019年同期的620万美元减少10万美元[142] - 2020年第一季度其他费用增至280万美元，较2019年同期的1.7万美元大幅增加[144] - 2020年第一季度利息和其他收入增至8.1万美元，较2019年同期的5.5万美元增加2.6万美元[148] - 2020年第一季度利息费用降至680万美元，较2019年同期的720万美元减少40万美元[154] - 2020年第一季度来自非合并房地产实体的损失增至370万美元，较2019年同期的110万美元增加[151] - 公司在两个合资企业NewINK JV和Inland JV分别持有10.3%和10.0%的投资，前者拥有46家酒店，后者拥有48家酒店[117] - 2020年4月和5月，NewINK JV未能支付8.55亿美元贷款的债务本息，Inland JV未能支付7.8亿美元贷款的债务本息[107][108] - 洛杉矶酒店开发预计总成本约6500万美元，已产生2670万美元成本，包括660万美元土地收购成本和2010万美元其他开发成本[187] 公司租赁相关数据关键指标变化 - 2019年1月1日，公司采用新租赁会计准则，确认租赁负债2570万美元，对应使用权资产2310万美元[35][37] - 截至2020年3月31日，公司未来租赁付款总额为7.876万美元，租赁负债现值为2.3603万美元；截至2019年12月31日，未来租赁付款总额为7.9263万美元，租赁负债现值为2.3717万美元[88][91] - 2020年第一季度，公司产生固定租赁付款0.3百万美元和可变租赁付款0.1百万美元[92] - 截至2020年3月31日，使用权资产余额为21,115美元，租赁负债余额为23,603美元[92] - 加权平均剩余租赁期限为40.75年，加权平均折现率为6.56%[92] 公司费用相关数据关键指标变化 - 2020年和2019年第一季度管理

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度RevPAR在10月下降5%，11月下降2%，12月下降7%，全年RevPAR下降1.5%，但调整后EBITDA仅下降0.4% [6][13] - 2019年全年调整后EBITDA和FFO每股位于初始指导范围上限，公司整体杠杆率从34.7%降至34.1% [12][13] - 2020年RevPAR增长范围为 - 1.25%至 + 0.25%，AFFO指导中点较去年下降0.09美元或4.9%，利润率下降约120个基点 [15][17] - 2019年第四季度净亏损240万美元或每股0.05美元，调整后FFO为1530万美元，调整后EBITDA为2590万美元 [42][44][45] - 预计2020年调整后EBITDA在1.231亿至1.27亿美元之间，FFO每股在1.72至1.80美元之间 [55][56] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度其他收入增长100万美元或31%，其中停车收入增长27%，全年其他收入增长300万美元或22% [8][11] - 第四季度客房部门工资和福利占季度运营费用约38%，占季度收入22%，每间入住客房的工资福利增长3.6% [33] - 第四季度客人获取成本下降1.8%，全年下降3.2%，对全年利润率有20个基点的帮助 [37] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年行业新供应预计增长约2%，高档供应预计增长近5%，公司市场新供应在2015年达到5%峰值后逐年下降，2019年回升至近3% [38] - 第四季度，硅谷RevPAR下降4.2%，圣地亚哥下降19%，华盛顿特区增长近3%，三个东北沿海市场下降8.4%，休斯顿下降12%，洛杉矶下降4% [26][27][28][29][30][32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司拥有一流运营平台，与Island合作良好，将继续推出增收节支举措 [9] - 2020年将继续探索资产出售，用所得资金进行收购或开发，同时关注增值机会，未来几年可能开发一两家酒店 [20] - 公司将现有酒店空间转换为高收益活动，如在圣地亚哥和阿纳海姆的酒店增加小酒吧 [21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年第四季度因高基数导致部分指标不佳，不能反映当前经营环境，公司对2020年保持乐观，将专注于最大化收入和最小化利润率侵蚀 [7][19] - 工资压力是最大担忧，行业低失业率导致工资上涨和劳动力短缺，但公司通过与Island合作优化福利计划降低成本 [35][36] - 公司预计2020年停车收入下半年将趋于平稳，Housekeeping效率计划有望改善底线 [32][40] 其他重要信息 - 公司年度股息预计维持在每股1.32美元，2020年除开发支出外，支付股息和资本支出后将产生正自由现金流 [24] - 2020年资本计划预计支出约2300万美元，华纳中心开发预计额外支出3000万美元 [51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司酒店在硅谷的中国业务情况及新冠疫情对这些酒店的影响 - 公司在硅谷、贝尔维尤市中心和休斯顿的酒店有少量中国业务，截至2月底，新冠疫情造成约20万美元收入损失，市场整体有一定拖累 [58][59] 问题: 3月RevPAR预计下降3%的原因 - 部分受新冠疫情影响，同时桑尼维尔二号酒店正在进行重大装修，该酒店全年RevPAR预计下降9%，影响公司全年RevPAR约90个基点 [60] 问题: 查尔斯顿和达拉斯酒店的运营情况及2020年预期 - 查尔斯顿的两家酒店2020年RevPAR预计下降约6%，受新开业酒店供应影响；达拉斯市中心的庭院酒店2020年RevPAR预计增长约9% [61][62] 问题: 希尔顿推出的新效率举措详情 - 希尔顿针对多晚入住的客人，调整客房清洁频率和方式，以减少客房清洁时间 [64] 问题: 2020年家政举措的增量机会和成本节约情况，以及利润率压力的原因 - 家政举措预计可节约成本，但目前难以量化效果；利润率压力来自其他收入增长放缓、劳动力成本上升、财产税和保险费用增加 [67][68][69] 问题: 2020年公司哪些市场供应压力最大 - 查尔斯顿市场和硅谷市场在2020年将面临一定供应压力 [71] 问题: 酒店物业税和保险费用增加的缓解方法及解决时间 - 物业税增加是一个长期问题，难以提前应对，公司会通过聘请顾问等方式争取降低成本，但解决时间不确定 [75][76] 问题: 希尔顿成本控制举措详情及万豪的跟进情况 - 希尔顿的举措与公司类似，关注客人需求和技术发展，以提高家政效率；不清楚万豪的具体举措 [77][78][79] 问题: 华纳中心开发项目开业后的ADR预期 - 项目预计2021年第二季度末开业，目前未披露ADR预期，但预计投资回报率将比市场平均水平高200个基点 [80][81] 问题: 2019年其他非客房收入增长情况及未来增长空间 - 2020年上半年停车收入预计每季度增长30 - 40万美元，下半年趋于平稳，第四季度圣地亚哥酒店餐厅新租户带来租金收入 [84][85] 问题: 公司处置和收购管道情况，以及2020年是否会成为净卖家 - 收购市场清淡，公司可能出售一两家酒店，增加一个开发机会，不太可能进行大规模收购 [87]

