财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度酒店EBITDA为2080万美元，调整后EBITDA为1790万美元，调整后FFO为每股0.14美元 [24] - 第一季度实现GOP利润率38.9%，酒店EBITDA利润率30.5%，GOP利润率较2024年第一季度提高30个基点 [24] - 截至3月31日，公司净债务与LTM EBITDA之比为3.6倍，显著低于历史杠杆水平（通常在5.5 - 6倍） [26] - 预计2025年第二季度RevPAR为 - 2%至 - 0.5%，调整后EBITDA为2680 - 2880万美元，调整后FFO每股0.32 - 0.36美元；全年RevPAR增长持平至 + 1%，调整后EBITDA为8900 - 9300万美元，调整后FFO每股0.95 - 1.03美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度RevPAR增长在各业务线较为广泛，六大主要市场中有六个实现增长 [14] - 科技相关市场表现突出，硅谷四家酒店第一季度RevPAR增长8%，EBITDA跃升约10%；贝尔维尤市场第一季度RevPAR增长3%，ADR增长5% [14][15] - 洛杉矶RevPAR增长14%，伍德兰希尔斯酒店因火灾相关需求RevPAR增长40%；其他两家洛杉矶酒店RevPAR增长约15% [15] - 纽约、达拉斯和华盛顿特区第一季度RevPAR至少增长6% [16] - 华盛顿特区三家酒店3月RevPAR整体下降8%，4月下降4%，预计5月下降约2% [16][17][18] - 朴茨茅斯希尔顿花园酒店因造船厂需求，未来几个月有超过1600个房间夜的预订 [18] - 前五大RevPAR酒店分别为劳德代尔堡酒店（RevPAR 259美元）、玛丽娜德尔雷希尔顿花园酒店（RevPAR 199美元）、菲尼克斯市中心酒店（RevPAR近190美元）、圣地亚哥加斯lamp酒店和伍德兰希尔斯酒店（RevPAR均超170美元） [19] - 剔除科技酒店，其余酒店组合RevPAR仍增长4%；六家主要休闲酒店第一季度RevPAR仅下降1%，休闲酒店约占全年EBITDA的20% [19] - 连续第二个季度提高运营利润率，本季度比去年同期提高30个基点；其他部门利润今年再增长5%，主要由停车利润推动 [20] - 第一季度互补餐饮成本增长20%，公用事业成本增长约10%，影响利润率约30个基点 [20] - 每间入住客房的劳动力和福利总成本第一季度增长4%至44美元，平均小时工资增长3%；5月初小时工人数较几个月前下降约6% [21] - 第一季度物业相关保险下降6%，实际物业保险计划下降超10% [21] - 第一季度11家酒店产生超过100万美元的GOP，加斯lamp酒店连续第十三个季度领先，GOP为210万美元；菲尼克斯市中心酒店首次进入前五，GOP约160万美元 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 科技投资在美国迅速扩张，公司在硅谷、贝尔维尤或奥斯汀对大型科技酒店需求的敞口最高 [15] - 4月RevPAR受逾越节和复活节假期周末影响，前12天RevPAR增长超1%，假期期间10天下降约15%，月底最后8天略有增长；5月RevPAR预计持平至增长超1% [10][11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 董事会批准2500万美元的股票回购计划，公司认为当前低杠杆率（自IPO以来最低）有利于通过股票回购提升股东价值 [6][7] - 第一季度将季度普通股股息提高29%，即每股增加0.02美元至0.09美元，按年计算股息收益率超5% [7] - 已出售五家较旧酒店，获得超8000万美元收益，将部分收益用于回购股票或收购酒店，两种选择短期内都将增值，长期内将提升股东价值 [7][8] - 积极寻求外部增长收购机会，关注高质量高端品牌目标，以进一步分散投资组合，涵盖需求来源和预计未来经济增长集中的地理区域 [9] - 2025年资本支出预算约2600万美元，包括三项翻新工程，最后两项将于第四季度在奥斯汀和山景城的Residence Inn酒店开始 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第一季度运营表现满意，RevPAR增长在所有酒店REIT中处于较高水平，大幅超过行业增长，第一季度提高了GOP利润率，调整后FFO每股接近指引范围上限 [9] - 尽管4月RevPAR出现下降，但全年需求仍然强劲，但目前RevPAR增长能力有限，预计全年RevPAR持平，经济不确定性将导致新供应减少，为未来RevPAR和收益增长提供良好基础 [10][13] - 管理层对公司未来发展持乐观态度，认为一旦经济恢复确定性，公司和行业在未来三到五年内将有良好发展 [61] 其他重要信息 - 公司2024年RevPAR第一季度为123美元，第二季度为150.6美元，第三季度为150.5美元，第四季度为130.3美元，全年为142美元 [27] - 完成资产出售后，加上现有酒店增加的少量房间，预计全年房间数量为5168间 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何考虑股票回购和收购这两种资本配置方式，收购市场情况如何？ - 公司从机会主义角度看待这两种方式，收购市场缺乏大量项目，所需收益率需达到或超过9%，但仍会持续寻找机会；若无法达成收购，会考虑当前股价与公司及资产价值的错位，进行股票回购；公司附属管理公司Island Hospitality能为收购提供深入见解，关注增值机会而非市场上八折的稳定资产 [29][30][31] 问题2: 波特兰开发项目今年是否仍是选项？ - 该项目的审批流程仍在延长，如即将进行分区上诉委员会听证会；由于关税和成本不确定性，公司会谨慎决策；市场需求强劲，若能控制成本并获得所需审批，该项目回报将非常可观 [33][34] 问题3: 菲尼克斯酒店表现出色的驱动因素是什么？ - 酒店于2024年1月开业，有RevPAR增长的爬坡期；第一季度表现超出预算，1月较慢，后几个月表现强劲；新聘请的优秀总经理和运营团队带来了良好的企业业务；冬季是高RevPAR时期，新酒店在有旧产品的市场中，凭借合适的品牌和运营团队，获得了较高的市场份额 [36][37] 问题4: 4月较弱趋势中，政府业务、商务和休闲业务的影响分别如何？ - 4月10天内RevPAR下降15%，主要是由于宗教假期期间商务旅行放缓，而非仅政府旅行；政府业务占比不到5%，影响有限；5月目前呈积极趋势 [42][43] 问题5: 在市场疲软背景下，如何进一步降低成本和管理利润率？ - 公司不会进行类似疫情期间的深度裁员，3月业务良好时增加了员工数量，4月根据入住率调整回之前水平；公司采取观望态度，若经济形势稳定，有望恢复年初的良好表现 [44][45] 问题6: 波特兰项目成本受关税影响如何？ - 几个月前已将一些钢铁相关关税纳入预测，但关税情况变化较大；项目预计回报强劲，但未来6 - 9个月的影响不确定，公司将继续争取建筑审批并观察情况 [48] 问题7: 公司酒店组合中国际入境旅游的敞口及影响如何？ - 公司酒店国际入境旅游敞口较小，主要集中在硅谷，该地区整体数据强劲；东北部沿海部分酒店可能受加拿大旅游影响，但市场需求旺盛，影响不大 [52][53] 问题8: 2025年全年RevPAR预期中，ADR增长的驱动因素有多少，是否假设入住率将恢复到2019年并被价格略微抵消？ - 全年RevPAR预期中点持平，ADR或入住率的小幅变动都不会令人意外；仅在有大量政府业务且业务大幅减少的酒店，可能会出现ADR下滑，其他情况基本持平或略有上升 [54][55][56] 问题9: 除波特兰开发项目外，潜在收购机会会关注哪些市场或资产类型，是增加现有市场还是拓展新市场？ - 公司希望使资产基础多元化，减少对科技行业的依赖，降低现金流波动性；若收购的资本化率合理，会考虑在新市场收购新资产 [57]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2025年第一季度公司净亏损100万美元，去年同期为700万美元；摊薄后普通股每股净亏损0.01美元，去年同期为0.15美元[3][4] - 2025年第一季度总营业利润（GOP）利润率升至39%，酒店息税折旧摊销前利润（EBITDA）利润率降至31%[3][4] - 调整后EBITDA降至1800万美元，调整后营运资金（AFFO）降至700万美元[3][4] - 截至2025年3月31日，公司净债务为3.65亿美元，低于2024年12月31日的3.89亿美元；总未偿债务为3.83亿美元，平均利率6.4%[22] - 公司杠杆率约为22%，低于2024年12月31日的23%[23] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司总资产分别为12.2631亿美元和12.54681亿美元，降幅为2.26%[43] - 2025年第一季度和2024年同期，公司总营收分别为6863.5万美元和6844.3万美元，增长0.28%[45] - 2025年第一季度和2024年同期，公司总运营费用分别为6744.5万美元和6731.4万美元，增长0.19%[45] - 2025年第一季度和2024年同期，公司运营收入分别为830.8万美元和97.7万美元，增长749.33%[45] - 2025年第一季度和2024年同期，公司净收入（亏损）分别为151.9万美元和 - 548.4万美元，扭亏为盈[45] - 2025年第一季度和2024年同期，归属于普通股股东的净亏损分别为45.1万美元和721.2万美元，亏损收窄93.75%[45] - 2025年第一季度和2024年同期，基本每股普通股亏损分别为0.01美元和0.15美元，亏损收窄93.33%[45] - 2025年第一季度和2024年同期，调整后FFO归属于普通股和单位持有人分别为740.1万美元和792.7万美元，下降6.64%[47] - 2025年第一季度和2024年同期，EBITDA分别为2340.3万美元和1707.8万美元，增长37.03%[47] - 2025年第一季度和2024年同期，调整后酒店EBITDA分别为2083.5万美元和2102.8万美元，下降0.92%[49] - 2025年第二季度净收入在3802美元至5818美元之间，2025年全年净收入在4634美元至8521美元之间[51] - 2025年第二季度调整后FFO在16643美元至18659美元之间，2025年全年在49023美元至52910美元之间[51] - 2025年第二季度调整后FFO每股摊薄收益在0.32美元至0.36美元之间，2025年全年在0.95美元至1.02美元之间[51] - 2025年第二季度EBITDA在25164美元至27180美元之间，2025年全年在89734美元至93621美元之间[51] - 2025年第二季度调整后EBITDA在26764美元至28780美元之间，2025年全年在88923美元至92810美元之间[51] - 2025年第二季度调整后酒店EBITDA在29664美元至31680美元之间，2025年全年在100423美元至104310美元之间[52] - 2025年第二季度总营收在79378美元至80478美元之间，2025年全年在296461美元至299129美元之间[52] - 2025年第二季度酒店营收在79103美元至80203美元之间，2025年全年在295361美元至298029美元之间[52] - 2025年第二季度酒店EBITDA利润率在37.5%至39.5%之间，2025年全年在34.0%至35.0%之间[52] - 2025年全年酒店物业出售收益为 -7118美元[51][52] 酒店业务线数据关键指标变化 - 35家可比酒店每间可售房收入（RevPAR）同比增长4%至127美元，入住率升至72%，平均每日房价持平于176美元[4][8] - 4月RevPAR下降4%，5月预计持平或略有增长[7] - 2025年第二季度RevPAR预计下降0.5% - 2.0%，全年预计增长0% - 1%[27] - 2025年第二季度总酒店收入预计为7900万 - 8020万美元，全年预计为2.95亿 - 2.98亿美元[27] - 2025年第二季度调整后EBITDA预计为2680万 - 2880万美元，全年预计为8900万 - 9300万美元[27] - 2025年第二季度调整后FFO预计为1660万 - 1860万美元，全年预计为4900万 - 5300万美元[27] - 约65%的酒店EBITDA来自长住酒店，长住客房集中度达61%[12] 公司资本与股息相关 - 季度普通股股息提高29%，至每股0.09美元[4] - 本季度董事会将季度普通股股息提高29%，即每股增加0.02美元，至每股0.09美元[24] - 董事会批准2500万美元股票回购计划[5] 公司资产出售与资本支出 - 出售五家酒店，总收益8300万美元，资本化率约6%[4][17] - 2025年第一季度资本支出约700万美元，全年预算约2600万美元[20][21] 公司费用预计 - 2025年公司企业现金行政费用预计为290万美元，全年预计为1170万美元[29] - 2025年公司利息支出（不包括费用摊销）预计为610万美元，全年预计为2390万美元[29] 公司酒店分布情况 - 公司拥有34家酒店，共5164间客房/套房，分布在14个州和哥伦比亚特区[31]

Chatham Lodging shares have lost about 21.7% since the beginning of the year versus the S&P 500's decline of -3.9%. Chatham Lodging (CLDT) came out with quarterly funds from operations (FFO) of $0.14 per share, beating the Zacks Consensus Estimate of $0.13 per share. This compares to FFO of $0.16 per share a year ago. These figures are adjusted for non-recurring items. This quarterly report represents an FFO surprise of 7.69%. A quarter ago, it was expected that this real estate investment trust would post ...

