财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO下降8.5%至每股0.43美元,AFFO下降2%至每股0.48美元 [23] - 上半年核心FFO为每股0.82美元,AFFO为每股0.91美元,同比分别下降12.8%和8.1% [23] - 收入受到500万美元直线租金应收款核销的负面影响,主要来自Ashford Lane的The Hall [25] - 同店NOI第二季度和上半年分别下降2.5%和2.4%,主要受到The Hall、Regal和WeWork等租户问题的影响 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购了Gwinnett的28,000平方英尺零售物业,达成了多个优质国内品牌零售商的租赁 [9][10] - 第二季度签署了24份新租约、续租和延期,总面积10.7万平方英尺,平均租金为26.58美元/平方英尺 [13] - 可比新租赁租金增长超过25%,同比增长近17% [14][15] - 收购的Collection at Forsyth和West Broad Village物业租赁势头强劲 [15][16] 各个市场数据和关键指标变化 - 达拉斯-沃斯堡大都市区现已成为公司第二大市场,占到现有现金租金的近18% [11] - 公司在阳光地带市场的大量投资将带来长期收益,这些市场人口增长强劲,零售商需求旺盛 [22] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将通过未来资产出售来偿还部分浮动利率债务 [12][32] - 公司对高质量资产组合和出色团队充满信心,将推动长期价值创造 [35] - 行业交易市场较为平静,公司正在选择性地寻找合适的收购机会 [38][41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司看好阳光地带市场的长期前景,预计租赁活动将保持强劲 [19][22] - 管理层对公司的财务和运营举措感到兴奋,并对高质量资产组合和出色团队充满信心 [35] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Matthew Erdner 提问** 询问公司对强劲零售商需求的持续时间预期 [38] **John Albright 回答** 除非宏观经济发生重大变化,否则公司看好未来租赁活动的持续强劲 [39] 问题2 **Rob Stevenson 提问** 询问公司对办公资产的处置计划和时间表 [49] **John Albright 回答** 公司正在就出售办公资产进行谈判,预计在第四季度会有进展 [50][51] 问题3 **Ed Najarian 提问** 询问公司是否对全年指引过于保守 [65] **Matt Partridge 回答** 公司指引中包含适当的保守性,但也有望达到或超过上限,具体取决于未来几个季度的表现 [69][70][71]

总收入 - 公司在2023年6月30日的总收入为2604.7万美元，比2022年同期的1946.3万美元增长了33.8%[105] - 公司2023年上半年总收入为5076.4万美元，较去年同期增加1409.1万美元[116] 收入部门 - 收入属性部门在2023年6月30日的总收入为2275.8万美元，比2022年同期的1636.7万美元增长了39.0%[106] - 公司2023年上半年从收入物业运营中获得4519万美元的收入，较去年同期增加1325.5万美元[117] 管理服务部门 - 管理服务部门在2023年6月30日的总收入为110.2万美元，比2022年同期的94.8万美元增长了16.2%[107] - 公司2023年上半年从管理服务中获得220万美元的收入，较去年同期增加316万美元[118] 商业贷款和投资部门 - 商业贷款和投资部门在2023年6月30日的总收入为105.6万美元，比2022年同期的129.0万美元减少了18.1%[108] - 公司2023年上半年从商业贷款和投资中获得185.1万美元的利息收入，较去年同期减少157万美元[119] 房地产运营部门 - 房地产运营部门在2023年6月30日的总收入为113.1万美元，比2022年同期的85.8万美元增长了31.8%[109] - 公司的房地产运营在2023年6月30日的三个月内实现了110.1万美元的营业收入[109] 投资和损失 - 公司在2023年第二季度售出一处位于内华达州亨德森市的收入物业，获得了210万美元的收益[112] - 公司在2023年第二季度投资PINE的股票价格下跌，导致投资损失140万美元[113] 财务状况 - 公司在2023年第二季度的利息支出为520万美元，较去年同期增加290万美元[114] - 公司在2023年第二季度净利润为180万美元，较去年同期增加60万美元[115] - 公司拥有足够的流动性来支持未来12个月的运营、资本需求和债务服务需求[130] 资本分配和投资策略 - 公司的资本分配重点是提供最佳长期回报给股东[130] - 公司计划在2023年投资于收入产生性质的物业，预计范围在9500万至1.5亿美元之间[129] 财务指标 - 公司报告的财务结果采用美国通用会计准则（U.S. GAAP），同时披露FFO、Core FFO和AFFO等非U.S. GAAP财务指标[133] - 公司在2023年上半年的FFO为1.0176亿美元，Core FFO为0.9608亿美元，AFFO为1.0781亿美元[134] 公司经营 - 公司主要关注高质量零售和混合用途物业的所有权、管理和重新定位[99] - 公司拥有并管理着24个商业地产物业，总面积为420万平方英尺[99]

