净利润变化 - 2023年上半年净利润为430万美元，较2022年上半年净亏损40万美元增加470万美元[95] EBITDA变化 - 2023年第二季度EBITDA为3047.7万美元，2022年同期为3153.5万美元；2023年上半年EBITDA为4613.2万美元，2022年同期为4326.2万美元[98] - 2023年第二季度调整后EBITDA为3185.1万美元，2022年同期为3108.4万美元；2023年上半年调整后EBITDA为4964.9万美元，2022年同期为4435.5万美元[98] 投资活动净现金流量变化 - 2023年上半年投资活动使用的净现金流量为 - 1560万美元，较2022年上半年的3590万美元增加5150万美元[101] 杠杆比率与债务情况 - 截至2023年6月30日，杠杆比率约为25.8%，总债务为4.667亿美元，平均利率约为5.0%[103] 借款情况 - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，2.6亿美元循环信贷安排下的未偿还借款分别为0美元和0美元；无担保定期贷款下的未偿还借款分别为9000万美元和0美元[103] 固定利率债务公允价值变化 - 2023年6月30日和2022年12月31日，公司固定利率债务的估计公允价值分别为3.652亿美元和4.127亿美元[108] 不同利率债务情况 - 浮动利率债务方面，2025年债务为9万美元，平均利率为6.40%[88] - 固定利率债务方面，2023 - 2025年债务分别为63741美元、297003美元、15961美元，平均利率分别为4.85%、4.64%、4.25%，总体平均利率为4.66%[88] 可识别负债影响 - 公司认为可识别负债总额不会对其财务状况或经营成果产生重大不利影响[90]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度酒店EBITDA为2,070万美元,调整后EBITDA为1,780万美元,调整后每股FFO为0.16美元,现金流量(扣除资本支出)为760万美元 [33] - 第一季度GOP利润率为39.8%,酒店EBITDA利润率为30.7%,同比分别提高150个基点和200个基点 [33] - 公司目前的净债务/LTM EBITDA比率为4.3倍,大幅低于疫情前的5.5-6倍水平 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 除硅谷地区外,公司其他地区第一季度RevPAR略有增长,ADR增长近10%,入住率下降9% [24] - 硅谷地区第一季度RevPAR增长59%,但仍低于2019年水平36% [25] - 硅谷地区第一季度EBITDA增长150%至300万美元,但仍低于2019年水平 [25] - 西雅图第一季度RevPAR增长17%,仍低于2019年35% [26] - 奥斯汀Residence Inn和Towneplace Suites酒店表现出色,RevPAR分别增长13%和40% [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度国际航空旅客进入旧金山和圣何塞机场的人数较2019年下降16%,但呈现持续改善趋势 [26] - 西雅图第一季度国际航空旅客人数仅较2019年下降2%,3月更是超过2019年水平 [26] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续关注拓展长住酒店业务,如Home2 Suites品牌 [22] - 预计下半年交易市场将有所缓解,公司有机会收购符合高质量投资组合的酒店资产 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业绩强劲,RevPAR增长超过25%,是所有酒店公司中第四高 [10][11] - 除硅谷地区外,公司其他地区RevPAR已基本恢复至2019年水平 [12][13] - 商务旅行需求持续回升,国际旅行也因放宽限制而有所改善 [14][16] - 硅谷地区受科技公司实习生项目大幅缩减的影响,但预计可弥补50%-75%的EBITDA损失 [17][18] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Ari Klein 提问** 硅谷市场表现如何,最近是否有进一步恶化?实习生业务如何弥补? [40] **Dennis Craven 回答** 硅谷酒店最近几周入住率已恢复到75%-80%,房价也有10-15美元的增长,需求正在逐步改善 [41][42][43][44] 公司将努力弥补大部分实习生业务带来的EBITDA损失 [44] 问题2 **Bryan Maher 提问** 公司对于收购机会的看法如何,尤其是大型全服务酒店面临的重新融资压力? [52] **Jeff Fisher 回答** 公司对于收购中型和中高端酒店的机会持谨慎乐观态度,因为这些酒店的经营表现相对更好 [55][56] 问题3 **Anthony Powell 提问** 公司是否会关注新兴的中端长住酒店品牌? [69] **Jeff Fisher 回答** 公司不会排除任何机会,只要能证明经营模式可行,利润率高于50%,公司都会考虑 [70][71]

财务数据关键指标变化 - 截至2023年3月31日，酒店物业投资净额为12.58002亿美元，较2022年12月31日的12.64252亿美元略有下降[10] - 2023年3月，公司总营收为6761.4万美元，较2022年同期的5488.5万美元增长23.2%[12] - 2023年3月，公司总运营费用为6554.7万美元，较2022年同期的5819.5万美元增长12.6%[12] - 2023年3月，公司运营收入为206.7万美元，而2022年同期运营亏损331万美元[12] - 2023年3月，公司净亏损为504.2万美元，较2022年同期的969.9万美元有所收窄[12] - 截至2023年3月31日，公司总资产为13.31856亿美元，较2022年12月31日的13.43738亿美元略有下降[10] - 截至2023年3月31日，公司总负债为5.226亿美元，较2022年12月31日的5.25741亿美元略有下降[10] - 2023年3月，普通股每股基本和摊薄净亏损均为0.14美元，2022年同期为0.23美元[12] - 2023年3月，普通股每股宣布分红0.07美元，2022年同期无分红[12] - 截至2023年3月31日，公司股东总权益为7.8471亿美元，较2022年12月31日的7.94894亿美元略有下降[10] - 2023年第一季度净亏损5042美元，2022年同期为9699美元[19] - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为4751美元，2022年同期使用的净现金为4175美元[19] - 2023年第一季度投资活动使用的净现金为8100美元，2022年同期为38091美元[19] - 2023年第一季度融资活动使用的净现金为6054美元，2022年同期提供的净现金为38842美元[19] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，坏账准备分别为40万美元和30万美元[37] - 截至2023年3月31日，酒店物业投资净额为1258002000美元，2022年12月31日为1264252000美元[43] - 截至2023年3月31日，公司总债务（未计未摊销债务发行成本）为4.69714亿美元，未摊销债务发行成本为96.7万美元，总未偿还债务为4.68747亿美元，较2022年12月31日的4.69884亿美元略有下降[44][54] - 2023年第一季度，公司偿还了Home2 Woodland Hills酒店3930万美元的建设贷款、Homewood Suites San Antonio酒店1440万美元和Residence Inn Tysons酒店1970万美元的到期抵押贷款[49] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司固定利率债务的估计公允价值分别为3.802亿美元和4.127亿美元；可变利率债务的估计公允价值分别为7500万美元和3930万美元[50][51] - 截至2023年3月31日，四家抵押贷款债权人实施了“现金陷阱”条款，导致510万美元的受限现金，但公司认为不会影响短期流动性[52] - 2023年剩余九个月及未来五年的预计本金还款分别为8175万美元、2.97003亿美元、9096.1万美元，2026年及以后暂无还款计划[54] - 2023年第一季度和2022年同期，公司所得税费用均为零；截至2023年3月31日，TRS继续对净递延所得税资产全额计提100%的估值备抵[57][58] - 2023年第一季度，公司宣布普通股股息为每股0.07美元，LTIP单位分配为每单位0.07美元；优先股股息为每股0.41406美元[61][63] - 截至2023年3月31日，公司授权发行最多5亿股普通股，已发行4885.5155万股[64] - 公司于2021年1月设立“随行就市”股权发行计划，最高发行1亿美元普通股；截至2023年3月31日，约有7750万美元普通股可供发行[65] - 2023年第一季度，公司根据股息再投资和股票购买计划以每股12.10美元的加权平均价格发行了1215股普通股，产生了1.5万美元的收益[66][68] - 