股权发行情况 - 2019年公司通过新股息再投资和股票购买计划发行259,954股，加权平均价格20.09美元，产生520万美元收益；截至2019年和2018年12月31日，分别发行1,768,000股和1,508,046股，加权平均价格分别为21.33美元和21.55美元；截至2019年12月31日，新计划下约有2790万美元的普通股可供发行[16] - 2019年公司通过股权发售计划发行103,590股，加权平均价格20.05美元，产生210万美元收益；截至2019年和2018年12月31日，分别发行2,602,260股和2,498,670股，加权平均价格分别为21.76美元和21.83美元；截至2019年12月31日，该计划下约有9040万美元的普通股可供发行[17] 酒店资产持有情况 - 截至2019年12月31日，公司拥有40家酒店，共6092间客房，分布在15个州和哥伦比亚特区；同时持有NewINK JV 10.3%的非控股权益，该合资企业拥有46家酒店共5948间客房；持有Inland JV 10.0%的非控股权益，该合资企业拥有48家酒店共6402间客房[18] - 公司与CLNY共同投资NewINK JV和Inland JV，分别拥有46家和48家酒店[100] 酒店管理情况 - 截至2019年12月31日，公司董事长持股52.5%的Island Hospitality Management Inc.管理公司全部40家全资酒店、NewINK JV全部酒店以及Inland JV的34家酒店，Inland JV另外14家酒店由万豪国际管理[21] - 公司与IHM的管理协议初始期限为5年，可自动续约两次，每次5年，提前终止需提前6个月通知且出售酒店无终止费[42] - 若满足或超过特定财务门槛，激励管理费用按酒店净营业收入减去固定成本、基础管理费和指定回报门槛后的10%计算，上限为酒店总收入的1%[42] - 截至2019年12月31日，公司40家全资酒店与IHM的管理协议中，基础管理费大多为3.0%，激励管理费上限大多为1.0%[44] - 2019年、2018年和2017年管理费用总额分别约为1080万美元、1080万美元和990万美元[45] - 2019年、2018年和2017年激励管理费用分别为10万美元、10万美元和20万美元，包含在管理费用中[45] - 截至2019年12月31日，IHM管理公司管理公司40家全资酒店、NewINK JV的46家酒店和Inland JV的34家酒店[74,77] - 公司首席执行官拥有52.5%的IHM，截至2019年12月31日，IHM管理公司40家全资酒店、NewINK JV全部46家酒店和Inland JV 34家酒店[110] 酒店特许经营及费用情况 - 截至2019年12月31日，公司拥有40家全资酒店，不同酒店的特许经营/特许权使用费和营销/计划费比例不同，如Homewood Suites by Hilton系列多为4.0%，Hampton Inn & Suites Houston - Medical Center特许经营费为5.0%等[47] - 2019年、2018年和2017年，特许经营和营销/计划费分别约为2590万美元、2490万美元和2320万美元[49] - 公司部分特许经营协议要求约每六年进行升级[80] - 公司特许经营商可能取消或不续签特许经营许可证，影响运营结果和股东分配[81,82] 酒店租赁情况 - 2019年5月7日出售的Courtyard Altoona酒店，原地面租赁到期日为2029年4月30日，有12个5年续约选项，月租金根据入住率而定，最低约8400美元，最高约20000美元，最低租金年增幅2.5%[50] - Residence Inn San Diego Gaslamp酒店地面租赁到期日为2065年1月31日，有3个10年续约选项，目前月租金约40300美元，每5年增长10%，需支付年补充租金为年总收入的5%减去12倍月基本租金[51] - Residence Inn New Rochelle酒店的空中权租赁和车库租赁于2104年12月1日到期，2019年季度总租金约29000美元[52] - Hilton Garden Inn Marina del Rey酒店地面租赁到期日为2067年12月31日，目前最低月租金约47500美元，需支付占总收入5% - 25%的百分比租金[53] - 截至2019年12月31日，公司作为承租人的未来租赁付款情况为：2020 - 2024年分别为2027千美元、2051千美元、2071千美元、2093千美元、2115千美元，之后为68906千美元，总计79263千美元[56] 财务关键指标变化 - 截至2019年12月31日，公司杠杆率约为34.1%，较2018年12月31日的34.7%有所下降[28] 公司业务目标与策略 - 公司主要目标是通过投资酒店物业为股东创造有吸引力的回报，采取的策略包括有纪律地收购、机会性重新定位、积极的资产管理、选择性开发、灵活选择管理公司和选择性投资酒店债务[27] 公司面临的竞争情况 - 公司在酒店物业投资方面面临来自机构养老基金、私募股权投资者等的竞争，酒店运营也面临其他酒店和替代住宿市场的竞争[29][31] - 公司收购酒店物业面临竞争，可能限制收购数量并增加收购难度[121] 公司业务季节性特征 - 公司酒店需求受季节性影响，通常第一和第四季度收入、营业收入和现金流较低，第二和第三季度较高[32] - 酒店行业季节性可能导致公司季度收入波动，需借款以向股东分配[124] 公司法规遵循情况 - 公司物业需遵守各种法规，包括ADA和环境法规，若需进行重大改造可能对财务状况等产生不利影响[34][36] 公司税务情况 - 公司自2010年12月31日起选择按REIT进行联邦所得税纳税，REIT需每年至少分配90%的应税收入[40] - 2018年第三季度，公司收到通知，其TRS 2016年12月31日结束的纳税年度的纳税申报将接受国税局审查，审查仍在进行中[41] - 自2018年1月1日起，《减税与就业法案》实施，公司税率降至21%，最高个人边际税率降至37%（2026年前），企业替代最低税废除，美国股东备用预扣税率降至24%，非美国股东分配预扣税率从35%降至21%，个人、遗产和信托可扣除最多20%的某些穿透收入（2026年前）[60] - 符合全额扣除条件的纳税人，普通REIT股息的有效最高税率为29.6%（2026年前），净利息费用扣除受限，房地产企业可选择不受限但延长不动产相关资产折旧年限[60] - 公司每年须将至少90%的REIT应税收入分配给股东[69,84] - 公司TRS控股公司的应税收入需缴纳适用的联邦、州和地方所得税，且TRS结构会增加公司整体税务负担[181] - 公司对TRS的所有权有限，若与TRS的交易未按公平交易原则进行，将面临100%的惩罚性税收[182] - 公司TRS股票和证券的总价值不得超过公司总资产价值的20%，否则可能面临100%的消费税[183][184] - 对于2026年1月1日前开始的纳税年度，非公司纳税人可扣除高达20%的某些穿透式企业收入，包括“合格REIT股息”，实际最高美国联邦所得税税率为29.6%[186] - 公司每年需向股东分配至少90%的REIT应纳税收入，否则将面临联邦企业所得税和4%的不可抵扣消费税[174] - 若酒店经理不符合“合格独立承包商”资格，公司将无法满足REIT的两项总收入测试，可能失去REIT资格[188] - 若公司与TRS承租人的租赁不被视为联邦所得税目的的真实租赁，公司将无法满足REIT的两项总收入测试，可能失去REIT资格[185] - 为满足REIT资格要求，每个应税年度后半年内任何时间，不得超过50%已发行股份价值由五个或更少个人直接或间接持有[189] - 为满足REIT资格要求，每个日历季度末，至少75%总资产价值须由现金、现金项目、政府证券和合格房地产资产构成[199] - 公司投资的证券（除政府证券、合格房地产资产证券和TRS证券外），一般不能包含超过任何一家发行人已发行有表决权证券的10%或已发行证券总价值的10%，且任何一家发行人的证券价值不能超过总资产（除政府证券、合格房地产资产证券和TRS证券外）的5% [199] - 公司资产中，“公开交易REIT”无不动产担保的债务不能超过资产价值的25%，一个或多个TRS的证券不能超过总资产价值的20% [199] - 