报告公司投资评级 - 首次覆盖给予“推荐”评级 [1][9] 报告的核心观点 - 华润置地作为央企地产领先者，全业态均衡布局，大资管持续精进，综合实力领先，商业运营护城河深厚，开发销售精准匹配住房新趋势，有望持续受益行业发展 [9] 根据相关目录分别进行总结 综合实力领先的城市投资开发运营商 - 华润置地为华润集团旗下城市建设运营业务单元，1994 年改组成立，1996 年香港上市，2022 年确立为国有企业公司治理示范企业，控股股东为华润集团，股权结构集中稳定，2023 年公司总资产、营业收入、净利润占华润集团重要比重 [16][17][18] - 公司构建“3 + 1”一体化业务模式，涵盖多领域构建城市投资开发运营生态圈；2024H1 末资管规模达 4491 亿元，搭建轻资产管理及公募 REITs 平台；生态圈要素型业务多点开花；2024H1 非开发业务利润贡献超 5 成，经营性不动产业务贡献大头 [20][22][26][27] - 2023 年公司收入、归母净利润、核心净利润同比增长，2024H1 增速仍处主流房企靠前水平；受非开发业务拉动，2024H1 综合毛利率等仍处高位，开发销售型业务毛利率处主流企业中下区间；三条红线保持绿档，融资成本低廉渠道畅通，债务到期结构分布合理 [32][35][41] 开发销售：产品、拿地及土储优势增强竞争力 - 开发销售型业务聚焦一二线城市，2024 年销售金额 2611 亿元，规模升至行业第三，公司土储结构合理等优势有助于把握行业趋势增强竞争力 [47] - 公司开发项目产品力体现在产品序列和服务内容，有 4 大产品线，产品溢价能力明显，2021 - 2024 年销售均价累计涨幅高于百强房企，运营效率提升，2024H1 20 个城市市占率排名前五 [53][55][57] - 公司历史拿地逆周期，2024 年拿地金额仍靠前，拿地区域集中一二线；资金优势和多元化拿地能力有望加大核心区获地可能，2024 年已获取 5 宗高总价地块，多元化拿地方式拓宽货源渠道 [60][64][66] - 2024H1 末公司开发销售型业务土储面积 4771 万平米，一二线占比 71%，2022 年及以后获取项目货值占比 54%；2022 - 2024 年拿地金额占比靠前，地市高点一线及二线主城拿地金额占比 66%，历史减值处主流房企前列 [71][74][75] 商业运营：定位、布局及丰富储备加深护城河 - 公司资管规模扩张，租赁及经营收入增长，持有项目成本回报率高，租金覆盖股息及利息倍数超 1 倍；购物中心为重要资产，2024H1 末在营 82 座，面积 1045 万平米，租金收入 94.8 亿元 [79][83] - 公司购物中心在内地领先，零售额、租金收入居前列，实现规模与效率平衡，租售比适中；储备丰富，2024H1 末开发中 46 座，预计 2027 年末在营增至 110 座 [88][93] - 公司践行“一城多汇”“多城多汇”策略，购物中心聚焦核心城市核心地段，一二线占比 80.7%；产品线齐全，有万象城、万象汇、万象天地三条产品线，已实现全产品线规模化布局，零售额增速高于社零 [97][99][108] - 公司具备完善商业地产开发运营体系，合作品牌和会员数量不断增加，有助于提升单项目坪效和盈利潜力 [110] 盈利预测与投资建议 - 预计 2024 - 2026 年开发销售型业务收入同比增长 9.8%、下降 0.3%、6.5%，毛利率分别为 12.6%、12.8%、13.8% [119] - 预计 2024 - 2026 年经营性不动产业务收入同比增长 13.9%、6.4%、7.7%，毛利率分别为 71.1%、71.3%、71.9%；轻资产管理业务收入同比增长 19.6%、16%、14.5%，毛利率分别为 32%、32.6%、32.9%；生态圈要素型业务收入同比增速稳定于 11.6%，毛利率分别为 4.3%、5.4%、4.8% [121][122] - 预计公司 2024 - 2026 年营业收入分别为 2778 亿元、2815.5 亿元、2715.8 亿元，同比增长 10.6%、1.4%、下降 3.5%；归母净利润分别为 272.9 亿元、283.1 亿元、298.6 亿元，同比下降 13%、增长 3.7%、5.5%；EPS 分别为 3.83 元、3.97 元、4.19 元 [122]