截至2023年3月31日，根据股息再投资和股票购买计划，约有4790万美元的普通股可供发行[68] - 截至2023年3月31日，已发行并流通的A系列优先股为480万股，2023年第一季度，公司累计优先股股息为200万美元[70] - 截至2023年3月31日，公司员工持有1587317份已归属的运营合伙企业长期激励计划（LTIP）单位[71] - 2023年和2022年第一季度，公司分别排除了128812和196898份未归属股份和单位，因其影响具有反稀释性[73] - 2023年和2022年第一季度，归属于普通股股东的净亏损分别为686.4万美元和1143.3万美元，基本和摊薄后每股亏损分别为0.14美元和0.23美元[74] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，与限制性股票奖励相关的未确认薪酬成本分别为8.1万美元和6.1万美元[76] - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司分别记录了130万美元和110万美元与LTIP单位相关的薪酬费用，截至2023年3月31日和2022年12月31日，与LTIP单位相关的未确认薪酬成本分别为1140万美元和650万美元，预计在约2.3年内确认[93] - 2023年第一季度和2022年第一季度，管理费用分别约为230万美元和190万美元[106] - 2023年第一季度和2022年第一季度，特许经营和营销费用分别约为530万美元和440万美元，协议加权平均到期日为2035年2月[107] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司应付IHM的金额分别为20万美元和40万美元[108] - 截至2023年3月31日，公司杠杆率为26.7%，总债务4.697亿美元，加权平均利率约4.9%[122] - 2023年第一季度公司总营收6760万美元，较2022年同期增长1270万美元，增幅23.2%[128][132] - 2023年第一季度客房收入6170万美元，占总营收91.2%，较2022年同期增长1150万美元[128] - 2023年第一季度餐饮收入210万美元，较2022年同期增长70万美元，增幅47.5%[129][132] - 2023年第一季度其他运营收入350万美元，较2022年同期增长50万美元，增幅17.1%[130][132] - 2023年第一季度同店RevPAR增长28.3%，其中ADR增长13.6%，入住率增长12.9%[135] - 2023年第一季度酒店运营费用4050万美元，较2022年同期增长680万美元，增幅20.2%[136][138] - 2023年第一季度客房费用1410万美元，较2022年同期增长250万美元，增幅21.8%[136][139] - 2023年第一季度折旧和摊销费用1430万美元，较2022年同期减少70万美元[141] - 2023年第一季度物业税、地租和保险费用从500万美元增至610万美元，增幅22%[142] - 2023年第一季度一般及行政费用（不包括基于股票的薪酬摊销）从260万美元增至290万美元，增幅11.5%[143] - 2023年第一季度其他费用从30万美元降至0美元，降幅100%[144] - 2023年第一季度可从关联方收回的成本从30万美元增至40万美元，增幅33.3%[145] - 2023年第一季度利息费用总额为643.8万美元，较2022年的638.9万美元增长0.8%[147] - 2023年第一季度提前偿债损失为70万美元，2022年同期为0美元[148] - 2023年第一季度净亏损为500万美元，较2022年的970万美元收窄48.5%[150] - 截至2023年3月31日，现金、现金等价物和受限现金总计3580万美元，较2022年12月31日减少940万美元[165] - 2023年第一季度投资活动使用的净现金流量降至810万美元，较2022年减少3000万美元[166] - 2023年第一季度融资活动使用的净现金流量增至610万美元，较2022年增加4490万美元[168] - 截至2023年3月31日，公司总债务本金和利息义务为4.989亿美元，其中1.034亿美元需在未来12个月内支付，7580万美元债务本金义务与酒店物业抵押贷款到期有关[169] - 截至2023年3月31日，公司杠杆率约为26.7%，过去几年维持在20%多至50%多之间，总债务为4.697亿美元，平均利率约为4.9%[171] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司2.6亿美元循环信贷安排下未偿还借款分别为0美元和0美元，无担保定期贷款下未偿还借款分别为7500万美元和0美元[172] - 截至2023年3月31日，四家抵押贷款债权人实施现金陷阱条款，导致510万美元受限现金[174] - 截至2023年3月31日，“按市价”发行计划下约有7750万美元普通股可供发行，2023年第一季度未发行股份[175] - 2023年第一季度，公司宣布普通股股息为每股0.07美元，LTIP单位分配为每单位0.07美元，2022年同期无普通股股息[179] - 2023年第一季度，查塔姆宣布6.625% A系列累积可赎回优先股股息为每股0.41406美元[180] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司固定利率债务估计公允价值分别为3.802亿美元和4.127亿美元[186] - 假设无担保定期贷款浮动利率债务余额维持7500万美元，2023年3月31日起SOFR每上升100个基点，公司每年将增加约80万美元利息[187] 酒店业务资产情况 - 截至2023年3月31日，公司拥有39家酒店，共5914间客房，分布在16个州和哥伦比亚特区[26] 酒店业务交易情况 - 2022年3月8日，公司以3100万美元收购佛罗里达州米拉马尔海滩的希尔顿花园酒店[34] - 2022年5月6日，公司以2320万美元出售马萨诸塞州伯灵顿的希尔顿花园酒店，确认收益50万美元[35] - 2022年5月13日，公司以5700万美元出售三家酒店组合，确认收益180万美元[41] LTIP单位授予情况 - 2023年3月1日，公司运营合伙企业授予了171171份基于时间的LTIP单位奖励和256757份基于绩效的LTIP单位奖励[85][87] - 2023年3月1日授予的基于时间的LTIP单位数量为171,171个，每个单位估计价值11.11美元，波动率37%，无风险利率5.11%；基于绩效的LTIP单位数量为256,757个，每个单位估计价值16.64美元，波动率69%，无风险利率4.61%[91] LTIP单位归属情况 - 2023年2月，公司TSR满足特定标准，234,361个LTIP单位归属[92] 酒店租赁情况 - 居住客栈加斯勒普酒店每月租金约4.4万美元，每五年增加10%，每年需支付相当于当年毛收入5%的补充租金[94] - 居住客栈新罗谢尔酒店2023年每季度租金约3万美元[95] - 希尔顿花园酒店玛丽娜德尔雷每月最低租金约4.7万美元，另有相当于毛收入5% - 25%的百分比租金[96] - 截至2023年3月31日，公司未来五年及以后的总最低租赁付款额分别为2023年（剩余九个月）157.1万美元、2024年211.5万美元、2025年218.6万美元、2026年189.4万美元、2027年127.2万美元、之后6355.5万美元，租赁付款总额7259.3万美元，租赁负债现值2195.3万美元[101] 美国酒店业市场情况 - 2023年第一季度，美国酒店业RevPAR增长16.7%，其中1月增长27.3%，2月增长16.6%，3月增长10.4%[126] 公司财务报告内部控制情况 - 公司首席执行官和首席财务官认为截至报告期末披露控制和程序有效，上一财季财务报告内部控制无重大变化[194][195] 政策影响情况 - 2022年8月美国颁布《降低通胀法案》，包含对大公司征收15%账面收入替代最低税、1%股票回购消费税等条款，预计对公司无重大影响[59] 股息再投资和股票购买计划情况 - 2020年12月22日，公司为股息再投资和股票购买计划提交了一份5000万美元的暂搁注册声明[66]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度调整后EBITDA和FFO大幅增长，自由现金流增至1000万美元，是2021年第四季度的两倍 [20] - 2022年酒店运营利润率下滑约100个基点，主要因一次性项目和劳动力相关成本影响 [20] - 2022年现金流量在资本支出前从2021年的1200万美元增至5800万美元，增长近五倍 [42] - 2022年净债务减少8200万美元，杠杆率从年初的31%降至年末的26% [43] - 2022年第四季度总酒店收入7000万美元，同比增长23%，产生近500万美元的增量GOP流，流率为35% [58] - 2022年第四季度RevPAR为117美元，较2021年第四季度增长23.9%，较2019年第四季度下降3.7% [60] - 2022年第四季度酒店EBITDA为2330万美元，调整后EBITDA为2040万美元，调整后FFO为每股0.20美元，资本前现金流为1000万美元 [61] - 2022年全年RevPAR为124美元，恢复至2019年的92% [50] - 2022年第四季度GOP利润率为39.9%，较2021年第四季度下降120个基点；酒店EBITDA利润率为33.3%，较2021年第四季度高250个基点 [84] - 