若未在日历季度末满足REIT相关要求，须在季度结束后30天内纠正或符合法定救济条款，否则将失去REIT资格并承担不利税收后果[199] - 公司一般需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得（不考虑股息支付扣除且不包括任何净资本收益）以符合REIT资格[203] 公司人员情况 - 截至2020年2月26日，公司有39名员工，其中32名与NewINK JV、Inland JV和Castleblack Owner Holding, LLC共享或分配，Castleblack由Fisher先生持有2.5%股权[58] 公司面临的其他风险 - 公司依赖高级管理人员执行商业战略，其服务不具保证性[66] - 公司未来增长依赖获取新融资，否则增长将受限[69] - 公司需依靠第三方管理公司运营酒店以符合REIT资格，控制权减弱[73,74] - 公司管理协议可能影响酒店出售或融资，进而影响运营结果和股东分配能力[75,76] - 公司债务服务义务可能影响运营结果和现金流，或需清算资产[87] - 公司运营合伙企业为JV债务提供担保，NewINK JV贷款担保上限为当时未偿债务的15%，Inland JV贷款为20%[105] - 公司可能进行利率套期保值，但套期保值有成本且不能确保缓解利率上升不利影响[94] - 公司可能向股东分配普通股，股东可能产生税务负担却无足够现金支付[106] - 公司投资合资企业可能因缺乏决策权、依赖合作伙伴等受不利影响[99] - 酒店行业周期性波动或致投资回报低于预期，需求下降或供应增长可能导致亏损[126] - 公司业务集中于酒店投资，行业低迷将对营收、利润和股东分红产生不利影响[127] - 酒店物业持续的资本支出需求可能影响公司业务、财务状况和运营结果，限制股东分红能力[128] - 消费者对互联网旅游中介和替代住宿市场的使用增加，可能影响公司盈利能力[132] - 商务技术的使用增加可能减少商务旅行需求，进而影响公司酒店客房需求[134] - 信息系统的故障、中断或安全漏洞可能损害公司业务[136] - 恐怖袭击或恐怖警报级别变化可能影响旅游和酒店需求[138] - 收购酒店物业可能承担未知负债，若负债规模较大，将对公司业务产生不利影响[140] - 未投保或投保不足的损失可能影响公司运营结果和股东分红能力[141] - 违反环境法律和政府法规可能影响公司运营结果和股东分红能力[144] 公司股权相关规定 - 公司董事会有权发行最多5亿股普通股和最多1亿股优先股[173] - 与“利益相关股东”（通常指实益拥有10%或以上有表决权股份的任何人）或其关联方的某些业务合并，在该股东成为利益相关股东后的五年内被禁止[170] - 公司董事会于2013年11月选择适用MGCL副标题8并采用分级董事会结构，2015年4月退出，未来可能再次选择适用[170] 公司股权奖励与股息再投资计划 - 公司股权奖励计划规定最多可授予300万股普通股，未来可能增加该计划下的可用股份[212] - 公司新的股息再投资计划允许通过购买和再投资普通股股息购买最多5000万美元的普通股[212] 公司酒店开发情况 - 截至2019年12月31日，公司正在开发加利福尼亚州洛杉矶的一家酒店[112] 利率市场变化情况 - FCA计划在2021年后停止强制银行提交LIBOR计算利率，美国考虑用SOFR取代美元LIBOR[97] 公司投资政策情况 - 公司投资政策可由董事会酌情修订，无需股东投票[65,70] 公司高级无抵押循环信贷安排规定 - 公司高级无抵押循环信贷安排下，分配不得超过前四个季度调整后运营资金的95%或维持REIT身份所需金额[206] 公司行业板块评估情况 - 公司将所有酒店作为单一行业板块评估，不报告板块信息[25]

业绩总结 - Chatham的2019年总收入增长2.7%[23] - 2019年调整后EBITDA增长2.4%[23] - 2019年可比RevPAR下降0.5%[23] - 预计2019年投资组合RevPAR在133至134美元之间[25] - 预计2019年酒店EBITDA利润率在38.1%至38.2%之间[25] - 截至2019年9月30日，市场资本化为8.648亿美元[26] - 截至2019年9月30日，净债务为5.734亿美元[26] - 加权平均债务成本为4.5%[27] - 85%的债务为固定利率[27] 用户数据 - Chatham的2018年RevPAR为134美元，超过大多数全服务品牌[9] - Chatham的高质量酒店在2018年的RevPAR中表现优异，硅谷的RevPAR达到161美元[18] 收购与市场扩张 - Chatham的投资组合包含40家高端品牌的酒店，最近收购了五家高质量酒店，总价值为2.02亿美元[5] - Chatham在2018年收购的希尔顿花园酒店每间房的购买价格为33.2万美元[18] - Chatham在2018年收购的达拉斯市中心万怡酒店每间房的购买价格为29.3万美元[21] 股息与财务策略 - Chatham的股息收益率约为7.2%[5] - Chatham的年现金股息自2010年IPO以来增长了89%，预计2019年的派息比率为73%[16] 市场趋势 - Chatham的市场供应增长在过去两年中持续下降，2018年整体行业的供应增长为1.8%[12] - Chatham的酒店EBITDA利润率在同类公司中处于领先地位，2018年EBITDA利润率为39%[14]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后EBITDA增长超3%，调整后FFO增长超2% [5] - 第三季度净收入为1010万美元，较2018年第三季度的1470万美元有所下降，其中330万美元的下降与2019年第三季度三家酒店及合资企业的减值有关 [26] - 第三季度调整后FFO为2860万美元，较2018年第三季度的2840万美元增长1%；调整后FFO每股为0.60美元，2018年第三季度为0.61美元 [27] - 公司调整后EBITDA增长2.1%，达到3940万美元，2018年第三季度为3860万美元 [27] - 预计第四季度RevPAR下降6.5% - 5%，2019年全年RevPAR下降2% - 1.5% [29] - 预计全年公司现金一般及行政费用为950万美元 [31] - 预计全年两家合资企业将贡献1590万 - 1640万美元的EBITDA和600万 - 650万美元的FFO [32] - 预计全年调整后EBITDA为1.287亿 - 1.311亿美元，全年FFO为8540万 - 8680万美元，中点较之前增加50万美元或每股0.01美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 40家可比全资酒店第三季度RevPAR下降30个基点至145美元，ADR上涨0.5%至173美元，入住率下降80个基点至85% [14] - 第三季度内陆投资组合RevPAR下降0.3%，Innkeepers投资组合RevPAR下降1.5% [27] - 第三季度停车收入增长40万美元或22% [21] - 第三季度每位入住客房的工资和福利增长1.5%，总体成本（包括临时工和加班费）增长4.3%，福利成本下降7.6% [22] - 第三季度客户获取成本下降1%，有助于利润率提高约18个基点 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 2015年新高档供应达到5%的峰值，随后逐年下降，2016年为4%，2017年为3%，2018年为2%，2019年略有回升至3%，预计2020年新供应数量与之相似 [11] - 硅谷市场RevPAR增长近5%至194美元，ADR增长3%至245美元，入住率增长2%至90% [16] - 