财务数据和关键指标变化 - 本季度末公司现金及受限现金近900万美元，循环信贷安排下未提取承诺超过1.65亿美元，总债务中仅7%为浮动利率，近期签订利率互换协议以固定循环信贷安排下1亿美元敞口的SOFR [1] - 2023年第一季度核心FFO降至每股0.39美元，同比下降15%；AFFO降至每股0.43美元，同比下降12%，主要因相同物业NOI下降、一般及行政费用增加和相对较高的利息费用，利息费用对本季度每股产生约0.10美元的负面影响 [56] - 本季度末公司长期债务总额为4.67亿美元，净债务与总企业价值之比略低于50%，净债务与EBITDA之比为7.9倍 [57] - 第一季度公司总收入同比增长44%，主要因2022年收购项目的全面影响、地下权益和缓解信用货币化进展以及外部管理费用的增长 [72] - 第一季度相同物业NOI下降1.2%，原因包括阿什福德巷The Hall的坏账费用增加、遗产商店小店铺租户更替、温特帕克物业运营费用增加、比弗溪十字路口Regal租金减少以及圣达菲物业运营费用的时间安排 [73] - 公司在公开市场回购超30万股普通股，花费500万美元，平均价格为每股16.48美元 [74] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售业务方面，公司前几大零售租户包括全食超市、Publix、达登餐厅等，季度末入住率为90%，租赁入住率为94%，90%的投资组合年化现金租金来自零售和混合用途物业，且大部分租金来自以杂货店为锚定的生活方式和购物中心资产 [55] - 投资业务方面，公司收购佐治亚州格温内特The Exchange二期一处6000平方英尺的物业，购买价格为330万美元，初始资本化率为7.2%，目前持有二期开发剩余部分的开发贷款，并签订合同收购二期零售部分的其余物业，预计二季度末完成 [44] - 公司发放一笔1500万美元的第一抵押贷款，以位于德克萨斯州达拉斯的Founders Square物业为抵押 [68] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资组合位于九个州的15个市场，包括亚特兰大、达拉斯、罗利、凤凰城和休斯顿等表现优异的市场，这些市场就业和人口增长潜力大，有利于租户和物业价值提升 [71] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于现有投资组合的价值最大化，通过积极的资产管理、租赁和战略资本投资计划实现盈利增长，尤其关注近期收购的West Broad Village和The Collection at Forsyth的租赁和运营 [51][53] - 公司计划在今年剩余时间内出售部分较小资产，将所得资金重新配置到更具运营潜力的较大资产上，以提高运营效率 [69] - 公司在收购方面较为谨慎，希望找到大型收购项目，以便通过1031交换出售部分办公物业，实现税收优惠 [21] - 零售房地产市场基本面强劲，租户需求旺盛，供应有限，但投资市场目前处于观望状态，买卖双方在资本化率上存在分歧，公司认为买家提高出价、市场增加债务融资选项以及机构资本回流零售市场将有助于交易市场活跃 [85] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司经营业务基本面强劲，得益于消费者韧性、无新增供应和强劲的租户需求，第一季度租户续约率高，可比租金增长8.4% [49] - 公司对2024年及以后的盈利增长前景持乐观态度，认为随着现有投资组合价值的最大化，将实现盈利增长 [53] - 公司预计未来18个月内将有超过400万美元的净收入上线，相当于每股年化FFO超过0.15美元，未来入住率将提高超过300个基点 [64] 其他重要信息 - 公司重申2023年盈利指引，并对收购量和总股数假设进行微调，指引对新租户租金持谨慎态度，反映了Regal、The Hall和部分小租户带来的临时影响 [2] - 公司支付第一季度常规现金股息每股0.38美元，较2022年第一季度增长5.6%，当前年化收益率约为8.8%，季度股息占2023年第一季度每股AFFO的现金派息率为88%，公司将继续努力有效支付约100%的预计2023年应纳税所得额 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 未来18个月400万美元净收入如何在今年和明年分配 - 大部分净收入将在2024年实现，可能在2024年第一季度至第二季度，部分业务将在今年年底开业，但全年影响可能要到2024年下半年才会显现 [3][75] 问题: 收购指引上限下调的原因及收购融资预期 - 公司在交易时可能会适当提高杠杆率来收购资产，之后出售部分资产以降低杠杆率，2024年底前上线的租金收入将抵消部分杠杆率上升的影响 [76][77] 问题: 2023年剩余时间的入住率情况 - 未来几个月入住率将保持在90%左右，今年后四到五个月将开始上升，预计年底未调整收购或处置交易的情况下，入住率将在91% - 92%之间 [78] 问题: 最低季度核心FFO每股收益出现的时间 - 第二季度可能是最低点，但具体取决于公司的交易情况，如果提前进行收购，可能会改变这一情况 [79] 问题: 资产定价在过去6、9、12个月的变化及未来收购目标 - 此次收购的物业是杂货店锚定中心的一部分，资本化率具有吸引力，未来收购目标将高于此次收购的水平 [81] 问题: 如何促进买卖双方达成交易，启动交易市场 - 买家需提高出价，市场需增加债务融资选项，同时部分机构资本可能会回流零售市场，这些因素将有助于交易市场活跃 [84][85] 问题: 私人交易和机构资本（公开交易）的资本化率差异 - 未明确提及两者差异，仅介绍一处位于达拉斯会议中心前的物业情况，该物业买家计划将其改建为酒店，物业现金流良好，债务收益率约为15%，停车场利用率较低 [87] 问题: 公司对Fidelity、General Dynamics和Ford三处办公物业的处置计划及相关影响 - Ford物业位于坦帕，有来自东北部的用户对其感兴趣，可能会购买该物业并取消与Ford的租约，目前该物业参观活动较多；Fidelity物业位于阿尔伯克基，周边Netflix工作室投资10亿美元进行建设，该物业为A级物业，有买家感兴趣，但公司希望以合适的价格出售；如果出售这些物业，公司将进行1031交换以实现税收优惠，且出售不会对股息政策产生重大影响 [106][107][109] 问题: West Broad Village的租金与承保情况及租赁进度对比 - 租金情况好于承保预期，租赁进度更快 [114][99] 问题: 出售资产进行1031交换对税基和股息支付能力的影响 - 公司历史上通过出售土地并进行1031交换将低税基滚动到新物业中，出售这些资产也将进行类似交易，继续产生税收折旧，不会对股息政策产生重大影响 [109][122]

