财务数据和关键指标变化 - 第三季度RevPAR下降61%至58美元，较第二季度的33美元增长74% [5][33] - 第三季度酒店EBITDA利润率为17.9%，GOP利润率为36% [33] - 第三季度调整后EBITDA为510万美元，第二季度为负330万美元 [33] - 第三季度现金流（酒店EBITDA减去公司G&A、利息费用和本金摊销）为负510万美元，第二季度为负1280万美元 [34] - 9月每月现金消耗仅为160万美元，第三季度末无限制现金为3160万美元，受限现金为1080万美元 [34][35] - 9月30日，无限制现金余额和循环信贷额度可用性之间的流动性为1.09亿美元，当前流动性可覆盖约68个月的现金消耗 [37] - 若出售Mission Valley酒店交易完成，流动性将增至1.45亿美元，可覆盖91个月的现金消耗 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司企业业务收入占比从去年的30%降至26%，同比下降约65%；零售业务收入占比增加140个基点至58%，同比下降约59%；政府业务收入同比仅下降46%，占比约10% [23][24] - 第三季度整体劳动力成本下降约24%，客房部门每间入住客房的劳动力成本下降约40%至略高于10美元 [27] - 每间入住客房的免费服务成本从略高于4美元降至1.15美元，下降约70% - 75% [28] - G&A运营费用在本季度下降约60万美元或33%，但每间入住客房的成本从390美元略升至420美元 [28] - 每间入住客房的维修和保养成本下降约33%，至1.12美元 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 东北沿海市场表现最佳，RevPAR为109美元，入住率约72%，房价约150美元 [19] - 圣地亚哥和洛杉矶市场RevPAR约为90美元，其中洛杉矶阿纳海姆酒店第三季度入住率达94% [20] - 硅谷市场RevPAR为54美元 [20] - 40家酒店中有22家第三季度入住率超过50%，10家超过70%，无酒店入住率低于15% [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为自身相对同行表现出色，得益于出色的销售努力和投资组合构成 [7] - 公司计划在市场稳定后进行不良资产收购，以获取更高回报 [45] - 行业新供应持续下降，本季度下降3.4%，年初至今下降4%，预计未来几个季度建设管道将大幅收缩 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新冠疫情对酒店行业影响空前，但公司对当前业绩满意，团队在困难时期表现出色 [4] - 第四季度RevPAR预计因季节性因素略有下降，2021年随着疫苗推出，商务旅行有望显著恢复，公司有望比同行更快恢复到2019年水平 [13] - 公司认为当前流动性充足，能够应对疫情带来的挑战，高效的运营模式和强大的资产负债表将对长期股权价值产生积极影响 [17] 其他重要信息 - 公司拟以6700万美元出售圣地亚哥Mission Valley的192间客房的Residence Inn酒店，交易完成后将增加流动性并偿还CMBS贷款 [14] - 第三季度资本支出约600万美元，包括300万美元用于Warner Center开发，预计第四季度除Warner Center开发外，其余资本支出约170万美元 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 11、12月RevPAR预计下降的原因及新冠病例增加的影响 - 11、12月RevPAR预计下降主要是由于休闲旅游减少和季节性因素，目前新冠病例增加未影响入住率和RevPAR [42] 问题: Mission Valley酒店在疫情期间的表现及是否有其他酒店出售计划 - Mission Valley酒店今年表现良好，2019年NOI约430万美元，2020年预计约260万美元，第三季度入住率约72%，房价152美元，RevPAR约109美元；目前暂无其他酒店出售计划，但公司会保持机会主义态度 [43][44] 问题: 是否看到或被贷款机构或CMBS服务商接洽收购资产，以及如何融资 - 目前看到一些公司因需要流动性而出售资产的机会，但公司会谨慎决策，待RevPAR恢复情况更明朗后再行动；融资方面会考虑自身资源和合资结构 [47][48] 问题: 品牌标准在2021/2022年是否会有永久性变化，对利润率有何影响 - 公司认为品牌的免费早餐和鸡尾酒会可能会有变化，这将对利润率产生积极影响；客房劳动力成本也有降低空间，如减少客房服务频率或提供付费清洁服务 [49][51] 问题: 平均入住时长增加的驱动因素及对第三季度利润率的影响 - 平均入住时长增加主要归因于护士和政府业务带来的长期客人；对利润率的影响是减少了客房清洁频率，降低了成本 [55][56] 问题: 何时需要增加酒店员工数量 - 入住率从55%提升到60%时，员工数量可能变化不大；入住率达到65% - 70%时，会开始增加员工，但由于疫情后客房清洁频率降低，不会恢复到疫情前的员工数量 [58][59] 问题: 市场上仍关闭的酒店数量及重新开业酒店的ADR情况 - 公司不清楚市场上仍关闭的酒店数量，但会提供相关数据；重新开业酒店的房价会根据市场情况下降，公司预计未来90 - 120天房价将维持在110美元左右 [60][61] 问题: Mission Valley酒店的售价是如何确定的 - 售价是通过谈判确定的，公司认为该价格对双方都公平，酒店在疫情期间表现出色，资产状况良好，且无需支付管理终止费 [64][65] 问题: 投资组合中是否有其他酒店适合类似的替代需求 - 在加利福尼亚州北部可能有机会，且公司的长住型酒店在过去六个月受到其他投资者关注，可用于永久支持性住房或学生住房等用途 [66][67] 问题: 劳动力成本和工资压力的看法，明年能否以较低价格招聘员工 - 政府失业补贴到期后，劳动力供应有所增加，随着行业复苏，公司认为工资压力不会像疫情前那么大，能够以较低成本招聘员工 [69]

财务数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日，酒店物业投资净额为13.20765亿美元，较2019年12月31日的13.47116亿美元有所下降[9] - 2020年第三季度总营收为3496.9万美元，远低于2019年同期的9008万美元[12] - 2020年前九个月总营收为1.15351亿美元，低于2019年同期的2.53631亿美元[12] - 2020年第三季度运营亏损1024.5万美元，而2019年同期运营收入为1989.8万美元[12] - 2020年前九个月运营亏损4655万美元，2019年同期运营收入为4592.4万美元[12] - 截至2020年9月30日，现金及现金等价物为3157万美元，较2019年12月31日的662万美元大幅增加[9] - 截至2020年9月30日，总负债为7.34607亿美元，较2019年12月31日的6.6355亿美元有所增加[9] - 2020年第三季度归属于普通股股东的净亏损为1805.7万美元，2019年同期净利润为1000.2万美元[12] - 2020年前九个月归属于普通股股东的净亏损为7266.7万美元，2019年同期净利润为2105.2万美元[12] - 2020年第三季度基本和摊薄后每股亏损均为0.38美元，2019年同期每股收益为0.21美元[12] - 2019年9月30日普通股数量为46,922,936股，2020年9月30日为46,971,625股[15][18] - 2019年9月30日股东权益总额为780,098美元，2020年9月30日为681,128美元[15][18] - 2019年9月30日非控股权益为11,937美元，2020年9月30日为13,753美元[15][18] - 2019年9 - 12月净收入为21,251美元，2020年为净亏损73,616美元[18][20] - 2019年经营活动提供净现金69,681美元，2020年使用净现金12,750美元[20] - 2019年投资活动使用净现金35,696美元，2020年使用净现金27,130美元[20] - 2019年融资活动使用净现金39,928美元，2020年提供净现金62,113美元[20] - 2019年现金及等价物期末余额为26,394美元，2020年为42,415美元[20] - 2020年1月15日公司向独立受托人发行24,516股，2019年1月16日发行27,870股[21] - 2020年9月30日应计应付分配为469美元，2019年为6,018美元[21] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司坏账准备分别为40万美元和50万美元[42] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司酒店物业投资净额分别为1.320765亿美元和1.347116亿美元[43] - 截至2020年9月30日和2019年，公司在NewINK JV的合伙人资本份额分别约为420万美元和4440万美元，投资账面价值与合伙人资本份额的总差额分别约为2280万美元和5610万美元[45] - 截至2020年9月30日，公司债务总额为6.65947亿美元，较2019年12月31日的5.85465亿美元有所增加[57] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司2.5亿美元循环信贷安排下的未偿还借款分别为1.73亿美元和9000万美元[57] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司固定利率债务的估计公允价值分别为4.714亿美元和5.015亿美元[59] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司可变利率债务的估计公允价值分别为1.769亿美元和9000万美元[61] - 