圣地亚哥市场RevPAR增长1%至180美元 [16] - 华盛顿特区市场RevPAR增长5.4%至152美元 [17] - 三个东北沿海市场酒店RevPAR增长4%至225美元 [18] - 休斯顿市场RevPAR下降17%至84美元 [19] - 洛杉矶市场RevPAR下降5%，阿纳海姆Residence Inn酒店RevPAR下降8% [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续在有限且机会主义的基础上探索资产出售，用所得资金有限投资于能增加长期价值和增量现金流的开发机会，如洛杉矶6500万美元的Warner Center项目 [12] - 由于对稳定资产的进入资本化率预期不合理，收购仍具挑战性，需特殊情况才会进行收购 [12] - 2020年将仅对四家酒店进行翻新，较2019年的六家减少，翻新房间数量将下降32%，有助于提高RevPAR表现并减少500万 - 1000万美元的资本支出，增强自由现金流 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年第四季度RevPAR比较困难，因2018年第四季度波士顿天然气爆炸和圣地亚哥市场带来大量收入 [5] - 公司认为拥有一流的运营平台，与Island Hospitality的合作在过去几年取得成效，尽管RevPAR下降，但运营利润率未受侵蚀甚至有所改善 [9] - 2020年RevPAR预期暂未披露，公司正与Island进行预算编制，并与全国顶级企业客户进行谈判 [13] - 2020年公司运营情况将更好，因翻新酒店数量减少，有助于提高RevPAR表现和自由现金流 [13] 其他重要信息 - 公司与Island Hospitality合作，审查运营各方面，以在RevPAR环境平淡的情况下实现收入和利润最大化 [7] - 公司增加其他收入，提高RevPAR市场份额，增加餐饮场所，将低效或无利可图的空间转换为酒吧，推出提高客房和维护部门效率的计划，投资降低能源使用，加强风险管理计划 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何看待明年RevPAR和EBITDA之间的权衡 - 第四季度RevPAR下降5% - 6.5%，无法维持利润率；展望2020年，公司认为稳定情况下RevPAR增长约2%可维持运营利润率，随着运营效率提高和其他收入增加，该数字可能降至0 - 1% [34][35] 问题: 明年四家酒店翻新是否因当前环境而缩减计划 - 原计划翻新五家酒店，因缅因州波特兰的Hampton Inn酒店状况和表现，将其翻新推迟至2021年，所以变为四家 [36] 问题: 停车费在投资组合中的推广程度及剩余机会 - 仍有部分酒店未收取停车费，未来将继续寻找可提高费率的市场，并在与企业客户谈判时考虑停车费对总收入的影响，2020年该收入仍有增长空间 [37] 问题: 第三季度哪些市场表现与预算有差异，休斯顿、洛杉矶和波士顿市场表现与预算相比如何 - 硅谷市场表现比第三季度预期好几百个基点；休斯顿和波士顿市场与预期基本一致；洛杉矶市场比预期弱100 - 200个基点，主要因阿纳海姆市场受《星球大战》开幕影响需求低于预期 [39][40] 问题: 第四季度初期情况如何，与上次报告相比对第四季度的看法是否改变 - 目前10月RevPAR预计下降5 - 5.5%，排除四个天然气爆炸酒店、圣地亚哥部分酒店和圣马特奥酒店翻新的影响，10月RevPAR持平或下降50个基点，这三个因素对10月业绩影响约500个基点 [41] 问题: 2018年收购资产的进展如何 - 收购资产的总收入表现不佳，尤其是萨默维尔Residence Inn酒店；不过10月以来萨默维尔酒店情况有所改善；达拉斯市中心酒店虽未达原模型预期，但团队努力令人鼓舞，预计2020年该酒店业务将有较大增长 [42] 问题: 行业其他公司9 - 10月休闲旅游业务放缓，公司趋势更稳定的原因 - 过去几年公司吸收了大量新供应，2018 - 2019年新供应减少，对公司有利；部分过去受影响较大的酒店本季度RevPAR有中到高个位数增长 [44] 问题: 休斯顿市场RevPAR较投资组合平均水平低43%，何时会将其视为非核心市场并退出 - 公司仍看好休斯顿市场，不会在低谷时退出，将通过增长和多元化减少对该市场的敞口 [47] 问题: 硅谷市场需求强劲，公司在该市场的酒店扩张计划 - 公司在硅谷有优质房地产和大量土地，但目前扩张计划搁置 [48] 问题: 鉴于卖方对收购的不合理预期，公司是否考虑出售部分酒店以利用高估值 - 公司一直在寻找机会，未来12个月可能会利用一两个此类机会 [50] 问题: Warner Center酒店的开业时间 - 预计2021年年中开业 [51] 问题: REIT是否考虑除Warner Center项目外的其他开发机会 - 公司愿意在有限基础上进行其他开发项目，可能会错开时间；目前暂无近期开发机会 [51][52] 问题: 福利成本下降的具体原因，哪些市场劳动力成本压力最大 - 福利成本下降是由于健康保险保费、理赔以及工人补偿费用均同比下降，公司与Island Hospitality合作对保险计划进行调整，并在风险管理方面投资取得成效；加利福尼亚和西雅图市场劳动力需求高、供应少，劳动力成本压力最大 [53][54]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司总资产分别为14.535亿美元和14.39709亿美元[8] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司总负债分别为6.61465亿美元和6.32291亿美元[8] - 2019年和2018年9月30日，公司总营收分别为9.008亿美元和8.8897亿美元[14] - 2019年和2018年9月30日，公司总运营费用分别为7.0186亿美元和6.8522亿美元[14] - 2019年和2018年9月30日，公司运营收入分别为1.9898亿美元和2.0375亿美元[14] - 2019年和2018年9月30日，公司净收入分别为1.0098亿美元和1.4691亿美元[14] - 2019年和2018年9月30日，归属于普通股股东的净收入分别为1.0002亿美元和1.458亿美元[14] - 2019年和2018年9月30日，基本每股收益分别为0.21美元和0.31美元[14] - 2019年和2018年9月30日，摊薄每股收益分别为0.21美元和0.31美元[14] - 2019年和2018年9月30日，普通股每股宣布分红均为0.33美元和0.99美元[14] - 2019年九个月净现金由经营活动提供69,681美元，2018年为71,431美元[28] - 2019年九个月净现金用于投资活动为35,696美元，2018年为40,484美元[28] - 2019年九个月净现金用于融资活动为39,928美元，2018年为28,793美元[28] - 截至2019年9月30日，公司应计应付股息为6,018美元；截至2018年9月30日，为5,578美元[30] - 2019年第三季度归属于普通股股东的净利润为10,002千美元，2018年同期为14,580千美元；2019年前九个月为21,052千美元，2018年同期为30,813千美元[76] - 2019年第三季度基本每股收益为0.21美元，2018年同期为0.31美元；2019年前九个月为0.44美元，2018年同期为0.67美元[76] - 2019年第三季度摊薄每股收益为0.21美元，2018年同期为0.31美元；2019年前九个月为0.44美元，2018年同期为0.66美元[76] - 2019年第三季度总营收为9010万美元，较2018年同期的8890万美元增长120万美元，增幅1.3%[128][132] - 