2022年受益于约200万美元的物业税退款和评估减免 [84] - 2022年减少净债务8200万美元，即16%；自2020年3月31日以来，净债务减少3.31亿美元，即43% [85] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，37家可比酒店中有19家RevPAR高于2019年，16家高于上一年 [54] - 2022年第四季度周末RevPAR较2019年增长约9% [55] - 2022年硅谷市场第四季度RevPAR增长45%，但仍较2019年下降32%；全年RevPAR为26美元，较2019年下降32%；入住率为68%，较2019年下降8%；EBITDA为1700万美元，仍低于2019年的2900万美元，约为41% [55] - 奥斯汀的酒店RevPAR较2019年增长8% [56] - 2022年第四季度，37家酒店中有29家ADR高于2019年 [57] - 2022年第四季度，除硅谷外，RevPAR较2019年增长3%，ADR增长12%，入住率下降8% [77] - 2022年第四季度工作日入住率较2019年下降约11%，工作日ADR在2022年的最后七个月均高于2019年 [78] - 2022年第四季度，五家绝对RevPAR最高的酒店分别是劳德代尔堡居民酒店（184美元）、HDI玛丽娜德尔雷酒店（173美元）、波特兰汉普顿酒店（172美元）、朴茨茅斯希尔顿花园酒店和怀特普莱恩斯居民酒店 [80] - 2022年Homewood套房梅特兰酒店在第四季度的入住率最高，为89%，另有八家酒店入住率超过80% [80] - 平均住宿时长比历史水平长约15% - 20%，带来了额外的GOP [81] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年西雅图RevPAR为125美元，为2019年的87%；EBITDA为520万美元，约为2019年的85% [21] - 2022年第四季度，旧金山和圣何塞机场的航空旅行仍远低于2019年水平，分别下降22%和37% [79] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划继续增加对长住市场的关注，将其在整体业务中的占比从60%进一步提高 [39] - 公司认为交易市场开始有所缓和，预计下半年会有机会收购符合其高质量投资组合的酒店 [45] - 公司将密切关注市场，考虑在2023年为12月到期的4000万美元抵押贷款进行再融资，并可能解决部分2024年CMBS到期问题 [32] - 公司拥有2.6亿美元未提取的循环信贷额度，为解决剩余债务到期问题提供了流动性和灵活性 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为随着商务旅行的持续复苏，将实现超额增长；2023年商务旅行（包括团体旅行）将继续回升，休闲旅行将保持强劲，但过去几年的一些热门休闲市场的RevPAR将有所回落 [50] - 公司预计如果成本压力趋势持续，2023年利润率可能会略有下降，但会采取措施减轻成本增加的影响，最终利润率受RevPAR增长影响 [62] - 公司认为2023年第一季度RevPAR增长将非常强劲，第二至第四季度将有所放缓，但相对于行业仍能实现不错的RevPAR增长 [101] 其他重要信息 - 2022年公司出售了四家平均房龄为27年的酒店，资本化率分别为2%和6% [49] - 2022年公司完成了对现有2.5亿美元高级无担保循环信贷额度的再融资，新的信贷额度为2.6亿美元高级无担保信贷额度和9000万美元无担保定期贷款，年末流动性从1.99亿美元提高到3.76亿美元 [49] - 2023年第一季度，公司已偿还7300万美元的贷款，包括伍德兰希尔斯酒店的高评级贷款和两笔到期贷款；2023年还有三笔总计7700万美元的贷款到期，将用定期贷款剩余额度和自由现金流偿还 [76] - 2022年公司资本支出约为2100万美元，预计2023年将支出约3060万美元，其中包括五家酒店的2200万美元装修费用 [82] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于硅谷其他业务（如产品发布）的业务量情况 - 公司表示2月情况开始好转，整体预订量增加，国际旅行也开始恢复，如三星等公司开始预订大量房间 [67] 问题: 成本增加的驱动因素以及维持利润率所需的RevPAR增长 - 成本增加的驱动因素包括工资上涨、人员配置水平恢复、公用事业费用预计上涨约13%、财产保险预计上涨超20%等；公司认为全年RevPAR需实现两位数增长才能使GOP利润率持平 [65][89] 问题: 临时项目的业务量情况 - 公司仍在与相关方就业务量和费率进行谈判，预计未来30 - 45天能确定具体协议和业务量；好消息是奥斯汀、硅谷和贝尔维尤的科技公司的实习项目都在进行中 [97] 问题: 休闲业务的RevPAR情况 - 公司认为休闲业务整体仍在支撑业绩，旗下休闲酒店预计将实现低个位数增长，而非大幅回调 [119][122] 问题: 是否希望减少对硅谷市场的集中投资并出售资产 - 公司认为从长期来看，重新配置资本到更具增长潜力的市场是个好主意 [113] 问题: 2023年是净卖家还是净买家 - 公司认为下半年会有交易活动，且私募股权公司可能因利率情况减少收购积极性，相对而言对酒店REITs有利，公司预计是净买家 [96] 问题: 入住率、ADR和RevPAR之间的平衡以及休闲市场趋势 - 公司认为休闲市场中，德斯廷表现相对滞后，而萨凡纳表现良好；整体休闲业务仍在支撑业绩 [119] 问题: 下半年市场的机会深度 - 文档未提及明确回答内容

公司酒店资产情况 - 截至2022年12月31日，公司拥有39家酒店，共5914间客房，分布在16个州和哥伦比亚特区[23] - 2021年9月23日前，公司持有Inland JV 10.0%的非控股权益，该合资企业拥有48家酒店，共6402间客房；2021年3月18日前，公司持有NewINK JV 10.3%的非控股权益，该合资企业拥有46家酒店，共5948间客房[23] - 公司与CLNY在NewINK JV和Inland JV分别拥有46和48家酒店[109] 租赁相关情况 - TRS租赁的初始期限为5年[24] - 圣地亚哥加斯勒姆Residence Inn酒店地面租赁到期日为2065年1月31日，有三次各10年的续约选择权，目前月租金约4.4万美元，每五年增加10%，每年需支付相当于当年总收入5%的补充租金[52] - 玛丽安德尔湾希尔顿花园酒店地面租赁到期日为2067年12月31日，目前最低月租金约4.7万美元，需支付相当于总收入5% - 25%的百分比租金[53] - 新罗谢尔Residence Inn酒店的空中权租赁和车库租赁到期日为2104年12月1日，2022年这些租赁的总租金约为每季度3.1万美元[58] - 公司2023 - 2027年及以后的未来租赁付款总额分别为209.3万美元、211.5万美元、218.6万美元、189.4万美元、127.2万美元和6355.3万美元，总计7311.3万美元[60] 公司酒店管理情况 - 截至2022年12月31日，公司的酒店由Island Hospitality Management Inc.（IHM）管理，该公司由公司董事长、总裁兼首席执行官Jeffrey H. Fisher 100%持股[25] - 公司与IHM的管理协议初始期限为5年，可自动续约两次，每次5年，提前终止有相应条件[45] - 激励管理费用为酒店净营业收入减去固定成本、基础管理费和指定回报门槛后的10%，上限为酒店总收入的1%[45] - 截至2022年12月31日，公司39家酒店与IHM的管理协议中，基础管理费比例多为3%，多数酒店月会计费为1200美元，月收入管理费为1000美元[47] - 截至2022年12月31日，IHM管理公司管理公司全部39家酒店[88] - 首席执行官Mr. Fisher持有酒店管理公司IHM 100%的股份，截至2022年12月31日，IHM管理公司所有酒店[114] 公司财务关键指标变化 - 公司将杠杆率维持在20%多到50%低段之间，2022年12月31日，杠杆率约为26.6%，较2021年12月31日的30.6%有所下降[31] - 2020 - 2022年，公司管理费用分别约为530万美元、720万美元和1010万美元[48] - 2022、2021、2020年特许经营和营销/计划费用分别约为2370万美元、1660万美元和1160万美元[57] - 2022年全年总营收为294,851美元，较2021年的203,975美元增长44.6%，其中客房收入272,265美元，增长45.3%，餐饮收入7,303美元，增长107.2%，其他收入13,958美元，增长23.0%，非合并实体成本报销1,325美元，下降23.5%[189] - 2022年酒店入住率为71.5%（43家酒店），较2021年的64.6%（41家酒店）增长10.7%，平均每日房价为172.59美元，较2021年的132.42美元增长29.7%，每间可售房收入为124.21美元，较2021年的85.54美元增长43.6%[191] - 2022年酒店总运营费用为160,758美元，较2021年的119,293美元增长34.8%，其中客房费用56,073美元，增长38.8%，餐饮费用5,520美元，增长129.6%[191] - 2022年减值损失降至0美元，较2021年减少560万美元，2021年减值损失是由于对HGI伯灵顿酒店物业进行减值处理[193] - 