截至2020年9月30日，未来债务本金还款安排为2020年剩余三个月266.5万美元，2021 - 2025年分别为2212.1万、1.82954亿、1.43084亿、3.00309亿、1591.9万美元，未摊销债务发行成本后总债务6.65947亿美元[63] - 截至2020年9月30日，公司利率上限协议公允价值为1万美元[64] - 2020年和2019年第三季度及前九个月所得税费用均为零，TRS预计2020年持续应税亏损，对递延所得税资产全额确认估值备抵（除AMT税收抵免）[65][66] - 2020年前九个月公司宣布普通股股息和LTIP单位分配均为每股0.22美元，自2020年3月27日支付股息后暂停分红[69] - 2020年和2019年1月，公司分别向独立董事发行24516股和27870股普通股，截至2020年9月30日，股权奖励计划有944048股可供发行[72] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，受限股奖励未确认补偿成本分别为3.58万美元和5.85万美元[74] - 2020年和2019年三季度LTIP单位薪酬费用分别为100万美元和110万美元，前九个月分别约为340万美元和310万美元[85] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，LTIP单位未确认薪酬成本分别为590万美元和490万美元，预计在约1.6年内确认[85] - 截至2020年9月30日，未来租赁付款总额77,746美元，扣除利息后租赁负债现值23,361美元[93] - 2020年前九个月，公司发生固定租赁付款90万美元和可变租赁付款3.3万美元[96] - 2020年8月和9月，公司分别支付0.1万美元和0.6万美元用于诉讼和解[99][100] - 2020年和2019年截至9月30日的三个月管理费用分别约为130万美元和300万美元，九个月分别约为420万美元和840万美元[102] - 2020年和2019年截至9月30日的三个月特许经营和营销费用分别约为290万美元和710万美元，九个月分别约为920万美元和2010万美元，协议初始期限为10至30年，加权平均到期日为2030年8月[103] - 2020年和2019年截至9月30日的三个月，公司为自有酒店向IHM支付或应计的酒店管理、收入管理和会计费用分别为130万美元和300万美元，九个月分别为420万美元和840万美元，2020年9月30日和2019年12月31日，应付IHM的金额分别为40万美元和70万美元[105] - 2020年和2019年截至9月30日的九个月，公司为Castleblack提供服务分别获得7.4万美元和9.8万美元收入，Castleblack由CLNY附属公司拥有97.5%，费舍尔先生拥有2.5%[105] - 2020年10月7日，CLNY向NewINK JV出资590万美元，用于支付8月、9月和10月的高级债务，NewINK JV自2020年3月7日起未向夹层贷款人支付利息[108] - 截至2020年9月30日，公司杠杆率为37.7%，总债务为6.671亿美元，平均利率约为4.3%[115] - 2020年第三季度总营收为3500万美元，较2019年同期的9010万美元下降5510万美元，客房收入分别为3230万美元和8180万美元，分别占总营收的92.4%和90.8%[124] - 2020年第三季度食品和饮料收入为20万美元，较2019年同期的240万美元下降220万美元[125] - 2020年第三季度其他营业收入为160万美元，较2019年同期的450万美元下降290万美元[126] - 2020年第三季度来自非合并房地产实体的可报销成本为80万美元，较2019年同期的130万美元下降[127] - 2020年第三季度总营收为3496.9万美元，较2019年同期的9008万美元下降61.2%[128] - 2020年第三季度酒店运营费用降至2190万美元，较2019年同期的4590万美元下降2400万美元，降幅52.4%[135] - 2020年第三季度折旧和摊销费用增至1360万美元，较2019年同期的1290万美元增加70万美元[138] - 2020年第三季度物业税、地租和保险费用降至620万美元，较2019年同期的630万美元略有下降[139] - 2020年第三季度一般及行政费用降至180万美元，较2019年同期的230万美元减少[140] - 2020年第三季度其他费用从2019年同期的30万美元变为收益20万美元[141] - 2020年第三季度利息费用增至724.5万美元，较2019年同期的705万美元增加2.8%[145] - 2020年第三季度净亏损1830万美元，而2019年同期为净收入1010万美元[148] - 2020年前9个月总营收1.154亿美元，较2019年同期的2.536亿美元下降1.382亿美元，降幅54.5%，主要因疫情影响，2019年出售的两家酒店贡献了160万美元的下降额[151] - 2020年前9个月客房收入1.042亿美元，较2019年同期的2.299亿美元下降1.257亿美元，降幅54.7%，主要因疫情影响，2019年出售的两家酒店贡献了150万美元的下降额[151] - 2020年前9个月餐饮收入240万美元，较2019年同期的740万美元下降500万美元，降幅67.3%，主要因疫情导致酒店入住率下降[152] - 2020年前9个月其他运营收入560万美元，较2019年同期的1210万美元下降650万美元，降幅54.2%，主要因疫情导致酒店入住率下降[153] - 2020年前9个月未合并房地产实体的可报销成本为320万美元，较2019年同期的420万美元下降100万美元，降幅25%[154] - 2020年前9个月酒店运营费用降至7390万美元，较2019年同期的1.319亿美元下降5800万美元，降幅43.9%，主要因疫情导致收入和入住率下降，2019年出售的两家酒店贡献了130万美元的下降额[159] - 2020年前9个月折旧和摊销费用增至4030万美元，较2019年同期的3870万美元增加160万美元，主要因翻新工程[163] - 2020年前9个月对未合并房地产实体投资的减值损失增加1530万美元，公司对Inland JV的投资全额减值1530万美元，因疫情导致运营业绩下降[164] - 2020年前9个月净亏损7360万美元，而2019年同期净利润为2130万美元，主要受上述因素影响[175] - 2020年前9个月利息费用降至2111.2万美元，较2019年同期的2137.8万美元下降26.6万美元，降幅1.2%，主要因2020年前9个月资本化利息增加[172] - 2020年第三季度净亏损1831.2万美元，2019年同期净利润1009.8万美元；2020年前九个月净亏损7361.6万美元，2019年同期净利润2125.1万美元[182][187] - 2020年第三季度FFO归属于普通股和单位持有人为亏损397.4万美元，2019年同期为2484.8万美元；2020年前九个月为亏损1314.1万美元，2019年同期为6864.5万美元[182] - 2020年第三季度调整后FFO归属于普通股和单位持有人为亏损417.3万美元，2019年同期为2860.4万美元；2020年前九个月为亏损1035.1万美元，2019年同期为7244.9万美元[182] - 2020年第三季度EBITDA为412.9万美元，2019年同期为3444.8万美元；2020年前九个月为亏损467.8万美元，2019年同期为9447.5万美元[187] - 2020年第三季度EBITDAre为413万美元，2019年同期为3444.4万美元；2020年前九个月为1199.1万美元，2019年同期为9777万美元[187] - 2020年第三季度调整后EBITDA为505.6万美元，2019年同期为3941.2万美元；2020年前九个月为1825.4万美元，2019年同期为10509.6万美元[187] - 2020年第三季度基本加权平均普通股和单位数量为47682142股，2019年同期为47376320股；2020年前九个月为47618584股，2019年同期为47190077股[182] - 2020年第三季度摊薄加权平均普通股和单位数量为47682142股，2019年同期为47614564股；2020年前九个月为47618584股，2019年同期为47402151股[182] - 2020年9月30日和2019年1