文章核心观点 欢迎所有活跃投资者免费试用并在聊天室提问，Denislav 带领的 Trade With Beta 投资小组提供多种投资服务 [1] 投资服务内容 - 提供定价错误的优先股和微型债券的频繁选股建议 [1] - 每周对 1200 多只股票进行回顾 [1] - 提供 IPO 预览 [1] - 提供对冲策略 [1] - 有积极管理的投资组合 [1] - 设有用于讨论的聊天室 [1]

酒店资产与分布情况 - 截至2024年12月31日，公司拥有37家酒店，共5596间客房，分布在16个州和哥伦比亚特区[25] - 截至2024年12月31日，公司酒店房间总数为5596间，购买总价为14.76亿美元，每间房购买均价为263,760美元，抵押债务余额为1.592亿美元[185] - 截至2024年12月31日，公司拥有37家酒店，共5,596间客房，分布在16个州和哥伦比亚特区[205] 酒店杠杆率与目标 - 截至2024年12月31日，公司酒店杠杆率约为23.1%，较2023年12月31日的24.8%有所下降[31] - 公司计划长期将净债务与酒店投资成本的杠杆率维持在过去运营的水平，即25% - 50%之间[31] 酒店投资类型与评估 - 公司主要投资于高档长住型和优质品牌精选服务型酒店，包括万豪、希尔顿等多个品牌[28][29] - 公司将所有酒店作为单一行业板块进行评估，不报告板块信息[30] 公司业务战略 - 公司业务战略包括审慎的资本结构、有纪律的酒店收购、机会主义的酒店重新定位等[31][34] 酒店投资竞争 - 公司面临来自机构养老基金、私募股权投资者等对酒店投资的竞争[33] 酒店需求季节性 - 酒店需求受季节性模式影响，通常第一和第四季度收入、经营收入和现金流较低，第二和第三季度较高[36] 酒店法规遵守 - 公司酒店需遵守各种法规，包括《美国残疾人法案》和环境法规[37][38][40] 酒店运营模式 - 公司通过将酒店租赁给应税房地产投资信托子公司承租人，并由第三方管理公司进行日常管理[26] REIT纳税与要求 - 公司自2010年12月31日起选择按REIT进行联邦所得税纳税，需持续满足多项复杂要求[42] - REIT需每年至少分配90%的应税收入，否则可能按常规公司税率纳税并失去REIT资格[43] - 公司作为REIT，每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入（不考虑股息扣除和净资本收益）[84] - 公司每年须向股东分配至少90%的REIT应税收入，若满足此要求但分配不足100%，将对未分配部分缴纳联邦企业所得税；若实际分配低于规定最低金额，将缴纳4%的不可抵扣消费税[141] - 公司通常需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入（不考虑股息扣除和净资本收益）以符合REIT资格[163] 酒店管理协议 - 公司与IHM的酒店管理协议初始期限5年，可自动续约两次，每次5年，提前终止有相应规定[45] - 截至2024年12月31日，37家酒店的基础管理费为酒店客房总收入的3%，激励管理费最高为酒店总收入的1%[47] - 2024、2023、2022年管理费用分别约为1070万、1060万、1010万美元[47] 酒店特许经营费用 - 截至2024年12月31日，酒店特许经营协议的特许经营/特许权使用费和营销/计划费因酒店而异[48] - 2024、2023、2022年特许经营和营销/计划费用分别约为2540万、2490万、2370万美元[48] 酒店租赁情况 - 圣地亚哥加斯勒姆Residence Inn酒店的地面租赁每月支付约4.4万美元，每五年增加10%，另有补充租金[52] - 新罗谢尔Residence Inn酒店的空中权和车库租赁于2104年12月1日到期，2024年季度租金约3.2万美元[53] - 玛丽娜德尔雷希尔顿花园酒店的地面租赁于2067年12月31日到期，每月最低支付约4.7万美元，另有百分比租金[54] - 2023年6月1日，公司修改办公场地租约，腾空7374平方英尺可出租面积，获得提前终止付款10万美元[55] - 2024年5月公司签订新的10年办公场地租约，9月修改，2026年9月1日前开始，年租金在60万至70万美元之间[56] - Home2 Phoenix酒店物业与菲尼克斯市有8年GPLET协议，年租金在2.6万至8.1万美元之间，公司可随时支付10万美元终止协议[57] - 截至2024年12月31日，公司未来五年及以后的总最低租赁付款额为6889.5万美元，其中2025年为196.6万美元，2026年为176.8万美元，2027年为131.3万美元，2028年为133.8万美元，2029年为133.8万美元，之后为6117.2万美元[59] - 新罗谢尔Residence Inn酒店的空中权租赁和车库租赁于2104年12月1日到期[185] - 圣地亚哥Gaslamp的Residence Inn酒店的土地租赁于2065年1月31日到期[185] - 玛丽娜德尔雷的Hilton Garden Inn酒店的土地租赁于2067年12月31日到期[185] - 菲尼克斯市中心的Home2酒店的融资租赁于2032年到期[185] 公司员工情况 - 截至2025年2月26日，公司有17名员工[60] 企业责任报告 - 2021年3月公司发布首份企业责任报告，2024年12月发布年度企业责任报告[62][64] 能源效率计划 - 公司的能源效率计划包括安装节能照明、客房智能恒温器、低流量马桶系统和回收洗衣水[65] 慈善活动 - 