2022年非合并实体可报销成本为130万美元，较2021年的170万美元减少，主要与出售NewINK JV有关[194] - 2022年债务利息总成本为26,454美元，较2021年的24,460美元增长8.2%，其中抵押贷款债务利息20,431美元，下降3.1%，信贷安排利息及未使用费用2,229美元，下降35.2%[196] - 2022年提前偿债损失为10万美元，较2021年增加10万美元，与公司签订新的无担保循环信贷安排有关[197] - 2022年净收入为9871美元，2021年为-18845美元，2020年为-77020美元[202] - 2022年调整后资金运营（Adjusted FFO）归属于普通股股东和单位持有人为59597美元，2021年为14316美元，2020年为-19009美元[202] - 2022年基本加权平均普通股和单位数量为49971823，2021年为49281763，2020年为47635600[202] - 2022年摊薄加权平均普通股和单位数量为50234903，2021年为49490938，2020年为47635600[202] - 2022年12月31日杠杆比率约为26.6%，较2021年12月31日的30.6%有所下降[207] - 2022年12月31日公司总债务为4.703亿美元，平均利率约为5.0%[207] - 2022年经营活动提供的净现金流增至7150万美元，较2021年的2880万美元增加4270万美元[210] - 2022年酒店每间可售房收入（RevPAR）较2021年增长29.8%[210] - 2022年12月31日公司没有重大表外安排[209] 公司发展规划与目标 - 公司计划通过投资酒店物业、支付股息和实现长期价值增值为股东创造有吸引力的回报[30] - 公司计划2023年在现有酒店的装修、酌情和紧急支出上投资约3060万美元[211] - 公司计划长期维持净债务与酒店投资（成本）的杠杆比率，与过去运营水平相近[102] 公司面临的竞争与风险 - 公司面临来自机构养老基金、私募股权投资者、REITs、酒店公司等的竞争，这可能增加收购成本并减少投资机会[33] - 公司酒店需求受季节性影响，通常第一和第四季度收入、经营收入和现金流较低，第二和第三季度较高[34] - 公司物业需遵守各种契约、法律、条例和法规，包括与公共区域以及消防和安全要求相关的规定[35] - 公司物业需遵守《美国残疾人法案》，虽认为基本符合要求，但未全面审计，可能存在不完全合规情况[36] - 公司自2010年12月31日起选择按REIT进行联邦所得税纳税，需持续满足多项复杂要求，每年至少分配90%的REIT应税收入[42] - 2018年第三季度，公司TRS的2016年度纳税申报被IRS审查；2021年第三季度，公司相关实体的2018和2019年度纳税情况被新罕布什尔州审查，两项审查均未结束[43] - 新冠疫情对公司财务状况、经营成果、现金流和业绩产生不利影响，未来疫情或类似公共卫生威胁也可能产生重大不利影响[73][78][79][80] - 公司投资政策可由董事会酌情修订，可能导致投资回报低于投资者预期[81] - 公司依赖关键高管的努力和专业知识，其持续服务无保障[82] - 公司未来增长依赖新融资，若无法获得，增长将受限[83][84] - 公司需依靠第三方管理公司运营酒店以符合REIT资格，控制权受限[85][86] - 特许经营商可能要求公司升级运营标准、取消或不续签特许经营许可证，影响公司经营和分红能力[89][90][97][98] - 公司财务表现、资本支出和现金流波动会影响向股东分红的能力[91] - 未来债务偿还义务可能影响公司经营结果和现金流，可能需清算资产，影响分红和股价[94] - 公司债务利息费用基于浮动利率，利率上升会增加偿债要求，减少股东分配和运营资金[104] - 公司未来可能进行利率套期保值，但存在成本和效果不确定性，利率下降可能导致非现金损失[106] - 酒店开发面临环境、施工、许可、资金等风险，无法保证按时按预算完成[116][117] - 通货膨胀和价格波动会增加公司运营和借贷成本，影响财务状况和股东分配[119] - 酒店行业表现与经济相关，行业不改善会影响公司战略执行和财务状况[121][122] - 酒店运营面临竞争、供应、成本、政策、突发事件等风险，会影响股东分配[124][125] - 酒店需持续进行资本支出，存在成本超支、收入减少、资金短缺等风险[132][133] - 公司酒店经理和公司自身均有网络保险政策，但网络攻击仍可能导致财产损失并影响运营结果[137] - 恐怖袭击及相关警报会对美国旅游和酒店业产生不利影响，可能影响公司业务、财务状况和运营结果[138] - 未投保和投保不足的损失可能对公司经营成果和向股东分配的能力产生不利影响[139] - 商务相关技术的增加使用可能对公司酒店的商务旅行需求和客房需求产生重大不利影响[141] - 公司面临气候变化带来的风险，如风暴、洪水等，可能导致酒店损失和维修成本增加，且保险可能无法完全覆盖[150] - 公司需遵守与环境相关的法规，可能需要额外的资本投资或增加运营成本[151] - 公司酒店物业受ADA约束，遵守相关规定可能增加经营成本，影响财务状况和向股东分配的能力[158] - 传染病的广泛爆发可能减少旅行，对美国酒店业和公司业务产生不利影响[160] - 房地产投资的流动性不足可能限制公司应对酒店物业业绩变化的能力，且出售物业可能面临困难[161] - 公司对受托人和高级管理人员的诉讼权利有限，且需对其进行赔偿，这可能限制股东的追索权[169] 公司治理与社会责任 - 2021年8月，公司董事会成员中女性占25.0%，代表性不足群体成员占12.5%[68] - 2022年2月，公司成立了由董事会成员和两名高管组成的环境、社会和治理委员会[64] - 2022年5月，公司发布了包含GRI、SASB和TCFD标准报告的年度企业责任报告[65] 公司税务情况 - 公司TRS承租人的应税收入按约25%的联邦和州综合税率缴纳所得税，预计2023年TRS将出现应税亏损，并对净递延所得税资产全额计提估值准备[198] - 公司需每年将至少90%的REIT应税收入分配给股东[84][99] - 为维持REIT资格，公司每年须向股东分配至少90%的REIT应纳税收入，若分配少于100%将缴纳联邦企业所得税，若低于规定最低金额将缴纳4%的不可抵扣消费税[178] 公司人员情况 - 截至2023年2月23日，公司有17名员工，部分IHM酒店员工由集体谈判协议代表[61] 公司股权相关 - 公司董事会有权发行最多5亿股普通股和最多1亿股优先股[177]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度RevPAR为150美元，较2021年同期增长34%，较2019年同期增长1%；较第二季度增长9%；9月RevPAR较2019年增长6%，10月RevPAR较2019年下降约1% [5][6][40] - 同店酒店利润率为50.5%，较2019年提高160个基点 [7] - 第三季度调整后EBIT和SFO大幅增长，自由现金流近2500万美元，较2022年第二季度增长近25%，较2021年第三季度增长150% [8] - 自疫情开始，净债务减少约40% [8] - 第三季度酒店EBITDA为3820万美元，调整后EBITDA为3510万美元，调整后FFO为每股0.50美元，资本前现金流为正2460万美元 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 - 科技驱动酒店方面，2022年实习生项目带来约1300万美元收入，几乎是2019年的两倍；9月五家科技驱动酒店运营利润率超60%；预计2022年这五家酒店EBITDA约2300 - 2400万美元，较2019年仍低约30% [24][25] - 除硅谷和贝尔维尤的Residence Inn外，第三季度RevPAR较2019年增长4%，ADR增长11%，入住率下降约7% [26] - 大型团体和会议业务持续增长，达拉斯、圣地亚哥和圣安东尼奥的RevPAR较2019年分别增长43%、20%和4% [27] - 第三季度28家可比酒店中有19家RevPAR高于2019年，上一季度为17家 [28] - 第三季度总酒店收入8800万美元，较去年的6400万美元增长37%，产生近1900万美元的增量GOP，利润率达65% [33] - 可比酒店每间入住客房成本约33美元，较2019年下降约2美元，降幅约5% [36] - 第三季度酒店EBITDA约为2019年第三季度的105% [37] - 近期收购和开发的四家酒店RevPAR为153美元，高于150美元的投资组合平均水平；奥斯汀两家酒店运营利润率为54%，伍德兰山的Home2 Suites增长4%，希尔顿花园酒店为39% [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 主要商务旅行市场需求增加，如硅谷、西雅图、达拉斯和奥斯汀；达拉斯、圣地亚哥和圣安东尼奥的会议中心团体需求强劲 [14] - 部分热门休闲市场RevPAR下降，如德斯廷酒店较2021年第三季度下降3.7% [14] - 硅谷10月RevPAR较2019年下降约30%，9月表现较好；旧金山国际机场国内航班部署量本季度下降约25%，国际航班部署量从下降近40%改善至下降约25%；圣何塞航班部署量本季度增长23% [15][16] - 华盛顿贝尔维尤的Residence Inn 10月RevPAR较2019年下降15%；国内航班部署量从第二季度的下降11%改善至下降约9%，国际航班部署量从第二季度的下降24%改善至下降16% [17] - 