业绩总结 - Chatham在2020年第二季度的RevPAR为$33.17，成为所有上市酒店REIT中最高[16] - Chatham的每日房间收入约为$385,000，当前入住率为57%[8] - Chatham的EBITDA利润率在2020年第二季度表现优异，能够在低于同行的收入水平下实现盈利和现金流[12] - Chatham的酒店EBITDA每间房的表现为第二高，显示出其在市场中的竞争力[16] 用户数据 - Chatham的流动性在2020年6月30日为$114百万，足以覆盖41个月的现金需求[19] - Chatham的流动性包括六家无负担酒店，账面价值为$276百万，可作为额外融资的抵押品[19] 未来展望 - Chatham的债务到期情况良好，直到2023年之前没有重大债务到期[7] - Chatham的RevPAR指数在当前市场环境中显著提升，反映出其销售团队的有效性和延长住宿酒店的吸引力[10] 负面信息 - Chatham的现金流在2020年6月的RevPAR水平下为-$2,800，表明其在恢复过程中仍需关注现金流管理[20] 新产品和新技术研发 - Chatham的酒店EBITDA中，68%来自于延长住宿酒店，这些酒店在当前市场环境中表现显著优于其他类型酒店[13]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度RevPAR下降77%至33美元，4 - 7月RevPAR分别约为24美元、31美元、45美元和52美元 [5][26] - 第二季度调整后EBITDA亏损330万美元，4 - 6月酒店EBITDA亏损分别为230万美元、80万美元，6月实现正EBITDA 80万美元 [26] - 第二季度现金消耗（未计资本开支）为840万美元，较原估计的2130万美元降低40%；6月现金消耗（未计资本开支）为280万美元，较先前预测的710万美元改善约50% [13] - 剔除Inland JV后，公司2019年预计净债务与EBITDA比率为5.4倍，包含则为5.7倍 [27] - 截至第二季度末，公司拥有3690万美元无限制现金和890万美元受限现金；6月30日，公司流动性为1.14亿美元，可覆盖约41个月的当前每月现金消耗 [28][29] - 公司G&A已处于较低水平，本季度进一步削减，现金G&A全年下降约35%或超300万美元 [21] - GOP盈亏平衡RevPAR约为26美元，较原估计的32 - 35美元改善20%；酒店EBITDA盈亏平衡RevPAR约为40美元，较原估计的50美元低20%；债务偿还后现金流盈亏平衡RevPAR约为75美元，较先前预期改善20% - 25% [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年第二季度公司企业收入占比约26%（去年为29%），RevPAR为79%，ADR为40% - 50%，其中约40%业务与抗疫医护人员有关 [18] - 零售收入占比约53%（去年为56%），RevPAR为78%，ADR约35% - 40% [18] - 政府收入占比翻倍至约16%，收入下降55%，ADR约25% - 30%至125美元 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 圣地亚哥RevPAR为52美元，受益于军事和政府相关业务；硅谷RevPAR为38美元，高于组合平均，5月底和6月有部分商务旅行 [16] - 缅因州和新罕布什尔州三家沿海酒店第二季度受限制，7月限制放宽，第三季度表现改善 [16] - 阿纳海姆Residence Inn第二季度入住率45%，6月71%，7月93%；卢加诺和劳德代尔堡Residence Inn第二季度入住率44%，6月60%，7月97%；萨凡纳Springhill Suites第二季度入住率26%，6月44%，7月50%；新英格兰三家沿海酒店第二季度入住率低至20%多，7月约65% [17] - 40家酒店中有11家第二季度入住率超50%，3家低于15%，其中2家为相邻酒店组合，正将大部分客人合并至一家酒店 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司拥有一流运营平台，与Island Hospitality合作，在疫情期间通过调整成本结构实现高效运营，有望比多数同行更快恢复到2019年营收水平 [4][10] - 作为希尔顿和万豪主要加盟商，公司认为行业运营模式将改变，正推动品牌变革以提高回报 [19] - 公司暂停未开始的装修和非紧急资本开支，2020年节省1000万美元；放缓Warner Center开发项目资本开支，直至获得专用贷款；预计今年剩余时间除Warner Center外资本开支约400万美元 [23] - 行业新供应影响未来将显著降低，在建酒店大多会完工但建设速度放缓，未开工项目难以获得合适融资条件 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新冠疫情对全球和美国经济及酒店业影响空前，公司通过资产管理和运营聚焦取得较好业绩 [4] - 自3月底触底后，公司收入逐渐改善，但月度增长速度放缓，未来难以准确预测 [6][9] - 夏季过后有企业需求迹象，但企业散客全面回归取决于疫苗可用性 [10] - 公司认为凭借自身组合优势，有望比多数酒店REIT同行更快恢复到2019年营收水平 [10] 其他重要信息 - 公司已解雇或暂时解雇约70%员工，随着入住率回升，目前降至60% [12] - 公司已就新冠疫情损失提交业务中断索赔，但潜在赔偿回收时间长且金额无法估计 [21] - Inland投资组合已被贷款特别服务商指定接管人，所有权正在过渡，公司全力配合；自IPO以来，合资企业投资约8700万美元，已产生约1.5亿美元现金回报 [24] - 公司获得4000万美元建设贷款用于Warner Center开发项目，贷款期限4年，有两次6个月展期选项，初始利率为LIBOR加750个基点，物业达到9%债务收益率后利差降至600个基点 [29] 问答环节所有提问和回答 问题: 降低盈亏平衡的具体措施及成本削减的永久性，以及恢复正常入住率后人员配置水平的预期 - 运营表现出色主要得益于人员配置高效，削减餐饮服务和活动，减少员工招聘；稳定后，客房清洁模式、晚间社交活动和早餐服务将改变，有利于成本控制 [32][33] 问题: 随着复苏推进，公司谈判情况与ADR下降情况对比 - 随着商务旅客回归，ADR将缓慢回升，第三、四季度有望改善 [34] 问题: 夏季过后是否有季节性因素，休闲旅游是否会下降 - 休闲旅游可能因学校开学而放缓，但有望有更多商务旅行弥补，具体情况需观察 [35] 问题: 公司业务季节性变化，秋季或冬季企业和政府业务是否稳定 - 抗疫医护人员业务将减少，但会被休闲或企业业务在某些市场抵消 [38] 问题: 推进Warner Center项目的原因及贷款详情 - 项目已完成部分建设，停工将产生额外费用；该地区竞争环境有利；贷款谈判困难，公司联系100多家潜在贷款人，最终因项目已投入3000万美元股权、完成40%建设以及公司为上市REIT等因素获得贷款 [40][41] 问题: Warner Center酒店品牌是否确定 - 尚未确定 [43] 问题: 入住率提高后，近期是否会有政府规定的入住限制 - 目前没有，新罕布什尔州和缅因州曾有限制但已放宽 [45] 问题: 召回休假员工是否容易，工资水平是否与疫情前相同 - 召回员工有挑战，部分市场需寻找外部劳动力；稳定后平均时薪可能低于疫情前 [46] 问题: 本季度是否维持约60%的人员削减 - 目前约为60%，7、8月可能下降，但不确定是否降至50% [47] 问题: 7月部分市场新冠病例激增对业务的影响，以及7月增长放缓的原因 - 与6月相比，7月业务有所改善；增长放缓主要是数学原因，后续增长百分比会降低；部分酒店虽病例增加但入住率仍高，秋季商务旅行情况有待观察 [51][52] 问题: 公司提高RevPAR指数、获取更多市场份额的直销和收入管理策略 - 疫情初期，Island直销团队积极联系政府、医护人员等业务来源；收入管理与直销协同，开放疫情前关闭的低价渠道，利用酒店资产和房型优势多元化客户群体 [53][54] 问题: 目前股息限制及解除时间 - 目前股息需低于REIT应税收入，此限制将持续到明年3月信贷安排修订结束；今年若有应税收入需部分以股票支付，预计今年无应税收入，最早明年可能支付股息 [56]

公司总资产情况 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司总资产分别为14.37355亿美元和14.38574亿美元[10] 公司营收情况 - 2020年第二季度和2019年同期，公司总营收分别为2.0173亿美元和8.7874亿美元[13] - 2020年上半年和2019年同期，公司总营收分别为8.0382亿美元和16.3553亿美元[13] - 2020年第二季度总营收为2020万美元，较2019年同期的8790万美元下降6770万美元；客房收入分别为1840万美元和8000万美元，占总营收的比例分别为91.2%和91.0%[130] - 2020年第二季度总营收为20,173美元，较2019年同期的87,874美元下降77.0%[134] - 2020年上半年总营收8040万美元，较2019年同期的1.636亿美元下降8320万美元，降幅50.9%[160][166] 公司运营费用情况 - 2020年第二季度和2019年同期，公司总运营费用分别为3.8795亿美元和6.8441亿美元[13] - 2020年上半年和2019年同期，公司总运营费用分别为11.6691亿美元和13.4227亿美元[13] - 2020年第二季度酒店运营费用为15.7百万美元，较2019年同期的44.1百万美元下降28.4百万美元，降幅64.3%[139][141] - 2020年上半年酒店运营费用降至5210万美元，较2019年同期的8600万美元减少3390万美元，降幅39.4%[169] 公司运营盈亏情况 - 2020年第二季度和2019年同期，公司运营亏损分别为1.862亿美元和运营收入1.6133亿美元[13] - 2020年上半年和2019年同期，公司运营亏损分别为3.6306亿美元和运营收入2.6026亿美元[13] 公司净盈亏情况 - 2020年第二季度和2019年同期，公司净亏损分别为2.7193亿美元和净收入9525万美元[13] - 2020年上半年和2019年同期，公司净亏损分别为5.5304亿美元和净收入1.1153亿美元[13] - 2020年第二季度和2019年同期，归属于普通股股东的净亏损分别为2.6827亿美元和净收入9437万美元[13] - 2019年1 - 6月净收入为11,153美元，2020年1 - 6月净亏损为55,304美元；2019年4 - 6月净收入为9,525美元，2020年4 - 6月净亏损为27,193美元[16][18][22] - 2020年第二季度归属普通股股东净亏损2682.7万美元，2019年同期净利润943.7万美元；2020年上半年净亏损5461万美元，2019年同期净利润1105万美元[72] - 2020年Q2净亏损2719.3万美元，2019年Q2净利润952.5万美元；2020年H1净亏损5530.4万美元，2019年H1净利润1115.3万美元[192][197] - 2020年第二季度净亏损2719.3万美元，2019年同期净利润952.5万美元[201] - 2020年上半年净亏损5530.4万美元，2019年同期净利润1115.3万美元[201] 普通股数量情况 - 2019年4月1日普通股数量为46,571,005股，2019年6月30日为46,918,383股，2020年4月1日为46,960,389股，2020年6月30日为46,965,827股[16] 普通股股息情况 - 2019年1 - 6月宣布普通股股息为每股0.66美元，2020年1 - 6月为每股0.22美元；2019年4 - 6月宣布普通股股息为每股0.33美元[16][18] - 2020年上半年公司宣布普通股股息为每股0.22美元，LTIP单位分配为每单位0.22美元，自2020年3月27日股息支付后暂停分红[71] 现金流量情况 - 2019年1 - 6月经营活动提供净现金37,829美元，2020年1 - 6月使用净现金15,740美元[22] - 2019年1 - 6月投资活动使用净现金13,821美元，2020年1 - 6月使用净现金20,474美元[22] - 2019年1 - 6月融资活动使用净现金29,433美元，2020年1 - 6月提供净现金61,778美元[22] 现金及等价物期末余额情况 - 2019年6月30日现金及等价物期末余额为26,912美元，2020年6月30日为45,746美元[22] 股权奖励计划发行情况 - 2020年1月15日公司根据股权奖励计划向独立受托人发行24,516股，2019年1月16日发行27,870股[23][24] - 2020年和2019年1月，公司分别向独立董事发行24516股和27870股普通股，截至2020年6月30日，股权奖励计划下有760748股普通股可供发行[74] 应计款项情况 - 截至2020年6月30日，公司应计分配款为469美元，截至2019年6月30日为5,895美元[25] - 截至2020年6月30日和2019年6月30日，应计股份薪酬均为225美元，应计资本改进分别为1,554美元和2,296美元[25] 股权发售计划情况 - 公司2014年1月设立最高发行价5000万美元的股权发售计划，2017年12月28日提交1亿美元新ATM计划以取代旧计划，截至2020年6月30日，新计划约有9040万美元可用于发行[29] 股息再投资和股票购买计划情况 - 公司2014年1月设立2500万美元股息再投资和股票购买计划，2017年12月28日提交5000万美元新计划以取代旧计划，2020年第二季度按每股6.54美元的加权平均价格发行5438股，产生3.56万美元收益，截至2020年6月30日，新计划约有2770万美元可用于发行[30] 公司酒店资产权益情况 - 截至2020年6月30日，公司全资拥有40家酒店共6092间客房，持有NewINK JV 10.3%非控股权益（该合资企业拥有46家酒店共5948间客房），持有Inland JV 10%非控股权益（该合资企业拥有48家酒店共6402间客房）[32] 信贷安排修订情况 - 2020年5月6日，公司修订信贷安排，暂停财务契约至2021年3月31日，并可动用全部2.5亿美元信贷额度[36] - 2020年5月6日公司修订信贷安排，豁免部分财务契约至2021年3月31日，期间可借高达2.5亿美元，需维持最低流动性2500万美元，信贷安排抵押物增加6家酒店至共18家[66] 租赁会计准则采用情况 - 2019年1月1日，公司采用新租赁会计准则，在合并资产负债表中确认2570万美元租赁负债及2310万美元使用权资产[40][42] 酒店出售情况 - 2019年5月7日，公司以460万美元出售宾夕法尼亚州阿尔图纳的万豪庭院酒店，确认440万美元亏损；5月15日，以510万美元出售宾夕法尼亚州华盛顿的万豪SpringHill套房酒店，确认110万美元收益[43] 坏账准备情况 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司坏账准备分别为40万美元和50万美元[45] 酒店物业投资净额情况 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司酒店物业投资净额分别为1.328717亿美元和1.347116亿美元[46] 酒店开发成本情况 - 公司正在开发洛杉矶的一家酒店，已产生3050万美元成本，包括660万美元土地收购成本和2390万美元其他开发成本[47] 合资企业合伙人资本份额及投资账面价值情况 - 截至2020年6月30日和2019年，公司在NewINK JV的合伙人资本份额分别约为520万美元和4640万美元，投资账面价值与合伙人资本份额的总差额分别约为2300万美元和5650万美元[49] 合资企业贷款再融资情况 - 2017年5月9日，NewINK JV将8.4亿美元贷款再融资为8.5亿美元新贷款，利率为LIBOR加2.79% [50] - 2019年11月7日，NewINK JV将8.5亿美元贷款再融资为8.55亿美元无追索权新贷款，利率为LIBOR加2.82% [50] - 2017年6月9日，Inland JV将8.17亿美元贷款再融资为7800万美元无追索权新贷款，利率为LIBOR加3.3% [52] 合资企业债务违约情况 - 2020年4月7日和5月7日，NewINK JV未能支付8.55亿美元贷款的债务本息 [51] - 2020年4月9日，Inland JV未能支付7800万美元贷款的债务本息，且后续未再支付 [54] 合资企业股权投资减值情况 - 2020年第一季度，公司对Inland JV的股权投资减值1530万美元，账面价值降至0 [56] 公司对合资企业投资记录情况 - 2020年6月30日，公司对NewINK JV和Inland JV的投资记录分别为 - 1780万美元和0美元 [57] 公司借款情况 - 2020年6月30日和2019年12月31日，公司循环信贷安排下的未偿还借款分别为1.73亿美元和9000万美元 [62] 公司债务公允价值情况 - 2020年6月30日和2019年12月31日，公司固定利率债务的估计公允价值分别为4.795亿美元和5.015亿美元 [63] - 2020年6月30日和2019年12月31日，公司可变利率债务的估计公允价值分别为1.73亿美元和9000万美元 [64] 公司未来债务本金还款安排及总债务情况 - 截至2020年6月30日，未来债务本金还款安排为2020年剩余六个月498.2万美元、2021年2205万美元、2022年1.82954亿美元等，未摊销债务发行成本前总债务6.65377亿美元，未摊销抵押债务发行成本120.2万美元，未偿还总债务6.64175亿美元[67] 公司所得税费用情况 - 2020年和2019年截至6月30日的三个月及六个月所得税费用均为零，截至2020年6月30日，TRS继续对净递延所得税资产全额计提估值备抵（除AMT税收抵免外）[68] 受限股奖励未确认补偿成本情况 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，受限股奖励未确认补偿成本分别为4.3万美元和5.85万美元，2020年6月30日预计在约1.5年内确认[75] LTIP单位情况 - 2020年上半年LTIP单位授予325507个，归属254218个，期末未归属669609个；2019年授予221853个，归属99931个，期末未归属598320个[78] - 2015年6月1日授予的183300个A类绩效LTIP单位因未达市场指标，2018年6月1日相关应计股息和单位被没收，相关费用截至2020年5月31日已完全摊销[79] - 2020年3月1日公司运营合伙企业授予130206个基于时间的LTIP单位奖励，按时间归属，归属前持有人有权获得分配[80] - 2020年3月1日公司授予195,301份基于绩效的长期激励计划（LTIP）单位奖励，每份估计价值13.66美元[82] - 2020年基于绩效的LTIP单位奖励根据公司2020年3月1日至2023年2月28日三年期相对总股东回报（TSR）绩效发放，支付比例为目标值的50% - 150%[84] - 公司2020年和2019年截至6月30日的三个月分别记录与LTIP单位相关的薪酬费用100万美元和110万美元，六个月分别确认约240万美元和200万美元[86] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，与LTIP单位相关的未确认薪酬成本分别为690万美元和490万美元，预计在约2.1年内确认[86] 酒店租赁情况 - 阿尔图纳万怡酒店地面租赁于2019年5月7日出售，原月租金8400美元（月入住率低于85%）至20000美元（入住率100%），最低租金年增2.5%[87] - 加斯勒普雷斯套房酒店地面租赁到期日为2065年1月31日，月租金约44400美元，每五年增加10%，需支付年补充租金为年总收入的5%减去12倍月基本租金[89] - 新罗谢尔万怡酒店空中权和车库租赁到期日为2104年12月1日，2020年季度租金约31000美元[90] - 截至2020年6月30日，公司未来租赁付款总额78254美元，租赁负债现值23483美元[95] 公司诉讼风险敞口情况 - 截至2020年6月30日，公司估计对Ruffy和Doonan诉讼总风险敞口为10万美元，对Perez集体诉讼总风险敞口为60万美元[103][104] 公司管理费用情况 - 公司2020年和201