公司与IHM一起参与慈善活动，包括慈善赛跑、收集食物、为贫困儿童读书和送礼物[66] 公司业务风险 - 公司业务面临诸多风险，如疫情、投资政策变更、依赖关键高管、融资困难等[72] - 公司需遵守REIT要求，否则可能面临税收和资格问题[74] - 截至2024年12月31日，IHM管理公司管理着公司全部37家酒店，运营风险集中[81] - 公司酒店特许经营协议约每七年需进行升级，可能增加成本并减少可分配给股东的现金[82] - 公司首席执行官拥有100%股权的IHM管理公司管理全部酒店，可能产生利益冲突[97] - 酒店开发面临无法按时或按预算完成的风险，影响财务状况和股价[99] - 全球经济通胀和价格波动可能增加公司运营和借贷成本，减少可分配现金[100] - 酒店行业表现与经济相关，若行业无改善或恶化，将影响公司战略执行和财务状况[101][102] - 公司依赖第三方管理酒店，控制权较弱，若运营不佳终止协议可能产生成本[80] - 公司债务可能面临违约、无法偿还等风险，影响运营结果和股东分配[88][89][90] - 公司可能以普通股形式向股东分配股息，股东可能面临纳税现金不足和股价下跌风险[95] - 收购竞争可能减少公司可收购的酒店物业数量，增加收购难度[105] - 客源竞争可能降低公司酒店的收入和盈利能力[106] - 酒店行业的周期性可能导致公司投资回报远低于预期[107] - 公司业务集中于酒店投资，行业低迷将对运营和财务状况产生不利影响[108] - 酒店物业持续的资本支出需求可能对公司业务、财务状况和运营结果产生不利影响[109] - 消费者对互联网旅游中介和替代住宿市场的使用增加可能影响公司盈利能力[111] - 商务技术的使用增加可能减少商务旅行需求，进而影响公司酒店客房需求[112] - 信息技术故障或安全问题可能损害公司业务[114] - 恐怖袭击或恐怖警报级别变化可能对公司业务产生不利影响[116] - 公司收购酒店物业可能承担未知负债，影响公司业务[117] - 房地产投资流动性不足，可能限制公司及时出售酒店物业以应对经济、金融和投资条件变化的能力[129] - 传染病爆发（如COVID - 19等）会减少旅行，对美国酒店业和公司业务产生不利影响[128] 公司股份相关规定 - 公司信托声明授权董事会可发行最多5亿股普通股和最多1亿股优先股，董事会还可不经股东批准修改信托声明以增加股份数量等[140] - 与“利益相关股东”（即实益拥有公司10%或以上投票权股份的人）或其关联方的某些业务合并，在该股东成为利益相关股东后的五年内被禁止，之后此类合并需遵循特殊评估权和股东投票要求[142] - “控制股”在“控制股收购”中获得，除非获得至少三分之二有权投票股份的赞成票（不包括所有利益相关股份），否则无投票权[142] TRS相关税务与规定 - 公司TRS控股公司的应税收入需缴纳适用的联邦、州和地方所得税，其税后净收入可分配给公司但不强制分配[147][150] - 公司TRS结构中，TRS与母公司REIT之间非公平交易的某些交易将被征收100%的消费税[148] - 公司TRS股票和证券的总价值需低于公司总资产价值的20%，但无法保证能始终符合此限制[150] - 若公司与TRS承租人的租赁不被视为联邦所得税意义上的真实租赁，公司将无法满足REIT的两项总收入测试，可能失去REIT资格[151] 股东股息税收 - 美国联邦对特定非公司股东的合格股息收入最高税率为20%，2026年1月1日前，非公司纳税人可扣除高达20%的特定穿透式企业收入，使此类收入的有效最高联邦所得税率为29.6%[152] REIT资格其他要求 - 酒店经理若不符合“合格独立承包商”，公司将无法符合REIT资格，经理不得拥有超过35%已发行股份（按价值计算）[153] - 为满足REIT资格要求，任何时候的最后半年内，不得超过50%已发行股份（按价值计算）由五个或更少个人直接或间接拥有[155] - 每个日历季度末，至少75%的总资产价值须由现金、现金项目、政府证券和合格房地产资产组成，其余投资证券有多项比例限制[161] 公司分配限制 - 公司循环信贷安排和定期贷款规定，分配不得超过前四个季度调整后运营资金的95%或维持REIT地位所需金额[166] 公司股权计划 - 公司股权激励计划规定可授予最多460万股普通股，未来可能增加[170] - 公司DRSPP允许通过购买和再投资普通股股息购买最多5000万美元的普通股[170] 证券发行影响 - 未来发行债务或股权证券可能降低公司普通股市场价格并稀释其价值[171] 网络安全管理 - 公司依靠IHM的网络安全策略和政策管理网络安全风险，IHM的计划与NIST网络安全框架一致[174] - 过去三个财年公司未经历重大信息安全漏洞事件，但未来事件可能产生重大影响[181] 公司法律诉讼 - 公司面临各类索赔、诉讼和法律程序，但认为相关负债不会对财务状况或经营成果产生重大不利影响[186] 公司股东情况 - 截至2024年12月31日，公司有252名普通股登记持有人，公司章程限制单一股东或关联集团持股比例不超过已发行普通股的9.8%[192] 公司股票价值表现 - 2019年12月31日至2024年12月31日，初始投资100美元，公司普通股最终价值为52.81美元，罗素2000指数为142.93美元，富时Nareit全股票REITs指数为114.71美元，富时Nareit酒店/度假村指数为92.90美元[193][194] 公司收入构成与分配 - 2024年和2023年，普通股普通收入分别为0.21568美元（占比77.0%）和0.28美元（占比100.0%），2024年资本返还为0.06432美元（占比23.0%）；A类优先股普通收入均为1.65624美元（占比100.0%）[197] 