奥斯汀的Residence Inn和TownePlace Suites RevPAR较2019年增长9%，较去年增长近25%，达到150美元 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司有能力和意愿收购酒店，但当前交易市场因利率上升和运营结果强劲，买卖双方出价差距较大；预计2023年差距将缩小，届时可能有更多收购机会 [10] - 公司可在缅因州波特兰的停车场开发另一家酒店，目前正在制定开发计划 [11] - 公司60%以上为长住型酒店，认为这类酒店将受益于新的需求增长 [20] - 公司计划在未来恢复季度股息 [21] - 公司第三季度RevPAR增长超过行业两倍，入住率达到80%，而行业平均为67%；与2021年相比，公司入住率、ADR和RevPAR分别增长10%、22%和34%，而行业分别增长5%、11%和16% [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 商务旅行包括团体旅行明年将继续增长，休闲旅行将保持强劲，但过去几年的热门休闲市场RevPAR将有所下降 [14] - 公司认为未来前景光明，人们仍喜欢旅行和面对面商务活动，新的旅行者如数字游民和远程办公员工将带来新需求 [20] - 公司有能力产生强劲的运营利润率，将收入增长转化为现金流增长，资产负债表状况良好，有望继续跑赢市场并向股东返还现金 [21] 其他重要信息 - 公司本季度资本支出为300万美元，第四季度将对华盛顿特区、纽约怀特普莱恩斯和纽约霍尔茨维尔的三家酒店进行装修，总花费约1100万美元，已提前支付约一半 [39] - 公司在10月下旬将原定于2023年到期的2.5亿美元循环信贷额度替换为3.05亿美元的信贷额度，包括2.15亿美元的循环信贷额度和9000万美元的延迟提款定期贷款，新的循环信贷额度和定期贷款最终到期日为2027年10月 [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 硅谷实习生业务结束后的需求趋势以及大型科技公司的需求情况 - 10月RevPAR较2019年下降约30%，低于第三季度水平；科技客户仍有需求，但强度不如5月至9月；ADR相对2019年和2021年表现较好，没有大幅下降；11月中旬至2月中旬是硅谷和贝尔维尤的淡季，预计需求不会太多 [45][46] 问题: 利润率方面是否还有重大增量成本，以及劳动力成本情况 - 过去六个月公司员工人数减少了20%，目前仍有一点人员不足；万豪更新了清洁标准，需要增加一些人员，但由于进入淡季，不急于增加人员；未来四五个月员工方面情况较好 [47] 问题: 2023年员工成本同比情况 - 年初至今每小时工资增长率约为7% - 8%，低于过去几年的10%；预计2023年工资仍将保持中个位数增长 [48] 问题: 如果明年实习生业务缩减或取消，如何填补业务空缺 - 公司认为实习生业务不会取消，过去即使在经济衰退和科技低迷时期，该业务也持续存在；如果面临挑战，将从非商务旅行相关领域获取业务；与科技公司关于明年实习生业务的讨论进展顺利，目前的价格情况令人鼓舞 [51] 问题: 波特兰潜在开发项目的时间框架、目标回报和整体机会 - 波特兰的汉普顿酒店是公司表现最好的资产之一；开发过程耗时较长，获得批准和建设可能还需要几年时间，预计2025年开业 [52] 问题: 10月与9月业绩对比以及11月和12月的季节性表现 - 11月目前RevPAR低于10月，通常10月之后RevPAR会下降，11月下降，12月进一步下降，1月、2月至3月开始回升；2019年10月RevPAR为146.50美元，11月为121.81美元，12月为97美元 [54][55] 问题: 收购市场买卖价差缩小的条件、催化剂和时间线 - 催化剂通常是业主面临资金压力，需要向合作伙伴追加资本；具体时间难以预测；公司资产负债表状况良好，有能力进行收购，但会确保收购有明确的回报和合理的定价，不会进行稀释性交易 [56][57] 问题: 股息恢复情况和预期 - 公司将恢复股息；正在为董事会完成关于净运营亏损（NOLs）及其对整体分配要求影响的计算；预计在短期内开始发放股息，股息水平可能会随着明年盈利可见性的提高而逐步增加 [58]

公司资产与负债情况 - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司总资产分别为13.54708亿美元和14.10699亿美元[11] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司总负债分别为5.30325亿美元和5.96506亿美元[11] - 截至2022年9月30日，公司债务总额为4.72118亿美元，2021年12月31日为5.44289亿美元[48] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司固定利率债务的公允价值分别为4.142亿美元和4.434亿美元[50] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司可变利率债务的公允价值分别为3930万美元和1.05亿美元[51] 公司营收与费用情况 - 2022年第三季度和2021年第三季度，公司总营收分别为8788.5万美元和6429.5万美元[14] - 2022年前三季度和2021年前三季度，公司总营收分别为2.24531亿美元和1.46653亿美元[14] - 2022年第三季度和2021年第三季度，公司总运营费用分别为6922.2万美元和5984.8万美元[14] - 2022年前三季度和2021年前三季度，公司总运营费用分别为1.94941亿美元和1.58071亿美元[14] - 2022年和2021年前三季度管理费用分别为760万美元和510万美元，特许经营和营销费用分别为1810万美元和1200万美元[102][103] 公司盈利情况 - 2022年第三季度和2021年第三季度，公司运营收入分别为1877.2万美元和444万美元[14] - 2022年前三季度和2021年前三季度，公司运营收入分别为3171.9万美元和 - 1143.9万美元[14] - 2022年第三季度和2021年第三季度，归属于普通股股东的净收入分别为1014.1万美元和 - 330.7万美元[14] - 2022年前三季度和2021年前三季度，归属于普通股股东的净收入分别为587.2万美元和 - 920.9万美元[14] - 2021年净亏损7399美元，2022年净收入12000美元[19] - 2022年前九个月净收入为12000美元，2021年同期净亏损7399美元[21] 公司股权情况 - 2021年7月1日，优先股数量为480万股，金额为48美元，普通股数量为48756555股，金额为487美元[17] - 2021年9月30日，累计赤字为237927美元，股东总权益为810667美元，总权益为826528美元[17] - 2022年7月1日，普通股数量为48806107股，金额为488美元，累计赤字为255372美元，股东总权益为792144美元，总权益为812698美元[17] - 2022年9月30日，累计赤字为245231美元，股东总权益为802307美元，总权益为824383美元[17] - 2021年1月1日至9月30日，发行优先股净成本4043美元，发行普通股净成本822美元[19] - 2021年9月30日，额外实收资本为1048059美元[19] - 2022年1月1日，普通股数量为48768890股，金额为487美元，累计赤字为251103美元，股东总权益为797502美元，总权益为814193美元[19] - 2022年1月1日至9月30日，按股权支付计划发行普通股34672股，发行普通股净成本107美元[19] - 2022年9月30日，额外实收资本为1047002美元[19] - 截至2022年9月30日，公司有48807154股普通股流通在外[63] - 2021年1月公司设立最高1亿美元的“市价”股权发售计划，截至2022年9月30日约7750万美元普通股可供发售[64] - 2020年12月22日公司为股息再投资和股票购买计划提交新的5000万美元暂搁注册声明，2022年前三季度分别发行1047股和3592股，加权平均价格分别为11.81美元和12.62美元，所得款项分别为1.2万美元和4.5万美元，截至2022年9月30日约4790万美元普通股可供发售[65][67] - 公司有权发行最多1亿股优先股，2021年6月30日发行480万股A系列累积可赎回优先股，所得款项净额约1.159亿美元，截至2022年9月30日已发行且流通在外，2022年前三季度应计优先股股息200万美元[68][69] 公司现金流情况 - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为50526美元，2021年同期为18416美元[21] - 2022年前九个月投资活动提供的净现金为32541美元，2021年同期使用94276美元[21] - 2022年前九个月融资活动使用的净现金为78738美元，2021年同期提供73973美元[21] 公司酒店业务情况 - 截至2022年9月30日，公司拥有39家酒店，共5914间客房，分布在16个州和哥伦比亚特区[28] - 2022年3月8日，公司以3100万美元收购佛罗里达州米拉马尔海滩的希尔顿花园酒店[36] - 2022年5月6日，公司以2320万美元出售马萨诸塞州伯灵顿的希尔顿花园酒店，确认收益50万美元[38] - 