華潤置地有限公司(「本公司」)董事會(「董事會」)謹此公佈，截至2025年1月31日止一個月，本公 司及其附屬公司(「本集團」)實現總合同銷售金額約人民幣116.0億元，總合同銷售建築面積約48.8 万平方米，分別按年增長1.6%及减少8.0%。 2025年1月，本集團經常性收入約人民幣41.5億元，按年增長10.4%，其中，經營性不動產業務租 金收入約人民幣27.3億元，按年增長12.7%。 上述已披露初步數據取自本集團內部管理記錄，或會變更並可能與本集團按年度或半年度刊發的 經審核或未經審核綜合財務報表所呈現的數字存在差異。這些數據不應被視為本集團過往或將來 的經營或財務表現的指標或測量依據。據此，有關數據僅供參閱而不作其他目的。投資者在買賣 本公司證券時務須小心謹慎，不可依賴前述已披露信息。投資者如有任何疑問應向專業顧問徵求 意見。 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發 表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承 擔任何責任。 （於開曼群島註冊成立的有限公司） (股份代號: 01109.HK ...

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準 確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容而產 生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 (於開曼群島註冊成立之有限公司) (股份代號 : 1109) 根據上市規則第 13.18 條作出的公告 本公告乃根據上市規則第 13.18 條就本公司與貸款人之間訂立的融資函件作出。融資函件規定 （其中包括）華潤集團須履行特定的履約義務，以維持於本公司的最低持股百分比。 本公告乃由華潤置地有限公司(「本公司」)根據香港聯合交易所有限公司證券上市規則 (「上市規 則」)第13.18條作出。 人民幣貳拾億元定期貸款融資 於二零二五年一月二十三日，本公司（作為借款人）與一間銀行（作為貸款人）（「貸款人」） 就金額為貳拾億人民幣（或等值港幣）的定期貸款融資（「貸款融資」）訂立一份融資函件 （「融資函件」）。貸款期限為三年，自本公司接納融資函件之日起計。 華潤（集團）有限公司（「華潤集團」）的特定履約義務 根據融資函件，如果（1）華潤集團不再為擁有本公司股本中合共不少於35%的實益擁有權及控制 權（直接或間接）的 ...

销售数据 - 2024年12月总合同销售金额约320.0亿元，按年增长52.4%[3] - 2024年12月总合同销售建筑面积约130.1万平方米，按年增长28.4%[3] - 2024年前12月累计合同销售金额约2,611.0亿元，按年减少15.0%[3] - 2024年前12月累计合同销售建筑面积约1,133.2万平方米，按年减少13.3%[3] 收入数据 - 2024年12月经常性收入约52.5亿元，按年增长7.9%[3] - 2024年12月经营性不动产业务租金收入约27.5亿元，按年增长8.5%[3] - 2024年累计经常性收入约480.4亿元，按年增长12.4%[3] - 2024年累计经营性不动产业务租金收入约292.1亿元，按年增长14.0%[3]

香 港 交 易 及 結 算 所 有 限 公 司 及 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 對 本 公 佈 的 內 容 概 不 負 責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示概不就因本公佈全部或 任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 （於開曼群島註冊成立的有限公司） （股份代號：1109） 更改香港股份過戶登記處分處 華潤置地有限公司（「本公司」）董事會宣佈自二零二五年一月二十八日起，本公司 之香港股份登記處分處將更改為： 卓佳證券登記有限公司 香港夏慤道16號 遠東金融中心17樓 電話：(852) 2980 1333 傳真：(852) 2810 8185 由二零二五年一月二十八日起，有關本公司之股份過戶及登記手續將由卓佳證券 登記有限公司辦理。於二零二五年一月二十七日下午四時三十分後仍未領取之股 票，可於二零二五年一月二十八日起從卓佳證券登記有限公司領取。 承董事會命 華潤置地有限公司 主席 李欣 中國，二零二四年十二月二十七日 於本公告日期，本公司執行董事為李欣先生、徐榮先生、張大為先生、郭世清先生 及 陳 偉 先 生 ； 本 公 司 非 執 行 董 事 為 黃 挺 ...

董事會設立六個委員會。下表提供各董事會成員在該等委員會中所擔任的職位資 料： （於開曼群島註冊成立的有限公司） （股份代號：1109） 董事名單與其角色和職能 華潤置地有限公司董事（「董事」）會（「董事會」）成員載列如下： | 執行董事 | | 非執行董事 | | --- | --- | --- | | 李欣 | （主席） | 黃挺 | | 徐榮 | （總裁） | 魏成林 | | 張大為 | （副主席） | | | 郭世清 | | | | 陳偉 | | | | 獨立非執行董事 | | | | 鐘偉 | | | | 孫哲 | | | | 陳帆 | | | | 梁國權 | | | | 秦虹 | | | | 秦虹 | 梁國權 | 陳帆 | 孫哲 | 鐘偉 | 魏成林 | 黃挺 | 陳偉 | 郭世清 | 張大為 | 徐榮 | 李欣 | | 董事 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | M | C | M | M | M | | M | | | | | | 委員會 ...