股权补偿计划 - 截至2024年12月31日，股权补偿计划下可供未来发行的证券数量为744,619股[199] 公司酒店买卖与业绩影响 - 2024年，公司出售3家酒店，收购1家酒店，业绩变化受商务旅行复苏、酒店买卖和通胀成本压力影响[211] 公司营收情况 - 2024年总营收为3.172亿美元，较2023年的3.111亿美元增长2.0%，其中客房收入为2.903亿美元，增长1.9%，餐饮收入为773.7万美元，下降4.8%，其他收入为1807.7万美元，增长8.2%，关联方成本补偿为110.5万美元，下降13.9%[212] - 2024年总营收增长主要因同店RevPAR增长2.8%和收购1家酒店，部分被出售3家酒店的收入下降抵消，收购酒店贡献330万美元客房收入，出售酒店客房收入较2023年减少630万美元[212] - 2024年和2023年，客房收入分别占总营收的91.5%和91.6%[212]

财务数据和关键指标变化 - 2024年RevPAR增长3%，第四季度RevPAR增长4%，均超行业和多数同行表现 [6][12] - 2024年其他部门利润增长8%，GOP利润率达43%，同比下降70个基点，第四季度利润率扩张150个基点 [6][7] - 2024年偿还2.97亿美元到期债务，净债务减少2900万美元，整体杠杆率从25%降至23%，远低于2019年的近35% [9] - 2024年第四季度酒店EBITDA为2430万美元，调整后EBITDA为2140万美元，调整后FFO为每股0.20美元 [35] - 2024年第四季度GOP利润率为40.5%，酒店EBITDA利润率为37.5%，GOP利润率同比提升150个基点 [36] - 截至12月31日，净债务与LTM EBITDA之比为3.9倍 [38] - 预计2025年第一季度RevPAR增长3% - 4%，调整后EBITDA为1670 - 1830万美元，调整后FFO每股0.12 - 0.15美元；全年RevPAR增长1% - 3.5%，调整后EBITDA为9200 - 9700万美元，调整后FFO每股1.01 - 1.11美元 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2024年出售或拟出售6家酒店，平均房龄24年，RevPAR为98美元，净收益1.01亿美元，预估资本化率约6% [8] - 2024年第四季度，7家休闲酒店RevPAR增长1.4%，剔除萨凡纳的Spring Hill Suites后增长约6%，多家酒店实现两位数RevPAR增长 [25] - 2024年第四季度，除5家科技驱动型酒店外，RevPAR同比增长3% [26] - 2024年第四季度，硅谷酒店入住率达74%，为2015年以来最高，多家酒店RevPAR实现不同程度增长 [27] - 2024年第四季度，36家可比酒店运营利润率提升110个基点，EBITDA利润率基本持平 [28] - 2024年第四季度，劳动工资及相关福利占运营费用约40%，全年员工人数基本持平，第四季度平均工资同比上涨约3%，每间入住客房工资成本下降2% [28][29][30] - 2024年第四季度，工资相关成本如医疗保险、工人补偿和假期费用增长19%，全年增长近25%，2025年保费基本持平 [30] - 2024年财产保险费用上涨约15%，2025年续保费用较2024年下降约13% [31] - 2024年第四季度，CapEx支出约600万美元，2025年预算约2600万美元，包括3家酒店约1600万美元的装修费用 [32][33] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年第四季度，公司前八大市场中6个市场RevPAR增长，纽约地区酒店与去年持平，达拉斯下降，剔除达拉斯后平均RevPAR增长约7% [14] - 科技依赖型市场表现强劲，第四季度硅谷4家酒店RevPAR增长14%，贝尔维尤市场RevPAR增长9% [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划将出售资产所得资金和节省的资本投入到增值收购中，以抵消资产出售带来的FFO损失 [40] - 公司预计今年晚些时候启动缅因州波特兰酒店开发项目，期望获得比收购现有酒店高150 - 200个基点的溢价 [48] - 公司将继续寻找酒店收购机会，利用低杠杆优势实现增长 [19][20] - 公司将持续评估资产组合，出售老旧资产，投资于更高收益、更高利润率和高增长的资产 [24][75] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司成功完成资产出售和债务偿还，财务状况良好，有能力通过现有资产表现、新项目开发和收购实现增长 [18][19][20] - 行业新供应增长受限，公司有望继续超越行业和同行表现，增加自由现金流并回报股东 [21] - 公司对2025年RevPAR增长持谨慎乐观态度，受1月和2月数据鼓舞，但对休闲旅游市场走势持观望态度 [58][59] - 公司认为科技市场投资扩张将为酒店业务带来机遇，但硅谷市场RevPAR恢复到2019年水平仍需时间 [16][87][94] 其他重要信息 - 公司连续三年参加全球房地产可持续发展基准评估（GRESB），获得83分，四颗星和绿星评级 [10] - 公司从超额现金流中向优先股和普通股股东返还2200万美元股息 [10] - 洛杉矶地区野火对公司三家酒店影响不大，其中一家受益于受灾居民和保险公司人员入住 [80][81] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于资产回收和资本重新部署到收购市场的预期 - 收购市场优质资产较少，买卖双方存在100个基点的价差，但公司有信心今年完成资产置换 [45][46] 问题2: 关于缅因州波特兰开发项目的情况和收益预期 - 公司期望该项目获得比收购现有酒店高150 - 200个基点的溢价，波特兰市场增长良好，且公司项目因已提交申请而不受酒店建设禁令影响 [48] 问题3: 第四季度入住率和ADR表现差异的原因及提价能力 - 商务旅行需求推动入住率增长，ADR通常滞后于入住率增长，公司对市场趋势持乐观态度 [55][56] 问题4: 全年RevPAR指引的潜在假设及科技或临时业务的变化 - 公司对全年RevPAR增长持谨慎态度，受1月和2月数据鼓舞，但对休闲旅游市场走势不确定，预计2025年实习生业务与2024年相似 [58][59][61] 问题5: 2025年交易的资金储备和活跃程度 - 公司有能力购买数亿美元的酒店或进行其他投资，且仍能保持在舒适的杠杆范围内，但实际交易可能受选择性和严格的承销标准限制 [64] 问题6: 波特兰开发项目是否包含在2600万美元的CapEx预算中 - 该项目不包含在预算中，目前仍在等待城市审批，2025年实际现金支出预计较少 [66] 问题7: 今年RevPAR增长是否主要由入住率驱动，未来ADR是否有提升可能 - 公司预计RevPAR增长约一半来自入住率，一半来自ADR，夏季和商务旅行旺季有望实现ADR增长 [71] 问题8: 是否有其他资产可处置，是否有进入新市场的计划，以及收购是否继续聚焦商务旅行需求 - 公司将继续评估资产组合，寻找处置机会，倾向于投资商务和长住型酒店，对新市场持开放态度 [74][75] 问题9: 洛杉矶地区野火对酒店的影响 - 公司在洛杉矶地区的三家酒店未受物理损坏，其中一家受益于受灾居民和保险公司人员入住，另外两家已恢复正常业务 [80][81] 问题10: 如何看待公司股票的市场估值 - 公司在价格与FFO比率上与同行大致持平，在EV与EBITDA比率上可能略有折扣，主要原因是债务再融资导致利息负担增加，以及硅谷市场表现的不确定性影响股价 [84][85][87] 问题11: 达拉斯和西雅图市场RevPAR增长为负的原因 - 达拉斯酒店业绩受会议中心关闭和改造影响，贝尔维尤酒店因装修导致业绩波动，硅谷市场RevPAR虽有增长但仍低于2019年水平 [91][92][94] 问题12: 贝莱德两天内减持数百万股的原因 - 公司不清楚贝莱德减持原因，未与对方进行积极沟通 [98]

财务数据关键指标变化 - 2024年第四季度归属普通股股东净亏损190万美元，去年同期为930万美元；摊薄后每股净亏损0.08美元，去年同期为0.23美元[3] - 2024年第四季度调整后EBITDA从去年的2080万美元增至2110万美元，调整后营运资金（AFFO）为1000万美元，去年同期为980万美元；摊薄后每股AFFO为0.20美元，去年同期为0.19美元[3] - 2024年公司偿还2.97亿美元到期债务，净债务减少2900万美元，整体杠杆率从25%降至23%[7] - 截至2024年12月31日，公司净债务为3.89亿美元，较2023年12月31日减少2900万美元；总债务为4.09亿美元，平均利率6.8%；杠杆率约23%，低于2023年12月31日的25%[24] - 年末后，公司偿还了德克萨斯州休斯顿汉普顿酒店1600万美元到期抵押贷款；基于2024年12月31日的未偿债务，SOFR每下降100个基点，公司AFFO将增加250万美元或每股0.05美元[25] - 本季度董事会宣布优先股股息为每股0.41406美元，普通股股息为每股0.07美元，将于2025年1月15日支付给2024年12月31日登记在册的股东[26] - 2024年12月31日公司总资产为12.54681亿美元，较2023年的13.4393亿美元下降6.63%[43] - 2024年12月31日公司总负债为4.62684亿美元，较2023年的5.39554亿美元下降14.24%[43] - 2024年全年总营收为3.17209亿美元，较2023年的3.11109亿美元增长1.96%[45] - 2024年全年总运营费用为2.89702亿美元，较2023年的2.82513亿美元增长2.54%[45] - 2024年全年运营收入为3322万美元，较2023年的2861.4万美元增长16.1%[45] - 2024年全年净收入为403.5万美元，较2023年的248.8万美元增长62.18%[45] - 2024年全年归属于普通股股东的净亏损为378.4万美元，较2023年的530.6万美元收窄28.68%[45] - 2024年基本和摊薄后普通股每股亏损均为0.08美元，2023年分别为0.23美元和0.11美元[45] - 2024年普通股每股分红为0.28美元，与2023年持平[45] - 2024年加权平均流通普通股基本和摊薄数量分别为4890.0997万股和4890.0997万股，2023年分别为4884.7386万股和4884.7386万股[45] - 2024年第四季度净亏损1854美元，2023年同期净亏损9333美元；2024年全年净利润4035美元，2023年全年净利润2488美元[47][49][51][52] - 2024年第四季度调整后FFO为10030美元，2023年同期为9826美元；2024年全年调整后FFO为55495美元，2023年全年为59658美元[47] - 2024年第四季度EBITDA为21020美元，2023年同期为12705美元；2024年全年EBITDA为95656美元，2023年全年为87870美元[47] - 