总收入 - 2023年第一季度总收入为2,471.7万美元，较2022年同期增长43.6%[110] 各部门收入情况 - 房地产运营部门的收入和营业收入在2023年第一季度分别为2,240万美元和1,530万美元，较2022年同期增长47.9%[111] - 管理服务部门的收入在2023年第一季度为110万美元，较2022年同期增长17.3%[112] - 商业贷款和投资部门的利息收入在2023年第一季度为79.5万美元，较2022年同期增长10.7%[113] 营业情况 - 房地产运营部门在2023年第一季度的营业收入为39.2万美元，与2022年同期持平[114] 财务状况 - 公司2023年第一季度净亏损为600万美元，较2022年同期净收入200万美元下降620万美元[120] - 公司2023年第一季度现金及现金等价物为700万美元，受限现金为160万美元[121] - 公司2023年第一季度经营活动现金流为930万美元，较2022年同期1140万美元减少210万美元[121] - 公司2023年第一季度投资活动现金流为净现金流出2560万美元，较2022年同期净现金流入0万美元增加2560万美元[123] - 公司2023年第一季度融资活动现金流为净现金流入370万美元，较2022年同期净现金流出690万美元增加1060万美元[123] 投资计划 - 公司2023年计划在收入产生性质的房地产投资中投资1亿至2亿美元[123] 流动性 - 公司相信在未来12个月内及可预见的未来，将有足够的流动性来支持运营、资本需求和债务偿还需求[125] 财务指标 - 非美国通用会计准则财务指标包括FFO、Core FFO和AFFO，用于比较REITs的运营表现[127] - FFO为9383千美元，较上年同期8941千美元增长，Core FFO为8867千美元，较上年同期8227千美元增长[128] - AFFO为9863千美元，较上年同期8717千美元增长，AFFO每股摊薄为0.43美元，较上年同期0.49美元下降[130]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年核心FFO为每股1.74美元，AFFO为每股1.83美元，较2021年分别增长35%和26% [14] - 2022年第四季度核心FFO为每股0.34美元，较2021年第四季度下降10.5%；AFFO为每股0.37美元，较2021年第四季度下降9.8% [32] - 2022年末入住率为90.2%，租赁入住率为92.9%；同店NOI增长13%，可比租赁利差增长17%，整体投资组合入住率增长170个基点 [31] - 2023年核心FFO预计每股在1.50 - 1.55美元，AFFO预计每股在1.64 - 1.69美元 [16] - 2023年预计投资1 - 2.5亿美元用于创收资产，加权平均初始投资收益率为7.25% - 8%；资产处置预计为500 - 7500万美元，加权平均退出资本化率为6% - 7.5% [116] - 2023年同店NOI增长预测为1% - 4% [115] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年租赁业务创纪录，新现金租金较到期现金租金实现17%的可比增长，推动同店NOI增长13% [8] - 2022年完成五项混合用途或零售收入收购，金额为3.14亿美元，加权平均现金资本化率为7.5%；结构化投资项目发放5900万美元资金，年末余额略超3000万美元，初始收益率为8.2% [86] - 2022年第四季度完成三笔交易，金额近1.95亿美元，加权平均现金资本化率为8% [84] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大、达拉斯和罗利等主要市场预计未来三到五年有外部人口就业增长，且可预见未来供应有限 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续通过机会性处置回收资产，将低资本化率资产销售所得再投资于高回报核心投资 [7] - 推动投资组合向大型杂货店、生活方式、传统零售和混合用途资产转型，截至2022年底，90%的投资组合年化现金租金来自零售和混合用途物业 [12] - 专注于最大化现有投资组合价值，通过积极资产管理、租赁和资本投资计划实现 [87] - 倾向于进行长期持有型收购，关注有价值创造机会的项目 [49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年是成果丰硕的一年，团队执行情况良好，公司和投资组合为长期增长和价值创造做好准备 [103] - 尽管2023年面临一些租户挑战和短期逆风，但预计到2024年底FFO和AFFO将超过2022年水平，2025年将继续保持强劲增长 [55] - 市场目前交易活动较少，卖家在定价不明时不愿将物业推向市场，但预计夏季会有更多活动 [49][66] 其他重要信息 - 2022年第四季度完成首次后续股权发行，发行345万股普通股，每股价格19美元，净收益6240万美元 [15] - 2022年通过ATM计划发行约60.5万股普通股，净收益1210万美元，平均发行价格为每股20.29美元 [94] - 年末后签订了一项为期七年、价值1亿美元的利率互换协议，将SOFR固定在3.28%，消除了剩余的浮动利率风险 [95] - 预计2023年底租赁率在94% - 95% [97] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2023年交易指导的预期时间和处置交易金额范围的情况 - 指导假设大部分收购集中在下半年，第一季度末和第二季度初有一些小项目，处置方面，有一些小的单租户处置在未来几个月可能实现，较宽的范围与市场情况有关，若市场好转可能有机会性处置 [20][118] 问题: 如何处理Regal剧院租赁问题及对物业的规划 - Regal有意保留租赁，公司正在与他们就短期协议进行谈判，物业有多种选择，如继续作为剧院、更换为其他零售用户或开发公寓，从公司和股东总回报角度看，公寓项目可能最佳，但会有几年无收入期 [23][40][43] 问题: 2023年指导中债务水平和利息费用的假设 - 一般假设与目前杠杆水平保持中性，交易指导假设偏向年底，范围较宽是由于交易市场和宏观经济环境的不确定性 [122] 问题: 结构化金融业务情况及贷款是否会导向未来收购 - 部分贷款会导向未来收购，也有短期过桥贷款，该业务有良好的风险调整后收益率，市场上有开发商融资需求，公司会继续关注 [30][47][48] 问题: The Exchange at Gwinnett的建设进度 - 开发商进展良好，预计该贷款将转化为第二阶段的收购，未来几个月完成交易 [47] 问题: 其他建设贷款或优先股股权交易的机会所在 - 市场上有债务到期、租户情况不稳定或有法律问题导致贷款人不愿介入的项目，但公司认为即使租户退出，以当前基础持有物业仍有价值，还有一些需要快速交易的收购机会，公司会关注这两类机会 [48] 问题: 2023年潜在投资活动中非传统投资与传统长期持有资产的权重 - 主要是长期持有型收购，市场目前活动较少，卖家在定价不明时不愿推物业上市，有大量潜在项目未进入市场 [49] 问题: 如何平衡收购和处置以实现股东回报最大化 - 处置方面，希望找到大型收购项目，以加速小项目处置，使投资组合更聚焦于优质核心项目 [51] 问题: 内部化亚特兰大物业管理的财务和战略影响及是否会在其他市场推广 - 内部化亚特兰大物业管理预计在下半年完成，完全稳定后每股收益可能增加0.01 - 0.015美元，收益将在2024年体现 [127] 问题: 当前投资组合稳定后NOI的预期趋势 - 预计2024年FFO和AFFO将超过2022年水平，未来几年同店NOI增长有望达到高个位数到低两位数 [55]