（於開曼群島註冊成立的有限公司） （股份代號：1109） 香 港 交 易 及 結 算 所 有 限 公 司 及 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 對 本 公 告 的 內 容 概 不 負 責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示概不對因本公告全部或 任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 非執行董事及企業管治委員會成員之辭任 華 潤 置 地 有 限 公 司（「 本 公 司 」）董 事（「 董 事 」）會（「 董 事 會 」）謹 此 宣 佈 ， 竇 健 先 生 （「竇先生」）因其他工作安排，自二零二四年十二月二十七日起辭任非執行董事及 本公司企業管治委員會成員職務。竇先生已確認，彼與董事會概無意見分歧，亦 無任何有關彼辭任的事宜須提呈本公司股東及香港聯合交易所有限公司垂注。 主席 李欣 中國，二零二四年十二月二十七日 於本公告日期以及上述變更生效後，本公司執行董事為李欣先生、徐榮先生、張 大 為 先 生 、 郭 世 清 先 生 及 陳 偉 先 生 ； 本 公 司 非 執 行 董 事 為 黃 挺 先 生 及 魏 成 林 先 生；以及本公司獨立非執行董事為鐘偉先生、孫哲先生 ...

（於開曼群島註冊成立的有限公司） 秦虹 董事會設立六個委員會。下表提供各董事會成員在該等委員會中所擔任的職位資 料： | 委員會 | 董事 | 企業管治 | 企業社會 | 審核 | 薪酬 | 提名 | 執行 | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 委員會 | 委員會 | 委員會 | 委員會 | 委員會 | 責任委員會 | M | C | C | C | 李欣 | | M | M | 徐榮 | M | 張大為 | | | | | | | | M | 郭世清 | M | 陳偉 | | | | | | | | | M | 竇健 | M | 黃挺 | | | | | | | | | M | 魏成林 | M | M | M | M | 鐘偉 | | | | | | M | M | M | 孫哲 | C | M | M | M | 陳帆 | | | | M | M | M | C | 梁國權 | M | C | 秦虹 | M | | | 附註： C —有關委員會的主席 （股份代號：1109） 董事名單與其角 ...

付予徐先生之酬金由董事會根據股東週年大會上之本公司股東授權，並參考本公 司薪酬委員會之建議、彼於本公司的義務和責任、本公司表現及市況而釐定。徐 先生並不在本公司領取董事袍金，彼基於其職務及職責在本公司領取稅前基本月 薪人民幣115,300元，及視乎本公司及個人業績表現釐定的酌情花紅及任期激勵。 香 港 交 易 及 結 算 所 有 限 公 司 及 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 對 本 公 告 的 內 容 概 不 負 責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示概不對因本公告全部或 任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 （於開曼群島註冊成立的有限公司） （股份代號：1109） 委任總裁及企業社會責任委員會成員 華潤置地有限公司（「本公司」）董事（「董事」）會（「董事會」）謹此宣佈，本公司之執 行董事徐榮先生（「徐先生」）自二零二四年十二月二十三日起獲委任為本公司總裁 （「總裁」）及本公司企業社會責任委員會（「企業社會責任委員會」）成員。 徐榮先生，現年五十六歲，於二零二三年一月加入本公司並獲委任為本公司副總 裁，並於二零二四年十月獲委任為執行董事及本公司執行委員會成 ...

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發 表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承 擔任何責任。 （於開曼群島註冊成立的有限公司） (股份代號: 01109.HK) 截至2024年11月30日止一個月未經審核營運數據 華潤置地有限公司(「本公司」)董事會(「董事會」)謹此公佈，截至2024年11月30日止一個月，本 公司及其附屬公司(「本集團」)實現總合同銷售金額約人民幣258.0億元，總合同銷售建築面積約 120.3万平方米，分別按年增長6.9%及11.1%。2024年前11月累計合同銷售金額約人民幣2291.0億 元，總合同銷售建築面積約1,003.1万平方米，分別按年減少19.9%及16.8%。 2024年11月，本集團經常性收入約人民幣40.9億元，按年增長11.7%，其中，經營性不動產業務租 金收入約人民幣24.7億元，按年增長12.3%。2024年前11月累計經常性收入約人民幣427.9億元， 按年增長13.0%，其中，經營性不動產業務租金收入約人民幣264.5億元，按年增長14.6%。 ...