2024年第四季度调整后EBITDA为21146美元，2023年同期为20820美元；2024年全年调整后EBITDA为100941美元，2023年全年为101067美元[47] - 2024年第四季度调整后酒店EBITDA为24340美元，2023年同期为22763美元；2024年全年调整后酒店EBITDA为111219美元，2023年全年为110933美元[49] - 2024年第四季度酒店收入为74842美元，2023年同期为72006美元；2024年全年酒店收入为316104美元，2023年全年为309826美元[49] - 2024年第四季度酒店EBITDA利润率为32.5%，2023年同期为31.6%；2024年全年酒店EBITDA利润率为35.2%，2023年全年为35.8%[49] - 预计2025年第一季度FFO在5736 - 7281美元之间，2025年全年FFO在50207 - 55576美元之间[51] - 预计2025年第一季度调整后FFO在6163 - 7708美元之间，2025年全年调整后FFO在51915 - 57284美元之间[51] - 预计2025年第一季度调整后酒店EBITDA在19884 - 21429美元之间，2025年全年调整后酒店EBITDA在103715 - 109084美元之间[52] - 2025年第一季度RevPAR为125 - 127美元，全年为143 - 147美元；第一季度RevPAR增长3% - 4%，全年增长1% - 3.5%[27] - 2025年第一季度总酒店收入为6790 - 6850万美元，全年为2.98 - 3.05亿美元[27] - 2025年第一季度调整后EBITDA为1680 - 1830万美元，全年为9200 - 9700万美元；调整后FFO第一季度为620 - 770万美元，全年为5200 - 5700万美元[27] - 2025年第一季度酒店EBITDA利润率为29.3% - 31.3%，全年为34.8% - 35.8%[27] - 2024年和2025年出售的酒店对2025年酒店EBITDA影响为680万美元[30] 各条业务线数据关键指标变化 - 2024年第四季度36家可比酒店每间可售房收入（RevPAR）增长4%至129美元，入住率提升5%至74%，平均每日房价（ADR）下降1%至176美元；2025年1月投资组合RevPAR加速增长5%[3] - 2024年第四季度酒店毛利润（GOP）利润率提升150个基点至40.5%，酒店息税折旧摊销前利润（EBITDA）利润率提升90个基点至32.5%[3] - 2024年公司RevPAR增长3%，超过行业RevPAR表现56%，连续三年RevPAR增长跑赢行业；其他部门利润增长8%[7] - 2024年公司产生43%的GOP利润率，同比利润率降幅仅为70个基点；出售或签约出售6家平均房龄24年、RevPAR为98美元的酒店，净收益1.01亿美元，预估资本化率约6%[7] - 2024年第四季度公司最大市场中占酒店EBITDA贡献58%的市场平均RevPAR增长7%；硅谷地区第四季度入住率达74%，为2015年以来最高水平[13] - 2024年第四季度圣地亚哥受益于良好会议日程，休闲市场RevPAR增长超1%，若排除两家装修酒店则增长5%；劳德代尔堡和匹兹堡酒店RevPAR分别增长14%和10%[14] 酒店出售情况 - 第四季度公司签约出售5家酒店，其中2家已在2024年第四季度出售，1家在2025年1月出售，剩余2家预计在第一季度末前完成交易，总收益约8300万美元[19] 资本支出情况 - 2024年第四季度公司资本支出约600万美元，2025年资本支出预算约2600万美元，其中三家酒店翻新预计花费约1600万美元[22][23] 公司酒店资产情况 - 公司拥有36家酒店，共5475间客房/套房，分布在15个州和哥伦比亚特区[29]

查塔姆酒店（Chatham Lodging） - 本季度运营资金（FFO）为每股0.20美元，超扎克斯共识预期的每股0.18美元，去年同期为每股0.19美元，本季度FFO惊喜率为11.11% [1] - 过去四个季度中，公司三次超共识FFO预期 [2] - 截至2024年12月的季度营收7511万美元，超扎克斯共识预期0.69%，去年同期为7228万美元，过去四个季度中公司两次超共识营收预期 [2] - 自年初以来，公司股价下跌约9.6%，而标准普尔500指数上涨1.3% [3] - 目前扎克斯排名为3（持有），预计短期内股票表现与市场一致 [6] - 下一季度当前共识FFO预期为每股0.14美元，营收7170万美元，本财年FFO预期为每股1.12美元，营收3.2939亿美元 [7] 美国医疗保健房地产投资信托（American Healthcare REIT） - 预计2月27日公布截至2024年12月季度的业绩，预计季度收益为每股0.40美元，同比变化+5.3%，过去30天该季度共识每股收益预期未变 [9] - 预计营收5.9751亿美元，较去年同期增长23.8% [10] 行业 - 扎克斯行业分类中，房地产投资信托和股权信托 - 其他行业目前处于250多个扎克斯行业的后46%，研究显示排名前50%的行业表现比后50%的行业高出两倍多 [8]