2019年前九个月总收入增至2.536亿美元，较2018年同期增加640万美元，增幅2.6%[160][165] - 2019年第三季度净收入为1010万美元，较2018年同期的1470万美元有所下降[154] - 2019年前九个月净收入为2130万美元，2018年同期为3100万美元[185] - 2019年第三季度净收入为1009.8万美元，2018年同期为1469.1万美元；2019年前九个月净收入为2125.1万美元，2018年同期为3104.4万美元[193][198][202] - 2019年第三季度FFO归属于普通股股东和单位持有人为2484.8万美元，2018年同期为2836.2万美元；2019年前九个月为6864.5万美元，2018年同期为7200.8万美元[193] - 2019年第三季度调整后FFO归属于普通股股东和单位持有人为2860.4万美元，2018年同期为2837万美元；2019年前九个月为7244.9万美元，2018年同期为7228万美元[193] - 2019年第三季度EBITDA为3444.8万美元，2018年同期为3757万美元；2019年前九个月为9447.5万美元，2018年同期为9913.8万美元[198] - 2019年第三季度EBITDAre为3444.4万美元，2018年同期为3757万美元；2019年前九个月为9777万美元，2018年同期为9915.6万美元[198] - 2019年第三季度调整后EBITDA为3941.2万美元，2018年同期为3862.9万美元；2019年前九个月为10509.6万美元，2018年同期为10259.3万美元[198] - 2019年第三季度调整后酒店EBITDA为3661.2万美元，2018年同期为3599.4万美元；2019年前九个月为9887.5万美元，2018年同期为9677.1万美元[202] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司现金、现金等价物和受限现金分别约为2640万美元和3230万美元[206] 普通股相关数据关键指标变化 - 2018年7月1日普通股数量为45,876,812股，股东权益总额为800,132美元，总权益为808,678美元[18] - 2018年发行股份净收入（扣除发行成本258美元）为13,422美元，普通股数量增加637,374股[18] - 2018年9月30日普通股数量为46,514,186股，股东权益总额为812,863美元，总权益为822,178美元[18] - 2019年7月1日普通股数量为46,918,383股，股东权益总额为785,489美元，总权益为796,597美元[18] - 2019年发行股份净收入（扣除发行成本6美元）为75美元，普通股数量增加4,553股[18] - 2019年9月30日普通股数量为46,922,936股，股东权益总额为780,098美元，总权益为792,035美元[18] - 2013年5月17日公司修订并重述股权计划，将计划下可用的最大股份数量增加到3,000,000股[78] - 2019年1月和2018年1月，公司分别向独立董事发行27,870股和21,670股普通股[78] - 截至2019年9月30日，股权计划下有1,150,806股普通股可供发行[78] 债务相关数据关键指标变化 - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司高级无抵押循环信贷安排的未偿还借款分别为8600万美元和8150万美元，2019年9月30日该信贷安排的最大借款额度为2.5亿美元[65] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司固定利率债务的估计公允价值分别为5.096亿美元和4.89亿美元[66] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司可变利率债务的估计公允价值分别为8600万美元和8150万美元[67] - 截至2019年9月30日，公司合并固定费用覆盖率为3.2，信贷安排契约要求为1.5[69] - 截至2019年9月30日，未来各期债务本金计划还款额：2019年剩余三个月267.2万美元，2020年953.6万美元，2021年2196.2万美元，2022年9595.4万美元，2023年1.4244亿美元，2024年2.9666亿美元，之后1590.7万美元[69] - 截至2019年9月30日，未摊销债务发行成本前的总债务为5.85131亿美元，未摊销抵押贷款债务发行成本为 - 149.1万美元，未偿还总债务为5.8364亿美元[69] - 截至2019年9月30日，公司杠杆率为34.0%，总债务为5.851亿美元，平均利率约为4.6%[118] 租赁相关数据关键指标变化 - 2019年1月1日公司采用ASU 2016 - 02租赁会计指引，确认2570万美元租赁负债和2310万美元使用权资产[45] - 阿尔图纳庭院酒店地面租赁于2019年5月7日出售，原租赁至2029年4月30日，月租金8400 - 20000美元，最低租金年增2.5%[92] - 加斯勒普雷斯套房酒店地面租赁至2065年1月31日，月租金约40300美元，每五年增10%，年补充租金为年总收入5%减12倍月基本租金[93] - 2019年前九个月，公司固定租赁付款90万美元，可变租赁付款50万美元[102] - 截至2019年9月30日，公司使用权资产为2142.4万美元，租赁负债为2382.2万美元，加权平均剩余租赁期限40.87年，加权平均折现率6.54%[103] 酒店业务线数据关键指标变化 - 截至2019年9月30日，公司全资拥有40家酒店共6092间客房，持有NewINK JV 10.3%非控股权益（47家酒店6098间客房）和Inland JV 10%非控股权益（48家酒店6402间客房）[37] - 2018年8月27日和12月5日，公司分别以2080万美元和4900万美元收购RI Summerville和Dallas DT酒店[47] - 2018年收购的酒店自收购日至2019年9月30日，前三季度收入276.1万美元、经营收入81.8万美元，前九个月收入857.6万美元、经营收入288.4万美元[49] - 2019年5月7日和15日，公司分别以460万美元和510万美元出售Altoona和Washington酒店，分别确认440万美元损失和110万美元收益[51] - 2019年和2018年前三季度及前九个月，已处置酒店经营收入分别为0、42.3万美元、27.1万美元和88.2万美元[52] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，酒店物业净投资分别为13.52891亿美元和13.73773亿美元[54] - 公司在洛杉矶开发酒店已产生成本1520万美元，其中土地收购成本660万美元，其他开发成本860万美元[55] - 2019年和2018年第三季度，客房收入分别占总营收的90.8%和91.6%，分别为8180万美元和8150万美元[128] - 2019年第三季度食品和饮料收入为240万美元，较2018年同期的230万美元增长10万美元，增幅7.1%[129][132] - 2019年第三季度其他运营收入为450万美元，较2018年同期的370万美元增长80万美元，增幅21.6%[130][132] - 2019年和2018年第三季度，来自非合并房地产实体的成本报销分别为130万美元和140万美元，降幅9.3%[131][132] - 公司40家全资可比酒店2019年和2018年第三季度RevPAR分别较上年同期下降0.3%和增长1.1%[134] - 2019年第三季度酒店总运营费用为4591.2万美元，较2018年同期的4554.9万美元增长0.8%[137] - 