2022年5月13日，公司以5700万美元出售德克萨斯州的三家酒店组合，确认收益160万美元[39] - 2022年1月24日，公司新开洛杉矶伍德兰希尔斯的Home2 Suites by Hilton酒店，开发成本7160万美元[43] 公司其他业务情况 - 2021年3月公司出售NewINK JV 10.3%的权益，售价280万美元，录得投资收益2380万美元[44] - 2021年9月公司出售Inland JV 10%的权益，售价为0美元[45] 公司信贷与风险情况 - 2022年第二季度末公司退出信贷协议契约豁免期，且遵守信贷协议中的契约[53] - 截至2022年9月30日，公司有4笔抵押贷款的偿债覆盖率或债务收益率低于最低门槛，3家贷款机构已执行现金陷阱条款[54] 公司金融工具情况 - 截至2022年9月30日，利率上限的公允价值为70万美元[56] 公司股息情况 - 2022年第三和九个月，公司分别宣布每股0.41406美元和1.24218美元的优先股股息[62] 公司长期激励计划情况 - 截至2022年9月30日，有121.4759万个已归属运营合伙企业长期激励计划（LTIP）单位由现任和前任员工持有[70] - 2022年和2021年前三季度分别排除0和21.0296万个、0和18.138万个未归属股份和单位，因其具有反摊薄效应[72] - 2022年前三季度长期激励计划（LTIP）单位授予38.0004万个，归属23.8657万个，截至期末未归属90.5525万个；2021年全年授予33.0945万个，归属21.9451万个，没收1.6925万个，截至期末未归属76.4178万个[80] - 2022年3月1日公司运营合伙企业授予15.2004万个基于时间的LTIP单位奖励，按时间归属，满足条件可加速归属[81][82] - 2022年3月1日公司授予228,000份基于绩效的长期激励计划（LTIP）单位奖励，每份估计价值18.58美元[83] - 2022年基于绩效的LTIP单位奖励根据公司2022年3月1日至2025年2月28日三年期相对总股东回报（TSR）绩效决定是否获得，支付比例为目标价值的50% - 200%，相对TSR百分位门槛分别为25th（支付50%）、55th（支付100%）、80th（支付200%）[84][85] - 2022年和2021年前三季度与LTIP单位相关的薪酬费用分别为370万美元和320万美元，2022年9月30日和2021年12月31日与LTIP单位相关的未确认薪酬成本分别为780万美元和540万美元，预计在约2.0年内确认[88] 公司租赁情况 - 圣地亚哥Residence Inn Gaslamp酒店地面租赁至2065年1月31日，月租金约44,400美元，每五年增加10%，需支付年补充租金为当年毛收入的5%减去12倍月基本租金[89] - 新罗谢尔Residence Inn酒店2022年车库租赁季度租金约31,000美元，租赁至2104年12月1日[90] - 玛丽娜德尔雷希尔顿花园酒店地面租赁至2067年12月31日，目前月最低租金约47,500美元，百分比租金为毛收入的5% - 25% [91] - 截至2022年9月30日，未来租赁付款总额为73,636,000美元，租赁负债现值为22,262,000美元，2022年前三季度固定租赁付款0.9百万美元，可变租赁付款0.6百万美元[96] 公司法律诉讼情况 - 2022年前三季度与Chatham RIMV LLC相关诉讼产生法律成本145,000美元，目前认为该诉讼潜在未来成本不太可能且无法估计[100] 公司管理协议情况 - 截至2022年9月30日，费舍尔先生拥有IHM 100%所有权，公司与IHM有39家酒店的管理协议，2022年和2021年前三季度支付给IHM的费用分别为760万美元和510万美元，9月30日和12月31日应付IHM金额分别为120万美元和30万美元[104] 公司信贷额度情况 - 2022年10月28日，公司签订2.15亿美元无担保循环信贷额度和9000万美元无担保延迟提取定期贷款额度，取代之前2.5亿美元循环信贷额度，新额度定价基于一个月期有担保隔夜融资利率（SOFR）加1.5% - 2.25%（循环信贷）和1.45% - 2.2%（定期贷款）利差及0.1%信用利差调整[107] 公司坏账准备情况 - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，坏账准备分别为30万美元和40万美元[41] 公司股权奖励计划情况 - 2022年5月24日公司修订股权奖励计划，增加160万股可供发行股份，将计划期限延长至2032年3月22日，截至2022年9月30日有176.5149万股可供发行[75] 公司受限股奖励情况 - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，受限股奖励未确认薪酬成本分别为7.1万美元和10万美元，预计2022年9月30日的成本将在约1.9年内确认，2022年和2021年前三季度分别确认费用约1万美元和1.3万美元、2.9万美元和2.7万美元[77]

公司总资产与总负债情况 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司总资产分别为13.5376亿美元和14.10699亿美元[12] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司总负债分别为5.41062亿美元和5.96506亿美元[12] - 截至2022年6月30日，公司总资产为13.5376亿美元，较2021年12月31日的14.10699亿美元有所下降[12] 公司营收情况 - 2022年第二季度和2021年同期，公司总营收分别为8176.1万美元和5024.4万美元[14] - 2022年上半年和2021年同期，公司总营收分别为1.36646亿美元和8235.7万美元[14] - 2022年第二季度，公司总营收为8176.1万美元，较2021年同期的5024.4万美元增长62.73%[15] - 2022年上半年，公司总营收为1.36646亿美元，较2021年同期的8235.7万美元增长65.92%[15] 公司运营费用情况 - 2022年第二季度和2021年同期，公司总运营费用分别为6752.4万美元和5266.2万美元[14] - 2022年上半年和2021年同期，公司总运营费用分别为1.25718亿美元和9822万美元[14] - 2022年第二季度，公司总运营费用为6752.4万美元，较2021年同期的5266.2万美元增长28.22%[15] - 2022年上半年，公司总运营费用为1.25718亿美元，较2021年同期的9822万美元增长27.99%[15] 公司运营收入情况 - 2022年第二季度和2021年同期，公司运营收入分别为1625.7万美元和 - 239万美元[14] - 2022年上半年和2021年同期，公司运营收入分别为1294.8万美元和 - 1587.8万美元[14] - 2022年第二季度，公司运营收入为1625.7万美元，而2021年同期运营亏损为239万美元[15] - 2022年上半年，公司运营收入为1294.8万美元，而2021年同期运营亏损为1587.8万美元[15] 公司净利润与归属普通股股东净收入情况 - 2022年第二季度和2021年同期，归属于普通股股东的净收入分别为716.4万美元和 - 855.8万美元[14] - 2022年上半年和2021年同期，归属于普通股股东的净收入分别为 - 426.9万美元和 - 590.2万美元[14] - 2022年第二季度，公司净利润为932.2万美元，而2021年同期净亏损为871.8万美元[15] - 2022年上半年，归属于普通股股东的净亏损为426.9万美元，2021年同期为590.2万美元[15] - 2022年第二季度，归属于普通股股东的净利润为716.4万美元，基本和摊薄后每股收益均为0.15美元；2021年同期净亏损855.8万美元，基本和摊薄后每股亏损均为0.18美元[71] 公司股份与股东权益情况 - 2021年4月1日，普通股数量为48,518,201股，金额为485美元，股东权益总额为704,148美元，总权益为717,466美元[18] - 2021年6月30日，优先股数量为4,800,000股，金额为48美元，普通股数量为48,756,555股，金额为487美元，股东权益总额为814,221美元，总权益为829,059美元[18] - 2022年4月1日，优先股数量为4,800,000股，金额为48美元，普通股数量为48,804,585股，金额为488美元，股东权益总额为785,031美元，总权益为804,139美元[18] - 2022年6月30日，优先股数量为4,800,000股，金额为48美元，普通股数量为48,806,107股，金额为488美元，股东权益总额为792,144美元，总权益为812,698美元[18] - 2021年1月1日，普通股数量为46,973,473股，金额为470美元，股东权益总额为677,752美元，总权益为692,460美元[20] - 2021年发行优先股净收入116,220美元，发行普通股（含激励计划等）净收入24,221美元[20] - 2022年发行普通股（含激励计划等）净收入413美元[20] - 2021年净亏损6,016美元[20] - 2022年净亏损376美元[20] - 2021 - 2022年股份支付摊销分别为2,134美元和2,443美元[20] - 2021年发行优先股，扣除3,780美元发行成本后，增加股东权益116,220美元[18][20] - 