财务数据和关键指标变化 - 第一季度RevPAR下降21.8%至96美元，ADR下降5%至153美元，入住率下降17%至63%；3月RevPAR下降55.6% [30][34] - 第一季度调整后EBITDA下降38.9%至1650万美元，酒店EBITDA利润率为27.6%，较2019年第一季度下降800个基点 [34] - 2020年第一季度调整后FFO每股0.13美元，较2019年第一季度的0.34美元下降62% [34] - 公司记录了对Inland JV股权投资的1530万美元减值，Innkeepers JV基础为负无需减值 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度其他收入下降约10% [30] - 第一季度工资和福利仅下降10%，福利成本同比下降约15% [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 以Smith Travel衡量，新供应在2015年达到5%的峰值后逐年下降，2019年略有回升至3%，截至第一季度末保持在该水平；剔除4家休斯顿酒店后，3月31日新供应下降约2% [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取多项措施保护长期财务稳定，包括暂停股息、暂停未开始的装修和非紧急资本支出、放缓Warner Center开发的资本支出、修订信贷安排、减少公司一般及行政费用、管理层和员工自愿减薪 [7][8][9] - 公司认为未来区域自驾休闲和企业需求市场将率先复苏，其次是城市自驾市场，然后是航空到城市市场，最后是团体或大型活动市场；优质品牌、长住型、精选和有限服务酒店将表现最佳 [15] - 公司作为希尔顿和万豪的主要加盟商，认为运营模式将发生变化，行业需重新评估客房服务、餐饮和其他免费服务的提供方式及收费标准 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - COVID - 19大流行对全球和国家经济造成严重破坏，对酒店行业的影响前所未有的，公司自3月第二周开始感受到影响，且难以预测当前趋势的持续时间和复苏时长 [6] - 公司认为当前趋势有一定鼓舞性，但难以准确预测未来 [14] - 随着市场重新开放，公司有望抓住更多需求，更好地过渡到复苏阶段 [16] - 公司认为新供应的影响将在未来减弱，酒店建设将受到严重影响 [20] 其他重要信息 - 公司保留所有40家酒店营业，为军事基础设施相关人员、急救人员和关键医疗人员提供住宿 [11] - 公司收入管理和直销团队积极寻找收入机会，过去三个月RevPAR指数从2月的120升至超过150；入住率在3月29日降至17%的低点，目前约为30%；自3月初以来房价缓慢下降，目前最低ADR在90美元左右，RevPAR自3月29日触底后达到最高 [12][13][14] - 公司对运营结构进行大规模调整，包括裁员或休假约70%的酒店员工、关闭所有餐饮场所、合并附近酒店运营、降低酒店服务水平、采用最佳清洁实践、分析采购和维护计划以节省成本、限制公用事业成本 [23][24][25] - 公司估计在不同RevPAR水平下的月度现金消耗，GOP盈亏平衡RevPAR约为32 - 35美元，酒店EBITDA盈亏平衡RevPAR约为50美元，扣除所有债务服务和资本支出前的现金流盈亏平衡RevPAR约为90 - 100美元 [27][28] - 公司预计今年最后三个季度在40家酒店的资本支出约为700万美元，其中约500万美元将在第二季度支出 [29] - 公司两个合资企业在疫情前杠杆率高，4月和5月未支付债务服务款项，正在寻求贷款服务商和贷款人的潜在救济；合资企业贷款对公司无追索权，违约不会触发公司债务的交叉违约 [35][36] - 公司第一季度末拥有5800万美元无限制现金和1160万美元受限现金，循环信贷安排下已提取1.73亿美元；5月初修订信贷安排，未来一年获得契约豁免，可使用全部2.5亿美元额度 [37] - 公司目前流动性为1.35亿美元，即使RevPAR为25美元，当前流动性也能支撑约20个月；预计运营表现将在此之前显著改善 [38][39] - 公司未来几年债务到期较少，2021年底前仅有一笔1280万美元的无追索权抵押贷款到期，信贷安排可选择延长至2023年3月 [40] - 公司3月撤回盈利指引，由于经济重新开放处于早期阶段，酒店运营表现复苏时间的可见性有限，目前不会提供指引 [41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 疫情后运营模式可能的变化及对长期结构盈利能力的影响 - 与万豪和希尔顿的讨论围绕客房服务和餐饮这两项高成本项目；对于长住客人，至少三到四天内可能不会自动清洁房间或提供服务，新的清洁要求可能增加成本和时间；精选服务酒店的早餐自助餐可能被即拿即走的模式取代，Residence Inns和Homewood Suites的晚间免费鸡尾酒和食物服务可能取消，这些变化有望降低成本，但需提高入住率并进行测试以确定影响 [42][43][45] 问题2: 近期提前预订情况，以及随着复苏开始，入住率是否会先下降再改善 - 行业方面，随着急救人员和军人退房，商务和休闲旅客入住可能存在时间差，但不会出现大幅下降；在一些南部地区，如佐治亚州放松限制后，萨凡纳酒店的休闲需求从17%升至25% [47][48] 问题3: 推动入住率从17%升至30%的因素，以及休闲需求在取消居家令市场的情况 - 休闲需求是近两周才出现的现象，仅在少数市场；如佐治亚州放松标准后，萨凡纳酒店的入住率从两周前的上双位数升至本周末的中20%；公司大部分酒店入住率在15% - 45%，表现较好的是沿海市场，有急救人员、军人和海军相关业务的市场表现最佳 [51][52][53] 问题4: 目前和市场重新开放后ADR策略，以及是否担心其他酒店降价竞争 - 公司担心价格竞争，随着酒店重新开业，入住率可能仍低迷，价格将面临挑战；RevPAR是目前衡量盈亏平衡的最佳指标；大型企业用户希望以低于疫情前的ADR价格入住，酒店会响应这些需求，但公司希望维持接近疫情前的价格 [55][56][57] 问题5: Warner Center开发项目的建设进度、预计完工时间 - 大约三到四周前完成了大楼三层以下的大部分混凝土浇筑；为应对劳动力和施工挑战，决定至少在未来60天（至7月初）放缓施工，预计开业时间从2021年7月推迟到第四季度；目前仍在进行一些外部混凝土工作和与公用事业相关的B许可证工作 [59][60][61] 问题6: 是否考虑出售酒店以改善流动性 - 公司会考虑出售酒店，但目前收购和处置活动很少，短期内难以通过出售获得资金；公司认为与其他酒店REIT相比，现金消耗和与Island的合作能力使其无需采取出售措施 [63][64][65] 问题7: 是否有额外的成本节约举措 - 公司目前采取的措施已带来显著效益，仍在关注供应商关系、定价和公用事业成本节约，但由于入住率低和业务量有限，大部分工作已完成，会继续寻找小的节约机会 [66][67] 问题8: 未来几个季度资本支出的具体分配 - 除Warner Center项目外，今年剩余时间的资本支出约为700万美元，其中约500万美元将在第二季度用于阿纳海姆和新罗谢尔的Residence Inns装修收尾工作 [69]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司总资产分别为14.70092亿美元和14.38574亿美元[10] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司总负债分别为7.31822亿美元和6.63550亿美元[10] - 2020年3月和2019年3月，公司总营收分别为6.0209亿美元和7.5679亿美元[13] - 2020年3月和2019年3月，公司总运营费用分别为7.7896亿美元和6.5786亿美元[13] - 2020年3月运营亏损1768.6万美元，2019年3月运营收入989.3万美元[13] - 2020年3月净亏损2811.1万美元，2019年3月净收入162.8万美元[13] - 2020年3月和2019年3月，归属于普通股股东的每股净亏损/收入分别为 - 0.59美元和0.03美元[13] - 2020年3月和2019年3月，普通股基本加权平均流通股数分别为4694.8533万股和4655.6710万股[13] - 2020年3月和2019年3月，普通股摊薄加权平均流通股数分别为4694.8533万股和4673.4958万股[13] - 2020年和2019年宣布的普通股每股股息分别为0.22美元和0.33美元[13] - 2019年1月1日普通股数量为46,525,652股，股东权益总额为807,418美元；2020年1月1日普通股数量为46,928,445股，股东权益总额为775,024美元[16] - 2019年3月31日普通股数量为46,571,005股，股东权益总额为794,917美元；2020年3月31日普通股数量为46,960,389股，股东权益总额为738,270美元[16] - 2020年第一季度净亏损28,111美元，2019年同期净利润为1,628美元[18] - 2020年第一季度经营活动净现金使用量为2,860美元，2019年同期为提供13,311美元[18] - 2020年第一季度投资活动净现金使用量为12,307美元，2019年同期为11,741美元[18] - 2020年第一季度融资活动净现金提供量为64,556美元，2019年同期为使用1,366美元[18] - 2020年第一季度，归属于普通股股东的净收入（亏损）为 - 