文章核心观点 - 过去几周酒店房地产投资信托基金发行的优先股价格变得相当便宜，分析师对其中一些进行跟踪并大量买入了一只股票 [1] 行业情况 - 酒店房地产投资信托基金发行的优先股价格在过去几周变得相当便宜 [1] 投资相关 - 分析师跟踪部分酒店房地产投资信托基金优先股，大量买入一只股票 [1] 投资团体情况 - 欧洲小盘股投资理念投资团体专注欧洲小盘股优质投资机会，聚焦资本收益和股息收入以实现持续现金流 [1] - 该团体提供两个模型投资组合，即欧洲小盘股投资理念组合和欧洲房地产投资信托基金组合，还有每周更新、教育内容及活跃聊天室 [1]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第三季度酒店EBITDA为3220万美元，调整后EBITDA为2960万美元，调整后FFO为每股0.35美元，GOP利润率为44.5%，酒店EBITDA利润率为37.1%，GOP利润率较2023年第三季度仅下降40个基点[21] - 截至9月30日，公司净债务与过去12个月的EBITDA之比为4.2倍，远低于疫情前5.5 - 6倍的杠杆水平[22] - 基于当前未偿还借款，每100个基点的SOFR下降，公司FFO将增加260万美元或每股约0.05美元[6] 各条业务线数据和关键指标变化 - 7家主要休闲酒店占第三季度客房收入约20%，RevPAR增长0.7%（不包括8月和9月装修的萨凡纳酒店），其中波特兰汉普顿酒店RevPAR增长8%为最佳[14] - 38家可比酒店中，酒店EBITDA利润率仅下降40个基点，客房部门每间占用客房的工资仅上涨0.9%（本季度实际下降1.8%），福利成本上涨18%影响利润率约60个基点，免费早餐成本上涨14%影响利润率约20个基点，保险费用同比上涨20%影响利润率20个基点，水电费上涨影响20个基点，忠诚度计划报销使客人获取成本降低从而提高利润率约80个基点，其他运营部门利润同比持平[16][17][18] - 5家科技驱动型酒店本季度GOP利润率为50%，GOP较去年增长约6%[20] 各个市场数据和关键指标变化 - 硅谷和贝尔维尤的5家科技驱动型酒店第三季度RevPAR增长8%，10月增长14%，本季度ADR上涨5%接近200美元，入住率上涨3%接近79%[9] - 硅谷的两家桑尼维尔酒店本季度RevPAR增长13%，入住率增长5%达到80%，ADR增长7%达到195美元；山景城Residence Inn的RevPAR增长3%达到174美元，ADR增长7%达到230美元，入住率下降4%至76%；圣马特奥RevPAR增长2%达到149美元；贝尔维尤Residence Inn的RevPAR增长8%达到184美元[15] - 全国范围内商务旅行持续稳定增长，公司9个最大市场中的7个在本季度实现RevPAR增长，工作日ADR本季度上涨2%达到186美元，周末ADR下降1%[12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司已签订合同出售5家酒店，预计第四季度完成交易获得约8000万美元收益，用于偿还债务并进行增值性投资以增加EBITDA和FFO，还将继续寻找出售资产和再投资机会以提升投资组合质量和增长前景[4][5] - 公司流动性强，处于十多年来最低杠杆水平，明年仅有3000万美元债务到期，增加了浮动利率债务敞口，随着利率下降有望增加FFO[6] - 目标杠杆率可能在4.75% - 5.25%左右[28] - 公司正在寻求一些潜在的资产出售，若完成将用所得偿还信贷借款，并在中长期再投资于酒店投资[22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司RevPAR增长持续超过行业和大多数同行，运营费用处于预期下限，同店GOP利润率仅下降40个基点，工资压力正在缓解，预计行业利润率将回升至较高水平[6][7] - 2024年第三季度RevPAR为150美元，已连续两个季度超过2019年水平，基于当前指引，2024年全年RevPAR有望自疫情以来首次超过2019年水平[8] - 硅谷和贝尔维尤的5家科技驱动型酒店所在市场需求动态良好，有很多积极因素如AI、芯片计划、大科技公司的重返办公室计划等[9] - 公司在桑尼维尔、山景城等地的酒店将受益于当地的新建设施、企业扩张等[10][11] - 费用压力已经减轻，劳动力和福利工资成本似乎得到控制，有望推动利润率提高，公司财务状况良好，有望从利率下降中获益[13] 其他重要信息 - 本季度资本支出为600万美元，年初至今为2500万美元，2024年预算为3700万美元，预计全年约为3400万美元[20] - 2024年第四季度预计RevPAR增长1% - 3%，调整后EBITDA为1900 - 2100万美元，调整后FFO每股0.15 - 0.18美元，该指引考虑了本季度三家酒店的装修、12月到期的1400万美元抵押贷款的偿还，且未反映任何收购、处置或其他资本市场活动[23] 问答环节所有的提问和回答 问题: 9月和10月RevPAR较本季度早些时候环比改善，这是需求转变和劳动节后企业需求上升的转折点，还是全年稳定改善的延续 - 是休闲夏季部分结束，后疫情时期商务旅行在节假日和夏季前后比较松弛，9月和10月是回归工作和商务的时候，所以看到企业需求有所回升[25] 问题: 公司目标杠杆率是多少，历史水平是否是未来的良好预期，在需求环境良好、资产负债表稳健的情况下如何看待资产出售，需要看到什么才会加快近期的收购 - 目标杠杆率可能在4.75% - 5.25%左右，公司现在积极进行资本回收，2025年机会可能更多，因为资本市场整体环境将更有利，公司可以通过新资产提升内部增长，减少资本需求和资本支出，创造更多自由现金流分配给股东并降低投资组合的平均年龄[28][29][30] 问题: 鉴于公司最近在市场上的情况，能否谈谈实时的交易量和价格，自9月以来利率变动，买卖双方预期差距是否有缩小或其他变化 - 没有太多戏剧性变化，从一些经纪人朋友处得知他们正在做更多的买卖意向书和相关活动[31]