2022年发行普通股，扣除79美元发行成本后，股东权益减少61美元[18] - 2021年净亏损5,902美元，导致股东权益减少5,902美元[20] - 2022年净收入9,151美元，使股东权益增加9,151美元[18] - 2022年优先股应计股息1,987美元，导致股东权益减少1,987美元[18] 公司现金流情况 - 2022年上半年净亏损376美元，2021年同期为6016美元[23] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为21713美元，2021年同期使用的净现金为2167美元[23] - 2022年上半年投资活动提供的净现金为35913美元，2021年同期使用的净现金为16631美元[23] - 2022年上半年融资活动使用的净现金为59707美元，2021年同期提供的净现金为129640美元[23] 公司酒店业务情况 - 截至2022年6月30日，公司拥有39家酒店，共5914间客房，分布在16个州和哥伦比亚特区[29] - 2022年3月8日，公司以3100万美元收购佛罗里达州米拉马尔海滩的希尔顿花园酒店[37] - 2022年5月6日，公司以2320万美元出售马萨诸塞州伯灵顿的希尔顿花园酒店，确认收益50万美元[39] - 2022年5月13日，公司以5700万美元出售德克萨斯州的三家酒店组合，确认收益150万美元[40] 公司坏账准备与酒店物业投资净额情况 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，坏账准备分别为20万美元和40万美元[42] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，酒店物业投资净额分别为12.86661亿美元和12.8287亿美元[44] 公司合资企业情况 - 2014年11月17日，公司收购内陆合资企业10.0%的权益，2017年1月10日NorthStar与Colony合并形成CLNY，其拥有内陆合资企业90%的权益，2021年9月Chatham以0美元出售其在内陆合资企业的权益[46] - 截至2022年6月30日和2021年6月30日的三、六个月，NewINK合资企业和内陆合资企业相关净亏损各组成部分均为0（单位：千美元）[47] 公司债务情况 - 截至2022年6月30日，公司抵押和循环信贷安排债务总计4.89083亿美元，2021年12月31日为5.44289亿美元（单位：千美元）[49] - 2022年6月30日和2021年12月31日，公司固定利率债务的估计公允价值分别为4.176亿美元和4.434亿美元[51] - 2022年6月30日和2021年12月31日，公司可变利率债务的估计公允价值分别为5420万美元和1.05亿美元[52] - 2022年第二季度末，公司退出信贷安排契约豁免期，且符合信贷安排协议中的契约规定[54] - 截至2022年6月30日，七笔抵押贷款的债务偿付覆盖率或债务收益率低于最低门槛，一笔抵押贷款的贷款人已执行现金陷阱条款[55] - 截至2022年6月30日，未来剩余六个月至2025年债务本金计划还款额分别为477.3万美元、1329.19万美元、3359.55万美元、159.47万美元（单位：千美元）[56] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司循环信贷安排下的未偿还借款分别为1500万美元和7000万美元，22750万美元承贷额度的信贷安排贷款人提供了两次六个月的展期选择权，若行使最终到期日将延至2024年3月8日[49] 公司利率上限情况 - 截至2022年6月30日，利率上限的公允价值为40万美元[57] 公司优先股股息情况 - 2022年3月和6月，公司分别宣布每股0.41406美元的6.625% A系列累积可赎回优先股股息，总计0.82812美元[62] - 2022年截至6月30日的三个月和六个月，公司分别宣布每股0.41406美元和0.82812美元的6.625% A系列累积可赎回优先股股息，2021年同期无优先股股息宣布[62] - 截至2022年6月30日，已发行并流通的A系列优先股为480万股，2022年第二季度公司累计优先股股息为200万美元[68] 公司股权计划情况 - 2020年12月22日，公司为股息再投资和股票购买计划提交了一份5000万美元的暂搁注册声明[65] - 截至2022年6月30日，股息再投资和股票购买计划下约有4790万美元的普通股可供发行[65] - 2021年6月30日，公司发行480万股股息率6.625%的A系列累积可赎回优先股，获得约1.159亿美元净收益[66] - 公司获授权发行最多5亿股面值0.01美元的普通股，截至2022年6月30日，4880.6107万股普通股流通在外，“按市价”股权发行计划下约7750万美元普通股可供发行[63][64] - 2022年5月24日，公司修订股权奖励计划，增加160万股可供发行股份，并将计划期限延长至2032年3月22日[73] 公司长期激励计划情况 - 截至2022年6月30日，公司员工持有121.4759万个已归属运营合伙长期激励计划单位[69] - 2022年3月1日，公司运营合伙授予15.2004万个基于时间的长期激励计划单位奖励和22.8万个基于绩效的长期激励计划单位奖励[78][80] - 2022年基于绩效的长期激励计划单位奖励若达成目标，支付比例为目标值的50% - 200%，对应相对总股东回报百分位分别为25th、55th和80th [80][82] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月里，公司与LTIP单位相关的薪酬费用分别为130万美元和110万美元；六个月里分别为240万美元和210万美元。截至2022年6月30日和2021年12月31日，与LTIP单位相关的未确认薪酬成本分别为910万美元和540万美元，预计在约2.2年内确认[85] 公司各项费用情况 - 2022年和2021年截至6月30日的三个月里，管理费用分别约为270万美元和180万美元；六个月里分别约为460万美元和300万美元[99] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月里，特许经营和营销费用分别约为660万美元和410万美元；六个月里分别约为1100万美元和670万美元，协议加权平均到期时间为2034年12月[100] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月里，公司向IHM支付的酒店管理、收入管理和会计费用分别为270万美元和180万美元；六个月里分别为460万美元和300万美元。截至2022年6月30日和2021年12月31日，应付IHM的金额分别为80万美元和30万美元[101] - 2022年截至6月30日的六个月里，公司因诉讼事项产生法律成本14.3万美元[97] 公司租赁情况 - 截至2022年6月30日，未来租赁付款总额为7415.3万美元，租赁负债现值为2241万美元[93] - 截至2022年6月30日，使用权资产为1964.5万美元，租赁负债为2241万美元，加权平均剩余租赁期限为40.57年，加权平均折现率为6.62%[94] - 2022年截至6月30日的六个月里，公司产生固定租赁付款60万美元和可变租赁付款30万美元[93] - 雷斯idence Inn Gaslamp酒店每月租金约4.44万美元，每五年增加10%，需支付年补充租金，为适用租赁年度总收入的5%减去12倍该年度月基本租金[86] - 雷斯idence Inn New Rochelle酒店2022年每季度租金约3.1万美元[87] 公司所得税情况 - 2022年和2021年截至6月30日的三个月和六个月，公司所得税费用均为零，TRS预计2022年持续应税亏损，截至2022年6月30日，TRS继续确认相当于净递延所得税资产100%的全额估值备抵[58][59] 公司限制性股票奖励情况 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，受限股奖励的未确认薪酬成本分别为8.1万美元和10万美元[74] - 截至2022年6月30日，限制性股票奖励的