2783.3万美元，2019年同期为152.8万美元[65] - 2020年第一季度总营收为6020万美元，较2019年同期的7570万美元下降1550万美元，降幅20.4%[127][130] - 2020年第一季度净亏损为2810万美元，较2019年同期的160万美元大幅增加[153] - 2020年第一季度净亏损2811.1万美元，2019年同期净利润162.8万美元[166][169] - 2020年3月31日和2019年12月31日，公司现金、现金等价物和受限现金分别约为6960万美元和2020万美元[172] - 2020年第一季度经营活动净现金流使用290万美元，2019年同期提供1330万美元[173][174] - 2020年第一季度投资活动净现金流使用1230万美元，2019年同期使用1170万美元[173][174] - 2020年第一季度融资活动净现金流提供6460万美元，2019年同期使用140万美元[173][174] - 2020年第一季度和2019年第一季度，公司分别宣布每股普通股和LTIP单位股息0.22美元和0.33美元[175] - 2020年3月31日，公司杠杆率约为35.6%，总债务6.676亿美元，平均利率约4.4%[176] 公司债务相关数据关键指标变化 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司未摊销的抵押贷款债务发行成本分别为129.9万美元和139.5万美元，未偿还债务总额分别为6.66265亿美元和5.85465亿美元[52] - 2020年3月31日和2019年12月31日，公司2.5亿美元循环信贷安排下的未偿还借款分别为1.73亿美元和9000万美元[53] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司固定利率债务的估计公允价值分别为4.687亿美元和5.015亿美元[54] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司可变利率债务的估计公允价值分别为1.73亿美元和9000万美元[55] - 2020年5月6日，公司修订信贷安排，豁免某些财务契约至2021年3月31日，期间可借至2.5亿美元额度，需维持最低流动性2500万美元[57] - 截至2020年3月31日，未来债务本金还款安排为2020年剩余九个月868.1万美元、2021年2190.8万美元等，未摊销债务发行成本前债务总额6.67564亿美元[58] - 2020年3月31日和2019年12月31日，公司循环信贷安排下未偿还借款分别为1.73亿美元和9000万美元[177] - 2020年3月31日和2019年12月31日，公司个别酒店抵押贷款分别为4.946亿美元和4.969亿美元[177] - 2020年5月6日，公司修订信贷安排，豁免部分财务契约至2021年3月31日，可借至2.5亿美元额度[180] - 截至2020年3月31日，公司浮动利率债务为1.73亿美元，平均利率3.48%；固定利率债务为4.94564亿美元，平均利率4.66%[203] - 假设浮动利率债务余额维持在2020年3月31日的1.73亿美元，可变利率每增加100个基点，公司每年将增加约170万美元利息支出[204] 公司股权相关数据关键指标变化 - 2020年1月15日，公司根据股权奖励计划向独立受托人发行24,516股；2019年1月16日，发行27,870股[19] - 2020年和2019年1月，公司分别向独立董事发行24516股和27870股普通股，截至2020年3月31日，股权奖励计划下有760748股普通股可供发行[67] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，受限股奖励的未确认薪酬成本分别为5.03万美元和10.55万美元，2020年第一季度和2019年第一季度确认的相关费用分别约为8300美元和1.57万美元[69] - 2020年第一季度受限股期初非归属数量为5001股，期末为3334股；2019年末期初非归属数量为8334股，期末为5001股[69] - 2020年第一季度LTIP单位期初非归属数量为59.832万个，期末为66.9609万个；2019年末期初非归属数量为47.6398万个，期末为59.832万个[72] - 2020年3月1日授予13.0206万个基于时间的LTIP单位奖励和19.5301万个基于绩效的LTIP单位奖励[74][76] - 2020年基于绩效的LTIP单位奖励若达成目标，支付比例为目标值的50% - 150%，对应相对TSR百分位为25th - 75th [78] - 公司2020年第一季度和2019年第一季度记录的LTIP单位薪酬费用分别为140万美元和90万美元[80] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，LTIP单位的总未确认薪酬成本分别为790万美元和820万美元，预计在约2.3年内确认[80] 公司酒店业务相关数据关键指标变化 - 截至2020年3月31日，公司全资拥有40家酒店，共6,092间客房；持有NewINK JV 10.3%的非控股权益，该合资企业拥有46家酒店共5,948间客房；持有Inland JV 10%的非控股权益，该合资企业拥有48家酒店共6,402间客房[27] - 截至2020年3月31日，公司董事长持股52.5%的IHM管理公司全部40家全资酒店、所有NewINK JV酒店和34家Inland JV酒店，14家Inland JV酒店由万豪管理[30] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司酒店物业投资净额分别为13.39778亿美元和13.47116亿美元[41] - 公司在洛杉矶开发酒店，已发生成本2670万美元，包括土地收购成本660万美元和其他开发成本2010万美元[41] - 截至2020年3月31日和2019年，公司在NewINK JV的合伙人资本份额分别约为3930万美元和4670万美元[43] - 截至2020年3月31日和2019年，公司在Inland JV的合伙人资本份额分别约为2570万美元和3150万美元[44] - 2020年第一季度，公司确认对Inland JV的投资减值1530万美元[48] - 阿尔图纳庭院酒店月租约8400美元（入住率低于85%），最高可达约2万美元（入住率100%），最低租金年增2.5%，该酒店于2019年5月7日出售[81] - 加斯勒普雷斯套房酒店目前月租约4.44万美元，每五年增加10%，需支付年补充租金，为适用租赁年总收入的5%减去12倍月基本租金[82] - 2020年第一季度客房收入为5300万美元，占总营收88.1%；2019年同期为6810万美元，占总营收90.0%，降幅22.1%[127][130] - 2020年第一季度餐饮收入为210万美元，较2019年同期的240万美元下降0.3万美元，降幅15.0%[128][130] - 2020年第一季度其他运营收入为350万美元，较2019年同期的370万美元下降0.2万美元，降幅4.3%[128][130] - 2020年第一季度来自非合并房地产实体的成本报销为160万美元，较2019年同期的150万美元增长6.0%[129][130] - 2020年第一季度同店RevPAR下降21.8%，其中ADR下降5.1%，入住率下降17.5%[134] - 2020年3月31日当月同店RevPAR下降55.6%，4月30日当月下降82.7%[134] - 2020年3月美国酒店业RevPAR下降51.9%，截至5月2日的28天里下降79.4%[124][132] - 2020年第一季度酒店运营总费用降至3630万美元，较2019年同期的4180万美元减少550万美元，降幅13.1%[137] - 2020年第一季度客房费用降至1340万美元，较2019年同期的1560万美元减少220万美元，降幅14%[138] - 2020年第一季度折旧和摊销费用增至1310万美元，较2019年同期的1280万美元增加30万美元[140] - 2020年第一季度对非合并房地产实体投资的减值损失增加1530万美元[141] - 2020年第一季度物业税、地租和保险费用降至610万美元，较2019年同期的620万美元减少10万美元[142] - 2020年第一季度其他费用增至280万美元，较2019年同期的1.7万美元大幅增加[144] - 2020年第一季度利息和其他收入增至8.1万美元，较2019年同期的5.5万美元增加2.6万美元[148] - 2020年第一季度利息费用降至680万美元，较2019年同期的720万美元减少40万美元[154] - 2020年第一季度来自非合并房地产实体的损失增至370万美元，较2019年同期的110万美元增加[151] - 公司在两个合资企业NewINK JV和Inland JV分别持有10.3%和10.0%的投资，前者拥有46家酒店，后者拥有48家酒店[117] - 2020年4月和5月，NewINK JV未能支付8.55亿美元贷款的债务本息，Inland JV未能支付7.8亿美元贷款的债务本息[107][108] - 洛杉矶酒店开发预计总成本约6500万美元，已产生2670万美元成本，包括660万美元土地收购成本和2010万美元其他开发成本[187] 公司租赁相关数据关键指标变化 - 2019年1月1日，公司采用新租赁会计准则，确认租赁负债2570万美元，对应使用权资产2310万美元[35][37] - 截至2020年3月31日，公司未来租赁付款总额为7.876万美元，租赁负债现值为2.3603万美元；截至2019年12月31日，未来租赁付款总额为7.9263万美元，租赁负债现值为2.3717万美元[88][91] - 2020年第一季度，公司产生固定租赁付款0.3百万美元和可变租赁付款0.1百万美元[92] - 截至2020年3月31日，使用权资产余额为21,115美元，租赁负债余额为23,603美元[92] - 加权平均剩余租赁期限为40.75年，加权平均折现率为6.56%[92] 公司费用相关数据关键指标变化 - 2020年和2019年第一季度管理