公司业务及投资组合 - 公司主要业务是投资于产生收入的房地产，包括多租户和单租户物业[15] - 公司在2022年收购了四个多租户收入物业和一个三个单租户物业组成的投资组合，总购买价格为3.14亿美元[20] - 公司在2022年出售了六个收入物业，总销售额为8.11亿美元，获得总利润为470万美元[21] - 公司目前拥有9个州内的8个单租户和15个多租户收入物业，总面积为371.86万平方英尺[21] 财务状况 - 公司2022年的总收入为8.23亿美元，其中来自收入物业的收入为6.89亿美元[15] - 公司2022年的总营业收入为1.07亿美元，其中来自收入物业的营业收入为4.85亿美元[15] - 公司2022年的总资产为9.87亿美元，其中来自收入物业的资产为9.02亿美元[15] 投资策略及风险 - 公司的投资策略包括利用债务融资和出售收入物业的资金来获取资本[17] - 公司的投资类别包括多租户物业、单租户零售或其他商业物业、地面租赁、商业贷款和投资以及房地产相关投资证券[18] - 公司可能因借款人违约导致抵押品价值低于应付金额而遭受损失[50] - 公司的房地产投资通常是不流动的[50] - 公司可能会遇到房地产资产或投资公允价值下降的情况，可能导致减值并影响财务状况和业绩[50] 公司发展及战略 - 公司的目标是通过销售现有收入物业并投资于多租户物业来不断更新资本[21] - 公司的业务计划主要集中在投资产生收入的商业地产领域[30] - 公司在竞争激烈的房地产行业中与众多公司和组织竞争[30] 公司风险管理 - 公司可能无法获得有利的债务或股本资本，或者额外借款可能影响我们的流动性或抵押资产的变现能力[51] - 公司可能会遇到需要整治环境问题或发生重大成本以解决的环境问题，这可能会对我们的财务状况、业绩和现金流产生不利影响[54] - 公司的运营和资产可能会在自然灾害、大流行病或其他重大中断事件发生时受到不利影响[53] 公司股东及股票 - 公司有几位持有公司超过5%流通普通股并行使相关表决权的股东，这些股东的行动，包括交易活动，可能对我们股票的交易价格产生重大不利影响[50] - 公司可能无法成功运营PINE的业务[70] - 公司持有PINE的重要股权，PINE的股价大幅下跌可能对公司的投资价值产生重大不利影响[71] - 公司与PINE之间存在各种潜在利益冲突，可能导致不符合股东最佳利益的决定[71]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入近40%增至2300万美元，年初至今总收入增31%至6000万美元，季度收入同比增加650万美元，其中450万美元来自收入性物业和结构性投资收益，200万美元来自缓解信贷和地下销售 [25] - 第三季度同店净营业收入（NOI）同比增长12%，Crossroads Towne Center、the strand和代托纳海滩的餐厅贡献最大 [26] - 2022年第三季度核心每股运营资金（FFO）为0.47美元，较2021年第三季度增38%；调整后每股运营资金（AFFO）为0.49美元，较2021年第三季度增36% [27] - 年初至今核心FFO为每股1.41美元，AFFO为每股1.47美元，较2021年前九个月分别增长55%和41% [28] - 公司支付第三季度常规现金股息每股0.38美元，较2021年第三季度现金股息年增14%，较2022年第二季度季度现金股息增1.8%，当前年化收益率约7.6%，2022年第三季度AFFO每股现金派息率为78% [32] - 季度末净债务与总企业价值之比约43%，净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为6.4倍 [36] - 修订2022年全年核心FFO每股指引范围为1.71 - 1.74美元，AFFO每股指引范围为1.79 - 1.82美元 [37] - 修订处置指引为8100 - 8300万美元的物业销售，退出资本化率为6.2% [38] 各条业务线数据和关键指标变化 物业投资业务 - 包含West Broad Village后，收入性物业投资组合有19处物业，约310万平方英尺可出租空间，分布在15个市场 [23] - 季度末投资组合出租率92%，报告的租赁入住率超94% [25] - 本季度签署7份新租约，总面积43000平方英尺，年平均租金超每平方英尺36美元，超半数租约面积用于填补收购物业时的现有空置 [17] - 9份续约和延期租约中，可比新每平方英尺租约费率增长近8% [18] 结构性投资业务 - 预计WaterStar贷款的借款人将在年底前全额偿还未偿余额，以便偿还债务并寻找再投资机会 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 最大市场为佐治亚州亚特兰大、得克萨斯州达拉斯、弗吉尼亚州里士满和北卡罗来纳州罗利，这些市场租户需求强劲、人口增长良好且工资增长高于平均水平 [23] - 交易市场活跃度低，买卖双方存在僵持，有担保债务的债务市场不佳，优质物业资本化率上升100个基点或更多 [42][43] - 高优质杂货店主导的物业价格调整50 - 75个基点可达成交易，购物中心类物业可能需100 - 150个基点 [71] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 进行资产回收，出售办公和单租户资产，重新投资于由优质零售商锚定的物业，使杂货店主导资产占比近30%，零售和混合用途物业组合占比近90% [14][15] - 积极管理现有投资组合，通过租赁和资本投资计划实现价值最大化 [15] - 