业绩总结 - Chatham的RevPAR在2022年5月的纪念日周末达到了182美元，比2019年同日高出22%[8] - 2022年5月的RevPAR仅比2019年低6.4%[10] - Chatham的4月GOP利润率超过2019年4月的水平，提升了60个基点[12] - 预计2022年和2023年由于商业旅行的恢复，Chatham的利润率将超过2019年水平[6] - 2022年5月的平均房价（ADR）超过了2019年的水平[10] - Chatham在2021年到2022年间产生了2700万美元的自由现金流[15] - 在疫情期间，Chatham在2020年到2022年间产生了1100万美元的自由现金流，几乎覆盖了整个疫情期间[15] - 2022年5月，Chatham的企业价值为12.45亿美元[28] - 2019年，Chatham的酒店EBITDA为1.2369亿美元[26] - 2022年5月，Chatham的股价为12.74美元，市值为6.37254亿美元[28] - 预计2022年的NOI为1370万美元，较2019年的1010万美元有所增长[30] 用户数据 - TSA检查点旅客数量在2022年5月恢复至2019年水平的90%[7] - 近期中周RevPAR比2019年水平低约15%，而周末RevPAR普遍高出10%至20%[11] - 2022年5月，Chatham的Home2 Suites项目的入住率为62.6%，平均房价为184美元[30] - Residence Inn在2022年3月的RevPAR为160美元，4月和5月分别为156美元，超出2019年水平9.7%、11.7%和22.4%[35] 财务状况 - Chatham的显著债务减少增强了资产负债表，为未来增长提供了空间[6] - 自2020年3月31日以来，Chatham的净债务减少了2.88亿美元，减少幅度为57.8%[41] - Chatham的净债务与企业价值比率反映出合理的杠杆水平，为未来增长机会提供了空间[42] - Chatham在2022年12月31日的总流动性为2.38亿美元，流动性将随着自由现金流的产生而持续改善[39] 市场扩张与并购 - Chatham于2021年3月8日以3100万美元收购了111间客房的希尔顿花园酒店，单间价格为27.9万美元[34] - Chatham于2021年8月3日以7120万美元收购了132间客房的Residence Inn和137间客房的TownePlace Suites，单间价格为26.5万美元[35] 新产品与技术研发 - Chatham的高质量酒店在吸引市场中占据重要地位，2021年酒店EBITDA中，硅谷市场占25%[46] - Chatham的延长住宿房间占总房间的61%，在所有住宿REIT中占比最高[50] - Chatham的酒店参与回收计划，100%的酒店参与了与床垫更换相关的回收项目[56] - Chatham的酒店中，82%配备了数字温控器，90%的房间使用低流量淋浴头[56]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度总营收5500万美元，较去年的3100万美元增长75%，产生了1200万美元的增量毛利润，总营收增长的利润转化率约为50% [29] - 第一季度GOP利润率为38%，RevPAR为88美元，较2019年第一季度利润率44%低15%，当时RevPAR为121美元，高出38%；3月利润率为44%，RevPAR为119美元，与2019年第一季度利润率相同，当时RevPAR高出11% [30] - 第一季度产生了正的资本支出前现金流，过去四个季度在偿还债务和支付优先股股息后产生了2200万美元的正企业现金流 [31] - 第一季度每月产生正的企业EBITDA，企业层面调整后EBITDA为1330万美元，去年约为100万美元；摊薄后每股FFO为0.07美元，较去年同期每股FFO亏损0.15美元增加了0.22美元 [32] - 2022年第一季度RevPAR为88美元，较2021年第一季度的57美元增长56%，较2019年第一季度的146美元下降27.2%；1月和2月上半月受Omicron影响，2月中旬以来表现显著增强，3月RevPAR为109美元，较2019年下降21.6%，4月RevPAR为119美元，较2019年仅下降13.4% [39] - 第一季度GOP利润率为38.3%，酒店EBITDA利润率为29.2%，3月GOP利润率达到44.4%；2022年第一季度酒店EBITDA为1590万美元 [40] - 调整后EBITDA为1330万美元，调整后每股FFO为0.07美元，资本支出前现金流（酒店EBITDA减去企业一般及行政费用、现金利息和230万美元的本金摊销）为正280万美元 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 - 五家主要由科技驱动的酒店，2019年EBITDA为3500万美元，2021年仅为700万美元，4月RevPAR较第一季度增长45% [7][18] - 奥斯汀的两家酒店，第一季度RevPAR约为115美元，4月跃升至140美元 [21] - 伍德兰希尔斯华纳中心的Home2 Suites酒店，1月底开业后运营良好，4月入住率超过63%，平均每日房价约为185美元，某些夜晚入住率超过90%，平均每日房价超过200美元 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 硅谷和华盛顿贝尔维尤市场，2022年第一季度办公室空置率两年来首次下降至10.6%，尽管同期有950万平方英尺的新办公产品投入市场 [17] - 华盛顿特区、美国东北部、达拉斯和奥斯汀等主要商务旅行驱动市场需求增加 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 预计下周完成出售四家酒店，共537间客房，交易总价约8000万美元，所得款项将用于偿还大部分2.5亿美元信贷安排的借款，信贷安排到期后将有充足资金用于收购酒店和应对明年1.14亿美元的固定利率债务到期 [8][10] - 计划继续提升投资组合质量，在增长强劲的市场收购新酒店，并在认为出售价格相对于未来增长前景有吸引力的情况下进行资本循环 [45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 商务旅行者正在回归，公司对前景越来越有信心，预计今年剩余时间RevPAR与2019年的差距将继续缩小，增长主要由商务旅行需求改善推动 [15][39] - 公司认为商务旅行不会永久受损，新出现的“漂白者”或数字游牧旅行者以及被要求定期返回办公室的人群将带来新的需求，公司拥有的大多数长住酒店将受益 [13][14] - 公司对投资组合的最终复苏和复苏轨迹充满信心，在看到商务旅行者尤其是科技驱动市场的持续改善后，才会考虑恢复股息 [24] 其他重要信息 - 公司在REIT周6月初将举行面对面会议 [38] - 2022年第一季度，除一家酒店外所有酒店均产生正的GOP，除五家酒店外所有酒店均产生正的酒店EBITDA [33] - 可比酒店每间入住客房的工资和福利成本约为36美元，较2019年第一季度下降约3%；早餐成本为80万美元，较去年同期增加约40万美元或20个基点，但较2019年第一季度下降约40万美元或10个基点；每间入住客房的早餐成本从2019年第一季度的282美元降至2022年第一季度的244美元，降幅约为13% [35][36] - 公司第一季度资本支出为410万美元，不包括水中心开发相关支出；2020年资本支出预算约为2370万美元，核心酒店出售完成后，总预算将降至约1900万美元，包括五家酒店的翻新，其中两家已完成，成本比预算低约20万美元，另外三家计划在第四季度进行翻新 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 休闲旅行的需求和价格是否有同比下降，以及夏季高峰时段的前景如何 - 公司认为今年夏天能更好判断，目前休闲需求仍然非常强劲，尤其是东北部和新英格兰的酒店，周末和工作日需求都很高 [49][50] 问题: 是否有消费者因通胀或价格疲劳而表现出疲软迹象 - 目前尚未出现这种情况，公司运营方面的工作重点是最大化利用企业客户，因为他们现在愿意再次出行 [52] 问题: 随着公司走出契约豁免期并在未来几个季度收购酒店，目标酒店类型是否有变化 - 公司的重点没有实质性改变，不惧怕收购与商务相关或由科技驱动的酒店，会继续寻找有多元化业务来源的市场，尤其关注长住酒店品牌 [54][55] 问题: 硅谷市场复苏情况下，整个投资组合的入住率在今年剩余时间的恢复情况，以及能否接近2019年水平 - 公司认为下半年入住率将非常接近2019年水平，除实习生业务外，本月开始有长期企业业务的强劲客房需求，与关键企业客户的关系和商誉使他们希望为秋季预订客房；最初为实习生业务协商的房价较2019年低约10%，但后续额外需求的客房定价大幅提高，对秋季及全年的房价和入住率都有利 [59][60][62] 问题: 重新预订或新预订的房价是否高于原价或2019年 - 高于原价和2019年 [63] 问题: 整个投资组合的供应情况如何 - 公司认为在疫情前吸收了大量供应，疫情后关键市场几乎没有新供应，新开发项目大多不在公司所在市场，因此有较好的发展空间 [64][65] 问题: 已达成出售协议的四家酒店是投资组合中表现最差的15家之一，是否会出售另外11家 - 公司不会出售另外11家，这四家酒店RevPAR低于投资组合平均水平，但公司认为这些资产仍有增长空间，将继续进行资本循环 [68][69] 问题: 从人员配置角度看，随着2022年入住率上升，尤其是硅谷市场情况如何 - 实习生业务使五家酒店入住率达到90% - 100%，但客房清洁频率低，因此不需要大量客房服务人员，公司整体人员配置情况良好 [70][71][72] 问题: 资产出售是否经过流程，价格估值与疫情前相比如何，以及这些酒店2019年和2021年贡献的EBITDA是多少 - 这四家酒店2021年产生了220万美元的EBITDA，最近收购的德斯廷酒店2021年酒店EBITDA为230万美元；出售价格有吸引力，2019年NOI的资本化率为6%，2021年为2%；这些资产是公司一直在推进的出售流程的一部分，其中两家将最终转换为多户住宅用途 [75][76][77] 问题: 业务趋势是否会像基础情况那样逐月改善 - 应该会，这符合酒店业务的正常季节性，10月之后进入淡季 [78] 问题: 恢复股息的触发点是什么 - 没有单一因素，董事会的决策由应税收入驱动，但会综合考虑所有指标，包括现金流状况和走向 [80] 问题: 商务旅行者回归时是否有价格敏感性，定价权是否与休闲酒店类似 - 目前商务旅行者对价格的抵触情绪较疫情前有所降低，他们在过去一年半适应了价格上涨，公司的策略是推动和维持房价，以在当前环境中获取最大收益 [82][83][84]