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度RevPAR在10月下降5%，11月下降2%，12月下降7%，全年RevPAR下降1.5%，但调整后EBITDA仅下降0.4% [6][13] - 2019年全年调整后EBITDA和FFO每股位于初始指导范围上限，公司整体杠杆率从34.7%降至34.1% [12][13] - 2020年RevPAR增长范围为 - 1.25%至 + 0.25%，AFFO指导中点较去年下降0.09美元或4.9%，利润率下降约120个基点 [15][17] - 2019年第四季度净亏损240万美元或每股0.05美元，调整后FFO为1530万美元，调整后EBITDA为2590万美元 [42][44][45] - 预计2020年调整后EBITDA在1.231亿至1.27亿美元之间，FFO每股在1.72至1.80美元之间 [55][56] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度其他收入增长100万美元或31%，其中停车收入增长27%，全年其他收入增长300万美元或22% [8][11] - 第四季度客房部门工资和福利占季度运营费用约38%，占季度收入22%，每间入住客房的工资福利增长3.6% [33] - 第四季度客人获取成本下降1.8%，全年下降3.2%，对全年利润率有20个基点的帮助 [37] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年行业新供应预计增长约2%，高档供应预计增长近5%，公司市场新供应在2015年达到5%峰值后逐年下降，2019年回升至近3% [38] - 第四季度，硅谷RevPAR下降4.2%，圣地亚哥下降19%，华盛顿特区增长近3%，三个东北沿海市场下降8.4%，休斯顿下降12%，洛杉矶下降4% [26][27][28][29][30][32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司拥有一流运营平台，与Island合作良好，将继续推出增收节支举措 [9] - 2020年将继续探索资产出售，用所得资金进行收购或开发，同时关注增值机会，未来几年可能开发一两家酒店 [20] - 公司将现有酒店空间转换为高收益活动，如在圣地亚哥和阿纳海姆的酒店增加小酒吧 [21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年第四季度因高基数导致部分指标不佳，不能反映当前经营环境，公司对2020年保持乐观，将专注于最大化收入和最小化利润率侵蚀 [7][19] - 工资压力是最大担忧，行业低失业率导致工资上涨和劳动力短缺，但公司通过与Island合作优化福利计划降低成本 [35][36] - 公司预计2020年停车收入下半年将趋于平稳，Housekeeping效率计划有望改善底线 [32][40] 其他重要信息 - 公司年度股息预计维持在每股1.32美元，2020年除开发支出外，支付股息和资本支出后将产生正自由现金流 [24] - 2020年资本计划预计支出约2300万美元，华纳中心开发预计额外支出3000万美元 [51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司酒店在硅谷的中国业务情况及新冠疫情对这些酒店的影响 - 公司在硅谷、贝尔维尤市中心和休斯顿的酒店有少量中国业务，截至2月底，新冠疫情造成约20万美元收入损失，市场整体有一定拖累 [58][59] 问题: 3月RevPAR预计下降3%的原因 - 部分受新冠疫情影响，同时桑尼维尔二号酒店正在进行重大装修，该酒店全年RevPAR预计下降9%，影响公司全年RevPAR约90个基点 [60] 问题: 查尔斯顿和达拉斯酒店的运营情况及2020年预期 - 查尔斯顿的两家酒店2020年RevPAR预计下降约6%，受新开业酒店供应影响；达拉斯市中心的庭院酒店2020年RevPAR预计增长约9% [61][62] 问题: 希尔顿推出的新效率举措详情 - 希尔顿针对多晚入住的客人，调整客房清洁频率和方式，以减少客房清洁时间 [64] 问题: 2020年家政举措的增量机会和成本节约情况，以及利润率压力的原因 - 家政举措预计可节约成本，但目前难以量化效果；利润率压力来自其他收入增长放缓、劳动力成本上升、财产税和保险费用增加 [67][68][69] 问题: 2020年公司哪些市场供应压力最大 - 查尔斯顿市场和硅谷市场在2020年将面临一定供应压力 [71] 问题: 酒店物业税和保险费用增加的缓解方法及解决时间 - 物业税增加是一个长期问题，难以提前应对，公司会通过聘请顾问等方式争取降低成本，但解决时间不确定 [75][76] 问题: 希尔顿成本控制举措详情及万豪的跟进情况 - 希尔顿的举措与公司类似，关注客人需求和技术发展，以提高家政效率；不清楚万豪的具体举措 [77][78][79] 问题: 华纳中心开发项目开业后的ADR预期 - 项目预计2021年第二季度末开业，目前未披露ADR预期，但预计投资回报率将比市场平均水平高200个基点 [80][81] 问题: 2019年其他非客房收入增长情况及未来增长空间 - 2020年上半年停车收入预计每季度增长30 - 40万美元，下半年趋于平稳，第四季度圣地亚哥酒店餐厅新租户带来租金收入 [84][85] 问题: 公司处置和收购管道情况，以及2020年是否会成为净卖家 - 收购市场清淡，公司可能出售一两家酒店，增加一个开发机会，不太可能进行大规模收购 [87]

股权发行情况 - 2019年公司通过新股息再投资和股票购买计划发行259,954股，加权平均价格20.09美元，产生520万美元收益；截至2019年和2018年12月31日，分别发行1,768,000股和1,508,046股，加权平均价格分别为21.33美元和21.55美元；截至2019年12月31日，新计划下约有2790万美元的普通股可供发行[16] - 2019年公司通过股权发售计划发行103,590股，加权平均价格20.05美元，产生210万美元收益；截至2019年和2018年12月31日，分别发行2,602,260股和2,498,670股，加权平均价格分别为21.76美元和21.83美元；截至2019年12月31日，该计划下约有9040万美元的普通股可供发行[17] 酒店资产持有情况 - 截至2019年12月31日，公司拥有40家酒店，共6092间客房，分布在15个州和哥伦比亚特区；同时持有NewINK JV 10.3%的非控股权益，该合资企业拥有46家酒店共5948间客房；持有Inland JV 10.0%的非控股权益，该合资企业拥有48家酒店共6402间客房[18] - 公司与CLNY共同投资NewINK JV和Inland JV，分别拥有46家和48家酒店[100] 酒店管理情况 - 截至2019年12月31日，公司董事长持股52.5%的Island Hospitality Management Inc.管理公司全部40家全资酒店、NewINK JV全部酒店以及Inland JV的34家酒店，Inland JV另外14家酒店由万豪国际管理[21] - 公司与IHM的管理协议初始期限为5年，可自动续约两次，每次5年，提前终止需提前6个月通知且出售酒店无终止费[42] - 若满足或超过特定财务门槛，激励管理费用按酒店净营业收入减去固定成本、基础管理费和指定回报门槛后的10%计算，上限为酒店总收入的1%[42] - 截至2019年12月31日，公司40家全资酒店与IHM的管理协议中，基础管理费大多为3.0%，激励管理费上限大多为1.0%[44] - 2019年、2018年和2017年管理费用总额分别约为1080万美元、1080万美元和990万美元[45] - 2019年、2018年和2017年激励管理费用分别为10万美元、10万美元和20万美元，包含在管理费用中[45] - 截至2019年12月31日，IHM管理公司管理公司40家全资酒店、NewINK JV的46家酒店和Inland JV的34家酒店[74,77] - 公司首席执行官拥有52.5%的IHM，截至2019年12月31日，IHM管理公司40家全资酒店、NewINK JV全部46家酒店和Inland JV 34家酒店[110] 酒店特许经营及费用情况 - 截至2019年12月31日，公司拥有40家全资酒店，不同酒店的特许经营/特许权使用费和营销/计划费比例不同，如Homewood Suites by Hilton系列多为4.0%，Hampton Inn & Suites Houston - Medical Center特许经营费为5.0%等[47] - 2019年、2018年和2017年，特许经营和营销/计划费分别约为2590万美元、2490万美元和2320万美元[49] - 公司部分特许经营协议要求约每六年进行升级[80] - 公司特许经营商可能取消或不续签特许经营许可证，影响运营结果和股东分配[81,82] 酒店租赁情况 - 2019年5月7日出售的Courtyard Altoona酒店，原地面租赁到期日为2029年4月30日，有12个5年续约选项，月租金根据入住率而定，最低约8400美元，最高约20000美元，最低租金年增幅2.5%[50] - Residence Inn San Diego Gaslamp酒店地面租赁到期日为2065年1月31日，有3个10年续约选项，目前月租金约40300美元，每5年增长10%，需支付年补充租金为年总收入的5%减去12倍月基本租金[51] - Residence