关注结构性投资组合机会，预计该领域今年剩余时间将活跃 [59][60] - 利用市场波动进行股票回购和发行，以推动净资产价值（NAV）增长 [73] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临挑战，但团队在第三季度各业务阶段执行出色，资产处置、投资和租赁等方面取得进展 [6][7] - 公司资产负债表稳健、市场良好、投资组合优质，且同店NOI增长，有望在年底及可预见未来实现超额盈利和现金流增长 [39] - 租户需求方面，全国和地区性租户需求仍强劲，仅当地租户有疲软迹象 [44] 其他重要信息 - 7月完成1比3的股票拆分，本季度通过自动上架发行（ATM）计划发行约56.6万股普通股，净收益1230万美元，平均发行价每股22.02美元 [33] - refinance信贷安排，将循环信贷到期日延长至2027年1月，承诺额度增加9000万美元至3亿美元；新增1亿美元定期贷款，到期日为2028年1月，并对定期贷款进行利率互换以固定担保隔夜融资利率（SOFR） [34] - 本季度回购约8.6万股普通股，花费160万美元，加权平均总价为每股19.17美元 [35] - 季度末现金及受限现金约4700万美元，循环信贷安排下未提取承诺额度约2.62亿美元 [35] - Ashford Lane项目进展良好，新租户开业带来收入增长，目前出租率78%，签约率超85%，未来12 - 24个月有望推动额外收入 [16] - 得克萨斯州普莱诺的WeWork门店年底前将关闭，有公司担保，市场上有运营商有意接手该空间 [19][47] - 北卡罗来纳州罗利的Regal剧院租约暂无被拒迹象，若其退租，公司有替代方案 [20][21] - Ashford Lane的建设基本完成，预计在假期季全面运营 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 交易市场的资本化率情况如何 - 目前交易活动少，买卖双方僵持，有担保债务的债务市场不佳，优质物业资本化率上升100个基点或更多 [42][43] 问题: 租户需求是否有疲软迹象 - 全国和地区性租户需求仍强劲，仅当地租户有疲软迹象 [44] 问题: WeWork空间的租金与市场相比如何，租约剩余期限多久 - 租约剩余约8 - 9年，租金比市场高约2美元，可向担保方追讨欠款并引入新租户，已有运营商有意接手 [47] 问题: 对Regal剧院的期望如何，若其退租有何规划 - Regal剧院在当地是不错的用途，但如果退租，公司有替代方案，会寻求更好信用的替代用途 [49] 问题: AMC在亚特兰大新资产及其他影院的情况如何 - AMC在Madison Yards的影院较新，有稳定客源，虽无热门影片时业绩可能下滑，但周边人口多，有固定受众 [50] 问题: 已签署租约开始计入收入是否有延迟，如何解释第三季度核心FFO与第四季度隐含指引的差异 - 约有230 - 240万美元已签约租金尚未开始，部分租约时间有延迟，原本预计第四季度初开始，现可能推迟到第四季度末 [51] 问题: Ashford Lane的租赁进展如何 - 已为最后剩余空间签下餐厅租户，将现有租户迁至二楼办公空间，本周又签一份小租约，还有两三个租约在洽谈中，预计年底或明年第一季度全面稳定 [54][55] 问题: Ashford Lane的租金增长预期如何 - 本季度两份替换现有租户的新租约租金增长47%，但这可能不是明年的合理预期，市场和资产质量表明租金呈上升趋势 [57] 问题: 鉴于开发商在债务市场面临挑战，结构性投资组合是否有更多机会 - 有一些不错的机会开始浮现，该领域今年剩余时间将活跃，但目前暂无立即开展的项目 [59][60] 问题: 本季度一般及行政费用（G&A）较高，是否有与迁至奥兰多相关的一次性费用，后续是否会持续 - 无一次性费用，是随着管理资产增加和基础设施建设而扩充团队导致的持续费用 [61] 问题: 已签约租约与经济入住率有350个基点的差距，租约何时开始入住并支付租金 - 部分租约将在年底前开始，部分在明年第一季度，还有部分因租户装修和免租期等因素，可能要到明年年中 [62] 问题: 出售缓解信贷和变现非核心资产的情况如何，市场情况怎样 - 这些资产用于仍在进行的开发项目，预计年底或明年1月有额外销售，目前未听说项目因环境搁置，佛罗里达州开发有需求支撑 [63] 问题: 第三季度核心FFO是否有一次性项目，后续运营情况如何 - 第三季度有部分结构性投资的利息费用将在本季度或明年第一季度支付，还有一些应计调整和百分比租金，百分比租金有望持续但取决于租户表现，目前无法提供明年正式指引，1.88美元的年化运营率可作为起点 [66][67] 问题: 本季度杠杆率降至6.4倍，杠杆目标是多少，未来如何管理资产负债表 - 预计杠杆率维持在6 - 7倍，但可能因公司规模小而波动，2025年5000万美元可转换债券可能转换为股权，从预估杠杆角度看，公司杠杆低于长期目标 [68] 问题: 收购市场目前的价格调整到什么程度能达成交易 - 高优质杂货店主导的物业价格调整50 - 75个基点可达成交易，购物中心类物业可能需100 - 150个基点 [71] 问题: 如何平衡股票回购与公司长期增长轨迹、股票流动性 - 公司一直积极在合适时机进行股票回购以推动NAV增长，不特别担心流动性和公司增长，会利用市场波动和错位机会，同时本季度也有发行股票 [73]

业绩总结 - 截至2022年9月30日，季度每股净收益为0.19美元，同比下降85.3%[5] - 核心FFO每股为0.47美元，同比增长38.2%[5] - AFFO每股为0.49美元，同比增长36.1%[6] - 总收入为23,117千美元，较2021年同期的16,577千美元增长39.5%[56] - 净收入为4,817千美元，较2021年同期的23,947千美元下降79.9%[56] - 每股基本净收入为0.20美元，较2021年第三季度的1.29美元下降84.5%[56] - 同期同物业净营业收入（NOI）增长12.0%，达到850万美元[7] 用户数据 - 截至2022年9月30日，收入物业组合的租赁占用率为94.4%[22] - 2022年第三季度签署的租赁总面积为75,231平方英尺[25] - 单租户收入为1,920千美元，同比增长10.0%[25] - 多租户收入为6,545千美元，同比增长12.6%[25] 未来展望 - 2022年修订的核心FFO每稀释股为1.71至1.74美元，较之前预期增加0.13美元[37] - 预计2022年每股AFFO为1.79至1.82美元[87] 