2019年第三季度酒店运营费用增至4590万美元，较2018年同期增加40万美元，增幅0.8%[139] - 2019年第三季度折旧和摊销费用增至1290万美元，较2018年同期增加90万美元[142] - 2019年第三季度物业税、地租和保险费用增至630万美元，较2018年同期增加40万美元[143] - 2019年第三季度一般及行政费用减至230万美元，较2018年同期减少30万美元，主要因特许经营税减少[144] - 2019年第三季度酒店物业出售收益较2018年同期增加4000美元[148] - 2019年第三季度利息和其他收入减至3.4万美元，较2018年同期减少30万美元[149] - 2019年第三季度利息费用增至710万美元，较2018年同期增加40万美元[156] - 2019年前九个月行业RevPAR增长1.0%，公司40家全资可比酒店RevPAR下降0.5%[164] - 2019年前九个月酒店运营费用从1.282亿美元增至1.319亿美元，增长370万美元，增幅2.9%[169] - 2019年前九个月客房费用从4780万美元增至4920万美元，增长140万美元，增幅3.1%[169][170] - 2019年前九个月折旧和摊销费用从3590万美元增至3870万美元，增长280万美元[173] - 2019年前九个月物业税、地租和保险费用从1790万美元增至1870万美元，增长80万美元[174] - 2019年前九个月一般及行政费用（不含基于股票的薪酬摊销）从770万美元降至710万美元，减少60万美元[175] - 2019年前九个月其他费用从30万美元增至40万美元，增长10万美元[176] - 2019年前九个月酒店物业出售损失较2018年同期增加330万美元[178] - 2019年前九个月利息和其他收入从40万美元降至20万美元，减少20万美元[180] - 2019年前九个月利息费用从2000万美元增至2140万美元，增长140万美元，增幅6

财务数据和关键指标变化 - 二季度净收入为950万美元，2018年二季度为1350万美元，下降330万美元，主要因二季度出售两家酒店的损失 [29] - 二季度调整后FFO为2770万美元，2018年二季度为2740万美元，增长1%；调整后FFO每股为0.58美元，2018年二季度为0.59美元 [30] - 公司调整后EBITDA增长2.9%，从2018年二季度的3760万美元增至3870万美元 [30] - 预计三季度RevPAR增长在 - 1.5%至持平之间，2019年全年RevPAR在 - 2%至 - 1%之间，较之前指引中点下降1% [34] - 全年公司现金一般及行政费用（G&A）预测为950万美元 [35] - 全年两家合资企业预计贡献1590万 - 1650万美元的EBITDA和590万 - 650万美元的FFO [35] - 全年调整后EBITDA预计为1.277亿 - 1.31亿美元，中点下降310万美元；全年FFO预计为8400万 - 8730万美元，中点下降190万美元或每股0.045美元 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 38家可比全资酒店二季度RevPAR下降0.3%至145美元，平均每日房价下降0.7%至173美元，入住率上升0.4%至84% [18] - 二季度内陆投资组合RevPAR增长0.7%，客栈老板投资组合下降1.2% [30] - 非客房相关收入推动38家可比酒店总收入在二季度实际增加30万美元，抵消了20万美元的客房收入下降 [24] - 停车收入较上年增加14.5万美元，增幅8%；餐饮收入增加约15万美元，增幅7% [25] - 二季度每位入住客房的工资福利成本上升3.6%，工资（包括临时工和加班费）上升5.8%，福利下降3.9% [27] - 二季度客户获取成本下降6%，使利润率提高约25个基点 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 新的高档酒店供应在2015年达到5%的峰值，之后逐年下降，2016年为4%，2017年为3%，2018年为2%，截至2019年6月约为2.5% [16] - 硅谷市场RevPAR增长近2%至194美元，ADR增长3%至240美元，入住率下降1%至81% [19] - 圣地亚哥市场RevPAR增长4%，该市场产生约10%的EBITDA [20] - 华盛顿特区市场RevPAR增长2.3% [21] - 休斯顿市场RevPAR下降11%，受新供应和酒店装修影响 [22] - 洛杉矶市场RevPAR下降3%，阿纳海姆的酒店因迪士尼新园区需求不及预期下降4% [23] - 东北部沿海市场表现出色，埃克塞特和朴茨茅斯RevPAR增长超5%，朴茨茅斯受益于强劲休闲需求，埃克塞特实现企业和休闲双增长 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将探索资产出售，用所得资金有限投资现有或未来开发项目，以增加长期价值和现金流 [14] - 收购仍具挑战，需特殊情况才会进行，过去曾进行过转型和增值类收购 [14][15] - 开始在洛杉矶华纳中心建设6500万美元、170间客房的酒店，预计2021年初开业，认为开发可获得超额风险调整回报 [12][54] - 行业6月表现疲软，RevPAR仅增长0.4%，公司所在高档细分市场6月RevPAR下降1.6%，季度约下降0.4% [6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 二季度GDP增长放缓至2% - 2.1%，较2018年下降约10%，贸易紧张和利率波动带来不确定商业环境，影响了商务旅行者 [7] - 制定下半年指引时采取谨慎保守态度，因5月底和6月表现不佳，预订趋势不稳定 [8] - 尽管RevPAR下降，但酒店EBITDA利润率保持平稳，市场份额在二季度上升1.2% [10] - 7月RevPAR预计持平，处于三季度指引上限，不认为6月趋势会延续到7月，但目前指引仍保守 [9] 其他重要信息 - 出售宾夕法尼亚州西部两家酒店获1000万美元，提升了投资组合RevPAR，且无需在2020年投入超400万美元进行装修 [11] - 二季度通过出售酒店和发行股票获得1600万美元净收益，用于偿还循环信贷安排下的借款，季度末杠杆率降至34.2% [31] - 季度末信贷安排下已提取7900万美元，剩余可用额度1.71亿美元，净债务5.71亿美元，加权平均债务成本4.6%，加权平均债务期限4.6年 [32] 问答环节所有提问和回答 问题：开发项目每间客房成本约38万美元，与当前市场交易价格相比如何 - 与洛杉矶类似资产类别或高质量城市地段的近期交易价格相比，该项目成本仍较低，近期部分资产交易价格达到四、五百万美元 [37] 问题：公司投资组合中还有其他地块吗 - 除了波特兰用作停车场的多余土地外，没有其他地块，且波特兰因城市法规收紧，开发密度可能降低 [39] 问题：品牌在降低成本和提高RevPAR方面是否有帮助 - 公司作为加盟商与品牌主要讨论客房清洁成本，若品牌降低清洁标准，将有助于降低劳动力成本，如Residence Inn品牌已有相关标准放宽 [40][41] 问题：若品牌更配合，对损益表的影响能否量化 - 目前无法量化，未来三到六个月可能在几家酒店进行测试后会有更好结果，一旦确定具体减少量，可根据客房清洁时间轻松量化 [44][45] 问题：新开发酒店的品牌和房间数量 - 品牌尚未确定，需等待CEO批准和开业准备就绪；房间数量为170间 [47][48] 问题：客户获取成本下降的原因及大品牌对在线旅行社（OTAs）成本的影响 - 客户获取成本下降部分是由于与OTAs重新协商费率，以及万豪和喜达屋合并带来的品牌成本变化，TA佣金减少约18万美元，品牌成本减少约10万美元 [49] 问题：二季度哪些市场RevPAR与预期和预算差异最大 - 