Inn New Rochelle酒店的空中权租赁和车库租赁于2104年12月1日到期，2019年季度总租金约29000美元[52] - Hilton Garden Inn Marina del Rey酒店地面租赁到期日为2067年12月31日，目前最低月租金约47500美元，需支付占总收入5% - 25%的百分比租金[53] - 截至2019年12月31日，公司作为承租人的未来租赁付款情况为：2020 - 2024年分别为2027千美元、2051千美元、2071千美元、2093千美元、2115千美元，之后为68906千美元，总计79263千美元[56] 财务关键指标变化 - 截至2019年12月31日，公司杠杆率约为34.1%，较2018年12月31日的34.7%有所下降[28] 公司业务目标与策略 - 公司主要目标是通过投资酒店物业为股东创造有吸引力的回报，采取的策略包括有纪律地收购、机会性重新定位、积极的资产管理、选择性开发、灵活选择管理公司和选择性投资酒店债务[27] 公司面临的竞争情况 - 公司在酒店物业投资方面面临来自机构养老基金、私募股权投资者等的竞争，酒店运营也面临其他酒店和替代住宿市场的竞争[29][31] - 公司收购酒店物业面临竞争，可能限制收购数量并增加收购难度[121] 公司业务季节性特征 - 公司酒店需求受季节性影响，通常第一和第四季度收入、营业收入和现金流较低，第二和第三季度较高[32] - 酒店行业季节性可能导致公司季度收入波动，需借款以向股东分配[124] 公司法规遵循情况 - 公司物业需遵守各种法规，包括ADA和环境法规，若需进行重大改造可能对财务状况等产生不利影响[34][36] 公司税务情况 - 公司自2010年12月31日起选择按REIT进行联邦所得税纳税，REIT需每年至少分配90%的应税收入[40] - 2018年第三季度，公司收到通知，其TRS 2016年12月31日结束的纳税年度的纳税申报将接受国税局审查，审查仍在进行中[41] - 自2018年1月1日起，《减税与就业法案》实施，公司税率降至21%，最高个人边际税率降至37%（2026年前），企业替代最低税废除，美国股东备用预扣税率降至24%，非美国股东分配预扣税率从35%降至21%，个人、遗产和信托可扣除最多20%的某些穿透收入（2026年前）[60] - 符合全额扣除条件的纳税人，普通REIT股息的有效最高税率为29.6%（2026年前），净利息费用扣除受限，房地产企业可选择不受限但延长不动产相关资产折旧年限[60] - 公司每年须将至少90%的REIT应税收入分配给股东[69,84] - 公司TRS控股公司的应税收入需缴纳适用的联邦、州和地方所得税，且TRS结构会增加公司整体税务负担[181] - 公司对TRS的所有权有限，若与TRS的交易未按公平交易原则进行，将面临100%的惩罚性税收[182] - 公司TRS股票和证券的总价值不得超过公司总资产价值的20%，否则可能面临100%的消费税[183][184] - 对于2026年1月1日前开始的纳税年度，非公司纳税人可扣除高达20%的某些穿透式企业收入，包括“合格REIT股息”，实际最高美国联邦所得税税率为29.6%[186] - 公司每年需向股东分配至少90%的REIT应纳税收入，否则将面临联邦企业所得税和4%的不可抵扣消费税[174] - 若酒店经理不符合“合格独立承包商”资格，公司将无法满足REIT的两项总收入测试，可能失去REIT资格[188] - 若公司与TRS承租人的租赁不被视为联邦所得税目的的真实租赁，公司将无法满足REIT的两项总收入测试，可能失去REIT资格[185] - 为满足REIT资格要求，每个应税年度后半年内任何时间，不得超过50%已发行股份价值由五个或更少个人直接或间接持有[189] - 为满足REIT资格要求，每个日历季度末，至少75%总资产价值须由现金、现金项目、政府证券和合格房地产资产构成[199] - 公司投资的证券（除政府证券、合格房地产资产证券和TRS证券外），一般不能包含超过任何一家发行人已发行有表决权证券的10%或已发行证券总价值的10%，且任何一家发行人的证券价值不能超过总资产（除政府证券、合格房地产资产证券和TRS证券外）的5% [199] - 公司资产中，“公开交易REIT”无不动产担保的债务不能超过资产价值的25%，一个或多个TRS的证券不能超过总资产价值的20% [199] - 若未在日历季度末满足REIT相关要求，须在季度结束后30天内纠正或符合法定救济条款，否则将失去REIT资格并承担不利税收后果[199] - 公司一般需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得（不考虑股息支付扣除且不包括任何净资本收益）以符合REIT资格[203] 公司人员情况 - 截至2020年2月26日，公司有39名员工，其中32名与NewINK JV、Inland JV和Castleblack Owner Holding, LLC共享或分配，Castleblack由Fisher先生持有2.5%股权[58] 公司面临的其他风险 - 公司依赖高级管理人员执行商业战略，其服务不具保证性[66] - 公司未来增长依赖获取新融资，否则增长将受限[69] - 公司需依靠第三方管理公司运营酒店以符合REIT资格，控制权减弱[73,74] - 公司管理协议可能影响酒店出售或融资，进而影响运营结果和股东分配能力[75,76] - 公司债务服务义务可能影响运营结果和现金流，或需清算资产[87] - 公司运营合伙企业为JV债务提供担保，NewINK JV贷款担保上限为当时未偿债务的15%，Inland JV贷款为20%[105] - 公司可能进行利率套期保值，但套期保值有成本且不能确保缓解利率上升不利影响[94] - 公司可能向股东分配普通股，股东可能产生税务负担却无足够现金支付[106] - 公司投资合资企业可能因缺乏决策权、依赖合作伙伴等受不利影响[99] - 酒店行业周期性波动或致投资回报低于预期，需求下降或供应增长可能导致亏损[126] - 公司业务集中于酒店投资，行业低迷将对营收、利润和股东分红产生不利影响[127] - 酒店物业持续的资本支出需求可能影响公司业务、财务状况和运营结果，限制股东分红能力[128] - 消费者对互联网旅游中介和替代住宿市场的使用增加，可能影响公司盈利能力[132] - 商务技术的使用增加可能减少商务旅行需求，进而影响公司酒店客房需求[134] - 信息系统的故障、中断或安全漏洞可能损害公司业务[136] - 恐怖袭击或恐怖警报级别变化可能影响旅游和酒店需求[138] - 收购酒店物业可能承担未知负债，若负债规模较大，将对公司业务产生不利影响[140] - 未投保或投保不足的损失可能影响公司运营结果和股东分红能力[141] - 违反环境法律和政府法规可能影响公司运营结果和股东分红能力[144] 公司股权相关规定 - 公司董事会有权发行最多5亿股普通股和最多1亿股优先股[173] - 与“利益相关股东”（通常指实益拥有10%或以上有表决权股份的任何人）或其关联方的某些业务合并，在该股东成为利益相关股东后的五年内被禁止[170] - 公司董事会于2013年11月选择适用MGCL副标题8并采用分级董事会结构，2015年4月退出，未来可能再次选择适用[170] 公司股权奖励与股息再投资计划 - 公司股权奖励计划规定最多可授予300万股普通股，未来可能增加该计划下的可用股份[212] - 公司新的股息再投资计划允许通过购买和再投资普通股股息购买最多5000万美元的普通股[212] 公司酒店开发情况 - 截至2019年12月31日，公司正在开发加利福尼亚州洛杉矶的一家酒店[112] 利率市场变化情况 - FCA计划在2021年后停止强制银行提交LIBOR计算利率，美国考虑用SOFR取代美元LIBOR[97] 公司投资政策情况 - 公司投资政策可由董事会酌情修订，无需股东投票[65,70] 公司高级无抵押循环信贷安排规定 - 公司高级无抵押循环信贷安排下，分配不得超过前四个季度调整后运营资金的95%或维持REIT身份所需金额[206] 公司行业板块评估情况 - 公司将所有酒店作为单一行业板块评估，不报告板块信息[25]

业绩总结 - Chatham的2019年总收入增长2.7%[23] - 2019年调整后EBITDA增长2.4%[23] - 2019年可比RevPAR下降0.5%[23] - 预计2019年投资组合RevPAR在133至134美元之间[25] - 预计2019年酒店EBITDA利润率在38.1%至38.2%之间[25] - 截至2019年9月30日，市场资本化为8.648亿美元[26] - 截至2019年9月30日，净债务为5.734亿美元[26] - 加权平均债务成本为4.5%[27] - 85%的债务为固定利率[27] 用户数据 - Chatham的2018年RevPAR为134美元，超过大多数全服务品牌[9] - Chatham的高质量酒店在2018年的RevPAR中表现优异，硅谷的RevPAR达到161美元[18] 收购与市场扩张 - Chatham的投资组合包含40家高端品牌的酒店，最近收购了五家高质量酒店，总价值为2.02亿美元[5] - Chatham在2018年收购的希尔顿花园酒店每间房的购买价格为33.2万美元[18] - Chatham在2018年收购的达拉斯市中心万怡酒店每间房的购买价格为29.3万美元[21] 股息与财务策略 - Chatham的股息收益率约为7.2%[5] - Chatham的年现金股息自2010年IPO以来增长了89%，预计2019年的派息比率为73%[16] 市场趋势 - Chatham的市场供应增长在过去两年中持续下降，2018年整体行业的供应增长为1.8%[12] - Chatham的酒店EBITDA利润率在同类公司中处于领先地位，2018年EBITDA利润率为39%[14]