新产品和新技术研发 - 2022年新租赁的平均租期为9.8个月[73] - 2022年租赁续约和扩展的总面积为74.5千平方英尺[73] 市场扩张和并购 - 公司在2022年第三季度收购了位于亚特兰大的Madison Yards，购置价格为8020万美元[6] - 公司在2022年第三季度出售了总计5700万美元的物业，平均退出资本化率为6.3%[7] 负面信息 - 2022年第三季度的投资和其他收入（损失）为(3,065)千美元，较2021年同期的(797)千美元下降284.4%[56] - 2022年第三季度的直接收入成本为6,776千美元，较2021年同期的4,236千美元增长60.0%[56] 其他新策略和有价值的信息 - 公司扩展了循环信贷额度，从2.1亿美元增加至3亿美元，延长至2027年到期[8] - 2022年第三季度的股息支付比率为核心FFO的80.9%和AFFO的77.6%[60] - 公司的净债务与前瞻性EBITDA的比率为6.4倍[35] - 公司的长期债务为370,248千美元，较2021年12月31日的278,273千美元增长33.1%[54]

商业地产持有与收购 - 截至2022年9月30日，公司拥有18处商业地产，总面积270万平方英尺，10月14日又收购一处40万平方英尺的地产[253] - 截至2022年9月30日，公司拥有18处商业地产，包括5处单租户和13处多租户创收物业，总可租赁面积270万平方英尺；2022年10月14日，公司收购一处40万平方英尺的物业[253] - 2022年前9个月，公司收购两处多租户收益性物业，购买价格为1.193亿美元，还发起三项结构化投资，为三处零售和混合用途物业提供5770万美元资金[310] - 2022年9月30日止九个月，公司收购两处多租户创收物业，总价1.193亿美元；2021年同期收购三处，总价1.11亿美元[336] - 2022年前九个月收购两个多租户收益性物业，总价1.193亿美元[336] - 2021年前九个月收购三个多租户收益性物业，总价1.11亿美元[336] 对外投资情况 - 截至2022年9月30日，公司对PINE的投资公允价值达3530万美元，占PINE已发行股权的16.0%[257] - 截至2022年9月30日，公司投资PINE的公允价值达3530万美元，占PINE已发行股权的16.0%[257] - 2022年第三季度PINE股价下跌致公司投资未实现非现金损失370万美元，2021年同期为130万美元；2022年和2021年第三季度股息收入分别为60万美元和50万美元[281][282] 房产投资策略 - 2022年前9个月，公司出售4处单租户和2处多租户收入型房产，收入型房产投资策略转向多租户零售物业[263] - 2022年前九月公司出售4个单租户和2个多租户收入型物业，因与PINE的协议，投资策略聚焦多租户零售物业[263] - 公司目标投资类别包括多租户零售物业、单租户零售或商业物业、地面租赁、自持开发物业、商业贷款和主租赁投资、区域投资和房地产相关投资证券等[322] 房产租金收入与租期 - 截至2022年9月30日，5处单租户房产年直线基础租金收入850万美元，剩余加权平均租期5.9年；13处多租户房产年直线基础租金收入4760万美元，剩余加权平均租期6.6年[264] - 截至2022年9月30日，5个单租户物业年租金收入850万美元，剩余租期5.9年；13个多租户物业年租金收入4760万美元，剩余租期6.6年[264] 营收情况 - 2022年第三季度总营收2310万美元，较2021年同期的1660万美元增长39.5%[265][267] - 2022年第三季度，收入型房产营收1770万美元、运营收入1260万美元，较2021年同期分别增长28.8%和2.8百万美元[270] - 2022年第三季度，管理服务营收90万美元，与2021年同期基本持平[271] - 2022年第三季度，商业贷款和投资利息收入130万美元，较2021年同期的70万美元增长82.2%[272] - 2022年第三季度，房地产运营营收310万美元、运营收入150万美元，较2021年同期分别增加197.2万美元和60万美元[273] - 2022年前三季度总收入增至5980万美元，较2021年同期的4560万美元增长，主要因近期收购房产收入增加等[286] - 2022年前三季度收益性房产运营收入和营业收入分别为4920万美元和3530万美元，较2021年同期增长，收入增长1250万美元，增幅33.9%[287] - 2022年和2021年前三季度管理服务收入分别为280万美元和240万美元，商业贷款和投资利息收入分别为330万美元和210万美元[288][289] - 2022年第三季度总收入2310万美元，较2021年同期1660万美元增长39.5%，主要源于物业收购、商业贷款和投资及缓解信贷销售收入增加[265][267] - 2022年前九月总收入5980万美元，较2021年同期4560万美元增长，源于物业收购、PINE管理费及商业贷款和投资收入增加[286] - 2022年第三季度物业运营收入1770万美元，较2021年同期1370万美元增长28.8%；前九月收入4920万美元，较2021年同期3680万美元增长33.9%[270][287] - 2022年第三季度商业贷款和投资利息收入130万美元，较2021年同期70万美元增长82.2%；前九月收入330万美元，较2021年同期210万美元增长[272][289] - 2022年第三季度房地产运营收入310万美元，较2021年同期120万美元增长；前九月收入440万美元，运营收入较2021年减少100万美元[273][290] - 截至2022年9月30日的九个月，公司总营收为59790万美元，较2021年同期的45572万美元增长31.2%[291] 费用与支出情况 - 2022年第三季度，总一般及行政费用325.3万美元，较2021年同期的268万美元增长21.4%[275] - 2022年和2021年第三季度折旧与摊销分别为730万美元和560万美元，增长170万美元，主要因公司收益性房地产投资组合整体增长[276] - 2022年和2021年第三季度利息支出分别为300万美元和200万美元，增长100万美元[283] - 2022年和2021年前三季度折旧与摊销分别为2040万美元和1540万美元，增长500万美元，因收益性房地产投资组合增长[294] 房产处置情况 - 