休斯顿表现最差，2018年二季度的团体业务未在今年重现，且新供应对两家酒店的影响被低估；洛杉矶阿纳海姆的酒店因迪士尼新园区开业需求不及预期，6月表现疲软 [50] 问题：7月和8月的趋势及企业业务和预订情况 - 7月预计持平，月初RevPAR波动较大；8月模型预测为持平至 - 1.5%，目前趋势向好，未出现6月的情况，但仍需观察 [52] 问题：酒店开发项目的时间表和未来酒店供应情况 - 酒店预计2021年初开业，建设需24个月以上；华纳中心子市场供应有限，除一个已规划四五年但未动工的Residence Inn外，市场由老旧的万豪和希尔顿酒店主导 [54] 问题：当前收购市场情况，是否会进行资产出售以释放资金用于收购或开发 - 公司会考虑出售一两家非长期持有的酒店，以改善现金流和资产负债表；收购需特殊情况，如可提升回报的不良资产，目前稳定市场资产交易价格的资本化率较低 [55] 问题：是否可能进行投资组合交易，如与合资企业或公司自身 - 公司愿意在合适价格出售，但当前EBITDA持平或收缩，可能无法吸引买家；若股价大幅偏离合理净资产价值，可能会吸引买家出价 [58][60]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司总资产分别为1444757千美元和1439709千美元[12] - 2019年第二季度和2018年同期，公司总营收分别为87874千美元和85374千美元，同比增长约2.93%[14] - 2019年第二季度和2018年同期，公司总运营费用分别为68441千美元和66240千美元，同比增长约3.32%[14] - 2019年第二季度和2018年同期，公司运营收入分别为16133千美元和19133千美元，同比下降约15.78%[14] - 2019年第二季度和2018年同期，公司净收入分别为9525千美元和13485千美元，同比下降约29.36%[14] - 2019年第二季度和2018年同期，归属于普通股股东的净收入分别为9437千美元和13385千美元，同比下降约29.49%[14] - 2019年第二季度和2018年同期，基本每股收益分别为0.20美元和0.29美元，同比下降约31.03%[14] - 2019年第二季度和2018年同期，摊薄每股收益分别为0.20美元和0.29美元，同比下降约31.03%[14] - 2019年第二季度和2018年同期，普通股加权平均流通股数（基本）分别为46760016股和45867625股，同比增长约1.94%[14] - 2019年第二季度和2018年同期，普通股加权平均流通股数（摊薄）分别为46976999股和46084688股，同比增长约1.93%[14] - 2018年4月1日普通股数量为45,869,600股，2019年4月1日为46,571,005股，2019年6月30日为46,918,383股[18] - 2018年6月30日股东权益总额为800,132美元，非控股权益为8,546美元，总权益为808,678美元；2019年6月30日股东权益总额为785,489美元，非控股权益为11,108美元，总权益为796,597美元[18] - 2018年6月30日留存收益为(83,079)美元，2019年6月30日为(119,049)美元[18] - 2019年上半年普通股股息每股0.33美元，共宣布股息15,447美元；2018年上半年普通股股息每股0.66美元，共宣布股息30,294美元[18][22] - 2019年上半年净收入为9,525美元，2018年上半年为16,353美元[18][22] - 2019年上半年经营活动提供的净现金为37,829美元，2018年上半年为37,987美元[26] - 2019年上半年投资活动使用的净现金为13,821美元，2018年上半年为9,917美元[26] - 2019年上半年融资活动使用的净现金为29,433美元，2018年上半年为28,611美元[26] - 2019年6月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为26,912美元，2018年6月30日为35,958美元[26] - 2019年第二季度和2018年同期，归属于普通股股东的净收入分别为933万美元和1330万美元，2019年上半年和2018年同期分别为1085.8万美元和1606.3万美元[74] - 2019年第二季度和2018年同期，基本加权平均普通股股数分别为4676.0016万股和4586.7625万股，稀释加权平均普通股股数分别为4697.6999万股和4608.4688万股[74] - 2019年第二季度和2018年同期，基本和摊薄后每股普通股收益均为0.20美元和0.29美元，2019年上半年和2018年同期均为0.23美元和0.35美元[74] - 截至2019年和2018年6月30日，公司总债务分别为5.78403亿美元和5.83282亿美元[61] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司高级无抵押循环信贷安排下的未偿还借款分别为7900万美元和8150万美元，2019年6月30日该信贷安排的最大借款额度为2.5亿美元[63] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司固定利率债务的估计公允价值分别为5.07亿美元和4.89亿美元[64] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司浮动利率债务的估计公允价值分别为7900万美元和8150万美元[65] - 截至2019年6月30日，公司合并固定费用覆盖率为3.2，信贷安排契约要求为1.5[67] - 2019年剩余六个月至此后的未来预定债务本金还款总额（未摊销债务发行成本前）为5.79988亿美元，未摊销抵押贷款债务发行成本为158.5万美元，未偿还债务总额为5.78403亿美元[67] - 2019年公司TRS预计应税亏损增加，截至2019年6月30日，除AMT税收抵免外，TRS继续确认相当于递延所得税资产总额100%的全额估值备抵[69] - 2019年第一季度和第二季度，公司宣布的普通股股息和LTIP单位分配均为每股（单位）0.33美元，2019年上半年总计为每股（单位）0.66美元[72] - 2019年和2018年第二季度，受限股奖励费用分别约为1.57万美元和2.23万美元，上半年分别约为3.13万美元和10万美元[77] - 2019年和2018年第二季度，LTIP单位薪酬费用分别为110万美元和100万美元，上半年分别约为200万美元和180万美元[88] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，LTIP单位未确认薪酬成本分别为710万美元和500万美元，预计约1.8年确认[88] - 2019年和2018年第二季度管理费用分别约为2.9百万美元和2.8百万美元，上半年分别约为5.4百万美元和5.2百万美元[104] - 2019年和2018年第二季度特许经营和营销费用分别约为7.0百万美元和6.6百万美元，上半年分别约为12.9百万美元和12.1百万美元[105] - 2019年和2018年第二季度公司向IHM支付的酒店管理等费用分别为2.9百万美元和2.8百万美元，上半年分别为5.4百万美元和5.2百万美元[107] - 2019年和2018年第二季度保险费用分别为1.7百万美元和1.8百万美元，上半年均为3.7百万美元[109] - 2019年第二季度总营收为8790万美元，较2018年同期的8540万美元增长250万美元，增幅2.9%[125][128] - 2019年第二季度净利润为950万美元，2018年同期为1350万美元[151] - 2019年上半年总营收为1.636亿美元，较2018年同期增长530万美元，涨幅3.3%，其中客房收入占比90.5%（2018年为91.3%）[157][162] - 