2022年第三季度公司出售4处收益性房产，总处置额5700万美元，总收益500万美元；2021年同期出售4处，总处置额7530万美元，总收益2270万美元[278][279] - 2022年前三季度公司出售6处收益性房产，总处置额8110万美元，总收益470万美元；2021年同期处置14处，总处置额1.408亿美元，总收益2800万美元[295][296] - 2022年前9个月，公司出售六处收益性物业，总处置额为8110万美元[312] - 2022年九个月内，公司出售6处收益性房产，总处置额为8110万美元，实现总收益470万美元；2021年同期处置14处房产，总处置额为1.408亿美元，总收益2800万美元[295][296] 现金情况 - 2022年9月30日，现金及现金等价物总计950万美元，受限现金总计3730万美元[304] - 截至2022年9月30日，公司现金及现金等价物为950万美元，受限现金为3730万美元[304] - 2022年前9个月经营活动产生的现金流为3410万美元，较2021年同期的1240万美元增加2170万美元[305] - 2022年前9个月投资活动使用的现金流为8040万美元，较2021年同期的770万美元增加7270万美元[306] - 2022年前9个月融资活动产生的现金流为6180万美元，较2021年同期的3710万美元增加2470万美元[307] - 2022年九个月内，公司经营活动产生的现金流量为3410万美元，较2021年同期的1240万美元增加2170万美元[305] - 2022年九个月内，公司投资活动使用的现金流量为8040万美元，较2021年同期的770万美元增加7270万美元[306] - 2022年九个月内，公司融资活动产生的现金流量为6180万美元，较2021年同期的3710万美元增加2470万美元[307] 股权与股息情况 - 2022年前9个月，公司通过ATM计划出售961261股，总收益为2110万美元，扣除交易费用后净收益为2080万美元[313] - 2022年九个月内，公司通过ATM计划出售961261股，总收益2110万美元，扣除费用后净收益2080万美元[313] - 2022年9月30日止三个月，基本加权平均普通股数量为18386435股，2021年同期为17703284股；稀释加权平均普通股数量为21505460股，2021年同期为17703284股[331] - 2022年9月30日止三个月，优先股股息为0.40美元，2021年同期为0.38美元；普通股股息为0.38美元，2021年同期为0.33美元[331] - 2022年9月30日止三个月，摊薄后归属于普通股股东的运营资金每股0.41美元，2021年同期为0.34美元；九个月为1.33美元，2021年同期为0.92美元[335] - 2022年9月30日止三个月，摊薄后归属于普通股股东的核心运营资金每股0.47美元，2021年同期为0.34美元；九个月为1.41美元，2021年同期为0.91美元[335] - 2022年9月30日止三个月，摊薄后归属于普通股股东的调整后运营资金每股0.49美元，2021年同期为0.36美元；九个月为1.47美元，2021年同期为1.04美元[335] - 截至2022年9月30日，基本加权平均普通股股数为18386435股，2021年同期为17703284股；九个月为18044299股，2021年同期为17678701股[331] - 截至2022年9月30日，稀释加权平均普通股股数为21505460股，2021年同期为17703284股；九个月为18044299股，2021年同期为17678701股[331] - 2022年优先股股息为0.40美元，2021年为0.38美元；2022年普通股股息为0.38美元，2021年为0.33美元；九个月2022年优先股股息为1.20美元，2021年为0.38美元；九个月2022年普通股股息为1.11美元，2021年为1.00美元[331] 净收入情况 - 2022年和2021年前三季度公司净收入分别为480万美元和2390万美元，减少主要因资产处置收益减少1770万美元[284] - 2022年第三季度净收入480万美元，较2021年同期2390万美元减少，主要因资产处置收益减少1770万美元[284] - 2022年九个月内，公司净收入为620万美元，较2021年同期的2800万美元减少，主要因资产处置收益减少2340万美元[303] - 截至2022年9月30日的三个月，公司净收入为4817万美元，2021年同期为23947万美元；九个月净收入为6237万美元，2021年同期为28008万美元[331] 运营资金情况 - 2022年9月30日止三个月，运营资金为9911万美元，2021年同期为7200万美元；九个月运营资金为27497万美元，2021年同期为17361万美元[331] - 截至2022年9月30日的三个月，FFO为9911万美元，2021年同期为7200万美元；九个月FFO为27497万美元，2021年同期为17361万美元[331] - 截至2022年9月30日的三个月，归属于普通股股东的FFO为8716万美元，2021年同期为6071万美元；九个月为23911万美元，2021年同期为16232万美元[331] - 截至2022年9月30日的三个月，归属于普通股股东的Core FFO为8684万美元，2021年同期为5985万美元；九个月为25396万美元，2021年同期为16053万美元[331] - 截至2022年9月30日的三个月，归属于普通股股东的AFFO为8957万美元，2021年同期为6422万美元；九个月为26564万美元，2021年同期为18403万美元[331] 投资指导与资金筹集 - 2022年公司对收益性物业的投资指导总额为2.71亿美元[311] - 2022年公司对收益性房产的投资指导总额为2.71亿美元，预计通过多种方式筹集资金[311] 未支付款项情况 - 截至2022年9月30日，建设贷款未支付部分总计880万美元[314] - 截至2022年9月30日，公司承诺为资本改进项目提供资金，未支付部分为2225万美元，建设贷款未支付部分为880万美元[314][318] 财务指标披露 - 公司披露非美国通用会计准则财务指标FFO、Core FFO和AFFO，用于评估运营表现[325] 关键会计估计 - 关键会计估计涉及按美国公认会计原则进行的、有重大估计不确定性且可能对公司财务状况或经营成果有重大影响的估计[336] - 最重要的估计是对附有租赁的房地产收购进行购买会计处理[336] - 收购附有现有租约的房地产的公允价值分配至有形资产和无形资产及负债[336] - 分配公允价值的假设基于市场信息，假设的不确定性可能影响公司财务状况和经营成果[336]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度总营收增长36%至1950万美元，年初至今总营收增长26%至3670万美元 [21] - 第二季度同店净营业收入（NOI）同比增长24%，剔除一次性项目后增长13%；年初至今同店NOI同比增长20%，剔除一次性项目后增长14% [22] - 2022年第二季度核心资金从运营（FFO）增长60%至每股1.41美元，调整后资金从运营（AFFO）增长38%至每股1.48美元 [23] - 公司支付第二季度常规现金股息每股1.12美元，同比增长12%，较第一季度增长4%，当前股票拆分调整后的年化收益率约为7%，季度股息占第二季度AFFO每股的现金派息率为76% [25] - 季度末现金及受限现金为3400万美元，循环信贷安排下未提取承诺约为1亿美元，季度末净债务与总企业价值之比约为41%，净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为6.6倍 [26] - 公司提高全年指导，新的核心FFO每股指导范围为1.58 - 1.64美元，AFFO每股指导范围为1.70 - 1.76美元 [28] - 预计2022年投资2.5 - 2.75亿美元，初始收益率为7% - 7.25%，预计出售5000 - 8000万美元资产，退出资本化率为6.25% - 6.75% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度签署超40000平方英尺新租约和续约，平均租金近每平方英尺32美元，平均租期超10年，续约和延期的新每平方英尺租约费率较之前提高3.8% [13] - 季度末投资组合出租率为91.3%，报告的租赁入住率为93.5%，季度环比入住率增长主要来自德克萨斯州达拉斯普莱诺子市场的Legacy商店和佛罗里达州杰克逊维尔的The Strand [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 65%的基本租金来自亚特兰大、达拉斯、罗利等城市的城市土地学会（ULI）前15大市场，近10%的基本租金来自拉斯维加斯、奥兰多和休斯顿等ULI前25大市场 [19] - 收购麦迪逊广场后，公司拥有22处房产，总面积300万平方英尺，亚特兰大成为投资组合中最大的市场 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过高质量收购和有吸引力的结构化投资实现增值增长，将部分资产负债表分配给机会性投资以获取超额回报 [6][9] - 计划在下半年更积极地处置部分遗留办公资产 [12] - 持续专注于物业重新定位计划和租赁计划，以推动同店NOI增长 [12] - 行业方面，由于利率上升，交易市场上限利率扩大，卖家预期提高，更多房产进入市场，大型资产卖家面临困境，买家池变小 [34][35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济背景仍不可预测，但公司有信心通过纪律性投资方法找到进一步增长机会，对运营进展和盈利增长感到兴奋 [31] - 市场人口增长和零售商需求使公司有信心在新租赁和租赁续约方面保持势头 [19] 其他重要信息 - 本季度公司进行3比1的股票拆分，7月1日开始以拆分后价格交易，修订后的年度指导已考虑股票拆分影响 [18] - 公司通过ATM计划发行超88000股普通股，净收益570万美元，平均发行价超每股66美元，拆分后为每股22美元；回购110万美元普通股，平均价格为每股57.37美元，拆分后为每股19.12美元 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何为提高的收购指导提供资金，对循环信贷额度的可变利率债务有何安排 - 公司将继续出售资产为收购提供资金，正在考虑进行新的定期贷款，通过掉期固定利率以减少可变利率债务余额，增加固定利率债务 [33] 问题2: 交易市场的情况，包括交易量、管道和卖家情况 - 大型资产卖家因债务市场问题面临困境，买家池变小，卖家为避免风险可能提前出售房产，市场上限利率因利率上升而扩大，公司正在筛选机会 [34][35] 问题3: 本季度股票回购的原因及未来与收购的平衡考虑 - 公司在股票因非基本面因素被抛售且有较大折扣时会积极回购，认为这比收购房产更具增值性；未来若市场出现异常情况，仍会以股东价值和净资产价值为导向，同时考虑可转换债券转换为普通股的影响 [39][41][42] 问题4: 核心资产中剩余的空置区域及租赁进展 - 阿什福德巷仍有租赁机会，目前谈判活跃；韦斯特克利夫虽非核心资产但租赁活动良好；圣达菲有12000平方英尺街道层空间正在进行拆除，已与部分租户进行对话 [43] 问题5: 奥兰多结构化投资的最终目标 - 预计今年收回投资，但如果开发商价格符合预期，公司可能会考虑收购该项目 [44] 问题6: 出售地下权益的情况是否会持续 - 预计未来情况与之前相似，虽有较大交易的可能性，但概率较低 [45] 问题7: 结构化投资组合的管道、交易来源及业务规模规划 - 公司不打算战略性扩大该业务，目前没有相关管道，但会留意机会 [48] 问题8: 圣达菲和德克萨斯等资产的空置空间何时开始产生收益 - 主要会延续到2023年，从租赁谈判到建设都需要更长时间 [50] 问题9: 当年发起并预计结束的投资是否包含在投资指导中，希亚莱是否包含在处置指导中 - 沃特斯塔的投资包含在投资指导中，若收回资金再投资也会计入；希亚莱包含在处置指导中 [51] 问题10: 希亚莱行使期权的通知时间 - 公司已为此工作约45天 [52] 问题11: 机构资本回报率和高净值家族办公室资本回报率的差异及市场表现 - 两者资本回报率没有差异，近期家族办公室更活跃，机构重新参与的速度较慢，但正在改善，清算价格大致相同 [53] 问题12: 未来希望开发的资产及时间表 - 公司不太倾向于开发项目，更愿意收购未达预期的已开发项目 [54] 问题13: 缓解银行的最新情况 - 信用销售活动有所增加，预计从现在到年底会更活跃 [55] 问题14: 租赁与入住、租金支付之间差距的预期时间及趋势 - 遗产和圣达菲的租金开始时间可能在2022 - 2023年，阿什福德的租赁承诺高峰可能在第四季度，租金收入将在未来12个月内分散实现，第四季度会因阿什福德的项目而有所波动 [56]