2019年上半年净收入为1120万美元，低于2018年同期的1640万美元[182] - 2019年上半年FFO归属于普通股股东和单位持有人为4380万美元，2018年同期为4364.6万美元；调整后FFO分别为4384.7万美元和4391.1万美元[190] - 2019年上半年EBITDA为6002.5万美元，2018年同期为6157.1万美元；EBITDAre分别为6332.5万美元和6158.9万美元；调整后EBITDA分别为6568.4万美元和6396.7万美元[195] - 2019年上半年总利息费用较2018年同期增长7.7%[183] - 2019年第二季度净利润为9525美元，2018年同期为13485美元；2019年上半年净利润为11153美元，2018年同期为16353美元[199] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司现金、现金等价物和受限现金分别约为2690万美元和3230万美元[203] - 2019年6月30日，公司2.5亿美元的高级无担保循环信贷安排下有1.71亿美元可用[203] - 2019年上半年，经营活动提供的净现金流为3780万美元，投资活动使用的净现金流为1380万美元，融资活动使用的净现金流为2940万美元[204] - 2018年上半年，经营活动提供的净现金流为3790万美元，投资活动使用的净现金流为990万美元，融资活动使用的净现金流为2860万美元[205] - 2019年和2018年上半年，公司分别宣布每股普通股和LTIP单位股息为0.66 [206] - 2019年第二季度调整后酒店EBITDA为36068美元，2018年同期为34866美元；2019年上半年调整后酒店EBITDA为62264美元，2018年同期为60779美元[199] 公司股权相关情况 - 2019年1月16日公司根据股权奖励计划向独立受托人发行27,870股；2018年1月16日发行21,670股[28] - 2019年第二季度，公司通过股权发售计划（ATM Plan）发行103,590股，加权平均价格20.05美元，总收益210万美元，截至6月30日，该计划剩余可发行额度约9040万美元[32] - 2019年第二季度，公司通过股息再投资和股票购买计划（New DRSPP）发行243,788股，加权平均价格20.19美元，收益490万美元，截至6月30日，该计划剩余可发行额度约2800万美元[33] - 2013年5月17日公司股权奖励计划修订后可发行股份上限增至300万股，截至2019年6月30日有115.0806万股可发行[76] - 2019年1月和2018年1月，公司分别向独立董事发行27,870股和21,670股普通股作为报酬[76] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，受限股奖励未确认薪酬成本均为10万美元，2019年6月30日预计在约1.8年确认[77] - 2019年6月30日和2018年12月31日，长期激励计划（LTIP）非归属单位分别为59.832万个和47.6398万个[80] - 2019年3月1日，公司授予8.8746万个基于时间的LTIP单位奖励和13.3107万个基于绩效的LTIP单位奖励[82][84] - 2019 - 2022年基于绩效的LTIP单位奖励，若达标支付比例为目标值的50% - 150%，门槛、目标、最大值对应百分位为25th、50th、75th [86] 公司酒店业务相关数据 - 截至2019年6月30日，公司全资拥有40家酒店，共6092间客房，分布在15个州和哥伦比亚特区；持有NewINK JV 10.3%的非控股权益，该合资企业拥有47家酒店共6098间客房；持有Inland JV 10%的非控股权益，该合资企业拥有48家酒店共6402间客房[35] - 2018年8月27日，公司以2080万美元收购南卡罗来纳州萨默维尔的Residence Inn Summerville酒店；12月5日，以4900万美元收购德克萨斯州达拉斯的Courtyard Dallas Downtown酒店[45] - 2018年收购的酒店，从收购日至2019年6月30日，三个月营收301.4万美元，运营收入101.5万美元；六个月营收581.5万美元，运营收入206.6万美元[46] - 2019年5月7日，公司以460万美元出售宾夕法尼亚州阿尔图纳的Courtyard by Marriott酒店，确认损失440万美元；5月15日，以510万美元出售宾夕法尼亚州华盛顿的SpringHill Suites by Marriott酒店，确认收益110万美元[48] - 2019年第二季度和上半年，已处置酒店运营收入分别为5.7万美元和27.1万美元；2018年同期分别为38.5万美元和52.8万美元[49] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，酒店物业净投资分别为13.47891亿美元和13.73773亿美元[51] - 公司在洛杉矶开发酒店已产生成本1080万美元，其中土地收购成本660万美元，其他开发成本420万美元[52] - 公司于2014年6月9日收购NewINK JV 10.3%的权益，截至2019年6月30日和2018年6月30日，公司在NewINK JV的合伙人资本份额分别约为4640万美元和5020万美元[54] - 2019年和2018年截至6月30日的三个月和六个月，公司从NewINK JV获得的现金分配分别为41.1万美元、87.4万美元、41.1万美元和159.3万美元[54] - 公司于2014年11月17日收购Inland JV 10.0%的权益，截至2019年6月30日和2018年6月30日，公司在Inland JV的合伙人资本份额分别约为3150万美元和3370万美元[54] - 2019年和2018年截至6月30日的

业绩总结 - Chatham的酒店EBITDA利润率为39.0%，在同类公司中处于领先地位[15] - 2018年Chatham的RevPAR为134美元，超过大多数全服务品牌[12] - 预计2019年投资组合每间可出租房收入（RevPAR）为132至135美元，增长率为-1.5%至0.5%[26] - 2019年调整后EBITDA预计为1.302亿至1.347亿美元[26] - 截至2019年3月31日，市场资本化为9.24亿美元，净债务为5.864亿美元[27] - 截至2019年3月31日，企业价值为16.834亿美元[27] 股息与财务状况 - Chatham的股息收益率约为6.7%[6] - Chatham的年股息自2010年IPO以来增长了89%[18] - 2019年预计的AFFO派息比率为71%[18] - 加权平均债务成本为4.6%，84%的债务为固定利率[28] - 固定费用覆盖比率为3.3倍[28] - 2019年现金一般和行政费用预计为960万美元[26] 收购与市场扩张 - 最近收购了五家高质量酒店，总价值为2.02亿美元[6] - Chatham于2017年以3300万美元的价格出售了Homewood Suites Carlsbad[19] - Chatham于2017年收购了Hilton Garden Inn Portsmouth，价格为4350万美元，房间单价为每间332,000美元[20] - Chatham于2018年12月5日以4900万美元收购了位于达拉斯市中心的167间客房的Courtyard酒店，折合每间客房29.3万美元[23] 合资企业与未来展望 - Chatham的合资企业EBITDA（Chatham的份额）预计为1590万至1670万美元[26] - 2018年3月成功再融资2.5亿美元的信贷设施，延长到期至2023年[28]